PENGEMBANGAN JENIS REAL ESTATE DI KAWASAN LINGKAR TIMUR SIDOARJO DITINJAU DARI ASPEK PASAR
AISILIA HANESIA 3211208008 DOSEN PEMBIMBING Ir. Purwanita Setijanti, M.Sc., Ph.D Christiono Utomo, S.T., M.T., Ph.D PENGUJI Dr. Ing. Ir. Bambang Soemardiono Ir. Erwin Sudarma, MT
PROGRAM MAGISTER BIDANG KEAHLIAN PERENCANAAN REAL ESTATE JURUSAN ARSITEKTUR
LATAR BELAKANG
Kawasan Lingkar Timur Sidoarjo merupakan kawasan yang dipersiapkan pemerintah Kabupaten Sidoarjo untuk dikembangkan menjadi kawasan CBD (Central Business District) dengan peruntukan lahan campuran (mixed use). Produk real estate yang akan dibangun di lokasi tersebut harus sesuai dengan panduan rancangan kawasan sekaligus mampu memenuhi kebutuhan dan kondisi pasar
Kawasan Lingkar Timur
PETA KAWASAN
LATAR BELAKANG Perbandingan Jumlah Lahan yang disiapkan dengan Luas Terbangun Peruntukan
Luas Lahan Yang Dipersiapkan
Luas Lahan Terbangun
Keterangan
Perumahan
60 % dari 420, 9 Ha
20 % dari lahan yang disiapkan
Ijin lokasi mendekati 80% dari lahan yang disiapkan
Komersial
15 % dari 420, 9 Ha
0% dari lahan yang disiapkan
Belum ada yang mengajukan ijin lokasi
Industri
20 % dari 420, 9 Ha
50 % dari lahan yang disiapkan
Ijin lokasi mendekati 100% dari lahan yang disiapakan
Pergudangan
5 % dari 420, 9 Ha
50 % dari lahan yang disiapakan
Ijin lokasi mendekati 100 % lahan yang disiapkan
Sumber : wawancara dengan badan Perijinan dan Pelayanan Terpadu serta Badan Perencanaan Pembangunan kabupaten Sidoarjo
Perumahan yang menjadi peruntukan terbesar cenderung lamban pembangunannya, sedangkan peruntukan industri yang hanya 20% dari seluruh total lahan malah berkembang
Adanya kecenderungan pergeseran pembangunan
LATAR BELAKANG
Peruntukan yang disusun pada tata ruang kawasan
KAWASAN LINGKAR TIMUR SIDOARJO Kecenderungan Pergeseran pembangunan
Aspek Pasar yang mempengaruhi
Jenis Real Estate yang sesuai dikembangkan
Pertanyaan Penelitian :
Tujuan Penelitian :
Jenis real estate apa yang sesuai dikembangkan di kawasan Lingkar Timur Sidoarjo apabila ditinjau dari kondisi pasar??
