Plzeň

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1272 – 31/14 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí na LV č. 2136 stavby občanského vybavení bez čp/eč. (zájezdní hostinec) s příslušenstvím, v k.ú. Újezd nad Lesy

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek Rychtaříkova 2173/1 32600 Plzeň

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j. 134 EX 01944/12-238

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 P l z e ň V Plzni 17.06.2014

Znalecký posudek č. 1272 - 31/14 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví SJM (povinný Jiří Kroupa) - atypické provozní stavby zájezdního hostince „DŘEVÁK“, Novosibřinská ulice, 19016 Praha 916, uvnitř obytné zóny místní části obce Praha 9 - Újezd nad Lesy, s veškerým příslušenstvím - stavebním objektem a venkovními úpravami. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.1743/2, na pozemku jiného vlastníka, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří na LV č.3916. Stavba je v KN zapsaná jako dokončená, je využitelná ke komerčním účelům. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Újezd nad Lesy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnické právo k nemovitostem (i k pozemku) je omezeno dle výpisu z KN zástavními právy smluvními, exekutorskými, soudcovskými a nařízeními k exekuci. Práva k nemovitostem jsou dotčena změnami, změny nejsou na KN ukončené, je podaná žaloba na určení vlastnického práva k pozemku. Na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníka nemovitostí nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 9, ze dne 12.03.2012, č.j. 73 EXE 1102/2012-9 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j. 134 EX 01944/12-238 ze dne 03.06.2014.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor Rychtaříkova 2173/1 32600 P l z e ň IČ: 71329277 DIČ: CZ7607182088 č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 134 EX 01944/12-238 ze dne: 3.6.2014, e-mail 3.6.2014, převzato 6.6.2014 vystavil: Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitosti ve vlastnictví SJM (povinný z exekuce Jiří Kroupa), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 17.06.2014 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň Posudek obsahuje 28 stran (vč.titulního listu) a 30 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení a elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 17.06.2014

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví SJM (povinný Jiří Kroupa) - atypické provozní stavby zájezdního hostince „DŘEVÁK“, Novosibřinská ulice, 19016 Praha 916, uvnitř obytné zóny místní části obce Praha 9 -Újezd nad Lesy, s veškerým příslušenstvím - stavebním objektem a venkovními úpravami. Nemovitosti jsou situované na pozemku p.č.1743/2, na pozemku jiného vlastníka, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří na LV č.3916. Stavba je v KN zapsaná jako dokončená, je využitelná ke komerčním účelům. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Újezd nad Lesy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnické právo k nemovitostem (i k pozemku) je omezeno dle výpisu z KN zástavními právy smluvními, exekutorskými, soudcovskými a nařízeními k exekuci. Práva k nemovitostem jsou dotčena - stavba změnami č.j. V-8124/2014, V-20924/2014 (změny nejsou na KN ukončené), je podaná žaloba na určení vlastnického práva k pozemku. Na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníka nemovitostí nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 9, ze dne 12.03.2012, č.j. 73 EXE 1102/2012-9 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j. 134 EX 01944/12-238 ze dne 03.06.2014 : znaleckým úkolem je určit obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku), ocenit : A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis nemovitostí je detailně uvedený v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 16.06.2014 bylo provedeno venkovní a vnitřní ohledání za přítomnosti povinného a manželky povinného. Byla provedena prohlídka se skutečným dostupným zaměřením venkovního, vnitřního a okolního prostoru, doplněno informacemi od sousedů, pověřených a úředních osob, s doplňujícími místními informacemi povinného a jeho přítomné manželky. Povinný nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu ze dne 05.06.2014. Byl umožněný vstup do vnitřku stavebních objektů, pro potřebu zjištění konkrétních technických údajů o stavu nemovitostí. Způsob zaměření a zpracování posudku byl konzultovaný s objednatelem

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, LV č.2136 ze 03.06.2014 - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, LV č.3916 ze 06.06.2014 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, ze 06.06.2014 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

–4– - Kupní smlouva č.j.V11-13318/1996, ze dne 03.10.1996. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.10.2008. - řízení na KN - stavba je dotčena změnami právního vztahu č.j.V-8124/2014, V-20924/2014, žalobou na určení vlastnického práva - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM PLZEŇ-MĚSTO č.j. 134 EX 01944/12-238 ze dne 03.06.2014 - Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 9, ze dne 12.03.2012, č.j. 73 EXE 1102/2012-9 - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - zákon č.151/1997 Sb., Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( § 33 odst.1) o oceňování majetku , ve znění zákona č.303/2013 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2013 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2013 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2013 - údaje sdělené objednavatelem, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním zaměření nemovitostí. - údaje sdělené objednavatelem, pověřenými osobami, povinným a přítomnými osobami, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při zaměření a ohledání nemovitostí

