UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE PRÁVNICKÁ FAKULTA
Monika Andresová
Převody vlastnictví bytů z bytových družstev na jejich členy
Diplomová práce
Vedoucí práce: JUDr. Jaroslav Oehm Katedra: obchodního práva Datum uzavření rukopisu: 9. 4. 2012
Prohlášení
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci vypracoval samostatně, všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány a práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu. V Praze dne 9. 4. 2012 …………………………….. Monika Andresová
Poděkování
Na tomto místě bych ráda poděkovala mému vedoucímu diplomové práce panu JUDr. Jaroslavu Oehmovi, za cenné rady a připomínky poskytnuté během uskutečněných konzultací.
Obsah Úvod ................................................................................................................................. 1 Vývoj a základní instituty bytového družstevnictví..................................................... 4 1.1 1.1.1
Lidová bytová družstva .......................................................................................................... 4
1.1.2
Stavební bytová družstva – družstevní komplexní bytová výstavba ...................................... 5
1.1.3
Institut osobního vlastnictví bytů ........................................................................................... 6
1.2
Právní úprava bytové družstevní výstavby po roce 1991................................... 7
1.2.1
Tzv. transformace bytových družstev .................................................................................... 7
1.2.2
Družstevní bytová výstavba formou nástaveb a vestaveb .................................................... 10
1.2.3
Privatizační bytová družstva ................................................................................................ 12
1.2.4
Investorská bytová družstva ................................................................................................. 13
1.2.1
Bytová družstva se státní podporou výstavby družstevních bytů po roce 2005 ................... 13
1.3
2
Vznik a vývoj bytového družstevnictví do roku 1991 ....................................... 4
Vymezení základních pojmů bytového družstevnictví – de lege lata .............. 14
1.3.1
Pojem bytového družstva ..................................................................................................... 14
1.3.2
Pojem družstevního bytu ...................................................................................................... 16
1.3.3
Pojem družstevního nebytového prostoru ............................................................................ 17
Převody vlastnictví družstevních jednotek – de lege lata .................................. 19 2.1
Zákonná ochrana členů – nájemců podle § 23 odst. 1 BytZ ............................ 20
2.1.1
Ochrana členů – nájemců bytů ............................................................................................. 20
2.1.2
Ochrana členů – nájemců družstevních nebytových prostorů .............................................. 23
2.1.3
Společné členství – společný nájem manželů ...................................................................... 23
2.2
Převody vlastnictví jednotek u LBD a SBD podle § 23 odst. 2 BytZ .............. 25
2.2.1
Oprávněné osoby ................................................................................................................. 25
2.2.2
Povinné osoby ...................................................................................................................... 28
2.2.3
Výzva k uzavření smlouvy o převodu .................................................................................. 30
2.2.4
Lhůta pro realizaci převodu ................................................................................................. 31
2.2.5
2.3
Nepovinné převody vlastnictví jednotek u LBD a SBD ...................................................... 35
2.3.2
Nepovinné převody vlastnictví jednotek u „nových“ bytových družstev ............................ 36
Převody vlastnictví jednotek u nástaveb a vestaveb ........................................ 37
2.4.1
Převod vlastnictví bytů pořízených podle § 27 odst. 1 BytZ ............................................... 38
2.4.2
Nebytové prostory pořízené formou nástaveb a vestaveb .................................................... 40
Podmínky a realizace převodu vlastnictví družstevních jednotek .................... 42 3.1
Prohlášení vlastníka budovy ............................................................................ 43
3.1.1
Povinnost vydání prohlášení vlastníka budovy .................................................................... 44
3.1.2
Vydání prohlášení vlastníka budovy u spoluvlastnictví budovy .......................................... 45
3.2 3.2.1
3.3
Spoluvlastnictví domu...................................................................................... 46 Podílové spoluvlastnictví společných částí domu ................................................................ 46
Práva k pozemkům ........................................................................................... 49
3.3.1
Pozemky ve vlastnictví vlastníka budovy ............................................................................ 50
3.3.2
Pozemky ve vlastnictví třetích osob ..................................................................................... 50
3.3.1
Bezplatný převod pozemků .................................................................................................. 51
3.4
Smlouva o převodu vlastnického práva k družstevní jednotce ........................ 53
3.4.1
Právní režim smlouvy .......................................................................................................... 53
3.4.2
Náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky ........................................... 54
3.4.3
Zvláštní náležitosti smlouvy o bezplatném převodu vlastnictví jednotky ............................ 56
3.5 4
Převody vlastnictví jednotek u ostatních bytových družstev ........................... 34
2.3.1
2.4
3
Převody vlastnictví nebytových prostorů podle § 23 odst. 3 BytZ ...................................... 33
Zápis vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ............................... 58
Nová právní úprava soukromého práva .............................................................. 60 4.1
Přijetí nového občanského zákoníku ................................................................ 60
4.1.1
Zásada superficies solo cedit ................................................................................................ 61
4.1.2
Bytové spoluvlastnictví ........................................................................................................ 62
4.1.3
Společné části nemovité věci ............................................................................................... 63
4.2
Právní úprava převodů vlastnictví u tehdejších SBD a LBD ........................... 64
4.3
Přijetí zákona o obchodních korporacích ......................................................... 65
Závěr .............................................................................................................................. 67 Seznam použité literatury ............................................................................................ 69 Monografie .................................................................................................................. 69 Odborné články ........................................................................................................... 70 Internetové zdroje........................................................................................................ 70 Seznam judikatury ........................................................................................................ 72 Abstrakt ......................................................................................................................... 73 Abstract.......................................................................................................................... 74
Seznam použitých zkratek BytZ
zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, v platném znění (bytový zákon)
ČSÚ
Český statický úřad
DKBV
družstevní komplexní bytová výstavba
jednotka
byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu (§ 2 písm. h) BytZ)
KatZ
zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, v platném znění (katastrální zákon)
LPS
usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku ČR, v platném znění (Listina)
LBD
lidové bytové družstvo, vzniklé podle právních předpisů platných před účinností obchodního zákoníku (tehdejší LBD)
NájNePr
zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění
NOZ
zákon č. zákoník)
ObčZ
zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (občanský zákoník)
ObchZ
zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění (obchodní zákoník)
OSŘ
zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění
SBD
stavební bytové družstvo, vzniklé podle právních předpisů platných před účinností obchodního zákoníku a dále další bytová družstva, která se řídila právními předpisy platnými a účinnými pro stavební bytová družstva (někdejší SBD)
SFRB
Státní fond rozvoje bydlení
SJM
společné jmění manželů podle § 143 a násl. ObčZ
TransfZ
zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, v platném znění (transformační zákon)
Ústava
ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, v platném znění (Ústava)
89/2012 Sb., občanský zákoník (nový občanský
ZoMajČR
zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů
ZoZáPr
zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění
ZObchK
zákon č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech (zákon o korporacích)
Úvod Předmětem této diplomové práce je posouzení právní úpravy převodů vlastnictví bytů z bytového družstva na jejich členy. Problematika převodů vlastnictví družstevních bytů je i v dnešní době velice aktuálním a diskutovaným tématem. Následkem dlouholeté koncepce socialistického vlastnictví, došlo k oslabení ochrany soukromého vlastnictví a byla omezena vlastnická autonomie. V rámci tzv. transformace bytových družstev, došlo k zakotvení práva na převod družstevních bytů do vlastnictví členů. Na základě přijetí tzv. transformačního zákona1 dal zákonodárce možnost členům převést byty, které dosud užívali právem nájmu2, do jejich vlastnictví. Bytovým družstvům v souvislosti s tímto uložil odpovídající povinnost, tj. uzavřít s členem smlouvu o převodu družstevní jednotky. Tato diplomová práce nepředstavuje komplexní výklad bytového nebo družstevního práva, nýbrž jen výběr otázek, které se týkají bytových družstev a převodů vlastnictví družstevních bytů a nebytových prostorů. Hlavním cílem práce je provést právní rozbor jednotlivých ustanovení v rámci právní úpravy převodů vlastnictví družstevních bytů a nebytových prostorů; zejména ustanovení, týkající se splnění veškerých zákonných podmínek, aby bytovému družstvu vznikla zákonná povinnost uzavřít smlouvu o převodu jednotky do vlastnictví člena. Jelikož družstevnictví bylo v minulém režimu značně rozšířeným způsobem bydlení, je v dnešní době stále ještě velké množství členů, kteří nemají dosud vypořádané právní nároky vůči bytovému družstvu. Vzniká tedy zásadní otázka, jaký je důvod této dlouhodobě nepříznivé situace. Dále nelze opomenout ani právní úpravu převodů vlastnictví bytů u tzv. nových bytových družstev3, na které se již tato zvláštní právní úprava nevztahuje. Právní úprava bytového práva4, pod níž otázka převodů družstevních bytů spadá, je především roztříštěná v několika právních předpisech. Při zpracování tématu lze
1
Zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, v platném znění. 2 V dobové terminologii se užíval pojem „osobní užívání bytu“. ObčZ v tehdejším znění pojem „nájem“ neznal. 3 Pojem „nová bytová družstva“ zahrnuje družstva nově vzniklá za účinnosti ObchZ bez právního předchůdce. Především privatizační bytová družstva a investorská bytová družstva. 4 Pojem „bytové právo“ je zkráceným termínem pro právo bytů a nebytových prostor.
1
v první řadě vycházet z platné právní úpravy obsažené v občanském zákoníku, obchodním zákoníku a v bytovém zákoně. Základní obecné právní instituty, které se týkají bytového práva jako odvětví práva soukromého, upravuje občanský zákoník jako hlavní kodex občanského práva. Obchodní zákoník pak vedle obchodních společností obsahuje rovněž základní právní úpravu družstev. Je však nutno dodat, že tato právní úprava je velmi obecná a většina ustanovení je dispoziční povahy a odkazuje na stanovy družstva. Bytový zákon je zvláštním právním předpisem ve vztahu k občanskému zákoníku, který upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám.5 Nezbytné je i analyzovat některá ustanovení transformačního zákona, která se vztahují k bytovým družstvům. Diplomová práce je rozdělena do čtyř kapitol. První kapitola by měla být především nezbytným úvodem k tématu, představovat zkrácený historický průřez pojetí institutu bytového družstevnictví od vzniku až do současnosti. Pro výklad platné právní úpravy je nezbytné již v úvodní kapitole vymezit základní pojmy bytového družstevnictví. V druhé kapitole je třeba uvést specifické právní postavení člena družstva – nájemce družstevního bytu, kterému je ze zákona poskytována zvláštní ochrana při převodech vlastnictví bytů. Dále je třeba zaměřit se podrobněji na výklad kontraktační povinnosti bytových družstev, kde je třeba uvést zvláštní zákonné podmínky člena, jejichž splnění je nezbytným předpokladem pro uzavření smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky. Nelze ani opomenout problematiku převodů vlastnictví jednotek, které byly družstvy pořízeny formou nástaveb a vestaveb do již stávajících budov. Ve třetí kapitole je nutné uvést podmínky a způsob realizace převodu vlastnictví jednotky na člena družstva. Zejména se jedná o navazující právní úkony, které je třeba učinit, aby byl převod vlastnictví družstevní jednotky uskutečněn. Jsou jimi zejména prohlášení vlastníka budovy, smlouva o převodu družstevní jednotky a vklad návrhu na povolení vlastnického práva k jednotce.
5
Viz § 125 odst. 1 ObčZ: „Zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytu a nebytovým prostorám“.
2
Čtvrtá kapitola bude věnována již platné nové právní úpravě soukromého práva. Především bude nutné uvést změny, které přinese do právního řádu ČR v souvislosti s bytovým spoluvlastnictvím a právní úpravou bytových družstev.
3
Vývoj a základní instituty bytového družstevnictví 1.1 Vznik a vývoj bytového družstevnictví do roku 1991 Počátek existence bytových družstev, jako jednoho speciálního oboru z obecného institutu družstevnictví, můžeme zařadit do 80. let 19. století. Vedle družstev řemeslných, živnostenských a dalších vznikala v tehdejším Rakousko-Uhersku bytová družstva, jejichž základním cílem byla výstavba bytových domů pro sociálně chudší obyvatelstvo. Družstevní byty zůstávaly ve vlastnictví bytových družstev, která je pronajímala svým členům za neziskový a tedy i nízký nájem. Tyto levné byty byly přidělovány členům za předem pevně stanovených podmínek. V té době nebyla možnost převedení družstevního bytu do vlastnictví člena.6 Sociální problémy této doby vedly zákonodárce k přijetí řady daňových zvýhodnění, osvobození a jiných úlev.7 Základní podmínkou pro výstavbu družstevních bytových domů byla tedy jejich sociální účelovost a neziskovost. Díky finanční pomoci od státu prožívalo bytové družstevnictví na počátku svého vzniku velký rozkvět. Avšak období 1. a 2. světové války se katastrofálně podepsalo na družstevním bytovém fondu. V době 2. světové války došlo dokonce k zastavení bytové výstavby, ukončení činnosti řady družstev a především všeobecné devastaci bytového fondu. 1.1.1 Lidová bytová družstva Ke znovuoživení družstevní bytové výstavby dochází až v období tzv. dvouletky (1947– 1948).8 V důsledku změn politických poměrů v roce 1948 dochází k zásadním převratům v základní filozofii bytového družstevnictví. Důsledkem této dobové politiky státu a na základě přijetí zákona č. 53/1954 Sb., o lidových družstvech a družstevních organizacích, se všechna existující družstva, do té doby nazývaná obecně prospěšná družstva, přejmenovala na lidová bytová družstva (dále jen „LBD“). Bytová družstva, dříve vnímaná jako soukromé subjekty nezávislé na státu, byla nyní podrobena přísnému státnímu dozoru, kde rozhodování o přidělení družstevních bytů 6
Bytová družstva se také zabývala výstavbou tzv. „dělnických rodinných domů“, které byly na rozdíl od bytových domů stavěny za účelem jejich převodu do vlastnictví členů ihned po skončení výstavby. 7 Např. zákon č. 37/1882 ř. z., o výhodách pro nové stavby s dělnickými byty, osvobodil od daně domovní na 24 let bytové budovy s byty určenými dělnictvu. 8 S pomocí státní podpory podle zákona č. 41/1947 Sb. družstva za toto období postavila 2 311 budov se 7 287 byty, z toho 1 775 bytů v rodinných domech.
4
řídil národní výbor. Podle § 6 odst. 1 zákona č. 138/1948 Sb., o hospodaření s byty, bylo možno družstevní byt přidělit jen členu bytového družstva, který zcela zaplatil závodní podíl.9 Tato majetková účast člena byla postupně redukována, až stačilo zpravidla zaplatit pouze základní členský vklad a dále se člen na pořizování bytu finančně nepodílel. To se však s přijetím zákona č. 67/1956 Sb., o hospodaření s byty, změnilo a od 1. 1. 1957 se byt sice přiděloval dle závazného pořadníku, ale na základě § 19 odst. 3 se již majetkové plnění člena nevyžadovalo, ba dokonce bylo možné byt přidělit i nečlenovi. Tento zásah do základního principu bytového družstevnictví popisuje Dvořák ve své knize: „Členství se stalo formálním vztahem bez reálného obsahu.“ 10 1.1.2 Stavební bytová družstva – družstevní komplexní bytová výstavba Od dob 1. světové války v českých zemích existovala bytová krize a s tím spojený nedostatek bytů. V 50. letech 20. století byla bytová krize již velmi silná. Počátkem roku 1959 byl vytvořen druhý typ bytového družstva označovaný jako stavební bytové družstvo (dále jen „SBD“). Na základě zákona č. 27/1956 Sb., o družstevní bytové výstavbě, ve znění pozdějších předpisů, byla zahájena družstevní komplexní bytová výstavba (dále jen „DBKV“), která se dělila na výstavbu dodavatelskou a svépomocnou. Důležité je poznamenat, že na rozdíl od LBD se člen SBD vždy finančně nebo osobně podílel na výstavbě těchto družstevních bytů. Veškerou činnost SBD řídil stát, nejdříve prostřednictvím Ústřední rady družstev, později pravomoc převzaly Český a Slovenský bytový svaz. Svazy vydávaly vzorové stanovy SBD,11 které byly schvalovány usnesením vlády, směrnice o DKBV a stanovovaly i kritéria pro zařazení žadatelů do pořadníků na byt. Zásadní bylo tedy absolutní podřízení SBD státu a jeho zájmům. Je důležité uvést, že na rozdíl od LBD nebyla SBD vlastníkem pozemků, na kterých družstevní budovy stály. Stát tyto pozemky poskytl SBD do bezplatného trvalého užívání.
9
Podle dobové terminologie se jednalo o členský vklad. DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2009, s. 7. 11 Zrušení direktivního řízení a institut Vzorových stanov bylo až zákonem č. 94/1988 Sb. 10
5
Vedle „klasických“ SBD vznikala tzv. družstva vzájemné občanské výpomoci, podle předmětu výstavby nazývaná družstva pro výstavbu rodinných domů,12 která byla organizačně přičleněna k SBD. Motivem této výstavby byl zájem o bydlení s vyšším komfortem mimo sídliště. Část těchto rodinných domů byla po jejich dokončení převedena do vlastnictví členů a část, především tzv. skupinové rodinné domy, zůstala ve vlastnictví SBD. Došlo-li k převodu rodinného domu z vlastnictví SBD do vlastnictví člena, pak stát zrušil dohodou s SBD právo bezplatného trvalého užívání pozemku a zřídil vlastníkovi rodinného domu právo osobního užívání pozemku.13 Je třeba se zmínit i o družstvech pro výstavbu a správu garáží, která byla rovněž organizačně začleněna do bytového družstevnictví a řídila se stejnými předpisy jako ostatní SBD. 1.1.3 Institut osobního vlastnictví bytů S ohledem na téma diplomové práce je třeba se zmínit o zákoně č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. K tomuto zákonu Fiala uvádí: „Přijetím zák. č. 52/1966 Sb. byl zaveden do tehdejšího československého právního institut osobního vlastnictví bytů a byla to první úprava bytového vlastnictví platná na našem území.“
14
Není tedy pravdivé tvrzení, že vlastnictví bytu jinou osobou než bytovým družstvem nebo státem bylo u nás možné až od dob tzv. transformace bytových družstev v roce 1992. Již od roku 1966 výjimečně existoval institut osobního vlastnictví bytu. Tento zákon dovolil, aby se byt nebo nebytový prostor stal předmětem vlastnictví fyzické osoby, zároveň ale stanovil mnoho omezujících pravidel pro jeho vznik a trvání.15 Je nutné podotknout, že žádné jiné právní normy neobsahovaly ustanovení o osobním vlastnictví bytů. Analogicky byla použitelná ustanovení osobního vlastnictví a osobního spoluvlastnictví v tehdejší úpravě ObčZ.
12
Výstavba družstevních rodinných domů byla možná až od 1. 1. 1969 na základě účinnosti vyhlášky č. 137/1968. Do té doby platila striktní podmínka, že bytové družstvo může stavět bytové domy s nejméně 12 byty nebo 4 byty pro pracovníky v zemědělství nebo v lesním hospodářství. 13 Osobní užívání pozemku do 400 m2 bylo bezplatné, nad tuto výměru úplatné. Právo osobního užívání pozemku se dnem 1. 1. 1992 ex lege změnilo na vlastnictví pozemku dle § 872 odst. 1 ObčZ ve znění novely provedené zákonem č. 509/1991 Sb. 14 FIALA, J. Bytové vlastnictví v České republice. IURIDICA BRUNENSIA,1995, s. 18. 15 Ve vlastnictví fyzické osoby mohl být jen jeden byt nebo jeden rodinný domek a jejich velikost byla omezena. Shodně ZUKLÍNOVÁ, M. Zákon o vlastnictví bytů. Právní praxe v podnikání. 1994, č. 7, s. 18.
6
1.2 Právní úprava bytové družstevní výstavby po roce 1991 Zlomový rok 1989 přinesl mnoho změn v politických, společenských ale i hospodářských poměrech. Jako dočasná právní úprava bytových družstev byl už v roce 1988 přijat zákon č. 94/1988 Sb., o bytovém, spotřebním a výrobním družstevnictví, který byl později zrušen zákonem č. 176/1990 Sb., o bytovém, spotřebním a jiném družstevnictví. Avšak významným mezníkem pro české družstevnictví bylo především přijetí zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen „ObchZ“), který podřadil všechny typy družstev pod jeden právní režim. Významné pro bytová družstva bylo i přijetí zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech (transformační zákon – dále jen „TransfZ“), a zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (bytový zákon – dále jen „BytZ“). Před rokem 1992 mohla být vlastníky domů s nájemními byty převážně bytová družstva a státní instituce.16 S přijetím nové právní úpravy se okruh těchto osob značně rozšířil. 1.2.1 Tzv. transformace bytových družstev Tzv. transformace na základě nově přijatých právních předpisů se prováděla ve všech typech družstev a znamenala pro družstva v prvé řadě přizpůsobení vnitřních právních poměrů ObchZ a poté také vypořádání majetkových účastí členů na majetku družstev. Vedle tohoto měla vytvořit předpoklady pro obnovu tradičních družstevních principů, které byly v období před rokem 1989 potlačovány.17 U bytových družstev to znamenalo především
zamezit
direktivnímu
zasahování
státu
do
hospodaření
družstev
s družstevním bytovým fondem. V souvislosti s tím bylo potřeba zrušit některé právní předpisy,18 které neodpovídaly nově nastolenému demokratickému systému, a následně přijmout novou právní úpravu.
16
Shodně BOUČKOVÁ, A.; OEHM, P. Nemovitosti, byty a nebytové prostory, jejich právní a daňový režim. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2002, s. 13. 17 Např. právo užívání bytu pouze členem družstva, nezávislost družstev na státu, právo vlastníka hospodařit se svým majetkem. 18 Např. zákon č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, zrušen k 1. 1. 1992.
7
Transformaci podléhala všechna bytová družstva, která vznikla do 31. 12. 19
1991. Jednalo se o družstva, která byla označována jako LBD a SBD 20 a také všechny jejich právní nástupce v důsledku fúze, rozdělení nebo vyčlenění21 (dále jen „tehdejší LBD a SBD“). Bytová družstva musela podle ustanovení § 22 TransfZ přizpůsobit své právní poměry novému ObchZ, a to v jednoroční lhůtě od účinnosti TransfZ, tedy od 28. 1. 1992 do 28. 1. 1993,22 pod sankcí zrušení s likvidací nařízením soudu.23 V souvislosti s tímto byly odstraněny právní rozdíly mezi tehdejším LBD a SBD. Pro účely dalšího výkladu je vhodné poznamenat, že podřazení těchto bytových družstev pod jednotný právní režim, založený na jednotném označení „bytové družstvo“24, neodstranilo rozdíly faktické.25 Základním faktickým rozdílem u SBD a LBD je majetková účast členů. Zatímco členové SBD se finančně podíleli na pořízení družstevních bytů, členové LBD nikoli, nebo jen symbolickou částkou. Dalším úkolem zákonodárce při transformaci bylo vypořádání majetkových účastí členů na majetku družstev.26 Touto právní úpravou byla cílena hlavně náprava nespravedlností a navrácení majetku lidem, kteří o něj ve prospěch družstev za trvání minulého režimu přišli. V návaznosti na toto Dvořák tvrdí: „To se ovšem bytových družstev netýkalo, neboť se jednalo u LBD o subjekty fungující již před rokem 1948 nebo o právní nástupce těchto družstev a SBD vznikala až od roku 1959 na zelené louce. Tudíž zde nebylo ani co vracet.“27 Z historického hlediska nelze tedy považovat povinnost bytových družstev převádět byty za vypořádání majetkových křivd, které by byly členům bytových družstev způsobeny. Vzniká zde tedy otázka, co je důvodem zavedení kontraktační povinnosti družstev jako soukromoprávních subjektů k převodům 19
Podle § 765 odst. 1 se družstva vzniklá před účinností ObchZ byla povinna podrobit transformaci ve lhůtě a způsobem stanoveným v TransfZ. Družstva vzniklá po tomto datu takovou povinnost neměla, proto je rozhodným datem právě den nabytí účinnosti ObchZ, a nikoli den nabytí účinnosti TransfZ. 20 Do této skupiny SBD patřila také okresní výstavbová bytová družstva, družstva pro správu rodinných domů a družstva pro výstavbu a správu garáží, neboť se řídila právními předpisy pro SBD. 21 Vyčlenění LBD nebo SBD podle § 49 zákona č. 176/1990 Sb., o bytovém, spotřebním, výrobním a jiném družstvu. 22 Srov. § 765 odst. 2 ObchZ, přeměněná družstva podle TransfZ přizpůsobí své stanovy ObchZ ve lhůtě stanovené TransfZ. 23 Viz § 765 odst. 4 ObchZ ve spojení s § 22 odst. 2 TransfZ. 24 Teprve novelou provedenou zákonem č. 370/2000 Sb. byla zavedena legální definice pojmu bytové družstvo v § 221 odst. 2 ObchZ. 25 Rozlišení některých typů bytových družstev obsahují ustanovení TransfZ a BytZ. Z hlediska práv a povinností jejich členů je toto rozlišení významné. 26 Viz § 1 písm. a) TransfZ. 27 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2009, s. 125.
