PEMBUATAN LEMBAR KERJA PADA MICROSOFT EXCEL 2007 UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET) The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet) SKRIPSI Disusun untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar sarjana teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Oleh : ETTY MARETNAWATI NIM I 0105072
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2010
LEMBAR PERSETUJUAN SKRIPSI PEMBUATAN LEMBAR KERJA PADA MICROSOFT EXCEL 2007 UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET) The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet)
Disusun Oleh : ETTY MARETNAWATI NIM I 0105072 Telah disetujui untuk dipertahankan dihadapan tim penguji pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret
Persetujuan Dosen Pembimbing Dosen Pembimbing I
Dosen Pembimbing II
Ir. Siti Qomariyah, M. Sc NIP. 19580615 198501 2 001
Ir. Agus P. Saido, M. Sc NIP. 19550501 198601 1 001
LEMBAR PENGESAHAN SKRIPSI PEMBUATAN LEMBAR KERJA PADA MICROSOFT EXCEL 2007 UNTUK ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PROYEK APARTEMEN (YSQ 3 SPREADSHEET) The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet) Disusun Oleh :
ETTY MARETNAWATI NIM I 0105072 Telah dipertahankan di hadapan tim penguji pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta dan diterima guna memenuhi sebagian persyaratan untuk mendapatkan gelar sarjana Teknik. Pada hari Tanggal
: Kamis : 04 Februari 2010
1. Ir. Siti Qomariyah, M. Sc NIP. 19580615 198501 2 001
(……………………………………)
2. Ir. Agus P. Saido, M. Sc NIP. 19550501 198601 1 001
(……………………………………)
3. Fajar S. Handayani, ST, MT NIP. 19750922 199903 2 001
(……………………………………)
4. Ir. Adi Yusuf Muttaqien, MT NIP. 19581127 198803 1 001
(……………………………………)
Mengetahui, a.n. Dekan Fakultas Teknik UNS Pembantu Dekan I
Disahkan, Ketua Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS
Ir. Noegroho Djarwanti, MT NIP. 19561112 198403 2 007
Ir. Bambang Santosa, MT NIP. 19590823 198601 1 001
ABSTRAK Etty Maretnawati. 2010. Pembuatan Lembar Kerja pada Microsoft Excel 2007 untuk Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen (YSQ 3 Spreadsheet). Skripsi. Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek konstruksi memegang peranan vital demi kesuksesan suatu proyek, termasuk pada proyek pembangunan apartemen. Perencanaan sebagai bagian dari manajemen konstruksi berperan sebagai kompas perjalanan proyek yang akan dikerjakan. Dalam prakteknya pekerjaan ini disebut pra-studi kelayakan yang dilengkapi dengan arus uang dan rencana pembayaran kembali kredit. Salah satu unsur esensial dalam menentukan kebijakan terhadap sebuah proyek konstruksi adalah perencanaan struktur dan ekonomi teknik yang menyertainya. Hal ini perlu diperhitungkan dengan cermat sehingga dalam implementasinya nanti berjalan lancar tanpa gangguan yang diakibatkan oleh kegagalan perencanaan. Salah satunya adalah dengan perencanaan ekonomi teknik yang dilakukan dengan analisis kelayakan investasi. Metode penilaian kelayakan investasi antara lain: Net Present Value (NPV), Revenue-Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity (RE). Setelah itu dilakukan analisis titik impas. Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi bangunan apartemen, yang selanjutnya disebut sebagai YSQ 3 Spreadsheet, dengan mengambil kasus pada proyek Apartemen Solo Paragon. Lembar kerja ini dirancang dengan membuat formulasi dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumusrumus analisis investasi yang sudah ada. Formulasi rumus-rumus tersebut dirancang menjadi urut-urutan proses analisis kelayakan investasi yang aplikatif. YSQ 3 Spreadsheet terdiri dari dua belas lembar yang dapat menampilkan hasil hitungan secara otomatis pada lembar output setelah pengisian data pada lembar input selesai dilakukan user. Penelitian menunjukkan bahwa hasil program YSQ 3 Spreadsheet tidak jauh berbeda dengan hasil perhitungan manual, sehingga penggunaan YSQ 3 Spreadsheet dapat mempercepat dan mempermudah dalam analisis kelayakan investasi apartemen. Dengan harga jual minimum, pihak pemasaran apartemen Solo Paragon dapat menentukan sendiri harga jual minimum untuk mendapatkan keuntungan dari proyek tersebut. Kata kunci: investasi, layak, lembar kerja
ABSTRACT
Etty Maretnawati. 2010. The Making of Spreadsheet on Microsoft Excel 2007 For Investment Analysis on the Feasibility of Apartment Project (YSQ 3 Spreadsheet). Skripsi. Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Construction management as controller of each segment in construction project body holds to play a part vital after fruitfulness a project, including on apartment development project. Planning as part of construction management projects tripping compass which will be worked. In practice it was called pre study feasibility, that proveded by cash flow and repayment schedule. One of essential element in determine policy to construction project is structured planning and economic tech one espouse it. It need carefully been taken into account so deep its implementation unmolested well-oiled following one begat by planning failing. One of it is with tech economic planning one did by investment analysis on the feasibility. Investment feasibility method for example: Net Present Value (NPV), Revenue Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) and Rate of Return on Investment After Tax (RIa), and Rate of Return on Equity (RE). Afterwards done by break even point. This research as makings of spreadsheet for investment analysis on the feasibility of apartment project, one that hereinafter referred to as YSQ 3 Spreadsheet, with take case on Solo Paragon Apartment project. This spreadsheet designed by makes formulation in spreadsheet of Excel 2007 according to formula analysis existing investments. That formulation are designed as medley process for investment analysis on the feasibility. YSQ 3 Spreadsheet consisting of twelve sheet who can feature self acting calculation result on output sheet after data stuffing on input sheet all through is done user . Research points out that result programs YSQ 3 Spreadsheet not far in contrast to manual count result, so YSQ 3 Spreadsheet can hasten and watering down deep for investment analysis on the feasibility of apartment project. At the price minimum sell, the marketing of Solo Paragon apartment can own determine minimum sell price to get gain of that project. Key word: investment, feasibility, spreadsheet
KATA PENGANTAR
Segala puji bagi Allah SWT yang telah melimpahkan karunia, petunjuk, dan hidayah-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan Tugas Akhir dengan judul Pembuatan Lembar Kerja pada Microsoft Excel 2007 untuk Analisis Kelayakan Investasi Proyek Apartemen (YSQ 3 Spreadsheet).
Penyusunan Tugas Akhir ini bertujuan untuk melengkapi salah satu syarat yang harus ditempuh guna meraih gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Melalui penyusunan Tugas Akhir ini diharapkan dapat menambah wawasan dan pengalaman bagi penulis, sehingga dapat menjadi bekal di kemudian hari.
Penulis menyadari bahwa penulisan Tugas Akhir ini tidak mungkin dapat terselesaikan tanpa adanya bantuan, bimbingan, dan pengarahan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, penulis ingin menyampaikan terima kasih kepada: Ir. Siti Qomariyah, M. Sc dan Ir. Agus P. Saido, M. Sc selaku dosen pembimbing I dan II yang telah berkenan memberikan bimbingan dan pengarahan sehingga Tugas Akhir ini dapat diselesaikan dengan baik; Ir. Sofa Marwoto selaku pembimbing akademis; Agustina Dian Saptorini selaku teman seperjuangan skripsi atas diskusi, ide, dan kerjasamanya; teman-teman Teknik Sipil 2005; dan semua pihak yang telah berkenan membantu dalam penyusunan tugas akhir ini.
Penulis menyadari bahwa tugas akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, kritik dan saran yang membangun sangat penulis harapkan demi kesempurnaan tugas akhir ini. Akhir kata, semoga tugas akhir ini dapat memberikan manfaat bagi semua pihak pada umumnya dan bagi mahasiswa pada khususnya.
Surakarta,
Januari 2010
Penulis
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ..........................................................................................
i
HALAMAN PERSETUJUAN ............................................................................
ii
HALAMAN PENGESAHAN .............................................................................
iii
MOTTO DAN PERSEMBAHAN ......................................................................
iv
ABSTRAK ..........................................................................................................
v
ABSTRACT .........................................................................................................
vi
KATA PENGANTAR .........................................................................................
vii
DAFTAR ISI ....................................................................................................... viii DAFTAR GAMBAR ......................................................................................... xiv DAFTAR TABEL ............................................................................................... xvi
BAB 1 PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang ...........................................................................................
1
1.2. Perumusan Masalah ...................................................................................
3
1.3. Batasan Masalah ........................................................................................
3
1.4. Tujuan Penelitian ........................................................................................
4
1.5. Manfaat Penelitian .....................................................................................
4
BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1. Tinjauan Pustaka ........................................................................................
5
2.2. Dasar Teori .................................................................................................
6
2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan ...........................................................
6
2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan ............................................
6
2.2.3. Aspek Studi Kelayakan ..................................................................
7
2.3. Input Kelayakan Investasi..........................................................................
9
2.3.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis .................................................
9
2.3.2. Besaran-besaran Tekno Ekonomi...................................................
10
2.4. Analisis Ekonomi Teknik ...........................................................................
15
2.4.1. Pengertian Dasar ............................................................................
15
2.4.2. Rumus atau Persamaan yang Digunakan dalam Analisis Ekonomi Proyek ....................................................
16
2.5. Nilai Sewa Minimum Bangunan ................................................................
17
2.6. Metode Penilaian Investasi ........................................................................
18
2.6.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) ........................
18
2.6.2. Metode Revenue-Cost Ratio (RCR) ...............................................
19
2.6.3. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) .................................
19
2.6.4. Tingkat Pengembalian Investasi (Rate of Return on Investment = RI) ..............................................
20
2.6.5. Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return on Equity = RE) ....................................................
21
2.7. Titik Impas (Break Even Point) .................................................................
22
2.8. YSQ 1 Spreadsheet ....................................................................................
22
BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN 3.1. YSQ 3 Spreadsheet ....................................................................................
25
3.2. Studi Kasus ................................................................................................
25
3.3. Sumber Data ...............................................................................................
25
3.4. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet .................................................................
25
BAB 4 PERENCANAAN DAN PEMBUATAN PROGRAM YSQ 3 SPREADSHEET 4.1. YSQ 3 Spreadsheet ....................................................................................
29
4.1.1. Rencana Lembar Kerja ...................................................................
29
4.1.2. Formula Excel yang Digunakan dalam Lembar Kerja ...................
30
4.2. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet .................................................................
31
4.2.1. Lembar Menu Utama .....................................................................
31
4.2.2. Lembar Input ..................................................................................
32
4.2.3. Pengisian Data ...............................................................................
36
4.2.4. Lembar KDB dan KLB ..................................................................
38
4.2.5. Lembar Tekno Ekonomi .................................................................
39
4.2.6. Lembar Jual Minimum ...................................................................
44
4.2.7. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE ..........................
46
4.2.7.1. Lembar NPV ....................................................................
46
4.2.7.2. Lembar RCR ....................................................................
47
4.2.7.3. Lembar ROR ...................................................................
49
4.2.7.4. Lembar RIb dan RIa ........................................................
51
4.2.7.5. Lembar RE .......................................................................
54
4.2.8. Lembar BEP ...................................................................................
55
4.2.9. Lembar Output ...............................................................................
56
BAB 5 IMPLEMENTASI YSQ 3 SPREADSHEET PADA PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN SOLO PARAGON 5.1. Implementasi Program YSQ 3 Spreadsheet ..............................................
59
5.1.1. Lembar Menu Utama .....................................................................
59
5.1.2. Lembar Input ..................................................................................
60
5.1.3. Lembar KDB dan KLB ..................................................................
64
5.1.4. Lembar Tekno Ekonomi ................................................................
66
5.1.5. Lembar Jual Minimum ...................................................................
69
5.1.6. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE ..........................
71
5.1.6.1. Lembar NPV .....................................................................
71
5.1.6.2. Lembar RCR ....................................................................
72
5.1.6.3. Lembar ROR ....................................................................
74
5.1.6.4. Lembar RIb dan RIa ........................................................
75
5.1.6.5. Lembar RE .......................................................................
77
5.1.7. Lembar BEP ...................................................................................
79
5.1.8. Lembar Output ...............................................................................
80
5.2. Pengujian Implementasi Program YSQ 3 Spreadsheet .............................
82
5.2.1. Data Apartemen Solo Paragon .......................................................
82
5.2.2. Implementasi pada YSQ 3 Spreadsheet .........................................
84
5.2.2.1. Memulai Lembar Kerja ....................................................
84
5.2.2.2. Input .................................................................................
85
5.2.2.3. KDB dan KLB .................................................................
87
5.2.2.4. Tekno Ekonomi ...............................................................
88
A. Total Biaya Proyek ...................................................
88
B. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan ................................................
89
C. Perhitungan Harga Jual Minimum ............................
89
D. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R) ..............
90
E. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dan Pengeluaran Tahunan ................................................
90
5.2.2.5. Harga Jual Minimum ........................................................
90
5.2.2.6. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek ...............
91
A. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) ...
91
B. Metode Hubungan Pendapatan-Biaya (Revenue Cost-Ratio) ................................................
92
C. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) ............
93
D. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb) dan Tingkat Pengembalian Investasi Setelah Pajak (RIa) ....................................................
94
E. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE) ..............
95
5.2.2.7. Analisis Titik Impas (Break Even Point) .........................
96
5.2.2.8. Output ..............................................................................
97
BAB 6 UJI KEANDALAN DAN KELAYAKAN KASUS APARTEMEN SOLO PARAGON 6.1. Pengumpulan Data .....................................................................................
99
6.1.1. Luas Persil ......................................................................................
99
6.1.2. Harga Satuan Tanah .......................................................................
99
6.1.3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) .................................................
99
6.1.4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) ................................................
99
6.1.5. Rencana Anggaran Biaya ............................................................... 100 6.1.6. Tingkat Suku Bunga ....................................................................... 100 6.2. Uji Secara Manual ...................................................................................... 100 6.2.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis Gedung ................................... 100
6.2.1.1. Luas Lantai Kotor ............................................................ 100 6.2.1.2. Luas Lantai Bersih ............................................................ 100 6.2.1.3. Jumlah Lantai ................................................................... 100 6.2.1.4 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) .................................. 101 6.2.1.5 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) .................................. 102 6.2.2. Analisis Tekno Ekonomi ................................................................ 102 6.2.2.1. Biaya Modal ..................................................................... 102 A. Biaya langsung .......................................................... 102 B. Biaya tidak langsung ................................................ 102 C. Cadangan biaya ........................................................ 102 D. Total biaya modal ...................................................... 103 6.2.2.2. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan ......... 103 A. Data Pembiayaan Proyek .......................................... 103 B. Pendapatan Tahunan ................................................. 103 C. Biaya Tahunan .......................................................... 104 D. Perhitungan Jual Minimum ....................................... 107 E. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R) ............... 107 6.2.3. Harga Jual Tiap Tipe Apartemen ................................................... 108 6.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi .......................................... 109 6.2.4.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) .......... 109 6.2.4.2. Metode Hubungan Pendapatan-Biaya (Revenue-Cost Ratio) ....................................................... 110 6.2.4.3. Metode Rate of Return) (ROR) ........................................ 112 6.2.4.4. Tingkat Pengembalian Investasi (RI) ............................... 113 A. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb) ................................................. 113 B. Tingkat Pengembalian Investasi Setelah Pajak (RIa) ................................................... 114 6.2.4.5. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE) ..................... 115 6.2.5. Analisis Titik Impas (Break Even Point) ........................................ 115 6.3. Hasil Perhitungan dengan Variasi Koefisien untuk Mendapatkan Harga Jual Minimum yang Diinginkan ............................... 116
6.4. Perbandingan Hasil Perhitungan Manual dengan YSQ 3 Spreadsheet ..... 118
BAB 7 KESIMPULAN DAN SARAN 7.1. Kesimpulan ................................................................................................. 120 7.2. Saran .......................................................................................................... 120
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 121 LAMPIRAN ........................................................................................................ xvii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet ................................. 23 Gambar 3.1. Diagram alir penelitian ................................................................ 27 Gambar 3.2. Diagram alir analisis investasi apartemen Solo Paragon .............. 28 Gambar 4.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet ...................... 32 Gambar 4.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet .................................. 33 Gambar 4.3. Input of text procedure .................................................................. 37 Gambar 4.4. Input of text values ........................................................................ 37 Gambar 4.5. Input of selection ........................................................................... 37 Gambar 4.6. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet ................. 38 Gambar 4.7. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet ................. 40 Gambar 4.8. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet ................... 45 Gambar 4.9. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet .................................. 46 Gambar 4.10. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet ................................. 48 Gambar 4.11. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet ................................ 50 Gambar 4.12. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet ..................... 52 Gambar 4.13. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet ................................... 54 Gambar 4.14. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet ................................. 55 Gambar 4.15. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet .............................. 57 Gambar 5.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet ..................... 59 Gambar 5.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet ................................ 61 Gambar 5.3.. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet ................ 65 Gambar 5.4. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet ................ 67 Gambar 5.5. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet .................. 70 Gambar 5.6. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet ................................ 71 Gambar 5.7. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet ................................ 73 Gambar 5.8. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet ................................ 74 Gambar 5.9. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet ....................... 76 Gambar 5.10. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet ................................... 78 Gambar 5.11. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet ................................. 79
Gambar 5.12. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet .............................. 81 Gambar 5.13. Menu utama YSQ 3 Spreadsheet ................................................. 85 Gambar 5.14. Input ............................................................................................. 86 Gambar 5.15. Perhitungan KDB dan KLB ......................................................... 87 Gambar 5.16. Perhitungan total biaya proyek ..................................................... 88 Gambar 5.17. Perhitungan pendapatan dan pengeluran proyek .......................... 89 Gambar 5.18. Perhitungan harga jual minimum .................................................. 89 Gambar 5.19. Harga jual minimum yang diinginkan ........................................... 90 Gambar 5.20. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan ....... 90 Gambar 5.21. Harga jual minimum .................................................................... 91 Gambar 5.22. Perhitungan Net Present Value (NPV) ........................................ 92 Gambar 5.23. Perhitungan Revenue-Cost Ratio (RCR) ...................................... 93 Gambar 5.24. Perhitungan Rate of Return (ROR) ............................................... 94 Gambar 5.25. Perhitungan RIb dan RIa ............................................................... 95 Gambar 5.26. Perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri (RE) ................ 96 Gambar 5.27. Perhitungan Break Even Point (BEP) ........................................... 97 Gambar 5.28. Output ............................................................................................ 98 Gambar 6.1. Cash flow perkembangan modal pinjaman .................................. 104 Gambar 6.2. Cash flow bunga modal pinjaman tahunan .................................. 105 Gambar 6.3. Cash flow perkembangan modal sendiri ...................................... 106 Gambar 6.4. Cash flow bunga modal sendiri tahunan ...................................... 106 Gambar 6.5. Cash flow analisis Net Present Value .......................................... 110 Gambar 6.6. Cash flow analisis Revenue-Cost Ratio ........................................ 111 Gambar 6.7. Cash flow analisis Rate of Return ................................................ 112
DAFTAR TABEL
Tabel 5.1. Data apartemen beserta letaknya pada lembar input ........................
