PERANCANGAN MANAJEMEN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN KOMPONEN MEKANIKAL DAN
ELEKTRIKAL GEDUNG ASSESSMENT AND LEARNING CENTER PT. POS
Laporan ini disusun untuk memenuhi salah satu syarat menyelesaikan
Pendidikan Diploma IV Program Studi Teknik Perawatan dan Perbaikan Gedung Jurusan Teknik Sipil
Oleh :
Empy Shofiyullah 091144009
POLITEKNIK NEGERI BANDUNG 2013
ABSTRAK
Tujuan dari didirikannya bangunan adalah untuk mendukung kegiatan
atau sebagai sarana pengguna bangunan dalam melaksanakan kegiatan sehari
hari secara optimal. Seiring berjalannya waktu, bangunan akan mengalami
penurunan kualitas dalam hal kekuatan maupun nilai estetik (keindahan). Penurunan mutu pada bangunan merupakan sesuatu yang tidak bisa dihindari,
namun bisa dicegah dengan tindakan pemeliharaan dan perawatan.
Agar perawatan dapat terlaksana dengan baik maka harus dibangun suatu
sistem perawatan dan manajemen maintenance yang baik dan teratur. Proses manajemen maintenance dimulai dari perencanaan, pengadaan suku cadang, preventive maintenance, corrective maintenance, dan daur pembaharuan komponen bangunan (renewal cycle). Dalam tugas akhir ini difokuskan hanya pada komponen mekanikal elektrikal. Tujuan dari tugas akhir ini adalah merancang kegiatan pemeliharaan serta merencanakan anggaran biaya pemeliharaan komponen mekanikal elektrikal pada gedung asssessment and learning center PT.POS. Pengambilan data dilakukan melalui survey dan wawancara dengan pihak terkait gedung assessment and learning center PT. POS Hasil dari tugas akhir ini menunjukkan bahwa biaya yang dikeluarkan oleh pihak PT. POS untuk maintenance cost gedung assessment and learning center pada tahun 2013 sebesar Rp. 82.036.828,37. Dengan rincian untuk preventive maintenance sebesar Rp. 73.043.000,- corrective maintenance sebesar Rp. 6.521.265,87 dan renewal cycle sebesar Rp. 2.472.562,50. Sedangkan program pemeliharaan pada gedung ini tidak jelas dan tidak terstruktur, yang ada hanya melakukan kegiatan bila telah terjadi kerusakan. Sehingga perlu dilakukan perancangan pemeliharaan pencegahan (preventive maintenance) setiap tahunnya dan renewal cycle hingga lima puluh tahun kedepan.
Kata kunci : pemeliharaan, perawatan, preventive maintenance, corrective maintenance, renewal cycle. i
ABSTRACT
Purpose of constructing buildings is to support activities and as media for
users to do their daily activities optimally. Time after time, a quality degradation of a building will occur wether in its strenght or aesthetic value. This quality
degradation of a building is a thing that cannot be avoided but can be prevented by maintenance treatments.
In case to run the maintenance well, a comprehensive system of
maintaining and maintenance managemant need to be applied. The maintenance management process is starting from planning, spare-part procurement, preventice maintenance, corrective maintenance, and renewal cycle. This final project focusing on mechanical and electrical components only. The purpose of this final project was to planning maintenance treatments also planned budget of maintaining mechanical and electrical components on PT. POS assessment and learning center building. Result of this final project shown the expenditure of PT. POS for maintenance cost of the assessment and learning center building on 2013 was Rp. 82.036.828,37. Details of expenditure was Rp. 73.043.000,- for preventive maintenance, Rp. 6.521.265,87 for corrective maintenance, and Rp. 2.472.562,50 for renewal cycle. The maintenance program of this building was not clear and unstructurized, there were only spontanious treatment if any damage occured. Therefore, design of preventive maintenance treatments needed to be enforced anually and also renewal cycle for fifty years ahead.
