Příručka Co musím vědět, abych neudělal chybu v nájemním vztahu

Příručka „Co musím vědět, abych neudělal chybu v nájemním vztahu“

1


Tato příručka vznikla v rámci projektu „Bezplatné právní poradenství v oblasti bytové problematiky v roce 2010“ podpořeného dotací Ministerstva pro místní rozvoj České republiky. Projekt realizovalo v roce 2010 občanské sdružení ICOS Český Krumlov a jeho Bezplatná právní poradna při Centru sociálních služeb (projektové pracoviště ICOS). Příručka shrnuje výsledky projektu a podává zájemcům o problematiku souhrnné základní informace o zkušenostech poradny na poli porušování práv občanů v oblasti bydlení. Informace jsou určeny zejména občanům, kteří se chtějí dozvědět základní právní informace v oblasti bydlení, využitelná je ale i pro pracovníky organizací, poskytovatele sociálních služeb, kteří se ve své praxi s danou problematikou mohou setkávat u svých klientů, a na které by se mohli občané v dané problematice obrátit.

„CO MUSÍM VĚDĚT O NÁJEMNÍM VZTAHU, ABYCH NEUDĚLAL CHYBU“ Vydal: Informační centrum občanského sektoru Český Krumlov, o.s. (ICOS Český Krumlov,o.s.) Neprodejné Zpracoval: Bc. Tereza Lysoňková, Bc. Tomáš Vágai Grafická úprava: Tomáš Zunt Český Krumlov 2010

2


OBSAH

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Cíl a struktura příručky Základní informace o projektu a jeho výstupy/výsledky Základní pojmy z oblasti bytové problematiky, které by měl každý znát Příklady nejčastěji řešených případů/dotazů Co dělat, když… aneb: základní pravidla, která by neměl nájemník opomíjet Řešený soudní spor v rámci projektu Konec regulovaného nájemného od 1. 1. 2011 Zajímavé odkazy Legislativa na webových stránkách Poradny a webové stránky organizací zabývajících se bytovou problematikou Online poradny Publikace a materiály k problematice bydlení dostupné na internetu Použitá literatura O realizátorovi Přílohy – vzory smluv a podání Smlouva o podnájmu bytu

4 4 6 11 14 15 16 17 17 18 18 19 19 20 22 22

Smlouva o nájmu bytu

25

Výpověď nájmu bytu bez přivolení soudu (ze strany pronajímatele)

29

Vzor výpovědi z nájmu bytu nájemcem bytu

29

Žaloba o vyklizení (vydání) nemovitosti - žaloba o vyklizení nemovitosti - bytu

30

Žádost o výměnu bojleru na ohřev teplé vody

32

3


1. CÍL A STRUKTURA PŘÍRUČKY Cílem příručky je poskytnout souhrnné základní informace všem zájemcům o bytovou problematiku a představit zkušenosti poradny v této oblasti. Již z názvu příručky je zřejmé, že chceme poskytnout takové informace, které napomohou zájemcům v základní orientaci v oblasti bytové a nájemní problematiky. Často se totiž v poradně u klientů setkáváme s nízkou úrovní obeznámenosti i se základními pravidly a náležitostmi problematiky nájemních vztahů. Příručka je tedy určena všem, kteří se chtějí dozvědět informace o základních pojmech v oblasti bytové problematiky i těm, kteří potřebují zodpovědět otázky týkající se nájemních vztahů. Protože jsou v příručce nastíněny i způsoby řešení konkrétních problémů a porušování práv na poli bydlení, s nimiž se poradna setkává, je příručka určena i organizacím, které s danou problematikou přicházejí při výkonu své práce do styku. Věříme, že příručka nabídne zájemcům o problematiku základní informace, nastíní a ukáže možné způsoby řešení konkrétních případů a tak přispěje k větší obeznámenosti s danou problematikou. Krátce ke struktuře příručky Následující kapitola krátce shrnuje základní informace a výstupy projektu „Bezplatné právní poradenství v bytové problematice“, který byl za podpory ministerstva místního rozvoje realizován v průběhu roku 2010. Další kapitoly se věnují základním pojmům v oblasti bytové problematiky, nejčastěji řešeným případům a problémům, s nimiž se občané (zejména z regionu Českokrumlovsko) na poradnu obraceli a obracejí. Sedmá kapitola se věnuje problematice regulovaného nájemného a její legislativní úpravy od 1. 1. 2011. Příručka je doplněna prakticky využitelnými odkazy na poradny či organizace, které se zabývají problematikou bydlení, odkazy na legislativu či další materiály k problematice bydlení. Přílohová část příručky pak obsahuje vzory základních dokumentů a návrhů podání.

2. ZÁKLADNÍ INFORMACE VÝSTUPY/VÝSLEDKY

O

PROJEKTU

A

JEHO

Projekt „Bezplatné právní poradenství v oblasti bytové problematiky“ realizovalo občanské sdružení ICOS Český Krumlov a jeho bezplatná právní poradna v průběhu roku 2010 za podpory dotace Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Cílem projektu bylo zajistit poradenské a právní služby v oblasti bytové problematiky a zároveň zvýšit právní povědomí o této problematice, prostřednictvím služeb Bezplatné právní poradny, kterou žadatel provozuje již od roku 2005. Konkrétně se jedná o podporu činnosti bezplatné právní poradny v oblasti bytové problematiky. Přímé poradenské služby poradny (poradenství a další návazná pomoc – např. mimosoudní řešení, zastupování) byly určeny primárně lidem v regionu Českokrumlovsko a jižních Čech, kteří nemohou využít poradenství ve svém okolí,

4


v aspektu některých aktivit (webová poradna či informační aktivity s cílem přispět ke zvyšování právního povědomí v dané oblasti u širší veřejnosti) by dosah projektu neregionální. Projekt navazoval na již dříve realizované projekty ICOS Český Krumlov, o.s. v oblasti posilování ochrany práv občanů. (Za všechny zmiňme např. projekt „Prolomit to půjde“, jehož cílem bylo přispět k účinné poradenské a právní pomoci včetně zastupování obětem diskriminace v Jihočeském kraji, a zároveň prostřednictvím vzdělávacích - semináře pro odbornou i širší veřejnost - a propagačních aktivit zvýšit povědomí o antidiskriminačních opatřeních - projekt byl realizován v období 2/2007 – 3/2008 za podpory EU v rámci programu Transition Facility 2005, dalším byl například projekt „Máte právo na svá práva“, jehož cílem bylo zajistit komplexní účinnou bezplatnou poradenskou a právní pomoc včetně zastupování v případě porušování práv občanů v Jihočeském kraji, a to prostřednictvím služeb bezplatné právní poradny ICOS v Č. Krumlově a Občanské poradny při Jihočeské rozvojové, o.p.s. v Č. Budějovicích, která byla partnerem projektu - projekt byl realizován v období 7/2009 – 6/2010 za podpory Blokového grantu pro NNO (tzv. norské fondy). K výstupům výše zmíněných projektů patřily například i brožura „ MALÝ PRŮVODCE DISKRIMINAČNÍ PROBLEMATIKOU- Manuál pro zvídavé občany pro snadnou orientaci v oblasti diskriminace“, odborná publikace „SOUDNÍ PRAXE V OBLASTI DISKRIMINACE NA TRHU PRÁCE - Analýza judikatury Evropské unie a českých soudů“, a brožura „OCHRANA PRÁV OBČANŮ A DISKRIMINAČNÍ PROBLEMATIKA V RÁMCI PROJEKTU MÁTE PRÁVO NA SVÁ PRÁVA“. Příručka „CO MUSÍM VĚDĚT, ABYCH NEUDĚLAL CHYBU V NÁJEMNÍM VZTAHU“, kterou právě držíte v ruce, navazuje na výše uvedené brožury se zaměřením na problematiku bydlení, nájemních vztahů a byla zpracována v rámci realizace projektu „Bezplatné právní poradenství v oblasti bytové problematiky“. Pracovníci Bezplatné právní poradny často řeší problematiku bydlení a i velmi nízkou obeznámenost občanů v této oblasti. A právě nízkou úroveň znalostí základních práv a povinností se často méně majetné skupiny obyvatel dostávají do patové situace, kdy raději podepíší nevýhodnou smlouvu „jen“ proto, aby neztratili bydlení. V těchto případech si ale neuvědomují, že se dostávají do pasti, ze které často není možné uniknout. Proto vznikla tato příručka, která má ukázat jak řešit základní vztahy mezi nájemníkem a pronajímatelem s cílem napomoci tak zvyšování právního povědomí občanů.

