Perspectief Bedrijventerreinen. Gemeente Bunnik

Perspectief Bedrijventerreinen Gemeente Bunnik

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Bunnik

Nijmegen, 9 december 2009

Inhoudsopgave

Blz.

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 1.2 1.3

Achtergrond SER ladder als methodiek Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Ruimtevraag bedrijven 2.1 2.2 2.3 2.4

Dynamiek in economische structuur Ruimtebehoefte in de regio Lokale ruimtebehoefte Conclusies

Hoofdstuk 3 Aanbod 3.1 3.2 3.3 3.4

Bedrijventerreinen in Bunnik Bunnikse bedrijventerreinen nader bekeken Regionaal aanbod Conclusies

1 1 1 3

4 4 6 9 10

12 12 13 17 19

Hoofdstuk 4 Conclusies en aanbevelingen

21

Bijlage 1

24

Begeleidingsgroep

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Achtergrond

De gemeente Bunnik telt ruim 14.000 inwoners, verdeeld over de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven. Het maakt deel uit van een belangrijk economisch kerngebied waar Utrecht het hart van is. Na een aantal jaren geen actief economisch beleid te hebben gevoerd, heeft de gemeente in 2008 het Economisch Beleidsplan Bunnik opgesteld. Eén van de thema’s van het Economisch Beleidsplan is werklocaties. In het Structuurplan 2007-2015 heeft de gemeente reeds aangegeven een nieuw bedrijventerrein te willen ontwikkelen aan de zuidzijde van de A12, bedoeld voor het lokale bedrijfsleven. In dit rapport is aan de hand van de SER ladder een nadere onderbouwing gegeven van de ruimtebehoefte in Bunnik en de consequenties daarvan voor de bestaande bedrijventerreinen en de eventuele aanleg van een nieuwe bedrijventerrein. De SER ladder is gericht op zorgvuldig gebruik van de beschikbare ruimte en wordt vanuit zowel de rijksoverheid als de provincie Utrecht gehanteerd bij de beoordeling van nieuwe bedrijventerreinen. Ook de gemeente Bunnik gaat aan de slag met de SER ladder.

1.2

SER ladder als methodiek

Introductie SER ladder De SER introduceerde de ladder in 1999 in zijn Commentaar op de Nota Ruimtelijk Economisch Beleid. Voor het inpassen van de ruimtebehoeften voor de functies wonen, bedrijvigheid en infrastructuur stelde de SER voor de volgende ladder als denkmodel te hanteren: • •

Gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie of door herstructurering beschikbaar gemaakt kan worden. Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen.

Buck Consultants International

1

Indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik aan de orde. Daarbij dienen de verschillende relevante waarden en belangen goed te worden afgewogen in een gebiedsgerichte aanpak. Door een zorgvuldige keuze van de locatie van ‘rode’ functies en door investeringen in kwaliteitsverbetering van de omliggende groene ruimte moet worden verzekerd dat het meerdere ruimtegebruik voor wonen, bedrijventerreinen of infrastructuur de kwaliteit van natuur en landschap respecteert en waar mogelijk versterkt.

•

Inmiddels is de SER ladder ook door het Rijk, IPO en VNG omarmt en wordt gewerkt aan de AMvB voor de SER ladder. In de praktijk blijkt dat slechts een beperkt aantal gemeenten de SER ladder reeds benut. Bunnik is in dit kader een van koplopers.

SER ladder in Bunnik De gemeente Bunnik heeft de SER ladder benut als leidraad voor het onderzoek naar de ruimtevraag in relatie tot het bestaande en beschikbare aanbod en een eventueel nieuw aan te leggen bedrijventerrein. De gemeente heeft er voor gekozen om een procesmatige aanpak te hanteren waarin de SER ladder als rode draad geldt. 1

Vraag in beeld – In een eerste stap is de ruimtevraag onderzocht. Aan de hand van een lokale ondernemersenquête (uitgevoerd door de KvK Midden Nederland) is het Bunniks bedrijfsleven ondervraagd. De enquête is aangevuld met enkele regionaaleconomische analyses om ook de regionale behoefte in kaart te brengen.

2

Aanbod in beeld – In de daaropvolgende stap is het aanbod in beeld gebracht. Het gaat hier zowel om het lokale als het regionale aanbod. Het lokale aanbod in Bunnik (bedrijventerreinen en solitaire bedrijfslocaties) is onderworpen aan een schouw1. Met een kwaliteitsteam zijn de verschillende locaties bezocht, is gesproken met ondernemers en is inzicht verkregen in de staat van de terreinen. Hierin is inzicht gegeven in de kwalitatieve aandachtspunten en de herstructureringsopgave. Daarnaast is gekeken naar de mogelijkheden voor ruimtewinst en intensivering op de terreinen.

De twee bovenstaande aspecten vormen de basis voor het doorlopen van de SER ladder (zie figuur 1.1). De vraag staat in dit kader centraal. De gemeente wil deze ruimtevraag ergens in Bunnik een plek geven. Om te bepalen welke plek hier het beste bij past is inzicht in het aanbod noodzakelijk. Hierbij is in eerste instantie naar bestaande kavels gekeken (wat zijn de intensiveringmogelijkheden?). Daarnaast is gekeken of er geschikte beschikbare ruimte op bestaande bedrijventerreinen in Bunnik aanwezig is. In de slotsom is bepaald wat het bovenstaande voor betekenis heeft voor een eventueel nieuw aan te leggen bedrijventerrein.

