Plzeň

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1230 – 95/13 Znalecký posudek pro zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob, rodinného domu, Sokolovská čp.50, vč.příslušenství, na LV č.93, v k.ú. Louka u Litvínova

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek Rychtaříkova 2173/1 32600 Plzeň

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j.134 EX 05048/09 -114

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 P l z e ň V Plzni

10.11.2013

Znalecký posudek č. 1230 - 95/13 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/3 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Markéta Hornychová) - rodinném domě Sokolovská čp.50, s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.26, vedeném v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Louka u Litvínova, obec Louka u Litvínova, okres Most, vedené na LV č. 93. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízeními k exekuci a zástavním právem exekutorským, na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (právoplatné smlouvy registrované a vložené do KN z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Mostě ze dne 22.06.2009, čj. 21 Nc 10835/2009-5 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j.134 EX 05048/09-114 ze dne 21.10.2013 a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor Rychtaříkova 2173/1 32600 P l z e ň IČ: 71329277 DIČ: CZ7607182088 č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 134 EX 05048/09-114 ze dne: 21.10.2013, převzato 23.10.2013 vystavil: Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu podílu id 1/3 na nemovitostech (povinný z exekuce Markéta Hornychová), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni konečné místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 07.11.2013 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 P l z e ň Posudek obsahuje 30 stran textu (vč.titulního listu) a 19 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení a elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 10.11.2013

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/3 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Markéta Hornychová) - rodinném domě Sokolovská čp.50, s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.26, vedeném v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Louka u Litvínova, obec Louka u Litvínova, okres Most, vedené na LV č. 93. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízeními k exekuci a zástavním právem exekutorským, na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (právoplatné smlouvy registrované a vložené do KN z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Katastrální mapa, ortomapa a fotomapa s vyznačením domu a pozemku jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Mostě ze dne 22.06.2009, čj. 21 Nc 10835/2009-5 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j.134 EX 05048/09-114 ze dne 21.10.2013 a na základě požadavků objednávky : znaleckým úkolem je určit obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis nemovitostí je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 07.11.2013 při prohlídce se skutečným zaměřením venkovního a okolního prostoru, s informacemi od povinného a úředních osob. Povinný byl při zaměření přítomný. Nemovitosti jsou oplocené, nejsou volně přístupné, povinný umožnil vstup na pozemky, do prostorů domu v 1.NP a ostatních objektů. Povinný nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu ze dne 24.10.2013, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most, LV č.83 z 04.11.2013 - kopie katastrální mapy z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most, z 04.11.2013 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM PLZEŇ-MĚSTO z 21.10.2013, č.j.134 EX 05048/09-114 - USNESENÍ Okresního soudu v Mostě ze dne 22.06.2009, čj. 21 Nc 10835/2009-5 o nařízení exekuce ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

–4– - povodňové mapy ČR - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012 - údaje sdělené objednavatelem a povinným, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při zaměření nemovitostí.

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Ústecký Most Louka u Litvínova Louka u Litvínova (687219)

List vlastnictví číslo: 93 Vlastníci nemovitostí : LV č.83 1/3 Markéta H o r n y c h o v á (000000/0000), bytem Sokolovská 50, 43533 Louka u Litvínova 1/3 Stanislava H o r n y c h o v á (000000/0000), bytem Sokolovská 50, 43533 Louka u Litvínova 1/3 Markéta H o r n y c h o v á (000000/0000), bytem Sokolovská 50, 43533 Louka u Litvínova povinný z exekuce

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem posudku dle skutečnosti a možností na místě dne 07.11.2013 za přítomnosti povinného. Povinný umožnil přístupu do prostorů interiérů (pouze do 1.NP domu) objektů a na pozemky - viz. foto. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné od povinného, na OÚ, KN, z výpisů z KN, kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

–5– z předaných dokladů objednatele, obstarané zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení, rozsah opotřebení domu a ostatních objektů, dle možností zpřístupnění venkovních a okolních prostorů objektů - dostupným způsobem. Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 11.11.2013, což je den zpracování posudku.

