Energierekening motor voor renovatie verpleeghuis De Voord Elburg Aanbod ESCO Duurzaam Elburg, vertegenwoordigd door Prins Bouw B.V. en Draaijer Installatietechniek B.V. • Bedrijfsnaam (of -namen): Duurzaam Elburg: Prins Bouw B.V., Draaijer Installatietechniek B.V. Webadres(sen): www.prinsbouwbv.nl & www.draaijerinstallatietechniek.nl • Centrale contactpersoon Naam: ir S. (Sijmen) Prins Telefoonnummer kantoor: 0525-653211 e-mailadres:
[email protected] • Opstellers Gerrit Pleiter, Draaijer Installatietechniek B.V. Elburg Gerrit Doornweerd, Prins Bouw B.V. ‘t Harde Sijmen Prins, Prins Bouw B.V. ‘t Harde Visie op de zorg(care) Scheiding van wonen en zorg is goed. Op die manier wordt de toekenning van budgetten helder en worden tekorten in de zorg of voor het vastgoed niet gefinancierd vanuit oneigenlijke middelen (dit geldt evenzeer voor eventuele overschotten uit zorg of vastgoedtransacties). De hulpbehoevende cliënt staat centraal voor de zorgaanbieder, de woonbehoevende cliënt voor de vastgoedaanbieder. Het gezamenlijke belang zit ‘m daarin dat een uitstekende zorgaanbieder de verhuurbaarheid van verzorgingshuis en of zorgwoning verbeterd. Langlevende bewoners zijn tegelijk langlevende huurders! Als door goede leefomstandigheden het medicijngebruik verminderd kan worden is dat dubbele winst. Het in handen geven van het vastgoed aan professionals die sturen op rendement zorgt voor betaalbare en goede huisvesting voor de lange termijn.
1
Duurzaam Elburg is onderscheidend Focus: energieverlaging=minder fossiel • Kans: duurzame energie • Kans: innovatie • Kans: verleiding en verspreiding Een aantal ondernemers is verenigd met de Gemeente Elburg. Hoofddoel is het verlagen van energieverbruik en het vergroenen van resterend verbruik, voor boeren, burgers en buitenlui, kortom: allen in gemeente Elburg. Door samen te werken aan dit doel, in een keten van handhaver, bouwer, installateur, ontwerper, fabrikant, ontstaat synergie. Prins Bouw en Draaijer Installatie-techniek zijn verenigd in Duurzaam Elburg, dat zich richt op de directe woon- en werkomgeving. Wij tonen maatschappelijke betrokkenheid door werk te creëren. Dit is nodig om draagvlak voor sociale voorzieningen als bijvoorbeeld scholen en zorginstellingen te behouden. Sijmen Prins van Prins Bouw B.V. is ingezet bij het verduurzamen van het vastgoed van het Ministerie van Defensie en was verantwoordelijk voor de energieprestatie-adviezen van 3 miljoen m² BVO vastgoed. Daarbij was hij betrokken bij het vergroenen van energie. Als portefeuillemanager was hij betrokken bij publiek private financiering en herbelegging van vastgoed. Daardoor kan hij vraagstukken waarbij financiën, installaties en bouwtechniek elkaar ontmoeten oplossen, en deze nu in de (bouw)keten vanuit ondernemerschap realiseren. Ing. Gerrit Doornweerd van Prins Bouw B.V. is een breed opgeleide bouwmanager met een specialisatie in kostenramingen. Hij is creatief in het bedenken van oplossingen die leiden tot functionele gebouwen die financieel haalbaar zijn. Heeft belangstelling voor vormgeving en de toepassing van nieuwe materialen en technieken. Gerrit Pleiter van Draaijer Installatietechniek B.V. is een voortrekker bij Duurzaam Elburg, vanuit een gedrevenheid duurzame energieconcepten te ontwikkelen. Draaijer Installatietechniek heeft duurzame energie als één van haar drie pijlers neergezet. De andere pijlers zijn installeren en onderhouden. Met die capaciteiten in huis worden oplossingen als vanzelf duurzaam geïnstalleerd en beheerd.
2
Oplossingsrichting voor techniek en financiën van zorgvastgoed Omdat de dekking voor kapitaalslasten en financieringskosten uit de gerealiseerde omzet (onderdeel zzp-prijs) komt, boekwinsten of –verliezen geheel voor eigen rekening komen, moet men nu sturen op exploitatie. Om negatieve kasstromen, die rechtstreeks gevolgen hebben voor de zorgverlening, te voorkomen, is meer stabiliteit en zekerheid nodig.
