PEMBUATAN PERENCANAAN BISNIS UNTUK PERSEWAAN ASET DI PDAM SURABAYA Mudjahidin1, Raras Tyasnurita1, Irasmanda Soedibyo1 1
Fakultas Teknologi Informasi, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS), Surabaya, 60111, Indonesia E-mail :
[email protected] Abstrak – PDAM Surabaya memerlukan suatu perencanaan, agar dapat mencapai tujuan bisnis yaitu mengoptimalkan sumber daya perusahaan berupa ruangan yang ada, yang sesuai dengan yang telah ditetapkan oleh perusahaan tersebut. Selama ini sebagian asset milik PDAM Surabaya baik berupa rumah maupun gedung kosong atau tidak digunakan. Dalam tugas akhir ini, penulis memilih untuk membuat perencanaan bisnis persewaan asset berupa gedung. Perencanaan bisnis ini meliputi : Penentuan harganya, Perencanaan lokasinya, Perencanaan strategi promosi, dan Perencanaan SDM. Membuat perencanaan bisnis dengan cara manual (perencanaan bisnisnya tanpa bantuan tools/software) dapat beresiko menimbulkan kesalahan pada saat melakukan analisis. Oleh karena itu pada tugas akhir ini peneliti menggunakan software Business Plan Pro untuk merancang perencanaan bisnis, sehingga resiko terjadinya kesalahan dapat diminimalisir. Hasil akhir dari perencanaan bisnis yang dibuat dalam tugas akhir ini adalah berupa rekomendasi kelayakan bisnis persewaan asset di PDAM Surabaya. Kata kunci : Bisnis, Software Business Plan Pro, Persewaan Aset.
1
PENDAHULUAN
Setiap orang yang tinggal di kota maupun di desa pasti sudah mengenal yang namanya PDAM Surabaya. Selama ini ruangan di PDAM Surabaya sangatlah besar dan hanya digunakan sebagian saja, oleh karena itu peneliti Tugas Akhir ini menggunakan studi kasus di PDAM Surabaya Surabaya karena ingin memaksimalkan ruangan yang ada dengan cara disewakan kepada umum agar tidak ada ruangan yang tidak terpakai (kosong) dan dapat digunakan semestinya. Perusahaan merencanakan untuk menjalankan bisnis persewaan aset dengan tujuan mencari keuntungan. Bisnis ini dimulai pada bulan Maret 2010. Modal ada dua macam yaitu yang berwujud aset dengan nilai jual objek pajak sebesar Rp 279.500.000,- maupun berwujud uang tunai yg diambil dari jumlah modal perusahaan pada tahun lalu sebesar Rp 170.000.000,-. Rencana bisnis untuk organisasi profit biasanya berfokus pada tujuan keuangan, seperti keuntungan atau penciptaan kekayaan. Rencana bisnis untuk organisasi non-profit dan agen pemerintah cenderung berfokus pada misi organisasi. Rencana bisnis juga dapat menargetkan perubahan dalam persepsi dan branding oleh pelanggan, klien, pembayar pajak, atau komunitas yang lebih luas.
Business Plan Pro menggunakan EasyPlan Wizard untuk membantu melalui pembuatan rencana bisnis langkah demi langkah, membantu membuat sebuah konsep bisnis, memperjelas tujuan bisnis dan menetapkan struktur bisnis yang cocok. The EasyPlan Wizard dapat membantu menentukan apa yang akan dijual oleh bisnis tersebut, siapakah pelanggannya, peramalan penjualan yang masuk akal dan banyak lagi.
8 orang tersebut, diantaranya dapat dijabarkan sebagai berikut :
2 DASAR TEORI
Bagian ini menjelaskan mengenai teori-teori yang digunakan dalam pengerjaan Tugas Akhir ini, meliputi teori-teori tentang PEMBUATAN PERENCANAA BISNIS UNTUK PERSEWAAN ASET DI PDAM SURABAYA.