1

De resultaten zijn vastgelegd in de ´Kwaliteitsatlas Bunnikse Bedrijventerreinen´


2

Figuur 1.1

SER ladder als procesmatige aanpak Ruimtevraag • Lokaal/regionaal • Uitbreidingsbehoefte • Starters • Nieuwvestigers

Aanbod (kavelniveau) • Private kavels • Intensivering mogelijkheden

Aanbod (bedrijventerreinniveau) • Lege kavels • Leegstand vastgoed • Onbenutte restruimte

Aanbod (in de regio) • Beschikbare ruimte in de regio

Nieuwontwikkeling • Nieuw aan te leggen terrein • Lokaal/regionaal

1.3

Leeswijzer

Dit rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 staat de ruimtevraag centraal. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen de lokale behoefte en de ruimtevraag uit de regio. Hoofdstuk 3 gaat in op het aanbod. Hierbij is nadrukkelijk gekeken naar de kwaliteit van het huidige aanbod, de beschikbare ruimte (zowel lokaal als in de regio) en intensiveringsmogelijkheden. In het vierde en laatste hoofdstuk worden de resultaten van de voorgaande hoofdstukken bij elkaar gebracht in een aantal conclusies en aanbevelingen.


3

Hoofdstuk 2

2.1

Ruimtevraag bedrijven

Dynamiek in economische structuur

Economische structuur Bunnik De economie van Bunnik heeft een sterk dienstverlenend karakter. Circa 1/3 deel van de werkgelegenheid is actief in zakelijke dienstverlening (2.500 banen). Daarnaast is ook de reparatie en handel en de bouw sterk vertegenwoordigd. Bunnik is tevens de vestigingsplaats van toonaangevende bedrijven zoals BAM Utiliteitsbouw, GTI Installatietechniek, CSC Computers, Vrumona BV, Defam, Bovag en Apple. Deze zorgen ook voor een fors deel van de werkgelegenheid.

Tabel 2.1

Ontwikkeling aantal banen Bunnik, 1995-2008

Landbouw, jacht en bosbouw Industrie Bouwnijverheid Reparatie en handel Horeca Transport en communicatie Financiële diensten Zakelijke diensten Openbaar bestuur, overheid Onderwijs Gezondheids-, welzijnszorg Milieu,cultuur,recreatie,overig Totaal

1995

2000

2005

406 731 1.019 1.557 242 145 238 553 87 491 300 522 6.291

436 955 1.044 1.105 335 212 473 1.411 94 422 401 618 7.506

382 712 949 1.138 267 229 474 1.982 118 493 518 506 7.768

2008 Groei Absoluut Relatief 382 -24 -6% 687 -44 -6% 846 -173 -17% 1.119 -438 -28% 293 51 21% 138 -7 -5% 551 313 132% 2.479 1.926 348% 105 18 21% 447 -44 -9% 756 456 152% 467 -55 -11% 8.270 1.979 31%

Bron: Provincie Utrecht, 2008

In de periode 1995-2008 is de werkgelegenheid met bijna 2.000 arbeidsplaatsen gestegen. Belangrijkste groeisectoren in Bunnik zijn zakelijke diensten, zorg en financiële diensten. Reparatie en handel, bouwnijverheid, industrie en landbouw zijn hier voorbeelden van sectoren die zijn afgenomen qua werkgelegenheid. Opvallend is de fluctuerende jaarlijkse werkgelegenheidsgroei in de gemeente Bunnik. Eind jaren ’90 lag deze groei gemiddeld rond de 3%, met een uitschieter in 2001 naar ruim


4

6% groei. Vanaf 2002-2004 is er geen sprake meer van groei, maar juist van krimp. In de afgelopen periode (2005-2008) is er echter weer sprake van een groei.

Bedrijvendynamiek in de regio De op en neer gaande groeicijfers in Bunnik zien we tevens terug in de bedrijvendynamiek in de regio Utrecht. De regio kenmerkt zich de afgelopen jaren door een natuurlijke aanwas met name veroorzaakt door een groot aantal starters.

Figuur 2.1

Bedrijvendynamiek in regio Utrecht 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1996

1997

1998

Starters

1999

2000

2001

Overige oprichtingen

2002

2003

Opheffingen

2004

2005

2006

Verplaatsingen

Bron: Kamer van Koophandel Midden – Nederland, 1996-2006

Figuur 2.2

Bedrijvendynamiek in Bunnik 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1996

1997

1998

Starters

1999

2000

2001

Overige oprichtingen

2002

2003

Opheffingen

2004

2005

2006

Verplaatsingen

Bron: Kamer van Koophandel Midden – Nederland, 1996-2006


5

De gemeente Bunnik wordt gekenmerkt door een positieve natuurlijke aanwas van bedrijvigheid (meer oprichtingen dan opheffingen). Alleen in het jaar 2001 is een negatieve aanwas geconstateerd. Wanneer we een blik werpen op de migratiestromen van bedrijven in Bunnik dan valt het wisselende beeld in Bunnik op. In de periode 2005-2009 is er een negatief migratiesaldo ontstaan van 9 bedrijven. Belangrijkste bestemmingsgemeenten zijn: Utrecht, Zeist, Houten en de Utrechtse Heuvelrug. Belangrijkste herkomstgebieden zijn vergelijkbaar met: Utrecht, Zeist, Houten, Utrechtse Heuvelrug en Nieuwegein als belangrijkste gemeenten.

