ZNALECKÝ POSUDEK 3628/248/2015 o obvyklé ceně nemovitosti bez čp a če na pozemcích ve vlastnictví jiného vlastníka parc. č. 225/3 a 224/3 v katastrálním území Luh na Svatavou a obci Josefov
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha-západ, JUDr. Milan Makarius Plzeňská 298/276, 15123 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 3503/14
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, podle stavu ke dni 10.31.5.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, 11000 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve čtyřech vyhotoveních V Praze dne 9.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Chata mimo obec, bez přístupové cesty, přístupná pouze autem typu Rower po polní cestě. Nejsou zavedeny žádné přípojky, chata je bez elektřiny, plynu přívodu vody a kanalizace. Chata je postavena na pozemcích, které jsou ve vlastnictví Lesy České republiky, s.p., Přemyslova 1106/19, Nový Hradec Králové, 50008 Hradec Králové
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Chata bez č.p. a č.e.. na pozemku jiného vlastníka Josefov 357 09 Josefov Karlovarský Sokolov Josefov Luh nad Svatavou 355
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.06.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN číslo LV 270
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
Pan Pavel Pelnář, Závodu míru 2139, 356 01 Sokolov, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. Bylo provedeno místní šetření bez spoluúčasti majitele a byla provedena fotodokumentace stavby.
7. Celkový popis nemovité věci Informace o nemovitosti Nemovitost se nachází cca 1000 m od obce. Jde o stavbu bez základů, postavenou na cihlových pilířich. Stavba je dřevěná a opláštěná folií FeZn. Střecha je lepenková potažená z části folií FeZn. 9. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické -2-
o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné.. V dalším uvádíme stručný popis použité metody. 8.3. Metoda porovnání tržních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být "perfektní" ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V=suma(RCi x ki)/n Kde RCi je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na -3-
internetových stránkách. S ohledem na skutečnost, že na serveru reality nebyla nalezena stavba odpovídající oceňované stavbě, byla cena obvyklá stanovena na základě platné vyhlášky o oceňování nemovitostí.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata bez č.p. a č.e. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel 50 let 2 351,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží podlaží: (3,06*2,36)+11,68 Název podlaží podlaží:
Zastavěná plocha 18,90 m2
=
Konstrukční výška 2,70 m
Obestavěný prostor přízemí: 18,90*2,70 Obestavěný prostor - celkem:
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné jednostranně obíjené 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Snižující hodnotu stavby -4-
18,90 m2
51,03 m3 51,03 m3
č. I
Vi typ F
II I I I
0,00 -0,05 -0,01 -0,06
I II I
-0,10 0,00 -0,08
8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750
I I IV
-0,05 -0,06 0,65
č. I
Pi -0,01
I
-0,03
I I I IV
-0,01 -0,01 -0,10 1,00
č. I
Pi 0,85
VII
0,00
V III
0,08 -0,15
III
0,00
I
-0,05
I I
-0,01 0,00
II II I
0,00 0,00 0,00
9
Index vybavení
Vi) * V10 * 0,750 = 0,288
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Negativní změny 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,840 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu
11
index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,739 -5-
i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 351,- Kč/m3 * 0,288 = 677,09 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 51,03 m3 * 677,09 Kč/m3 * 0,840 * 0,739= 21 448,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Chata bez č.p. a č.e. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = * Úprava ceny vlastnickým podílem
21 448,44 Kč 21 448,44 Kč 1/1
Chata bez č.p. a č.e. - zjištěná cena
21 448,44 Kč
=
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata bez č.p. a č.e.
21 448,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
21 448,40 Kč
Celkem
21 448,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
21 448,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
21 450,- Kč
slovy: Dvacetjednatisícčtyřistapadesát Kč V Praze 9.7.2015. ng. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, 11000 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3628/248/2015 znaleckého deníku. Přílohy: 1. Fotodokumentace stavby 2. Katastrální mapa 3. Informativní výpis z KN
-6-
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
-7-