Mengetahui Jenis real estate yang sesuai dikembangkan di kawasan Lingkar Timur Sidoarjo apabila ditinjau dari kondisi pasar
PUSTAKA DAN TEORI
ASPEK PASAR DALAM PENGEMBANGAN REAL ESTATE
REAL ESTATE
tanah dan segala perbaikan yang dilakukan diatasnya, serta hak untuk menggunakannya. apapun yang dibangun dengan maksud menjadi permanen dan menjadi bagian dari tanah itu
Analisis pasar merupakan studi terhadap pasar tertentu yang dituju, dalam hal ini adalah konsumen
a) b) c) d) e)
Residential Komersial Industri Agrikultural Special purpose
Tujuan Analisis Pasar dalam Pengembangan Real Estate : a) Menentukan besarnya pasar b) Mendukung analisa kelayakan c) Menetukan strategi pemasaran d) Mengkomunikasikan temuan pada pemangku kepentingan e) Mendapatkan hak f) Sebagai latar belakang dalam proses pinjaman
PUSTAKA DAN TEORI
ASPEK PASAR DALAM PENGEMBANGAN DI SEKTOR LAIN Rencana komprehensif : rencana pembangunan kota berorientasi masyarakat, memperhitungkan aspek sosial, ekonomi, politik. mempunyai pandangan jauh ke depan, megantisiapsi kebutuhan-kebutuhan dan keinginan masyarakat (Galion dan Eisner : 1997) analisis pasar digunakan sebagai strategi dalam meningkatkan pembangunan ekonomi regional kawasn industri
Studi kelayakan pasar atau Marketing Feasibility Study (MFS) untuk memberikan arahan program perencanaan pengembangan pariwisata dan memberi gambaran tentang tindakan dalam pemasaran pariwisata
PUSTAKA DAN TEORI
Firmansyah (2006) Permintaan pasar tehadap jenis properti saat ini di sekitar lokasi Ketersediaan properti Perubahan permintaan pasar terhadap jenis properti Pertumbuhan jenis properti Capturing market Perang harga jual/sewa properti di sekitar lokasi saat ini Perang harga jual/sewa properti di sekitar lokasi dalam 10 tahun mendatang. Kepuasan konsumen Promosi
Darmawan (2008) Kondisi pasar properti, trend dan proyeksinya (demand) Pertumbuhan penduduk/populasi Jumlah ketersediaan properti (supply) Nilai / harga Tingkat kompetisi
Variabel Penelitian Permintaan pasar saat ini (demand) Jumlah produk yang telah dibangun (supply) Persaingan harga jual / harga sewa Potensi pertumbuhan dari masing-masing jenis real estate. Tingkat kompetisi dengan developer atau investor lain
METODE PENELITIAN Dilakukan oleh responden
Tahapan Pengumpulan Data : Menentukan Variabel Penelitian / Kriteria Pemilihan (melalui Studi literatur)
Menyusun Hirarki Pemilihan
Penilaian Kriteria Pemilihan
Penialain Terhadap Jenis real estate
Penilaian Tingkat Kepentingan (prioritas) Jenis Real estate (Sesuai dengan arahan RTBL) a. Permintaan pasar saat ini Faktor A Faktor B (demand) Bangunan Bangunan Bangunan 9 8 7 6 5 4 3 Variabel 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 BOBOT Perumahan Komersial Industri Pergudangan b. Jumlah produk yang telah Permintaan Jumlah Produk di Skala 1 - 9 Skala 1 - 9 Skala 1 - 9 Pasar (supply) lapangan Skala 1 -9 dibangun Permintaan Permintaan Persaingan harga c. Persaingan harga jual / harga Pasar jual Penawaran sewaPermintaan Potensi Harga pasarpertumbuhan dari pertumbuhan d. Potensi Potensi Dst.. Pengembangan masing-masing jenis real estate. Tingkat e. Tingkat'seberapa kompetisi dengan kuat suatu variabel memiliki – atau berkontribusi, mendominasi, Kompetisi developer atau investor lain memenuhi, atau menguntungkan – dibanding dengan variabel mempengaruhi,
lain yang sedang dibandingkan?'
