Plan-MER Casino Knokke-Heist

Imagine the result

Plan-MER Casino Knokke-Heist Niet-technische samenvatting

Gemeente Knokke-Heist Projectnummer BE0100011622 | juni 2012

Pagina 2

Opdrachtgever:

Plan-MER Casino Knokke-Heist │11622

AGSO KNOKKE-HEIST Knokkestraat 22 8300 Knokke-Heist

Contactpersoon: Rudi Neirynck Telefoon: +32 (0)50 51 85 88 Telefax: +32 (0)50 51 95 80 GSM : +32(0)475 43 54 44 [email protected]

Projectomschrijving: Ter hoogte van de Canadasquare in Knokke-Heist wenst het AGSO Knokke-Heist het bestaande casino te renoveren en uit te breiden. Voorliggend rapport betreft het ontwerp plan-MER.

Opdrachtnemer:

ARCADIS Belgium nv Posthofbrug 12 B-2600 Berchem BTW BE 0426.682.709 RPR Antwerpen ING 320-0687053-72 IBAN BE 38 3200 6870 5372 BIC BBRUBEBB

Contactpersoon:

Hilde De Lembre

Telefoon:

+32 9 241 77 10

Telefax:

+32 9 242 44 45

E-mail:

[email protected]

Website:

www.arcadisbelgium.be

Pagina 3


Revisie Versie

Datum

Draft Ontwerp-MER voor

16/12/2011

Opmerking

opdrachtgever Finaal Ontwerp-MER

16/03/2012

Draft Finaal MER voor

22/06/2012

opdrachtgever Finaal MER voor opdrachtgever

04/09/2012

Finaal MER na aanpassingen

08/10/2012

Opgesteld Afdeling/discipline

Functie

Naam

Milieu- SMA

Manager

Hilde De Lembre

Milieu- SMA

Junior Consultant

Laure Triste, Katrijn Loosveldt, Nadjejda Espinel

Milieu- SMA

Deskundige Geluid

Patrick Pans

en trillingen Milieu- SMA

Deskundige Fauna

Mieke Deconinck

en Flora Milieu-SMA

Deskundige

Dirk Libbrecht

oppervlaktewater en grondwater Milieu- SMA

Deskundige Mobiliteit

Kristof Devriendt

Milieu- SMA

Deskundige Mens-

Rik Houthaeve

socioorgnaisatorische aspecten en Monumenten en landschappen Milieu- SMA

Deskundige lucht

Annick Van Hyfte

Pagina 5


Niet-technische samenvatting 1

Doel van het milieueffectrapport (MER)

Voorliggend plan is niet plan-MER-plichtig volgens het decreet DABM, enerzijds omdat het plan een klein gebied op lokaal niveau betreft, anderzijds omdat voorliggend plan geen kader vormt voor de toekenning van een vergunning voor projecten onder bijlage I en II (geen brutovloeroppervlakte van 5.000m² handelsruimte of meer; geen verkeersgenerende werking van pieken van 1000 of meer personenauto-equivalenten per tijdsblok van 2 uur). Het plan vormt echter wel het kader voor een vergunning van een project dat opgenomen is in de bijlage van de omzendbrief LNE 2011/1, waardoor er voor het plan minstens een “onderzoek tot milieueffectrapporage” (ofwel plan-m.e.r.-screening) moet gebeuren. Als uit deze screening voor het concrete plan blijkt dat er aanzienlijke milieueffecten kunnen zijn, zou de initiatiefnemer alsnog een plan-milieueffectrapport moeten opmaken. De initiatiefnemer van het plan heeft ervoor geopteerd om sowieso de plan-mer-procedure toe te passen, om het publiek en de administraties zo maximaal mogelijk te betrekken in het planningsproces en het milieuonderzoek, zodat op een objectieve wijze kan worden vastgesteld in hoeverre er effectief sprake is van aanzienlijke milieueffecten, en indien dit zo is, hoe deze gemilderd en/of voorkomen kunnen worden.

2

Situering van het plan

2.1

Ruimtelijke situering

Het plangebied is volledig gelegen binnen de stedelijke agglomeratie van de gemeente Knokke-Heist (Kaart 1). Aan de noordkant wordt het plangebied begrensd door de zeedijk en het strand. De overige zijden sluiten aan bij de stedelijke bebouwing en worden gevormd door de Sterrenlaan en de Zonnelaan, respectievelijk aan de westelijke en oostelijke grens van het plangebied. De zuidelijke grens wordt gevormd door de Elizabetlaan. Dit maakt dat de site van de La Réserve - Zegemeer niet in het plangebied wordt betrokken. Volgens het gewestplan ligt het plangebied volledig binnen woongebied. Het plan overlapt ook gedeeltelijk met het BPA Wijk Casino. De afstand van het plangebied tot Stad Brugge bedraagt minimaal 4,3 km, de afstand tot Stad Damme bedraagt minimaal 4,7 km.

2.2

Administratieve voorgeschiedenis

In 2004 organiseerde Knokke-Heist een internationale architectuurwedstrijd ten behoeve van het ontwerpen van een nieuw en modern Casino gebouw. Op 9 december selecteerde een internationale jury 5 finalisten. De autonome eindselectie van de jury vormde het advies aan het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Knokke-Heist, dat het bevoegde bestuursorgaan is om voor de gemeente Knokke-Heist een dienstenopdracht toe te wijzen. De jurering van de projecten vond plaats op 28 juni 2005. Het eindadvies van de jury werd op 22 juli 2005 gegeven: het winnende ontwerp was dat van Steven Holl Architects (SHA).

Pagina 6


Figuur: Winnend ontwerp van Steven Holl Architects (bron: Steven Holl Architects i.s.m. Buro II)

2.3

Verantwoording van het plan

De opmaak van het plan kan vanuit verschillende beleidsdocumenten en -beslissingen verantwoord worden: Het Gemeentelijke Ruimtelijk Structuurplan Knokke-Heist vermeldt de culturele as Casino-ZegemeerScharpoord, die zal moeten gerealiseerd worden door heraanleg van het openbaar domein. Het Casino betekent het eindpunt van de stedelijke culturele as gevormd door Casino - Reserve - Scharpoord en de te ontwikkelen stationsomgeving Knokke. Het Casino gebouw vormt hierbij een focuspunt in de zeedijk bebouwing. Ter hoogte van het Casino en de as Casino – Reserve dient een projectzone te worden voorzien waardoor het volledige gebied een opwaardering krijgt en een grote verwevenheid aan activiteiten wordt verkregen. Het voorzien van ondergrondse parkeerplaatsen en een heraanleg van het plein tussen het Casino en de Reserve, mede in relatie tot het strand en tot de Elizabetlaan, moet een meerwaarde betekenen voor dit stedelijk cultureel platform. De wedstrijdprocedure voor het casino had als doel het ontwerpen van een nieuw boegbeeld met internationale uitstraling voor Knokke-Heist. Het bestek en de wedstrijdprocedure werden goedgekeurd

Pagina 7


door de gemeenteraad in zitting van 30 juni 2004. De programmatorische uitgangspunten waren de volgende: casinofunctie en de speelzaal, hotelfunctie, congresfaciliteiten, grote evenementenzaal, tentoonstellingsfaciliteiten, restaurant, Magrittezaal, nightclub, woonfuncties, Thalasso en wellness faciliteiten, kunstgalerijruimten, handelsvoorzieningen, ondergrondse parkeergarages. Er werd geen verplicht programma voor wonen en ondergrondse parkeergarages opgelegd. Dit was afhankelijk van de door de architecten voorgesteld programma en de financiële haalbaarheid. De voorziening van ondergrondse parkeergarages wordt verantwoord vanuit het mobiliteitsplan. Het strategisch beleidsplan toerisme Knokke-Heist wijst op het dalende aantal hotels in Knokke-Heist, het gebrek aan grandeur van het casino, de afwezigheid van grote toonaangevende evenementen buiten het topseizoen, en het gebrek aan uitgaansmogelijkheden. In het beleidsplan wordt het casino-project beschreven als een belangrijk imagoversterkend project met symboolwaarde voor de vernieuwing van Knokke-Heist. Een correcte invulling van het project kan een bruisende dynamiek in Knokke-Heist doen ontstaan.

2.4

Juridische en beleidsmatige randvoorwaarden

Binnen het studiegebied zijn een groot aantal juridische en beleidsmatige elementen van belang. Naast de wetgeving waaraan getoetst wordt in de verschillende disciplines, zijn de meest relevante randvoorwaarden voor het plan de volgende: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Knokke-Heist RUP Réserve-Zegemeer Mobiliteitsplan Knokke-Heist (vervallen sinds 2007) Strategisch beleidsplan toerisme Knokke-Heist 2005-2015

3

Reikwijdte en detailleringsgraad van het plan

In dit deel wordt het plan meer in detail beschreven, en wordt de reikwijdte en detailleringsgraad geduid. Vooreerst wordt ‘het programma’ van de casinosite toegelicht, meerbepaald de waaier aan activiteiten die de gemeente wenst te ontwikkelen op de site. Vervolgens worden de stedenbouwkundige voorschriften, zoals opgenomen in het ontwerp RUP Casino, opgelijst. Tenslotte wordt het eigenlijke ontwerp van het nieuwe casinocomplex kort besproken en de gewenste inpassing ervan in de omgeving. Er dient een duidelijk onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds het RUP dat een gewenste ontwikkeling voor het plangebied voorschrijft en anderzijds het eigenlijk ontwerp van het nieuwe casinocomplex zelf. Het RUP zelf (grafisch plan, voorschriften, toelichtingsnota) is het plan dat in een planMER dient geëvalueerd te worden op milieueffecten (zie DABM). De uitvoering op terrein is het project, dat op zich niet het onderwerp vormt van dit plan-MER, maar dat binnen de randvoorwaarden van het RUP moet kaderen. Aangezien er in dit geval al een ontwerp van project voor handen is, dat al onderworpen is geweest aan een aantal studies, kan er gebruik gemaakt worden van de resultaten van deze studies (vb. milderende maatregelen die noodzakelijk gebleken zijn) om het ontwerp-RUP nog bij te sturen of te verfijnen. Daarnaast wordt er in dit plan-MER nog een (uitvoerings)alternatief op milieueffecten bekeken, waarvan het programma op een aantal functies na hetzelfde is, maar waarvan de bouwhoogte beperkter zou blijven. In het RUP worden de bestemmingen aangegeven die mogelijk/wenselijk/verplichtend zijn. De realisatie van voorliggend project (architecturaal ontwerp) is echter afhankelijk van het slagen van een PPS-project. Indien dit plan niet kan doorgaan is het evenwel wenselijk dat de beoogde ontwikkeling, desgevallend op grond van autonome en/of gestuurde ontwikkeling, verder kan doorgaan.

Pagina 8

3.1


Programmatorische uitgangspunten

Het voorlopig ontwerp van programma bestaat uit een verplicht uit te voeren programma (V) – dit is het minimaal programma dat dient te worden gerealiseerd voor de optimalisatie van de site, maar waarvan de voorziene oppervlakte door de projectontwikkelaar verder dient te worden geoptimaliseerd; een dwingend programma (D) dat grotendeels afhankelijk is van de toekomstige exploitant en waarvoor de gemeente financiële garanties wil zien (de projectontwikkelaar moet hiervoor een offerte indienen) en een facultatief programma (F) dat vrijelijk door de kandidaat kan worden ingevuld. Het vooropgestelde programma is onder meer gebaseerd op een studie van Westtoerdiverse voorgaande studies op toeristisch-recreatief vlak (enquêtering hotelsector door Westtoer, mobiliteitsplan, Strategisch Beleidplan toerisme Knokke-Heist). Het verplichte programma omvat: Commerciële activiteiten: een restaurant, tentoonstellingsruimte, lobby; Een hotel Congresfacilititeiten Publieke infrastructuur: kantoren van de stad, de Magritte-zaal, Info toerisme, publieke lobby Renovatie van het casino Parkeerinfrastructuur (in functie van het verplicht programma). Het overige programma (F, D) omvat: Commerciële activiteiten: kantoorruimte, berging, VIP bar, exclusieve detailhandel, nachtclub en wellnesscenter Appartementen Congresinfrastructuur en evenementenhall Parkeerinfrastructuur (in functie van facultatief / dwingend programma)

3.2

Stedenbouwkundige voorschriften van het plan

Zoals reeds vermeld dient een gemeentelijk RUP opgemaakt te worden om de hierboven beschreven activiteiten en functies te kunnen realiseren. Op dit moment is reeds een ontwerp- RUP beschikbaar (Gemeente Knokke-Heist, september 2010). Daarin staan de stedenbouwkundige voorschriften beschreven die van kracht zullen zijn ter hoogte van het plangebied van zodra het definitieve RUP officieel is aanvaard door de gemeenteraad. In het plangebied wordt een onderscheid gemaakt tussen de projectsite Casino en het publieke domein. Deze opdeling wordt ook aangehouden in de opbouw van de stedenbouwkundige voorschriften: Artikel 0: Algemene bepalingen Artikel 1: Projectzone Casino Artikel 2: Publiek domein Gelet op het concept en de programmatische uitgangspunten binnen de projectsite Casino onderscheiden we hier drie deelzones: Artikel 1.2: Casino gebouw Artikel 1.3: Torenvolume Artikel 1.4: Staartvolume

Pagina 9


De totale oppervlakte van het plangebied van het Gemeentelijk RUP Casino bedraagt ca. 31519 m², waarvan 8833,20 m² binnen de projectsite Casino en 22685,80 m² binnen het publiek domein. Onderstaande figuur geeft het verordend grafisch plan met opdeling van het grondvlak in de projectzone casino en de publieke ruimte.


