Zelfstandige professionals en kleine ondernemingen bemoeien zich vaker en intensiever met de (her)ontwik keling van gebieden en gebouwen. Overheden, institu ties en marktpartijen weten dit steeds beter te waarde ren. Het nieuwe ‘stadmaken’, waarbij partijen vanuit verschillende posities en competenties samenwerken aan hergebruik of transformatie van een gebouw, gebied of wijk, is een lonkend perspectief voor moderne stede lijke ontwikkeling. Maar in veel gevallen zijn de initiatie ven afhankelijk van de (financiële) steun en ruimte van andere partijen en zijn ze daardoor erg kwetsbaar. Voor de gewenste doorbraak zal het nieuwe stadmaken moeten emanciperen. Dat vraagt om inzet van de traditi onele partijen, maar ook van de professionele stad makers. Zij zullen naast hun creativiteit en organisatie kracht rekening moeten houden met de realiteit van en belangen in de (vastgoed)economie. Dat is ook wat we leren van succesvolle stadmakers. Zij blinken door gaans uit in zakelijkheid en ondernemerschap. In veel steden bruist het sinds een aantal jaren van de interessante initiatieven met betrekking tot herbestemming en gebiedstransformaties. Waar deze van oorsprong vooral kleinschalig waren en werden georganiseerd door burgers in de wijken, staan steeds vaker (zelfstandige) professionals op die met hun initiatief van waarde willen zijn voor de stad. Deze projecten kenmerken zich door een grote energie en betrokkenheid, een hoge mate van creativiteit en een waardevol verbindend karakter. Waar overheden, instituties zoals woningcorporaties en marktpartijen eerst nog wat afwachtend en passief
tegenover deze initiatieven stonden, ontdekken zij steeds vaker de waarde ervan. Het nieuwe stadmaken is een aanwinst voor de steden en dorpen en een verademing na decennialange anonieme top-down planning door deze partijen. Het brengt gebouwen en gebieden niet alleen tot leven, maar biedt bovendien de broodnodige nieuwe perspectieven voor transformaties en gebiedsontwikkelingen in een vastgelopen vastgoedeconomie. PAUZENUMMER In vrijwel elke Nederlandse stad zijn daarom rondom leegstaande gebouwen of braakliggende gronden interessante
Ondernemerschap en de emancipatie van het stadmaken
123
initiatieven van professionals of kleine ondernemingen ontstaan. Initiatieven die leiden tot nieuwe samenwerkingen en programma’s en waarbinnen partijen zich uitgedaagd voelen door een nieuw en lonkend narratief. De zakelijke basis voor deze samenwerking is in beginsel een wederzijds gunnen en gedeelde tijdelijke ervaring in de ontdekkingstocht op zoek naar nieuwe perspectieven voor transformatie en herbestemming. Dit betekent in de praktijk dat initiatiefnemers van overheid, grond- en vastgoedeigenaren tegen aantrekkelijke voorwaarden (tijdelijk) ruimte wordt geboden in de vorm van lage huren, financiële steun of subsidies. Andersom ‘betalen’ de initiatiefnemers deze partijen terug met placemaking en waardecreatie door nieuwe partijen te interesseren voor een herontwikkeling en een positieve bijdrage te leveren aan het imago van het gebouw, het gebied en de betrokken partijen. Het nieuwe stadmaken heeft in zijn prille bestaan een lichte revolutie ontketend in de stedelijke ontwikkeling. Maar vanwege het tijdelijke en lichte karakter van een belangrijk deel van de projecten is er anno 2015 van een definitieve doorbraak nog geen sprake. Veel interessante initiatieven en organische gebiedsontwikkelingen bungelen aan een zijden draadje, gespannen met veel energie, creativiteit en inzet, maar zonder een gezonde financiële basis en financiële perspectieven voor de stakeholders. Ze leunen niet zelden op een individuele drive of idealisme, kortetermijndoelen, goodwill en steun (subsidie) van derden. Een duurzame langetermijnstrategie met (een) verdienmodel(len) ontbreekt. Daarmee zijn deze initiatieven vaak veroordeeld tot tijdelijkheid en
124
Sjors de Vries
