Parkboulevard, verbindende schakel in Werelds Rotterdam

Parkboulevard, verbindende schakel in Werelds Rotterdam Retail- en leisurefuncties als onderdeel van een integrale gebiedsontwikkeling Eindrapport

Opdrachtgever: Dura Vermeer Vastgoed

Toine Hooft Aart Jan van Duren

Rotterdam, 12 juli 2007

ECORYS Nederland BV Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam

T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E [email protected] W www.ecorys.nl K.v.K. nr. 24316726

ECORYS Vastgoed T 010 453 84 69 F 010 453 85 88

Inhoudsopgave

Voorwoord

5

1 Parkboulevard, verbindende schakel in Werelds Rotterdam: concept voor integrale gebiedsontwikkeling op unieke locatie 1.1 Het concept

7 7

2 Behoefte aan concept Parkboulevard 2.1 Regionale verbindingen 2.2 Speelt in op marktontwikkelingen in de regio 2.3 Herstructurering havens Rotterdam 2.4 Speelt in op trends van Schaalvergroting 2.5 Parkboulevard, motor in de schakel Rotterdam-Schiedam 2.6 Visitekaartje voor Rotterdam

10 10 10 12 12 12 13

3 Retail- en leisure concept 3.1 Retailfuncties 3.1.1 Uitwerking per onderdeel 3.1.2 Beoogde invulling retailconcept Leisure functies 3.2 Leisure

14 14 16 18 19 19

Bijlage: Marktonderbouwing Retail Programma en marktruimte Uitwerking Marktberekening retail Uitkomsten dpo-berekeningen Leisure Restaurant Discotheek/club Multifunctionele zalen Multifunctioneel cluster voor creatief ondernemerschap Rotterdams Centrum voor Theater Evenemententerrein

21 22 22 22 26 32 32 34 37 40 41 42

Bijlage: Woningbouwplannen tussen Den Haag en Rotterdam Woningbouwplannen tussen Den Haag en Rotterdam

44 45

4

Parkboulevard, verbindende schakel in Werelds Rotterdam

Voorwoord

ECORYS heeft in opdracht van Dura Vermeer onderzoek verricht naar de mogelijkheden voor invulling van het projectgebied Vierhavensstrip in Rotterdam Delfshaven. Het betreft een integrale gebiedsontwikkeling met een clustering van verschillende functies. De gebiedsontwikkeling vormt onderdeel van een groot transformatiegebied. In deze rapportage wordt het concept nader toegelicht. Er wordt hierbij gekeken naar de uniciteit van het concept in samenhang met de kracht van de locatie. Tevens wordt ingegaan op het vigerende beleidskader zoals dat door de provincie Zuid-Holland met steun van het REO wordt gevoerd en de markttechnische haalbaarheid. In de bijlage is een marktonderbouwing voor het retail- en leisuregedeelte opgenomen.


5

6


1 Parkboulevard, verbindende schakel in Werelds Rotterdam: concept voor integrale gebiedsontwikkeling op unieke locatie

1.1

Het concept

De ontwikkelingslocatie ‘Parkboulevard’ is gelegen in de Rotterdamse deelgemeente Delfshaven en maakt onderdeel uit van een groot transformatiegebied. Het gaat daarbij om een transformatie tot een kwalitatief hoogwaardig gebied met diverse functies. Dura Vermeer heeft met de ontwikkeling van het plangebied een totaal concept voor ogen dat uniek is voor Rotterdam, haar regio en zelfs daarbuiten. Het concept betreft een integrale ontwikkeling die inspeelt op verschillende behoeften van de consument met functies als werken, zorg & welzijn, winkelen en ontspanning. De locatie is een langgerekt gebied gelegen aan de Vierhavensstraat tussen het Marconiplein en het Diepenveenpand. De totale planvorming van de functies samen omvat circa 150.000 m². Op de ‘kop’ van het gebied (Marconiplein) zijn de functies onderwijs en kantoren voorzien (circa 23.000 m²). In het middendeel wordt een invulling beoogd met grootschalige retailvoorzieningen (circa 25.000 m²). In de ‘staart’ is ruimte voor circa 5.000 m² vrijetijdsvoorzieningen. Daarnaast is in het gebouw 27.000 m² ruimte voor parkeren (circa 1.000 plaatsen) en wordt het geheel voorzien van een dakpark met een totale omvang van circa 70.000 m².


7

De uniciteit van het concept zit enerzijds in de combinatie en menging van de verschillende functies op één locatie: werken, onderwijs, ontspanning, vrije tijd, winkelen etc. Conceptuele Invulling Kop (max. 23.000 m² bvo)

Middendeel (circa 25.000 m² bvo)

Staart (circa 5.000 m² bvo)

•

Bedrijven (categorie 1 & 2)

•

Bedrijven

•

Bedrijven

•

Kantoren

•

Kantoren

•

Maatschappelijke

•

Maatschappelijke voorzieningen

•

Grootschalige Retail ca. 25.000

voorzieningen

•

Onderwijsvoorzieningen

m² bvo (incl. ondersteunende

(cultuur/non-profit)

•

Ondersteunende retail

horeca/leisure bgg)

•

Ondersteunende horeca

•

Horeca max. 500 m²

Parkeren

Totaal circa 27.000 m²

Dakpark

Totaal circa 70.000 m² Totaal circa 150.000

Anderzijds wordt de uniciteit bepaald door de unieke ontwikkeling van het dakpark. Alle functies in het concept krijgen zowel een sterke fysieke als functionele relatie met dakpark. Het park heeft daarmee een meerwaarde voor de horeca, de commerciële publieksvoorzieningen en culturele voorzieningen (uitzicht op water, groen terras, evenementen). Het dakpark functioneert als ontmoetingsplaats voor buurtbewoners, de toekomstige werknemers en het winkelend- en uitgaanspubliek.

werken

detailhandel

De verschillende functies lopen steeds meer in elkaar over en hebben onderling steeds meer relaties. Het is de integraliteit die het concept uniek maakt!

retail

ontspanning

zorg en welzijn

De verschillende planonderdelen hebben zelf hun eigen verzorgingsbereik. Zo zal de kantoorfunctie voor een belangrijk deel een verzorgingsfunctie op stedelijk tot regionaal niveau hebben. Het onderwijs een belangrijke functie voor de wijk + stedelijke. Het park loopt door alle functies heen. Het is zeer belangrijk voor de buurtbewoners (die tevens mede verantwoordelijk voor het beheer zijn) maar functioneert ook voor de overige voorzieningen. Er zullen allerlei kris/kras relaties ontstaan tussen enerzijds de functieonderdelen maar ook vanuit de verschillende bezoekgroepen.

8


Figuur: Verzorgingsbereik afzonderlijke planonderdelen.

kantoren Stad/ regio

Deelgemeente onderwijs vrijetijd

retail

Buurt/wijk

park

Innovatie en creativiteit staan in het concept centraal. Dit uit zich in vrijwel alle elementen. Voorbeeld hiervan is de specifieke inrichting en architectuur waarbij de langgerektheid van het gebied optimaal wordt benut. Daarnaast worden ook moderne vormen van management toegepast. Er is beheer op elk los element van het concept toepasbaar (beheer voor het park, onderwijsvoorzieningen, kantoren, retail en parkeren) met afstemming voor het geheel. Ook in de afzonderlijke functieonderdelen zal innovatie en creativiteit centraal staan. Zo ook zal dit worden vertaald in nieuwe vormen van grootschalige retailvoorzieningen die nog niet eerder in Nederland op deze wijze zijn uitgewerkt (zie paragraaf 3 nader uitgewerkt). Ook met de marketing en branding van het concept zal worden voldaan aan de nieuwste ontwikkelingen en inzichten. Het concept zet met alle bovengenoemde elementen en facetten in op kwaliteit van de gebruikswaarde, toekomstwaarde en culturele waarde en voldoet daarmee aan de eisen van de Architectuurnota. De gebruikswaarde wordt gegarandeerd door de toepassing van nieuwe vormen en de integratie met het dakpark. De toekomstwaarde wordt gegarandeerd door de flexibiliteit van het gebouwen en de nieuwe vormen van management. De culturele waarde wordt niet alleen geborgd in de culturele onderdelen van het concept maar ook door de integratie van de afzonderlijke functies. Daarnaast zet het concept ook sterk in op de relatie met de directe omgeving. Het uitgangspunt is dat de inwoners in het gebied, dat een combinatie is van zeer veel diverse bevolkingsgroepen, hier autochtoon zijn. In het concept en functieonderdelen zal dat terug te vinden zijn. Kortom met de ontwikkeling van ‘Parkboulevard, verbindende schakel in werelds Rotterdam’ wordt een nieuw concept in Nederland neergezet waarbij al deze functies worden gecombineerd in een unieke setting met het dakpark.


9

2 Behoefte aan concept Parkboulevard

In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de vraag waarom het voorgestelde concept aan de Parkboulevard, beantwoordt aan een marktvraag, zoals die momenteel en in de toekomst in het directe gebied en de regio aanwezig is.

