PENGEMBANGAN RUSUNAWA SEBAGAI BAGIAN KEGIATAN URBAN RENEWAL PADA LAHAN MILIK PT. KAI DI KIARACONDONG
TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung
Oleh
INDRA KARSONO NIM : 25205014 Program Magister Perancangan Arsitektur
INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2008
PENGEMBANGAN RUSUNAWA SEBAGAI BAGIAN KEGIATAN URBAN RENEWAL PADA LAHAN MILIK PT. KAI DI KIARACONDONG
Oleh
INDRA KARSONO NIM : 25205014 Program Magister Perancangan Arsitektur Institut Teknologi Bandung
Menyetujui Tim Pembimbing:
Tanggal ....................................
Pembimbing I
Pembimbing II
(Ir. Basauli Umar Lubis, MSA, Ph.D)
(Ir. Agustinus Adib Abadi, M.Sc)
Dipersembahkan untuk papa dan mama tercinta..
ABSTRAK PENGEMBANGAN RUSUNAWA SEBAGAI BAGIAN KEGIATAN URBAN RENEWAL PADA LAHAN MILIK PT. KAI DI KIARACONDONG Oleh Indra Karsono (25205014)
Lahan PT KAI di kawasan Kiaracondong Bandung, sekarang mengalami penurunan kualitas fisik dan mengarah pada hilangnya vitalitas (underused). Ini merupakan akibat dari pemanfaatan lahan yang di bawah kapasitasnya. Padahal kota Bandung
masih
membutuhkan
tanah
untuk
kegiatan-kegiatan
pembangunan.
Sebenarnya lahan PT KAI dapat dimanfaatkan apabila kapasitas lahannya dioptimalkan. Guna mengatasi permasalahan tersebut, dapat dilakukan dengan urban renewal. Melalui strategi ini pemanfaatan lahan PT KAI (underused) dapat ditingkatkan dengan merencanakan aktivitas baru yang bersinergi dengan aktivitas sekitar. Tujuannya untuk mendorong pertumbuhan ekonomi dan meningkatkan vitalitas lahan. Lahan ini dikembangkan dengan konsep menciptakan ”kawasan terpadu”. Untuk mewujudkannya maka dibuat tiga upaya, yaitu merumuskan masterplan, menciptakan lebih banyak ruang terbuka, dan meningkatkan pencapaian menuju lahan PT KAI. Lahan PT KAI dikembangkan dengan pembangunan multi fungsi, yang terdiri atas fungsi komersial, hunian, dan fasilitas umum. Fungsi hunian yang dikembangkan adalah rusunawa, karena kehidupan yang berlangsung selama 24 jam di lingkungan rusunawa dapat menghidupkan kawasan. Di samping itu, bertujuan untuk mendukung aktivitas kawasan di sekitarnya, seperti rusunawa untuk buruh pabrik, rusunawa untuk karyawan PT KAI, serta rusunawa untuk karyawan kantor di lahan ini. Dari total luas lahan 43 hektar, 41% diperuntukan untuk ruang terbuka sedangkan sisanya untuk pembangunan multi fungsi. Upaya ini dilakukan guna mengurangi tingkat kepadatan bangunan sekitar. Kemudian, guna memudahkan pencapaian munuju lahan yang besar, di buat 10 akses baru, arcade, skywalk, stasiun skytrain, dan jalur transportasi kota. Kata kunci: Underused, Urban renewal, dan Rusunawa.
