Onderzoek huisvestingskosten UWV

Onderzoek huisvestingskosten UWV

september 2003

Dit rapport is gerealiseerd door een projectgroep van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en de Rijksgebouwendienst.

2

Inhoudsopgave Samenvatting.............................................................................................................................. 4 1. Inleiding ................................................................................................................................. 5 2. Onderzoeksmethode ............................................................................................................... 6 2.1 Opzet onderzoek............................................................................................................... 6 2.2 Afbakening begrippen...................................................................................................... 6 2.3 Methodiek vergelijkend onderzoek.................................................................................. 7 2.4 Methodiek kosten/kwaliteitsonderzoek.......................................................................... 10 3. Bestuurlijk-juridisch kader................................................................................................... 12 4. De rapportage van UWV over de feitelijke gang van zaken................................................ 13 4.1 Huisvestingsbeleid UWV............................................................................................... 13 4.2 Besluitvorming over het hoofdkantoor van UWV......................................................... 13 4.3 Kosten huisvesting hoofdkantoor UWV........................................................................ 14 5. Bevindingen onderzoek huisvestingskosten......................................................................... 15 5.1 Inleiding ......................................................................................................................... 15 5.2 Vergelijking huurkosten................................................................................................. 15 5.3 Vergelijking kosten inbouwpakket................................................................................. 16 5.4 Gecombineerde vergelijking kosten huur en inbouwpakket.......................................... 16 5.5 Oordeel Rijksgebouwendienst over kosten/kwaliteit hoofdkantoor UWV.................... 19 Bijlage – Rapportage huisvesting UWV.................................................................................. 22

3

Samenvatting Hierbij treft u aan de rapportage ‘Onderzoek huisvestingskosten UWV’. Dit onderzoek vloeit voort uit een toezegging van de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid in juni 2003 aan de Tweede Kamer. Het onderzoek is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de Rijksgebouwendienst (Rgd). Het onderzoek bestaat uit twee delen: een vergelijkend onderzoek waarin de huisvestingskosten van UWV zijn bezien in verhouding tot de huisvestingskosten van vergelijkbare hoofdkantoren en nevenvestigingen van een achttal geselecteerde bestuursorganen. Daarnaast is een uitgebreider onderzoek uitgevoerd naar de totale huisvestingskosten van het nieuwe hoofdkantoor van UWV, La Guardia Plaza te Amsterdam. In het rapport wordt eerst ingegaan op de gebruikte definities en begrippen alsmede de methode die gevolgd is om de huisvestingskosten van de verschillende gebouwen vergelijkbaar te maken. De huisvestingskosten worden gedefinieerd als de som van de kosten voor huur en het zogenaamde inbouwpakket. Tevens wordt het bestuurlijk-juridisch kader geschetst, waarbij de verhouding tussen de Minister van SZW en UWV als zelfstandig bestuursorgaan wordt beschreven. UWV heeft gerapporteerd over zijn algemene huisvestingsbeleid en over de besluitvorming over de keuze voor het hoofdkantoor. Deze UWV-rapportage is als bijlage bij dit rapport gevoegd. De door UWV gerapporteerde kosten voor dit hoofdkantoor zijn door de Rgd nader geanalyseerd en beoordeeld op de verhouding tussen kosten en kwaliteit. Conclusie is dat de huurkosten en de kosten van het inbouwpakket zich bevinden op het niveau van de (referentie) kwaliteit voor de Rijkshuisvesting. De kwaliteit van het gebouw (waaronder het materiaalgebruik) bevindt zich eveneens op het niveau van de (referentie) kwaliteit. Kern van het vergelijkend onderzoek is de presentatie van de gecombineerde kosten voor huur en inbouwpakket. In paragraaf 5.4 van het rapport worden de kosten van UWV afgezet tegen die van de andere bestuursorganen. Uit de presentatie komt naar voren dat de huisvestingskosten van het hoofdkantoor en de geselecteerde nevenvestiging van UWV (de vestiging Hengelo) zich – zowel per vierkante meter als per werkplek - bevinden op het gemiddelde niveau.

4

1. Inleiding Het Uitvoeringsinstituut Werknemersverzekeringen (UWV) heeft voor zijn nieuwe hoofdkantoor een locatie uitgekozen bij Amsterdam Sloterdijk. Dit complex (La Guardia Plaza) bestaat uit vier nieuwe gebouwen (A t/m D) en een paviljoen (E). De Raad van Bestuur zal zich begin oktober 2003 op de elfde etage van gebouw B vestigen. Op 29 mei 2003 bericht RTL 4 over de inrichting van gebouw B. Er volgen Kamervragen die op 24 juni worden beantwoord, mede op basis van twee brieven van UWV. In het Algemeen Overleg van 25 en 26 juni 2003 zegt de Minister van SZW toe onderzoek te doen naar de huisvestingskosten en inrichtingskosten van UWV (Handelingen II, 2002/03 nr. 8, blz. 48094813). Dit onderzoek dient voor de onderbouwing van het oordeel van de Minister. Het onderzoek is uitgevoerd onder leiding van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) met ondersteuning van de Rijksgebouwendienst (Rgd). Deze rapportage bevat het verslag van de bevindingen uit het onderzoek. Bijgevoegd is de Rapportage huisvesting van UWV. Hierin wordt ingegaan op het huisvestingsbeleid van UWV, de besluitvorming binnen UWV over de keuze voor het nieuwe hoofdkantoor en de kosten van dit hoofdkantoor. In dit rapport wordt eerst de opzet van het onderzoek toegelicht (paragraaf 2). Vervolgens wordt in paragraaf 3 het bestuurlijk-juridisch kader geschetst. In paragraaf 4 wordt ingegaan op het feitenrelaas van UWV. De bevindingen van het onderzoek van de Rgd en zijn oordeel over de huisvestingskosten van UWV worden gepresenteerd in paragraaf 5.