8
vlastnictví družstevních bytů, které měli členové družstev v nájmu.28 Horák společně s Oehmem k tomuto uvádí: „S ohledem na v zásadě nedemokratický, až totalitní charakter družstev obecně (včetně bytových) z období tzv. reálného socialismu zákonodárce počátkem 90. let rozhodl o jejich transformaci tak, aby se družstva v nově transformované podobě mohla stát organickou součástí společenského a hospodářského systému v souladu s ústavními zásadami demokratické společnosti.“29 V souvislosti s minulým režim bylo družstevnictví po revoluci vnímáno společností velmi negativně. Podle mého názoru spíše než zařazení tehdejších bytových družstev do nového společenského a hospodářského systému byla skrytým cílem zákonodárce likvidace těchto socialistických organizací, a to cestou postupného převádění veškerého majetku družstev na jejich členy. Tyto členy však nemohl nikdo k převodům nutit. Legalizace těchto převodů pouze umožnila společnosti se svobodně rozhodnout, zda této možnosti využije či nikoli. Hlavním cílem zákonodárce bylo přijmout odpovídající právní úpravu, která by družstvům stanovila povinnost převádět byty na své členy a zároveň by tyto převody komplexně upravovala. Přijatý TransfZ lze spíše nazvat „pokusem“ o právní úpravu převodů bytů. I přes všechny výhrady k právní úpravě tohoto zákona jím byl zakotven základní koncept převodů bytů, a to v ustanovení § 24 TransfZ. V důsledku nedostatečné a nekvalitní právní úpravy převodu družstevního bytu podle TransfZ došlo k její realizaci až účinností BytZ ze dne 1. 5. 1994. Tento zvláštní zákon, na který odkazuje ObčZ ve svém ustanovení § 125 odst. 1, upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům. V souvislosti s tím je vymezuje jako samostatné věci v právním smyslu, které mohou být převedeny z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví člena. V návaznosti na § 24 TransfZ byla v ustanovení § 23 odst. 2 BytZ stanovena druhá prekluzivní lhůta pro podání výzvy k uzavření smlouvy o převodu bytu, a to nejpozději do 30. června 1995. Na základě učinění výzvy v první nebo v druhé lhůtě bylo také stanoveno, že smlouva o převodu musí být uzavřena nejpozději do 31. 12. 1995, pokud se ovšem strany nedohodly jinak. BytZ byl v důsledku 28
Srov. § 871 ObčZ. Do 31. 12. 1991 existovalo osobní užívání bytu nebo místnosti nesloužící k bydlení podle § 152 a násl. ObčZ, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 509/1991Sb. Tehdejší právní úprava neznala institut nájmu. Novelou byl zaveden pojem nájem bytu nebo nájem nebytového prostoru. 29 HORÁK, T.; OEHM, J. in: NOVOTNÝ, M; FIALA, J.; HORÁK, T.; OEHM, J.; HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha : C. H. Beck, 2011, s. 267.
9
nevyhovující právní úpravy mnohokrát novelizován. O podrobnostech těchto ustanovení týkajících se převodu vlastnictví jednotek je pojednáno v dalším výkladu. 1.2.2 Družstevní bytová výstavba formou nástaveb a vestaveb Vedle výstavby kompletních družstevních budov30 tehdejší SBD prováděla výstavbu bytů s finanční, uvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních předpisů31 také formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov ve vlastnictví třetích osob. Tyto úpravy se před revolucí prováděly výhradně na budovách socialistických organizací a většinou pouze ve velkých městech. Došlo-li ve smlouvě o výstavbě k dohodě o podílovém spoluvlastnictví budovy družstva a vlastníka budovy, poměr spoluvlastnických podílů na budově byl stanoven poměrem užitkových ploch jednotlivých bytů. Ke vzniku podílového spoluvlastnictví budovy však docházelo zřídka. Ve většině případů tento právní vztah mezi družstvem a třetí osobou nebyl nijak upraven. Družstvo pronajímalo tyto byty svým členům, i když k těmto bytům nemělo žádné užívací právo. Tento neúnosný stav byl řešen až na základě zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb., které zakotvilo legislativní řešení těchto vztahů v TransfZ. Ve smyslu § 28d TransfZ nestala-li se budova předmětem podílového spoluvlastnictví družstva a původního vlastníka budovy, vzniklo na budově věcné břemeno podle § 151n a násl. ObčZ ve prospěch družstva. V budovách pak družstvo vystupovalo jako oprávněný ze zákonného břemene a vlastník budovy byl omezen ve výkonu svých práv.32 Na tuto právní úpravu navázal i BytZ ve svém ustanovení § 27. Po právní stránce se u tohoto druhu výstavby jednalo o nucené omezení vlastnického práva, které je ve smyslu čl. 11 odst. 4 LPS možné pouze ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. Náhradou za omezení vlastnického práva zákonodárce vymezil v § 28 odst. 2 TransfZ zhodnocení domu pořízením bytu nebo nebytového prostoru. Výkladem tohoto ustanovení se zabýval i Nejvyšší soud ČR, který judikoval ve svém rozsudku ze dne 7. 6. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1577/2004, že osoba oprávněná užívat část bytového domu na základě věcného břemene „se podílí na 30
Pojem „družstevní budova“ je zkráceným termínem pro budovy ve vlastnictví popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva. 31 Např. vyhláška Federálního ministerstva financí, MF České socialistické republiky, MF Slovenské socialistické republiky a předsedy Státní banky československé č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášek č. 74/1989 Sb., č. 73/1991 Sb. a č. 398/1992 Sb. 32 Viz § 28d odst. 1. Písm a), b), c), d) TransfZ.
10
nákladech“ na opravy domu „v poměru velikosti podlahové plochy bytů s příslušenstvím, kterou disponuje, k velikosti ostatních ploch v domě, nepočítaje v to prostory, které slouží všem uživatelům“. Zhodnocení domu tedy spočívá v tom, že se bytové družstvo finančně podílí na přiměřených nákladech na zachování domu a jeho opravách, nikoli v tom, že se zvýší majetek vlastníka budovy.33 Dále s ohledem na požadavek veřejného zájmu lze uvést, že právní úprava těchto nevyřešených právních vztahů byla opravdu nezbytná a žádoucí. Lze tedy i s nadsázkou říct, že byla provedena ve veřejném zájmu, a to zejména s ohledem na všechny související právní vztahy, které v budoucnu mohou vzniknout. Po zastavení DKBV v roce 1991 byla výstavba nástaveb a vestaveb do stávajících budov jedno z možných řešení, jak ve výstavbě nových družstevních bytů pokračovat. Nástavby a vestavby se prováděly jak do stávajících budov ve vlastnictví třetích osob, tak do družstevních budov. S výstavbou nových družstevních bytů byla často rovněž spojována rekonstrukce a celková revitalizace těchto budov. Bylo třeba vyhledat vhodné budovy pro uskutečnění těchto staveb a zajistit finanční prostředky na výstavbu. Družstva financovala stavbu z vlastních zdrojů, na základě půjček a úvěrů nebo přijímala nové členy, kteří se finančně podíleli na výstavbě svými dalšími členskými vklady. Po právní stránce tato výstavba nástaveb a vestaveb u družstevních budov znamenala hlavně zásah do členských práv všech členů – nájemců. Zejména pro ty členy, kterým svědčilo právo na převod bytu do jejich vlastnictví. Výstavba znamenala nejen zvětšení počtu jednotek v domě, tím zmenšení spoluvlastnických podílů na společných částech domu budoucích vlastníku jednotek, ale i zvýšení počtu možných spoluvlastníků domu. Je nutno uvést, že členové – nájemci neměli možnost se realizaci nástavby nebo vestavby bránit. V praxi za ně družstvo jako vlastník domu uzavíralo smlouvy o výstavbě34 a nebralo na své členy – nájemce zřetel. Lze oprávněně souhlasit s usnesením Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 12. 2005, sp. zn. 28 Cdo 1459/2004, který usoudil: „Každá smlouva, která se týká pořízení nástavby nebo vestavby v budově nebo v domě ve (spolu)vlastnictví bytového družstva, 33
Shodně HORÁK, T.; OEHM, J. in: NOVOTNÝ, M; FIALA, J.; HORÁK, T.; OEHM, J.; HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha : C. H. Beck, 2011, s. 350. 34 Viz § 17 dost. 4 BytZ.
11
ke které nebyl udělen souhlas všemi členy – nájemci družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů nacházejících se v této budově nebo domě, je absolutně neplatná podle § 39 ObčZ ve spojení s § 3 odst. 1 ObčZ35.“ 1.2.3 Privatizační bytová družstva Vznik privatizačních bytových družstev neboli bytových družstev vzniklých za účelem koupě obytné budovy byl jeden ze způsobů privatizace obecního bytového fondu. Obce se tak zbavovaly bytových domů, které už nechtěly dále spravovat. Obce se mohly rozhodnout, zda budovu prodají jako celek, nebo budou postupovat podle § 22 BytZ, což by znamenalo vypracovat nákladné prohlášení vlastníka a následné uzavírání smluv s jednotlivými zájemci o koupi bytů, samozřejmě s ohledem na zákonnou ochranu nájemců bytů podle § 22 odst. 1 a 2 BytZ.36 Obce se většinou rozhodly pro jednodušší variantu, a to prodej budovy jako celku. Obce požádaly nájemce privatizovaných budov, aby vytvořili právní subjekty, kterým by pak mohly budovu prodat. S ohledem na výši základního kapitálu, možnost neomezeného počtu členů a další skutečnosti se bytové družstvo ukázalo jako nejlepší forma právního subjektu pro účely tohoto prodeje. Na základě toho se vytvářela malá bytová družstva o velikosti jednoho domu, jejichž členové byli nájemci bytů v budově, která byla předmětem privatizace. Členy družstva se museli stát všichni nájemci bytů v domě nebo alespoň většina z nich. Kupní cena domu byla rozpočtena na jednotlivé členy podle velikosti jejich bytů, popř. nebytových prostorů. Následným splacením kupní ceny domu, formou splacení dalších členských vkladů, se byty převedly do vlastnictví členů. S ohledem na právní úpravu platila pro nájemce těchto bytů speciální zákonná ochrana členů – nájemců družstevních bytů a nebytových prostorů podle § 23 odst. 1 BytZ. Je zřejmé, že u těchto bytových družstev nelze postupovat podle § 24 TransfZ ani podle § 23 odst. 2 a 3 BytZ. Při převodech vlastnictví těchto bytů se aplikují obecná ustanovení o převodech bytů upravená v BytZ – bude se jednat o převody úplatné.
35
Ustanovení § 3 dost. 1 BytZ zní: „Výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.“ 36 Zákonná ochrana byla poskytována i fyzickým osobám – uživatelům ateliérů podle § 22 odst. 6 BytZ.
12
1.2.4 Investorská bytová družstva Mohlo by se zdát, že výstavba komplexních družstevních budov patří do období minulého režimu. Toto zdání by mohla u lidí vyvolat především dřívější masivní družstevní výstavba panelákových sídlišť v 60. a 70. letech minulého století, která převládala ve velkých městech, a rovněž direktivní řízení státu a jeho zasahování do hospodaření družstev. I dnes však probíhá výstavba nových družstevních budov bytovými družstvy, jsou to tzv. investorská neboli investiční bytová družstva, jejichž hlavním účelem výstavby nových družstevních bytů je jejich následný převod do vlastnictví členů. Tato nejmladší bytová družstva vznikala a jejich výstavba probíhala až od roku 1992, tedy už za účinnosti ObchZ. Tato družstva nejsou z tohoto důvodu zatížená právy členů podle §24 TransfZ v návaznosti na § 23 odst. 2, 3 BytZ. Nárok na převod vlastnictví bytu nevyplývá pro člena tohoto družstva ze zákona, kdy v souladu s TransfZ a BytZ bytové družstvo musí uzavřít s členem smlouvu o převodu družstevního bytu do jeho vlastnictví na základě předchozí výzvy učiněné v zákonem stanovené lhůtě. Avšak s ohledem na účel výstavby těchto typů družstev bývá tento záměr družstva, převést vlastnictví bytu, zakotven přímo ve stanovách družstva. Nebo je tato povinnost založena smlouvou o smlouvě budoucí o převodu jednotky po její výstavbě. Při převodech těchto bytů se stejně jako u privatizovaných družstev aplikují obecná ustanovení o převodech bytů upravená v BytZ. 1.2.1 Bytová družstva se státní podporou výstavby družstevních bytů po roce 2005 V roce 2005 byl přijat zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů). Smyslem přijetí tohoto zákona bylo podpořit novou družstevní výstavbu, která byla v roce 1991 zastavena. Na základě tohoto zákona byly stanoveny podmínky, za kterých lze poskytnout bytovému družstvu z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení (dále jen „SFRB“) dotaci a úvěr na krytí části pořizovacích nákladů spojených s výstavbou družstevních bytů na území České republiky. Avšak o tuto formu podpory byl velmi malý zájem. V roce 2006 bylo podáno pouze 12 žádostí a vzhledem k náročnosti přípravy byla uzavřena pouze jedna smlouva. SFRB k tomu ve své výroční zprávě za rok 2006 (viz příloha č. 1) a stejně i ve výroční
13
zprávě za rok 2007 uvádí: „Malý zájem o tuto novou formu podpory je způsoben prokazatelně velmi složitými podmínkami stanovenými zákonem a nepřiměřenou mírou omezení potenciálních investorů.“ Vzhledem k tomu, že v dalších letech o tuto podporu zájem nevzrostl, zastavil SFRB poskytování úvěrů a dotací na výstavbu družstevních bytů.37
1.3 Vymezení základních pojmů bytového družstevnictví – de lege lata S ohledem na specifičnost a odlišnost problematiky převodů družstevních bytů od obecné právní úpravy převodů bytů považuji za nezbytné vymezení základních pojmů bytového družstevnictví podle platné právní úpravy. 1.3.1 Pojem bytového družstva Právní úprava družstev obsažená v ObchZ již nerozlišuje jednotlivé typy družstev.38 Tento zákon v § 221 a násl. upravuje jednotně právní formu družstva bez ohledu na předmět jeho činnosti.39 Teprve novelou ObchZ zákonem č. 370/2000 Sb. byla zavedena v § 221 odst. 2 legální definice pojmu bytové družstvo, podle níž je bytovým družstvem družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů. K tomuto vymezení bytového družstva se ve svém právním názoru již dříve vyjádřil Nejvyšší soud ČR v civ. 50/2000, který tento právní názor dále rozvedl v rozhodnutí civ. R 12/2001 následovně: „Bytovým družstvem je každé družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů zejména tím, že jim pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání byty nebo jiné místnosti; toto platí jak ve vztahu k družstvu, které toto má jako předmět podnikání, ale i vůči tomu, které tuto činnost reálně zajišťuje.“ Tento svůj právní názor dále upravil ve svém rozsudku v řízení vedeném dne 30. 6. 2010 pod sp. zn. 29 Cdo 2004/2009. Podle tohoto rozhodnutí: „Projeví-li členové družstva ve stanovách vůli založit družstvo jako bytové, je nutno takové družstvo považovat za bytové i v době, kdy fakticky 37
„V rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení na rok 2010 schváleném Poslaneckou sněmovnou dne 4. 2. 2010 nejsou pro tuto formu podpory určeny finanční prostředky. Z tohoto důvodu SFRB v roce 2010 tuto formu podpory NEPOSKYTUJE a žádosti o její poskytnutí NEPŘIJÍMÁ.“ Uvedeno na: http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-druzstev/podpora-vystavby-druzstevnich-bytu.html? 38
Podle ustanovení § 221 odst. 1 ObchZ je družstvo „společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů“. 39 Další typy družstev jsou např. výrobní, spotřební a zemědělské.
14
nezajišťuje (např. proto, že k tomu dosud nevlastní potřebnou nemovitost) bytové potřeby svých členů.“ Na základě tohoto právního názoru nelze již souhlasit s tvrzením Dvořáka: „Bytovým družstvem naproti tomu nemůže být družstvo, které se sice za bytové prohlašuje, avšak žádné byty svým členům nepronajímá.“40 Tato situace nastává zejména u privatizovaných bytových družstev, která jsou založena za účelem odkoupení bytového domu. Rozhodující stále zůstává faktická činnost, kterou družstvo zajišťuje bytové potřeby svých členů, lze ji však doplnit i o vůli družstva tuto činnost, která musí být zároveň uvedena ve stanovách, vykonávat. Nikdy však nelze považovat družstvo za bytové, je-li tak označeno nebo uvádí-li tuto činnost v předmětu svého podnikání, aniž by skutečně tuto činnost vykonávalo nebo ji mělo v úmyslu vykonávat. I přes určité nadčasové principy, které družstvo od obchodní společnosti odlišují, jako je dobrovolnost členství, otevřenost a rovnost členů při rozhodování, přesto současná právní úprava připodobňuje družstvo k obchodní společnosti. Podle mého názoru systematické zařazení družstev do části druhé ObchZ nazvané Obchodní společnosti a družstva není příliš šťastné. Obchodní společnost je podnikatelský subjekt založený za účelem dosažení zisku.41 Zařazení bytových družstev do ustanovení, která upravují podnikatelské subjekty, zcela převrací původní myšlenku vzniku bytových družstev, tedy sociální účelovost a neziskovost. Nehledě na skutečnost, že jedním ze základních rysů bytových družstev je jejich nákladový neboli neziskový princip družstevního nájmu. Nelze než souhlasit s Dvořákem, který k této nedokonalé právní úpravě uvádí: „Zásadním nedostatkem této úpravy bylo, že nestanovila bytovým družstvům žádná omezení, co se týče jejich podnikatelské činnosti, ba dokonce ani co se týče jejich nakládání s majetkem a dostatečně neupravila ani jejich informační povinnost vůči řadovým členům.“42 V praxi bohužel dochází k případům, kdy se bytová družstva pouští do jakýchsi smluvních vztahů, které nezvládají, nejsou schopna splácet své závazky, a tudíž se dostanou do konkurzu.43 Podle mého názoru by činnost družstev měla být omezena právním předpisem, podobně jako je tomu u SVJ v ustanovení
40
Shodně DVOŘÁK, T. K některým otázkám právní úpravy bytových družstev (I. část). Bulletin Advokacie, 2002, č. 1, s. 30. 41 Srov. § 56 odst. 1 ObchZ ve spojení s § 2 odst. 1 ObchZ. 42 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2009, s. 26. 43 Shodně BÁRTA, J. Převod družstevního bytu v konfrontaci platné právní úpravy a judikatury. Právní rozhledy, 2004, č. 19, s. 717.
15
§ 9 odst.
1
BytZ,
na
základě
provedené
novely
tohoto
zákona
zákonem
44
č. 451/2001 Sb. k 31. 12 2001, které omezuje pravomoci SVJ. 1.3.2 Pojem družstevního bytu
V platné právní úpravě neexistuje legální definice pojmu družstevní byt,45 přesto je tento pojem v ustanoveních zákonů používán.46 Tohoto pojmu užívá i ObčZ, avšak ho nikde ve svých ustanoveních nevymezuje. S ohledem na speciální úpravu vlastnictví bytů odkazuje ObčZ ve svém ustanovení § 125 odst. 1 na BytZ. Lze proto především vycházet z definice bytu v § 2 písm b) BytZ, který je pro účely tohoto zákona definován jako „místnost či soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“. Při základním vymezení institutu družstevního bytu lze především vycházet z ustanovení obsaženého v BytZ, které vymezuje družstevní byt jako byt v budově,47 ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstva, jehož nájemce je člen družstva. Nejvyšší soud ČR shodně v již uvedeném rozhodnutí civ. R 15/2000 vymezil družstevní byt jako „byt nacházející se v domě ve (spolu)vlastnictví bytového družstva, který slouží k uspokojování bytových potřeb členů tohoto družstva“. A později i tuto definici rozšířil v rozhodnutí civ. R 12/2001, kde upřesnil vymezení družstevního bytu jako „byt, který družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům“. Aby se jednalo o byt družstevní, musí být kumulativně splněny vždy dvě podmínky. Za prvé se byt nachází v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva nebo k němu má bytové družstvo jiné právo a za druhé bytové družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání tento byt svému členovi. Pronajímá-li nebo dává-li do užívání družstvo byt v budově, kterou má ve (spolu)vlastnictví, nečlenovi, jedná se o byt komerční nebo služební, nikoli družstevní.48 Tento uživatel nepožívá práva
44
Výčet úkonů patřících ke správě domu obsahuje čl. III vzorových stanov společenství vlastníků jednotek, které tvoří přílohu nařízení vlády č. 317/2004 Sb. 45 Pojem družstevní byt je v zákoně č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů, vymezen v § 2 písm. b): „Pro účely tohoto zákona se rozumí družstevním bytem byt v bytovém domě ve vlastnictví bytového družstva, který je určen formou nájmu k uspokojování bytových potřeb člena bytového družstva, případně osoby žijící s ním v domácnosti.“ Vymezení pojmu je pouze pro účely tohoto zákona. 46 Např. § 700 odst. 3 a § 703 odst. 2 ObčZ. 47 Viz § 2 písm. a) BytZ. 48 Shodně DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, str. 26.