6. Celkový popis nemovitostí Nemovitosti na LV č.93 Hlavní stavba je zděný samostatný rodinný dům, klasického dispozičního řešení, se vstupem zprava v 1.NP, před celkovou rekonstrukcí, podsklepení nezjištěno, přístupný vstupem a vjezdem v oplocení z přední strany, do vnitřního dvora od místní zpevněné páteřní komunikace obce ulice Sokolovská a Tržní směr centrum obce a Litvínov (700 m), s návazností (800 m) na silnici I/27 směr Osek-Dubí a I/13 směr Most-Chomutov-Teplice, 20 km od dálnice D8. Objekt je provedený tradičně, zděný z keramického zdiva, stojící v prostoru solitérních starších obytných rodinných a rekreačních domů, v rovinatém terénu, vedle frekventované komunikace ulice Sokolovská, na okraji obytné místní části obce „Na Cikánském Vrchu“, je předměstím Litvínova. Obec má přiměřené technické vybavení - OÚ, zastávka autobusu, TLF budka, pošta, MŠ, ZŠ, obchod, pension, ostatní infrastruktura v Litvínově - dětské hřiště, pensiony, zdravotní zařízení, policie, restaurace, obchody, zdravotní zařízení, stavební úřad atd.. Příjezd po zpevněné komunikaci směr centrum obce, objekt nebyl zasažený v roce 2002 a 2013 povodňovými záplavami řeky Lužnice, leží poblíž rekreační oblasti přehradní nádrže Fláje a oblasti Krušných hor, lyžařských vleků v areálu Klíny. Poblíž Plutovský rybník. Ve vzdálenosti cca 800 m od domu je veškerá infrastruktura města Litvínov a Most. Trať ČD s nádražím Louka u Litvínova 400 m, Litvínov-město 800 m. Nadmořská výška obce 296 m. Dům je osazený uvnitř ne zcela oploceného stavebního pozemku, v jeho přední levé části, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace vraty a vrátky v předním oplocení do oploceného předního dvora, kolem zadní hranice pozemku protéká místní vodoteč, pozemek je vlhký. Dům má dvě obytné NP, 2.NP je upravené podkroví - sedlová střecha domu umožňuje úpravu podkroví k obytným účelům., sklep nebyl zjištěný. Dům je možné užívat k podstandardnímu trvalému bydlení nebo rodinné rekreaci. V 1.NP je vstup do domu ze zpevněného přístupového chodníku, bez možnosti parkování OA na vlastním pozemku. Nejsou osazené žádné vedlejší objekty, na neudržovaných nezastavěných částech pozemku jsou v minimální míře smíšené trvalé porosty. Dům je značně opotřebovaný, bez potřebné údržby, minimálně zrekonstruovaný z původního domu ze 40-tých let minulého století, v současné době je podstandardně obyvatelný a komerčně využitelný, ve stavu před celkovou rekonstrukcí stavebních konstrukcí a technického vybavení. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, má jednu bytovou jednotku 3 1/2+1, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím domu, jsou již zahrnuty (mimo oceněné) v ceně rodinného domu vypočtené srovnávacím způsobem. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměře-nými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.. Pozemek z přední části je lemovaný na své přední hranici dřevěným laťovým plotem na ocelové sloupky s předním vstupem a vjezdem do vnitřního dvora, k domu a do zahrady, zleZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