1. Perencanaan Bisnis Rencana Bisnis adalah pernyataan formal dari serangkaian tujuan bisnis, alasan mengapa tujuan itu harus dicapai, dan rencana untuk mencapai tujuan tersebut. Bisa juga berisi latar belakang informasi tentang organisasi atau tim yang berusaha untuk mencapai tujuantujuan tersebut. 2. Aspek Organisasi
1 orang menjabat sebagai Kepala Seksi 1 orang menjabat sebagai Wakil Kepala Seksi 1 orang menjabat sebagai Sekretaris 1 orang menjabat sebagai Bendahara 1 orang menjabat sebagai Manajer HRD 1 orang menjabat sebagai Pegawai Internal 2 orang menjabat sebagai Tenaga Outsource
3. Analisa Pasar Analisa Pasar yang dijelaskan di sini akan mengacu pada penggunaan teknik forecasting. “Forecasting merupakan alat yang sangat penting untuk membuat estimasi berapa besarnya permintaan (demand).” (Freddy Rangkuti, 2005) Metode yang digunakan adalah Moving Average. Metode ini sangat bermanfaat apabila dapat membuat asumsi bahwa demand cenderung stabil sepanjang waktu. Rumus metode moving average adalah : Moving Average
demand pada periode n n
……….(1) Di mana n adalah jumlah periode yang dipakai dalam moving average. 4. Analisa Teknis Biaya yang termasuk di dalam industri jasa ada beberapa macam, yaitu : a) Biaya operasional, yaitu biaya yang dihasilkan terkait dengan operasional perusahaan. Jumlah karyawan yang terlibat dalam bisnis persewaan asset ada 8 orang. Dari
b) Biaya non-operasional, yaitu biaya yang timbul selama bisnis berjalan,
akan tetapi tidak terkait dengan operasional perusahaan.
Aliran kas (cash flow) adalah gerakan aliran kas masuk dan kas keluar.
paste) ke dalam rencana tersebut dan kemudian mengeditnya dengan informasi bisnis tersebut. Business Plan Pro menawarkan peningkatan kemampuan tool untuk membuat garis besar (outline) dan tasklist, yang menampilkan apa yang telah selesai pada rencana bisnis dan apa yang masih perlu dilakukan.
CF RE - CE .......................(2)
7. Wizard Utama Business Plan Pro
Di mana : CF : Cash Flow (Aliran Kas) R : Revenue (Pendapatan) E : Expenses (Biaya) CE : Capital Expenditure (Penggunaan Modal)
Wizard utama yang terdapat pada software Business Plan Pro adalah sebagai berikut ini : Plan Setup, Concept Kick-start, Your Company, What You’re Selling, Your Market, The Business You’re In, Your Sales Forecast, Your Marketing Plan, Your Web Plan, Your Management Team, The Bottom Line, Cash Is King, Financial Plan, dan Finish and Polish.
5. Analisa Keuangan Analisa keuangan terdiri atas analisa aliran kas (cash flow), rugi/laba (profit and loss) dan neraca (balance sheet).
