kopersinformatie
Kopersinformatie Een nieuwbouwappartement kopen is meer dan het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst. U krijgt met uiteenlopende zaken te maken. Hoe zit het met de betaling? Wanneer moet ik naar de notaris? Is het mogelijk bepaalde wensen in de bouw mee te nemen? Hoe krijg ik andere tegels in de badkamer? En is er een garantieregeling? J.P. van Eesteren begeleidt u hierbij graag, zodat het proces van koop tot aan oplevering voor u zo prettig mogelijk verloopt. In deze kopersinformatie vindt u een overzicht van de procedures waarmee u te maken krijgt. Als u straks uw appartement heeft gekocht, nodigt onze kopersadviseur u uit voor een eerste kennismakingsgesprek. Vanaf dat moment kunt u met uw vragen bij hem terecht (zie tab 4: koperswensen). Koop-/aannemingsovereenkomst Het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst is een belangrijk moment. Het is in feite de start van de procedure. Deze overeenkomst is gesplitst in twee onderdelen die onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden: 1. De koopovereenkomst tussen koper (u) en verkoper (v.o.f. Pier III) voor de levering van de grond. 2. De aannemersovereenkomst tussen koper (u) en verkoper (J.P. van Eesteren) voor de bouw van het appartement. Bij de koopovereenkomst gaan u en v.o.f. Pier III een overeenkomsten aan, waarbij de koper zich onder andere verplicht de koopprijs (koopsom) te betalen en de verkoper zich verplicht tot de juridische levering van de grond. Bij de aannemersovereenkomst gaan u en J.P. van Eesteren een overeenkomsten aan waarbij u zich onder andere verplicht de koopprijs (aanneemsomsom) te betalen. De verkoper verplicht zich tot de bouw en levering van het appartement conform de verkoopdocumentatie. Nadat u, v.o.f. Pier III en J.P. van Eesteren de overeenkomsten hebben getekend, ontvangt u een kopie van de overeenkomsten. De getekende originelen gaan naar de notaris die de akte van eigendomsoverdracht voorbereidt. Ook gaat een kopie naar SWK om het garantiecertificaat te verkrijgen. Vrij op naam (v.o.n.) De koopsom van het appartement is vrij op naam (v.o.n.). Vrij op naam wil zeggen dat de hieronder genoemde kosten voor het verwerven van een eigen appartement bij de koopsom zijn inbegrepen: • grondkosten; • bouwkosten; • architecten- en adviseurshonoraria; • notarishonorarium voor de eigendomsoverdracht; • makelaarscourtage en verkoopkosten; • gemeentelijke leges voor de bouw; • btw (momenteel 21%, eventuele wijzigingen worden conform de wettelijke voorschriften doorberekend); • kadastrale uitmeting; • omgevingsvergunning; • de SWK-premie (garantieregeling). Ook zijn in de koopsom de kosten voor het aansluiten op de openbare voorzieningen inbegrepen: • riolering; • warmte en koude; • water; • elektra. De kosten om uw appartement te financieren zijn niet bij de koop-/aanneemsom inbegrepen. Deze kosten zijn onder andere: • de kosten verbonden aan het sluiten van een hypothecaire lening (afsluitkosten, taxatiekosten et cetera); • rente over de grond vanaf de ingangsdatum tot de datum van levering; versie 1 juni 2015
3
• • •
renteverlies voor en tijdens de bouw; kosten voor het aanvragen van een Nationale Hypotheek Garantie; notariskosten voor de hypotheekakte.
