ONTWERP BESTEMMINGSPLAN HEEREBEEMD GEMEENTE ALPHEN-CHAAM

ONTWERP BESTEMMINGSPLAN ‘HEEREBEEMD’

GEMEENTE ALPHEN-CHAAM

COLOFON

Titel:

Ontwerp Bestemmingsplan „Heerebeemd‟ Gemeente Alphen-Chaam

Opdrachtgever:

Meijshof Projectontwikkeling BV Beckershagen 3 4861 SE CHAAM

Ontwerp: Advies Achtmaal BV

Minnelingsebrugstraat 4a 4885 KP ACHTMAAL Tel: 076-5990340 Fax: 076-5984675 www.schoenmakersarchitectuur.nl

Contactpersoon: Projectnummer:

Rapportnummer Datum: Voorontwerp: Ontwerp:

L. Schrauwen [email protected] 080050

080050.01 16 september 2009 20 maart 2009 – 17 april 2009 29 juni 2009 – 3 augustus 2009 Hernieuwde terinzagelegging 21 september 2009 – 2 november

Vaststelling:

12 november 2010

INHOUD

TOELICHTING REGELS VERBEELDING

Heerebeemd Gemeente Alphen-Chaam Toelichting

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING ................................................................................................................... 7 Aanleiding ..................................................................................................................... 7 Plangebied .................................................................................................................... 7 Planvorm ...................................................................................................................... 7 Leeswijzer ..................................................................................................................... 8

2 2.1 2.2 2.3 2.4

PROJECTPROFIEL ................................................................................................... 11 Historische situatie ..................................................................................................... 11 Gebiedsvisie ............................................................................................................... 11 De stedenbouwkundige opgave ................................................................................. 11 Beeldkwaliteit .............................................................................................................. 14

3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.4 3.4.1 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3

PLANOLOGISCHE BELEIDSKADERS .................................................................... 15 Ruimtelijk .................................................................................................................... 15 Europees en nationaal................................................................................................ 15 Provinciaal beleid ....................................................................................................... 15 Gemeentelijk beleid .................................................................................................... 18 Water .......................................................................................................................... 22 Europees en nationaal................................................................................................ 22 Provinciaal .................................................................................................................. 22 Natuur- en ecologisch beleid ...................................................................................... 23 Vogel- en Habitatrichtlijn............................................................................................. 23 Flora- en faunawet...................................................................................................... 23 Archeologisch beleid .................................................................................................. 23 Verdrag van Valletta (Malta) ....................................................................................... 23 Milieu .......................................................................................................................... 23 Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen ....................................................................... 23 Wet Luchtkwaliteit....................................................................................................... 24 Wet geluidhinder ......................................................................................................... 24

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

REALISERINGSEN UITVOERINGSASPECTEN ................................................................................. 25 Geluid ......................................................................................................................... 25 Bodem ........................................................................................................................ 26 Archeologie en Cultuurhistorie ................................................................................... 26 Hinder ......................................................................................................................... 27 Externe Veiligheid....................................................................................................... 27 Waterhuishouding....................................................................................................... 27 Kabels en Leidingen ................................................................................................... 29 Flora en Fauna ........................................................................................................... 29 Luchtkwaliteit .............................................................................................................. 29

5

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................................... 30

5

Schoenmakers Advies Achtmaal BV

1 1.1 1.2 1.3 1.4


6 6.1 6.2

JURIDISCHE ASPECTEN ......................................................................................... 31 Inleiding ...................................................................................................................... 31 Systematiek van de regels ......................................................................................... 31

7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ........................................................ 32 Inspraak ...................................................................................................................... 32 Resultaten inspraak .................................................................................................... 32 Vooroverleg ................................................................................................................ 32 Resultaten vooroverleg............................................................................................... 32 Ontwerp ...................................................................................................................... 33

BIJLAGEN -

Inspraakrapport Voorontwerp bestemmingsplan „Heerebeemd‟ Brief Waterschap Brabantse Delta d.d. 29 juni 2009

AFZONDERLIJK BIJLAGE Akoestisch onderzoek, AV Consulting BV, juli 2009 Bodemonderzoek, Wematech Bodem Adviseurs BV, juni 2008 Archeologisch onderzoek, SOB research, december 2008


6


1

INLEIDING

1.1

Aanleiding Het bestemmingsplan ´Heerebeemd´ betreft een inbreidingslocatie in de kern Chaam. De locatie is gelegen ten zuidoosten van de kern en grenst aan direct aan bestaande bebouwing. De gemeente Alphen-Chaam heeft de notitie „Inbreidingslocaties‟ op 21 februari 2008 vastgesteld. Deze notitie geeft een afwegingskader voor particuliere woningbouwinitiatieven op inbreidingslocaties binnen de kernen van de gemeente weer. Voor de planlocatie Baarleseweg 34a+b te Chaam is in de notitie aangewezen als inbreidingslocatie. Op de locatie is het huidige bedrijf Maproplast gevestigd. Uit particulier initiatief is het voornemen om de voorgenoemde locatie te gaan ontwikkelen. Het plan omvat het ontwikkelen van circa 33 woningen. Het doel van het bestemmingsplan ´Heerebeemd´ is het voorzien in een juridisch planologisch kader ten behoeve van de inbreidingslocatie. Onderhavig bestemmingsplan dient tevens als goede ruimtelijke onderbouwing om de bestemmingsplanprocedure te doorlopen.

1.2

Plangebied Het plangebied is gelegen in het dorp Chaam. Chaam maakt deel uit van de gemeente Alphen-Chaam. De locatie ligt aan de hoofdweg van het dorp. Achter de planlocatie is de gemeente Alphen-Chaam woningbouw aan het ontwikkelen, plan „Den Brabander‟. Door het voorgenomen plan op de locatie Baarleseweg 34a+b is het mogelijk om een aansluiting te maken met het plan Den Brabander. Van oudsher worden aan percelen veldnamen verbonden, ook in het dorp Chaam werd hier gebruik van gemaakt. De percelen van de planlocatie staan bekend onder de veldnaam „Herenbeemdje‟. De naam verwijst naar de beemd die in bezit van de familie Heren was. Een beemd wordt in Noord-Brabant gebruikt om graslandpercelen in een beekdalen aan te duiden. De titel van de planlocatie wordt verwezen naar de veldnaam. De te ontwikkelen planlocatie krijgt vandaar de titel „Heerebeemd‟.

1.3

Planvorm

Verbeelding Op de verbeelding, bestaande uit 1 blad met het nummer NL.IMRO.1723.BP001.0001, zijn onder meer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven met bijbehorende verklaringen, het zogenaamde

7


Het bestemmingsplan „Heerebeemd‟ is vervat in een verbeelding en regels en gaat vergezeld van een toelichting.


renvooi. De verklaring legt een verbinding tussen de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven en de regels. De kaart is getekend op schaal 1:1000. Regels De regels omvatten de regeling inzake het gebruik van de gronden die in het plan zijn inbegrepen en de zich daarop bevindende opstallen. De regels zijn ingedeeld in 4 hoofdstukken: inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels. Toelichting In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten vermeld. Tevens wordt er verslag gedaan van de realiseringsen uitvoeringsaspecten, de juridische regeling en financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

1.4

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie van het plangebied, waarbij o.a. het voorgenomen nieuwbouwplan wordt besproken. In hoofdstuk 3 van de toelichting wordt het vigerende beleid op Europees, rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven dat voor ontwikkeling van het plangebied relevant is. Hoofdstuk 4 beschrijft vervolgens de uitgangspunten en randvoorwaarden, die van belang zijn voor de ontwikkeling van het plangebied. Hierbij worden o.a. de gevolgen van de ontwikkeling op het gebied van water, natuur, luchtkwaliteit, archeologie en bodem beschreven. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan. De juridische aspecten komen in hoofdstuk 6 aanbod. Ten slotte wordt in hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.


8


Figuur 1: Planlocatie, Heerebeemd


9


10


Luchtfoto en foto’s: bestaande opstallen


2

PROJECTPROFIEL

2.1

Historische situatie Chaam is waarschijnlijk ontstaan als tiendakkerdorp, waarbij in eerst instantie op een eenzame plek een kerk werd gesticht. Het dorp groeide hierna betrekkelijk planmatig uit ronddom de kerk (de huidige NH-kerk). Het huidige dorp is ontstaan ter hoogte van het gebied dat nu bekend staat als de Driehoek. In vroegere tijden was de Driehoek een centraal punt en een kruising van wegen. De ligging van de kern Chaam heeft direct te maken met de geomorfologische situatie en is ook sterk bepalend geweest voor de vorm. Chaam ligt in de lengte over een zandrug en wordt aan de noordelijke en zuidelijke zijde begrensd door beken. Dit maakt de inbedding van het dorp in het landschap. In de tweede helft van de vorige eeuw zijn planmatige uitbreidingen gerealiseerd aan weerszijden van de oude lintbebouwing. De vorm van het dorp is hierbij niet aangetast.

2.2

Gebiedsvisie Het plangebied is gelegen aan de zuid(oost)zijde van Chaam. Aan de westzijde van het plangebied wordt het bouwplan Den Brabander ontwikkeld. Ten noorden (oosten) bevindt zich de Baarleseweg waaraan het plangebied aan ontsluit. De lintbebouwing van de Baarleseweg behoort niet tot het plangebied, waardoor de exacte begrenzing veelal wordt gevormd door achterzijden van percelen. Het plangebied ligt aan de rand van de kern van Chaam. Het plangebied heeft op dit moment de bestemming bedrijfsdoeleinden. Het gebied kenmerkt zich met verharding en bedrijfsloods, wat een uitzondering is in het lintbebouwing van de Baarleseweg. De lintbebouwing bestaat hoofdzakelijk uit woningen met langgerekte kavels.

