PENENTUAN ALTERNATIF ALIH FUNGSI PEMANFAATAN LAHAN DAN BANGUNAN BEKAS TERMINAL DHAKSINARGA WONOSARI DI KABUPATEN GUNUNGKIDUL

PENENTUAN ALTERNATIF ALIH FUNGSI PEMANFAATAN LAHAN DAN BANGUNAN BEKAS TERMINAL DHAKSINARGA WONOSARI DI KABUPATEN GUNUNGKIDUL Eka Sumarwati Putu Rudi Satiawan Email: [email protected]

ABSTRAK Dalam rangka pengembangan wilayah dan peningkatan perekonomian masyarakat pada tahun 2010 Pemerintah Kabupaten Gunungkidul merencanakan akan memindahkan lokasi terminal Dhaksinarga Wonosari. Dengan pindahnya terminal, maka lahan dan bangunan Terminal Dhaksinarga Wonosari seluas 1,9254 ha tersebut yang merupakan salah satu aset millik Pemerintah Kabupaten Gunungkidul akan terbengkalai. Karena hal tersebut Pemerintah Kabupaten Gunungkidul perlu menentukan alih fungsi pemanfaatan lahan dan bangunan agar dapat berfungsi optimal. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan jenis alternatif terbaik alih fungsi pemanfaatan lahan dan bangunan bekas Terminal Dhaksinarga Wonosari yang terbengkalai. Analisis penentuan jenis-jenis alternatif alih fungsi pemanfaatan lahan tersebut menggunakan analisis Uji Validitas dan Uji Reliabilitas. Selanjutnya jenis-jenis alternatif alih yang terpilih tersebut di analisis dalam Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) dengan menggunakan 4 kriteria yang berfungsi sebagai alat uji kelayakan pada masing-masing alternatif pemanfaatan yang memungkinkan. Kriteria tersebut adalah secara hukum diizinkan (Legally permissible), secara fisik memungkinkan (Physically possible), secara finansial layak (Finanncially feasisble) dan berproduksi secara maksimal (Maximally productive). Untuk menentukan pemanfaatan yang terbaik, indikator yang digunakan adalah nilai pasar lahan dengan asumsi bahwa nilai pasar lahan yang tertinggi dari seluruh penggunaan yang dianalisis, akan menunjukkan pemanfaatan yang terbaik dari lahan tersebut. Hasil yang diperoleh menunjukkan bahwa ada 3 alternatif pemanfaatan lahan yang dipilih secara mayoritas oleh pemerintah dan masyarakat Kabupaten Gunungkidul yaitu : membangun pusat jajanan serba ada taman kota, pusat oleholeh dan kerajinan khas Kabupaten Gunungkidul, serta pusat perbelanjaan. Dari seluruh alternatif yang memungkinkan tersebut kemudian terpilih alternatif membangun pusat jajanan serba ada dan taman kota sebagai pemanfaatan yang terbaik pada lahan dan bangunan bekas Terminal Dhaksinarga di Kota Wonosari dengan nilai pasar lahan sebesar Rp. 555.000,-/m2. Kata kunci : Highest and Best Use, Pemanfaatan Lahan dan Bangunan PENDAHULUAN Infrastruktur prasarana publik penting dalam mendukung segala aspek kehidupan dan pertumbuhan suatu kota, karena segala sesuatunya berdasarkan nilai ekonomis maka harus memperhatikan tingkat efisiensi dan efektif suatu infrastruktur. Pembangunan infrastruktur merupakan bentuk pelayanan kepada masyarakat yang wajib disediakan oleh pemerintah. Infrastruktur sarana dan

ISBN No. 978-979-18342-0-9

prasarana yang wajib disediakan antara lain terminal. Kabupaten Gunungkidul saat ini memiliki Terminal Penumpang Dhaksinarga Wonosari yang dibangun sejak tahun 1974. Terminal ini merupakan terminal regional dengan luas area 1,9254 ha. Berdasarkan Keputusan Dirjen Hubdat No. SK.76/AJ.102/ DRJD/2000 tanggal 15 Pebruari Tahun 2000 tentang Penetapan Simpul Jaringan Transportasi

D-77

Eka Sumarwati, Putu Rudi Setiawan

Jalan untuk Terminal Penumpang Tipe A di Seluruh Indonesia, Terminal Dhaksinarga Wonosari dinaikan tipenya, menjadi terminal Tipe A. Untuk menindak lanjuti Surat Keputusan Dirjen Hubdat tersebut dan pemenuhan persyaratan luas area terminal Tipe A minimal 5 ha serta pertimbangan pengembangan wilayah perkotaan, Pemerintah Kabupaten Gunungkidul segera merencanakan pemindahan lokasi Terminal Dhaksinarga Wonosari yang berada di Desa Baleharjo Kecamatan Wonosari di pindahkan ke Desa Selang Kecamatan Wonosari. Relokasi ini menyisakan sebidang lahan dan bangunan sebagai aset milik Pemda dengan lokasi yang strategis. Dengan posisi yang strategis tersebut, maka berbagai alternatif pemanfaatan pada lahan dan bangunan bekas Terminal Dhaksinarga di Kota Wonosari. Alternatif tersebut diantaranya adalah membangun pusat perbelanjaan, rumah toko (Ruko), penginapan/hotel, gedung serbaguna, pusat oleh-oleh dan kerajinan khas Gunungkidul serta pusat jajanan serba ada (Pujasera) dan taman kota. Sebelum menjatuhkan pilihan pada sebuah alternatif pemanfaatan, pemerintah Kabupaten Gunungkidul tentu membutuhkan analisis yang mendalam dengan metode yang tepat serta mengedepankan partisipasi seluruh elemen yang berperan sebagai pemangku kepentingan (stakeholder) yang akan bersentuhan langsung dengan fasilitas yang akan dibangun pada lokasi tersebut. Berdasarkan pada paparan di atas, maka dipandang perlu untuk memberikan masukan kepada pemerintah Kabupaten Gunungkidul dalam menentukan pemanfaatan yang terbaik untuk mengoptimalkan manfaat lahan dan bangunan bekas Terminal Dhaksinarga di Kota Wonosari tersebut. BATASAN STUDI 1. Daerah Penelitian adalah Wilayah Ibukota Kabupaten Gunungkidul. 2. Lokasi penelitian berada pada Bagian Wilayah Kota (BWK) B Kota Wonosari yang difungsikan sebagai pusat pengembangan aktivitas perdagangan dan jasa skala lokal dan regional.