i
ABSTRACT PUBLIC HOUSING DEVELOPMENT AS A PART OF URBAN RENEWAL ACTIVITY AT PT. KAI’S LAND IN KIARACONDONG By Indra Karsono (25205014)
PT KAI’s land in Kiaracondong Bandung, now has physical declined and toward to loose the vitality (underused) because of the used was under the capacity. The other hand, Bandung has needs land for development of activities. In fact, PT KAI’s land can be used if the capacity be optimized. The problem can be solved by urban renewal. With this strategy, the use PT KAI’s land can be increased by planning new acitivities, which more integrate with surround area. The purposes are to encourage economic growth and to increase vitality. The concept is to create “integrated area” with three efforts to realize it, which are making masterplan, creating more open space, and increasing accessibility. The development of PT KAI’s land is mixed-use development with three activities, which are commercial, residential, and public. The object study is public housing, because the twenty-four hour life brought by public housing can create liveable area. It’s also to support the surround activities, such as public housing for labor, public housing for PT KAI’s employee, and public housing for workers. From 43 hectare land areas, 41% is used for open space and the remains is used for mixed-use development with purpose is to decrease the density of surround area. For making accessibility more easier, have been made 10 new access, arcade, skywalk, skytrain station, and publictransportation route. Keywords: Underused, Urban renewal, and Public housing.
ii
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS
Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya. Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Direktur Program Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung.
iii
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, Puji dan syukur Penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena atas berkat rahmat dan karunia-Nya Penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Dengan rasa yang tulus, Penulis juga ingin menyampaikan terima kasih kepada pihak yang telah memberikan bimbingan, pengarahan, dan dorongan sehingga tesis ini dapat diselesaikan dengan lancar. Ucapan terima kasih kepada: 1. Ir. Basauli Umar Lubis, MSA, Ph.D, selaku dosen pembimbing pertama, yang dengan sabar memberikan banyak masukan dan bimbingan serta waktunya dalam keseluruhan tesis ini. 2. Ir. Agustinus Adib Abadi, M.Sc, selaku dosen pembimbing kedua, yang telah meluangkan waktu untuk memberikan masukan yang sangat bermanfaat dalam penulisan tesis ini. 3. Ir. Achmad Deni Tardiyana, MUDD, selaku dosen penguji pertama, yang telah memberikan saran dan masukan yang berharga. 4. Dr. Ing. Heru Wibowo Poerbo, MURP, selaku dosen penguji kedua, yang telah memberikan banyak saran dan masukan sehingga menyempurnakan penulisan tesis. 5. Ir. Rini Raksadjaya, MSA, Dr, selaku dosen wali Penulis, atas motivasi yang telah diberikan selama ini. 6. Kedua orang tua dan keluarga yang selalu sabar dan memberikan dukungan moriil maupun materiil. 7. PT KAI (Persero) DAOPS II Bandung yang telah memberikan banyak data dan informasi guna kelancaran penulisan tesis ini. 8. Tanoto Foundation atas bantuan Beasiswa Pendidikan Pascasarjana yang diterima selama pendidikan program magister ini. 9. Seluruh pihak yang tidak dapat disebutkan satu-persatu, atas segala bantuan dalam tesis ini.
Bandung, Pebruari 2008 Penulis
iv
DAFTAR ISI
ABSTRAK
i
ABSTRACT
ii