2.3

De stedenbouwkundige opgave

11


Door Architecten Buro Schoenmakers is een stedenbouwkundig plan vervaardigd voor onderhavig plangebied. Doel is enerzijds om aansluiting te vinden op de bestaande lintbebouwing en het nieuwbouwplan Den Brabander en anderzijds om een op het plangebied een aantrekkelijk woonmilieu te creëren met een eigen karakter. Om dit te bewerkstelligen is een aantal ruimtelijke uitgangspunten gehanteerd: Heldere en eenduidige ruimtelijke structuur; Dorps karakter door toepassing van in hoofdzaak grondgebonden woningen en een bomenstructuur; Gevarieerd woonmilieu door diverse woningtypologieën.


Figuur 1: Fragment uit topografische kaart van 1893


12


Het project Heerebeemd is geheel gericht op de woonfunctie, waarmee aangesloten wordt op de bestaande woonmilieus in het zuidoosten van Chaam. De woningtypologie is divers, zodat voldaan kan worden aan de vraag vanuit de diverse doelgroepen in Chaam en omgeving. Ontsluitingsstructuur Aansluiting Baarleseweg

Mogelijke aansluiting Heerebeemd 2e fase

Aansluiting Den Brabander Fase II

Aansluiting Den Brabander Fase II

Parkeernorm Voor parkeren worden de normen van de gemeente Alphen-Chaam gehanteerd. De parkeernormen voor de verschillende typen zijn als volgt verdeeld: 1,5 pp/pw voor starterswoningen en patiowoningen 1,8 pp/pw, waarvan 1 op eigen terrein voor twee-onder-één kapwoningen en vrijstaande woningen.

Bebouwingsstructuur Bij het plan wordt een hoogwaardig leef- en woonmilieu nagestreefd. Er moet daarom een expliciete relatie tussen openbare ruimte en de woning worden gerealiseerd. De woning moet straatgericht zijn, dat wil zeggen een verblijfsfunctie aan de straatzijde moet worden gelegen.

13


Groenstructuur Bomen bewerkstelligen een hoge mate aan groenbeleving in de openbare ruimte op een relatief klein oppervlak en brengen ritme in het straatprofiel. In het woongebied zijn bomenrijen gesitueerd die de verkeerstructuur in de wijk begeleiden. Op de hoek naast de starterswoningen is een strook groen gesitueerd. Tenslotte dragen groene erfafscheidingen en de aanwezigheid van voortuinen bij aan de mate van groenbeleving.


Hoekwoningen hebben altijd een tweezijdige oriëntatie op een aangrenzende openbare ruimte. Bij voorkeur met de woningentree in de zijgevel en voorzien van een raamopening vanuit een woonruimte. Hier wordt een extra inspanning verwacht om een duidelijke relatie tussen de woning en de openbare ruimte te creëren.

2.4

Beeldkwaliteit Met betrekking tot de beeldkwaliteit wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan „Heerebeemd, Fase I‟. In dit plan zijn alle facetten, die een rol spelen bij de ontwikkeling van de planlocatie met betrekking tot de beeldkwaliteit opgenomen. Het beeldkwaliteitplan is als afzonderlijke bijlage bijgevoegd. Kortheidshalve wordt hierna toe verwezen. Op de beeldkwaliteittekening worden de verschillende bebouwingstypen van de woningen aangeven. Voor deze typen gelden verschillende uitgangspunten voor de beeldkwaliteit.

Twee- onder-één kap (entreewoning) Starterswoningen (geschakeld) Patiowoningen Twee- onder - één kapwoningen (starterswoningen) Vrijstaand/ geschakelde woningen 1

2

Twee- onder- één kapwoningen 3

4 14

28

29

26

27

30

31

32

5 13

12

11

10

9

8 6

15

7 16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

33

Figuur 2: Beeldkwaliteittekening Schoenmakers Advies Achtmaal BV

14


3

PLANOLOGISCHE BELEIDSKADERS

3.1

Ruimtelijk

3.1.1

Europees en nationaal Nota Ruimte De „Nota Ruimte‟ is een gezamenlijk product van de ministeries van VROM, LNV, VenW en EZ. In de nota wordt het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020, waarbij de periode 2020 – 2030 geldt als doorkijk naar de lange termijn. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is om op een duurzaam en efficiënte wijze ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies, de leefbaarheid van Nederland te waarborgen en te vergroten, en de ruimtelijke kwaliteit van de stad en platteland te verbeteren, waarbij speciaal aandacht wordt geschonken aan het scheppen van de juiste condities voor het toepassen van ontwikkelingsplanologie. Daarbij richt het kabinet zich onder andere op het bevorderen van krachtige steden en een vitaal platteland. De ontwikkeling van het plan Heerebeemd heeft in positieve zin invloed op de leefomgeving, het bedrijfsterrein van Maproplast maakt plaats voor een woonomgeving in de bebouwde kom.

3.1.2

Provinciaal beleid Interimstructuurvisie „Brabant in Ontwikkeling‟ De Interimstructuurvisie „Brabant in Ontwikkeling‟ is op 27 juni 2008 door de Provinciale Staten vastgesteld. In de Interim structuurvisie heeft Provincie Noord- Brabant haar (ruimtelijke) belangen en doelen benoemd en op hoofdlijnen in beleid uitgewerkt. De Interim structuurvisie bevat in hoofdzaak bestaand ruimtelijk beleid, zoals opgenomen was in het streekplan Brabant in Balans. Streekplan Noord-Brabant 2002. Het hoofdbelang van het provinciaal ruimtelijk beleid is zorgvuldig ruimtegebruik. Om tot zorgvuldig ruimtegebruik te komen wordt op het ruimtelijk beleid de nadruk op een aantal aspecten gelegd. De toepassing van de lagenbenadering, het belang van zuinig ruimtegebruik, concentratie van de verstedelijking, zonering van het buitengebied en grensoverschrijdend denken en handelen.

15


De toepassing van de lagenbenadering De lagenbenadering is een werkwijze om ruimtelijke keuzen te onderbouwen en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Meer aandacht voor de onderste lagen. De onderste laag wordt gevormd door de bodemtypologie, de geomorfologie en het watersysteem en de hiermee samenhangende natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische (landschaps)waarden.


Het belang van zuinig ruimtegebruik Zuinig ruimtegebruik betekent in de ogen van de Provincie Noord-Brabant dat de economische groei gepaard gaat met een minder dan evenredige groei van het ruimtebeslag. Intensivering, inbreiding en herstructurering alsmede meervoudig gebruik van bestaand bebouwd gebied gaan voor uitbreiding. Als steden toch uitbreiden moet dit elders gecompenseerd worden, het zogenaamde „rood-voorgroen‟ principe. Concentratie van de verstedelijking Enerzijds om de steden voldoende draagvlak te geven voor hun functie als economische en culturele motor, anderzijds om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Voor zowel voor de landelijke als de stedelijke regio‟s zijn uitwerkingsplannen gemaakt, waarin het beleid nader wordt geconcretiseerd. Zonering van het buitengebied Het buitengebied moet in hoofdzaak bestemd blijven voor landbouw, natuur en recreatie. Natuur en recreatie worden steeds belangrijker. De Interimstructuurvisie gaat uit van zonering van het buitengebied: de groene hoofdstructuur (GHS) en de agrarische hoofdstructuur (AHS). In de GHS staat de natuurfunctie voorop, in de AHS de instandhouding van de landbouw. De zoneringen zijn een belangrijk richtpunt voor revitalisering en krijgen hun doorvertaling in reconstructieplannen en/ of gebiedsplannen. Grensoverschrijdend denken en handelen In de Interimstructuurvisie wordt gewezen op het grensoverschrijdende karakter van het natuurlijk systeem en van menselijke activiteiten. Dit vraagt in toenemende mate om grensoverschrijdend denken en handelen enerzijds en om intergemeentelijke, interprovinciale en internationale afstemming anderzijds. De provincie wil hieraan in het ruimtelijk beleid meer vorm geven. In figuur 3 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij de Interimstructuurvisie weergeven, uit de kaart blijkt het volgende: De planlocatie maakt deel uit van het bestaand stedelijk gebied. De achterzijde van de planlocatie grenst aan een gebied met de zonering GHS-landbouw. Paraplunota ruimtelijke ordening „Brabant in Ontwikkeling‟ De Paraplunota ruimtelijke ordening is opgesteld in het kader van de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008. De nota hangt nauw samen met de Brabant in Ontwikkeling. Interimstructuurvisie Noord-Brabant waarin de ruimtelijke belangen van de Provincie Noord-Brabant door Provinciale Staten zijn aangeven en in hoofdlijnen in beleid zijn uitgewerkt.

Door inbreiding van het plan Heerebeemd wordt wonen zoveel mogelijk in de kern van Chaam geconcentreerd. Hierop sluit de beleidskaders van de provincie aan.

16


De provincie wil het wonen zoveel mogelijk concentreren in kernen. Om verdere verstening van het buitengebied te voorkomen, willen wij de spreiding van de woonbebouwing tegengaan. Bewoning van het buitengebied door burgers is echter al lang een normaal gegeven, dat in de huidige tijd wordt versterkt door de beëindiging van agrarische bedrijven. Voor bestaande burgerwoningen in het buitengebied kan de gemeente ontwikkelingsruimte bieden, mits de bestaande beeldbepalende kwaliteiten in de omgeving niet geschaad worden.