16
spojená s užíváním družstevního bytu a ani mu není poskytnuta ochrana podle § 23 odst. 1 BytZ. Při vymezení pojmu družstevního bytu nelze opomenout byty vystavěné s finanční, uvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních předpisů do stávajících budov formou nástaveb a vestaveb ve vlastnictví třetích osob, kde nevzniklo podílové spoluvlastnictví a družstvo se na základě novelizovaného znění TransfZ podle jeho ustanovení § 28d stalo oprávněným z věcného břemene. I když bytové družstvo není vlastníkem, popřípadě spoluvlastníkem budovy, v níž se byt nachází, jsou tyto byty v souladu s právní úpravou považovány rovněž za byty družstevní (problematice nástaveb a vestaveb jsou věnovány části dalších kapitol této diplomové práce). Družstevní byt může existovat ve dvojím právním smyslu. Buďto jako součást nemovité věci49 – družstevní budovy, nebo jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů;50 zejména vztahů nájemních, které upravuje ObčZ. Úprava vlastnických vztahů je upravena v BytZ, na který odkazuje ObčZ ve svém ustanovení § 125 odst. 1. Na základě tohoto zvláštního zákona je třeba před převodem vlastnictví družstevního bytu učinit prostorové vymezení jednotek v budově ve smyslu § 5 v souvislosti s § 4 BytZ. Podle ustanovení § 2 písm. h) BytZ se „jednotkou“ rozumí „byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu“. Takto vymezené jednotky jsou samostatnou věcí v právním smyslu a mohou být převáděny z vlastnictví družstva do vlastnictví členů. Převedením družstevního bytu do vlastnictví člena pak tento byt ztrácí status družstevního bytu a stává se bytem ve vlastnictví fyzické, popřípadě právnické osoby. 1.3.3 Pojem družstevního nebytového prostoru Stejně jako neexistuje legální definice družstevního bytu, není právně vymezen pojem družstevního nebytového prostoru. Oproti pojmu družstevní byt není v ustanoveních zákona pojem družstevní nebytový prostor užíván. Obdobně jako u družstevního bytu vycházíme z legální definice bytu upravené ve zvláštních ustanoveních BytZ, která řeší problematiku převodů vlastnictví bytů a nebytových prostorů, lze stejně vycházet u družstevního
49 50
nebytového
prostoru
z
definice
nebytového
prostoru
podle
Srov. § 119 ObčZ ve spojení s § 120 odst. 1 ObčZ. Viz § 118 odst. 2 ObčZ.
17
§ 2 písm. c) BytZ, kde se pro účely tohoto zákona nebytovým prostorem rozumí „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu“. Je nutno poznamenat, že nebytový prostor je v tomto ustanovení definován pozitivně i negativně. Při vymezení pojmu družstevního nebytového prostoru platí v zásadě to samé, co bylo uvedeno výše u družstevního bytu. Družstevní nebytový prostor se nachází v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo ho pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svému členovi. Podle § 720 ObčZ a § 13 odst. 5 BytZ nájemní vztahy u nebytových prostorů upravuje zákon č. 116/1990 Sb., zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění (dále jen „NájNebPr“). Tento zákon v § 1 definuje v zásadě obdobně pojem nebytového prostoru.51 Je důležité si uvědomit, že toto ustanovení je určeno pouze pro účely NájNebPr, a proto při vymezení družstevního nebytového prostoru pro účely převodů vlastnictví vycházíme výlučně z definice BytZ. Zvláštní vznik nebytového prostoru upravuje ustanovení § 24 odst. 3 BytZ, a to na základě rozhodnutí o změně užívání stavby z družstevních bytů, garáží a ateliérů v budovách družstva a dále podle § 24 odst. 4 uvedeného zákona i ze společných prostorů družstevní budovy. Takto vzniklé nebytové prostory se za zákonem stanovených podmínek převádějí bezplatně do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek v domě. 52 Družstevní nebytový prostor může stejně jako družstevní byt existovat ve dvojím právním smyslu. Buďto jako nebytový prostor, který je součástí družstevní budovy, nebo jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů. Avšak stejně jako u družstevního bytu k převodu vlastnictví nebytového prostoru musí být vždy vymezen jako jednotka, která je samostatnou věcí v právním smyslu. 51
Po novele zákon č. 360/2005 Sb. § 1 NájNePr. zní: „Za nebytové prostory se pro účel tohoto zákona považují a) místnost nebo soubor místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy, b) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.“ 52 Vymezení pojmu dům v § 2 písm. d) BytZ: „Domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví je taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona (dále jen ,dům‘).“
18
2 Převody vlastnictví družstevních jednotek – de lege lata Je důležité ihned v úvodu této kapitoly uvést, že každý vlastník budovy má, podle platné úpravy vlastnického práva, volnost v rozhodování o tom, zda předmět svého vlastnictví převede či nikoli.53 V předchozí kapitole jsem se již zmiňovala o tzv. transformaci bytových družstev, která na základě TransfZ zakotvila kontraktační povinnost tehdejších SBD a LBD. Tato bytová družstva měla povinnost převést vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru, při splnění určitých zákonných podmínek, na svého člena. Zákonná povinnost těchto bytových družstev uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví bytů je výjimkou z obecné právní úpravy převodů vlastnictví bytů. U ostatních bytových družstev54 taková zákonná povinnost neexistuje. Ovšem nic nebrání tomu, aby si bytová družstva sama tento záměr, převádět byty do vlastnictví členů, upravila ve svých stanovách55 nebo se tak může stát na základě dobrovolného uzavření smlouvy o převodu vlastnictví. Jestliže tak ale neučiní, neexistuje žádný právní instrument, jak přinutit tato bytová družstva k převádění bytů nebo nebytových prostorů proti jejich vůli. V souvislosti se zavedením kontraktační povinnosti vznikla na straně družstev tvrzení, že se jedná o vyvlastnění družstevního majetku. Je třeba si uvědomit skutečnost, že hlavním majetkovým zdrojem družstevní výstavby byla majetková účast člena a finanční pomoc od státu, nikoli od samotných družstev. Nemůže proto obstát argument, že dochází k převádění majetku družstva. Jedná se pouze o určitou formu majetkové transformace, nikoli vyvlastnění majetku bytových družstev, které by zasahovalo do majetkových práv družstev, jak bylo v minulosti družstvy namítáno. T. Dvořák k tomuto uvádí: „Právo člena na majetkovou účast v někdejším SBD nebo LBD je zde totiž transformováno na právo na vlastnictví převedené jednotky.“56 Ústavností ustanovení § 23 odst. 2 a 3 a § 24 BytZ se zabýval i Ústavní soud ČR. V rozhodnutí pléna sp. zn. Pl. ÚS 5/05 judikoval že „napadená usnesení nejsou v rozporu s článkem
53
Viz čl. 11 odst. 1 LPS ve spojení s § 123 ObčZ a § 124 ObčZ. Pojem „ostatní bytová družstva“ zahrnuje družstva nově vzniklá za účinnosti ObchZ bez právního předchůdce. Především privatizační bytová družstva a investorská bytová družstva. 55 Srov. § 226 odst. 1 písm. c). Ve stanovách družstva může být tato povinnost družstva stanovena jako právo člena vůči družstvu a výkon těchto práv podrobněji upraven. 56 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, s. 129. 54
19
11. Listiny základních práv a svobod, jehož se navrhovatel dovolává, a ani z jiných důvodů nejsou protiústavní“. Zvláštní právní úprava převodu vlastnictví bytu je obsažena v části šesté BytZ, v ustanoveních § 22 až § 28. Jak už z označení této části „zvláštní ustanovení“ vyplývá, jedná se o speciální úpravu k obecným ustanovením souvisejícím s převody bytů v předchozích ustanovení BytZ, některými odborníky je pro svůj účel nazývaná také jako „transformační část“ zákona.57 Je důležité poznamenat, že ustanovení části šesté se nevztahují na všechny převody bytů a nebytových prostorů. Oehm a Horák k této části uvádí: „Jedná se do jisté míry o ustanovení přechodná, protože jejich hlavním účelem bylo ochránit běžné nájemce bytů, zejména u nájmů s tzv. regulovaným nájemným, nebo nájemce družstevních bytů.“ 58 V této části, vedle obecného ustanovení § 22 o převodu vlastnictví jednotky, upravuje tento zákon především právní úpravu převodu bytů a nebytových prostorů v budovách ve vlastnictví popř. spoluvlastnictví bytových družstev, jakož i těch bytů a nebytových prostorů v částech domu, které vznikly nástavbou a výstavbou.
2.1 Zákonná ochrana členů – nájemců podle § 23 odst. 1 BytZ 2.1.1 Ochrana členů – nájemců bytů Členovi družstva – fyzické osobě je na základě § 23 odst. 1 BytZ poskytována ochrana před převedením bytu, který užívá z titulu nájemní smlouvy, do vlastnictví jiné osoby. Ustanovení výslovně stanoví: „Byt v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva (dále jen ,družstvo‘), jehož nájemcem je fyzická osoba – člen družstva, lze převést jen tomuto členu družstva. Uvedená podmínka platí i pro byty ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstva v domech.“ Toto ustanovení nesouvisí s povinnými převody družstevních jednotek. Na rozdíl od ustanovení § 23 odst. 2 BytZ se aplikuje na všechny existující bytová družstva, bez ohledu na typ bytového družstva či dobu jejich vzniku. Ve srovnání s obecnou ochranou nájemců bytů – fyzických osob upravenou v § 22 odst. 1 BytZ, kde je za určitých podmínek možnost
57
Shodně ZUKLÍNOVÁ, M. Zákon o vlastnictví bytů. Právní praxe v podnikání. 1994, č. 7, s. 19. HORÁK, T.; OEHM, J. in: NOVOTNÝ, M; FIALA, J.; HORÁK, T.; OEHM, J.; HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha : C. H. Beck, 2011, s. 266. 58
20
nabídnout převod i jiné osobě než tomuto nájemci bytu,59 je u družstevních bytů absolutně omezeno určení osoby nabyvatele. Takovou osobou může být pouze fyzická osoba, která je členem bytového družstva a zároveň nájemcem družstevního bytu, kterého se převod týká. Odmítne-li člen převod bytu do svého vlastnictví, nemá bytové družstvo žádnou možnost převést družstevní byt do vlastnictví jiné osoby. Tato osoba tedy požívá větší právní ochrany při převodu bytu než postavení fyzické osoby – nájemce nedružstevního bytu.60 V souvislosti s nájmem družstevního bytu se k právnímu postavení člena družstva – nájemce družstevního bytu vyjádřil Ústavní soud v jeho nálezu Pl. ÚS 42/03 takto: „V tomto vztahu nachází nájemce-člen družstva vyšší míru stability nájmu, která se blíží stabilitě, jakou skýtá užívání bytu ve vlastnictví.“ Ustanovení § 22. Odst. 1 a 2. BytZ se na družstevní byty neaplikuje. Bytové družstvo toto ustanovení použije pouze v případě, že pronajímá byt ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva nečlenovi. V tomto případě, podle výše uvedeného výkladu, se totiž nejedná o družstevní byt. Z dikce zákona je na první pohled patrné, že chrání pouze fyzické osoby. Vznik členství právnické osoby v družstvu zákon nevylučuje. Je třeba odkázat na tvrzení Dvořáka: „Družstvo sice může ve svých stanovách zakázat přijímání právnických osob za členy, nemůže však zabránit vzniku jejich členství cestou převodu nebo přechodu členského podílu.“61 Zákon právnickým osobám jako nájemci bytu neposkytuje ani obecnou ochranu podle § 22 odst. 1 BytZ, ani ochranu jako členovi družstva – nájemci bytu podle § 23 odst. 1 BytZ. Jak už bylo výše uvedeno, právní ochrany při převodu vlastnictví bytu podle § 23 odst. 1 rovněž nepožívá uživatel bytu v budově nebo v domě ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva, který není členem v bytovém družstvu a který užívá tento byt z titulu nájemní smlouvy. Zákon nezakazuje, aby družstvo poskytlo byt do užívání nečlenovi. Pouhá existence nájemního vztahu s bytovým 59
Viz § 22 odst. 1 BytZ, který zní: „Při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě.“ 60 Pojmem „nedružstevní byt“ uvedeným v této práci je myšlen byt v budově, která není ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva, nebo byt v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva, který družstvo nepronajímá svému členovi. 61 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, s. 140.
21
družstvem je zde irelevantní, neboť rozhodující k poskytnutí zákonné ochrany je právní postavení člena. Bytová družstva však musí vždy dodržovat postup podle § 22 odst. 1 a 2 BytZ. Vzhledem k ustanovení § 33a odst. 1 BytZ platí ochrana podle § 23 odst. 1 BytZ obdobně u převodů bytů ve skupinových družstevních rodinných domech, s jejich příslušenstvím, garáží a základním technickým vybavením, které jsou ve vlastnictví družstva a byly vystavěny družstvy po 1. 1. 1969 a na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční,
úvěrová
a jiná
pomoc
příslušející
družstevní
bytové
výstavbě.62
Podle tehdejších předpisů o obecných technických požadavcích na výstavu byl skupinový rodinných domů definován následovně: „Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“63 V poslední řadě nelze opomenout byty pořízené formou vestavby nebo nástavby, kde vystupuje bytové družstvo jako oprávněný z věcného břemene vzniklého podle ustanovení § 28d TransfZ. Jak bylo uvedeno výše, na tyto byty se použije ustanovení o družstevních bytech, a proto fyzické osoby – členové družstva, kteří jsou nájemci těchto bytů, také požívají ochrany podle § 23 odst. 1 BytZ. Navíc ustanovení § 27 BytZ, které upravuje převody takto pořízených bytů, výslovně v odst. 1 v poslední větě odkazuje na obdobné použití § 23 BytZ. Pokud se vlastník budovy rozhodne pro prostorové vymezení jednotek, je při převodu vlastnictví jednotky, na které přešlo věcné břemeno, absolutně omezen při určení osoby nabývající do vlastnictví tuto jednotku. Je důležité si uvědomit, že člen družstva – nájemce družstevní jednotky nemá povinnost, ale právo převodu jednotky do svého vlastnictví. Odmítne-li tuto nabídku, vlastník jednotky nemůže s jednotkou nijak dále disponovat.
62
Viz § 10 odst. 2 vyhlášky Ministerstva financí č. 137/1968 Sb., o finanční, úvěrové a jiné finanční pomoci, družstevní a individuální bytové výstavbě, ve znění vyhlášky č. 14/1969 Sb. 63 Viz § 3 písm. c) vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu.
22
2.1.2 Ochrana členů – nájemců družstevních nebytových prostorů Při převodu družstevního nebytového prostoru lze také vycházet z ustanovení § 23 odst. 1 BytZ, které se na základě § 23 odst. 3 BytZ obdobně použije i na nebytové prostory. Je důležité poznamenat, že v ustanovení § 23 odst. 3 BytZ není výslovně určeno, podle jakého odstavce se obdobně postupuje, ani zda se obdobně postupuje podle obou těchto předcházejících odstavců nebo pouze podle odst. 2 uvedeného ustanovení. Podle Čápa lze však učinit závěr, že „se má na mysli jednak absolutní zákaz převodu jednotky bytového družstva do vlastnictví jiné osoby než člena družstva (podle odst. 1), jednak povinnost družstva uzavřít smlouvu o převodu jednotky – v daném případě jednotky, která je nebytovým prostorem – na základě včas podané výzvy (podle odst. 2)“.64 Bytové družstvo je tedy absolutně omezeno určením osoby nabyvatele i při převodu družstevních nebytových prostorů. Musí být bezpodmínečně splněna podmínka, že se na financování výstavby nebytového prostoru podílela svým členským podílem fyzická osoba – člen družstva, který je nájemcem, nebo jeho právní předchůdce. 2.1.3 Společné členství – společný nájem manželů U nedružstevních bytů může na základě zákona vzniknout společný nájem více osobám, které mají stejná práva a povinnosti.65 Všechny tyto fyzické osoby – nájemci bytu požívají ochrany podle § 22 odst. 1 a 2 BytZ. Na rozdíl od právní úpravy bytových družstev, kdy v kogentním ustanovení § 700 odst. 3 ObčZ je stanoveno: „u družstevního bytu může společný nájem vzniknout jen mezi manžely“, z ustanovení § 703 odst. 2 ObčZ66 vyplývá, že členem družstva mohou být oba manželé na základě institutu společného členství. Oprávněni požívat právní ochranu podle § 23 odst. 1 jsou oba společně a nerozdílně. Z dikce ustanovení § 23 odst. 1 BytZ vyplývá, že byt lze převést jen členu bytového družstva. Při převodu vlastnictví jednotky, kterou společně užívají manželé, je tedy rozhodující skutečnost, zda vzniklo společné členství v družstvu. Jestliže jednomu z manželů vzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu před trváním 64
ČÁP, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Wolters Kulwer ČR, a. s., 2009, s. 328. Viz § 700 odst. 1 ObčZ. 66 Viz § 703 odst. 2 ObčZ: „Vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu; z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně.“ 65
23
manželství, vzniká při vzniku manželství pouze společný nájem, nikoli společné členství. Družstevní byt může nabýt do svého výlučného vlastnictví pouze ten z manželů,
který
se
stal
členem
družstva.
K tomuto
shodně
došel
také
ve svém rozhodnutí Nejvyšší soud pod sp. zn. 22 Cdo 1668/2003 (R 50/2005) a tento právní názor vysvětlil: „Družstevní byt ve vlastnictví člena družstva sice nebyl, ale členský podíl, který může být předmětem převodu nebo dědění, má majetkovou hodnotu; z tohoto pohledu představuje byt majetek nabytý za trvání manželství jedním z manželů (členem družstva) a majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela – § 143 odst. 1 písm. a) ObčZ.“ V této souvislosti je vhodné poukázat i na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cdo 30 1865/2000. Soud se v daném případě zabýval otázkou, zda je smlouva o převodu uzavřená s oběma manžely v tomto případě platná. Dospěl k logickému závěru: „Taková smlouva je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem. Platnost alespoň pro jednoho z manželů nelze překlenout ani relativní neplatností, protože převod na oprávněného manžela není zpravidla ve smlouvě oddělitelný od zbytku smlouvy.“ Bytové družstvo musí tedy vždy vzít v úvahu, zda vzniklo společné členství, nebo je jen jeden z manželů výlučným členem družstva. Družstevní byt nelze převést do společného majetku manželů, když jeden z nich není členem družstva. Jestliže vzniklo společné členství manželů v družstvu na základě § 703 odst. 2 ObčZ, vlastnictví družstevního bytu se nabývá do společného jmění manželů. V tomto případě se k uzavření smlouvy vyžaduje projev vůle obou manželů, jinak je smlouva relativně neplatná podle § 145 odst. 2 ve spojení s § 40a ObčZ. Výjimečně se pak družstevní byt převádí do podílového spoluvlastnictví u manželů, kteří sice jsou společnými členy, avšak jejich SJM za trvání manželství zaniklo nebo bylo zúženo na věci tvořící obvyklé vybavení domácnosti nebo je jeho vznik vyhrazen až ke dni zániku manželství. Podle § 714 ObčZ zánikem členství67 zaniká i nájem družstevního bytu. V případě společného členství manželů může zaniknout členství jen jednomu z nich. Musí být však vyloučen z důvodů, které nemohl ovlivnit druhý manžel. Jedná se
67
Srov. § 231 odst. 1: „Členství zaniká písemnou dohodou, zamítnutím insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku člena, pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností, vydáním exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po právní moci usnesení o nařízení exekuce nebo zánikem družstva.“
24
o důvody uvedené především v ustanovení § 231 odst. 4 ObchZ. Druhý manžel se stává výlučným členem družstva a jediným nájemcem bytu.68
2.2 Převody vlastnictví jednotek u LBD a SBD podle § 23 odst. 2 BytZ Jak již bylo uvedeno v předešlé kapitole, v rámci tzv. transformace tehdejších SBD a LBD byla zavedena ustanovením § 24 TransfZ povinnost těchto družstev uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru se svým členem, který včas učinil výzvy a splňoval další zákonné podmínky. Vznikl tak zákonný nárok člena na bezplatné69 nabytí bytu či nebytového prostoru do jeho vlastnictví. Dále v důsledku nedostatečné a nekvalitní právní úpravy muselo dojít k přijetí dalšího zvláštního předpisu, který by tuto problematiku řešil. V návaznosti na ustanovení § 24 TransfZ kontraktační povinnost stanovil v ustanovení § 23 odst. 2 BytZ. Tento zákon nabyl účinnosti dne 1. 5. 1994 a obsahuje kromě obecné úpravy převodu vlastnictví jednotek i zvláštní podmínky a způsob převodu vlastnictví jednotek pro tehdejší LBD a SBD ve svých zvláštních ustanoveních. 2.2.1 Oprávněné osoby Na základě § 24 TransfZ vzniklo fyzickým osobám – členům bytového družstva – nájemcům družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů právo v šestiměsíční prekluzivní lhůtě (od 28. 1. 1992 do 28. 7. 1992) vyzvat tehdejší LBD nebo SBD k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky. Uvedeného ustanovení výslovně stanoví: „Členové bytových družstev, kteří jsou nájemci bytů a nebytových prostor, mohou do šesti měsíců ode dne účinnosti tohoto zákona vyzvat bytové družstvo k uzavření smlouvy, kterou na ně družstvo bezplatně převede vlastnictví k bytu a nebytovému prostoru. Uplynutím této lhůty toto právo zaniká.“ Z uvedeného textu ustanovení vyplývá, že oprávněnou osobou je pouze člen družstva, nájemce družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru. Dovoluji si nesouhlasit 68
Shodně HORÁK, T.; OEHM, J. in: NOVOTNÝ, M; FIALA, J.; HORÁK, T.; OEHM, J.; HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha : C. H. Beck, 2011, s. 293. 69 Srov. § 24 odst. 1 a 2 BytZ. U SBD je podmínkou pro bezplatnost převodu skutečnost, že nájemní vztah člena družstva nebo jeho právního předchůdce vznikl až po splacení členského vkladu a u LBD musel nájemní vztah vzniknout na základě skutečností stanovených zákonem.
25
s Dvořákem, který tvrdí: „Podle § 24 TransfZ mohl výzvu podat každý člen – nájemce, a to bez ohledu na to, zda se jednalo o fyzickou nebo právnickou osobu.“70 Vyvozuji tak z ustanovení § 4 TransfZ,
71
kde oprávněnými osobami z tohoto zákona zákonodárce
určil pouze fyzické osoby. Podle mého názoru ze systematiky zákona jasně plyne, že na základě obecného ustanovení § 4 Transf, které výslovně odkazuje na zvláštní ustanovení § 23 TransfZ72, jež se týká pouze bytových družstev, je oprávněnou osobou člen družstva pouze jako fyzická osoba. V souvislosti s tímto si dovoluji tvrdit, že podle § 24 TransfZ mohl výzvu podat pouze člen družstva – nájemce družstevního bytu nebo nebytového prostoru jako fyzická osoba. Naproti tomu v ustanovení § 23 odst. 2 BytZ je již přímo výslovně stanoveno, že zákonný nárok na převod vlastnictví má pouze fyzická osoba. Dále lze souhlasit s tvrzením, kterým nicméně Dvořák odkazuje výhradně na § 23 odst. 2 BytZ, že: „Člen – právnická osoba sice mohla též podat výzvu (to nebylo zákonem zakázáno), její podání však nemělo charakter uplatnění zákonného práva a někdejší SBD nebo LBD jí nebylo nijak vázáno.“73 Podle mého názoru nebylo vázáno ani výzvou podanou právnickou osobou podle ustanovení TransfZ, ani podle BytZ. Při převodech vlastnictví družstevních jednotek na právnické osoby se aplikují obecná ustanovení o převodech vlastnictví bytů podle BytZ. Pokud družstvo nárok na převod vlastnictví přiznalo, nemusel být tento převod bezplatný podle § 24 TransfZ, ani podle § 24 odst. 1 a 2 BytZ. V souvislosti s oprávněním právnické osoby k převodu bytu nebo nebytového prostoru je třeba uvést novelu BytZ provedenou zákonem č. 103/2000, která v čl. II bodu 1 třetí věty stanovila: „Oprávněným z výzvy je i právní nástupce fyzické osoby uvedené v § 23 odst. 2 a 3 zákona č. 72/1994 Sb., pokud splňuje podmínky zákona na uzavření smlouvy o převodu jednotky.“ Z tohoto ustanovení plyne, že i když se právnická osoba stala právním nástupcem fyzické osoby, která výzvu v zákonné lhůtě učinila, nestala se tato osoba oprávněnou z výzvy, protože nesplňovala zákonnou podmínky na uzavření smlouvy – nebyla fyzickou osobou. Nelze ale vyloučit
70
DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, s. 140. 71 Ustanovení § 4 TransfZ zní: „Oprávněnými osobami podle tohoto zákona jsou fyzické osoby, vymezené podle jednotlivých druhů družstev v § 14, 19 a 23 tohoto zákona.“ 72 Ustanovení § 23 TransfZ zní: „Oprávněnými osobami jsou členové družstva.“ 73 DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, s. 140.