4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Katastrální území:

Praha Újezd nad Lesy (773778)

Vlastníci nemovitostí - stavby na pozemku jiného vlastníka : LV č.2136 SJM 1/1 Ivana K r o u p o v á Jiří K r o u p a povinný z exekuce

(565821/2054), bytem Novosibřinská 206, 19016 Praha 916 (561012/1858), bytem Novosibřinská 206, 19016 Praha 916

Vlastník neoceňovaného pozemku p.č.1743/2 (vlastnictví uvedeno informativně): LV č.3916 1/1 Jaromír F o u s e k (000000/0000), bytem Novosibřinská 206, 19016 Praha 916 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

–5–

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti a možností na místě dne 16.06.2014 za přítomnosti povinného (nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu) a jeho manželky. Přístup ke všem nemovitostem byl umožněný povinným. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN, kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetřeních údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení, rozsah opotřebení objektů, dle možností zpřístupnění venkovních a vnitřních prostorů. Informace zjištěny také od pověřených osob a přítomné manželky povinného a z místních zdrojů od obyvatel obce tak, aby byly uvedené údaje přezkoumatelné (místní prodejní ceny). Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 17.06.2014, což je den zpracování posudku.

6. Celkový popis nemovitostí Objekt občanské vybavenosti - zájezdní pivnice bez čp./eč. s příslušenstvím, na LV č.2136 Hlavní stavba je dokončený, dřevěný a zděný, atypický samostatný objekt hostince. Je osazený samostatně poblíž středu obce do rovinného okolního terénu, je nepodsklepený, má jedno 1.NP. objekt má sedlovou střechu s mírným spádem na jednoduchý dřevěný krov a spádové krokve s bedněním. Je přístupný a příjezdný z vnitřního dvora od místní páteřní zpevněné komunikaci obce, po veřejném pozemku a pozemku jiného vlastníka, s možností parkování OA na něm před objektem, jsou osazené pěší chodníky. Zadní přístup vrátky ve vnitřním oplocení k zadnímu vchodu a předním hlavním vchodem do 1.NP po podélném přístupovém chodníku kolem komunikace, přes venkovní zpevněnou plochu terasy. Objekt je osazený pod úrovní páteřní komunikace obce ulice Novosibřinská a Starokolínská, komunikace I/12 směr centrum obce-Úvaly-Český Brod-Praha, po cca 9 km s návazností na dálnici D11 směr Praha-Hradec Králové. Objekt domu je provedený tradičně, z větší části dřevěný, se zděnými přístavbami, stojící v prostoru solitérních rodinných domů, nebyl zasažený v roce 2002 a 2013 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma, dům leží v nm.v. 250 m. Ve vzdálenosti cca 300 m je centrum místní části obce, 1500 m od objektu je trať a nádraží ČD Klánovice, 100 m autobusová zastávka, 6 km Metro „Černý most“. Objekt je osazený uvnitř zastavěného pozemku jiného vlastníka, se vstupem a příjezdem z přední strany od příjezdové komunikace a ze zadní strany z uzavřeného dvora. Před objektem je zpevněná plocha venkovní terasy, přístupové zpevněné chodníky ve dvoře. Stavební pozemek zahrady je oplocený, přední obvodový plášť objektu uzavírá pozemek. Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky budovy občanského vybavení, s užitkovou plochou cca 94,83 m2. Zastavěná plocha je menší než 150 m2, ocení se nákladovým způsobem, podle § 12 oceňovací vyhlášky. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměřených přímo na místě. § 12 Budova a hala (1) Jako budova se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 13 až 22. Pokud je budova stavbou, jejíž zastavěná plocha činí nejméně 150 m2, o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru nejméně 400 m3, činí více než dvě třetiny ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