–6– va oplocení ocelové pletivo na dřevěné sloupky, zprava ocelové pletivo na ocelové sloupky. V ulici u domu je osazený na protější straně přístupový chodník, je provedená zpevněná plocha u domu. Nezastavěné části pozemků jsou využitelné k případnému malému rozšíření stavby. Střešní konstrukce sedlové střechy domu v opotřebovaném stavu, s nutností celkové opravy, s nekompletními minimálními klempířskými konstrukcemi (bez parapetů), bez hromosvodu a uzemnění, zděný komín z režného betonového zdiva, krytina provisorní-živičné pásy na dřevěné bednění, není zjištěné žádné dodatečné kontaktní zateplení fasády, zateplení podkroví dtto není, hromosvod a uzemnění chybí, je provedené prkenné odbití venkovní plochy štítů střechy. Omítky fasády stříkané hrubé a hladké vápenné, z větší části zvětralé, s viditelnými trhlinami ve zdivu. Okenní výplně dřevěná původní jednoduchá atypická okna. Vstupní dveře nové plastové prosklené atypické, vnitřní dřevěné atypické a typové, plné a prosklené, atypické dřevěné žebříkové schody do 2.NP upraveného podkroví - krov úpravu umožňuje. Dům má podstandardní technické vybavení, před rekonstrukcí. Stavba domu je osazena v centrální místní části obce (100 m od centra), v souvisle zastavěné obytné části, s možností napojení na vodovod pitné vody, splaškové kanalizace, STL zemního plynu, silnoproudý elektrorozvod a TLF. V ulici je venkovní osvětlení. Dům je napojený z vlastní studny na vlastní vodovod pitné vody, veřejnou splaškovou kanalizaci, na silnoproudé vedení kabelového elektrorozvodu a TLF. K hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží jako příslušenství venkovní úpravy (oplocení přední strany-laťové oplocení na ocelové sloupky, ocelové pletivo na ocelové sloupky zleva, ocelové pletivo na ocelové sloupky zprava, zpevněná plocha přístupového chodníku, vstupní vrátka a vjezdová kovová neúplná, přípojky inž. sítí) a stavební pozemek. Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální nepravidelná údržba a úpravy technického vybavení na podstandardní vybavení, dům je podmíněně obyvatelný a komerčně využitelný, užívaný odhadem 80 let. Na oceňovaných nemovitostech neváznou (z dokladů nebyly zjištěny) jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně (právoplatnou smlouvou) pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rodinný dům čp.50

Oddíl 2 a) Objekty 1) Oplocení pozemku 2) Oplocení pozemku 3) Zpevněná plocha 4) Plotová vrátka 5) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemek na LV č.93 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

–7–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Most Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Oddíl 1 Nemovitosti na LV č.93 1. Hlavní stavební objekt rodinného domu čp.50

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům čp.50 Rodinný dům - nemovitost na LV č.93 Hlavní stavba je zděný samostatný rodinný dům, klasického dispozičního řešení, se vstupem zprava v 1.NP, před celkovou rekonstrukcí, podsklepení nezjištěno, přístupný vstupem a vjezdem v oplocení z přední strany, do vnitřního dvora od místní zpevněné páteřní komunikace obce ulice Sokolovská a Tržní směr centrum obce a Litvínov (700 m), s návazností (800 m) na silnici I/27 směr Osek-Dubí a I/13 směr Most-Chomutov-Teplice, 20 km od dálnice D8. Objekt je provedený tradičně, zděný z keramického zdiva, stojící v prostoru solitérních starších obytných rodinných a rekreačních domů, v rovinatém terénu, vedle frekventované komunikace ulice Sokolovská, na okraji obytné místní části obce „Na Cikánském Vrchu“, je předměstím Litvínova. Obec má přiměřené technické vybavení - OÚ, zastávka autobusu, TLF budka, pošta, MŠ, ZŠ, obchod, pension, ostatní infrastruktura v Litvínově - dětské hřiště, pensiony, zdravotní zařízení, policie, restaurace, obchody, zdravotní zařízení, stavební úřad atd.. Příjezd po zpevněné komunikaci směr centrum obce, objekt nebyl zasažený v roce 2002 a 2013 povodňovými záplavami řeky Lužnice, leží poblíž rekreační oblasti přehradní nádrže Fláje a oblasti Krušných hor, lyžařských vleků. Poblíž Plutovský rybník. Ve vzdálenosti cca 800 m od domu je veškerá infrastruktura města Litvínov a Most. Trať ČD s nádražím Louka u Litvínova 400 m, Litvínov-město 800 m. Nadmořská výška obce 296 m. Dům je osazený uvnitř ne zcela oploceného stavebního pozemku, v jeho přední levé části, se vstupem a příjezdem od příjezdové komunikace vraty a vrátky v předním oplocení do oploZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

