SKRIPSI
PEMBATALAN PERJANJIAN SECARA SEPIHAK OLEH KONSUMEN KEPADA PT. BALI DEWATA MAS SEBAGAI PENGEMBANG PERUMAHAN
Oleh: LUH DE MASDIAH ANGGRENI NIM. 1116051255
PROGRAM EKSTENSI FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016
PEMBATALAN PERJANJIAN SECARA SEPIHAK OLEH KONSUMEN KEPADA PT. BALI DEWATA MAS SEBAGAI PENGEMBANG PERUMAHAN
Skripsi ini dibuat untuk memperoleh Gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Udayana
LUH DE MASDIAH ANGGRENI NIM. 1116051255
PROGRAM EKSTENSIFAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016
ABSTRAK Kebutuhan akan perumahan semakin meningkat sehingga banyak bermunculan developer yang menawarkan perumahan. Salah satunya yaitu PT. Bali Dewata Mas.Terjadi permasalahan karena pihak konsumen membatalkan perjanjian jual beli perumahan yang telah disepakati sebelumnya secara sepihak.Permasalahan yang terjadi yaitu Bagaimanakah akibat hukum terhadap pembatalan perjanjian yang dilakukan secara sepihak antara pengembang dengan konsumen? Dan Bagaimanakah perlindungan hukum terhadap pengembang dalam hal adanya pembatalan perjanjian secara sepihak?Metode penelitian yang dipergunakan dalam penelitian ini yaitu metode penelitian hukum empiris. Berdasarkanhasilpenelitian yang dilakukansecara empirisdapatdiketahuibahwaAkibat hukum terhadap pembatalan perjanjian yang dilakukan secara sepihak antara pengembang dengan konsumen mengacu pada syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata maka perjanjian menjadi dapat dibatalkan karena tidak lagi ada kata sepakat antara pihak konsumen dengan developer yang dikarenakan konsumen batal membeli rumah pada developer yang bersangkutan.Perlindungan hukum terhadap pengembang dalam hal adanya pembatalan perjanjian secara sepihak yaitu secara prefentif dapat dilihat dari ketentuan mengenai pembatalan dan force majeure yang tercantum dalam klausula Perjanjian Perikatan Jual Beli Rumah (PPJB) yang telah disepakati sebelumnya oleh pihak pengembang dan konsumen. Perlindungan hukum secara represif yaitu mengacu pada ketentuan Pasal 5 dan Pasal 6 UU Perlindungan Konsumen pelaku usaha mempunyai hak memperoleh pembayaran sesuai kesepakatan nilai tukar barang dan terlindung dari konsumen yang tidak beritikad baik, salah satunya seperti yang terjadi dalam kasus skripsi ini yaitu konsumen tidak beritikad baik dengan membatalkan perjanjian secara sepihak dengan developer
Kata Kunci: Perlindungan Hukum, Pengembang, Pembatalan, Sepihak
ABSTRACT By the increasing of a housing necessities, there are many developers appears to offer a housing. One of them namely PT. Bali Dewata Mas. There is a problem pertaining to the nullification of the purchase agreement unilaterally. What is the legal consequences of nullification of the agreement by the customer? And how about developer legal protection in terms of a nullification of the agreement? This research is an empirical legal research. Based on a empirical research it is known that the legal consequences for a nullification of that agreement between customer and developer refers to the validity of contract that regulate in article number 1320 Indonesian Civil Code. Therefore the agreement could be canceled because there is no coincidence among customer and developer, because the customer cancelling the purchase of a house. The developer legal protection in terms of nullification of the agreement is a preventive legal protection that regulate through nullification and force majeure provisions in that agreement. The repressive legal protection refers to article number 5 and 6 consumers protection laws "businessman has the right to attain the payment according to the deal of exchange of goods and shielded from a customer who do not implement a good faith such as the customer that cancelled the agreement unilaterally." Keywords: Legal protection, developer, nullification, unilaterally
KATA PENGANTAR
Puji syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat dan perlindungan-Nya,
saya
dapat
menyelesaikan
skripsi
yang
berjudul
“PembatalanPerjanjianSecaraSepihakOlehKonsumenKepada PT. Bali Dewata Mas Sebagai Pengembang Perumahan” yang merupakan persyaratan dalam memperoleh Gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Udayana. Pada kesempatan ini, tidak lupa saya ucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah banyak memberi dukungan, bimbingan dan bantuan dalam penyusunan skripsi ini: 1. Bapak Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH.,M.Hum, Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana. 2. Bapak Gde Made Swardhana, SH., MH., Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Udayana. 3. Ibu Dr. Ni Ketut Sri Utari, SH., MH., Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Universitas Udayana. 4. Bapak Dr. I Gede Yusa, SH., MH., Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Udayana. 5. Bapak A.A.Gede Oka Parwatha, SH., M.Si., Ketua Program Ekstensi Fakultas Hukum Universitas Udayana. 6. Bapak A.A. Ketut Sukranatha, SH., MH.,Sekretaris Program Ekstensi Fakultas Hukum Universitas Udayana. 7. Bapak Dr. I Wayan Wiryawan, SH., MH., Ketua Bagian Hukum Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Udayana.