–6– obestavěného prostoru stavby, je považována za halu; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m. Venkovní úpravy jsou příslušenstvím objektu, jsou vypočteny dle § 18 odst.(1) oceňovací vyhl.a zahrnuty do obvyklé ceny objektu vypočtené srovnávacím způsobem. Objekt je plně funkční, je v dobrém stavu, se standardním až podstandardním technickým vybavením, stavební konstrukce jsou průměrně opotřebované, bez viditelných prasklin a statických poruch, do fasády nezatéká, omítky a ochranné nátěry jsou v dobrém stavu, nejsou zvětralé. Objekt hostince a ostatní příslušenství bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry z projektové dokumentace, zaměřenými na místě, s kontrolou v katastrální mapě a mapě Earth. Cizí užívané pozemky jsou lemované na svých hranicích oplocením, vstupní vrátka a vrata v oplocení z pravé strany. Objekt není volně přístupný. Příslušenstvím objektu domu je vyvážecí jímka, v místě je možnost napojení na zemní plyn. K hlavnímu objektu náleží toto příslušenství : - venkovní úpravy na cizím pozemku. Jsou osazené tyto venkovní úpravy : zděná vyvážecí jímka splaškových vod a přípojka do ní. Ostatní přípojky na veřejný vodovod pitné vody, kabelová přípojka silnoproudu, slaboproudé přípojky a TLF, přípojka zemního plynu a nezjištěné přípojky inž. sítí jsou osazené na cizím pozemku, nejsou uvažované do obvyklé ceny objektu. Střešní konstrukce na dřevěný sedlový krov (částečně zateplený, jsou v průměrném stavu s úplnými klempířskými konstrukcemi. Fasády zděných částí hrubá omítka, dřevěný plášť s ochrannými lazurovacími nátěry, se zateplením obvodového dřevěného pláště, plastové a dřevěné výplně otvorů. Je zjištěné standardní technické vybavení. Průběžně po dobu užívání je prováděna průměrná údržba, objekt je možné využívat ke svému účelu - komerčně jako hostinský provoz. Je užívaný dle dostupných údajů od dokončení v roce 1990, s postupnými úpravami, není přiděleno č.p./eč. Stavba domu je osazena v obytné rezidenční části obce uvnitř souvisle zastavěné obytné části s možností napojení na místní inženýrské sítě splaškové a dešťové kanalizace, silnoproudého elektrorozvodu, pitné vody, středotlakové plynovodu a TLF. Objekt je napojený na veřejný vodovod pitné vody, vlastní splaškovou a dešťovou kanalizaci, na kabelový rozvod silnoproudé elektrické energie, slaboproudé rozvody a přípojku STL zemního plynu.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1)Provozní objekt hostince bez čp./eč.

Oddíl 2 a) Objekty 1)Vyvážecí jímka OV b) Pozemky 1)Pozemek jiného vlastníka, v KN na LV č.3916

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

–7–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb. ( § 33 odst.1) o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Vyhledávaná lokalita Prahy 19 nedaleko Úval, nabídka podstatně vyšší než poptávka. Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3 Změny v okolí II. Negativní změny 4 Vliv právních vztahů na proI. Negativní dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi –0,06 –0,03 –0,01 –0,01

1,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,890 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Stavba v dobré lokalitě Prahy, nedaleko Úval, s veškerou dostupnou infrastrukturou v docházkové a dojezdové vzdálenosti. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkč0,60 ním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,05 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,00 I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 4 Možnost napojení pozemku na 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná ob0,00 pozemku čanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici po0,00 zemku, dobré parkovací možnosti 0,03 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m linky měst) (MHD, příměstské 8 Poloha pozemku z hlediska III. Výhodná – stavba s komerční využitel0,10 komerční využitelnosti ností 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

–8– 11 Vlivy ostatní neuvedené

I. Vlivy snižující cenu

0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 0,708 i=2

Oddíl 1 Provozovna pohostinství s příslušenstvím na LV č.2136 1. Hlavní stavební objekt stavby občanského vybavení bez čp./eč. a venkovní úpravy

Popisy objektů a) Objekty 1)Provozní objekt hostince bez čp./eč. Hlavní stavba je dokončený, dřevěný a zděný, atypický samostatný objekt hostince. Je osazený samostatně poblíž středu obce do rovinného okolního terénu, je nepodsklepený, má jedno 1.NP. objekt má sedlovou střechu s mírným spádem na jednoduchý dřevěný krov a spádové krokve s bedněním. Je přístupný a příjezdný z vnitřního dvora od místní páteřní zpevněné komunikaci obce, po veřejném pozemku a pozemku jiného vlastníka, s možností parkování OA na něm před objektem, jsou osazené pěší chodníky. Zadní přístup vrátky ve vnitřním oplocení k zadnímu vchodu a předním hlavním vchodem do 1.NP po podélném přístupovém chodníku kolem komunikace, přes venkovní zpevněnou plochu terasy. Objekt je osazený pod úrovní páteřní komunikace obce ulice Novosibřinská a Starokolínská, komunikace I/12 směr centrum obce-Úvaly-Český Brod-Praha, po cca 9 km s návazností na dálnici D11 směr Praha-Hradec Králové. Objekt domu je provedený tradičně, z větší části dřevěný, se zděnými přístavbami, stojící v prostoru solitérních rodinných domů, nebyl zasažený v roce 2002 a 2013 povodňovými záplavami, nejsou žádná ochranná pásma, dům leží v nm.v. 250 m. Ve vzdálenosti cca 300 m je centrum obce, 1500 m od objektu je trať a nádraží ČD Klánovice, 100 m autobusová zastávka. Objekt je osazený uvnitř zastavěného pozemku jiného vlastníka, se vstupem a příjezdem v z přední strany od příjezdové komunikace. Před objektem je zpevněná plocha venkovní terasy, přístupové zpevněné chodníky ve dvoře. Stavební pozemek zahrady je oplocený, přední obvodový plášť objektu uzavírá pozemek. Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky budovy občanského vybavení, s užitkovou plochou cca 94,83 m2. Zastavěná plocha je menší než 150 m2, ocení se nákladovým způsobem, podle § 12 oceňovací vyhlášky. Obestavěný prostor pro srovnávací metodu byl vypočtený z rozměrů zaměřených přímo na místě. § 12 Budova a hala (1) Jako budova se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 13 až 22. Pokud je budova stavbou, jejíž zastavěná plocha činí nejméně 150 m2, o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru nejméně 400 m3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby, je považována za halu; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