Krátce k výsledkům projektu1 Aktivita „Poradenství a zastupování klientů v oblasti bytové problematiky“: V rámci projektu se na poradnu obrátilo cca 200 klientů v oblasti bytové problematiky, kterým bylo poskytnuto poradenství prostřednictvím Bezplatné právní poradny. Většina případů byla řešena poradenstvím prostřednictvím odborných sociálních pracovníků, další byly (a některé z nich jsou dále řešeny v součinnosti se spolupracujícími právníky). Jedná se například o zastupování při vyjednávání s protistranou. Více než 10 případů bylo řešeno nadstandardními službami, jako je vyjednávání či jiné 1

Výsledky a počty klientů uvedené v této kapitole nejsou konečné výstupy projektu. Příručka byla dokončena na počátkem prosince 2010, veškeré aktivity projektu však pokračovaly až do konce roku. Proto zde uvádíme pouze orientační údaje, které před skončením projektu doznají ještě určitých změn.

5


mimosoudní řešení sporů. Dva z případů nakonec vyústily v podání žaloby a bezplatné zastupování před soudem prostřednictvím spolupracujících advokátních kanceláří. Jeden soudní spor byl v době vydání této příručky již ukončen a je blíže popsán v kapitole 6 této příručky. Druhý zatím probíhá a lze předpokládat, že bude pokračovat i po ukončení projektu. Zastupování v rámci projektu bylo stejně jako poradenské služby pro klienty zdarma. Pro tuto aktivitu byly proto vytipovány případy, kde docházelo k porušování práv, které by mohlo vyústit až ke ztrátě bydlení. K nejčastěji řešeným případům patřily problémy se zvyšováním nájmů, ukončování nájemních vztahů či povinností hradit opravy v bytě a právem na trvalé bydliště. Součástí aktivit projektu bylo i zřízení doplňkových služeb pro klienty, kteří se nemohou nebo nechtějí obrátit přímo na pracovníky poradny a aktivity, které měly přispět k větší informovanosti a zvyšování právního povědomí o problematice u širší veřejnosti. Další aktivity projektu V červenci roku 2010 byla zprovozněna anonymní webová poradna na stránkách www.css.krumlov.cz, která doplňovala přímé poradenské a právní služby v individuálních případech porušování práv v oblasti bydlení. Webová poradna je zaměřena zejména na problémy v oblasti bydlení, ale prostřednictvím vyhledávače mohou zájemci v archivu informací najít odpovědi i na další otázky z běžné agendy poradny (například z oblasti pracovního, rodinného či občanského práva). Za dobu provozu webové poradny (do začátku prosince 2010) bylo vloženo a zodpovězeno cirka 50 dotazů v oblasti bydlení. V rámci projektu byly dále aktualizovány webové stránky www. css.krumlov.cz, právní poradna zdarma se sekcí Bytová problematika. Jedním z cílů projektu bylo také zvyšovat (stále všeobecně poměrně nízké) právní povědomí o dané problematice. Za tímto účelem byly vydávány nejrůznější texty k bytové problematice tisku i el. mediích. Jako nadstavbová aktivita k projektu proběhla také například informačně-vzdělávací kampaň pro občany z tzv. vyloučených lokalit regionu. Takto proběhlo 5 přednáškových bloků doplněných o individuální poradenství v pěti obcích regionu. No a aktivitou, jejímž cílem je přispět ke zvyšování právního povědomí a obeznámenosti v oblasti bytové problematiky je i této příručky.

3. ZÁKLADNÍ POJMY Z OBLASTI BYTOVÉ PROBLEMATIKY, KTERÉ BY MĚL KAŽDÝ ZNÁT Tato kapitola shrnuje základní pojmy v oblasti bydlení tak, aby čtenář mohl těmto pojmům snadno porozumět a měl tak usnadněnu orientaci v problematice bydlení. Ze zkušenosti z právního poradenství víme, že se často stává, že klienti nerozumí základním pojmům v oblasti bydlení a proto nemohou dostatečně hájit svá zákonem chráněná práva, jako je právo na přiměřené-dostatečné bydlení, které je součástí ústavního pořádku. Někdo může namítat, že právě jeho bydlení není dostatečné a přiměřené, ale o tomto v případě nejasností a komplikací může rozhodovat pouze soud, proto by měl každý znát základní informace o právech a povinnostech nájemníků ale i pronajímatelů. V této kapitole proto uvádíme nejčastější pojmy s odkazy na příslušnou legislativu, doplněné o příklady, poznámky či upozornění autorů inspirované praxí poradny. Níže uvedené termíny a

6


poznámky z praxe a znalost základních pojmů by měla pomoci každému se nejen lépe orientovat v bytové problematice, ale také předcházet komplikacím při řádném užívání bytu. Úvodem: Uspokojení potřeby bydlet je jednou ze základních nutností každého člověka. Může k němu dojít na základě různých právních úkonů. Jedná se např. o úkony na základě smlouvy o nájmu nemovitosti, smlouvy o pronájmu bytu, smlouvy o podnájmu, innominátní smlouvy (smlouvy nepojmenované), nebo o úkon vyplývající z vlastnického práva nebo věcného břemene. Nájem bytu je jedním z nejrozšířenějších právních důvodů bydlení. Podle současné právní úpravy (novela zákona č. 40/1964 Sb. občanský zákoník zákonem č. 509/1991 Sb. s účinností od 1. ledna 1992) je nájemní vztah občanskoprávním vztahem mezi pronajímatelem a nájemcem. Citovaná novela občanského zákoníku zrušila dřívější institut práva osobního užívání bytu a administrativní zasahování do vztahu mezi pronajimateli a nájemci bytů, které vyplývalo ze zákona č. 41/1964 Sb. o hospodaření s byty. Užívání bytu se tak změnilo na nájem bytu, právo bydlet v bytě zůstalo zachováno.2 ZÁKLADNÍ POJMY A JEJICH DEFINICE/VYSVĚTELNÍ Byt Soubor místností a prostorů pod společným uzavřením, který svým technickým a funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení. Byt musí mít obytný prostor, vlastní uzavíratelný vstup, předsíň, prostor pro vaření, pro tělesnou hygienu a pro umístění záchodové mísy. Součást bytu Součásti bytu jsou např. vodovodní baterie, ohřívače vody, etážové topení, zařízení koupelen a WC (sanitární zařízení), vestavěný nábytek, obklady stěn a stropů, příčky, podlahové krytiny pevně spojené s podlahou (včetně plovoucích podlah), omítky, malby, tapety apod. Tyto stavební součásti nelze demontovat a přemístit, aniž by došlo ke znehodnocení, snížení funkčnosti nebo účelu užívání bytu. (Poznámka aut.: často řešená problematika v poradně týkající se drobných oprav v bytě, co je a není součást bytu.)

Příslušenství bytu Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory. Tyto prostory jsou určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Vedlejší místnosti v domě jsou ty, které nelze považovat za obytné (např. neobytné kuchyně, haly, komory, spíže, balkony apod.). Vedlejší prostory jsou i místa, která leží mimo byt, avšak jsou určeny k tomu, aby byly spolu s bytem užívány (např. sklep, dřevník, kolna apod.). Příslušenství bytu nezahrnuje tzv. společné prostory domu. Základní příslušenství bytu je koupelna nebo tzv. sprchový kout a splachovací záchod. Základní příslušenství se považuje za součást bytu, i když je v domě mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu, tzn. není společný pro několik domácností.

2

Ministerstvo pro místní rozvoj. Bytová politika [online]. [cit. 2010-12-01]. Dostupné z: < http://www.mmr.cz/Bytova-politika>.

7


Drobné opravy v bytě Jde o opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, které jsou součástí bytu a jsou zároveň vlastnictvím majitele bytu. Drobné opravy jsou jasně vyjmenované v nařízení vlády č. 258/1995 Sb. § 5.3 (1) Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu. (2) Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny: a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody. (3) Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění. (4) Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v odstavci 3. (5) Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle odstavce 6. 2 (6) Součet nákladů za drobné opravy uvedené v odstavcích 2 až 5 nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy. (7) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.Opravy v bytě, které nejsou jasně vyjmenované ve výše zmíněním § 5, ale dají se zařadit do drobných oprav, jsou drobné opravy pokud výše nákladů na jednu opravu nepřevýší částku 500,- Kč. Pokud je potřeba několik oprav na jedné věci, neměl by součet nákladů za drobné opravy přesáhnout částku 70 Kč/m za kalendářní rok.

S drobnými opravami v bytě souvisí úhrada nákladů spojených s běžnou údržbou bytu dle § 6 výše uvedeného nařízení vlády. Jedná se o náklady spojené s udržováním a čištěním bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou to zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3, malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům apod. (Poznámka aut: dle zkušeností poradny jsou drobné opravy v bytě nejčastějšími problémy nájemníků, porušováním práv nájemníků, častá nečinnost majitelů bytu končí absolutním znehodnocením bytu a porušování práva na přiměřené bydlení nájemníků. Často jde o několikaleté spory, které jsou nezřídka pro nízko-příjmové domácnosti likvidační)

3

Portál veřejné správy České republiky - Portal.gov.cz [online]. [cit. 2010-12-01]. Dostupné z: .