5

2. Onderzoeksmethode 2.1 Opzet onderzoek Het onderzoek naar de huisvestingskosten van UWV heeft bestaan uit twee onderdelen: a. een vergelijkend onderzoek waarbij de kosten van huisvesting van het toekomstige hoofdkantoor van UWV (La Guardia Plaza) en een recent in gebruik genomen nevenvestiging van UWV (Hengelo) zijn vergeleken met vergelijkbare gebouwen (hoofdkantoor en nevenvestigingen) van andere bestuursorganen, en b. een uitgebreider onderzoek naar de totale kosten voor het nieuwe hoofdkantoor van UWV. Het vergelijkend onderzoek is uitgevoerd door de Rijksgebouwendienst. Op basis van de definities van de Rgd (zie paragraaf 2.2) zijn de huisvestingskosten van UWV vergeleken met de kosten van acht gebouwen van andere bestuursorganen. Deze vergelijking betreft: 1. huurkosten (c.q. eigendomskosten); en 2. kosten inbouwpakket (oftewel de inrichtingskosten). Hiertoe zijn door het Ministerie van SZW vragen uitgezet bij deze organisaties en vervolgens hebben de deskundigen van de Rgd deze informatie verzameld en geanalyseerd. Het onderzoek naar de huisvestingskosten van UWV heeft niet alleen betrekking op de te vergelijken gegevens maar ook op de overige inrichtingskosten en op de besluitvorming die aan de keuze voor het nieuwe hoofdkantoor ten grondslag ligt. Dit is geschied op basis van vragen aan het UWV die betrekking hadden op: - het algemene huisvestingsbeleid van UWV; - de uitgangspunten die zijn gehanteerd bij de keuze voor de locatie, grootte, inrichting en kwaliteit van de hoofdkantoren en nevenvestigingen van UWV; - de besluitvorming binnen UWV over de huisvesting van het hoofdkantoor, de keuze voor La Guardia Plaza en de alternatieven die daarbij zijn overwogen; - de huisvestingskosten per relevante kostenpost van het hoofdkantoor UWV uitgesplitst naar de panden A tot en met D en het paviljoen. Op basis van de vragen heeft UWV een rapportage opgesteld die als bijlage bij dit rapport is gevoegd. De Rgd heeft daarnaast een zogeheten kosten/kwaliteitsonderzoek verricht naar de totale huisvestingskosten voor het nieuwe hoofdkantoor van UWV. 2.2 Afbakening begrippen Huurkosten Onder huurkosten (c.q. vergelijkbaar gemaakte eigendomskosten) worden de kosten verstaan die gemaakt worden om een kantoorgebouw, dat nog niet voorzien is van een inbouwpakket, in de markt te huren. Dit wordt uitgedrukt in de prijs per m2 bruto vloeroppervlak1 (bvo) per jaar inclusief BTW. Inbouwpakket Onder inbouwpakket, worden alle componenten verstaan (niet behorend tot de constructie van het gebouw) die een bepaald functioneel gebruik van een kantoorgebouw mogelijk maken. In overleg tussen SZW en de Rgd is besloten in het vergelijkend onderzoek uit te gaan van een ‘smal’ inbouwpakket. Hieronder vallen de investeringskosten voor: - de binnenwanden met bijbehorende binnenkozijnen, ramen en deuren; 1

Zie voor een toelichting op het begrip bruto vloeroppervlak paragraaf 2.3.4 van dit rapport.