onzekerheid. Traditionele partijen beschouwen de samenwerking met stadmakers weliswaar als een welkome invulling en een leerzaam proces, maar ook als pauzenummer in afwachting van betere tijden. Ze zijn vaak nog niet overtuigd dat het initiatief zich uiteindelijk vertaalt in ‘benodigde’ rendementen. De initiatiefnemers zijn op hun beurt vanuit die positie feitelijk overgeleverd aan de macht van de grond- en vastgoedeigenaren. Ze moeten daarbij vaak roeien met de riemen van tijdelijke en vrijblijvende afspraken en kleine budgetten. Niet zelden twijfelen ook stadmakers aan het rendement van hun inzet en samenwerking (‘Worden mijn rol en inspanning ook op termijn beloond?’; ‘Kan ik met het project mijn huur of hypotheek blijven betalen?’). En omdat er ook brood op de plank moet komen, is de kans aanwezig dat de energie en daarmee de unieke mogelijkheid op een succesvolle transformatie of herbestemming verdampen. EMANCIPATIE Uiteraard is dit een vereenvoudigde weergave van de uiteenlopende en complexe dynamiek waarin projecten zich begeven. Maar bottom-line kunnen we gerust stellen dat er kansen worden gemist op succesvolle transformaties doordat stadmakers nog lang niet altijd een volwaardige plek hebben verworven en nog niet volledig zijn geaccepteerd en geëmancipeerd als (her)ontwikkelaars. De traditionele partijen, met posities, dragen daarvoor een verantwoordelijkheid. Ze slagen er vaak onvoldoende in om in de nieuwe context met stadmakende partijen een
nieuwe positie in te nemen en hun rol te herdefiniëren. Om verschillende redenen zijn ze doorgaans niet geneigd hun eigen positie op te geven en bovendien weinig gretig om te zoeken naar nieuwe proposities en verdien modellen. Dat leidt niet zelden tot een gevoel van onvermogen bij de stad makers. In de discussies die gevoerd worden tijdens bijeenkomsten, in vakmedia, blogs en digitale platforms, overheerst dan ook een innige behoefte bij de initiatiefnemers om ‘traditionele partijen (te) laten zien dat initiatiefnemers dingen doen die werken’.1 Begrijpelijk en volkomen terecht. Maar heel vruchtbaar lijkt dit eenzijdige verwijt naar de stakeholders met wie je moet samenwerken niet. Er is een veel snellere en effectievere weg naar de gewenste emancipatie. Namelijk de creativiteit, organisatiekracht en gedrevenheid van de stadmakers zelf. Wanneer stadmakers in staat zijn hun competenties ook in te zetten voor een betere aansluiting op de belangen en wetten van de vastgoedwereld, kunnen er bruggen worden geslagen. VERANTWOORDELIJKHEID De weg naar de emancipatie van het stadmaken start met de acceptatie van het feit dat voor een kapitaalsintensieve herontwikkeling naast een plan, betrokkenheid en inzet van de stadmaker, ook investeringen en structurele inkomsten nodig zijn. In het debat is daarvoor – naast de vele bijdragen over de achtergestelde positie van stadmakers en de rol van de overheid daarin – opvallend weinig aandacht. Het is een misverstand te veronderstellen dat het nieuwe stadmaken kan uitbloeien tot een volwaardig alternatief naast
traditionele herontwikkelingen, wanneer het eigenaarschap van de financiële opgave bij de ‘traditionele partijen’ blijft liggen. De realiteit leert dat partijen die daarin geen verantwoordelijkheid (kunnen) nemen of het standpunt hebben dat stadmakers recht hebben op een uitzonderingspositie, het risico lopen vroeg of laat aan de zijlijn te staan. Kortom, alle partijen hebben er belang bij dat initiatiefnemers naast hun inzet, creativiteit en verbindend vermogen ook een rol pakken in de exploitaties van een (her)ontwikkeling. Dit maakt de samenwerking tussen partijen minder vrijblijvend en biedt bovendien kansen om de bijzondere competenties van de stadmakers ook in te zetten bij het leggen van de doorgaans erg ingewikkelde financiële puzzel rondom herontwikkeling en transformatie. Om dit te bereiken zullen stadmakers naast hun waardevolle idee voor het gebouw of gebied serieus werk moeten maken van de valorisatie en de financiële uitwerking van de waarde creatie die zij genereren. Dat betekent ook dat het idee en eigen verdienmodel zich zullen moet verbinden met en verhouden tot het bestaande speelveld met bestaande afspraken, grond- en vastgoedexploitaties. Wanneer stadmakers hun plannen en verdien model kunnen integreren met de wetten van de vastgoedeconomie, nemen ze echt positie in op het speelveld en creëren ze voor zichzelf daarin de mogelijkheid om hun rol van wissel speler te verruilen tot die van spel bepaler en wellicht zelfs aanvoerder. 1 Bron:
.