8


Kategorie bytů Byty se dříve dělily do čtyř kategorií podle rozsahu jejich základního příslušenství a podle způsobu topení. Zákon č. 107/2006 Sb.4 zrušil dřívější kategorie bytu a zavedl dva nové pojmy: - standardní byt - odpovídají dřívějším bytům I. a II. kategorie - byt se sníženou kvalitou - odpovídají dřívějším bytům III. a IV. kategorie. Bytem se sníženou kvalitou je podle nové právní úpravy byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím (WC, sprchový či koupelnový kout) nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství. (Poznámka aut.: v praxi nejčastěji vznikají problémy převážně z důvodů existence starých smluv, v nichž je užívána původní terminologie. Často se klienti domáhají např. slevy na nájmu z důvodů nižší kategorie bytu, ale v tomto případě je zákonem jasně stanoven standard, což někteří klienti chápou jako diskriminaci).

Byty zvláštního určení Byt zvláště upravené pro ubytování zdravotně postižených osob. Může jít o jednotlivé byty v domě. Jsou to byty většinou bezbariérové. V nároku na tyto byty je také důležitým ukazatelem zdravotní stav nájemníka. Může se také stát, že po zlepšení zdravotního stavu může dojít k ukončení nájemní smlouvy. (Příklad z praxe: klientka dostala byt zvláštního určení ze zdravotních důvodů a užívala ho 3 roky, po této době prodělala operaci a její zdravotní stav se velmi zlepšil, proto s ní obec- majitel bytu ukončil nájemní smlouvu, v tomto případě klientka dostala náhradní byt)

Nájem Nájem bytu je vztahem dočasným (lze jej sjednat na dobu určitou či neurčitou). Vzniká na základě smlouvy, jejíž podstatou je, že pronajímatel přenechává nájemci za úplatu právo dočasně užívat byt. K příslušnému bytu může nájemník využívat i společné prostory v nemovitosti. (Případ z praxe: nájemní vztah musí vzniknout na základě smlouvy a je za úplatu. Nájemník se nemůže domáhat práva na nájemní vztah po několika letech užívání bytu bez nájemní smlouvy)

Podnájem5 Podnájem bytu je zvláštní formou nájemního vztahu k bytu, na jehož základě nájemce přenechává byt, který má sám v nájmu, do užívání jiné osobě (podnájemci). Podnájemní vztah vzniká uzavřením smlouvy mezi nájemcem a podnájemcem. Podnájem může tedy vzniknout pouze k bytu, který je v nájmu. Základní podmínkou pro vznik platné podnájemní smlouvy je souhlas majitele nemovitosti. Tento souhlas musí mít písemnou formu, jinak je podnájemní smlouva neplatná. (Poznámka aut.: klienti často zaměňují pojmy nájem a podnájem, s čímž jsou spojena rizika při řešení jejich problémů)

4

Portál veřejné správy České republiky - Portal.gov.cz [online]. [cit. 2010-12-01]. Dostupné z:
_8411_l=107/2006&PC_8411_ps=10> 5

Vzor podnájemní smlouvy v příloze č. 1

9


CO MUSÍ OBSAHOVAT NÁJEMNÍ SMLOUVA Nájemní smlouva musí vždy obsahovat níže uvedené body. Pokud některý z bodů neobsahuje, měl by nájemník tuto situaci řešit s majitelem nemovitosti. Kdyby nastala situace, která by v nájemní smlouvě nebyla ošetřena, měly by situaci řešit obě strany dodatkem k nájemní smlouvě. Nájemní smlouva k bytu musí být vždy písemná. Základní údaje, které musí obsahovat nájemní smlouva: údaje o pronajímateli a nájemci (jména příjmení všech účastníků, datum narození, trvalé bydliště). označení bytu a jeho příslušenství (označením čísla bytu, jeho umístěním v domě, označením čísla domu, ulice a obce, kde se nachází), dále je třeba vymezit počet místností, rozsah příslušenství a jeho vybavení, to je rozhodné pro výši nájemného rozsah užívání bytu - zda bude užíván pouze k bydlení, či k nebytovým účelům závazek pronajímatele přenechat byt k užívání nájemci součástí smlouvy je výše nájemného, způsob jeho výpočtu a výše úhrady služby s užíváním bytu doba, na kterou se nájemní smlouva sjednává (určitá, neurčitá)6 Nájemní smlouva může obsahovat i jiné náležitosti, na kterých se strany dohodnou (např. úprava chovu domácích zvířat, splatnost plateb, výši kauce apod.). Dodatkem nájemní smlouvy by měl být také protokol o převzetí bytu případně seznam vybavení, které majitel přenechává nájemníkovi k užívání. Kdy je nájemní smlouva neplatná Důvodů neplatnosti nájemní smlouvy může být celá řada. Obecně je třeba dbát na to, aby smlouva obsahovala všechny povinné náležitosti. Tzn. přesné vymezení popisu bytu (patro, vlevo či vpravo od schodiště, počet místností a příslušenství), ustanovení o výši nájemného či o jeho výpočtu, identifikace obou stran (přesvědčit se, že opravdu jednáte s oprávněným vlastníkem bytu!). Neplatná je rovněž smlouva, která byla uzavřena v omylu, či pokud je v rozporu s dobrými mravy. (Případ z praxe: nejčastější komplikace vznikají, když má nájemník starou smlouvu a majitel bytu předloží návrh smlouvy, který chce od nájemníka podepsat. Ten může nevědomky podepsat novou smlouvu s dobou užívání z původní doby neurčité na dobu určitou. Proto upozorňujeme na obecné pravidlo u všech smluv – dostatečně a v klidu, bez časové tísně návrh smlouvy prostudovat.)

Výpověď7 Pronajímatel může dát nájemníkovi výpověď jen z důvodů stanovených zákonem. Existují přitom dvě různé skupiny důvodů. V prvním případě pronajímatel nepotřebuje přivolení soudu, v druhém ano. Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu v těchto případech: jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;

6 7

Vzor nájemní smlouvy v příloze č. 2 Vzor výpovědi v příloze č.3

10


jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu…; má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt; neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas; jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba. Výpověď od pronajímatele musí být v písemné podobě a řádně doručena nájemci. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta, poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. (Případ z praxe: pronajímatelé často nedodržují povinnost písemné výpovědi a výpovědní lhůtu.)

Výpovědní doba Výpovědní doba nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena nájemníkovi. V tomto případě mnoho lidí dělá chybu v tom, že si myslí, že již nemusí platit nájemné, ale opak je pravdou. Vše musí hradit tak, jak je domluveno ve smlouvě. (Případ z praxe: na poradnu se obrací i klienti s výpovědí z nájmu do 15 dnů, vyhrožováním vystěhováním za přítomnosti Policie ČR a končení nájmu z důvodu uzavření hlavního vodovodu či odstřihnutí elektřiny)

4. PŘÍKLADY NEJČASTĚJI ŘEŠENÝCH PŘÍPADŮ/DOTAZŮ Do této kapitoly jsou zařazeni některé z nejčastějších dotazů či řešených případů, s nimiž se setkávají v praxi pracovníci Bezplatné právní poradny. Popis řešení příkladů dotazů či problémů zahrnuje i odkazy na případné dokumenty k podání. Příklad 1. Od roku 2007 žiji s babičkou v jejím bytě. Babička se v prosinci 2009 přestěhovala do Domu s pečovatelskou službou a nechala mě ve svém bytě bydlet. Mohu nadále užívat tento byt, když nemám nájemní smlouvu? Toto je častý problém, ať už jde o soužití prarodičů s vnoučaty či rodičů s dětmi. Pokud se musí majitel bytu odstěhovat pro svůj zdravotní stav, zemře nebo vzniknou různé rozepře, může nastat problém ohledně nároku na užívání bytu. Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za úplatu (nájemné) byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Důležité je nezapomenout, že nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Pokud v bytě žijí