Laporan laba/rugi adalah bagian dari laporan keuangan suatu perusahaan yang dihasilkan pada suatu periode akuntansi yang menjabarkan unsur-unsur pendapatan dan beban perusahaan sehingga menghasilkan suatu laba (atau rugi) bersih. Laba Pendapatan Biaya …………(4) Neraca atau laporan posisi keuangan adalah bagian dari laporan keuangan suatu entitas yang dihasilkan pada suatu periode akuntansi yang menunjukkan posisi keuangan entitas tersebut pada akhir periode tersebut. Aset Kewajiban Ekuitas …………..(5) 6. Definisi Business Plan Pro Business Plan Pro telah dibangun untuk memanfaatkan teknologi terbaru untuk meningkatkan kecepatan dan untuk memanfaatkan fitur sehingga dapat membuat perencanaan bisnis lebih mudah. Business Plan Pro menyertakan contohcontoh untuk setiap bagian dari rencana bisnis. Ketika menemukan sebuah contoh yang baik untuk rencana bisnis tersebut, salin dan latakkan (copy dan
8. Definisi Break-even Analysis Break-Even Analysis adalah suatu keadaan dimana seluruh penerimaan (total revenues) secara persis hanya mampu menutup seluruh pengeluaran (total cost). Analisa break even memberikan penerapan yang luas untuk menguji tindakan-tindakan yang diusulkan dalam mempertimbangkan alternatif-alternatif atau tujuan pengambilan keputusan yang lain. Rumus :
……...(6) Rumus tersebut digunakan untuk mengetahui berapa unit volume penjualan yang harus dilakukan untuk mencapai BEP. Untuk menghitung berapa pendapatan hingga mencapai BEP dapat dilakukan dengan rumus sebagai berikut :
BEP (Rupiah)
Total Biaya Tetap Biaya Variabel Per Unit 1- ( ) Harga Jual Per Unit
perusahaan dengan dengan rumus :
hasil
...................(7)
Perputaran Persediaan
9. Definisi ROI (Return On Investment)
................(10)
ROI (Return On Investment) merupakan rasio uang yang diperoleh atau hilang pada suatu investasi, relatif terhadap jumlah uang yang diinvestasikan. Istilah investment selalu mengacu pada total asset atau net asset. (Freddy Rangkuti, 2005). 10. Definisi Rasio
Biaya Penjualan Persediaan
Perputaran Aset, yang mengukur efisiensi perusahaan dalam menggunakan harta yang dimilikinya. Rumusnya sebagai berikut : Perputaran Aset
Penjualan Bersih Total Aset
............
..............(11) 13. Pengukuran Leverage Keuangan
Rasio keuangan biasanya diklasifikasikan sesuai dengan karakteristik mereka mengukur. 11. Pengukuran Likuiditas Likuiditas merujuk pada kemampuan perusahaan untuk memenuhi obligasi jangka pendek. Rasio Tetap, yaitu perbandingan harta tetap dengan hutang tetap dalam bentuk rasio. Hal ini didefinisikan sebagai : Rasio Tetap
penjualan,
Harta Tetap Hutang Tetap
.......................
Solvabilitas keuangan mewakili derajat peminjaman dana yang dilakukan oleh perusahaan untuk membeli hartanya. Pengukuran solvabilitas modal dapat dilakukan dengan 2 macam, yaitu : Rasio Hutang terhadap Modal, yaitu pengukuran jumlah pembayaran jangka panjang melalui hutang dibandingkan dengan modal. Rumusnya adalah sebagai berikut : Hutang thdp Modal
Hutang Jangka Panjang Modal Pemilik
..........(8)
......(12)
Rasio Cepat, yaitu perbandingan harta tetap tanpa melibatkan persediaan, dibandingkan dengan hutang tetap. Rumusnya adalah :
Perkalian Bunga Diperoleh, yaitu pengukuran kemampuan perusahaan untuk membayar bunga. Hal ini dilakukan dengan cara :
RasioCepat
Kas Saham PiutangDagang
PBD
Pendapatan sebelum Pajak & Bunga
HutangTetap
Biaya Bunga Tahunan
..(9)
...........(13)
12. Pengukuran Efisiensi
14. Pengukuran Profitabilitas
Rasio efisiensi mengukur seberapa efisien perusahaan mengatur hartanya. Macam-macam pengukuran efisiensi dapat dijelaskan sebagai berikut :
Pengukuran profitabilitas menandakan pencapaian operasi perusahaan selama periode yang diberikan.
Perputaran Persediaan, hubungan antara tingkat
mengukur persediaan
Marjin Laba Bersih, yaitu pengukuran pendapatan bersih sebagai prosentase penjualan. Rasio ini mengukur proporsi
setiap jumlah penjualan yang dihasilkan akhirnya menjadi pendapatan bersih. Marjin Laba Bersih
Pendapatan Bersih Penjualan Bersih
....
Untuk konsep awal rencana bisnis, terdapat hal-hal yang harus diketahui, diantaranya sebagai berikut. Dapat dilihat pada
gambar 2.