2.1

Regionale verbindingen

Parkboulevard heeft een strategische ligging en kan als stedelijke (knooppunt)locatie worden benoemd. Dit wordt mede bepaald door de ligging en de wegontsluiting. De locatie heeft een snelwegontsluiting met de A20 die aanhaakt op de A13 en straks ook op het nieuwe verbindingsstuk van de A4 (Delft-Schiedam). Daarnaast ligt de planlocatie centraal binnen de stedelijke ontsluiting van Rotterdam. Daarbij heeft de locatie ook een goede verbinding met de A15 en A16. Kaart regionale bereikbaarheid locatie

2.2

Speelt in op marktontwikkelingen in de regio

De gemeenten Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs en Bleiswijk zijn per 1 januari 2007 opgaan in één nieuwe gemeente. De gemeente Lansingerland met circa 75.000 inwoners functioneert al enige jaren als een zelfstandige en herkenbare gemeente. Zij is een krachtige speler in de regio Randstad. Van groot belang voor de huidige en nieuw te vormen gemeente zijn de economische en de ruimtelijke ambities. Binnen het gebied van de drie gemeenten zal zich een aantal grootschalige ontwikkelingen voordoen onder andere: • Een goede ontsluiting bestaat via het hoofdwegennet (A-12, A-13, A-16), de provinciale wegen (N270 en N209) en de ZoRo-lijn/Randstadrail • Woningbouw (2 Vinexlocaties). Momenteel zijn er plannen voor twee nieuwe woonwijken: Parkzoom (ca. 1.400 woningen, rond 2010 worden de laatste

10


•

woningen opgeleverd) en Wilderszijde (2.400 woningen). Realisatie vindt plaats vanaf 2009). Verder wordt er een gemeenschappelijk stadspark ontwikkeld tussen de gemeenten Berkel en Rodenrijs en Bergschenhoek. Grootschalige bedrijventerreinen rondom de trekkers glastuinbouw en agrobusiness worden gerealiseerd

Onderstaande kaart geeft de belangrijkste woningbouwlocaties weer in het gebied liggend tussen Haaglanden en Rijnmond. Ook de plannen voor de 3B-gemeenten zijn hierin opgenomen. Kaart Woningbouwlocaties

Bron: Nieuwe Kaart van Nederland

De totale woningproductie gepland op deze 30 uitbreidingslocaties is gemiddeld circa 6.400 woningen per jaar tussen 2006 en 2012. Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 2,5 personen zullen jaarlijks ruim 16.000 nieuwe inwoners op deze locaties worden gehuisvest. In de bijlage is een overzicht gegeven van de totaal geplande woningen per locatie. Op basis van bovenstaande kaart is duidelijk dat er ook buiten de 3B-gemeenten nog een groot aantal woningbouwplannen is. Het gebied (ook af te lezen van de kaart) is niet alleen geografisch omvangrijk, maar ook qua huidig en toekomstig bevolkingspotentieel (vergelijkbaar met Leidsche Rijn in Utrecht). Dit potentieel zorgt er ook voor dat er mogelijk nieuwe grootschalige initiatieven op het gebied van retail tot ontplooiing zullen komen. Dit vraagt natuurlijk om een goede afstemming en regie van de aanwezige plannen. Deze afstemming ontbreekt op dit moment. Het concept voor de Parkboulevard (vanwege de strategische ligging) kan ook in de wensen en behoeften voorzien die uit dit (toekomstig) gebied voortkomen.


11

2.3

Herstructurering havens Rotterdam

Naast een functie voor de regio kan de Parkboulevard ook voorzien in de huidige en toekomstige behoeften van de directe omgeving. In de directe omgeving van de Parkboulevard in de deelgemeente Delfshaven wordt op korte termijn een woongebied ontwikkeld. Daarnaast zijn er op langere termijn plannen voor woningbouwontwikkeling voor de Merwe- en Waalhaven. De realiseringstermijn hiervoor zal vanaf 2010 meer concrete vormen aannemen. Als eerste komt hiervoor de Merwehaven in aanmerking. Deze is gelegen aansluitend aan de deelgemeente Delfshaven. Het inwoneraantal in de directe omgeving zal daarmee sterk toenemen. Een bevolking die ook om voorzieningen vraagt. De realisatie van Parkboulevard ligt ook voor de toekomstige bevolking zeer centraal.

2.4

Speelt in op trends van schaalvergroting

In de markt zien we een toenemende trend van schaalvergroting. Dit beperkt zich niet alleen tot de branche in het dagelijkse segment (supermarkten etc) en de bouwmarkten, ook in de overige branches is deze trend duidelijk waarneembaar. Naast het vernieuwende concept is er aan de westkant van Rotterdam/ Schiedam/ Vlaardingen met een aanzienlijk bevolkingspotentieel nog geen grootschalige cluster aanwezig. Daarbij komt dat in de bestaande winkelgebieden vaak onvoldoende (fysieke) ruimte aanwezig is om aan deze vraag te voldoen. De Parkboulevard kan aan deze behoefte voldoen. Het voordeel hierbij is dat hierbij een concentratie tot stand komt en dat daarmee spreiding van grootschalige vestigingen wordt voorkomen. Een clustering heeft zowel ruimtelijk en economische voordelen ten opzichte van spreiding1.

2.5

Parkboulevard, motor in de schakel Rotterdam-Schiedam

Parkboulevard levert een bijdrage aan de regionale aantrekkingskracht van Rotterdam en is onderscheidend ten aanzien van bestaande voorzieningenconcentraties. Tevens versterkt het de mogelijkheden voor combinatiebezoek met de bestaande winkelgebieden. Het centrum van Rotterdam heeft een belangrijke uitstraling op onder andere de functies aan de Kruiskade en de Binnenweg. Momenteel stagneert de ontwikkeling Middellandstraat en Mathenesserlaan. Door een sterke trekker (Parkboulevard) aan de westkant toe te voegen en door barrières op te heffen (fysieke afstanden en de niet overzichtelijke (winkel)structuur) kan een relatie ontstaan tussen de verschillende gebieden.

1

12

Zoals ook verwoord in de Structuurvisie Stadsregio Rotterdam (ECORYS-kolpron 2003).


Centrum

Parkboulev

Op de as Centrum, Parkboulevard, Schiedam/Schieveste die ontstaat, zal ook in de tussenliggende gebieden meer impuls en initiatief tot stand komen. Uitstraling kan het meest worden verwacht naar de specifieke deelgebieden, Delfshaven (recreatie, horeca, historie) en Kruiskade (allochtoon ondernemerschap, horeca).

2.6

Visitekaartje voor Rotterdam

Het totale gebied ondergaat een transformatie tot een kwalitatief hoogwaardig gebied met verschillende functies. De locatie heeft een relatie met de directe omgeving. De deelgemeente Delfshaven met nu circa 73.000 inwoners en in de toekomst oplopend tot mogelijk 100.000 inwoners. Daarnaast is in het gebied ruimte voor (havengerelateerde) bedrijvigheid en wordt de Keileweg getransformeerd tot een leisure-as met ruimte voor creatieve economie. Momenteel is reeds sprake van aanzet tot nieuwe functies. De impulsen die in het gebied zullen plaatsvinden, zullen niet alleen een positieve werking op het directe plangebied, maar zullen ook daarbuiten een positief uitstralingseffect hebben. Het levert een versterkt imago van het gebied. De reikwijdte van het beïnvloedingsgebied wordt ingegeven door de strategische ligging van de planlocatie. Bovengenoemde elementen (zoals de regionale verbindingen, de ontwikkelingen in de regio en directe gebied, de functie als schakel tussen een groter geheel en de branding van het concept) vragen om beantwoording. Door de invulling van het concept en de strategische ligging van de locatie, waarbij niet alleen een lokale maar ook een regionale markt wordt aangesproken, wordt het een belangrijk visitekaartje voor de stad Rotterdam. De Parkboulevard kan als icoon functioneren naast de Euromast. Een ontwikkeling waar de stad trots op kan zijn!


13

3 Retail- en leisure concept

Deze rapportage gaat verder over de onderbouwing van de retail- en leisurefuncties binnen het project Parkboulevard.

3.1

Retailfuncties

Het retailprogramma bestaat uit drie componenten, met de volgende metrages: Onderdeel Perifere detailhandel Thematische detailhandel Grootschalige supermarkt

Metrage Opmerkingen Circa 10.000 m² BVO Max. 12.000 m² BVO

Keuze voor thema “Vrije Tijd”

Max. 3.500 m² BVO 25.500 m² BVO

Voor de specifieke invulling – de branchering – zijn alle denkbare branches beoordeeld op vijf criteria: 1. Mate van grootschaligheid 2. Perifere ligging 3. Relatie met thema “Vrije Tijd” 4. Relatie met het dakpark. 5. Marktruimte Ad 1. Mate van grootschaligheid Onder grootschalige retailvoorzieningen worden in het project Parkboulevard verstaan winkels met een minimale oppervlakte van 1.000 m² bvo.2 Voor de onderscheiden branches is bekeken of grootschaligheid de regel is (++), veelvuldig voorkomt (+) of weinig voorkomt (0) in de branche. Grootschaligheid is een belangrijk onderdeel van het plan. De ontwikkeling speelt in op de algemene trend van schaalvergroting die in nagenoeg alle branches in de retailmarkt speelt. In de bestaande structuur is het vaak moeilijk deze ruimte te vinden. Daarnaast ontbreekt aan de westkant van Rotterdam/ Schiedam/Vlaardingen een voorziening voor grootschalige retail. Door een locatie direct naast een bestaand winkelcentrum (Schiedamseweg) te bieden waar ontwikkelingen zich kunnen clusteren, voorkom je mogelijk ongewenste ontwikkelingen op andere (perifere) locaties.

2

14

Deze 1.000 m² bvo-grens is overigens algemeen aanvaard, maar geen harde regel.


Ad 2. Perifere ligging Een tweede criterium is de perifere ligging. De vraag is of de onderscheiden branches in de regel in de periferie liggen (++), dan wel in centrale of ondersteunde winkelgebieden (0). Als ze in beide veelvuldig voorkomen, is het oordeel een +. De perifere ligging is een discutabel criterium. In de huidige setting ligt de locatie buiten de centra van Rotterdam en Schiedam, maar grenst wel direct aan het winkelcentrum van het stadsdeel Delfshaven. En, naar de toekomst toe komt Parkboulevard steeds meer centraal te liggen voor het wijkpotentieel van de Stadshavens. Ad 3. Relatie met thema “Vrije Tijd” Als centraal thema is gekozen voor “Vrije Tijd”. Het centrale thema past bij: De profilering van Rotterdam als sportstad. De specifieke projectkenmerken van Parkboulevard in het bijzonder de relatie met het park (zie ook punt 4.) en de grootschalige units (zie ook punt 1.). Bijbehorende hoofdbranches, conform de branche-indeling van het Hoofdbedrijfschap detailhandel (HBD), komen uit de groep "Educatie- en vrijetijdsartikelen”. Ad 4. Relatie met het dakpark. Een absoluut uniek element in de ontwikkeling van Bigshops Parkboulevard is de combinatie van commerciële voorzieningen met een (dak)park. Detaillisten die een logische relatie hebben met het park en daar waar mogelijk ook een fysieke verbinding met het park kunnen leggen krijgen de hoogste beoordeling (++). Enkele voorbeelden: Sport en spel: sporten en spelen in het park, waarbij de vide is ontworpen om detaillisten de mogelijk te geven een verbinding met het park te maken. Ook “try & buy”- en verhuuractiviteiten in relatie met het park liggen voor de hand. Fitness: sporten onder het park, maar ook georganiseerd in groepen door het park Muziek: deze functie heeft een relatie met de culturele activiteiten in het staartgebouw. Het dak kan als podium fungeren. Als de relatie niet logisch is en/of moeilijk is te leggen, is het oordeel een 0. Varianten die het midden houden tussen deze twee uitersten krijgen een +. Ad 5. Marktruimte Het vijfde criterium betreft de marktruimte. Indien de door ECORYS berekende distributieve ruimte beduidend groter is dan het beoogd metrage voor de betreffende branche in het concept is het oordeel ++. Als de distributieve ruimte en het beoogd metrage nagenoeg overeenkomen is het oordeel een +. Blijft de berekende distributieve ruimte achter bij het beoogd metrage dan is de score 0. Vervolgens is per branche een eindoordeel bepaald op basis van het (ongewogen) gemiddelde van de vijf criteria. In de volgende paragraaf is per onderdeel – perifere detailhandel, thematische detailhandel en grootschalige supermarkt – de branchering uitgewerkt.


