Příloha č.1 Příklad výnosového ocenění Pro aplikační příklad výnosového ocenění pro moji diplomovou práci jsem vybrala existující areál. Areál se skládá z výrobní budovy, haly a pozemků. Komplex se nachází v intravilému města Jihlava. Popis nemovitosti Vlastní areál je typickým výrobním závodem v oblasti strojní výroby (letecká technika) pocházejícím ze začátku 70-tých let jako rozšíření původního objektu č.p. 826, který byl postaven v roce 1915. Oceňovaným nemovitým majetkem jsou pozemky parc. č. 1934/1, 1975/6, 1975/30, 1975/31 a 1975/75, administrativní budova č.p. 826 včetně dílny, galvanovna včetně rampy, garáže I a garáže II. Galvanovna - hala nacházející se v jižní části areálu, je rovněž typickou výrobní halou, postavenou taktéž v roce 1972, je ve velmi značně zanedbaném stavebně technickém stavu. Tento objekt má silně poškozené prosklení prosvětlovacích střešních světlíků, do objektu zatéká, spodní části svislých nosných konstrukcí a příček jsou ve velmi vysoké míře poškozeny chemickými látkami z původního provozu (galvanovna) včetně podlah, dveří atd. Fasáda objektu je rovněž ve svých částech nad terénem silně poškozena, rovněž klempířské prvky jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu. V jihovýchodní části areálu bezprostředně přiléhajícím k ulici Znojemská se nachází objekt č.p.826 - tzv. Palmovka. Stáří Palmovky a garáží činí 95 roků. Galvanovna je vzhledem ke svému stavebně technickému stavu nevyužívána, Palmovka je s výjimkou administrativní části
pronajata. Administrativní část Palmovky
je v zanedbaném stavebně technickém stavu, dílna je dobrém stavu, rovněž garáže. Vzhledem k výše uvedenému je ocenění provedeno u Galvanovny nákladovým způsobem, u Palmovky výnosovou metodou.
83
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Jihlava Obec: Jihlava 1, Jihlava
1.
Obsah posudku
Oddíl 1 a) b) c)
Galvanovna-hala. Pozemky Užívání pozemků.
Oddíl a) b)
Hlavní stavby 1) Palmovka 2) Hala Pozemky
Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění pro celou nemovitost c)
Ocenění kombinací výnosového a nákladového způsobu
84
A. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres:Jihlava Obec: Jihlava 1, Jihlava
Oddíl 1 a) Galvanovna-hala. – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2
haly pro průmysl (výrobní)
Koeficient změny ceny stavby: 2,133 Koeficient prodejnosti: 1,000 Podlaží: Název 1 PP 1 NP Součet:
Výška 4,20 m 6,99 m 11,19 m
Zastavěná plocha
286,45 m2 2 025,00 m2 2 311,45 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
6,64 m 1 155,73 m2
Obestavěný prostor (OP): 1 PP 4,20 × 286,45 1 NP 6,99 × 2025 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
1 203,09 m3 14 154,75 m3 15 357,84 m3
85
Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé nosné konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy (u více podlažních hal) 25. Ostatní
Obj. podíl 9,40 % 20,30 % 8,20 % 10,20 % 2,90 % 0,70 % 6,90 % 3,90 % 0,00 % 0,80 % 3,20 % 2,30 % 5,20 % 4,80 % 1,30 % 8,30 % 0,40 % 0,90 % 0,80 % 0,00 % 0,40 % 0,00 % 2,20 % 0,00 % 6,90 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 14. Povrchy podlah –0,54 × 4,80 % 15. Vytápění –0,54 × 1,30 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 8,30 % 18. Vnitřní vodovod –0,54 × 0,90 % 19. Vnitřní kanalizace –0,54 × 0,80 % 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 0,40 % 23. Vnitřní hygienická vybavení –0,54 × 2,20 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 6,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp:
