Platform Taxateurs en Accountants t.a.v. Rob Schouten Postbus 7984 1008 AD Amsterdam per email:
[email protected] Voerendaal/Deventer, 13 augustus 2014 Betreft: reactie op PTA ‘Good Practices’, voorbeelden voor de praktijk Geachte leden van het platform, Met genoegen hebben wij uw uitnodiging opgepakt om te reageren op de eerste voorbeelden uit de praktijk. Als taxateurs merken wij dat uw aanbevelingen soms zeer fundamentalistisch worden toegepast bij opdrachtverstrekking, waardoor een schijn van zekerheid wordt afgedwongen. Goede, praktische en realistische aanbevelingen, die met verantwoorde investering kunnen worden toegepast juichen wij toe. 1. Inleiding: In de inleiding gaat u reeds in op de taxatiepraktijk en de gewenste uitgebreidheid van marktanalyse. In de 6e alinea schrijft u in aansluiting daarop dat een gedetailleerde DCF-‐ onderbouwing gevraagd wordt voor een kantoorontwikkeling op de Zuidas, terwijl voor de genoemde winkel in een middelgrote stad kan worden volstaan met vergelijkbare netto-‐ of bruto aanvangsrendementen. De keuze voor taxatiemethodieken hangt naar onze visie niet af van het type vastgoed of de locatie, echter van de volatiliteit van toekomstige kasstromen, die weer beïnvloed worden door tal van waardebeïnvloedende factoren. In uw aanbevelingen (PTA Goed gewaardeerd vastgoed, oktober 2013) beveelt u aan (pag. 28 §11) om zoveel als mogelijk twee methoden toe te passen en de uitkomsten met elkaar te vergelijken. De combinatie maakt de taxatie sterker, zeker bij sterk wisselende kasstromen. 2. Aanbeveling 1. In het kader van de gewenste onafhankelijkheid adviseert u een strikte scheiding van functies van makelaar en taxateur voor eenzelfde object. Ondergetekenden delen deze visie en zouden eraan toevoegen dat dit niet slechts voor eenzelfde object geldt, maar ook voor eenzelfde opdrachtgever.
Een praktijkvoorbeeld is dat een makelaar een verhuuropdracht heeft met potentieel € 90.000 provisie en van dezelfde opdrachtgever voor een ander object een taxatie-‐ opdracht met een honorarium van € 10.000. Het ‘conflict of interest’ zit daarin dat de opdrachtgever bij een voor hem ongewenste taxatiewaarde, invloed kan uitoefenen door te dreigen de verhuuropdracht te beëindigen, danwel dat de makelaar/taxateur rekening gaat houden met een vermoedelijk, voor zijn opdrachtgever, ongewenst geachte taxatiewaarde. Dezelfde praktijk doet zich voor als het bedrijf van de taxateur betrokken is bij andere dienstverlening bij dezelfde opdrachtgever (bijvoorbeeld: planontwikkeling, stedenbouw, vastgoedbeheer, accountancy, fiscaal advies, financial planning, assetmanagement). 3. Aanbeveling 1 In het taxatievoorbeeld haalt u de ‘ethische code’ van de RICS aan. U zult bedoelen de ‘wereldwijde professionele en ethische standaarden’ van de RICS. Voor deze aanbeveling zou het artikel over ‘conflict of interest’ van de RICS aangehaald kunnen worden of in enige vorm kunnen worden ingepast (www.rics.org). 4. Aanbeveling 1 Het gebruikte voorbeeld wekt de indruk dat het een belofte is van het bedrijf aan de opdrachtgever. Onafhankelijk en ethisch handelen is vooral een persoonlijke kwestie. De vraag doet zich thans voor of het derhalve voldoende geborgd is, om zulke bepalingen namens de directie (tevens één persoon) in een normblad bij de opdracht of de taxatie toe te voegen. Daar u in het voorbeeld verwijst naar de RICS, menen wij dat het vooral persoons-‐ gebonden professionele en ethische standaarden zijn die transparant moeten worden gemaakt. De RICS heeft deze immers vooral persoonsgebonden georganiseerd. Ondergetekenden doen de aanbeveling om aan het begin van ieder taxatierapport de onafhankelijke relatie met opdrachtgever te duiden. Voorstel: ‘XYZ’ Taxaties is een zelfstandige en onafhankelijke onderneming. Taxaties worden objectief en onafhankelijk verricht in overeenstemming met de professionele en ethische standaarden zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors (www.rics.org). De opdrachtnemer en de uitvoerend taxateur verklaren dat zij niet betrokken zijn geweest c.q. binnen afzienbare termijn worden betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling.