–9– Venkovní úpravy jsou příslušenstvím objektu, jsou vypočteny dle § 18 odst.(1) oceňovací vyhl.a zahrnuty do obvyklé ceny objektu vypočtené srovnávacím způsobem. Objekt je plně funkční, je v dobrém stavu, se standardním až podstandardním technickým vybavením, stavební konstrukce jsou průměrně opotřebované, bez viditelných prasklin a statických poruch, do fasády nezatéká, omítky a ochranné nátěry jsou v dobrém stavu, nejsou zvětralé. Objekt hostince a ostatní příslušenství bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry z projektové dokumentace, zaměřenými na místě, s kontrolou v katastrální mapě a mapě Earth. Cizí užívané pozemky jsou lemované na svých hranicích oplocením, vstupní vrátka a vrata v oplocení z pravé strany. Objekt není volně přístupný. Příslušenstvím objektu domu je vyvážecí jímka, v místě je možnost napojení na zemní plyn. K objektu náleží toto příslušenství : - venkovní úpravy na cizím pozemku. Jsou osazené tyto venkovní úpravy : zděná vyvážecí jímka splaškových vod a přípojka do ní. Ostatní přípojky na veřejný vodovod pitné vody, kabelová přípojka silnoproudu, slaboproudé přípojky a TLF, přípojka zemního plynu a nezjištěné přípojky inž. sítí jsou osazené na cizím pozemku, nejsou uvažované do obvyklé ceny objektu. Objekt hostince byl přístupný zvenčí z exteriéru i z interiéru, stavební provedení, technické vybavení a dispozice je v dalším textu uvedené dle osobně zjištěných informací od oprávněných osob, od povinného a od pověřených úředních osob - jsou uvedeny jako zjištěné a předpokládané znalcem : Popis stavebních konstrukcí a TZB : Objekt domu je provedený tradičně, dřevěný se zděnými přístavbami. Není provedené žádné komínové těleso. Základové konstrukce - pasy z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné a nenosné konstrukce z keramického zdiva, dřevěné tyčové s oboustranným obitím stěn a meziplášťovou tepelnou izolací v tl.100 mm. Zateplení střešního pláště je dle vlastníka také provedené. Tepelně-technické vlastnosti obvodové zdiva, střešního pláště a energetická náročnost budovy nezjištěna (PENB). Střešní konstrukce na dřevěný jednoduchý sedlový krov (zateplený střešní plášť), jsou v průměrném stavu s úplnými klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného ocelového plechu. Krytina hladký ocelový pozinkovaný plech na dřevěné bednění, se zateplením střechy (rohože čedičové nebo skleněné vaty ve střešní rovině), je osazený hromosvod a uzemnění. Římsy střech jsou navrženy s malým přesahem, jsou s dřevěným podbitím, zadní štít je obitý dřevěnými palubkami. Omítka fasády zděných částí vápenná, hrubá, vnitřní a vnější dřevěné obití dřevěné části je opatřené ochrannými lazurovacími nátěry. Vnitřní členění montovanými příčkami, z keramických cihel, sádrokartonu a příčkovek, stropy rovné a šikmé, montované, dřevěné a sádrokartonové. V domě jsou osazené výplně okenních a dveřních otvorů - atypická plastová okna a s izolačním dvojsklem a žaluziemi a atypická zdvojená dřevěná okna. Přední a zadní okna jsou opatřena kovovými tyčovými mřížemi. Vnitřní dveře atypické a typové, plné a prosklené, dřevěné do ocelových zárubní, vstupní venkovní plné, atypické palubkové dveře s vnějšími mřížemi. Vnitřní stěny s obitím, prkenné s lazurovacími nátěry. Vnitřní omítky stěn standardní, hladké vápenné a štukové, hladké nátěry sádrokartonů, jsou provedené standardní vnitřní bělninové obklady sanitárních prostorů a v kuchyni. Podlahy keramická dlažba v sanitárních prostorách, betonová mazanina v technických místnostech, ostatní dřevěné s povlaky PVC a kobercové. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