ISBN No. 978-979-18342-0-9

3. Objek penelitian adalah lahan dan bangunan bekas Terminal Dhaksinarga Wonosari Kecamatan Wonosari, seluas 1,9254 ha dan dilingkari oleh 2 (dua) jalan kolektor yaitu disebelah Utara Jl. MGR Sugiyo Pranoto dan sebelah Barat Jl. Baron. Selain itu tepat di sebelah utara lahan tersebut terdapat Pasar Besole. 4. Memilih dan menentukan jenis alternatif alih fungsi pemanfaatan terbaik terhadap lahan dan bangunan bekas Terminal Dhaksinarga Wonosari berdasarkan persepsi responden. 5. Penentuan jenis pemanfaatan yang terbaik didasarkan pada besarnya Nilai Pasar Lahan yang dianalisis dalam Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Principle) menggunakan kriteria kelayakan hukum, kelayakan fisik, kelayakan finansial dan memaksimalkan produktifitas. KAJIAN PUSTAKA DAN DASAR TEORI Tanah dan bangunan sebagai salah satu bidang investasi yang paling populer dan yang paling mantap karena cirinya yang dapat melawan inflasi. Dengan kata lain seorang investor yang menginvestasikan uangnya dalam bentuk tanah dan/atau bangunan tidak perlu bimbang dengan keselamatan modalnya (Hidayati, Harjanto 2001). Menurut Jayadinata (1999), yang dimaksud dengan tata guna tanah (land use) adalah pengaturan penggunaan tanah. Hal tersebut perlu dilakukan mengingat penggunaan tanah terkait erat dengan sistem aktivitas antara manusia sampai dengan kelembagaan (institusi) yang mempunyai kepentingan berbeda. Penggunaan tanah tersebut pada dasarnya bermuara pada satu tujuan yakni menentukan pilihan penggunaan yang terbaik. Oleh karena itu, studi ini didasarkan pada prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada sebidang tanah kosong. Berdasarkan Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, yang dimaksud bangunan adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang diatas dan/atau didalam dan/atau air yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat

D-78

Penentuan Alih Fungsi Pemanfaatan Lahan dan Bangunan Bekas Terminal Dhaksinarga Wonosari di Gunungkidul

tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus. Selain itu fungsi bangunan harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dalam Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/ Kota. Terdapat banyak definisi penggunaan tertinggi dan terbaik, menurut Grissom (1983) yang mengutip dari The Society of Residential (SSA), definisinya adalah satu konsep penilaian yang dapat diaplikasikan ke tanah atau bangunan yang biasanya diartikan sebagai penggunaan tanah yang akan memaksimalkan kekayaan pemilik melalui penggunaan tanah yang paling menguntungkan. The Appraisal Institute (1999;2001), mendefinisikan penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai kemungkinan penggunaan yang logis dan legal dari sebuah tanah kosong atau properti yang telah

ditingkatkan, yang memungkinkan secara fisik, wajar, dan memungkinkan secara keuangan sehingga memberikan nilai yang paling tinggi. Berdasarkan definisi tersebut, maka dalam menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang tanah kosong, harus dilakukan tahapan pengujian yang melibatkan 4 kriteria yaitu (The Appraisal Institute,1999;2001): 1. 2. 3. 4.

Secara hukum diizinkan Secara fisik Memungkinkan Secara Finansial Layak Berproduksi secara maksimal

Proses seleksi berdasarkan kriteria tersebut, harus dilakukan secara berurutan. Hal ini karena mungkin saja penggunaan dari aspek keuangan memungkinkan tapi dari aspek hukum dan aspek fisik tidak mungkin dilakukan.

Proses Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

Definisi masalah Kemungkinan yang beralasan penggunaan legal dari tanah kosong atau properti yang dikembangkan, secara fisik dimmungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, secara hukum sah, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tinggi.

Tinjauan Ekonomi dan alternatif penggunaan, tinjauan ekonomi, tapak dan lokasi

Analisis pasar Untuk menetukan penggunaan tertinggi yang memungkinkan (proses penyaringan) 1. Produktifitas properti - Atribut fisik - Atribut legal - Atribut lokasi 2. Permintaan dan penawaran

Empat Tes

1. 2. 3. 4.