6

-

de vloerafwerking, voorzover niet in de huurprijs begrepen; de plafondafwerking of, indien het gebouw reeds voorzien is van plafondafwerking, de aanpassingen daarvan voor het plaatsen van de binnenwanden; - de inregeling van de werktuigbouwkundige installaties, ten gevolge van het aanbrengen van de binnenwanden; - de aanpassingen van de elektrotechnische installatie ten gevolge van het plaatsen van de binnenwanden; - de kabelgoten voor de databekabeling. Functioneel gerichte kosten voor ICT (bijv. PC’s en kabels) blijven buiten de definitie. Deze zijn in grotere mate afhankelijk van de aard van het primaire proces van het bestuursorgaan en daarom minder goed vergelijkbaar. De keuze voor een smal inbouwpakket maakt het mogelijk om de kosten goed te vergelijken. Overige inrichtingskosten Hieronder vallen alle gebruikersgebonden inrichtingskosten na aftrek van de kosten voor het inbouwpakket. Hieronder vallen kosten met betrekking tot: - aanpassingen aan het casco en het terrein; - veranderingen aan en/of van de gebouwinstallaties (werktuigbouwkundig, elektrotechnisch, transport); - overige aanpassingen aan inrichtingen en inventaris of meubilering. Hoofdkantoor Onder hoofdkantoor wordt verstaan de vestiging waarin de algemene leiding van een instelling is gehuisvest alsmede de centrale ondersteunende diensten (te denken valt aan de afdeling Voorlichting, de centrale afdeling Personeelszaken, etc.). Nevenvestiging Onder nevenvestiging wordt verstaan elke andere vestiging van de instelling (het zal in de regel gaan om regiokantoren). 2.3 Methodiek vergelijkend onderzoek In deze paragraaf wordt ingegaan op de methodiek van het vergelijkend onderzoek van de Rgd. Aangezien uitgaven voor huur (of koop) en de investeringen in het inbouwpakket tot op zekere hoogte uitwisselbaar kunnen zijn, zijn deze in de beoordeling en in de presentatie in paragraaf 5 in samenhang bezien. Er is uitgegaan van de feitelijke uitgaven (gefinancierd uit welke bron dan ook) op basis van het (geïndexeerde) kostenniveau in het jaar 2002. 2.3.1 Selectie van (gebouwen van) de in het onderzoek betrokken organisaties Eerst heeft een selectie plaats gevonden van organisaties (zbo’s en Rijksdiensten) op basis van de veronderstelde vergelijkbaarheid van de gebouwen. Door de organisaties zijn (in overleg met de Rgd) het hoofdkantoor en een zo recent mogelijke nevenvestiging geselecteerd. Beide typen vestigingen dienden (los van elkaar) vergelijkbaar te zijn. Tijdens de inventarisatie en de daarop volgende analyse is gebleken dat een aantal gebouwen niet in aanmerking kwam voor het vergelijkend onderzoek. Om de volgende redenen zijn gebouwen niet meegenomen: 1. tijdens de inventarisatie bleken de gegevens niet volledig te krijgen;

7

2. tijdens de analyse bleken de gegevens, qua definitie, niet in te passen in het onderzoek; 3. het desbetreffende gebouw bleek niet vergelijkbaar, omdat sprake was van een (achteraf) te gedateerd inbouwpakket of van deels andersoortige werkzaamheden en dientengevolge van afwijkende functionaliteiten. Uiteindelijk zijn gebouwen van de Immigratie- en Naturalisatiedienst (IND), de Inspectie Werk en Inkomen (IWI), de Voedsel en Waren Autoriteit (VWA), de Belastingdienst, de Sociale Verzekeringsbank (SVB), de Centrale organisatie voor Werk en Inkomen (CWI), het Kadaster en de nieuwbouw van het Ministerie van OC&W (de Hoftoren) in het onderzoek betrokken. 2.3.2 Toepassing correcties Om de gegevens van de onderzochte gebouwen vergelijkbaar te maken dient een aantal correcties toegepast te worden. Daar waar het (in beginsel) de beleidsvrijheid van een organisatie betreft verklaart dat verschillen, maar behoeft geen correctie plaats te vinden op de geconstateerde kosten. Uitgangspunt in het onderzoek is dat een bestuursorgaan ex ante volledige vrijheid van handelen heeft in de locatiekeuze. Zo zou een bestuursorgaan bij de keuze voor een locatie voor een hoofdkantoor in theorie kunnen kiezen tussen Amsterdam/Den Haag en een goedkope regio buiten de randstad. Dat laat onverlet dat een bestuursorgaan op goede gronden als regel niet het goedkoopste alternatief kan kiezen. Dit soort keuzen wordt immers gemaakt op grond van alle relevante bedrijfsorganisatorische overwegingen; huisvestingskosten vormen slechts één (natuurlijk wel zeer belangrijk) aspect van de daarbij in het geding zijnde afwegingen. De huisvestingskosten zijn derhalve niet gecorrigeerd voor de volgende aspecten: - de lokale marktomstandigheden op het moment van aangaan van een huurcontract; - looptijd van het huurcontract; - moment van investeren (inbouwpakket) in relatie tot het stadium van het ontwerp- c.q. realisatieproces; - kwaliteit van de huisvesting; - regio-/locatiekeuze; - BTW-schade2; - gebouwgrootte en de marktconformiteit daarvan (makkelijk/moeilijk verhuurbare gebouwen); en - ouderdom (functionele en visuele gedateerdheid). 2.3.3 Correcties en herberekeningen in verband met de vergelijkbaarheid In deze subparagraaf worden de toegepaste correcties toegelicht. Correctie voor het tijdstip van afsluiten van het huurcontract De aanvangshuren van de onderzochte gebouwen zijn op verschillende tijdstippen tot stand gekomen. Om te corrigeren voor dit verschil in tijd heeft de Rgd alle huren naar het jaar 2002 toegerekend aan de hand van een index die is opgesteld aan de hand van markthuurprijsontwikkelingen. Deze index is berekend uit een overzicht van gemiddeld gerealiseerde 2

De overheid (Rgd) kan niet opteren voor met BTW belaste huur. Daarom moet de eigenaar/verhuurder de door hem ten tijde van de bouw terugontvangen BTW over de stichtingskosten aan de fiscus terugbetalen. De eigenaar/verhuurder wil hiervoor gecompenseerd worden. Deze compensatie wordt BTW-schade genoemd.