– 10 – Technické zařízení budovy je standardní až podstandardní, jsou provedené podstandardní vnitřní rozvody silnoproudé a slaboproudé elektroinstalace, standardní splaškové a dešťové kanalizace, pitné vody a TUV, ÚT (měděné), jsou osazené standardní zařizovací předměty a vystrojení rozvodů. Jsou osazená umyvadla na WC, 3x mísa WC, pisoir, plynový sporák v kuchyni, dřevěná atypická kuchyňská linka, kuchyňský nerezový dřez a dvojdřez výčepního pultu, kompletní výčepní pult se čtyřmi pípami, odsavač par, malé elektrické ohřívače teplé vody s bateriemi nad umyvadly, elektrický ohřívač TUV, elektrická pečící trouba. Vytápění ústřední, teplovodní s plynovým kotlem v objektu, jsou osazená topná tělesa-panelové kovové konvektory, v hlavní pohostinské místnosti je osazený elektrický krb. Z přední strany je osazená elektricky ovládaná plátěná markýza. Dispozice budovy hostince : převzata ze zjištěných podkladů a zjištěná na místě. Dispozice 1.NP, hostinec s příslušenstvím a sociálním vybavením (zadní část) : přímý přední vstup, vstupní zádveří zadního vchodu a vstupní chodba, pohostinská místnost, kuchyně, výčep nápojů a piva, 2x WC (M+Ž) s předsíňkou, 2x místnost hracích automatů, technická místnost, sklad nápojů. Průběžně po dobu užívání je prováděna průměrná údržba, objekt je možné využívat ke svému účelu - komerčně jako hostinský provoz. Je užívaný dle dostupných údajů od dokončení v roce 1990, s postupnými úpravami, není přiděleno č.p./eč. Stavba domu je osazena v obytné rezidenční části obce uvnitř souvisle zastavěné obytné části s možností napojení na místní inženýrské sítě splaškové a dešťové kanalizace, silnoproudého elektrorozvodu, pitné vody, středotlakové plynovodu a TLF. Objekt je napojený na veřejný vodovod pitné vody, vlastní splaškovou a dešťovou kanalizaci, na kabelový rozvod silnoproudé elektrické energie, slaboproudé rozvody a přípojku STL zemního plynu.

Oddíl 2 Provozovna pohostinství s příslušenstvím na LV č.2136 2. Příslušenství stavby - vedlejší úpravy

Popisy objektů a) Objekty 1)Vyvážecí jímka OV Zděná vyvážecí jímka splaškových vod osazená v zadní části dvora na cizím pozemku.

b) Pozemky 1)Pozemek jiného vlastníka, v KN na LV č.3916 Oceňovaná stavba hostince je osazená na pozemku jiného vlastníka p.č.1743/2 v KN na LV č.3916. Proto je zde pozemek uváděný pouze pro ilustraci i s výpočtem, jak ovlivňuje obvyklou cenu pouze stavby. Je zde pouze hypoteticky oceňovaný, ale není zahrnutý do obvyklé ceny objektu pohostinství. Pozemek p.č.1743/2 je vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, je ve výlučném vlastnictví fyzické osoby, vedený v KN k.ú. Újezd nad Lesy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Pozemek tvoří funkční celek se stavbou hostince, bez pronájmu nebo vlastnictví pozemku nelze objekt provozovat. Uvedený stavební pozemek je dislokovaný dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, v extravilánu (na okraji) obce, je přístupný příjezdovou zpevněnou komunikací, má obslužnost veškerými inž. sítěmi, je rovinatý. Vlastnické právo k pozemku je omezené dle výpisu z KN žalobou na určení vlastnického práva k pozemku. Na uvedené nemovitosti nevázne žádné právně účinné věcné břemeno, ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

– 11 – jiných práv a závad s ní spojených (nebyly zjištěny) je nemovitost prosta, nemovitost není prokazatelně pronajata, nebyla doložena žádná nájemní smlouva.