Fisik dimungkinkan Peraturan dimungkinkan Keuangan layak Keuntungan maksimal

Analisis Keuangan Kesimpulan Dalam batas khusus 1. Penggunaan lahan 2. Waktu 3. Partisipasi pasar Sumber:

Fanning dkk, dalam “Market Analysis for valuation appraisals”

ISBN No. 978-979-18342-0-9

D-79

Appraisal Institute, Illionis.


Uji Kelayakan Hukum Uji ini merupakan tahap seleksi terhadap semua alternatif penggunaan dengan fokus pengujian pada beberapa sub kriteria berikut ini: 1. Pembatasan pribadi 2. Penetapan wilayah 3. Peraturan bangunan 4. Peraturan lingkungan

PWE = jumlah nilai sekarang pengeluaran Rt : penerimaan netto pada periode ke-t Et : pengeluaran netto pada periode ke-t 5. Menghitung tingkat pengembalian modal yang disyaratkan (MARR) dengan menambahkan prosentase tertentu pada cost of capital. COC ini dihitung dengan persamaan (Sartono, A, 1999) :

ic = rd id + (1 − rd )ie dimana ic = cost of capital, rd = rasio antara hutang dengan modal, id = tingkat pengembalian modal pinjaman, dan ie = tingkat pengembalian modal sendiri

Uji Kelayakan Fisik Merupakan proses seleksi terhadap alternatif penggunaan tanah dengan melibatkan analisis pada sub kriteria yang terkait dengan kondisi fisik tanah, yaitu: 1. Ukuran dan bentuk 2. Kelapangan/Tingkat kedataran 3. Akses ke lokasi 4. Ketersediaan dan kapasitas fasilitas umum Uji Kelayakan Keuangan Proses pengujian pada kriteria ini melibatkan beberapa analisis yang harus dilalui oleh sebuah alternatif yaitu : 1. Analisa permintaan dan penawaran (Supply and Demand) untuk mengetahui kondisi pasar properti rencana. 2. Analisa tingkat pengembalian atas modal (rate of return) untuk mengetahui kemampuan properti rencana dalam mengembalikan biaya investasinya. Pada analisis ini, terdapat beberapa perhitungan yang harus dilakukan yaitu : 1. Menghitung pendapatan kotor masingmasing alternatif dari persewaan dan penjualan serta pendapatan dari sumber lainnya. 2. Menghitung biaya operasional, yang meliputi biaya variabel dan beban tetap. 3. Menghitung pendapatan bersih yang diperoleh dari pengurangan pendapatan kotor dikurangi biaya operasional. 4. Menghitung tingkat pengembalian investasi (Internal Rate of Return / IRR) dengan persamaan sbb (Pujawan, 2004): NPW = PWR − PWE = 0 atau N

∑R t =0

t

( P / F , i %, t ) −

N

∑E t =0

t

( P / F , i * %, t ) = 0

dimana PWR = jumlah nilai sekarang pemasukan

ISBN No. 978-979-18342-0-9

Uji Produktifitas Maksimum Dari penggunaan yang layak secara finansial, penggunaan yang menghasilkan nilai sisa tanah yang tertinggi dan konsisten dengan tingkat pengembalian yang dipersyaratkan adalah penggunaan tertinggi dan terbaiknya. Metode Penilaian Tanah adalah metode untuk menentukan nilai sisa tanah. Metodemetode tersebut yaitu: 1. Metode Perbandingan Data Pasar 2. Metode Penyisaan Tanah 3. Metode Ratio Nilai Total Properti terhadap Nilai Tanah. 4. Metode Pengembangan Tanah. Adapun yang digunakan dalam studi ini adalah Metode Perbandingan Data Pasar dan Metode Penyisaan Tanah. Metode Perbandingan Data Pasar Metode ini digunakan untuk menghitung nilai pasar tanah tanpa pengembangan, yaitu dengan membandingkan data jual beli tanah yang sejenis dan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Rumus Umum Metode Perbandingan Data Pasar : (Supriyanto) DPP + P = NIP dimana: DPP : data pasar tanah yang sejenis/ sebanding P : penyesuaian NIP : nilai indikasi tanah yang dinilai

Metode Penyisaan Tanah Metode ini biasanya digunakan untuk mencari Nilai Pasar Tanah yang digunakan

D-80


sebagai bangunan komersial. Nilai Pasar Tanah dicari dengan rumus berikut : PBB = NPB × TKB

PBT = PBP − PBB

dimana: PBB NPB TKB PBT PBP TKT NPT

PBT = NPT TKT

= pendapatan bersih bangunan = nilai pasar bangunan = tingkat kapitalisasi bangunan = pendapatan bersih tanah = pendapatan bersih properti = tingkat kapitalisasi tanah = nilai pasar tanah

METODA PENELITIAN Metodologi analisis pada studi ini secara umum menggunakan Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan 5 analisis yaitu: 1) Analisis uji validitas dan reliabilitas untuk mengetahui apakah pertanyaanpertanyaan kuisioner mampu mengukur apakah data yang terkumpul valid atau tidak dan mengukur konsistensi alat ukur dalam penggunaannya, apabila digunakan berkalikali pada waktu yang berbeda dalam menentukan jenis-jenis alternatif. 2) Analisis perkiraan nilai pasar tanpa pengembangan dengan menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar.