8

markthuren, in alle in het onderzoek voorkomende steden, in de periode 1990-2003. Door de aanvangshuren op deze wijze te indexeren naar het jaar 2002 wordt de factor tijd en de factor conjunctuur (grotendeels) uit de vergelijking weggelaten. Herleiding van de kosten van een eigendomssituatie naar een vergelijkbare huursituatie Tijdens het selectieproces voor het vergelijkend onderzoek zijn vier kantoorgebouwen van zbo’s en één kantoorgebouw van een Rijksdienst geselecteerd, die in eigendom zijn verworven. Om een vergelijking te kunnen maken met de markthuren die voor andere gebouwen betaald worden, moet de investering van de organisatie in de verwerving van het gebouw omgerekend worden naar een huurwaarde. Een in de markt veel gebruikte methode is het berekenen van een equivalente huurwaarde van een eigendomsgebouw door het hanteren van een Bruto Aanvangs Rendement (BAR). Met de in de markt geldende BAR op het moment van aankoop/stichting, kan de markthuurwaarde op het moment van aankoop of stichten benaderd worden. Deze benaderde markthuur is herleid naar een markthuur in 2002. Nota Bene: de op deze wijze verkregen markthuur is geen nauwkeurige afspiegeling van de feitelijke kosten welke de betreffende organisaties uiteindelijk maken. Zeker bij langdurige eigendomssituaties zullen deze feitelijke kosten (mede als gevolg van restwaardeontwikkeling) veelal lager uitvallen. Correctie voor het tijdstip van investeren in het inbouwpakket Om de investeringskosten voor inbouwpakketten vergelijkbaar te maken is geïndexeerd met de Rgd-index. De Rgd-index is een bouwkostenindex samengesteld uit een aantal in de markt gangbare bouwkostenindexen, zoals de BDB-index en de Elsevier MBK-bouwkostenindex (voorheen Misset-index). De Rgd-index is in 1990 vastgesteld op 100. Per 1 januari 2002 is de Rgd-index 150. De index wordt één keer per jaar vastgesteld. Onder één noemer brengen van investeringen van inbouwpakketten met de jaarhuur De investeringskosten van het inbouwpakket worden via een annuïteit (looptijd 15 jaar, rentepercentage 6 %, eindwaarde 0) herleid naar een jaarbedrag, dat bestaat uit een aflossingsen rente-component. De berekende jaarkosten worden herleid naar kosten per m2 bruto vloeroppervlak en kosten per werkplek en worden opgeteld bij de huurkosten per jaar. Onder één noemer brengen van BTW-schade De BTW-schade wordt via een annuïteit (looptijd 10 jaar, rentepercentage 6 %, eindwaarde 0) herleid naar een jaarbedrag. De berekende jaarkosten zijn herleid naar kosten per m2 bruto vloeroppervlak en kosten per werkplek en worden opgeteld bij de huurkosten per jaar. Volledigheidshalve dient te worden vermeld dat alleen sprake is van herleiding van kosten. Op dit aspect vindt dus geen correctie plaats. 2.3.4 Keuze kengetallen De Rgd heeft kengetallen gedefinieerd die in het huisvestingsdomein gebruikelijk zijn. Kosteninformatie gerelateerd aan een oppervlakte-eenheid geeft geen volledig beeld op welke wijze en voor welke kosten een organisatie het middel ‘huisvesting’ gebruikt om de bedrijfsprocessen zo efficiënt mogelijk te ondersteunen. Het kan ‘bewust beleid’ zijn om een hogere (huisvestings)investering per oppervlakte te doen. Door een hoger kwaliteitsniveau en/of meer functionaliteit kunnen bijvoorbeeld de werkprocessen beter gefaciliteerd worden. Vaak wordt hierdoor de benodigde oppervlakte per werkplek verminderd. Als alleen een kengetal kosten/oppervlakte beschouwd wordt, kan dit een vertekend beeld geven. Het