..........(14) Return on Assets, yaitu mengukur nilai pengembalian (pendapatan bersih) perusahaan sebagai prosentase jumlah total harta yang digunakan oleh perusahaan. Return On Assets
Pendapatan Bersih Total Asset
.......
...........(15) Return on Equity, yaitu mengukur nilai pengembalian kepada para pemegang saham sebagai prosentase investasi mereka di perusahaan. Return On Equity
Pendapatan Bersih Modal Pemilik
3. Data Perusahaan .......
.............(16) 3
Gambar 2 Data Konsep Awal
Data-data perusahaan dapat dilihat diantaranya sebagai berikut. Dapat dilihat
pada gambar 3.
PENCARIAN DATA
Bagian ini menjelaskan hal-hal yang berkaitan pencarian data yang dilakukan di PDAM Surabaya. Data yang akan digunakan diantaranya sebagai berikut : 1. Data Awal Rencana Bisnis Pada awal rencana bisnis, terdapat hal-hal yang harus diketahui, diantaranya sebagai berikut. Dapat dilihat pada gambar 1.
Gambar 3 Data Konsep Awal
Gambar 1 Data Awal Rencana Bisnis
2. Data Konsep Awal
Data ini berisi akun pembukuan untuk mengestimasi modal awal, seperti belanja awal (notaris dan legalitas, alat kantor, sewa, computer dll) dan asset awal (kas, gedung, kendaraan dll). Dapat dilihat pada gambar
4.
Gambar 6 Data Ringkasan Pemasaran Gambar 4 Data Tabel Awal
4. Data Jasa Yang Ditawarkan Ada 2 ruangan yang ditawarkan oleh PDAM Surabaya memiliki 2 level yang berbeda, yaitu : a) Bisnis. b) VIP. 5. Data Pangsa Pasar Data ringkasan analisa pasar dapat dilihat pada gambar 5 di bawah ini.
6. Data Penjelasan Bisnis PDAM Surabaya, selain bergerak dalam bidang jasa distribusi air mineral, juga akan mengembangkan bisnis di bidang persewaan aset. Pesaing utama dalam bidang persewaan aset adalah hotel dan gedung pemerintah kota (pemkot). Di kota Surabaya sendiri ada lebih dari 1.000 perusahaan. Persaingan utama berupa hotel dalam usaha jasa persewaan aset, seperti Novotel dan Grand city menjadi pesaing dominan dalam pangsa pasar. Namun, PDAM Surabaya menawarkan persewaan aset dengan biaya 5 sampai 10% lebih rendah daripada pesaing-pesaing utama di atas. 7. Data Ramalan Penjualan Peramalan penjualan di sini menggunakan rumus Moving Average. Dapat dilihat pada gambar 7.
Gambar 5 Data Ringkasan Pemasaran
Didalam data analisa pasar ada 2 jenis customer, pertumbuhan tiap tahunnya naik berapa %, yaitu: a) Instansi Pemerintah pertumbuhan tiap tahunnya naik 5% ditahun pertama(2010) ada 34 jenis instansi pemerintah. b) Instansi Swasta pertumbuhan tiap tahunnya naik 10% ditahun pertama(2010) ada 1.209 jenis instansi swasta. Dapat dilihat pada gambar 6.
Gambar 7 Data Ringkasan Pemasaran
Diketahui pada 3 bulan pertama, untuk kelas VIP terdapat transaksi sewa ruangan dengan jumlah berturut-turut 5x, 5x dan 2x. Dengan menggunakan rumus Moving Average, transaksi sewa ruangan pada bulan ke 4 dapat dihitung sebagai berikut : Transaksi Bulan ke - 4
(5 5 2) 4 3
Transaksi Bulan ke - 5
(5 2 4) 4 3
(2 4 4) 3 3 Demikian seterusnya hingga mencapai 1 tahun, jumlah transaksi persewaan ruangan VIP mencapai 47 kali. Dengan cara yang sama untuk meramalkan jumlah transaksi pada tahun-tahun berikutnya maupun jumlah transaksi untuk kelas Bisnis. Transaksi Bulan ke - 6
10. Data Tim Manajemen Tim manajemen yang akan terlibat langsung dalam bisnis persewaan asset di PDAM Surabaya dapat dilihat pada gambar 9 berikut ini.
