.
OVEREENKOMST VAN OPSTAL
TUSSEN Vennootschap X , afgekort X, met maatschappelijke zetel te en Vennootschap Y, afgekort Y, met maatschappelijke zetel te wordt heden DATUM te PLAATS overeengekomen:
Artikel 1: Algemeen voorwerp van de overeenkomst X verleent aan Y een recht van opstal met verzaking aan het recht van natrekking op het hieronder omschreven grondstuk te … met het oog op de realisatie van een appartementsgebouw na afbraak van de bestaande constructie. Y zal het exclusieve verkooprecht hebben met betrekking tot de te verkopen privatieven.
Artikel 2: Omschrijving van het goed X verleent aan Y, die aanvaardt, een recht van opstal op het hierna vermelde goed: Een woning op en met medegaande grond en aanhorigheden in de … straat te …, groot volgens titel … bekend bij het kadaster afdeling als …, Dit goed behoort toe aan X door aankoop van ………. Y stelt zich met deze oorsprong van eigendom tevreden en vraagt van het bestuur geen andere titel dan een uitgifte van deze akte.
Artikel 3: Toestand
1
Het hoger beschreven goed wordt in opstal gegeven in de staat en de ligging waarin het zich thans bevindt met de voor- en nadelige, zicht- en onzichtbare, voortdurende en niet-voortdurende, actieve en passieve erfdienstbaarheden die op de goederen rusten. Y heeft het recht de ene in zijn voordeel te doen gelden en zich tegen de andere te verzetten doch zulks op zijn kosten, lasten en risico, zonder tussenkomst van X en zonder verhaal tegen laatstgenoemde en zonder dat dit beding aan wie dan ook meer rechten zal kunnen verstrekken dan deze gegrond op rechtmatige titels of op de wet. Y aanvaardt het opstalrecht zonder waarborg van de oppervlakte. Het verschil in oppervlakte zal ten voordele of ten nadele van Y zijn, ook al bedraagt dit meer dan 1/20ste. Het goed dat het voorwerp van deze overeenkomst uitmaakt worden in opstal gegeven voor vrij en onbelast van alle lasten en hypotheken van alle aard, de gronden zijn vrij van alle pacht-verplichtingen.
Artikel 4: Vergoeding Het recht van opstal wordt verleend in ruil voor betaling van EUR. De BTW verschuldigd op de door de Y te leveren bouwwerken zal gedragen worden door de Y.
Artikel 5: Duur Het recht van opstal wordt toegestaan voor een termijn van 5 jaar met ingang van de datum van verlijding van de notariële akte om automatisch te eindigen op datum x . De opstal is na het verstrijken van voornoemde termijn, met inachtneming van de wettelijk toegelaten maximumtermijn, verlengbaar bij onderlinge toestemming van de partijen na een besluit in die zin van hun bevoegde organen. De opstal kan in geen geval stilzwijgend worden verlengd. De opstal neemt een einde door het verstrijken van de in artikel 5 van deze overeenkomst vermelde termijn en tevens, van rechtswege en zonder ingebrekestelling, indien en zodra de Y ophoudt te bestaan. Bij deze wijze van beëindiging van de opstal, komen de gebouwen en opstallen, evenals alle verbeteringen en aanplantingen die de Y heeft aangebracht of uitgevoerd tijdens de duur van de opstal in volle eigendom en zonder dat de Y aanspraak kan maken op enige vergoeding ter zake, toe aan X.
2
Artikel 6: Bestemming Y mag met betrekking tot voornoemd goed geen enkel bouwwerk, gebouw, werk of beplanting oprichten, aanbrengen of uitvoeren indien dit niet noodzakelijk of nuttig is voor de realisatie van de bouwplannen in bijlage 1. Tijdens de gehele duur van het recht van opstal dient de hierboven vermelde bestemming behouden te blijven behoudens voorafgaande, schriftelijke toestemming van X. Het is Y niet toegestaan de door haar verwezenlijkte opstallen tijdens de duur van de opstal geheel of gedeeltelijk te slopen of te verwijderen zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van X. Y mag verder noch de opstal zelf, noch de in opstal gegeven goederen vermeld in artikel 2 van deze overeenkomst, noch de gebouwen en opstallen die door haarzelf of voor haar zouden worden opgericht, hypothekeren, vervreemden, er zakelijke rechten of erfdienstbaarheden op vestigen of er daden van beschikking over stellen zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van X.
Artikel 7: Natrekking X verklaart voor de gehele duur van de opstalperiode zuiver en eenvoudig afstand te doen van het recht van natrekking. Daartoe wordt de grondoppervlakte onderverdeeld in duizendsten die zullen corresponderen met de te realiseren bouwwerken in een nog nader te bepalen verhouding. Indien bij het einde van de opstal bepaalde privatieven niet verkocht zijn, verbindt Y zich ertoe de grondaandelen die overeenstemmen met deze privatieven op haar naam of op naam van een door haar aan te duiden derde over te plaatsen.De aktekosten zullen ten laste van de Y of de derde-inkoper zijn.