9

toevoegen van het kengetal kosten/werkplek geeft een beter inzicht in de resultante van (huisvestings)beslissingen. De volgende kengetallen (gerekend in kosten inclusief BTW) zijn in het onderzoek gebruikt: - huur per m2 bvo/jaar - huur per werkplek/jaar - inbouwpakket per m2 bvo/jaar - inbouwpakket per werkplek/jaar - huur + inbouw per m2 bvo/jaar - huur + inbouw per werkplek/jaar Deze kengetallen vormen de basis voor de presentatie van de resultaten van het onderzoek in paragraaf 5. Keuze van de oppervlakte-eenheid en de herleidingsfactor Besloten is in het onderzoek op basis van het bruto vloeroppervlak (m2 bvo) te rapporteren. Het bruto vloeroppervlak van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. De reden is, dat bij de meerderheid van de geselecteerde gebouwen de gegevens in deze eenheid zijn opgeslagen. In het Rijksdomein is deze oppervlakte-eenheid gebruikelijk. In de markt en ook bij UWV wordt gewerkt met het verhuurbaar vloeroppervlak (m2 vvo). Het verhuurbaar vloeroppervlak van een object is het gebruiksoppervlak. Dit beslaat alle functioneel nuttig te gebruiken ruimten, het horizontaal verkeersoppervlak en de sanitaire ruimten. Erbuiten vallen het verticale verkeersoppervlak (trappenhuizen en liften), het installatieoppervlak, stallingsruimte en het constructieoppervlak. Daar waar gegevens over de oppervlakte van een gebouw alleen zijn aangeleverd in de eenheid ‘verhuurbaar vloeroppervlak’ (m2 vvo) is een specifieke herleidingsfactor gebruikt. Validiteit van de gegevens De gegevens betreffende de huisvesting van de in het onderzoek betrokken Rijksdiensten zijn bij de Rgd zelf beschikbaar. Voor de gegevens van UWV is op verzoek van SZW een accountantsverklaring bijgevoegd van de interne accountantsdienst van UWV. Voor de kantoorgebouwen van de zbo’s geldt dat een controle heeft plaatsgevonden door de Rgd, waarbij is nagegaan of de verschafte informatie in overeenstemming is met wat ter plekke geconstateerd kan worden. Door de Rgd zijn alle in het onderzoek betrokken organisaties in de gelegenheid gesteld om de voor de presentaties in paragraaf 5 bewerkte cijfers te controleren. De gemaakte opmerkingen zijn verwerkt. Gegevens betreffende aantal fte Oorspronkelijk zou ook het kengetal kosten/fte worden gepresenteerd. Slechts een zeer beperkt aantal bestuursorganen bleek binnen de termijn van het onderzoek in staat te zijn gegevens over het aantal fte’s te leveren. Daarom is er alsnog van afgezien dit kengetal in het vergelijkend onderzoek te betrekken. 2.4 Methodiek kosten/kwaliteitsonderzoek In een kosten/kwaliteitsonderzoek wordt beoordeeld of de gepleegde investeringen in relatie staan tot de geleverde kwaliteit. Bij de afweging hoe kosten en kwaliteit zich tot elkaar verhouden spelen vele aspecten een rol zoals:

10

1. de structuur van een gebouw (constructie, gebruikte materialen); 2. de vormfactoren (verhoudingen vloer/geveloppervlak in samenhang met gebouwvorm); 3. afwegingen over levensduurkosten (Dikwijls is met toepassing van iets duurdere materiaalsoorten een verlaging van de exploitatielasten en van de totale kosten te bereiken. In vergelijkbare zin kan worden gesproken over de aanpasbaarheid van een gebouw: zijn er met geringe ingrepen aanpassingen mogelijk aan casco, en inbouw, of gaan hiermee hoge kosten gepaard?); 4. het klimaat- en verlichtingsniveau (Voor de installatietechnische kwaliteiten van een gebouw wordt de mate waarin per vertrek het klimaat en het verlichtingsniveau goed kan worden geregeld meegewogen voor het vaststellen van het kwaliteitsniveau. Ook de aanpasbaarheid van installaties is een kostenbepalende factor); 5. de architectonische kwaliteit van een gebouw (de keuze van vormgeving en materialen door de architect en de situering in de directe omgeving in relatie tot de functie van het gebouw); en 6. de ruimtelijke kwaliteit (de maat en de keuze van vormgeving en materialen door de architect van de ruimten - in relatie tot het gebruik van deze ruimten - en hun onderlinge relaties). Vanaf de zogenaamde stelselwijziging in 1999 wordt door de Rgd geen (huisvestings)norm meer gehanteerd. De Rgd heeft echter een interne referentie ontwikkeld, op basis waarvan bij het verwerven van huisvesting een beoordeling op kosten en kwaliteit kan plaatsvinden. Uitgangspunt voor de beoordeling van de kosten/kwaliteitsverhouding van een bepaald gebouw is deze ‘reguliere (referentie) kwaliteit voor Rijkshuisvesting’. De gehanteerde systematiek is als volgt: - de kwaliteit van een bepaald gebouw wordt vergeleken met referentiekwaliteit; - op basis van de uitkomst kan vastgesteld worden welk prijsniveau acceptabel is3 (lager, gelijk of hoger dan de kosten behorende bij de referentiekwaliteit); - de feitelijke kosten worden vergeleken met de kosten behorende bij het geleverde kwaliteitsniveau; en - vervolgens kunnen conclusies worden getrokken.

3

Het prijsniveau van de referentiekwaliteit is bekend.