11


osoby, které jsou v příbuzenském či jiném vztahu, je pro případ předejití komplikací výhodnější, vznikne-li nájemní vztah i mezi nimi. Pokud majitel bytu (v uváděném případě babička) souhlasí s bydlením svého vnoučete v daném bytě, jedná se také o možnost užívání bytu. Může se, ale stát, že babička z důvodu konfliktu řekne svému vnoučeti, že si již nepřeje, aby užívalo její byt a tím nájemní právo byt užívat, končí. V tomto případě může babička prostřednictvím soudu požadovat vystěhování8. Tím, že babička zruší svůj souhlas s bydlením, zaniká vnoučeti možnost užívat předmětný byt a může vnouče vystěhovat a zrušit trvalé bydliště. Toto se často stává v tzv. dvougeneračních domech, kde bydlí rodiče s dospělými dětmi. Pokud vznikne konflikt, je často řešen soudním vystěhováním dětí. Proto by vždy měl být vyřešen nájemní vztah mezi oběma stranami smluvně. Nájemní smlouva by měla mít písemnou formu a měla by být jasná a srozumitelná pro všechny. Vzor nájemní smlouvy naleznete v příloze č. 2. Pokud v uvedeném příkladu bude chtít babička řešit situaci vystěhováním s přivolením soudu, měla by si uvědomit, že konflikt bude muset před soudem sama také řešit. Bude muset podat návrh na soudní vystěhování a zaplatit příslušný soudní poplatek. Toto podání musí mít jasně stanovené náležitosti, vzor je přílohou této příručky. Soudní poplatek je v tomto případě tisíc korun a návrh se podává k příslušnému okresnímu nebo obvodnímu soudu. Majitelka nemovitosti musí u soudu prokázat, že je výhradním vlastníkem nemovitosti, musí vysvětlit, co je předmětem sporu, a jasně vylíčit, co od soudu očekává. V daném příkladě je povinnost vnoučete byt vyklidit jasná. Soudní vystěhování by mělo být posledním, krajním způsobem řešení situace. Doporučujeme nejprve se obrátit na odborníky v bezplatných poradnách, případně mediátora.9 Ti mohou pomoci vyřešit situaci, aniž by se babička musela obrátit na soud. Příklad 2. Často se na poradnu obracejí lidé, kteří mají pouze dekret na bydlení a do dnešního dne jim nebyla vystavena nájemní smlouva. Mají často obavu, v případě, že by došlo k prodeji domu, aby nový majitel neprohlásil, že bydlí v bytě neoprávněně z důvodu neexistence nájemní smlouvy. Tato situace často nastává v případě, že nájemník získal byt ještě v době, kdy byla zákonem daná možnost osobního užívání, které se následně transformovalo na právo nájemní. Pokud nemovitost, ve které je předmětný byt, zakoupí nový majitel, mají často nájemníci strach, že budou muset podepsat novou, pro ně nevýhodnou, nájemní smlouvu. V tomto případě je užívání bytu na základě dekretu plně opodstatněné. Dekret, vystavený v minulosti, je platný i v současné době. To, že není nájemní smlouva vystavena či obnovena, nemění nic na právu užívat byt. Proto by člověk, který se dostane do této situace, neměl podepisovat novou nájemní smlouvu, pokud si jí důkladně nepřečte, a pokud s ní nesouhlasí. Nezřídka se stává, že nový majitel chce v nové nájemní smlouvě změnit např. dobu užívání bytu z doby neurčité na dobu určitou, což je pro nájemníka nevýhodné. Proto by si nájemník měl rozmyslet, jestli novou nájemní smlouvu podepsat, či nikoli. Nová smlouva musí obsahovat údaj o návaznosti na předchozí smluvní vztahy, což nájemníkovi zajišťuje i původní právní nárok, jako je „doba pronájmu“ apod.

8 9

Vzor žaloby na vystěhování v příloze č. 4 více informací na: http://www.amcr.cz/

12


Příklad 3. Nájemníkovi se rozbil bojler na ohřev teplé vody a nemá finance k zakoupení nového. Oslovil majitele bytu, ale ten na ústní žádost o výměnu nereaguje. Jak má nájemník postupovat? Nejdříve by měl nájemník majitele bytu písemně vyzvat, aby nefungující přístroj vyměnil10. Pokud majitel bytu závadu neodstraní, má nájemník právo písemně požádat o slevu na nájmu či proplacení nákladů za opravu. Nájemník může vyměnit bojler sám a žádat po majiteli na základě předložených dokladů proplatit náklady. Může také požádat o slevu na nájmu ve výši nákladů na opravy, nebo slevu na nájmu do doby než nebude bojler opraven. Ve všech těchto případech musí nájemník požádat o způsob řešení této situace písemnou formou. Někdy se bohužel stává, že problém tohoto typu musí být řešen prostřednictvím soudu. Nastane-li taková situace, nájemník by ji měl konzultovat s odborníkem v bytové problematice. Příklad 4. Před rokem jsem přišel o zaměstnání a neměl jsem dostatek financí na placení nájmu. Proto jsem půl roku nezaplatil nájem. Mám dluh cca 35.000,- Kč. Nic jsem majiteli neřekl a bojím se, že mě majitel vystěhuje. Na co má majitel právo? V tomto případě udělal klient několik chyb, kterých by se měl každý nájemník vyvarovat. Největší problém tkví v tom, že nebylo pravidelně hrazeno nájemné a ani nájemník situaci s majitelem neřešil. Pokud vznikne dluh na nájmu v minimální výši 3 nájmů, má majitel nemovitosti právo okamžitě ukončit nájemní vztah pro nesplnění nájemní smlouvy. Pokud nájemník byt nevyklidí, může se majitel obrátit k osudu o soudní vystěhování a náhradu škody ve výši dlužného nájemného a dále i náklady na soudní jednání. Pokud tedy nájemník není schopen aktuálně platit nájemné, musí tuto situaci okamžitě řešit s pronajímatelem. Požádat o splátkový kalendář a případně hledat jiné levnější bydlení. V této situaci nemá klient nárok na příspěvek na bydlení, protože žadatel o příspěvek musí doložit zaplacené nájemné. Nájemník by hlavně situaci měl řešit okamžitě a nečekat, že se vyřeší sama. Příklad 5. Do našeho domu se nastěhovali noví nájemníci, kteří si často pouští hlasitou hudbu, a to i dlouho po 22. hodině. Již jsem je žádala, aby hudbu ztišili, ale vydrží to maximálně týden a pak se situace opakuje. Co mohu jako majitel sousedního bytu dělat? V tomto případě by měl majitel požádat sousedy, aby respektovali dobré mravy a klid v domě a upozornil na dodržování domovního řádu. Pokud toto upozornění nepomůže, měla by se situace řešit na schůzi majitelů, kde by byl majitel upozorněn, že jeho nájemníci porušují domovní řád. Ten by měl své nájemníky upozornit, že porušují nájemní smlouvu. Tato situace může vyústit až k ukončení nájemní smlouvy. Sousedé by měli požádat nejdříve nájemníky o nápravu a nerušení klidu v domě, a pokud na toto nájemníci nebudou reagovat, měl by nést odpovědnost majitel bytu. Situace jde řešit domluvou případně mediací - mimosoudním vyjednáváním prostřednictvím nezávislého odborníka. 10

Vzor žádosti o výměnu v příloze č. 5

13


Příklad 6. Majitel bytu mi písemně sdělil, že se mám do 7 dnů vystěhovat. V dopise bylo napsáno, že pokud se dobrovolně nevystěhuji, tak si majitel pozve Policii a ta mě okamžitě vystěhuje na ulici. Pokud nájemník řádně hradí nájemné, dodržuje domovní řád a nájemní smlouvu, může majitel ukončit nájemní vztah výpovědí případně s přivolením soudu. Nemůže se tedy stát, že by majitel přišel s Policí a ta by nájemníka vystěhovala. Pokud má dojít k vystěhování, tak jen na základě rozhodnutí soudu či exekučním příkazem. Nájemník má právo užívat nemovitost pokud má platnou nájemní smlouvu. Tyto situace se řeší soudním rozhodnutím a pokud se stane, že by majitel bytu vyměnil zámky nebo nájemníka vystěhoval, ten by měl okamžitě volat Policii ČR o pomoc. SHRNUTÍ: Každý by si měl uvědomovat, že nájemní vztah je právní úkon oboustranný. Proto je možné na základě domluvy tento vztah měnit či upravovat. Nájemník i majitel bytu by měl vždy postupovat v souladu s dobrými mravy. Než něco nájemník podepíše, měl by si to předem pozorně přečíst, a měl by danému textu bezezbytku rozumět. Základní informace, které by měl každý nájemník dodržovat, uvádíme v další kapitole „Co dělat když…“.

5. CO DĚLAT, KDYŽ…ANEB: ZÁKLADNÍ PRAVIDLA, KTERÁ BY NEMĚL NÁJEMNÍK OPOMÍJET V této kapitole chceme nabídnout základní postupy, kterými by se měl každý nájemník i pronajímatel řídit. Tato pravidla mohou předejít komplikacím, které často končí až u soudu. Pravidla vychází z obecně platných zákonných norem a nejčastěji řešených případů z praxe poradny.

platit řádně a včas celou výši nájemného. Nájemník nesmí zapomenout na to, že peníze musí dostat pronajímatel na účet k datu, které je uvedeno v nájemní smlouvě; opožděné placení nájemného může být považováno za porušení nájemní smlouvy, nájemník se musí chovat tak, aby nerušil sousedy hlukem nebo emisemi. A to i v době mimo noční klid. Musí také dodržovat domovní řád, pokud se změní situace nájemce, např. přibude-li do bytu další osoba či se změní příjmení nájemníka, musí taková fakta nájemník neprodleně, v co nejkratší lhůtě, nejlépe písemně, oznámit majiteli,

14


nájemce by neměl podepisovat nové nájemní smlouvy či dodatky, pokud si je nepřečte, a zcela jim nerozumí. Jinak se může dostat do tíživé situace, pokud se v bytě něco porouchá či zničí, měl by o tom nájemce majitele bytu neprodleně, nejlépe písemně, informovat, drobné opravy v bytě viz kapitola výše, hradí nájemce a větší opravy majitel bytu, pokud chce nájemce ukončit nájemní smlouvu, platí pro něj stejná pravidla z hlediska výpovědní doby jako pro majitele bytu (musí oznámit majiteli bytu výpověď písemně a dle zákona), nájemník by měl být informován o změně majitele bytu i o tom, že pro něho nájemní vztah nekončí (zůstává nezměněn, pokud se obě strany nedohodnou jinak), pozor na to, že přihlášení k trvalému bydlišti nezakládá nájemní právo, v nájemní smlouvě či dodatku by měl být jasně vyjmenovaný veškerý majetek, který majitel přenechává nájemníkovi k užívání v nájmu, tím předejde případným problémům s exekutory, pokud něčemu nájemník nerozumí nebo si neví rady, měl by se okamžitě obrátit na odborníka!