Keywords:
maintenance,
treatments,
corrective maintenance, renewal cycle.
ii
preventive
maintenance,
KATA PENGANTAR
Dengan mengucapkan puji serta syukur Alhamdulillah, kami panjatkan
kehadirat Allah SWT. Atas Rahmat dan Karunia-Nya, sehingga penyusun
dapat menyelesaikan laporan tugas akhir ini. Laporan ini untuk memenuhi salah satu syarat mata kuliah Tugas Akhir di Program Studi Teknik Perawatan dan Perbaikan Gedung Jurusan Teknik Sipil Politeknik Negeri Bandung.
Dalam penyusunan laporan ini tentunya tidak lepas dari bantuan,
bimbingan serta dukungan dari semua pihak hingga selesai. Oleh karena itu, pada kesempatan ini penyusun mengucapkan banyak terima kasih kepada : 1. Ibu Hj. Siti Farhatin, Alm. K. Maksudi dan Keluarga tercinta yang telah mendukung secara moril maupun materil serta doanya yang selalu diberikan selama penyusunan melaksanakan dan menyusun laporan ini. 2. Ibu RR. Elisabeth, selaku dosen pembimbing, atas saran, arahan dan bimbingannya. 3. Bapak
Taufik
Hamzah,Ir.,MSA,
MBA
dan
Ibu
Yullianty
Noorlaelasari, MT., MT selaku penguji atas masukannya kepada penyusun. 4. Bapak Darmawan selaku Property PT. POS Indonesia yang telah memberikan ijin untuk melakukan tugas akhir, membuatkan surat diterima untuk melakukan tugas akhir, membantu dalam mendapatkan data-data terkait topik tugas akhir, serta masukan berupa materi-materi maupun informasi yang berguna bagi penyusun. 5. Bapak Tubagus dan Bapak Diki selaku Divisi Rumah Tangga (RUTA) PT. POS yang telah membantu dalam mendapatkan data-data terkait topik tugas akhir, serta masukan berupa materi-materi maupun informasi yang berguna bagi penyusun. 6. Bapak Diyan selaku karyawan gedung assessment and learning center PT. POS yang telah membantu dalam mendapatkan data-data terkait topik
iii
tugas akhir, serta masukan berupa materi-materi maupun informasi yang
berguna bagi penyusun.
7. Bapak Aep serta para staff Divisi Property PT. POS.
8. Rekan-rekan seperjuangan kelas D-IV TPPG 2009 (pioneer).
9. Pihak-pihak lain yang telah membantu kami dalam penyusunan laporan. Semoga amal baik yang telah diberikan senantiasa mendapat balasan dari
Allah SWT. Amin
Kami menyadari bahwa laporan ini masih jauh dari kesempurnaan.
Oleh karena itu, kami mengharapkan saran dan kritik yang membangun demi
perbaikan laporan lainnya di masa mendatang. Semoga laporan ini dapat memberikan manfaat yang sebesar-besarnya, khususnya bagi kami dan umumnya bagi para pembaca semuanya. Bandung, Agustus 2013
Penyusun
iv
DAFTAR ISI
HALAMAN PENGESAHAN
ABSTRAK ..................................................................................................... i
KATA PENGANTAR ................................................................................... iii DAFTAR ISI .................................................................................................. v
DAFTAR GAMBAR ..................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ......................................................................................... xi
BAB I PENDAHULUAN .............................................................................. 1 1.1 Latar Belakang ........................................................................................... 1 1.2 Tujuan ........................................................................................................ 3 1.3 Ruang Lingkup Pembahasan ...................................................................... 4 1.4 Sistematika Penulisan ............................................................................... 4 BAB II DASAR TEORI ................................................................................ 5 2.1. Definisi ...................................................................................................... 5 2.2. Latar Belakang Pemeliharaan Bangunan .................................................. 5 2.3. Tujuan Pemeliharaan ................................................................................ 6 2.4. Konsep Dasar Pemeliharaan dan Perbaikan ............................................. 7 2.5. Tipe Pemeliharaan .................................................................................... 7 2.6. Maintenance Planning ........................................................................... 10 2.7. Sistem Manajemen Pengoperasian, Pemeliharaan & Perawatan .............. 11 2.8. Lingkup Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung ....................... 14 2.8.1. Mekanikal ........................................................................................ 14 2.8.1.1. Pengkondisian Udara (AC) ................................................. 15 2.8.1.2. Saluran Jaringan Air Bersih ................................................ 15 2.8.1.3. Komponen Instalasi Saniter................................................. 16 2.8.1.4. Saluran Jaringan Pipa Pembuangan .................................... 16 2.8.2. Elektrikal ......................................................................................... 18 v