3) Analisis penentuan alternatif jenis pemanfaatan lahan dengan menyebarkan kuesioner. kepada pejabat Eselon II, III, IV Pemda Kabupaten Gunungkidul, pelaku usaha dan pedagang di Kabupaten Gunungkidul dan tokoh masyarakat di Kecamatan Wonosari. 4) Analisis perkiraan nilai pasar lahan dengan pengembangan yang melibatkan kriteria dalam prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yaitu secara hukum diizinkan, secara fisik memungkinkan, secara finansial layak dan berproduksi secara maksimal. Dan 5). Analisis penentuan jenis pemanfaatan lahan terbaik dengan membandingkan nilai pasar lahan tanpa pengembangan dan nilai pasar lahan dengan pengembangan yang telah diperoleh. Nilai tertinggi diantara seluruh nilai pasar lahan yang diperoleh merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan tersebut.

ANALISA DAN HASIL Analisis Perkiraan Nilai Tanpa Pengembangan

Pasar

Lahan

Dengan menggunakan metode Perbandingan data Pasar, diperoleh tiga data lahan sebagai pembanding dengan karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai, tetapi dengan waktu transaksi berbedabeda. Perhitungan nilai pasar lahan dilakukan dengan metode Jumlah Rupiah sebagaimana tampak pada Tabel 1.

Tabel 1. Market Data Grid tersebut menunjukkan bahwa penyesuaian dilakukan hanya pada waktu penjualan, dan lebar jalan. No 1

Elemen Perbandingan 2

1 2 3 4

Lokasi Pembayaran Lebar Jalan (m) Elevasi Lahan

5 6

Pemanfaatan Waktu Penjualan

7 8

Harga Jual/m2 Penyesuaian Waktu Penjualan

ISBN No. 978-979-18342-0-9

Properti Subjek

Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

3

4

5

6

Pusat Kota Tunai 12 m Rata Dengan Jalan Kosong ---

Pusat Kota Tunai 12 m Rata Dengan Jalan Kosong 4 tahun yang lalu Rp. 225.000 Rp. 90.000



---

D-81


9 Harga Tersesuaikan 10 Penyesuaian Lokasi 11 Penyesuaian Pembayaran 12 Penyesuaian Pemanfaatan 13 Harga Tersesuaikan 14 Penyesuaian Lebar Jalan 15 Harga Tersesuaikan 16 Penyesuaian Elevasi 17 Harga Tersesuaikan 18 Total Penyesuaian 19 Nilai Indikasi 20 Pembebanan 21 Nilai 22 Nilai Pasar Sumber : Hasil survey dan perhitungan Penyesuaian waktu penjualan, berdasarkan data pada Badan Pertanahan Negara tentang rata-rata kenaikan harga per meter persegi lahan kosong di Kota Wonosari yaitu sebesar 10 % per tahun. Pada faktor lebar jalan, penyesuaian hanya dilakukan pada data pembanding 2 yang merupakan besaran selisih perbedaan harga jual antara pembanding 2 dengan 3 sebelum penyesuaian dilakukan, mengingat kedua pembanding ini hampir identik kecuali pada lebar jalan. Pembebanan dilakukan pada masing-masing data pembanding dengan ditentukan berdasarkan besarnya nilai penyesuaian. Aturan yang digunakan adalah bobot pembebanan yang lebih besar diberikan bagi pembanding yang mempunyai perbedaan yang paling sedikit dengan properti yang dinilai. Hasil perhitungan dengan di atas menunjukkan bahwa besarnya harga pasar wajar dari lahan bekas lokasi Terminal Dhaksinarga di Kota Wonosari sebesar Rp. 354.000,-/m2.

Rp. 315.000 0 0 0 Rp. 315.000 0 Rp. 315.000 0 Rp. 315.000 Rp. 90.000 Rp. 315.000 30 % Rp. 94.500

Rp. 487.500 0 0 0 Rp. 487.500 - Rp. 117.000 Rp. 370.500 0 Rp. 370.500 Rp. 4.500 Rp. 370.500 30 % Rp. 111.150 Rp. 353.850

Rp. 370.500 0 0 0 Rp. 370.500 0 Rp. 370.500 0 Rp. 370.500 Rp. 85.500 Rp. 370.500 40 % Rp. 148.200

Analisis Alternatif Pemanfaatan Berdasarkan Persepsi Konsumen Survey yang dilakukan pada tanggal tanggal 7 Desember 2007 sampai dengan 10Januari 2008 dengan melibatkan 176 sampel terstratifikasi. Hasil survey yang diperoleh adalah sebagai berikut : 1.Pusat jajanan serba ada dan taman kota. 2.Pusat oleh-oleh dan kerajinan khas Kabupaten Gunungkidul. 3.Pusat perbelanjaan. Analisis Perkiraan Nilai dengan Pengembangan

Pasar

Lahan

Uji Kelayakan Hukum Analisis pada kriteria ini menunjukkan bahwa seluruh alternatif mampu memenuhi Persyaratan pada seluruh sub kriteria yang ada sehingga dinyatakan bahwa semua alternatif tersebut layak untuk di analisis pada kriteria berikutnya. Hasil keseluruhan pada tabel 2.