15

3.1.1

Uitwerking per onderdeel Perifere detailhandel Tot de klassieke PDV-branches, branches die zich van oudsher, op perifere locaties mogen vestigen worden gerekend: Winkelformules, die door de omvang en aard van de gevoerde artikelen een groot oppervlakte nodig hebben voor de uitstalling: o tuincentra o bouwmarkten, grove bouwmaterialen, o keukens, sanitair en woninginrichting waaronder meubelen, vloerbedekking, parket en zonwering. o auto’s, motoren, boten, caravans3 In de loop van de tijd zijn hier ook kampeer- en outdoorartikelen aan toegevoegd. De oorzaak ligt in het grote benodigde oppervlakte en de combinatie van verkoop met PDV –branches zoals caravans en boten. Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen. De locatie en het concept lenen zich niet voor een invulling met: Brand- en explosiegevaarlijke stoffen De locatie en het concept lenen zich minder voor een invulling met: Auto’s, motoren, boten en caravans. Deze zijn dan ook in de voorselectie vooralsnog afgevallen. De drie klassieke PDVbranches - tuincentra, bouwmarkten en woonwinkels – resteren. Deze zijn als volgt beoordeeld.

Tabel 3.1

Perifere detailhandel – Beoordeling branches (selectie) Branches

Groot-

Perifeer

schalig

Relatie met

Relatie met

Marktruimte Eindoordeel

park

thema

Tuincentra

++

++

++

++

++

++

Woonwinkels

++

++

+

+

++

+/++

Bouwmarkten

++

++

0

0

+

+

Alledrie klassieke PDV-branches komen positief uit de bus en passen dus prima binnen het concept. Een tuincentrum biedt overigens de meeste aanknopingspunten: het tuincentrum scoort op alle criteria zeer positief (++). Het tuincentrum is idealiter de trekker voor de component “Perifere detailhandel”. Thematische detailhandel Onder het thema “Vrije Tijd” is de hoofdgroep “Educatie- en vrijetijdsartikelen” te onderscheiden. Het HBD vat hieronder de volgende branches:

3

16

Auto, boten en caravans worden door het HBD, CBS en Locatus overigens niet tot detailhandel gerekend.


Home entertainmentzaken o Videotheken o Boekhandel o CD-zaken Muziekhandel Dierenspeciaalzaken Sport en/of kampeerzaken Auto-accessoirehandel Caravanhandel Speelgoedzaken Bloemenwinkels Tuincentra Kantoorboekhandel en-vakhandel Rijwielhandel Warenhuizen

Vet gedrukt zijn de branches die niet tot perifere detailhandel behoren, en die grootschalige aanbieders kennen. Tabel 3.2

Thematische detailhandel – Beoordeling branches (selectie) Branches

Groot-

Perifeer

schalig Sport en/of

Relatie met

Relatie met


park

thema

++

++

++

++

+

++

+

+

+

+

+

+

kampeerzaak Speelgoedzaken Rijwielhandel Muziek-

+

++

+

++

+

+/++

0/+

0/+

+

+

nvt4

+

0/+

0/+

+

+

+

+

instrumenten Dierenspeciaalzaken

Deze vijf branches krijgen een positief eindoordeel. Het concept en het thema leent zich in het bijzonder voor een (buiten)sportzaak. Een buitensportzaak van naam en faam is het meest opportuun als drager van het thematische deel.

4

Van de branche zijn geen specifieke cijfers bekend over bestedingen, vloerproductiviteiten, binding en toevloeiing. Derhalve is het niet mogelijk een traditionele berekening te maken van de distributieve ruimte.


17

Grootschalige supermarkt Branches

Groot-

Perifeer

schalig Levensmiddelen

++

Relatie met

Relatie met

park

thema

+

0

+


0/+

+

Het derde element van het concept betreft de grootschalige supermarkt, die een wijkoverstijgende functie zal vervullen. De gemeente stelt als eis dat de supermarkt minimaal 3.000 en maximaal 3.500 m² bvo meet. De grootschalige supermarkt legt niet direct de relatie met het thema “Vrije Tijd”, alhoewel er wel aanknopingspunten zijn. Denk aan de gezondheidstrend waar supermarkten steeds meer op inspelen. Er is wel een directe relatie met het park te leggen, zowel fysiek als ook door de mogelijkheid om gekochte levensmiddelen direct te nuttigen. Een goed voorbeeld van hoe een ander ingevuld kan worden is de Albert Heijn onder het Museumplein in Amsterdam. 3.1.2

Beoogde invulling retailconcept In onderstaande tabel is de beoogde invulling van het concept weergeven. De branche die per component het hoogste eindoordeel heeft, wordt als drager van dit onderdeel beschouwd. De drager is de trekker van het onderdeel wat onder meer tot uitdrukking komt in: Formulekeuze -> het is een toonaangevende en aansprekende formule met regionale trekkracht Metrage -> het is de grootste winkelunit van het onderdeel De andere branches met een positief eindoordeel zijn ondersteunend. Tabel: Beoogde invulling concept M² bvo Onderdeel/branche

Functie

Perifere detailhandel

Voorkeurformule(s) 10.000

Tuincentra

Drager

Woonwinkels

Ondersteunend

Prénatal, Burgerhout

Bouwmarkten

Ondersteunend

Gamma, Karwei

Thematische detailhandel (Buiten)sportzaak

7.000

Ranzijn, Intratuin

12.000 Drager

6.000*

Daka Sport, (Perry Sport, Bakker Sport)

Speelgoed

Ondersteunend

Toys ‘R Us, Dreamland

Rijwielhandel

Ondersteunend

Megabike, Profile

Muziekinstrumenten

Ondersteunend

Gibson

Dierenspeciaalzaak

Ondersteunend

Pet’s Place

Grootschalige supermarkt

3.500

Supermarkt

Drager

Persoonlijke verzorging

Ondersteunend in/aan de

Slijter

Ondersteunend in/aan de

3.500

AHXL, (Bas, Jumbo, C1000)

supermarkt

supermarkt Totaal

18


25.500

* Mogelijk verdeeld over meerdere (buiten)sportzaken

3.2 3.2.1

Leisure functies

Beleiduitgangspunten • •

In het gemeentelijk beleid is het Vierhavensgebied niet aangegeven als locatie voor grootschalige vrijetijdsvoorzieningen. Op deelgemeenteniveau wordt Vierhavensgebied (Marconiplein/Horvathweg) gezien als vrijetijdsgebied.

Voor Delfshaven wordt ingezet op het vrijetijdslint. Hierin worden acht vrijetijdsgebieden onderscheiden: • Vreelust Sparta: sport openlucht recreatie • Pleinen: uitgaan • Marconiplein/Horvathweg: uitgaan, sport/ openlucht recreatie • Historisch Delfshaven: uitgaan, cultuur, festivals • Nieuwe Binnenweg: uitgaan • Lloydkwartier: film, haven, maritiem • Mathenesserweg: winkelen, multicultureel • Delfshaven, Coolhaven: cultuur, festivals • Mogelijkheden voor ´vrijetijds-as´ in het Vierhavensgebied. 3.2.2

Marktruimte leisurefuncties Het totale programma bedraagt circa 3.500-5.000 m² geclusterde vrijetijdsvoorzieningen. In onderstaande staan de resultaten van de marktruimte voor leisurefuncties die zich kunnen vestigen in het transformatiegebied. Er is marktruimte voor een cluster (in de ‘Staart’) dat aansluit op functies in de nabije omgeving en thema’s zoals ‘doelgericht uitgaan’ en ‘creatieve economie’. Dit onderdeel rekent ‘urban’ jongeren en creatieven tot de belangrijkste doelgroepen. In onderstaande tabel staan de verschillende functies en de uitkomsten van de marktonderbouwing:


19

Tabel: Marktruimte leisure onderdelen Functie onderdeel Restaurant

Marktruimte +

Bijzonderheden Bijzondere architectuur en relatie met het dakpark. Onderscheidend concept waarbinnen verschillende doelgroepen zich thuis voelen. Restaurant bij voorkeur gelieerd aan een van de andere functies bijvoorbeeld met het party- en zalencentrum).

Club/discotheek

-

Hoewel niet uitgesloten kan worden dat er binnen niches marktruimte is voor clubs en discotheken binnen Rotterdam, adviseren wij de opdrachtgever een dergelijke voorziening niet op te nemen in het programma.

Multifunctionele zalen

+/-

Multifunctionele zalen die verhuurd worden voor feesten en partijen, maar waarvoor ook afspraken wordt gemaakt met de culturele organisaties binnen het cluster, zodat een culturele programmering ontstaat. Programmering door het theater of het Cluster voor Creatief Ondernemerschap is een voorwaarde om te komen tot een interessante invulling.

Cluster voor creatieve ondernemers

+

Een cluster waar startende creatief ondernemers kunnen werken, tijdelijk verblijven en gezamenlijk projecten kunnen opzetten. De units moeten flexibel zijn. De muziekstudio’s moeten over geluidsisolatie beschikken.

Sociaal-culturele functie

Het Rotterdams Centrum voor Theater is een gesubsidieerde

(theater)

instelling die momenteel gevestigd is in Delfshaven. Het gaat om een verplaatsing. Samenwerking met het party- en zalencentrum en het Cluster voor Creatief Ondernemerschap is een belangrijke voorwaarde.

De vlakke vloer theaterzaal (Rotterdams Centrum voor Theater 600 m² betreft een verplaatsing en heeft als voorwaarde dat de mogelijkheid bestaat voor deze functie een lagere huurprijs te berekenen. Ook voor het cluster creatief ondernemerschap (2.500 – 4.000 m² ) dienen subsidiegelden beschikbaar te worden gesteld. Het dakpark speelt een centrale rol. Een evenemententerrein zou een bijdrage kunnen leveren aan de sfeer en levendigheid van het totale gebied. Het dakpark zou, naast het gebruik als buurtpark, hiervoor tevens gebruikt kunnen worden. Het schuin aflopende dak zou wellicht gebruikt kunnen worden voor theater- en filmvoorstellingen. Deze activiteiten zijn veelal kleinschalig. Voor grote muziekfestivals is het terrein, wegens zijn langgerektheid niet geschikt. Meerwaarde voor de horeca (uitzicht, groen terras).

