PERENCANAAN PERAWATAN DAN
PEMELIHARAAN GEDUNG SERTA ANALISA
FINANSIAL GEDUNG ASRAMA PRIA ISLAMIC CENTER BEKASI
PLANNING TREATMENT AND MAINTENANCE
BUILDING WITH FINANCIAL ANALYSIS OF ISLAMIC
CENTRE BEKASI DORMITORY Laporan ini disusun untuk memenuhi salah satu syarat menyelesaikan pendidikan Diploma IV Program Studi Teknik Perawatan dan Perbaikan Gedung Jurusan Teknik Sipil OLEH : ARIE RAHMAN HAKIM NIM : 091144005
PROGRAM STUDI TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN GEDUNG JURUSAN TEKNIK SIPIL
POLITEKNIK NEGERI BANDUNG 2013
ABSTRAK
Manajemen pengelolaan gedung merupakan suatu kegiatan yang tidak mudah untuk dilakukan . Manajemen pengelolaan gedung tersebut dilakukan oleh seorang Building Manajer. Seorang Building Manajer harus
memiliki keahlian manajerial yang meliputi manajerial konseptual,
manajerial
keahlian, dapat
bersosialisasi
dengan baik
dan juga
pengetahuan yang baik. Tujuan dari pengelolaan gedung tersebut adalah
untuk memaksimalkan kinerja dan umur layan gedung. Seorang Building Manajer harus dapat memaksimal kinerja dan umur layan setiap komponen yang ada pada gedung. Setiap komponen tersebut mencakup kedalam struktur gedung, arsitektur gedung, mekanikal, elektrikal, tata graha dan tata ruang luar gedung. Selain itu dari segi finansial untuk kegiatan pengelolaan gedung juga harus diperhatikan, agar pengeluaran biaya untuk pengelolaan gedung menjadi efektif atau tidak boros. Selain dari memaksimalkan kinerja dan umur layan gedung, kegiatan pengelolaan gedung juga dilakukan untuk menekan dengan batas standar peraturan pengeluaran biaya untuk perawatan, pemeliharaan maupun perbaikan pada gedung. Perencanaan penjadwalan program perawatan rutin gedung, dan penggantian komponen gedung, merupakan perencanaan awal agar setiap komponen pada gedung dapat digunakan secara maksimal. Program perawatan rutin gedung dan daur ulang komponen gedung merupakan langkah pemeliharaan yang harus dilakukan untuk memaksimalkan kinerja beserta umur layan setiap komponen gedung. Setelah melakukan penjadwalan tersebut dapat diketahui besarnya biaya yang harus dikeluarkan
untuk
biaya
pemeliharaan
gedung.
Setelah
membuat
perencanaan penjadwalan, dapat dilakukan analisa finansial untuk mengetahui besarnya biaya yang harus dikeluarkan oleh bangunan. Perhitungan biaya yang harus dikeluarkan gedung dapat dilakukan selama
umur bangunan gedung tersebut dengan menggunakan rumus Life Cycle
Cost (LCC).
Setelah diketahui besarnya biaya yang harus dikeluarkan untuk pemeliharaan gedung selama umur bangunan dengan menggunakan rumus
Life Cycle Cost (LCC), dapat dilakukan uji kelayakan fungsi gedung dengan
membandingkan pendapatan gedung dengan pengeluaran gedung. Uji
kelayakan tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan rumus Benefit Cost Ratio (BCR) dengan ketentuan nilai Benefit Cost Ratio (BCR) harus lebih besar dari satu. Apabila nilai Benefit Cost Ratio lebih kecil dari satu, maka pendapatan gedung lebih kecil daripada pengeluaran gedung, sehingga gedung tersebut tidak layak fungsi. Sebaliknya apabila nilai Benefit Cost Ratio (BCR) lebih besar dari satu maka pendapatan gedung lebih besar daripada pengeluaran bangunan, sehingga gedung tersebut layak fungsi. Hasil dari penulisan laporan ini merupakan hasil pengujian layak fungsi bangunan, sehingga diketahui nilai dari Life Cycle Cost (LCC) adalah sebesar 24.725.068.555,92 dan besarnya nilai manfaat bangunan atau nilai Benefit Cost Ratio (BCR) yaitu sebesar Rp. 41.639.694.671,45. Dengan demikian, uji kelayakan fungsi bangunan dianalisa dengan menggunakan rumus BCR dan didapatkan nilai BCR sebesar 1,68 sehingga gedung C4 Islamic Center Bekasi merupakan gedung yang layak difungsikan sebagai gedung asrama pria.