METODE PENELITIAN Kriteria Responden Penelitian
Pihak yang berperan dalam penyusunan rencana pengambangan wilayah
Responden
Peranan
Dinas PU Cipta Karya (Bidang Perencanaan dan Tata Ruang)
• Menyusun program dan petunjuk teknis bidang perencanaan dan pemanfaatan ruang • Turut serta meyusun produk perencanaan kota
Bappekab (Bidang Pemukiman & Prasarana Wilayah)
• Menyusun rencana program serta petunjuk teknik perencanaan bidang permukiman dan prasarana wilayah • Menganalisa dan memverifiaksi usulan program dari PU Cipta Karya bidang tata ruang • Turut serta meyusun produk perencanaan kota
Pihak yang mengetahui potensi Sidoarjo
Badan Pelayanan Perijinan Terpadu (BPPT)
Pelaku pengembangan real estate
Pengembang / Rei Komisariat Sidoarjo
• Melaksanakan pelayanan administrasi di bidang perijinan • Turut serta mempromosikan potensi Sidoarjo guna menarik investor organisasi) para pengembang yang bertindak sebagai pelaku dalam pengembangan suatu kawasan Tahapan Penelitian
METODE PENELITIAN
Level 1 Tujuan
Level 2: Kriteria Pemilihan
Level 3 : Alternatif
Permintaan
Memilih Jenis Real Estate yang Sesuai
Penawaran
Harga Jual/Sewa
Potensi Pengembangan Tingkat Kompetisi
Perumahan
Perumahan
Perumahan
Perumahan
Perumahan
Komersil
Komersil
Komersil
Komersil
Komersil
Industri
Industri
Industri
Industri
Industri
Gudang
Gudang
Gudang
Gudang
Gudang
Menggunakan metode AHP (perhitungan pembandingan berpasang)
Menggunakan metode WSM
Tahapan Penelitian
ANALISIS Proses perhitungan pembandingan berpasang telah dilakukan pada data di tiap-tiap responden. Uji rasio konsistensi telah dilakukan terhadap nilai pembandingan berpasang dari masing-masing responden. Keseluruhan nilai dalam pembandingan berpasang dinyatakan konsisten. PENILAIAN ASPEK PASAR Masing-Masing Responden
PENILAIAN (%)
60
50
50 40 30 20
38 32
29 22 21 15
13
17 19 14 12
20 20
24 16
12
10 0
14
9 3
BAPPEKAB PERMINTAAN
PENAWARAN
PU Cipta Karya PERSAINGAN HARGA
BADAN PERIJINAN POTENSI PERTUMBUHAN
REI Sidoarjo TINGKAT KOMPETISI
penilaian yang diberikan masing-masing responden terhadap aspek pasar mana yang mendominasi berbeda satu dengan yang lain penilaian
ANALISIS R1
Jenis Real Estate yang Sesuai Dikembangkan Penilaian Responden Bappekab Perumahan
Komersial
Industri 6,66
Gudang 7,01
4,88 3,17
1
Responden menganggap ketersediaan lahan, sarana fisik dan kebijakan di kawasan lingkar timur telah memadai, hal ini dibuktikan dengan banyaknya pihak yang berminat mengembangkan lokasi tersebut.
ANALISIS R2
Jenis Real Estate yang Sesuai Dikembangkan Penilaian Responden Dinas PU Cipta Karya Perumahan
Komersial
Industri
Pergudangan
4,24 3,69 3,24
1,14
1
Secara umum, R2 menganggap bangunan industri dan pabrik paling sesuai dikembangkan di kawasan tersebut karena pembangunannya tidak serumit pengembangan perumahan. Selain itu pihak yang membangun pabrik tidak menghadapi persaingan ketat dalam mencari konsumen selayaknya pengembang perumahan
ANALISIS R3
Jenis Real Estate yang Sesuai Dikembangkan Penilaian Responden BPPT Perumahan
Komersial
Industri
Gudang
4,8 4,12 3,24 1,52
1
Berdasarkan wawancara dengan Responden 3, diketahui bahwa secara umum, pengajuan ijin untuk kawasan lingkar timur didominasi oleh investor yang hendak membangun industri, pergudangan atau industri dan pergudangan. Untuk pengajuan perumahan tidak sebanyak pengajuan ijin industri. Bangunan komersial, seperti ruko, pusat perbelanjaan, kantor, dll, belum terlihat pengembangannya
ANALISIS R4
Jenis Real Estate yang Sesuai Dikembangkan Penilaian Responden REI Sidoarjo Perumahan
Komersial
Industri
Pergudangan 7,94
6,67 4,5 2,74
1
Secara umum, responden melihat permintaan akan bangunan pergudangan lebih tinggi daripada permintaan akan bangunan perindustrian. Responden menganggap Lingkar Timur memiliki potensi yang baik dari segi ketersediaan lahan dan ketersediaan jalan raya, listrik dan adanya rencana pemerintah dalam memperlebar koridor jalan Lingkar Timur.
