Plzeň

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1157 - 22/13 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí na LV č. 204, bývalé zemědělské usedlosti čp.13 Solopysky, vč.příslušenství, v k.ú. Solopysky u Třebnic

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek Rychtaříkova 2173/1 326 00 Plzeň

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j. 134 EX 03475/12 – 089

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň V Plzni

07.03.2013

Znalecký posudek č. 1157- 22/13 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Petr Šťastný) - bývalé zemědělské usedlosti s obytnou částí Solopysky č.p.13, s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.3, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemcích p.č.40/1 a 40/2, vedených v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Příslušenstvím jsou ostatní objekty a součásti v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré oceňované nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Solopysky u Třebnic, obec Sedlčany, okres Příbram, vedené na LV č. 204. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Výlučné vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavním právem smluvním. Na nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatné smlouvy o pronájmu nebyly předloženy. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Příbrami, č.j. 21 EXE 1291/2012-39 o nařízení exekuce, Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j.134 EX 03475/12-089 a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor Rychtaříkova 2173/17/1 326 00 P l z e ň IČ: 71329277 č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 134 EX 03475/12-089 ze dne: 29.01.2013, převzato 13.02.2013 vystavil: Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí ve výlučném vlastnictví (povinný z exekuce Petr Šťastný), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni konečné místní prohlídky a zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 06.03.2013 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 Plzeň Posudek obsahuje 38 stran textu (vč.titulního listu) a 28 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení a elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 07.03.2013

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Petr Šťastný) - bývalé zemědělské usedlosti s obytnou částí Solopysky č.p.13, s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.3, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemcích p.č.40/1 a 40/2, vedených v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Příslušenstvím jsou ostatní objekty a součásti v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré oceňované nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Solopysky u Třebnic, obec Sedlčany, okres Příbram, vedené na LV č. 204. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Výlučné vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavním právem smluvním. Na nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatné smlouvy o pronájmu nebyly předloženy. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Příbrami, č.j. 21 EXE 1291/2012-39 ze dne 15.06.2012 o nařízení exekuce, Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j.134 EX 03475/12-089 ze dne 29.01.2013 a na základě požadavků objednávky : znaleckým úkolem je obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 06.03.2013 při konečné prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního a okolního prostoru, s informacemi od povinného, s přímou přítomnosti povinného, povinný umožnil přístup do vnitřního prostoru všech nemovitostí pro potřebu jejich zaměření. Povinný reagoval na telefonickou výzvu ke kontaktu, konkrétní termín bylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem. Provedení posudku dostupným způsobem.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Příbram, LV č.204 ze 29.01.2013 - kopie katastrální mapy z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Příbram, z 25.02.2013 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

–4– - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM PLZEŇ-MĚSTO ze dne 29.01.2013, č.j.134 EX 03475/12-089 - USNESENÍ OS v Příbrami, 21 EXE 1291/2012-39 ze dne 15.06.2012 o nařízení exekuce - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012 - údaje sdělené objednavatelem a povinným, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí.

4. Vlastnické a evidenční údaje Výlučné vlastnické právo k nemovitostem LV č.204 1/1 Petr Š ť a s t n ý povinný z exekuce

(740713/0280, bytem Solopysky 13, 264 01 Sedlčany

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem posudku dle skutečnosti a možností na místě dne 06.03.2013 za přítomnosti povinného, dostupným způsobem. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné ze zaslaných a zjištěných podkladů, na OÚ, KN, z výpisů z KN, z kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, technického vybavení, rozsah opotřebení obytné části a ostatních objektů, dle možností zpřístupněných venkovních a vnitřních prostorů a dle ústních informací povinného, sousedů a úředních osob.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

–5– Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 07.03.2013, což je den zpracování posudku.

6. Celkový popis nemovitostí Nemovitosti na LV č.204 Jedná se o původní klasickou zemědělskou usedlost z 2.poloviny 19. století, s obytnou částí, hospodářskými objekty a ostatním příslušenstvím, která byla od roku 2007 do současnosti částečně zrekonstruovaná na rodinný dům se sociálním a ostatním příslušenstvím. Areál je tvaru L se čtyřmi částmi : přední obytnou, navazujícím hospodářským objektem sýpky, zprava hospodářským objektem bývalých stájí a koníren a zadní stodolou s průjezdem do zadní zahrady. Vjezd předním průjezdem a vstupem do vnitřního dvora. Příslušenstvím jsou zastavěný pozemek a návazné pozemky dvou zahrad. Areál má vstup a příjezd vrátky a vraty v oplocení a předním průjezdem do vnitřního dvora ze zpevněné páteřní komunikace místní části obce III.tř. směr Sedlčany, s návazností na silnici I/18 směr Sedlčany-Votice-Příbram, navazuje na R/4 směr Praha-Strakonice. Areál stojí uvnitř obytné zástavby místní části obce Solopysky, solitérně jako celek nedaleko centra místní části, s okolními příslušnými pozemky zahrad, v mírně svažitém terénu, v Benešovské pahorkatině, v nm.v. cca 410 m. Objekt nebyl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami místních vodotečí. Ve vzdálenosti cca 100 m od areálu je centrum s přiměřenou místní infrastrukturou, zastávkou autobusu a v dojezdové vzdálenosti s infrastrukturou obce Sedlčany (3 km MÚ, obchody, pošta, škola, školka, zdravotní zařízení, pensiony, restaurace atd.). Možnost celoročního sportovního vyžití, přilehlé rekreační, vodácké a turistické oblasti řeky Vltavy, Slapská přehrada, Džbánská vrchovina, Kounovské řady, cyklostezky, turistické trasy atd. Areál a jeho ostatní příslušenství bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth. Areál je osazený nedaleko centra místní části, s možností napojení na silnoproudý kabelový elektrorozvod v místě, rozvod z obecního vodovodu pitné vody a TLF. Je napojený na veřejný kabelový rozvod silnoproudé elektroinstalace, vlastní vodovod pitné vody a vlastní rozvod z kopané studny, vlastní jímku splaškové kanalizace (není dokončená). K hlavním stavebním objektům náleží kopaná studna, vedlejší objekty (hospodářský objekt zadní zleva přistavěný, samostatný hospodářský objekt zprava, budova samostatné stodoly, venkovní úpravy (oplocení pozemků - kovové drátěné pletivové rámy na ocelové sloupky a kamennou podezdívku, kamenné opěrné zdi kolem dvora, obloukový kamenný vjezdový portál zleva u stodoly, kamenné plotové kamenné rovnaniny kolem na hranicích pozemků zahrad, plotová kovová vrata plná, dtto plotová vrátka, přední zděná plotová zeď uzavírající přední pořadí dvora, betonová rozestavěná jímka splaškových vod ve dvoře, betonové zpevněné plochy ve dvoře, vlastní přípojky pitné vody, elektropřípojka a vlastní splašková kanalizace), stavební pozemky a smíšené trvalé porosty. Uvedená příslušenství hlavních objektů jsou oceněna zvlášť a zohledněna v konečné obvyklé ceně. Venkovní úpravy jsou oceněny nákladovým způsobem, v kombinaci se zjednodušeným výpočtem venkovních úprav dle § 10, odst. (2). Výlučné vlastnické právo na nemovitostech je omezené exekucí a zástavním právem smluvním, nevázne na nich jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), ostatní nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, jiné právoplatné smlouvy o pronájmu než uvedená nebyly předloženy ani nebyly prokazatelně zjištěny. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