2.8.2.1. Komponen-komponen Elektrikal ........................................ 18
2.8.2.2. Pekerjaan Instalasi Penangkal Petir ..................................... 19
2.9. Persyaratan Komponen Mekanikal Elektrikal .......................................... 19 2.9.1 Instalasi Air Bersih .......................................................................... 19
2.9.2 Peralatan Sanitair ............................................................................. 20
2.9.3 Fire Protection ................................................................................. 20
2.9.4 Pompa .............................................................................................. 22
2.9.5 Genset .............................................................................................. 23
2.9.6 Tata Udara (AC) .............................................................................. 23
2.10. Biaya Pemeliharaan................................................................................. 24 2.11. Daur Pembaharuan Komponen Bangunan .............................................. 27 BAB III METODOLOGI .............................................................................. 29 3.1 Metodologi ................................................................................................ 29 3.2 Alur Tugas Akhir ...................................................................................... 31 BAB IV PEMBAHASAN............................................................................... 32 4.1. Identifikasi Bangunan ............................................................................... 32 4.2. Identifikasi Komponen-Komponen Mekanikal Elektrikal ........................ 34 4.2.1 Mekanikal ........................................................................................ 39 4.2.1.1 Instalasi Air Bersih .............................................................. 39 4.2.1.2.Instalasi Air Kotor ............................................................... 41 4.2.1.3 Sanitair ................................................................................. 42 4.2.1.4 Fire Protection .................................................................... 42 4.2.1.5 Tangki Penampung Air ........................................................ 48 4.2.1.6 Pompa .................................................................................. 50 4.2.1.7 Genset .................................................................................. 51 4.2.2 Elektrikal .......................................................................................... 51 4.2.2.1 Tata Udara (AC) .................................................................. 51 4.2.2.2 Instalasi Listrik .................................................................... 54 4.2.2.2.1 Jaringan Kabel Listrik........................................... 54 vi
4.2.2.2.2 Jaringan Kabel Telepon ........................................ 68
4.2.2.2.3 Jaringan Kabel Tata Suara .................................... 70
4.2.2.2.4 Jaringan Kabel Komputer/Data/Multimedia......... 71
4.2.2.3 CCTV .................................................................................. 73 4.2.2.4 Access Control ..................................................................... 73
4.3. Preventive Maintenance ......................................................................... 78 4.4. Corrective Maintenance ......................................................................... 82
4.5. Renewal Cycle ....................................................................................... 90 4.6. Standar Operasional Pekerjaan ................................................................. 108
4.6.1 Mekanikal ........................................................................................ 108 4.6.1.1 Pemeliharaan Tata Udara (AC) ........................................... 108 4.6.1.2 Pemeliharaan Peralatan Penanggulangan Bahaya Kebakaran (Fire Protecton) ................................................................... 111 4.6.1.3 Pemeliharaan Sistem Fire Alarm Dan Smoke Detector....... 113 4.6.1.4 Pemeliharaan Sarana Jalan Keluar (Means Of Access) ....... 113 4.6.1.5 Pemeliharaan Instalasi Air Kotor ........................................ 114 4.6.1.6 Pemeliharan Instalasi Air Bersih ......................................... 116 4.6.1.7 Pemeliharaan Pompa Air Bersih ......................................... 122 4.6.1.8 Pemeliharaan Roof Tank ...................................................... 122 4.6.1.9 Pemeliharaan Sanitasi .......................................................... 123 4.6.1.10 Pemeliharaan Keran Air .................................................... 124 4.6.1.11 Pemeliharaan Shower ........................................................ 126 4.6.1.12 Pemeliharaan Bak Cuci Piring........................................... 126 4.6.1.13 Pemeliharaan Toilet ........................................................... 127 4.6.1.14 Pemeliharaan Floor Drain ................................................. 128 4.6.2 Elektrikal .......................................................................................... 128 4.6.2.1 Pemeliharaan Instalasi Kabel............................................... 129 4.6.2.2 Pemeliharaan Rutin Panel Utama Listrik ............................ 129 4.6.2.3 Pemeliharaan Saklar ............................................................ 132 4.6.2.4. Pemeliharaan Stop Kontak ................................................. 132 4.6.2.5 Pemeliharaan Lampu ........................................................... 133 vii