Pagina 10 VERORDENDE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING EN VISIE

Artikel 0 Algemene bepalingen 0.1 Opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het Gemeentelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden. Volgende voorschriften en bepalingen worden opgeheven bij goedkeuring van onderhavig Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan: De bepalingen van het gewestplan en BPA Wijk Casino voor die percelen die gelegen zijn binnen het plangebied van onderhavige Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan

0.2 Ondergrondse constructies Ondergrondse constructies zijn toegelaten, zowel onder het bestaande gebouw als onder het openbare domein. De ondergrondse constructies kunnen ondermeer bestaan uit: 

Evenementenhal met bijhorende infrastructuur



Verkoop- en rotatieparking



Tentoonstellingsruimtes, café, disco

0.3 Het grondwater dat dient opgepompt te worden tijdens de werken moet ofwel in de bodem

Het opgepompte grondwater mag onder geen beding in de riolering worden

gereïnfiltreerd worden, ofwel geloosd worden in het Zegemeer of in de zee.

geloosd.

0.4 Parkeerplaatsen 

Parkeerplaatsen moeten, behoudens het strikt noodzakelijke i.f.v. het functioneren van het horeca gebeuren en casino, ondergronds ingericht worden.



De verhouding tussen het aantal parkeerplaatsen en hotelkamers dient minimum 0,5 te bedragen.

 0.5 Peil gelijkvloers: het peil gelijkvloers wordt bepaald ter hoogte van de inkomdorpel van het bestaande Casino gebouw, zijde zeedijk. Artikel 1 PROJECTZONE CASINO




Artikel 1.1 Algemene bepalingen Artikel 1.1.1 Bestemming - Zone bestemd voor casino, hotel, restaurant, café, disco, congresinfrastructuur, evenementenzaal, wonen, detailhandel, dienstverlenende activiteiten, kantoren, expositieruimtes en bijhorende inf rastructuur. - Volgende functies moeten gerealiseerd worden: casino, hotel en congresinfrastructuur.

Belangrijk is hier geen specifieke grootte ordes vast te leggen, gezien deze bij

- De Magrittezaal dient een publieke functie te hebben.

verdere marktconsultatie zullen bepaald worden. Het bestuur opteert wel deze

- Oppervlaktebepalingen: maximale nuttige vloeroppervlakte van de hotelkamers: 45 m . In functie van grote

functies als harde randvoorwaarden op te leggen gelet op het belang voor de

suitekamers mogen maximum 20% van de hotelkamers een grotere nuttige vloeroppervlakte hebben.

gemeenschap en teneinde zekerheid te hebben over de mix aan functies.

2

Artikel 1.1.2 Alle niet bebouwde ruimtes binnen de projectzone Casino, dienen ingericht te worden zoals bepaald in artikel 2 publieke ruimte. Artikel 1.2 Casino gebouw Artikel 1.2.1 Inrichting

Het hoogste punt van het bestaande gebouw bedraagt ca 16.60 meter (kroonlijst

Inplanting: vrij binnen de aangeduide contouren ‘casino gebouw’

vooraan op ca 14.89 meter). Teneinde enige ruimte vrij te houden voor

Bouwhoogte: 

actualisatie van bestaande onderliggende infrastructuur, wordt hier een max bouwhoogte van 20 meter opgelegd.

Bij realisatie van een torenvolume wordt de hoogte beperkt tot max 20 meter. Het plaatsen van transparante afsluitingen aan de randen van het gebouw teneinde het dak als dakterras te kunnen gebruiken is toegelaten.

Indien het torenvolume niet wordt gerealiseerd, kan ter hoogte van de casino site dezelfde bouwhoogte voorzien worden als bij de aanpalende bebouwing langs de zeedijk zijnde 8 bouwlagen( (3 x 8 bouwlagen + 1 meter) en dakvolume (7



Indien het torenvolume niet wordt gerealiseerd, wordt de hoogte beperkt tot max 34 meter.

Dakvorm: de dakvorm is vrij.

meter)) = 32 meter. Gelet dat gelijkvloerse verdiepingen hoger zullen zijn, dat nog ruimte dient voorzien voor technieken, wordt een max hoogte van 34 meter opgelegd.

Artikel 1.2.2 Architecturale randvoorwaarden - Het bestaande gebouw dient gerenoveerd binnen het concept van Stynen met ondermeer het open venster naar de zee. - De Magrittezaal moet bewaard en gerestaureerd worden. Artikel 1.3 Torenvolume




Artikel 1.3.1 Inrichting Inplanting: vrij binnen de aangeduide contouren ‘torenvolume’ Bouwhoogte: maximum 130 meter (i.e. casinogebouw + toren);; Dakvorm: de dakvorm is vrij. Artikel 1.3.2 Architecturale randvoorwaarden - Dit volume dient zich te richten naar het concept van een zeil zowel in vormgeving als materiaalgebruik.

Doel is geen klassieke rechthoekige of ronde toren te creëren, maar een vormgeving te beogen die zich laat inspirerend door de zeilen van een boot. Dit

1

- Gevelmaterialen dienen eenvormig te zijn teneinde het volume als een eenheid te ervaren .

impliceert een eerder expressief langwerpig volume. De noordelijke contouren van dit volume zijn bepaald door de zichtlijnen vanuit de hoekgebouwen Canadasquare / Nellenslaan.

Artikel 1.4 Staartvolume Artikel 1.4.1 Inrichting Inplanting: vrij binnen de betrokken bestemmingszone. Bouwhoogte: 

Bouwhoogte tot de aangeduide kniklijn: max 30 meter



Vanaf de aangeduide kniklijn dient de bouwhoogte lineair te dalen tot maximum 1.50 meter ter hoogte van de Bayauxlaan.

Dakvorm: de dakvorm is vrij. Artikel 1.4.2 Architecturale randvoorwaarden

Vormgeving: in tegenstelling tot de verticaliteit van het torenvolume, heeft het 1

- Dit volume dient inzake materiaalgebruik en vormgeving te contrasteren met het torenvolume . - Ter hoogte van de Bayauxlaan dient zich een royale inkom te bevinden in directe relatie tot het aanliggende openbare domein en in relatie tot de projectzone van de Reserve. - Ter hoogte van de Nellenslaan dient een transparantie onder het staartvolume nagestreefd te worden, teneinde

staartvolume veeleer een horizontale beweging. De volume bindt het casinovolume met het binnenstedelijk gebeuren. Dit volume legt letterlijk en figuurlijk de link met de projectsite van de Reserve. Materiaalgebruik : daar voor het torenvolume veeleer gekozen wordt voor glas in al zijn vormen (klaar glas, opaal glas), wordt voor de staartvolume veeleer

1

Daar men de projectontwikkelaar voldoende vrijheid wl geven m.b.t. het ontwerp van het casino worden in het RUP geen specifie k vereisten gesteld inzake het gevelmateriaalgebruik. Het ontwerp dient wel te voldoen aan de milderende maatregelen voor materiaalgebruik dewelke vermeld in de discipline Fauna & flora, Landschap en Mens. De aanbevelingen onder de discipline Fauna & flora zijn hierbij een leidraad.




de het perspectief vanuit deze Nellenslaan open te houden.

gekozen voor geperforeerde metaalplaten.

Artikel 2 PUBLIEKE RUIMTE Artikel 2.1 Bestemming en inrichting - Zone met als bestemming publiek domein ingericht als plein en/of wegenis, met alle daarbij horende infrastructuur zoals kunstwerken, beplanting, stadsmeubilair en verlichting. Ook met voorzieningen zoals toegangen en uitgangen van ondergrondse functies met de daarbij horende nutsgebouwtjes en constructies. - Nutsgebouwtjes dienen geïntegreerd te worden met het concept van het nieuwe openbare domein zowel in vormgeving als materiaalgebruik. Deze luifelconstructies kunnen bijvoorbeeld ter hoogte van de toegangen - In deze zone zijn luifelconstructies die een bevestiging vinden aan het Casino gebouw toegelaten.

(hoofdtoegang Zeedijk, toegang appartementen, toegang hotel,…) tot het Casino

- Het plaatsen van terrassen en terrasconstructies is toegelaten, eveneens geïntegreerd met de totale heraanleg.

gebouw bevinden. Daarbij kunnen luifelconstructies geplaatst worden in zover

- De concrete vormgeving van deze ruimte moet deel uitmaken van de eerste stedenbouwkundige aanvraag.

nodig voor windaspecten, dit gegeven wordt in het MER meer gedetailleerd.

Aanduiding mogelijk sculpturaal volume in functie van café of restaurant Ter hoogte van de asterisk aanduiding op het bestemmingsplan kan een café of restaurant functie toegelaten

Het betreft een strategische locatie gelegen nabij het nieuwe plein; op de

worden. Dit in een sculpturaal volume beperkt tot max. 2 bouwlagen.

kruising tussen de Elizabetlaan en de Bayauxlaan, dit als stappunt tussen de Reserve en staartvolume van het Casino op het nieuw aan te leggen plein.

Aanduiding stedelijk bindingsas Deze aanduiding geeft aan dat hier een publieke wandelas moet ingericht worden. Deze publieke doorgang moet

Deze stedelijke bindingsas vindt zijn verdere verhaal in het RUP Reserve -

over de Elizabetlaan gerealiseerd worden, met een breedte van minstens 10 meter.

Zegemeer, vertaald zowel in het voorplein, een doorgang door het hotelgebouw tot een symbolisch werk op het Zegemeer welke de ‘stedelijke culturele as’ Casino – Reserve – Zegemeer bindt.

Aanduiding doorgang Elizabetlaan Deze aanduiding geeft aan dat de doorgang van het verkeer op de Elizabetlaan dient gewaarborgd te worden.

Pagina 14

3.3


Huidig project-ontwerp dat binnen het plan kan gerealiseerd worden

De algemene opbouw van het plan kan in drie grote delen worden opgesplitst, namelijk: Het in oorspronkelijke staat herstelde casino (renovatie van het bestaande gebouw met respect voor oorspronkelijke plannen van de architect Léon Stynen); De toren tot 130m hoogte bovenop dit oorspronkelijke casino: de zogenaamde ‘vlakkenarchitectuur’ of ‘het zeil’: een smalle, glazen toren, die naar een zeil refereert; Een horizontaal gebouw als verbinding tussen het oorspronkelijke casino en de site La Réserve; dit gebouw ‘zweeft’ grotendeels boven het publieke domein van de Canadasquare: de zogenaamde ‘poreuze architectuur’ of de ‘poreuze brug’. Dit gebouw moet lichtheid uitstralen (zowel in gewicht als naar lichten kleurenwerking via de geperforeerde wanden). Onder dit gebouw zit een eventhall. Figuur: Driedimensionaal schaalmodel van de nieuwe casinosite Knokke-Heist (bron: Steven Holl Architects i.s.m. Buro II)

Om een duurzaam gebouw te realiseren wordt er van bij de ontwikkelingsfase een duurzaam concept uitgewerkt. Voor het project wordt belang gehecht aan de algemene principes van duurzaamheid. Naast het concept van het nieuwe gebouw vormt ook de inpassing in de bestaande omgeving een belangrijk punt, waarbij een onderscheid gemaakt wordt in de gewenste verkeerscirculatie (inclusief de voorziene parkeergelegenheden) en in de inrichting van de publieke ruimte rondom de casinosite. Het project van het casino omvat, naast het eigenlijke gebouw en het casinoplein, de aanleg van twee ondergrondse parkings: een publieke parking van ca. 700 parkeerplaatsen langs de Elizabetlaan

Pagina 15


(N34) en een private parking van ca. 400 parkeerplaatsen onder de dijk en het strand. Deze private parking kan eventueel uitgebreid worden met ca. 400 bijkomende parkeerplaatsen door de aanleg van een ondergrondse parking onder de dijk tussen de casino en de Meerlaan. Indien de ondergrondse parking onder de dijk en het strand voor de Dienst Maritieme Dienstverlening en Kust niet mogelijk is, wordt deze parking onder de straten ten oosten en ten westen van het Casino voorzien. Volgens de filosofie van het concept van Steven Holl wordt de publieke ruimte rond het casinocomplex behandeld als één ruimte die duidelijk herkenbaar is binnen het stedelijk netwerk van Knokke. Op die manier vormt de ruimte rond het casinocomplex één groot plein, het ‘Casinoplein’, waar verschillende stedelijke functies gevestigd zijn, zowel in de gebouwen als in de open ruimte. De omgeving van het casino is de plaats waar de dijk en bijhorende atmosfeer het stedelijke netwerk ontmoet. Er is nog géén concreet inrichtingsvoorstel voor de publieke ruimte opgemaakt.