26
skutečnost, že došlo k dalšímu přechodu členských práv z právnické osoby opět na fyzickou osobu. Tato osoba pak splňovala zákonné podmínky a mohla právo na převod vlastnictví uplatnit. Dvořák k tomuto uvádí: „Ze žádného ustanovení zákona nelze totiž dovodit, že by pouhým převodem nebo přechodem členského podílu na právnickou osobu právo na převod automaticky zaniklo; právo tímto nezaniklo, jen se jej člen – právnická osoba nemůže domoci.“74 Zákon také explicitně nezakazoval převádění vlastnictví družstevních jednotek na právnické osoby, a družstvo tak mohlo dobrovolně tyto převody uskutečnit. Je třeba si ale uvědomit, že v praxi právnické osoby za své členy bytová družstva přijímala pouze výjimečně. Dalším zákonným požadavkem vzniku nároku na převod vlastnictví ve smyslu § 24 TransfZ a § 23 odst. 2 a 3 BytZ bylo, že člen bytového družstva užíval byt nebo nebytový prostor právem nájmu uzavřeným s tímto družstvem, na jehož pořízení se podílel svojí majetkovou účastí v případě SBD nebo v případě LBD, jejichž nájemní vztah vznikl na základě skutečností stanovených právní úpravou platnou a účinnou ke dni vzniku nájmu.75 Členovi, kterému byl poskytnut byt nebo nebytový prostor do nájemního užívání z jiného právního důvodu, než je uvedeno výše (např. užíval byt jako služební), právo na převod nikdy vzniknout nemohlo. Stejně tomu bylo u člena, který užíval byt nebo bytový prostor na základě neplatného právního titulu nebo mu byt či nebytový prostor nebyl přidělen do užívání vůbec. Při zániku členství měl tento člen právo pouze na vypořádací podíl, a to ve výši základního členského vkladu, který do družstva vložil. Pokud člen splňoval zákonem stanovené podmínky, nárok na převod vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru mu vznikl až v okamžiku, kdy učinil výzvu uvedenou v § 24 TransfZ a § 23 odst. 2 BytZ, resp. kdy byla výzva družstvu doručena. Tento zásadní jednostranný právní úkon, na jehož základě v podstatě vznikla kontraktační povinnost družstvu, musela fyzická osoba – člen družstva – nájemce družstevního bytu nebo nedružstevního prostoru, učinit v zákonem stanovených prekluzivních lhůtách. Již výše uvedená novela BytZ provedená zákonem č. 103/2000 Sb. v čl. II bodu 1 třetí věty výslovně stanovila, že oprávněný z výzvy může být i právní nástupce osoby,
74
DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2009, s. 141–142. 75 Viz § 685 a násl. a § 871 ObčZ.
27
která učinila včas výzvu, který splňuje zákonem stanovené podmínky na uzavření smlouvy o převodu. Jednou podaná výzva, na základě které vzniká právo na převod vlastnictví, přechází na právního nástupce oprávněné osoby. S ohledem na užití jednotného čísla u osoby právního zástupce je třeba toto ustanovení vykládat extenzivně s ohledem na to, že může být více těchto právních nástupců po sobě jdoucích.76 Není ani účelem tohoto ustanovení stanovit pouze prvního právního nástupce oprávněného z výzvy a další nikoli. V žádném právním předpise není výslovně tento počet právních nástupců stanoven ani omezen. Složitější otázkou ale je, zda lze považovat za osobu oprávněnou z výzvy i právního nástupce (ať už se jedná o fyzickou osobu, nebo právnickou osobu), na kterého byla podle § 230 ObchZ převedena členská práva a povinnosti. Podle judikatury Nejvyššího soudu ČR nedochází při převodu členských práv a povinností ex lege k univerzální sukcesi. Nabyvateli, který vstupuje do členských práv a povinností převodce, vzniká pouze právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, pokud toto právo svědčilo i převodci. Oehm k dané problematice uvádí: „Judikatura zde postupně nedospěla k závěru, že v této otázce není žádná obecně platná právní úprava, která by dávala nabyvateli právní jistotu, že s ním bytové družstvo skutečně nájemní smlouvu uzavře.“77 Zákon výslovně požaduje, aby právní nástupce splňoval podmínky zákona na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Tím je zejména požadováno ve smyslu § 24 TransfZ a § 23 odst. 2 BytZ, aby člen byl nájemcem bytu. Vhledem k tomu, že zde nedochází k univerzální sukcesi práv a povinností, jako je tomu v případě dědice, nesplňuje tato osoba základní podmínku pro uzavření smlouvy o převodu a zákonný nárok na ni nepřechází. 2.2.2 Povinné osoby Zatímco v ustanovení § 24 TransfZ není výslovně rozlišeno, jakých typů bytových družstev se kontraktační povinnost týká, ustanovení s § 24 v odst. 1 a 2 BytZ, rozlišení jednotlivých typů bytových družstev užívá. Z ustanovení § 23 odst. 2 BytZ výslovně vyplývá, že povinnost uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví bytu měla družstva jen
76
Shodně HORÁK, T.; OEHM, J. in: NOVOTNÝ, M; FIALA, J.; HORÁK, T.; OEHM, J.; HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha : C. H. Beck, 2011, s. 301. 77 OEHM, J. in: Pocta Stanislavu Plívovi k 75. narozeninám. Praha : ASPI, Wolters Kluwer, 2008, s. 228.
28
k bytům uvedeným v § 24 odst. 1 a 2 BytZ. Ve smyslu odst. 1 tohoto ustanovení se jedná o byty ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví tehdejších SBD, které zákon v příslušném ustanovení označuje jako družstva, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů.78 Ve smyslu odst. 2 stejného ustanovení se jedná o byty, které k datu účinnosti BytZ (k 1. 5. 1994) byly ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví tehdejších LBD. Povinnost měla nejen všechna bytová družstva, která se musela podrobit transformaci, označovaná podle dřívějších předpisů jako LBD a SBD,79 ale rovněž všichni jejich právní nástupci v důsledku fúze, rozdělení nebo vyčlenění.80 K názoru, že povinné převody podle § 23 odst. 2 BytZ se vztahují jen na tehdejší SBD a LBD se přiklonil i Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 27. 3. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1069/2000, kde uvádí: „Ustanovení § 23 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. jednoznačně ukládá družstvu povinnost uzavřít s fyzickou osobou – členem družstva, který je nájemcem bytu a splnil všechny zákonem stanovené požadavky, smlouvu o převodu vlastnictví k bytu, uvedeném v § 24 odst. 1 a 2 BytZ.“ Do skupiny tehdejších SBD byla organizačně zařazena i družstva pro výstavbu a správu garáží, neboť se řídila právními předpisy pro SBD. Je nejednoznačné zda i pro tyto družstva platilo povinnost na základě výzvy uzavřít smlouvy o převodu nebytové jednotky – garáže81 podle § 24 TransfZ nebo § 23 odst. 3 BytZ. Zákon výslovně na tyto družstva nepamatoval. Podle mého názoru pokud člen tohoto družstva splňoval zákonné podmínky a finančně se podílel na výstavbě garáže, bylo by vskutku nespravedlivé, kdyby tento člen, neměl stejný zákonný nárok na bezplatný převod
78
Např. vyhláška Federálního ministerstva financí, MF České socialistické republiky, MF Slovenské socialistické republiky a předsedy Státní banky československé č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášek č. 74/1989 Sb., č. 73/1991 Sb. a č. 398/1992 Sb. 79 Právní úprava nijak nereguluje označování dnešních bytových družstev. Pokud jsou v dnešní době bytové družstvo označena za „lidová“ nebo „stavební“, neznamená to jednoznačně, že se jedná o bytová družstva, která se musela podrobit transformaci nebo, že se jedná o jejich právní nástupce. V opačném případě družstva, která podléhala transformaci, se takto označovat nemusí. Je nutno vždy vycházet z doby vzniku konkrétního bytového družstva. 80 Vyčlenění LBD nebo SBD podle § 49 zákona č. 176/1990 Sb., o bytovém, spotřebním, výrobním a jiném družstvu. 81 U tehdejších SBD a LBD se rozlišují vestavěné, řadové, hromadné a samostatné garáže. Na všechny tyto garáže bylo možné uplatnit zákonný nárok ve smyslu § 23 odst. 3 BytZ. Nebylo-li možné garáž samostatně prostorově vymezit, např. u samostatných garáží, které měly více parkovacích stání, převáděly se ideální spoluvlastnické podíly na právně nerozdělené stavbě do podílového spoluvlastnictví členů – nájemců garáží na základě smlouvy o převodu vlastnictví stavby.
29
družstevní garáže a jako člen „klasických“ bytových družstev. Tomuto výkladu svědčí ustanovení § 33a poslední věta, která upravuje povinnost bezplatného převodu pozemků u družstev, jejichž předmětem činnosti je výstavba a správa garáží, současně s převodem družstevní garáže do vlastnictví svých členů. 2.2.3 Výzva k uzavření smlouvy o převodu Předně je třeba podotknout, že vyzvat družstvo k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví nebylo povinností člena. Zákonodárce umožnil členům bytových družstev se svobodně rozhodnout, zda této zákonné možnosti využijí či nikoli. Tento zásadní krok, jestliže chtěl nabýt člen do svého vlastnictví družstevní byt nebo nebytový prostor, bylo možno učinit ve dvou lhůtách, respektive nejpozději do 30. 6. 1995. První výzva mohla být podána na základě § 24 TransfZ v šestiměsíční prekluzivní lhůtě od účinnosti TransfZ, tedy od 28. 1. 1992 do 28. 7. 1992. Druhá lhůta byla stanovena v kogentním ustanovení § 23 odst. 2 BytZ nejpozději do 30. 6. 1995. Počátek druhé lhůty nebyl v zákoně výslovně stanoven, z toho se dalo odvodit, že lhůta počala běžet již od účinnosti BytZ, tedy od 1. 5. 1994. Na základě stanovení druhé lhůty, ztratila první lhůta prekluzivní účinky, protože člen mohl podat výzvu znovu a tím opět získat právo na uzavření smlouvy. Jestli však výzva nebyla učiněna do 30. 6. 1995, nevznikla povinnost družstvu ex lege uzavřít smlouvu o převodu a člen tak ztratil zákonné právo na převod bytu nebo nebytového prostoru. Otázkou zůstává podaná výzva v mezidobí od 29. 7. 1992 do 30. 4. 1995, která nemá oporu v zákoně. Podle mého názoru výzva podaná v tomto mezidobí, neměla žádné právní účinky. Mohlo se reálně stát, že družstvu poslaná písemná výzva byla doručena po 28. 7. 1992.82 Člen musel tuto výzvu podat znova v druhé zákonné lhůtě, jinak mu nevznikl nárok ex lege na uzavření smlouvy. Nic ovšem nebránilo družstvu založit takovou povinnost cestou smluvní. Pokud člen projevil zájem o uzavření smlouvy po zákonné lhůtě, mohla s ním být uzavřena smlouva o smlouvě budoucí. Mnoho družstev možnost převodu bytu nebo nebytového prostoru ve svých stanovách upravilo a umožnilo každému členovi – nájemci, který splnil zákonné podmínky bez ohledu na to, zda podal výzvu, převést byt nebo nebytový prostor, který měl v nájmu, do jeho vlastnictví. 82
Jedná se hmotněprávní úkon. Výzva musela být ve stanovené lhůtě doručena, nikoli pouze podána k poštovní přepravě.
30
Výzva byla jednostranný právní úkon člena ve smyslu § 34 a násl. ObčZ. Právní úprava neupřesnila formu výzvy a ani nevyžadovala žádné její zvláštní náležitosti. V praxi se běžně výzva podávala v písemné formě, ačkoli to ustanovení zákona výslovně nevyžadovalo. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 7. 2007, sp. zn. 29 Odo 1408/2005 mohla být výzva učiněna i v jiné formě než písemné, protože zákon výslovně tuto formu nevyžadoval. Podstatné bylo, že podle uvedené rozhodnutí „výzva byla vůči adresátu učiněna způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o jejím obsahu.“ S učiněním výzvy jiným způsobem než písemně je spojeno riziko neprokázání existence nebo obsahu takového úkonu. S obtížným prokazováním by se mohl také potýkat právní nástupce, na kterého by toto oprávnění přešlo. Přikláním se proto k právnímu názoru Dvořáka o obligatorní písemné formě výzvy, která podle něho vyplývá ze zákona. : „Na druhé straně však se zde jedná o výzvu k uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti, která má vždy obligatorně písemnou formu (§46 odst. 1 ObčZ), tudíž i výzva dle mého soudu musela mít též obligatorně písemnou formu, a to pod sankcí absolutní neplatnosti výzvy (§ 40 odst. 1 ObčZ).“83 Vzhledem k tomu, že tento právní názor není právně závazný, lze považovat za výzvu, která byla provedena každým způsobem, který nevzbuzuje pochybnosti jejím obsahu, za řádnou. Pro podání uceleného výkladu je třeba dodat, že v mnoha bytových družstvech se vyplňovaly formuláře, které družstva pro své členy připravila, a to především pro usnadnění podání výzvy.84 2.2.4 Lhůta pro realizaci převodu TransfZ nestanovil žádnou lhůtu pro uzavření smlouvy o převodu. Z ustanovení § 24 TransfZ bylo proto možno dovodit, že promlčecí lhůta počíná běžet od 29. 7. 1992, tedy dnem následujícím po dni uplynutí lhůty pro promlčení práva. Tato promlčení lhůta však v důsledku přijetí BytZ byla právně nevýznamná. Podle § 23 odst. 1 BytZ v případě podání výzvy v první nebo ve druhé lhůtě, měla být smlouva uzavřena nejpozději do 31. 12. 1995, není-li dohodnuto jinak. Na základě této zákonné formulace „není-li dohodnuto jinak“ zákonodárce připustil, aby se strany dohodly na pozdějším datu. Vzhledem ke krátkým lhůtám, nekvalitní právní úpravě a nereálnosti
83
DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2009, str. 147. 84 Vyplnění formuláře nebylo povinné ze zákona. Pokud člen učinil výzvu i jiným způsobem byla platná.
31
vypracování prohlášení vlastníka budovy až k tisícům smluv pro převod vlastnictví, většinou družstva přivítala tuto možnost a uzavírala s členy zvláštní dohody podle § 23 odst. 2 BytZ nebo smlouvy o smlouvě budoucí, kdy se zavázala k pozdějšímu převodu družstevního bytu nebo nebytového prostoru. V praxi se pak datum uzavření smlouvy o převodu stanovilo k splacení poslední splátky členem investičního úvěrů poskytnutým státem v rámci DKBV, která se vztahovala k jeho jednotce. Je důležité si uvědomit, že pokud družstvo svoji povinnost uzavřít smlouvu, buďto v zákonem stanovené lhůtě, nebo v dohodnuté lhůtě pozdější, nesplnilo, toto právo nezaniká, ale pouze se promlčuje. Zásadním nedostatkem BytZ bylo, že neupravoval ve svých ustanoveních promlčecí dobu, respektive délku této promlčecí doby, v níž se člen může domáhat svého práva u soudu. Dlouholeté spory o to, zda se aplikuje tříletá občanskoprávní promlčecí doba nebo čtyřletá obchodněprávní promlčecí doba, vyřešil Nejvyšší soud ČR, který ve svém rozhodnutí (civ. R 3/1999), kde výslovně o délce promlčecí doby sice nehovořil, avšak v rámci konkrétní řízení stanovil, že k řízení o žalobě, kterou se člen družstva domáhá uložení povinnosti družstvu uzavřít s ním takovou smlouvu, je věcně příslušný krajský soud s působností ve věcech obchodních.85 Z toho pak vyplynulo, že se jedná o vztahy, které se řídí obchodním zákoníkem ve smyslu § 261 odst. 3 písm. b) ObchZ, a proto se použije čtyřletá promlčecí doba podle § 397 ObchZ. Nestanovily si strany zvláštní dohodu o pozdějším uzavření smlouvy, nebo neuzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí,86 promlčecí lhůta počala běžet dnem 1. 1. 1996 a skončila dnem 1. 1. 2000. Zásadní novelizací, kterou zákonodárce vyřešil neklidnou situaci, která se týkala promlčecí doby, byla novela BytZ č. 103/2000 Sb., ve které stanovil novou desetiletou promlčecí dobu. Podle čl. II. bodu 1 věty první zákona č. 103/2000 Sb.: „Nebyla-li uzavřena smlouva podle § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů do dne účinnosti tohoto zákona, lze právo na uzavření smlouvy podle § 23 odst. 2 a 3 zákona o vlastnictví bytů uplatnit do deseti let ode dne účinnosti tohoto zákona.“ Podle této novely, která nabyla účinnosti dne 1. 7. 2000, byl posledním dnem, ve kterém bylo možno podat žalobu s úspěchem k soudu den 30. 6. 2010. Novela dále vyloučila aplikaci § 100 odst. 1 ObčZ o promlčecí době na období od 1. 1. 2000 do 30. 6. 2000. Na základě toho, nebyla-li 85 86
Po novele OSŘ č. 30/2000 Sb. účinné od 1. 1. 2001 jde o příslušnost podle § 9 odst. 3 písm. g) OSŘ Srov. § 292 odst. 2 ObchZ.
32
smlouva o převodu uzavřena ani do 30. 6. 2000, začala následující den běžet nová desetiletá promlčecí doba. Na základě těchto legislativních kroků zákonodárce, nelze než souhlasit s Dvořákem, který tvrdí: „Obecně vzato nelze takové účelové prodlužování zákonných lhůt schvalovat, neboť tím zákonodárce nutně direktivně nežádoucím způsobem zasahuje do již existujících soukromoprávních vztahů, účelové mění právní řád podle momentální potřeby, a tudíž rozkolísává právní jistotu stran.“ 87 I přes stanovení dodatečné desetileté lhůty se situace nezlepšila. Zákonodárce přijal další novelu BytZ zákon č. 345/2009 Sb., kterou opět prodloužil lhůtu pro uzavírání smluv o převodu vlastnictví jednotky do 31. 12. 2020. Na základě této novelizace byly doplněny ustanovení odst. 4 a 5 § 23 BytZ, v nichž stanovil povinnost družstva podat návrh na vklad prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí nejpozději do 10 měsíců ode dne, kdy první z členů, který má nárok na převod vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru, splnil veškeré podmínky pro tento převod. Tato povinnost by neměla smysl, kdyby za nesplnění nebyla stanovena určitá sankce. Zákonodárce určil v § 23 odst. 5 BytZ jako sankci peněžní pokutu 100 Kč za každý započatý den prodlení ode dne, který následuje po deseti měsících ode dne nabytí účinnosti zákona č.345/2009 Sb., tedy dne 1. 1. 2010. Je třeba poznamenat, že desetiměsíční lhůta pro družstvo začne běžet podle § 23 odst. 5 potom, co člen písemně vyzve družstvo k uzavření smlouvy. Tato výzva musí být učiněna v písemné formě a až po splnění všech povinností člena. 2.2.5 Převody vlastnictví nebytových prostorů podle § 23 odst. 3 BytZ Kontraktační povinnost, která podle § 23 odst. 2 BytZ vznikla tehdejších SBD a LBD na základě včas podané výzvy člena – fyzické osoby se vztahovala ve smyslu ustanovení § 23 odst. 3 BytZ i na nebytové prostory. Je však třeba upřesnit, že nárok člena na převod jednotky platil pouze u nebytových prostorů, u kterých se na financování výlučně podílela fyzická osoba – člen družstva, která je nájemcem nebytového prostoru nebo její právní předchůdce.
87
DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání, Praha : C.H.Beck, 2009, str. 151.
33
Při určení druhů nebytových prostorů, na která se kontraktační povinnost vztahovala, je nutno vycházet z odkazu v ustanovení § 23 odst. 2 BytZ na § 24 odst. 1 a 2 téhož zákona. Na základě tohoto ustanovení se nárok na bezplatný převod vztahoval na garáže a ateliéry v budovách ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví někdejších SBD a LBD. Povinnost bezplatného převodu, stejně jako u družstevních bytů byla i u nebytových bytů podmíněna splacení členského podílu tímto členem nebo jeho právním předchůdcem u SBD. U LBD musel pak nájemní vztah vzniknout na základě skutečností stanovených právní úpravou platnou a účinnou ke dni vzniku nájmu těchto nebytových prostorů. 88 K nebytovým prostorům se dále vztahuje § 24 odst. 3 a 4 BytZ, který především stanoví bezplatnost povinného převodu nebytových prostorů. V ustanovení § 24 odst. 3 BytZ rozšířil zákonodárce okruh nebytových prostoru, na které se vztahují povinné bezplatné převody, o nebytové prostory vzniklé na základě rozhodnutí o změně užívání stavby89 provedené u bytů, garáží a ateliérů uvedených v odst. 1 a 2 tohoto ustanovení. Došlo-li k převodu bytů nebo nebytových prostoru spadala bezplatnost i na převod vlastnictví nebytového prostoru vzniklého na základě rozhodnutí o změně užívání stavby90 ze společných prostor budovy do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Bezplatný byl i povinný převod nebytových prostorů, u nichž se na financování podíleli členskými podíly pouze nájemci jednotek v budově (v domě), nebo jejich právní předchůdci. Tento nebytový prostor byl převeden do podílového spoluvlastnictví těchto nájemců. Pravidla pro určení spoluvlastnického podílu v obou případech byly výslovně stanoveny v tomto ustanovení. Při určení velikosti spoluvlastnického podílu se nepřihlíželo k podlahovým plochám předmětných nebytových prostorů.