5. Aanbeveling 1 De in het voorbeeld opgenomen eigen ethische code, de interne controle en borging van naleving van de interne regels, lijkt thans niet in een taxatierapport thuis te horen. Er is immers eerder toegezegd te werken volgens de hoger gelegen regels van de RICS, waarna elke toevoeging ballast wordt in de massa informatie die gerapporteerd wordt. Ondergetekenden ervaren het als een bij offerte of opdracht-‐verstrekking te benutten concurrentievoordeel. Voorts roept de opzet van deze aanbeveling vragen op m.b.t. de interne beheersing van het taxatiebedrijf. Hoe onafhankelijk is de eigenlijke taxateur in persoon ten opzichte van zijn hiërarchisch georganiseerd bedrijf, c.q. de directie. De directie is immers verantwoordelijk voor het bedrijfsresultaat alsook (volgens het voorbeeld) de toetsing van naleving van ‘de code’. Het zou aanbeveling genieten deze twee functies te scheiden. 6. Aanbeveling 2 Het voorbeeld is weinig concreet en laat mogelijk interpretatieverschillen in de markt bestaan. Ondergetekenden achten deze aanbeveling voldoende gevolgd in het voorstel genoemd onder sub 4. Navolgend voorstel zet de positie van het belang nog steviger neer: Voorstel: ‘XYZ Taxaties’ heeft géén financieel belang in/bij opdrachtgever, het object , betrokken derden, anders dan het honorarium als vastgelegd in opdracht van <
>, in bijlage toegevoegd.’ 7. Aanbeveling 4 Aanbeveling 4 beschrijft een situatie die ondergetekenden als ongewenst ervaren. PTA doet aanbevelingen in ‘Good Practices’. Het lijkt evident dat dat uitsluitend kan zijn in een volledige onafhankelijkheid ten opzichte van andere opdrachten met en van opdrachtgever. Onder reactiepunt 2 is hier reeds op gereageerd met een voorbeeld uit de praktijk waarin dit niet geheel zuiver werd uitgevoerd. Het fenomeen komt regelmatig voor in de markt. De schijn van financiële onafhankelijkheid wordt met de uitwerking van aanbeveling 4 niet geborgd. 8. Aanbeveling 4 Voorbeeld 2 aangaande de afhankelijkheid van de vergoeding gaat uit van een honorarium voor de taxateur op basis van de hoogte van de uiteindelijke waarde van het object. Wij stellen voor dit niet als good practice op te nemen. De schijn van financiële onafhankelijkheid van de taxateur is hierbij niet geborgd. Een hogere waarde afgeven betekent immers direct meer honorarium. De aanbeveling zou beter kunnen adviseren het honorarium vooraf vast te stellen bij schriftelijke opdracht op basis van een fixed fee of op basis van het (te verwachten) aantal bestede uren (nacalculatie).