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS
iii
KATA PENGANTAR
iv
DAFTAR ISI
v
DAFTAR LAMPIRAN
ix
DAFTAR GAMBAR
x
DAFTAR TABEL
xii
BAB I PENDAHULUAN
1
1.1
Latar Belakang
1
1.2
Asumsi Pengembangan
4
1.3
Rumusan Masalah
4
1.4
Ruang Lingkup Pembahasan
5
1.4.1
Lingkup Pembahasan
5
1.4.2
Lokasi Perencanaan
5
1.5
Tujuan dan Manfaat Perencanaan
6
1.5.1 Tujuan Perencanaan
6
1.5.2
6
Manfaat Perencanaan
1.6
Sistematika Pembahasan
6
1.7
Sistematika Penulisan Tesis
9
BAB II STRATEGI URBAN RENEWAL 2.1
10
Konteks Urban Renewal
10
2.1.1
Pengertian Urban Renewal
10
2.1.2
Latar Belakang Urban Renewal
11
2.1.3
Prinsip Urban Renewal
12
v
2.2
2.3
Faktor-faktor dalam Pelaksanaan Urban Renewal
14
2.2.1 Faktor Lokasi
14
2.2.2 Faktor Pelaku
22
2.2.3
24
Faktor Waktu
Studi Banding Proyek Urban Renewal
25
2.3.1
Roppongi Hills Tokyo
26
2.3.2
King’s Cross Central (KXC) London
28
2.3.3
The Makkasan Complex Bangkok
31
2.3.4
Kesimpulan Studi Banding
33
2.4
Pengadaan Hunian di Perkotaan
35
2.5
Klasifikasi Hunian
37
2.5.1
Rumah Susun atau Apartemen
38
2.5.2
Kepemilikan Rumah Susun Sederhana
42
2.6
Pembangunan Rumah Susun Sederhana
44
2.6.1
Lokasi Rumah Susun Sederhana
45
2.6.1.1 Jarak terhadap Tempat Kerja
45
2.6.1.2 Jarak terhadap Fasilitas Pelayanan Umum
46
Bangunan Rumah Susun Sederhana
47
2.6.2.1 Unit Hunian
47
2.6.2.2 Ketinggian Bangunan
48
2.6.2.3 Keragaman Fungsi
49
2.6.2.4 Perawatan dan Pemeliharaan
50
Studi Banding Pembangunan Hunian di Perkotaan
50
2.7.1
The Pinnacle @Duxton Singapura
51
2.7.2
Maharasthra Housing India
54
2.7.3
Rusun Tanah Abang Jakarta
56
2.7.4
Kesimpulan Studi Banding
58
2.6.2
2.7
2.8
Kriteria dan Prinsip Perencanaan
BAB III ANALISIS KAWASAN DAN RUMAH SUSUN SEDERHANA 3.1
Identifikasi Kawasan
61
66 66
vi
3.2
3.3
3.1.1
Sejarah Kawasan
66
3.1.2
Deskripsi Kawasan
68
3.1.3
Rencana Pengembangan Kawasan
69
Analisis Kawasan
70
3.2.1
Peruntukan Lahan Makro
70
3.2.2
Intensitas Bangunan Kawasan
74
3.2.3
Aksesibilitas Kawasan Terhadap Lokasi Perencanaan
77
3.2.3.1 Pencapaian dengan Transportasi Kota
80
3.2.3.2 Pencapaian Pejalan Kaki
82
Analisis Pengembangan Rumah Susun Sederhana
83
3.3.1
Analisis Lokasi Rumah Susun Sederhana
84
3.3.1.1 Jarak terhadap Tempat Kerja
84
3.3.1.2 Jarak terhadap Fasilitas Pelayanan Umum
85
3.3.2 Analisis Bangunan Rumah Susun Sederhana
3.4
86
3.3.2.1 Unit Hunian
86
3.3.2.2 Ketinggian Bangunan
88
3.3.2.3 Keragaman Fungsi
89
3.3.3.4 Perawatan dan Pemeliharaan
91
Potensi dan Permasalahan
93
BAB IV KONSEP PENGEMBANGAN LAHAN MILIK PT.KAI DAN MODEL RUSUNAWA
96
4.1
Konsep Dasar Pengembangan Lahan
96
4.2
Strategi Pengembangan Lahan
97
4.3
Skenario Sistem Kerjasama Pengembangan Lahan
98
4.4
Skenario Waktu Pengembangan Lahan
100
4.5
Pengembangan Lahan Milik PT KAI
101
4.5.1
Peruntukan Lahan
101
4.5.2
Intensitas Bangunan
106
4.5.3 Aksesibilitas Kawasan Sekitar Terhadap Lahan PT KAI 4.5.3.1 Pencapaian dengan Transportasi Kota
vii
108 110
4.5.3.2 Pencapaian Pejalan kaki
112
4.6
Masterplan Pengembangan Lahan
114
4.7
Pengembangan Rumah Susun Sederhana Sewa
126
4.7.1 Lokasi
126
4.7.2
Unit Hunian
127
4.7.3
Ketinggian Bangunan
132
4.7.4
Keragaman Fungsi
134
4.7.5
Perawatan dan Pemeliharaan
135
BAB V PENUTUP
136
DAFTAR PUSTAKA
138
viii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A
Simulasi Desain Rusunawa Tipe 21/4 Lantai
142
Lampiran B
Simulasi Desain Rusunawa Tipe 36/4 Lantai
145
Lampiran C
Simulasi Desain Rusunawa Tipe 36/10 Lantai
148
ix
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1. Gambar 1.2. Gambar 1.3. Gambar 1.4.