Ondernemerschap en de emancipatie van het stadmaken
125
LES Geslaagde projecten leren ons dit ook. In de zeer lezenswaardige publicatie Rekenen op herbestemming2 en in het kennisprogramma Bottom-up transformatie in krimpgebieden van RUIMTEVOLK komen vele tientallen succesvolle herbestemmingen in steden en dorpen aan bod van initiatiefnemers, anders dan de klassieke opdrachtgevers (overheden, corporaties en ontwikkelaars). Als we één les kunnen trekken uit de meest succesvolle projecten die daadwerkelijk geleid hebben tot een nieuwe invulling van een gebouw of gebied, dan is het wel dat de initiatiefnemers vroeg of laat een verantwoordelijkheid hebben genomen voor exploitatie en benodigde investeringen. Deze stad- of dorpmakers zijn ondernemers die zich realiseren dat, net als bij het klassieke ontwikkel model, het moderne herbestemmen niet kan zonder investeringen in vastgoed, inbreng van (nieuw) kapitaal en investerings- en onderhoudsdekkende opbrengst uit de verhuur van vierkante meters. Veel creativiteit en energie van deze projecten zit in het slim organiseren van programma en kapitaal. De initiatiefnemers hebben zich vaak vanaf het begin ontfermd over deze uitdaging. De financiering van deze projecten betreft dikwijls een creatieve combinatie van traditionele financiering via kredietverstrekkers, dan wel subsidies, met kapitaal uit private bronnen (private equity). De creativiteit van de stadmakers komt ook regelmatig terug in een uitgekiende organische ontwikkeling. Ten opzichte van de traditionele aanpak die grotendeels gestuurd werd door financiering van krediet verstrekkers en een daaraan gekoppeld
126
Sjors de Vries
ontwikkeltempo, blinken deze projecten uit in slimme faseringsstrategieën en inventieve kostenbeheersing. Immers waarom een pand helemaal vertimmeren, als gebruikers afkomen op de rauwe, industriële of vintage uitstraling? KOPPELINGEN Wat we ook van deze projecten kunnen leren, is dat bij de financiering creatieve koppelingen worden gelegd tussen de klassieke vastgoedexploitaties (opbrengsten huur), diensten, publieke programma’s, ontmoeting en beleving. Bekende voorbeelden zoals de Utrechtse Vechtclub XL, het Rotterdamse Schieblock, het Amsterdamse Volkskrantgebouw en het Amersfoortse De Nieuwe Stad kennen elk een uniek programma met een eigen mix van kantoren, studio’s, werkplaatsen, flexplekken, horeca en evenementen. Maar deze gebouwen en gebieden zijn ook een beleving. Ze hebben ook allemaal hun eigen bijzondere sfeer en zijn doorgaans fijne plekken om te werken of te verblijven. En die sfeer, die beleving wordt slim ingezet als drijvende kracht achter de exploitatie. Deze strategie zien we ook terug op kleinere schaal in bijvoorbeeld de dorpen. Zo is het Erik Wong gelukt om hoog in het noorden, tegen de Waddenzee, een verlaten dorpscafé om te toveren tot een moderne dorpsontmoetingsplek, creatieve werkplek, restaurant, hotel annex groepsaccommodatie. Ontmoeting en beleving zijn cruciaal onderdeel in het model en de strategie van zijn ‘Wongema’. Hij heeft zelfs het initiatief genomen om samen met de boeren en streekgenoten, ‘De Vier Parmentiers’, de Groningse aardappels (‘de lekkerste van de wereld’) weer