–6–

A. Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 s příslušenstvím Objekt je původní nepodsklepená obytná část s dvěma NP, zděný řadový objekt, klasického historického dispozičního řešení, zrekonstruovaný na stávající účel užívání, s možností úpravy podkroví, je osazený v čele zleva v uzavřeném pořadí bývalé zemědělské usedlosti, do mírně svažitého terénu. Z přední dvorní strany jsou osazeny vstupní dveře do domu, s hlavním vstupem a příjezdem v předním oplocení do dvora. Objekt je provedený tradičně, zděný, smíšené a kamenné zdivo, sedlová střecha s jednostrannou polovalbou, na klasickém dřevěném vaznicovém krovu, montované násypové a klenbové stropy, rovné podhledy a povalové s viditelnými trámy, s opotřebovanými nekompletními klempířskými prvky, bez hromosvodu a uzemnění, má dvě obytná NP, umožňuje v celé ploše úpravu podkroví - není provedena. Střešní konstrukce domu jsou před rekonstrukcí, krytina keramické hladké tašky na dřevěné latě, bez zateplení, nové komínové nadstřešní zdivo z režného keramického zdiva. Vnější omítky otlučené v celé ploše, vnitřní omítky vápenné hrubé a hladké. Jsou osazená nové vstupní plastové prosklené atypické dveře vstupu, vnitřní dveře atypické plné a prosklené dřevěné, nová plastová okna s izolačním dvojsklem, nové laminátové plovoucí podlahy, původní dřevěné prkenné podlahy, keramické a kamenné dlažby, podlahy zčásti betonová mazanina. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky obytné části bývalé zemědělské usedlosti, není příslušenstvím žádné stavby, ocení se nákladovým způsobem, podle § 5 oceňovací vyhlášky. Studna, vedlejší objekty, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky jsou příslušenstvím hlavního objektu a jsou oceněny zvlášť a zohledněny v konečné obvyklé ceně. Objekt je v neudržovaném stavu, s nedokončenou rekonstrukcí, některé hlavní stavební konstrukce jsou nadměrně opotřebované (zdivo, omítky fasády, vnitřní omítky a podlahy), jsou viditelné statické poruchy v části ze dvora. Je provedená nedokončená celková rekonstrukce a obnova technického vybavení rozvodů a zařizovacích předmětů Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální údržba, po celkové nedokončené rekonstrukci je údržba pravidelná, objekt je využitelný jako bytový se samostatnou bytovou jednotkou se sociálním zázemím, k trvalému bydlení nebo komerčnímu pronájmu, je užívaný dle místních informací od roku 1890.


–7–

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 2) Venkovní úpravy

Oddíl 2 a) Objekty 1) Vedlejší objekt bývalé sýpky 2) Vedlejší objekt bývalé konírny 3) Stodola-sklad 4) Kopaná studna 5) Venkovní betonová jímka 6) Trvalé porosty - okrasné dřeviny b) Pozemky 1) Pozemky stavební a zahrady na LV č.204


–8–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Příbram Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel

Oddíl 1 Nemovitosti na LV č.204 A. Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 a část venkovních úprav

Popisy objektů a) Objekty 1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 Objekt je původní nepodsklepená obytná část s dvěma NP, zděný řadový objekt, klasického historického dispozičního řešení, zrekonstruovaný na stávající účel užívání, s možností úpravy podkroví, je osazený v čele zleva v uzavřeném pořadí bývalé zemědělské usedlosti, do mírně svažitého terénu. Z přední dvorní strany jsou osazeny vstupní dveře do domu, s hlavním vstupem a příjezdem v předním oplocení do dvora. Objekt je provedený tradičně, zděný, smíšené a kamenné zdivo, sedlová střecha s jednostrannou polovalbou, na klasickém dřevěném vaznicovém krovu, montované násypové a klenbové stropy, rovné podhledy a povalové s viditelnými trámy, s opotřebovanými nekompletními klempířskými prvky - z pozinkovaného ocelového plechu, bez hromosvodu a uzemnění, má dvě obytná NP, umožňuje v celé ploše úpravu podkroví - není provedena. Střešní konstrukce domu jsou před rekonstrukcí, krytina keramické hladké tašky na dřevěné latě, bez zateplení, nové komínové nadstřešní zdivo z režného keramického zdiva. Vnější omítky otlučené v celé ploše, vnitřní omítky vápenné hrubé a hladké. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky obytné části bývalé zemědělské usedlosti, není příslušenstvím žádné stavby, ocení se nákladovým způsobem, podle § 5 oceňovací vyhlášky. Studna, vedlejší objekty, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky jsou příslušenstvím hlavního objektu a jsou oceněny zvlášť a zohledněny v konečné obvyklé ceně. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměření přímo na místě, s použitím map Earth a KN. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