9. Aanbeveling 5 Ondergetekenden onderschrijven de noodzaak om deskundigheid en vaardigheden op niveau te houden. De brancheverenigingen en certificeringsinstituten borgen deze naar landelijk vastgestelde normen en zien toe op naleving van hercertificeringseisen. In het kader van ‘ballast’ in het taxatierapport zou kunnen worden volstaan met het feit dat de taxateur de inschrijvingen bij nader te noemen instituten bezit en competenties heeft om het onderhavige object te taxeren. Een aanbeveling zou kunnen zijn om een beknopt curriculum vitae met educatie en relevante werkervaring van de taxateur bekend te maken op de website van het taxatiebedrijf, danwel het certificeringsinstituut. Voorts gaat deze aanbeveling vooral over kennisontwikkeling en kennisactualisatie, niet over vaardigheden. De metafoor doet zich voor met het behalen van het rij(vaardigheids)bewijs, waarbij de vaardigheden zich vooral nog ontwikkelen na het behalen van het rijbewijs. Deze aanbeveling zou zich lenen om een aanbeveling te doen voor mentorschap gedurende de een bepaalde periode vanaf dat de taxateur professioneel taxateur is geworden (lees: is gecertificeerd). 10. Aanbeveling 6 Het is praktisch onmogelijk om uitsluitend specialisten in de markt te hebben. Na het uittreden van de specialist uit de markt (door pensioen of anderszins) zou er immers een tekort in de markt ontstaan. Aanbeveling 6 zal derhalve enige soepelheid moeten tonen t.a.v. mate van gespecialiseerdheid en vermeldingen op websites van brancheorganisaties. Een aanvullende aanbeveling is de taxateur het volgende in overweging te laten nemen, in volgorde: -‐ het eerder genoemde mentorschap bij het toetreden tot specifieke vastgoedmarkten; -‐ het inhuren van collega’s die wel over voldoende kennis en vaardigheden beschikken (gezamenlijke taxatie); -‐ via het taxatiebedrijf uitbesteden aan een specialist (gedelegeerde verantwoorde-‐ lijkheid); -‐ of niet aannemen van de opdracht. 11. Aanbeveling 7 In de bijlage waarnaar wordt verwezen staat bij nummer 42 ‘PTA-‐proeftaxatie gewenst’. Mogelijk dat hier sprake is van een spelfout en dat ‘PTA-‐proof’ bedoeld is? In het andere geval begrijpen we het nut niet van een proef-‐taxatie. Deze mogelijke verspreking leidt naar een fenomeen uit de praktijk, waar onder-‐ getekenden in het PTA-‐advies nog géén advies over gelezen hebben. Het komt wel eens voor dat een opdrachtgever een portefeuille gewaardeerd wil hebben en ter realisering van zijn (interne) doelstellingen meerdere taxateurs een proef-‐taxatie laat verrichten van één of enkele objecten uit deze portefeuille, vaak de meest invloedrijke panden.
De taxateur die dan qua waarde het meest past bij de doelstelling, mag ook de overige objecten uit portefeuille taxeren. Analoog hieraan is het mogelijk dat een opdrachtgever de volledige portefeuille door meerdere taxateurs laat taxeren en het rapport of die rapporten gebruikt dat/die de doelstellingen het meest nadert/naderen. Dit fenomeen wordt onder taxateurs ook wel ‘taxatie-‐prostitutie’ genoemd. Zelfs bij woningtaxaties, enkele jaren reeds een markt met validatie-‐instituten, blijkt het mogelijk om bij een ongewenste uitkomst te kiezen voor een ander validatie-‐instituut, waardoor alsnog een ‘aangepaste’ taxatie wordt opgeleverd. De taxateur verkeert voortdurend in een zeer nauwe en afhankelijke positie qua goodwill, mogelijke vervolgopdrachten en financiële afwikkeling van de opdracht. Voor een derde belanghebbende kan het belangrijke informatie zijn, of sprake is geweest van een proef-‐ taxatie, of dat er meerdere taxaties tegelijkertijd of kort na elkaar hebben plaatsgevonden. De aanbeveling zou kunnen zijn om in de opdracht hierover een passage op te nemen, waarin de opdrachtgever transparantie gevraagd wordt over het aantal taxateurs dat onlangs het betreffend object getaxeerd heeft. 12. Aanbeveling 7 Bijlage 1 op pagina 69 noemt onder nummer 44 waardebegrippen die in de markt niet nader zijn gedefinieerd (leegwaarde, gedwongen verkoopwaarde, residuele grondwaarde, onteigeningswaarde). Iedereen kan deze begrippen op een andere wijze uitleggen en definiëren. IVS en RICS raden het gebruik van deze waarde-‐begrippen af. Het vooraf vaststellen van de uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten (inclusief toelichting waarom het realistisch is uit te gaan van de bijzonderheid) ten opzichte van de marktwaarde zou moeten volstaan. 13. Aanbeveling 7 Bijlage 1 op pagina 70 (nr. 66) stelt dat de taxatiemethode in de opdrachtbrief moet worden vastgelegd. Qua taxatieproces is dit vreemd. In het taxatieproces zal de taxateur na het verkrijgen van de opdracht eerst een analyse doen van het object, de omgeving, de markt, etc. Daarna maakt hij een inschatting van de optimale aanwending en de keuze van methodieken om te komen tot een uitwerking. Door het reeds in de opdracht vaststellen van de methode zou de situatie zich kunnen voordoen dat de taxateur niet meer de vrijheid heeft nader onderzoek te doen in de scenario-‐analyse naar de optimale aanwending. Daardoor ontstaat het risico dat de marktwaarde niet wordt gerapporteerd. De taxatiemethodieken zijn bij uitstek het competentiegebied van de taxateur en niet van zijn opdrachtgever. PTA adviseert minimaal twee methodieken toe te passen. Het zou kunnen volstaan om in de opdracht vast te leggen dat de taxateur zich minimaal bediend van twee methodieken.