4.6.2.6 Pemeliharaan Genset ........................................................... 141
4.6.2.7 Pemeliharaan Telepon ......................................................... 142
4.6.2.8 Pemeliharaan Tata Suara ..................................................... 143
4.6.2.9 Pemeliharaan Sistem Jaringan Komputer Atau Internet...... 144 4.6.2.10 Pemeliharaa Saluran Televisi Dan CCTV ......................... 144
4.6.2.11 pemeliharaan Fire Alarm Dan Detector ............................ 144
BAB V PENUTUP .......................................................................................... 149 5.1 Kesimpulan ................................................................................................ 149
5.2 Saran ........................................................................................................... 150 DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................... xiv LAMPIRAN A ................................................................................................ A-1 LAMPIRAN B ................................................................................................ B-1 LAMPIRAN C ................................................................................................ C-1
viii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Struktur Biaya Pemeliharaan ........................................................ 25
Gambar 3.1 Flowchart Tugas Akhir ................................................................ 31
Gambar 4.1Struktur Organisasi PT.POS Secara Garis Besar .......................... 33 Gambar 4.2 Sistem Distribusi Air Bersih ........................................................ 40 Gambar 4.3 Sistem Jaringan Air Bersih Gedung Assessment and Learning Center PT. POS ......................................................................................... 41
Gambar 4.4 Jenis-jenis Fire Protection Yang Terdapat Pada Gedung ............ 43 Gambar 4.5 Perencanaan APAR Pada Lantai 1 ............................................... 45 Gambar 4.6 Perencanaan APAR Pada Lantai 2 ............................................... 46 Gambar 4.7 Perencanaan APAR Pada Lantai 3 ............................................... 47 Gambar 4.8 Tanda Exit Yang Terdapat Dalam Gedung .................................. 48 Gambar 4.9 Tangki Penampung Air Yang Terdapat Dalam Gedung .............. 49 Gambar 4.10 Pompa Yang Terdapat Dalam Gedung ...................................... 50 Gambar 4.11 Jenis AC Floor Standing Yang Terdapat Dalam Gedung .......... 52 Gambar 4.12 Simbol Yang Digunakan Untuk Instalasi Penerangan ............... 56 Gambar 4.13 Instalasi Penerangan Lantai 1 ..................................................... 57 Gambar 4.14 Instalasi Penerangan Lantai 2 ..................................................... 58 Gambar 4.15 Instalasi Penerangan Lantai 3 ..................................................... 59 Gambar 4.16 Simbol Yang Digunakan Untuk Outlet Daya ............................. 60 Gambar 4.17 Instalasi Outlet Daya Lantai 1 .................................................... 61 Gambar 4.18 Instalasi Outlet Daya Lantai 2 .................................................... 62 Gambar 4.19 Instalasi Outlet Daya Lantai 3 .................................................... 63 Gambar 4.20 Diagram Satu Garis Panel MDP................................................. 64
ix
Gambar 4.21 Diagram Satu Garis Panel-A ...................................................... 65 Gambar 4.22 Diagram Satu Garis Panel-B ...................................................... 66
Gambar 4.23 Diagram Satu Garis Panel-C ...................................................... 67
Gambar 4.24 Exhaust Fan Yang Terdapat Dalam Gedung ............................. 68 Gambar 4.25 Diagram Satu Garis Sistem Telepon .......................................... 69 Gambar 4.26 PABX Yang Terdapat Dalam Gedung ....................................... 70
Gambar 4.27 Tata Suara Yang Terdapat Dalam Gedung ................................ 71
Gambar 4.28 Diagram Satu Garis Jaringan Data Komputer ............................ 72 Gambar 4.29 CCTV Yang Terdapat Dalam Gedung ....................................... 73 Gambar 4.30 Access Control Yang Terdapat Dalam Gedung ......................... 74
x