Ook niet bij de koopsom inbegrepen zijn kosten zoals: • gemeentelijke heffingen; • aansluiting en abonnement telefoon en/of internet; • aansluiting en abonnement CAI; • servicekosten vereniging van eigenaren. Prijsstijgingen De koopsom die met u is overeengekomen in de koop-/aannemingsovereenkomst en de verschuldigde rentes en vergoedingen staan vast. Uitzondering zijn wijzigingen in het btw-tarief en door de overheid wettelijk vastgestelde of nog vast te stellen bijdragen. De stijging van loon- en materiaalkosten tijdens de bouw is voor rekening en risico van de verkoper. De zogenaamde risicoregeling is dus uitgesloten. Verschuldigde termijnen De koopsom is verdeeld in termijnen. Elke termijn is een percentage van de totale aanneemsom, die samenhangt met het afronden van bepaalde werkzaamheden aan het appartement. Deze termijnen staan vermeld in de aannemingsovereenkomst. De laatste termijn moet vóór de oplevering van het appartement worden betaald, zodat u de sleutel in ontvangst kunt nemen bij de oplevering. Zie voor verdere informatie artikel 22 van de aannemingsovereenkomst. Kopers-wijzigingen (meer- en minderwerk) Vanaf het moment dat u de aannemingsovereenkomst (het koopcontract) ondertekent tot en met de oplevering van uw appartement, is de kopersadviseur uw contactpersoon. U kunt uw appartement aanpassen aan uw individuele woonwensen. Bij de aankoop van het appartement ontvangt u een koperskeuzelijst. Hierop kunt u aangeven welke wensen u wilt laten uitvoeren. De mogelijkheden worden wordt sterk bepaald door de stand van de bouwwerkzaamheden. Onder tabblad 4 vindt u de sluitingsdata die hiervoor gelden. J.P. van Eesteren zorgt ervoor dat uw appartement bij oplevering voldoet aan alle eisen van het Bouwbesluit, de nutsbedrijven en de garantiebepalingen van de SWK. Als bepaalde zaken op uw verzoek niet zijn aangebracht, kan het appartement bij oplevering mogelijk in strijd zijn met de voorschriften van het Bouwbesluit, de nutsbedrijven en/of de Garantie- en Waarborgregeling van de SWK. In dit geval is de gelimiteerde Garantie- en Waarborgregeling van de SWK van toepassing. Wij informeren u hierover vooraf nader. Voor de inrichting van de keuken, de badkamer en het toilet kunt u een keuze maken bij een leverancier die door ons is geselecteerd. Van het meerwerk wordt 25% gedeclareerd bij opdracht, het restant bij jet afronden van het meerwerk. De kosten van het meerwerk moet u volledig hebben voldaan vóór de oplevering van het appartement. Hypotheek U kunt de aankoop van uw appartement financieren door middel van een hypothecaire geldlening. De zekerheid (onderpand) voor deze lening is het nieuwe appartement: de hypotheek. De keus voor een hypotheekverstrekker hangt af van het rentepercentage en de voorwaarden. De makelaar kan u adviseren over de keuze van een hypotheekverstrekker en hypotheek. Notaris Het eigendom van de grond c.q. appartementsrecht en het appartement wordt overgedragen bij de notaris. Bij nieuwbouwprojecten is het gebruikelijk dat u deze akte bij één notaris, de projectnotaris, passeert. Bij de notaris tekent u de zogenaamde akte van levering. Vóór de datum van ondertekening van de akte van levering ontvangt u van de notaris een afrekening. Hierop is het totale bedrag aangegeven dat u op die datum verschuldigd bent: de verstreken termijnen inclusief bijkomende kosten (zie de opsomming hieronder). Ook blijkt uit deze afrekening welk bedrag de notaris ontvangt van u en/of uw geldverstrekker en welk versie 1 juni 2015
4