83
Tabel 5.1. Tipe dan luas unit apartemen beserta letaknya pada lembar input .............................................................................
83
Tabel 6.1. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan dengan perhitungan manual .............................................................. 107 Tabel 6.2. Harga jual minimum tiap tipe apartemen Solo Paragon ................... 108 Tabel 6.3. Hasil perhitungan dengan variasi koefisien untuk mendapatkan harga jual minimum yang diinginkan ............................................... 116 Tabel 6.4. Perbandingan hasil perhitungan manual dengan YSQ 3 Spreadsheet .............................................................. 118
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Apartemen kini telah menjadi pilihan dari masyarakat modern di kota-kota besar. Tipikal masyarakat modern yang mengharapkan kepraktisan dan efisiensi waktu disertai dengan kultur kota besar yang serba cepat dapat terpenuhi dengan keberadaan hunian vertikal ini. Apartemen menjamur di pusat kota dan distrik yang berkembang menjadi investasi dan gaya hidup penghuninya.
Manajemen konstruksi sebagai pengendali dari setiap segmen dalam tubuh proyek konstruksi memegang peranan vital demi kesuksesan suatu proyek, termasuk pada proyek pembangunan apartemen. Perencanaan sebagai bagian dari manajemen konstruksi berperan sebagai kompas perjalanan proyek yang akan dikerjakan. Dalam prakteknya pekerjaan ini disebut pre-feasibility planning (pra-studi kelayakan) yang dilengkapi dengan cash flow dan repayment schedule (arus uang dan rencana pembayaran kembali kredit). Salah satu unsur esensial dalam menentukan kebijakan terhadap sebuah proyek konstruksi adalah perencanaan struktur dan ekonomi teknik yang menyertainya. Hal ini perlu diperhitungkan dengan cermat sehingga dalam implementasinya nanti berjalan lancar tanpa gangguan yang diakibatkan oleh kegagalan perencanaan.
Dengan meningkatnya kebutuhan perhitungan yang kompleks dalam menganalisis investasi suatu proyek konstruksi bangunan komersial diperlukan suatu sarana pendukung teknologi informasi yang memudahkan perencana menjelaskan kepada owner atau investor mengenai proyek yang akan mereka laksanakan. Kombinasi antara ilmu teknik sipil dengan pengetahuan populer lainnya berhasil melahirkan berbagai produk yang berguna bagi dunia teknik sipil sendiri maupun ilmu yang dikombinasikan dengannya. Program rekayasa komputer yang canggih telah memudahkan kerja para insinyur dalam menganalisis berbagai modal permasalahan
yang terjadi dalam dunia konstruksi. Meskipun demikian, aplikasi program tersebut mempunyai karakter yang berbeda dengan program bisnis pada umumnya. Insinyur pemakainya dituntut harus memahami apa saja yang dikerjakan komputer, batasanbatasan yang harus dipenuhi, dan bertanggung jawab penuh terhadap setiap keputusan yang diambil.
Penilaian terhadap kelayakan investasi suatu proyek dapat menggunakan beberapa metode, antara lain: Net Present Value (NPV), Revenue–Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity (RE),. Metode tersebut membutuhkan data dan beberapa tahap perhitungan, sehingga penilaian kelayakan investasi suatu proyek dapat dilaksanakan dengan baik.
Perhitungan
tersebut
dapat
dilakukan
dengan
menggunakan
spreadsheet.
Spreadsheet merupakan suatu program pengolah data berbentuk tabular, dengan data yang disusun dalam baris dan kolom. Yang membedakan fitur spreadsheet seperti Excel adalah kemampuan untuk membuat rumus matematika formula dan melaksanakan fungsi. Masing-masing nilai dapat memiliki suatu hubungan yang telah terdefinisi dengan nilai yang lainnya. Jika salah satu nilai diubah, maka nilai yang lain juga perlu diubah. Aplikasi spreadsheet merupakan program komputer yang memberikan kebebasan kepada pengguna untuk membuat dan memanipulasi lembar kerja secara elektronik. Pada suatu spreadsheet, masing-masing nilai menempati suatu sel. Pengguna dapat mendefinisikan tipe data pada sel dan hubungannya dengan sel-sel yang lain. Selain itu pada spreadsheet juga terdapat beberapa perintah tambahan yang memudahkan dalam menyelesaikan persoalan.
Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan apartemen dengan menggunakan YSQ Spreadsheet. YSQ Spreadsheet merupakan sebuah program aplikasi penilaian kelayakan investasi suatu proyek dengan software Microsoft Excel 2007. Pada penelitian sebelumnya, YSQ 1 Spreadsheet telah dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan pasar, dengan studi kasus Pasar Tawangmangu Karanganyar (Yan Ardyansyah,
2009). Sedangkan dalam penelitian ini, akan dibuat program YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan apartemen. Pada saat yang bersamaan dengan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet, YSQ 2 Spreadsheet dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi proyek bangunan mal.
1.2. Perumusan Masalah Berdasarkan latar belakang di atas, maka permasalahan yang dapat dirumuskan adalah: a. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung nilai jual minimum apartemen per m²? b. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan investasi apartemen dengan metode Net Present Value (NPV), Revenue–Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa), dan Rate of Return on Equity (RE)? c. Bagaimana membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung berapa persen unit apartemen yang terjual sehingga terjadi titik impas (break even point) sesuai dengan tingkat suku bunga yang berlaku?
1.3. Batasan Masalah a. Pemrograman menggunakan Microsoft Excel 2007 karena Microsoft Excel 2007 memiliki tambahan berbagai fasilitas sehingga lebih sempurna dibandingkan dengan versi sebelumnya. b. Kalibrasi YSQ 3 Spreadsheet menggunakan kasus pada proyek pembangunan Apartemen Solo Paragon di kota Surakarta. c. Analisis kelayakan ditinjau dari aspek finansial.
1.4. Tujuan Penelitian Tujuan dari penelitian ini adalah membuat lembar kerja untuk menganalisis kelayakan investasi bangunan apartemen, yang selanjutnya diberi nama YSQ 3 Spreadsheet.
1.5. Manfaat Penlitian a. Bagi Penulis Untuk menerapkan teori-teori yang telah diperoleh, khususnya mengenai rekayasa sipil dalam perencanaan proyek agar didapat hasil yang efektif dan efisien. b. Bagi Pihak Lain Untuk menambah wawasan dan pengetahuan serta bahan acuan bagi pihak-pihak yang ingin melakukan penelitian mengenai masalah yang sama ataupun terkait dengan penelitian ini.
BAB 2 LANDASAN TEORI
2.1. Tinjauan Pustaka Apartemen merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan bahkan ratusan unit apartemen. Istilah apartemen digunakan secara luas di Amerika Utara, sementara istilah flat digunakan di Britania Raya dan negara-negara persemakmuran (Wikipedia Bahasa Indonesia).
Menurut Salim Basalamah dkk (1994), proyek adalah kegiatan yang dilakukan dengan tujuan untuk mewujudkan sasaran program sebagai bagian dari usaha merealisasikan tujuan umum yang telah dicanangkan, kegiatan mana dijalankan dengan memanfaatkan sumber daya ekonomi dengan kombinasi yang mematuhi norma kapasitas ekonomi yang optimal.
Menurut Iman Soeharto (1997), kegiatan proyek adalah satu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber dana tertentu dan dimaksudkan untuk menghasilkan produk (deliverable) yang kriteria mutunya telah digariskan dengan jelas. Menurut Iman Soeharto (1995), analisis kelayakan diperlukan sebagai bahan pengambil keputusan tentang sehat tidaknya suatu investasi dengan menyiapkan studi kelayakan sebelum implementasi membangun proyek. Keputusan untuk melakukan investasi yang menyangkut sejumlah besar dana dengan harapan mendapatkan keuntungan bartahun-tahun dalam jangka panjang, seringkali berdampak besar bagi kelangsungan usaha suatu perusahaan.
Investasi sangat diperlukan oleh semua negara untuk memperluas kesempatan kerja dan peningkatan produk barang dan jasa. Menurut Salim Basalamah (1994), investasi
adalah kegiatan menarik dana kemudian menggunakannya untuk membeli barang modal pada saat sekarang ini, dan mengusahakan terwujudnya laba di masa mendatang. Karena investasi itu berhadapan dengan masa mendatang yang penuh ketidakpastian, maka sebelum melaksanakan investasi perlu dilakukan studi kelayakan guna menentukan apakah program investasi itu dapat dilaksanakan dengan menguntungkan.
2.2. Dasar Teori 2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan
Menurut Salim Basalamah (1994), studi kelayakan proyek diartikan sebagai pengkajian menyeluruh dan teliti terhadap rencana pengeluaran modal guna menilai apakah rencana investasi tersebut memenuhi syarat untuk dilaksanakan atau tidak, yang didasarkan atas hasil perbandingan antara nilai biaya investasi yang bersangkutan dengan manfaat yang akan diperoleh investor tersebut. Arti kelayakan proyek pada kegiatan mengkaji suatu gagasan dikaitkan dengan tingkat keberhasilan tujuan yang hendak diraih. Menurut Iman Soeharto (1997), apabila kegiatan tersebut adalah investasi membangun proyek fasilitas berupa unit produksi baru, maka untuk menilai kelayakan perlu dilakukan serangkaian kegiatan mulai dari mengembangkan, menganalisis, dan menyaring prakarsa atau gagasan yang timbul sampai kepada menelusuri berbagai aspek proyek serta unit usaha hasil proyek.
2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan
Menurut Suad Husnan dan Suwarsono (1994), tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjutan penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan
Manfaat studi kelayakan menurut Salim Basalamah (1994) adalah: a. Memandu pemilik dana/investor untuk mengoptimalkan penggunaan dana yang dimiliki.
b. Memperkecil resiko keputusan investasi, sekaligus memperbesar peluang keberhasilannya. c. Mengungkapkan alternatif investasi yang didukung oleh hasil kuantitas yang teruji kecermatannya, sehingga manajer mudah mengambil keputusan akurat. d. Mengungkap keseluruhan aspek proyek seutuhnya, sehingga keputusan menerima atau menolak sebuah usulan proyek tidak hanya dikhususkan atas finansial saja, melainkan atas seluruh aspek berpengaruh.
2.2.3. Aspek Studi Kelayakan
Umumnya, suatu studi kelayakan proyek perlu membahas aspek-aspek: pasar, teknis, keuangan, hukum, dan ekonomi negara. Hal-hal yang dikaji dari setiap aspek secara ringkas sebagai berikut: (Suad Husnan dan Suwarsono, 2000) a. Aspek pasar 1. Permintaan (demand) 2. Penawaran (supply) 3. Harga/biaya 4. Program pemasaran 5. Perkiraan penjualan b. Aspek teknis 1. Studi/pengujian pendahuluan (yang pernah dilakukan) 2. Optimasi skala produksi 3. Ketepatan proses produksi yang dipilih 4. Ketepatan pemilihan sarana produksi (mesin-mesin dan perlengkapan) 5. Perlengkapan dan pekerjaan tambahan 6. Penanganan limbah produksi 7. Ketepatan tata letak fasilitas produksi 8. Kesesuaian lokasi dan tapak produksi 9. Tata kala kerja 10. Kajian sosial terhadap teknologi yang dipakai c. Aspek keuangan 1. Dana yang diperlukan untuk investasi
2. Sumber-sumber anggaran 3. Taksiran penghasilan, biaya, dan rugi/laba 4. Manfaat dan biaya 5. Proyeksi keuangan d. Aspek manajemen 1. Manajemen selama masa pembangunan proyek 2. Manajemen dalam masa pengoperasian (bentuk dan struktur organisasi, deskripsi dan spesifikasi jabatan, personalia, jumlah SDM) e. Aspek hukum 1. Bentuk badan hukum/badan usaha 2. Jaminan terhadap pinjaman 3. Surat-surat legal: akta, sertifikat, izin yang diperlukan f. Aspek ekonomi dan sosial; terutama kajian pengaruh proyek terhadap: 1. Penghasilan negara 2. Devisa (yang bisa dihemat dan yang bisa diperoleh) 3. Penambahan dan pemerataan kesempatan kerja 4. Industri lain terkait 5. Kondisi sosial masyarakat sekitar
Menurut Salim Basalamah (1994), kegiatan ekonomi menyangkut pula aspek hukum. Pembelian tanah, pembelian gedung, penjualan saham, pemasangan mesin, pemasaran hasil produksi, pendirian agen penjualan, semuanya mempunyai aspek hukum. Penelitian aspek hukum sepantasnya dilakukan oleh ahli hukum termasuk seorang notaris. Banyak usaha pendirian proyek (swasta) terhenti atau gagal karena melupakan aspek hukum ini.
Menurut Iman Soeharto (1997), aspek yang perlu dikaji dalam studi kelayakan investasi dari perusahaan swasta akan lebih menekankan pada aspek finansial, sedangkan proyek yang diselenggarakan oleh pemerintah (seperti: perbaikan perkampungan, jembatan, jalan, dan lain-lain) lebih menekankan pada aspek sosial ekonomi
2.3. Input Kelayakan Investasi Hartono Poerbo (1998) menggunakan besaran-besaran fisik teknologis dan besaranbesaran tekno ekonomi sebagai input dalam melakukan analisis kelayakan investasi.
2.3.1. Besaran-besaran Fisik Teknologis
Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain: 1. Luas lantai kotor (gross floor area) Luas lantai kotor adalah luas seluruh lantai bangunan. Luas lantai bangunan tinggi sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada jenis proyek. Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun. Bentuk denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat dicapai.
2. Luas lantai bersih (netto floor area) Luas lantai bersih adalah jumlah luas lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar gedung yang beratap (covered-area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement) dikurangi luas lantai untuk inti gedung.
3. Efisiensi lantai (floor efficiency) Efisiensi lantai adalah presentasi luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung.
4. Jumlah lantai Sebenarnya yang membatasi jumlah lantai yang dapat dibangun pada suatu lokasi tidak dapat diputuskan hanya berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tekno ekonomi saja. Daya dukung tanah juga membatasi tinggi bangunan yang dapat dibangun di samping peraturan-peraturan tata kota. Peraturan tata kota harus dibuat berdasarkan analisis tekno ekonomi, building engineering, dan kualitas lingkungan kota.
5. Koefisien dasar bangunan (KDB) atau kepadatan bangunan (building density) Koefisien Dasar Bangunan adalah perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah bangunan atau luas persil. Koefisien dasar bangunan dibatasi oleh peraturan tata kota yang berlaku. Peraturan tata kota menentukan batas presentase luas tanah yang boleh dibangun karena semakin mahal harga tanah dan semakin sempit lahan yang tersedia maka semakin tinggi bangunan yang direncanakan. Batasan-batasan tersebut mempengaruhi efek finansial suatu proyek. Kepadatan bangunan tergantung dari lokasi tanah, negara, dan waktu. KDB =
Luas lantai dasar bangunan ´ 100% < Syarat KDB Luas persil
(2.1)
6. Koefisien lantai bangunan (KLB) Koefisien lantai bangunan adalah perbandingan total luas lantai kotor bangunan terhadap luas tanah bangunan atau luas persil, disebut juga floor area ratio. Perbandingan ini sangat tergantung tinggi bangunan ekonomis atas pertimbanganpertimbangan makro perkotaan dan ekonomi perkotaan (urban economics). KLB =
Luas lantai kotor ´ 100% < Syarat KLB Luas persil
(2.2)
2.3.2. Besaran-besaran Tekno Ekonomi
Menurut Hartono Poerbo (1998), besaran-besaran fisik teknologis antara lain: 1. Biaya modal (capital cost) Biaya modal adalah jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan mulai dari pra studi sampai proyek selesai dibangun. Biaya modal dibagi menjadi dua bagian, yaitu: a. Biaya langsung (direct cost) Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu proyek. Biaya langsung pada proyek gedung misalnya biaya pembebasan lahan dan biaya konstruksi. Biaya tanah (land cost) berupa pengadaan tanah. Pendapatan dari suatu proyek biasa berasal dari sewa/sewa beli. Jika berasal dari sewa, maka bangunan berikut tanahnya tetap menjadi pemilik pengusaha bangunan. Jika berasal dari sewa beli, maka bangunan menjadi milik
penyewa dan tanah menjadi milik pengusaha bangunan atau keduanya menjadi milik penyewa setelah jangka waktu yang diperhitungkan. b. Biaya tidak langsung (indirect cost) Biaya ini mencakup tiga komponen, yaitu: 1) Kemungkinan/hal yang tak diduga (contingencies) dari biaya langsung Kemungkinan/hal yang tidak pasti ini apabila dikelompokkan dapat menjadi tiga, yaitu: a) Biaya/pengeluaran yang timbul tetapi tidak pasti b) Biaya yang timbul namun belum terlihat c) Biaya yang timbul akibat ditetapkannya harga pada waktu yang akan datang (misal kemungkinan adanya kenaikan harga) Biaya ini merupakan presentase dari biaya langsung, bisa 5%, 10%, 15% sesuai yang ditulis oleh Robert J. Kodoatie (1994). Hal ini tergantung dari pihak pemilik dan perencana. Semakin berpengalaman pemilik atau perencana, besarnya presentase semakin kecil. 2) Biaya teknik (engineering cost) Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal sampai biaya perencanaan dan pengawasan selama masa konstruksi. Biaya ini dapat ditentukan berdasarkan presentase dari biaya langsung atau ditentukan berdasarkan harga yang pasti. 3) Bunga (interest) Bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan, dan biaya teknik, sehingga harus dipertimbangkan selama masa konstruksi.