17


Figuur 3: Uitsnede Hoofdstructuurkaart, Interimstructuurvisie ‘ Brabant in ontwikkeling’


Uitwerkingsplan Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Rucphen en Zundert, 2004 Het uitwerkingsplan voor de landelijke regio Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Rucphen en Zundert geeft de ruimtelijke ontwikkelingen aan voor de periode tot 2015 met een doorkijk naar 2020 en vormt samen met het Streekplan het provinciale toetsingskader voor gemeentelijke ruimtelijke plannen. Het benutten van „lege‟ plekken binnen het bestaand stedelijk gebied staat voorop. Daarnaast kan binnen de kernen ruimte worden gevonden door herstructurering of functieverandering. De voorgestelde plannen moeten aansluiten bij de bestaande ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur van de kern. Bij de inrichting van de ruimtelijke plannen is rekening gehouden met de kwaliteiten en structuren in het gebied en de omgeving. Bij het ontwikkelen van de ruimtelijke plannen is het uitgangspunt zorgvuldig met de ruimte om te gaan. In de Interimstructuurvisie zijn hiervoor vijf principes als basis opgenomen. De provincie heeft voor de gemeente Alphen-Chaam een indicatief woningbouwprogramma aangegeven. Het programma wonen bevat een richttal van 322 woningen in de periode 2002-2015: 128 tot 2005, 89 in de periode 2005-2010 en 105 in de periode 2010-2015. In de kern Chaam wordt de inbreidingslocatie De Brouwerij (ca. 40 woningen) en de uitbreidingslocatie Den Brabander ontwikkeld (ca. 125 woningen, waarvan ca. 100 in de planperiode). Daarnaast zijn er een aantal kleine inbreidingslocaties. De voorgestane planlocatie past binnen het programma wat is vastgesteld is voor de gemeente Alphen-Chaam. De planlocatie is in het uitwerkingsplan opgenomen als een kleine inbreidingslocatie. 3.1.3

Gemeentelijk beleid StructuurvisiePlus Alphen/Chaam, 2001 De StructuurvisiePlus is opgesteld om de ruimtelijke kwaliteit te bepalen van de gemeente Alphen-Chaam en de contouren te schetsen voor duurzame (economische) ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. In de Structuurvisie wordt ten eerste het bestaande kwaliteitsbeeld geschetst. Het beleid dat wordt geformuleerd heeft tot doel om de ontwikkelingen zodanig te sturen dat geen afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteiten: “zorgvuldig, duurzaam, maar nietbehoudend”. Eén van de plandoelen is een niet- verstedelijkt landschap met leefbare kernen van bescheiden omvang te bewerkstelligen, waarbij voldoende ruimte is voor wonen en werken.

18


Wat betreft de drie dorpen is het in stand houden van de leefbaarheid van belang (beschikbaarheid en/of bereikbaarheid basisvoorzieningen). Om die reden lijkt nieuwbouw bij Galder zeer noodzakelijk. Bij de andere kernen heeft men alleen de wens om voor de eigen groei te kunnen bouwen. Wat betreft kwantitatief woningbouwprogramma geldt de verdeling: Chaam 45%, Alphen 45%, Galder 10%. Aldus wordt een bescheiden ontwikkeling van de kernen voorgestaan.


19


Figuur 4: Uitsnede verbeelding, Uitwerkingsplan Zundert en omstreken


Door in te breiden, herstructureren, compact bouwen en meervoudig ruimtegebruik en het combineren van de functies wonen, werk en zorg, wil de gemeente de bestaande ruimte binnen de kommen van Alphen en Chaam optimaal benutten. In de beleidslijnen van de StructuurvisiePlus van Alphen-Chaam past de voorgestane ontwikkeling. De ontwikkeling betreft een inbreiding in de kern Chaam. De gemeente heeft het voornemen de kom van de kern Chaam zo optimaal te benutten, de ontwikkeling sluit hier naadloos op aan. Notitie inbreidingslocaties, gemeente Alphen- Chaam, augustus 2007 De Notitie „Inbreidingslocatie, gemeente Alphen- Chaam‟ is opgesteld om als afwegingskader voor inbreidingslocaties c.q.- projecten binnen de gemeente en waarin de verschillende projecten in een prioriteitslijst kan worden opgenomen. Op de kaart „Inbreidingslocaties Chaam‟ is aangegeven: binnen de contour ligt het bestaan en nog de komende jaren te ontwikkelen bebouwd gebied. Woningbouw is hier nog mogelijk:  in het uitbreidingsplan Den Brabander (conform het bestemmingsplan en het structuurplan);  eventueel binnen de te revitaliseren plandelen Eekhof en Withagen (grotendeels vervanging van bestaande woningen, er kunnen per saldo echter ook meer of minder woningen worden gerealiseerd dan in de huidige situatie);  eventueel binnen zogenaamde inbreidingslocaties indien voldaan wordt aan de criteria die daarvoor in deze nota zijn geformuleerd, getoetst wordt het afwegingskader en de prioriteitstelling. De onderhavige ontwikkelingslocatie is aangemerkt als inbreidingslocatie. Voor de locatie is een inrichtingschets gemaakt op te beoordelen of een herontwikkeling op deze locatie met woningbouw kon aanhaken op de uitbreidingslocatie Den Brabander. Uit dit onderzoek is gebleken dat de locatie kansen biedt. Doordat de voorgestane planlocatie opgenomen is in de notitie inbreidingslocatie en beoordeeld is als kansrijk gebied, past het plan in het ruimtelijke beleidskader van de gemeente Alphen-Chaam. Woonvisie gemeente Alphen-Chaam, 2005 In december 2005 heeft de gemeenteraad van Alphen-chaam de „Woonvisie 2005 2014‟ ·vastgesteld. De woonvisie gaat over wonen in brede zin. Naast een voldoende aantal en kwalitatief passende woningen gaat het om de relaties tussen wonen en leefbaarheid, wonen en zorg, etc. In de visie worden, op basis van een analyse en toekomstverwachting van de woningmarkt in de gemeente, belangrijke beleidsmatige keuzen gemaakt. De belangrijkste beleidspunten zijn hierbij: 



20




Alphen-chaam bouwt voor de eigen behoefte in brede zin: dit betekent inspelen op de vraag voortkomend uit de autonome bevolkingsontwikkeling en voor mensen die de gemeente de afgelopen jaren hebben verlaten vanwege gebrek aan passende woningen of woonzorgcombinaties. De gemeente wil noodgedwongen vertrek vanwege ontbreken van huisvesting in de toekomst voorkomen. Gewerkt wordt aan vitale kernen, waarin het goed wonen is voor een iedereen. In Chaam is nadrukkelijk een impuls voor starters benodigd. De gemeente zet strategisch in op enkele doelgroepen: starters en senioren.


21


Figuur 5: Uitsnede verbeelding, Inbreidingslocaties Gemeente Alphen-Chaam


Zorgvragers

Senioren

Gezinnen

Kleine huishoudens < 55 jr.

Starters

Ambitie zelfstandige woningen Ambitie beschermd en intramuraal wonen

De bovengenoemde keuzes in de Woonvisie hebben geresulteerd in een programmering voor herstructurering en nieuwbouw. Het programma heeft betrekking op de doelgroepen, de verdeling van huur en koop, prijsklassen, woningtypes en wonen met zorg. Hieronder staat het bouwprogramma van Chaam weergegeven.

beoogde woningtype C1 Den Brabander 106 0 eengezins, alle type, huur en koop, nultreden C2 Brouwerij 25 0 nultreden C3 Diversen / dorpskern 20 0 mix, nadruk op nultreden C4 WoZoCo 11 32 intramuraal C5 Eekhof 52 0 nultreden (incl. verzorgd wonen) C6 Withagen 22 0 nultreden (incl. verzorgd wonen) C7 Kerkdreef / De Schans 0 13 beschermd C8 Buitengebied 2 0 vrijstaand eengezins koop Totaal 238 45 Tabel 1: bouwprogramma Chaam, Woonvisie 2005-2014, Natuurlijk! Wonen in Alphen-chaam

De Woonvisie biedt ruimte voor fluctuaties in ruimte en tijd. Met regelmaat zal hiervoor gekeken worden of de woonvisie nog actueel genoeg is. Vanuit de Woonvisie dienen er voornamelijk voor ouderen en starters woningen te worden ontwikkeld. Het onderhavige plan sluit hierop aan door het creëren van starterswoningen en patiowoningen voor senioren te ontwikkelen.

3.2

Water

3.2.1

Europees en nationaal Op Europees en nationaal niveau heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de verplichte „watertoets‟. Deze watertoets vormt een waarborg voor de inbreng van water in de ruimtelijke ordening. Sinds 2001 wordt de watertoets toegepast op plannen die gevolgen kunnen hebben voor de waterhuishouding. Verplicht is een watertoets als het gaat om een functieverandering en/of bestemmingswijziging.

3.2.2

Provinciaal

22


Partiële herziening Waterhuishoudingsplan, 2003 – 2006 Om de waterhuishouding op provinciaal niveau in goede banen te leiden, beschrijven de provincies in grote lijnen hoe er met water moet worden omgegaan. Dit gebeurt in het wettelijke verplichte Provinciale Waterhuishoudingsplan (WHP). De waterschappen en gemeenten houden bij de uitvoering van het waterbeleid voor hun gebied rekening met deze provinciale hoofdlijnen.


3.3

Natuur- en ecologisch beleid

3.3.1

Vogel- en Habitatrichtlijn De Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn zijn richtlijnen van de Europese Unie waarin aangegeven wordt welke diersoorten en natuurgebieden (habitats) beschermd moeten worden door de lidstaten. Wanneer in een gebied bepaalde soorten voorkomen, of een bepaald percentage van de Europese populatie herbergt, dan komt dit gebied in aanmerking voor plaatsing onder de betreffende richtlijnen. Het plangebied valt in zijn geheel niet binnen de aangewezen Vogelrichtlijn- of Habitatrichtlijngebieden.