Kata kunci: Manajemen Pengelolaan Gedung, Pemeliharaan rutin, Daur Ulang Komponen, LCC, dan BCR
ABSTRACT
Building Management is an activity that is not easy to do. Building
Management was carried out by a Building Manager. A Building Manager must
have
managerial
expertise
includes
managerial
conceptual,
managerial expertise, human relationship and also good knowledge. The
purpose of the building management is to maximize the performance and life of the building serviceability. A Building Manager must be able to maximize
the performance and lifetime serviceability any components on the building. Each of these components included into the structure of the building, architecture of building, mechanical, electrical, housekeeping and exterior of the building layout. In addition to the financial terms of building management activities should also be considered, so that the building management expenses to be effective and not wasteful. Aside from maximizing the performance and service life of the building, building management activities are also carried out to reduce expenses for the care, maintenance and repairs on buildings. Planning program scheduling of preventive maintenance, and renewal cycle of building components, an initial planning so that every component of the building can be used optimally. Preventive maintenance and renewal cycle of building components are maintenance steps that should be taken to maximize the performance along with the age of the building service life of each component. After doing the scheduling can be determined the costs to be incurred for building maintenance costs. After scheduling planning, financial analysis can be performed to determine the amount of costs to be incurred by the building. Calculation of costs to be incurred over the life of the building can be done by using the Life Cycle Cost (LCC) formulas. Having in mind the costs to be incurred for the maintenance of the building over the life of the building by using the formula of Life Cycle Cost (LCC), to test the feasibility of building function by comparing income with expenditure of building. The feasibility test can be done using the formula
Benefit Cost Ratio (BCR) with a value provisions Benefit Cost Ratio (BCR)
must be greater than one. If the value of Benefit Cost Ratio is less than one,
then the income of smaller buildings than building expenses, so that the
building is not feasible function. Conversely, when the value of Benefit Cost
Ratio (BCR) is greater than one, then the income is greater than expenditure
of building, so that the building was worth function.
The results of this report are the results of testing feasible function of the building, so as to know the value of Life Cycle Cost (LCC) is the value of 24,725,068,555.92 and value the benefits of building or Benefit Cost Ratio (BCR) is Rp. 41,639,694,671.45. Thus, testing the feasibility of building functions were analyzed by using the formula obtained BCR and BCR value of 1.68 so that the building C4 Bekasi Islamic Center is a viable building functioned as a male dormitory.
Keywords: Building Management, Preventive Maintenance, Renewal Cycle, LCC, and BCR
KATA PENGANTAR
Dengan mengucapkan syukur Alhamdulillah kepada Allah
SWT atas
berkat, rahmat, serta hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan
penulisan ini. Adanya bantuan secara moril maupun materil dari berbagai pihak sangat
membantu penulis dalam melaksanakan penelitian maupun dalam penyusunan
laporan penelitian ini. Oleh karena itu, penulis ingin mengucapkan banyak terima
kasih kepada :
1. Kedua orang tua yang senantiasa memberikan kasih sayang, motivasi, doa, arahan dan bimbingannya, serta dukungan moril dan materilnya. 2. Ibu RR. Elisabeth Marlailana, Ir. MT. selaku dosen pembimbing, atas saran, arahan dan
bimbingannya pada saat penyusunan proposal dan laporan
penulisan. 3. Bapak Udi Raharjo, Drs., MM dan ibu Ery Radya Juarti, ST., MT selaku tim penguji pada penyusunan laporan penulisan. 4. Bapak Ir. Taufik Hamzah, MSA., MBA, selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Politeknik Negeri Bandung. 5. Bapak Krish Madyono Hadi W., Dipl, ing, MT. selaku dosen wali dan ketua Program Studi Teknik Perawatan dan Perbaikan Gedung. 6. Pihak-pihak lain yang telah membantu penulis dalam penyusunan laporan. Dengan keterbatasan ilmu dan wawasan yang penulis miliki, penulis menyadari bahwa dalam penulisan laporan ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu untuk mengurangi kekurangan-kekurangannya, penulis sangat mengharapkan kritik dan saran guna penyempurnaan laporan kerja praktek ini. Bandung, Juli 2013
Penyusun
DAFTAR ISI