2.3 Převody vlastnictví jednotek u ostatních bytových družstev Při výkladu o převodech družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů je důležité mít neustále na zřeteli, že existují dva různé režimy pro dispozice s těmito jednotkami. Zítek je pro účely výkladu této problematiky označil jako obecný a
88
Viz § 685 a násl. a § 871 ObčZ. Viz § 85 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. 90 Viz § 54 a násl. zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. 89
34
zvláštní.91 Do obecného režimu spadá jakýkoliv byt nebo nebytový prostor v budově ve vlastnictví popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva, bez ohledu na typ bytového družstva podle doby nebo koncepce vzniku.92 Ve zvláštním režimu jsou pouze družstevní byty a družstevní nebytové prostory uvedené v § 24 odst. 1 a 2 BytZ, kde byly splněny zákonem stanovené podmínky podle § 23 odst. 2 a 3 BytZ a bytovému družstvu vznikla zákonná povinnost bezplatného převodu vlastnictví jednotky na základě včas učiněné výzvy. U družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů v obecném režimu jsou bytová družstva sice absolutně omezena v určení osoby při převodu vlastnictví jednotky ustanovením § 23 odst. 1 BytZ, avšak to, zda a kdy k převodu dojde, záleží pouze na vůli bytového družstva. Převod je úplatný nebo bezúplatný. Nevznikla-li bytovým družstvům povinnost ze zákona uzavřít smlouvu o převodu jednotky podle § 23 odst. 2 a 3 ve spojení s § 24 BytZ, jedná se o nepovinné neboli dobrovolné převody vlastnictví jednotek. Tyto nepovinné převody můžeme dělit podle bytových družstev do dvou skupin. První jsou tehdejší LBD a SBD, kde sice byly naplněny podmínky pro povinný převod jednotky, avšak člen – fyzická osoba – nájemce bytu nepodal včas výzvu. Do druhé skupiny pak řadíme ostatní bytová družstva, která vznikala od 1. 1. 1992, tedy od účinnosti ObchZ, kdy bylo zastaveno zahajování nové družstevní výstavby s finanční, úvěrovou a jinou pomocí státu.93 Tzv. „novým“ bytovým družstvům vůbec nevznikla zákonná povinnost převodu vlastnictví jednotek. 2.3.1 Nepovinné převody vlastnictví jednotek u LBD a SBD Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Odo 1408/2005 ze dne 26. 7. 2007 může být převod vlastnictví uskutečněn i po marném uplynutí lhůt k výzvě. Pak se tak může stát ale pouze na základě dobrovolného uzavření smlouvy o převodu. V tomto případě pokud nebyla členem učiněna výzva k uzavření smlouvy o převodu nebo tuto výzvu neučinil jeho právní předchůdce, došlo k marnému uplynutí lhůty k této výzvě a členovi nevznikl nárok ze zákona na převedení bytu do vlastnictví, stejně jako družstvu tímto nevznikla povinnost převodu vlastnictví jednotky ze zákona. Pokud by k převodu na základě dobrovolného uzavření smlouvy o převodu došlo, je tento převod 91
ZÍTEK, A. Bytová družstva a převody jednotek do vlastnictví členů. Právní rádce, 2010, č. 14, s. 501. To znamená všechna bytová družstva, která byla povinna podstupovat transformaci na novou právní úpravu, ale i všechna bytová družstva vzniklá bez právních předchůdců až za účinnosti obchodního zákoníku. 93 Do této skupiny vedle privatizačních a investorských bytových družstev spadají i tehdejší SBD, která nebyla pořízena se státní pomocí v rámci družstevní bytové výstavby. 92
35
bezúplatný ex lege, jestliže byly naplněny podmínky pro bezplatný převod podle § 24 a násl. BytZ. Jinak by družstvo muselo vrátit podle § 26 odst. 6 BytZ příspěvky státu poskytnuté na výstavbu jednotky. V praxi se objevily pochybnosti o tom, zda jsou i tyto byty a nebytové prostory podřízeny stejnému režimu jako byty a nebytové prostory, u kterých je převod vlastnictví ze zákona povinný. Zejména lze tak usuzovat na základě absence speciální právní úpravy těchto nepovinných převodů. Avšak je nutno mít na zřeteli, že ani pro tyto převody neplyne ze zákona odchylný režim. Vzhledem k mnoha shodným aspektům těchto převodů je podle mého názoru aplikace stejného režimu správná. I když bytovým družstvům nevznikne ze zákona povinnost převodu, nemohou přehlížet bezplatnost těchto převodů podle § 24 BytZ i další podmínky, které s těmito převody souvisí. Nelze ani opomenout ustanovení § 28 BytZ, které stanoví, že se obdobně použije ustanovení § 23 až 27 pro postupný převod dalších jednotek, které zatím zůstaly ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstev. K tomuto ustanovení Oehm a Horák uvádí: „Ustanovení zaručuje, že další převody budou vždy prováděny za stejných právních a ekonomických podmínek.“94 2.3.2 Nepovinné převody vlastnictví jednotek u „nových“ bytových družstev BytZ neobsahuje speciální právní úpravu, jak postupovat v případě nepovinných převodů vlastnictví bytů u tzv. „nových“ bytových družstev. V důsledku absence zákonné povinnosti se podmínky převodu řídí stanovami družstva a usnesením členské schůze, popřípadě pouze usnesením členské schůze. Čáp k tomuto uvádí: „V praxi to znamená, že případné nepovinné převody jednotek BD do vlastnictví členů mohou být v těchto případech uskutečňovány jedině na základě příslušných stanov nebo na základě usnesení členské schůze BD (nebrání-li takovému usnesení stanovy družstva), přijatého v souladu s ustanoveními obchodního zákoníku o jednání a rozhodování členské schůze družstva v této věci, jmenovitě v souladu s ust. § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ.“ V prvé řadě je potřeba záměr o převodech vlastnictví bytů uvést již ve stanovách při vzniku bytového družstva. Pokud tomu tak není, je třeba schválit rozhodnutí o tom, že se budou převádět byty do vlastnictví členů na usnesení členské schůze postupem a způsobem 94
OEHM, J.; HORÁKA, T. in: NOVOTNÝ, M.; FIALA, J.; HORÁK, T; OEHM, J.; HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář, 4. doplněné a přepracované vydání, Praha: C. H. Beck, 2011, s. 359.
36
stanoveným v § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ. Pokud členové svým písemným souhlasem tento záměr nadpoloviční většinou členů bytového družstva schválí, pak se na další svolané schůzi hlasuje o návrhu usnesení o převodu družstevních bytů do vlastnictví členů podle BytZ. Usnesení musí být schváleno potřebnou většinou hlasů, určenou ve stanovách, jinak nadpoloviční většinou členů přítomných na členské schůzi.95 Pokud je usnesení schváleno, postupuje se při převodech vlastnictví družstevních bytů podle obecné právní úpravy převodů vlastnictví bytů BytZ, nikoli podle § 23 odst. 2 a 3 a § 24 BytZ, které se vztahují pouze na bezplatné převody družstevních jednotek. Je důležité si uvědomit, že převody družstevních bytů do vlastnictví členů, kteří se majetkově podíleli na pořízení nebo výstavbě bytového domu u „nových“ bytových družstev, nejsou „bezplatným“ převodem ve smyslu § 24 odst. 1 a 2 BytZ. Ve skutečnosti jde o převod úplatný. Převodem vlastnictví bytu dochází k vypořádání kupní ceny bytu proti majetkové účasti člena. Ve stanovách družstva by mělo proto být upraveno, že převodem jednotky do vlastnictví zaniká majetková účast člena, kterou se podílel na pořízení bytového domu ve výši připadající na družstevní byt, jehož je nájemcem. Je rovněž si třeba uvědomit, že na tato bytová družstva se nevztahuje ani ustanovení § 24 odst. 9 BytZ, kde je stanoveno, že převodem jednotky zaniká nabyvateli členství v družstvu bez práva na vrácení členského podílu, popřípadě základního členského vkladu, pokud byl zdrojem financování domu s převáděnými jednotkami. S ohledem na nemožnosti aplikovat toto ustanovení se strany musí na zániku tohoto členství dohodnout a prostředky, které by bytové družstvo vyplatilo bývalému členovi jako jeho vypořádací podíl, se započtou proti dohodnuté kupní ceně za byt.
2.4 Převody vlastnictví jednotek u nástaveb a vestaveb U bytů pořízených formou nástaveb a vestaveb do již stávajících budov ve vlastnictví třetích osob, na které byla poskytnuta finanční, uvěrová a jinou pomoc podle zvláštních předpisů, aniž se budova stala předmětem podílového spoluvlastnictví bytového družstva a vlastníka budovy, vzniklo96 ve prospěch bytového družstva, popřípadě jeho 95
Viz. § § 66 odst. 4 v návaznosti na § 260 ObchZ. Dvořák k formulaci ustanovení § 28d odst 1 TransfZ uvádí: „Dikce § 28d TransfZ je vadná. Věcné břemeno se zde nezřizovalo, jak zákon chybně normuje (zřízení vyžaduje projev vůle) nýbrž vzniklo ex lege,“ DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky, 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2009, s. 276. 96
37
právního nástupce, na základě § 28d odst. 1 TransfZ věcné břemeno. V rámci omezení vlastníka budovy, získalo družstvo k těmto bytům práva a povinnosti pronajímatele (pokud se vlastník budovy a bytové družstvo nedohodli jinak). Jelikož věcné břemeno vzniklo ze zákona, o vzniku se provádí pouze záznam do katastru nemovitostí. Zápis formou záznamu se provádí na základě souhlasného prohlášení bytového družstva jako oprávněného a vlastníka budovy jako povinného. 2.4.1 Převod vlastnictví bytů pořízených podle § 27 odst. 1 BytZ Vzhledem k nedostatečné úpravě v TransfZ, byla problematika převodů vlastnictví bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě formou nástaveb a vestaveb, upravena ustanovením § 27 v BytZ. V odst. 1 uvedeného ustanovení jsou stanoveny podmínky převodu vlastnictví, v odst. 2 postup při takovém převodu a v odst. 3 jsou pak upraveny případy, kdy věcné břemeno zaniká. Na základě novely zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění zákona č. 492/2000 Sb., provedené zákonem č. 229/2001 byl do ustanovení § 27 BytZ přidán odst. 4, který upravuje postup přechodu práv z věcného břemene ve prospěch dosavadního nájemce, při zániku družstva bez právního nástupce nebo ukončení členství v družstvu. Při převodu bytů pořízených podle § 27 odst. 1 BytZ musíme brát na vědomí, že bytové družstvo není vlastníkem ani spoluvlastníkem budovy, v které se tento byt nachází. Je pouze oprávněné z věcného břemene. Poslední věta v odst. 1 § 21 BytZ stanoví, že pro nabývání těchto bytů platí § 23 BytZ obdobně. Výzva učiněná na základě § 23 odst. 2 BytZ, by byla vůči bytovému družstvu neúčinná. Z obdobné aplikace § 23 odst. 2 BytZ by se dala vyvodit povinnost uzavření smlouvy o převodu, avšak tato povinnost nemůže být vymezena lhůtou, protože je vázána pouze na rozhodnutí vlastníka budovy. Záleží jen na jeho vůli, zda umožní převod těchto bytů či nikoli. Pokud se k převodu jakéhokoliv bytu v budově do vlastnictví jiné osoby rozhodne, pak musí podat návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, jehož obligatorní přílohou je prohlášení vlastníka budovy, které se týká vždy celé nemovitosti. Prohlášením vlastníka budovy dochází k přeměně vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek a společných částí domu. Tímto zaniká zatížení celé budovy věcným břemenem a věcné břemeno přechází na jednotky, tedy byty, které
38
byly pořízeny v rámci družstevní bytové výstavby formou vestavby nebo nástavby. Tento přechod věcného břemene z budovy na jednotku přímo v zákoně upraven není, lze však tak usoudit z ustanovení § 4 odst. 2 písm. f) BytZ, kdy musí dojít v prohlášení k vymezení práv a závazků týkajících se budovy, které přecházejí z vlastníka budovy na vlastníky jednotek.97 Podle ustanovení § 28 BytZ se na převod bytů v domech uvedených v § 27 odst. 1 obdobně použije ustanovení § 23 až 27 BytZ. Ustanovení § 28 BytZ především zaručuje, aby další převody jednotek v domě byly vždy provedeny za stejných právních a ekonomických podmínek. Podle § 27 odst. 2 je vlastník budovy povinen uvědomit družstvo oprávněné z věcného břemene o tom, že se rozhodl převést byty pořízené podle § 27 odst. 1 BytZ do vlastnictví. Vzhledem k tomu, že členy družstva – nájemce byt nemůže nikdo nutit k převodům bytů do jejich vlastnictví, je zapotřebí vždy jejich souhlas. Stejně tak jako u povinných převodů vlastnictví bytů u tehdejších SBD a LBD se jedná o specifickou formu transformace vzájemných majetkoprávních vztahů mezi bytovým družstvem jeho členem. V souvislosti s tímto je třeba zdůraznit, že vlastník jednotky při jejím převodu nemá právo požadovat kupní cenu převáděného bytu pořízené podle § 27 odst. 1 BytZ. Tyto převody jsou bezplatné ve smyslu § 24 odst. 1 a 2 BytZ. Podle § 27 odst. 2 BytZ je nabyvatel povinen uhradit družstvu nesplacenou, na jednotku připadající částku úvěru. Avšak při nesplnění zákonných podmínek pro bezplatný převod jednotky, je nabyvatel povinen uhradit částku státního příspěvku vypočteného podle § 26 odst. 6 BytZ. Vlastnictví k jednotce přechází na nabyvatele až po splnění veškerých uvedených povinností. Pro nabývání těchto bytů do vlastnictví se přiměřeně použije rovněž ustanovení § 24 odst. 6, 7 a 9 (podrobněji rozebráno v kapitole o zvláštních náležitostech smlouvy o bezplatném převodu) a § 26 BytZ.98 Tato bezplatnost se vztahuje však jenom na samotnou jednotku. Původní vlastník má právo požadovat úhradu za převod podílu na společných částí domu, který je vždy převáděn společně s převodem vlastnictví jednotky a na jehož výstavbě se člen – nájemce daného bytu nepodílel. Nelze opomenout skutečnost, že pořízení bytů formou nástavby a vestavby je často spojováno s rekonstrukcemi a opravami budovy. Proto musí být částka, kterou člen na tuto rekonstrukci a opravy společných částí domu vynaložil odečteny 97
Shodně DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky, 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2009, s. 278. 98 Viz § 27 odst. 1 BytZ.
39
z požadované úhrady. Převodem vlastnictví bytu zaniká věcné břemeno ex lege. Pokud však nedojde k převodu všech družstevních jednotek v domě, zaniká věcné břemeno pouze v rozsahu převedených jednotek. Pro ucelený výklad ustanovení § 27 BytZ je třeba se zmínit o možných zákonných způsobech zániku a vzniku věcného břemene. Dalším způsobem, kterým věcné břemeno zaniká, je zánik bytového družstva bez právního nástupce. V tomto případě vzniká ex lege dnem zániku družstva věcné břemeno ve prospěch nájemce bytu pořízeného podle odst. 1 § 27 BytZ a dále přechází ve stejném rozsahu na jeho právního nástupce. Věcné břemeno vzniká rovněž ve prospěch nájemce tohoto bytu, pokud ukončí členství v družstvu.99 I když už nájemce bytu není členem družstva, stále má právo užívat tento byt a společné prostory, a to v stejném rozsahu a s právem přechodu na každého dalšího právního nástupce, jako věcné břemeno opravňovalo bytové družstvo. Avšak vznik věcného břemene je vždy vázán na splnění podmínek podle § 27 odst. 4 BytZ, které ukládá osobě oprávněné z věcného břemene uhradit nesplacenou, na byt připadající částku úvěru, s tím, že ustanovení § 24 odst. 5, 6 a 7 BytZ platí přiměřeně. V obou případech pak zaniká nárok na vrácení členského podílu obdobně podle § 24 odst. 9 BytZ a podle § 24 odst. 10 BytZ se obdobně stanoví i vypořádací podíl podle § 233 ObchZ. 2.4.2 Nebytové prostory pořízené formou nástaveb a vestaveb Pro ucelený výklad této problematiky nástaveb a vestaveb nelze opomenout nebytové prostory vystavěné s finanční, uvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních předpisů do stávajících budov formou nástaveb a vestaveb ve vlastnictví třetích osob, kde nevzniklo podílové spoluvlastnictví. Jak vyplývá z textu ustanovení § 28d odst. 2 TransfZ, zákonodárce připouští výstavbu nebytového prostoru formou nástaveb a vestaveb pouze společně s byty. Na základě pořízení bytů v družstevní bytové výstavbě formou nástaveb a vestaveb vzniká ex lege věcné břemeno in rem, které zatěžuje celou budovu. Je tedy irelevantní, zda došlo i k pořízení nebytových prostorů. Postup při 99
V odst. 27 osdt. 3 zaveden nový pojem „ukončení členství“, který neodpovídá platné právní úpravě, která používá pojem „zánik členství“. HORÁK, T.; OEHM, J. in: NOVOTNÝ, M; FIALA, J.; HORÁK, T.; OEHM, J.; HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 356, k tomuto pojmu uvádí: „Při výkladu tohoto nového pojmu se lze spíše přiklonit k výkladu zužujícímu neboť k „ukončení členství“ zde zřejmě dochází na základě projevu vůle člena; tedy jde pravděpodobně o obdobu způsobu zániku členství, který je vyjádřen v § 231 ObchZ jako vystoupení.“
40
převodu vlastnictví nebytových prostorů je pak obdobný jako u převodů vlastnictví bytů pořízených podle § 27 odst. 1 BytZ. Avšak mohlo by dojít k situaci, kdy byly pořízeny formou vestavby a nástavby pouze nebytové prostory. Pokud se vlastník budovy a bytové družstvo nedomluví na vzniku podílového spoluvlastnictví, nedojde ze zákona ani ke vzniku věcného břemene. Na základě absence úpravy vztahů družstvo nemá žádné užívací právo k nově vzniklým nebytovým prostorům. Ani v navazující úpravě v BytZ tato problematika převodů vlastnictví nebytových prostorů není řešena. Podle mého názoru zákonodárce s touto situací v praxi nepočítal, a proto opomenul přidat ustanovení, v kterém by stanovil, že se obdobně použije tato úprava na vznik věcného břemene i na nebytové prostory a jaké omezení z toho pro vlastníka budovy plyne.
41
3 Podmínky a realizace převodu vlastnictví družstevních jednotek Jak popisuje předešlá kapitola této diplomové práce, aby členovi tehdejšího SBD a LBD vznikl nárok na uzavření smlouvy o převodu, musel především splňovat zákonné podmínky stanovené ve zvláštních ustanovení BytZ (být fyzickou osobou, učinit výzvu v zákonné lhůtě atd.) Avšak před samotnou realizací převodu vlastnictví družstevního bytu, bez ohledu na typ bytového družstva, je nutno splnit další určité zákonné podmínky, bez nichž je převod družstevního bytu nemožný. Jak již bylo uvedeno v části, která se zabývá vymezením základních pojmů družstevnictví, družstevní byt nebo nebytový prostor, může existovat ve dvojím právním smyslu. Jako součást nemovité věci100 – družstevní budovy nebo jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů.101 Družstevní byt nebo nebytový prostor může být předmětem vztahů závazkových (zejména nájmu), nikoli vztahů vlastnických.102 Samostatným předmětem vlastnictví může být byt nebo nebytový prostor pouze jako jednotka ve smyslu § 2 písm. h) BytZ. Pouze jednotka může být věcí v právním smyslu, proto je při převodech vlastnictví důležité především prostorového vymezení jednotek v budově. Zejména je třeba rozdělit existující budovu na jednotky a společné části budovy a tím přeměnit vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek a společných částí domu. Základním způsobem vzniku vlastnictví jednotek a společných částí budovy je prohlášení vlastníka budovy ve smyslu § 4 BytZ. Vedle tohoto způsobu může dojít k prostorovému vymezení jednotek ve smyslu § 5 odst. 1 a 2 rovněž na základě výstavby provedené na základě smlouvy o výstavbě, dohodou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podílového vlastnictví. Všechny tyto ostatní způsoby však musí obsahovat náležitosti stanovené pro prohlášení. Je důležité poznamenat, že jednotka není nemovitostí, avšak podle § 3 odst. 2 BytZ se právní vztahy k jednotce řídí, pokud zákon nestanoví jinak, ustanoveními příslušných právních předpisů, zejména ObčZ, o nemovitostech.
100
Srov. § 119 ObčZ ve spojení s § 120 odst. 1 ObčZ. Viz § 118 odst. 2 ObčZ. 102 Srov. § 125 odst. 2 ObčZ. 101
42
3.1 Prohlášení vlastníka budovy Prohlášení vlastníka budovy (dále jen „prohlášení“) je jedním ze způsobů vzniku vlastnictví k jednotce uvedených v ustanovení § 5 odst. 1 a 2 BytZ. Prohlášení je jednostranný právní úkon vlastníka, popřípadě spoluvlastníků budovy, bez jehož pořízení a zápisu do katastru nemovitostí je převod družstevního bytu na nabyvatele nemožný. Jak k tomuto obdobně uvedl Městský soud v Praze ve svém rozhodnutí sp. zn. 33 Ca 215/98: „Jednou z podmínek vkladu do katastru nemovitostí je i oprávnění účastníka řízení nakládat předmětem právního úkonu (§ 5 zákona č. 265/1992 Sb.). K tomu, aby mohla být jednotka převáděna do vlastnictví, je nutné, aby již dříve nebo později současně s návrhem na vklad smlouvy o převodu jednotky bylo katastrálnímu úřadu předloženo ke vkladu také prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek ve smyslu § 5 zákon č. 72/1994 Sb.“ Na základě vkladu prohlášení dochází k rozdělení původně jedné nemovité věci – budovy na více samostatných věcí v právním smyslu – jednotek, tedy bytů nebo nebytových prostorů a společných částí domu ve smyslu § 2 písm. g). Převod vlastnictví jednotky je vždy spojen se vznikem spoluvlastnického podílu na společných částech domu v rozsahu odpovídajícím velikosti jednotky v poměru ke všem jednotkám v budově. Prohlášení musí obsahovat všechny náležitosti podrobně uvedené v § 4 odst. 2 BytZ, včetně příloh ve smyslu § 4 odst. 3 BytZ, a musí mít písemnou formu. Podle novelizovaného znění provedené zákonem č. 103/2000 Sb. § 4 odst. 1 BytZ ve větě třetí zákonodárce vymezil prohlášení jako „povinnou přílohu návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě“. Z dikce zákona jednoznačně vyplývá, že prohlášení by mělo být „pouhou“ obligatorní přílohou výše uvedeného návrhu. Je zřejmé, že bez prostorového vymezení jednotek nemůže dojit k převodu vlastnictví jednotky. Hlavním smyslem pořízení prohlášení je možnost danou jednotku vůbec převést na jinou osobu. Prohlášení je tedy zásadním předpokladem pro uskutečnění převádění vlastnictví jednotek. Proto by, jako jeden ze způsobů vzniku vlastnictví jednotky, mělo být učiněno až současně s prvním převodem vlastnictví jednotky. Podle mého názoru je samostatný vklad prohlášení neopodstatněný úkon, který však zákon nezakazuje. Záměrem zákonodárce v novele č. 103/2000 Sb. bylo zamezit samostatným
43
návrhům na povolení vkladu prohlášení.103 V praxi však ČÚZK zaujal odlišné stanovisko a samostatný vklad prohlášení připouští. Zejména vychází z § 5 odst. 1 BytZ, kdy vlastník budovy jednotek může přeměnit na základě vkladu prohlášení vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek a společných částí domu. Smyslem tohoto konání by snad mohlo být vymezení jednotek pro jejich budoucí převody. Avšak vzhledem k nákladnosti a složitosti pořízení prohlášení si nejsem zcela jistá, proč by to vlastník budovy činil. 3.1.1 Povinnost vydání prohlášení vlastníka budovy V praxi při převodu vlastnictví družstevních bytů u tehdejších SBD a LBD vznikal opačný problém, než jestli může vlastník učinit samostatně vklad prohlášení před prvním převodem vlastnictví jednotky. Bytová družstva odmítala prohlášení vlastníka vůbec vydat. Původní znění před novelou účinnou od 1. 7. 2000 § 5 odst. 1 BytZ stanovilo pouze možnost prohlásit, že v budově vymezuje jednotky, nikoli povinnost. Na základě tohoto ustanovení bytová družstva pojala vydávání prohlášení jako své právo, nikoli povinnost. V rámci kontraktační povinnosti vyvolávalo toto jednání bytových družstev značné výkladové rozpory. Tuto situaci pomohla vyřešit již výše uvedená novela č. 103/2000, která v § 4 ost. 1 BytZ stanovila, že vlastník budovy prohlášením „určuje“ prostorově vymezené části budovy, oproti dřívějšímu znění, kde vlastník budovy „může prohlásit“. Stále ale zůstávala nevyřešená otázka, jakým procesním způsobem donutit bytová družstva k povinnosti, která jim vyplývala z § 23 odst. 2 a 3 BytZ. Vzhledem k tomu, že i po novelizaci zákona některá družstva stále odmítala prohlášení vydat, oprávněným členům nezbývalo nic jiného než se obrátit na soud. Jedním ze stanovisek soudu, která vycházela z premisy, že bez vydání prohlášení nelze uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví družstevní jednotky, tudíž nelze postupovat jinak než žalobou na nahrazení chybějícího projevu bytového družstva podle § 161 odst. 3 OSŘ. Což není pro žalobce příliš výhodné vzhledem k náročnosti a nákladnosti vypracování takového prohlášení, které musí být obsaženo v žalobním petitu. Vrchní soud v Praze 103
Původní znění § 5 odst. 1 BytZ před novelou č. 103/2000 Sb.: „Vlastník budovy může prohlásit, že v budově vymezuje jednotky podle tohoto zákona. Prohlášení musí mít písemnou formu a musí být o něm učiněn zápis vkladem do katastru nemovitostí. Vkladem do katastru nemovitostí se stane dosavadní vlastník budovy vlastníkem každé jednotky. Spolu s prohlášením se katastrálnímu úřadu zpravidla předkládá smlouva o převodu první jednotky.“
44
po zhodnocení všech stanovisek, která k dané situaci vznikla ještě před novelou č. 103/2000, ve svém rozsudku ze dne 17. 12. 1999, sp. zn. 11 Cmo 472/1999, dovodil, že ustanovení § 161 odst. 3 OSŘ nelze aplikovat, protože prohlášení je jednostranným projevem vůle vlastníka budovy, který mu nelze předepsat, a oprávněný člen nemá k vypracování prohlášení potřebné a nezastupitelné dokumenty. Povinnost prohlášení vydat je tedy právně nezastupitelná a vlastník budovy může být k jejímu splnění donucován žalobou na plnění. Stejně také rozhodl Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí ze dne 7. 5. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1068/2000, kde stanovil, že žalobci postačí namísto uvedení obsahu prohlášení odkaz na ustanovení § 4 BytZ. Zejména je nutno poznamenat, že v tomto rozhodnutí, které učinil po uvedené novele BytZ, judikoval: „Povinností družstva je učinit všechny úkony, které jsou nezbytným předpokladem pro uzavření této smlouvy, včetně prohlášení vlastníka o určení prostorově vymezených částí.“ 3.1.2 Vydání prohlášení vlastníka budovy u spoluvlastnictví budovy Je-li budova v podílovém spoluvlastnictví bytového družstva a třetí osoby a vznikl-li členovi – nájemci družstevního bytu ze zákona nárok na bezplatný převod do jeho vlastnictví, vyvstala otázka, jak postupovat v případě, když třetí osoba s vydáním prohlášení nesouhlasí. Povinnost učinit všechny úkony, jež jsou nezbytným předpokladem pro uzavření smlouvy o převodu, kterou v rozhodnutí již výše uvedeném judikoval Nejvyšší soud ČR, se nevztahovala na třetí osobu, spoluvlastníka budovy. Je důležité poznamenat, že prohlášení se musí týkat vždy celé budovy. K převodu bytů bylo nezbytné přeměnit podílové spoluvlastnictví budovy na spoluvlastnictví jednotek. Hlavně proto, aby se bytové družstvo stalo výlučným vlastníkem těch jednotek, které jsou užívány právem nájmu členů bytového družstva. Tato situace nebyla před novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb. efektivně řešitelná. Po novele ve smyslu § 5 odst. 2 BytZ vlastnictví jednotky může vzniknout se souhlasem třetí osoby na základě dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo na základě soudního rozhodnutí o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy. Pokud nebude dohoda možná a třetí osoba nebude s prostorovým vymezením jednotek souhlasit, bytové družstvo se muže obrátit na soud a na základě soudního rozhodnutí bude spoluvlastnictví zrušeno. Soud při svém rozhodování vychází především z toho, že každý, případně i většinový spoluvlastník budovy musí strpět realizaci zákonného práva
45
člena – nájemce družstevního bytu převodu do jeho vlastnictví. V ustanovení § 5 odst. 3 BytZ bylo pak stanoveno, že dohoda nebo uvedené rozhodnutí soudu muselo obsahovat náležitosti stanovené pro prohlášení uvedené v § 4 odst. 2 a 3 BytZ.