3.3.2

Flora- en faunawet De huidige natuurbeschermingswetgeving in Nederland biedt bescherming aan het merendeel van de inheemse flora en fauna. Het wettelijk kader daarvoor wordt gevormd door de Flora- en Faunawet (Nederland), de Europese Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn. De Flora- en Faunawet biedt bescherming aan een groot aantal inheemse dier- en plantensoorten in Nederland; de beide Europese richtlijnen bieden op Europees niveau bescherming aan dier- en plantensoorten die in Europees verband bescherming behoeven. De beschermingsstatus van de inheemse dier- en plantensoorten houdt onder meer in dat in geval van voorgenomen activiteiten zoals aanleg van infrastructuur of bouwprojecten, het plangebied moet worden getoetst op de aanwezigheid van beschermde soorten: de „natuurtoets‟.

Archeologisch beleid

3.4.1

Verdrag van Valletta (Malta) Het Europese Verdrag van Valletta, ook wel het Verdrag van Malta genoemd, beoogt het cultureel erfgoed dat zich in de bodem bevindt beter te beschermen. Het gaat bijvoorbeeld om grafvelden, gebruiksvoorwerpen en resten van bebouwing. Op iedere plaats in de bodem kan dit soort erfgoed zich bevinden. Archeologen werden in het verleden pas later benaderd. Hierdoor werd de aanwezigheid van archeologische waarden pas ontdekt als projecten, zoals aanleg van wegen of stadsvernieuwingen, al in volle gang waren. In de provincie Brabant is met de vaststelling van het streekplan „Brabant in Balans‟ de zorg voor het archeologisch bodemarchief sinds 2002 vastgelegd en wordt er op deze zorg door de provincie getoetst met de Cultuurhistorisch Waardenkaart.

3.5

Milieu

3.5.1

Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen Het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is op 27 oktober 2004 in werking getreden. Het BEVI legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. Bijvoorbeeld rondom chemische fabrieken, lpg-tankstations en spoorwegemplacementen waar goederentreinen met gevaarlijke stoffen rangeren. Het besluit verplicht gemeenten risicovolle situaties van

23


3.4


inrichtingen ten opzichte van kwetsbare bestemmingen binnen 3 jaar te saneren als -6 het plaatsgebonden risico hoger is dan 10 voor 2010. Krachtens het BEVI moeten alle besluiten in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de Ruimtelijke Ordening integrale aspecten van externe veiligheid afwegen. 3.5.2

Wet Luchtkwaliteit De „Wet Luchtkwaliteit‟ is op 15 november 2007 in werking getreden en vervangt het „Besluit Luchtkwaliteit 2005‟. De wet is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:  negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken  mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit De grenswaarden zijn gebaseerd op de dochterrichtlijnen van de EU. De rijksoverheid, de provincies en gemeenten zijn gezamenlijk verantwoordelijk om de gestelde grenswaarden overal in het land te realiseren.

3.5.3

Wet geluidhinder Op 1 januari 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. De Wet geluidhinder kent van oudsher een systeem van voorkeursgrenswaarden en hogere grenswaarden. In de gewijzigde Wgh wordt het vaststellen van hogere grenswaarden (op enkele uitzonderingen na) gedecentraliseerd naar de gemeente.


24


4

REALISERINGSEN UITVOERINGSASPECTEN De ontwikkeling van de onderhavige locatie is gebonden aan diverse randvoorwaarden en uitgangspunten, deze bestaan veelal uit milieuaspecten. De aspecten waarop in dit hoofdstuk nader wordt ingegaan zijn:         

4.1

Geluid Bodem Archeologie en Cultuurhistorie Hinder Externe veiligheid Waterhuishouding Kabels en leidingen Flora en fauna Luchtkwaliteit

Geluid In de zin van de Wet geluidhinder zijn woningen geluidsgevoelige bestemmingen. De wet biedt bescherming aan geluidgevoelige objecten tegen geluidshinder van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai door middel van zonering. Op de planlocatie is alleen wegverkeerslawaai van toepassing. Voor het stedelijk gebied geldt een maximale grenswaarde van 63 dB voor de geluidsbelasting op de bouwblokken. AV Consulting BV heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Kortheidshalve wordt naar het voorgenoemde rapport verwezen, die als afzonderlijke bijlage is toegevoerd. Binnen zones langs wegen is de wettelijke voorkeursgrenswaarde op woningen Lden = 48 dB. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden ten gevolge van de Baarleseweg. De maximale grenswaarde van Lden = 63 dB voor binnenstedelijk gebied wordt niet overschreden. Vanuit de Wet geluidhinder bestaat bezwaar tegen de realisatie van het bouwplan vanwege het wegverkeerslawaai. De gemeente Alphen-Chaam kan echter hogere waarden vaststellen, waardoor het bouwplan, onder voorwaarden, kan worden gerealiseerd. Hogere waarde [dB]

62 62 52 51 50 49 50 49

25


Woning 1 2 3 4 5 6 29 30


31 32 33 Aan te vragen hogere waarde per woning

49 49 50

Voor de overige woningen geldt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Vanuit de Wet geluidhinder bestaat geen bezwaar tegen de realisatie van deze woningen. Tezamen met het ontwerp bestemmingsplan ligt het ontwerpbesluit voor de hogere waarde ter inzage. De hogere waarde wordt vastgesteld voordat het bestemmingsplan vastgesteld wordt.

4.2

Bodem Wematech Bodem Adviseurs B.V. heeft in juni 2008 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van de verkregen resultaten kan geconcludeerd worden dat met name op het zuidelijk deel van de locatie zwakke tot sterke bijmengingen met puin aan zijn getroffen. Verder is nabij boring 01 een zwakke tot matige oliegeur waargenomen. Voor het overige zijn geen relevante bijzonderheden en/of afwijkingen aangetroffen. De bodem is gedeeltelijk verontreinigd en dient gesaneerd te worden alvorens de woningbouw gerealiseerd wordt. Kortheidshalve wordt naar het verkennend bodemonderzoek verwezen, deze is als afzonderlijke bijlage toegevoegd.

4.3

Archeologie en Cultuurhistorie Bij de nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Noord-Brabant staat aangegeven welke archeologische en cultuurhistorische waarden (in potentie) aanwezig is. Archeologie: Met betrekking tot archeologische waarden wordt op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Noord-Brabant, een onderscheid gemaakt in gebieden met een hoge en middelhoge verwachtingswaarde en gebieden met een lage verwachtingswaarde. Voor gebieden die op de Cultuurhistorische Waardenkaart een hoge of middelhoge archeologische verwachtingswaarde hebben gekregen dient een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

26


Op de Cultuurhistorische Waardenkaart geeft op de voorgestane locatie aan dat er een lage verwachtingswaarde aanwezig is. Het is dus hoogst onwaarschijnlijk dat er voorwerpen van archeologische waarde gevonden zullen worden. Het is dan ook aannemelijk dat er vanuit archeologisch oogpunt geen belemmeringen te verwachten zijn. Indien onverwacht bij de planuitvoering alsnog archeologische waarden (vondsten en/of sporen) worden aangetroffen, dient hiervan, conform artikel 53 van de Monumentenwet 1988, ter stond een melding bij het Rijk te worden gedaan, waarna de mogelijkheid geboden dient te worden van de archeologische resten een waarneming uit te voeren.


Cultuurhistorie Aan de locatie zelf worden op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant geen cultuurhistorische waarden toegekend. Tevens zijn in de nabijheid van de voorgestane locatie geen cultuurhistorische elementen aanwezig. Vanuit cultuurhistorisch opzicht zijn er geen belemmeringen voor de realisatie van het bouwplan.

4.4

Hinder In de omgeving van het plangebied is één bedrijf gelegen. Dit bedrijf is gevestigd aan de Baarleseweg 40A en omvat een houtbewerkingsbedrijf. In de publicatie „Bedrijven en milieuzonering‟ van de VNG wordt voor het voorgestane bedrijf een richtafstand van 30 meter gehanteerd. Het bedrijf heeft voldoende afstand t.o.v. de geprojecteerde woningbouw en zal hierdoor geen belemmering geven voor de woonomgeving.

4.5

Externe Veiligheid Externe veiligheid heeft betrekking op de risico‟s voor personen ten gevolge van het gebruik van de infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten, waarbij het met name gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen. Binnen een afstand van 250 meter van de bouwlocatie, zijn geen gevaarlijke objecten aanwezig. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de veiligheid van de te realiseren woningen

4.6

Waterhuishouding Grondwaterbeschermingsgebied Het plangebied is niet gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied en/of waterwingebied en zijn geen waterlopen en/of waterpartijen in de directe nabijheid aanwezig. Riolering en infiltratie Uitgangspunt voor de waterhuishouding in met name nieuwbouwprojecten, is een duurzaam gescheiden systeem. Dit betekent dat schoon hemelwater, wat valt op daken en terreinverharding, zoveel mogelijk in het gebied opgevangen en geïnfiltreerd dient te worden en alleen het vervuilde afvalwater via het riool wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. De hoeveelheid afvalwater, die getransporteerd wordt naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie zal hiermee afnemen, wat uit het oogpunt van milieu een positieve ontwikkeling betekent.

27


Voor de geprojecteerde bebouwing geldt derhalve dat het realiseren van een gescheiden stelsel uitgangpunt is, het huishoudelijke afvalwater van de geprojecteerde bebouwing wordt aangesloten op het bestaande gescheiden rioolstelsel van de Baarleseweg. Het hemelwater wordt op de planlocatie opgevangen en vervoerd naar de infiltratiesloot. Hierna wordt het afgevoerd naar een retentievijver.


