Pendekatan Kalkulasi Biaya DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA DIREKTORAT PENILAIAN 1
Pendahuluan Under the cost approach, reproduction cost new of the improvement, less all elements of accrued depreciation, is added to site value to obtain an estimate of total value. • Dalam Pendekatan Kalkulasi Biaya, Nilai diperoleh dari Biaya pembangunan baru dikurangi penyusutan yang tepat.
The cost approach is more reliable when accurate construction cost are available and little depreciation is involved. • Pendekatan Kalkulasi Biaya akan lebih dapat diandalkan, pada saat biaya pembangunan yang akurat tersedia dan penyusutan yang ada cukup kecil.
Charles H. Wurtzebach & Susanne Ethridge Cannon 2
Dasar Pemikiran Basic idea is that an informed buyer won’t pay more than the cost of constructing an equal, substitute property minus the depreciation and assuming no delay. • Pemikiran yang mendasari pendekatan kalkulasi biaya ini adalah seorang pembeli yang faham tidak akan mau membayar lebih dari biaya pembangunan konstruksi yang sejenis dikurangi penyusutan dengan asumsi tidak ada penundaan.
Market data is used to value the components of the subject property including the land. • Data pasar digunakan untuk menilai komponen dari objek penilaian, termasuk tanah (untuk objek berupa properti)
Prinsip
Bangun Baru Rp Y,-
Substitusi
HBU
Supply and Demand
Externality
Rumah Jadi Rp X,-
Perlu diingat! Even though both the cost and sales comparison approaches use market data DO NOT mix the two; the cost approach uses a different methodology. Walaupun Pendekatan Kalkulasi Biaya dan Pendekatan Perbandingan Data Pasar sama-sama menggunakan data pasar, jangan menggabungkan ke-dua pendekatan tersebut. Pendekatan Kalkulasi Biaya merupakan metodologi yang berbeda.
Penerapan Lebih tepat diterapkan dalam kondisi: • Objek Penilaian baru dibangun dan difungsikan sesuai dengan penggunaan terbaik dan tertingginya. • Objek penilaian memiliki karakteristik yang typical pada wilayah tersebut • Objek penilaian merupakan sebuah objek dengan penggunaan khusus. • Tersedia data untuk menilai komponen objek penilaian tapi data terbatas untuk menilai secara satu kesatuan. Kurang tepat diterapkan dalam kondisi:
• • • •
Tidak terdapat penjualan tanah kosong Biaya pembangunan sangat sulit untuk diukur Penyusutan sangat sulit untuk diukur Objek penilaian sudah sangat tua.
Penerapan
7
Procedur Collecting data and on- site survey
Investigating, compiling, comparing and analyzing cost and related expenses. Choosing a proper method to estimating building cost and estimating other costs and profits.
Calculating total costs
Estimating accured depreciation and calculating cost value of the building 8
Problem Some fairly large assumptions • Is there a sufficient supply of buildable land that construction is aviable alternative to purchase of an existing property? • Is the building in question anything that would actually be built again in that market? methodological issues which can be problematic • How do you estimate cost? • Is it based on reproduction of an exact replica or something that is judged to be functionally equivalent? • Can you even estimate cost very exactly? • When a project is put up to bid, is there not usually a range of prices offered for the same plans and specifications? • Is the final cost of a project equal to the original bid? How should profit be treated? • How do you estimate depreciation?
It is generally considered that the cost approach gives the best indication of market value when the property in question is new and an appropriate (highest and best) use. Wikipedia
9
Variabel Pendekatan Biaya Nilai Tanah
Biaya pembangunan gedung atau struktur
Besar penyusutan, pengurang biaya pembangunan 10
Nilai Tanah dalam Pendekatan Biaya Nilai Tanah mereka nilai tanah dalam keadaan kosong (belum mengalami pengembangan) Pengertian Tanah yang belum mengalami pengembangan adalah: • Pada daerah perkotaan, tanah tanpa bangunan atau strukture, namun mungkin sudah memiliki pagar, perkerasan, saluran air dsb. • Pada daerah perdesaan, tanah yang benar-benar belum mengalami pengembangan termasuk pagar, perkerasan, saluran air dsb.