2. Modal sendiri (equity) Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam untuk suatu proyek untuk membiayai
pekerjaan-pekerjaan
pra
konstruksi,
seperti
perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum equity tersebut.
3. Modal pinjaman (borrowed capital loan) Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari: a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya
pengadaan
tanah,
b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi, surat berharga, dan lain-lain. Untuk pemberian kredit orang mengharapkan bunga dan pembelian saham orang mendapat deviden.
4. Biaya tahunan (annual cost) Umur ekonomis proyek dimulai setelah proyek selesai dibangun atau setelah masa konstruksi selesai. Selama pemanfaatan proyek masih diperlukan biaya sampai umur proyek selesai dan merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak investor. Biaya tahunan terdiri dari: a. Biaya operasi dan pemeliharaan Biaya operasi dan pemeliharaan diperlukan agar dapat memenuhi umur proyek sesuai yang direncanakan pada detail desain. Kelompok ini terdiri dari: 1) Biaya pemeliharaan gedung 2) Biaya listrik, telepon, dan AC 3) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 4) Asuransi gedung dan peralatan 5) Biaya personal dari badan pengelola gedung b. Biaya depresiasi Depresiasi adalah turunnya atau penyusutan suatu harga/nilai dari sebuah benda karena pemakaian dan kerusakan atau keusangan benda itu. Sedangkan menurut Hartono Poerbo (1998), depresiasi adalah nilai ganti rugi per tahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis suatu gedung dan jenis gedung. Metode perhitungan depresiasi ada bermacam-macam. Metode penyusutan atau depresiasi berdasarkan waktu adalah sebagai berikut: 1) Metode garis lurus (straight line method) 2) Metode jumlah angka tahun (sum of years digit method) 3) Metode saldo menurun atau saldo menurun ganda (declining double declining balance method)
Tetapi untuk keperluan analisis pendahuluan, cukup digunakan sistem garis lurus (straight line method) (Hartono Poerbo, 1998). c. Pengembalian modal sendiri (return on quantity) berikut bunganya Setiap penanaman modal pasti mengharapkan modalnya kembali berikut keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi daripada tingkat bunga di pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko (investment risk). Pada proyek pemerinmtah yang mayoritas bersifat nonprofit oriented, biaya return on equity berikut bunganya tidak diperhitungkan karena aspek keuntungan masa depan tidak terlalu diperhitungkan. Berbeda dengan mayoritas proyek swasta atau sebagian proyek pemerintah yang bersifat profit oriented, biaya return on equity berikut bunganya akan diperhitungkan sebagai komponen biaya tahunan yang dibebankan kepada pemakai inti atau fasilitas yang disediakan. Jangka waktu pengembalian modal sendiri dapat diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life) suatu proyek. Menurut Hartono Poerbo (1998), pengembalian modal sendiri dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut: 1 Pengembalian modal sendiri = ´ F n
(2.3)
dengan: n
= umur ekonomis proyek
F = besar modal sendiri yang akan datang Bunga modal sendiri diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur ekonomis proyek, dengan rumusan: BMS = MS × (A/P,i,n) – 1/n × MS
(2.4)
dengan: BMS = bunga modal sendiri MS = modal sendiri d. Pengembalian modal pinjaman berikut bunganya Apabila pemilik proyek menggunakan modal pinjaman sebagai sumber pembiayaan proyek, biaya pengembalian modal berikut bunganya akan dibebankan kepada pemakai unit atau fasilitas yang disediakan. Dengan kata lain kewajiban berupa beban pengembalain pokok modal pinjaman berikut
bunganya akan dibebankan kepad user. Pengembalian modal pinjaman dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut: 1 Pengembalian modal pinjaman = ´ F n
(2.5)
dengan: n
= umur ekonomis proyek
F = besar modal pinjaman yang akan datang Bunga modal pinjaman diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur ekonomis proyek, dengan rumusan: BMP = MP × (A/P,i,n) – 1/n × MP
(2.6)
dengan: BMP = bunga modal pinjaman MP = modal pinjaman e. Biaya pajak Pajak penghasilan merupakan besarnya presentase pajak yang dibebankan terhadap laba kena pajak, besarnya tergantung peraturan suatu negara pada waktu tertentu. Laba kena pajak (taxible profit) adalah pendapatan tahunan dikurangi biaya operasi dan pemeliharaan, biaya depresiasi, dan biaya bunga.
5. Suku bunga Bunga atas pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman. Hal ini juga berkaitan dengan perubahan nilai uang terhadap waktu. Suku bunga dinyatakan dalam % pertahun.
6. Masa konstruksi Untuk proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa konstruksi harus diusahakan sesingkat mungkin, agar beban bunga selama masa periode
sekecil-kecilnya.
Kreditur
umumnya
memberi
keringanan
berupa
penangguhan pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace period).
Ada juga yang memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan bunganya harus dibayar.
7. Masa pelunasan kredit (pay out time) Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi. Panjang jangka waktu kredit tergantung situasi, kondisi, dan jenis proyek.
8. Sewa gedung (lease rate) Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia, nilai sewa umumnya diperhitungkan dengan harga per m² per bulan. Nilai sewa dapat diperhitungkan atas dasar luas lantai netto atau bruto. Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa, maka diperhitungkan atas dasar luar lantai kotor, jadi sewanya lebih murah per meter perseginya. Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per meter persegi dihitung atas dasar luas lantai netto, jadi sewanya lebih tinggi sedikit. Dalam sewa gedung termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai (PPN).
2.4. Analisis Ekonomi Teknik 2.4.1. Pengertian Dasar
Menurut Robert J. Kodoatie (1994), ekonomi teknik adalah suatu obyek yang menarik karena ilmu ini merupakan perpaduan antara ilmu ekonomi dan ilmu teknik. Ekonomi teknik pada rekayasa pembangunan dipakai sebagai alat untuk menentukan kelayakan suatu proyek serta untuk mengevaluasi dalam pengambilan kebijakan pembangunan dari sudut pandang ekonomi. Prinsipnya merupakan suatu analisis tentang alternatif proyek yang diajukan sesudah melalui/bersamaan dengan analisis teknis, sosial dan lingkungan, dan lainnya, sehingga proyek dapat diketahui apakah layak atau tidak secara ekonomi.
2.4.2. Rumus atau Persamaan yang Digunakan dalam Analisis Ekonomi Proyek
Menurut Donald G. Newnan (1988), beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisis akonomi proyek yang berdasarkan/menggunakan bunga berganda (interest compound) dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding): 1. Mencari nilai yang akan datang (F) apabila diketahui nilai sekarang (P) dengan tingkat suku bunga i dan periode n. F = P(1 + i)n
atau F = P(F/P,i,n)
(2.7)
2. Mencari nilai sekarang (P) apabila diketahui nilai yang akan datang (F) dengan tingkat suku bunga i dan periode n. P=
F (1 + i ) n
atau P = F(P/F,i,n)
(2.8)
3. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui nilai yang akan datang (F) dengan tingkat suku bunga i dan periode n, disebut juga penanaman sejumlah uang (sinking found) A=
Fi (1 + i ) n - 1
atau A = F(A/F,i,n)
(2.9)
4. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui nilai sekarang (P) dengan tingkat suku bunga i dan periode n, disebut juga pemasukan kembali modal (capital recovery). A=
Pi (1 + i ) n (1 + i ) n - 1
atau A = P(A/P,i,n)
(2.10)
5. Mencari nilai yang akan datang (F) apabila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga i dan periode n. A[(1 + i ) n - 1] F= i
atau F = A(F/A,i,n)
(2.11)
6. Mencari nilai sekarang (P) apabila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga i dan periode n. P=
A[(1 + i ) n - 1] i (1 + i ) n
atau P = A(P/A,i,n)
(2.12)
7. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui tingkat kenaikan (G) dengan tingkat suku bunga i dan periode n.
é1 ù n A = Gê ú n ë i (1 + i ) - 1û
atau A = G(A/G,i,n)
(2.13)
2.5. Nilai Sewa Minimum Bangunan Investasi yang ditanamkan pada suatu proyek pada jangka waktu tertentu diharapkan akan kembali dengan mendapatkan keuntungan yang disesuaikan dengan suku bunga tertentu yang berlaku pada saat itu. Prinsip penentuan harga suatu barang atau jasa atau penetuan sewa minimal adalah: Pendapatan = Pengeluaran
Apabila biaya sewa minimum yang didapat lebih rendah daripada nilai sewa pada suatu waktu, maka proyek layak dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi investor. Menurut Hartono Poerbo (1998), apabila nilai sewa yang didapat dari perhitungan lebih tinggi dari nilai sewa di pasaran, maka dilakukan perhitungan ulang dengan perubahan-perubahan pada faktor: 1. Investasi total (kualitas bahan dan sistem struktur ditinjau kembali) dan lain-lain perubahan yang dapat menekan biaya. 2. Jangka waktu pembayaran kembali modal pinjaman dan modal sendiri diperpanjang. 3. Suku bunga dirundingkan kembali untuk diturunkan. 4. Jangka waktu konstruksi diperpendek dengan jalan mengubah bahan struktur dan atau teknik membangun. 5. Selama masa konstruksi diusahakan ada pandapatan bangunan yang masuk agar tidak terjadi bunga berbunga yang terlalu besar sehingga perkembangan kredit (loan built up) menjadi terlalu besar.
2.6. Metode Penilaian Investasi Suatu proyek dinilai layak dikerjakan apabila memenuhi syarat-syarat dasar penilaian kelayakan investasi, yang terdiri dari: 1. Net Present Value (NPV) > 0 2. Revenue–Cost Ratio (RCR) > 1 3. Rate of Return (ROR) > MARR
2.6.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)
Kriteria nilai sekarang netto didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh aliran kas ke nilai sekarang. Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk dan keluar selama umur proyek (investasi) ke nilai sekarang, kemudian menghitung angka netto, maka akan diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama, yaitu harga (pasar) saat ini. Berarti sekaligus dua hal telah diperhatikan, yaitu faktor nilai waktu dari uang dan (selisih) besar aliran kas masuk dan keluar. Dengan demikian sangat membantu pengambilan keputusan untuk menentukan pilihan. NPV menunjukkan jumlah lumpsum yang dengan arus diskonto tertentu memberikan angka berapa besar nilai usaha (Rp) tersebut pada saat ini. n
n (C )t (Co )t -I å t t t = 0 (1 + i ) t = 0 (1 + i )
NPV = å dengan:
NPV = nilai sekarang netto (C)t = aliran kas masuk tahun ke-t (Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t n
= umur unit usaha hasil investasi
i
= arus pengembalian (rate of return)
t
= waktu
I
= nilai investasi
Jika NPV > 0, usulan investasi diterima Jika NPV < 0, usulan investasi ditolak
(2.14)
Jika NPV = 0, nilai investasi sama walaupun usulan investasi diterima maupun ditolak.
2.6.2. Metode Revenue–Cost Ratio (RCR)
Ukuran ini menggambarkan besarnya resiko proyek. Metode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan revenue terhadap nilai cost. Menurut Hartono Poerbo (1998), ratio atau perbandingan ini harus lebih besar dari 1. Semakin besar selisinya terhadap 1, semakin kecil resiko proyek atau resiko investasi. n
RCR =
(C )t
å (1 + i) t =0
t
n
(Co)t +I å t t = 0 (1 + i )
(2.15)
dengan: RCR = perbandingan biaya-pendapatan (C)t = aliran kas masuk tahun ke-t (Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t n
= umur unit usaha hasil investasi
i
= arus pengembalian (rate of return)
t
= waktu
I
= investasi
Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu: Bila nilai R/C < 1, proyek tidak dipilih (underisable) Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project) Bila nilai R/C > 1, proyek diambil (justified)
2.6.3. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return)
Robert J. Kodoatie (1994) mengemukakan bahwa laju pengembalian (Rate of Return) adalah besarnya tingkat bunga (discound interest rate) yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Menurut Husnan dan Suwarsono (1999), apabila tingkat bunga ini lebih besar daripada tingkat bunga yang relevan (atau
tingkat keuntungan yang disyaratkan), maka investasi dikatakan menguntungkan, kalau lebih kecil dikatakan merugikan. n
n (C )t (Co )t =I å å t t t = 0 (1 + ROR ) t = 0 (1 + ROR )
(2.16)
dengan: (C)t = aliran kas masuk tahun ke-t (Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t n
= umur unit usaha hasil investasi
ROR = laju pengembalian t
= waktu
I
= investasi
Apabila nilai ROR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku, maka usulan investasi diterima/layak.
2.6.4. Tingkat Pengembalian Investasi (Rate of Return on Investment = RI)
Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan daya tarik dan fasibilitas proyek. Ada dua macam analisis tingkat pengembalian investasi, yaitu: a. Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan sebelum pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total. RIb =
(laba sebelum pajak + penyusu tan)( P / A, i, n1 ) total biaya mod al ( F / P, i, n2 )
(2.17)
dengan: i = perubahan nilai uang terhadap waktu n1 = masa pelunasan kredit n2 = masa konstruksi b. Tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa) adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan setelah pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total. RIa =
(laba setelah pajak + penyusu tan)( P / A, i, n1 ) total biaya mod al ( F / P, i, n2 )
(2.18)
dengan: i = perubahan nilai uang terhadap waktu n1 = masa pelunasan kredit n2 = masa konstruksi Kedua perbandingan tersebut dihitung selama umur ekonomis proyek dan hasil baginya harus lebih besar dari 1 (satu) jika proyekya layak. Semakin tinggi nilai RIb dan RIa maka semakin menarik pula proyeknya bagi investor.
Untuk gedung-gedung bertingkat banyak, kriteria ini digunakan untuk pertimbangan pemutusan jumlah lantai yang akan dibangun, di samping kriteria fisik teknologis yang lain.
2.6.5. Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return on Equity = RE)
Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan profitabilitas penanaman modal atau penyertaan modal. Lebih–lebih jika modal yang didapat berasal dari dana–dana yang ada dalam masyarakat yang berasal dari penjualan saham–saham di pasar uang dan modal. Tingkat pengembalian modal (RE) adalah jumlah nilai sekarang selama umur ekonomis proyek dari pembayaran-pembayaran pengembalian modal berikut keuntungannya, ditambah pemupukan modal setelah kredit lunas, dibagi jumlah nilai sekarang dari modal yang ditanam. RE =
(laba setelah pajak + penyusu tan)( P / A, i, n1 ) mod al sendiri ( F / P, i, n2 )
dengan: i = perubahan nilai uang terhadap waktu n1 = masa pelunasan kredit n2 = masa konstruksi Ratio ini harus lebih dari 1 (satu) jika investasi menguntungkan.
(2.19)
Jangka waktu pengembalian modal sendiri diperhitungkan selama masa umur ekonomis suatu proyek, atau lebih pendek lagi jika diinginkan.
2.7. Titik Impas (Break Even Point) Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Analisis titik impas dapat digunakan untuk mengetahui besarnya resiko, sehingga dapat dijadikan suatu alternatif cara dalam rangka proses pemutusan. Titik impas dicapai apabila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran. Jadi, pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas minimum yang harus tercapai agar usaha tidak rugi. Analisis ini dapat digunakan pula untuk mengatahui berapa persen ruangan harus tersewakan agar semua pengeluaran sudah dapat ditutup dari pendapatan gedung, yang disebut faktor okupansi. Makin rendah faktor okupansi impasnya makin kecil resiko investasi proyek.
Analisis titik impas dilakukan apabila proyek benar-benar sudah diputuskan untuk dibangun.
2.8. YSQ 1 Spreadsheet YSQ 1 Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis investasi dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan program YSQ 1 Spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada.
Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet
YSQ 1 Spreadsheet sebagai alat bantu kelayakan investasi dirancang terdiri dari sepuluh sheet, yaitu: a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama. b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik proyek yang sudah ada. c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai peraturan daerah tempat proyek berlangsung. d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi yang digunakan dalam proyek. e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan rincian besaran nilai sewa/jual minimal dari unit-unit pendapatan. f. Lembar keenam untuk mengetahui pada tahun ke berapa terjadi titik impas dari penjualan unit-unit pendapatan yang didapat dari sheet sebelumnya.
g. Lembar ketujuh dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan metode NPV. h. Lembar kedelapan dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan metode IRR. i. Lembar kesembilan dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan metode BCR. j. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi proyek.
YSQ 1 Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi bangunan bertingkat banyak secara otomatis menampilkan hasil akhir (output) setelah user terlebih dahulu memasukkan data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input. Oleh karena itu pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang untuk selalu menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan analisisnya.
BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN
3.1. YSQ 3 Spreadsheet YSQ Spreadsheet adalah lembar kerja yang dibuat sebagai alat bantu analisis investasi suatu proyek. Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja yang digunakan untuk menganalisis kelayakan investasi apartemen dengan software Microsoft Excel 2007, yang selanjutnya disebut dengan nama YSQ 3 Spreadsheet. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet dilakukan dengan membuat formula dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada. (Catatan: dalam waktu yang bersamaan dengan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet, YSQ 2 Spreadsheet dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi mal)
3.2. Studi Kasus Perancangan dan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet menggunakan kasus pada proyek pembangunan Apartemen Solo Paragon.
3.3. Sumber Data Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet menggunakan data sekunder berupa investasi awal dan gambar proyek, data suku bunga, dan data-data lain yang berhubungan dengan analisis yang diasumsikan secara wajar sesuai dengan kondisi yang berlaku.