Cultuurhistorische Waardenkaart

Legenda Historische Bouwkunst

Historische Geografie (lijn)

Archeologische Monumenten

Indicatieve Archeologische Waarden Historische Stedenbouw Historisch Groen

Planlocatie Historische Zichtrelaties Historische Geografie (vlak)

28


Figuur 5: Cultuurhistorisch Waardenkaart, Provincie Noord-Brabant


Het waterschap is geen voorstander van het toepassen van uitgelogende bouwmaterialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Bij voorkeur het gebruik hiervan reguleren door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst. Watertoets Het bestaande areaal afvoerend verhard oppervlak bedraagt 6035 m². In de nieuwe situatie bedraagt het areaal afvoerend verhard oppervalk 4978 m².

4.7

Kabels en Leidingen Op of in de directe nabijheid van de locatie waar het nieuwe pand wordt voorgestaan, zijn geen transportleidingen dan wel andere belangrijke kabels en leidingen gelegen, welke realisatie van het nieuwe pand kunnen belemmeren. Middels een KLICmelding zullen de overige kabels en leidingen in beeld gebracht worden.

4.8

Flora en Fauna Het is in theorie mogelijk dat op de locatie dier- en plantensoorten van de Habitatrichtlijnen voorkomen of dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Flora- en Faunawet. Gelet op het huidige gebruik van de locatie als bedrijventerrein wordt verwacht dat hier geen beschermde dier- en plantensoorten aanwezig zijn. Achter het plangebied heeft de gemeente Alphen-Chaam voor de uitbreidingslocatie Den Brabander, Fase II een Flora en Fauna onderzoek uit laten voeren. Voor het bouwplan Den Brabander, fase II is een ontheffing verleend. Het plangebied Den Brabander bestaat uit een kleinschalig agrarisch landschap van weilanden, gescheiden sloten, greppels en kavelbeplanting.

4.9

Luchtkwaliteit In bepaald is dat bepaalde categorieën van gevallen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, geen directe toetsing aan de grenswaarden hoeft plaats te vinden. In het „Besluit niet in betekenende mate bijdragen‟ en de „Regeling niet in betekenende mate bijdragen‟ zijn deze categorieën van gevallen aangewezen. Bepaalde woningbouwlocaties kunnen ook onder de in deze regelgeving aangewezen categorieën vallen, namelijk indien een dergelijke locatie in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 1000 woningen omvat.

29


De inbreidingslocatie bestaat totaal uit het toevoegen van circa 33 woningen, middels één ontsluitingsweg. Door dit totaalaantal valt de projectlocatie onder het „Besluit niet in betekenende mate bijdragen‟. Nader onderzoek naar de invloed op de luchtkwaliteit wordt niet nodig geacht.


5

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Het oprichten van de nieuwbouwwoningen op de voorgestane locatie is een particulier initiatief. De in deze toelichting beschreven ontwikkelingen zullen dan ook volledig vanuit particulier initiatief gerealiseerd en gefinancierd worden. Het gehele terrein is particulier eigendom. Investeringen vanuit de gemeente zijn derhalve niet noodzakelijk. De gemeente Alphen-Chaam heeft met de opdrachtgever een intentieovereenkomst gesloten. Deze intentieovereenkomst is gevolgd door een samenwerkingsovereenkomst (daarna: SOK). De SOK is op d.d. 25 maart 2009 ondertekend door de gemeente en Meijshof Projectontwikkeling BV (daarna MPO). Het doel van de SOK is het vastleggen van de uitgangspunten en randvoorwaarden, taken en verantwoordelijkheden, kostenverhaal alsmede de planning op basis waarvan de betrokken partijen wensen te komen tot de ontwikkeling van in beginsel 31 woningen en vervolgens tot realisatie. Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het bouwplan economisch uitvoerbaar is.


30


6

JURIDISCHE ASPECTEN

6.1

Inleiding Het bestemmingsplan „Heerebeemd‟ is een gedetailleerd bestemmingsplan. In de regels behorende bij de onderhavige herziening, is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de juridische regelgeving, zoals deze in dit plan is gehanteerd. In paragraaf 6.2 zal de gekozen bestemmingsmethodiek ten aanzien van nieuwe ontwikkeling worden toegelicht. In paragraaf 6.3 komt de digitalisering aanbod.

6.2

Systematiek van de regels De regels zijn als volgt ingedeeld: Hoofdstuk I: Inleidende regels Dit hoofdstuk bevat een tweetal artikelen. In het eerste artikel worden een aantal noodzakelijke begripsbepalingen opgenomen welke gebruikt worden in de regels. In artikel 1.2 wordt uiteengezet op welke wijze gemeten c.q. berekend dient te worden. Hoofdstuk II: Bestemmingsregels Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de in het plangebied aanwezige bestemming. In de bestemmingsregels worden de doeleinden ten aanzien van de specifieke bestemming beschreven, is er een bebouwingsregeling opgenomen en tevens is het verboden gebruik van gronden en opstalen geregeld Hoofdstuk III: Algemene regels In dit hoofdstuk worden de algemene regels van het bestemmingsplan plan beschreven. Het hoofdstuk is opgedeeld in 4 artikelen, respectievelijk: algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene ontheffingsregels en algemene wijzigingsregels. Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotregels In het artikel overgangsrecht wordt het overgangsrecht van het bouwwerk, het gebruik en de uitzondering beschreven. Verder omvat dit hoofdstuk een artikel over handhaving en wordt het afgesloten door de slotregel.


31


7

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voorontwerpbestemmingsplan „Heerebeemd‟. Paragraaf 7.2 bevat de resultaten uit de periode van inspraak op basis van de inspraakverordening van de gemeente Alphen-Chaam. In paragraaf 7.4 staan de resultaten van het overleg en de reactie van gemeentezijde daarop. De in de inspraak en het vooroverleg gemaakte opmerkingen zijn steeds kort samengevat en vervolgens puntsgewijs beantwoord.

7.1

Inspraak Het voorontwerpbestemmingsplan „Heerebeemd‟ heeft gedurende 4 weken ter inzage gelegd, volgens de gemeentelijke inspraakverordening en de Awb. Dit geschied van 20 maart 2009 tot en met 17 april 2009. Een publicatie is geplaatst op de website van de gemeente Alphen-Chaam en in Ons Weekblad. Gedurende de eerder genoemde termijn kon een ieder schriftelijk een reactie kenbaar maken. Er is op 8 april 2009 een inspraakavond gehouden in het Chaamsch Wapen te Chaam.

7.2

Resultaten inspraak De resultaten van de inspraakprocedure is vastgelegd in het inspraakrapport wat de gemeente Alphen-Chaam heeft opgesteld. Het rapport is als bijlage toegevoegd. Kortheidshalve wordt hierna toe verwezen.

7.3

Vooroverleg In het Besluit op de Ruimtelijke ordening (Bro) zijn in artikel 3.1.1 regels opgenomen met betrekking tot het voeren van overleg bij de voorbereiding van een bestemmingsplan. Burgemeester en Wethouders zijn gehouden, daar waar nodig, overleg te plegen met de diensten van het Rijk en de provincie Noord-Brabant danwel met instanties die belast zijn met de behartiging van de belangen welke in het onderhavige bestemmingsplan in het geding zijn.

7.4

Resultaten vooroverleg De gemeente Alphen-Chaam heeft bij een aantal overlegpartners het plan neergelegd voor een vooroverleg. In het inspraakrapport in bijlage is de partners weergegeven. Hieronder in kort de reacties van de overlegpartners.

VROM Inspectie regio Zuid De overlegpartner geeft geen aanleiding te zien tot het maken van opmerkingen.

32


Waterschap Brabantse Delta In de bijlage is het volledige wateradvies van het Waterschap Brabantse Delta bijgevoegd. De brief kan worden opgevat als een positief advies in het kader van de watertoets.


Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de Provincie Noord-Brabant De overlegpartner geeft aan dat het plan past binnen het provinciale ruimtelijke beleid en de daarmee samenhangende provinciale belangen.

7.5

Ontwerp Tijdens de eerdere ter-inzage-legging heeft één reactie geleid tot de volgende aanpassing van het bestemmingsplan: De maximale bouwhoogte in de tuin van de patiowoningen is beperkt tot 3 meter. Een kap op de aan/ bijgebouw is niet toegestaan.


33

REGELS

Titel:

Projectnummer:

Rapportnummer Datum: Voorontwerp: Ontwerp: Vaststelling:

Bestemmingsplan „Heerebeemd‟

080050

080050.01 16 september 2009 20 maart 2009 – 17 april 2009 ---

REGELS VAN HET BESTEMMINGSPLAN “HEEREBEEMD” VAN DE GEMEENTE ALPHEN-CHAAM

INHOUDSOPGAVE

HOOFDSTUK 1

INLEIDENDE REGELS

Artikel 1 Artikel 2

Begrippen Wijze van meten

HOOFDSTUK 2

BESTEMMINGSREGELS

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Groen Tuin Verkeer – verblijfsgebied Wonen

HOOFDSTUK 3

ALGEMENE REGELS

Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Anti dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene ontheffingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels

HOOFDSTUK 4

OVERGANGS- EN SLOTREGELS

Artikel 13 Artikel 14

Overgangsrecht Slotregel


2 7

8 10 15 17

21 22 23 24 26 27

28 29

1

HOOFDSTUK 1

Artikel 1

INLEIDENDE REGELS

Begrippen In deze bestemmingsplanregels wordt verstaan onder:

1.1

plan: het bestemmingsplan "Heerebeemd" van de gemeente Alphen-Chaam.