ANALISIS JENIS REAL ESTATE TERPILIH Seluruh hasil perhitungan penentuan jenis real estate yang sesuai dikembangkan dari masing-masing responden dijumlahkan kemudian dihitung nilai rata-ratanya. Berdasarkan perhitungan nilai rata-rata ini ini, didapatkan hasil jenis real estate yang sesuai dikembangkan yaitu pergudangan. Responden
Hasil Perhitungan Perumahan
Komersial
Industri
Pergudangan
R1
4,88
3,17
6,66
7,01
R2
3,24
1,14
4,24
3,69
R3
3,24
1,52
4,8
4,12
R4
4,5
2,74
6,67
7,94
3,965
2,1425
5,5925
5,69
NILAI RATA-RATA
Peruntukan bangunan pergudangan di kawasan Lingkar Timur hanya 5% dari keseluruhan lahan yang disiapkan. Hal ini membawa pada sebuah penyataan bahwa ada ketidaksesuaian antara jumlah lahan yang disiapkan untuk pengembangan pergudangan dengan kondisi pasar di lapangan.
ANALISIS JENIS REAL ESTATE TERPILIH
Potensi pergudangan di kawasan Lingkar Timur memang cukup baik. Para pengembang dan investor lebih memilih untuk menjadikan kawasan Lingkar Timur sebagai tempat pengembangan pabriknya, pergudangan serta tempat penyimpanan barang lainnya • Permintaan yang tinggi • Akses yang baik (menuju kota besar, pelabuhan, bandara, dan kota lain) • Adanya rencana pelebaran jalan
ANALISIS JENIS REAL ESTATE TERPILIH
Perumahan Di Lingkar Timur Kab. Buduran antara lain Permata Siwalan Indah Sidoarjo Regency Citra Gading Fajar Taman Hedona Regency Surya Residence Beberapa hambatan pengembangan perumahan di Lingkar Timur: adanya ketakutan dari masyarakat akan dampak dari semburan lumpur Kondisi tanah yang kurang mendukung (butuh pengurukan) Banjir
ANALISIS JENIS REAL ESTATE TERPILIH
Terkait dengan tata guna yang telah dirumuskan oleh pemerintah, dirasa sulit untuk merubah jumlah persentase peruntukan bangunan gudang di Lingkar Timur ini. Hal ini didukung oleh pernyataan Krenayana Yahya, Pengamat dari ITS Enciety Business Consult yang ditulis di harian Radar Surabaya, 29 Mei 2012 “Para petinggi Sidoarjo hendaknya membuka diri terhadap usulan atau saran dari pihak luar, khususnya terhadap pengembangan industri properti di Sidoarjo. Pasalnya, Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Sidoarjo sudah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan pasar. Kalau ingin berkembang, harus ditata ulang.”
PERBEDAAN DALAM PENILAIAN KRITERIA PEMILIHAN
Slide 12
Badan Perencana Pembangunan Kabupaten Sidoarjo (Bappekab) Faktor Aspek Pasar Penilaian Responden Bappekab
Tingkat kompetisi Permintaan 13% 22% Potensi pertumbuhan Penawaran 29% 21% Persaingan Harga 15%
Badan yang melakukan penyusunan dan pelaksanaan kebijakan daerah di bidang perencanaan pembangunan daerah. Bidang perekonomian dan sumber daya alam Bidang pemerintahan dan aparatur Bidang kesejahteraan rakyat dan kemasyarakatan Bidang pemukiman dan prasarana wilayah Bidang penelitian dan pengembangan Bidang statistik dan pelaporan.