–9– Zaměření bylo provedeno zvenku a z interiérů, vnitřní konstrukce a technické vybavení v dalším textu popsány jako zjištěné vizuálně na místě : základové konstrukce se předpokládají kamenné pasy, v částech s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné zdivo kamenné a smíšené, montované klasické stropy s viditelnými trámy a s rovným podhledem a klenbami. Vnitřní omítky hladké, vápenné, štukové, s malbami, podlahy nové laminátové plovoucí podlahy, původní dřevěné prkenné podlahy, dlažby keramické na chodbách, v sanitárních prostorách, skladech, v kuchyni, kamenné dlažby, zčásti betonová mazanina. Jsou osazené nové vstupní plastové prosklené atypické dveře vstupu, vnitřní dveře atypické plné a prosklené dřevěné, nová plastová okna s izolačním dvojsklem. Jsou provedeny vnitřní bělninové obklady v koupelně, v kuchyni, kolem kuchyňské linky, kolem umyvadel a vany. Sanitární prostory jsou podstandardně vybavené chemickým WC, standardně rohovou plastovou vanou a umyvadly, TUV elektrický boiler. V kuchyni kompletní vybavení - kuchyňská linka atypická, dřevěná, elektrický sporák, zařizovací předměty, ústřední vytápění s panelovými konvektory, je osazené původní vnitřní atypické dřevěné schodiště do 2.NP. Je provedený vnitřní rozvod silnoproudé elektroinstalace, splaškové kanalizace, ústředního vytápění, pitné vody s domácí vodárnou a TUV, zdrojem jsou v 1.NP jsou krbová kamna na pevná paliva. Vnitřní rozvody el.220/380 V-jističe, standardní kanalizace splašková bude svedená do vlastní vyvážecí jímky (je nedokončená), vnitřní rozvody pitné vody napojeny na přípojku z vlastní studny. Deštové vody ze střechy jsou svedeny na terén dvora. Dispozice 1.NP: vstupní zádveří a chodba, koupelna, nedokončené WC, kuchyně+jídelna, prádelna a sklad, obývací pokoj, schodiště do 2.NP. Dispozice 2.NP: vstupní podesta, chodba, 3x obývací pokoj. Areál usedlosti je osazený nedaleko centra místní části, s možností napojení na silnoproudý kabelový elektrorozvod v místě, rozvod z obecního vodovodu pitné vody a TLF. Objekt obytné části je napojený na veřejný kabelový rozvod silnoproudé elektroinstalace, vlastní vodovod pitné vody a vlastní rozvod z kopané studny, vlastní jímku splaškové kanalizace (není dokončená). K hlavnímu stavebnímu objektu náleží kopaná studna, vedlejší objekty (hospodářský objekt zadní zleva přistavěný, samostatný hospodářský objekt zprava, budova samostatné stodoly, venkovní úpravy (oplocení pozemků - kovové drátěné pletivové rámy na ocelové sloupky a kamennou podezdívku, kamenné opěrné zdi kolem dvora, obloukový kamenný vjezdový portál zleva u stodoly, kamenné plotové kamenné rovnaniny kolem na hranicích pozemků zahrad, plotová kovová vrata plná, dtto plotová vrátka, přední zděná plotová zeď uzavírající přední pořadí dvora, betonová rozestavěná jímka splaškových vod ve dvoře, domácí vodárna, betonové zpevněné plochy ve dvoře, vlastní přípojky pitné vody, elektropřípojka a vlastní splašková kanalizace), stavební pozemky a smíšené trvalé porosty. Uvedená příslušenství hlavních objektů jsou oceněna zvlášť a zohledněna v konečné obvyklé ceně. Venkovní úpravy jsou oceněny nákladovým způsobem, v kombinaci se zjednodušeným výpočtem venkovních úprav dle § 10, odst. (2). Objekt je v neudržovaném stavu, s nedokončenou rekonstrukcí, některé hlavní stavební konstrukce jsou nadměrně opotřebované (zdivo, omítky fasády, vnitřní omítky a podlahy), jsou viditelné statické poruchy v části ze dvora. Je provedená nedokončená celková rekonstrukce a obnova technického vybavení rozvodů a zařizovacích předmětů Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální údržba, po celkové nedokončené rekonstrukci je údržba pravidelná, objekt je využitelný jako bytový se samostatnou bytovou ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 10 – jednotkou se sociálním zázemím, k trvalému bydlení nebo komerčnímu pronájmu, je užívaný dle místních informací od roku 1890. Výlučné vlastnické právo na nemovitostech je omezené exekucí a zástavním právem smluvním, nevázne na nich jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), ostatní nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, jiné právoplatné smlouvy o pronájmu než uvedená nebyly předloženy ani nebyly prokazatelně zjištěny.

2) Venkovní úpravy Ke hlavnímu stavebnímu objektu dvou částí domu náleží venkovní úpravy (kovové drátěné pletivové rámy na ocelové sloupky a kamennou podezdívku, kamenné opěrné zdi kolem dvora, obloukový kamenný vjezdový portál zleva u stodoly, kamenné plotové kamenné rovnaniny kolem na hranicích pozemků zahrad, plotová kovová vrata plná, dtto plotová vrátka, přední zděná plotová zeď uzavírající přední pořadí dvora, betonová rozestavěná jímka splaškových vod ve dvoře, domácí vodárna, betonové zpevněné plochy ve dvoře, vlastní přípojky pitné vody, elektropřípojka a vlastní splašková kanalizace) Venkovní úpravy na nezastavěných pozemcích jsou příslušenstvím domu č.p.13, jsou součástí jeho ceny (mimo oceňované zvlášť), zohledněna cena celé obytné části, zvýšením základu pro výpočet o část A. Citace platného oceňovacího předpisu : § 10 Venkovní úprava (1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odst. 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. Oceněno pouze dle administrativní ceny, věcná a výnosová hodnota není vypovídající (uvedeno pouze symbolicky), připočteno k věcné hodnotě a výnosové hodnotě domu.