Figuur 2.3

Migratie bedrijven Bunnik Migratie bedrijven Bunnik 40

Aantal bedrijven

35 30 25 20 15 10 5 0 2005

2006

Jaartal

Vertrek

2007

2008

Aankomst

Bron: Provincie Utrecht, 2005-2009

Bunnik ligt in een dynamische regio en is de afgelopen jaren economisch gezien een groeigemeente geweest. Het migratiesaldo is de afgelopen jaren weliswaar licht negatief geweest, maar dit werd gecompenseerd door een positieve natuurlijke aanwas van bedrijven.

2.2

Ruimtebehoefte in de regio

Uitgifte in de regio en Bunnik De forse bedrijvendynamiek in de regio vertaald zich tevens in een behoorlijke uitgifte van bedrijventerreinen. De gemeenten Utrecht, Nieuwegein en Houten zijn de afgelopen jaren de grootste trekkers geweest.


6

Uitgifte bedrijventerrein (periode 1996-2008) totaal en jaarlijks Uitgegeven in 1996-2008 (in ha's)

Jaarlijkse uitgifte 1996-2008 (in ha's)

120

8

100

7

80

6 5

60

4

De

De

Ut re ch Ni t eu we ge in Ho ut en IJ ss el st ei n M aa rs se n

0

B ilt Vi an en

0 Ze is t Bu nn ik

2 1

Ut re ch Ni t eu w eg ei n Ho ut en IJ ss el st ei n M aa rs se n

20

Bi lt Vi an en

3

40

Ze is t Bu nn ik

Figuur 2.4

Bron: Provincie Utrecht, IBIS, 1996-2008

Terreinen in de regio Utrecht waar de afgelopen tien jaar de nodige ruimte is uitgegeven zijn: • Utrecht: Lage Weide, Oudenrijn, Cartesiusweg, Overvecht Noord, Vleuterweide, de Wetering en Papendorp • Nieuwegein: Laagraven/Liesbosch en Plettenburg • Houten: De Meerpaal en Rondeel • IJsselstein: IJsseloevers, Over Oudland en de Corridor. De uitgifte in Bunnik is de afgelopen jaren vrijwel nihil geweest. In de periode 19962009 is alleen in de tweede helft van de jaren ’90 grond uitgegeven (3,2 ha). Met name op Twaalf Apostelen en de Rumpst heeft in die tijd de nodige gronduitgifte plaatsgevonden. De afgelopen jaren heeft de gemeente Bunnik geen beschikbare grond kunnen uitgeven, omdat er simpelweg geen aanbod was.

Prognoses ruimtevraag in de regio De dynamiek van de economische structuur alswel de ruimtevraag zal zich ook de komende eerstkomende jaren blijven voortzetten. Op basis van de prognoses2 van het CPB is voor de COROP Utrecht de toekomstige ruimtevraag uitgerekend voor de periode 20012020. Deze varieert fors per scenario en ligt tussen de 55 ha en 642 ha. Rijk, IPO en VNG hebben naar aanleiding gezamenlijk afgesproken het Transatlantic Market scenario aan te houden als het meest waarschijnlijke groeiscenario voor de komende jaren. Voor de COROP Utrecht komt dit neer op een ruimtevraag van 441 ha in de periode 2001-2020. Het economische hart van de provincie, de regio Utrecht, zal één van de grote ruimtevragers zijn in deze periode. Utrecht en Nieuwegein zijn in dit kader de grootste ruimtevragers. 2

BedrijfsLocatie Monitor, 2005


7

De overige gemeenten in de regio laten een, qua omvang, vergelijkbare ruimtevraag zien. In totaal gaat het om 196 – 257 ha ruimtevraag die in de regio geaccommodeerd moet worden. De regio wacht dan ook een forse opgave.

Figuur 2.5

Toekomstige ruimtevraag regio Utrecht (in ha’s), 2001-2020 – TM scenario 160,00 140,00 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00

Bu nn ik

Vi an en

Bi lt M aa rs se n IJ ss el st ei n

D e

H ou te n

Ze ist

U tre ch t N ie uw eg ei n

0,00

O.b.v. aandeel werkgelegenheid 2008 O.b.v. aandeel bedrijventerreinareaal 2008

Bron: Bedrijfslocatie Monitor (2005), bewerking BCI (2009)

Op basis van het aandeel van Bunnik (qua werkgelegenheidsgroei en bedrijventerreinenareaal) kunnen we concluderen dat de ruimtevraag die zich zal manifesteren in Bunnik, varieert tussen 5,5 en 9,5 ha.

Tabel 2.2

Prognoses ruimtevraag Utrecht en Bunnik 2001-2020 Ruimtevraag Utrecht (ha’s) Ruimtevraag Provincie Utrecht

Global Economy Transatlantic Market Regional Communities Strong Europe

Ruimtevraag Bunnik (ha’s) Op basis van werkgelegenheidgroei (1,26%) 642 441 55 238

Ruimtevraag Bunnik (ha’s) Op basis van bedrijventerreinareaal (2,19%) 8,09 14,06 5,56 9,67 0,69 1,20 3,00 5,21

Bron: Bedrijfslocatie Monitor, 2005, bewerking BCI

De bovenstaande ruimtevraag is gebaseerd op beleidsarme economische ontwikkelingen, waarin zowel de lokale ruimtebehoefte als de ruimtebehoefte van nieuwvestigers van elders is opgenomen.