8. Data Rencana Pemasaran Strategi pemasaran yang akan dilakukan ada beberapa macam, antara lain sebagai berikut : 1. Periklanan. 2. Pemberian Diskon. 3. Refferal Share (Bagi Hasil). Jadwal kegiata digunakan untuk merencanakan kegiatan yang berkaitan dengan awal bisnis. Lihat gambar 8.
Gambar 9 Data Tim Manajemen
Besaran kenaikan gaji setiap bulan pada setiap jabatan berbeda-beda, sesuai dengan Daftar Gaji PNS tahun 2010 yang telah dirilis pemerintah. 11. Data Proyeksi Keuangan Data Proyeksi Keuangan ada 3 macam, yaitu data neraca kas awal, data proyeksi rugi/laba dan data analisa modal kembali. Data neraca kas awal bisnis persewaan asset dapat dilihat pada gambar 10.
Gambar 8 Data Jadwal Kegiatan
9. Data Rencana Web Website perusahaan, PDAM Surabaya Online, dapat dijadikan peluang untuk menawarkan informasi terkini mengenai waktu yang tersedia untuk sewa aset, berikut jenis aset serta harga sewa yang ditawarkan. Website PDAM Surabaya Online, selain menampilkan informasi berupa bisnis utama PDAM Surabaya dalam hal distribusi air minum, juga akan menampilkan informasi mengenai bisnis baru yang akan dikembangkan, yaitu bisnis persewaan aset.
Gambar 10 Data Neraca Kas Awal
Data proyeksi laporan rugi/laba dapat dilihat pada gambar 11. Hal-hal yang termasuk biaya penyusutan tersebut dapat dilihat pada gambar 12. Data proyeksi laporan aliran kas dapat dilihat pada gambar 13.
Gambar 11 Data Proyeksi Laporan Rugi/Laba
Gambar 12 Data Detail Penyusutan
Gambar 13 Data Proyeksi Laporan Aliran Kas
Gambar 14 Data Neraca Akhir
Dari perhitungan bulanan proyeksi rugi/laba, dapat diketahui data-data sebagai berikut : Rata-rata Pendapatan Per Unit sebesar Rp 8.178.571,43 Rata-rata Biaya Variabel Per Unit sebesar Rp 1.425.632,44 Estimasi Biaya Tetap Bulanan sebesar Rp 49.982.933,00 Dengan menggunakan rumus Analisa Pulang Pokok, yaitu : BEP (Unit)
Biaya Tetap Pendapatan Biaya Variabel
49.982.933 8.178.571,43 - 1.425.632,44
49.982.933
6.752.938,99 BEP (Unit) 7,401 unit 7 unit
BEP (Rupiah)
BEP (Rupiah)
Total Biaya Tetap Biaya Variabel Per Unit 1- ( ) Pendapatan Per Unit
49.982.933 1- (
BEP (Rupiah) BEP (Rupiah)
1.425.632,44 ) 8.178.571,43
49.982.933 1 - 0,174
49.982.933
0,826 BEP (Rupiah) 60.534.975
Data neraca akhir bisnis persewaan asset dapat dilihat pada gambar 14. Data neraca akhir bisnis persewaan asset dapat dilihat pada gambar 15. 12. Data Akhir Rencana Bisnis PDAM Surabaya memiliki beberapa strategi yang akan diimplementasikan untuk dapat menjalankan bisnis
persewaan aset ini. Strategi tersebut diantaranya sebagai berikut : 1. Pemberian Diskon. 2. Refferal Share (Bagi Hasil). 4
ANALISA DATA
Pada bab ini dijelaskan mengenai penyususnan rencana bisnis menggunakan software Business Plan Pro berdasarkan data-data yang telah diperoleh dari PDAM Surabaya. 5
STUDI KELAYAKAN