11

3. Bestuurlijk-juridisch kader UWV is een zelfstandig bestuursorgaan (zbo) met een publiekrechtelijke organisatievorm. Een zbo is een bestuursorgaan van de centrale overheid dat bij of krachtens wet met openbaar gezag is bekleed en dat niet hiërarchisch ondergeschikt is aan een minister. Kenmerkend voor een zbo is een inperking van de (formele) ministeriële verantwoordelijkheid en bevoegdheden. Een aantal taken wordt op afstand van de minister uitgevoerd. De essentie van de scheiding van beleid en uitvoering is dat de minister stuurt op hoofdlijnen, terwijl de feitelijke uitvoering is opgedragen aan het zbo, dat daarover verantwoording aflegt. De zelfstandigheid van een zbo impliceert een integrale verantwoordelijkheid van deze organisatie voor de uitoefening van de bij wet verleende taak, met daarbij voldoende ruimte voor een bedrijfsmatige werkwijze binnen duidelijke publieke kaders. In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel SUWI (Kamerstukken II, 2000/01, 27 588, nr. 3, blz. 28) is aangegeven dat de aansturing op het niveau van bedrijfsvoering en klantbehandeling de primaire verantwoordelijkheid is van het zbo. De minister wil sturen op het beleids- en systeemniveau. De minister beschikt bovendien over belangrijke aanvullende mogelijkheden tot sturing, zoals goedkeuringsbevoegdheden en de vaststelling van het budget, maar dus zonder zeggenschap over de interne bedrijfsvoering en beslissingen in individuele gevallen. Eén van de hier bedoelde goedkeuringsbevoegdheden heeft onder andere betrekking op het aangaan van huurovereenkomsten. Op grond van artikel 6 lid 1, sub c, Wet SUWI, behoeft UWV de goedkeuring van de minister voor een besluit tot het aangaan en beëindigen van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding of bezwaring van registergoederen of tot huur, verhuur of pacht daarvan’. Bij ministeriële regeling kan worden bepaald dat voor bepaalde van de in artikel 6 lid 1, Wet SUWI, bedoelde besluiten in de bij die regeling omschreven gevallen de goedkeuring van de minister niet is vereist. Hieraan is invulling gegeven via de Regeling SUWI. Op grond van artikel 1.4, lid 1, Regeling SUWI (Stcrt. 2002, 2), zijn besluiten tot het aangaan en beëindigen van overeenkomsten tot huur of verhuur van registergoederen die een bedrag van € 1.000.000,-- niet te boven gaan, van de goedkeuringseis uitgezonderd. Bij de toepassing van deze en andere ministeriële (goedkeurings)bevoegdheden is de sturingsvisie van belang. Deze bepaalt wanneer en hoe de verschillende sturingsinstrumenten worden ingezet. De minister zal zich bij de sturing bij voorkeur richten op waarborgen dat het zbo de afgesproken prestaties levert. De planning- (en control)cyclus is hierbij essentieel als coördinatie-en afstemmingsmechanisme. In de mate dat uit het verantwoordings- en toezichtstraject blijkt dat de bedrijfsvoering c.q. het interne beheer op orde is, kan de minister zich van bemoeienis met het uitvoeringsproces onthouden en komt de focus van het verkeer tussen de minister en het zbo te liggen op de outputprestaties en de outcome. Vertrouwen in de kwaliteit en professionaliteit van het bestuur van het zbo dient in beginsel voorop te staan. Zolang dit vertrouwen gerechtvaardigd is, kan de minister zich in beheersaangelegenheden van het zbo terughoudend opstellen. Dit uit zich bijvoorbeeld bij de uitoefening van goedkeuringsbevoegdheden in een marginale toetsing van de besluiten van het zbo. In de praktijk toetst de minister op strijd met de wet en strijd met het algemeen belang en let hij erop of het zbo – gelet op de informatie die is geleverd – in redelijkheid tot het voorgelegde besluit heeft kunnen komen.

12

4. De rapportage van UWV over de feitelijke gang van zaken 4.1 Huisvestingsbeleid UWV UWV beschikt over een groot aantal gebouwen en voert een beleid gericht op concentratie van werkzaamheden. Deze concentratie past in de totale bezuinigingstaakstelling van 25% die UWV de eerste vier jaar van zijn bestaan heeft. Voor de huisvestingslasten streeft UWV naar een verlaging van de huidige € 205,5 miljoen per jaar tot € 173,9 miljoen in 2008. De organisatie wordt uiteindelijk gehuisvest in 1 hoofdkantoor, 17 backoffices, 27 frontoffices verspreid in het land en 2 callcentra. Van de 27 frontoffices worden er 17 gehuisvest op locatie van een backoffice. Aan te huren panden moeten zich lenen voor opsplitsing in kleinere eenheden, opdat geanticipeerd kan worden op een mogelijke krimp van de organisatie. De uitstraling van de UWV-gebouwen dient zakelijk, vriendelijk en uitnodigend voor klanten te zijn. De gebouwen moeten met openbaar en particulier vervoer bereikbaar zijn. Hierbij is gekozen voor nieuwe dan wel bestaande gebouwen van voldoende kwaliteitsniveau en omvang met een marktconforme huur. 4.2 Besluitvorming over het hoofdkantoor van UWV Bij de start van UWV heeft de hoofddirectie de voormalige vestiging van het Lisv (het gebouw Metropolitan in Amsterdam Buitenveldert) betrokken. Deze ruimte is te klein om alle ‘hoofdkantoorfuncties’ op één plek te concentreren. Consequentie is dat de hoofdkantoorfuncties op dit moment verspreid zijn over Metropolitan en de vijf hoofdkantoren van de voormalige uitvoeringsinstellingen. Het hoeft geen betoog dat het streven van de Raad van Bestuur er op gericht is om op zo kort mogelijke termijn te komen tot concentratie van alle hoofdkantoorfuncties die resteren. Daarbij wordt rekening gehouden met de omvang van de centrale functies na de realisatie van de bezuinigingstaakstelling in verband met de UWV-vorming. De keuze is gevallen op het complex La Guardia Plaza te Amsterdam nabij het station Amsterdam Sloterdijk, bestaande uit vier gebouwen (A t/m D) en een paviljoen (E) 4. De Raad van Bestuur zal zijn intrek nemen op de elfde etage van gebouw B. Het is niet de bedoeling zoals somtijds is betoogd dat de Raad van Bestuur uiteindelijk in gebouw D zal worden gehuisvest. Ter illustratie van de verschillen in huurprijzen tussen regio’s en steden heeft UWV in haar rapportage onderstaande tabel 5 opgenomen. Deze laat de ontwikkeling van de huurprijzen zien in de agglomeratie Den Haag en Groot Amsterdam: Regio Den Haag Amsterdam