3.2 Spoluvlastnictví domu Při právní úpravě bytového vlastnictví, zákonodárce předně vychází z dualistické teorie ve spoluvlastnickém pojetí, podle níž je hlavním předmětem vlastnického práva dům a vedlejší předmětem byt. Oprávněný subjekt je tedy spoluvlastníkem domu a k tomu se připisuje vlastnické právo k bytu. K této koncepci Dvořák uvádí: „Přestože to platná právní úprava vlastnictví bytů a nebytových prostorů obsažená v zákoně o vlastnictví bytů stanoví naprosto jednoznačně, ve veřejnosti (a to pohříchu nikoli pouze laické) stále přetrvává mylná (a nebezpečná) představa, že vlastnictví jednotek není ve své podstatě primárně spoluvlastnictvím, nýbrž vlastnictvím.“104 Vlastnictví bytu je neoddělitelně spojeno se spoluvlastnickým právem týkající se společných částí domu a pozemku. Toto akcesorické spoluvlastnictví domu, je tedy zvláštním druhem podílového spoluvlastnictví podle § 137 a násl. ObčZ. Představuje kombinaci spoluvlastnictví reálného (jednotka) a spoluvlastnictví ideálního (společné části domu a pozemku). K institutu ideálního spoluvlastnictví lze uvést, že žádný z vlastníků jednotek nemá zvláštní nebo výlučné vlastnické právo k jakékoliv konkrétní fyzicky oddělitelné části předmětu společného vlastnictví, tj ke společným částem domu nebo pozemku. Naproti tomu výlučné vlastnické právo má každý vlastník pouze k jednotce, avšak toto vlastnické právo je omezeno, oproti vlastnickému právu k jiné věci, existencí akcesorického spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku. 3.2.1 Podílové spoluvlastnictví společných částí domu Ustanovení § 5 odst. 4 BytZ zní: „Vznikem vlastnictví jednotek nebo rozestavěných jednotek vzniká spoluvlastnictví společných částí domu.“ Při převodu vlastnictví družstevního bytu vlastníka budovy na člena družstva – nájemce družstevního bytu vzniká vlastnictví k jednotce zejména na základě návrhu na povolení vkladu vlastnictví k první jednotce, jehož obligatorní přílohou je prohlášení vlastníka budovy (u rozestavěné jednotky je přílohou smlouva o výstavbě). Tímto prostorovým 104
DVOŘÁKA, T. O vlastnictví bytů a nebytových prostorů jakožto akcesorickém spoluvlastnictví a o některých otázkách s tím spojených. Právní rozhledy, 2010, č. 7, s. 229.
46
vymezením a převedením vlastnictví jednotky se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících jednotek v domě a na podílové spoluvlastnictví společných částí domů a nabyvateli jednotky vzniká vlastnictví k jednotce a příslušný spoluvlastnický podíl na společných částech domu.105 Jinak řečeno, vznikem plurality vlastnických práv k jednotkám vzniká podílové spoluvlastnictví společných částí domu. Pojem společné části domu BytZ vymezuje v § 2 písm. g), jako části domu určené pro společné užívání. V demonstrativním výčtu uvádí, o jaké prostory se může jednat a upřesňuje, že za společné části domu se také považují příslušenství domu (např. drobné stavby) a společné zařízení domu (např. vybavení společné prádelny). Nelze opomenout ani negativní vymezení pojmu v § 2 písm. c), kde je uvedeno, že nebytové prostory nejsou společné části domu. BytZ v ustanovení § 8 odst. 1 charakterizuje spoluvlastnictví jako podílové. Jak již bylo zmíněno, jedná se o spoluvlastnictví ideální. Bude-li tedy bytové družstvo převádět vlastnictví k bytu, musí zároveň určit velikost spoluvlastnické podílu na společných částech domu v prohlášení vlastníka budovy (u rozestavěných jednotek u smlouvy o výstavbě) i ve smlouvě o převodu. Velikosti spoluvlastnických podílů se vždy určí podle odst. 2 § 8 BytZ. Je zajímavé uvést, že před novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb. si stavebníci mohli velikosti podílů dohodnout odchylně. Tato úprava však neměla žádné logické opodstatnění a mohlo vést ke zbytečným sporům mezi vlastníky jednotek. Proto novelizované ustanovení § 8 odst. 2 BytZ má kogentní povahu. Velikosti spoluvlastnických podílů se řídí poměrem velikostí podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek. Je třeba podotknout, že stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy je podle § 4 odst. 2 písm. d) obligatorní náležitostí prohlášení vlastníka a pokud by ke stanovení částí spoluvlastnických podílů nedošlo nebo by byly neprávně vypočteny, prohlášení vlastníka by bylo pro rozpor se zákonem podle § 39 ObčZ absolutně neplatné a katastr nemovitostí návrh zamítl. Velikost podílu na společných částech domu je zásadním kritériem pro určení výše příspěvku na údržbu a opravu společných částí domu a dále určuje váhu hlasu při rozhodování o právech a povinnostech, které vyplývají z vlastnického práva společných částí domu. Uvedené ustanovení § 8 odst. 1 BytZ 105
Odlišná právní účinky v § 7 Bytz. Toto ustanovení bylo součástí původního vládního návrhu zákona, který nepočítal s prohlášením vlastníka a s jeho účinky. Převodem první jednotky v současné době vzniká spoluvlastnictví budovy, představované existencí plurality jednotek a spoluvlastnictví společných částí.
47
ve větě druhé vyjadřuje akcesorickou povahu spoluvlastnického podílu. S tímto podílem nelze samostatně disponovat. Spoluvlastnický podíl tvoří s jednotkou jediný předmět vlastnictví. Převodem nebo přechodem jednotky přechází spoluvlastnický podíl na nabyvatele ex lege. Předmětem podílového spoluvlastnictví jsou všechny společné části domu ve smyslu § 2 písm. g). Je však třeba odlišit dva různé režimy. Společné části, které jsou společné všem vlastníkům jednotek v domě, jsou absolutně společné části domu. Mohou však existovat i relativně společné části domu, které jsou společné pouze některým vlastníkům jednotek. Určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek, a určení společných částí, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, záleží na vůli vlastníka budovy. Tento institut nelze zaměňovat s nebytovými prostory, u nich se na pořízení finančně podíleli společně někteří z vlastníků jednotek.106 I když tento prostor bude užíván společně pouze některými vlastníky, nejedná se o relativní společnou část domu, ale o nebytový prostor, který je samostatnou věcí v právním smyslu – jednotkou. Tento nebytový prostor bude převeden do
podílového
spoluvlastnictví
vlastníkům
jednotek
a
uvedená
velikost
spoluvlastnického podílu je současně vymezením, jakým poměrem se spoluvlastník nebytové jednotky podílí na společných částech domu. Stejně jako u stanovení spoluvlastnických podílu, je určení absolutních a relativních společných částí domu podle § 4 odst. 2 písm. c) BytZ podstatnou náležitostí prohlášení vlastníka a pokud by nedošlo k určení těchto částí, prohlášení vlastníka by bylo pro rozpor se zákonem podle § 39 ObčZ absolutně neplatné. Ke společným částem domu, které jsou ve spoluvlastnictví jen některých vlastníků jednotek jako obligatorní náležitostí prohlášení vlastníka budovy, je třeba ovšem dodat, že velikost spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, se do katastru nemovitostí neeviduje.107
106
Srov. § 24 odst. 4 BytZ. Viz čl. 1 bod 2.2.2. Pokyny č. 24 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního ze dne 4. 8. 2000 č.j. 2648/2000-23 k realizaci zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 103/2000 Sb., v katastru nemovitostí, ve znění opravy ze dne 16.8.2000 č.j. 4161/2000-23. 107
48
3.3 Práva k pozemkům Podle § 30 odst. 1 BytZ: „S vlastnickým právem k jednotce je nerozlučně spjato spoluvlastnictví společných částí domu a spoluvlastnictví nebo jiné právo k pozemku.“ Akcesorický vztah pozemku k vlastnictví jednotky je rovněž vyjádřen v ustanovení § 21 odst. 1 BytZ, který zní: „S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva k pozemku (stavební parcele).“ Právo k pozemku může mít různou podobu. Může to být vlastnické právo či jiné právo. Ustanovení § 21 odst. 4 BytZ jako jiné právo k pozemku výslovně uvádí právo nájmu, avšak toto právo může mít i jinou podobu, například právo odpovídající věcnému břemenu nebo právo z výpůjčky. Vzhledem k dosavadní neplatnosti zásady „superficies solo cedit“ v právním řádě ČR,108 vlastník budovy (stavby) nemusí být totožný s vlastníkem pozemku. Římalová, Holejšovský k právní úpravě BytZ uvádí: „Zákon o vlastnictví v podobě, v jaké byl přijat, upravoval pouze případy, kdy družstvo je vlastníkem budovy a současně vlastníkem pozemku.“
109
Ve skutečnosti (jak již bylo uvedeno v první kapitole této diplomově práce) na rozdíl od tehdejších LBD nebyla tehdejší SBD vlastníkem pozemků, na kterých družstevní budovy stály. Stát tyto pozemky poskytl SBD do bezplatného trvalého užívání. BytZ vyžaduje v ustanovení § 21 odst. 1 převést podíl na pozemku, který je vymezen jako stavební parcela. Tento pojem však nedefinují obecné občanskoprávní předpisy ani tento zvláštní zákon. Vymezení pozemku jako parcely pak obsahují předpisy stavebněprávní, katastrální, restituční a přepisy o majetku obcí a státu.110 Pozemek (stavební parcela) uvedený v § 21 odst. 1 BytZ při převodech vlastnictví jednotek se nejvíce blíží pojmu stavební parcela v návaznosti na vymezení pojmu parcela definovaném v zákoně č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí ČR (dále jen „KatZ“)111 Nasvědčuje tomu i požadavek na obligatorní náležitosti prohlášení podle § 4 odst. 2 písm. e), aby byl pozemek označen údaji podle katastru nemovitostí.112 Je důležité podotknout, že v ustanoveních BytZ se uvádí jednotné číslo pozemku, avšak ve skutečnosti mohou být s vlastnictvím jednotky spojena práva k více pozemkům. 108
NOZ účinný od. 1. 1. 2014 v ustanovení § 506 zakotvil zásadu „superficies solo cedit“. ŘÍMALOVÁ, O., HOLEJŠOVSKÝ, J. Družstva. 2. Vydání, Praha : C. H. Beck, 2004, s. 341. 110 Shodně NOVOTNÝ, M. in: NOVOTNÝ, M; FIALA, J.; HORÁK, T.; OEHM, J.; HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 249. 111 Pro účely KatZ podle § 27 písm. b) je „parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.“ a písm.c) je „stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří.“ 112 Viz § 5 odst. 1 KatZ. 109
49
Kromě pozemků (stavebních parcel), na kterých příslušná budova přímo stojí, jsou to zejména pozemky, na kterých jsou umístěny společné části domu (např. drobné stavby, venkovní úpravy). Tyto pozemky tvoří jeden funkční celek s budovou.113 Tento pozemek s užíváním budovy neodmyslitelně souvisí. Většinou se jedná o druh pozemku, který je označen jako ostatní plocha ve smyslu KatZ. Pokud vlastník budovy takový pozemek v prohlášení vlastníka budovy označí, musí převést podíl i na tomto pozemku. 3.3.1 Pozemky ve vlastnictví vlastníka budovy Ustanovení § 21 odst. 1 a 2 BytZ upravuje právní vztahy v případě, že vlastník budovy je i vlastníkem pozemku. V tomto případě, při převodu vlastnictví k jednotce musí bytové
družstvo
převést
na
nabyvatele
vlastnictví
jednotky
společně
se
spoluvlastnickým podílem na společných částech domu i spoluvlastnický podíl na pozemku.114 V tomto ustanovení je zpřesněna velikost spoluvlastnického podílu k pozemku,
která
musí
vždy
odpovídat
velikosti
spoluvlastnického
podílu
na společných částech domu. Avšak v žádném ustanovení není uveden způsob převodu. V zásadě je tedy možné převést podíl na pozemku úplatně i bezplatně.115 V rámci občanskoprávní úpravy smluv, může mít smlouva o převodu jednotky a příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu podobu kupní smlouvy a smlouva o převodu příslušného spoluvlastnického podílu k pozemku podobu smlouvy darovací. V ustanovení § 21 odst. 3 je pak uvedeno, že obdobně se postupuje i pro úpravu převodu spoluvlastnických práv k pozemku u smlouvy o výstavbě. 3.3.2 Pozemky ve vlastnictví třetích osob Ustanovení § 21 odst. 4 BytZ upravuje situaci, kdy vlastníkem pozemku je osoba odlišná od vlastníka budovy, který však má jiné právo k pozemku než vlastnické. Uvedené ustanovení ukládá vlastníkovy pozemku povinnost upravit vlastníkům jednotek práva k pozemku písemnou smlouvou, tak aby rozsah práv každého vlastníka jednotky k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech 113
Spojení „pozemek jako jeden funkční celek s domem“ je používán v § 60a odst. 1 v zákoně č. 219/2000 Sb. o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích (dále jen „MajČR“) v souvislosti s bezúplatným převodem pozemku státu na bytová družstva.. 114 Srov. § 20 odst. 2 BytZ ve větě první uvádí: „Je-li vlastník jednotky podílovým vlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku.“ 115 Výjimkou je povinné bezplatné převedení pozemku stanovené v § 21 odst. 7 a § 33a odst. 6 BytZ.
50
domu. Od tohoto ustanovení se nedá odchýlit. Pro tyto případy platí základní ustanovení § 21 odst. 1 až 3 o převodech vlastnictví k jednotce obdobně. .
Ustanovení § 21 odst. 5 BytZ pak řeší případy, kdy vlastník budovy nebo
vlastníci jednotek žádné právo k pozemkům nemají. Nedošlo-li mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku ke sjednání písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku do 31. 12. 2000, vzniklo dnem 1. 1. 2001 ve prospěch vlastníka jednotky věcné břemeno. Tato právní úprava vzniku věcné břemeno116 ex lege byla zavedena na základ novely BytZ provedenou zákonem č. 103/2000 Sb. Obsahem práva každého vlastníka jednotky spojeného s věcným břemenem bylo společné užívání pozemku za náhradu. 117 Při převodu vlastnictví k jednotce se pak nový nabyvatel stává oprávněným z věcného břemene ve stejném rozsahu, jako byl původní vlastník jednotky. 3.3.1 Bezplatný převod pozemků Ustanovení § 21 odst. 7 BytZ pak stanoví pro bytová družstva povinnost převést na nabyvatele jednotky bezplatně spoluvlastnický podíl k pozemku, jde-li o případ, kdy bytové družstvo nabylo tento pozemek bezplatně na základě ustanovení § 60a ZoMajČR. Smyslem této úpravy bylo zabránit tomu, aby se bytová družstva, která získala pozemek bezplatně, obohacovala na úkor státu a nabyvatele.118 V souvislosti s tímto ustanovení je zajímavé se zmínit o novele č. 229/2000 Sb., která změnila původní koncepci bezplatného nabývání pozemků státu do vlastnictví družstev. Ustanovení § 21 odst. 7 BytZ, které bylo zavedeno novelou č. 103/2000 Sb., bylo následně novelizováno zákonem č. 229/2001 Sb., kterým se mění a doplňuje ZoMajČR. Na základě původní koncepce se mělo bytové družstvo stát vlastníkem pozemku změnou práva trvalého užívání na vlastnictví. Ustanovení § 879c ObčZ, která byla zákonem č. 229/2000 Sb. zrušena, původně stanovila, že dnem 1. 7. 2001 přechází ex lege do vlastnictví družstev pozemky státu. Podmínkou bylo, že k těmto pozemkům, na kterých stály stavby, měli bytová družstva zřízeno právo trvalého užívání. Pokud došlo k převodu vlastnictví jednotky do 31. 12. 2000 na fyzické osoby, týkal se tento
116
Viz § 151n a násl. ObčZ. BytZ dále neuvádí, žádná kriteria pro stanovení její výše či splatnosti. Podle důvodové zprávy k zákonu č. 103/2000 Sb. pokud nedojde k dohodě mezi vlastníky pozemku a vlastníky jednotek, má o výši a její splatnosti rozhodnout soud. 118 Shodně NOVOTNÝ, M. in: NOVOTNÝ, M., FIALA, J., HORÁK, T., OEHM, J., HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání, Praha: C. H. Beck, 2011, s. 258. 117
51
přechod i těchto osob, pokud do této lhůty uzavřely se státem právo výpůjčky nebo nájmu k příslušné ideální části pozemku. Na základě novelizace ZoMajČR provedené zákonem č. 229/2000 Sb. byla zavedena nová koncepce, která zavedla převod vlastnictví pozemku ze státu na družstvo zvláštní smlouvou, podobné smlouvě darovací. Zjevným negativem této novelizované úpravy je to, že nabyvatelé pozemků musí státu zaplatit darovací daň, což před novelizací nemusel.
119
Nejvíce zarážející na této
novelizaci však je, že zákon č. 229/2000 Sb. byl vyhlášen ve Sbírce zákonů až 29. 6. 2001 a nabyl účinnosti dne 30. 6. 2001, tedy bez legisvakační lhůty a v poslední den kdy mohly být ustanovení zrušena. Jak uvádí Dvořák: „ Ze strany státu se jedná o postup na výsost nemravný, neboť stát nejdříve určitým subjektům poskytl zákonný nárok na státní pozemky a v poslední možný den je tohoto nároku zbavil.“120 Objevily se názory, které tvrdily, že toto počínání zákonodárce, je zasahováním do práv vlastnických ve smyslu čl. 11 LPS. Ústavní soud ČR na to vícekrát judikoval, že tento krok protiústavní není. Jelikož čl. 11 LPS chrání již existující vlastnictví, hotové nikoli pouze nárok na ně. 121 Pro úplnost výkladu o bezplatném převodu pozemku, nelze opomenout ustanovení § 33a odst. 6 BytZ, který byl zařazený rovněž novelou č. 229/2000 Sb., který upravuje postup při převodech pozemků v souvislosti s převody skupinových rodinných domů z vlastnictví bytových družstev na své členy. I zde pokud družstvo nabylo pozemek státu podle § 60a MajČR, převede pozemek současně s převodem vlastnictví k rodinnému domu, jeho příslušenství nebo garáže členovi bezplatně. Avšak tato právní úprava oproti § 21 odst. 7 má zásadní právní význam. Vzhledem ke skutečnosti, že rodinný dům není jednotkou a neexistenci superficiální zásady, neplatí zde akcesorický vztah pozemku ve smyslu § 30 odst. 1 BytZ. Pokud by zákonodárce tuto situaci neupravil, nic by družstvu nebránilo, požadovat za převod pozemku úplatu.