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Kebutuhan Air Bersih (Air Dingin) Per Hari ................................... 19
Tabel 2.2 Jumlah Kebutuhan Peralatan Untuk Plambing ................................ 20
Tabel 2.3 Penempatan APAR .......................................................................... 21 Tabel 2.4 Klasifikasi Bangunan ....................................................................... 22 Tabel 2.5 Klasifikasi Bangunan Gedung Menurut Dep. Pek. Umum ............. 26
Tabel 2.6 Daur Pembaharuan Komponen Bangunan ...................................... 28 Tabel 4.1 Pengelompokkan Komponen ME Perlantai ..................................... 34 Tabel 4.2 Form Checklist ................................................................................. 36 Tabel 4.3 Perhitungan Beban Pendingin .......................................................... 53 Tabel 4.4 Diagram Satu Garis Panel MDP ...................................................... 54 Tabel 4.5 Matriks Perbandingan Komponen Mekanikal Elektrikal................. 75 Tabel 4.6 Perencanaan Pemeliharaan Gedung Assessment And Learning Center PT. POS ........................................................................................... 79 Tabel 4.7 Biaya Preventive Maintenance ........................................................ 81 Tabel 4.8 Data Corrective Maintenance Komponen ME ................................ 84 Tabel 4.9 Biaya Corrective Maintenance Hasil Inspeksi................................. 87 Tabel 4.10 Biaya Corrective Maintenance ...................................................... 88 Tabel 4.11 Masa Umur Layan Komponen ME ................................................ 90 Tabel 4.12 Perencanaan Renewal Cycle Gedung Assessment and Learning Center PT.POS .......................................................................................... 93 Tabel 4.13 Spesifikasi Komponen Mekanikal Elektrikal ................................ 95 Tabel 4.14 Biaya Renewal Cycle ..................................................................... 102 Tabel 4.15 Rincian Biaya Preventive Maintenance, Corrective Maintenance, dan Renewal Cycle Hingga 50 Tahun Kedepan ..................................... 104
xi
Tabel 4.16 Flow Proses Chart Pemeliharaan AC ............................................ 109 Tabel 4.17 Contoh Kartu Kendali Pemeliharaan dan Perawatan AC Sentral .. 110
Tabel 4.18 Flow Proses Chart Pemeliharaan Fire Extinguisher ..................... 112
Tabel 4.19 Flow Proses Chart Pemeliharaan Bel Alarm dan Tanda “Exit” .... 112 Tabel 4.20 Frekuensi Pemeliharaan APAR ..................................................... 113 Tabel 4.21 Frekuensi Pemeliharaan Sarana Jalan Keluar ................................ 113
Tabel 4.22 Flow Proses Chart Pemeliharaan Air Kotor .................................. 115
Tabel 4.23 Flow Proses Chart Pemeliharaan Air Bersih ................................. 118 Tabel 4.24 Flow Proses Chart Pemeliharaan Pompa Air Bersih ..................... 122 Tabel 4.25 Flow Proses Chart Pemeliharaan Pompa Air Bersih ..................... 123 Tabel 4.26 Flow Proses Chart Pemeliharaan Pompa Air Bersih ..................... 123 Tabel 4.27 Flow Proses Chart Pemeliharaan Keran Air .................................. 125 Tabel 4.28 Flow Proses Chart Pemeliharaan Shower..................................... 126 Tabel 4.29 Flow Proses Chart Pemeliharaan Bak Cuci Piring ........................ 127 Tabel 4.30 Flow Proses Chart Pemeliharaan Toilet ........................................ 127 Tabel 4.31 Flow Proses Chart Pemeliharaan Floor Drain ............................. 128 Tabel 4.32 Flow Proses Chart Pemeliharaan Instalasi Kabel .......................... 129 Tabel 4.33 Flow Proses Chart Pemeliharaan Panel Utama Listrik .................. 132 Tabel 4.34 Flow Proses Chart Pemeliharaan Saklar ........................................ 131 Tabel 4.35 Flow Proses Chart Pemeliharaan Stop Kontak .............................. 133 Tabel 4.36 Flow Proses Chart Pemeliharaan Stop Kontak .............................. 134 Tabel 4.37 Metoda Pemeliharaan Sistem Listrik ............................................. 135 Tabel 4.38 Contoh Kartu Kendali Pemeliharaan dan Perawatan Panel Tegangan Menengah ...................................................................................... 140 Tabel 4.39 Flow Proses Chart Pemeliharaan Genset ....................................... 141
xii
Tabel 4.40 Contoh Kartu Kendali Pemeliharaan dan Perawatan Genset ......... 142 Tabel 4.41 Contoh Kartu Kendali Pemeliharaan/Perawatan Sistem Telepon.. 143
Tabel 4.42 Contoh Kartu Kendali Pemeliharaan/Perawatan Fire Alarm......... 145
Tabel 4.43 Frekuensi Pemeliharaan dan Perawatan Gedung Assessment and Learninng Center PT.POS ............................................................ 147
xiii
DAFTAR PUSTAKA
Sjafei, 2006. Teknologi Audit Forensik Repair dan Retrofit Untuk Rumah & Amri
Bangunan Gedung. Jakarta, Yayasan John Hi-Tech Idetama.