8

2.3

Lokale ruimtebehoefte

Modellen zijn veelal een versimpelde weergave van de werkelijkheid. Bij het in kaart brengen van de ruimtevraag op gemeentelijk niveau is het dan ook raadzaam een verdiepingsslag te maken. Om de lokale ruimtebehoefte te bepalen heeft de Kamer van Koophandel Midden Nederland, in opdracht van de gemeente, een ondernemersenquête uitgezet onder alle lokale bedrijven die binnen de gemeente Bunnik gevestigd zijn3. Van de ruim 800 bedrijven hebben meer dan 300 gereageerd op de enquête. Met betrekking tot de lokale ruimtevraag heeft dit heeft de onderstaande resultaten opgeleverd: •

Ruimtevraag van het bedrijfsleven in Bunnik is gering – De ruimtevraag van het bedrijfsleven in de gemeente Bunnik is relatief beperkt. Dit was te verwachten gezien het kleinschalige karakter van het lokale bedrijfsleven. Omvang van de vraag, vestigingsvoorkeuren en programma van eisen aan de huisvesting zijn sterk afhankelijk van de bedrijven die op zoek zijn naar ruimte. Beleid gericht op het accommoderen is daarom maatwerk.

•

Komende jaren moet rekening worden gehouden met een ruimtevraag van circa 7 ha – Als het gaat om de vraag naar grond op bedrijventerreinen moet rekening worden gehouden met incidentele vraag die sterk in omvang kan verschillen. Afhankelijk van de realisatie van de plannen moet in de komende vijf jaar rekening worden gehouden met een minimale vraag van 6,8 hectare (2,2 ha schriftelijke enquête, 4,6 ha telefonische enquête). Het gaat hierbij overwegend om bedrijfsruimten (productieruimten gecombineerd met kantoor- en distributieruimten). De bedrijven met de ruimtevraag stellen dat er geen intensivering mogelijkheden zijn op de bestaande locatie.

•

Ruimtevraag binnen 1-5 jaar en een deel onbekend – Een deel van de ruimtevraag (2,6 ha) wordt de aankomende 5 jaar opportuun. Voor het merendeel van de ruimtevraag (4,2 ha) is nog onbekend wanneer deze daadwerkelijk gevraagd wordt.

•

Houdt rekening met de impact van de recessie – Bij het interpreteren van de ruimtevraag moet rekening worden gehouden met de economische recessie als gevolg waarvan de ruimtevraag lager is dan gemiddeld. Aangenomen kan worden dat over een paar jaar de vraag naar ruimte voor bedrijventerreinen weer aantrekt.

•

Groothandel en industrie zijn de grootste ruimtevragers – Van de totale ruimtevraag (6,8 ha) is het merendeel afkomstig vanuit de sectoren groothandel (42.000 m2) en industrie (9.500 m2). Opvallend is tevens dat er enkele grote ruimtevragers zijn (0,5 – 1,0 ha).

3

Bedrijven onder Dak Bunnik, 2009


9

Figuur 2.6

2

Ruimtevragers naar sector (in m ) 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Bouw

Detailhandel

Diensten

Groothandel

Industrie

Transport

•

Vrijkomende ruimte door aanstaande verhuizingen – Als gevolg van verhuizingen komt er tevens ruimte vrij. Onder de veronderstelling dat de voorgenomen verhuizingen doorgaan, komt er volgens de respondenten, circa 2,9 ha vrij. Het merendeel van de panden dat vrij komt heeft een bedrijfsbestemming, maar kan in de meeste gevallen niet zonder investeringen door nieuwe gebruikers in gebruik worden genomen. Grosso modo mogen we er vanuit gaan dat slechts 50% van deze ruimte op nieuw in gebruik kan worden genomen (1,45 ha).

•

Op de huidige kavels is 1,5 – 2 ha ruimtewinst realiseerbaar – Bij het Bunnikse bedrijfsleven is op de huidige kavels nog ruimte om circa 15.000 à 20.000 m2 toe te voegen. Van deze mogelijkheden tot intensivering wordt in de komende vijf jaar bij de huidige plannen slechts een kwart benut. Een groot gedeelte van de potentiële uitbreidingsruimte is te vinden bij bedrijven die de komende jaren geen verbouwingsplannen hebben en ook geen uitbreidingsplannen.

2.4

Conclusies

Op basis van de ondernemersenquête en de analyse naar de regionale ruimtebehoefte komen we tot de volgende conclusies met betrekking tot de ruimtevraag: •

Lage uitgifte in Bunnik, maar de regio als geheel is erg in trek – Door het gebrek aan beschikbare ruimte en aanbod is in de gemeente Bunnik de afgelopen jaren niet of nauwelijks grond uitgegeven. In de regio Utrecht en met name enkele nabij gelegen gemeenten, zoals Houten, Nieuwegein en IJsselstein is de uitgifte fors geweest.


10

•

Veel dynamiek in de regio, ondermeer in Bunnik – De regio Utrecht, inclusief Bunnik wordt gekenmerkt door een grote bedrijvendynamiek. Het aantal oprichtingen (met name starters) overstijgt al jaren het aantal opheffingen en het migratiesaldo is positief.