–8– ceného předního dvora, za zadní hranicí pozemku protéká místní vodoteč, pozemek je vlhký. Dům má dvě obytné NP, 2.NP je upravené podkroví - sedlová střecha domu umožňuje úpravu podkroví k obytným účelům., sklep nebyl zjištěný. Dům je možné užívat k podstandardnímu trvalému bydlení nebo rodinné rekreaci. V 1.NP je vstup do domu ze zpevněného přístupového chodníku, bez možnosti parkování OA na vlastním pozemku. Nejsou osazené žádné vedlejší objekty, na neudržovaných nezastavěných částech pozemku jsou v minimální míře smíšené trvalé porosty. Dům je značně opotřebovaný, bez potřebné údržby, minimálně zrekonstruovaný z původního domu ze 40-tých let minulého století, v současné době je podstandardně obyvatelný a komerčně využitelný, ve stavu před celkovou rekonstrukcí stavebních konstrukcí a technického vybavení. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rodinného domu, má jednu bytovou jednotku 3 1/2+1, obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy a vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím domu, jsou již zahrnuty (mimo oceněné) v ceně rodinného domu vypočtené srovnávacím způsobem. Venkovní úpravy na nezastavěné části pozemku jsou příslušenstvím obytné části - domu č.p.50, jsou součástí jeho ceny (mimo oceňované zvlášť), zohledněno v obvyklé ceně, zvýšením základu pro výpočet. Citace platného oceňovacího předpisu : § 10 Venkovní úprava (1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odst. 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. Objekt domu a ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.. Objekt byl zpřístupněný zvenčí i z interiéru, ostatní stavební provedení, technické vybavení a dispozice je uvedené dle osobně zjištěných informací na místě a od úředních osob, jsou uvedeny jako zjištěné : základy se předpokládají kamenné a betonové pasy, bez dodatečné izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce keramické zdivo, štíty dřevěný prkenný obklad, komínové zdivo betonové režné zdivo. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

–9– Střešní konstrukce sedlové střechy domu v opotřebovaném stavu, s nutností celkové opravy, s nekompletními minimálními klempířskými konstrukcemi (bez parapetů), bez hromosvodu a uzemnění, zděný komín z režného betonového zdiva, krytina provisorní-živičné pásy na dřevěné bednění, není zjištěné žádné dodatečné kontaktní zateplení fasády, zateplení podkroví dtto není, hromosvod a uzemnění chybí, je provedené prkenné odbití venkovní plochy štítů střechy. Omítky fasády stříkané hrubé a hladké vápenné, z větší části zvětralé, s viditelnými trhlinami ve zdivu. Jsou osazené dřevěné klasické montované trámové stropy (jsou zčásti viditelné), v podkroví šikmé bez zateplení. Okenní výplně dřevěná původní jednoduchá atypická okna a zadní sklobetonové. Vstupní dveře nové plastové prosklené atypické, vnitřní dřevěné atypické a typové, plné a prosklené, atypické dřevěné žebříkové schody do 2.NP upraveného podkroví - krov úpravu umožňuje. Vnitřní omítky hladké vápenné a hrubé, podlahy betonová mazanina s cement.potěrem, povlaky PVC. Není osazené umyvadlo, je osazená kuchyňská atypická dřevěná linka, mísa WC, smaltovaná vana, vytápění lokální na tuhá paliva-krbová kamna, kuchyňský sporák na PB. Dispozice 1.NP(obytné) - bytová jednotka 2 1/2+1 s příslušenstvím : vstupní chodba se zádveřím, obytný pokoj s kuch.koutem, koupelna, WC, obytná místnost, ložnice. Dispozice 2.NP(nedokončená úprava podkroví) : dispozice nezjištěna, předpokladem je obytná místnost. Dům má podstandardní technické vybavení, před rekonstrukcí. Je napojený na vodovod pitné vody, veřejnou splaškovou kanalizaci, na silnoproudé vedení kabelového elektrorozvodu a TLF, bez plynové přípojky. Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální nepravidelná údržba a úpravy technického vybavení na podstandardní vybavení, dům je podmíněně obyvatelný a komerčně využitelný, užívaný odhadem 80 let. Na oceňovaných nemovitostech neváznou (z dokladů nebyly zjištěny) jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně (právoplatnou smlouvou) pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

Oddíl 2 Nemovitosti na LV č.93 2. Další objekty, příslušenství hlavní stavby - venkovní úpravy a pozemky v KN

Popisy objektů a) Objekty 1) Oplocení pozemku Dřevěné laťové na ocelové sloupky kolem pozemků.