PERBEDAAN DALAM PENILAIAN KRITERIA PEMILIHAN
Bidang tata bangunan
Dinas PU Cipta Karya Kabupaten Sidoarjo (Bappekab)
Bidang pengawasan bangunan Bidang tata ruang Bidang penyehatan lingkungan permukiman dan perumahan Bidang pemadam kebakaran
kewenangan Dinas PU Cipta Karya hanya terbatas pada perencanaan tata ruang dan tata bangunan saja, bukan keseluruhan seperti Bappekab
Faktor Aspek Pasar Penilaian Responden Dinas PU Cipta Karya Tingkat kompetisi 12% Potensi pertumbuhan 14%
Permintaan 38%
Persaingan Harga Penawaran 19% 17%
PERBEDAAN DALAM PENILAIAN KRITERIA PEMILIHAN
Faktor Aspek Pasar Penilaian Responden BPPT
Tingkat kompetisiPermintaan 12% 20% Potensi Penawaran pertumbuhan 20% 32%Persaingan Harga 16%
Faktor Aspek Pasar
Badan Pelayanan Perijinan Terpadu (BPPT) Badan Perijinan dan Pelayanan Terpadu mengetahui bagaimana potensi di Sidoarjo dan pihak-pihak yang mana yang berminat untuk berinvestasi di Sidoarjo
REI Komisariat Sidoarjo
Penilaian Responden REI Sidoarjo 14%
9% 3% Permintaan Penawaran 24%
50%
Persaingan Harga Potensi pertumbuhan Tingkat kompetisi
Sebagai pengembang dan ketua asosiasi pengembang, responden cenderung menekankan pada potensi pertumbuhan karena dengan melihat potensi pertumbuhan di masa depan, developer atau produsen dapat menentukan strategi pengembangan produknya.
SIMPULAN
Berdasarkan hasil studi yang di lakukan, diperoleh hasil mengenai jenis real estate yang sesuai dikembangkan di kawasan Lingkar Timur berdasarkan aspek pasarnya yaitu pergudangan. Terkait dengan peruntukan lahan di kawasan tersebut, hasil analisis menunjukkan adanya ketidaksesuaian antara persentase jumlah lahan yang disiapkan dengan kondisi pasar di lapangan. Pergudangan yang dinilai paling sesuai untuk dikembangkan di kawasan tersebut hanya diberi kapasitas 5% dari keseluruhan luas lahan Aspek pasar memang mempengaruhi perkembangan di Lingkar Timur, namun disamping aspek pasar ada aspek-aspek lain yang turut memberi pengaruh.
DAFTAR PUSTAKA
Adiasasmita, Raharjo (2010) “Pembangunan Kawasan dan Tata Ruang” Graha Ilmu: Yogyakarta Albayrak, Esra (2004) “Using Analytic Hierarchy Process (AHP) to Improve Human Performance: An Application of Multiple Criteria Decision Making Problem” Journal of Intelligent Manufacturing Vol 15, hlm 491-503 Beaumont, J.R (1989) “An Overview of Market Analysis: Who? What? Where? Why?” International Journal of Information Management, No.9, page 51-62 Bryson, John M. (2004) “What to Do When Stakeholders Matters: Stakeholders Identification and Analysis Techniques” Rutledge Public Management Journal, Volume 6 Issue 1, page 21-53 Chun, Chang Lin dan Wei Chin Wang, Wen Der Yu (2008) “Improving AHP for Construction With An Adaptive AHP Approach” Journal Automation in Construction Volume 17, Issue 2, Pages 180-187 Darmawan, Budhi (2008) ” Identifikasi faktor-faktor kelayakan yang penting untuk dipertimbangkan dalam investasi real estate dengan menggunakan analytic hierarchy process (AHP)” Tesis Magister. Universitas Indonesia: Depok Dinas Perijinan dan Penanaman Modal Kabupaten Sidoarjo (2006) “Kawasan Jalan Lingkar Timur Sidoarjo” http://perijinan.sidoarjokab.go.id/PotensiKecamatan/Buduran/LingkarTimur/LingkarTimur.htm diunduh tanggal 6 Oktober 2011 pukul 20.13 BBWI Dinas Pekerjaan Umum Cipta Karya (2011) “Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Mixed Use wilayah Timur” Sidoarjo Firmansyah, Bayu Aditya, Alin Veronika dan Bambang Trigunarsyah (2006), “Risk Analysis in Feasibility Study of Building Construction Project, Case Study: PT Perusahaaan Gas Negara Indonesia”, Proceeding of The tenth East Asiapacific Conference on Structural Engineering and Constraction, Asian Institute of Technology: Bangkok
TERIMA KASIH