•

Relatief beperkte ruimtevraag in Bunnik op basis van prognoses – Volgens de prognoses van het CPB bedraagt de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de COROP Utrecht ruim 400 ha. Een beperkt deel hiervan, 5,5 – 9,5 ha van deze vraag, zal landen in Bunnik. Hoe groot deze ruimtevraag exact zal zijn hangt af van verscheidene factoren, waaronder het beschikbare aanbod. Bij de vraag-aanbod confrontatie in hoofdstuk 4 wordt dan ook geen gebruik gemaakt van deze prognosecijfers.

•

Significante lokale ruimtevraag van Bunnikse ondernemers – De ondernemersenquête die gehouden is onder het Bunniks bedrijfsleven geeft een ruimtevraag van 6,8 ha weer, met name in de sectoren handel en industrie. Let wel: dit is de ruimtevraag exclusief nieuwvestigers (van buiten de gemeente) en oprichtingen en starters. Deze lokale ruimtebehoefte is leidend bij de vraag-aanbodconfrontatie in hoofdstuk 4.

Tabel 2.3

Vraag en aanbod op een rij Omvang (in ha’s) Vraag • Prognoses CPB • Lokale ruimtebehoefte • Nieuwvestigers en oprichtingen (incl. starters) Potentieel aanbod • Intensivering op bestaande kavels (1-2 ha) • Vrijkomende ruimte door verhuizingen (50% van 2,9 ha)

•

5,5 – 9,5 6,8 PM

PM 1,45

Vrijkomende ruimte door aanstaande verhuizingen en intensiveringsmogelijkheden op bestaande kavels is slechts deels realiseerbaar – Als gevolg van verhuizingen komt er tevens ruimte vrij. Onder de veronderstelling dat de voorgenomen verhuizingen doorgaan circa 2,9 ha vrij waarvan we aannemen dat maximaal 50% door nieuwe gebruikers in gebruik genomen kan worden. Daarnaast zal het merendeel van de intensiveringmogelijkheden (1,5-2 ha) niet realiseerbaar zijn omdat het (te) kleine percelen betreft. Tevens is het zo dat het merendeel (drie kwart) van deze kansen zich voordoet bij bedrijven die geen verbouwings- of uitbreidingsplannen hebben.

In het volgende hoofdstuk is een nadere analyse gemaakt van het aanbod (in Bunnik en regio) om dit uiteindelijk af te kunnen zetten tegen de hierboven behandelde vraag.


11

Aanbod

Hoofdstuk 3

3.1

Bedrijventerreinen in Bunnik

Bunnik kent verscheidene werklocaties waarvan het merendeel zich ten noorden van de A12 bevindt. Het betreft voornamelijk gemengde bedrijventerreinen (bruto 70 ha) en een enkele kantoorlocatie (ruim 100.000 m2). De bedrijventerreinen Kosterijland, de Rumpst en kantoorlocatie Twaalf Apostelen nemen gezamenlijk circa de helft van de totale werkgelegenheid voor hun rekening. Naast enkele bedrijventerreinen in de kern Bunnik, tellen ook Odijk en Werkhoven enkele bedrijventerreinen, zoals het MOB complex, Bedrijventerrein het Zand en het Voormalig Kodakterrein (waarvan een deel bestemd is voor woningbouw). Tevens zijn er enkele solitaire bedrijfslocaties in de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven gesitueerd.

Figuur 3.1

Werklocaties in de gemeente Bunnik, 2009

De Twaalf Apostelen

Van Dam Terrein De Rumpst Kosterijland

Schoudermantel

Vml. Veilingterrein Zoekgebied werklocatie Bedrijventerrein ‘t Zand Voormalig Kodakterrein/ Singel

Burgweg/MOB complex

Klein Sonsbeek


12

Op dit moment is alleen op het MOB complex aan de Burgweg ruimte beschikbaar. Deze ruimte is gereserveerd voor agrarisch gelieerde bedrijvigheid, zoals loonwerkers bedrijven. Op de overige bedrijventerreinen is her en der wel een lege kavel beschikbaar. In de onderstaande subparagraaf wordt hier nader op ingegaan. Tabel 3.1

Beschikbare ruimte in Bunnik Terrein Bruto omvang Netto omvang Beschikbare ruimte Kosterijland 24,3 20,9 De Rumpst 23,5 (10) 18,5 (7,5) (incl. Schoudermantel) Voormalig veilingterrein 9,0 7,6 Van Dam terrein4 4,5 3,5 De Twaalf Apostelen 9,8 7,5 3 Voormalig Kodakterrein 5 Burgweg (MOB – complex) 7 5,5 5,5 Bedrijventerrein ‘t Zand 1 0,63 Klein Sonsbeek 0,5 56,03 5,5 Totaal 70,6 Bron: Economisch Beleidsplan Bunnik, 2008

3.2

Bunnikse bedrijventerreinen nader bekeken

Om goed grip te krijgen op de kwaliteit van de Bunnikse bedrijven zijn alle terreinen onderworpen aan een schouw. Met een zogenaamd ‘Kwaliteitsteam’5 zijn alle bedrijventerreinen in de gemeente bezocht. Daarnaast zijn diversie solitaire bedrijfslocaties in de drie kernen (Bunnik, Odijk en Werkhoven) bekeken. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies6 per bedrijventerreinen uiteengezet:

A

Twaalf Apostelen

• • • • • • •

4 5 6

‘Kantorenlocatie’ met een up to date uitstraling Goede externe bereikbaarheid en interne ontsluiting Volop groen, netjes onderhouden Ondanks parkeren op eigen terrein, gebrek aan parkeerruimte Veilige werkomgeving Courante en netjes onderhouden panden Intensieve bebouwing, meerlaags, geen intensiveringsmogelijkheden