– 11 –

Oddíl 2 Nemovitosti na LV č.204 Příslušenství hlavního objektu č.p.13 - vedlejší objekty, studna, část venkovních úprav, stavební a zemědělské pozemky a trvalé porosty

Popisy objektů a) Objekty 1) Vedlejší objekt bývalé sýpky Oceňovaná stavba je řadový zděný objekt zleva (bývalá hospodářská část), přistavěný k zadnímu štítu objektu obytné části. Je nepodsklepený, přístupný z vnitřního dvora (přes vlastní pozemky). Objekt je osazený na stavebním pozemku p.č.3, má jedno 1.NP s podstřešním skladovým prostorem, slouží jako příslušenství obytné části, hlavní stavební konstrukce, střecha s krovem a technické vybavení ve stavu nutné celkové rekonstrukce nebo demolice a přestavby. Objekt je v neudržovaném stavu, stavební konstrukce jsou nadprůměrně opotřebované, s viditelnými statickými poruchami střechy a nosných konstrukcí - viz.foto. Předpokládají se kamenné základové pasy, svislé nosné konstrukce zděné, smíšené zdivo, omítka hrubá, z větší části opadaná, krov jednoduchý půltový dřevěný, krytina vlnité desky AC na dřevěné latě, klempířské prvky neúplné, není osazený bleskosvod. Jsou osazeny dřevěné svlakové a plechové dveře s kamennými ostěními, kovové mříže v okenních otvorech, podlahy dřevěná původní prkna na cihelnou dlažbu a klenuté stropy, kamenné schody do podstřešního prostoru, bez technického vybavení, pouze provisorní elektroinstalace. Dispozice 1.NP : skladové a technické prostory. Objekt je užívaný dle dostupných odhadnutých údajů cca 123 let, je příslušenstvím hlavního objektu, je oceněný jako vedlejší objekt, zastavěná plocha do 100 m 2.

2) Vedlejší objekt bývalé konírny Oceňovaná stavba je samostatný zděný objekt zprava (bývalá hospodářská část-chlévy a konírny). Je nepodsklepený, přístupný z vnitřního dvora (přes vlastní pozemky). Objekt je osazený na stavebním pozemku p.č.3, má jedno 1.NP, slouží jako příslušenství obytné části, hlavní stavební konstrukce, stropy, střecha s krovem a technické vybavení ve stavu nutné celkové rekonstrukce nebo demolice a přestavby. Objekt je v neudržovaném stavu, stavební konstrukce jsou nadprůměrně opotřebované, v částech s chybějícím krovem, s viditelnými statickými poruchami střechy a nosných konstrukcí - viz.foto. Předpokládají se kamenné základové pasy, svislé nosné konstrukce zděné, smíšené zdivo, omítky hrubé, z části opadané, krov sedlový, klasický dřevěný (v části chybí, zvlněný), krytina hladké keramické tašky dvojitě na dřevěné latě, klempířské prvky nejsou, není osazený bleskosvod. Jsou osazeny dřevěné svlakové dveře s kamennými ostěními, svlaková vrata, kovové mříže v okenních otvorech, podlahy původní cihelná dlažba a klenuté stropy, bez technického vybavení. Dispozice 1.NP : sklady, chlévy, konírny, garáž. Objekt je užívaný dle dostupných odhadnutých údajů cca 123 let, je příslušenstvím hlavního objektu, je oceněný jako budova, zastavěná plocha větší než 100 m 2.


– 12 –

3) Stodola-sklad Hlavní stavba je zděný samostatný objekt bývalé stodoly, klasického historického dispozičního řešení, uzavírající zadní pořadí bývalé zemědělské usedlosti vzadu s návazností na vedlejší stavbu bývalého hospodářského objektu, se vstupem a příjezdem ze dvora a zadní zahrady oboustranným průjezdem bez vrat. Objekt je osazený na stavebním pozemku p.č.3, má jedno 1.NP bez upraveného podkroví, slouží jako příslušenství hlavního objektu č.p.13, hlavní stavební konstrukce a technické vybavení ve stavu provedení nutných oprav - zdivo, omítky, krov. Objekt je v současnosti v udržovaném stávajícím stavu, některé stavební konstrukce jsou nadprůměrně opotřebované, s malými viditelnými statickými poruchami některých nosných konstrukcí (prověšený krov - viz.foto). Předpokládají se kamenné základové pasy, svislé nosné konstrukce zděné, smíšené zdivo. Vnitřní omítka hrubá, venkovní hrubá vápenná zčásti zvětralá a opadaná, krov klasický sedlový vaznicový dřevěný - v místech poškozený, jako krytina jsou osazené AC vlnité desky na dřevěné latě, nejsou klempířské prvky ani není osazený bleskosvod a uzemnění. Nejsou osazena vrata ani dveře, bez oken, podlahy nezpevněné, bez podhledu stropu, bez technického vybavení. Dispozice 1.NP : volné skladové prostory. Objekt je užívaný dle dostupných odhadnutých údajů cca 123 let, je příslušenstvím hlavního objektu, oceněný jako budova, zastavěná plocha nad 100 m 2.

4) Kopaná studna Kamenná kopaná studna roubená, sloužící svému účelu, osazená v sýpce ve dvoře, je osazeno ponorné čerpadlo, přípojka do obytné části do tlakové domácí vodárny.

5) Venkovní betonová jímka Venkovní rozestavěná jímka splaškových vod, osazená před stájemi ve dvoře, betonová.

6) Trvalé porosty - okrasné dřeviny Okrasné jehličnaté stromy a keře, na zadní zahradě p.č.40/1, roztroušené, ošetřované, detailně nezjištěno, ocení se dle § 24, podílem z ceny pozemků, uvedeno pro věcnou úplnost, pro určení celkové obvyklé ceny jsou nepodstatné.

b) Pozemky 1) Pozemky stavební a zahrady na LV č.204 Předmětem je zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby pozemků v k.ú. Solopysky, obec Solopysky, okres Příbram, vedené na LV č. 204. Jedná se o stavební pozemek p.č.13, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a samostatné pozemky p.č.40/1 a 40/2, vedené v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ Pozemky jsou ve funkčním celku s obytnou částí a jsou jejím příslušenstvím, s možností oddělení zadní zahrady p.č.40/1 s vlastním příjezdem, p.č.40/2 je předzahrádka zleva před obytnou částí. Pozemky jsou dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, v centru zastavěné místní části obce u místní příjezdové komunikace, jsou přístupné příjezdovou zpevněnou místní komunikací, mají obslužnost inž. sítěmi, jsou mírně, nejsou v záplavovém území, příslušenstvím pozemků jsou ošetřované trvalé porosty na nezastavěných částech zahrad. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosté, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.