6. ŘEŠENÝ SOUDNÍ SPOR V RÁMCI PROJEKTU Součástí projektu „Bezplatná právní poradna v oblasti bytové problematiky“ bylo v roce 2010 i bezplatné zastupování klientů u soudu. V rámci projektu nakonec byly řešeny dva případy soudní cestou, jeden z nich týkající se žaloby na vyklizení bytu a ukončený ještě v průběhu realizace projektu, zde krátce představujeme. Klienti se na poradnu obrátili s problémem týkajícím se nesouhlasu s ukončením nájemní smlouvy. Nesouhlasili s tím, že majitel bytu sestavil novou nájemní smlouvu na dobu určitou, která měnila původní nájemní vztah na dobu neurčitou, který manželům vznikl v roce 1986. Protože nový nájemní vztah uplynul v létě tohoto roku, majitel bytu se domáhal prostřednictvím soudu vystěhování pro ukončení nájemního vztahu. Klienti se prostřednictvím bezplatného zastupování naší poradnou bránili u soudu tím, že jsou stále uživateli bytu na základě práva osobního užívání od roku 1986. Toto právo bylo později transformováno na právo nájemní na dobu neurčitou. Klienti se domáhali toho, že mají nájemní vztah uzavřený na dobu neurčitou, a ten nebyl platně ukončen, proto nemohla začít platit nová nájemní smlouva na dobu určitou, z čehož vyplývá právo klientů stále byt užívat. Nájemní smlouva, která měnila nájem na dobu určitou, byla podepsána jen jedním z manželů. Klient se domáhal neplatnosti nové smlouvy, protože nebyl seznámen s tím, že se mění nájemní vztah. Ve věci proběhlo jednání u Okresního soudu v Českém Krumlově, v jehož závěru byl vyhlášen rozsudek, kterým byla žaloba zamítnuta jako neodůvodněná. Soud se ve zdůvodnění

15


svého rozhodnutí zcela ztotožnil s právní argumentací klientů, a dovodil, že klienti užívají byt na základě platné nájemní smlouvy, a proto není jejich povinností byt vyklidit. Shrnutí právní informace k případu: V tomto případě nebyla řádně ukončena nájemní smlouva, proto nemohla platit nová se sjednaným nájmem na dobu určitou. Dále byla podepsána nová smlouva jen jedním z manželů, i když nárok na nájem měli oba manželé.

7. KONEC REGULOVANÉHO NÁJEMNÉHO OD 1. 1. 2011 Dne 31.12. 2010 končí v České republice tzv. regulované nájemné. Od 1. 1. 2011 se pro většinu republiky stává nájemné bytu tzv. nájemným tržním. Výjimky jsou jasně stanoveny vyhláškou Ministerstva pro místní rozvoj.11 Ve většině krajských měst a některých městech středočeského kraje zůstává regulované nájemné do 31. 12. 2012. Od 1.1.2011 se bude výše nájemného řešit prostřednictvím dohody mezi pronajímatelem a nájemníkem. Majitel by se měl s nájemníkem domluvit na výši nájmu pro příslušný rok. Pronajímatel by měl v budoucnu vycházet z mapy nájmu, kterou připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj ČR a uveřejní ji na svých internetových stránkách. Zvýšení nájmu by měl majitel písemně oznámit, ale nájemné může zvýšit okamžitě. Dříve musel nájemníkovi tři měsíce předem oznámit zvýšení nájemného. Na základě domluvy by měl být vytvořen dodatek k nájemní smlouvě o nájmu na daný kalendářní rok. Pokud, ale k dohodě mezi oběma stranami nedojde, bude na návrh jedné ze stran rozhodovat o zvýšení nájemného soud. Z toho vyplývá, že pokud nebude nájemník souhlasit s výší nájemného, může se pronajímatel nebo sám nájemník obrátit na soud, který bude zjišťovat, zad je zvýšení nájemného u toho konkrétního bytu je relevantní či nikoli. Soud by měl postupovat na základě znaleckého posudku, který bude sledovat přiměřené nájemné v dané lokalitě. Ke zjištění přiměřeného nájmu by měla být používána mapa nájmů, která by měla ulehčit práci soudů, případně pomoci pronajímatelům zjistit, jaké nájemné je přiměřené právě v lokalitě, kde se předmětný byt nachází. Shrnutí: •

Změna výše nájemného bude možná pouze dohodou mezi pronajímatelem a nájemníkem.

•

Pronajímatel již nemusí nájemníkovi oznamovat v předstihu zvýšení nájemného.

•

nájemník nemusí souhlasit se zvýšením nájemného (například z důvodu neadekvátního navýšení), nesouhlas však musí nájemník pronajímateli písemně oznámit a vysvětlit proč nesouhlasí se zvýšením nájmu.

11

Ministerstvo pro místní rozvoj – Kalkulačka nájemného.[online]. [cit. 2010-12-01]. Dostupné z:

16


•

Nedojde-li k dohodě mezi nájemníkem a pronajímatelem, bude na základě návrhu podaného k soudu posuzovat soud prostřednictvím znaleckého posudku, je-li možné nájem zvýšit či nikoli

Pokud se dostanete do situace, že si nebudete jisti jak v případě zvýšení nájmu postupovat, můžete se i v příštím roce na naši Bezplatnou právní poradnou obrátit. Případně se mohou nájemníci či majitelé bytů obrátit na call centrum Ministerstva pro místní rozvoj či Sdružení nájemníků, více informací naleznete na internetové adrese http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Bojite-se-zvyseninajmu-od-ledna-2011-, kde je nabízena bezplatná konzultace nájemníkům.

8. ZAJÍMAVÉ ODKAZY Tato kapitola nabízí výběr odkazů na legislativu, poradny či organizace, které se zabývají bytovou problematikou, odkazy na on-line poradny a odkazy na materiály k bytové problematice dostupné na internetu.

Odkazy na legislativu na internetových stránkách -

Business center. cz. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. [online]. [cit. 2010-12-01]. Dostupné z:

-

Portál veřejné správy České republiky - Portal.gov.cz. Zákon č. 107/2006 Sb., zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. [online]. [cit. 2010-12-01]. Dostupné z:

-

Portál veřejné správy České republiky - Portal.gov.cz. Zákon č. 440/2005 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor. [online]. [cit. 2010-12-01]. Dostupné z:

-

Portál veřejné správy České republiky - Portal.gov.cz. Zákon č. 132/1997 Sb. o sociálním příspěvku k vyrovnání zvýšení nájemného. [online]. [cit. 2010-12-01]. Dostupné z:

-

Portál veřejné správy České republiky - Portal.gov.cz. Zákon č.133/2000 Sb. o evidenci obyvatel. [online]. [cit. 2010-12-01]. Dostupné z:

17


Odkazy na poradny a internetové stránky organizací, které se zabývají bytovou problematikou -

SON- Sdružení nájemníků ČR, www: www.son.cz

-

Oficiální stránky ministerstva pro místní rozvoj, rubrika bytová politika, www: http://www.mmr.cz/Bytova-politika

-

Oficiální stránky ministerstva pro místní rozvoj- kalkulačka nájemného, www:http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Kalkulacka-najemneho

-

Linka pomoci obětem domácího násilí - obsahuje informace o řešení situace domácího násilí, trestního oznámení i informace ohledně nájmu a nájemních vztahů, www: http://www.volny.cz/bona-linka/

-

Realitní poradna, v sekci poradna odpovědi na otázky v oblasti koupě nemovitostí např. jak postupovat v případě koupě reality od obce, www: http://www.realitniporadna.cz/default.aspx

-

Občanská poradna Proxima Sociale, o.s. Praha, www: http://www.proximasociale.cz/index.php

-

Rada seniorů ČR, www: http://www.rscr.cz/

-

Občanské poradny - kontakty a informace ohledně bytové problematiky, www: www.obcanskeporadny.cz

-

Potřebuji právníka - kontakty na advokáty, právní informace apod., www: http://www.potrebujipravnika.cz/

Odkazy na online poradny -

Poradna pro občanství, občanská a lidská práva, Praha, www: http://poradna-prava.cz/

-

Pro bono aliance - organizace, která zprostředkovává právní pomoc pro sociálně slabé občany, www: http://www.probonocentrum.cz/

-

Sdružení obrany spotřebitelů, www: http://www.spotrebitele.info/

-

Online poradna - Poradna pro bytová družstva, společenství vlastníků jednotek a vlastníky, www: http://www.rbf.cz/?page=poradna-pro-bd-svj-a-vlastniky

18


Vybrané odkazy na brožury a materiály k problematice bydlení dotupné na internetu -

-

Sýkora, L., ed. Univerzita Karlova v Praze. Přírodovědecká fakulta. Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky. Rezidenční segregace. [online]. C2010 [cit. 2010-12-01]. Dostupné z: Ministerstvo pro místní rozvoj. Sekce bytové politiky. Koncepce bytové politiky. [online]. 16. 3. 2005 [cit. 2010-12-01]. Dostupné z:

Pozn.: ICOS Český Krumlov, o.s. neodpovídá za funkčnost a obsah uvedených odkazů.