Halaman HALAMAN JUDUL ................................................................................................ i LEMBAR PENGESAHAN .....................................................................................ii ABSTRAK ..............................................................................................................iv KATA PENGANTAR ......................................................................................... viii DAFTAR ISI ...........................................................................................................ix DAFTAR TABEL ...................................................................................................xi DAFTAR GAMBAR .............................................................................................xii I PENDAHULUAN ....................................................................................... 1 BAB
1.1 Latar Belakang ............................................................................................ 1
1.2 Tujuan ......................................................................................................... 3 1.3 Ruang Lingkup Pembahasan ....................................................................... 4 1.4 Sistematika Penulisan.................................................................................. 4 BAB II TINJAUAN PUSTAKA ........................................................................... 6 2.1 Dasar Peraturan ............................................................................................ 6 2.1.1
Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan Gedung ............................ 6
2.1.2
Permasalahan dalam Pemeliharaan Bangunan Gedung ................... 8
2.2 Dasar Teori................................................................................................... 9 2.2.1
Tujuan dalam Pemeliharaan Bangunan Gedung .............................. 9
2.2.2
Perencanaan Perawatan Gedung .................................................... 11
2.2.3
Struktur Organisasi ........................................................................ 13
2.2.4
Konsep Dasar Perawatan dan Pemeliharaan .................................. 15
2.2.5
Tipe Pemeliharaan.......................................................................... 19
2.2.6
Lingkup Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan Gedung ............ 20
2.2.7
Tata Cara dan Metode Pemeliharaan dan Perawatan Gedung ....... 27
2.2.8
Life Cycle Cost ............................................................................... 47
BAB III METODOLOGI .................................................................................... 52 3.1 Tahapan Persiapan....................................................................................... 52 3.2 Tahapan Pembahasan ................................................................................. 52 3.2 Tahapan Pelaporan ..................................................................................... 57
BAB IV ANALISA PEMBAHASAN ................................................................. 58 4.1 Data Umum ................................................................................................ 58
4.2 Perencanaan................................................................................................ 59
4.2.1. Life Cycle Cost (LCC) ................................................................... 61 a. Initial Cost ................................................................................. 62
b. Maintenance Cost ...................................................................... 63
1. Preventive Maintenance ........................................................ 64
2. Renewal Cycle ...................................................................... 79
3. Unplanned Maintenance ....................................................... 85 c. Energy Cost ............................................................................... 90
d. Cleaning Cost ............................................................................ 93 e. Overhead Cost ......................................................................... 105 f. Utilitation Cost ........................................................................ 109 g. Resale Value ............................................................................ 116 4.2.2. Analisa Pendapatan ...................................................................... 117 4.2.3. Benefit Cost Ratio (BCR) ............................................................ 125 BAB V PENUTUP .............................................................................................. 128 5.1 Simpulan .................................................................................................. 128 5.2 Saran ......................................................................................................... 129 DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 130 LAMPIRAN