× × × × × × × 86
1 620,– Kč/m3 1,0750 0,9257 0,7217 0,8282 1,1000 2,1330 1,0000
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Standardní Podstandardní Podstandardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Podstandardní Neuvažuje se Nevyskytuje se
1,0000 – – – – – – – – =
0,0259 0,0070 0,0448 0,0049 0,0043 0,0040 0,0119 0,0690 0,8282
2 260,84 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 15 357,84 m × 2 260,84 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – standardní 34 / (34 + 116) × 100 = 22,667 % 22,667 % × 9,40 % / 0,8282 2. Svislé nosné konstrukce – standardní 34 / (34 + 46) × 100 = 42,500 % 42,500 % × 20,30 % / 0,8282 3. Stropy – standardní 34 / (34 + 46) × 100 = 42,500 % 42,500 % × 8,20 % / 0,8282 4. Krov, střecha – standardní 34 / (34 + 36) × 100 = 48,571 % 48,571 % × 10,20 % / 0,8282 5. Krytiny střech – standardní 34 / (34 + 6) × 100 = 85,000 % 85,000 % × 2,90 % / 0,8282 6. Klempířské konstrukce – standardní 34 / (34 + 1) × 100 = 97,143 % 97,143 % × 0,70 % / 0,8282 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní 34 / (34 + 16) × 100 = 68,000 % 68,000 % × 6,90 % / 0,8282 8. Úprava vnějších povrchů – standardní 34 / (34 + 1) × 100 = 97,143 % 97,143 % × 3,90 % / 0,8282 10. Schody – standardní 34 / (34 + 46) × 100 = 42,500 % 42,500 % × 0,80 % / 0,8282 11. Dveře – standardní 34 / (34 + 1) × 100 = 97,143 % 97,143 % × 3,20 % / 0,8282 12. Vrata – standardní 34 / (34 + 1) × 100 = 97,143 % 97,143 % × 2,30 % / 0,8282 13. Okna – standardní 34 / (34 + 16) × 100 = 68,000 % 68,000 % × 5,20 % / 0,8282 14. Povrchy podlah – podstandardní 34 / (34 + 1) × 100 = 97,143 % 97,143 % × 4,80 % × 0,46 / 0,8282 15. Vytápění – podstandardní 34 / (34 + 1) × 100 = 97,143 % 97,143 % × 1,30 % × 0,46 / 0,8282 16. Elektroinstalace – podstandardní 34 / (34 + 1) × 100 = 97,143 % 97,143 % × 8,30 % × 0,46 / 0,8282
87
+
2,573 %
+ 10,417 % +
4,208 %
+
5,982 %
+
2,976 %
+
0,821 %
+
5,665 %
+
4,574 %
+
0,411 %
+
3,753 %
+
2,698 %
+
4,270 %
+
2,590 %
+
0,701 %
+
4,478 %
=
34 721 618,99 Kč
17. Bleskosvod – standardní 34 / (34 + 1) × 100 = 97,143 % 97,143 % × 0,40 % / 0,8282 18. Vnitřní vodovod – podstandardní 34 / (34 + 1) × 100 = 97,143 % 97,143 % × 0,90 % × 0,46 / 0,8282 19. Vnitřní kanalizace – podstandardní 34 / (34 + 1) × 100 = 97,143 % 97,143 % × 0,80 % × 0,46 / 0,8282 23. Vnitřní hygienická vybavení – podstandardní 34 / (34 + 1) × 100 = 97,143 % 97,143 % × 2,20 % × 0,46 / 0,8282 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 34 721 618,99 Kč × 58,691 % Cena po odečtení opotřebení:
+
0,469 %
+
0,486 %
+
0,432 %
+ 1,187 % = 58,691 % – =
20 378 465,40 Kč 14 343 153,59 Kč
Galvanovna-hala. – zjištěná cena:
14 343 153,59 Kč
b) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Jihlava. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 80 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 100 % Úprava celkem: + 280 % × Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba)
Název pozemek
Parc. č. 1934/1
+
10 % × ×
1,100 2,133
×
0,453
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 231 800,– 3 231,1367 2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 80 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 100 % 88
3,800
Cena [Kč] 3 977 529,28