3.4. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet Tahapan dari pembuatan YSQ 3 Spreadsheet adalah sebagai berikut: a. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung besaran-besaran fisik teknologis dari data lapangan yang sudah diperoleh, sehingga didapatkan:
1. Luas persil 2. Luas lantai kotor 3. Luas lantai bersih 4. Koefisien dasar bangunan 5. Koefisien luas bangunan b. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung besaran-besaran tekno ekonomi. c. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung nilai jual minimum, dengan ketentuan pendapatan ≥ pengeluaran d. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis kelayakan investasi dengan metode: 1. net present value 2. revenue–cost ratio 3. rate of return 4. rate of return on investment 5. rate of return on equity e. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis titik impas f. Pengumpulan data lapangan berupa: 1. Suku bunga yang berlaku 2. Investasi awal proyek 3. Denah tapak dan bangunan g. Menguji YSQ 3 Spreadsheet h. Kesimpulan
Tahapan penelitian dapat dilihat pada gambar berikut ini. Mulai Studi pustaka Merancang YSQ 3 Spreadsheet
Membuat YSQ 3 Spreadsheet
Pengumpulan data studi kasus proyek Apartemen Solo Paragon
Aplikasi Spreadsheet pada studi kasus
Perbaikan Spreadsheet
Analisis studi kelayakan Apartemen Solo Paragon dengan perhitungan manual
Tidak
Sesuai Ya Kesimpulan Selesai
Gambar 3.1. Diagram alir penelitian
Mulai Pengumpulan data Pengolahan data Menghitung KDB dan KLB
Pendapatan
Pengeluaran
Biaya operasional dan pemeliharaan
Pengembalian pokok modal pinjaman
Biaya penyusutan gedung/ depresiasi
Cadangan pajak
Biaya bunga modal pinjaman
Pengembalian pokok modal sendiri
Biaya bunga modal sendiri
Perhitungan harga jual minimum per m² Pendapatan = Pengeluaran Analisis penilaian kelayakan investasi proyek
Analisis NPV
Analisis RCR
Analisis ROR
Layak
Analisis RI
Analisis RE
Tidak
Ya Analisis BEP Selesai Gambar 3.2. Diagram alir analisis investasi apartemen Solo Paragon
BAB 4 PERENCANAAN DAN PEMBUATAN YSQ 3 SPREADSHEET
4.1. YSQ 3 Spreadsheet 4.1.1. Rencana Lembar Kerja
YSQ 3 Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis investasi apartemen dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet dilakukan dengan membuat formulasi dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada. YSQ 3 Spreadsheet sebagai alat bantu kelayakan investasi dirancang terdiri dari dua belas sheet, yaitu: a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama. b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik proyek yang sudah ada. Studi ini menggunakan data proyek Apartemen Solo Paragon. c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB yang disyaratkan daerah tempat proyek berlangsung. d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi yang digunakan dalam proyek. Sekaligus untuk mendapatkan harga jual minimal per m2. e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan harga jual tiap unit apartemen. f. Lembar keenam dirancang untuk menganalisis NPV (Net Present Value) g. Lembar ketujuh dirancang untuk menganalisis RCR (Revenue–Cost Ratio) h. Lembar kedelapan dirancang untuk menganalisis ROR (Rate of Return)
i. Lembar kesembilan dirancang untuk mendapatkan tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) dan tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa). j. Lembar kesepuluh untuk mengetahui tingkat pengembalian modal sendiri (RE). k. Lembar kesebelas dirancang untuk menganalisis titik impas (BEP). l. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi proyek.
4.1.2. Formula Excel yang Digunakan dalam Lembar Kerja
Yang membedakan fitur spreadsheet seperti Excel adalah kemampuan untuk membuat rumus matematika formula dan melaksanakan fungsi. Selain itu pada spreadsheet juga terdapat beberapa perintah tambahan yang memudahkan dalam menyelesaikan persoalan.
Ada enam fungsi dalam fitur excel yang digunakan dalam YSQ 3 Spreadsheet, yaitu: 1. Hyperlink Memudahkan user untuk membuka halaman lain atau file lain dengan cara menghubungkannya menggunakan shape. 2. IF Menghasilkan sebuah pernyataan atau nilai jika salah satu kondisi yang ditetapkan bernilai BENAR dan nilai lain bernilai SALAH. 3. SUM Menjumlahkan semua angka pada suatu barisan sel tertentu. 4. VLOOKUP Mencari nilai pada barisan nilai kolom pertama dan menghasilkan nilai pada baris yang sama dari barisan nilai pada kolom yang lainnya. 5. PMT Mencari nilai serangkaian arus kas yang besarnya sama pada periode tertentu dari suatu nilai sekarang pada tingkat bunga tertentu. 6. PV Mencari nilai sekarang dari serangkaian arus kas yang besarnya sama pada pariode tertentu
Untuk operasi penjumlahan, pengurangan, perkalian, dan pembagian tidak digunakan fungsi secara khusus. Pada formula bar, user hanya tinggal mengetikkan symbol = (sama dengan) kemudian klik sel yang akan dioperasikan dan selanjutnya mengetikkan tanda baca yang mewakili operasi yang diinginkan. Untuk operasi penjumlahan menggunakan tanda “+”, penggurangan menggunakan tanda “−“, perkalian menggunakan tanda “/”, dan perkalian menggunakan tanda “*”.
4.2. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet Lembar kerja ini dibuat hanya pada satu workbook dan tidak berhubungan dengan workbook yang lain. Untuk selanjutnya lembar kerja ini diberi nama YSQ 3 Spreadsheet. Berikut pembuatan YSQ 3 Spreadsheet.
4.2.1. Lembar Menu Utama
Halaman pertama dari YSQ 3 Spreadsheet adalah halaman muka berupa menu utama yang berisikan pilihan-pilihan menu yang bisa dipilih user. Ada sebelas menu pilihan pada menu utama ini, dimulai dari menu input sampai dengan menu output seperti yang ditunjukkan pada Gambar 4.1. Dengan mengklik shape sesuai pilihan, maka spreadsheet akan menampilkan lembar yang dipilh user.
Gambar 4.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet
4.2.2. Lembar Input
YSQ 3 Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi apartemen secara otomatis menampilkan hasil akhir (output) setelah user terlebih dahulu memasukkan data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input. Oleh karena itu pembuatan
lembar-lembar
sesudah
lembar
input
dirancang
untuk
selalu
menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan analisisnya.
Pada Gambar 4.2. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 4.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut: · Sel D4 menampilkan nama proyek yang dikerjakan. · Sel G6 menunjukkan bahwa pendapatan proyek berasal dari penjualan. · Sel G7 menampilkan besarnya biaya untuk membangun proyek.
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. · Sel G8 menampilkan persentase modal sendiri dari keseluruhan biaya modal. Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. · Sel G9 menampilkan persentase modal pinjaman dari keseluruhan biaya modal, didapat dari 100% dikurangi persentase modal sendiri (hasil muncul secara otomatis). Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. · Sel G10 menampilkan lamanya masa pelunasan kredit. Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE. · Sel G11 atau I11 menampilkan persentase tingkat suku bunga. Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, RCR, dan ROR. · Sel G12 atau I12 menampilkan persentase bunga modal sendiri. Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. · Sel G13 atau I13 menampilkan persentase perkembangan kredit. Sel ini akan digunakan pada lembar NPV, ROR, RIb dan RIa, dan RE. · Sel G15 menunjukkan bahwa jenis bangunan adalah apartemen. · Sel G16 menunjukkan bahwa usia ekonomis bangunan apartemen adalah 40 tahun. · Sel G17 menampilkan luas persil apartemen. Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB. · Sel G18 menampilkan jumlah lantai apartemen. · Sel G19 menampilkan luas per lantai apartemen. Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB. · Sel G20 menampilkan luas total lantai apartemen, yang didapat dari hasil kali antara jumlah lantai dengan luas lantai apartemen (hasil muncul secara otomatis). Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB. · Sel G21 menampilkan luas lahan untuk fasilitas apartemen. Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. · Sel G22 menampilkan harga tanah apartemen (dalam rupiah per m2). Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. · Sel G23 menampilkan lamanya masa konstruksi apartemen (dalam tahun).
Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi, NPV, ROR, RIb dan RIa, dan RE. · Sel G24 menampilkan nilai batas maksimum Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum Tata Ruang dan Kota (RUTRK) setempat. Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB. · Sel G25 menampilkan nilai batas maksimum Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum Tata Ruang dan Kota (RUTRK) setempat. Sel ini akan digunakan pada lembar KDB dan KLB. · Untuk biaya proyek 1. Biaya bangunan akan dihitung pada lembar tekno ekonomi. 2. Sel E30 menampilkan persentase biaya tidak langsung terhadap pendapatan proyek. Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. 3. Biaya tanah akan dihitung pada lembar tekno ekonomi. 4. Sel E32 menampilkan besarnya cadangan biaya (dalam rupiah). Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. · Untuk pendapatan tahunan proyek Sel F36 menampilkan pendapatan proyek yang didapat dari hasil kali luas total lantai apartemen dengan harga jual. Harga jual dinotasikan dengan huruf “r”. (hasil muncul secara otomatis). Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. · Untuk pengeluaran tahunan proyek 1. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman Sel E41 menampilkan nilai persentase BOP terhadap pendapatan proyek. Hasil BOP ini akan dihitung pada lembar tekno ekonomi. Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. 2. Penyusutan gedung Sel E43 menunjukkan bahwa penyusutan gedung dapat dihitung dengan straight line method atau dengan memasukkan nilianya secara langsung. Jika penyusutan gedung tidak menggunakan straight line method, maka besarnya
penyusutan akan diisikan pada sel E44. Penyusutan gedung ini akan dihitung pada lembar tekno ekonomi. Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. 3. Biaya bunga modal pinjaman Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus. 4. Pembayaran pokok modal pinjaman Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus. 5. Cadangan pajak Sel E50 menampilkan nilai persentase cadangan pajak. Sel ini akan digunakan pada lembar tekno ekonomi. Cadangan pajak ini akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus. 6. Biaya bunga modal sendiri Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus. 7. Pembayaran pokok modal sendiri Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus. · Sel I29 sampai dengan sel I53 menampilkan tipe apartemen Sel ini akan digunakan pada lembar jual minimum. · Sel J29 sampai dengan sel J53 menampilkan luas masing-masing tipe apartemen (dalam m2). Sel ini akan digunakan pada lembar jual minimum.
4.2.3. Pengisian Data
Secara umum ada tiga tipe cara pengisian data pada lembar input, yaitu: a. Input of text procedure (misal pengisian nama proyek) User mengisikan data teks yang disediakan dengan mengetik secara manual.
Gambar 4.3. Input of text procedure (dalam lingkaran)
b. Input of values (misal pengisian besar biaya bangunan) Adalah pengisian data berupa angka atau nilai.
Gambar 4.4. Input of text values (dalam lingkaran)
c. Input of selection (misal pengisian tingkat suku bunga) User memilih entri data yang sudah disediakan dengan cara meng-klik kiri cell, kemudian memilih dari beberapa pilihan data yang disediakan. Pada program excel, fitur ini dinamakan drop down list.
Gambar 4.5. Input of selection (dalam lingkaran)
Seluruh data yang dimasukkan dalam input cukup angkanya saja, tanpa mencantumkan satuan besarnya. Misal data mentah biaya bangunan = Rp 100.000.000.000,00, user hanya perlu memasukkan angka = 10000000000 (tanpa satuan rupiah).
4.2.4. Lembar KDB dan KLB
Proyek bangunan yang akan dikerjakan harus memenuhi syarat KDB dan KLB yang ditentukan peraturan tata kota daerah tempat proyek berlangsung. Lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet memaparkan kelayakan hasil analisis KDB dan KLB proyek yang direncanakan. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar input.
Berikut ini adalah contoh tampilan halaman KDB dan KLB.
Gambar 4.6. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut: · Sel D9 menampilkan persentase KDB proyek. Sel ini merupakan hasil bagi antara luas lantai dasar bangunan dengan luas persil. Data-data tersebut merupakan link dari lembar input. · Sel F9 menunjukkan apakah proyek memenuhi persyaratan KDB atau tidak, sesuai dengan batas maksimum KDB yang ditunjukkan pada lembar input.
· Sel D17 menampilkan persentase KLB proyek. Sel ini merupakan hasil bagi antara luas lantai kotor dengan luas persil. Data-data tersebut merupakan link dari lembar input. · Sel F17 menunjukkan apakah proyek memenuhi persyaratan KLB atau tidak, sesuai dengan batas maksimum KLB yang ditunjukkan pada lembar input.
4.2.5. Lembar Tekno Ekonomi
Pada lembar tekno ekonomi seperti pada Gambar 4.7, YSQ 3 Spreadsheet menampilkan perhitungan total dari biaya modal, pendapatan proyek tahunan, dan pengeluaran proyek tahunan. Setelah mengetahui besar pendapatan proyek tahunan dan pengeluaran proyek tahunan, maka nilai jual minimum untuk r dapat diketahui dengan persamaan pendapatan = pengeluaran. Kemudian dengan memasukkan koefisien tertentu maka akan didapatkan nilai jual minimum yang diinginkan (R). Pada lembar ini juga menampilkan rekapitulasi pendapatan dan pengeluaran proyek.
Gambar 4.7. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut: · Sel E6 menampilkan biaya bangunan. Sel ini merupakan link dari lembar input · Sel E7 menampilkan biaya tidak langsung Sel ini merupakan hasil kali antara persentase biaya tidak langsung dengan biaya bangunan.
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input. · Sel E8 menampilkan biaya tanah Sel imi merupakan hasil kali antara luas lantai dasar ditambah lahan untuk fasilitas dengan harga satuan tanah. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input. · Sel E9 menampilkan cadangan biaya. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel E10 menampilkan total biaya proyek. Sel ini merupakan hasil penjumlahan dari biaya bangunan, biaya tidak langsung, biaya tanah, dan cadangan biaya. · Sel L6 menampilkan persentase modal sendiri terhadap biaya modal. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel P6 menampilkan besarnya modal sendiri. Sel ini merupakan hasil kali antara persentase modal sendiri dengan total biaya proyek. · Sel L7 menampilkan persentase modal sendiri terhadap biaya modal. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel P7 menampilkan besarnya modal pinjaman. Sel ini merupakan hasil kali antara persentase modal pinjaman dengan total biaya proyek. · Sel J15 menampilkan pendapatan proyek tahunan (dalam r) Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel E20 menampilkan persentase BOP Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel L15 menampilkan besar BOP Sel ini merupakan hasil kali antara persentase BOP dengan pendapatan proyek. · Sel E23 menampilkan metode perhitungan penyusutan gedung (dengan pengali r) Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel P23 menampilkan besar penyusutan gedung, sesuai dengan metode yang dipilih. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input.
· Sel C26 menunjukkan penjelasan perkembangan modal pinjaman setelah masa konstruksi. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel E28 menunjukkan besar perkembangan modal pinjaman setelah masa konstruksi. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input. · Sel P29 menunjukkan biaya bunga modal pinjaman. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input. · Sel P32 menunjukkan besarnya pengembalian pokok modal pinjaman. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan biaya bunga modal pinjam. · Sel E35 menunjukkan persentase cadangan pajak. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel L35 menunjukkan besar cadangan pajak (dengan pengali r) Sel imi merupakan hasil kali antara persentase cadangan pajak dengan pendapatan dikurangi BOP. · Sel P35 menunjukkan besar cadangan pajak Sel imi merupakan hasil kali antara persentase cadangan pajak dengan pendapatan dikurangi biaya bunga modal pinjaman dan pengembalian pokok modal pinjaman. · Sel C38 menunjukkan penjelasan perkembangan modal sendiri setelah masa konstruksi. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel E40 menunjukkan besar perkembangan modal sendiri setelah masa konstruksi. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input. · Sel P41 menunjukkan biaya bunga modal sendiri. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input. · Sel P44 menunjukkan besarnya pengembalian pokok modal sendiri. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan biaya bunga modal sendiri. · Sel L46 menampilkan total pengeluaran tahunan proyek (dengan pengali r). Sel ini merupakan hasil penjumlahan dari BOP dan cadangan pajak yang mempunyai pengali r.
· Sel P46 menampilkan total pengeluaran tahunan proyek (tanpa pengali r). Sel ini merupakan hasil penjumlahan penyusutan gedung, biaya bunga modal pinjaman, pengembalian pokok modal pinjaman, cadangan pajak, biaya bunga modal sendiri, dan pengembalian pokok modal sendiri. · Sel E52 menampilkan pendapatan tahunan. Sel ini merupakan link dari sel J5. · Sel G52 menampilkan pengeluaran tahunan (dengan pengali r). Sel ini merupakan link dari sel L46. · Sel K52 menampilkan pengeluaran tahunan (tanpa pengali r). Sel ini merupakan link dari sel P46. · Sel E53 manampilkan hasil sel E52 dikurangi sel G52 · Sel G53 merupakan link dari K52 · Sel G54 menampilkan harga jual minimum. Sel ini merupakan hasil bagi antara sel G53 dengan sel E53. · Sel H59 menampilkan koefisien yang diisi oleh user. Sel ini diisi untuk mendapatkan harga jual yang diinginkan, sehingga seluruh analisis kelayakan dapat terpenuhi. · Sel H60 menampilkan harga jual yang diinginkan. Sel ini merupakan hasil kali antara koefisien dengan harga jual minimum. · Sel L65 menampilkan besar pendapatan proyek. Sel ini merupakan hasil kali antara harga jual minimum yang diinginkan dengan luas seluruh bangunan. · Sel L67 menampilkan besar BOP Sel ini merupakan hasil kali antara harga jual minimum yang diinginkan dengan nilai BOP. · Sel L68 menampilkan besar penyusutan gedung. Sel ini merupakan link dari sel P23. · Sel L69 menampilkan besar bunga modal pinjaman. Sel ini merupakan link dari sel P29. · Sel L70 menampilkan besar pengembalian pokok modal pinjaman. Sel ini merupakan link dari sel P32. · Sel L71 menampilkan besar cadangan pajak.
Sel ini merupakan hasil kali antara sel H60 dengan harga jual minimum yang diinginkan ditambah dengan sel P35. · Sel L72 menampilkan besar bunga modal sendiri. Sel ini merupakan link dari sel P41. · Sel L73 menampilkan besar pengembalian pokok modal sendiri. Sel ini merupakan link dari sel P44. · Sel L74 menampilkan jumlah pengeluaran tahunan tanpa depresiasi. Sel ini merupakan hasil penjumlahan dari BOP, biaya bunga modal pinjaman, pengembalian pokok modal pinjaman, cadangan pajak, biaya bunga modal sendiri, dan pengembalian pokok modal sendiri.