bedrag u tijdig aan de notaris moet overmaken. Het deel van het hypotheekbedrag dat is bedoeld voor de nog resterende bouwtermijnen blijft in depot. Bij de notaris worden in de meeste gevallen twee akten getekend: • de akte van levering van de grond c.q. appartementsrecht en het (in aanbouw zijnde) appartement van verkoper aan koper; • de hypotheekakte van de lening die u van de geldverstrekker ontvangt. Bijkomende kosten kunnen zijn: • de grondrente tot de datum van ondertekening van de akte van levering; • de (bouw)rente tot de datum van ondertekening van de akte van levering over de vervallen maar niet betaalde termijnen; • de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte; • de afsluitkosten voor de geldverstrekker. Garantieregeling De appartementen worden verkocht met SWK-garantie. Om deze garantie te kunnen geven, zijn wij aangesloten bij de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK). Dit instituut hanteert strenge selectienormen voordat een bouwondernemer kan worden ingeschreven. Dit zijn normen op het gebied van vakbekwaamheid, deskundigheid, technische kwaliteit van de uitvoerders en kredietwaardigheid. De SWK waarborgt de garantie van de ondernemer dat een appartement voldoet aan de normen van de garantie- en waarborgregeling. De garantienormen van de SWK zijn door de overheid erkend. Bij elk bouwplan dat voor de garantie wordt aangemeld, wordt nauwkeurig bekeken of het voldoet aan alle technische eisen van de SWK. Ook wordt gecontroleerd of de bouwondernemer technisch en financieel wel capabel genoeg is om het plan uit te voeren. Als aan alle eisen wordt voldaan, mag de woning onder SWKgarantie worden verkocht. Na het tekenen van de aannemingsovereenkomst ontvangt u als koper het garantiecertificaat. Wat is SWK? De Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) is een samenwerkingsverband van consumenten, producenten en deskundigen op het gebied van woningbouw. Het doel van de SWK is om kopers van nieuwbouwwoningen extra zekerheden te kunnen geven. Bij nieuwbouwwoningen gaat het om woningen die een bouwondernemer of ontwikkelaar aanbiedt, niet om woningen die een particulier door een architect laat ontwerpen. De SWK is ook in het leven geroepen om het vertrouwen tussen bouwer en koper te bevorderen. Zo is de SWK niet alleen een zaak van u als consument, maar ook van ons als bouwondernemer. Wat betekent de SWK-garantie voor u? • Met de aanmelding van het bouwplan en de afgifte van het SWK-garantiecertificaat garanderen we de kwaliteit van uw appartement. Voor de volledige garantieomschrijving verwijzen wij u naar de uitgave Garantie- en Waarborgregeling 2014 van de SWK. • De tekst van de aannemingsovereenkomst is overeenkomstig het model van de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen. U heeft dus altijd een veilig contract. • De verkoopdocumentatie is samengesteld volgens de richtlijnen van de SWK. • Het certificaat waarborgt dat u nooit met een half afgebouwde woning achterblijft als er tijdens de bouw iets mis gaat met J.P. van Eesteren. Na bemiddeling van de SWK bouwt een andere bouwonderneming uw woning af. Tot een bepaald maximum draagt de SWK de schade. • Bij geschillen over de kwaliteit van het appartement kan de Geschillencommissie Garantiewoningen (GCG) van de Stichting Geschillencommissie voor Consumentenzaken te Den Haag (SGC) een uitspraak doen. Deze uitspraak is bindend voor koper en bouwer. • Ongeacht de bepalingen in deze verkoopbrochure gelden onverkort de regelingen, reglementen en standaardvoorwaarden van de SWK. Als een bepaling in deze verkoopbrochure daarmee onverenigbaar of nadelig voor de verkrijger is, prevaleren de bepalingen van de SWK. Oplevering Onder andere door de weersomstandigheden kan de bouw vertraging oplopen. Als het bijvoorbeeld hard versie 1 juni 2015
5