1.2

bestemmingsplan: de geometrische bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1723.BP001.0001 met de bijbehorende regels en bijbehorende bijlage.

1.3

aanbouw: een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.4

aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5

aaneengesloten woning: een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde gestapelde woningen;

1.6

aan huis verbonden bedrijfsmatige activiteiten: het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

1.7

aan-huis-gebonden beroepsmatige activiteiten: een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten of administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stelleng gebieden dat door zijn beperkte omvang in woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

1.8

bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;


2

1.9

bebouwingspercentage: een in de regels en/of met aanduidingen aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwperceel c.q. bouwvlak (bouwzone) of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

1.10

bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak;

1.11

bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.12

bijgebouw een vrijstaand bijgebouw dat zowel in bouwkundig (constructie) architectonisch en/of ruimtelijk visueel opzicht (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

1.13

bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.14

bouwgrens: de grens van een bouwvlak;

1.15

bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegelaten;

1.16

bouwperceelsgrens: een grens van een bouwperceel; a.

voorste bouwperceelsgrens: de grens van een bouwperceel gelegen aan een weg waaraan wordt gebouwd, ten door burgemeester en wethouders een andere perceelsgrens als zodanig wordt aangewezen;

b.

zijdelingse bouwperceelsgrens: de grens van een bouwperceel die loodrecht of nagenoeg loodrecht staat op de voorste perceelsgrens;

c.

achterste bouwperceelsgrens: de meest van de weg af gelegen bouwperceelsgrens, evenwijdig of nagenoeg evenwijdig aan de voorste bouwperceelsgrens;

1.17

bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegestaan;

1.18

bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;


3

1.19

erker: een aan nader bepaalde maatvoeringseisen verbonden ondergeschikt aangebouwd gedeelte (aanbouw) van een woning aan een gevel in één bouwlaag, eventueel met een schuin kapje;

1.20

gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.21

gebouw van algemeen nut: gebouw ten behoeve van een op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer of het wegverkeer;

1.22

halfvrijstaande woning: een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van maximaal twee aaneengebouwde woningen;

1.23

hoekperceel: een bouwperceel dat zowel aan de zijde van de voorgevel als aan één zijdelingse zijde grenst aan de weg of het openbaar groen;

1.24

mantelzorg: het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

1.25

patiowoning: een woning met een geheel of gedeeltelijk omsloten binnenplaats of binnenhof, gevormd door de zijmuren van naburige dan wel op het eigen bouwperceel aanwezige gebouwen;

1.26

parkeervoorziening: Elke al dan niet overdekte stallingsgelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer:

1.27

a.

openbare parkeerplaatsen: parkeerplaatsen die in het beginsel openbaar (voor iedereen) toegankelijk zijn;

b.

particuliere parkeerplaatsen: parkeerplaatsen die in het beginsel niet (voor iedereen) openbaar toegankelijk zijn, zoals bijvoorbeeld parkeerplaatsen op eigen terrein, voor eigen werknemers;

peil: a. b.

voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afsluitende afgewerkte maaiveld;


4

1.28

perceelgrens: grens van een bouwperceel of perceel;

1.29

pergola: een vrijstaand of aangebouwd bouwwerk, bestaand uit een constructie van verticaal geplaatste palen of kolommen, gekoppeld aan een bovenlegger met eventueel hierop onder een hoek van 90º geplaatste dwarsligger; de pergola mag tot maximaal 1 meter boven het maaiveld als een gesloten constructie worden uitgevoerd;

1.30

seksinrichting: de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.31

speeltoestel: een speeltoestel als bedoel in artikel 1, onderdeel c, van het Besluit veiligheid attractie- en speeltoestellen.

1.32

straatmeubilair: openbare voorzieningen van geringe afmetingen, zoals banken, bloemen- en plantenbakken, gedenktekens, speeltoestellen, straatverlichting, wegbebakening en –bewijzering en andere, hiermee gelijk te stellen bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.33

voorgevel: de op weg georiënteerde gevel van een hoofdgebouw dat maximaal één voorgevel heeft;

1.34

voorgevellijn: denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;

1.35

voorgevelrooilijn: a. denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen en/of; b. denkbeeldige lijn die strak loopt langs die zijgevel van een gebouw die naar de weg of het openbaar groen is gekeerd tot aan de perceelsgrenzen;

1.36

voorzieningen van algemeen nut: op het openbare net aangesloten werken en/of bouwwerken ten behoeve van openbaar nut, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

1.37

vrijstaande woning: een woning die hoogstens door middel van de bijgebouwen met een andere woning verbonden is en waarvan geen van beide zijgevels in de zijdelingse perceelsgrens staan;


5

1.38

weg: een voor het openbaar verkeer openstaande weg of pad, met inbegrip van de daarin liggen bruggen en duikers en de tot die wegen behorende padden en bermen of zijkanten;

1.39

woning: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de zelfstandige huisvesting van maximaal één huishouden;

1.40

zijgevel: een van weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde de achtergevel of voorgevel;

1.41

zijgevellijn: denkbeeldige lijn die strak langs de zijgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.


6

Artikel 2

Wijze van meten Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1.

afstand de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzenworden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

2.2.

bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.3.

breedte, lengte en diepte van een bouwwerk tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

2.4.

dakhelling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.5.

goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot / de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.6.

inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.7.

oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.8.

vloeroppervlakte de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.


7

HOOFDSTUK 2

Artikel 3 3.1

BESTEMMINGSREGELS

Groen Bestemmingsomschrijving De voor “Groen” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. plantsoenen en groenstroken; c. speelvoorzieningen; d. voet- en rijwielpaden; e. in- en uitritten; f. ontsluitingswegen- en paden; g. voorzieningen van beeldende kunst h. voorzieningen van algemeen nut; i. waterhuishoudkundige voorzieningen; met de daarbij behorende: j. bouwwerken en voorzieningen

3.2

Bouwregels

3.2.1

Op de voor “Groen” aangewezen gronden mogen enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten dienste van de onder lid 3.1 genoemde doeleinden: a. Zitbanken, beeldhouwwerken, toestellen voor sport en spel en daarmee gelijk te stellen kunstzinnige elementen; b. Erfafscheidingen, en (keer) muren; c. Lichtmasten, verkeers- en verwijsborden; d. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming.

3.2.2

De bouwhoogte van de in lid 3.2.1 genoemde bouwwerken mag maximaal 3 m bedragen, met dien verstande dat voor erfafscheidingen en (keer) muren de bouwhoogte maximaal 1 m mag bedragen en de bouwhoogte van lichtmasten maximaal 10 m bedragen.

3.3

Nadere eisen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen stellen aan: de bouwhoogte en/of de goothoogte van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde; de situering van gebouwen en bouwwerken gaan gebouwen zijnde; de aanleg en omvang van parkeergelegenheid. Indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van: a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;


8

b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving; c. de milieukwaliteit; d. de verkeersveiligheid; e. de sociale veiligheid; f. de brandveiligheid en rampenbestrijding; g. het woon- en leefklimaat.

3.4

Specifieke gebruiksregels

3.4.1

Tot eens strijdig gebruik van bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. voorzieningen anders dan van algemeen nut als bedoeld in 3.1.h; b. de opslag en verkoop van motorbrandstoffen.

3.4.2

Tot een strijdig gebruik van gronden wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. het opslaan, het opgeslagen houden of (laten) bergen van gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken goederen, voorwerpen of materialen, behoudens voor zover noodzakelijk in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden; b. het opslaan, het opgeslagen houden, (laten) storten of (laten) lozen van vast of vloeibare afvalstoffen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden; c. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens; d. parkeervoorzieningen.


9

Artikel 4 4.1

Tuin Bestemmingsomschrijving De gronden op de verbeelding aangewezen als „Tuin„ zijn bestemd voor: a. tuin; b. de uitoefening van aan huis gebonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot ten hoogste 30% van het oppervlak van hoofd- en bijgebouwen tot een maximum van: 45 m²; c. in- en uitritten; d. ontsluitingswegen en -paden; e. waterpartijen; f. terrassen; g. bouwwerken.

4.2

Bouwregels

4.2.1

Algemeen Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen: a. op de in lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend aanbouwen en bijgebouwen ten dienste van de bestemming „wonen‟ gebouwd worden; b. het maximale bebouwingspercentage, gerekend over het gehele bouwperceel, zie verbeelding; c. erkers en trappenhuizen zijn toegestaan behorende bij het op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw.

4.2.2

Bijgebouwen en aanbouwen a. Voor het bouwen van bijgebouwen en aanbouwen geldt dat deze moeten voldoen aan de maatvoerings- en situeringseisen, zoals aangegeven in onderstaand schema, met inachtneming van het bepaalde in lid 4.2.1.a: Maatvoering totale maximale bijgebouwen:

Eis oppervlakte

-

bouwpercelen tot en met 300 m²

-

bouwpercelen groter dan 300 m²

aan

- 50 m², mits anders is aangegeven op de verbeelding. - 50 m², vermeerderd met 10 % van het aantal m² dat het perceel groter is dan 300 m² tot een maximum van 150 m².

Maximale goothoogte aanbouwen en bijgebouwen

Zie verbeelding

Maximale bouwhoogte aanbouwen en bijgebouwen

Zie verbeelding

Maximale diepte aanbouw


6.5 meter (gemeten vanaf de achtergevel), mits anders is aangegeven op de verbeelding.