4.2.6. Lembar Jual Minimum
Setelah didapat nilai R yang menunjukkan jual minimum yang diinginkan, YSQ 3 Spreadsheet memperinci perhitungan jual minimum untuk setiap unit apartemen, seperti terlihat pada Gambar 4.8.
Gambar 4.8. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut: · Sel E4 menampilkan harga jual. Sel ini merupakan link dari lembar tekno ekonomi. · Sel C8 sampai dengan sel E32 menampilkan tipe apartemen. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel D8 sampai dengan sel D32 menampilkan luas tiap tipe apartemen. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel E8 menampilkan harga jual tipe apartemen pada sel C8. Sel ini merupakan hasil kali antara luas tiap tipe apartemen dengan harga jual. · Sel E9 sampai dengan E32 diperoleh dengan menyalin rumus pada sel E8.
4.2.7. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE
YSQ 3 Spreadsheet menggunakan 5 metode untuk menganalisis kelayakan investasi proyek yang direncanakan. Kelima metode tersebut adalah Net Present Value (NPV), Revenue–Cost Ratio (RCR), Rate of Return (ROR), Rate of Return on Investment (terdiri dari Rate of Return on Investment Before Tax (RIb) dan Rate of Return on Investment After Tax (RIa)), dan Rate of Return on Equity (RE)
4.2.7.1. Lembar NPV
Setelah mendapatkan total biaya proyek, pengeluaran tahunan, dan pendapatan tahunan pada lembar tekno ekonomi, maka YSQ 3 Spreadsheet menampilkan perhitungan Net Present Value (NPV). Lembar ini memaparkan nilai Present Worth Benefit dikurangi Present Worth Cost dikurangi biaya modal setelah konstruksi, seperti yang terlihat pada Gambar 4.9.
Gambar 4.9. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut: · Sel G5 menampilkan besar pendapatan tahunan. Sel ini merupakan link dari lembar tekno ekonomi. · Sel G7 menampilkan besar pengeluaran tahunan. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar tekno ekonomi. · Sel G9 menampilkan besar biaya modal setelah konstruksi. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. · Sel G10 menampilkan umur ekonomis bangunan (masa pelunasan kredit). Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel G11 menampilkan persentase suku bunga. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel G13 menampilkan Present Worth Benefit (PWB). Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G5, G10, dan G11. · Sel G15 menampilkan Present Worth Cost (PWC). Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G7, G10, dan G11. · Sel G18 menampilkan hasil NPV Sel ini menampilkan hasil PWB dikurangi PWC dikurangi biaya modal setelah konstruksi. · Sel D20 menampilkan hasil NPV Sel ini merupakan link dari sel G18. · Sel F20 menunjukkan apakah NPV lebih besar dari 0 (>0) atau lebih kecil dari 0 (<0). · Sel G20 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.
4.2.7.2. Lembar RCR
Setelah mendapatkan pengeluaran tahunan dan pendapatan tahunan pada lembar tekno ekonomi, maka YSQ 3 Spreadsheet menampilkan perhitungan Revenue–Cost Ratio (RCR). Lembar ini memaparkan perbandingan antara Present Worth Benefit dengan Present Worth Cost yang ditambah biaya modal setelah konstruksi, seperti yang terlihat pada Gambar 4.10.
Gambar 4.10. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut: · Sel G5 menampilkan besar pendapatan tahunan. Sel ini merupakan link dari lembar tekno ekonomi. · Sel G7 menampilkan besar pengeluaran tahunan. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar tekno ekonomi. · Sel G9 menampilkan besar biaya modal setelah konstruksi. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. · Sel G10 menampilkan umur ekonomis bangunan (masa pelunasan kredit). Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel G11 menampilkan persentase suku bunga. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel G13 menampilkan Present Worth Benefit (PWB). Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G5, G10, dan G11. · Sel G15 menampilkan Present Worth Cost (PWC).
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G7, G10, dan G11. · Sel G18 menampilkan hasil RCR Sel ini menampilkan hasil PWB dibagi (PWC ditambah biaya modal setelah konstruksi) · Sel D20 menampilkan hasil RCR Sel ini merupakan link dari sel G16. · Sel F20 menunjukkan apakah RCR lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil dari 1 (<1). · Sel G20 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.
4.2.7.3. Lembar ROR
Setelah mendapatkan total biaya proyek, pengeluaran tahunan, dan pendapatan tahunan pada lembar tekno ekonomi, maka YSQ 3 Spreadsheet menampilkan perhitungan Rate of Return (ROR). Lembar ini memaparkan besarnya ROR pada saat NPV sama dengan 0, seperti yang terlihat pada Gambar 4.11.
Gambar 4.11. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut: · Sel G5 menampilkan besar pendapatan tahunan. Sel ini merupakan link dari lembar tekno ekonomi. · Sel G7 menampilkan besar pengeluaran tahunan. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar tekno ekonomi. · Sel G9 menampilkan besar biaya modal setelah konstruksi. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. · Sel G10 menampilkan umur ekonomis bangunan (masa pelunasan kredit). Sel ini merupakan link dari lembar input.
· Sel G11 menampilkan persentase MARR. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel G13 menampilkan Present Worth Benefit (PWB). Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G5, G8, dan G9. · Sel G15 berisi Present Worth Cost (PWC). Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G6, G8, dan G9. · Sel B20 sampai dengan B50 menampilkan variasi ROR. · Sel C20 sampai dengan C50 menampilkan PWB dengan variasi ROR dari 0% sampai dengan 30%. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G5, G10, serta sel B20 sampai dengan B50 untuk variasi RORnya. · Sel D20 sampai dengan D50 menampilkan PWC dengan varasi ROR dari 0% sampai dengan 30%. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari sel G7, G10, serta sel B20 sampai dengan B50 untuk variasi RORnya. · Sel F20 sampai dengan F50 menampilkan biaya modal setelah konstruksi. · Sel G20 sampai dengan G50 menampilkan NPV. Sel ini didapatkan dari hasil PWB dikurangi PWC dikurangi biaya modal setelah konstruksi. · Sel C52 menampilkan hasil ROR. Data untuk menghitung sel ini diperoleh dengan menggunakan rumus VLOOKUP, untuk mendapatkan persentase saat NPV sama dengan 0. · Sel E52 menunjukkan apakah ROR lebih besar dari MARR (>MARR) atau lebih kecil dari MARR (<MARR). · Sel F52 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.
4.2.7.4. Lembar RIb dan RIa
Pada lembar RIb dan RIa yang disediakan YSQ 3 Spreadsheet menampilkan perhitungan tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) dan tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa), seperti yang terlihat pada Gambar 4.12. Untuk RIb, lembar ini memaparkan perbandingan antara laba sebelum pajak
ditambah penyusutan selama masa pelunasan kredit dengan biya modal setelah konstruksi. Dan untuk RIa, lembar ini memaparkan perbandingan antara laba setelah pajak ditambah penyusutan selama masa pelunasan kredit dengan biya modal setelah konstruksi.
Gambar 4.12. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut: · Sel J5 menampilkan laba sebelum pajak ditambah penyusutan. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar tekno ekonomi. · Sel C6 merupakan penjelasan lamanya jumlah laba sebelum pajak ditambah penyusutan untuk mendapatkan ratio RIb. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel J7 menampilkan jumlah laba sebelum pajak ditambah penyusutan untuk mendapatkan ratio RIb.
Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari C5 dan lembar tekno ekonomi. · Sel J9 menampilkan besarnya biaya modal setelah masa konstruksi. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. · Sel E11 merupakan link dari sel J7. · Sel E12 merupakan link dari sel J9. · Sel E13 merupakan hasil bagi antara sel J7 dengan sel J9. · Sel G13 menunjukkan apakah ratio RIb lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil dari 1 (<1). · Sel I13 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak. · Sel J17 menampilkan laba setelah pajak ditambah penyusutan. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar tekno ekonomi. · Sel C18 merupakan penjelasan lamanya jumlah laba setelah pajak ditambah penyusutan untuk mendapatkan ratio RIa. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel J19 menampilkan jumlah laba setelah pajak ditambah penyusutan untuk mendapatkan ratio RIb. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari C5 dan lembar tekno ekonomi. · Sel J21 menampilkan besarnya biaya modal setelah masa konstruksi. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. · Sel E23 merupakan link dari sel J19. · Sel E24 merupakan link dari sel J21. · Sel E25 merupakan hasil bagi antara sel J19 dengan sel J21. · Sel G25 menunjukkan apakah ratio RIa lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil dari 1 (<1). · Sel I25 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.
4.2.7.5. Lembar RE
Setelah didapatkan nilai laba setelah pajak ditambah penyusutan, maka YSQ 3 Spreadsheet menampilkan perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri pada lembar RE. Lembar ini memaparkan perbandingan antara nilai laba setelah pajak ditambah penyusutan selama masa pelunasan kredit dengan nilai modal sendiri setelah konstruksi, seperti pada Gambar 4.13.
Gambar 4.13. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut: · Sel J5 menampilkan laba setelah pajak ditambah penyusutan. Sel ini merupakan link dari lembar RIb dan RIa. · Sel C6 merupakan penjelasan lamanya jumlah laba setelah pajak ditambah penyusutan untuk mendapatkan ratio RE. Sel ini merupakan link dari lembar input. · Sel J6 menampilkan jumlah laba setelah pajak ditambah penyusutan untuk mendapatkan ratio RIb. Sel ini merupakan link dari lembar RIb danRIa. · Sel J8 menampilkan besarnya biaya modal sendiri setelah masa konstruksi. Data yang diperlukan untuk menghitung ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. · Sel E10 merupakan link dari sel J6.
· Sel E11 merupakan link dari sel J8. · Sel E12 merupakan hasil bagi antara sel J6 dengan sel J8. · Sel G12 menunjukkan apakah ratio RE lebih besar dari 1 (>1) atau lebih kecil dari 1 (<1). · Sel I12 menunjukkan apakah proyek layak atau tidak layak.
4.2.8. Lembar BEP
Lembar BEP (Break Even Point) yang disediakan YSQ-3 Spreadsheet memaparkan pada berapa persen ruangan terjual terjadi titik impas dengan ketentuan usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran (pendapatan = pengeluaran pokok). Lembar ini juga menanpilkan harga jual minimum jika pendapatan sama dengan pengeluaran pokok.
Gambar 4.14. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut: · Sel H5 menampilkan besar pendapatan kotor proyek.
Sel ini merupakan link dari lembar tekno ekonomi. · Sel H6 menampilkan besar pengeluaran poko. Sel ini merupakan link dari lembar tekno ekonomi. · Sel D9 merupakan link dari sel H5. · Sel F9 menampilkan huruf “V”. V menunjukkan berapa persen unit apartemen yang terjual untuk mencapai BEP. · Sel H9 merupakan link dari sel H6. · Sel H10 merupakan link dari sel H5. · Sel H11 merupakan link dari sel H6. · Sel H12 merupakan hasil bagi antara sel H10 dengan sel H11. · Sel E15 menunjukkan pendapatan proyek Sel ini merupakan link dari lembar tekno ekonomi. · Sel H15 menunjukkan pengeluaran pokok proyek Sel ini merupakan link dari sel H6 · Sel H15 menunjukkan harga sewa minimum saat pendapatan sama dengan pengeluaran pokok Sel ini merupakan hasil bagi antara sel H15 dengan sel E15
4.2.9. Lembar Output
Kesimpulan atau hasil akhir dari analisis kelayakan investasi menggunakan YSQ 3 Spreadsheet dapat ditemukan pada lembar output. Kesimpulan yang ditampilkan seperti Gambar 4.15. di bawah ini adalah berupa nilai jual minimum per m2/tahun, hasil analisis kelayakan investasinya, apakah layak untuk dilanjutkan atau tidak layak untuk dilanjutkan, dan harga jual tiap unit apartemen .
Gambar 4.15. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet
Penjelasan rancangan dari lembar ini adalah sebagai berikut: · Sel D5 menampilkan harga jual minimum. Sel ini merupakan link dari lembar tekno ekonomi. · Sel C8 menampilkan hasil NPV. Sel ini merupakan link dari lembar NPV.
· Sel E8 menampilkan penjelasan apakah dengan NPV tersebut proyek layak atau tidak. · Sel C9 menampilkan nilai RCR. Sel ini merupakan link dari lembar RCR. · Sel E9 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai RCR tersebut proyek layak atau tidak. · Sel C10 menampilkan nilai ROR. Sel ini merupakan link dari lembar ROR. · Sel E10 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai ROR tersebut proyek layak atau tidak. · Sel C11 menampilkan nilai RIb. Sel ini merupakan link dari lembar RIb dan RIa. · Sel E11 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai RIb tersebut proyek layak atau tidak. · Sel C12 menampilkan nilai RIa. Sel ini merupakan link dari lembar RIb dan RIa. · Sel E12 menampilkan penjelasan apakah nilai RIa tersebut proyek layak atau tidak. · Sel C13 menampilkan nilai RE. Sel ini merupakan link dari lembar RE. · Sel E8 menampilkan penjelasan apakah dengan nilai RE tersebut proyek layak atau tidak. · Sel D14 menampilkan V (persentase unit yang terjual) untuk mencapai BEP. · Sel D15 menampilkan r (harga jual minimum) untuk mencapai BEP. · Sel C19 sampai dengan C43 merupakan link dari lembar jual minimum. · Sel D19 sampai dengan D43 merupakan link dari lembar jual minimum. · Sel E19 sampai dengan E43 merupakan link dari lembar jual minimum.
BAB 5 IMPLEMENTASI YSQ 3 SPREADSHEET PADA PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN SOLO PARAGON
5.1. Implementasi YSQ 3 Spreadsheet 5.1.1. Lembar Menu Utama
Lembar ini berisikan pilihan-pilihan menu yang bisa dipilih user. Ada sebelas menu pilihan pada menu utama ini, dimulai dari menu input sampai dengan menu output seperti yang ditunjukkan pada Gambar 5.1. Dengan mengklik shape sesuai pilihan, maka spreadsheet akan menampilkan lembar yang dipilh user (dibuat dengan menggunakan hyperlink).
Gambar 5.1. Tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi hyperlink ini adalah sebagai berikut: Misalnya link ke lembar input 1. Menulis semua menu pada keterangan sheet 2. Masuk pada sheet menu utama kemudian memilih insert pada ribbon 3. Memilih shapes yang akan digunakan untuk hyperlink 4. Menuliskan teks pada shape tersebut (misal: INPUT) 5. Klik kanan, memilih hyperlink 6. Memilih “place on this document” kemudian memilih INPUT
5.1.2. Lembar Input
Gambar 5.2. Tampilan lembar input YSQ 3 Spreadsheet
Pada lembar input dan lembar-lembar selanjutnya, warna kuning pada sel menunjukkan bahwa sel tersebut berisi keterangan atau penjelasan yang sudah disediakan , sedangkan warna abu-abu pada sel menunjukkan keterangan yang harus diisi atau dipih user sesuai data yang didapatkan. Berikut adalah penjelasan tiap komponen input data dengan prosedur pengisian data masing-masing (IT untuk input of text, IV untuk input of value, dan IS untuk input of selection). · Nama proyek (IT) Sel D4 ditulis nama proyek yang diusulkan atau direncanakan dikerjakan. · Sistem pendapatan Sel G6 menunjukkan bahwa pendapatan apartemen diperoleh dari hasil penjualan apartemen. · Biaya bangunan (IV) Sel G7 diisi besar biaya bangunan proyek yang direncanakan (dalam rupiah) · Modal sendiri (IV) Sel G8 diisi persentase perbandingan modal sendiri.
· Modal pinjaman Sel G9 berisi modal pinjaman yang diperoleh dari 100% dikurangi persentase modal sendiri (hasil muncul secara otomatis). · Masa pelunasan kredit (IS) Sel G10 diisi masa pelunasan kredit. · Tingkat suku bunga (IS) Sel G11 diisi persentase berdasar data dari bank ataupun asumsi sendiri. · Bunga modal sendiri (IS) Sel G12 diisi persentase berdasar data dari bank ataupun asumsi sendiri. · Perkembangan kredit (IS) Sel G13 diisi persentase berdasar data dari bank ataupun asumsi sendiri. · Jenis Bangunan Sel G15 menunjukkan bahwa jenis bangunan adalah apartemen/flat. · Usia ekonomis bangunan Sel G16 menunjukkan bahwa usia ekonomis untuk bangunan apartemen adalah 40 tahun. · Luas persil (IV) Sel G17 diisi berdasar gambar atau denah rencana. · Jumlah lantai (IV) Sel G18 diisi berdasar gambar atau denah rencana. · Luas per lantai (IV) Sel G19 diisi berdasar gambar atau denah rencana. · Luas total lantai Sel G20 merupakan hasil kali antara jumlah lantai dengan luas per lantai (hasil muncul secara otomatis). · Luas lahan untuk fasilitas (IV) Sel G21 diisi berdasar gambar atau denah rencana. · Harga satuan tanah (IV) Sel G22 diisi harga satuan tanah per m2. (dalam rupiah). · Masa konstruksi (IV) Sel G23 diisi masa pelaksanaan konstruksi (dalam tahun). · Syarat KDB (IV)
Sel G24 diisi nilai batas maksimum Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum Tata Ruang dan Kota (RUTRK) setempat. · Syarat KLB (IV) Sel G25 diisi nilai batas maksimum Koefisien Luas Bangunan (KLB) yang disyaratkan di tempat proyek dikerjakan sesuai dengan Rancangan Umum Tata Ruang dan Kota (RUTRK) setempat. · Biaya proyek 1. Biaya bangunan 2. Biaya tidak langsung (IV) Sel E30 diisi nilai persentase biaya tidak langsung terhadap biaya bangunan. 3. Biaya tanah 4. Cadangan biaya (IV) Sel E32 diisi besar cadangan biaya sesuai dengan rencana (dalam rupiah) · Pendapatan Tahunan Proyek Sel F36 menunjukkan bahwa pendapatan proyek didapat dari hasil kali luas total lantai apartemen dikalikan dengan harga jual. Harga jual dinotasikan dengan huruf “r”. (hasil muncul secara otomatis) · Pengeluaran Tahunan Proyek 1. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman (IV) Sel E41 diisi nilai persentase BOP terhadap pendapatan proyek. 2. Penyusutan gedung (IS atau IV) Sel E43 menunjukkan bahwa penyusutan gedung dapat dihitung dengan straight line method atau dengan memasukkan nilianya secara langsung. Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus. 3. Biaya bunga modal pinjaman Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus 4. Pembayaran pokok modal pinjaman Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus. 5. Cadangan pajak (IV) Sel E50 diisi nilai persentase cadangan pajak. Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus.