Nilai Tanah dalam Pendekatan Biaya Penerapan di Luar Indonesia
Dalam pendekatan biaya, tanah dikategorikan dalam beberapa kelas seperti, perumahan, komersial, pertanian, industri dsb. Perhitungan nilai tanah objek penilaian didasarkan pada data penjualan tanah kosong dalam kelas yang sama dengan objek penilaian. Perhitungan penyesuaian plus minus seperti pendekatan data pasar tidak dilakukan (kecuali untuk penyesuaian waktu)
Nilai Tanah dalam Pendekatan Biaya Perbedaan Metodologi antara Amerika dan Inggris Di Amerika, estimasi nilai tanah didasarkan pada penggunaan yang terbaik dan tertinggi. (Ratterman 2009) • The reasonably probable and legal use of a vacant land or improved property, which is physically possible, and that result in the highest value. (Appraisal Institite 1996)
Di Inggris, estimasi nilai tanah didasarkan pada penggunaan tanah saat ini (EVS 2009) • The value of the property is determined by a prudent assessment…taking into account….the current use.
Nilai Tanah dalam Pendekatan Biaya Apa kata SPI? Nilai Tanah harus mencerminkan biaya tapak tanah yang sesuai untuk fasilitas ekuivalen modern dengan mempehatikan syarat-syarat: • Keluasan • Tempat/Lokasi • Kondisi Geografis
Tanah Surplus atau area yang berupa tanah kosong harus diketahui peruntukannya di masa depan • Jika tidak diketahui peruntukannya harus dilaporkan terpisah
Penentuan besarnya biaya pembebasan tapak pada tanggal penilaian • Asumsi Perizinan • Sifat yang Sangat Khusus 14
Nilai Bangunan dalam pendekatan biaya Dapat didasarkan pada data biaya pembangunan gedung standar yang sudah dipublikasikan oleh Developer, kontaktor, atau pemilik bangunan Perhitungan biaya dilakukan dengan: Reproduction cost, atau Replacement cost
15
Nilai Bangunan dalam pendekatan biaya Reproduction Cost • Biaya pembangunan duplicat atau replica bangunan dengan tingkat harga saat ini dan memiliki material, standar konstruksi, design, layout dan kualitas pekerja yang sama dengan objek penilaian • Reproduction cost akan sulit diukur karena ada material dan metode yang sudah tidak tersedia lagi. • Dapat diterapkan untuk mencari nilai historical bangunan Replacement Cost • Biaya pembangunan replica bangunan dengan tingkat harga saat ini dan memiliki material, standar konstruksi, design, layout dan kualitas pekerja yang berlaku saat ini • Diterapkan dalam sebagian besar kategori properti. 16
Metode perhitungan biaya bangunan Metode Survey Kuantitas • Penilai harus menyusun seluruh biaya secara mendetail • Penilai harus memiliki pengetahuandi bidang konstruksi • Menghitung Biaya Langsung maupun Biaya Tidak Langsung Metode Unit Terpasang • Tidak terlalu detail seperti survei quantitas • Menyusun biaya pembangunan berdasarkan unit-unit tertentu • Penilai dapat melakukan penyesuaian untuk beberapa jenis bangunan Metode Meter Persegi • Metode yang sederhana, dimana biaya pembangunan dihitung berdasarkan luas bangunan dikalikanbiaya pembangunan bangunan sejenis per meter. • Harga per meter persegi perlu mempertimbangkan tipe dan kualitas konstruksi, ukuran dan mungkin juga bentuk bangunan. Metode Indeks Biaya • Digunakan jika terdapat data historis biaya pembangunan bangunan sejenis.
17
Sumber Data Biaya pembangunan bangunan yang sedang dikerjakan.
Kontaktor yang membangun bangunan sejenis
Biaya pembangunan yang sudah dipublikasikan untuk area objek penilaian
Estimasi biaya dari profesional. 18
Perbandingan
Faktor-faktor yang mengakibatkan biaya sebenarnya berbeda dengan biaya pengganti aset ekuivalen modern • • • • • • • •
Persiapan tapak Biaya tambahan membuat pondasi mesin dan peralatan Tahapan pekerjaan Kondisi Kerja Optimal Biaya tambahan hak atau izin Perubahan Kontrak Perubahan Perencanaan Biaya Pengadaan
19
Penyusutan
Pengurangan Nilai dari Nilai Pembuatan Baru. Pengurangan nilai dapat berasal dari pemakaian dan kerusakan atau keadaan sekarang yang kurang baik dan juga faktor luar yang menyebabkan pengurangan nilai. Penyusutan adalah jumlah penyusutan dari keadaan baru sampai saat penilaian.