14. Aanbeveling 7 In voorbeeld 2 wordt de situatie geschetst dat gedurende het taxatieproces in overleg met opdrachtgever is besloten voor een hertaxatie. Deze opmerking zou vergezeld kunnen worden met de mededeling dat een hertaxatie een grotere onnauwkeurigheid kent dan een ‘full valuation’ en opdrachtgever de bijbehorende risico’s daarvan accepteert. 15. Aanbeveling 8 PTA stelt een tweede brief voor, de bevestigingsbrief management, waarin onder andere staat dat alle relevante informatie door de opdrachtgever is aangeleverd. Deze aanbeveling is verwarrend, mogelijk omdat er in hiërarchische lijnen gedacht wordt: -‐ Wiens bevestigingsbrief is het nu eigenlijk? In aanbeveling 8 wordt gesproken over de ‘bevestigingsbrief management’. Op pagina 21 wordt gesproken over “Tevens neemt de taxateur in zijn bevestigingsbrief...”; -‐ Wanneer wordt deze bevestigingsbrief door het management verzonden? PTA is daar niet duidelijk in. Op pagina 19 staat: ‘Voordat de taxateur het definitieve taxatierapport aanbiedt, dient de opdrachtgever schriftelijk te bevestigen dat de verstrekte informatie…..’. Dat is in ieder geval te laat in het taxatieproces; -‐ Waarom moet de opdrachtgever in de brief verklaren, dat de taxatie geschikt is voor gebruik bij opstellen van de jaarrekening (pagina 19)? Heeft PTA dat voorzien vanwege de uitkomst? Ondergetekenden menen dat dat oordeel slechts de taxateur toekomt. Vanwege de uitgangspunten? Het doel van de taxatie moet niet hier, maar reeds vóór de opdracht, dus in de opdrachtbrief, worden geregeld. 16. Aanbeveling 8 Voorts worden in het voorbeeld in bijlage 3 (pagina 75 midden en pagina 76 sub 4) punten opgenomen waarbij de opdrachtgever instemt danwel moet instemmen met het rapport. Ondergetekenden komt dat ongewenst voor. De situatie moet juist dusdanig gereguleerd/beschermd worden dat de gerapporteerde waarde aan de opdrachtgever niet welgevallig is. De soevereiniteit van de taxateur zal tot het uiterste moeten worden geborgd en daar voorzien deze passages in ieder geval niet in. Op pagina 77, onderaan de bevestigingsbrief management staat als bijlage “Taxatieverslag”. Ondergetekenden vragen zich af hoe PTA ‘het taxatieverslag’ precies definieert? Zijn dat de notulen van de opname of is het mogelijk de full-‐valuation waarover het management zich in deze brief heeft moeten uitlaten?