6. Biaya bunga modal sendiri Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus 7. Pembayaran pokok modal sendiri Akan dihitung pada lembar tekno ekonomi menggunakan rumus. · Tipe (IV) Sel I29 sampai dengan sel I53 diisi sesuai nama/tipe apartemen · Luas (IV) Sel J29 sampai dengan sel J53 diisi luas masing-masing unit apartemen (dalam m2).
Setelah selesai mengisikan data pada lembar input, user dapat melihat hasil perhitungan KDB dan KLB pada lembar KDB dan KLB, dengan meng-klik shape bertuliskan next. Atau user dapat langsung melihat hasil output dengan meng-klik shape bertuliskan output. Atau user dapat kembali ke lembar menu utama dengan meng-klik shape bertuliskan menu.
5.1.3. Lembar KDB dan KLB
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar input, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar KDB dan KLB. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar input. Pada Gambar 5.3. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.3. Tampilan lembar KDB dan KLB YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi spreadsheetnya adalah: · Rumus untuk sel D9 = INPUT!G19/INPUT!G17 · Rumus untuk sel F9 = IF(D9
memenuhi
persyaratan
KDB)";"(Proyek tidak memenuhi persyaratan KDB)") · Rumus untuk sel D17 = INPUT!G20/INPUT!G17 · Rumus untuk sel F17 = IF(D17
memenuhi
persyaratan
KLB)";"(Proyek tidak memenuhi persyaratan KLB)")
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar input. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.1.4. Lembar Tekno Ekonomi
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar KDB dan KLB, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar tekno ekonomi. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar input. Pada Gambar 5.4. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.4. Tampilan lembar tekno ekonomi YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi spreadsheetnya adalah: · Rumus untuk sel E6 = INPUT!G7 · Rumus untuk sel E7 = (INPUT!E30)*INPUT!G7 · Rumus untuk sel E8 = (INPUT!G19+INPUT!G21)*INPUT!G22 · Rumus untuk sel E9 = INPUT!E32 · Rumus untuk sel E10 = SUM(E6:E9) · Rumus untuk sel L6 = INPUT!G8 · Rumus untuk sel P6 = (INPUT!G8)*E10 · Rumus untuk sel L7 = INPUT!G9 · Rumus untuk sel P7 = (INPUT!G9)*E10 · Rumus untuk sel P8 = SUM(P6:R7) · Rumus untuk sel J15 = INPUT!G20 · Rumus untuk sel E20 = INPUT!E41 · Rumus untuk sel L20 = (INPUT!E41)*J15 · Rumus untuk sel E23 = INPUT!E43 · Rumus untuk sel P23 = IF(INPUT!E43="lainnya";INPUT!E44;(P8/INPUT!G1 6))
· Rumus untuk sel C26 = INPUT!G23 · Rumus untuk sel E28 = P7*((1+(IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPU T!G11)/INPUT!G23))^INPUT!G23) · Rumus untuk sel P29 = (E28*(PMT(IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11 );INPUT!G10;1)))-((1/INPUT!G10)*E28) · Rumus untuk sel P32 = (1/INPUT!G10)*E28 · Rumus untuk sel E35 = INPUT!E50 · Rumus untuk sel L35 = (INPUT!E50)*(J15-L20) · Rumus untuk sel P35 = (INPUT!E50)*(0-(P29+P32)) (jika hasil merah berarti hasilnya negatif) · Rumus untuk sel C38 = INPUT!G23 · Rumus untuk sel E40 = P6*((1+(IF(INPUT!G12="lainnya";INPUT!I12;INPU T!G12)/INPUT!G23))^INPUT!G23) · Rumus untuk sel P41 = (E40*(PMT(IF(INPUT!G12="lainnya";INPUT!I12;INPUT!G12 );INPUT!G10;1)))-((1/INPUT!G10)*E40) · Rumus untuk sel P44 = E40/INPUT!G10 · Rumus untuk sel L46 = L20+L35 · Rumus untuk sel P46 = P23+P29+P35+P32+P41+P44 · Rumus untuk sel E52 = J15 · Rumus untuk sel G52 = L46 · Rumus untuk sel K52 = P46 · Rumus untuk sel E53 = E52-G52 · Rumus untuk sel G53 = K52 · Rumus untuk sel G54 = G53/E53 · Sel H59 diisi oleh user · Rumus untuk sel H60 = H59*G54 · Rumus untuk sel L65 = H60*J15
· Rumus untuk sel L67 = H60*L20 · Rumus untuk sel L68 = P23 · Rumus untuk sel L69 = P29 · Rumus untuk sel L70 = P32 · Rumus untuk sel L71 = (H60*L35)+P35 · Rumus untuk sel L72 = P41 · Rumus untuk sel L73 = P44 · Rumus untuk sel L74 = L67+L69+L70+L71+L72+L73
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat harga jual tiap tipe apartemen. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar KDB dan KLB. Atau meng-klik shape bertuliskan output untuk langsung melihat hasil output. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.1.5. Lembar Jual Minimum
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar tekno ekonomi, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar jual minimum. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.5. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.5. Tampilan lembar jual minimum YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi spreadsheetnya adalah: · Rumus untuk sel E4 = 'TEKNO EKONOMI'!H60 · Rumus untuk sel C8 = INPUT!I29 · Rumus untuk sel D8 = INPUT!J29 · Rumus untuk sel E8 = D8*$E$4 · Rumus untuk sel C9 s.d. C32 = Rumus C8 disalin ke bawah · Rumus untuk sel D9 s.d. D32 = Rumus D8 disalin ke bawah · Rumus untuk sel E9 s.d. E32 = Rumus E8 disalin ke bawah
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) dan tingkat pengembalian
investasi setelah pajak (RIa). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.1.6. Lembar NPV, RCR, ROR, RIb dan RIa, dan RE
5.1.6.1. Lembar NPV
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RE, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar NPV. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.6. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.6. Tampilan lembar NPV YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi spreadsheetnya adalah: · Rumus untuk sel G5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65 · Rumus untuk sel G7 = 'TEKNO EKONOMI'!L67+'TEKNO EKONOMI'!L71 · Rumus untuk sel G9 = 'TEKNO EKONOMI'!E10*((1+(IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT !I13;INPUT!G13))/INPUT!G23)^INPUT!G23) · Rumus untuk sel G10 = INPUT!G10 · Rumus untuk sel G11 = IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11) · Rumus untuk sel G13 = G5*(-PV(G11;G10;1)) · Rumus untuk sel G15 = G7*(-PV(G11;G10;1))` · Rumus untuk sel G18 = G13-G15-G9 · Rumus untuk sel D20 = G18 · Rumus untuk sel F20 = IF(D20>=0;"> 0";"< 0") · Rumus untuk sel G20 = IF(D20>=0;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Revenue–Cost Ratio (RCR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar jual minimum. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.1.6.2. Lembar RCR
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar NPV, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar RCR. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.7. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.7. Tampilan lembar RCR YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi spreadsheetnya adalah: · Rumus untuk sel G5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65 · Rumus untuk sel G7 = 'TEKNO EKONOMI'!L67+'TEKNO EKONOMI'!L71 · Rumus untuk sel G9 = 'TEKNO EKONOMI'!E10*((1+(IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT !I13;INPUT!G13))/INPUT!G23)^INPUT!G23) · Rumus untuk sel G10 = INPUT!G10 · Rumus untuk sel G11 = IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11) · Rumus untuk sel G13 = G5*(-PV(G11;G10;1))) · Rumus untuk sel G15 = G7*(-PV(G11;G10;1)) · Rumus untuk sel G18 = G13/(G15+G9) · Rumus untuk sel D20 = G18 · Rumus untuk sel F20 = IF(D20>=1;"> 1";"< 1") · Rumus untuk sel H20 = IF(D20>=1;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Rate of Return (ROR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar NPV. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.1.6.3. Lembar ROR
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RCR, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar ROR. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.8. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.8. Tampilan lembar ROR YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi spreadsheetnya adalah: · Rumus untuk sel E5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65 · Rumus untuk sel E7 = 'TEKNO EKONOMI'!L67+'TEKNO EKONOMI'!L71 · Rumus untuk sel E9 = 'TEKNO EKONOMI'!E10*((1+(IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT !I13;INPUT!G13))/INPUT!G23)^INPUT!G23) · Rumus untuk sel E10 = INPUT!G10 · Rumus untuk sel E11 = IF(INPUT!G11="lainnya";INPUT!I11;INPUT!G11) · Rumus untuk sel E13 = E5*(-PV(E11;E10;1)) · Rumus untuk sel E15 = E7*(-PV(E11;E10;1)) · Rumus untuk sel C20 = $E$5*(-PV(B20;$E$10;1)) · Rumus untuk sel D20 = $E$7*(-PV(B20;$E$10;1)) · Rumus untuk sel F20 = $E$9` · Rumus untuk sel G20 = C20-D20-F20 · Rumus untuk sel C21 s.d. C50 = Rumus C20 disalin ke bawah · Rumus untuk sel D21 s.d. D50 = Rumus D20 disalin ke bawah · Rumus untuk sel F21 s.d. F50 = Rumus F20 disalin ke bawah · Rumus untuk sel G21 s.d. G50 = Rumus G20 disalin ke bawah · Rumus untuk sel C52 = VLOOKUP(I51;G20:I50;3) · Rumus untuk sel D52 = IF(C52>=E11;"> MARR";"< MARR") · Rumus untuk sel F52 = IF(C52>=E11;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) dan tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar RCR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.1.6.4. Lembar RIb dan RIa
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar ROR, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar RIb dan RIa. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal
dari lembar input dan lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.9. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.9. Tampilan lembar RIb dan RIa YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi spreadsheetnya adalah: · Rumus untuk sel J5
= 'TEKNO EKONOMI'!L65-'TEKNO EKONOMI'!L67'TEKNO EKONOMI'!L69-'TEKNO EKONOMI'!L72
· Rumus untuk sel C6 = INPUT!G10 · Rumus untuk sel J7
= J5*(PV((IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT!I13;INPUT!G13)) ;INPUT!G10;1))
· Rumus untuk sel J9
= 'TEKNO EKONOMI'!E10*((1+(IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT !I13;INPUT!G13))/INPUT!G23)^INPUT!G23)
· Rumus untuk sel E11 = J7
· Rumus untuk sel E12 = J9 · Rumus untuk sel E13 = J7/J9 · Rumus untuk sel G13 = IF(E13>=1;"> 1";"< 1") · Rumus untuk sel I13 = IF(E13>1;"(Proyek layak)";" (Proyek tidak layak)") · Rumus untuk sel J17 = 'TEKNO EKONOMI'!L65-'TEKNO EKONOMI'!L67'TEKNO EKONOMI'!L69-'TEKNO EKONOMI'!L71'TEKNO EKONOMI'!L72 · Rumus untuk sel C18 = INPUT!G10 · Rumus untuk sel J7
= J17*(PV((IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT!I13;INPUT!G13)) ;INPUT!G10;1))
· Rumus untuk sel J19 = 'TEKNO EKONOMI'!E10*((1+(IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT !I13;INPUT!G13))/INPUT!G23)^INPUT!G23) · Rumus untuk sel E21 = J17 · Rumus untuk sel E22 = J19 · Rumus untuk sel E23 = J17/J19 · Rumus untuk sel G23 = IF(E23>=1;"> 1";"< 1") · Rumus untuk sel I23 = IF(E23>1;"(Proyek layak)";" (Proyek tidak layak)")
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis tingkat pengembalian modal sendiri (RE). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar ROR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.1.6.5. Lembar RE
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RIb dan RIa, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar RE. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar input, lembar tekno ekonomi, dan lembar RIb & RIa. Pada Gambar 5.10. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.10. Tampilan lembar RE YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi spreadsheetnya adalah: · Rumus untuk sel J5
= 'RIb & RIa'!J17
· Rumus untuk sel C6 = INPUT!G10 · Rumus untuk sel J6
= 'RIb & RIa'!J19
· Rumus untuk sel J8
= 'TEKNO EKONOMI'!P6*((1+(IF(INPUT!G13="lainnya";INPUT!I 13;INPUT!G13))/INPUT!G23)^INPUT!G23)
· Rumus untuk sel E10 = J6 · Rumus untuk sel E11 = J8 · Rumus untuk sel E12 = E10/E11 · Rumus untuk sel G12 = IF(E12>=1;"> 1";"< 1") · Rumus untuk sel H12 = IF(E12>1;"(Proyek layak)";"(Proyek tidak layak)")
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Break Even Point (BEP). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar RIb & RIa. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.1.7. Lembar BEP
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RE, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar BEP. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar tekno ekonomi. Pada Gambar 5.11. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.11. Tampilan lembar BEP YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi spreadsheetnya adalah: · Rumus untuk sel H5 = 'TEKNO EKONOMI'!L65 · Rumus untuk sel H6 = 'TEKNO EKONOMI'!L74 · Rumus untuk sel D9 = H5 · Rumus untuk sel H9 = H6 · Rumus untuk sel H10 = H9 · Rumus untuk sel H11 = D9 · Rumus untuk sel H12 = H10/H11 · Rumus untuk sel E16 = 'TEKNO EKONOMI'!J15
· Rumus untuk sel H16 = H6 · Rumus untuk sel H17 = H16/E16
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil output. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar RE. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.1.8. Lembar Output
Dengan meng-klik shape bertuliskan output pada lembar input, atau meng-klik shape bertuliskan output pada lembar tekno ekonomi, atau meng-klik shape bertuliskan next pada lembar BEP, maka selanjutnya akan ditampilkan lembar output. Data-data yang digunakan pada lembar ini berasal dari lembar tekno ekonomi, lembar jual minimum, lembar NPV, lembar RCR, lembar ROR, lembar RIb & RIa, lembar RE, dan lembar BEP. Pada Gambar 5.12. di bawah ini dapat kita lihat tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.12. Tampilan lembar output YSQ 3 Spreadsheet
Aplikasi spreadsheetnya adalah: · Rumus untuk sel D5 = 'TEKNO EKONOMI'!H60 · Rumus untuk sel C8 = NPV!D20 · Rumus untuk sel E8 = IF(C8>=0;"Proyek layak";"Proyek tidak layak") · Rumus untuk sel C9 = RCR!D20 · Rumus untuk sel E9 = IF(C9>=1;"Proyek layak";"Proyek tidak layak")
· Rumus untuk sel C10 = ROR!C52 · Rumus untuk sel E10 = IF(C10>=ROR!C11;"Proyek layak";"Proyek tidak layak") · Rumus untuk sel C11 = 'RIb dan RIa'!E13 · Rumus untuk sel E11 = IF(C11>=1;"Proyek layak";"Proyek tidak layak") · Rumus untuk sel C12 = 'RIb dan RIa'!E25 · Rumus untuk sel E12 = IF(C12>=1;"Proyek layak";"Proyek tidak layak") · Rumus untuk sel C13 = RE!E12 · Rumus untuk sel E13 = IF(C13>=1;"Proyek layak";"Proyek tidak layak") · Rumus untuk sel D14 = BEP!H12 · Rumus untuk sel D15 = BEP!H16 · Rumus untuk sel C19 = 'JUAL MINIMUM'!C8 · Rumus untuk sel D19 = 'JUAL MINIMUM'!D8 · Rumus untuk sel E19 = 'JUAL MINIMUM'!E8 · Rumus untuk sel C20 s.d. C43 = Rumus C18 disalin ke bawah · Rumus untuk sel D20 s.d. D43 = Rumus D18 disalin ke bawah · Rumus untuk sel E20 s.d. E43 = Rumus E18 disalin ke bawah
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan tekno ekonomi untuk melihat kembali perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar BEP. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.2. Pengujian Implementasi YSQ 3 Spreadsheet 5.2.1. Data Apartemen Solo Paragon
Setelah didapat data dari lapangan, gambar, maupun berdasar asumsi sendiri, maka data-data tersebut dimasukkan dalam lembar input. Berikut data-data apartemen beserta letaknya pada lembar input.
Tabel 5.1. Data apartemen beserta letaknya pada lembar input No.
Keterangan
Nilai
Letak
Rp 100.000.000.000,00
sel G7
25% 75% (hasil muncul secara otomatis)
sel G8 sel G9
10 tahun
sel G10
1.
Biaya bangunan
2.
Persentase modal a. Modal sendiri b. Modal pinjaman
3.
Masa pelunasan kredit
4.
Tingkat suku bunga
12%
sel G11
5.
Bunga modal sendiri
12%
sel G12
6.
Perkembangan kredit
8%
sel G13
7.
Luas persil
41.530 m2
sel G17
8.
Jumlah lantai
25
sel G18
9.
Luas per lantai
724 m2
sel G19
10.
Luas lahan fasilitas
724 m2
sel G21
11.
Harga satuan tanah
Rp 3.000.000,00
sel G22
12.
Masa konstruksi
1 tahun
sel G23
13.
Syarat KDB
60%
sel G24
14.
Syarat KLB
450%
sel G25
15.
Biaya tidak langsung
10% dari biaya bangunan
sel E30
16.
Cadangan biaya
Rp 10.000.000.000,00
sel E32
17.
Biaya operasional dan pemeliharaan
5% dari pendapatan proyek
sel E41
18.
Penyusutan gedung
straight line method
sel E43
19.
Cadangan pajak
15%
sel E59
untuk
Tabel 5.2. Tipe dan luas unit apartemen beserta letaknya pada lembar input No.
Tipe
Letak
Luas (m2)
Letak
1.
Bronze
sel I29
28,70
sel J29
2.
Silver
sel I30
38,40
sel J30
3.
Royal Silver
sel I31
38,60
sel J31
4.
Gold
sel I32
40,60
sel J32
5.