2) Oplocení pozemku Drátěné pletivo na ocelové sloupky kolem pozemku.

3) Zpevněná plocha Zpevněný přístupový chodník - betonové desky vedle domu. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

– 10 –

4) Plotová vrátka Objekt jsou kovová plotová vrátka v oplocení, výplň kovová.

5) Trvalé porosty Bezcenné trvalé porosty-smíšené dřeviny a travní neošetřované porosty na nezastavěných částech pozemku p.č.20/1, výpočet zjednodušeným způsobem z ceny pozemků, dle § 42 (trvalé porosty pouze pro úplnost, pro určení obvyklé ceny jsou nepodstatné). Porosty jsou neošetřované.

b) Pozemky 1) Pozemek na LV č.93 Předmětem zjištění obvyklé ceny nemovitosti ve vlastnictví SJM - stavebního pozemku, který tvoří příslušenství hlavního objektu domu. Jedná se o pozemek p.č.26, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří na LV č.93. Pozemek jsou dislokovaný dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, na okraji obytné části obce, je přístupný příjezdovou zpevněnou místní komunikací, má obslužnost místními inž. sítěmi, je rovinatý. Na nezastavěné části pozemku jsou trvalé porosty v malém rozsahu, je v 1.pásmu povodňového nebezpečí - bez nebezpečí. Na oceňované nemovitosti pozemku p.č.26 nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s ní spojených (nebyly zjištěny) je nemovitost prostá, nemovitost není prokazatelně pronajata, není doložena žádná právoplatná nájemní smlouva.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp.50 – § 26a Podlaží: Název 1.NP - vrchní stavba 2.NP - podkroví a zastřešení Součet: Podlažnost:

Výška 2,65 m 2,45 m

Zastavěná plocha 11,54×6,55

=

75,59 m2

11,54×6,55

=

75,59 m2 151,18 m2

5,10 m 151,18 / 75,59

= 2,00

Obestavěný prostor (OP): 1.NP - vrchní 2,65 × 11,54×6,55 stavba = 2.NP - podkroví a 2,45 × 11,54×6,55 zastřešení = Obestavěný prostor – celkem: = Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis

200,31 m3 185,19 m3 385,50 m3

Obj. podíl Hodnocení ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

– 11 –

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Standardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Louka u Litvínova Počet obyvatel: 748 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 287,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka je podstatně nižší než nabídka. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,890

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Dobrá infrastruktura v místě, přiměřená technická vybavenost v obci, kompletní v dojezdové vzdálenosti. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

– 12 – 2 Poloha nemovitosti 3 Okolní zástavba a životní prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci 5 6 7 8 9 10 11

II. Na okraji zastavěného území obce II. Objekty pro bydlení

0,00 0,00

III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení Školství a sport II. Základní škola Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení Veřejná doprava III. Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny Nemovitosti Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu

0,03 0,00 –0,03 0,04 0,00 –0,06 –0,01 –0,01

11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

0,960

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Dům ve stavu před rekonstrukcí, s podstandardním technickým vybavením. Hodnocení znaku Popis znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě (příIV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. pojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící přísluII. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové šenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně (0,7) Úprava koeficientu (s): 0,10 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V13: 0,80

Vi B

0,00 0,00 –0,02 0,01 0,04 –0,08 –0,05 0,00 –0,05 0,00 –0,01 –0,06 0,40*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,250

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům čp.50 – zjištěná cena:

0,890 × 0,960 × 0,250 = 3 287,– × 0,214 =

0,214 703,42 Kč/m3

385,50 × 703,42 =

271 168,41 Kč 271 168,41 Kč

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

– 13 –

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům čp.50 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

385,50 jedn. 15,00 jedn. 400,50 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 3 129,– Kč 803.71 domky izolované svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 129,– Kč Jednotková cena: 400,50 jedn. × 3 100,– Kč/jedn. Cena stavby:

3 100,– Kč/jedn. 1 241 550,– Kč 1 241 550,– Kč

=

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: 1 241 550,– Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Rodinný dům čp.50 – zjištěná cena:

– =

931 162,50 Kč 310 387,50 Kč 310 387,50 Kč

a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům čp.50 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

385,50 jedn. 15,00 jedn. 400,50 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

– 14 – Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.71 domky izolované 3 129,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 129,– Kč Jednotková cena: 400,50 jedn. × 3 100,– Kč/jedn. Cena stavby:

3 100,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: 1 241 550,– Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 241 550,– Kč 1 241 550,– Kč

931 162,50 Kč 310 387,50 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 220 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 350 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE

0,709 0,813 0,918 1,023 1,128

Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo

Zatřídění A D E C E D C C C A B C D C C C C E B D

vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5

Ci × vk 3,545 5,115 3,384 4,590 5,640 5,115 4,590 4,590 4,590 3,545 4,065 1,836 5,115 4,590 4,590 4,590 0,918 5,640 0,813 5,115


– 15 – Názor znalce Celkem:

A

5 92

3,545 85,521

Koeficient k = 85,521 / 92 = 0,9296 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům čp.50 – zjištěná cena:

× =

0,9296 288 536,22 Kč 288 536,22 Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Rodinný dům čp.50 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rodinný dům 1 b.j. s pří488,89 Kč × 135,00 m2 Kč/rok slušenstvím c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč Náklady na provoz Kč/rok Náklady na údržbu Kč/rok Pojištění Kč/rok Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T roků životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou Kč/rok (1+ iA)T – 1 životnost Daň z nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Roční náklady celkem NR Kč/rok Čisté výnosy V = VC – NR Kč/rok e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota Kč

135,00

66 000,–

0,– 0,– 0,– 288 536,22 20 000,– 15 000,– 1 600,– 0,0300 60 1 769,58 1 000,– 5 000,– 44 369,58 21 630,42 0,0700 309 010,–


– 16 –

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Oplocení pozemku – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.6. Plot dřevěný laťkový na dřev. nebo ocel. sloupky: 18,00 m2 PP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Koeficient prodejnosti: 0,916 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 18,00 m2 PP × 235,– Kč/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

0,8500 2,3180 0,9160 7 634,28 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: 100 × 20 / (20 + 5) = 80,000 % Odpočet opotřebení: 7 634,28 Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

6 107,42 Kč 1 526,86 Kč

4 230,– Kč

Oplocení pozemku – zjištěná cena:

1 526,86 Kč

a.1.2) Oplocení pozemku – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1.1. Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr: 52,00 m2 PP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Koeficient prodejnosti: 0,916 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 52,00 m2 PP × 290,– Kč/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

15 080,– Kč × × × =

0,8500 2,3180 0,9160 27 216,31 Kč


– 17 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 8 roků Opotřebení: 100 × 20 / (20 + 8) = 71,429 % Odpočet opotřebení: 27 216,31 Kč × 71,429 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Oplocení pozemku – zjištěná cena:

19 440,34 Kč 7 775,97 Kč 7 775,97 Kč

a.1.3) Zpevněná plocha – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.1. Plochy z betonových dlaždic 30/30/3 do lože z kameniva: 25,00 m2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256 Koeficient prodejnosti: 0,916 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 25,00 m2 × 210,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

0,8500 2,2560 0,9160 9 221,74 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 8 roků Opotřebení: 100 × 20 / (20 + 8) = 71,429 % Odpočet opotřebení: 9 221,74 Kč × 71,429 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

6 587,– Kč 2 634,74 Kč

5 250,– Kč

Zpevněná plocha – zjištěná cena:

2 634,74 Kč

a.1.4) Plotová vrátka – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr: 1,00 m2 PP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Koeficient prodejnosti: 0,916 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 1,00 m2 PP × 240,– Kč/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5:

240,– Kč ×

0,8500


– 18 – Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × =

2,3180 0,9160 433,15 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 20 roků Opotřebení: 55,000 % Odpočet opotřebení: 433,15 Kč × 55,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

238,23 Kč 194,92 Kč

Plotová vrátka – zjištěná cena:

194,92 Kč

a.1.5) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 2 40 m smíšené trvalé porosty st. 26 0,065 126,2614 Kč 328,28 Kč = 328,28 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena: 328,28 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Oplocení pozemku 2) Oplocení pozemku 3) Zpevněná plocha 4) Plotová vrátka 5) Trvalé porosty Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Oplocení pozemku 2) Oplocení pozemku 3) Zpevněná plocha 4) Plotová vrátka 5) Trvalé porosty Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

7 634,28 Kč 27 216,31 Kč 9 221,74 Kč 433,15 Kč 328,28 Kč 44 833,76 Kč 44 830,– Kč

1 526,86 Kč 7 775,97 Kč 2 634,74 Kč 194,92 Kč 328,28 Kč 12 460,77 Kč 12 460,– Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemek na LV č.93 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 748 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % ×

1,500


– 19 –

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 26 nádvoří

– – + –

8% 3% 10 % 1% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 116 35,– 126,2614

Pozemek na LV č.93 – zjištěná cena:

0,990 2,146 1,132 Cena [Kč] 14 646,32

14 646,32 Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemek na LV č.93 Popis polohy pozemku: Průměrně vhodná lokalita pro individuální rodinné nebo rekreační bydlení, s dobrou infrastrukturou a technickou vybaveností v místě a v docházkové a dojezdové vzdálenosti v Litvínově. Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: st. 26 Výměra: 116,00 m2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 2 200 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 75,59 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 3 II. Intenzita využití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 3 IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

3,00 0,00 0,00 3,00 1,80 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 200 000,– × 1,80) / (100 – 1,80) Jednotková cena stavebního pozemku: 40 325,87 / 116,00 Výsledná cena pozemků:

40 325,87 Kč 347,64 Kč/m2 40 325,87 Kč


– 20 –


40 325,87 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemek na LV č.93 Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Průměrně vhodná lokalita pro individuální rodinné nebo rekreační bydlení, s dobrou infrastrukturou a technickou vybaveností v místě a v docházkové a dojezdové vzdálenosti v Litvínově. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 26 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 35,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,468 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 16,38 2 Výměra pozemku: m 116,00 Cena pozemku Kč 1 900,08


1 900,08 Kč


– 21 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

283 630,– Kč 14 650,– Kč 298 280,– Kč 310 390,– Kč 288 540,– Kč 290 000,– Kč 40 330,– 1 900,– 15 000,– 305 000,– 309 010,– 307 010,– 307 010,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/3 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Louka u Litvínova, na LV č.93, podle odborného odhadu znalce činí : 307.010,– Kč Cena slovy:třistasedmtisícdeset Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/3 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Louka u Litvínova, na LV č.93 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. „…ocenění vlastnického práva k nemovitostem v podílovém spoluvlastnictví se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

– 22 – jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektů, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, veli-kostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné domy, zpracovaných v roce 2013 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2013, zveřejněných statistických údajů v 10.2013, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 8-15 % nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

– 23 – Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka postatně nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu špatnému stavebně-technickému stavu a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná - prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 30 až 45 procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 15 procent. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 zastavil a od roku 2007 klesá. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly, nyní stagnují. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost domu, opotřebení, stáří, technická infra-struktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 70 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

– 24 –

Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na vodovod pitné vody, elektrorozvod a TLF, rozvod zemního plynu, příjezdové komunikace jsou zpevněné, nemovitost je situovaná vedle místní páteřní komunikace obce v extravilánu obce, v obytné zóně části, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 800, obec s dobrou dopravní dostupností a blízkou dostupností infrastruktury v obci (obecní úřad, obchod, restaurace, pension, pošta, škola a školka atd.) a s ostatní infrastrukturou v krátké dojezdové vzdálenosti v Litvínově - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční a železniční spojení stanice ČD) a zastávka autobusu v obci - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst a obcí v blízkosti obce - stavby v zóně rekreačního a trvalého bydlení - možnost omezeného parkování před domem na cizím (veřejném) pozemku - přímá návaznost na cyklostezky, turistické trasy, rekreační rybníky, s možností rekreačního a sportovního celoročního využití, - dobrá dopravní dostupnost centra obce a okolních obcí a měst, s nedalekým napojením na silnici I/13 směr Most-Chomutov a D8 směr SRN-Praha - dobrá zaměstnanost v dosahu dopravy - stavba s možností malého rozšíření = slabé stránky - právní vztahy ve vlastnictví - stav před celkovou rekonstrukcí - podílové spoluvlastnictví Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002, 2006, 2009 a 2013 nebyly nemovitosti zasaženy povodňovými vodami místních vodotečí. Lokalita je dle povodňové mapy zařazena do 1.stupně povodňového nebezpečí - zanedbatelné nebezpečí výskytu povodní, nemovitosti jsou pojistitelné. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR Ústecký kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