POUŽITÁ LITERATURA

-

FIALA, J., KINDL, M. et al. Občanský zákoník. Praha: ASPI Publishing, 2009. 1617 s. ISBN 97880-735739-59.

-

KŘEČEK, S. 222 otázek a odpovědí k nájemnímu bydlení: Drobné opravy v bytě. Praha: Reges, 2008. 230 s. ISBN 978-80—87210-42.

-

HORÁK,M., NOVÁKOVÁ, H. Kdo hradí opravy v bytě. Praha: Bova Polygon, 2010. 127 s. ISBN 978-80-727316-26.

19


O REALIZÁTOROVI ICOS Český Krumlov, o.s. a jeho Bezplatná právní poradna Občanské sdružení ICOS Český Krumlov, o. s. (celým názvem Informační centrum občanského sektoru Český Krumlov, o. s.) bylo založeno v Českém Krumlově v březnu roku 2000. Posláním ICOS je vyvíjet aktivity, které vedou k rozvoji regionu a komunitního života. Činnost je zaměřena zejména na region Českokrumlovska a Jihočeský kraj, v některých aspektech činnost ICOS krajskou úroveň přesahuje. K dlouhodobým stěžejním aktivitám ICOS patří zejména: • Podpora rozvoje regionu, občanského sektoru a komunitního života – zahrnuje zejména podporu strategického rozvoje regionu (např. komunitní plánování rozvoje), informační, propagační, vzdělávací a další podporu občanského sektoru, provoz komunitního projektového centra (pomoc s přípravou i realizací tvorbou tuzemských projektů a projektových žádostí), podporu komunitního dialogu a partnerství na místní úrovni prostřednictvím nejrůznějších aktivit… • Provoz Centra sociálních služeb Český Krumlov (pracoviště ICOS) - poskytuje a rozvíjí potřebné služby v regionu doposud chybějící v sociální oblasti. Ty vycházejí ze strategických plánů rozvoje. Centrum zajišťuje například následující služby a programy: bezplatná právní poradna, služba osobní asistence pro osoby se zdravotním postižením a seniory, probační program „Právo pro každý den“ pro mladistvé prvopachatele, službu mediace, Dobrovolnické centrum. Dále podporuje v rozvoji další organizace a poskytovatele sociálních služeb (např. vzdělávací aktivity) a vyvíjí i aktivity ke zkvalitňování právního prostředí a ochraně práv občanů. Kontakt: ICOS Český Krumlov, o.s. Náměstí Svornosti 2, 381 01 Český Krumlov Tel./fax: 380 712 202, e-mail: [email protected] www.icos.krumlov.cz, www.css.krumlov.cz

Bezplatná právní poradna ICOS Bezplatná právní poradna funguje pod Centrem sociálních služeb (pracoviště ICOS) od roku 2005 (od roku 2007 jako registrovaná služba dle zák. č. 108/2006 Sb., o sociálních službách). Služby poradny jsou určeny primárně lidem v nepříznivé sociální situaci v regionu Českokrumlovsko. Navíc poradna poskytuje své služby i občanům jižních Čech, kteří se nemohou či nechtějí obrátit na obdobnou službu v blízkosti svého bydliště. V opodstatněných případech a dovolují-li to probíhající projekty, nabízí poradna i bezplatné zastupování.

20


Služba zahrnuje odborné sociální poradenství a právní poradenství, především v následujících oblastech: - Pracovní právo: např. pracovní smlouvy, ukončení pracovního vztahu, dovolená … - Občanské právo: např. dluhy: exekuce, „osobní bankrot“ … - Rodinné právo: např. rozvod, úprava styků k dítěti, výživné … - Správní právo: rozhodování úřadů… - Sociální systém: státní sociální podpora, dávky sociální péče … - Bytová problematika: výpověď z bytu, nájemní smlouva, sousedské spory … - Lidskoprávní oblast: porušování práv ve všech oblastech práva, včetně zastupování v opodstatněných případech dle jednotlivých projektů Počáteční kontakt s klienty zajišťují sociální pracovníci, kteří jednodušší problémy řeší okamžitě poskytnutím informace, sepsáním dokumentu či žaloby, ty náročnější jsou řešeny v úzké součinnosti s dlouhodobě spolupracujícími právníky. Přestože jde o službu ambulantní, tedy poskytovanou v kanceláři v sídle ICOS, jsou v nutných případech služby poskytovány i v terénu (například v případě zdravotního postižení klienta). Právní poradna funguje v sídle ICOS Český Krumlov, o.s. na Náměstí Svornosti 2, 381 01 Český Krumlov (1. patro nad Infocentrem). Mobilní tel.: 774 110 124, tel., fax: 380 727 600, e-mail: [email protected] www.css.krumlov.cz, sekce Poradna zdarma

Aktuální informace, provozní dobu a další informace Bezplatné právní poradny najdete na výše uvedených stránkách, přímý odkaz: http://www.css.krumlov.cz/index.php?page=page&pid=112.

21


PŘÍLOHY (pozn.: vzory uvedených dokumentů převzaty ze systému ASPI) Příloha č. 1

Smlouva o podnájmu bytu dle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v aktuálním znění uzavřená dne ................. mezi smluvními stranami: 1. jméno, příjmení: ................. r.č: ................. trvalý pobyt: ................. (dále jen „nájemce“) a 2. jméno, příjmení: ................. r.č: ................. trvalý pobyt: ................. (dále jen „podnájemce“) Čl. 1 Předmět podnájmu 1. Nájemce tímto prohlašuje, že je na základě Smlouvy o nájmu bytu ze dne ................. ve znění pozdějších dodatků, jež byla uzavřena s pronajímatelem ................. (jméno, příjmení) (dále jen „pronajímatel“), nájemcem bytu č. ................. umístěného v ................. nadzemním podlaží, v domě na ulici ................., v obci ................., o velikosti ................., ................. kategorie. Byt se sestává z dvou obytných místností a příslušenství - kuchyně, předsíně a sklepa. 2. Stav, vybavení a příslušenství bytu jsou podrobně uvedeny v Protokolu o předání a převzetí který jsou nedílnou součástí této smlouvy (Příloha č. 2). 3. Nájemce dále prohlašuje, že je dle výše uvedené nájemní smlouvy ve znění pozdějších dodatků, oprávněn tento byt dále podnajmout. 4. Kopie výše uvedené nájemní smlouvy, včetně všech ke dni podpisu této smlouvy platných dodatků, jsou Přílohou č. 1 této smlouvy. Čl. 2 Projev vůle 1. Smluvní strany se dohodly, že nájemce přenechává byt (specifikovaný v čl. 1) k užívání podnájemci a podnájemce se zavazuje platit nájemné a užívat tento byt v souladu se zákonem a touto smlouvou. 2. Nájemce přenechává byt ve stavu způsobilém k obvyklému užívání.

22


Čl. 3 Doba nájmu 1. Podnájem dle této smlouvy je sjednán na dobu určitou, začíná dnem ................. a končí ................. 2. V případě, že nájemní vztah nájemce k předmětu podnájmu skončí dříve, bude nejpozději k tomuto dni ukončen i podnájemní vztah dle této smlouvy.