Tabel 2. Hasil Uji Kelayakan Hukum pada Masing-masing Alternatif Jenis Alternatif Uji Kelayakan Hukum Pusat Jajanan Serba Pusat Oleh-oleh & Kerajinan Pusat Ada dan Taman Kota Khas Gunungkidul Perbelanjaan 1

2

3

4

* Pembatasan secara pribadi * Penetapan daerah * Aturan ttg bangunan * Peraturan Lingkungan Sumber : Hasil Analisis

Lulus Uji

Lulus uji

Lulus uji

Lulus uji Lulus uji Lulus uji

Lulus uji Lulus uji Lulus Uji

Lulus uji Lulus uji Lulus uji

ISBN No. 978-979-18342-0-9

D-82


Uji Kelayakan Fisik

Analisa Permintaan dan penawaran Pusat Jajanan Serba ada dan Taman Kota

Berdasarkan hasil analisis di seluruh sub kriteria pada Uji Kelayakan Fisik yang telah dilakukan, maka kondisi dan keberadaan lahan dan bangunan bekas Terminal Dhaksinarga Wonosari pada dasarnya baik dan layak dari segi fisik untuk penggunaan berupa alternatif pusat jajanan serba ada dan taman kota dan pusat perbelanjaan. Sedangkan untuk alternatif Pusat Oleh-oleh dan Kerajinan Khas Kabupaten Gunungkidul, lahan ini tidak layak dari segi fisik khususnya pada sub kriteria ukuran lahan. Adapun hasil uji kelayakan fisik selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 3.

Berdasarkan analisa permintaan dan penawaran terhadap fasilitas pusat jajanan serba ada dan taman kota yang telah dilakukan, tampak bahwa populasi penduduk di Kabupaten Gunungkidul dengan tingkat pertumbuhan ekonomi yang senantiasa meningkat setiap tahun, merupakan konsumen yang potensial untuk fasilitas pusat jajanan serba ada dan taman kota. Hal tersebut tidak sejalan dengan ketersediaan sarana pusat jajanan serba ada dan taman kota yang masih minim. Oleh karena itu, maka perlu dilakukan perencanaan bangunan fasilitas pusat jajanan serba ada dan taman kota.

Uji Kelayakan Finansial

Tabel 3. Hasil Uji Kelayakan Fisik pada Masing-masing Alternatif Sub Kriteria Uji Jenis Alternatif Kelayakan Hukum Pusat Jajanan Serba Pusat Oleh-oleh & Pusat Ada & Taman Kota Kerajinan Khas Gunungkidul Perbelanjaan 1

* * * *

Ukuran Bentuk Kedataran/kelandaian Ketersediaan dan kapasitas fasilitas publik Sumber : Hasil Analisis

2

Lulus Lulus Lulus Lulus

3

uji uji uji uji

Analisa Permintaan dan penawaran Pusat Perbelanjaan Berdasarkan analisa permintaan dan penawaran terhadap fasilitas pusat perbelanjaan di Kabupaten Gunungkidul khususnya Kota Wonosari dengan dipengaruhi oleh beberapa hal yaitu : 1. Hampir 50 % Pegawai Negeri Sipil yang bekerja di Kabupaten Gunungkidul tidak bertempat tinggal di Gunungkidul. 2. Berdasarkan data BPS tahun 2005 tentang jumlah Penduduk Kabupaten Gunungkidul Prasejahtera/miskin sebesar 304.635 jiwa (+ 45 %), menunjukkan bahwa masyarakat Gunungkidul masuk dalam kelompok masyarakat miskin. 3. Tingkat perekonomian masyarakat Gunungkidul sangat mempengaruhi terhadap perkembangan pusat perbelanjaan yang bersifat modern.

ISBN No. 978-979-18342-0-9

Tidak Lulus Tidak Diuji Tidak Diuji Tidak Diuji

4

Lulus Lulus Lulus Lulus

uji uji uji uji

Selain itu jarak antara Kota Wonosari dengan kecamatan disekitarnya yang cukup jauh membuat masyarakat sekitar untuk berbelanja ke Kota Wonosari sangat kecil. 4. Tepat disebelah utara lokasi lahan obyek penelitian telah berdiri Pasar Besole yang merupakan pasar tradisional dengan bangunan kios permanen seluas 17.000 m2. Dengan dibangunnya sebuah pusat perbelanjaan, akan dapat mematikan kehidupan perekonomian Pasar Besole. Berdasarkan hal-hal tersebut diatas, untuk pusat perbelanjaan di Kabupaten Gunungkidul khususnya Kota Wonosari kurang berkembang. Oleh karena itu, alternatif untuk membangun fasilitas pusat perbelanjaan di lahan dan bangunan bekas terminal Dhaksinarga Wonosari, dinyatakan tidak lulus sehingga tidak layak untuk dianalisa secara ekonomi dalam prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. D-83


Perencanaan Bangunan Pusat Serba Ada dan Taman Kota

Jajanan

Rencana Komersilisasi Bangunan Dengan menggunakan pendekatan besaran KDB (BC) sebesar 65 % (aturan KDB tidak melebihi 50 % - 75 %) diperoleh luas lantai dasar bangunan sebesar sebesar 12.515 m2. ketinggian bangunan untuk pujasera direncanakan 1 lantai. Lahan tersebut untuk 2 fungsi manfaat yaitu sebesar 5.006 m2 (40 % dari lahan seluas 12.515 m2) dan Taman kota sebesar 7.509 m2 (60 %,dari 12.515 m2 ) Dari luas lantai komersil bangunan sebesar 5.006 m2. Rencana luas lantai untuk bangunan direncanakan akan di sewakan semua. Rencana harga sewa lantai bangunan ditentukan dengan pendekatan metode Perbandingan Data Pasar. Properti pembanding diambil dari 2 kota berbeda yakni parkir wisata Malioboro dan paar seni Gabusan. Parkir wisata Malioboro menerapkan harga sewa sebesar Rp.365.000/m2/ tahun dan pasar seni gabusan menerapkan harga sewa sebesar Rp.225.000 /m2 /tahun. Dengan metode ini diperoleh rencana harga sewa lantai bangunan sebesar Rp. 300.000,- /m2 /tahun Biaya Pembangunan