– 13 –

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 1,631 (Rodinné domy) Podlaží: Název vrchní stavba 1.NP vrchní stavba 2.NP a zastřešení Součet:

Výška 3,32 m 4,35 m

Zastavěná plocha (9,76× 7,06)+(7,58×4,13)

=

100,21 m2

(9,76× 7,06)+(7,58×4,13)

=

100,21 m2 200,42 m2

=

332,70 m3

= =

435,92 m3 768,62 m3

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní

7,67 m

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 3,32 × ((9,76× 7,06)+(7,58×4,13) ) 1.NP vrchní stavba 4,35 × ((9,76× 7,06)+(7,58×4,13) ) 2.NP a zastřešení Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody


– 14 –

12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27.

Název, popis Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Obj. podíl 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

34 000,– × 1,852 / (OP × ZCK × K5 × Ki)

= 1,93 %

27 000,– × 1,852 / (OP × ZCK × K5 × Ki)

= 1,53 %

Hodnocení Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní Nevyskytuje se

28. Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 7,10 % 3. Stropy –0,54 × 8,40 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,80 % 8. Fasádní omítky –0,54 × 1,852 × 3,10 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 13. Okna 0,54 × 5,20 % 16. Vytápění –0,54 × 4,40 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 0,50 % 25. Záchod –0,54 × 0,40 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,60 % 27. 0,54 × 1,93 % 28. 0,54 × 1,53 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – + – – – – – – + + =

0,0383 0,0454 0,0043 0,0310 0,0040 0,0281 0,0238 0,0060 0,0050 0,0027 0,0022 0,0360 0,0104 0,0083 0,8481

Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8481 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,6310 5 862,70 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 768,62 m3 × 5 862,70 Kč/m3

=

4 506 188,47 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 123 roků Opotřebení: 65,000 % ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 15 – Odpočet opotřebení: 4 506 188,47 Kč × 65,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 – zjištěná cena:

– =

2 929 022,51 Kč 1 577 165,96 Kč 1 577 165,96 Kč

a.1.2) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění Cena stavby: Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy – zjištěná cena:

1 577 165,96 Kč 5,0 % 78 858,30 Kč 78 858,30 Kč

× =

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 2) Venkovní úpravy

4 506 188,47 Kč 78 858,30 Kč 4 585 046,77 Kč 4 585 050,– Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 2) Venkovní úpravy

1 577 165,96 Kč 78 858,30 Kč 1 656 024,26 Kč 1 656 020,– Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

768,62 jedn. 42,00 jedn. 810,62 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 801.79 budovy pro společné ubytování a rekreaci ostatní 3 874,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 874,– Kč Jednotková cena: 810,62 jedn. × 4 200,– Kč/jedn.

4 200,– Kč/jedn. 3 404 604,– Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 16 – Cena stavby:

=

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 123 roků Opotřebení: 65,000 % Odpočet opotřebení: 3 404 604,– Kč × 65,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 – zjištěná cena:

3 404 604,– Kč

– =

2 212 992,60 Kč 1 191 611,40 Kč 1 191 611,40 Kč

a.2.2) Venkovní úpravy Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1,00 jedn. 1,00 jedn. 2,00 jedn.

Ocenění: Jednotková cena: 2,00 jedn. × 200 000,– Kč/jedn. Cena stavby:

200 000,– Kč/jedn. =

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 60 roků Předpokládaná další životnost: 61 roků Opotřebení: 100 × 60 / (60 + 61) = 49,587 % Odpočet opotřebení: 400 000,– Kč × 49,587 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Venkovní úpravy – zjištěná cena:

– =

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 2) Venkovní úpravy Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 2) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

400 000,– Kč 400 000,– Kč

198 348,– Kč 201 652,– Kč 201 652,– Kč

3 404 604,– 400 000,– 3 804 604,– 3 804 600,–

Kč Kč Kč Kč

1 191 611,40 Kč 201 652,– Kč 1 393 263,40 Kč 1 393 260,– Kč

a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.3.1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 17 – Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Obestavěný prostor: 768,62 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8481

Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8481 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1460 3 594,54 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 768,62 m3 × 3 594,54 Kč/m3 Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 123 roků Opotřebení: 65,000 % Odpočet opotřebení: 2 762 835,33 Kč × 65,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 – zjištěná cena:

=

2 762 835,33 Kč

– =

1 795 842,96 Kč 966 992,37 Kč 966 992,37 Kč

a.3.2) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění Cena stavby: Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy – zjištěná cena:

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 2) Venkovní úpravy Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 2) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

× =

1 577 165,96 Kč 5,0 % 78 858,30 Kč 78 858,30 Kč

2 762 835,33 Kč 78 858,30 Kč 2 841 693,63 Kč 2 841 690,– Kč

966 992,37 Kč 78 858,30 Kč 1 045 850,67 Kč 1 045 850,– Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 18 – m2

Obytné plochy: b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy bytové prostory

Kč/rok

c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná životnost Omezit životnost na T maximum 30 let Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

200,42

180 000,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč

0,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

1 577 165,96 30 000,– 10 000,– 10 000,– 0,0300

roků

100

roků

30

Kč/rok

33 150,86

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

2 000,– 15 000,– 100 150,86 79 849,14

Kč

0,0700 1 140 700,–

a.4.2) Venkovní úpravy Uvedeno symbolicky, metoda není vypovídající. Výpočet ceny výnosovým způsobem f) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m2 g) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Ostatní plochy Kč/rok Dosahované procento PP % pronajmutí Výnosy po korekci V = VC × PP / 100 Kč/rok h) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do Kč pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ Kč

1,00

150 000,– 7,00 10 500,– 0,– 0,– 0,–


– 19 – celkem i) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

0,0700 150 000,–

Kč

Výnosové ceny objektů: 1) Hlavní stavební objekt obytné části č.p.13 2) Venkovní úpravy Výnosové ceny objektů činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1 140 700,– 150 000,– 1 290 700,– 1 290 700,–

Kč Kč Kč Kč

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Vedlejší objekt bývalé sýpky – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,793 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,479 (Zemědělství) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 11,51×7,58

=

5,25 m 87,25 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 5,25 × 11,51×7,58 stavba a zastřešení

=

458,04 m3

Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů

Obj. podíl 6,20 % 30,40 % 19,30 % 10,80 % 6,90 % 1,90 % 4,90 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní Podstandardní


– 20 –

8. 9. 10. 11. 12.