Royal Gold
sel I33
46,60
sel J33
6.
Sapphire
sel I34
58,60
sel J34
7.
Diamond
sel I35
58,60
sel J35
8.
Platinum
sel I36
79,40
sel J36
9.
Royal Suite A
sel I37
145,90
sel J37
10.
Royal Suite B
sel I38
97,30
sel J38
11.
Royal Suite B1
sel I39
78,10
sel J39
12.
Royal Suite C
sel I40
99,50
sel J40
13.
Loft Suite A
sel I41
162,50
sel J41
14.
Loft Suite B
sel I42
143,10
sel J42
15.
Loft Suite C
sel I42
150,80
sel J42
16.
Loft Suite D
sel I44
135,30
sel J44
17.
Loft Suite E
sel I45
132,90
sel J45
18.
Loft Suite F
sel I46
138,30
sel J46
5.2.2. Implementasi pada YSQ 3 Spreadsheet
5.2.2.1. Memulai Lembar Kerja
Nama file yang digunakan adalah YSQ 3 Spreadsheet dengan ekstensi default *.xlxs. Dengan membuka file dengan nama tersebut, YSQ 3 Spreadsheet siap untuk digunakan. Lembar pertama dari YSQ 3 Spreadsheet adalah halaman muka berupa menu utama program yang berisikan pilihan-pilihan menu yang bisa dipilih user. Untuk memulai penilaian kelayakan investasi, user dapat meng-klik menu input kemudian memasukkan data-data pada lembar tersebut.
Berikut tampilan lembar menu utama YSQ 3 Spreadsheet.
Gambar 5.13. Menu utama YSQ 3 Spreadsheet
5.2.2.2. Input
Data-data yang diperlukan dimasukkan pada sel berwarna abu-abu sesuai dengan keterangan sel tersebut. Berikut tampilan lembar input setelah data-data dimasukkan.
Gambar 5.14. Input
Setelah selesai mengisikan data pada lembar input, user dapat melihat hasil perhitungan KDB dan KLB pada lembar KDB dan KLB, dengan meng-klik shape bertuliskan next. Atau user dapat langsung melihat hasil output dengan meng-klik shape bertuliskan output. Atau user dapat kembali ke lembar menu utama dengan meng-klik shape bertuliskan menu.
5.2.2.3. KDB dan KLB
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar input, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan KDB dan KLB pada lembar KDB dan KLB. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar KDB dan KLB.
Gambar 5.15. Perhitungan KDB dan KLB
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar input. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.2.2.4. Tekno Ekonomi
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar KDB dan KLB, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan biaya proyek, pendapatan dan pengeluaran tahunan proyek, harga jual minimum, harga jual minimum yang diinginkan, dan rekapitulasi pendapatn dan pengeluran pada lembar tekno ekonomi. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar tekno ekonomi.
A. Total Biaya Proyek
Gambar 5.16. Perhitungan total biaya proyek
B. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan
Gambar 5.17. Perhitungan pendapatan dan pengeluaran proyek
C. Perhitungan Harga Jual Minimum
Gambar 5.18. Perhitungan harga jual minimum
D. Harga Jual Minimum yang Diinginkan (R)
Gambar 5.19. Harga jual minimum yang diinginkan
E. Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dan Pengeluaran Tahunan
Gambar 5.20. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat harga jual tiap tipe apartemen. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar KDB dan KLB. Atau meng-klik shape bertuliskan output untuk langsung melihat hasil output. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.2.2.5. Harga Jual Minimum
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar tekno ekonomi, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan harga jual minimum tiap tipe apartemen pada lembar jual minimum. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar jual minimum.
Gambar 5.21. Harga jual minimum
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Net Present Value (NPV). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.2.2.6. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek
A. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value) Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar jual minimum, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan Net Present Value (NPV) pada lembar NPV. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar NPV.
Gambar 5.22. Perhitungan Net Present Value (NPV)
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Revenue–Cost Ratio (RCR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar jual minimum. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
B. Metode Hubungan Pendapatan–Biaya (Revenue-Cost Ratio) Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar NPV, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan Revenue–Cost Ratio (RCR) pada lembar RCR. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar RCR.
Gambar 5.23. Perhitungan Revenue-Cost Ratio (RCR)
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Rate of Return (ROR). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar NPV. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
C. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return) Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RCR, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan Rate of Return (ROR) pada lembar ROR. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar ROR.
Gambar 5.24. Perhitungan Rate of Return (ROR)
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) dan tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar RCR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
D. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb) dan Tingkat Pengembalian Investasi Setelah Pajak (RIa) Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar ROR, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb)
dan tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa) pada lembar RIb dan RIa. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar RIb dan RIa.
Gambar 5.25. Perhitungan RIb dan RIa
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis tingkat pengembalian modal sendiri (RE). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar ROR. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
E. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE) Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RIb dan RIa, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri (RE) pada lembar RE. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar RE.
Gambar 5.26. Perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri (RE)
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat analisis Break Even Point (BEP). Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar RIb dan RIa. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.2.2.7. Analisis Titik Impas (Break Even Point)
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar RE, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil perhitungan Break Even Point (BEP) pada lembar BEP. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar BEP.
Gambar 5.27. Perhitungan Break Even Point (BEP)
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan next untuk melihat hasil output. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar RE. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
5.2.2.8. Output
Dengan meng-klik shape bertuliskan next pada lembar BEP, meng-klik shape bertuliskan output pada lembar input atau meng-klik shape bertuliskan output pada lembar tekno ekonomi, maka selanjutnya akan ditampilkan hasil output pada lembar output. Berikut tampilan hasil perhitungan pada lembar output.
Gambar 5.28. Output
Selanjutnya user dapat meng-klik shape bertuliskan tekno ekonomi untuk melihat kembali perhitungan tekno ekonomi. Atau meng-klik shape bertuliskan prev untuk kembali ke lembar BEP. Atau meng-klik shape bertuliskan menu untuk kembali ke lembar menu utama.
BAB 6 UJI KEANDALAN DAN KELAYAKAN KASUS APARTEMEN SOLO PARAGON
6.1. Pengumpulan Data 6.1.1. Luas Persil
Proyek Apartemen Solo Paragon terletak di Jalan Yosodipuro No.133 Kelurahan Mangkubumen,
Kecamatan
Banjarsari,
Solo.
Berdasarkan
informasi
dari
pengembang, yaitu Sunindo Primaland&Gapura Prima Group Tbk, luas persil proyek adalah 41.530 m2.
6.1.2. Harga Satuan Tanah
Harga satuan tanah pada Proyek Apartemen Solo Paragon diasumsikan sebesar Rp 3.000.000,00/m2.
6.1.3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Berdasarkan Peraturan Tata Kota yang tertuang dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) tahun 2007, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) untuk bangunan Apartemen Solo Paragon yang diijinkan adalah maksimal sebesar 40%.
6.1.4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Berdasarkan Peraturan Tata Kota yang tertuang dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) tahun 2007, Koefisien Luas Bangunan (KLB) untuk bangunan Apartemen Solo Paragon yang diijinkan sebesar 450%.
6.1.5. Rencana Anggaran Biaya
Dalam penelitian ini, Rencana Anggaran Biaya (RAB) diasumsikan sebesar Rp100.000.000.000,00.
6.1.6 Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga kredit yang berlaku sebesar 12% pertahun dengan jangka waktu pengembalian 10 tahun.
6.2. Uji Secara Manual 6.2.1. Besaran-Besaran Fisik Teknologis Gedung
6.2.1.1. Luas Lantai Kotor
Luas lantai kotor pada bangunan Apartemen Solo Paragon sama setiap lantainya, yaitu seluas 724 m2. Sedangkan luas lahan untuk fasilitas apartemen Solo Paragon pada penelitian ini diasumsikan seluas 724 m2.
6.2.1.2. Luas Lantai Bersih
Luas lantai bersih pada bangunan Apartemen Solo Paragon sama setiap lantainya, yaitu seluas 724 m2.
6.2.1.3. Jumlah Lantai
Apartemen Solo Paragon mempunyai ketinggian 25 lantai.
6.2.1.4. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Dasar Bangunan Apartemen Solo Paragon menurut Rumus 2.1 adalah sebagai berikut: Luas persil
= 41.530 m2
Luas lantai dasar = 724 m2 Syarat KDB
= 60%
KDB =
Luas lantai dasar bangunan ´ 100 % Luas persil
KDB =
724 ´ 100 % 41 .530
= 1,74% < 60%
(Memenuhi persyaratan KDB)
6.2.1.5. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien Lantai Bangunan Apartemen Solo Paragon menurut Rumus 2.2. adalah sebagai berikut: Luas persil
= 41.530 m2
Total luas lantai kotor = 18.100 m2 Syarat KLB
= 450%
KDB =
Luas lantai kotor bangunan ´ 100% Luas persil
KDB =
18 .100 ´ 100 % 41 .530
= 43,58% < 450%
(Memenuhi persyaratan KLB)
6.2.2. Analisis Tekno Ekonomi
6.2.2.1. Biaya Modal
A. Biaya Langsung (direct cost) 1. Biaya bangunan Biaya bangunan diasumsikan sebesar Rp100.000.000.000,00.
2. Biaya tanah Biaya tanah = (luas lantai dasar + luas lahan fasilitas) × harga satuan tanah
Harga satuan tanah pada Proyek Apartemen Solo Paragon diasumsikan sebesar Rp 3.000.000,00/m2. Sedangkan luas lahan fasilitas diasumsikan seluas lantai dasar, yaitu sebesar 724 m2.
Sehingga biaya tanah = (724 + 724) ×Rp 3.000.000,00 = Rp 4.344.000.000,00
Total biaya biaya langsung = biaya tanah + biaya bangunan = Rp 4.344.000.000,00 + Rp 100.000.000.000,00 = Rp 104.344.000.000,00 B. Biaya Tidak Langsung (indirect cost) Biaya tidak langsung diasumsikan sebesar 10% dari biaya bangunan. Biaya tidak langsung = 10% × biaya bangunan = 10% × Rp 100.000.000.000,00 = Rp 10.000.000.000,00
C. Cadangan Biaya Cadangan biaya diasumsikan sebesar Rp 10.000.000.000,00
D. Total Biaya Modal Total biaya modal = biaya langsung + biaya tidak langsung + cadangan biaya = Rp 104.344.000.000,00 + Rp 10.000.000.000,00 + Rp 10.000.000.000,00 = Rp 124.344.000.000,00
6.2.2.2. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan
A. Data Pembiayaan Proyek Biaya proyek pembangunan Apartemen Solo Paragon merupakan share antara modal sendiri dan modal pinjaman. Pada penelitian ini, biaya proyek diasumsikan bersumber 25% dari modal sendiri dan 75% dari modal pinjaman. Maka perhitungan pembiayaan proyek adalah sebagai berikut: Modal sendiri
: 25% × Rp 124.344.000.000,00 = Rp 31.086.000.000,00
Modal pinjaman : 75% × Rp 124.344.000.000,00 = Rp 93.258.000.000,00 Masa pelunasan kredit
= 10 tahun
Bunga kredit
= 12% pertahun
Bunga modal sendiri
= 12% pertahun (direncanakan)
Masa konstruksi
= 1 tahun (360 hari)
Perubahan nilai uang terhadap waktu
= 8%
B. Pendapatan Tahunan Pendapatan proyek dari penjualan unit apartemen. Perhitungannya adalah sebagai berikut: Misal: Penjualan gedung (r)
= Rp/m2/tahun
Total luas lantai
= luas lantai kotor × junlah lantai = 724 m2 × 25 = 18.100 m2
Pendapatan proyek dari penjualan gedung = r ×18.100 = 18.100 r
C. Biaya Tahunan Pengeluaran proyek terdiri dari: 1). Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman Besar biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman diasumsikan sebesar 5% dari pendapatan. Biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman = 5% × pendapatan = 5% × 18.100 r = 905 r
2). Biaya penyusutan/depresiasi gedung Besar biaya penyusutan gedung dihitung menggunakan metode garis lurus (straight line method). Biaya penyusutan bangunan = Investasi/n = Rp 124.344.000.000,00/40 = Rp 3.108.600.000,00
3). Biaya bunga modal pinjaman Menurut Hartono Poerbo (1998), untuk menghitung besarnya biaya modal terlebih dahulu menghitung besarnya perkembangan modal di akhir masa konstruksi (1 tahun). P 1 tahun ; i =12% F Gambar 6.1. Cash flow perkembangan modal pinjaman
Nilai F = modal pinjaman (F/P,i,n) = Rp 93.258.000.000,00 (F/P,12%,1) = Rp 93.258.000.000,00 × 1,120 = Rp 104.448.960.000,00
P
P n = 10 tahun ; i = 12% F
A
Gambar 6.2. Cash flow bunga modal pinjaman tahunan
Bunga = {F × (A/P,i,n)} – {(1/n) × F} = {Rp 104.448.960.000,00 (A/P,12%,10)} – (1/10 × Rp 104.448.960.000,00) = (Rp 104.448.960.000,00 × 0,17698) – Rp 10.444.896.000,00 = Rp 8.040.480.941,00
4). Pengembalian pokok modal pinjaman Biaya pengembalian pokok modal pinjaman = 1/n × F = 1/10 × Rp 104.448.960.000,00 = Rp 10.444.896.000,00
5). Cadangan pajak Besar pajak atas bunga diasumsikan sebesar 15%. Jadi perhitungan biaya pajak adalah sebagai berikut: Biaya pajak = 15% × {pendapatan – (biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman + biaya bunga modal pinjaman + biaya pengembalian pokok modal pinjaman)} = 15% × {18.100 r – [905 r + Rp 8.040.480.941,00 + Rp 10.444.896.000,00]} = 2.579,25 r – Rp 2.772.806.541,00
6). Biaya bunga modal sendiri Untuk menghitung besarnya biaya modal terlebih dahulu menghitung besarnya perkembangan modal di akhir masa konstruksi (1 tahun).
P 1 tahun ; i =12% F Gambar 6.3. Cash flow perkembangan modal sendiri
Nilai F = modal sendiri (F/P,i,n) = Rp 31.086.000.000,00 (F/P,12%,1) = Rp 31.086.000.000,00 × 1,120 = Rp 34.816.320.000,00 P
P n = 10 tahun ; i = 12%
F A Gambar 6.4. Cash flow bunga modal sendiri tahunan
Bunga = {F × (A/P,i,n)} – {(1/n) × F} = { Rp 34.816.320.000,00 (A/P,12%,10)} – (1/10 × Rp 34.816.320.000,00) = (Rp 34.816.320.000,00 × 0,27741) – Rp 3.481.632.000,00 = Rp 2.680.160.314,00
7). Pengembalian pokok modal sendiri Biaya pengembalian pokok modal sendiri = 1/n × F = 1/10 × Rp 34.816.320.000,00 = Rp 3.481.632.000,00
Total biaya tahunan: = biaya
operasional
dan
pemeliharaan
gedung
dan
halaman
+
biaya
penyusutan/depresiasi gedung + biaya bunga modal pinjaman + biaya pengembalian pokok modal pinjaman + cadangan pajak + biaya bunga modal sendiri + biaya pengembalian pokok modal sendiri
= 905 r + Rp 3.108.600.000,00 + Rp 8.040.480.941,00 + Rp 10.444.896.000,00 + (2.579,25
r
–
Rp
2.772.806.541,00)
+
Rp
2.680.160.314,00
+
Rp
3.481.632.000,00 = 3.484,25 r + Rp 24.982.962.710,00
D. Perhitungan Jual Minimum Nilai jual minimum diperoleh jika pendapatan = pengeluaran. Jadi perhitungan nilai jual minimum adalah sebagai berikut: Pendapatan
= Pengeluaran
18.100 r
= 3.484,25 r + Rp 24.982.962.710,00
18.100 r – 3.484,25 r
= Rp 24.982.962.710,00
14.615,75 r
= Rp 24.982.962.710,00
r
= Rp 1.709.317,874/m2/tahun
E. Nilai Jual Minimum yang Diinginkan (R) Nilai jual minimum yang diinginkan diperoleh dari koefisien dikalikan r (harga jual minimum) agar seluruh aspek kelayakan investasi dapat terpenuhi (layak). Jika dengan perhitungan harga jual minimum seluruh aspek analisis kelayakan investasi terpenuhi (layak), maka r tidak perlu dikalikan dengan koefisien. Akan tetapi, jika dengan perhitungan harga jual minimum ada salah satu atau beberapa aspek analisis kelayakan investasi tidak terpenuhi (tidak layak), maka r harus dikalikan dengan koefisien, sehingga seluruh aspek analisis kelayakan investasi terpenuhi (layak). Koefisien ini didapat dengan cara coba-coba (trial).
Untuk analisis kelayakan investasi pada contoh ini digunakan harga jual minimum tanpa dikalikan dengan koefisien, yaitu sebesar Rp 1.709.317,874/m2/tahun.
Tabel 6.1. Rekapitulasi pendapatan tahunan dan pengeluaran tahunan dengan perhitungan manual No.
Keterangan
1.
Pendapatan tahunan
2.
Pengeluaran tahunan
Rp 18.100r
30.938.653.520,00
a. Biaya operasional pemeliharaan
dan
905r
b. Biaya penyusutan/ depresiasi gedung c. Biaya bunga pinjaman
1.546.932.676,00 3.108.600.000,00
modal
8.040.480.941,00
d. Biaya pengembalian pokok modal pinjaman
10.444.896.000,00 2.579,25 r – Rp 2.772.806.541,00
e. Cadangan pajak
1.635.951.586,00
f. Biaya bunga modal sendiri
2.680.160.314,00
g. Biaya pengembalian pokok modal sendiri
3.481.632.000,00
6.2.3. Harga Jual Tiap Tipe Apartemen
Diketahui bahwa harga jual minimum yang dinginkan adalah sebesar Rp 1.709.317,874/m2/tahun. Maka harga jual masing-masing tipe apartemen adalah sebagai berikut: Tabel 6.2. Harga jual minimum tiap tipe apartemen Solo Paragon No.
Tipe
Luas (m2)
Harga Jual
1.
Bronze
28,70
Rp 49.057.422,984
2.
Silver
38,40
Rp 65.637.806,362
3.