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Provozní objekt hostince bez čp./eč. – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 budovy pro obchod, prodejny Koeficient změny ceny stavby: 2,120 Podlaží: 1.NP+zastřešení Výška: Zastavěná plocha:

=

3,81 m 94,87 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

3,81 m 94,87 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP+zastřešení 3,81 × 11,07×8,57

=

361,45 m3

Obj. podíl 6,10 % 15,30 % 8,10 % 6,20 % 2,90 % 0,60 % 7,30 % 3,30 % 3,20 % 2,70 % 3,70 % 0,00 % 5,80 % 3,30 % 4,80 % 5,90 % 0,30 % 3,20 %

Hodnocení Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

11,07×8,57

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod


– 12 –

19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 3,10 % 0,40 % 2,00 % 1,90 % 4,20 % 1,30 % 4,40 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Svislé konstrukce 0,54 × 15,30 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 3,30 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 2,70 % 13. Okna 0,54 × 5,80 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % 25. Ostatní 0,54 × 4,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nadstandardní Neuvažuje se

1,0000 + – – + – + =

0,0826 0,0178 0,0270 0,0313 0,0130 0,0238 1,0799

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 669,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0290 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9896 × 0,8512 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0799 × 1,2000 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1200 6 355,59 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 361,45 m3 × 6 355,59 Kč/m3

=

2 297 228,01 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 24 roků Předpokládaná další životnost: 65 roků Opotřebení: 100 × 24 / (24 + 65) = 26,966 % Odpočet opotřebení: 2 297 228,01 Kč × 26,966 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

619 470,51 Kč 1 677 757,50 Kč

= × =

1 677 757,51 Kč 0,630 1 056 987,23 Kč 1 056 987,23 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,890 Index polohy: IP = 0,708 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Provozní objekt hostince bez čp./eč. – určená cena:

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Provozní objekt hostince bez čp./eč. Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

361,45 jedn. 20,00 jedn. 381,45 jedn.


– 13 –

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.61 domky izolované 3 093,– Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 381,45 jedn. × 3 800,– Kč/jedn. Cena stavby:

3 800,– Kč/jedn. 1 449 510,– Kč 1 449 510,– Kč

=

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 24 roků Opotřebení: 26,966 % Odpočet opotřebení: 1 449 510,– Kč × 26,966 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Provozní objekt hostince bez čp./eč. – určená cena:

– =

390 874,87 Kč 1 058 635,13 Kč 1 058 635,13 Kč

a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Provozní objekt hostince bez čp./eč. Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

361,45 jedn. 20,00 jedn. 381,45 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 3 093,– Kč 803.61 domky izolované svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 093,– Kč Jednotková cena: 381,45 jedn. × 3 800,– Kč/jedn.

3 800,– Kč/jedn. 1 449 510,– Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

– 14 – Cena stavby:

=

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 24 roků Opotřebení: 26,966 % Odpočet opotřebení: 1 449 510,– Kč × 26,966 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 449 510,– Kč

390 874,87 Kč 1 058 635,13 Kč

Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Objekt služeb Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 985 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 120 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE

0,930 0,962 0,994 1,026 1,058

Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inženýrské sítě Doprava Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní možnosti Životní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Možnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:

Zatřídění A D E C E D D E C C D D D A C C C E A D A

vk 5 1 2 5 3 5 3 5 1 2 2 3 2 1 1 2 3 1 3 3 5 58

Ci × vk 4,650 1,026 2,116 4,970 3,174 5,130 3,078 5,290 0,994 1,988 2,052 3,078 2,052 0,930 0,994 1,988 2,982 1,058 2,790 3,078 4,650 58,068

Koeficient k = 58,068 / 58 = 1,0012 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:

× =

Provozní objekt hostince bez čp./eč. – určená cena:

1,0012 1 059 905,49 Kč 1 059 905,49 Kč


– 15 –

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Provozní objekt hostince bez čp./eč. Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Provozní plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Provozní plochy pohostinský provoz s pří1 897,33 Kč × 94,87 m2 Kč/rok slušenstvím c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč Náklady na provoz Kč/rok Náklady na údržbu Kč/rok Pojištění Kč/rok Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T roků životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou Kč/rok T (1+ i ) – 1 A životnost Daň z nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Roční náklady celkem NR Kč/rok Čisté výnosy V = VC – NR Kč/rok e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota Kč

94,87

180 000,–

0,– 0,– 0,– 898 325,81 78 000,– 5 000,– 2 000,– 0,0300 65 4 622,62 2 000,– 5 000,– 96 622,62 83 377,38 0,1000 833 770,–

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Vyvážecí jímka OV – § 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.3.2. Žumpa zděná z cihel: 10,00 m3 OP Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

– 16 – Koeficient změny ceny stavby: 2,296

Ocenění Základní cena: 10,00 m3 OP × 2 150,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

1,2000 2,2960 59 236,80 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 24 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 24 / (24 + 15) = 61,538 % Odpočet opotřebení: 59 236,80 Kč × 61,538 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

36 453,14 Kč 22 783,66 Kč

21 500,– Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Poptávka vyrovnaná s nabídkou. Popis znaku Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí V. Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru II. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00 0,04 0,00