10

Maximale diepte aanbouw aan de zijgevel

Situering Minimale afstand van een bijgebouw tot het hoofdgebouw

5 meter (gemeten vanaf de achtergevel) Eis 2 meter

Minimale afstand van een aanbouw achter de voorgevellijn

4.2.3

Erkers Erkers moeten voldoen aan de maatvoerings- en situeringseisen, zoals aangegeven in onderstaand schema: Erker

Eis

diepte

Niet meer dan 50% van de diepte van de tuin, gemeten ten opzichte van de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw, met een maximum van 1,5 meter Één bouwlaag eventueel met schuin kapje Ten hoogste 50% van de breedte van de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw 6 m²

bouwhoogte breedte

Maximaal oppervlak

4.2.4

Trappenhuizen Trappenhuizen moeten voldoen aan de maatvoerings- en situeringseisen, zoals aangegeven in onderstaand schema: Trappenhuis

Eis

diepte

Niet meer dan 50% van de diepte van de tuin, gemeten ten opzichte van de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw, met een maximum van 1,5 meter Maximaal 8,5 meter. Ten hoogste 50% van de breedte van de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw 5 m²

bouwhoogte breedte

Maximaal oppervlak

4.2.4

3 meter

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, moeten voldoen maatvoeringseisen, zoals aangegeven in onderstaand schema:


aan

de

11

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Terreinafscheidingen bij niet-hoekpercelen Terreinafscheidingen bij hoekpercelen, vóór de voorgevellijn en tot 3 meter achter voorgevellijn Terreinafscheidingen bij hoekpercelen, vanaf 3 meter achter de voorgevellijn Pegola‟s speeltoestellen Overige bouwwerken

4.3

Maximale bouwhoogte 2 meter 1 meter 2 meter 2.5 meter 3 meter 1.5 meter

Nadere eisen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan: de bouwhoogte en/of goothoogte van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde; de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; de aanleg en omvang van parkeergelegenheid. Indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van: a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken; b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving; c. de milieukwaliteit; d. de verkeersveiligheid; e. de sociale veiligheid; f. de brandveiligheid en rampenbestrijding; g. het woon- en leefklimaat.

4.4


4.4.1

Tot een strijdig gebruik van bouwwerken wordt in ieder geval gerekend het gebruik voor: a. de uitoefening van handel of dienstverlening, met uitzondering van aan huis gebonden beroepsmatige activiteiten als bedoeld in artikel 4.1.b; b. de uitoefening/vestiging van een seksinrichting; c. het wonen in bijgebouwen; d. het gebruik van aanbouwen als afhankelijke woonruimte; e. de uitoefening van aan huis gebonden bedrijfsmatige activiteiten in aanbouwen en bijgebouwen.

4.4.2

Tot een strijdig gebruik van gronden wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. het opslaan, het opgeslagen houden of (laten) bergen van gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken goederen, voorwerpen of materialen, behoudens voor zover noodzakelijk in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden; b. het opslaan, het opgeslagen houden, (laten) storten of (laten) lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden; c. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens.


12

4.4.3

Het bepaalde in 4.4.2.a en 4.4.2.b is niet van toepassing voor het betreft: a. tijdelijke opslag van materialen en werktuigen, welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de in het plan aangewezen bestemming; b. opslag in het kader van het normale onderhoud van de gronden en gebouwen.

4.5

Ontheffing van de gebruiksregels

4.5.1

Mantelzorg Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in 4.4.1.c en 4.4.1.d onder de voorwaarden dat: a. het gebruik noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg en hiervoor positief advies is afgegeven door een door burgemeester en wethouders aangewezen onafhankelijke instantie; b. het gebruik van aanbouwen als zelfstandige woonruimte uitsluitend toegestaan indien vaststaat dat het gebruik is toegestaan indien vaststaat dat het gebruik binnen het bestaande hoofdgebouw niet mogelijk is. c. het gebruik van bijgebouwen als afhankelijke woonruimte uitsluitend is toegestaan indien vaststaat dat het gebruik binnen het bestaand hoofdgebouw en/of aanbouw niet mogelijk is; d. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven; e. de afhankelijk woonruimte binnen het vigerende regeling inzake bijgebouwen wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m²; f. er nog geen ontheffing is verleend voor hetzelfde bouwperceel op grond van artikel 6.5.1.; g. burgemeester en wethouders de ontheffing als bedoeld in dit lid intrekken, indien de bij het verlenen van de ontheffing bestaand noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

4.5.2

aan huis gebonden bedrijfsmatige activiteiten Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in 4.4.1.e voor de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning (hoofdgebouw en aanbouwen) en daarbij behorende bijgebouwen, met dien verstande dat: a. de woonfunctie als hoofdfunctie behouden blijft; b. bedoeld gebruik geen hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt. Dat wil zeggen dat geen ontheffing wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid, die vergunningplichtige of meldingsplichtig is in het kader van de Wet milieubeheer, tenzij het betreffende gebruik door het stellen van voorwaarden verantwoord is; c. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn; d. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijgebouw uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is; e. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het


13

verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten; f. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop in het klein in verband met bedrijfsmatige activiteiten in of bij het hoofdgebouw; g. maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning (hoofdgebouw en aanbouwen) en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van aan huis gebonden beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 45 m²; h. er nog geen ontheffing is verleend voor hetzelfde bouwperceel op grond van artikel 6.5.2.


14

Artikel 5 5.1

Verkeer - Verblijfsgebied Bestemmingsomschrijving De voor “Verkeer - Verblijfgebied” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

wegen, voet- en fietspaden, met bermen; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; speelvoorzieningen; waterhuishoudkundige voorzieningen; voorzieningen van beeldende kunst; voorzieningen van algemeen nut; evenementen; met de daarbij behorende: bouwwerken en voorzieningen

5.2

Bouwregels

5.2.1

Op de in lid 5.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. lichtmasten, verkeers- en verwijsborden; b. wegen waterbouwkundige kunstwerken; c. zitbanken, beeldhouwwerken en daarmee gelijk te stellen kunstzinnige elementen

5.2.2

De bouwhoogte van de in lid 5.2.1 genoemde bouwwerken mag maximaal 3 m bedragen, met dien verstande dat voor lichtmasten de bouwhoogte maximaal 10 m mag bedragen.

5.3

Nadere eisen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan: - de bouwhoogte en/of goothoogte van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde; - de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; - de aanleg en omvang van parkeergelegenheid. Indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van: a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken; b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving; c. de milieukwaliteit; d. de verkeersveiligheid; e. de sociale veiligheid; f. de brandveiligheid en rampenbestrijding; g. het woon- en leefklimaat.


15

5.5


5.5.1

Tot een strijdig gebruik van bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. voorzieningen, anders dan van algemeen nut als bedoeld in 5.1.g; b. de opslag en verkoop van motorbrandstoffen.

5.5.2

Tot een strijdig gebruik van gronden wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. de opslag en verkoop van motorbrandstoffen; b. het opslaan, het opgeslagen houden of (laten) bergen van gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken goederen, voorwerpen of materialen, behoudens voor zover noodzakelijk in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden; c. het opslaan, het opgeslagen houden, (laten) storten of (laten) lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen, behoudens zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden; d. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens.

5.5.3

Het bepaalde in 5.5.2.b en 5.5.2.c is niet van toepassing voor zover het betreft: a. tijdelijke opslag van materialen en werktuigen, welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de in het plan aangewezen bestemming; b. opslag in het kader van het normale onderhoud van de gronden en gebouwen.


16

Artikel 6 6.1

Wonen Bestemmingsomschrijving De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. de uitoefening van aan huis gebonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot ten hoogste 30% van het oppervlak van hoofd- en bijgebouwen tot een maximum van: 45 m²; met de daarbij behorende: c. ontsluitingswegen en –paden; d. bergen stallingsruimten ten dienste van de woning; e. erven en tuinen; f. bouwwerken

6.2

Bouwregels

6.2.1

Algemeen Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen: a. op de in 6.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend hoofdgebouwen, aanbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming „Wonen‟ worden gebouwd; b. het maximale bebouwingspercentage, gerekend over het gehele bouwperceel: zie verbeelding c. het bestemmingsvlak mag geheel volgebouwd worden, met inachtneming van het bepaalde in sub b; d. er is maximaal 1 woning per bouwperceel toegestaan.

6.2.2

Hoofdgebouwen, aanbouwen en bijgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen, aanbouwen en bijgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. hoofdgebouwen, aanbouwen en bijgebouwen moeten voldoen aan de maatvoerings- en situeringseisen, zoals aangegeven in onderstaand schema: Maatvoeringseisen: hoofdgebouwen Maximale goothoogte Maximale bouwhoogte maximale kapafdekking Minimale dakhelling Maatvoeringseisen: bijgebouwen en aanbouwen Maximale goothoogte Maximale bouwhoogte

zie verbeelding zie verbeelding 65º 15º

3 meter 5 meter

b. in aanvulling op het bepaalde in sub a geldt dat minimaal 60 % van de breedte van de voorgevel dient te worden gebouwd in de aangeduide bouwgrenzen die naar de gronden met de bestemming „Tuin‟ dan wel direct naar de weg is toegekeerd. Indien bij een hoekperceel twee


17

bouwgrenzen naar de gronden met de aanduiding tuin of onbebouwd erf dan wel naar de weg zijn gekeerd, dan dient de voorgevel te worden gebouwd in de bouwgrens, welke zoveel mogelijk een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging ten opzichte van de voorgevels van de bestaande hoofdgebouwen op de naastgelegen percelen heeft.

6.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, moeten voldoen maatvoeringseisen, zoals aangegeven in onderstaand schema: Bouwwerken, geen gebouwen zijnde terreinafscheidingen pergola‟s speeltoestellen Overige bouwwerken

aan

de

Maximale bouwhoogte 2 meter 2.5 meter 3 meter 1.5 meter

6.2.4

Ondergronds bouwen Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen: a. ondergrondse bouwwerken zijn niet toegestaan;

6.3

Nadere eisen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan: - de bouwhoogte en/of goothoogte van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde; - de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; - de aanleg en omvang van parkeergelegenheid. Indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van: a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken; b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving; c. de milieukwaliteit; d. de verkeersveiligheid; e. de sociale veiligheid; f. de brandveiligheid en rampenbestrijding; g. het woon- en leefklimaat.