20


Bijlage: Marktonderbouwing


21

Retail Programma en marktruimte Het totale programma voor retail bedraagt circa 22.650 m² bvo grootschalige retail. De berekende marktruimte betreft een toevoeging op het huidige aanbod en is exclusief mogelijke verplaatsingen binnen het gebied. In onderstaande tabel zijn de uitkomsten van de distributie planologische berekeningen samengevat. Tabel: Uitkomsten marktberekening per branche voor 2010

Functie/branche

Indicatie distributieve

Datum

ruimte 2010 in bvo

berekening

Tuincentra

19.908

Juli 2007

Wonen, ex. Keukens

32.959

Juli 2007

Keukens en sanitair

6.239

Juli 2007

Opmerking

Perifere detailhandel

Juli 2007

Distributieve ruimte moet verminderd worden met de nieuw te realiseren

Doe-het-zelf

20.046

Praxis in Vlaardingen

Thematische detailhandel (Educatie en Vrijetijdsartikelen conform HBD-indeling) Sport en kamperen

6.724

Juli 2007

Speelgoed

3.550

Juli 2007

-

-

Muziekinstrumenten

Geen traditionele dpo-berekening te maken vanwege gebrek gegevens

Dierenspeciaalzaken

Juli 2007

(dibevo)

2.135

Rijwielhandel

5.542

Juli 2007

Bloemenwinkels

-

-

Geen aanbod > 1.000 m² wvo

Videotheken

-

-

Geen detailhandel, is verhuurbedrijf

2.690

April 2007

Grootschalige supermarkt Supermarkt

Betreft update notitie 2003

Uit de berekening blijkt dat er voldoende marktruimte is om een kritische massa te realiseren van circa 23.000 m² bvo. Daarnaast kan er aanvulling plaatsvinden met overige branches en verplaatsingen.

Uitwerking Marktberekening retail Voordat de marktberekeningen voor de branches kunnen worden uitgevoerd zal een toelichting op de uitgangspunten die hieraan ten grondslag liggen worden gegeven. 22


Verzorgingsgebied en reikwijdte van het concept Op dit moment is er weinig ervaring met een identiek concept in Nederland of in het buitenland. Echter ondanks de beperkte ervaringsgegevens wordt verwacht dat het concept een regionaal verzorgingsbereik zal hebben. Dit is gebaseerd op ervaringen elders in Nederland met Retailparks/Maxis Muiden etc. Bevolking nu en in de toekomst Voor het primaire verzorgingsgebied wordt uitgegaan van de deelgemeente Delfshaven/Schiedam/Vlaardingen. Daarnaast zal het concept een regionale aantrekkingskracht hebben. In onderstaande tabel zijn de huidige inwoners en de prognose voor het aantal inwoners tot 2010 weergegeven. Tabel: Bevolkingsprognose Rotterdam Delfshaven 2006

2010

Schiedam

75.400

75.465

Vlaardingen

72.250

72.763

Delfshaven

72.402

73.170

220.052

221.398

Bron: COS en Primos

Inkomensniveau en bestedingen Het gemiddelde besteedbare inkomen per hoofd van de bevolking bedraagt in de deelgemeente € 10.800,- en ligt daarmee circa 23% onder het Nederlands gemiddelde 5. Een gemiddeld lager inkomen betekent tevens dat de bestedingen enigszins lager zullen zijn dan het landelijke gemiddelde. De bestedingen per hoofd van de bevolking worden gecorrigeerd met een inkomenselasticiteit van 0,25 % in de dagelijkse sector en 0,5% in de niet-dagelijkse sector. Voor de bestedingen is uitgegaan van de ‘Branches in Detail’ rapporten uitgegeven door het Hoofdbedrijfschap Detailhandel 2005. De bestedingen zijn inclusief BTW. Voor de marktberekening wordt voor de toekomstige situatie verondersteld dat de bestedingen constant zullen blijven. De huidige ontwikkeling van de economie is echter zodanig dat aangenomen mag worden dat de bestedingen naar de toekomst toe zullen toenemen. De marktruimte zal daarmee waarschijnlijk wat ruimer zijn dan in de berekeningen in dit rapport. Gevestigd aanbod De cijfers over het gevestigde aanbod zijn gebaseerd op de actuele aanbodgegevens van Locatus (januari 2007).

5

Bron: CBS ‘Regionale Inkomensverdeling 2003’. (Dit zijn de meest recente gegevens die beschikbaar zijn).


23

Vloerproductiviteiten Voor de onderstaande analyses is uitgegaan van de Branches in Detail rapporten van het HBD van 2005: met de werkelijke cijfers over 2003. De gegeven vloerproductiviteiten zijn inclusief BTW. Koopstromen Voor de koopstromen is rekening gehouden met de normcijfers van Bolt (Winkelvoorzieningen op waarde geschat, 2003) en de gegevens van het koopstromenonderzoek Randstad 2004 (Goudappel Coffeng) en de doorvertaling daarvan naar de Winkelatlas Rotterdam (2005). Dagelijks (grootschalige supermarkt) • Omdat het verzorgingsbereik van een grootschalige supermarkt afwijkt van die van de thematische detailhandel is gekozen voor een aangepaste berekening van de distributieve ruimte. Verwezen wordt naar de tabel en de begeleidende tekst. Niet-dagelijks • De gemiddelde koopkrachtbinding ligt voor de niet-dagelijkse sector op gemiddeld 70-90%6 voor woongebieden met >100.000 inwoners. In deze situatie dient rekening te worden gehouden met de hoofdwinkelgebieden en in het bijzonder de sterke trekker van het hoofdwinkelgebied van Rotterdamcentrum. Daarnaast zijn er verschillen per branche. Dit heeft te maken met het bezoekgedrag van consumenten voor bepaalde branches. Uitgegaan wordt van:

• • • •

• •

Branches Sport, speelgoed, fietsen,dieren Doe-het-zelf Wonen, Keukens en sanitair Tuincentra

binding toevloeiing 80% 35% 70% 30% 70% 30% 70% 30%

Vanwege de lokale gegevens is voor de huidige situatie de binding en toevloeiing voor sommige branches lager gesteld dan het landelijke gemiddelde7. Voor de toekomstige situatie (incl. Parkboulevard) wordt verondersteld dat het landelijke gemiddelde wel behaald kan worden. Er wordt dan uitgegaan van een gemiddelde binding en toevloeiing. Dit is gebaseerd op het gegeven dat de marktruimte voor de toekomst verder kan toenemen door een regionale koopkrachttoevloeiing als gevolg van toevoeging van het concept. Dit is gebaseerd op basis van uitkomsten koopstromenonderzoek bij Retailparken.

In onderstaande tabellen is op basis van het bestaande aanbod de conclusie van de marktberekeningen weergegeven. De berekening is uitgevoerd voor de huidige situatie als voor 2010. Daarnaast is voor het jaar 2010 een berekening uitgevoerd in de veronderstelling dat de Parkboulevard is gerealiseerd 8.

6 7 8

24

Bron: Bolt ‘Winkelvoorzieningen op waarde geschat’ (2003). Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2004 (Goudappel Coffeng) en Winkelatlas Rotterdam (OBR 2005). Door de versterking van het aanbod door de komst van de Voordeelboulevard zal de binding en toevloeiing ook groter zijn. Dit verklaart ook de grotere berekende marktruimte.



25

Uitkomsten dpo-berekeningen Tuincentra Tabel: Tuincentra Marktberekening Inwoners

Huidig 2006

Toekomst 2010

2010 Parkboulevard

220.050

221.400

221.400

Bestedingen per hoofd

€ 57

€ 57

€ 57

€ 12,5 mln

€ 12,6 mln

€ 12,6 mln

65%

65%

70%

Gebonden bestedingen

€ 8,2 mln

€ 8,2 mln

€ 8,8 mln

Koopkrachttoevloeiing

25%

25%

30%

Bestedingspotentieel

Koopkrachtbinding

Omzet door toevloeiing

€ 2,7 mln

€ 2,7 mln

€ 3,8 mln

Totale bestedingen

€ 10,9 mln

€ 10,9 mln

€ 12,6 mln

Norm. Vloerproductiviteit

€ 493

€ 493

€ 493

Haalbaar aanbod

22.050

22.185

25.598

Gevestigd aanbod Uitbreidingsruimte m² wvo

7.681

7.681

7.681

14.369

14.504

17.917

15.965

16.115

19.908

Huidig 2006

Toekomst 2010

2010 Parkboulevard

220.050

221.400

221.400

Uitbreidingsruimte m² bvo Berekening ECORYS Vastgoed, juli 2007

Woonzaken Tabel: Wonen excl. Keukens en Sanitair Marktberekening Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel

Koopkrachtbinding

€ 517

€ 517

€ 517

€ 113,3 mln.

€ 114,0 mln.

€ 114,0 mln.

65%

65%

70%


25%

25%

30%

Totaal omzetpotentieel

€ 98,2 mln.

€ 98,8 mln.

€ 114,0 mln.

€ 1.500

€ 1.500

€ 1.500

Norm. vloerproductiviteit Haalbaar aanbod

65.475

65.875

76.010

Gevestigd aanbod

46.350

46.350

46.350

Uitbreidingsruimte m² w.v.o.

19.128

19.528

29.663

Uitbreidingsruimte m² b.v.o.

21.253

21.698

32.959

Berekening ECORYS Vastgoed, juli 2007

26


Tabel: Keukens en sanitair Marktberekening

Huidig 2006

Toekomst 2010

2010 Parkboulevard

220.050

221.400

221.400

€ 97

€ 97

€ 97

€ 21,3 mln.

€ 21,5 mln.

€ 21,5 mln.

Koopkrachtbinding

65%

65%

70%


25%

25%

30%


€ 18,5 mln.

€ 18.6 mln.

€ 21,5 mln.

Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel

Norm. vloerproductiviteit

€ 2.760

€ 2.760

€ 2.760

Haalbaar aanbod

6.700

6.745

7.780

Gevestigd aanbod

2.166

2.166

2.166


4.537

4.578

5.615


5.041

5.086

6.239

Huidig 2006

Toekomst 2010

2010 Parkboulevard

220.052

221.398

221.398


Doe-het-zelf Tabel: Doe-het-zelf Marktberekening Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel

Koopkrachtbinding

€ 253

€ 253

€ 253

€ 55,7 mln

€ 56,0 mln

€ 56,0 mln

65%

65%

70%


25%

25%

30%


€ 48,3 mln

€ 48,5 mln

€ 56,0 mln

1.550

1.550

1.550


31.129

31.319

36.138

Gevestigd aanbod

20.101

20.101

20.101


11.028

11.218

16.037


13.785

14.023

20.046



27

Sport en kampeerzaken Tabel: Sport en kampeerzaken Marktberekening

Huidig 2006

Toekomst 2010

2010 Parkboulevard

220.050

221.400

221.400

€ 73

€ 73

€ 73

€ 16,0 mln.

€ 16,1 mln.

€ 16,1 mln.

Koopkrachtbinding

80%

80%

80%


30%

30%

35%


€ 18,3 mln.

€ 18,5 mln.

€ 19,9 mln.

Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel


€ 2.285

€ 2.285

€ 2.285

Haalbaar aanbod

8.035

8.085

8.705

Gevestigd aanbod

2.654

2.654

2.654


5.380

5.430

6.051


5.978

6.033

6.724

Huidig 2006

Toekomst 2010

2010 Parkboulevard

220.050

221.400

221.400

€ 52

€ 52

€ 52

€ 11,4 mln.

€ 11,5 mln.

€ 11,5 mln.

Koopkrachtbinding

80%

80%

80%


30%

30%

35%


€ 13,1 mln.

€ 13,1 mln.

€ 14,2 mln.


Speelgoed Tabel: Speelgoed Marktberekening Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel


€ 2.950

€ 2.950

€ 2.950

Haalbaar aanbod

4.430

4.460

4.800

Gevestigd aanbod

1.608

1.608

1.608


2.825

2.852

3.195


3.139

3.169

3.550


28


Tabel: Dierbenodigdheden en voeding Marktberekening Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel

Koopkrachtbinding

Huidig 2006

Toekomst 2010

2010 Parkboulevard

220.052

221.398

221.398

€ 28

€ 28

€ 28

€ 6,2 mln

€ 6,2 mln

€ 6,2 mln

80%

80%

80%


30%

30%

35%


€ 7,0 mln

€ 7,1mln

€ 7,6 mln

2.020

2.020

2.020


3.486

3.507

3.777

Gevestigd aanbod

1.856

1.856

1.856


1.630

1.651

1.921


1.811

1.835

2.135

Huidig 2006

Toekomst 2010

2010 Parkboulevard

220.052

221.398

221.398

€ 72

€ 72

€ 72

€ 15,8 mln

€ 15,9 mln

€ 15,9 mln

Koopkrachtbinding

80%

80%

80%


30%

30%

35%


€ 18,1 mln

€ 18,2 mln

€ 19,6 mln


Tabel: Rijwielhandel Marktberekening Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel


2.500

2.500

2.500

Haalbaar aanbod

7.243

7.287

7.848

Gevestigd aanbod

2.860

2.860

2.860


4.383

4.427

4.988


4.870

4.919

5.542



29

Supermarkt Uit: Grootschalige supermarkt Rotterdam-Vierhavensstrip Update rapport maart 2003

Tabel: Marktruimte supermarkten in Delfshaven in 2007 en 2010 2007

2010

Inwoners

70.290

70.290

Bestedingen per hoofd

€ 1.703

€ 1.703

Bestedingspotentieel in € mln.

119,7

119,7

Koopkrachtbinding

54%

65%

Gebonden bestedingen in € mln.

64,6

77,8


17%

20%

Omzet door toevloeiing in € mln.

13,2

19,5

Totale bestedingen in € mln.

77,9

97,3

Norm. Vloerproductiviteit in € per m² wvo

7.738

7.738

Haalbaar aanbod in m² wvo

10.065

12.569

Gevestigd aanbod in m² wvo

9.158

10.466

Uitbreidingsruimte in m² wvo

907

2.103

1.134

2.629

Uitbreidingsruimte in m² bvo.

Berekening ECORYS Vastgoed, april 2007 (Grootschalige supermarkt Rotterdam-Vierhavensstrip, Update rapport maart 2003)

De berekening toont aan dat er in de huidige situatie ongeveer 900 m² wvo (1.135 m² bvo) aan supermarktmeters zou kunnen worden toegevoegd. In 2010 (inclusief de plannen voor de Ganzekop en Mullerpier) is de marktruimte, als gevolg van een veronderstelde groei van de koopkrachtbinding en –toevloeing als gevolg van de kwaliteitsimpuls, naar verwachting toegenomen tot circa 2.100 m² wvo (2.630 m² bvo). In tegenstelling tot de gehele dagelijkse sector lijkt er voor de supermarktbranche nog wel degelijk ruimte in Delfshaven. Deze constatering wordt deels veroorzaakt door het feit dat meer dan de helft van het dagelijkse aanbod in Delfshaven (in wvo) bestaat uit speciaalzaken. Voor Nederland geldt dat het aandeel speciaalzaken ten opzichte van supermarkten ongeveer een kwart bedraagt. Het lage aandeel supermarkt komt tot uitdrukking in onderstaande tabel. Tabel: Metrage supermarkt per inwoner voor Nederland, Rotterdam en Delfshaven in 2007 Totaal metrage supermarkt

m² per inwoner

Nederland

3.552.563

0,22

Rotterdam

103.523

0.18

Delfshaven

9.158

0,13

Bron: Locatus Retailverkenner 2007 en CBS.

30


Specifiek gekeken naar de dagelijkse sector is een belangrijke trend waar te nemen waarbij de supermarkten terrein winnen op de foodspeciaalzaken. De supermarkten zetten steeds meer in op versafdelingen, vanuit margeoptiek en de behoefte aan one-stop-shopping van de consument. Gevolg is dat de versspeciaalzaken al jarenlang onder druk staan: de omzet en het aantal vestigingspunten daalt. Meest dramatisch is de sanering onder de groentezaken met een daling van meer dan 50% in 8 jaar tijd. De beschreven trend is een autonoom proces, dat door de toevoeging van een grootschalige supermarkt op de Vierhavensstrip hooguit ietwat versneld zal optreden. Anderszijds zal door de specifieke bevolkingssamenstelling van Delfshaven, met een oververtegenwoordiging van mensen van Marokkaanse en Turkse afkomst, een groot deel van het winkelaanbod uit etnische levensmiddelenwinkels blijven bestaan. Deze zullen door hun specifieke functie en doelgroep niet door de realisering van een grootschalige supermarkt op de Vierhavensstrip in hun voortbestaan worden bedreigd.


31

Leisure Restaurant Vraag naar restaurants: trends De populariteit van buitenlandse restaurants blijft stijgen. Evenals in andere horecasegmenten is de restaurantbezoeker lastig te behagen. Bedrijfschap Horeca en Catering onderscheidt in 2002 reeds vijf verschillende hoofdtrends in het restaurantpubliek: • moment: deze gemaksconsumenten willen steeds iets anders en op andere momenten; • bewustheid: kritische consument; • zekerheid: nadruk op veiligheid, ook van voedsel; • gezondheid: nadruk op gezonde voeding; • beleving: naast eten ook fun. Huidige vraag naar restaurants Ook in Rotterdam is de vraag naar buitenlandse restaurants gegroeid. Goede voorbeelden hiervan zijn: Wereld Eethuis Bazar, Restaurant Zenne en Restaurant Safir. Door de consument wordt gemiddeld € 20,- besteed in restaurants. Aanbod restaurants: trends Binnen het aanbod zien we de laatste jaren een verbijzondering. Voorbeelden hiervan zijn themarestaurants, conceptuele restaurants (denk bijvoorbeeld aan de Supperclub in Amsterdam) en restaurants met een exotische menukaart. Ook zien we dat restaurants inspelen op het ‘zap-’ of ‘moment-’gedrag van de consument. Zo heeft bijvoorbeeld het nieuwe Lloyd Hotel in Amsterdam twee restaurants geopend: 1 voor de bewust trage eter ‘Sloom’ en 1 voor de snellere hap ‘Snel’. Verder is er sprake van een schaalvergroting in de restaurantsector. Grote restaurants kunnen trendy concepten zijn, zoals het Restaurant Amsterdam, in Westerpark, Amsterdam, maar kan ook inspelen op ‘veel voor weinig’. Deze restaurants worden doelgericht bezocht en zoeken goedbereikbare locaties buiten het centrumgebied. Huidige aanbod restaurants Rotterdam loopt ten opzichte van het aantal restaurants en de verkoopoppervlakte van restaurants achter op gemiddelde van de 10 grote steden9 per 10.000 inwoners. Wel is het totale aantal restaurants en de verkoopoppervlakte van de restaurantsector sterker gegroeid dan het gemiddelde. Dit duidt erop dat Rotterdam een inhaalslag maakt.

9

32

Amsterdam, Rotterdam, ’s-Gravenhage, Utrecht, Eindhoven, Tilburg, Groningen, Almere, Breda en Nijmegen.