Uji coba dilakukan untuk menguji Perencanaan Bisnis mulai dari proses input sampai dengan proses output dan mengetahui kesesuaian antara analisa dengan hasil laporannya. Data-data yang digunakan dalam proses uji coba ini menggunakan data yang diperoleh dari Unit Teknologi Sistem Informasi (TSI) di PDAM Surabaya. Perencanaan bisnis sewa aset bisa dikatakan lulus uji coba apabila data dinyatakan valid dan analisa kelayakan investasi dinilai layak. Beberapa uji coba yang akan dilakukan adalah sebagai berikut: 1. Validasi Data dengan Start-up Review 2. Validasi Data dengan Total Sales Review 3. Validasi Data dengan Direct Cost of Sales Review 4. Validasi Data dengan Sales Growth Review 5. Validasi Data dengan Payroll Review 6. Validasi Data dengan Net Profit Review 7. Validasi Data dengan Negative Accounts Payable Review 8. Validasi Data dengan Payment Days Review 9. Validasi Data dengan Negative Inventory Check Review 10. Validasi Data dengan Cash Balance Review 11. Validasi Data dengan Average Per-unit Variable Cost Review 12. Validasi Data dengan Average Per-unit Revenue Review 13. Validasi Data dengan Average Percent Variable Cost Review
14. Validasi Data dengan Monthly Fixed Cost Review 15. Analisa Kelayakan Investasi menggunakan analisa ROI (Return On Investment)
6 PENUTUP A KESIMPULAN Berdasarkan hasil tugas akhir yang dilakukan, maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :
1. Perencanaan bisnis telah berhasil dibuat, dengan menggunakan bantuan software Business Plan Pro. 2. Data-data yang digunakan dalam perencanaan bisnis ini telah valid karena lolos dalam proses Plan Review pada tahap akhir dari EasyPlan Wizard software Business Plan Pro. 3. Rencana bisnis ini layak untuk diimplementasikan, karena hasil analisa ROI menunjukkan nilai positif 41%. B SARAN Beberapa hal yang diharapkan dapat dikembangkan pada masa mendatang adalah sebagai berikut : pembuatan 1. Mengintegrasikan perencanaan bisnis dengan software Business Plan Pro dengan pembukuan menggunakan software QuickBooks dan perencanaan pemasaran (marketing plan) menggunakan software Marketing Plan Pro.
7 DAFTAR PUSTAKA Madura, Jeff. 2001. Pengantar Bisnis. Jakarta : Penerbit Salemba Empat. Madura, Jeff. 2004. Intruduction to 3E Business. Canada : Penerbit Thomson. Rangkuti, Freddy. 2005. Business Plan : Teknik Membuat Perencanaan Bisnis Dan Analisis Kasus. Jakarta : Penerbit PT Gramedia Pustaka Utama.
Anonymous. 2009. Perencanaan Bisnis Kewirausahaan,
Somantri, G.R. 2005. ”Memahami Metode Kualitatif”. Makara, Sosial Humaniora 9, 2 : 57-65. Wikipedia, April. 2010. Wikipedia : Laporan Laba/Rugi, Wikipedia, April. 2010. Wikipedia : Neraca (Akuntansi), Achun, Maret. 2009. Laporan Neraca, Wikipedia, Maret. 2010. Wikipedia : Business Plan, Helmy, Syafrizal, Maret. 2009. Break Even, Wikipedia, Maret. 2010. Wikipedia : Forecasting, Wikipedia, Maret. 2010. Wikipedia : Exponential Smoothing, Wikipedia, Maret. 2010. Wikipedia : Moving Average Wikipedia, Maret. 2010. Wikipedia : Business Plan Suryanto, S.E, M.Si., Juli. 2008. Analisis Break Even <www.aniunpad.wordpress.com> Wikipedia, Januari. 2010. Wikipedia : Break-even
Wikipedia, Januari. 2010. Wikipedia : Cash_flow Wikipedia, Januari. 2010. Wikipedia : Laporan_laba/rugi Wikipedia, Januari. 2010. Wikipedia : Market_analysis
Wikipedia, Mei. 2010. Wikipedia : Rate of Return