– 25 – Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Rodinný dům : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č.450/2012 Sb. platné ke dni ocenění. Není známa platná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí :


– 26 – znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 1 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky přibližně srovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetu a s místními informacemi. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné. Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 15-18 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný byl přítomen zaměření), byl umožněný přístup do všech prostor kolem domu a do objektů, bez přístupu do interiérů podkroví. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavního objektu domu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou v exteriéru a i v interiéru domu minimálně udržované a postupně během užívání minimálně obnovované, ve stavu před ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

– 27 – celkovou rekonstrukcí, v místech vykazují vizuální statické poškození (nosné stěny). Nemovitosti mají podstandardní parametry obvykle vybavených obdobných staveb. Negativní je skutečnost právních vztahů ve vlastnictví nemovitostí, potřeba celkové rekonstrukce stavebních konstrukcí a technického vybavení. Dům s příslušenstvím lze v současné době využít k podstandardnímu trvalému nebo rekreačního bydlení a komerčnímu využití, rodinný dům s podstandardním stavebním a technickým provedením, nestandardně upravenými okolními plochami pozemku a příslušenstvím. Pozemek jako příslušenství domu - s možností malého rozšíření stavby. Lokalita je dle povodňové mapy zařazena do 1.stupně povodňového nebezpečí - zanedbatelné nebezpečí výskytu povodní, nemovitosti jsou pojistitelné. Využití nemovitostí k trvalému nebo rekreačnímu bydlení je podmíněně vhodné, samotná lokalita je dobře technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností okolních obcí s místní dostupností lékařské péče, nádraží ČD, Obecní úřad, pošta, autobus, sportoviště, ZŠ, školka, prodejna, restaurace, přilehlé turistické trasy, podstandardně pronajímatelná nemovitost, obvyklá cena je nižší než administrativní cena, snižuje jí koeficient podílového spoluvlastnictví. Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obvyklá cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/3 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Louka u Litvínova, na LV č.93, podle odborného odhadu znalce činí : 225.000,– Kč Cena slovy:dvěstědvacetpěttisíc Kč

Rozpočet celkové obvyklé ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název podílového spoluvlastníka Markéta Hornychová Stanislava Hornychová Markéta Hornychová (povinný z exekuce)

Spoluvlastnický podíl 1/3 1/3 1/3

Podíl ceny 75.000,– Kč 75.000,– Kč 75.000,– Kč

A.1 Obvyklá cena podílu id 1/3 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Louka u Litvínova, na LV č.93, podle odborného odhadu znalce činí :

75.000,– Kč Cena slovy:sedmdesátpěttisíc Kč

A.2 Práva a závady váznoucí na podílu id 1/3 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Louka u Litvínova, na LV č.93, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1230 - 95/13,10..11.2013

– 28 –

A.3 Práva a závady váznoucí na podílu id 1/3 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Louka u Litvínova, na LV č.93, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny skutečnosti, ze kterých by vyplývala závada na nemovitostech. Nebyly zjištěny žádné písemné závazky ze smluvních ujednáních. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

A.4 Existence kulturní památky u nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Louka u Litvínova, na LV č.93 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Ústí nad Labem, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 10.11.2013 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 Plzeň


– 29 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j.Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1230 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.101/13 podle připojené likvidace.


– 30 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

1 2 1 1 1 1 6 6

x x x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace A4 přibližně srovnatelné nemovitosti


Plzeň

Recommend Documents