Idee- en planvorming potentiële transformatie loopt Kwaliteitsteam bestaande uit gemeente Bunnik, BHIK en twee ondernemers (per bedrijventerrein) Voor nadere informatie verwijzen we naar de Kwaliteitsatlas Bedrijventerreinen Bunnik


13

B

Kosterijland

•

• • • • •

C

Opvallende driedeling terrein • Groeneweg: her en der rommelig aanzien (lege kavel, woon- en werkfunctie gemengd) • Vrumona: functionele uitstraling • Kosterijland: kantoorlocatie, prima uitstraling, courante panden, nodige groen Goede externe bereikbaarheid, beperkte doorstroming interne ontsluiting Geen eenduidige herkenbaarheid (entree terrein, mede door driedeling) Parkeren bij Kosterijland een probleem, met name bij evenementen grote werkgevers (o.m. parkeren in openbare ruimte en groen) Sprake van intensief en zorgvuldig ruimtegebruik (ondernemers op zoek naar intensiveringmogelijkheden op eigen kavel), hoge bebouwingsgraad Beschikbare ruimte: 2-3 kavels (geschatte omvang: 1,1 ha)

De Rumpst

• • • • • •

Goede externe bereikbaarheid, heldere interne ontsluiting Goede uitstraling openbare en private ruimte (weinig rommel, courante panden) Parkeerproblematiek door veel parkeren in de openbare ruimte, (onder meer occasions van garagebedrijven die her en der geparkeerd staan) Botsende functies (zwembad, jeugdhonk en (groot)handelsfuncties) op het terrein Enkele intensiveringmogelijkheden op het terrein (bijv. Groenstrook langs Kromme Rijn, reststroken openbare ruimte) Beschikbare ruimte: groenstrook Kromme Rijn (geschatte omvang: 0,3 ha)


14

D

Schoudermantel

• • • •

E

Verkeersveiligheid een probleem bij koel- en vrieshuis Courante panden aan straatkant, intern een rommelige uitstraling Intensief bebouwd m.u.v. (bedrijfs)woning en groenruimte Geen beschikbare ruimte

Voormalig veilingterrein

• • • • • • •

Goed bereikbaar, heldere en brede interne ontsluiting Weinig tot geen groen, matige uitstraling openbare ruimte Relatief veel leegstand (met name nieuwe units) In zijn algemeen voldoende parkeergelegenheid, wel onevenwichtige verdeling over het terrein Behoorlijke intensief en zorgvuldig ruimtegebruik Toekomstige herontwikkeling Voormalig Veilinggebouw Beschikbare ruimte bij herontwikkeling veilinggebouw (geschatte omvang: 0,6 ha)


15

F

Bedrijventerrein ’t Zand

• • • • • • • •

G

Gelegen in de kern Odijk, matige externe bereikbaarheid en interne ontsluiting Kleinschalige opzet Functionele uitstraling, niet hoogwaardig Weinig tot geen groen, kwaliteit openbare ruimte is functioneel Parkeerproblematiek, bedrijven die uit hun jasje groeien Botsen functies wonen en werken (bedrijventerrein te midden van een woonwijk) Zeer intensief benut terrein, sprake van ruimtegebrek Geen beschikbare ruimte

Burgweg/MOB complex

• • • • • •

Herontwikkelingslocatie buitengebied gemeente Bunnik Aanstaande herprofilering voor agrarische gelieerde bedrijvigheid Voldoende bereikbaar via N229 (Werkhovenseweg) en Burgweg Goede en overzichtelijke interne ontsluiting (volledig rondrijden mogelijk) Volop interesse o.a. van loonwerkersbedrijven Terrein (zo goed als) volledig uitgegeven


16

H

Overige locaties

• • • • •

3.3

Naast de formele bedrijventerreinen kent de gemeente Bunnik enkele solitaire bedrijfslocaties Het gaat om verschillende locaties in de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven Een deel van deze locaties is vanuit het oogpunt van functionaliteit, veiligheid, bedrijfsmatigheid onwenselijk Mogelijk transformatie van deze locaties (naar bijv. woningbouw of andere functies) behoort dan ook tot de mogelijkheden Omvang transformatieopgave (geschatte omvang 2,1 ha): • Bunnik: 0,3 ha • Odijk: 1,4 ha • Werkhoven: 0,4 ha

Regionaal aanbod

Bunnik is gelegen in het economisch hart van de provincie Utrecht. Het aanbod van bedrijventerreinen in de regio Utrecht is voor Bunnik van groot belang. De bedrijventerreinenmarkt is regionaal. Dit houdt in dat ondernemers over gemeentegrenzen heen kijken in hun zoektocht naar een goede vestigingsplaats. Voor Bunnik betekent dit dat gemeente als Houten, Nieuwegein, maar ook Utrecht en IJsselstein niet alleen als concurrenten beschouwd morgen worden, maar ook als opvanglocatie.