cashflowschema 1 Inkomsten/uitgaven per jaar
1.000.000 0 1
3
5
7
9
11 13 15 17 19
-1.000.000 inkomsten -2.000.000
investering exploitatie
-3.000.000 -4.000.000 -5.000.000
cashflowschema 2 Inkomsten/uitgaven per jaar
1.000.000 800.000 600.000 400.000 inkomsten 200.000 huur 0 -200.000
1
3
5
7
9
11 13 15 17 19
exploitatie
-400.000 -600.000 -800.000
Van aanbieders van vastgoedproducten wordt gevraagd zich meer bezig te houden met het bieden van deze financiële stabiliteit over langere tijd. 3
De verantwoordelijkheid houdt niet op na sleuteloverdracht of einde garantietermijn. Onderhoud en energielasten maken deel uit van het dienstenpakket. Door dit in één hand te leggen kan bij vervanging van gebouwelementen gekozen worden voor de stand der techniek van dat moment, en zal toekomstig energieverbruik steeds verder dalen. Door verdergaande heffingen op fossiele brandstof wordt het interessanter te investeren in duurzame opwekking. Gedurende de exploitatietermijn kan verder geïnvesteerd worden in het vergroenen van het energieverbruik. Dit wordt financieel steeds attractiever. Al of niet samen met particuliere of institutionele beleggers willen bouwers verhuurbaarheid zekerstellen. Dit vooral nu woningcorporaties zich moeten beperken tot sociale woningbouw. Voor bouwers wordt het zaak bij bouw van een zorginstelling na te denken over toekomstige andere functies, of deelgebruik. Hergebruik van componenten van het gebouw op andere plaatsen kan een optie zijn, bijvoorbeeld in krimpende gemeenschappen. Het verdient de voorkeur dat de lokale gemeenschap bijdraagt aan relevante maatschappelijke voorzieningen als verpleeghuizen en verzorgingstehuizen. Voor De Voord in Elburg zien wij een aanpak waarbij het oudste deel, uit 1996, gerenoveerd wordt. Dat deel is circa 20 jaar oud en verdient een midlife update. Het andere bouwdeel is nog maar enkele jaren oud en zal buiten beschouwing moeten blijven. De Kwelder en de Waard worden heringedeeld. Het is mogelijk hier per bouwlaag 32 éénpersoonsappartementen in te realiseren, met een centrale enkelcorridors gang. In het middengebied, rondom de vide, komen de woonkamers. Deze zijn centraal gelegen en zo optimaal te bewerken door de zorgverleners. Er is veel daglichttoetreding, er is een groene gevel en er is veel wandelruimte wat de gezondheid ten goede komt. 4
Het dak voorzien wij van extra isolatie en sedum. Voor de gevel stellen wij het volgende voor: na isoleren van de spouw, de gevel geheel inpakken met geïsoleerde gevelbeplating, de huidige kozijnen zijn in slechte staat, deze worden voorzien van voorzetkozijnen met extra isolerende (triple) beglazing. Een verdere verbetering van het woonklimaat en de isolatiewaarde wordt verkregen door het bouwen van tuinkassen tegen de nageïsoleerde gevels. Deze kassen zorgen ervoor dat vanuit de Voord het contact met buiten verbetert en voor de omgeving dat er meer contact met binnen ontstaat. Het dak van de kas wordt gevormd door PV-panelen en gewone glasstroken. Op een aantal hoekpunten wordt in plaats van PV-panelen gewerkt met thermische zonnepanelen die worden aangesloten op grote voorraadvaten. Deze thermische zonnepanelen worden in de toekomst in de directe omgeving van Elburg geproduceerd. Deze panelen leveren door een hoogvacuüm toe te passen een enorme capaciteit op. Met deze voorraadvaten wordt een groot deel van de warmtebehoefte voor warm tapwater gedekt, en wordt de stookbehoefte fors verminderd (de warmte-opwekker wordt voorgevoed met boilerwarmte via warmtewisselaars). Aan de zuidkant hellen de kas-daken af naar de buitengevel toe, en dienen tegelijkertijd voor zonwering. Aan de noordkant hellen de kas-daken af naar de bestaande dakrand. Met spiegels wordt daar extra lichtopbrengst in de kassen, kamers en gangzones gerealiseerd. In de kassen kunnen druivenstruiken en kruiden groeien. Hier ligt een dagactiviteit op de loer: watervoorziening van de planten. Dit gebeurt met handpompen en gieters. De handpompen zijn aangesloten op reservoirs die vorstvrij onder de kasvloer zijn opgenomen en die gevoed worden door de neerslag op het kasdak op te vangen. Eventuele overloop komt terecht in infiltratiekratten rondom de reservoirs en stroomt op deze wijze terug in de kringloop. De druivenoogst wordt een volksfeest! 5
