PENDEKATAN DATA PASAR DIREKTORAT PENILAIAN
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA KEMENTERIAN KEUANGAN
POKOK BAHASAN 1
Pengertian dan definisi
Hubungan dan prinsip penilaian
2
5 6
3
Prosedur Penilaian
4
Analisis dan penyesuaian data pembanding
Rekonsiliasi Indikasi Nilai
Studi Kasus
PENDEKATAN DATA PASAR Dikenal juga dengan:
Market Data Approach Direct Comparison Method Comparison Method
Direct Sales Comparison Sales Comparison
Pendekatan ini merupakan pendekatan yang paling banyak digunakan.
PENGERTIAN_DEFINISI Pendekatan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. Harga jual [penawaran] dari properti pembanding kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur pembanding;
Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi tersedia dan dapat dipercaya;
Syaratnya apa??
PENDEKATAN DATA PASAR Nilai Objek Penilaian =
Harga Jual [penawaran] Properti Pembanding +/- Penyesuaian
Properti Pembanding
Objek Penilaian
HUBUNGAN DENGAN PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
PRINSIP SUBSTITUSI Pembeli
suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama
Bagaimana
dampaknya terhadap nilai?
Bagaimana
reliabilitas pendekatan data pasar?
PRINSIP HIGHEST AND BEST USE (HBU)
Analisis HBU berguna untuk membantu mengidentifikasi properti pembanding, sehingga nilai pasar yang diperoleh didasarkan pada penggunaan yang optimal.
PERMINTAAN DAN PENAWARAN
Nilai properti dipengaruhi oleh adanya perubahan supply dan demand yang terjadi dalam pasar. Perubahan supply dan demand ini tidak selalu proporsional, namun interaksi ke duanya inilah yang menciptakan sebuah ‘market’ [pasar].
Pengaruh terhadap tingkat equilibrium harga
Komponen Permintaan dan Penawaran
PRINSIP ANTISIPASI
Nilai didapatkan atau diciptakan dari harapan atas keuntungan pada masa yang akan datang. Nilai suatu properti komersial ditentukan pada kemampuannya mendatangkan pendapatan di masa yang akan datang.
PRINSIP PERUBAHAN
Nilai suatu properti dipengaruhi oleh perubahan-perubahan yang terjadi dalam dunia sosial, lingkungan, kebijakan pemerintah, kebijakan ekonomi dan lain-lain.
PRINSIP KESEIMBANGAN
Nilai properti ditentukan oleh adanya keseimbangan dari interaksi elemen-elemen yang membentuknya.
Dalam hal ini penilai perlu jeli terhadap elemen-elemen yang membentuk nilai dari properti yang dinilainya dan bagaimana hubungan antara elemen-elemen itu.
PRINSIP EKSTERNALITAS Faktor-faktor eksternal dapat memberikan dampak postif atau negatif atas nilai suatu properti. Faktor-faktor eksternal ini mencakup skala regional, nasional maupun internasional.
PROSEDUR PENILAIAN Mengumpulkan Data Data Properti Pembanding
Melakukan Verifikasi terhadap Properti Pembanding
LANGKAHLANGKAH
Menetapkan Satuan Pembanding*
Menetapkan Unsur/Elemen Pembanding* Melakukan Penyesuaian* antara Properti Pembanding
dengan Objek Penilaian Melakukan Rekonsiliasi* terhadap indikasi Nilai yang ada
PENGUMPULAN DATA
Identifikasi karakteristik properti subjek
Data/informasi
Data transaksi penjualan Karakteristik fisik properti Aspek legalitas Lokasi Data Pembanding
Mencari properti pembanding
SUMBER DATA DATA PENILAI SENDIRI DATA PEMERINTAH BROSUR, KATALOG DLL IKLAN PENJUALAN/PEMBELIAN MASYARAKAT
SURVEI PASAR DAN PEMBANDING
Survei Pasar • tingkat permintaan dan penawaran properti pembanding; • harga properti yang seharusnya dibayar untuk mendapatkan substitusi obyek penilaian dengan utilitas properti yang serupa; • keseimbangan antara permintaan dan penawaran properti pembanding; dan • pengaruh yang signifikan dari lingkungan sekitar obyek penilaian.
Kriteria Objek Pembanding • Properti yang kompetitif • Transaksi pasar terbuka • Waktu transaksi Jumlah Properti pembanding semakin banyak semakin baik
VERIFIKASI DAN SELEKSI DATA
Melakukan pemeriksaan/inspeksi lapangan secara langsung;
Melakukan cek silang data yang telah diperoleh dengan menghubungi sumber informasi lainnya;
melakukan analisis data objek pembanding sehingga memenuhi syarat atau asumsi dalam Nilai Pasar (Market Value); Apa syaratnya?
SATUAN PEMBANDING Pengertian Satuan Pembanding
Satuan Pembanding adalah satuan yang akan dipakai dalam melakukan penilaian; pada umumnya bergantung ‘nature’ dari properti tersebut.