Implikasi dari Pertumbuhan Penduduk dan Kemajuan Teknologi Posisi Lokasi Perencanaan di Kota Bandung Peta Lokasi Perencanaan Diagram Sistematika Pembahasan
Gambar 2.1. Gambar 2.2. Gambar 2.3. Gambar 2.4. Gambar 2.5. Gambar 2.6. Gambar 2.7. Gambar 2.8. Gambar 2.9. Gambar 2.10. Gambar 2.11. Gambar 2.12. Gambar 2.13. Gambar 2.14. Gambar 2.15. Gambar 2.16. Gambar 2.17. Gambar 2.18. Gambar 2.19. Gambar 2.20. Gambar 2.21. Gambar 2.22. Gambar 2.23.
Diagram Kerangka Fikir Urban Renewal Saint Michel Paris Roppongi Hills Tokyo Masterplan King’s Cross London The Makkasan Complex Bangkok
13 21 27 30 33 Tanah Abang Jakarta adalah Contoh Peremajaan Permukiman Kumuh 36 Roppongi Hills Tokyo sebagai Contoh Proyek Konsolidasi Tanah 36 Contoh Program Pembangunan Rusun dan Apartemen 37 Detached house (a), Semi detached house (b), dan Terraced house (c) 38 Sistem Penyusunan Lantai Rumah Susun/Apartemen 40 Rusun Tanah Abang (1), Kebon Kacang (2), dan Sarijadi Bandung (3) 41 Situasi Housing-Sheikh Sarai dan Housing Cidco New Mumbai 41 Kondisi Eksisting Lahan dan Apartemen Baru The Pinnacle@Duxton 51 Blok Tipikal Apartemen 52 Penggunaan Kanopi pada Selubung Bangunan 53 Ruang Komunal dan Fasilitas Penunjang 54 Isometri Tipikal Unit Hunian 54 Konsep Perancangan Koridor, Jendela, dan Pintu 55 Posisi Lift dan Sistem Pemberhentian Lift 55 Perancangan Ruang Komunal 56 Denah Unit Hunian Rusun Tanah Abang 57 Ketinggian Bangunan Rusun Tanah Abang 58 Fasilitas Penunjang Rusun Tanah Abang 58
Gambar 3.1. Gambar 3.2. Gambar 3.3. Gambar 3.4. Gambar 3.5. Gambar 3.6. Gambar 3.7. Gambar 3.8. Gambar 3.9. Gambar 3.10. Gambar 3.11 Gambar 3.12. Gambar 3.13. Gambar 3.14.