4

Alternatieven

4.1

Nulalternatief

Het nulalternatief is het niet-uitvoeren van het plan, en dus ook het project. Voor voorliggend plan komt dit neer op het niet realiseren van het door de jury gekozen hoogbouwproject op de casino-site, waardoor ook de opmaak van het RUP niet meer vereist is. Het nulalternatief komt dus overeen met de gestuurde ontwikkeling van de huidige situatie in het plangebied. Op basis van de doelstellingen geformuleerd in het GRS Knokke-Heist, waarin de opwaardering van de omgeving van het Casino en de as Casino-Reserve vooropgesteld werd, zal de gestuurde ontwikkeling overeenkomen met een blokvolume, aansluitend bij de Atlantic Wall (bouwhoogte 30 à 35 m), waarbij een renovatie van het casinogebouw plaatsvindt. Ook de ondergrondse constructies van dit nulalternatief zijn dezelfde als deze van de gestuurde ontwikkeling. Deze ontwikkeling is via een bouwvergunning mogelijk binnen de huidig geldende planningscontext (en dus zonder voorafgaande opmaak van een plan-MER). Bij de gestuurde ontwikkeling zullen (gezien de nood binnen de gemeente) dezelfde functies in het casinogebouw opgenomen worden als bij voorliggend hoogbouwalternatief, met uitzondering van de functies voorzien in het torenvolume. Hierdoor zal het nulalternatief slechts voor beperkte aspecten verschillen van voorliggend hoogbouwalternatief. De effecten van dit nulalternatief zullen in de effectbespreking beschouwd worden voor de aspecten hinder en ruimte in de disciplines fauna en flora, landschap en mens. Voor mobiliteit komt de effectbeoordeling van het voorgenomen plan met de worst case situatie weer waardoor evaluatie van het nulalternatief niet noodzakelijk is.

4.2

Verworpen projectalternatieven

Door het uitschrijven van een internationale architectuurwedstrijd werd de mogelijkheid gecreëerd verschillende alternatieven te overwegen. De ontwerpen werden tegenover elkaar afgewogen aan de hand van vier gunningscriteria, namelijk stedenbouwkundige meerwaarde, internationale uitstraling, financiële haalbaarheid en programmatie en synergie. Uiteindelijk voldeed het ontwerp van Steven Holl het best aan deze criteria. In kader van het hoogbouw casino-project, waarvoor voorliggend RUP opgemaakt wordt, werden reeds een aantal studies uitgevoerd. Het betreft een Hoogbouw Effect Rapport (HER), twee windhinderstudies onderzoeken en een Mobiliteiteffecten Rapport (MOBER). Deze studies leidden ertoe dat het oorspronkelijke hoogbouwontwerp reeds geoptimaliseerd werd, waardoor sterk negatieve effecten op onder meer zichten en windhinder door het huidige voorliggende ontwerp vermeden worden.

Pagina 16


In functie van het HER en de twee windhinder onderzoeken werden een reeks betekenisvolle aanpassingen uitgevoerd aan het wedstrijdontwerp van Steven Holl architects i.s.m. Buro II. Onder meer: Het staartvolume over de Canadasquare werd sterk ingekort, waardoor de evenementenzaal onder het plein komt te liggen; Het torenvolume (‘zeil’) werd geheroriënteerd en compacter gemaakt opdat het zicht vanuit de nabijgelegen gebouwen verbetert en de schaduwwerking van de hoogbouw afneemt; Het torenvolume kreeg een nieuwe vorm opdat het windklimaat op de begane grond aanvaardbaar werd voor voetgangers. Dit positief effect werd gerealiseerd door de omvangrijke gevelzijde van de toren te onderbreken met twee horizontale insnijdingen; Het ontwerp voor het publieke domein wordt aangepast opdat het imposante casinogebouw beter geïntegreerd wordt in het stedelijk milieu, met o.a. een vijver bovenop de ondergrondse parking, inplanting van bomen langs het staartvolume en windschuttingen tussen de Zeedijk en de Nellenslaan waarbij de tussenruimten ingericht kunnen worden als terrasjes voor restaurants en cafés. Het eindresultaat is een project waarin reeds heel wat milderende maatregelen uit voorgaande studies zijn geïntegreerd.

5

Referentiesituatie

5.1

Mobiliteit

5.1.1

Huidige situatie

Het casino en de parkeergelegenheid rondom bevindt zich op Canadasquare (binnen de bebouwde kom) en is vanuit verschillende richtingen en straten te bereiken. Vanaf de N34 Elizabetlaan, de Bayauxlaan en de Jozef Nellenslaan kan Canadasquare bereikt worden. Het kruispunt op de N34 met Canadasquare is voorrangsgeregeld met afslagstroken voor de linksafslaande bewegingen. Op de andere kruispunten met Canadasquare geldt voorrang van rechts. Op basis van verkeerstellingen wordt er een significant verschil waargenomen van de verkeersdrukte in de omgeving van het casino tussen toeristisch hoogseizoen en het laagseizoen. Ten opzichte van een gemiddelde avondspits op een weekdag buiten het toeristisch hoogseizoen stijgen de verkeersintensiteiten met circa 40% op een drukke zaterdagavondspits in augustus. Ook uit de slangtellingen blijkt dat de gemiddelde dagintensiteit op de N34 in augustus circa 25% stijgt ten opzichte van september. De waarneembare daling van de verkeersintensiteiten gedurende de laatste jaren wordt niet rechtstreeks meegenomen in de berekening van de toekomstige verkeersintensiteiten in de omgeving van het plan, wel wordtop basis van macroverkeersmodel een inschatting gemaakt van de toekosmtige verkeersstromen waarbij zowel de socio-demografische evoluties alsook de ingebruikname van A11 worden in meegenomen,. Op een gemiddelde werkdag in juni doen er zich geen parkeerproblemen voor en voldoet het huidig parkeeraanbod ruimschoots. Tijdens het toeristisch zomerseizoen is er echter een overbezetting van de beschikbare parkeergelegenheden. Dit wijst erop dat de parkeervraag tijdens deze piekmomenten veel groter is dan het aanbod.

Pagina 17


Tenslotte dient het parkeertekort in het hoogseizoen genuanceerd te worden. Het is namelijk zo dat dit absolute aantal als indicatief beschouwd dient te worden. Indien het parkeeraanbod zou uitbreiden, kan men aannemen dat de parkeerbezetting op dergelijk piekmoment nog steeds de 100% zou overschrijden. Voor de verdere berekening van de toekomstige parkeerbehoefte zal niet gefixeerd worden op het gemeten absolute parkeertekort. 5.1.2

Toekomstige situatie

Om de toekomstige verkeerssituatie in beeld te kunnen brengen, wordt gebruik gemaakt van de modelcijfers uit het provinciaal verkeersmodel West-Vlaanderen voor het jaar 2020. Op basis van dit verkeersmodel zal de toekomstige verkeersgeneratie van het plan toegedeeld worden. Voor de verkeerssituatie 2020 met plan worden verschillende scenario’s onderzocht: Een worst-case scenario (zaterdagavondspits in hoogseizoen); Een gemiddeld scenario (werkdagavondspits buiten hoogseizoen); Een gemiddeld+ scenario (werkdagavondspits buiten hoogseizoen met evenement). Naast de onderverdeling in hoofd- en nevenactiviteiten, wordt er eveneens rekening gehouden met de reeds aanwezige activiteiten in de huidige situatie (restaurant en nachtclub), de volledig nieuwe activiteiten (hotel, congrescentrum, appartementen, galerij/tentoonstelling, thalasso, kantoren en exclusieve shops) en de huidige activiteiten die in de toekomst opgewaardeerd zullen worden (casino en evenementenzaal). Er mag aangenomen worden dat dezelfde bezoekers gebruik zullen maken van een aantal verschillende activiteiten. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van combinatiefactoren. Voor het bepalen van de vervoerswijzekeuze werd, o.a. vanwege de minder goede ligging van het casinogebouw t.o.v. openbaar vervoervoorzieningen (trein- of tramhalte), in eerste instantie uitgegaan van een worst-case scenario. In het worst-case scenario in totaal 957 extra auto’s naar het gebouw toe gegenereerd worden. Op een gemiddelde werkdag buiten het tussenseizoen zonder evenement zullen gemiddeld 405 extra personenwagens gegenereerd worden, met evenement worden in het tussenseizoen 908 extra wagens verwacht. Om tot de cijfers ten gevolge van de geïntegreerde evolutie te komen, werd, zoals eerder beschreven een beroep gedaan op de resultaten uit het multimodaal model West-Vlaanderen. Daaruit blijken volgende effecten vanwege de aanleg van de A11 en de ingecalculeerde socio-demografische trends naar voor te komen voor het segment van de N34 Elizabetlaan tussen de Meerlaan en de N49 Koningslaan: Richting Oostende: gemiddeld afname van 15%; Richting Knokke: status quo. Uit de berekening van de toekomstige parkeervraag blijkt dat de maximale behoefte 1.390 parkeerplaatsen bedraagt in het worst case scenario. De impact van het al dan niet doorgaan van een evenement is hierbij zeer groot (aandeel van 70%).

Pagina 18

5.2


Geluid

Momenteel wordt het omgevingsgeluid hoofdzakelijk bepaald door het wegverkeer van de omliggende straten en passanten. Ook het geluid van de zee zal vooral gedurende de nacht een belangrijke factor zijn. Uit de langdurige omgevingsmeting in meetpunt MP1 (gelegen op Canadasquare) blijkt de geluidskwaliteit gemeten tussen 26/08/2011 en 1/09/2011 gedurende alle dagperioden te voldoen aan de milieukwaliteitsnorm. Tijdens de avonden en nachten kan de milieukwaliteitsnorm overschreden worden waarbij de weekendwaarden gemiddeld hoger liggen dan de weekwaarden. Uit de ambulante metingen op andere meetlocaties in de omgeving van het casinogebouw blijkt de milieukwaliteitsnorm voor de dagen de nachtperiode niet te worden gehaald ter hoogte van de Elizabetlaan, aan de Zeedijk en aan de oostelijke zijde van het Casino. Op basis van de resultaten van de langdurige omgevingsmeting kan geconcludeerd worden dat Ldenen Lnight-waarde voor het wegverkeersgeluid lager ligt dan de gedifferentieerde referentiewaarden voor bestaande lokale wegen. Voor de kortstondige metingen geldt het volgende: Tijdens de dagperiode ligt het verkeersgeluid ter hoogte van alle meetlocaties onder de richtwaarde, met uitzondering ter hoogte van de Elizabetlaan waar de richtwaarde overschreden wordt, maar het verkeersgeluid wel onder de maximale waarde blijft. Tijdens de nachtperiode ligt het verkeersgeluid ter hoogte van alle meetlocaties boven de richtwaarde, uitgezonderd ter hoogte van de Zeedijk. Ter hoogte van meetpunt de Elizabetlaan wordt de maximale richtwaarde overschreden.

5.3

Lucht

Binnen de discipline lucht werden zowel voor de huidige situatie, de referentiesituatie 2020 als de plansituatie emissies en immissiebijdragen van verkeer berekend. Voor dit laatste werd gebruik gemaakt van het model CAR Vlaanderen II. 5.3.1

Huidige situatie

De jaargemiddelde NO2 concentratie bedraagt 22,5 tot 24,4 µg/m³. Op geen enkel wegsegment wordt de jaargrenswaarde voor NO2 (40 µg/m³) overschreden. De verkeersbijdragen variëren tussen 0,1 en 2,0 µg/m³, met de hoogste waarden in de omgeving van de Elizabetlaan. Er worden nergens overschrijdingen van de uurgrenswaarden voor NO 2 (jaarlijks max. 18 overschrijdingen van een uurgemiddelde van 200 µg/m³) vastgesteld. De jaargemiddelde PM10 concentratie bedraagt 28,6 tot 28,9 µg/m³. Op geen enkel wegsegment wordt de jaargrenswaarde voor PM10 (40 µg/m³) overschreden. De verkeersbijdragen variëren tussen 0 en 0,3 µg/m³, met de hoogste waarden in de omgeving van de Elizabetlaan. Er worden nergens overschrijdingen van de daggrenswaarden voor PM10 (jaarlijks max. 35 overschrijdingen van de daggrenswaarde van 50 µg/m³) vastgesteld. De jaargemiddelde PM2,5 concentratie bedraagt 19,9 tot 20,1 µg/m³. Op geen enkel wegsegment wordt de jaargrenswaarde voor PM2,5 (25 µg/m³) overschreden. De verkeersbijdragen variëren tussen 0 en 0,2 µg/m³, met de hoogste waarden in de omgeving van de Elizabetlaan. De jaargemiddelde benzeen concentratie bedraagt 0,7 µg/m³. Op geen enkel wegsegment wordt de jaargrenswaarde voor benzeen (5 µg/m³) overschreden. De verkeersbijdragen variëren tussen 0,0 en 0,2 µg/m³.