Departemen Pendidikan Nasional, Pusat Bahasa. 2008. Kamus Bahasa Indonesia. Jakarta.
Ervianto, Wulfram. 2007. Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung. Yogyakarta,
Jurnal Teknik Sipil. Universitas Atma Jaya. Juwana S. Jimmy. 2004. Usia Bangunan dan Dampaknya Pada Biaya Pengoperasian, Pemeliharaan, dan Perawatan Bangunan Gedung. Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Sipil & Perencanaan, Universitas Trisakti. Juwana S. Juwana. 2005. Panduan Sistem Bangunan Tinggi untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan. Jakarta, Erlangga. Kepmen PU, 2008. Peraturan Menteri No.24 Tahun 2008 Mengenai Pedoman Pemeliharaan Bangunan Gedung. Lee, Reginald. 1987. Building Maintenance Management Third Edition. London, Wiliams Collins Sons & Co.Ltd. Mahmudi, Ali. 2012. Buku Bahan Ajar Pompa dan Kompresor. Jurusan Teknik Mesin, Politeknik Negeri Bandung. Marlailana, Elisabeth. Bahan Ajar Perawatan dan Perbaikan Gedung. Jurusan Teknik Sipil, Politeknik Negeri Bandung. Mulyandari Hestin & Rully Adi Saputra. Pemeliharaan Bangunan-Basic Skill Fasility Management. Yogyakarta, Andi. Supriyatna Yatna. Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No.2: Estimasi Biaya Pemeliharaan Bangunan Gedung. Jurusan Teknik Sipil, Universitas Komputer Indonesia.
xiv
Munthe Sirmas, Denny W. Utama, Idayani Pane. Semai Teknologi, Volume 3, Nomor 1, Juni 2009: Implementasi Manajemen dan Teknik Pemeliharaan
Pada PT. Garuda Mas Perkasa. Teknik Industri, Universitas Sumatera
Utara.
xv
CURRICULUM VITAE
DATA PERSONAL
Nama
Tempat, Tanggal Lahir Agama
: Empy Shofiyullah : Indramayu, 11 Juli 1991 : Islam
Pernikahan Status
: Belum Nikah
Alamat
: Komp. PonPes Darun Nahwi RT/RW: 07/02
No. 92 Singajaya-Indramayu
KONTAK HP/Telepon
: 085659225050/087828765558
E-mail
:
[email protected]
LATAR BELAKANG PENDIDIKAN Tahun 2009-2013
Nama Institusi
Status
Jurusan Teknik Sipil Program Studi Teknik Perawatan Lulus dan Perbaikan Gedung Politeknik Negeri Bandung (POLBAN)
2006-2009
Madrasah Aliyah (MA) Islamic Boarding School Lulus PonPes Husnul Khotimah, Kuningan-Jawa Barat, Program IPA
2003-2006
MTs Islamic Boarding School PonPes Husnul Lulus Khotimah, Kuningan-Jawa Barat
1997-2003
SDN Paoman I, Indramayu
Lulus