6.4


6.4.1

Tot een strijdig gebruik van de grond en bouwwerken wordt in ieder geval gerekend het gebruik voor: a. de uitoefening van handel of dienstverlening; b. de uitoefening/vestiging van een seksinrichting; c. het wonen in bijgebouwen; d. het gebruik van aanbouwen als afhankelijke woonruimte;


18

e. de uitoefening van aan huis gebonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning (hoofdgebouw en aanbouwen) en daarbij behorende bijgebouwen. 6.4.2

Tot een strijdig gebruik van gronden wordt in ieder geval gerekend het gebruik voor: a. het opslaan, het opgeslagen houden of (laten) bergen van gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken goederen, voorwerpen of materialen, behoudens voor zover noodzakelijk in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden; b. het opslaan, het opgeslagen houden, (laten) storten of (laten) lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden; c. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens.

6.4.3

het bepaalde in 6.4.2.a en 6.4.2.b is niet van toepassing voor zover betreft: b. tijdelijke opslag van materialen en werktuigen welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de in het plan aangewezen bestemming; c. opslag in het kader van het normale onderhoud van de gronden en gebouwen.

6.5


6.5.1

Mantelzorg Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in 6.4.1.c en 6.4.1.d onder de voorwaarden dat: a. het gebruik noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg en hiervoor positief advies is afgegeven door een door burgemeester en wethouders aangewezen onafhankelijke instantie; b. het gebruik van aanbouwen als zelfstandige woonruimte uitsluitend toegestaan indien vaststaat dat het gebruik is toegestaan indien vaststaat dat het gebruik binnen het bestaande hoofdgebouw niet mogelijk is. c. het gebruik van bijgebouwen als afhankelijke woonruimte uitsluitend is toegestaan indien vaststaat dat het gebruik binnen het bestaand hoofdgebouw en/of aanbouw niet mogelijk is; d. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven; e. de afhankelijk woonruimte binnen het vigerende regeling inzake bijgebouwen wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m²; f. er nog geen ontheffing is verleend voor hetzelfde bouwperceel op grond van artikel 4.5.1.; g. burgemeester en wethouders de ontheffing als bedoeld in dit lid intrekken, indien de bij het verlenen van de ontheffing bestaand noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

6.5.2

Bedrijfsmatige activiteiten Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in 6.4.1.e voor de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning (hoofdgebouw en aanbouwen) en daarbij behorende bijgebouwen, met dien verstande dat:


19

a. de woonfunctie als hoofdfunctie behouden blijft; b. bedoeld gebruik geen hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt. Dat wil zeggen dat geen ontheffing wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid, die vergunningplichtige of meldingsplichtig is in het kader van de Wet milieubeheer, tenzij het betreffende gebruik door het stellen van voorwaarden verantwoord is; c. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn; d. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijgebouw uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is; e. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten; f. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop in het klein in verband met bedrijfsmatige activiteiten in of bij het hoofdgebouw; g. maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning (hoofdgebouw en aanbouwen) en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van aan huis gebonden beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 45 m²; h. er nog geen ontheffing is verleend voor hetzelfde bouwperceel op grond van artikel 4.5.2. 6.5.3

Parkeren Bij de nieuwbouwwoningen dienen de volgende parkeernormen in acht te worden genomen: -

1,5 pp voor starterswoningen en patiowoningen 1,8 pp voor twee-onder-één kapwoning en vrijstaande woningen.


20

HOOFDSTUK 3

Artikel 7

ALGEMENE REGELS

Anti dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.


21

Artikel 8

Algemene bouwregels 8.1.

Overschrijding bouwgrenzen

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van het bepaalde in hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door: a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, balkons, funderingen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 1,50 meter bedraagt; b. bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, gasafvoerkanalen en schoorstenen, indien de overschrijding niet meer dan 0,75 meter bedraagt; c. rookkanalen, indien de overschrijding niet meer dan 0,75 meter bedraagt; d. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, balkons, galerijen, reclametoestellen en draagconstructies voor reclame, indien de overschrijding niet meer dan 0,50 meter bedraagt en deze onderdelen van de bouw niet lager zijn aangebracht dan: 1. 4,20 meter boven een rijweg of boven een strook ter breedte van 1,50 meter langs een rijweg; 2. 2,20 meter boven een voetpad, voor zover dit voetpad geen deel uitmaakt van de onder (1) genoemde strook; e. putten, leidingen, goten en inrichtingen voor de watervoorziening of de afvoer of verzameling van water en rioolstoffen; f. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;


22

Artikel 9 9.1

Algemene gebruiksregels Algemene gebruiksbepaling Het is verboden de in het plan begrepen gronden en bouwwerken te gebruiken of te doen laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in dit plan gegeven bestemming(en).

9.2

Ontheffing Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in dit artikel onder lid 1, indien strikte toepassing ervan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

9.3

Procedure Bij toepassing van de ontheffingsbevoegdheid als bedoeld in lid 2, is de in Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht geregelde procedure van toepassing.


23

Artikel 10 10.1

Algemene ontheffingsregels Algemeen

10.1.1 Indien niet op de grond van een andere bepaling van de regels ontheffing kan worden verleend, kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van de desbetreffende bepalingen van het plan: a. voor overschrijding van de in het plan voorgeschreven situeringseisen met ten hoogste 10%; b. onder de voorwaarde dat de verhoging/overschrijding geen onevenredige aantasting tot gevolg mag hebben van: - de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit; - de milieukwaliteit; - de verkeersveiligheid; - de sociale veiligheid; - de brandveiligheid en rampenbestrijding; - het woon- en leefklimaat. 10.1.2 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in hoofdstuk 2 voor het oprichten van een antenne-installatie onder de volgende voorwaarden: a. de hoogte van de antenne-installatie, gemeten van het peil, bedraagt niet meer dan 30 meter; b. de antenne-installatie wordt niet opgericht van de betreffende antenne geen gebruik gemaakt kan worden van een reeds bestaande antennedrager; c. gebleken is dat voor het oprichten van de betreffende antenne geen gebruik gemaakt kan worden van de reeds bestaande antennedrager; d. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit als gevolg van het oprichten van de antenne-installatie niet onevenredig wordt aangetast; e. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken. 10.1.3 Indien niet op de grond van de voorgaande regels ontheffing kan worden verleend, zijn burgemeester en wethouders bevoegd ontheffing te verlenen van de desbetreffende bepalingen van het plan voor: - geringe wijzigingen/verschuivingen in de plaats, richtingen en/of afmetingen van bouwgrenzen tot ten hoogste 2 meter, mits het wijzigingen betreft ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan c.q. de feitelijke situatie, waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding; - het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals transformatorhuisjes, wachthuisjes, telefooncellen, onder- en bovengrondse afvalcontainers, en naar de aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, voor zover deze bouwwerken geen grotere bouwhoogte hebben dan 4 meter, en geen grotere oppervlakte hebben dan 15m²; - overschrijdingen van de krachtens de bepalingen in dit plan toegelaten hoogte van bouwwerken, voor de bouw van dakopbouwen voor


24

-

technische installaties, zoals liftopbouwen, ventialtie-installaties en soortgelijke bouwwerken, die anders hun functie niet kunnen vervullen; het plaatsen van vrijstaande reclame (zuilen) met een maximale bouwhoogte van 7 meter; indien er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken; b. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving; c. de milieukwaliteit; d. de verkeersveiligheid; e. de sociale veiligheid; f. de brandveiligheid en rampenbestrijding; g. het woon- en leefklimaat.


25

Artikel 11 11.1

Algemene wijzigingsregels Algemene wijzigingsregels Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 5 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

11.2

Wro-zone - wijzigingsgebied Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de „Wro-zone wijzigingsgebied‟ het plan te wijzigen in de bestemming „Wonen‟, onder de volgende voorwaarden: a. de wijzigingsbevoegdheid mag uitsluitend toegepast worden om 1 vrijstaande woning toe te staan; b. de bouwen goothoogte mag respectievelijk maximaal 10,5 m en 7 m bedragen; c. het bebouwingspercentage mag maximaal 60% van het bouwperceel bedragen; d. er mogen geen bezwaren vanuit milieukwaliteit tegen de wijziging bestaan; e. voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.


26

Artikel 12 12.1

Algemene procedureregels Nadere eisen Bij toepassing van de nadere eisen regeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoel in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

12.2

Ontheffing Bij toepassing van een ontheffing, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

12.3

Intrekking Bij toepassing van de intrekkingsbevoegdheid ten aanzien van een verleende ontheffing is de in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht opgenomen procedure van toepassing.

12.4

Wijzigingsbevoegdheid Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.


27

HOOFDSTUK 4

Artikel 13 13.1.

OVERGANGS- EN SLOTREGELS

Overgangsrecht Overgangsrecht bouwwerken a.

b.

c.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2. Overgangsrecht gebruik a.

b.

c.

d.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.


28

Artikel 14

Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan „Heerebeemd‟ van de gemeente AlphenChaam.

Behoort bij het besluit van de raad der gemeente Alphen-Chaam d.d. ……………tot vaststelling van het bestemmingsplan „Heerebeemd‟.

Mij bekend,

de griffier.


29

ONTWERP BESTEMMINGSPLAN HEEREBEEMD GEMEENTE ALPHEN-CHAAM

Recommend Documents