Artikel 8: Termijnen Y verplicht zich een bouwaanvraag in te dienen binnen de zeventig (70) werkdagen vanaf heden. Y verplicht zich binnen de twintig (20) werkdagen na ontvangst van de defintieve bouwvergunning X hiervan per aangetekend schrijven op de hoogte te brengen. De bouwwerken zullen opgeleverd worden binnen de vierhonderd (400) werkdagen na afgifte van de stedenbouwkundige vergunning. X geeft onherroepelijk toelating tot afbraak van de bestaande constructies vanaf het 3
uitreiken van de stedenbouwkundige vergunning en het stellen van de hierna vermelde bankwaarborg.
Artikel 9: Belastingen, onderhoud en aanpassingen Alle belastingen en taksen van welke aard ook, inclusief de onroerende voorheffing met betrekking tot de opstal gegeven goederen en/of op de door de Y opgerichte onroerende goederen, met betrekking tot de afbraak of bezetting van deze goederen of de activiteit die er door Y wordt uitgeoefend zijn ten laste van Y, vanaf de eerste maand volgend op de datum van de authentieke akte. Y is ertoe gehouden de in artikel 1 van deze overeenkomst vermelde goederen, evenals alle door hem/haarzelf of voor hem/haar verwezenlijkte of aangebrachte opstallen van welke aard ook te onderhouden op zijn/haar kosten en er alle grote en kleine herstellingen van alle aard uit te voeren. X is tot geen enkele herstelling gehouden. Y is verplicht het geheel in goede staat van onderhoud en herstelling terug te geven aan X bij afloop van het recht van opstal. Alle kosten die voortvloeien uit verbouwingen, herstellingen of uitbreidingen van de in opstal gegeven goederen, alsook de kosten die het gevolg zijn van de uitvoering van wettelijke, administratieve of andere voorschriften inzake hygiëne, openbare gezondheid, veiligheid, arbeidsveiligheid of milieuvoorschriften, zijn ten laste van de Y.
Artikel 10: Verzekeringen Tijdens de gehele duur van de opstal verbindt de Y zich ertoe de bij artikel 1 van deze overeenkomst vermelde gebouwen evenals de door of voor hem/haar opgerichte gebouwen voor de volle waarde te verzekeren tegen brand en aanverwante risico’s bij een in België toegelaten verzekeringsmaatschappij. Y zal bovendien vóór de aanvang van de afbraakwerken een "all risk"-verzekering moeten afsluiten bij in België toegelaten verzekeringsmaatschappij die zowel haar aansprakelijkheid als de aansprakelijkheid van alle bij de afbraak of bij de bouwwerken betrokken aannemers, ingenieurs en architecten volledig dekt. Deze verzekeringsovereenkomst moet ook volledig dekking voorzien voor WLSF indien zij zou worden aangesproken op basis van artikel 544 B.W..
4
Artikel 11: Hoofdelijkheid, afstand, overdracht en verhuring De verplichtingen aangegaan door de Y zijn hoofdelijk en ondeelbaar tussen haar rechthebbenden of rechtsopvolgers uit welken hoofde ook. De Y mag haar rechten op opstal en rechten tot bouwen noch geheel noch gedeeltelijk afstaan of overdragen aan derden behoudens na voorafgaande schriftelijke toestemming van WLSF.
Artikel 12: Waarborg Y verbindt er zich toe een bankwaarborg te stellen ten belope van de volledige constructiewaarde die zal toekomen aan WLSF indien huidige overeenkomst door toedoen van de Y niet tot beëindiging zou worden gebracht.
Artikel 13: Aanneming De plannen en lastenboeken van alle de te realiseren bouwwerken (bijlagen 1 en 2) maken integraal deel uit van deze overeenkomst.
Artikel 14: Opschortende voorwaarde Onderhavige overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde van definitieve goedkeuring van de bouwvergunning en de bouwplannen door de bevoegde overheid binnen uiterlijk 15 maanden te rekenen vanaf heden. Onderhavige overeenkomst wordt eveneens aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat Y binnen de 2 maanden van heden de eigendom over het aanpalende pand nummer 87 notarieel verworven zal hebben.
Artikel 15: Stedenbouw X verklaart dat geen verzekering kan worden gegeven omtrent de mogelijkheid om nog verder op het in opstal gegeven goed te bouwen of om daarop enige vaste of verplaatsbare inrichting op te stellen die voor bewoning kan worden gebruikt. Y verbindt er zich toe de stedenbouwkundige voorschriften stipt na te leven. Zij zal niet met de oprichting van gebouwen beginnen dan nadat zij op eigen kosten alle nodige vergunningen en goedkeuringen heeft bekomen.