1998 (€ -m2) 124 153

1999 (€ -m2) 138 179

2000 (€ -m2) 139 194

2001 (€ -m2) 158 192

2002 (€ -m2) 163 190

Het huurcontract is aan het Ministerie van SZW voorgelegd en op 8 januari 2003 goedgekeurd.

4

Het paviljoen (oppervlakte 1200 m2) zal als opleidingscentrum worden ingericht. Gezien het specifieke gebruiksdoel en de geringe omvang hebben wij besloten dit onderdeel buiten beschouwing te laten. 5 bron: www.propertynl.com (marktscan d.d. 30-7-2003)

13

4.3 Kosten huisvesting hoofdkantoor UWV Huurkosten De huurkosten van het hoofdkantoor La Guardia Plaza bedragen voor het totale complex € 170 per m2 vvo (verhuurbaar vloeroppervlak) exclusief BTW. Na verrekening van een eenmalige bijdrage van de eigenaar aan de inrichtingskosten resteert een huur van € 160 per m2 vvo (excl. BTW). De huurprijs van de nevenvestiging in Hengelo bedraagt € 135 per m2 vvo (excl. BTW). Inrichtingskosten De gemiddelde totale inrichtingskosten voor La Guardia Plaza bedragen € 635 per m2 bvo (incl. BTW). Eerder aan het parlement is in het parlement genoemd een bedrag van € 918 per m2 bvo (incl. BTW). Daarbij had UWV gebouw A, dat al meer dan een jaar geleden in gebruik is genomen, niet meegenomen. Daarnaast was een verhoudingspercentage vvo/bvo van 0,85 gebruikt, er heeft herleiding plaatsgevonden naar een verhouding van 0,7. De inrichtingskosten verschillen binnen het totale complex overigens per gebouw. Dit wordt primair veroorzaakt doordat zowel gebouw A als B aanvankelijk voor een andere huurder met andere specificaties was ingericht. Gebouw A kenmerkt zich door een afwijkende indeling, met name in de vorm van relatief veel open ruimtes en weinig scheidingswanden. Om met name in de beoogde generieke functies (bestuurs- en vergadercentrum) voor gebouw B te kunnen voorzien zijn aanpassingen aan dit gebouw verricht. De totale kosten hiervan bedragen € 1,9 miljoen inclusief BTW. De inrichtingskosten van de nevenvestiging in Hengelo bedragen inclusief BTW in totaal € 449 per m2.

14

5. Bevindingen onderzoek huisvestingskosten 5.1 Inleiding Eerst worden in deze paragraaf de resultaten van het vergelijkend onderzoek gepresenteerd. De vergelijking en beoordeling van de huisvestingskosten dienen primair plaats te vinden op het totaal van de kosten van huur en (annuïteit) inbouwpakket. De resultaten hiervan zijn weergegeven in paragraaf 5.4. De in deze paragraaf gepresenteerde kengetallen zijn vergelijkbaar gemaakt conform de in paragraaf 2 beschreven uitgangspunten. Voor de volledigheid wordt hieraan voorafgaand in de paragrafen 5.2 en 5.3 tevens een analyse per component gegeven. Afgesloten wordt (in paragraaf 5.5) met de bevindingen en het oordeel van de Rgd over de verhouding tussen de totale kosten en de kwaliteit van het hoofdkantoor UWV. 5.2 Vergelijking huurkosten 5.2.1 Huurkosten per vierkante meter Algemeen De huurbedragen die in het vergelijkend onderzoek worden genoemd, zijn huren per m2 bruto vloeroppervlak/jaar inclusief de BTW (of de vergoeding voor BTW-schade) en exclusief het parkeren. Deze kosten zijn niet rechtstreeks vergelijkbaar met bedragen die in de markt genoemd worden6. De gemiddelde huur per m2 bruto vloeroppervlak per jaar van de in het vergelijkend onderzoek betrokken organisaties is € 169. UWV De huurprijs van het hoofdkantoor van UWV ligt met € 158 per m2 bruto vloeroppervlak7 onder het gemiddelde huurbedrag. De huur van de nevenvestiging (€ 146 per m2 bruto vloeroppervlak) ligt ook onder het gemiddelde. De huur van het hoofdkantoor en de nevenvestiging van UWV is naar het oordeel van de Rgd - bij vergelijking met de cijfers van vastgoedonderzoeker DTZ-Research - marktconform. Het huurbedrag van La Guardia Plaza komt overeen met de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in dezelfde periode in het betreffende deel van Amsterdam. 5.2.2 Huurkosten per werkplek Algemeen Door het analyseren van de huur per werkplek naast de huur per m2 bruto vloeroppervlak kan inzicht worden gekregen in de efficiëntie waarmee een organisatie met het door haar ter beschikking zijnde oppervlak om gaat. Een organisatie met een hoge huur per m2 bruto vloeroppervlak maar lage huurkosten per werkplek zet de dure ruimte blijkbaar zuinig in. Wel is het zo dat de huur per m2 bruto vloeroppervlak een vrij hard en redelijk verifieerbaar gegeven is, terwijl het aantal werkplekken veel minder hard is. De definitie van een werkplek is niet altijd eenduidig (complete kamer versus PC aansluiting plus tafel in verkeersgebied). In het onderzoek is uitgegaan van de gegevens die de verschillende instellingen hebben geleverd. Het is aannemelijk dat deze gegevens vanwege genoemde definitiekwestie niet geheel 6