20
Faktor-faktor yang Mempengaruhi
Source: Ewa Kucharska-stasiak, 1999
21
Penyebab Kemunduran yang disebabkan oleh pasar Harus diingat bahwa bangunan dibangun untuk keperluan pasar khusus pada saat tertentu. Bangunan tidak dapat berubah seperti pasar, maka tanpa adaptasi yang efektif atau pengguna pasar yang baru, properti akan secara gradual mengalami kemunduran.
Beberapa penyebab kemunduran yang disebabkan pasar adalah • • • • •
Perubahan teknologi Urbanisasi dan pertumbuhan daerah perkotaan Perubahan strategic manajemen perusahaan manajemen Ide design dan philosopy design yang berubah Kegiatan Pemerintah 22
Group Kemunduran
23
Alat memantau kemunduran Menggolongkan properti
Memahami trend makro
Memahami trend lokal
Memahami trend type bangunan
Membandingkan objek yang sama – menguji variasi biaya/pemasukan
Survei penghuni bangunan / pengguna / penyewa
Mengembangkan dan menggunakan teknik yang standar 24
Dalam menentukan besarnya penyusutan, metode yang digunakan didasarkan kepada:
Menentukan Penyusutan
• Pengetahuan dan pertimbangan profesional • Pengetahuan pasar • Pemahaman sifat aset • Jenis penggunaan dimana aset berada 25
Metode perhitungan penyusutan
Age-life methods Observed condition methods Market methods
26
Perbandingan
27
Metode Age-Life
28
Umur
Umur Ekonomis/Umur Manfaat/Umur Fungsional • Umur yang dikaitkan dengan keekonomisan/manfaat/kontribusi objek untuk dapat digunakan sesuai fungsinya. Umur ini tergantung pada kualitas bahan yang digunakan..
Umur Aktual • Umur Objek dari pembuatan/pembangunan sampai dengan penilaian
Umur Efektif/Fisik • Umur objek berdasarkan kondisi objek tersebut pada saat penilaian. Umur ini akan tergantung pada perawatan. 29
Estimating depreciation Economic age-life method: • Depreciation = Effective age/economic life * replacement cost
Actual age is when it was built but there could have been extensive remodeling that would change the effective age; the effective age is based on condition and utility of the structure; there are judgments that has to be made
Economic life is the time where the improvements contribute to the property value; they can be extended
Remaining economic life is time left where the improvements continue to contribute to the property value
Estimating depreciation Econ. life = effective age + remaining econ. life Effective age = Econ. Life - remaining econ. life Remaining econ. life = Econ. life - effective age
A major problem with this approach is that it groups the types of depreciation together.
Example Reproduction cost
• $100,000
Effective age
• 10 yrs
Economic life
• 50 yrs
Remaining econ. life
Ratio for cost Depreciated value of improv. Land value Value indicated by cost approach
• 40 yrs. • 20% • Total Depreciation • $80,000
• $250,000
• $330,000
$20,000
Modified Econ. Age/life method The appraiser can recognize the curable items of physical deterioration and functional obsolescence by estimating the cost to ‘cure’ them.
This amount is then subtracted from the replacement costs. The appraiser has to recognize the impact this adjustment might have on the effective age and economic life
Example of modified econ. life • • • • • • •
Reproduction cost Minus curable items Effective age Economic life Remaining econ. life Ratio for cost (9/50) RC minus the curable
$100,000 $3,000 9 yrs 50 yrs 41 yrs. 18%
• Other depreciation
$97,000
17,460
• Total Depreciation (+ $3,000)
• •
Depreciated value of improv. Land value
•
Value indicated by cost approach (rounded)
$20,460 $79,540 $250,000 $329,500
Metode Pasar
Market abstraction • First step is to estimate the depreciation from a sale • Second step is to apply this estimate to the subject building
This works for properties either with similar problems as the subject with respect to curable and incurable or for properties without physical curable or incurable short live items
The appraiser is trying to estimate the annual percentage depreciation from the sale and apply it to the subject
Annual Percent depreciation example • • • • •
Sales price $400,000 Land value $100,000 Contributory value of improve. $300,000 Reproduction cost new (RCN) $500,000 Accrued Depreciation ($500,000 - $300,000)
$200,000 • Overall percentage ($200/$500)
40%
• Effective age • Annual percent depreciation
10 yr 4%/yr.