účelu užití stavby Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků Úprava celkem: Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název pozemek pozemek pozemek pozemek Součet:
Parc. č. 1975/6 1975/31 1975/75 1975/30
+ +
100 % 280 % ×
3,800
+
10 % × × × ×
1,100 2,133 0,453 0,400
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 114 800,– 1 292,4547 525 800,– 1 292,4547 14 800,– 1 292,4547 2 660 800,– 1 292,4547 4 313 2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 1 439 794,54 678 538,72 18 094,37 3 437 929,50 5 574 357,13 9 551 886,41 Kč 9 551 886,41 Kč
c) Užívání pozemků. – § 18 zákona č. 151/1997 Sb. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 186 500,– Kč Doba trvání věcného břemene: na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) 186 500,– Kč × 10 = 1 865 000,– Kč Hodnota věcného břemene:
=
1 865 000,– Kč
Oddíl 2 a) Hlavní stavby a.1) Palmovka – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: F. budovy pro administrativa Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,135
89
Koeficient prodejnosti: 1,000 Podlaží: Název
Výška
Zastavěná plocha
1 PP
2,48 m
8,25×4,35
=
35,89 m2
1 NP
3,50 m
11,0×8,25+4,35×8,25
=
126,64 m2
1 NP
4,39 m
11,18×5,15
=
57,58 m2
2 NP
3,35 m
18,6×8,25
=
153,45 m2
konstrukce zastřešení
4,20 m 18,6×8,25
=
153,45 m2
11,18×5,15
=
57,58 m2
1 konstrukce zastřešení
1,90 m
2 Součet:
584,59 m2
19,82 m
Průměrná výška podlaží (PVP):
=
3,51 m
Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
=
97,43 m2
Obestavěný prostor (OP): 1 PP
2,48 × 8,25×4,35
=
89,00 m3
1 NP
3,50 × (11,0×8,25+4,35×8,25)
=
443,23 m3
1 NP
4,39 × 11,18×5,15
=
252,76 m3
2 NP
3,35 × 18,6×8,25
=
514,06 m3
konstrukce
4,20 × 18,6×8,25 =
644,49 m3
zastřešení 2
=
109,40 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
2 052,94 m3
zastřešení 1 konstrukce
1,90 × 11,18×5,15
Vybavení: Název, popis
Obj. podíl Hodnocení
1. Základy včetně zemních prací
8,20 % Podstandardní
2. Svislé konstrukce
17,40 % Standardní
3. Stropy
9,30 % Standardní
4. Krov, střecha
7,30 % Standardní
90
5. Krytiny střech
2,10 % Standardní
6. Klempířské konstrukce
0,60 % Standardní
7. Úprava vnitřních povrchů
6,90 % Podstandardní
8. Úprava vnějších povrchů
3,30 % Standardní
9. Vnitřní obklady keramické
1,80 % Podstandardní
10. Schody
2,90 % Standardní
11. Dveře
3,10 % Standardní
12. Vrata
0,00 % Neuvažuje se
13. Okna
5,20 % Standardní
14. Povrchy podlah
3,20 % Podstandardní
15. Vytápění
4,20 % Podstandardní
16. Elektroinstalace
5,70 % Standardní
17. Bleskosvod
0,30 % Standardní
18. Vnitřní vodovod
3,20 % Standardní
19. Vnitřní kanalizace
3,10 % Standardní
20. Vnitřní plynovod
0,20 % Nevyskytuje se
21. Ohřev vody
1,70 % Podstandardní
22. Vybavení kuchyní
0,00 % Neuvažuje se
23. Vnitřní hygienické vybavení
3,00 % Podstandardní
24. Výtahy
1,40 % Nevyskytuje se
25. Ostatní
5,90 % Podstandardní
26. Instalační prefabrikovaná jádra
0,00 % Neuvažuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:
1,0000
Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací
–0,54 × 8,20 %
– 0,0443
7. Úprava vnitřních povrchů
–0,54 × 6,90 %
– 0,0373
9. Vnitřní obklady keramické
–0,54 × 1,80 %
– 0,0097
14. Povrchy podlah
–0,54 × 3,20 %
– 0,0173
15. Vytápění
–0,54 × 4,20 %
– 0,0227
20. Vnitřní plynovod
–0,54 × 1,852 × 0,20 %
– 0,0020
91
21. Ohřev vody
–0,54 × 1,70 %
– 0,0092
23. Vnitřní hygienické vybavení
–0,54 × 3,00 %
– 0,0162