1,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,040 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Rekreační oblast, s výbornou dopravní dostupností infrastruktury obce Trhanov (2 km) a Domažlice (10 km). Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkč0,85 ním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,05 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě –0,05 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná –0,01 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici po0,00 zemku, dobré parkovací možnosti I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo –0,03 7 Hromadná doprava ve vzdálenosti nad 1000 m 8 Poloha pozemku z hlediska III. Výhodná – stavba s komerční využitel0,02 komerční využitelnosti ností ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

– 17 – 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bezproblémové okolí III. Nižší než je průměr v kraji III. Vlivy zvyšující cenu

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 0,876 i=2

Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

Vyvážecí jímka OV – určená cena:

22 783,66 Kč 0,911 20 755,91 Kč 20 755,91 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemek jiného vlastníka, v KN na LV č.3916 – § 2 § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] Parc. č. 175 4 200,– 1743/2 zastavěná plocha a nádvoří

Cena [Kč] 735 000,–

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 350 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2.

Pozemek jiného vlastníka, v KN na LV č.3916 – určená cena:

735 000,– Kč

b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemek jiného vlastníka, v KN na LV č.3916 Popis polohy pozemku: Vhodná lokalita pro provozní objekt hostince, s výbornou infrastrukturou místní části obce a jejím technickým vybavením. Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: 1743/2 Výměra: 175,00 m2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 1 800 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 95,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku I. Všeobecná situace II. Intenzita využití pozemku III. Dopravní relace k velkoměstu IV. Obytný sektor

Třída polohy 4 4 3 4 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

– 18 – V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

3,75 0,00 0,00 3,75 12,00 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (1 800 000,– × 12,00) / (100 – 12,00) Jednotková cena stavebního pozemku: 245 454,55 / 175,00 Výsledná cena pozemků:

245 454,55 Kč 1 402,60 Kč/m2 245 454,55 Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce, přiměřená infrastruktura v místě. klidný provoz Cena po úpravě:

×

2,500 =

613 636,38 Kč


613 636,38 Kč

b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemek jiného vlastníka, v KN na LV č.3916 Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Vhodná lokalita pro provozní objekt hostince, s výbornou infrastrukturou místní části obce a jejím technickým vybavením. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 1743/2 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 4 200,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku nepřipravený (syrový) 0,50 C Třída velikosti obce nad 1 000 000 obyvatel 3,50 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné znehodnocení imisemi, starým zatížením ap. (0.3 0.9) 0,30 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,511 875 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 2 149,90 2 Výměra pozemku: m 175,00 Cena pozemku Kč 376 232,50


376 232,50 Kč


– 19 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

1 077 740,– Kč 735 000,– Kč 1 812 740,– Kč 1 058 640,– Kč 1 059 910,– Kč 1 200 000,– Kč 613 640,– 376 230,– 0,– 1 200 000,– 833 770,– 1 016 890,– 894 810,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí, pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví SJM, v k.ú.Újezd nad Lesy, na LV č.2136, podle odborného odhadu znalce činí : 894.810,– Kč Cena slovy:osmsetdevadesátčtyřitisíceosmsetdeset Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví SJM, v k.ú. Újezd nad Lesy, na LV č.2136 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) ve znění pozdějších předpisů, bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


– 20 – Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Informace zjištěny od přítomného spoluvlastníka a také z místních zdrojů od obyvatel obce, uvedeny údaje tak, aby byly přezkoumatelné. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl nový aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2014 a ze zjištěných údajů kupních cen 05.2014, viz přiložené kopie. Předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena (tržní cena) je cca o 10% nižší, než je nabídka RK-provise a ostatní poplatky. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi. Současná průměrná cena v místě se pohybuje od 2.470,- do 3.760,- Kč/m2 užitkové plochy (vč. pozemku). Protože není možné najít přímo v místě a v okolí do 10 km přibližně srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabízené prodeje velmi přibližně srovnatelné objekty zjištěné na internetu a od oprávněných osob. Tyto nemovitosti jsou hypoteticky srovnatelné a konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem je učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Nesnadné ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

– 21 – porovnání je také z důvodu stavby na cizím pozemku, protože nejcennějším je v místě právě pozemek Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je velmi hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 15 %, teď stále stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka podstatně nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné - prodejné. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. "Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po nemovitostech klesne, a jejich ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, nyní tržní ceny cca vyrovnaly stav před rokem 2008. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až 40 procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících letošního roku klesaly a nyní se poprvé od roku 2008 v rámci celé republiky se nepřetržitý pokles cen trvající od roku 2008 téměř zastavil a stagnuje. Přestože se lidem s běžnými příjmy zdají ceny nemovitostí stále horentní, už se ustálily a dál neklesají. A tam, kde se ekonomika vzmáhá, už níž nepůjdou. Nízké ceny se už stačily promítnout i do počtu prodaných nemovitostí, který je vyšší než za stejné období v loňském roce. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu a s vlastním pozemkem), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců ještě propadly cca o 10 %. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