Biaya ini dihitung berdasarkan harga riil pelaksanaan konstruksi di Kabupaten Gunungkidul pada saat survey dilaksanakan (harga per bulan Desember 2007). Harga fisik bangunan per meter perseginya direncanakan sebesar Rp. 740.000,-/m2. Biaya tersebut ditambah dengan biaya lainnya sehingga jumlah biaya yang diperlukan untuk pembangunan proyek ini adalah sebesar Rp. 11.614.000.000,selengkapnya tampak pada Tabel 4. Pendapatan Kotor Potensial (Future Gross Income) Pendapatan kotor diperoleh dari : a) Pendapatan Sewa lantai bangunan dengan harga sewa Rp. 300.000/m2/tahun dan tingkat penghuniannya direncanakan tahun ke–1 sebesar 75 %, tahun ke–2 sebesar 80 %, tahun ke–3 sebesar 85 %, tahun ke–4 sebesar 90 %, tahun ke–5 sebesar 95 % dan tahun ke– 6 sampai dengan akhir tahun rencana (tahun ke–20) sebesar 100 %. b) Tingkat inflasi tiap tahun diasumsikan sebesar 10 %, maka kenaikan harga sewa ditetapkan sebesar 10% setiap tahun. c) Pendapatan kotor potensial lainnya diasumsikan untuk setiap tahunnya tetap, sebesar 20 % pendapatan kotor potensial persewaan. Dengan asumsi tersebut, diperoleh proyeksi pendapatan kotor potensial sewa dan pendapatan potensial lainnya seperti pada Tabel 5.

Tabel 4 Estimasi Biaya Pembangunan Pusat Jajan Serba Ada dan Taman Kota Id Komponen Biaya Volume Harga (Rp) A Biaya pembangunan fisik bangunan 12.515m2X Rp. 740.000 9.261.100.000 B Jasa konsultan dan keuntungan kontraktor 7,5 % X A 694.582.500 C Total Biaya pembangunan fisik bangunan A+B 9.955.682.500 D Biaya Bunga selama masa konstruksi 11 % X 0,65 C 711.831.299 E Biaya Perijinan (IMB dan IOB ) 3%XC 298.670.475 F Keuntungan Developer 6,5 % X C 647.119.363 G Total Biaya Pembangunan C+D+E+F 11.613.303.640

Sumber : Hasil Survey dan Analisis Biaya Operasional Kerugian Persewaan Kerugian dan kekosongan persewaan dari properti ini diasumsikan sebesar 10 % dari pendapatan kotor potensial (pendapatan kotor potensial persewaan ditambah pendapatan potensial lainnya).

Asumsi dan dasar pertimbangan yang digunakan adalah besarnya biaya operasional properti dengan asumsi sebesar 20 % dari Pendapatan Kotor Efektif Persewaan. Perhitungannya pada Tabel 6.

endapatan Bersih Operasional

ISBN No. 978-979-18342-0-9

D-84


Dengan melakukan pengurangan Pendapatan Kotor Efektif Properti dengan Biaya Operasional Properti, maka diperoleh besaran Pendapatan Bersih Operasional Properti. Seperti pada Tabel 6.

Dengan melakukan pengurangan Pendapatan Kotor Efektif Properti dengan Biaya Operasional Properti, maka diperoleh besaran Pendapatan Bersih Operasional Properti

Pendapatan Bersih Operasional Properti (NOI) Tabel 5. Proyeksi Pendapatan Kotor Potensial, Kerugian Persewaan dan Pendapatan Kotor Efektif Tahun

Perhitungan

1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

2

5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006 5,006

2

m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

0.75 0.8 0.85 0.9 0.95 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp.

Pendapatan Kotor Potensial

300,000 330,000 363,000 399,300 439,230 483,153 531,468 584,615 643,077 707,384 778,123 855,935 941,529 1,035,681 1,139,250 1,253,174 1,378,492 1,516,341 1,667,975

3 0 0 1,126,350,000 1,321,584,000 1,544,601,300 1,799,006,220 2,088,846,111 2,418,663,918 2,660,530,310 2,926,583,341 3,219,241,675 3,541,165,842 3,895,282,427 4,284,810,669 4,713,291,736 5,184,620,910 5,703,083,001 6,273,391,301 6,900,730,431 7,590,803,474 8,349,883,821

Pendapatan Kotor lainnya (4 = 3 X 0,20) 0 0 225,270,000 264,316,800 308,920,260 359,801,244 417,769,222 483,732,784 532,106,062 585,316,668 643,848,335 708,233,168 779,056,485 856,962,134 942,658,347 1,036,924,182 1,140,616,600 1,254,678,260 1,380,146,086 1,518,160,695 1,669,976,764

Total Pendapatan Kotor Potensial (5 = 3 + 4) 0 0 1,351,620,000 1,585,900,800 1,853,521,560 2,158,807,464 2,506,615,333 2,902,396,702 3,192,636,372 3,511,900,009 3,863,090,010 4,249,399,011 4,674,338,912 5,141,772,803 5,655,950,083 6,221,545,092 6,843,699,601 7,528,069,561 8,280,876,517 9,108,964,169 10,019,860,586

Kerugian Persewaan (Rp)

Pendapatan Kotor Efektif (Rp)

(6 = 0,10 X 5)