Tabel: Aantal restaurants per 10.000 inwoners [bedrijven] 2000

2001

2002

2003

2004

Amsterdam

12

12,2

12,8

13,4

13,6

Rotterdam

5,9

5,9

6,2

6,5

6,5

’s-Gravenhage

9,5

9,7

9,6

9,6

9,9

Utrecht

7,1

7,5

7,6

7,8

7,7

Eindhoven

6,1

6,3

6,3

6,5

6,7

Tilburg

4,3

4,5

4,6

4,5

4,6

Groningen

7,6

7,9

7,9

7,9

8

Almere

2,9

3

3

2,8

2,9

Breda

6,8

6,5

6,1

6,4

6,7

Nijmegen

5,8

6

6,1

6,1

6

Gemiddeld

7,9

8,1

8,2

8,4

8,6

Bron: Horeca in Cijfers 2004; Bedrijfschap Horeca en Catering

Conclusies restaurant Er is marktruimte voor restaurants in Rotterdam die inspelen op verschillende vraag- en aanbodtrends. Daarbij zijn in dit kader twee trends van belang: • bijzondere concepten: de Vierhavensstrip en het dakpark lenen zich goed voor een bijzonder concept; • toenemende populariteit van de buitenlandse keukens; • schaalvergroting. Aangezien het restaurant buiten het centrumgebied zou komen te liggen is het zinvol om een concept te ontwikkelen dat doelgericht bezocht zal worden. Een combinatie met het party- en zalencentrum ligt hierbij voor de hand. Gezien de combinatie met het party- en zalencentrum is het aan te bevelen te kiezen voor een café-restaurant. Café-restaurant Vierhavensstrip Korte omschrijving

Restaurant bij voorkeur gelieerd aan een van de andere functies. Exotische keuken. Bijzondere architectuur en relatie met het dakpark. Onderscheidend concept waarbinnen verschillende

Gemiddelde omvang (vvo) Geadviseerde omvang (vvo) Prijs per m²

doelgroepen zich thuis voelen. 222 m² 300 – 400 m² € 150 – 200 per m² per jaar


33

Discotheek/club Vraag naar discotheken en clubs: trends Discotheekbezoekers zijn veelal trendgevoelig en hebben wisselende voorkeuren. Uit onderzoek10 blijkt dat loyaliteit aan discotheken vooral kortstondig is. Meer dan de helft van de discotheekbezoekers geeft aan frequente bezoeker van een bepaalde discotheek te zijn, maar tegelijkertijd geeft 60 % aan minimaal elk kwartaal een andere discotheek te bezoeken. Voor de discotheekondernemers is de groep jongeren tussen 16 en 24 jaar een belangrijke doelgroep. Deze doelgroep geeft een groot deel van haar budget uit aan uitgaan. Zo wordt in de Randstad gemiddeld € 24,- per bezoeker uitgegeven in een discotheek. Voor ondernemers wordt het echter steeds lastiger om jongeren aan zich te binden, omdat jongeren steeds meer heterogeen gedrag vertonen en zij niet meer in te delen zijn in homogene groepen. Zo hebben jongeren naast grootschalige activiteiten ook behoefte aan kleinschalige voorzieningen met een menselijke uitstraling. Huidige vraag naar discotheken/clubs Rotterdam is de laatste jaren sterk in opkomst als uitgaansstad. Spraakmakende clubs, grootschalige evenementen en ruimte voor creatief ondernemerschap zijn inmiddels vertrouwde kenmerken van de stad. Dat is ook terug te zien in het toenemende aanbod aan discotheken dat de afgelopen jaren te zien was. Of een nieuwe discotheek of club slagingskansen heeft, hangt geheel af van de wijze waarop een ondernemer zijn concept gestalte geeft en de doelgroep aan zich weet te binden. De trends en ontwikkelingen laten echter zien dat de consument grillig is. Momenteel is er vanuit diverse Rotterdamse horecaondernemers vraag naar ruimte om nieuwe concepten te ontwikkelen. Hierbij moet wel een onderscheid gemaakt worden tussen ondernemers die een experimenteel en vernieuwend concept willen neerzetten en ondernemers die meegaan in de trend van schaalvergroting en zich op een breed publiek richten. De eerste categorie is vooral op zoek naar niet al te grote, goedkope, maar bijzondere ruimte (300 tot 400 m²) voor lage tarieven (genoemde bedragen liggen tussen de € 20,- en € 50,- per m²). De tweede categorie zoekt relatief grotere ruimtes voor een combinatie van diverse functies (2.000-3.000 m²). Daarnaast is er sprake van een aantal clubs (Off_Corso, Las Palmas, Calypso) in het centrum die een tijdelijk huurcontract hebben. Ook Hollywood zal moeten verdwijnen vanwege de bouw van het nieuwe CS. Mplex (urbanclub) gaat voor twee jaar in het Imaxpand en Worm (alternatieve muziek/film club) voor twee jaar in het VOC-pand11.

10

Waar gaan we naar toe? Een studie naar loyaliteit in de discothekensector, 26 augustus 2004, afstudeerscriptie Erasmus Universiteit/RSM & Hotelschool Den Haag. 11 Informatie via Lieke Hubregtse, OBR, januari 2005.

34


Aanbod discotheken/clubs: trends Het aantal discotheken in Nederland zal de komende jaren licht afnemen. De eerder ingezette schaalvergroting zal in lichte mate voortgezet worden, terwijl het arsenaal potentiële bezoekers op het zelfde niveau zal blijven. Er zal een tweedeling ontstaan met enerzijds de grootschalige discotheken en anderzijds kleinschalige swingcafés. Ook zullen discotheken meer multifunctioneel worden. Inmiddels fungeert bijvoorbeeld driekwart van de bedrijven als zalencentrum buiten de openingstijden voor publiek. Andere vormen van dubbelgebruik, zoals het gebruik van een discotheek als showroom van een auto, worden ook door Bedrijfschap Horeca en Catering gesignaleerd. Nieuwe discotheken zullen zich vooral buiten de centrumgebieden vestigen, omdat de huur daar lager is dan in het centrumgebied en de parkeermogelijkheden en bereikbaarheid groter.

Branchedeskundigen vinden bijna unaniem dat innovatie in de discothekensector in de vorm van nieuwe concepten noodzakelijk is12. De combinatie van discotheek en daktuin zou in de Vierhavensstrip een nieuw en bijzonder concept kunnen opleveren. Voorbeelden van trendsettende concepten in historische gebouwen of gebouwen met een van oudsher andere functie die als uitgaanslocatie geschikt zijn gemaakt: • Een danceclub in een graansilo met walk-in koelcellen; Now & Wow in Rotterdam; • Een discotheek in een voormalig theater; Bitterzoet in Amsterdam; • Een combinatie van nachtclub en restaurant in een voormalige bioscoop; Cineac in Amsterdam. Discotheken/clubs: huidige aanbod In Rotterdam nam het aantal discotheken tussen 2000 en 2004 toe: van 15 naar 19 (26.67 %). Dit is binnen de 10 grote steden een aanzienlijke stijging. Gemiddeld lieten de steden in deze periode een daling zien van 7,41 %. Landelijk was deze daling nog groter. Absoluut gezien is Rotterdam met 19 discotheken koploper. Tegelijkertijd was er een verschuiving waar te nemen binnen het totaal aantal horecabedrijven13 ten gunste van discotheken. Zo steeg het percentage discotheken van 0,74 % (2000) naar 0,92 % (2004) van het totaal aantal horecabedrijven in Rotterdam. De andere 10 grote steden lieten over het algemeen een daling zien (wanneer we groeistad Almere niet meerekenen: van 7,69 in 2000 naar 6,45 in 2004). Aangezien een aantal clubs tijdelijke contracten hebben, zal het aantal clubs in Rotterdam naar verloop van tijd weer slinken. De gemiddelde omzet per discotheek is ruim euro 1,- miljoen (2004). De groep discotheken met een omzet van gemiddeld euro 1,5 miljoen behaalt betere bedrijfsresultaten dan de groep die daar onder zit. De gemiddelde omvang telt 411 m².

12 13

Bron: Bedrijfschap Horeca & Catering, Discotheken. Exclusief cateringbedrijven.


35

Tabel: Aantal discotheken per 10.000 inwoners [bedrijven] 2000

2001

2002

2003

2004

Amsterdam

0,26

0,25

0,27

0,27

0,27

Rotterdam

0,25

0,27

0,28

0,27

0,32

’s-Gravenhage

0,23

0,18

0,17

0,19

0,15

Utrecht

0,28

0,27

0,27

0,23

0,30

Eindhoven

0,25

0,20

0,20

0,19

0,19

Tilburg

0,31

0,31

0,30

0,20

0,20

Groningen

0,40

0,46

0,40

0,34

0,33

Almere

0,07

0,13

0,13

0,06

0,12

Breda

0,19

0,18

0,24

0,18

0,18

Nijmegen

0,53

0,52

0,39

0,26

0,32

Gemiddeld

0,27

0,26

0,26

0,23

0,24

Bron: Horeca in Cijfers 2004; Bedrijfschap Horeca en Catering

Tabel: Ontwikkeling gemiddelde verkoopoppervlakte Ontwikkeling

1999

2004

gemiddelde

Ontwikkeling (%) 1999-2004

verkoopoppervlakte Discothekensector

336

411

22 %

Drankensector totaal

172

185

8%

Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering

Conclusies club/discotheek Rotterdam is sterk in opkomst als uitgaansstad en koploper als het gaat om discotheken. Het is dus zaak om terughoudend te zijn, waar het gaat om uitbreiding. Aan het opnemen van een grootschalige discotheek in de Vierhavensstrip zijn derhalve risico’s verbonden. Dit wordt nog eens versterkt door algemene kenmerken van de huidige markt voor discotheken: • De doelgroep is grillig in haar voorkeuren en lastig te ‘binden’. Het publiek is slechts voor een termijn van enkele maanden loyaal aan discotheken. Alleen marktpartijen met een sterke naam en een sterk, vernieuwend concept weten publiek naar zich toe te trekken. • Rotterdam groeit de laatste jaren sterk als uitgaansstad. Het aantal discotheken is substantieel toegenomen. Rotterdam is inmiddels koploper in Nederland op het gebied van aantal discotheken en het kan niet zonder meer aangenomen worden dat uitbreiding van het aanbod mogelijk is. • Er is volgens de branche (Bedrijfschap Horeca & Catering) vooral behoefte aan vernieuwende concepten. Dergelijke concepten blijken zich in de praktijk veelal in oude panden te vestigen. • Initiatiefnemers zoeken vaak bestaande panden, vanwege de lage huur en uitstraling. Hoewel niet uitgesloten kan worden dat er binnen niches marktruimte is voor clubs en discotheken binnen Rotterdam, adviseren wij de opdrachtgever een dergelijke voorziening niet op te nemen in het programma.