Pagina 19

5.3.2



Voor NO2 worden voor de referentiesituatie 2020 in het plangebied geen overschrijdingen berekend van de jaargrenswaarde. Er worden evenmin overschrijdingen van de uurgrenswaarde geconstateerd. Voor PM10 en PM2,5 worden voor de referentiesituatie 2020, uitgaande van het model, geen overschrijdingen van de jaargrenswaarde berekend. Er worden beperkte overschrijdingen van de daggrenswaarden aangetroffen, maar nooit meer dan 35 overschrijdingen per jaar. Voor benzeen worden geen overschrijdingen van de grenswaarde gemodelleerd voor de referentiesituatie 2020. De berekende immissiebijdragen van het verkeer voor de referentiesituatie 2020 zijn omwille van deze redenen over het algemeen lager dan deze voor de huidige situatie, maar de afname is niet significant. Gezien de enerzijds, toename van de grootte van het geplande gebouwencomplex ten opzichte van het bestaande gebouw en anderzijds, een te verwachten daling van het energieverbruik en de emissies per oppervlakte-eenheid (door gebruik van ketels met een hoger rendement, nieuwe regelgeving rond energieprestaties van gebouwen), wordt het effect op luchtkwaliteit door gebouwenverwarming als verwaarloosbaar beschouwd.

5.4

Bodem

In het plangebied en onmiddellijke omgeving komen geen natuurlijke bodems, en ook geen waardevolle bodems voor. De geologische opbouw van de oostelijke kustvlakte ter hoogte van Knokke-Heist bestaat uit een pleistocene opvulling die voornamelijk bestaat uit fijn zand. Op onvoorspelbare dieptes bevinden zich dunne lagen en lenzen van fijner materiaal zoals klei en silt met zandige bijmenging. Op een diepte variërend van 25 tot 35 m bevindt zich de top van het tertiair substraat dat ter plaatse bestaat uit een compacte, zeer slecht doorlatende klei, behorend tot het Lid van Zomergem (Formatie van Maldegem).

5.5

Grondwater

Het hydrogeologische Kust- en Poldersysteem bestaat uit quartaire en tertiaire afzettingen. Ter hoogte van het plangebied wordt de ondergrens bepaald door het Bartoon Aquitardsysteem. De relevante grondwaterlichamen zijn enerzijds de ‘duinen’ (HCOV 120) en anderzijds de ‘Duin- en kreekgebieden in het kustgebied’ behorend tot het Quartaire Aquifersysteem (HCOV 0100). In de omgeving van het plangebied komen een aantal grondwaterwinningen en een beschermingszone voor waterwinningen ter hoogte van de Put van De Cloedt. Fysiografisch en volgens een N-Z lopende doorsnede bevinden zich van noord naar zuid achtereenvolgens: 1.

Zee nat en droog strand (+2 tot +6 m-TAW);

2. Dijk (>10 m-TAW); Het deel tussen het nat strand en het casino (SB1 en SB2) toont een scherpe overgang (gradiënt) van zeewater (30.000 mg/l) naar zoet water (500 - 1.500 mg/l). 3. 4.

Bebouwde kom Knokke-Heist, met Zegenmeer (+10 m-TAW): ligt boven een zoetwaterbel. -TAW).

Pagina 20

5.6


Oppervlaktewater

Er komen geen waterlopen voor in het plangebied, noch in de nabije omgeving van het plangebied. Op ca. 300 m ten zuiden van het plangebied ligt een waterplas, het Zegemeer. Het plangebied ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied. In de huidige situatie wordt het hemel- en afvalwater van de casinosite via een gemengd rioleringsnetwerk afgeleid naar de RWZI’s van Knokke en Heist. De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een hoge graad aan verharde oppervlakte. Hierdoor is de infiltratie beperkt en stroomt het hemelwater snel af naar het rioleringsstelsel. In het verleden werd bij zware regenval het gemengde rioleringsstelsel zwaar belast, waardoor overstorten in werking traden en een mengsel van hemelwater en afvalwater in ondermeer de Isabellavaart, Zwinnevaart en Paulusvaart terechtkwam, met vervuilde waterlopen tot gevolg (bron: waterhuishoudingsplan Zwinstreek, 2005). De voorbije jaren werden tevens renovatiewerken uitgevoerd aan de RWZI’s Knokke en Heist, de collectoren, bufferbekkens etc. Momenteel heeft men in Knokke-Heist geen problemen meer met overstorten (mondelinge mededeling Technische Dienst Knokke-Heist, 6/12/2011). Het rioleringsnetwerk ter hoogte van het plangebied is sterk verouderd; het dateert nog van 1920.

5.7

Fauna en Flora

5.7.1

Huidige situatie

VEN en Natura2000-gebieden liggen op een relatief grote afstand zodat geen planeffecten verwacht worden. Wel relevant zijn de gekende en te verwachten vliegbewegingen van avifauna tussen de vogelrichtlijngebieden onderling. Volgens de Vlaamse risicoatlas vogels-windturbines is het Zegemeer aangeduid als belangrijk pleister- en rustgebied aangeduid. Ook de overige waterplassen in het studiegebied, i.e. Put Cloedt, Laguna Beach en Putten Dujardin, worden als belangrijke pleister- en rustgebieden aangeduid. De waterplas Put Cloedt is daarnaast ook aangeduid als belangrijke slaapplaats voor Aalscholver. Het plangebied ligt binnen de gebiedsbuffer van deze slaapplaats. Er komen geen broedkolonies voor in het studiegebied en het plangebied ligt evenmin binnen een gebiedsbuffer van een broedkolonie. Het plangebied bevindt zich niet ter hoogte van een voedsel- of slaaptrekroute volgens de Vlaamse risicoatlas vogels-windturbines. Echter, er kan wel verwacht worden dat langs de kust ook lokale trek voorkomt van o.a. meeuwen (niet weergegeven in de risicoatlas). Het plangebied ligt daarentegen volledig binnen de seizoenale trekroute langs de Vlaamse kuststrook. Op basis van de gegevens uit de zoogdierenatlas kan verwacht worden dat volgende vleermuissoorten voorkomen ter hoogte van het plangebied: Tweekleurige vleermuis, Laatvlieger en Gewone dwergvleermuis. Er zijn echter geen exacte gegevens bekend over deze vleermuissoorten in de onmiddellijke omgeving van het casinocomplex. 5.7.2


De Vlaamse Regering verleende op vrijdag 13 maart 2009 haar goedkeuring aan de realisatie van de uitbreiding van het Zwin in de Willem-Leopoldpolder met netto 120 ha estuariene natuur (zonder westelijke geulverlegging en zonder spuiwerking). Dit natuurproject zou mogelijks een impact kunnen hebben op de avifaunistische waarde in de omgeving van het plangebied:

Pagina 21

5.8


Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie

Het casino van Knokke omvat het bouwblok tussen de Zeedijk in het noorden, de Canada Square in het oosten en westen en de Jozef Nellenslaan in het zuiden. Het Casino Knokke is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en de Margritte zaal in het casino is beschermd als monument. Het stedelijke landschap in de omgeving van het casino wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing met appartementsgebouwen tot zeven bouwlagen hoog. Het Casino, met dezelfde schaal en maat als de omliggende blokken, is centraal in deze zone gelegen. De hoogte van het gebouw (ca. 15 meter) is echter lager dan de rest van de bebouwing aan de Zeedijk (max. 30 m). Ten oosten en ten westen van het casino wordt de directe omgeving gekenmerkt door een parkeerplein dat deel uitmaakt van de Canada Square. De Canada Square loopt van de Zeedijk in het noorden tot de Elizabetlaan in het zuiden en wordt doorsneden door onder andere de Jozef Nellenslaan. De straten in het plangebied hebben redelijk brede profielen en kunnen worden gekarakteriseerd als woonstraat. Ten noorden van de Jozef Nellenslaan bestaat de bebouwing uit hoogbouw. De bebouwing ten zuiden van de Jozef Nellenslaan wordt gekenmerkt door enkele alleenstaande villa’s. De belangrijkste zichtassen op het Casino zijn vanuit La Réserve in het zuiden en het strand in het noorden. Vanuit de zijstraten valt het casino weinig of niet op. Vanop het strand zijn voornamelijk de hoogbouw langsheen de Zeedijk, de windmolens en haveninfrastructuur van Zeebrugge herkenbaar. Vanaf het casino zijn in zuidelijke richting het nieuwe complex van La Réserve en de kerktoren van Knokke aanwezig in het landschap.

5.9

Mens- socio-organisatorische aspecten

Het casino van Knokke-Heist is gelegen binnen het stedelijk netwerk van de kust. Het casino bevindt zich in de eerste bebouwde structuur vanaf de strandzone waar de bebouwing zich ontwikkelde in oost-westelijke richting tussen de Zeedijk – Albertstrand en de Jozef Nellenslaan. De bebouwing bestaat uit hoogbouw met maximum tien bouwlagen hoog en vormt een sterke continue stedelijke wand. De zone tussen de Zeedijk – Albertstrand en de Bayauxlaan binnen het plangebied bestaat uit de Canada Square die rondom het casino is opgebouwd door twee brede straten die een functie hebben als parkeerterrein. Binnen het plangebied zijn verschillende functies ondergebracht: casinofunctie, horecafunctie, parkeerfunctie en woonfunctie. De ruimtelijke kwaliteit in de omgeving van het casino is aanvaardbaar. De sober ingerichte Canada Square is de enige ruime openbare plek in de omgeving van het casino. De Elizabetlaan fungeert momenteel als een barrière tussen het casino en La Réserve voor de zwakke weggebruiker. Het windklimaat in de omgeving van het casino is op bepaalde plaatsen slecht.

6

Milieueffecten

6.1

Aanlegfase

Op dit plan-mer-niveau ontbreken nog een groot aantal gegevens omtrent de aanlegfase. Waar mogelijk werden in een aantal disciplines reeds effecten die in de aanlegfase kunnen optreden meegenomen in de effectbespreking. De belangrijkste effecten die zouden kunnen doorwegen op planniveau hebben betrekking op de ondergrondse constructies en de daarmee gepaard gaande effecten op grondwater tijdens de aanleg. Op dit moment is nog niet gekend hoe de realisatie van de ondergrondse constructies zal verlopen. Daarom werden 3 varianten beschouwd: Variant 1: aanleg in open bouwput zonder milderende maatregelen, Variant 2: aanleg in gesloten bouwput met wanden tot in de tertiaire klei,

Pagina 22


Variant 3: aanleg in gesloten bouwput, maar wanden niet tot in de tertiaire klei. De effecten op grondwaterkwantiteit voor varianten 1 en 3 worden matig negatief (--) beoordeeld, de effecten voor variant 2 (0) verwaarloosbaar. Omwille van de mogelijke effecten van de grondwaterdaling op vegetatie worden ook vanuit de discipline fauna en flora de varianten 1 en 3 negatief (--), en variant 2 verwaarloosbaar (0) beoordeeld. De effecten op de grondwaterkwaliteit, met name problemen met verzilting, vertonen een gelijkaardige beoordeling: significant negatief (---) voor varianten 1 en 3 en verwaarloosbaar voor variant 2 (0). In de disciplines geluid en trillingen en lucht werden mogelijke effecten tijdens de aanlegfase kort en vrij algemeen besproken. Hinder ten gevolge van de werkzaamheden wordt verwacht en effecten worden als gering negatief beoordeeld (-). De cumulatie van alle hinderaspecten wordt bij de discipline mens als significant negatief (--) beoordeeld. In de disciplines worden aanbevelingen gedaan om de mogelijke hindereffecten te milderen, bijvoorbeeld niet ’s nachts werken, bij het heien hoogfrequent trillen of gebruik te maken van een schroefpaal, toepassen goed vakmanschap, goede keuze van het type voertuigen specifiek machinepark, verlagen van de rijsnelheid van werfverkeer, afscherming en bevochtiging van werfzones, een goede keuze voor de locatie van stockageplaatsen, wielwasinstallaties gebruiken,… . Effecten op bodem, zoals grondverzet, profielverstoring, bodemstabiliteit, bodemhygiëne tijdens de aanlegfase worden verwaarloosbaar (0) beschouwd bij toepassing van de vigerende wetgeving en doorvertaling van de resultaten van stabiliteitsstudies in het ontwerp. Mogelijke effecten op mobiliteit door werfverkeer worden als gering negatief beoordeeld (-). Om dit te milderen wordt een voorstel voor een vaste rijroute gegeven. De effecten tijdens de aanlegfase zijn niet onderscheidend voor het nulalternatief en het voorgenomen plan. Beide alternatieven beschikken over ondergrondse constructies. Milderende maatregelen: T.a.v. dicipline mobiliteit - Aanbevolen route voor vrachtverkeer: Het verkeer komende vanaf de N49 Knokke-Antwerpen of de N376 Westkapelse Steenweg, bereikt bij voorkeur de N34 Elizabetlaan via de N300 Heistlaan T.a.v. discipline bodem - Maximaal toepassen van vrijgekomen grond op het terrein - Uitvoeren stabiliteitsonderzoek T.a.v. discipline lucht: - Toepassen goed vakmanschap - Type voertuigen specifiek machinepark - Verlagen van de snelheid van werfverkeer - Afscherming en bevochtiging van werfzones - Keuze locatie stockageplaatsen - Gebruik van wielwasinstallaties T.a.v. discipline geluid - Niet werken tijdens de nachtperiode. - De meest geluidsarme heimethode gebruiken - Bij het heien hoogfrequent trillen of gebruik te maken van een schroefpaal. T.a.v. discipline mens

Pagina 23

-


Tijdens de werken dient de hinder voor de omwonenden en bezoekers tot een minimum beperkt te worden. Hiervoor wordt verwezen naar de milderende maatregelen in de disciplines geluid, lucht en mobiliteit;