17

Tabel 3.2

Aanbod per gemeente (per 2009) in ha’s Locatie Nieuwegein Utrecht Vianen Houten De Bilt Zeist Bunnik Maarssen IJsselstein Bestuur Regio Utrecht

2000 95,6 140,0 25,0 35,0 0,0 1,9 1,2 0,0 20,4 319,1

2005 83,0 83,3 19,0 34,0 7,0 5,4 0,0 2,2 9,0 242,9

2009 73,0 30,7 19,0 14,8 7,0 5,8 5,5 2,2 1,1 159,1

Bron: IBIS, 2009

Uit tabel 3.1. blijkt dat het aanbod in de regio fors is. Met circa 160 ha beschikbare grond in buurgemeenten als Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Houten zijn er in de regio tal van locaties beschikbaar voor geïnteresseerde bedrijven7.

Figuur 3.2

Aanbod in de regio Utrecht

Bron: Provincie Utrecht, 2009

7

Het Bestuur Regio Utrecht onderzoekt de komende maanden in hoeverre de regio voldoende aanbod van bedrijventerreinen tot haar beschikking heeft. Hierbij wordt expliciet gekeken naar de staat van de huidige bedrijventerreinen om een gewogen koppeling te maken tussen oud en nieuw.


18

3.4

Conclusies

Al met al is de conclusie dat de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de gemeente Bunnik op orde is. Op geen van de bedrijventerreinen is sprake van een grote herstructureringsopgave. Wel is het zo dat er her en der sprake is van problemen en veroudering op enkele terreinen. Het gaat hier dan bijvoorbeeld om parkeerproblemen, veiligheidsvraagstukken (criminaliteit en verkeer), bereikbaarheidsproblemen en enkele botsende functies. Echter, gelet op de ‘leeftijd’ van de bedrijventerreinen is dit niet verwonderlijk en betreft het simpelweg ‘slijtage’ van de bedrijventerreinen. Enkele van de terreinen zijn dan ook toe aan een facelift of licht revitalisering (Kosterijland, de Rumpst, Schoudermantel). Wanneer we specifiek ingaan op intensief en zorgvuldig ruimtegebruik op de terreinen valt op dat er in zijn algemeenheid sprake is van een intensieve benutting van de ruimte op alle terreinen. De intensiveringmogelijkheden die er wel zijn hebben betrekking op enkele groenstroken, openbare ruimte en intensivering op enkele private kavels (maatwerk). Naast intensiveringsmogelijkheden is er op enkele terreinen sprake van leegstaande kavels en/ of panden (1,4 ha). Voorbeelden zijn drie kavels op Kosterijland (Boekhout terrein, kavel gelegen naast de BOVAG en tegenover de Jumbo) en een forse groenstrook op bedrijventerrein de Rumpst (parallel aan de Kromme Rijn). Tevens komen we tot de conclusie dat er sprake is van enkele (mogelijke) transformatielocaties. Het gaat hier om locaties om uiteenlopende redenen niet (meer) geschikt zijn als bedrijventerrein en werklocatie. In totaal gaat het om circa 2,1 ha bedrijventerrein. Enkele voorbeelden zijn: • Bedrijventerrein ’t Zand: gelegen in het midden van een woongebied • Houthandel van Dam: op de nominatie om getransformeerd te worden • Enkele solitaire bedrijfslocaties in de kernen: – Locaties aan de Singel (Odijk) – Molenweg en Koningin Julianalaan (Bunnik) – Locaties aan de Herenstraat (Werkhoven) De beschikbare ruimte op bedrijventerreinen in Bunnik is vrijwel nihil. Op het MOB complex (Burgweg) is circa 5,0 ha beschikbaar. Echter, het merendeel hiervan wordt nog dit jaar uitgegeven. Wel kennen de verschillende terreinen enkele leegstaande kavels (en een groenstrook) op bedrijventerreinen in de kern Bunnik. In zijn totaliteit gaat het om circa 1,4 ha.


19

Tabel 3.3

Vraag en aanbod op een rij Omvang (in ha’s)

Vraag • Lokale ruimtebehoefte • Nieuwvestigers en oprichtingen (incl. starters) Potentieel aanbod • Intensivering op bestaande kavels (1,5-2 ha) • Vrijkomende ruimte door verhuizingen (50% van 2,9 ha) • Ruimte op bestaande bedrijventerreinen • Mogelijke transformatielocaties (onttrekking aan de voorraad)


6,8 PM

PM 1,45 1,4 -2,1

20

Hoofdstuk 4

Conclusies en aanbevelingen

Conclusies Op basis van alle voorgaande analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken: •

Groeigemeente Bunnik in een dynamische regio – De gemeente Bunnik is gelegen in een regio die per saldo groeit en de nodige dynamiek herbergt. De natuurlijke aanwas van bedrijven en de migratie van ondernemers is groot.

•

Forse historische uitgifte in de regio, gering in Bunnik – De enorme groei en dynamiek heeft zich de afgelopen jaren geuit in een behoorlijke uitgifte van bedrijventerreinen in de regio. In Bunnik is deze uitgifte vrijwel nihil gebleven daar er simpelweg geen aanbod aanwezig was.

•

Prognoses voorspellen een beperkte ruimtevraag in Bunnik – Prognosemodellen voorspellen een flinke ruimtevraag in de regio, waarvan slechts een beperkt deel zich manifesteert in Bunnik (5,5 – 9,5 ha).

•

Ruimtebehoefte van circa 7 ha voor lokale bedrijven – Een verdiepingsanalyse naar de ruimtevraag leert ons dat de lokale behoefte in Bunnik circa 7 ha bedraagt. Let wel: het betreft hier enkel en alleen een ruimtevraag van het huidige bedrijfsleven in Bunnik. Nieuwvestigers en oprichtingen en starters zijn hierin niet meegenomen.