vriest, kan er niet worden gemetseld. Valt er veel regen, dan kan er niet worden geschilderd. Uiterlijk drie weken voor de oplevering informeren we u schriftelijk over de definitieve opleveringsdatum. Heeft u een woning te verkopen? Neem dan in de koopakte een clausule op waarin de datum van opleveren ruim wordt gesteld. Wees ook voorzichtig bij het opzeggen van een eventuele huurwoning. Wacht de opleveringsbrief af voordat u definitieve maatregelen treft Deze brief ontvangt u uiterlijk drie weken voor oplevering. Alle data zijn prognoses die kunnen wijzigen. Oplevering algemene ruimten en gemeenschappelijk terrein De algemene ruimten, de stallingsgarage, de daken, de gevels en de gemeenschappelijke installaties worden opgeleverd aan een vertegenwoordiging van de Vereniging van Eigenaren. Economische levering Ongeveer een week voor oplevering krijgt u van ons de gelegenheid uw appartement te beoordelen. Eventuele tekortkomingen kunnen dan nog vóór de oplevering worden verholpen. U heeft dan al de eindafrekening van ons ontvangen. Als u aan alle financiële verplichtingen heeft voldaan, ontvangt u bij de oplevering de sleutels van uw appartement. Dit noemen we de feitelijke oplevering van uw appartement (de 'economische' levering). Bij deze oplevering legt een van onze medewerkers de onvolkomenheden die u constateert vast in een proces-verbaal. De onvolkomenheden verhelpen we binnen de daarvoor geldende termijn. Ook ontvangt u een informatieboek met alle relevante gegevens over uw appartement en het onderhoud. Onvolkomenheden na de oplevering Binnen 30 (werkbare) werkdagen na ondertekening van het proces-verbaal worden de onvolkomenheden verholpen die vermeld zijn. Deze termijn kan worden overschreden als benodigde materialen niet op tijd kunnen worden geleverd. Beschadigingen die u na oplevering constateert en die niet zijn vermeld in het proces-verbaal van oplevering, worden niet meer voor rekening van J.P. van Eesteren verholpen. Gebreken die u binnen drie maanden na oplevering constateert, moet u binnen deze periode schriftelijk aan ons melden. U krijgt bericht wanneer wij de gemelde gebreken komen beoordelen, waarna deze – mits we deze aanvaarden – zo snel mogelijk worden hersteld. Bij urgente gebreken kunt u uiteraard eerder op ons rekenen. Opschortingsrecht Om u als koper te beschermen bij het constateren van onvolkomenheden, geldt het wettelijke opschortingsrecht: de zogenaamde 5%-regeling. Dit recht is vastgelegd in de modelovereenkomsten van de SWK. Hiervoor kan de verkoper een vervangende bankgarantie of borgstelling stellen ten gunste van de koper. Deze garantie of borgstelling gaat in op de datum van oplevering. De notaris controleert of de bankgarantie of borgstelling aan de wet en de overeenkomst voldoet en als vervanging voor het depot kan fungeren. Dit depot is bedoeld als zekerheid dat de verkoper gebreken herstelt die u constateert bij oplevering of binnen drie maanden erna. Verzekeringen Tijdens de bouw zijn alle appartementen door J.P. van Eesteren verzekerd tegen de risico's van onder andere diefstal en brandschade. De verzekering eindigt op het moment van de oplevering (sleuteloverdracht) van uw appartement. Ruim voor oplevering van uw appartement moet u zelf de vereiste verzekeringen afsluiten (zoals een inboedelverzekering). De Vereniging Van Eigenaren (V.V.E.) Het gebouw wordt bij notariële akte gesplitst in appartementsrechten. U koopt en wordt eigenaar van een appartementsrecht. Dit geeft u recht op het gebruik van één appartement met toebehoren. De omschrijving van uw eigendom wordt juridisch uiterst nauwkeurig bepaald en omschreven in een splitsingsakte met bijbehorende tekening(en). U wordt automatisch lid van de Vereniging Van Eigenaren. In haar reglement regelt de vereniging alle gemeenschappelijke verantwoordelijkheden tussen de eigenaren onderling. Ook het beheer en onderhoud van het gebouw worden geregeld. Tenminste eenmaal per jaar vergadert u met uw mede-eigenaren over onder meer de begroting van het komende jaar en de exploitatie van het lopende en voorgaande jaar. Ook neemt de vergadering alle beslissingen over het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke eigendommen. U heeft stemrecht versie 1 juni 2015
6