119
Spoluvlastnický podíl na pozemku není samostatným předmětem právních vztahů, ale nesamostatnou součástí jednotky. Tento převod není daňově osvobozen, oproti převodu jednotky. 120 DVOŘÁK, T. K některým otázkám právní úpravy bytových družstev (dokončení; prvá část otištěná v č. 1/2002), Bulettin advokacie, 2002, č. 2, s. 55. 121 Např. nález Ústavního soudu ČR ze dne 28. 6. 1995, sp. zn. I. ÚS 115/94
52
3.4 Smlouva o převodu vlastnického práva k družstevní jednotce Předpokladem pro uzavření smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky je rozdělení budovy na jednotky. Jelikož, jak již bylo uvedeno výše, pouze jednotka může být samostatným předmětem vlastnického práva. BytZ v ustanovení § 5 stanoví jako důsledek vkladu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí vznik vlastnictví k jednotce.122 Vkladem prohlášení dochází k prostorovému vymezení jednotek a vlastnictví budovy se mění na vlastnictví jednotek a společných částí domu. Pokud však nedochází k převodu vlastnictví jednotky, vzniká samostatným vkladem prohlášení vlastnictví k jednotkám jen původnímu vlastníkovi budovy. Je však zřejmé, že převod vlastnictví jednotky na nového nabyvatele vzniká v důsledku smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Prohlášení vlastníka by mělo být „pouze“ obligatorní přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě, jak ostatně zamýšlel zákonodárce při přijetí nové právní úpravy BytZ na základě zákona č. 103/2000 Sb. Podle již zmiňovaného rozhodnutí sp. zn. 33 Ca 215/98 Městského soudu v Praze, musí však vždy být návrh na vklad vlastnictví podle smlouvy o převodu podán současně s návrhem na vklad prohlášení nebo po podání tohoto návrhu. 3.4.1 Právní režim smlouvy Obecně platí, že podle ustanovení § 3 odst. 2 BytZ se právní vztahy k jednotkám řídí, pokud BytZ nestanoví jinak, ustanovením občanského zákoníku a dalších právních předpisů týkajících se nemovitostí. Smlouva o převodu družstevní jednotky není zcela samostatným občanskoprávním typem smlouvy. Smlouva musí vedle obecných náležitostí smluv o převodu vlastnictví jednotek také obsahovat obecné náležitosti smluv u jednotlivých smluvních typů popsaných ve zvláštních právních předpisech, umožňujících převod vlastnictví k nemovitostem. Podobu kupní,123 popřípadě darovací nebo smíšené smlouvy podle ObčZ mají tedy především smlouvy o převodu družstevní jednotky u investorských nebo privatizačních bytových družstev. U převodu vlastnictví družstevních jednotek u tehdejších SBD a LBD se užijí smluvní typy podle BytZ, což je smlouva o bezplatném převodu vlastnictví družstevního bytu a nebytového 122
Prohlášení vlastníka budovy je jen jeden ze způsobů vzniku vlastnického práva k jednotce podle § 5 odst. 1 a 2 BytZ. 123 Smlouva o úplatném převodu nemovitostí je upravena v ObčZ v § 588 a násl. Obchodní zákoník vyhrazuje v § 409 odst. 1 kupní smlouvu jen pro věc movitou.
53
prostoru a smlouva o bezplatném převodu ideálního spoluvlastnického podílu na družstevním nebytovém prostoru. Dále pro úplný výčet lze uvést rovněž smlouvy podle ObchZ, a to smlouva o prodeji podniku a smlouva o koupi najaté věci. Určení právního režimu smlouvy o bezplatném převodu vlastnictví družstevní jednotky není v praxi zcela jednoznačné. Bytové družstvo podle § 225 ObchZ vzniká zápisem do obchodního rejstříku, má tedy ve smyslu § 2 odst. 2 písm. a) postavení podnikatele. Je však zřejmé, že tento závazkový vztah se netýká podnikatelské činnosti družstva. Na straně druhé nabyvatel, bez ohledu na jeho právní postavení nejedná nikdy v souvislosti se svou podnikatelskou činností. Aplikace ustanovení § 261 odst. 1 ObchZ je tedy vyloučena neboť se zde nemůže nikdy jednat o smlouvu uzavřenou v souvislosti s podnikatelskou činností. Podle Dvořáka, se jedná o „specifickou formu transformace vzájemných majetkových vztahů mezi někdejším SBD nebo LBD a jeho členem – nájemcem.“124 Lze také vyloučit aplikaci ustanovení § 261 odst. 3 písm. b) ObchZ, podle kterého se uvedené závazkové vztahy řídí ObchZ bez ohledu na povahu účastníků těchto závazkových vztahů. Zejména je podstatná skutečnost, že vlastnické právo k jednotce vzniká v důsledku uzavření smlouvy o bezplatném125 převodu vlastnického práva
k nemovitosti.
Ačkoliv
jednotka
není
výslovně
zákonem
prohlášená
za nemovitost, podle § 3 odst. 2 BytZ se právní vztahy k jednotce řídí, pokud tento zákon
nestanoví
jinak,
ustanoveními
ObčZ
a
dalších
právních
předpisů
o nemovitostech. S ohledem na tuto skutečnost, je absolutně vyloučena aplikace ObchZ. Avšak použití ObčZ, je vzhledem k specifičnosti této smlouvy omezeno jen na aplikaci obecných ustanovení o právních úkonech podle § 34 a násl. ObčZ). 3.4.2 Náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky Ustanovení § 6 odst. 1 BytZ je základním ustanovením smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky, které upravuje obligatorní náležitosti smlouvy. Je nutno podotknout, že toto ustanovení se týká všech smluv o převodu vlastnictví jednotek, bez ohledu na původního vlastníka jednotky. Vedle zvláštních náležitostí, které ustanovení výslovně zmiňuje, musí smlouva obsahovat i obecné náležitosti, které ale zákon výslovně nevypočítává.126 Obecnými náležitostmi smlouvy jsou právní náležitosti 124
Jedná se o bezplatný převod u tehdejších SBD a LBD ve smyslu § 24 odst. 1 a 2 BytZ. Jedná se o bezplatný převod u tehdejších SBD a LBD ve smyslu § 24 odst. 1,2 a 3 BytZ. 126 Viz § 43 a násl. ObčZ. 125
54
smluv jako občanskoprávních úkonů obecně.127 Základní prvky smlouvy jsou pak především subjekty smlouvy, objekt smlouvy a obsah smlouvy. O subjektech smlouvy se zákonodárce v uvedeném ustanovení § 6 BytZ nijak nezmiňuje. S ohledem na specifičnost objektu smlouvy, je bytové družstvo na straně převádějícího a člen družstva – nájemce družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru na straně nabyvatele. V případě převodu vlastnictví do společného jmění manželů musí být na smlouvě uvedeni oba manželé, jinak je smlouva relativně neplatná (viz výklad výše). Vzhledem k ochraně, kterou poskytuje zákon v § 23 odst. 1 BytZ fyzickým osobám - členům družstev – nájemců družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů,128 nemůže být nabyvatelem, žádná jiná osoba než tento člen – nájemce. Právnickým osobám tato ochrana poskytována není, jak již bylo uvedeno v předešlé kapitole, avšak pokud je tato osoba členem - nájemcem družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru, může být rovněž účastníkem smlouvy na straně nabyvatele. Zákon tuto situaci nevylučuje ani nezakazuje. Zvláštním případem je pak převod družstevních nástavbových a výstavbových jednotek, kde je družstvo pouze oprávněné z věcného břemene. Družstvo není vlastníkem domu, takže převést vlastnictví nemůže, avšak převádí-li vnitřní vybavení bytu nebo nebytového prostoru, mohou být, při použití jedině smlouvy o převodu, na straně převádějícího dva subjekty, a to vlastník domu jako převodce vlastnictví jednotky a bytové družstvo jako převodce vnitřního vybavení jednotky. Objektem smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky je družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, vždy prostorově vymezen jako jednotka ve smyslu § 2 písm.h) BytZ, popřípadě i více jednotek. S jednotkou je neodmyslitelně spojen příslušný spoluvlastnický podíl na společných částech domu a spoluvlastnický podíl na pozemku či jiné právo k pozemku. Objektem smlouvy může být rovněž spoluvlastnický podíl na družstevním nebytovém prostoru129 a k němu příslušný spoluvlastnický podíl na společných částech domu, popřípadě pozemku. 127
Srov. § 3 odst. 2 BytZ. Srov. § 23 odst. 3 a § 24 odst. 3 BytZ. Zejména ateliéry a garáže u nichž se na financování podílela svým členským podílem pouze fyzická osoba – člen družstva, která je nájemcem nebo jeho předchůdce.Dále nebytové prostory vzniklé na základě rekolaudace z bytů, garáží a ateliérů. 129 Srov. § 24 odst. 4 BytZ. Zejména nebytové prostory, u nichž se na financování podílelo svým členským podílem víc fyzických osob – členů družstva, kteří je nájemci jednotek nebo jejich předchůdci. Dále nebytový prostor, který vznikl rekolaudací společných prostorů budovy. 128
55
Obsahem smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky je závazek dosavadního vlastníka jednotky převést vlastnictví jednotky a s ním související spoluvlastnický podíl na společných částech domu, popřípadě i pozemku na nabyvatele a odpovídající právo nabyvatele na tento převod vlastnictví. Ve smlouvě musí být vyjádřen projev vůle převádějícího převést vlastnictví jednotky na nabyvatele a projev vůle nabyvatele, že převod vlastnictví přijímá. Tento projev vůle musí mít písemnou formu a být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně, jinak by smlouva byla neplatná.130 3.4.3 Zvláštní náležitosti smlouvy o bezplatném převodu vlastnictví jednotky Smlouva o bezplatném převodu vlastnictví jednotky je zvláštním smluvním typem upraveným podle BytZ. Jedná se o převody vlastnictví družstevních jednotek u tehdejších SBD a LBD, což jsou konkrétně smlouva o bezplatném převodu vlastnictví družstevního bytu a nebytového prostoru a smlouva o bezplatném převodu ideálního spoluvlastnického podílu na družstevním nebytovém prostoru. Na základě první uvedené smlouvy dochází k převodu vlastnictví bytů a nebytových prostorů (v zásadě garáží a ateliérů, výjimečně nebytové prostory jiného kolaudačního určení) uvedených v § 24 odst. 1, 2 a 3 BytZ a u druhého typu smlouvy se jedná o převody ideálních spoluvlastnických podílů na družstevních nebytových jednotkách vzniklé ve smyslu § 24 odst. 4 BytZ. Tento druhý typ smlouvy výslovně upravila až novela, předchozí znění zákona upravovalo přechod vlastnictví, nikoli převod na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (resp. smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu na družstevní jednotce) podle § 6 BytZ. Vedle obecný náležitostí občanskoprávních smluv a náležitostí obsažených v § 6 BytZ musí uvedená smlouva obsahovat i zvláštní náležitosti stanovené v § 24 odst. 5 až 7 BytZ. Tyto ustanovení především upravují způsob vzájemného majetkového vypořádání mezi členem a družstvem. Člen družstva je povinen na základě § 24 odst. 5 BytZ uhradit družstvu částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům s příslušenstvím poskytnutým družstvu, připadajícím na převáděnou jednotku
130
Viz § 34 a násl. ObčZ.
56
k datu pravidelné pololetní splátky úvěru131 ve smyslu odst. 6 stejného ustanovení. Z uvedeného ustanovení není zcela jednoznačné, jakých nesplacených úvěrů se uhrazovací povinnost týká. Jde však vždy o úvěr poskytnutí bankou132 ve smyslu § 24 odst. 6 BytZ. Vzhledem k použití množného čísla, lze vyvodit, že uhrazovací povinnost se může týkat více úvěrů. Jak úvěr poskytnutého na výstavbu, tak úvěru poskytnutého na opravy a rekonstrukce domu. Nájemce platí splátky úvěru formou měsíčních plateb, které jsou zahrnuty v nájemném. Pokud však nájemce předčasně splatí úvěr, připadající na jeho jednotku, je družstvo podle § 24 odst. 6 použít tyto prostředky ke splacení příslušného úvěru. K převodu vlastnictví jednotky dojde však až po splnění tohoto závazku.133 Nedílnou přílohou smlouvy o bezplatném převodu družstevní jednotky je potvrzení banky o splacení úvěru připadající na jednotku nabyvatele. Součástí smlouvy je také závazek nabyvatele a družstva vzájemně vypořádat závazky nabyvatele ve vztahu k družstvu. Jedná se o povinnost na straně nabyvatele, tak na straně družstva. V důsledku použití jednotného čísla v poslední větě § 24 odst. 5 BytZ u splacení „tohoto závazku“ nikoliv „těchto závazku“, je třeba souhlasit s tvrzením Horáka a Oehma, kteří uvádí: „Rovněž by bylo nelogické, aby přechod vlastnictví byl závislý na splnění závazku družstva, pokud by se zjistil jeho dluh vůči nabyvateli.“ 134 Z uvedeného lze vyvodit závěr, že vlastnictví jednotky přechází pouze při splnění závazků člena vůči družstvu. Součástí smlouvy o bezplatném převodu vlastnictví jednotky jsou dále podle § 24 odst. 7 BytZ je vzájemné vypořádání prostředků z nájemného učených na financování oprav a údržby a dále kladných zůstatků prostředků tvořených ze zisku135 bytového hospodářství, které připadá na převáděnou jednotku. K tomu zda vzájemné vypořádání podle uvedeného ustanovení je či není podstatnou náležitostí smlouvy, se vyjádřil Nejvyššího soudu ČR ve svém rozsudku ze dne 23. 5. 2003, sp. zn. 29 Odo 560/2001: „Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky, jejíž součástí není vzájemné vypořádání prostředků určených na financování oprav a údržby budovy, 131
Srov. § 503 odst. 3 ObchZ. zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, v platném znění. 133 Srov. § 36 ObčZ. 134 HORÁK, T.; OEHM, J. in: NOVOTNÝ, M. ; FIALA, J. ; HORÁK, T. ; OEHM, J. ; HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání, Praha: C. H. Beck, 2011, s. 324. 135 Vznikne-li družstvu ztráta je nutno vycházet z ustanovení § 222 odst. 2 ObchZ, který stanoví, že člen neručí za závazky družstva. 132
57
popřípadě domu a jednotky a dále prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství, připadající na převáděnou jednotku (§ 24 odst. 7 BytZ) je neplatná (§ 39 ObčZ).“ Členové v rámci úhrady nájemného, platili i část těchto prostředků do fondu oprav, kterým družstvo financovalo zejména opravy a údržbu budovy, popřípadě domu a jednotky. Je třeba podotknout, že se jedná o „vzájemné vypořádání prostředků“, proto může povinnost vyrovnat dluh vzniknout na straně nabyvatele, tak i vrátit nespotřebované prostředky na straně družstva. Tyto nespotřebované prostředky převede družstvo právnické osobě zabezpečující správu domu136 nebo přímo nabyvateli jednotky, není-li správa domu takovou osobou zajišťována.
3.5 Zápis vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí Katastr nemovitostí v České republice (dále jen „katastr“) je souborem vymezených údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení.137 Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných práv k nemovitostem. Předmětem evidence v katastru jsou vedle nemovitostí i byty a nebytové prostory, vymezené jako jednotky podle BytZ.138 Práva zapisovaná do katastru nemovitostí se zapisují vkladem, záznamem a poznámkou, nebo se provádí jejich výmaz. Bezpochyby u převodu vlastnictví jednotky je nejdůležitějším zápisem vklad, jelikož má konstitutivní účinky. Vlastnické právo k bytům a nebytovým prostorům se tedy nabývá vkladem do katastru nemovitostí.139 K nabytí vlastnictví jednotky je třeba podat návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí (dálen jen „návrh“). Podle § 4 odst. 2 zákona č. 256/1992 Sb., zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (dále jen „ZoZáPr“) řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení nebo některého z nich katastrálnímu úřadu. Účastníci řízení jsou ve smyslu § 4 odst. 1 ZoZaPr pouze strany smlouvy, na základě které se jednotka převádí. Okruh účastníků řízení je zúžen jen na účastníky tohoto právního úkonu, na jehož podkladě má být právo zapsáno. V zásadě je upřednostňován 136
Srov. § 9 až § 11 BytZ. Viz § 1 odst. 2 KatZ. 138 Viz § 2 písm. c) KatZ. 139 Viz § 133 odst. 2 ObčZ. Na základě obecného ustanovení § 3 odst. 2 BytZ se právní vztahy k jednotkám řídí, pokud BytZ nestanoví jinak, ustanovením občanského zákoníku a dalších právních předpisů týkajících se nemovitostí. 137
58
společný vklad účastníků, i když ZoZáPr připouští, aby návrh podal samostatně jen jeden z účastníků. Dále jsou v ustanovení § 4 odst. 3 ZoZáPr podstatné náležitosti návrhu (Zejména je důležité v návrhu nezapomenout uvést rodné číslo u fyzické osoby a identifikační číslo u právnické osoby). Ustanovení § 4 odst. 4 ZoZáPr pak stanoví obligatorní přílohy návrhu. Touto přílohou je zejména smlouva o převodu družstevní jednotky. Jedná-li se o první převod jednotky v domě, je obligatorní přílohou návrhu podle § 4 odst. 1 BytZ prohlášení vlastníka budovy. Před rozhodnutím o povolení vkladu katastrální úřad zkoumá především, účastníci řízení jsou oprávněny nakládat s předmětem právního úkonu, právní úkon je učiněn v přepsané formě a další skutečnosti podle § 5 odst. 1 ZoZáPr. Není však oprávněn zkoumat platnost smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Tuto listinu zkoumá pouze z hledisek v ZoZáPr taxativně vymezených. Jestliže jsou všechny podmínky vkladu splněny, katastrální úřad na základě § 5 odst. 2 ZoZáPr rozhodně, že vklad povoluje. V opačném případě návrh zamítne. O rozhodnutí o povolení vkladu se provede zápis ve spise, a to s účinky ke dni, kdy byl návrh na vklad písemně doručen katastrálnímu úřadu. Proti tomuto rozhodnutí není přípustný žádný opravný prostředek, ani žaloba ve správním soudnictví. Za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí se na základě zákona č. 634/2004 Sb. o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, platí správní poplatek ve výši 500 Kč. Je však důležité poznamenat, že od poplatku jsou osvobozeny převody vlastnického práva jednotek uvedených v § 24 odst. 1 a 2 BytZ.
59
4 Nová právní úprava soukromého práva Po roce 1989 bylo potřeba přizpůsobit právní úpravu soukromého práva, aby odpovídala
změněným
společenským
a
hospodářským
podmínkám.
Pokusy
o rekodifikaci, které bohužel nebyly s úspěchem dokončeny, počaly už v letech 1993 a 1996. Tzv. velká novela občanského zákoníku, tj. zákon č. 509/1991 Sb., byla vnímána jako provizorní řešení nezbytné k překlenutí doby nutné pro přijetí nového kodexu. V roce 1991 byl rovněž přijat nový obchodní zákoník, tj. zákon č. 513/1991 Sb., kterým bylo změněno a zrušeno mnoho právních předpisů, nevyhovující dobovým podmínkám. Tento zákon byl přijat jako definitivní a odpovídající řešení právní úpravy obchodního práva. Záhy se však ukázal jako zastaralý ve srovnání s obdobnými evropskými úpravami.
4.1 Přijetí nového občanského zákoníku V roce 2009 Legislativní rada vlády a vláda schválily návrh nového občanského zákoníku (návrh věcného záměru nového občanského zákoníku byl schválen již v roce 2001). Návrh má tři základní zdroje právní úpravy, a to právní úpravu před rokem 1950, většinu evropských kodifikovaných úprav občanského práva v aktuálním znění (např. Belgie, Francie a Itálie) a evropské právo (především směrnice).140 Eliáš k právní úpravě návrhu kodexu uvádí: „Diskontinuita návrhu proti současnému občanskému zákoníku není účel chtěný a priori, ale důsledek skutečnosti, že se náš občanský zákoník v zahraničí uvádí jako odstrašující.“ 141 S tímto názorem nelze než souhlasit. Občanské právo se dosud řídilo normou ze šedesátých let, což vzhledem ke změně režimu na přelomu roku 1989 a 1990, je velmi zarážející. V důsledku přijetí nových právních předpisů musela být tato norma mnohokrát novelizována.
140
Nebyl však ani opomenut vývoj občanského práva v tehdejším Československu v letech 1950 až 1989 a novelizovaná právní úprava od roku 1989. 141 ELIÁŠ, K. in: ELIÁŠ, K., HAVEL B. Osnova občanského zákoníku. Osnova zákona o obchodních korporacích, Plzeň : Aleš Čeněk, 2009, s. 17.
60
Dne 25. 5. 2011 Vláda předložila Poslanecké sněmovně návrh zákona. Tento vládní návrh sněmovna schválila a postoupila dne 3. 1. 2012 Senátu. Opoziční strana ČSSD se v Senátu pokusila prosadit odklad účinnosti na rok 2016. Ačkoliv má tato strana v Senátě většinu svých členů, nakonec nebyl odklad prosazen. Vládní návrh prošel celým legislativním procesem. Prezident Václav Klaus 20. 2. 2012 podepsal nový občanský zákoník, který byl dne 22. 3. 2012 vyhlášen ve Sbírce zákonů v částce 33 pod číslem 89/2012 Sb. a nabude účinnosti dne 1. 1. 2014 (dále jen „NOZ“). V současné platné úpravě obsahuje 3 079 paragrafů, ty jsou rozděleny do pěti částí a upravují tři hlavní okruhy – rodinu, vlastnictví a smlouvy. Tento obsáhlý kodex upravuje mimo jiné i rodinné a dědické právo. Klade větší důraz na osobnostní práva před majetkovými vztahy a ponechává větší prostor pro dohodu stran. Podle ministra spravedlnosti Pospíšila znamená rozchod s komunistickým právem a příklon k modernímu evropskému právu. O NOZ ministr prohlásil: „Jedná se možná o největší právní dílo na území Čech jako takových, vedle takových děl, jako byl Všeobecný občanský zákoník přijatý Rakouským císařstvím v roce 1811 a který platil pro naše území více než 150 let a předtím pro území Předlitavska.“142 Kritici však normě vytýkají přílišnou obsáhlost, rušení zaběhlých principů a používání archaického jazyka. Podle nich povede nová právní úprava k nejistotě v právních vztazích. V následujícím výkladu budou uvedeny některá ustanovení NOZ, které přináší změny v oblasti bytového práva. 4.1.1 Zásada superficies solo cedit Velmi významnou změnou v NOZ je znovuzavedení římskoprávní zásady superficies solo cedit. V důsledku této zásady se stavba, nejedná-li se o stavbu dočasnou, považuje za součást pozemku. Je nutno poznamenat, že tato zásada je obecně respektovaná ve většině právních řádů Evropských států.