(7 = 5 - 6)

0 0 135,162,000 158,590,080 185,352,156 215,880,746 250,661,533 290,239,670 319,263,637 351,190,001 386,309,001 424,939,901 467,433,891 514,177,280 565,595,008 622,154,509 684,369,960 752,806,956 828,087,652 910,896,417 1,001,986,059

0 0 1,216,458,000 1,427,310,720 1,668,169,404 1,942,926,718 2,255,953,800 2,612,157,031 2,873,372,735 3,160,710,008 3,476,781,009 3,824,459,110 4,206,905,021 4,627,595,523 5,090,355,075 5,599,390,583 6,159,329,641 6,775,262,605 7,452,788,865 8,198,067,752 9,017,874,527

Sumber : Hasil Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) Untuk mengetahui kelayakan alternatif pusat perbelanjaan ini maka tingkat pengembalian (IRR) akan dibandingkan dengan tingkat pengembalian yang dipersyaratkan atau Minimum Attractive Rate of Return (MARR). Jika IRR lebih besar daripada MARR maka alternatif ini akan dinyatakan lulus dalam uji kelayakan finansial tetapi jika IRR lebih kecil daripada

ISBN No. 978-979-18342-0-9

MARR maka alternatif ini akan dinyatakan tidak lulus. IRR dihitung dengan cara interpolasi berdasarkan nilai sekarang (NPW) pendapatan bersih pada 2 tingkat bunga yang berbeda yakni 15 % dan 16 %. Perhtungn msing-masing NPW tersebut tampak pada Tabel 6, dan dai nilai NPW itu diperoleh nilai IRR sebesar 15,62 %.

D-85


Tabel 6 Rencana Biaya Operasional, Pendapatan Bersih dan Perhitungan NPV pada 15 % & 16% Tahun

Pendapatan Kotor Efektif (Rp)

Biaya Operasional (Rp)

1

2

(3 = 0,20 X 2)

0 1 2

0

D.F 15 %

(4 = 2 - 3)

0

0 1,216,458,000

Pendapatan Bersih Operasional (Rp) 0

0

0

243,291,600

973,166,400

NPV 15 % (Rp)

D.F 16 %

NPV 16 % (Rp)

5

(6 = 4 X 5)

7

(8 = 4 X 7)

1

(11.614.000.000)

1

(11.614.000.000)

0

0.8696 0.7561

735,853,611

0

0.8621 0.7432

723,221,165

3

1,427,310,720

285,462,144

1,141,848,576

0.6575

750,783,974

0.6407

731,534,052

4

1,668,169,404

333,633,881

1,334,535,523

0.5718

763,025,017

0.5523

737,052,089

5

1,942,926,718

388,585,344

1,554,341,374

0.4972

772,782,370

0.4761

740,042,159

6

2,255,953,800

451,190,760

1,804,763,040

0.4323

780,248,866

0.4104

740,751,011

7

2,612,157,031

522,431,406

2,089,725,625

0.3759

785,605,266

0.3538

739,406,636

8

2,873,372,735

574,674,547

2,298,698,188

0.3269

751,448,515

0.3050

701,161,465

9

3,160,710,008

632,142,002

2,528,568,006

0.2843

718,776,841

0.2630

664,894,492

10

3,476,781,009

695,356,202

2,781,424,807

0.2472

687,525,674

0.2267

630,503,398 597,891,153

11

3,824,459,110

764,891,822

3,059,567,288

0.2149

657,633,253

0.1954

12

4,206,905,021

841,381,004

3,365,524,017

0.1869

629,040,503

0.1685

566,965,749

13

4,627,595,523

925,519,105

3,702,076,418

0.2042

755,832,590

0.1452

537,639,934

14

5,090,355,075

1,018,071,015

4,072,284,060

0.1413

575,530,441

0.1252

509,830,972

15

5,599,390,583

1,119,878,117

4,479,512,466

0.1229

550,507,378

0.1079

483,460,405

16

6,159,329,641

1,231,865,928

4,927,463,713

0.1069

526,572,275

0.0930

458,453,832

17

6,775,262,605

1,355,052,521

5,420,210,084

0.0929

503,677,828

0.0802

434,740,703

18

7,452,788,865

1,490,557,773

5,962,231,092

0.0808

481,778,792

0.0691

412,254,115

19

8,198,067,752

1,639,613,550

6,558,454,202

0.0703

460,831,888

0.0596

390,930,626

20

9,017,874,527

1,803,574,905

7,214,299,622

0.0611

440,795,719

0.0514

714,250,801

370,710,076 (442,555,968)

Sumber: Hasil perhitungan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) MARR adalah tingkat pengembalian minimum yang harus dipenuhi oleh investasi tersebut. Dengan bunga atas modal pinjaman sebesar 11 % dan tingkat bunga modal sendiri sebesar 15,62 % maka MARR dapat dicari dengan menambahkan suatu prosentase tetap pada biaya modal (cost of capital) pusat jajanan serba dan taman kota. Hasil diperoleh sebesar 13 %.

serba ada dan taman kota dinyatakan layak secara keuangan dan lulus uji kelayakan finansial dalam prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. Hasil Uji Kelayakan Finansial Pada uji kelayakan finansial, pusat jajanan serba ada dan taman kota dinyatakan lulus uji sedang pusat perbelanjaan dinyatakan tidak lulus. Selengkapnya tampak pada Tabel 7.