in de Vereniging Van Eigenaren. Zo kunt u meestemmen over de kosten die gemoeid zijn met de exploitatie. Ook is de V.V.E. verantwoordelijk voor alle andere zaken die met het complex te maken hebben. Voor de dagelijkse gang van zaken benoemt de vereniging een administrateur. Het bestuur van de vereniging en/of vergadering van eigenaren neemt alle beslissingen over het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het complex. De vereniging heeft altijd te maken met de bepalingen in het splitsingsreglement en de besluiten van de vergadering. De exploitatie van een appartementengebouw met bijbehorend terrein brengt kosten met zich mee. Voor deze exploitatie wordt (zoveel mogelijk) een aparte administratie gevoerd. Die kosten vindt u terug in uw maandelijkse bijdrage aan de vereniging, de servicekosten. Tot deze kosten behoren onder andere verzekeringen, onderhoud, reservering voor groot onderhoud, schoonmaak, servicekosten (algemene) installaties, beheerskosten et cetera. Wijzigingen en voorbehoud Deze verkoopdocumentatie is nauwkeurig samengesteld aan de hand van de gegevens en tekeningen van de architect en overige adviseurs. Er kunnen zich echter geringe architectonische, bouwtechnische en constructieve wijzigingen en afwijkingen voordoen. Deze mogen echter geen afbreuk doen aan de waarde, kwaliteit en bruikbaarheid van het appartement en de algemene voorzieningen. Aan dergelijke wijzigingen kunt u niet het recht ontlenen om bij J.P. van Eesteren een vergoeding te vragen van mindere of meerdere kosten. Alle informatie over het plan wordt u verstrekt onder voorbehoud van de goedkeuring van Bouw- en Woningtoezicht en de nutsbedrijven. De situatietekening van de openbare en aangrenzende terreinen (bestrating, groen, parkeerplaatsen en dergelijk) is ingedeeld aan de hand van de laatst bekende gegevens. Wijzigingen hierop vallen buiten onze verantwoordelijkheid. De perspectieftekeningen zijn impressies. Ook de plaatsen van lichtpunten, wandcontactdozen, schakelaars en overige voorzieningen op verkooptekeningen zijn indicatief. Aan deze onderdelen kunt u geen rechten ontlenen. Maatvoering en inrichting In de koop-/aannemingsovereenkomst is opgenomen dat over- of ondermaat niet verrekenbaar is. Aan afwijkingen in de grootte van uw perceel of appartement (zowel positief als negatief) kunt u daarom geen rechten ontlenen. Tenzij anders aangegeven zijn de afmetingen in millimeters. De ingeschreven maten zijn circa-maten. Neem bij het inrichten van uw appartement de exacte maten op vóór u bijvoorbeeld gordijnen of vloerbedekking koopt. J.P. van Eesteren kan hiervoor geen verantwoordelijkheid op zich nemen. Kasten, meubels en huishoudelijke apparaten in de tekeningen en plattegronden geven uitsluitend een mogelijke plaats aan voor uw eigen inboedel. Deze worden uiteraard niet geleverd. Overig • De nummers bij de appartementen op de tekeningen zijn bouwnummers. Ze worden tijdens de bouw door alle betrokkenen gebruikt. Ook in de contractstukken en correspondentie wordt altijd uitgegaan van de bouwnummers. De Gemeente stelt de huisnummers vast. Deze nummers zijn kort voor de oplevering van de appartementen bekend. • Werkzaamheden door derden zijn vóór de oplevering niet toegestaan. • Het is niet toegestaan om na oplevering bouwkundige wijzigingen, zoals het wijzigen van gevelkozijnen, het maken van een uitmonding voor een wasemkap en dergelijke, aan te brengen. Indien dit toch gewenst is mag dit alleen gebeuren na toestemming van de V.V.E. en als u hiervoor een vergunning heeft van de Gemeente. Dergelijke wijzigingen vallen buiten de SWK-garantie. • Als de Technische Omschrijving en de bijbehorende verkooptekeningen strijdig zijn, gaat de omschrijving voor. Als de verkooptekeningen onderling verschillen, gaat de tekening met de grootste schaalverdeling voor (1:50 gaat voor 1:100, 1:100 gaat voor 1:500).
versie 1 juni 2015
7