17. Aanbeveling 8 In de eerste alinea wordt verwezen naar de verklaring die accountants vragen aan hun opdrachtgevers. Ondergetekenden hebben zelf geen goede ervaring met deze verklaring. Het komt er vaak op neer dat opdrachtgever tekent voor de wijze waarop de accountant de door opdrachtgever geleverde informatie juist heeft verwerkt. Juist het exacte verwerken (tegen het licht van regelgeving) kan opdrachtgever niet toetsen omdat hij daarin niet geschoold is. Dat is ook waarom opdrachtgever een accountant nodig heeft. Het parallel is voor taxateurs en hun opdrachtgevers van toepassing, met dien verstande dat bij het opstellen van jaarverslagen geen ruimte zou moeten kunnen zijn voor interpretatie. Het is evident dat informatie de taxatie-‐visie kan beïnvloeden. Ter assistentie zou PTA een lijst met gewenste gegevens kunnen opstellen die taxateurs bij het aangaan van de opdracht (als standaard) aan de opdrachtgever kan overleggen. Bij het ontbreken van informatie kan opdrachtgever dit op deze lijst aantekenen en onderaan de lijst verklaren dat de ontbrekende informatie niet in zijn bezit is en hij er ook geen kennis ervan heeft. De taxateur zal dan met aannames moeten werken, waarin er zich mogelijk afwijkingen ten opzichte van de werkelijkheid kunnen voordoen. Opdrachtgever kan voor de acceptatie daarvan tekenen. In feite pleiten we ervoor dat iedereen vanuit zijn rol zijn eigen verantwoordelijkheid moet nemen. Het vragen van een separate en schriftelijke bevestiging gaat ondergetekenden praktisch te ver. Dit is beter in te passen door het aanleveren van een checklist met te leveren informatie en bij het opleveren van het concept, alwaar opdrachtgever de kans krijgt de belangrijkste waarde beïnvloedende factoren te toetsen. 18. Aanbeveling 9 Ondergetekenden menen dat het organiseren van deze informatie ook per opdracht-‐brief of checklist (zie voorgaand punt) georganiseerd kan worden om vooral praktisch te werk te kunnen gaan en niet teveel procesdocumenten te moeten organiseren en beheren. 19. Aanbeveling 10 Dit betreft de keuze voor een full-‐valuation, hertaxatie of markttechnische update. Om de soevereiniteit van de taxateur te beschermen zou bij deze aanbeveling opgenomen mogen worden dat de keuze voor afwijkingen van een full-‐valuation altijd tot de verantwoordelijkheid van de taxateur hoort. Ondergetekenden stellen een andere omschrijving van de hertaxatie voor: Voorstel: Een hertaxatie (PTA-‐light) is een taxatie van een eerder door dezelfde taxateur getaxeerd object. Bij een hertaxatie wordt dezelfde analyse uitgevoerd als bij een full valuation. Omwille van kostenbesparing wordt echter niet alles in detail uitgeschreven in een taxatierapport, maar wordt volstaan met de rapportage van wijzigingen ten opzichte van de eerdere taxatie c.q. het eerdere taxatierapport. Op
eerste verzoek kan de taxateur de informatie waarop de taxatie gebaseerd is later alsnog opleveren (tegen een meerprijs).