•

Huidige aanbod bedrijventerreinen intensief benut – Het huidige aanbod van bedrijventerreinen in Bunnik is intensief tot zeer intensief benut. Op slechts enkele plaatsen in de publieke en private ruimte is ruimtewinst te behalen door intensivering

•

Nominatie enkele transformatielocaties – Tevens wordt Bunnik gekenmerkt door enkele (mogelijke) transformatielocaties. Het betreft locaties die om uiteenlopende redenen niet (meer) geschikt zijn als bedrijventerrein en werklocatie.

•

Regio kent fors beschikbaar aanbod, maar ook een grote toekomstige ruimtevraag – De regio als geheel kent een fors beschikbaar aanbod van bedrijventerreinen. Echter, hier tegenover staat een toekomstige ruimtevraag die van een vergelijkbare omvang zal zijn.


21

Aanbevelingen Het bovenstaande in ogenschouw nemende, komen we tot de volgende aanbevelingen: •

Revitalisering van enkele bedrijventerreinen – Een aantal bedrijventerreinen is toe aan (lichte) revitalisering. Enkele voorbeelden zijn: Kosterijland, de Rumpst, Schoudermantel. Dit is wenselijk om verdere veroudering en hogere kosten voor herstructurering te voorkomen. De revitalisering heeft met name betrekking op de aanpak van parkeerproblemen, veiligheid, onderhoud en beheer publiek en private ruimte en het benutten van intensiveringsmogelijkheden.

•

Transformatie bedrijventerrein ’t Zand en enkele solitaire locaties – Op enkele terreinen in de gemeente Bunnik is de opgave complexer/groter en is transformatie en/of herontwikkeling wenselijk. Hierbij denken we aan bedrijventerrein ’t Zand en enkele solitaire locaties in Bunnik, Odijk en Werkhoven.

•

Aanleg nieuw bedrijventerrein voor de opvang van lokale groeiende bedrijven – Wanneer we de ruimtevraag (zowel lokaal als regionaal) afzetten tegen het aanbod, komen we tot de conclusie dat de aanleg van een nieuw bedrijventerrein, met name voor de lokale ruimtebehoefte, noodzakelijk is.

Tabel 4.1

Vraag – aanbod confrontatie (2009-2020)

Vraag • Lokale ruimtebehoefte • Nieuwvestigers en oprichtingen (incl. starters)

Omvang (in ha’s) 6,8 6,8 PM

Potentieel aanbod • Intensivering op bestaande kavels (1,5-2) • Vrijkomende ruimte door verhuizingen (50% van 2,9 ha) • Ruimte op bestaande bedrijventerreinen • Mogelijke transformatielocaties (onttrekking aan de voorraad)

0,75 PM 1,45

Saldo

6,05

1,4 -2,1

Gelet op de te verwachten ruimtevraag en mogelijke/wenselijke transformatielocaties enerzijds en de intensiveringsmogelijkheden op de bestaande bedrijventerreinen anderzijds, komen we tot de conclusie dat de ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein noodzakelijk is om de ruimtevraag van minimaal 6,0 ha netto op te kunnen vangen. •

Exacte bruto ruimtebehoefte is nader te bepalen - Het daadwerkelijke ruimtebeslag van 6 ha netto wordt onder meer bepaald door de benodigde ruimte voor infrastructuur en openbare ruimte. Daarnaast spelen ook de richtlijnen voor bouwen een rol, bijvoorbeeld ten aanzien van bouwhoogte en mogelijkheden voor ondergronds bouwen.


22

•

SER ladder als toekomstig uitgifteprotocol – Om ook in het vervolg goed vorm en inhoud te geven aan het bedrijventerreinenbeleid en met name de uitgifte bevelen we aan om de SER ladder in toekomst als uitgifteprotocol te hanteren.

Kortom, wij concluderen dat er een gegronde en onderbouwde ruimtebehoefte ten grondslag ligt aan de zoeklocatie van een bedrijventerrein, zoals deze is opgenomen in het Structuurplan Bunnik. Deze zoeklocatie is met name noodzakelijk om het lokale Bunnikse bedrijfsleven te accommoderen. Hierbij wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de mogelijkheden die op bestaande bedrijventerreinen en -locaties in Bunnik aanwezig zijn.


23

Bijlage 1

Begeleidingsgroep

Deze notitie is tot stand gekomen onder begeleiding van de projectgroep Perspectief Bedrijventerreinen Bunnik. Deelnemers projectgroep: - de heer Jan van Maren (gemeente Bunnik) - de heer Fred Odijk (gemeente Bunnik) - de heer Gerard Drost (gemeente Bunnik) - mevrouw Thea Meijer (gemeente Bunnik) - de heer Hein van Zijl (BHIK) - de heer Marco Peek (BHIK) - de heer Evert van Tellingen (provincie Utrecht) - de heer Aart Reurink (provincie Utrecht) - de heer Erwin Ketelaar (Kamer van Koophandel Midden-Nederland) - de heer Erwin van der Weide (Kamer van Koophandel Midden-Nederland) - Mevrouw Sandra van Liere (BCI, extern adviseur) - de heer Boudewijn Barth (BCI, extern adviseur)

09-149 Buck Consultants International

24

Perspectief Bedrijventerreinen. Gemeente Bunnik

Recommend Documents