36


Multifunctionele zalen Vraag naar multifunctionele zalen: trends Organisatoren van (incidentele) culturele en uitgaansactiviteiten zoeken ruimten die op relatief korte termijn te huren zijn. De steeds wisselende trends en de daarmee samenhangende behoefte van het publiek, zijn daarbij veelal het uitgangspunt. Een stadsschouwburg legt het programma echter al ruim voor de start van het seizoen vast. Door meer multifunctionele zalen in het aanbod op te nemen, kan beter tegemoet gekomen worden aan de dynamiek van de culturele en uitgaanssector. Vraag naar multifunctionele zalen In Nederland is er de afgelopen jaren een groeiende vraag geweest naar zalen- en partycentra. Dit heeft zich vertaald in een groter aanbod; een groei die zich naar verwachting de komende jaren licht door zal zetten. In de theaterwereld is tevens een groei in het aantal zalen te zien. Volgens de gegevens van de VNCD, die jaarlijks de nieuwbouwplannen voor theaters en popzalen inventariseert, zal ook deze groei zich de komende jaren doorzetten. De laatste jaren is in de culturele en uitgaanssector de behoefte aan faciliteiten zonder vaste programmering toegenomen. Dit hangt samen met de toename van het aantal activiteiten dat zich (deels) buiten de gevestigde culturele voorzieningen afspeelt. Een groot deel van de Rotterdammers (45%) bezoekt feesten met live muziek, dans of andere optredens14. Landelijke cijfers noemen een veel lager percentage van 8,27 %15. De meeste van deze feesten worden bezocht in partycentra of zalencentra (50%). Naast feesten in de privé-sfeer, zoals bruiloften en verjaardagen, kan hierbij worden gedacht aan breakdancewedstrijden, linedance-avonden, danceparties, optredens van een bepaald type artiesten16 en singlefeesten. Feesten in de eigen kring met live optredens worden meer bezocht door een allochtoon publiek dan door een autochtoon publiek. In totaliteit is het bezoek in 2003 aan feesten in eigen kring in Rotterdam afgenomen. Echter, in 2003 is het bezoek van jongeren en allochtonen aan dergelijke activiteiten toegenomen (respectievelijk tot 69% en 57% in 2003)17. De verwachting is dat het aantal zalencentra in Rotterdam de komende jaren zal blijven toenemen. Uit gegevens van het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam blijkt dat er momenteel concreet vraag bestaat naar dergelijke ruimten. Deels is dit te verklaren uit de herstructurering van enkele gebieden in Rotterdam (Spaanse Polder en Vierhavensstrip), waardoor bestaande centra op zoek moeten naar nieuwe huisvesting. Daarnaast hebben zich ook nieuwe aanvragers bij de gemeente gemeld. In de Horecanota Rotterdam 2002-2006 wordt aangegeven dat er een groot tekort is aan party- en zalencentra (in de nota ‘Stedelijke feestzalen’ genoemd).

14

Cultuurparticipatie van Rotterdammers in 2003, Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS), juni 2004. Bedrijfschap Horeca en Catering. 16 Bijvoorbeeld artiesten die vooral voor een allochtoon publiek optreden. 17 Cultuurparticipatie van Rotterdammers in 2003, Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS), juni 2004. 15


37

In december 2003 heeft het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam een onderzoek uitgevoerd naar de Rotterdamse party- en zalencentra18, waarin dit tekort nog eens onderstreept wordt. Recente contacten met het OBR geven aan dat deze conclusies momenteel nog steeds onderschreven worden19. Het aanbodtekort wordt als volgt gespecificeerd: • ruimte voor commerciële, allochtone discofeesten; • ruimte voor feesten en partijen van particuliere allochtonen; • culturele programmering op zaterdagavond georganiseerd door stichtingen en verenigingen. Parkeergelegenheid (1 plaats per 15 m 2), autobereikbaarheid, bereikbaarheid per openbaar vervoer en ontbreken van omwonenden, zijn belangrijke eigenschappen van locaties voor party- en zalencentra. Door de consument wordt gemiddeld € 11,- besteed bij een bezoek aan een bedrijf binnen de totale drankensector. De specifieke gegevens over besteding in een zalencentrum zijn niet bekend. Aanbod van multifunctionele zalen: trends De verwachting in Nederland is dat het aantal zalencentra de komende jaren zal stijgen. Er is sprake van een bescheiden mate van schaalvergroting. Een gemiddeld zalencentrum mat in 2004, 892 m², terwijl dat in 2000, 870 m² was. In Rotterdam is sprake van een gemiddelde tussen 500 en 700 m² groot. Ook in de theaterwereld is een verruiming van het aanbod en schaalvergroting de komende jaren dé trend. Vraag naar multifunctionele zalen: trends Rotterdam heeft een gemiddeld aantal zalencentra als we naar de 10 grote steden in Nederland kijken.20 In Rotterdam nam het aantal zalencentra tussen 2000 en 2004 licht toe: van 26 naar 28 bedrijven (7,69%). In dezelfde periode vertonen de grote steden een zeer wisselend beeld: van een duidelijke toename (15% in Amsterdam) tot een relatief grote afname van het aantal centra (-17,39 % in ’s-Gravenhage). Momenteel bevindt zich in het Vierhavensgebied een drietal zalencentra, waarvan er 1, vanwege de herontwikkeling van de Vierhavensstrip zal verdwijnen (Royal). Dit laatstgenoemde zalencentrum komt voor verplaatsing in aanmerking.

18

19

20

38

Op Zoek naar Feestlocaties, Een onderzoek naar de Rotterdamse party- en zalencentra, 5 december 2003, Lieke Hubregtse, afdeling ECO/VTE. Telefonisch gesprek januari 2005 Lieke Hubregtse, OBR. Het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam telt 34 party- en zalencentra eind 2003, terwijl het Bedrijfschap Horeca en Catering uitgaat van 24 in het zelfde jaartal. We gaan er van uit dat een verschil in definitie het verschil tussen de geregistreerde aantallen verklaart. Omwille van de vergelijkbaarheid gaan we bij de vergelijkingen met andere steden uit van de gegevens van Bedrijfschap Horeca en Catering.


Aantal zalen-/partycentra per 10.000

2000

2001

2002

2003

2004

Amsterdam

0,44

0,45

0,45

0,43

0,50

Rotterdam

0,44

0,40

0,38

0,40

0,47

’s-Gravenhage

0,52

0,45

0,39

0,43

0,40

Utrecht

0,91

0,86

0,77

0,75

0,74

Eindhoven

0,40

0,39

0,39

0,44

0,43

Tilburg

0,36

0,36

0,25

0,35

0,40

Groningen

0,46

0,46

0,51

0,51

0,67

Almere

0,14

0,20

0,19

0,24

0,23

Breda

0,19

0,18

0,18

0,24

0,18

Nijmegen

0,59

0,52

0,52

0,51

0,51

Gemiddeld

0,46

0,44

0,42

0,44

0,47

inwoners [bedrijven]

Conclusies multifunctionele zalen Er bestaat in Rotterdam een grote behoefte aan party- en zalencentra. Er is voldoende marktruimte en fysieke ruimte om een grootschalig centrum of 2 centra van gemiddeld formaat onder te brengen in de Vierhavensstrip. • De Vierhavensstrip voldoet aan alle locatiekenmerken voor vestigingslocaties voor party- en zalencentra. • Er is vraag naar ruimte voor het volgende type activiteiten: • ruimte voor commerciële, allochtone discofeesten; • ruimte voor feesten en partijen van particuliere allochtonen; • culturele programmering op zaterdagavond georganiseerd door stichtingen en verenigingen. Ondanks de aanwezige marktruimte adviseren wij terughoudend te zijn met het opnemen van 1 of meerdere zalencentra in het programma van de Vierhavensstrip. Als voorwaarde dient gesteld te worden dat de zalen grotendeels een publieksfunctie hebben en niet voornamelijk geëxploiteerd zullen worden ten behoeve van besloten feesten. Door de exploitatie neer te leggen bij een theater of een cluster voor creatief ondernemerschap, kan de publieksfunctie van de zalen gewaarborgd worden. Multifunctionele zalen Vierhavensstrip Korte omschrijving

Multifunctionele zalen die verhuurd worden voor feesten en partijen, maar waarvoor ook afspraken wordt gemaakt met de culturele organisaties binnen het cluster, zodat een culturele programmering ontstaat. Programmering door het theater of het Cluster voor Creatief Ondernemerschap is een voorwaarde om te komen tot een interessante

Gemiddelde omvang (vvo) Indicatie omvang marktruimte voor Vierhavensstrip (vvo) Indicatie prijs per m²

invulling. 892 m² 1 of 2 zalencentra: 2.000 – 2.500 m²

100 per m² per jaar


39

Multifunctioneel cluster voor creatief ondernemerschap Multifunctioneel cluster creatief ondernemerschap: vraag- en aanbodtrends Creatief ondernemerschap heeft de laatste jaren veel aandacht gekregen in Nederland, vooral in de grote steden. En sinds het verschijnen van Richard Florida’s ‘ The Rise of the Creative Class’ wordt het belang van creatief ondernemerschap serieus genomen. Tot de creatieve industrie worden gerekend: architectuur, beeldende kunst, schrijven en uitgeven, film en video, leisure software, muziek, televisie en radio, podiumkunsten, reclame en vormgeving. Ook Rotterdam maakt actief werk van creatief ondernemersschap. De opening van de Schiecentrale en diverse beleidsnotities zijn hier - onder meer - het bewijs van. Perifere, stedelijke gebieden, zoals het Vierhavensgebied waar bedrijvigheid getransformeerd wordt naar andere stedelijke functies zoals wonen, werken en vrije tijd, hebben aantrekkingskracht op creatieve ondernemers. Voorbeelden van andere, bekende gebieden zijn de Westergasfabriek in Amsterdam, het EBH terrein in Haarlem en de Van Nelle Ontwerpfabriek in Rotterdam. Ook in het Vierhavensgebied zijn vele voorbeelden te vinden van creatief ondernemerschap: Atelier Joep van Lieshout en Design Dock (met daarboven kantoorruimte voor creatief ondernemers). In het Vierhavensgebied zijn vooral de ondernemers op het vlak van beeldende kunst, fotografie, architectuur en styling/vormgeving goed vertegenwoordigd. Vraag naar multifunctioneel cluster voor creatief ondernemerschap Er is behoefte aan kantoor- en werkruimte voor creatief ondernemers. Echter, een deel van de sector is zo weinig kapitaalkrachtig, dat alleen de goedkoopste ruimtes in aanmerking komen als werkplek. Een ander deel is wel in staat om marktconforme huren te betalen (denk bijvoorbeeld aan een succesvol grafisch ontwerpbureau). Voor gesubsidieerde instellingen geldt dat de exploitatiesubsidies voor vier jaar worden vastgelegd. De continuïteit is daarmee in principe nooit voor langere tijd gegarandeerd. In Rotterdam kent deze vierjarige structuur tegenwoordig zelfs een evaluatie na twee jaar, waarbij de subsidie kan worden stopgezet. Ondernemers willen de huren zo laag mogelijk houden: ‘liever minder service en minder luxe dan een hogere huur’. Tegelijkertijd is er de behoefte om dicht bij andere voorzieningen gevestigd te zijn, zoals horeca of podia. Verder willen ondernemers ‘easyin’ en ‘easy-out’contracten en flexibel in te delen ruimten. De organisatie Stichting Locus010, heeft aangegeven geïnteresseerd te zijn in 8.000 m². Op dit oppervlak wil deze organisatie naast kantoorruimte voor creatief ondernemers ook gastenverblijven, studio’s, een grote zaal, bar/restaurant (annex kleine zaal), enkele expositieruimten/congreszalen en een multifunctionele zaal realiseren. Als we alleen de studio’s en kantoren meerekenen komen we uit op 2.500 m² netto vloeroppervlak. De stichting ontvangt momenteel exploitatiesubsidie van de gemeente Rotterdam. De huidige exploitatiesubsidie kan meegenomen worden naar het nieuwe pand. Voor investeringen zou dekking moeten worden gezocht door de stichting zelf.