Jenis Satuan Pembanding
Misalnya : satuan pembanding untuk rumah adalah m2, satuan pembanding untuk kondominium adalah kamar, satuan pembanding untuk tanah perkebunan adalah hektar dll.
UNSUR/ELEMEN PEMBANDING Pengertian Unsur
Pembanding adalah faktor-faktor dari properti yang menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang satu dengan yang lain. Dengan demikian nilai properti merupakan fungsi dari reaksi pasar akan tingkat kegunaan dari unsur-unsur tersebut.
JENIS UNSUR PEMBANDING : Hak Kepemilikan Kondisi Pembiayaan
Kondisi Penjualan Waktu Penjualan
Lokasi Karakteristik Fisik dll
ANALISIS DAN PENYESUAIAN DATA PEMBANDING
PENYESUAIAN
Penyesuaian adalah langkah penting yang perlu dilakukan agar harga jual [penawaran] dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai objek penilaian.
Penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan objek penilaian.
Faktor-faktor yang dibandingkan sesuai dengan karakteristik objek penilaian
Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.
KATEGORI PENYESUAIAN
Penyesuaian Transaksi
Penyesuaian Properti
Penyesuaian Transaksi
• Hak Kepemilikan • Kondisi Pembiayaan • Perbaikan segera setelah pembelian • Kondisi Pasar
Penyesuaian Properti
• Lokasi • Karakteristik Fisik • Karakteristik Ekonomi • Penggunaan • Personal Properti
PENYESUAIAN PROPERTI Lokasi Faktor
Keterangan
Jarak ke CBD
Kedekatan dengan pusat kota, keramaian atau landmark tertentu
Jenis Jalan
Jalan utama , kolektor, arteri, lingkungan, setapak, dsb
Posisi terhadap jalan
Sisi jalan, hock, tusuk sate, tikungan dll
Lebar Jalan
1 jalur, 2 jalur, 4 jalur, dsb
Kondisi Jalan
Baik, rusak ringan, rusak berat
Arus Lalu Lintas
Searah, dua arah, daerah macet, dsb
Angkutan Publik
Ketersedian transportasi public
Kecenderungan Semakin dekat dengan pusat kota, pusat keramaian atau landmark ttt harga akan semakin naik
PENYESUAIAN PROPERTI Karakteristik Properti Faktor
Keterangan
Luas tanah
Sangat berkaitan dengan HBU
Bentuk tanah
Persegi memanjang sisi jalan, persegi memanjang ke belakang, ngantong, trapezium, tidak beraturan
Lebar depan
Lebar sisi jalan
Topografi
Kontur (datar, bergelombang, miring dsb) Elevasi (di atas muka jalan, sejajar jalan, di bawah muka jalan)
Bangunan
Luas, kondisi, jenis material penyusun, jumlah kamar, fasilitas, dll
Kecenderungan
PENYESUAIAN PROPERTI Karakteristik Ekonomi Faktor
Keterangan
Biaya operasi
Biaya yang diperlukan untuk mengoperasikan properti
Kualitas manajemen
Mutu perusahaan pengelola manajemen dapat dilihat dari reputasinya dan pengakuan pihak luar
Persyaratan sewa
Syarat-syarat dalam penyewaan seperti jangka waktu, kewajiban dan hak penyewa
Komposisi penyewa
Penyewa utama, bidang usaha penyewa, dll
Kecenderungan
Hanya digunakan pada tanah untuk penggunaan komersial
PENYESUAIAN PROPERTI Peruntukan Faktor Peruntukan
Keterangan Merupakan kriteria paling dasar dalam memilih pembanding. Lahan yang memiliki peruntukan yang sama adalah yang paling tepat dijadikan pembanding
Kecenderungan Peruntukan komersial akan lebih tinggi dari residensial
Personal Properti Faktor Personal properti
Keterangan Barang-barangf personal property yang masuk dalam harga jual seperti furniture, jaringan air, dsb
Kecenderungan
CONTOH FAKTOR-FAKTOR PERBANDINGAN
Tanah • Jenis transaksi • Waktu transaksi • Lokasi • Aksesibilitas • Fisik tanah : luas, bentuk, lebar depan • Topografi tanah • Dok. kepemilikan
Bangunan • Luas • Jenis dan kualitas material • Tata ruang • Jumlah ruangan • Kondisi • Tampak dalam
Kendaraan • Kondisi mesin • Kondisi bodi • Kelengkapan aksesoris • Kondisi aksesoris • Tahun pembuatan • Dok. Kepemilikan • Warna
ketentuan
Objek penilaian
Jika sama Lebih unggul Lebih jelek
Objek pembanding
TEKNIK ANALISIS Mengukur besarnya penyesuaian 1.
Analisis Kuantitatif
2.
Analisis Kualitatif
ANALISIS KUANTITATIF 1.