Dengan nilai IRR dan MARR yang diperoleh, maka alternatif membangun Pusat jajanan Tabel 7 Hasil Uji Kelayakan Finansial pada Masing-masing Alternatif No 1. 2.

Sub Kriteria Uji Kelayakan Finansial Permintaan dan penawaran Tingkat pengembalian modal

Jenis Alternatif Pusat jajanan serba ada dan taman kota Lulus Lulus

Sumber : Hasil Analisis

Pusat Perbelanjaan Tidak Lulus Tidak Diuji

Investment Method, atas proyek sebesar 13,63 %

Uji Produktifitas Maksimum Tingkat Kapitalisasi

Estimasi Nilai Pasar Lahan

Dengan asumsi bahwa tingkat kapitalisasi atas modal sendiri merupakan IRR, dan tingkat kapitalisasi atas modal pinjaman dicari dengan annuitas pada tingkat bunga sebesar 11 % , maka dengan metode Band of

Untuk menentukan nilai pasar lahan dan bangunan jika di atasnya dibangun pusat jajanan serba ada dan taman kota, asumsi dan batasan yang digunakan adalah : 1) Biaya pembangunan fisik Rp. 11.614.000.000 yang diasumsikan sama dengan Nilai Pasar

ISBN No. 978-979-18342-0-9

D-86


Bangunan dianggap baru. 2) MARR 13 % nilai Pendapatan Bersih Properti sebesar Rp. 2.970.000.000,-. 3) Tingkat Kapitalisasi Bangunan 13,63 %. 4) Tingkat Kapitalisasi Tanah sama dengan MARR yakni 13 %. Hasil akhir dari uji kelayakan produktifitas adalah nilai pasar lahan dan bangunan bekas lokasi Terminal Dhaksinarga di Kota Wonosari jika di atas lahan tersebut dibangun fasilitas pusat jajanan serba ada dan taman kota sebesar Rp. 10.670.000.000, sebesar Rp. 555.000,-/m2. Analisis Penentuan Lahan Terbaik

Jenis

Pemanfaatan

Berdasarkan analisis yang telah telah dilakukan menghasilkan 2 nilai pasar lahan. jika lahan dibiarkan kosong maka nilai pasar lahan tersebut sebesar Rp. 354.000,-/m2. Jika di atas lahan tersebut dibangun fasilitas berupa pusat jajanan serba ada dan taman kota, maka nilai pasar lahan sebesar Rp. 555.000,-/m2. Maka penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan dan bangunan bekas lokasi Terminal Dhaksinarga di Kota Wonosari adalah membangun fasilitas pusat jajanan serba ada dan taman kota. KESIMPULAN Dari hasil studi yang telah dilakukan maka kesimpulan yang dapat diambil sbb: 1. Lahan dan bangunan bekas terminal Dhaksinarga Wonosari yang dibangun sudah berumur 34 tahun. Menurut umur ekonomis bangunan sudah tidak layak, maka untuk alih fungsi pemanfaatan semua bangunan harus dibongkar. Pemerintah dan masyarakat Kabupaten Gunungkidul memiliki pandangan yang beragam tentang bentuk alternatif pemanfaatan pada lahan tersebut. Namun dari beragam alternatif tersebut, terdapat 3 alternatif yang menduduki peringatan tertinggi yaitu:

wa pemanfaatan yang terbaik adalah membangun pusat jajanan serba ada dan taman kota yang menghasilkan nilai pasar lahan sebesar Rp. 555.000,-/m2. DAFTAR PUSTAKA Bappeda Kabupaten Gunungkidul (2006), ”Laporan Rencana Detail Tata Ruang Kota Wonosari Tahun 2007 – 2011”, Gunungkidul. BPS Kabupaten Gunungkidul, (2006), “Kabupaten Gunungkidul Dalam Angka, 2006”, BPS, Gunungkidul. Fanniing, S.F, Terry V.G, and Thomas D.P, (1994), Market Analysis for Valuation Appraisals, Appraisal Institute Chicago, lllinois. Grissom, T.V, (1983), “ The Sematic Debate: Highest and Best Use vs Most Probable Use”, The Appraisal Journal, Hidayati W dan Harjanto B, (2001), Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta Jayadinata, J.T, (1999), Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan, Perkotaan dan Wilayah, ITB Bandung Pujawan, I.N, (2004), Ekonomi Teknik, Edisi Pertama Cetakan Kedua, Guna Widya, Surabaya. Sartono, A, (1999), Manajemen dan Keuangan Teori dan Aplikasi, Edisi ke 3, BPFE, Yogyakarta. Supriyanto, B, Rekayasa Penilaian, MAPPI, Jakarta Supriyanto, B, Rekayasa Penilaian Lanjutan, MAPPI, Jakarta The Appraisal Institute, (1999), The Appraisal of Real Estate, Eleven Edition. Chicago, lllinois. Wijaya, A, (2006), Analisa Penentuan Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi Pasar Sentral di Kota Bulukumba, Tesis Pasca Sarjana, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya.

a. Pusat jajanan serba ada dan taman kota. b. Pusat oleh-oleh dan kerajinan khas Kabupaten Gunungkidul. c. Pusat perbelanjaan. 2. Analisis dengan Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik menunjukkan ba ISBN No. 978-979-18342-0-9

D-87

PENENTUAN ALTERNATIF ALIH FUNGSI PEMANFAATAN LAHAN DAN BANGUNAN BEKAS TERMINAL DHAKSINARGA WONOSARI DI KABUPATEN GUNUNGKIDUL

Recommend Documents