Application to the subject • Reproduction cost • Effective age • Total depreciation percentage
$600,000 15 years 60%
• Total depreciation ($600,000 * 60%)
$360,000 • Contributory value of improvements
• Land value
$240,000 $150,000
• Value estimated by cost approach $390,000
Considering curable items • The market abstraction approach can also be modified to consider the curable depreciable items • Similar process
• •
Sales price Land value
$1,700,000 $ 100,000
•
Contributory value of improve.
$1,600,000
• •
Reproduction cost new (RCN) Accrued Depreciation (RCN – contrib. value
$2,875,000 $1,275,000
• • • •
Physically curable Long lived depreciation Long lived costs (RCN – curable) Long lived dep. ($1,075/$2,675)
$ 200,000 $1,075,000
• •
Effective age Annual percent depreciation
$2,675,000 40% 20 2%/yr.
Contoh Sebuah rumah tinggal dibangun tahun 1996 dengan luas tanah 300 m2 dan luas bangunan 200 m2. pada tahun 2006 rumah tersebut dinilai kembali. Nilai tanah Rp500.000,- / m2. Berdasarkan data pasar rumah tinggal dengan LT= 300 m2 dan LB 200 m2, nilainya adalah sebesar Rp220.000.000. Biaya untuk membangun bangunan baru rumah tersebut sebesar Rp 400.000/m2. Tentukan besarnya penyusutan berdasarkan data pasar tersebut ???? 40
Solution Cost Approach Nilai Tanah Nilai Bangunan Baru Nilai Rumah Perbedaan Nilai Properti
Market Approach
150.000.000,80.000.000,-
230.000.000,-
220.000.000
10.000.000,-
Depresiasi = (10.000.000/80.000.000) x 100 % = 12, 5 % Besarnya depresiasi per tahun = 12,5 % / 10 th = 1,25% 41
Metode Observasi Kondisi Metode Terinci (Breakdown Method)
Kerusakan Fisik Kemunduran Fungsi Kemunduran Ekonomis
42
43
Breakdown Method Metode ini digunakan untuk untuk menghitung depresiasi bangunan yang diakibatkan oleh kerusakan fisik, kemunduran fungsi maupun kemunduran ekonomi.
Kerusakan Fisik:
• Dapat diperbaiki (curable) • Tidak dapat diperbaiki (incurable)
Kemunduran Fungsi
• Dapat diperbaiki (curable) • Tidak dapat diperbaiki (incurable)
Kemunduran Ekonomi
• Tidak dapat diperbaiki (incurable)
44
Kerusakan Fisik (curable) Disebabkan karena pemeliharaan yang kurang baik, kondisi komponen bangunan yang kurang baik Kondisi ini dapat diperbaiki sehingga menjadi lebih baik Berkurangnya nilai karena kerusakan fisik yang dapat diperbaiki dapat diperkirakan pada jumlah biaya yang dikeluarkan untuk memperbaikinya. 45
Kerusakan Fisik (incurable) Pada prinsipnya secara teknis semua kerusakan bangunan dapat diperbaiki
Apabila besarnya biaya yang digunakan untuk perbaikan tidak seimbang dengan peningkatan nilai, maka dikatakan tidak dapat diperbaiki (incurable) Contoh kerusakan pondasi bangunan
46
Kemunduran Fungsi (curable)
Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki seperti : • • • • •
modernisasi dapur penambahan kamar mandi Penambahan kamar tidur penggantian sistem pipa dan listrik penggantian sistem pendingin
Besarnya kemunduran fungsi adalah sebesar biaya yang dikeluarkan untuk memperbaikinya. 47
Kemunduran Fungsi (incurable) Kemunduran fungsi yang tidak dapat diperbaiki meli puti: • Menyangkut tata ruang • Dimensi ruang yang tidak efisien • Letak kolom yang tidak kurang tepat • Tidak terpenuhinya prinsip HBU
48
Kemunduran Ekonomi (incurable) Contoh : Suatu rumah tinggal di gunung putri yang sejuk dikontrakkan dengan harga Rp 5 juta/th. Karena adanya pabrik semen yang menyebabkan polusi udara harga kontrak rumah turun menjadi Rp 3 juta /th. Pengali kotor (GIM) di daerah ini sebesar 20 Hitung kemunduran ekonomi????
49
Solusi Kontrak Pasaran/th = Rp 5.000.000 Kontrak yang diterima = Rp 3.000.000 Kerugian kontrak/th = Rp 2.000.000 GIM 20 Kemunduran Ekonomi: 20 x Rp. 2.000.000 =Rp. 40.000.000
50
Terima Kasih
51