Čl. 4 Nájemné a úhrady služeb spojených s užíváním bytu 1. Podnájemce se zavazuje platit nájemci měsíčně nájemné ve výši ................. Kč (slovy: .................). 2. K nájemnému dle odst. 1 se podnájemce zavazuje měsíčně platit navíc následující zálohy na služby spojené s užíváním bytu ................., v celkové ve výši ................. Kč a zálohy na elektřinu ve výši ................. a plyn ................. ve výši ................. 3. Skutečné náklady za ceny služeb a elektřinu a plyn, dle skutečného odběru, vyúčtuje nájemce každoročně podnájemci nejpozději do ................. a ve lhůtě ................. bude provedeno vyrovnání případných nedoplatků a přeplatků. 4. Nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu jsou splané měsíčně do konce daného kalendářního měsíce, za který se platí nájemné. Varianta I. Podnájemce je povinen platit nájemci nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu řádně a včas bezhotovostním převodem na jeho účet č. ................. vedený u banky ................. Pro včasnost platby je rozhodující den připsání platby na účet pronajímatele. Varianta II. Nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu je podnájemce povinen uhradit měsíčně předem v hotovosti, nejpozději do posledního dne měsíce, k rukám nájemce. 5. Nezaplatí-li podnájemce nájemné, zálohy na služby nebo nedoplatky z vyúčtování služeb do ................. dnů po jejich splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši ................. za každý den prodlení. 6. Výši nájemného a cen služeb je nájemce oprávněn každoročně k datu 1. července zvyšovat podle koeficientu vyjadřujícího míru růstu spotřebitelských cen publikovaného Českým statistickým úřadem. Zvýšení nájemného a záloh na služby bude nájemci oznámeno písemně nejpozději do .................

23


Čl. 5 Povinnosti nájemce 1. Nájemce se zavazuje předat podnájemci byt (specifikovaný v č. 1) ve stavu způsobilém řádnému užívání a je povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a společných prostor, včetně služeb spojených s užíváním bytu. 2. Ohledně předání bude sepsán Protokol o předání a převzetí bytu, ve kterém bude zachycen stav bytu v době předání. 3. Podnájemci nájemce předá při převzetí předmětu podnájmu sadu klíčů. Po ukončení podnájmu je podnájemce povinen odevzdat nájemci veškeré klíče. Čl. 6 Práva a povinnosti podnájemce 1. Podnájemce je oprávněn užívat pronajatý byt k bydlení a současně společné prostory v domě, přičemž je povinen respektovat práva ostatních nájemců a podnájemců. Je povinen dodržovat Pravidla pro užívání bytu a společných prostor a zařízení domu (domovní řád), jež je nedílnou součástí této smlouvy (Příloha č. 3). 2. Podnájemce hradí v bytě náklady spojené s běžnou údržbou a drobné opravy. 3. Podnájemce nesmí provádět v bytě stavební úpravy ani podstatné změny a to ani na svůj náklad. Čl. 7 Zánik nájmu 1. Podnájemní vztah založený touto smlouvou končí uplynutím této doby, na kterou byl sjednán. 2. Podnájemní vztah založený touto smlouvou může zaniknout kdykoli písemnou dohodou mezi nájemcem a podnájemcem. 3. Nájemce i podnájemce mohou podnájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodu, a to ve lhůtě 3 měsíce, která počne běžet, od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. 4. Podnájemní vztah skončí nejpozději se zánikem nájemního vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem. 5. Při zániku podnájmu je nájemce povinen byt vyklidit, a to do 15-ti ode dne zániku podnájmu, a předat ho nájemci ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. O předání se sepíše zápis. Čl. 8 Závěrečná ustanovení 1. Práva a povinnosti v této smlouvě výslovně neupravené se řídí právem České republiky, zejména ustanoveními občanského zákoníku. 2. Platnost a účinnost této smlouvy není dotčena neúčinností jednotlivých ustanovení nebo případnou mezerou v úpravě. Neúčinné ustanovení, nebo mezeru v úpravě je nutné nahradit takovým platným ustanovením, které co nejvíce odpovídá smyslu a účelu původního ustanovení nebo ostatním úpravám obsaženým ve smlouvě.

24


3. Tato smlouva je vypracována ve dvou stejnopisech, z nichž každý má platnost originálu. Každé smluvní straně náleží jeden stejnopis. 4. Tuto smlouvu je možno měnit pouze formou číslovaných písemných dodatků odsouhlasených oběma smluvními stranami. 5. Na důkaz toho, že se smluvní strany s touto smlouvou před jejím podpisem seznámily, že s ní souhlasí a že byla uzavřena z jejich pravé a svobodné vůle, připojují obě smluvní strany svůj podpis. Nedílné součásti smlouvy (Přílohy): 1. Nájemní smlouva ze dne ................. 2. Protokol o předání a převzetí bytu 3. Pravidla pro užívání bytu a společných prostor a zařízení domu (domovní řád) Za stranu podnájemce ......................... V ................. dne .................

Za stranu nájemce ........................... V ................. dne ....................

Příloha č. 2

Smlouva o nájmu bytu § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v aktuálním znění uzavřená dne ................. mezi smluvními stranami: 1. jméno, příjmení: ................. r.č: ................. trvalý pobyt: ................. (dále jen „pronajímatel“) a 2. jméno, příjmení: ................. r.č: ................. trvalý pobyt: ................. (dále jen „nájemce“) Čl. 1

25


Předmět nájmu 1. Pronajímatel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem budovy č. p. ................., v obci ................., stojící na pozemku - st. parc. č. ................., v katastrálním území ................., zapsaném na listu vlastnictví č. ................. vedeném u Katastrálního úřadu ................., v obci ................. Vlastnické právo k těmto nemovitostem vzniklo prodávajícímu na základě kupní smlouvy ze dne ................. vkladem vlastnického práva katastru nemovitostí s právními účinky vkladu od ................. pod č. j. ................. 2. Pronajímatel přenechává v budově uvedené v odst. 1 touto smlouvou nájemci do užívání byt č. ................., o velikosti ................., ve ................. nadzemním podlaží domu č.p .................. K bytu přísluší sklep. 3. Stav, vybavení a příslušenství bytu jsou podrobně uvedeny v Protokolu o předání a převzetí bytu a evidenčním listu, které jsou nedílnou součástí této smlouvy. Čl. 2 Projevy vůle 1. Smluvní strany se dohodly, že pronajímatel přenechává byt (specifikovaný v čl. 1) k užívání nájemci a nájemce se zavazuje platit nájemné a užívat tento byt v souladu se zákonem a touto smlouvou. 2. Pronajímatel přenechává byt ve stavu způsobilém k obvyklému užívání. Čl. 3 Doba nájmu Varianta I. Pronajímatel přenechává touto smlouvou pronajímateli předmětný byt k užívání na dobu určitou od ................. do ................. . Varianta II. Pronajímatel přenechává nájemci předmětný byt k užívání na dobu neurčitou od ................. Čl. 4 Nájemné a úhrady služeb spojených s užíváním bytu 1. Nájemce se zavazuje platit pronajímateli měsíčně nájemné ve výši ................. Kč (slovy: .................). 2. K nájemnému dle odst. 1 se nájemce zavazuje měsíčně platit navíc následující zálohy na služby spojené s užíváním bytu, jež jsou uvedeny v evidenčním listu, který je nedílnou součástí této smlouvy, celkově ve výši ................. Kč.

26


3. Skutečné náklady za ceny služeb vyúčtuje pronajímatel každoročně nájemci nejpozději do ................. a ve lhůtě ................. bude provedeno vyrovnání případných nedoplatků a přeplatků. 4. Nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu jsou splané měsíčně do konce daného kalendářního měsíce, za který se platí nájemné. 5. Nezaplatí-li nájemce nájemné, zálohy na služby nebo nedoplatky z vyúčtování služeb do ...... dnů po jejich splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení ve výši -.. (např.2, 5 promile) z dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však -. Kč za každý započatý měsíc. Neplacení nájemného nebo záloh na služby po dobu delší než 3 měsíce může být důvodem k výpovědi nájemní smlouvy. 6. Nájemce je povinen pronajímateli hlásit do jednoho měsíce skutečnosti rozhodné pro stanovení výše záloh na služby spojené s užíváním bytu. Jejich výše se změní od 1. následujícího měsíce. Nesplnění této povinnosti je chápáno jako hrubé porušení povinností nájemce, ve smyslu § 711 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, v aktuálním znění. 7. Náklady na elektrickou energii uhradí nájemce přímo příslušnému distributorovi, dle skutečného odběru. Nájemce se zavazuje uzavřít s distributorem smlouvu a stanovit výší záloh. Čl. 5 Povinnosti pronajímatele 1. Pronajímatel se zavazuje předat nájemci byt (specifikovaný v č. 1) ve stavu způsobilém řádnému užívání a je povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a společných prostor, včetně služeb spojených s užíváním bytu. 2. Ohledně předání bude sepsán Protokol o předání a převzetí bytu, ve kterém bude zachycen stav bytu v době předání. Čl. 6 Práva a povinnosti nájemce 1. Nájemce je oprávněn užívat pronajatý byt k bydlení a současně společné prostory v domě, přičemž je povinen respektovat práva ostatních nájemců. Nájemce je povinen dodržovat Pravidla pro užívání bytu a společných prostor a zařízení domu (domovní řád), jež je nedílnou součástí této smlouvy. 2. Nájemce hradí v bytě náklady spojené s běžnou údržbou a drobné opravy. 3. Nájemce je povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu těch oprav, které je povinen provést pronajímatel a umožnit jejich provedení, jinak nájemce odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. 4. Nájemce nesmí provádět v bytě stavební úpravy ani podstatné změny bez souhlasu pronajímatele a to ani na svůj náklad.