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1
Halaman : Sifat Kerusakan ................................................................................ 10
Tabel 3.1
: Contoh Jadwal Preventive Maintenance.......................................... 55
Tabel 3.2
: Contoh Jadwal Renewal Cycle ......................................................... 56
Tabel 4.1
: RAB Gedung C4 Islamic Center Bekasi ......................................... 63
Tabel 4.2
: Penjadwalan Preventive Maintenance ............................................. 68
Tabel 4.3
: Nilai Preventive Maintenance ......................................................... 72
Tabel 4.4
: Perhitungan Nilai Sekarang dari Preventive Maintenance .............. 75
Tabel 4.5
: Renewal Cycle.................................................................................. 80
Tabel 4.6
: Perhitungan Nilai Sekarang dari Renewal Cycle ............................. 84
Tabel 4.7
: Biaya Total Unplanned Maintenance .............................................. 87
Tabel 4.8
: Perhitungan Nilai Sekarang dari Unplanned maintenance .............. 89
Tabel 4.9
: Biaya Energi Listrik dalam Satu Bulan ........................................... 90
Tabel 4.10 : Perhitungan Nilai Sekarang Pemebayaran Listrik Untuk Energy ...... Cost ........................................................................................................................ 92 Tabel 4.11 : Biaya Pekerja ................................................................................... 94 Tabel 4.12 : Biaya Pembersihan Gedung C4 Islamic Center Bekasi ................... 95 Tabel 4.13 : Biaya Pembersihan Gedung C4 Islamic Center Bekasi ................... 96 Tabel 4.14 : Perhitungan Nilai Sekarang Cleaning Cost Untuk Pekerja ............. 98 Tabel 4.15 : Perhitungan Nilai Sekarang Cleaning Cost Untuk Pembersihan... 104 Tabel 4.16 : Biaya Total Overhead Cost............................................................ 106 Tabel 4.17 : Perhitungan Nilai Sekarang dari Overhead Cost ........................... 108 Tabel 4.18 : Utilitation Cost .............................................................................. 109 Tabel 4.19 : Perhitungan Nilai Sekarang dari Utilitation Cost .......................... 112 Tabel 4.20 : Perhitungan Nilai Sekarang Pembayaran Air ................................ 114 Tabel 4.21 : Nilai Manfaat Bangunan ................................................................ 119 Tabel 4.22 : Perhitungan Nilai Sekarang Nilai Manfaat Bangunan ................... 122 Tabel 4.23 : Perhitungan LCC Beserta Kebutuhan Biaya pada Setiap Tahun ... 126
DAFTAR GAMBAR
Hal. Gambar 2.1 Struktur Organisasi Pengelola Manajemen Perawatan Gedung....... 14
Gambar 3.1 Flow Chart Pembahasan Penulisan.................................................. 53
Gambar 4.1 Diagram Pengelompokan Biaya Perawatan Serta BCR ................... 60
DAFTAR PUSTAKA
1. Amri Sjafei, 2006. “Teknologi Audit Forensik Repair dan Retrofit Untuk
Rumah & Bangunan Gedung”. Jakarta, Yayasan John Hi-Tech Idetama.
2. Departemen Pekerjaan Umum. 2007. “Pembangunan Gedung Negara
(Permen PU No.45-2007)”. Jakarta 3. Departemen Pekerjaan Umum. 2008. “Pedoman Pemeliharaan dan
Perawatan Bangunan Gedung (Permen PU No.24-2008)”. Jakarta
4. Drajat, Ali. 2013. “Sistem Manajemen Pemeliharaan Dan Perbaikan
Gedung Rumah Sakit Cito Karawang”. Politeknik Negeri Bandung. 5. Ervianto, Wulfram. 2007. “Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung”. Yogyakarta, Jurnal Teknik Sipil. Universitas Atma Jaya. 6. Fakhrurrozi, Fuad. Prayoga, Ihsan.2012.“Identifikasi Kerusakan, Cara Perbaikan, dan Perhitungan Biaya Perbaikan Gedung Kantor Pemerintah Kota Cimahi”. Politeknik Negeri Bandung. 7. Juwana S. Jimmy. 2004. “Usia Bangunan dan Dampaknya Pada Biaya Pengoperasian, Pemeliharaan, dan Perawatan Bangunan Gedung”. Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Sipil & Perencanaan, Universitas Trisakti. 8. Lee, Reginald (1987). “Building Maintenance Management”, United States of America, Wiliam Collins Sons & co. Ltd. 9. Marlailana, Elisabeth. 2011. “Manajemen Proyek Perawatan dan Perbaikan Gedung”. Politeknik Negeri Bandung. 10. Raharjo, Udi. 2011. “Perawatan dan Perbaikan Gedung”. Politeknik Negeri Bandung. 11. Syafarua, Joey. 2011. “Tinjauan Perawatan Gedung Pengembangan
Pendidikan dan Teknologi”. Politeknik Negeri Bandung.