6.2

Gebruiksfase

6.2.1

Discipline mobiliteit

De realisatie van een parking van 1.500 parkeerplaatsen (waarvan een aanzienlijk aandeel private parkeerplaatsen) zal een impact hebben op de verkeersstromen in de onmiddelijke omgeving van het plangebied. Het is tijdens de opmaak van het MER niet 100% duidelijk in welke mate dit verkeer momenteel al dan niet reeds aanwezig is binnen het plangebied en de gemeente Knokke-Heist in het algemeen: Voor de nieuwe activiteiten is het duidelijk: deze zullen een bepaalde extra attractie met zich meebrengen die binnen het MER is begroot. Op basis van deze verkeersgeneratie zal het extra verkeer doorgaans geen problemen geven op vlak van verkeersafwikkeling. Bij exloitatie zal er echter wel extra verkeer op N34 rijden wat als gering negatief wordt beschouwd (-) gezien de vlotte afwikkelingHet is evenwel mogelijk dat activiteiten bepaalde piekintensiteiten genereren of dat op zomerse dagen het toeristisch verkeer sterker aanwezig is dan verondersteld in de referentiesituatie, waardoor in de onmiddelijke omgeving van de site (ter hoogte van de rotondes aan de Meerlaan en de Koningslaan) op pieken problemen in de verkeersafwikkeling kunnen ontstaan (--). Indien er geen evenement zal plaatsvinden zal een belangrijk aandeel parkeerplaatsen niet worden gebruikt voor de activiteit maar als rotatieparking voor de buurt worden ingezet. Afhankelijk van het globale parkeerbeleid (tariefzetting, schrappen bovengrondse parkeerplaatsen,…) van de gemeente zal de parking gebruikt als alternatief voor het bestaande parkeerareaal in de omgeving (stand still) of als nieuw parkeeraanbod functioneren en dus aanvullend autoverkeer aantrekken richting kust. Momenteel is het mobiliteitsplan in herziening. De verdere uitwerking van de visie op parkeren in het mobiliteitsplan alsook een meer gedetailleerd inzicht in het exploitatiemodel van de parking zullen bij de verdere ontwikkeling van het plan beter inzicht geven in de mogelijke effecten. Het gemeentebestuur Knokke-Heist geeft aan het stand still principe te zullen respecteren waardoor binnen het MER kan worden verondersteld dat er naast de hierboven beschreven effecten van de activiteit geen verdere neveneffecten dienen mee in rekening te worden gebracht (0). Verder veroorzaakt het plan voor de discipline mobiliteit overwegend positieve effecten, onder meer door de heraanleg van het openbaar domein waardoor de verblijfskwaliteit voor fietsers en wanderlaars van, naar en om het plangebied zal verhogen (++), de wegwerking van huidige overbezetting van parkeervoorzieningen op piekmomenten en het daarbij horende zoekverkeer door de geplande parkeervoorzieningen en –capaciteit (++), verbetering van de verkeersleefbaarheid volgens de verkeersleefbaarheidsindex (0/+). Effecten op het openbaar vervoer worden verwaarloosbaar tot gering negatief (-) beoordeeld omdat volgens de huidige plannen niet gegarandeerd kan worden dat de huidige lijnvoering van de bussen kan behouden blijven. Overleg met De Lijn over een doorsteek voor bussen op de Elizabetlaan of een alternatieve busroute met beperkte omrijfactor wordt voorgesteld (0). De effecten voor mobiliteit zijn niet onderscheidend voor het nulalternatief en het voorgenomen plan.

Pagina 24


Milderende maatregelen: Globaal gezien blijven de negatieve effecten ten gevolge van het planproject eerder beperkt waardoor de noodzaak tot milderende maatregelen zich minder tot niet opdringt. Het onvermijdelijk aandeel extra autoverkeer dat aangetrokken wordt op de omliggende wegen, dient in elk geval zo goed als mogelijk beperkt gehouden te worden. Niettemin wordt volgende milderende maatregelen voorgesteld: Voldoende aandacht voor het ontwerp van het kruispunt Canadasquare met de Elisabethlaan. Door de toegenomen verkeersstromen zal de aandacht voor de oversteekbaarheid van fietsers en voetgangers in het ontwerp des te belangrijker worden. Zeker in relatie tot de toegangen van de parkeergebouwen zal dit de nodige aandacht vragen. Overleg met De Lijn over een doorsteek voor bussen op de Elizabetlaan of een alternatieve busroute met beperkte omrijfactor. Doordachte activiteitenplanning door piekstromen te proberen plannen in rustiger verkeersperiodes. Indien piekactiviteiten samenvallen met een piekstroom (bijvoorbeeld toeristische spits) wordt aangevolen ondersteunende maatregelen te treffen naar geleiding en sensibilisatie toe. Stimuleren van duurzame vervoerswijzen. Inleggen busshuttle station – casino bij evenementen om piekstromen te milderen Eenduidige signalisatie. Aandacht voor oversteekbaarheid voetgangers bij ontwerp

6.2.2

Discipline geluid

In de discipline geluid worden naast geluidseffecten door mobiliteit eveneens kort de effecten veroorzaakt door het gebruik van het gebouw voor de verschillende functies beschouwd. Onder andere effecten door ventilatie- en airconditioningsystemen en activiteiten in de evenementenhal kunnen bijkomend geluid produceren. In de discipline geluid worden reeds een aantal aanbevelingen gedaan om eventuele hinder als gevolg hiervan te milderen. Voor de effecten veroorzaakt door bestemmingsverkeer wordt een onderscheid gemaakt tussen weekend- en weekdagen, telkens met en zonder evenement. Als geen evenement doorgaat in het casino wordt op een weekdag een lokale geluidstoenames verwacht ter hoogte van de Canadasquare (-); in het weekend worden geen relevante geluidstoenames verwacht. De effecten worden verwaarloosbaar (0) tot matig negatief (-) beoordeeld. Als wel een evenement doorgaat in het casino wordt op een weekdag een lokale geluidstoenames verwacht ter hoogte van de Canadasquare (-); in het weekend wordt de geluidstoename iets groter verwacht, met de hoogste geluidsniveaus aan de Canadasquare en lagere geluidsniveaus aan de Elizabetlaan en de Parmentierlaan. De effecten worden matig (-) tot significant negatief (--) beoordeeld. De effecten voor geluid zijn niet onderscheidend voor het nulalternatief en het voorgenomen plan. Milderende maatregelen: Duidelijke bewegwijzering Goed onderhoud van straten voor bestemmingsverkeer Snelheidsbeperking opleggen In-en uitritten parkings zo ver mogelijk van woningen

Pagina 25

6.2.3


Discipline lucht

Ook in de discipline lucht wordt een onderscheid gemaakt tussen een situatie met en zonder evenement. Voor het planalternatief zonder evenementen zijn de emissiewaarden voor alle parameters hoger dan deze voor de referentiesituatie 2020, maar lager dan deze voor het planalternatief met evenementen. De berekende immissiebijdragen van het verkeer voor het planalternatief zonder evenementen zijn omwille van deze redenen over het algemeen iets hoger dan of evenwaardig aan deze voor de referentiesituatie 2020. De eventuele toenames zijn echter niet significant. Voor het planalternatief met evenementen zijn de emissiewaarden voor alle parameters hoger dan voor de referentiesituatie 2020, en hoger dan voor het planalternatief zonder evenementen. De verhoging t.o.v. het planalternatief zonder evenementen wordt verklaard door de toename aan verkeersintensiteit op dagen waarop evenementen plaatsvinden. De berekende immissiebijdragen van het verkeer in het planalternatief met evenementen zijn ‘beperkt’ voor NO 2 ter hoogte van de Elizabetlaan en voor de overige parameters en wegsegmenten zijn de bijdragen ‘niet significant’. Daar waar er verschillen optreden tussen de plansituatie met en zonder evenement, zijn die nergens significant. Algemeen kan voor het volledige studiegebied worden besloten dat het uitvoeren van het casinoproject (d.i. het planalternatief, zowel met als zonder evenementen) t.o.v. de referentiesituatie 2020 een verwaarloosbare (0) impact zal veroorzaken op de luchtkwaliteit binnen het plangebied, voor wat betreft de emissies en immissiebijdragen van het verkeer. Wat betreft het planalternatief worden zowel in het alternatief met evenement als in het alternatief zonder evenement emissies gegenereerd door gebouwenverwarming. Deze emissies zijn moeilijk kwantitatief in te schatten en zullen door milderende maatregelen in het kader van duurzaam bouwen zo minimaal mogelijk gehouden worden. Gezien de enerzijds, toename van de grootte van het geplande gebouwencomplex ten opzichte van het bestaande gebouw en anderzijds, een te verwachten daling van het energieverbruik en de emissies per oppervlakte-eenheid (door gebruik van ketels met een hoger rendement, nieuwe regelgeving rond energieprestaties van gebouwen), wordt het effect op luchtkwaliteit door gebouwenverwarming als verwaarloosbaar beschouwd. De effecten voor lucht zijn niet onderscheidend voor het nulalternatief en het voorgenomen plan. Milderende maatregelen: Tijdens de aanlegfase Toepassing van goed vakmanschap Gebruik van een specifiek machinepark Afscherming en bevochtiging van werfzones Verlagen van de snelheid van werfverkeer, zeker op onverharde wegen Frequente reiniging van wegen en werfwegen en eventueel nat spuiten van wegen en werfwegen bij droog en winderig weer. Natspuiten van opslag van stuivende minerale producten bij droog winderig weer (eventueel met gebruik van speciale additieven die de bevochtiging verbeteren) en/of omringen van opslagplaatsen van stuivende minerale producten in open lucht met windschermen. Bij de keuze van de locatie van stockage plaatsen voor verstuifbare grondstoffen, rekening houden met de overheersende windrichting, in combinatie met eventuele nabijgelegen bewoning en de aanwezigheid van bestaande groenschermen, om stofverspreiding te beperken Plaatselijk verharden van terreinen en/of werfwegen die langdurig dienen gebruikt te worden Gebruik van wielwasinstallaties bij verlaten van werven.

Pagina 26


Tijdens de gebruiksfase Er worden geen milderende matregelen voorgesteld voor de exploitatiefase.

6.2.4

Discipline bodem

Effecten voor de discipline bodem zijn niet relevant voor de gebruiksfase. 6.2.5

Discipline grondwater

Effecten voor de discipline grondwater hebben betrekking op grondwaterkwantiteit en kwaliteit. Eens de werken beëindigd zijn, zal de aanwezigheid van de ondergrondse constructies geen grondwaterverlaging of -verhoging veroorzaken die groter is dan 0,05 m. De ingebrachte barrière ligt immers nagenoeg parallel met de grondwaterstroming. Het effect van de aanwezige ondergrondse constructie wordt dan ook verwaarloosbaar (0). Effecten op de grondwaterkwaliteit door verzilting zal de verziltingssituatie in het geval er gewerkt wordt volgens variant 2, gesloten bouwput met wanden tot in de tertiaire klei, in de gebruiksfase nagenoeg gelijk zijn aan deze die in het geval van de autonome ontwikkeling zou vastgesteld worden. Dit betekend dat er een verwaarloosbaar (0) effect optreedt. Volgens variant 3, gesloten bouwput zonder wanden tot in de tertiaire klei, zal de verzilting in de gebruiksfase in de onmiddellijke omgeving van het casino toenemen. Dit effect wordt als matig negatief (--) tot gering negatief (-) beoordeeld. Gering negatief gezien ter hoogte van de zoetwaterbel een belangrijke voeding optreedt door de effectieve neerslag (grootteorde 300 mm/jaar) en op grote afstand van het plangebied geen wijziging in de verziltingssituatie optreedt. De effecten voor grondwater zijn niet onderscheidend voor het nulalternatief en het voorgenomen plan. Milderende maatregelen: Niet van toepassing 6.2.6

Discipline oppervlaktewater

De discipline oppervlaktewater werd beschouwd op volgende 2 aspecten: eventuele permanente wijzigingen in de waterkwantiteit en de impact op de afwaterings- en rioleringsstructuur. Vermits er slechts een geringe toename aan verharde oppervlakte wordt verwacht, wordt aangenomen dat het plan niet zal leiden tot een afname van infiltratie (voeding van het grondwater) en/of een toename van de oppervlakkige afstroming. Dit effect wordt als verwaarloosbaar (0) beoordeeld. Daar de capaciteit van het huidig rioleringsnet (en de zuiversinfrastuctuur) ter hoogte van het plangebied momenteel niet toereikend is, bestaat de kans dat voorliggend plan een significant negatief effect (---) heeft op vlak van afvoer van hemelwater, afvalwater en waterkwaliteit. Indien rekening gehouden wordt met de vigerende wetgeving, de vereisten van de rioolwaterzuiverings-maatschappij (Aquafin) en de aanbevelingen geformuleerd bij de discipline oppervlaktewater dan kunnen de effecten op vlak van afvoer van hemelwater, afvalwater maar ook waterkwaliteit als verwaarloosbaar (0) aanzien worden.