Peta Aktivitas di Sekitar Lokasi Perencanaan Peta Peruntukan Lahan Makro Peta Rencana Intensitas Bangunan Kawasan Situasi Fungsi Industri di Jalan Serang Situasi Fungsi Komersial di Kawasan Sekitar Situasi Fungsi Perkantoran di Kawasan Sekitar Peta Hirarki Jalan di Sekitar Lokasi Perencanaan Situasi Jalan Kiaracondong Situasi Jalan Jembatan Opat Situasi Jalan Laswi dan Jalan Sukabumi Peta Aksesibilitas Menuju Lokasi Perencanaan Peta Jaringan Transportasi Kota Peta Jaringan Pejalan Kaki Fungsi Pelayanan Umum di Kawasan Sekitar
x
2 3 5 8
68 71 74 75 76 76 77 78 79 79 80 81 82 85
Gambar 3.15. Penambahan Luas Unit Hunian di Rusun Tanah Abang Gambar 3.16. Penyimpangan Pemanfaatan Ruang Bersama di Rusun Tanah Abang Gambar 3.17. Ruang Komunal di Rusun Tanah Abang
88 90 91
Gambar 4.1. Gambar 4.2 Gambar 4.3. Gambar 4.4. Gambar 4.5. Gambar 4.6. Gambar 4.7. Gambar 4.8. Gambar 4.9. Gambar 4.10. Gambar 4.11. Gambar 4.12. Gambar 4.13. Gambar 4.14. Gambar 4.15. Gambar 4.16. Gambar 4.17. Gambar 4.18. Gambar 4.19. Gambar 4.20. Gambar 4.21. Gambar 4.22. Gambar 4.23. Gambar 4.24.
Konsep Pengembangan Fungsi Kegiatan pada Lahan PT KAI Konsep Pengembangan Jalan di Lahan PT KAI Konsep Pencapaian dengan Transportasi Kota Konsep Pencapaian Pejalan Kaki Ilustrasi Pengembangan Skywalk dan Arcade Masterplan Lokasi Perencanaan Perencanaan Fungsi Lantai Dasar Perencanaan Fungsi Lantai Atas Isometri Lokasi Perencanaan Potongan dan Rencana Fungsi Per Lantai Bangunan Hirarki Jalan Pencapaian dengan Transportasi Kota Stasiun Skytrain dan Shelter Area Jaringan Pejalan Kaki Panorama Kawasan (1) Panorama Kawasan (2) Panorama Kawasan (3) Konsep Jaringan Jalan Kompleks Rusunawa Peta Pengembangan Rusunawa Isometri Denah Tipikal Rusunawa Tipe 21/4 Lantai Isometri Denah Tipikal Rusunawa Tipe 36/4 Lantai Isometri Denah Tipikal Rusunawa Tipe 36/10 Lantai Ketinggian Bangunan Rusunawa Pengembangan Multi Fungsi di Kompleks Rusunawa
102 109 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 127 128 129 130 131 133 134
Gambar 6.1. Gambar 6.2. Gambar 6.3. Gambar 6.4. Gambar 6.5. Gambar 6.6. Gambar 6.7. Gambar 6.8. Gambar 6.9.
Denah Rusunawa Tipe 21/4 Lantai Tampak dan Potongan Rusunawa Tipe 21/4 Lantai Perspektif Kompleks Rusunawa Tipe 21/4 Lantai Denah Rusunawa Tipe 36/4 Lantai Tampak dan Potongan Rusunawa Tipe 36/4 Lantai Perspektif Kompleks Rusunawa Tipe 36/4 Lantai Denah Rusunawa Tipe 36/10 Lantai Tampak dan Potongan Rusunawa Tipe 36/10 Lantai Perspektif Kompleks Rusunawa Tipe 36/10 Lantai
142 143 144 145 146 147 148 149 150
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1. Tabel 2.2. Tabel 2.3. Tabel 2.4.
Proporsi Fungsi dalam Pembangunan Multi Fungsi Klasifikasi Rumah Susun di Indonesia Studi Banding Rusuna di Jakarta dan Bandung Standar Jarak Maksimal Rusun dengan Fasum
17 42 43 46
Tabel 3.1. Tabel 3.2.
Fungsi Bangunan pada Lokasi Perencanaan Permasalahan Perawatan dan Pemeliharaan Rumah Susun
68 92
Tabel 4.1. Tabel 4.2. Tabel 4.3. Tabel 4.4. Tabel 4.5.
Strategi Pengembangan Lahan Asumsi Waktu Pembangunan Usulan Pengembangan Lahan PT KAI Peningkatan Pengembangan Lahan PT KAI Data Pengembangan Rusunawa
97 100 107 107 132
xii