op de (menu)kaart te zetten met een jaarlijks aardappelfestival, maar ook met een pop-up aardappelwinkel in Amsterdam. Wong heeft voor zijn Wongema een volstrekt uniek en creatief business model ontwikkeld, allemaal nodig om dat ene pand nieuw leven in te blazen. Ook het Limburgse Boekend is een pareltje rijker door zo’n slimme ondernemer. Peter Broekmans heeft de bakkerij daar behouden door een verrassende programmatische combinatie te maken. ‘De Bekkerie’ is nu een bakker, chocolaterie, lunchroom, eetpunt, VVV, bibliotheek, copyshop, digitale werkplaats én creatief atelier in één. En achter deze bijzondere transformatie zit een even bijzondere samenwerking tussen zorginstellingen, lokale ondernemers, publieke organisaties, zorgprofessionals, enthousiaste medewerkers en bewoners. Winst voor iedereen en niet in de laatste plaats voor de dorpsbewoners. ONAFHANKELIJK In alle bovenstaande voorbeelden hebben de stad- en dorpmakers financiële verantwoordelijkheid genomen en de bal vanaf het begin nadrukkelijk opgeëist. Niet in de laatste plaats door zélf te investeren in het project: in natura én financieel. De ondernemers hebben met visie en daadkracht op creatieve wijze verdienmodellen aan elkaar gekoppeld en verbonden met de opbrengsten die nodig zijn voor de vastgoedexploitatie. Ze zijn gaan bewegen en investeren juist op de plekken en momenten waar andere partijen zijn afgehaakt. Daarmee wisten ze barrières te slechten, vertrouwen te winnen en stakeholders mee te krijgen in hun plan.
Deze ondernemers hebben op die manier hun eigen spel gespeeld en hun plan zo min mogelijk afhankelijk gemaakt van slecht beïnvloedbare externe factoren. Ze hebben zich doorgaans niet laten belemmeren door een barrière of tegenwerking van de overheid of andere partijen. Deze stad- en dorpmakers hebben zélf gebouwen getransformeerd, programma gemaakt, ontmoetingsplekken en zelfs werkgelegenheid gecreëerd. Dit zijn de stad- en dorpmakers die niet altijd zo heten. Ze dragen hun eigen naam, concentreren zich op wat binnen hun vermogen en bereik ligt en opereren onafhankelijk. Ze laten zien dat een zakelijke aanpak, sturen op een business case en maatschappelijke of ideële doelen prima kunnen samengaan. Ze zijn het levende bewijs dat het nieuwe stadmaken zo veel te bieden heeft ten opzichte van een traditionele vastgoedaanpak, wanneer de initiatiefnemers kennis hebben van de realiteit van grond- en vastgoedontwikkeling, ondernemersbloed hebben en daarmee hun creativiteit ook op financieel gebied kunnen laten gelden. Nog even terug naar de rol van traditionele partijen bij de emancipatie van het stadmaken. Want laat het helder zijn: die blijft zonder meer. Er is uiteindelijk een beweging van verschillende kanten nodig om de nieuwe manieren van herontwikkeling en transformatie in steden en dorpen te ontdekken en te laten excelleren. Zonder medewerking van de ‘traditionelen’ zouden de meeste van de bovengenoemde projecten niet tot stand zijn gekomen. Er ligt er een 2 Sander Gelinck en Frank Strolenberg, Rotterdam 2015.
Ondernemerschap en de emancipatie van het stadmaken
127
cruciale rol en verantwoordelijkheid bij overheden, instituties, beleggers en investeerders in deze gewenste ‘emancipatie’ van het stadmaken. Zij zullen écht overtuigd moeten raken van nut en noodzaak van de nieuwe praktijk en moeten openstaan voor nieuwe partijen door ze ruimte en positie te geven. Ze zullen het nieuwe stadmaken moeten omarmen door gangbare middelen, processen en organisatiewaarden ter discussie te durven stellen en te (her)vormen. Maar daarvoor hebben ze wel de onweerstaanbare verleiding nodig van een goed verhaal, een wenkend perspectief, organisatiekracht en mede-eigenaarschap in de financiële uitdaging van stedelijke transformatie. Een stadmaker.