Pagina 27


De effecten voor oppervlaktewater zijn niet onderscheidend voor het nulalternatief en het voorgenomen plan. Milderende maatregelen en aanbevelingen opdat wordt voldaan aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Maximaal vasthouden van hemelwater binnen het plangebied zelf. Het volume van de hemelwaterput dient in verhouding te staan tot de horizontale dakoppervlakte. Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient in verhouding te staan tot het gerealiseerde infiltratiedebiet (minimaal 300 l buffervolume per begonnen 20 m² referentieoppervlakte van de verharding). Aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel Bijkomend wordt aanbevolen om op projectniveau verder onderzoek te doen in het kader van duurzaam water- en energiegebruik: Opvangen van hemelwater op het dakvolume opdat het hemelwater gravitair naar de gewenste locaties in het casinogebouw kan worden afgeleid. Op die manier kan het gebruik van pompinstallaties worden beperkt; Gebruik van grijs water (douche, bad, wellness center,…) voor het doorspoelen van de toiletten. Aanleg van groendaken Plaatsen van slib- en olie/vetafscheiders voor afvalwater afkomstig van de parkings 6.2.7

Discipline fauna en flora

In de discipline fauna en flora worden effecten ten gevolge van ondergrondse constructies op de grondwaterstijghoogtes en het zoet-zoutwatergrensvlak verwaarloosbaar (0) geacht. Het huidige projectontwerp voor voorliggend plan gaat uit van een torenvolume dat grotendeels uitgevoerd is in glas. Omdat hierdoor belangrijke effecten op lichthinder veroorzaakt kunnen worden, werden mogelijke effecten door verlichting/oplichting reeds besproken in dit plan-MER. De verstoring van de bioritmen door oplichting van het casinocomplex wordt verwaarloosbaar verwacht, rekening houdend met het stedelijk karakter van het plangebied en het feit dat er binnen een straal van 200 m geen kwetsbare diersoorten voorkomen. Omwille van de hoogte van het gebouw en de ruime zichten uitstralingshoek wordt wel verwacht dat het torenvolume ‘s nachts zonder milderende maatregelen een negatief effect zal hebben op vogels door het verhoogd risico van desoriëntatie en aantrekking. Verschillende milderende maatregelen (die sowieso toegepast moeten worden) en aanbevelingen (die afhankelijk van het uiteindelijke ontwerp toegepast kunnen worden) om de lichthinder te beperken worden voorgesteld, waaronder de principes van goed verlichten en de keuze van lichtbebakening voor de luchtvaart. Het risico op mortaliteit door aanvaring bij vogels (overdag en ’s nachts) wordt, gezien de ernst van de impact op de vogelpopulatie zeer groot kan zijn (in het bijzonder bij zangvogels), significant negatief beoordeeld (---) t.a.v. avifauna. Milderende maatregelen en aanbevelingen worden voorgesteld om het aanvaringsrisico te beperken, waaronder het zichtbaar maken van het torenvolume voor vogels. Er wordt niet verwacht dat het torenvolume, alleenstaand als onderdeel van de zogenaamde Atlantic Wall een barrière-effect zal veroorzaken t.a.v. vogels op trek en vogels op weg van en naar hun broed- of slaapplaats (0).

Pagina 28


Omdat de negatieve effecten die veroorzaakt worden door het hoge torenvolume van het voorgenomen plan niet meer van toepassing zijn, worden de effecten veroorzaakt door het nulalternatief verwaarloosbaar (0) beoordeeld. Milderende maatregelen: Indien lichtbebakening voor de luchtvaart noodzakelijk: enkel een zo klein mogelijk aantal (witte) pulserende (flits-) lichtengebruiken, met een minimum aan intensiteit (lux) en aantal flitsen per minuut Het torenvolume niet extra belichten tijdens de seizoenstrek Regels van goed verlichten toepassen Het materiaal waaruit het torenvolume wordt opgetrokken (glas, kunststof,…) zichtbaar maken voor vogels. 6.2.8

Discipline landschap

De effecten die besproken worden in de discipline landschap situeren zich op het vlak van structuur en relaties, erfgoedwaarde en perceptieve kenmerken en beleving. Er wordt verwacht dat het casinocomplex zal resulteren in een matig positieve (++) opwaardering van de stedelijke landschappelijke structuren en relaties, onder meer door de kwalitatieve inkleding van de publieke ruimte wat tot een duidelijker herkenbare ruimte zal leiden en versterking van de culturele as. De wijziging van de erfgoedwaarde wordt als volgt beoordeeld: 1.

T.a.v. de relictzone ‘duinen oostkust’: verwaarloosbaar (0) tot gering negatief (-)

2.

T.a.v. de Magrittezaal: matig positief (++) omwille van de restauratie van de zaal

3. as)

T.a.v. La Réserve en Don Pedro: matig positief (++) (herwaardering door versterking culturele

4. T.a.v context- en ensemblewaarde bouwkundig erfgoed ten aanzien van de nieuwe compositie : verwaarloosbaar (0) 5. • t.a.v. archeologie verwaarloosbare effecten (0) gezien de aanwezigheid van antropogene vergraven bodems; De ruimtelijke structuur van het stedelijke gebied zal worden versterkt en opgewaardeerd door het vernieuwde casino en de aanleg van de voorziene publieke ruimte. Het casinocomplex zal hierdoor op een betere manier worden ingepast in de stedelijke structuur. Het publieke domein zal echter meer kwalitatief worden ingekleed waardoor de ruimte duidelijker herkenbaar zal zijn binnen de stedelijke landschappelijke structuur. Door het inbrengen van een nieuw baken in het landschap zal de identiteit van de omgeving wijzigen. Het nieuwe casinogebouw zal nadrukkelijk aanwezig zijn in de stad en de onmiddellijke omgeving. De effecten hiervan ten aanzien van de perceptieve kenmerken zijn verschillend per observatiepunt en afhankelijk van de afstand en de kijkrichting en de persoonlijke appreciatie van de waarnemer. De ligging van Knokke zal vanuit zee duidelijker worden gemarkeerd. De effecten kunnen als matig positief (++) worden beoordeeld. De effecten tav belevingswaarde en perceptieve kenmerken vanuit de polders en de omliggende straten zijn een subjectief gegeven en bijgevolg niet eenduidig te bepalen. De effecten ten aanzien van het nulalternatief kunnen als te verwaarlozen (0) worden beoordeeld ten opzichte van de huidige situatie. De landschappelijke structuur van de omgeving zal weinig tot niet wijzigen met de ontwikkeling van het scenario met de gestuurde ontwikkeling. De gestuurde

Pagina 29


ontwikkeling, waarbij de gebouwhoogte gelijk blijft aan de omliggende gebouwen aan de dijk zal de monumentale waarde van de omgeving niet meer oproepen. De monumentale waarde van het casinogebouw zal niet worden hersteld of versterkt. De effecten kunnen bijgevolg als te verwaarlozen (0) worden beoordeeld. Milderende maatregelen: Aandacht voor architecturale detaillering bij overgang en raakvlakken tussen nieuw vollume en oorspronkelijke casinogebouw; Uiteindelijke ontwerp afstemmen op de richtlijnen en beleidsaanbevelingen uit de hoogbouwnota Knokke-Heist;; Het gebruik van niet-reflecterend materiaal wordt aanbevolen om een spiegelend effect te vermijden; Bebakening in functie van het vliegverkeer zo minimaal mogelijk voorzien; Aandacht voor aspect stabiliteit en fundering en de impact daarvan op het nieuwe gebouw; Aandacht voor detaillering bij overgang en raakvlakken tussen nieuwe volume en oorspronkelijke casinogebouw; 6.2.9

Discipline Mens

Het onderbrengen van verschillende nieuwe functies (zoals de woon- en hotelfunctie) en het opwaarderen van bestaande functies (casino-, parkeer-, culturele- en uitgaansfunctie) worden als matig positief (++) beoordeeld. Door het bundelen van verschillende functies kunnen de verschillende functies elkaar ondersteunen. De realisatie van het plan resulteert in de creatie van een nieuw ruimtelijk zwaartepunt binnen de stedelijke context. Het geheel versterkt aldus het functioneeltoeristisch draagvlak van een goed functionerende badplaats. De ruimtelijke structuur in de zone van de hoogbouw zal worden versterkt door de realisatie van het torenvolume. Het staartvolume zal fungeren als overgang tussen de hoogbouwzone, de bebouwing ten zuiden van de Jozef Nellenslaan en publieke ruimte ten zuiden van het huidige casino. De ruimtelijke samenhang van de toeristische elementen wordt lokaal matig significant verbeterd (++). De ruimtelijke kwaliteit van de casino-omgeving die momenteel ’s avonds een eerder verlaten sfeer kent, zal significant verbeteren na de realisatie van het plan. De sociale veiligheid zal matig verbeteren (++) door een hoogwaardige inrichting van de publieke ruimte. Er komt immers publieke ruimte bij door de parkeerfunctie ondergronds te voorzien. De ruimte van het casinoplein, met plaats voor horecaterrasjes, winkels, enz … zal een centrale plaats zijn waar mensen kunnen samenkomen. De hoogte van het torenvolume zal zorgen voor een schaalvergrotend effect ten opzichte van de omgeving. Schaduwhinder door het torenvolume wordt verwacht voor die appartementsgebouwen ten oosten van het casino langsheen de Zeedijk en de Canada Square gedurende het ganse jaar hoofdzakelijk in de namiddag. (‘--' voor het eerste appartementsgebouw ten oosten van het casino en ‘- ‘ voor het 2e appartementsgebouw ten oosten van het casino). Voor de omliggende bebouwing ten zuiden, westen en oosten van het casino, blijft de extra schaduw die de bebouwing te verwerken krijgt beperkt en zijn de effecten bijgevolg te verwaarlozen (0). De beoordeling van de schaduw van het gebouw op de Zeedijk en het strand i.f.v. de passanten is eerder subjectief en niet eenduidig te beoordelen. De significantie kan hierbij variëren van gering positief (+) (aangenaam om extra schaduw te hebben op de Zeedijk) tot te verwaarlozen (0) (gezien de zeedijk momenteel ook al schaduw ontvangt van de andere gebouwen langs de Zeedijk). De publieke ruimte, voorzien ten zuiden van het casinogebouw, zal geen schaduweffecten ondervinden ten aanzien van zowel het torenvolume en het horizontaal blokvolume. De effecten zijn hier bijgevolg te verwaarlozen (0).

Pagina 30


Bij het scenario met de ontwikkeling van het hoogbouwalternatief, met de aanwezigheid van bomen, windschermen en landschappelijke inrichting van de begane grond, wordt aangetoond dat het jaarlijks windklimaat in de straten ten oosten van het casinogebouw matig negatief is (--). Het windklimaat ter hoogte van de ingang van het casino en de westelijke straten dient nog verbeterd te worden om acceptabel te zijn. De effecten zijn daar bijgevolg gering tot matig negatief (-/--).Bijzondere aandacht dient dan ook uit te gaan het verbeteren van het windklimaat (voorzien van bomen, poreuze windschermen, …). Het windklimaat in de overige zones (zoals de zone rond het staartvolume) rondom het casino zijn aanvaardbaar. De effecten zijn er bijgevolg te verwaarlozen (0). Op minder windrijke dagen in de zomer zullen de windcondities geschikt zijn om buiten te zitten. Bijgevolg zijn de effecten te verwaarlozen (0). Visuele hinder wordt enkel verwacht voor de appartementen aan de zuidgrens van het casinogebouw en als gering negatief (-) beoordeeld door wijziging van het uitzicht. Het zicht vanuit de aanpalende villa’s zal gering negatief (-) worden beperkt door de realisatie van het staartvolume. De effecten op privacy door het torenvolume worden als gering negatief (-) beschouwd door de relatief grote afstand tussen het torenvolume en de appartementen, de effecten door het staartvolume voor de villa’s als gering negatief (-). Geluidshinder voor mens wordt als gering negatief (-) tijdens de week beoordeeld, en verwaarloosbaar (0) tot gering negatief (-) tijdens het weekend (ifv het al dan niet doorgaan van een evenement). Tijdens de exploitatie van het plan dient speciale aandacht uit te gaan naar het beperken van de geluidshinder voor de bestaande en nieuwe bewoners. De veiligheid voor de zwakker weggebruiker zal na de realisatie van het plan verbeteren gezien het aantal conflictpunten tussen de zwakke weggebruikers en gemotoriseerd verkeer vermindert wordt. De verkeersleefbaarheid voor de omgeving zal aanvaardbaar blijven. Effecten op bereikbaarheid en verkeersleefbaarheid zijn verwaarloosbaar (0). Effecten door het nulalternatief wijken af van het voorgenomen plan op het vlak van schaduw-, winden visuele hinder. Op vlak van schaduwhinder blijft het eerste appartement ten oosten van het casinocomplex een matig negatieve (--) impact ondervinden. Ter hoogte van de het tweede appartementsgebouw is de impact verwaarloosbaar. Wat betreft de windhinder is het jaarlijks windklimaat van het nulalternatief ten oosten en ten westen van het casinogebouw matig tot zeer negatief (--/---). Zonder aanpassingen aan het ontwerp zijn deze windcondities onaanvaardbaar ten aanzien van het veilig gebruik van de omgeving. Ten noorden en ten zuiden van het casinogebouw zijn de windcondities aanvaardbaar (0). Visuele hinder door het nulalternatief wordt voor de omliggende appartementen negatiever beoordeeld omdat het uitzicht vanuit de aanpalende appartementsgebouwen (voornamelijk centraal en zuidelijk gelegen appartementen) zal verslechteren (-- tot ---)., De appartementen gelegen onmiddellijk langs de Zeedijk zullen geen visuele hinder ondervinden. Milderende maatregelen: Voor de inrichting van de publieke ruimte en voor de inrichting van het gebouw zelf moet gebruik worden gemaakt van doordacht gekozen materialen binnen een kwaliteitsvol ontwerp; een inrichtingsstudie die bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning kan gevoegd worden, zal dit verduidelijken en motiveren; Doordacht patroon van straatmeubilair en andere stedelijke elementen zoals bomen, plantenbakken, schermen, publieke kunst, …; Ten aanzien van het hoogbouwalternatief wordt in de windstudie als milderende maatregel voorgesteld om het windklimaat ter hoogte van de ingang te verbeteren door middel van het