Teknik tambah kurang secara menyeluruh (overall adjustment/Pluses Minuses) Penyesuaian langsung dilakukan secara keseluruhan dan tidak dirinci per unsur pembanding. Biasanya penyesuaian dinyatakan dalam Rupiah.
Subject Sale Price Adjustment Adjusted Sale Price
Sale 1 Sale 2 Sale 3 100.000 120.000 110.000 12.000 (9.000) 5.000 112.000 111.000 115.000
2.
Teknik Berpasangan
Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-pasangkan.
Data
Fitur
Nilai
A
Rumah+carport+kolam renang
Rp820 juta
B
Rumah+carport
Rp720 juta
C
Rumah+kolam renang+AC
Rp900 juta
D
Rumah+AC+garasi
Rp870 juta
E
Rumah+kolam renang
Rp780 juta
Rumah+kolam renang+garasi+ carport
?
Beda
Fitur
A dan B
Kolam renang
A dan E
Carport
C dan E
AC
Dari E
Rumah
Dari D
Garasi
Nilai
3.
Teknik Penyesuaian Biaya
Penyesuaian dilakukan dengan memperhitungkan biaya yang dibutuhkan untuk melakukan penyamaan kondisi dengan properti pembanding jika terdapat perbedaan yang dapat diubah, seperti ketinggian tanah, topografi, struktur tanah dapat dilakukan penyesuaian dengan memperhitungkan biaya pengurukan.
Penilai properti wajib memperhatikan bahwa biaya pengembangan lahan tidak selalu setara dengan nilai dari pengembangan tersebut.
Contoh : Biaya pengurugan dan pemadatan lahan per m2 dengan ketebalan 100 cm adalah sebesar Rp60.000,00 maka: Objek
Harga per m2
Objek penilaian
Kondisi
Penyesuaian per m2
Indikasi nilai
Di atas jalan 30 cm
Pembanding 1
Rp100.000
Di bawah jalan 50 cm
Rp48,000
Rp148,000
Pembanding 2
Rp130.000
Sama jalan
Rp18,000
Rp148,000
Pembanding 3
Rp135.000
Di atas jalan 10 cm
Rp12.000
Rp147,000
4.
Teknik Statistik
Diperlukan jumlah properti pembanding yang cukup, paling kurang 20 (dua puluh) properti pembanding.
Digunakan suatu perhitungan model
Contoh : dari model yang ada didapatkan kesimpulan Harga tanah per m2 yang berada di hock akan lebih mahal 10% dari tanah yang tidak di hock
ANALISIS KUALITATIF
• Relative comparison analysis • Ranking analysis
BENTUK PENYESUAIAN Penyesuaian Jumlah Rupiah
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam Rupiah.
CONTOH: Data 1 (Rp)
Data 2 (Rp)
Data 3 (Rp)
100.000.000
108.000.000
98.000.000
Waktu Lokasi Ukuran Kondisi Plengkpan Mutu Bangunan
+5.000.000 -1.000.000 0 0 0
0 0 0 0 -2.000.000
+8.000.000 0 -4.000.000 0 0
Total Penyesuaian
+4.000.000
-2.000.000
+4.000.000
104.000.000
106.000.000
102.000.000
Harga Jual Penyesuaian:
Nilai Indikasi Properti yg dinilai
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan: NILAI PASAR: 30% x 40% x 30% x
Rp 104.000.000 Rp 106.000.000 Rp 102.000.000
=Rp 31.200.000 =Rp 42.400.000 =Rp 30.000.000 Rp 104.200.000
Penyesuaian Persentase
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam persentase.
Subject Sale Price Time Adjustment Time Adjusted Sale Price Age Condition Lot Size Floor Area Garage Quality Net Adjustment Adjusted Sale Price
10 years Good 50 * 40 1.500 Attached Good
Sale 1 96.300 12% 107.856 0% 5% -10% -10% 0% 0% -15% 91.700
TEKNIK PENYESUAIAN
Sale 2 79.400 9% 86.546 4% 0% 0% -5% 3% 0% 2% 88.300
REKONSILIASI
Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasiindikasi nilai yang ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian. Demikian pula sebaliknya.
Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun dalam bentuk skala [rating]. Praktek penilaian seharihari di Indonesia pada umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk persentase. Jumlah total pembobotan harus 100%.
MENGUKUR TINGKAT KEYAKINAN DALAM MELAKUKAN PENYESUAIAN Jumlah Penyesuaian Makin banyak jumlah penyesuaian suatu properti pembanding terhadap objek penilaian dapat diartikan bahwa properti pembanding tersebut mempunyai banyak perbedaan terhadap objek penilaian. Jumlah Absolut Penyesuaian
Jumlah absolut penyesuaian menggambarkan jumlah kotor [gross absolute] dari penyesuaian yang dilakukan antara properti pembanding terhadap objek penilaian. Makin besar jumlah absolutnya mengindikasikan makin besar pula perbedaannya.
STUDI KASUS
TERIMA KASIH