128
Sjors de Vries
De publicatie bevat de volgende artikelen:
Het artikel dat u zojuist heeft gelezen is onderdeel van de publicatie: Het nieuwe stadmaken Van gedreven pionieren naar gelijk speelveld Redactie: Simon Franke, Jeroen Niemans, Frans Soeterbroek ISBN 978-94-92095-05-3 Deze essaybundel is een uitgave van trancityxvaliz i.s.m. Platform31 en Jaar van de Ruimte. Het thema van het boek is de sterke groei van lokale initiatieven in de leefomgeving. Dat gaat van gebruik van leegstaande gebouwen tot stadslandbouw op braakliggende terreintjes tot organische gebiedsontwikkeling. Aanvankelijk waren het vaak tijdelijke projecten in de pauze van de ruimtelijke ontwikkeling, veroorzaakt door de economische crisis. Maar burgers en professionals ontdekken hoe leuk het is om zelf je leefomgeving vorm te geven – je eigen woning, je eigen buurthuis, je eigen sociale onderneming – om zelf de stad te maken. Nieuwe energie komt vrij, bewoners nemen het publiek domein in bezit, publieke waarden zijn belangrijker dan zo veel mogelijk geld verdienen, nieuwe vormen van collectieve samenwerking ontstaan. Na een aantal jaren pionieren dienen zich vragen aan. Bijvoorbeeld hoe projecten die draaien op onvermoeibare vrijwilligers en/of tijdelijke subsidies gecontinueerd kunnen worden. En: we vinden het denken in de tegenstelling bewoners-gebruikers versus overheid en marktpartijen niet productief, maar hoe kunnen lokale initiatieven dan doordringen in de institutionele praktijk van ruimtelijke ordening en stedelijke ontwikkeling? De volgende fase van de burgerinitiatieven dient zich aan; hoe ziet die eruit?
● Gedreven pioniers – Simon Franke, Jeroen Niemans, Frans Soeterbroek ● Agenda stadmakers. Van burgerkracht naar burgermacht – Joachim Meerkerk ● Stadmakers als happy infiltrators in de systeemwereld – Frans Soeterbroek ● De (her)ontdekking van de publieke zaak – Simon Franke, Bart Lammers, Arnold Reijndorp ● Het onbenutte potentieel. Klein initiatief voorkomt grote interventies – Marc Holvoet, Ed Ravensbergen, Peter Paul Witsen ● Open stad – Zef Hemel ● Urban curators. Ontwikkelen zonder eigendom – Saskia Beer, Sabrina Lindemann, Emilie Vlieger ● Stadmakers Rotterdam. Connectiviteit, common grounds, contract – Arie Lengkeek ● Begin ergens! – Marije van den Berg, Marit Overbeek ● Ondernemerschap en de emancipatie van het stadmaken – Sjors de Vries ● Financiering van de uitkomsteneconomie – Joost Beunderman ● Inzichten en praktijken – Stadmakers in het land ● Het nieuwe speelveld voor stadmakers – Frans Soeterbroek, Jeroen Niemans, Simon Franke De publicatie is à €19,50 verkrijgbaar in de boekhandel of via de webwinkel van Trancity.
Copyright 2015 Op de tekst in deze uitgave is een Creative Commons Naamsvermelding–Niet Commercieel–GeenAfgeleideWerken licentie van toepassing. De gebruiker mag het werk kopiëren, verspreiden en doorgeven, onder de volgende voorwaarden: ● Naamsvermelding. De gebruiker dient bij het werk de door de maker of de licentie gever aangegeven naam te vermelden (maar niet zodanig dat de indruk gewekt wordt dat zij daarmee instemmen met uw werk of uw gebruik van het werk). ● Niet-Commercieel. De gebruiker mag het werk niet voor commerciële doeleinden gebruiken. ● Geen Afgeleide Werken. De gebruiker mag het werk niet bewerken.