Pagina 31


bijkomend voorzien van bomen en poreuze windschermen, geïntegreerd in de ontwikkeling van het stedelijke landschap en kwaliteit van het stadsbeeld; in de straten ten oosten van het plangebied dient aangetoond te worden dat door bijkomende maatregelen het windklimaat nog kan verbeterd worden; Goede akoestische isolatie van het gebouw (werken met een luchtsas indien gewerkt wordt met een rechtstreekse toegang tot de evenementhal); Maatregelen ter verhoging van de sociale veiligheid ter hoogte van de doorgang van het staartvolume; De architecturale uitwerking en een doordachte materiaalkeuze voor de gevelafwerking om lichtreflectie maximaal te voorkomen is van het grootste belang bij dit plan. Het aanstellen van een gevelarchitect die instaat voor de definitieve materiaalkeuze voor de gevelafwerking wordt aangeraden. Het is uiterst noodzakelijk voor de belevingswaarde (sociale veiligheid, sfeer, levendigheid) dat het voorgesteld gevarieerd programma ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd; Daadwerkelijk realiseren van voorgesteld gevarieerd programma in het torengebouw

7

Eindsynthese

7.1

Vergelijking van het voorgenomen plan en het nulalternatief

Het nulalternatief voor voorliggend plan komt neer op het niet realiseren van het door de jury gekozen hoogbouwproject op de casino-site, waardoor ook de opmaak van het GRUP niet meer vereist is. Het nulalternatief komt dus overeen met de gestuurde ontwikkeling van de huidige situatie in het plangebied. Op basis van de doelstellingen geformuleerd in het GRS Knokke-Heist, waarin de opwaardering van de omgeving van het Casino en de as Casino-Reserve vooropgesteld werd, zal de gestuurde ontwikkeling overeenkomen met een blokvolume, aansluitend bij de Atlantic Wall, waarbij een nieuw multifunctioneel bouwproject voorzien wordt met dezelfde functies als het voorgenomen plan en integratie van de beschermde Magrittezaal. Deze ontwikkeling is via een bouwvergunning mogelijk binnen de huidig geldende planningscontext (en dus zonder voorafgaande opmaak van een MER). Bij de gestuurde ontwikkeling zullen (gezien de nood binnen de gemeente) dezelfde functies in het casinogebouw opgenomen worden als bij voorliggend hoogbouwalternatief (met uitzondering van de functies voorzien in het torenvolume). Hierdoor verschilt het nulalternatief slechts op het vlak van hinder en ruimte van het voorgenomen plan. Voor mobiliteit komt de effectbeoordeling van het voorgenomen plan met de worst case situatie weer. Effecten op ruimte door het casinogebouw worden voor het nulalternatief voor de discipline landschap verwaarloosbaar (0) beschouwd ten opzichte van de huidige situatie beschouwd. Het hoogbouwalternatief werd positief (++) beoordeeld, omdat een opwaardering van de stedelijk landschappelijke structuren en relaties verwacht wordt. De opwaardering van het publieke domein wordt als matig positief beoordeeld, voor beide alternatieven. Voor de discipline mens worden ruimtelijke effecten van zowel het nulalternatief als het voorgenomen plan positief beoordeeld omwille van de opwaardering van bestaande functies en creatie van nieuwe functies, waardoor het functioneel-toeristisch draagvlak van Knokke-Heist versterkt wordt. Op vlak van ruimte scoort het voorgenomen plan dus iets beter.

Pagina 32


Hindereffecten zijn onderscheidend voor fauna en mens. De negatieve effecten op avifauna die door het torenvolume van het voorgenomen plan veroorzaakt worden (lichtverstoring en mortaliteit door aanvaring), zullen niet optreden bij het nulalternatief. Hindereffecten voor mens zijn relevant op het vlak van schaduwhinder, windhinder, en visuele hinder. Voor schaduwhinder onderscheiden beiden alternatieven zich doordat bij het nulalternatief het 2e appartementsgebouw ten oosten van het casino niet meer in de schaduwzone van het gebouw valt. Het 1e appartementsgebouw ten oosten van het casino ondervindt echter schaduweffecten in beide gevallen, zij het iets minder voor het nulalternatief. De schaduweffecten ten gevolge van het torenvolume op het strand zullen in vergelijking met het horizontaal blokvolume beperkt groter zijn (groter oppervlakte schaduw. Verwacht wordt dat de schaduw de toeristische omgeving van de Zeedijk (incl.het strand) niet minder aantrekkelijk zal maken, gezien deze omgeving vooral gebruikt wordt door passanten welke zelf een keuze maken tussen schaduwrijke en schaduwarme plaatsen. De beoordeling van de schaduw van het gebouw op de Zeedijk (incl. het strand) i.f.v. de passanten is bijgevolg eerder subjectief en niet eenduidig te beoordelen. De significantie kan hierbij variëren van gering positief (+), aangenaam om extra schaduw te hebben op de Zeedijk en het strand tot te verwaarlozen (0), gezien de zeedijk momenteel ook al schaduw ontvangt van de andere gebouwen langs de Zeedijk. Windhindereffecten worden voor het nulalternatief ten oosten en westen van het gebouw matig significant (--) tot zeer significant negatief (---) beoordeeld. Voor het hoogbouwalternatief is het windklimaat ten oosten en westen van het casino eveneens matig tot significant negatief. Ingrepen aan het ontwerp van zowel het ontwerp als de openbare ruimte zijn voor het hoogbouwalternatief en het nulalternatief nodig. Voor beide scenario’s blijkt uit de windstudies dat de windcondities tijdens de zomer in de drie scenario’s (huidige toestand, gestuurde ontwikkeling en hoogbouwscenario) vergelijkbaar zijn. Deze effectgroep is dus niet onderscheidend. Visuele hinder voor het voorgenomen plan situeren zich ten aanzien van het toren- en het staartvolume. Bij de ontwikkeling van het torenvolume kunnen de omliggende bebouwing en appartementen in de oost-west richting een goed zicht op de openbare ruimte en de kust behouden voor zowel appartementen +14 m en +25 m. Enkel de appartementen aan de zuidgrens van het casinogebouw zullen matig negatieve effecten (-) ten aanzien van het uitzicht ondervinden. Ter hoogte van het staartvolume zal het zicht matig negatief beïnvloed worden ter hoogte van villa’s. Voor het nulalternatief wordt verwacht dat het zicht uitzicht vanuit de aanpalende appartementsgebouwen door de brede plattegrond van het blokvolume significant zal verslechteren (--), op de appartementen gelegen onmiddellijk langs de Zeedijk na. In het nulalternatief zal het uitzicht ter hoogte van de villa’s niet wijzigen. Voor hindereffecten op avifauna scoort het nulalternatief beduidend beter, ook na toepassing van milderende maatregelen op de hoogbouw. Voor hinder ten aanzien van mens scoort het nulalternatief beter op vlak van schaduwwerking, maar zijn beide alternatieven gelijkwaardig op vlak van winden visuele hinder (mede door toepassingen van milderende maatregelen).

Pagina 33

7.2


Overzichtstabellen van de te verwachten effecten

Bij de effectbespreking voor de verschillende disciplines werden telkens milderende maatregelen voorgesteld om effecten te milderen. Onderstaande twee tabellen geven een overzicht van de voorgestelde milderende maatregelen, de eerste tabel voor het voorgenomen plan met toren- en staartvolume en de tweede tabel voor het nulalternatief. Deze milderende maatregelen kunnen zowel op planniveau (GRUP) als projectniveau (vergunningen)/beleidsniveau (B) doorwerken, in de tabellen is telkens aangegeven welke maatregelen op planniveau kunnen doorwerken. Tabel 1: Verwachte effecten voor het voorgenomen plan uitgaande van een toren- en staartvolume

LuchtDiscipline/Effectgroep

Beoorde-

Milderende maatregel MM

ling

Beoorde-

Doorwer-

ling na

king MM

MM Mobiliteit Effecten tijdens de aanlegfase Effecten ten gevolge van het werfverkeer

-

Aanbevolen route voor vrachtverkeer: Het verkeer komende vanaf de N49 KnokkeAntwerpen of de N376 Westkapelse Steenweg, bereikt bij voorkeur de N34 Elizabetlaan via de N300 Heistlaan

Langzaam verkeer

++

Aandacht voor oversteekbaarheid voetgangers en fietsers bij ontwerp van N34

Openbaar vervoer

0/-

Interne bereikbaarheid personenwagens

-/0

V

Overleg met De Lijn over een doorsteek voor bussen op de Elizabetlaan of een alternatieve busroute met beperkte omrijfactor

0

V

++

Spreiding van activiteiten en evenementen Uitbouwen van een parkeerstrategie in het mobiliteitsplan teninde stand still te kunnen bewaren

++

V

Externe bereikbaarheid personenwagens

0/-/(--)

Stimuleren van duurzame vervoerswijzen. Inleggen busshuttle station – casino bij evenementen om piekstromen te vermilderen. Eventuele ondesteunende maatregelen in de geleiding van bezoekers op piekstromen

0/-/(--)

V

Verkeersleefbaarheid

0/+

Eenduidige signalisatie.

0/+

V

Effecten tijdens de gebruiksfase

Pagina 34


Beoorde-



ling

Beoorde-

Doorwer-

ling na

king MM

MM Aandacht voor oversteekbaarheid voetgangers bij ontwerp Geluid en trillingen Aanlegfase Geluid tijdens de aanlegfase

-

Niet werken tijdens de nachtperiode. De meest geluidsarme heimethode gebruiken

-

V

Trillingen tijdens de aanlegfase

-

Bij het heien hoogfrequent trillen of gebruik maken van een schroefpaal

-

V

Geluidshinder ten gevolge van bestemmingsverkeer

-

Zonder evenement op een weekdag

0/-

Duidelijke bewegwijzering

0

Zonder evenement in het weekend

0

Goed onderhoud van straten voor bestemmingsverkeer

0

Met evenement op een weekdag

-/--

Snelheidsbeperkingen opleggen

0

Met evenement in het weekend

-/--

In- en uitritten parkings zo ver mogelijk van woningen

0

RUP

Effecten ten gevolge van de aanwezigheid van zwaar vrachtverkeer en machines

-

Toepassen goed vakmanschap Type voertuigen specifiek machinepark Verlagen van de snelheid van werfverkeer

0/-

V

Stofemissies en mogelijke stofhinder

-

Afscherming en bevochtiging van werfzones Keuze locatie stockageplaatsen Gebruik van wielwasinstallaties

0/-

V

V

Lucht Effecten tijdens de aanlegfase

Effecten tijdens de gebruiksfase Planalternatief zonder evenement

0

Planalternatief met evenement

0/-

Effect op luchtkwaliteit door gebouwenverwarming

0

Pagina 35


Beoorde-



ling

Beoorde-

Doorwer-

ling na

king MM

MM Bodem Profielwijziging

0

Grondverzet

0

Wijziging in bodemstabiliteit

0

Aantasting bodemhygiëne

0/-

Maximaal toepassen van vrijgekomen grond op het terrein

+

V

Uitvoeren stabiliteitsonderzoek

0

V

Variant 2: aanleg in gesloten bouwput met wanden tot de tertiaire klei.

0

V

Variant 3: aanleg in gesloten bouwput maar de wanden niet tot de tertiaire klei.

--

V

Variant 2: aanleg in gesloten bouwput met wanden tot de tertiaire klei.

0

V

Variant 3: aanleg in gesloten bouwput maar de wanden niet tot de tertiaire klei.