De luchtbehandelingskasten op de oudbouw worden vervangen, een tweetal verouderde koelmachines met verkeerd koelmiddel wordt vervangen. De koelmachine die bij de voorgaande uitbreiding is aangebracht sluiten we opnieuw aan. De koeling gaat echt als topkoeling functioneren, want door het extra geïsoleerde sedumdak is koeling veel minder nodig. Omdat de behoefte aan warmte opwekking fors gedaald is door het maatregelpakket, kan gedurende grote delen van het jaar gewerkt worden op lage stooktemperaturen. Dit maakt de inzet van een warmtepomp mogelijk. Deze is gasgestookt, omdat deze het hoogste rendement haalt op energie-efficiëntie. De ketels verwijderen we, en plaatsen één hoogrenderende gasketel bij. Deze stookt gedurende enkele perioden in het jaar bij (op economisch temperatuurgebied). Er is een groot middengebied dat continu verlicht moet worden. Bestaande lichtkoepels worden vervangen door hoogwaardig geïsoleerde exemplaren. Voor meer natuurlijke lichtopbrengst worden extra koepels aangebracht, en voor het gedeelte met 2 verdiepingen worden kleine spiegel-lichtkoepels (solartubes) aangebracht, óók voor de sanitaire ruimtes. De resterende verlichtingsbehoefte wordt voor het middengebied en de sanitaire ruimtes uitgerust met daglichtafhankelijke LED verlichting, welke bij de verpleegafdeling en in de sanitaire ruimtes op bewegingsmelders werken. In de verschillende ondersteunende ruimtes wordt gewerkt met aanwezigheidssensoren en daglichtsensoren om verspilling tegen te gaan en optimaal gebruik te maken van het extra daglicht dat binnen treedt. 6
Domotica maakt het mogelijk ruimtes efficiënt bij- en uit te schakelen, waardoor het energieverbruik verder verlaagd wordt. Ook maakt domotica het mogelijk op afstand ruimtes te visualiseren, ’s nachts bij beweging, overdag op verzoek. Door deze triasenergetica aanpak te kiezen wordt de energiebehoefte enorm verminderd en wordt duurzame energie opgewekt. Ook wordt het resterende fossiele verbruik zo veel mogelijk verminderd. Daarbij wordt voor bewoners het leefklimaat enorm verbeterd. Op termijn, als de relatief nieuwe uitbreiding van 2006 aan renovatie toe is, kan deze aanpak ook daar gevolgd worden. Dat is ook het moment om de aardgasbehoefte om te bouwen naar biobrandstof. Financiën Een renovatie mag maximaal 40% van de vervangingswaarde kosten, bij ongewijzigd gebruik. Nu ook de functionele indeling van de Kwelder en de Waard wordt gewijzigd gaan wij voor dat deel uit van 70% van de vervangingswaarde (2.000 m² B.V.O., vervangingswaarde € 3.000.000,=), een renovatiebudget van € 2.100.000,=. Voor het ondersteunende gedeelte, 2.500 m² B.V.O. groot, voorzien wij een renovatie van € 1.500.000,=. Hierbij gaan we er voor de berekening van uit dat nog 50% van de bouwkosten van 1996 gefinancierd zijn, waarvoor nog 20 jaar aflossing en rente betaald wordt. De voorziene besparing op de jaarlijkse energierekening van € 50.000,=, levert contant circa € 900.000,= extra investeringsruimte op. Deze wordt ingezet. De extra investering komt tot uitdrukking in de huur, maar blijft buiten de servicekosten, waardoor meer met minder bereikt wordt. 7
De huur voor ondersteunende ruimten, en de huur van de kamers moeten samen circa € 750.000 per jaar opleveren. Voor beheer, energie, onderhoud, heffingen en belastingen is circa € 200.000 per jaar nodig. Bij een kamerhuur van € 425/maand en € 125/maand aan servicekosten, een jaarhuur van de algemene ruimten van € 175/m² B.V.O. en € 45/m² aan servicekosten, maken dergelijke investeringen mogelijk. De besparing in energie is geheel tot uitdrukking gebracht in het bedrag aan servicekosten en komt daarmee ten gunste aan de huurders en de zorginstelling. Deze lage kosten zorgen voor een beter verhuurbaar gebouw. De aanpak van de renovatie Omdat het gebouw heringericht wordt is overlast niet te voorkomen. Door deze per vleugel te organiseren, blijft het gebruik van het gebouw verzekerd. De grootste overlast is te verwachten bij het inzagen van extra lichtopeningen en koepels in de verkeers- en sanitaire ruimtes. Het is zaak dit zo geruisloos mogelijk te doen, door watergekoeld zaagwerk. Planning: Per vleugel worden voor beide verdiepingen tegelijk de kamers, sanitaire ruimtes en de gang zone aangepakt. Ook worden tijdens deze fase meteen voorzetkozijnen geplaatst. Als de herinrichting is uitgevoerd, volgt het buitenwerk. Eerst worden de installaties op het bestaande dak aangepast. Dan worden de dakranden opgehoogd, waarna isolatie en sedum aangebracht wordt.
De bestaande luchtspouw wordt na geïsoleerd door gaten te boren in de gevel en gebonden korrels in te blazen.
8
Na het isoleren van de bestaande spouwmuur (dus bovenop de bestaande aanwezige isolatie) wordt de gevel geheel voorzien van geïsoleerde sandwichpanelen. De afwerking hiervan kan eenvoudig zijn met een lichte kleurstelling als de bestaande steen. De serres met inhoud zullen het aanzicht in hoge mate gaan bepalen, wat de uitstraling ten goede komt. Het werk wordt uitgevoerd door een consortium van aannemer, installateur, isolateur, ontwerper en tuinder. Deze partijen stellen zich gezamenlijk garant voor het eindresultaat en verzorgen, om dat mogelijk te maken het onderhoud gedurende de komende 20 jaar. Een goede oogst ligt voor het grijpen!
9