40


Aanbod multifunctionele ruimten voor creatief ondernemerschap Op dit moment wordt er relatief veel ruimte voor creatief ondernemers aangeboden. Denk hieraan bijvoorbeeld aan de Van Nelle Ontwerpfabriek, die ruimte verhuurt vanaf euro 85,- p.m.2 per jaar. Gefaseerd oplopende huren en ‘easy-in’ en ‘easy-out’contracten zijn bekende verschijnselen bij werken kantoorruimten voor startende ondernemingen. Conclusies multifunctioneel cluster voor creatief ondernemerschap In Rotterdam is behoefte aan kantoor- en werkruimte voor creatief ondernemerschap. Binnen een locatie als Vierhavensstrip zou een dergelijke functie uitstekend passen. Aansluiting kan gevonden worden bij disciplines die reeds goed vertegenwoordigd zijn in het gebied: beeldende kunst, fotografie, architectuur en styling/vormgeving. De locatie krijgt zo tevens een onderscheidend karakter ten opzichte van andere bestaande en toekomstige clusters in de nabije omgeving (Schiecentrale en World Music Center). Veel ondernemers zijn niet in staat om marktconforme huren of soms zelfs startershuren te betalen. Lage servicekosten, ‘easy-in & easy out’ contracten, gefaseerd oplopende huren, flexibele ruimten en combinatie met andere voorzieningen, zoals podia en horeca zijn voor dergelijke clusters aan te bevelen. Een geïnteresseerde exploitant, Locus010 wil naast studio en kantoorruimte, ook een bar/restaurant en diverse zalen exploiteren. Deze functies zijn in dit hoofdstuk apart benoemd. Een combinatie van exploitatie van diverse functies door 1 partij is uiteraard wel mogelijk. Multifunctioneel cluster voor creatief ondernemerschap Vierhavensstrip Korte omschrijving

Een cluster waar startende creatief ondernemers kunnen werken, tijdelijk verblijven en gezamenlijk projecten kunnen opzetten. De units moeten flexibel zijn. De muziekstudio’s moeten over geluidsisolatie

Indicatie omvang (netto) Indicatie prijs per m²

beschikken. 2.500 – 4.000 m² € 80 per m² per jaar – (met voor sommige functies een uitloop naar) € 100 per m² per jaar

Rotterdams Centrum voor Theater Vanuit het Rotterdams Centrum voor Theater ligt een concrete ruimtevraag. Ook hier geldt dat voor gesubsidieerde instellingen de exploitatiesubsidies voor vier jaar worden vastgelegd. De continuïteit is daarmee in principe nooit voor langere tijd gegarandeerd. In Rotterdam kent deze vierjarige structuur tegenwoordig zelfs een evaluatie na twee jaar, waarbij de subsidie kan worden stopgezet. Het Rotterdams Centrum voor Theater is een instelling die zich inmiddels heeft bewezen en gesubsidieerd wordt door de gemeente Rotterdam en de deelgemeente Delfshaven. Deze laatste subsidie wordt echter afgebouwd.


41

Aangezien het hier zou gaan om een volledige verplaatsing, is het uitvoeren van een markttoets in dit geval niet nodig. Het centrum zal over repetitieruimte en een theaterzaal beschikken. Andere functies binnen de Vierhavensstrip, zoals het Multifunctionele Cluster voor Creatief Ondernemerschap kunnen deze ruimten ook benutten. Tevens kunnen er afspraken worden gemaakt met het party- en zalencentrum over het over en weer gebruiken van ruimten. Door publiek kan gebruik worden gemaakt van het café-restaurant. Per jaar bezoeken ongeveer 4.000 mensen het theater. Dit is een bescheiden aantal (+/- 8- per week). Daarbij moeten echter ook de deelnemers aan lessen en repeterende acteurs worden opgeteld. Conclusies Rotterdams Centrum voor Theater Het Rotterdams Centrum voor Theater is een instelling die verplaatst kan worden naar de Vierhavensstrip. De huidige exploitatiesubsidie kan meegenomen worden naar het nieuwe pand. Voor investeringen zou dekking moeten worden gezocht door de stichting zelf. Het Rotterdams Centrum voor Theater zou over een bescheiden vlakke vloerzaal moeten beschikken en enkele repetitieruimten. Verder kan er gebruik worden gemaakt van de aanwezige horeca en de zalen van het party- en zalencentrum. Het Multifunctioneel Cluster voor creatief ondernemerschap kan op haar beurt weer gebruik maken van de theaterzaal en repetitiezalen. Het nadeel van een dergelijke functie is dat er lage huren gerealiseerd kunnen worden. Het voordeel is echter dat met een betrekkelijk klein aantal vierkante meters er een aantrekkelijke publieksvoorziening toegevoegd kan worden, die de levendigheid in het gebied vooral in de avonduren vergroot. Tot slot zorgt het theater ook voor synergie met andere functies die gebruik kunnen maken van de theaterzaal. Rotterdams Centrum voor Theater Vierhavensstrip Korte omschrijving

Het Rotterdams Centrum voor Theater is een gesubsidieerde instelling die momenteel gevestigd is in Delfshaven. Het gaat om een verplaatsing. Samenwerking met het party- en zalencentrum en het Cluster voor Creatief Ondernemerschap is een

Indicatie omvang Indicatie prijs per m²

belangrijke voorwaarde. (kleine theaterzaal en 3 studio’s) totaal 600 m² € 60,- p.m.2

Evenemententerrein Een evenemententerrein zou een bijdrage kunnen leveren aan de sfeer en levendigheid van het totale gebied. Het dakpark zou, naast het gebruik als buurtpark, hiervoor tevens gebruikt kunnen worden. Het schuin aflopende dak zou wellicht gebruikt kunnen worden voor theater- en filmvoorstellingen. Deze activiteiten zijn veelal kleinschalig. Voor grote muziekfestivals is het terrein, wegens zijn langgerektheid niet geschikt.

42


Er is behoefte aan evenemententerreinen voor de Rotterdamse festivals, maar het beleid is er op gericht activiteiten zoveel mogelijk te laten plaatsvinden in de binnenstad21. Daarbij dient ook rekening te worden gehouden met het Lloyd Multiplein dat een belangrijke evenementenlocatie moet worden (momenteel is het gebruik en de uitstraling van de evenementenlocatie bescheiden). De ontwikkeling van het gebied rond de Vierhavensstrip is van wezenlijk belang voor het al dan niet slagen van een nieuw evenemententerrein: tussen eventuele nieuwe ontwikkelingen op het vlak van creatieve industrie en horeca enerzijds en een evenemententerrein anderzijds zou synergie kunnen ontstaan. Indien het dakpark als evenemententerrein gebruikt zou gaan worden, dienen er bouwkundige voorzieningen te worden getroffen (in verband met belasting van het dak). Verder rekening houden met overige praktische zaken, zoals aftappunten elektra, aan- en afvoerpunten water en voldoende in- en uitgangen vanaf het dak, brandveiligheid etc.

21

Informatie gebaseerd op telefonisch gesprek Monica Huibers, coördinator Rotterdamse Zomerfestivals, Stichting Rotterdam Festivals.


43

Bijlage: Woningbouwplannen tussen Den Haag en Rotterdam

44


Woningbouwplannen tussen Den Haag en Rotterdam De belangrijkste uitbreidingslocaties in de driehoek tussen Den Haag, Rotterdam en Gouda zijn weergegeven hieronder. Het betreft locaties waar meer dan 200 woningen zullen worden gerealiseerd in de periode vanaf 2006. Uitbreidingslocaties tussen Den Haag, Rotterdam en Gouda Locatie

Gemeente

Aantal

Start

Eind

wng Stuno/'s-Gravenhout (resterend)

Pijnacker-Nootdorp

Ypenburg (resterend)

's-Gravenhage

500

2006

2008

2.500

2006

2008

Rodenrijse Zoom Fascinatio (resterend)

Berkel en Rodenrijs

600

2006

2009

Capelle aan den IJssel

300

2006

2009

Commandeurpolder III Sveaparken (resterend)

Midden-Delfland

200

2006

2009

Schiedam

400

2006

2009

Wateringse Veld

's-Gravenhage

Lansingh-Zuid (resterend)

Krimpen aan den IJssel

2.000

2006

2009

500

2006

2010

Leidschenveen (resterend)

's-Gravenhage

Woerdblok, Naaldwijk (resterend)

Westland

2.500

2006

2010

400

2006

2010

Meerpolder (resterend) Pijnacker-Zuid (resterend)

Berkel en Rodenrijs

1.500

2006

2012

Pijnacker-Nootdorp

2.000

2006

2012

Nesselande (resterend)

Rotterdam

2.500

2006

2012

Waterweg Hoek v Hol. (resterend)

Rotterdam

800

2006

2012

Oosterheem (resterend)

Zoetermeer

4.500

2006

2012

Parkzoom/HSL-/Landscheidingszone

Bergschenhoek

1.400

2006

2014

Plaslocatie

Bergschenhoek

1.000

2006

2014

Westpolder/Bolwerk

Berkel en Rodenrijs

3.000

2006

2014

Middengebied

Bleiswijk

Westlandse Zoom

Den Haag/Westland

800

2006

2015

2.000

2006

2016

Harnaschpolder

Midden-Delfland

3.000

2006

2016

Polder Zestienhoven

Rotterdam

1.800

2006

2016

de Lier Oost (resterend)

Westland

600

2006

2025

Voordijkhoornsepolder

Delft

700

2007

2012

Balkon

Maassluis

Triangel

Waddinxveen

900

2007

2014

2.900

2007

2016

Klapwijk-Noord

Pijnacker-Nootdorp

1.300

2008

2016

Westergouwe

Gouda

3.500

2008

2020

2.000

2009

2018

15.000

2012

2025

Dijkpolder

Maassluis

Zuidplaspolder

Divers*

* rondom Zevenhuizen-Moerkappelle


45

Parkboulevard, verbindende schakel in Werelds Rotterdam

Recommend Documents