Ustanovení § 506 odst. 1 NOZ zní:
„Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“ Dále je tato zásada vyjádřena u stavby, která je domem. Ustanovení § 1158 odst. 1 NOZ druhá věta zní: „Pozemek je nemovitá věc a dům je součástí (jako stavba).“ Dům (stavba) tedy přestane být účinností NOZ 142
Agentura Mediafax, ze dne 25. 1. 2012, dostupný na: http://www.mediafax.cz/politika/3998105Senatem-prosel-novy-obcansky-zakonik-a-zmeny-u-rekvalifikaci
61
samostatnou věcí a stává se součástí pozemku ex lege. Pouze však v případě má-li ke dni účinnosti NOZ vlastnické právo k domu i k pozemku táž osoba. Ustanovení přechodná a závěrečná NOZ v § 3055 pak řeší situaci, kdy bude dům ke dni nabytí účinnosti NOZ ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku. Tento pozemek se ex lege nestává součástí pozemku a zákon ho výslovně prohlašuje za nemovitou věc.143 Zákonodárce vyřešil tuto situaci institutem předkupního práva. Vlastník má k domu předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Zákonné předkupní právo má povahu věcného břemene, tj. působí i vůči právním nástupcům zavázané osoby. Stane-li se následně pozemek i dům vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být dům samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízen. Za samostatnou nemovitou věc lze dále považovat věc, u které jiný právní předpis výslovně stanoví, že není součástí pozemku a tuto věc nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty. Zákonodárce tedy nevylučuje existenci dalších věcí, jako věcí samostatných, avšak musí tak vždy stanovit právní předpis a věc nemůže být přenesena z místa na místo bez porušení její podstaty.144 4.1.2 Bytové spoluvlastnictví V části třetí NOZ v hlavě II., která upravuje věcná práva, v díle 4 o spoluvlastnictví je oddíl 5 nazván „Bytové spoluvlastnictví“. Podle důvodové zprávy k návrhu NOZ: „Název oddílu vyjadřuje hlavní sociální a hospodářský účel úpravy, jímž je především zajištění práva užívat a požívat prostorově vyčleněnou část domu, a to práva odvozeného od vlastnictví jednotky.“145 Podmínkou existence tohoto práva je spoluvlastnictví nemovité věci, proto je bytové spoluvlastnictví systematicky zařazeno do dílu o spoluvlastnictví. Ustanovení § 1158 odst. 1 NOZ zní: „Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty.“ Bytové spoluvlastnictví se opírá o spoluvlastnictví domu a vlastnictví jednotky. K tomuto pojetí se rovněž přiklání 143
Totéž platí o domě, který je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci domu spoluvlastníky pozemku. 144 Ustanovení § 498 odst. 1 NOZ věta druhá zní: „Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ 145 Sněmovní tisk č. 362, Vládní návrh zákona - občanský zákoník, důvodová zpráva dostupná na: http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0
62
BytZ v § 1 odst. 1. Klade důraz na spoluvlastnictví budovy (domu). Hlavním předmětem je dům a jeho spoluvlastnictví, ke kterému přistupuje vlastnictví bytu. NOZ nestanoví výslovně definici bytu nebo nebytového prostoru, pouze vymezuje byt jako prostorově oddělenou část domu, která společně s podílem na společných částech nemovité věci (pozemku s domem) tvoří jednotku.146 Podle § 1158 odst. 2 NOZ vše co je stanoveno v oddílu nazvaném bytové spoluvlastnictví o bytu, platí také o nebytovém prostoru, (jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů). Jednotka je pojem definovaný v BytZ, který NOZ sice zachovává, rozšiřuje však jeho obsah. Ustanovení NOZ reaguje na dosud ne zcela jasnou právní povahu bytů a nebytových prostorů, jakožto samostatných předmětů vlastnictví, tedy jednotek podle § 3 odst. 2 BytZ. Ustanovení § 1159 NOZ ve větě druhé výslovně stanoví: „Jednotka je věc nemovitá.“ 147 Za nemovitou věc jsou nově považována i práva k nemovitostem, např. právo stavby. Podle § 498 odst. 1 NOZ patří mezi nemovité věci: pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Dům tedy nemusí být pouze součástí pozemku, ale i součástí práva stavby. Ustanovení § 1242 NOZ zní: „Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.“ 4.1.3 Společné části nemovité věci Ustanovení § 1160 odst. 1 NOZ zní: „Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.“ NOZ sice zachovává současný dualistický přístup BytZ s důrazem na byt a dům, dům však podle NOZ není samostatnou věcí. NOZ pojímá bytové spoluvlastnictví, jako spoluvlastnictví nemovité věci, jejíž součástí je dům. V důsledku toho se používá slovní spojení „společné části nemovité věci“ nikoli „společné části domu“, jako je tomu v BytZ. Přesto se pojem
146
Ustanovení § 1159 NOZ věty první zní: „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.“ 147 Podle mého názoru by v § 498 odst. 1 NOZ mělo být uvedeno, že nemovitou věcí jsou též věci a práva které za nemovitou věc prohlásí zákon. Ustanovení prohlašuje za věc nemovitou pouze práva, která za nemovité věci prohlásí zákon, nikoli věci. Jednotka se skládá z věcí hmotných podle § 496 odst. 1 NOZ, nikoli z věcí nehmotných neboli práv nebo jiných věcí bez hmotné podstaty podle odst. 2 téhož ustanovení.
63
domu z NOZ nevytrácí a tam, kde je to funkční, s ním jednotlivá ustanovení počítají výslovně. Dále ustanovení § 1160 odst. 2 NOZ pak stanoví, co je společnou částí nemovité věci vždy. Tedy mění dispozitivní úpravu v BytZ, který pouze demonstrativně uvádí některé společné části domu. V NOZ je tato úprava kogentní. BytZ stanoví v § 8 odst. 2, že pro určení podílu na společných částech domu rozhoduje poměr podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové ploše všech bytů nebo nebytových prostorů v domě. Toto ustanovení má kogentní povahu. Oproti tomu NOZ mění právní pravidlo BytZ tak, že rozhodující nemá být v prvé řadě jen poměr podlahových ploch, ale také povaha a umístění bytu, ale i jiné jeho vlastnosti. Určení velikosti podílu na společných částech domu podle poměru podlahových ploch se v úpravě NOZ ponechává pro případ, že velikost podílu nebude určena poměrem hodnoty bytů (nebytových prostorů). Tato možnost vyplývá z ustanovení § 1161 NOZ, který zní: „Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.“
4.2 Právní úprava převodů vlastnictví u tehdejších SBD a LBD Bytový zákon přijatý v roce 1994 si dal za cíl komplexně upravit právní vztahy týkající se bytů a nebytových prostorů a především zakotvit pravidla pro tzv. transformaci bytového družstevního vlastnictví. Vedle obecných ustanovení o převodu vlastnictví jednotek upravuje BytZ zákon rovněž převody vlastnictví družstevních jednotek u tehdejších SBD a LBD na členy (nájemce) těchto družstev. Tento zákon byl však nevalné kvality a v důsledku této nekvalitní právní úpravy byl mnohokrát novelizován a dokonce měl být nahrazen zákonem novým. Avšak návrhy připravené v letech 2005, 2007 a 2009 nebyly schváleny. Je však důležité poznamenat, že legislativní návrh nového bytového zákona z roku 2009 nepočítal s žádnými podstatnými změnami týkajícími se převodů družstevních jednotek ve vlastnictví někdejších SBD a LBD. Vysoký zájem o převody ze strany členů a především krátká lhůta pro uzavření smlouvy (do 31. 12. 1995) způsobila, že původní vlastníci bytových domů, se dodnes potýkají s požadavky svých členů na převody bytů do jejich vlastnictví. V prvé řadě se jeví nezbytným trvat na dokončení těchto převodů, na které mají členové bytových
64
družstev nárok. Zákonodárce se tuto situaci snažil řešit další novelizací bytového zákona. Novela provedená zákonem č. 345/2009 Sb. prodloužila promlčecí lhůtu pro tyto převody až do roku 2020. Dokonce zavedla postihy ve formě peněžních pokut pro nesplnění kontraktační povinnosti, kterou má bytové družstvo vůči členům, kteří splňují veškeré zákonné podmínky a jsou oprávněni z výzvy na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky. Dochází tak k účelovým právním úpravám v zákonech, které zákonodárce upravuje podle momentální potřeby, a tím narušuje právní jistotu, již existujících právních vztahů. Bytový zákon spolu s novelami, které upravují tento zákon, bude k účinnosti (1. 1. 2014) nového občanského zákoníku zrušen a úprava bytového spoluvlastnictví bude zařazena do NOZ. Podle názorů autorů NOZ celý komplex úpravy bytového práva náleží systematicky do občanského zákoníku. Především jde při úpravě bytového spoluvlastnictví o úpravu spoluvlastnického práva. Podle autorů NOZ v zájmu tzv. komplexnosti
právní
úpravy,
zařazení
úpravy
bytového
spoluvlastnictví
do občanského zákoníku umožní zjednodušení a větší přehlednost právní úpravy. Je nezbytné poznamenat, že ustanovení části šesté bytového zákona mají povahu přechodných ustanovení. Jednalo se o specifickou formu transformace vzájemných majetkoprávních vztahů mezi bytovým družstvem jeho členem. Avšak stav vytvořený nekvalitními ustanoveními BytZ trvá dodnes a je již nenapravitelný. Je potřeba reagovat na právní následky, které tímto zákonem vznikly a dovést tyto převody do konce. Přechodná ustanovení nového občanského zákoníku stanoví, že všechny lhůty a doby, které začaly běžet před účinností nového občanského zákoníku, se posuzují až do svého zakončení podle dosavadních přepisů.148 Nebyla-li tedy uzavřena smlouva o povinném převodu do 1. 7 2010 a člen splňuje podmínky zákona na uzavření smlouvy o převodu jednotky, lze na základě tohoto přechodného ustanovení, právo uplatnit u soudu až do 31. 12. 2020, přestože bude dané ustanovení bytového zákona k účinnosti NOZ zrušeno.
4.3 Přijetí zákona o obchodních korporacích Spolu s občanským zákoníkem prezident podepsal i nový zákon o obchodních korporacích. Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstev (dále jen 148
Viz § 3036 NOZ
65
„ZObchK“), tvoří s NOZ novou právní úpravu soukromého práva a začne platit spolu s NOZ v roce 2014. Podle ministra spravedlnosti Pospíšila je tato nová norma novým obchodním zákoníkem. Zákon upravuje veškerá pravidla týkající se vzniku, správy a zániku obchodních společností a družstev. Oproti stávající právní úpravě družstev v BytZ je problematika bytových družstev je upravena samostatně v ustanoveních § 727 až § 757 NOZ. I přes tuto samostatnou úpravu, se na ustanoveních o bytových družstvech zvláště vztahují pouze ty otázky, na které nelze použít obecná ustanovení pro družstva. Především stanoví obsáhleji pojem bytového družstva v § 727 ZObchK: (1) Bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. (2) Bytové družstvo může spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob. (3) Bytové družstvo může za podmínek stanovených tímto zákonem provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a tato činnost má ve vztahu k činnosti podle odstavců 1 a 2 pouze doplňkový nebo vedlejší charakter. V zájmu upřesnění celé úpravy se rovněž definuje pojem družstevního domu, družstevního bytu a družstevního nebytového prostoru a také speciální náležitosti stanov. Bytové družstvo je oproti stávající úpravě řádným podnikatelem a může reálně podnikat. Nemůže však tak činit bez omezení.
66
Závěr Základním cílem této diplomové práce bylo posouzení platné právní úpravy převodů vlastnictví družstevních bytů. Vlastnictví bytů a jejich převody upravuje zákon č. 72/1994 Sb., bytový zákon. Po právním rozboru ustanovení tohoto zákona, nelze než dojít k závěru, že právní úprava je nejednoznačná a pojmově nejednotná. Tento zákon je nevalné kvality a v důsledku této nekvalitní právní úpravy byl mnohokrát novelizován. Dokonce měl být nahrazen zákonem novým, avšak tento legislativní návrh nebyl nakonec schválen. Velkou roli rovněž hraje soudní judikatura Nejvyššího soudu ČR, která musí mnohdy vyplňovat vzniklé legislativní mezery. Dokonce ani výklady odborníků k některým ustanovením BytZ se často neshodují. Bytový zákon bude ke dni 1. 1. 2014, tj. nabytí účinnosti nového občanského zákoníku zrušen a právní úprava vlastnictví bytů a nebytových prostorů se stane součástí tohoto nového kodexu. Podle mého názoru je bytové spoluvlastnictví problematikou tak rozsáhlou, specifickou a odlišnou od obecné právní úpravy spoluvlastnictví, že by měla zůstat upravena v samostatném zvláštním zákoně, který by byl speciální právní úpravou k obecné úpravě vlastnictví a spoluvlastnictví v občanském zákoníku. Zákonodárce by se měl zaměřit především na vymezení základních pojmů a jejich jednotnému užívání jak v občanském zákoníku, tak ve zvláštních zákonech. Vzhledem k nedokončeným povinným převodům u tehdejších SBD a LBD, by měla být problematika těchto převodů, upravena alespoň v přechodných ustanoveních NOZ. Především by neměla chybět úprava finančního majetkového vypořádání mezi bytovými družstvy a jejich členy. Nelze ani opomenout právní úpravu v oblasti převodů vlastnictví bytů pořízených formou nástaveb a vestaveb tehdejších SBD a LBD do budov ve vlastnictví třetích osob. Tento převod by měl být po splnění zákonných podmínek též bezplatný (ve smyslu § 24 odst 1 a 2 BytZ). Zákonodárce by měl počítat se situací, že i po roce 2014 by mohlo docházet k uzavírání smluv o těchto bezplatných převodech vlastnictví jednotek či uplatnění nároku na povinný převod. Při zpracování tématu této diplomové práce se nešlo ubránit dojmu, že BytZ byl přijat nejen proto, aby lidem umožnil převody vlastnictví bytů, ale také aby potlačil bytové družstevnictví. I přes snahy státu znovu podpořit výstavbu družstevních bytů
67
na základě přijetí zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, ve znění pozdějších předpisů, se ukázalo, že o tento druh výstavby nebyl velký zájem. Je nutno dodat, že tato finanční pomoc od státu představuje základ pro výstavbu družstevních bytových domů. Vzhledem k tomu, že v dalších letech o tuto podporu zájem nevzrostl, zastavil v roce 2010 SFRB poskytování úvěrů a dotací na výstavbu družstevních bytů. Obchodní zákoník přijatý v roce 1991, zrušil speciální družstevní zákony a zařadil družstva mezi subjekty podnikatelské. V právní úpravě nového zákona o korporacích je již bytové družstvo oproti stávající úpravě řádným podnikatelem a může reálně podnikat. Avšak nová právní úprava stanovila pro bytová družstva omezení, co se týče jejich podnikatelské činnosti. Podle mého názoru zařazení bytových družstev do podnikatelských subjektů, zcela převrací původní myšlenku vzniku bytových družstev, tedy sociální účelovost a neziskovost, hlavně neziskový princip družstevního nájmu. Podle šetření Českého statistického úřadu publikovaného v roce 2010 bydlí v bytě obývaném členem družstva pouhých 11, 1 % domácností, kdežto ve vlastním domě či bytě přes 60 % domácností (viz příloha č. 2). Nelze než závěrem dodat, že družstevní bydlení je na ústupu. Vzhledem k mnohaletým zkušenostem tehdejších SBD a LBD se správou, údržbou a opravami či rekonstrukcemi bytových domů, vykonávají v dnešní době tato bytová družstva převážně funkci správce bytových domů, bytů a nebytových prostor ve vlastnictví jiných osob. Co se týče právní úpravy převodů družstevních bytů, lze bezpochyby konstatovat, že přijetí bytového zákona v roce 1994 bylo zásadním krokem pro dosažení srovnatelné úrovně právní úpravy se západní Evropou. Nová právní úprava zohledňuje problémy stávající právní úpravy, avšak mnohé nedostatky se projeví až nabytím účinnosti NOZ a ZObchK a aplikací jejich ustanovení v praxi.
68
Seznam použité literatury
Monografie BAREŠOVÁ, E., BAUDYŠ, P. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Komentář. 4. vydání, Praha : C. H. Beck, 2007, 778 s. ISBN 978-80-7179-594-0. BAUDYŠ, P. Katastr a nemovitosti. 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2003, 320 s. ISBN 80-7179-824-X. BOUČKOVÁ, A., OEHM, P. Nemovitosti, byty a nebytové prostory, jejich právní a daňový režim. 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2002, 229 s. ISBN 80-7179-670-0. ČÁP, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Wolters Kulwer ČR, a. s., 2009, 568 s. ISBN 978-80-7357-475-8. DVOŘÁK, T. Bytové družstvo převody družstevních bytů a další aktuální otázky. 1. vydání, Praha : C. H. Beck, 2009, 356 s. ISBN 978-80-7400-127. ELIÁŠ, K., HAVEL B. Osnova občanského zákoníku. Osnova zákona o obchodních korporacích, Plzeň : Aleš Čeněk, 2009, 574 s. ISBN 978-80-7380-9. FIALA, J. Bytové vlastnictví v České republice,IURIDICA BRUNENSIA,1995, 76 s. ISBN 80-85964-06-6. KNAPPOVÁ, M., ŠVĚSTKA, J., DVOŘÁK, J a kolektiv Občanské právo hmotné 1, 4. vydání, ASPI, 2005, 524 s. ISBN 80-7357-127-7. NOVOTNÝ, M., FIALA, J., HORÁK, T., OEHM, J., HOLEJŠOVSKÝ, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání, Praha: C. H. Beck, 2011, 600 s. ISBN 978-80-7400-363-9. Editorka Černá, S. Pocta Stanislavu Plívovi k 75. narozeninám. Praha : ASPI, Wolters Kluwer, 2008, 327 s. ISBN 978-80-7357-370-6. ŘÍMALOVÁ, O., HOLEJŠOVSKÝ, J. Družstva. 2. Vydání, Praha : C. H. Beck, 2004, 516 s. ISBN 80-7179-812-6. ŠTENGLOVÁ, I., PLÍVA, S., TOMSA, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 13. vydání, Praha : C.H. Beck, 2010, 1469 s. ISBN 978-80-7400-354-7.
69
Odborné články
BÁRTA, J. Převod družstevního bytu v konfrontaci platné právní úpravy a judikatury. Právní rozhledy, 2004, č. 19, s. 717-723. DVOŘÁK, T. K některým otázkám právní úpravy bytových družstev (I. část). Bulletin Advokacie, 2002, č. 1, s. 29-35. DVOŘÁK, T. K některým otázkám právní úpravy bytových družstev (dokončení; prvá část otištěná v č. 1/2002). Bulettin advokacie, 2002, č. 2, s. 47 - 57. DVOŘÁK, T. Několik úvah k právní úpravě vlastnictví bytů a nebytových prostorů de lege ferenda. Právní rozhledy, 2007, č. 18, s. 669 - 674. DVOŘÁK, T. O vlastnictví bytů a nebytových prostorů jakožto akcesorickém spoluvlastnictví a o některých otázkách s tím spojených. Právní rozhledy, 2010, č. 7, s. 229 - 234. ZÍTEK, A. Bytová družstva a převody jednotek do vlastnictví členů. Právní rádce, 2010, č. 14, s. 501- 503. ZUKLÍNOVÁ, M. Zákon o vlastnictví bytů. Právní praxe v podnikání, 1994, č. 7, s. 18 – 27.
Internetové zdroje Výroční zpráva SFRB za rok 2006, dostupné na: http://www.sfrb.cz/vyrocnizpravy.html Zastavení programu podpory výstavby družstevních bytů 2010, dostupné na: http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-druzstev/podpora-vystavbydruzstevnich-bytu.html Pokyny č. 24 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního ze dne 4. 8. 2000 č.j. 2648/2000-23 k realizaci zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 103/2000 Sb., v katastru nemovitostí, ve znění opravy ze dne 16.8.2000 č.j. 4161/2000-23 Dostupné na: http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?PRARESKOD=998&MENUID=10376&AKC E=DOC:10-POKYNY_CUZK2
70
Sněmovní tisk č. 363, Vládní návrh zákona o obchodních korporacích, důvodová zpráva dostupná na: http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=363&CT1=0 Sněmovní tisk č. 362, Vládní návrh zákona - občanský zákoník důvodová zpráva dostupná na: http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0
71
Seznam judikatury Rozhodnutí pléna Ústavního soudu ČR Pl. ÚS 42/03 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, civ. 3/1999 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, civ. 15/2000 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cdo 30 1865/2000 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 1069/2000 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR civ. 12/2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Odo 560/2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1668/2003 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1577/2004 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 1459/2004 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Odo 1408/2005 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 2004/2009 Rozhodnutí Městského soudu v Praze sp. zn. 33 Ca 215/98
72
Abstrakt Převody vlastnictví bytů z bytového družstva na jejich členy Cílem této diplomové práce je rozbor právní úpravy převodů vlastnictví bytů z bytového družstva na jejich členy. Jedná se o aktuální téma, jelikož v dnešní době je stále mnoho členů, kteří nemají dosud vypořádané právní nároky vůči bytovému družstvu. Pozornost je v práci věnována především právní úpravě obsažené v zákoně o vlastnictví bytů. Vedle toho je zmíněna i úprava transformačního zákona, která zavádí právní úpravu převodů družstevních bytů do vlastnictví členů. Dále jsou podrobena analýze jednotlivá ustanovení obchodního zákoníku, která souvisí s právní úpravou bytových družstev. Diplomová práce se skládá ze čtyř kapitol. První kapitola pojednává o vzniku a vývoji bytového družstevnictví, vysvětluje jeho základní principy a zejména charakterizuje koncepce vzniku tehdejších stavebních bytových družstev a lidových bytových družstev. V této úvodní kapitole jsou rovněž vymezeny základní pojmy bytového družstevnictví, jako je bytové družstvo a družstevní byt. Druhá kapitola je výkladem platné právní úpravy převodů vlastnictví družstevních jednotek. Předně je podrobně analyzována zákonná ochrana člena bytového družstva. Značná pozornost je věnována kontraktační povinnosti bytových družstev, kde jsou podrobněji popsány zvláštní zákonné podmínky člena družstva, jejichž splnění je nezbytným předpokladem pro uzavření smlouvy o převodu vlastnictví družstevní jednotky. Není ani opomenuta problematika převodů vlastnictví jednotek, které byly družstvy pořízeny formou nástaveb a vestaveb do již stávajících budov. Třetí uvádí podmínky a způsoby realizace převodu vlastnictví jednotky na člena družstva. Výkladu jsou podrobeny jednotlivé právní úkony, které je třeba učinit, aby byl převod vlastnictví družstevní jednotky uskutečněn. Mezi tyto úkony patří zejména prohlášení vlastníka budovy, smlouva o převodu družstevní jednotky a vklad návrhu na povolení vlastnického práva k jednotce. Čtvrtá kapitola je věnována již platnému novému občanskému zákoníku a zákoně o korporacích a změnám, které tyto předpisy přinesou do právního řádu ČR v souvislosti bytovým vlastnictvím a právní úpravou bytových družstev. Klíčová
slova:
bytová
družstva,
kontraktační
povinnost,
převod
vlastnictví
73
Abstract Transfer of ownership of flats from the cooperatives to its members The aim of this thesis is to analyze the legislative regulation of transfers of ownership of flats from housing cooperatives to their members. This is a hot topic, since there are still many members who have not yet settled legal claims against the housing cooperatives. Attention is paid to the legislation contained in the Act on ownership of flats. In addition, legal regulation in the Transformation Act is mentioned, which introduced legislation on transfer of ownership from housing cooperative to its members. Individual provisions of the Commercial Code, which relates to housing cooperatives legislation, are also being analyzed. The thesis consists of four chapters. The first chapter discusses the formation and development of housing cooperatives, explains its basic principles and mainly characterizes concepts of former housing cooperatives. This introductory chapter also defines the basic terms of the housing cooperatives, such as a cooperative housing and cooperative apartment. The second chapter is interpretation of the contemporary legislation on transfer of ownership of cooperative units. Firstly, the legal protection of a member of a housing cooperative is analyzed in detail. Considerable attention is paid to contractual obligation of housing cooperatives, where legal requirements are described in greater detail. Even the issue of transfers of ownership of units that were purchased as extensions or conversions of existing buildings has not been ignored. The third chapter sets out the conditions and methods of realization of the transfer of ownership of the unit to the members. Various legal actions, which have to be taken so the transfer of property is successful, are also subject to interpretation. These actions include a statement of the owner of the building, contract for the transfer of cooperative units, and an investment proposal to permit ownership of the unit. The fourth chapter is devoted to the new Civil Code and the Act on corporations and the changes that these new laws will bring into the legal system of ownership in relation to housing legislation and housing cooperatives. Key words: housing cooperatives, contractual obligation, transfer of property
74