Název, popis Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace

Obj. podíl 3,80 % 3,10 % 1,00 % 6,80 % 4,90 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 4. Krov –0,54 × 10,80 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,90 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 4,90 % 9. Dveře –0,54 × 3,10 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,00 % 11. Podlahy –0,54 × 6,80 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 4,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se

1,0000 – – – – – – – =

0,0583 0,0103 0,0265 0,0167 0,0100 0,0367 0,0490 0,7925

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,7925 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,4790 993,15 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 458,04 m3 × 993,15 Kč/m3 Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 123 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 454 902,43 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Vedlejší objekt bývalé sýpky – zjištěná cena:

=

454 902,43 Kč

– =

386 667,07 Kč 68 235,36 Kč 68 235,36 Kč

a.1.2) Vedlejší objekt bývalé konírny – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: O2. budovy pro zemědělství (živočišná produkce) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 127131 Budovy pro živočišnou produkci Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.15.2..1 budovy pro živočišnou produkci Koeficient změny ceny stavby: 2,165 Koeficient prodejnosti: 0,479 (Zemědělství) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 45,21×8,58

=

Průměrná výška podlaží (PVP):

=

4,45 m 387,90 m2 4,45 m


– 21 – Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

=

387,90 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 4,45 × 45,21×8,58 stavba a zastřešení

=

1 726,16 m3

Obj. podíl 10,80 % 25,60 % 11,70 % 6,90 % 2,80 % 0,70 % 4,40 % 3,10 % 0,00 % 2,30 % 2,40 % 1,80 % 4,30 % 3,20 % 0,00 % 7,00 % 0,30 % 2,40 % 2,30 % 0,00 % 0,40 % 0,00 % 2,30 % 0,00 % 5,30 % 0,00 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 10,80 % 4. Krov, střecha –0,54 × 6,90 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 1,852 × 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 4,40 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 1,852 × 3,10 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 2,30 % 11. Dveře –0,54 × 2,40 % 12. Vrata –0,54 × 1,80 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 4,30 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 3,20 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 7,00 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 18. Vnitřní vodovod –0,54 × 1,852 × 2,40 % 19. Vnitřní kanalizace –0,54 × 1,852 × 2,30 %

1,0000 – – – – – – – – – – – – – –

0,0583 0,0373 0,0070 0,0238 0,0310 0,0230 0,0130 0,0097 0,0430 0,0173 0,0700 0,0030 0,0240 0,0230


– 22 – 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 0,40 % 23. Vnitřní hygienické vybavení –0,54 × 1,852 × 2,30 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – =

0,0040 0,0230 0,0530 0,5366

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 695,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9370 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,7719 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5366 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1650 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,4790 1 018,52 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 726,16 m3 × 1 018,52 Kč/m3 Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 123 roků Opotřebení: 90,000 % Odpočet opotřebení: 1 758 128,48 Kč × 90,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Vedlejší objekt bývalé konírny – zjištěná cena:

=

1 758 128,48 Kč

– =

1 582 315,63 Kč 175 812,85 Kč 175 812,85 Kč

a.1.3) Stodola-sklad – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,813 (Sklady) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 21,13 × 11,69

=

5,85 m 247,01 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

5,85 m 247,01 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 5,85 × 21,13 × 11,69 stavba a zastřešení

=

1 445,01 m3

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce

Obj. podíl Hodnocení 13,20 % Podstandardní 30,40 % Standardní ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 23 –

3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 13,20 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 13,80 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 1,852 × 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 4,20 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 2,90 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,40 % 12. Vrata –0,54 × 1,852 × 3,00 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 3,40 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 1,852 × 2,90 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní

1,0000 – – – – – – – – – – – – – =

0,0713 0,1380 0,0070 0,0227 0,0157 0,0180 0,0240 0,0300 0,0340 0,0290 0,0580 0,0040 0,0520 0,4963

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp:

× × × × × × ×

2 231,– Kč/m3 0,9390 0,9467 0,6590 0,4963 1,0000 2,0950 0,8130 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 24 – 1 104,80 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 1 445,01 m × 1 104,80 Kč/m3 Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 123 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 1 596 447,05 Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Stodola-sklad – zjištěná cena:

=

1 596 447,05 Kč

– =

1 277 157,64 Kč 319 289,41 Kč 319 289,41 Kč

a.1.4) Kopaná studna – § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 2,50 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 0,779 (Inženýrské stavby)

Ocenění: 2,50 m á 1 950,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + =

4 875,– Kč 9 480,– Kč 14 355,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:

× × × =

1,0000 2,3130 0,7790 25 865,23 Kč

– =

17 243,57 Kč 8 621,66 Kč 8 621,66 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 50) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 25 865,23 Kč × 66,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Kopaná studna – zjištěná cena:

a.1.5) Venkovní betonová jímka – § 4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: 2. Nádrže, jímky čistíren, zásobníky, jámy Objekt: Nádrže pozemní mimo nádrží odpadních vod Konstrukční charakteristika: kovová Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 125232 Nádrže


– 25 – Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.1 vod pozemní Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,779 (Inženýrské stavby) Množství: 1,50 m3

nádrže, jímky, objekty čistíren odpadních

Ocenění Základní jednotková cena: 7 300,– Kč/m3 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0950 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,7790 11 913,64 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1,50 m3 × 11 913,64 Kč/m3 Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 5 roků Předpokládaná další životnost: 110 roků Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 110) = 4,348 % Odpočet opotřebení: 17 870,46 Kč × 4,348 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Venkovní betonová jímka – zjištěná cena:

= =

17 870,46 Kč 17 870,46 Kč

– =

777,01 Kč 17 093,45 Kč 17 093,45 Kč

a.1.6) Trvalé porosty - okrasné dřeviny – § 35 - § 42 Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. 2 100 m jehličnaté st. 3 0,085 272,0627 Kč = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty - okrasné dřeviny – zjištěná cena:

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Vedlejší objekt bývalé sýpky 2) Vedlejší objekt bývalé konírny 3) Stodola-sklad 4) Kopaná studna 5) Venkovní betonová jímka 6) Trvalé porosty - okrasné dřeviny Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Vedlejší objekt bývalé sýpky 2) Vedlejší objekt bývalé konírny 3) Stodola-sklad 4) Kopaná studna 5) Venkovní betonová jímka 6) Trvalé porosty - okrasné dřeviny Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Celková cena 2 312,53 Kč 2 312,53 Kč 2 312,53 Kč

454 902,43 Kč 1 758 128,48 Kč 1 596 447,05 Kč 25 865,23 Kč 17 870,46 Kč 2 312,53 Kč 3 855 526,18 Kč 3 855 530,– Kč

68 235,36 Kč 175 812,85 Kč 319 289,41 Kč 8 621,66 Kč 17 093,45 Kč 2 312,53 Kč 591 365,26 Kč 591 370,– Kč


– 26 –

b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky stavební a zahrady na LV č.204 – § 28, 29

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 83,58 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (7 552 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 7 552 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% × 0,930 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,146 Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × 1,631 Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 3 83,58 272,0627 458 697,71 1 686 nádvoří § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: 80 % Obce s 5–10 tisíci obyvateli – vlastní území + Úprava celkem: + 80 % × 1,800 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,000 2 Jedn. cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ Cena [Kč] 2,1780 56701 2 249,87 zahrada 40/1 1 033 1,21 zahrada 40/1 1 728 7,85 14,1300 52901 24 416,64 zahrada 40/2 83 1,21 2,1780 56701 180,77 Součet: 2 844 26 847,28 Součet cen všech typů pozemků: = 485 544,99 Kč Pozemky stavební a zahrady na LV č.204 – zjištěná cena: 485 544,99 Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky stavební a zahrady na LV č.204 Popis polohy pozemku: Vhodná lokalita pro účel využití staveb, i pro trvalé a rekreační bydlení, s minimální infrastrukturou a technickou vybaveností v místě, rychle dostupnou města v Sedlčanech (3 km). Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 3 40/1 40/1 40/2 =

Výměra 1 686,00 m2 1 033,00 m2 1 728,00 m2 83,00 m2 4 530,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 3 500 000,– Kč Reprodukční cena stavby: ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 27 – 920,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 2 II. Intenzita využití pozemku 2 III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 2 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (3 500 000,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:

2,00 0,00 0,00 2,00 1,30 %

× 1,30) / (100 – 1,30) 46 099,29 / (3 × 920,00) 16,70 × 2 760,00 16,70 × 0,15 2,51 × 1 770,00

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce. technická vybavenost × Cena po úpravě: Pozemky stavební a zahrady na LV č.204 – zjištěná cena:

46 099,29 16,70 46 099,29 2,51 4 442,70 11,16 50 524,29

Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč

0,500 =

25 262,15 Kč 25 262,15 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemky stavební a zahrady na LV č.204 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Vhodná lokalita pro účel využití staveb, i pro trvalé a rekreační bydlení, s minimální infrastrukturou a technickou vybaveností v místě, rychle dostupnou města v Sedlčanech (3 km). zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 3 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 83,58 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce 5 000 až 20 000 obyvatel 0,70 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,819 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 68,45 2 Výměra pozemku: m 1 686,00 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 28 – Cena pozemku zahrada p.č.: 40/1 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku zahrada p.č.: 40/1 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku zahrada p.č.: 40/2 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

115 406,70

Kč Kč/m2

1,21

okrajová poloha v obci stavebně připravený 5 000 až 20 000 obyvatel obytné domy dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

0,60 1,50 0,70 1,30 1,00 1,00 0,819 000 0,99 1 033,00 1 022,67

Kč/m2

7,85


0,60 1,50 0,70 1,30 1,00 1,00 0,819 000 6,43 1 728,00 11 111,04

Kč/m2

1,21


0,60 1,50 0,70 1,30 1,00 1,00 0,819 000 0,99 83,00 82,17

=

127 622,58 Kč

ZJC

ZJC

ZJC

Výsledná cena pozemků: Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce. technická vybavenost Cena po úpravě:

×

0,500 =

63 811,29 Kč

Pozemky stavební a zahrady na LV č.204 – zjištěná cena:

63 811,29 Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 29 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

2 247 390,– Kč 485 540,– Kč 2 732 930,– Kč 1 393 260,– Kč 1 045 850,– Kč 1 200 000,– Kč 25 260,– 63 810,– 80 000,– 1 280 000,– 1 290 700,– 1 285 350,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

1 285 350,– Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí, pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Solopysky na LV č. 204, podle odborného odhadu znalce činí : 1,285.350,– Kč Cena slovy:jedenmilióndvěstěosmdesátpěttisíctřistapadesát Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Solopysky na LV č. 204 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. V této souvislosti je odkazováno na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 22 Cdo 3924/2007, ve kterém stanovil Nejvyšší soud, jak se určuje obvyklá cena spoluvlastnického podílu při vypořádání podílového spoluvlastnictví. V tomto rozhodnutí uvedl, že základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování, která představuje příslušný podíl z ceny, za niž by bylo reálně možné celou věc prodat. Při určení ceny pro účely dražby stejným způsobem bylo postupováno i při stanovení ceny spoluvlastnického podílu v exekuci, kde obvyklá cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě, které činí 2/3, resp. dokonce 1/2 výše výsledné ceny v případě dalších dražeb. Zákon o ocenění nemovitostí tzv. obvyklou cenou výslovně předpokládá jako podklad pro rozhodnutí o ceně, což je dáno požadavkem, aby ocenění co nejvíce odpovídalo ceně, za kterou lze předpokládat prodej konkrétní oceňované nemovitostí. To však nic nemění na tom, že určení ceny v exekučním řízení představuje jen východisko pro určení výše ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 30 – nejnižšího podání (§ 336e odst. 1 o.s.ř.) a částka, za kterou bude nemovitost v dražbě skutečně prodána (nejvyšší podání), resp. zda bude prodána, se ukáže až v samotné dražbě. Oceněním byla stanovena tzv. obvyklá cena podle zvláštního předpisu (§ 66 odst.6 zák.č. 120/2001 Sb.). Tímto zvláštním předpisem je ust. § 2 odst.1 zák.č. 151/1997 Sb., podle kterého se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku (kdy se zvažují všechny okolnosti mající na cenu vliv, aniž by se do její výše promítly vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo zvláštní obliby, které jsou příkladmo uvedeny). Podle § 336a o.s.ř. pak podle výsledku ocenění a ohledání určí exekutor a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a pokračování 2 20Co 281/2012 závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, d) výslednou cenu.

Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektů, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 31 – - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí (rodinných domů a stavebních pozemků) v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje). S použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných koncem roku 2012 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2013, zveřejněných statistických údajů v 12.2012, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena v místě je cca o 7 % nižší, než je nabídka RK, prodejce vždy požaduje co nejvyšší cenu a cena nabízená zahrnuje i provisi pro RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanou cenou (místní informace) přibližně srovnatelného objektu v širším okolí a lokalitě - 1,9 mil. Kč. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, pokles stále trvá. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná - prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 32 – se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 zastavil a klesá. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost domu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 80 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je vybavena některými inženýrskými sítěmi-kabelový elektrorozvod a TLF, veřejným rozvodem pitné vody, splaškové kanalizace a zemního plynu, příjezdové cesty jsou zpevněné a nezpevněné, nemovitosti jsou situované vedle místní komunikace obce a státní komunikace, v extravilánu obce, v její obytné zóně, dobrý přístup k nemovitostem, příjezd do dvora-s možností parkování ve dvoře na vlastním pozemku a před předním oplocením na obecním pozemku. - VEL F = obec je podle velikosti zařazena do obcí s počtem obyvatel do 8000, obec s dobrou dopravní dostupností a blízkou dostupností kompletní infrastruktury obce a místní minimální (zastávka autobusu), nádraží ČD v Sedlčanech (3 km), nákupní střediska atd. - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční síť, zastávka autobusu a centrum místní části obce cca 150 m od domu, železniční stanice ČD v dopravní dostupnosti - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce Votice, Příbram, Krásná Hora, Kamýk n.Vlt., Slapská přehrada. - nedaleká návaznost na cyklostezky a turistické trasy, s možností rekreačního a turistického vyžití v okolí, nedaleké zimní středisko Monínec. - stavby v obytné zóně typické české vesnice ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 33 – - dobrá dopravní dostupnost centra obce a okolních měst - dobrá zaměstnanost v dosahu dopravy - stavba s možností většího rozšíření - velká příslušné pozemky - možnost omezeného parkování OA u komunikace před domem = slabé stránky - právní vztahy ve vlastnictví - nemovitosti s potřebou dokončení celkové rekonstrukce s případnou demolicí (vedlejší objekty) Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při posledních záplavách v roce 2002 nebyla nemovitost zasažena záplavovou vlnou místních vodotečí. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Středočeský kraj a přímo lokalitu poblíž obce, je stanovena 1. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Objekt obytné části : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. V současném stavu není vypovídající nelze plnohodnotně pronajmout, případně lze pronajmout podmíněně, sezónně. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemků zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 34 – Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 450/2012 Sb. platné ke dni ocenění. Není známa platná a účinná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů, není vypovídající. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných objektů a pozemků, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. Za tohoto předpokladu lze stanovit výši obvyklé ceny na trhu.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 10 km přímo srovnatelnou ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 35 – nemovitost, jsou přiloženy nabídky přibližně srovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné (jsou v lepším stavebně-technickém stavu). Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 5-8 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou ve výlučném vlastnictví. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobného předmětného objektu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména špatného stavebně-technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný reagoval na telefonickou výzvu a umožnil plnou místní prohlídku exteriérů a interiérů), byl umožněný přístup do exteriéru a interiérů všech objektů z volného okolního prostoru, s doplňujícími ústními informacemi povinného, o stavebním a technickém provedením objektů. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavních objektů podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu nemovitostí jako takových a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že některé oceňované nemovitosti (vedlejší objekt) jsou maximálně opotřebované, v předpokládaném a zjištěném špatném technickém stavu, mají podprůměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí. Jinak prostory hlavního objektu (obytná část) je možné v současné době využívat k podstandardnímu trvalému bydlení a komerčnímu využití (pronájmu) a skladování, s potřebou dokončení celkové rekonstrukce, obnovy stavebních konstrukcí a technického vybavení vedlejšího objektu, s případnou potřebou nákladů na jejich demolici a odbourání. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je docházková dostupnost nedaleké obecní infrastruktury a dopravy, lokalita je průměrně technicky vybavená, s pěší dostupností autobusové a dopravní dostupností ZNALECKÝ POSUDEK Č.1157 - 22/13, 07.03.2013

– 36 – železniční dopravy kompletní městské infrastruktury a v obci, s kompletní infrastrukturou v okolních městech. V současném stavu využitelná a pronajímatelná nemovitost v malebném prostředí středočeské vesnice, s velkými okolními pozemky. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních a realizovaných cen v místě (viz.přílohy), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí, výše uvedeného komentáře a právního stavu, odhaduji obvyklou cenu podílu na nemovitostech pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Obvyklá cena nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Solopysky na LV č. 204, podle odborného odhadu znalce činí :

1,850.000,– Kč Cena slovy:jedenmiliónosmsetpadesáttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Solopysky na LV č. 204, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Solopysky na LV č. 204, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

4. Existence kulturní památky u nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Solopysky na LV č. 204 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Praze, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 07.03.2013 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň


– 37 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j.Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1157 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 23/13 podle připojené likvidace.


– 38 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

3 2 1 1 1 1 13 6

x x x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace A4 přibližně srovnatelné nemovitosti


Plzeň

Recommend Documents