Royal Silver
38,60
Rp 65.979.669,936
4.
Gold
40,60
Rp 69.398.305,684
5.
Royal Gold
46,60
Rp 79.654.212,928
6.
Sapphire
58,60
Rp 100.166.027,416
7.
Diamond
58,60
Rp 100.166.027,416
8.
Platinum
79,40
Rp 135.719.839,196
9.
Royal Suite A
145,90
Rp 249.389.477,817
10.
Royal Suite B
97,30
Rp 166.316.629,140
11.
Royal Suite B1
78,10
Rp 133.497.725,959
12.
Royal Suite C
99,50
Rp 170.077.128,463
13.
Loft Suite A
162,50
Rp 277.764.154,525
14.
Loft Suite B
143,10
Rp 244.603.387,769
15.
Loft Suite C
150,80
Rp 257.765.135,399
16.
Loft Suite D
135,30
Rp 231.270.708,352
17.
Loft Suite E
132,90
Rp 227.168.345,455
18.
Loft Suite F
138,30
Rp 236.398.661,974
6.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi Proyek · Pendapatan proyek = Rp 30.938.653.520,00 · Pengeluaran pokok proyek = biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman + cadangan pajak = Rp 1.546.932.676,00 + Rp 1.635.951.586,00 = Rp 3.182.884.262,00 · Biaya modal setelah konstruksi F = total biaya modal (F/P,i,n) = Rp 124.344.000.000,00 (F/P,8%,1) = Rp 124.344.000.000,00 × 1,08 = Rp 134.291.520.000,00
6.2.4.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)
Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. Aliran kas proyek yang akan dikaji meliputi keseluruhan, yaitu biaya investasi, operasi, produksi, pemeliharaan, dan pengeluaran lain-lain.
Pendapatan proyek (Ab)
= Rp 30.938.653.520,00
Pengeluaran proyek (Ac)
= Rp 3.182.884.262,00
Nilai investasi
= Rp 124.344.000.000,00
Biaya modal setelah konstruksi (I) = Rp 134.291.520.000,00 Umur investasi (n)
= 10 tahun
Suku bunga (i)
= 12%
Masa konstruksi
Masa pengembalian kredit Rp 30.938.653.520,00
1
5
3 2
4
i = 12%
7 6
9 8
10
Rp 3.182.884.262,00
Rp 134.291.520.000,00
Gambar 6.5. Cash flow analisis Net Present Value 10 tahun
1 tahun
NPV = PWB – PWC – I PWB = Ab (P/A,i,n) = Rp 30.938.653.520,00 (P/A,12%,10) = Rp 30.938.653.520,00 (5,650) = Rp 174.803.392.400,00 PWC = Ab (P/A,i,n) = Rp 3.182.884.262,00 (P/A,12%,10) = Rp 3.182.884.262,00 (5,650) = Rp 17.983.296.080,00 NPV = PWB – PWC – I = Rp 174.803.392.400,00 – Rp 17.983.296.080,00 – Rp 134.291.520.000,00 = Rp 22.528.576.310,00
Karena NPV = Rp 22.528.576.310,00 > 0, maka investasi tersebut layak.
6.2.4.2. Metode Hubungan Pendapatan–Biaya (Revenue-Cost Ratio)
Metode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan nilai pendapatan terhadap nilai pengeluaran. Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu: Bila nilai R/C < 1, proyek tidak dipilih (undesirable) Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project) Bila nilai R/C > 1, proyek diambil (justified) Pendapatan proyek (Ab)
= Rp 30.938.653.520,00
Pengeluaran proyek (Ac)
= Rp 3.182.884.262,00
Nilai investasi
= Rp 124.344.000.000,00
Biaya modal setelah konstruksi (I) = Rp 134.291.520.000,00 Umur investasi (n)
= 10 tahun
Suku bunga (i)
= 12%
Masa konstruksi
Masa pengembalian kredit Rp 30.938.653.520,00
1
5
3 2
Rp 134.291.520.000,00
4
i = 12%
7 6
9 8
10
Rp 3.182.884.262,00
10Revenue–Cost tahun Gambar16.6. tahun Cash flow analisis Ratio
RCR =
PWB PWC + I
PWB = Ab (P/A,i,n) = Rp 30.938.653.520,00 (P/A,12%,10) = Rp 30.938.653.520,00 (5,650) = Rp 174.803.392.400,00 PWC = Ab (P/A,i,n) = Rp 3.182.884.262,00 (P/A,12%,10) = Rp 3.182.884.262,00 (5,650) = Rp 17.983.296.080,00 RCR = =
PWB PWC + I
Rp 174.803.39 2.400,00 Rp 17.983.296 .080,00 + Rp 134.291.52 0.000,00
= 1,14795
Karena RCR = 1,14795 > 1, maka investasi tersebut layak.
6.2.4.3. Metode Rate of Return (ROR)
Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga (discound interest rate) yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Apabila nilai ROR yang didapat ternyata lebih besar daripada MARR yang ditentukan (i) maka investasi dapat diterima.
Pendapatan proyek (Ab)
= Rp 30.938.653.520,00
Pengeluaran proyek (Ac)
= Rp 3.182.884.262,00
Nilai investasi
= Rp 124.344.000.000,00
Biaya modal setelah konstruksi (I) = Rp 134.291.520.000,00 Umur investasi (n)
= 10 tahun
Suku bunga (i)
= 12% Masa konstruksi
Masa pengembalian kredit Rp 30.938.653.520,00
1
5
3 2
Rp 134.291.520.000,00
4
i = 12%
7 6
9 8
10
Rp 3.182.884.262,00
Gambar 6.7. Cash flow analisis Rate of Return 1 tahun
10 tahun
ROR akan diperoleh saat NPV = 0, maka perlu dicari NPV dengan i yang berbeda untuk mendapatkan NPV mendekati 0.
Untuk i = 15% NPV = Rp 30.938.653.520,00 (P/A,15%,10) – Rp 3.182.884.262,00 (P/A,15%,10) – Rp 134.291.520.000,00 NPV = (Rp 30.938.653.520,00 × 5,019) – (Rp 3.182.884.262,00 × 5,019) – Rp 134.291.520.000,00 NPV = Rp 5.014.685.906,00
Untuk i = 16% NPV = Rp 30.938.653.520,00 (P/A,16%,10) – Rp 3.182.884.262,00 (P/A,16%,10) – Rp 134.291.520.000,00 NPV = (Rp 30.938.653.520,00 × 4,833) – (Rp 3.182.884.262,00 × 4,833) – Rp 134.291.520.000,00 NPV = –Rp 147.887.176,10
NPV = 0 berada diantara i = 15% dan i = 16%, selanjutnya dengan metode interpolasi diperoleh nilai ROR, yaitu: ROR = 15% +
Rp 5.014.685. 906,00 (16% - 15%) Rp 5.014.685. 906,00 + Rp 147.887.17 6,10
ROR = 15,97% > 12%
Nilai ROR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku, yaitu 12%, berarti proyek layak dikerjakan.
6.2.4.4. Tingkat Pengembalian Investasi (RI)
A. Tingkat Pengembalian Investasi Sebelum Pajak (RIb) Laba sebelum pajak + penyusutan = Pendapatan – biaya operasi dan pemeliharaan gedung dan halaman – biaya bunga modal pinjaman – biaya bunga modal sendiri = Rp 30.938.653.520,00 – Rp 1.546.932.676,00 – Rp 8.040.480.941,00 – Rp 2.680.160.314,00 = Rp 18.671.079.590,00 Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun = A (P/A,i,n) = Rp 18.671.079.590,00 (P/A,8%,10) = Rp 18.671.079.590,00 × 6,710 = Rp 125.282.944.000,00
Biaya modal setelah konstruksi = Rp 134.291.520.000,00
Jadi tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) RIb =
Rp 125.282.944.000,00 Rp 134.291.520.000,00
= 0,93292
Karena RIb = 0,93292 < 1, maka investasi tersebut tidak layak.
B. Tingkat Pengembalian Investasi Setelah Pajak (RIa) Laba setelah pajak + penyusutan = Pendapatan – biaya operasi dan pemeliharaan gedung dan halaman – biaya bunga modal pinjaman – cadangan pajak – biaya bunga modal sendiri = = Rp 30.938.653.520,00 – Rp 1.546.932.676,00 – Rp 8.040.480.941,00 – Rp 1.635.951.586,00 – Rp 2.680.160.314,00 = Rp 17.035.128.000,00
Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun = A (P/A,i,n) = Rp 17.035.128.000,00 (P/A,8%,10) = Rp 17.035.128.000,00 × 6,710 = Rp 114.305.708.900,00
Biaya modal setelah konstruksi = Rp 134.291.520.000,00
Jadi tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa) RIa =
Rp 114.305.708.900,00 Rp 134.291.520.000,00
= 0,85118
Karena RIa = 0,85118 < 1, maka investasi tersebut tidak layak.
6.2.4.5. Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (RE)
Laba setelah pajak + penyusutan = Rp 17.035.128.000,00 Jumlah nilai sekarang dari hasil di atas selama 10 tahun = Rp 114.305.708.900,00 Nilai sekarang modal sendiri = modal sendiri (F/P,i,n) = Rp 31.086.000.000,00 (F/P,8%,1) = Rp 31.086.000.000,00 × 1,08 = Rp 33.572.880.000,00
Jadi tingkat pengembalian modal sendiri RE =
Rp 114.928.752.600,00 Rp 33.572.880.000,00
= 3,40470 > 1
Karena RIa = 3,40470 > 1, maka investasi tersebut layak.
6.2.5. Analisis Titik Impas (Break Even Point)
Analisis titik impas dapat diartikan suatu keadaan di mana perusahaan di dalam operasinya tidak mendapatkan laba atau keuntungan dan tidak menderita kerugian (impas).
Analisis break even point dapat digunakan untuk menentukan berapa persen unit apartemen yang harus terjual agar pengeluaran pokok proyek dapat tertutup. Jika persen yang terjual pada saat titik impas tercapai adalah V%, maka pendapatan kotor proyek adalah Rp 30.938.653.520,00.
Sedangkan pengeluaran proyek = biaya operasional dan pemeliharaan gedung dan halaman + biaya bunga modal pinjaman + biaya pengembalian pokok modal pinjaman + cadangan pajak + biaya bunga modal sendiri + biaya pengembalian pokok modal sendiri
= Rp 1.546.932.676,00 + Rp 8.040.480.941,00 + Rp 10.444.896.000,00 + Rp 1.635.951.586,00 + Rp 2.680.160.314,00 + Rp 3.481.632.000,00 = Rp 27.830.053.520,00
Pendapatan kotor
= pengeluaran pokok
(Rp 30.938.653.520,00) V = Rp 27.830.053.520,00 Rp 27.830.053 .520,00 Rp 30.938.653 .520,00
V
=
V
= 0,8995 = 89,95%
Pada pendapatan sama dengan pengeluaran pokok, maka: 18.100 r = Rp 27.830.053.520,00 = Rp 1.537.572,018/m2/tahun
r
6.3. Hasil
Perhitungan
dengan
Variasi
Koefisien
untuk
Mendapatkan Harga Jual Minimum yang Diinginkan Dengan cara yang sama didapatkan hasil seperti dalam tabel berikut ini. Tabel 6.3. Hasil perhitungan dengan variasi koefisien untuk mendapatkan harga jual minimum yang diinginkan No.
Keterangan
R = 1,3r
Ket.
R = 1,5r
1.
Harga jual Rp 2.222.113,236/m2/th minimum
2.
Pendapatan tahunan
Rp 40.220.249.580,00
Rp 46.407.980.280,00
3.
BOP
Rp 2.011.012.479,00
Rp 2.320.399.014,00
4.
Biaya penyusutan gedung
Rp 3.108.600.000,00
Rp 3.108.600.000,00
5.
Biaya bunga modal pinjam
Rp 8.040.480.941,00
Rp 8.040.915.882,96
Rp 2.563.976,811/m2/th
Ket.
6.
Biaya pengembalian pokok modal pinjaman
Rp 10.444.896.000,00
Rp 10.444.896.000,00
7.
Biaya bunga modal sendiri
Rp 2.680.160.314,00
Rp 2.680.305.294,32
8.
Biaya pengembalian pokok modal sendiri
Rp 3.481.632.000,00
Rp 3.481.632.000,00
9.
Cadangan pajak
Rp 2.958.579.023,00
Rp 3.840.330.649,00
10.
NPV
Rp 64.874.698.110,00
Layak
Rp 93.105.445.980,00
Layak
11.
RCR
1,39955
Layak
7,53287
Layak
12.
ROR
22,91%
layak
27,29%
Layak
13.
Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak
1,37349
Layak
1,55059
Layak
14.
Tingkat pengembalian investasi setelah pajak
1,22566
Layak
1,47532
Layak
15.
Tingkat pengembalian modal sendiri
4,90266
Layak
5,90130
Layak
16.
BEP a. V b. r
73,63% Rp 1.636.285,125/m2/th
66,38% Rp 1.702.093,863/m2/th
6.4. Perbandingan Hasil Perhitungan Manual dengan YSQ 3 Spreadsheet Berikut perbandingan antara hasil perhitungan manual dengan hasil YSQ 3 Spreadsheet.
Tabel 6.4. Perbandingan hasil perhitungan manual dengan YSQ 3 Spreadsheet No.
Keterangan
Manual
YSQ 3 Spreadsheet
Ket.
1.
Koefisien Dasar Bangunan
1,74%
1,74%
2.
Koefisien Lantai Bangunan
43,58%
43,58%
3.
Harga jual minimum
Rp 1.709.317,874/m2/th
Rp1.709.353,09/m2/th
4.
Pendapatan tahunan
Rp 30.938.653.520,00
Rp 30.939.290.891,45
5.
BOP
Rp 1.546.932.676,00
Rp1.546.964.544,57
6.
Biaya penyusutan gedung
Rp 3.108.600.000,00
Rp3.108.600.000,00
7.
Biaya bunga modal pinjam
Rp 8.040.480.941,00
Rp8.040.915.882,96
8.
Biaya pengembalian pokok modal pinjaman
Rp 10.444.896.000,00
Rp10.444.896.000,00
9.
Cadangan pajak
Rp 1.635.951.586,00
Rp1.635.977.169,59
10.
Biaya bunga modal sendiri
Rp 2.680.160.314,00
Rp2.680.305.294,32
11.
Biaya pengembalian pokok modal sendiri
Rp 3.481.632.000,00
Rp3.481.632.000,00
12.
NPV
Rp 22.528.576.310,00
Rp 22.538.043.306,12
Layak
13.
RCR
1,14795
1,14801
Layak
14.
ROR
15,97%
16%
Layak
15.
Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak
0,93292
0,93293
Tidak layak
16.
Tingkat pengembalian investasi setelah pajak
0,85118
0,85119
Tidak layak
17.
Tingkat pengembalian modal sendiri
3,40470
3,40475
Layak
18.
BEP a. V b. r
89,95% Rp 1.537.572,018/m2/th
89,95% Rp 1.537.607,23/m2/th
BAB 7 KESIMPULAN DAN SARAN
7.1. Kesimpulan Berdasarkan uraian yang telah dijelaskan pada bab sebelumnya, maka kesimpulan adalah sebagai berikut: 1. YSQ 3 Spreadsheet dirancang terdiri dari 12 lembar kerja yang merupakan urutan proses analisis kelayakan investasi. Lembar kerja aplikasi ini dirancang mulai dari proses input, analisis, dan menampilkan kesimpulan akhir dari analisis pada lembar output secara automatis setelah user selesai mengisikan data lapangan pada lembar input. 2. YSQ 3 Spreadsheet menganalisis kelayakan proyek Apartemen Solo Paragon menghasilkan nilai jual minimum = Rp1.709.353,09/m2/th; NPV = Rp 22.538.043.306,12; RCR = 1,14801 > 1; ROR = 16% > MARR; RIb = 0,93293 < 1; RIa = 0,851119 < 1; dan RE = 3,40475 > 1. 3. Hasil output YSQ 3 Spreadsheet tidak jauh berbeda dengan hasil perhitungan manual. Hal ini berarti bahwa YSQ 3 Spreadsheet dapat digunakan sebagai alat bantu pengambilan keputusan analisis kelayakan investasi apartemen yang akurat.
7.2. Saran Berdasarkan hasil penelitian pada skripsi ini, maka saran adalah sebagai berikut: 1. Penelitian ini hanya menggunakan basic excel. Untuk penelitian selanjutnya dapat digunakan kombinasi dengan menggunakan bahasa pemrograman yang lain, misalnya visual basic. 2. Penelitian selanjutnya dapat menggabungkan lembar kerja YSQ yang sudah ada menjadi satu YSQ yang utuh. 3. Penelitian selanjutnya dapat membuat YSQ Spreadsheet untuk menganalisis kelayakan investasi bangunan sipil yang lain.
DAFTAR PUSTAKA
Ardyansyah, Yan. 2009. Program YSQ Spreadsheet Sebagai Alat Bantu Pengambilan Keputusan Kelayakan Investasi Proyek Bangunan Gedung Bertingkat. Skripsi. Surakarta: Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS. Basalamah, Salim. 1994. Penilaian Kelayakan Rencana Penanaman Modal. Yogyakarta: Gadjah Mada University Press. Husnan. Dr. Suad, MBA dan Suwarsono (a). 1994. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN. ____________________________________ (b). 2000. Analisis Ekonomi (Economic Analysis). Yogyakarta: Andi Offset Kodoatie, Robert J. 1994. Analisis Ekonomi Teknik. Yogyakarta: Andi Offset. Newnan, Donald. G. 1988. Engineering Ecinomic Analysis. CA: Engineering Press Inc. Poerbo, Ir. Hartono, M. Arch. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak. Jakarta: Djambatan. Soeharto, Iman (a). 1995. Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional. Jakarta: Erlangga. ____________ (b). 1997. Manajemen Proyek. Jakarta: Erlangga. Sukodriatmo, Galih. 2007. Analisis Investasi Proyek Pembangunan Rumah Susun. Skripsi. Surakarta: Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS. Wikipedia Bahasa Indonesia, Ensiklopedia Bebas. 2010. Apartemen. [online]. Tersedia di: http://id.wikipedia.org/wiki/Apartemen [12 Januari 2010]