5
X verklaart dat het in opstal gegeven goed niet gelegen is in een beschermd landschap en niet valt onder de wetgeving op de ruilverkaveling van landeigendommen. Het WLSF verklaart verder dat het goed bij haar weten op heden geenszins het voorwerp uitmaakt van een geplande onteigening.
Artikel 16: Milieuwetgeving X verklaart dat geen zekerheid kan worden gegeven omtrent de mogelijkheid om op of in de in opstal gegeven goederen activiteiten uit te oefenen die bij toepassing van het milieu-vergunningsdecreet van 28 juni 1985 en zijn uitvoeringsbesluiten vergunningsplichtig zijn. Y wordt er op gewezen dat op de in opstal gegeven goederen geen vergunningsplichtige activiteit in voormelde zin mag worden uitgeoefend, zolang de voorgeschreven milieuvergunning niet is verkregen. X verklaart ten slotte dat er op de grond die het voorwerp is van onderhavige overeenkomst, bij zijn weten geen inrichting gevestigd is of was, of geen activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 3, paragraaf 1 van het Bodemsaneringsdecreet. X verklaart Y vóór het sluiten van onderhavige overeenkomst op de hoogte te hebben gebracht van de inhoud van het bodemattest afgeleverd door de OVAM op x. De inhoud van dit bodemattest luidt : X is in geen geval waarborg noch schadevergoeding verschuldigd voor gebreken ingevolge het Bodemsaneringsdecreet.
Artikel 17: Procedures X blijft alleen verantwoordelijk voor alle eventueel hangende procedures, veroordelingen en daaruit voortvloeiende schadevergoedingen, belastingen wegens leegstand en/of verkrotting, dit alles zonder enige tussenkomst van Y. Zij verklaart dat op heden geen procedures lopende zijn die betrekking hebben op het goed onder artikel 2.
Artikel 18: Mede-eigendom Partijen zullen bij akte te verlijden voor notaris het op te richten gebouw onder het stelsel van de verplichte mede-eigendom plaatsen.
6
De kosten van deze basisakte zullen verhaald worden op de eigenaars van elk privatief.
Artikel 19: Notariële akte en kosten De authentieke optalakte zal verleden worden door notaris Jean-Philippe Lagae en dit uiterlijk binnen x maanden na ondertekening van deze overeenkomst. De ingenottreding gaat in op de dag van het verlijden van de notariële akte. Alle kosten en rechten, voortvloeiend uit deze overeenkomst, evenals de kosten voortvloeiend uit het verlijden van de authentieke opstalakte, met inbegrip van de opmetingskosten, de registratierechten, de overschrijvingskosten der hypotheken en andere, vallen ten laste van Y.
Artikel 20: Bemiddeling Partijen bevestigen hierbij dat onderhavige overeenkomst werd gesloten door bemiddeling van Z. Z zal een aanbrengcommissie van … EUR exclusief BTW betalen aan Z.
Artikel 21: Volmacht X verklaart als bijzondere lasthebbers aan te stellen : -, x -, y Zij hebben elk de bevoegdheid afzonderlijk op te treden en zijn door X gelast om voor haar en in haar naam : - te verkopen al hun aandelen en gerechtigheden in voorschreven eigendom, met uitzondering van de grondaandelen die de juridische basis vormen van de privatieven die haar zullen toebehoren, voor de prijzen, onder de lasten, bedingen en voorwaarden aan zodanige persoon of personen die de lasthebber zal goedvinden; - het tijdstip en de wijze van ingenottreding te bepalen; de plaats, wijze en termijn voor betaling van verkoopprijzen, kosten en bijhorigheden vast te stellen; koopprijzen, kosten en bijhorigheden te ontvangen, kwijting en decharge te geven met of zonder indeplaatsstelling;
7
- van de kopers, toewijzelingen en anderen, alle waarborgen en hypotheken te aanvaarden tot zekerheid van betaling of uitvoering van verbintenissen; - daartoe alle rechtshandelingen te verrichten, akten en stukken te tekenen, in de plaats te stellen, woonplaats te kiezen en in het algemeen datgene te doen wat noodzakelijk of nuttig zou zijn, zelfs niet uitdrukkelijk in deze akte vermeld. X verplicht zichzelf, evenals haar rechtsopvolgers, er toe notariële volmacht te zullen verlenen teneinde de niet-voorbehouden grondaandelen, verbonden aan de verkochte privatieven, te verkopen.
Artikel 22: Bijlagen Bijlagen 1 en 2 zijnde de plannen en lastenboeken maken integraal deel uit van deze overeenkomst.
***
Opgesteld te PLAATS, DATUM in twee exemplaren waarvan elke partij erkent een exemplaar ontvangen te hebben.
X
Y
Bijlage 1: Plannen Bijlage 2: Lastenboeken
8