– 22 – -

informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost objektu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 20 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je vedle značně frekventované páteřní komunikace, ve středu obce, v její obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti, možnost parkování před objektem a ve dvoře na cizím pozemku. - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 1 250 000, obec s dobrou dopravní dostupností centra místní části obce (cca 300 m), 6 km Metro „Černý most“, dobrou kompletní infrastrukturou. - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční a železniční spojení Kolín-Praha-Hradec Králové - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce a vlastní obce - obec je nedaleko bývalého okresního města Kolína (30 km), Praha centrum cca 25 km, Metro Černý most 6 km, zastávka ČD Klánovice 1000 m. - přímá návaznost na okolní rekreační oblasti Polabí a řeky Labe, Přírodních parků a PP Klánovice-Čihadla, s možností sportovního vyžití, v místě sportoviště, golfové hřiště, cyklostezky - stavby v zóně bydlení, nedaleko dálnice, rychlá dostupnost centra obce - mateřská škola, 2x ZŠ, restaurace a bary, úřad MČ, obchody a markety - možnost parkování před objektem a ve dvoře na cizím pozemku = slabé stránky - nemovitost na cizím pozemku - právní vztahy a omezení ve vlastnictví - vlastnictví SJM Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 a 2013 nebyla, dle zjištění v povodňových mapách, nemovitost pod hladinou záplavové vlny řeky Labe a místních vodotečí. Lokalita je dle povodňové mapy ČR zařazeny do Zóny 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně-nemovitost je pojistitelná, leží v nm.v. cca 250 m. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Středočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

– 23 – Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou – úpravou ceny. Pozemek : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obvyklá cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. V našem případě je cena cizího pozemku uvedena pouze informativně a pro potřeby zohlednění této skutečnosti ve výpočtu obecné ceny objektu. Není součástí ocenění. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č.441/2013 Sb. platné ke dni ocenění, je použito platné a účinné cenové mapy (platná od 1.5.2014). Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Objekt hostince : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita.


– 24 –

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 10 km přímo ani přibližně srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy prodeje pěti pouze velmi přibližně srovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou hypoteticky srovnatelné a konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hle-diska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto přibližných srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou ve vlastnictví SJM. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému objektu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu, ale byl u zaměření přítomný a umožnil přístup do exteriérů a vnitřku objektu), znalec dostupným způsobem doplnil veškeré technické a stavební parametry k vybavení objektu a příslušenství. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nového umyvadla nebo podlahové krytiny apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu objektu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1272 - 31/14 , 17.06.2014

– 25 – Dále byla vzata v úvahu ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou průměrně opotřebované, v průměrném technickém stavu, mají průměrné až podprůměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí, s možností využití ke standardnímu komerčnímu využití (pronájmu) - je možné s některými úpravami technického vybavení Velkým pasivem je umístění hostince na pozemku jiného vlastníka, což podstatně ovlivňuje obvyklou cenu stavby. Nevýhodné je také vlastnictví SJM, což má také na obvyklou cenu vliv. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je blízkost centra místní části obce a centra obce - Prahy, rychlá dopravní dostupnost Českého Brodu, Hradce Králové a Prahy, s přímou návaznost na atraktivní okolní turistické oblasti a oblasti řeky Labe, se sportovním a rekreačním využitím, přilehlé cyklostezky a turistické trasy, sportoviště v místě, vlastní lokalita je velmi dobře technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností a dostupností lékařské péče v místě, s možností využívání cizích a veřejných ploch u objektu, dobře pronajímatelná nemovitost. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.přílohy), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a výše uvedeného komentáře odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Obvyklá cena nemovitostí ve vlastnictví SJM, v k.ú. Újezd nad Lesy, na LV č.2136, podle odborného odhadu znalce činí :

1,450.000,– Kč Cena slovy:jedenmiliónčtyřistapadesáttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve vlastnictví SJM, v k.ú. Újezd nad Lesy, na LV č.2136, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve vlastnictví SJM, v k.ú. Újezd nad Lesy, na LV č.2136, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : práva a závady jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč


– 26 –

4. Existence kulturní památky u nemovitostí ve vlastnictví SJM, v k.ú.Újezd nad Lesy, na LV č.2136 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Praze, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 17.06.2014 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 32600 Plzeň


– 27 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, od-větví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1272 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.32/14 podle připojené likvidace.


– 28 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

5 2 1 1 2 1 5 7 6

x x x x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 kopie Kupní smlouvy A4 fotodokumentace A4 srovnatelné nemovitosti


Plzeň

Recommend Documents