Ondergetekenden adviseren de definitie voor een markttechnische update uit het rapport te verwijderen. Er kleven teveel haken en ogen aan. IVS en RICS geven regels voor de minimale werkzaamheden die bij bepaalde taxatiedoelstellingen gedaan moeten worden. Met betrekking tot de definiëring van de markttechnische update zien ondergetekenden een risico dat partijen vergeten dat een beperkt onderzoek kan leiden tot grote afwijkingen met de werkelijkheid. We veronderstellen dat PTA dat met de duiding ‘maximaal één jaar’ verwacht te beperken. Een binnen dat jaar gewijzigde bestemming of kadastrale omschrijving, kan echter een geheel ander licht werpen op de waarde. Door in Good Practices deze definitie op te nemen, doet het lijken dat een markttechnische update tot een goede taxatiepraktijk hoort, waarbij nochtans geen sturing bij de definitie is gegeven in welke situatie deze ‘waardebepaling’ is toegestaan. Kan bijvoorbeeld een markttechnische update volstaan voor financieringsdoeleinden, als de eraan ten grondslag liggende full-‐ valuation is gemaakt voor balanswaardering? Voorts is het een goede praktijk om bij het doen van beperkt onderzoek dit reeds vooraf in de schriftelijke opdracht af te stemmen en partijen te wijzen op het risico dat bestaat door het doen van beperkt onderzoek. Voorts zal er dan ergens in de rapportage van de markttechnische update nogmaals aangegeven moeten worden dat het beperkt onderzoek in opdracht schriftelijk is overeengekomen en dat het gebruik van de uitkomst met risico’s gepaard gaat. Ondergetekenden erkennen de markt voor markttechnische updates, maar zien er geen aanleiding in, om dit zonder meer als ‘good practices’ op te nemen. Hierbij wijzen we nogmaals op de mogelijkheid dat dit PTA-‐advies redelijk fundamentalistisch door de markt opgepakt kan worden, hetgeen ongewijzigd een validatie betekent voor een markttechnische update. 20. Aanbeveling 11 In de regie van deze aanbeveling mag naar smaak van ondergetekenden sterker verwezen worden naar eerdere aanbevelingen van PTA om meer dan één methode toe te passen. Voorts lijkt in de 4e alinea op pagina 25 dat reeds vooraf bij opdrachtverstrekking de methodieken en de omschrijving van de methodieken moeten worden afgestemd. Dit past echter niet in het taxatieproces. De taxateur komt immers pas na een volledige analyse toe aan het bepalen van de optimale aanwending en daarna aan het uitwerken van de methodieken (zie Ten Have, Vastgoedtaxatie I, taxatieproces). Het in iedere taxatie wegschrijven van de omschrijving van de methodiek is goed om tussen partijen een volledige afstemming te hebben in hetgeen de taxateur heeft gedaan en waar hij/zij vanuit is gegaan. We ervaren het andersom als een weinig duurzame werkwijze omdat iedere taxatie op deze wijze voorzien wordt van veel extra papier met inkt. Zou PTA op een publiek toegankelijke site deze omschrijvingen willen presenteren en beschikbaar houden, waardoor een verwijzing hiernaar volstaat voor diegene die zich (op)nieuw wil verdiepen in de materie?
21. Aanbeveling 12 ‘Een taxatie is een intelligente gissing naar de vermoedelijke prijs in de markt’ (Ten Have). Aanbeveling 12 helpt om aan het intelligente deel van de definitie te voldoen, maar doet onvoldoende recht aan het ‘gissing’-‐aspect. Het cijfermatig uitwerken van variabelen doet vermoeden dat het gerapporteerde getal het enige juiste is. PTA kan helpen om de in Nederland gebruikte methodieken aan elkaar gelijk te stellen, zodat getallen onderling vergelijkbaar worden. Maar zolang we het niet eens zijn over bijvoorbeeld het gebruik van effectieve huur of ‘markthuur met incentives’, blijft het een lastig issue. De BAR is thans de enige variabele die op basis van de huidige transparantie in de vastgoedmarkt onderbouwd kan worden. Analoog daaraan zijn transacties op ‘prime’-‐ locaties gedaan met de kleinste risico-‐opslag. Van een taxateur mag verwacht worden dat hij/zij minimaal de BAR-‐rates van de prime-‐market presenteert en uitlegt waarom de gehanteerde BAR hiervan afwijkt, of hoe die hieraan gerelateerd kan worden. Elke andere methode heeft minder grondslag met de markt, maar is nog zeker wel waardevol. Zeer uitgewerkte methodieken, zoals de DCF, helpen de