8. Bapak I Made Dedi Priyanto, SH., M.Kn., Wakil Bagian Hukum Keperdataan Fakultas HukumUniversitas Udayana. 9. BapakNyoman A. Martana, SH., MH., Dosen Pembimbing Akademik yang telah memberikan bimbingan dan arahan selama menempuh pendidikan di Fakultas Hukum Universitas Udayana. 10. Bapak Dr. I KetutWestra, SH., MH., Dosen Pembimbing I yang telah banyak memberikan arahan, saran dan bantuan dalam penyelesaian skripsi ini. 11. Bapak Dr. I WayanNovyPurwanto, SH., M.Kn., Dosen Pembimbing II yang telah banyak memberikan arahan, saran dan bantuan dalam penyelesaian skripsi ini. 12. Semua dosen dan asisten dosen pengajar di lingkungan Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah banyak memberikan ilmu pengetahuan selama menempuh ilmu di Fakultas Hukum Universitas Udayana dan menjadi bekal bagi saya dalam menyelesaikan skripsi ini. 13. Seluruh staf tata usaha dan staf perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah banyak membantu. 14. Bapak I Ketut Wirawan, SH,Direktur PT. Bali Dewata Mas, yang telah mengijinkan dan membantu penulis mengadakan penelitian skripsi di PT. Bali Dewata Mas Denpasar 15. Bapak I Nyoman Wirawan, Manajer PT. Bali Dewata Mas yang telah banyak membantu dan memberikan data dalam penyusunan skripsi ini. 16. Kedua orang tua saya,terima kasih atas setiap doa, dukungan, semangat dan kepercayaan yang diberikan sehingga dapat menyelesaikan skripsi ini. 17. Saudara saya Kadek Mas Kumaradani, terima kasih atas dukungan dan semangat yang diberikan sehingga dapat menyelesaikan skripsi ini.
18. Sahabat terbaik saya I Made Rimenta Wirawan Pasek yang telah membantu penulis untuk meluangkan waktu dan upayanya dengan kasih sayang dalam melewati suka dan duka bersama demi terselesaikannya skripsi ini. 19. Kakak Ida Ayu Paramitha Wulan Sari, SH., MKn yang telah banyak memberikan konsultasi terkait penyelesaian skripsi ini. 20. Seluruhkawan – kawan senior, teman – temanseperjuangankhususnyakelas Z angkatan 2011, danseluruhsahabat – sahabatsaya, hesti, cintya, rika, rhisma, dwijayanti, niedia, tasya, diana, widi, yogi, yulistya, tya, mitia. 21. Semua saudara dan segenap pihak yang tidak dapat saya sebutkan satu persatu yang telah membantu dan mendukung hingga terselesainya skripsi ini.
Denpasar, 22 Maret 2016
Penulis
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL.................................................................................
i
HALAMAN PERSYARATAN GELAR................................................. ii HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING...................................... iii HALAMAN PENGESAHAN PANITIA PENGUJI SKRIPSI………. iv ABSTRAK................................................................................................. v SURAT PERNYATAAN KEASLIAN....................................................
vii
KATA PENGANTAR….............................................................................viii DAFTAR ISI................................................................................................xi BAB I
PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang ..................................................................
1.
1.2. RumusanMasalah…..………………………….…...........
7.
1.3 Ruang Lingkup Masalah.....................................................
8.
1.4 Orisinalitas Penelitian.........................................................
8.
1.5. Tujuan Penelitian............................................................... 12. a. Tujuan Umum……………...…...………...…................ 12. b. Tujuan Khusus……………...…..…….….…................. 12. 1.6. Manfaat Penelitian............................................................. 13. a. ManfaatTeoritis….………...…...……….……................ 13. b. ManfaatPraktis.…………......…..…….….………… ..... 13. 1.7. Landasan Teoritis………………....................................... 14. 1.8. Metode Penelitian………………………..……....…........
23.
a. Jenis Penelitian.............................................................. 23. b. Jenis Pendekatan............................................................ 23. c. Sifat Penelitian............................................................... 25. d. Data Dan Sumber Data.................................................. 25. e. Teknik Pengumpulan Data............................................
27.
f. Teknik Penentuan Sampel Penelitian............................ 27. g. Teknik Pengolahan Data...............................................
28.
h. Teknik Analisis Data..................................................... 29.
BAB II
TINJAUAN UMUM MENGENAI PERJANJIAN DAN PENGEMBANG PERUMAHAN 2.1 Pengertian Perjanjian.......................................................... 30. 2.2 Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian......................................... 33. 2.3 Asas-asas Dalam Perjanjian................................................ 35. 2.4 Pengertian Pengembang Perumahan..................................
39.
2.5 Hak dan Kewajiban Pengembang Perumahan.................... 41. 2.6 Tanggungjawab Pengembang Perumahan.......................... 42. BAB III
AKIBAT
HUKUM
PERJANJIAN SEPIHAK
TERHADAP
YANG
PEMBATALAN
DILAKUKAN
ANTARA
SECARA
PENGEMBANG
DAN
KONSUMEN 3.1 MekanismeTransaksi
jual
beli
perumahan
antara
developer dengan konsumen............................................... 45. 3.2 Akibat Hukum Pembatalan Perjanjian Jual Beli Secara
Sepihak Antara Developer dengan Konsumen................... 51. BAB IV
PERLINDUNGAN PENGEMBANG
HUKUM DALAM
TERHADAP PEMBATALAN
PERJANJIAN SECARA SEPIHAK 4.1 Tanggung Jawab Pihak Pengembang Dalam Perjanjian Jual Beli Perumahan........................................................... 4.2 Perlindungan
Hukum
Bagi
Pengembang
58.
Dalam
Pembatalan Perjanjian Secara Sepihak Oleh Konsumen.... 62. BAB V
PENUTUP 5.1 Kesimpulan......................................................................... 68. 5.2 Saran...................................................................................
68.
DAFTAR PUSTAKA................................................................................ 70. DAFTAR RESPONDEN LAMPIRAN – LAMPIRAN RINGKASAN SKRIPSI