24. Výtahy
–0,54 × 1,852 × 1,40 %
– 0,0140
25. Ostatní
–0,54 × 5,90 %
– 0,0319
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
= 0,7954
Ocenění: 2 807,– Kč/m3
Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1:
×
0,9390
Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) :
×
0,9877
Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) :
×
0,8983
Koeficient vybavení stavby K4:
×
0,7954
Polohový koeficient K5:
×
1,1000
Koeficient změny cen staveb Ki:
×
2,135
Koeficient prodejnosti Kp:
×
1,000
Základní jednotková cena upravená:
=
4 368,48 Kč/m3
Základní cena upravená: 2 052,94 m3 × 4 368,48 Kč/m3
=
8 968 227,33 Kč
Odpočet opotřebení: 8 968 227,33 Kč × 85,00 %
–
7 622 993,23 Kč
Cena objektu po odečtení opotřebení:
=
1 345 234,10 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 95 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků 100 × 95 / (95 + 15) = 86,364 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 15 je 85,00 %
Palmovka – zjištěná cena:
1 345 234,10 Kč
a.2) Hala – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: D1. ostatní jinde neuvedené (kulturní. nebo historické památky) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100
92
Kód klasifikace CZ-CC: 1273 Historické nebo kulturní památky Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9.2
haly ostatní jinde neuvedené
Koeficient změny ceny stavby: 2,083 Koeficient prodejnosti: 1,000
Podlaží: Název
Výška
Zastavěná plocha
1 PP
3,30 m
6,6×10,69
1 NP
3,90 m
40,2×21,42+4,1×3,5+2,84×2,36+5,9×4,8
=
70,55 m2
=
1 003,19 m2
5,2×5,96
=
30,99 m2
8×1,7×5
=
68,00 m2
+15,56×5,96 konstrukce zastřešení
1,10 m
Konstrukce
0,50 m
zastřešení Součet:
1 172,73 m2
8,80 m
Průměrná výška podlaží (PVP):
=
3,59 m
Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
=
293,18 m2
=
232,83 m3
(40,2×21,42+4,1×3,5+2,84×2,36+5,9×4,8+15,56×5,96) =
3 912,46 m3
Obestavěný prostor (OP): 1 PP
3,30 × 6,6×10,69
1 NP
3,90 ×
konstrukce
1,10 × 5,2×5,96 =
34,09 m3
zastřešení
=
34,00 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
4 213,38 m3
zastřešení Konstrukce
0,50 × 8×1,7×5
Vybavení: Název, popis
Obj. podíl Hodnocení
1. Základy včetně zemních prací
8,20 % Podstandardní
2. Svislé nosné konstrukce
19,20 % Standardní
3. Stropy
6,30 % Standardní
93
4. Krov, střecha
8,30 % Standardní
5. Krytiny střech
2,40 % Standardní
6. Klempířské konstrukce
0,60 % Standardní
7. Úprava vnitřních povrchů
7,10 % Standardní
8. Úprava vnějších povrchů
3,20 % Standardní
9. Vnitřní obklady keramické
2,40 % Standardní
10. Schody
0,90 % Standardní
11. Dveře
3,80 % Standardní
12. Vrata
0,00 % Neuvažuje se
13. Okna
5,80 % Standardní
14. Povrchy podlah
4,10 % Standardní
15. Vytápění
4,80 % Standardní
16. Elektroinstalace
5,90 % Standardní
17. Bleskosvod
0,30 % Standardní
18. Vnitřní vodovod
2,40 % Standardní
19. Vnitřní kanalizace
2,20 % Standardní
20. Vnitřní plynovod
0,30 % Standardní
21. Ohřev vody
1,90 % Standardní
22. Vybavení kuchyní
0,50 % Standardní
23. Vnitřní hygienická vybavení
3,40 % Standardní
24. Výtahy (u více podlažních hal)
0,90 % Nevyskytuje se
25. Ostatní
5,10 % Standardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:
1,0000
Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací 24. Výtahy (u více podlažních hal)
–0,54 × 8,20 %
– 0,0443
–0,54 × 1,852 × 0,90 %
– 0,0090
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
= 0,9467
Ocenění: 2 379,– Kč/m3
Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1:
×
1,0750
Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) :
×
0,9425
94
Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP)
0,6 :
×
1,0799
Koeficient vybavení stavby K4:
×
0,9467
Polohový koeficient K5:
×
1,1000
Koeficient změny cen staveb Ki:
×
2,083
Koeficient prodejnosti Kp:
×
1,000
Základní jednotková cena upravená:
=
5 646,28 Kč/m3
Základní cena upravená: 4 213,38 m3 × 5 646,28 Kč/m3
=
23 789 923,23 Kč
Odpočet opotřebení: 23 789 923,23 Kč × 73,077 %
–
17 384 962,20 Kč
Cena objektu po odečtení opotřebení:
=
6 404 961,03 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 95 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: 100 × 95 / (95 + 35) = 73,077 %
Hala – zjištěná cena:
6 404 961,03 Kč
b) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Jihlava. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby Pozemek pro stavbu s komerční využitelností Úprava celkem:
+
50 %
+ + +
100 % 50 % 200 % ×
3,000
+
10 % ×
1,100
Koeficient změny cen staveb Ki:
×
2,135
Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod)
×
1,000
Úprava podle přílohy č. 18, tabulka 1: Možnost napojení na rozvod plynu
95
Jednotková cena [Kč/m2] Název
p.č.
pozemek
1934/1
Výměra [m2] základní 1 231
800,–
upravená
Cena
5 636,400
6 938 408,40 Kč
Pozemky – zjištěná cena:
6 938 408,40 Kč
Rekapitulace nákladových cen pro ocenění výnosovým způsobem:
Rekapitulace nákladových cen: a) Hlavní stavby (bez Kp) 1) Galvanovna-hala. 2) Palmovka 3) Hala Hlavní stavby (bez Kp) – celkem: b) Pozemky 1) Pozemky 2) Pozemky Pozemky – celkem: c) Věcná břemena 1) Užívání pozemků.
14 343 153,59 Kč 1 345 234,10 Kč 6 404 961,03 Kč 22 093 348,72 Kč 9 551 886,41 Kč 6 938 408,40 Kč 16 490 294,81 Kč 1 865 000,– Kč
Kombinace výnosového a nákladového ocenění pro celou nemovitost c) Ocenění výnosovým způsobem – § 21 a § 22 Druh objektu: Nemovitosti pro výrobu a garážování výrobní prostory, sklady, garáže Výměra pronajaté plochy: Jednotkové nájemné: Roční nájemné:
1 226,37 m2 400,– Kč/m2 1 226,37 m2 × 400,– Kč/m2
=
490 548,– Kč
Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %:
196 219,20 Kč
Stavba i pozemek má stejného vlastníka – nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 1 444 701,60 Kč
96
Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku:
+
Odpočet ročního nájemného celkem:
72 235,08 Kč 268 454,28 Kč
Výpočet výnosové ceny: Podle § 23, odst. 4 celková výše odpočtu nájemného nesmí být vyšší než 50 % z nájemného. Upravené roční nájemné:
490 548,– Kč × 50 %
=
245 274,– Kč
Druh objektu: Nemovitosti pro výrobu a garážování Míra kapitalizace:
/
Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV):
10,00 % 2 452 740,– Kč
Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: A – změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez Kp (CN):
=
6 768 958,52 Kč
Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,40 × | CV – CN | Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu:
97
4 179 227,41 Kč
Rekapitulace kombinace výnosového a nákladového ocenění pro celou nemovitost Cena nemovitosti zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Cena nemovitosti činí ke dni odhadu celkem: 4 179 227,41 Kč Cena po zaokrouhlení podle § 49: 4 179 230,– Kč Zjištěná cena: 4 179 230,– Kč Cena slovy: čtyřimilionyjednostosedmdesátdevěttisícdvěstětřicet Kč
Katastrální mapa
98