27


Čl. 7 Zánik nájmu 1. Nájemní vztah založený touto smlouvou může zaniknout kdykoli písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí z důvodů uvedených v občanském zákoníku. 2. Nájem sjednaný na dobu určitou končí uplynutím této doby. 3. Při zániku nájmu je nájemce povinen byt vyklidit, a to do 15-ti ode dne zániku nájmu, a předat ho pronajímateli ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. O předání se sepíše zápis. Čl. 8. Závěrečná ustanovení 1. Práva a povinnosti v této smlouvě výslovně neupravené se řídí právem České republiky, zejména ustanoveními občanského zákoníku. 2. Platnost a účinnost této smlouvy není dotčena neúčinností jednotlivých ustanovení nebo případnou mezerou v úpravě. Neúčinné ustanovení, nebo mezeru v úpravě je nutné nahradit takovým platným ustanovením, které co nejvíce odpovídá smyslu a účelu původního ustanovení nebo ostatním úpravám obsaženým ve smlouvě. 3. Tato smlouva je vypracována ve dvou stejnopisech, z nichž každý má platnost originálu. Každé smluvní straně náleží jeden stejnopis. 4. Tuto smlouvu je možno měnit odsouhlasených oběma smluvními stranami.

pouze

formou

číslovaných

písemných

dodatků

5. Na důkaz toho, že se smluvní strany s touto smlouvou před jejím podpisem seznámily, že s ní souhlasí a že byla uzavřena z jejich pravé a svobodné vůle, připojují obě smluvní strany svůj podpis. Nedílné součásti smlouvy: 1. 2. 3. 4.

Evidenční list bytu Protokol o předání a převzetí bytu Výpis z obchodního rejstříku - u právnických osob Pravidla pro užívání bytu a společných prostor a zařízení domu (domovní řád) Za stranu pronajímatele .........................

Za stranu nájemce ...........................

V ................. dne ..............

28


Příloha č. 3

Výpověď nájmu bytu bez přivolení soudu (ze strany pronajímatele)

Komu............................... ....................................... Věc:

Výpověď nájmu bytu č. ........ v ulici ............č.p..........v obci ................

Na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne .............. máte na dobu neurčitou pronajatý byt č. ........ na ulici ............č.p..........v obci ................ (dále jen „byt“). Jelikož i přes písemnou výstrahu, kterou jsem Vám zaslal doporučeným dopisem dne ........ nadále hrubě porušujete dobré mravy v domě, vypovídám Vám tímto nájem bytu. Výpovědní lhůta je 3 měsíce a začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž Vám bude tato výpověď doručena. Podle ustanovení § 712 odst. 5 věta první občanského zákoníku nemáte právo na bytovou náhradu, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Podle § 711 odst. 5 občanského zákoníku máte právo do šedesáti dnů ode dne doručení této výpovědi podat žalobu na určení neplatnosti této výpovědi k soudu. Pokud žalobu na určení neplatnosti této výpovědi v uvedené lhůtě nepodáte, jste povinen se všemi, kdo by se v bytě s Vaším souhlasem zdržovali, po uplynutí výpovědní lhůty byt vyklidit a vyklizený mi předat. V ...........................

Vzor výpovědi z nájmu bytu nájemcem bytu Jméno a příjmení nájemce ……………….. Adresa …………………. Věc: Výpověď nájmu bytu v domě č. ….. v …….….. ulici v ……… Na základě nájemní smlouvy ze dne ………….. mám na dobu neurčitou pronajatý a užívám byt ……….. s příslušenstvím ve ……… poschodí domu č. p. ……..v ……….. ulici v ……….. Nájem uvedeného bytu tímto vypovídám v tříměsíční lhůtě, která počne běžet dnem ……... …….. Nájem tak skončí k ………….. V …………..dne ……………..

29


Příloha č. 4

Žaloba o vyklizení (vydání) nemovitosti …….. soud Adresa: V …………….dne ………………… Žalobce: …………………., nar. ………………., bytem …………………………………………. Žalovaný: …………………….., nar. ……………….. bytem ………………………………………... Žaloba o vyklizení nemovitosti - bytu

dvojmo Přílohy: výpis z katastru nemovitostí č. LV ……………. pro k.ú. ……………… kupní smlouva ze dne …………………….. uzavřená mezi žalobcem a žalovaným kopie dopisu žalobce ze dne …………………… adresovaného žalovanému Soudní poplatek …………………….. Kč uhrazen vylepením kolků na originálu návrhu I. Dne ……………………… jsem uzavřela nájemní smlouvu s majitelem bytu firmou …………………….. zastoupená firmou …………………... Tímto přešel nájem z mého bývalého manžela ……………………………. Bývalý manžel se po rozvodu odstěhoval a zůstal u mě bydlet můj zletilý syn ……………………. se kterým jsou velké problémy. Důkaz:

nájemní smlouva ze dne ………………… dokument o změně uživatele bytu ze ………………… výslechy svědků

II. Od roku 2005 jsou se synem ……………….. problémy. Měl a má dluhy na spotřebitelských úvěrech. Má problémy se zákonem, byl trestán odnětím svobody na 5 měsíců za maření úředního výkonu a jízdu bez řidičského průkazu. Už měl zrušeno trvalé bydliště na dané adrese od ……………………, ale pouze

30


přibližně na rok a to kvůli dluhů, ale v současné době žalovaný má trvalé bydliště na adrese uvedené shora. Od doby, kdy se bývalý manžel od nás odstěhoval začal být žalovaný více agresivní, násilím vystěhoval mé osobní věci z mého pokoje do menšího, začal zamykat společný obývací pokoj do kterého nyní nemám přístup. Bere mi věci osobní povahy jako fotografie, musela jsem si pořídit bezpečnostní zámek, abych si mohla zamknout své osobní věci. Žalovaný chce mít větší část bytu pro sebe, přesto chce platit nižší nájem, nechce platit stejnou část nájmu jako já. A zdůvodňuje to tím, že jsem mu poskytla menší část bytu. Napadá mě slovně, nemá ke mě úctu jako ke svému rodiči. Na jídlo mi peníze nedává, ale konzumuje moje potraviny, které zakoupím. Žalovaný nepřiměřenou měrou pouští hudbu, která ruší mě i naše sousedy, kteří si už stěžovali. Pokud žalovaného na toto upozorním, tak je velice agresivní. Proto jsem žádala na Městském úřadě v ………………….., aby žalovanému odebrali trvalé bydliště z dané adresy, aby ztratil právo užívat tento byt. Dne ……………….. vyvrcholila situace natolik, že jsem musela zavolat státní Policii, aby situaci řešila. Policie mi sdělila, že by šlo pouze o přestupek, ale po tomto incidentu se bojím o své zdraví, protože žalovaný mě natolik psychicky terorizuje, že se ho bojím. Žalovaný mi vyhrožuje, že pokud budu situaci řešit soudní cestou, že mi "rozmlátí" všechen majetek a tím ti způsobí materiální újmu. Důkaz:

Rozhodnutí o zrušení trvalého bydliště ze dne ……………… výslech svědků III.

Na základě výše uvedeného navrhuji, aby soud vydal tento rozsudek: Žalovaný je povinen vyklidit byt č. ……………., v domě ap. …………. v ulici ………………v …………….. a klíče od vyklizeného bytu předat žalobci do 3 dnů od právní moci rozsudku. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení do 3 dnů od právní moci rozsudku.

………………………………. podpis

31


Příloha č. 5 adresa majitele bytu v ……………… dne …………….. Věc: žádost o výměnu bojleru na ohřev teplé vody Vážený/á, dne ………… se rozbil bojler na ohřev teplé vody. Na toto jsem vás telefonicky upozornil, abyste situaci řešil/a. Dle vašeho vyjádření nesouhlasíte s výměnou přístroje. Proto bych Vás rád upozornil na níže zmíněné skutečnosti: Na základě § 687 odst. 1 zákona č. 40/1964, občanského zákoníku, mám nárok na výměnu bojleru jelikož se nejedná o drobnou opravu v bytě. V současné chvíli tzn. Tento měsíc nemám dostatek financí na to, abych si nový přístroj zakoupil. Proto vás tímto písemně žádám o okamžité řešení situace, jelikož tím, že nemám možnost využívat v bytě teplou vodu jsou upírána má práva na bezproblémové užívání bytu. Z důvodu složitosti tohoto problému bych Vám chtěl navrhnout, abychom se domluvili na nějakém řešení, které by vyhovovalo oběma stranám.

S pozdravem jméno a adresa

32


Vydáno v rámci projektu „Bezplatné právní poradenství v bytové problematice“ v prosinci 2010.

33

Příručka Co musím vědět, abych neudělal chybu v nájemním vztahu

Recommend Documents