taxateur getalsmatig zijn taxatievisie vertellen. De taxateur wordt bij deze methodieken uitgedaagd zijn inschattingen van toekomstige cashflow-‐beïnvloedende factoren te registreren, gelijk de bereidwillige koper en bereidwillige verkoper van het object gedaan zouden hebben. PTA doet het door de huidige opzet van aanbeveling 12 lijken alsof disconteringsvoeten, exit-‐yields en andere parameters uitwisselbaar zijn, onderling vergelijkbaar en op basis van de markt te onderbouwen. Ondergetekenden ervaren dit als een schijnzekerheid. We adviseren PTA dit artikel te herschrijven en hierin een voorstel te doen voor de wijze waarop landelijk de diverse methodieken uitgevoerd kunnen worden, waardoor we op termijn daadwerkelijk gemakkelijker met elkaar kunnen vergelijken. Voorts dagen we PTA uit om de taxateur aan te geven waar hij/zij de benodigde ‘ingrediënten’ voor de berekeningen in aanbeveling 12 kan vinden c.q. hoe deze gevalideerd moeten worden. We missen bij deze aanbeveling de good practice om de uitkomst van de berekening (NAR, DCF of andere) te toetsen aan de markt en te controleren of de optimale aanwending nog steeds conform de gekozen taxatiestrategie is. 22. Aanbeveling 12 Ondergetekenden ervaren het voorbeeld op pagina 32 en 33 als geheel arbitrair en niet nader onderbouwd. Deze wijze van opbouw helpt slechts om de sterke en zwakke elementen en de kansen en bedreigingen in beeld te brengen (kan dus ook in een separate SWOT-‐analyse), maar de gekozen getallen zijn niet nader gevalideerd door PTA. Mocht PTA er toch voor kiezen dit voorbeeld te blijven inzetten, verwachten we dat bij de toets van de kwaliteit van de huurder, bij een zeer goede huurder (++++) de risico-‐opslag het kleinst is (u noemt 0,2 in dat geval). Wij hechten eraan nogmaals te duiden dat bij gebruik van deze methodieken, achteraf altijd nog een toets aan de markt dient plaats te vinden.
23. Aanbeveling 13 Vanaf pagina 37 onderaan, ontstaat er verwarring tussen uitgangspunt en veronderstelling. Een uitgangspunt is een vertrekpunt, iets dat als zeker wordt aangenomen. Een veronderstelling is een taxatie-‐inschatting, de interpretatie van de taxateur en die is altijd toekomstgericht en dus altijd onzeker. De taxateur mag in principe niets als zeker vertrekpunt opnemen zonder deze te hebben vermeld in de opdrachtbrief. 24. Aanbeveling 19 Ondergetekenden menen dat PTA hier voorzichtig is ten opzichte van het doen van Back-‐ testing. Het zou good practice zijn om ook taxaties van derden te betrekken in de vergelijking. De taxateur hoeft immers geen waardeoordeel/review te doen over het eerdere rapport van anderen, maar slecht toe te lichten hoe eventuele verschillen zich verhouden tot zijn eigen taxatievisie. Bij grotere afwijkingen ‘dwingt’ dit de taxateur een goede onderbouwing te leveren van de huidige waarde en nog kritischer te zijn ten opzichte van zijn eigen taxatievisie. Het is géén oordeel over het rapport van een derde en helpt de lezer c.q. opdrachtgever begrijpen welke factoren invloed hebben op de verschillende taxatievisies. 25. Aanbeveling 20 Pagina 60 de 3e bullit komt ondergetekenden als overdreven over en te vergaand in aanvulling op aanbeveling 8. Het rapporteren van verantwoordelijkheden voor de gegevens (uitgangspunten en veronderstellingen) is zeer omslachtig en weinig praktisch. 26. Aanbeveling 22 PTA zou een bewaarperiode van minimaal 10 jaar kunnen adviseren, in verband met de BTW-‐herzieningsperiode van 10 jaren, in tegenstelling tot de wettelijke bewaarplicht van slechts 7 jaren. 27. Aanbeveling 23 Het meelezen c.q. de tweede lezing zou in deze aanbeveling verder aangescherpt kunnen worden. Welke waarde kunnen derden ontlenen aan de tweede lezing? In hoeverre is de collega-‐taxateur echt onafhankelijk? Gaat het er niet juist om, dat het een kritische en competente collega betreft? Is het een optie om in de opdracht reeds af te stemmen wie gaat meelezen (zeker voor het geval het een externe collega is)? Wat is het verschil met aanbeveling 26? 28. Aanbeveling 24 Ondergetekenden zien in deze aanbeveling een onderscheid tussen taxatierapport-‐ modellen en rekenmodellen. Van beide typen kan de taxateur zich bedienen van eigen danwel modellen van derden.