---

V

Grondwater Effecten tijdens de aanlegfase Wijziging grondwaterhuishouding- Variant 1: aanleg in open bouwput

Wijziging grondwaterkwaliteitVariant 1: aanleg in open bouwput

--

---

Effecten tijdens de gebruiksfase Wijziging grondwaterhuishouding

0

Wijziging grondwaterkwaliteit na variant 2 (aanleg in gesloten bouwput met wanden tot de tertiaire klei)

0

Wijziging grondwaterkwaliteit na variant 1 (aanleg in open bouwput) of variant 3 (aanleg in gesloten bouwput maar de wanden niet tot de tertiaire klei)

--/-

Oppervlaktewater Calamiteiten tijdens de aanlegfase Verstoring waterhuishouding Zegemeer in aanlegfase Variant 2 Variant 1 en 3

0

0 -

Variant 2

0

Pagina 36


Beoorde-



ling

Beoorde-

Doorwer-

ling na

king MM

MM Wijziging waterkwaliteit Zegemeer

0

Permanente wijzigingen in de waterkwantiteit

0

Invloed op de afwaterings- en rioleringsstructuur

---

Rekening houden met de vigerende wetgeving, de vereisten van de rioolwaterzuiveringsmaatschappij (Aquafin) en de aanbevelingen om te voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige

0

verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Onderzoek doen in het kader van duurzaam water- en energiegebruik;. Fauna en Flora Effecten tijdens de aanlegfase Verstoring door waterhuishouding Variant 2

0

Variant 1 en 3

-

Effecten tijdens de gebruiksfase Verstoring door waterhuishouding tijdens de gebruiksfase

0

Lichtverstoring Beïnvloeding van bioritmen

0

Ontregeling van de ruimtelijke oriëntatie door verlichting en oplichting van het casinocomplex

---

- Indien lichtbebakening voor de luchtvaart noodzakelijk: ‘s nachts enkel (witte) pulserende (flits-) lichten te gebruiken, in een zo klein mogelijk aantal en met een minimum aan intensiteit (lux) en aantal flitsen per minuut - het torenvolume niet extra belichten tijdens de seizoenstrek - regels van goed verlichten toepassen

-/0

V

Pagina 37


Beoorde-



ling

Beoorde-

Doorwer-

ling na

king MM

MM Mortaliteit door aanvaring bij vogels (overdag en ’s nachts)

---

Versnippering en barrièrewerking

0

- het materiaal waaruit het torenvolume wordt opgetrokken (glas, kunststof,…) zichtbaar maken voor vogels.

-

RUP

++

V / RUP

Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie Wijziging structuur- en relaties Macro- en mesoniveau Herinrichting van de publieke ruimte

++

Kwalitatieve landschappelijke inrichting openbaar domein Doordacht landschappelijk ontwerp van de voetgangersas voor een betere landschappelijke inpassing in de stedelijke structuur

Nieuw baken in stedelijk landschap

++

Ontwerp afstemmen op richtlijnen en beleidsaanbevelingen in hoogbouwnota Knokke-Heist

B

Aandacht voor aspect stabiliteit en fundering en de impact daarvan op het nieuwe gebouw Aandacht voor detaillering bij overgang en raakvlakken tussen nieuwe volume en oorspronkelijke casinogebouw

V

Microniveau Versterking culturele as

++

Wijziging erfgoedwaarde Macro- en mesoniveau Effecten t.a.v. de relictzone ‘Duinen Oostkust’

0/-

Herwaardering bouwkundig erfgoed La Réserve en ‘Don Pedro’

++

Context- en ensemblewaarde talrijk bouwkundig erfgoed

0

Microniveau Wijzigen of vernietiging van ongekend archeologisch materiaal

0

Restauratie van het casino en de Margrittezaal als beschermd monument

+++

Restauratie binnen het originele concept van Stynen

+++

RUP / V

Pagina 38


Beoorde-



ling

Beoorde-

Doorwer-

ling na

king MM

MM Wijzigen context- en ensemblewaarde casinogebouw als bouwkundig erfgoed

0/-

Aandacht voor aspect stabiliteit en fundering en de impact daarvan op het nieuwe gebouw

V

Wijziging perceptieve kenmerken en belevingswaarde Macro- en mesoniveau Creatie van een nieuw baken in het stedelijke landschap

++

Versterken van de identiteit van de omgeving

+

Belevingswaarde vanuit het noorden (zee/strand)

++

Gebruik van niet-reflecterend materiaal Bij behoud van het oorspronkelijke casino gebouw wordt aandacht besteed aan de architecturale detaillering bij overgang en raakvlakken tussen nieuw volume en oorspronkelijk casinogebouw

++

Gebruik van niet-reflecterend materiaal; Inkorten van het staartvolume en heroriënteren en compacter maken van het torenvolume

++

Belevingswaarde vanuit het zuiden (polders)

niet te bepalen

Belevingswaarde vanuit de omgeving

niet te bepalen

Gebruik van niet-reflecterend materiaal; Inkorten van het staartvolume en heroriënteren en compacter maken van het torenvolume

Bakening ifv vliegverkeer

-

Verlichting tot een minumum beperken

-/+

Kwalitatieve landschappelijke inrichting openbaar domein (inrichten van de tussenruimten als terrasjes, restaurants, cafés,…) Doordacht landschappelijk ontwerp van de voetgangersas voor een betere landschappelijke inpassing in de stedelijke structuur

RUP RUP / V

RUP / V

RUP

Microniveau Herinrichting publiek domein en integratie in het stedelijke landschap

V / RUP V +/++ RUP

Mens Effecten tijdens de aanlegfase

--

Maximaal beperken van hinder voor omwonenden en

-/0

V

Pagina 39


Beoorde-



ling

Beoorde-

Doorwer-

ling na

king MM

MM ruimtegebruikers (oordeelkundige organisatie van de werf, voldoende vochtig houden van de uitgegraven grond, hinder beperken tot de dag (7.00 – 17.00)) Effecten tijdens de gebruiksfase Wijziging ruimtegebruik Opwaardering bestaande functies

++

Creatie nieuwe functies

++

Daadwerkelijk realiseren van voorgesteld gevarieerd programma in het torengebouw

Versterken van ruimtelijke structuur van hoogbouw aan de Zeedijk door torenvolume

++

Doordachte materiaalkeuze voor de gevelafwerking om lichtreflectie maximaal te voorkomen. Aanstellen van een gevelarchitect

++

RUP

Ontstaan van ruimtelijk en functionele relatie tussen Casino la Réserve en Scharpoord

++

V

Wijziging ruimtelijke structuur en samenhang

Ruimtelijke kwaliteit Verbetering van algemeen sociale veiligheid ’s avonds in casino omgeving

++

Maatregelen ter verhoging van de sociale veiligheid ter hoogte van de doorgang van het staartvolume

++

V

Creëren van kwaliteitsvolle publieke ruimte door verdwijnen van parkeerruimte

++

Voor de inrichting van de publieke ruimte moet gebruik worden gemaakt van een ontwerp die een kwaliteitsvolle publieke ruimte voorziet aan de sokkel van het torengebouw en die het publieke verblijfs- en belevingskarakter garandeert; Opmaak van een kwaliteitsvol ontwerp: te motiveren in een inrichtingsstudie

++

RUP

Schaduwhinder Eerste blok ten oosten van casino

--

Tweede blok ten oosten van casino

-

V

RUP

Pagina 40


Beoorde-



ling

Beoorde-

Doorwer-

ling na

king MM

MM Overige bebouwing

0

Schaduw op de Zeedijk

+/0

Publieke ruimte ten zuiden van casino

0

Windhinder Ten oosten van casino

--

Voorzien van bomen en poreuze windschermen ter hoogte van de ingang, geïntegreerd in de ontwikkeling van het stedelijke landschap en kwaliteit van het stadsbeeld;

--

V

Ten westen en aan de ingang van casino

-/--


0/-

RUP / V

Overige zones

0

Visuele hinder Noordelijk gelegen appartementen (3e en 7e verdieping)

-0

Centraal gelegen appartementen 3e verdieping

0

Centraal gelegen appartementen 7e verdieping

-/0

Materiaalkeuze kleur en textuur van het toren- en staartvolume dienen in relatie te staan tot de omliggende bebouwing

-/0

RUP

Zuidelijke appartementen 3e verdieping

-/--


-

RUP

Zuidelijke appartementen 7e verdieping

--


-/--

RUP

Omgeving staartvolume

-


0/-

RUP

Privacy tgv torenvolume

-

Plaatsing van deze systemen zo

0/-

V

0

Geluidshinder Tgv ventilatie en- of

-

Pagina 41


Beoorde-



ling

Beoorde-

Doorwer-

ling na

king MM

MM airconditioning systemen Tgv de evenementhal

ver mogelijk van de omliggende woningen Toegang tot de evenementhal zo ver mogelijk van de omliggende woningen lokaliseren, werken met een luchtsas, geluidsdemping op de ramen

-

0/-

V

0

V

goede akoestische isolatie van het gebouw Tgv verkeersgeneratie

0/-

Verkeersleefbaarheid

0/+

Bereikbaarheid en

0

De toegankelijkheid publieke ruimte en de interne toegankelijkheid dienen te voldoen aan de bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (BS 02/09/09).

toegankelijkheid

Belangrijk is aan te geven dat het torenvolume mogelijks een probleem kan vormen voor de werking van een luchtvaartnavigatiesysteem van Belgocontrol. Om dit te kunnen uitsluiten dient een studie uitgevoerd te worden. Deze studie kan pas plaatsvinden op projectniveau en wordt niet in kader van het plan-MER opgemaakt.

Fauna en Flora Effecten tijdens de aanlegfase Verstoring door waterhuishouding Variant 2

0

Variant 1 en 3

-

Effecten tijdens de gebruiksfase Verstoring door waterhuishouding tijdens de gebruiksfase

0

Milderende maatregel (MM)

Doorwerkin g MM

Discipline/Effectgroep

Beoordeling na MM

Beoordeling

Tabel 2: Verwachte effecten voor het nulalternatief


Doorwerkin g MM



Beoordeling na MM

Beoordeling

Pagina 42

Lichtverstoring Beïnvloeding van bioritmen

0

Ontregeling van de ruimtelijke oriëntatie door verlichting en oplichting van het casinocomplex

0

Mortaliteit door aanvaring bij vogels (overdag en ’s nachts)

0

Versnippering en barrièrewerking

0

Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie Wijziging structuur- en relaties Herinrichten openbaar domein

++

Versterking culturele as

++

Kwalitatieve inrichting openbaar domein

++

RUP

Restauratie binnen het originele concept van Stynen

+++

RUP

Kwalitatieve landschappelijke

+

RUP

Wijziging erfgoedwaarde Wijzigen of vernietiging van ongekend archeologisch materiaal

0

Effecten ten aanzien van de relictzone ‘Duinen Oostkust’

0

Restauratie van het casino en de Margrittezaal

+++

Herwaardering bouwkundig erfgoed La Réserve en ‘Don Pedro’

0

Context- en ensemblewaarde talrijk bouwkundig erfgoed

0

Wijziging perceptieve kenmerken en belevingswaarde Er wordt geen nieuw baken in het stedelijke landschap gecreëerd (cfr. Hoogbouwalternatief)

0

Belevingswaarde vanuit het noorden en zuiden

0

Belevingswaarde vanuit de omgeving

0

Ontwerp publieke domein en

+/-

integratie in het stedelijke landschap Bakening ifv vliegverkeer niet van toepassing


Doorwerkin g MM



Beoordeling na MM

Beoordeling

Pagina 43

inrichting openbaar domein 0

Mens Schaduwhinder Eerste blok ten oosten van casino

--

Tweede blok ten oosten van casino

0

Overige bebouwing

0

Schaduw op de zeedijk

+/0

Publieke ruimte ten zuiden van casino

0

Windhinder Ten oosten en westen van casino

--/---

Ten noorden en zuiden van casino

0


--

RUP / V

Visuele hinder Noordelijke appartementen e e (3 en 7 verdieping)

0

Centraal gelegen appartementen (3e en 7e verdieping)

--

m.b.t. materiaalkeuze kleur en textuur dient het gerenoveerde gebouw dient in relatie te staan tot de woonbebouwing

-/--

RUP

Zuidelijk gelegen apaprtementen (3e en 7e verdieping

---

m.b.t. materiaalkeuze kleur en textuur dient het gerenoveerde gebouw dient in relatie te staan tot de woonbebouwing

--

RUP

Privacy

0

Het nulalternatief zonder torenvolume, met een max. hoogte van 34 m, stelt geen probleem voor een luchtvaartnavigatiesysteem van Belgocontrol.

Pagina 44


Kantoren

www.arcadisbelgium.be

Antwerpen- Berchem

Hasselt

Gent

Citylink - Posthofbrug 12

Eurostraat 1 – bus 1

Kortrijksesteenweg 302

B-2600 Berchem

B-3500 Hasselt

B-9000 Gent

T +32 3 360 83 00

T +32 11 28 88 00

T +32 9 242 44 44

F +32 3 360 83 01

F +32 11 28 88 01

F +32 9 242 44 45

Brussel

Liège

Charleroi

Koningsstraat 80

26, rue des Guillemins, 2ème étage

119, avenue de Philippeville

B-1000 Brussel

B-4000 Liège

B-6001 Charleroi

T +32 2 505 75 00

T +32 4 349 56 00

T +32 71 298 900

F +32 2 505 75 01

F +32 4 349 56 10

F +32 71 298 901

ARCADIS Belgium nv/sa BTW BE 0426.682.709 RPR BRUSSEL ING 320-0687053-72 IBAN BE 38 3200 6870 5372 SWIFT BIC BBRUBEBB

Maatschappelijke zetel Brussel Koningsstraat 80 B-1000 Brussel

Adviesverlening, studie en ontwerp van gebouwen, infrastructuur, milieu en ruimtelijke ordening. Detachering van projectmedewerkers. Dit document is afgeprint op papier met het FSC-label

Plan-MER Casino Knokke-Heist

Recommend Documents