Marktprijzen worden namelijk gegeven in verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) exclusief BTW, zie ook 2.3.4. Voor alle duidelijkheid: dit betreft de huur gerekend in bruto vloeroppervlak (bvo) inclusief BTW, terwijl in paragraaf 4.3 sprake is van huur gerekend in verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) exclusief BTW. 7

15

vergelijkbaar zijn. Vanwege deze veronderstelde ‘zachtheid’ van gegevens worden hier alleen de afwijkingen van het gemiddelde besproken. De gemiddelde huur per werkplek van de beschouwde instellingen bedraagt voor de hoofdkantoren € 4905 per jaar en voor de nevenvestigingen € 4075 per jaar. UWV De huur per werkplek van UWV bedraagt € 4995 voor het hoofdkantoor en € 2879 voor de nevenvestiging. In La Guardia Plaza wordt circa 31 m2 bruto vloeroppervlak per werkplek gebruikt. Dat is ongeveer gemiddeld in dit vergelijkend onderzoek, daarom komt de hoogte van de huur per m2 bruto vloeroppervlak overeen met de hoogte van de huur per werkplek. In de nevenvestiging is het ruimtegebruik per werkplek lager (circa 24 m2 bruto vloeroppervlak) als gevolg van de anderssoortige functies die daar worden verricht. De huurkosten vallen daar per werkplek relatief laag uit. 5.3 Vergelijking kosten inbouwpakket Algemeen De investeringskosten van het inbouwpakket van de beschouwde instellingen bedraagt gemiddeld € 273 per m2 bruto vloeroppervlak. Deze gemiddelde kosten zijn relatief laag in vergelijking met het kostenniveau behorende bij de ‘reguliere (referentie) kwaliteit voor Rijkshuisvesting’ van € 352 die de Rgd hanteert. Dat het gemiddelde relatief laag is, komt voort uit het feit dat de betrokken organisaties voor enkele objecten zeer lage kosten voor het inbouwpakket aangegeven hebben. Waarschijnlijk is onterecht een deel van de kosten van het inbouwpakket opgenomen in de huurkosten. Hierdoor is het genoemde gemiddelde lager dan het zou behoren te zijn. De totale kosten (huur en inbouwpakket, zie paragraaf 5.4) geven naar het oordeel van de Rgd wel een correct beeld. Verschillen in de kosten voor het inbouwpakket hebben vooral betrekking op kwaliteitsverschillen in toegepaste materialen. De belangrijkste kostendragers voor het inbouwpakket worden gevormd door de wanden, vloeren en plafonds. UWV UWV bevindt zich met een kostenniveau van € 332 met betrekking tot het inbouwpakket onder de € 352 behorende bij de ‘reguliere (referentie) kwaliteit voor Rijkshuisvesting’. Bij de gebouwen van UWV is in verhouding meer geïnvesteerd in de werktuigbouwkundige en elektrotechnische installaties (verwarming, ventilatie, verlichting etc.). Geconcludeerd is dat dit met name is veroorzaakt doordat delen van het gebouw (dus ook de installaties) al gereed waren en ingrijpend moesten worden aangepast. 5.4 Gecombineerde vergelijking kosten huur en inbouwpakket 5.4.1 Kosten per vierkante meter Algemeen hoofdkantoren De uitkomsten zoals gepresenteerd in figuur 1 vertonen een grote spreiding. Naar het oordeel van de Rgd wordt dit verklaard doordat sprake is van een beperkte selectie van een mix van unieke gebouwen, organisaties, locaties en verschillende eigendomsstructuren. Er is bij elk gebouw sprake van maatwerk. Desondanks geven de resultaten naar het oordeel van de Rgd een realistisch beeld van de kostenniveau’s. Bij het gemiddelde van de in het onderzoek betrokken gebouwen komt de huur plus (annuïteit) inbouw uit op € 196 per m2 bruto vloeroppervlak. Kijkend naar de huidige markt en gegeven het feit dat vele in het onderzoek

16

betrokken organisaties geconfronteerd worden met een BTW-regime dat noodzaakt tot ‘afkoop van BTW-schade’ zijn bedragen tot € 250 per m2 bruto vloeroppervlak als niet ongebruikelijk te beschouwen. Figuur 1 - Huur plus (annuïteit) inbouwpakket per m2 bvo hoofdkantoren8 €/m2 bvo/jaar 300,00 250,00

€

200,00 150,00

€

100,00 50,00

1 2 3 UWV 5 6 7 8 9

€/m2 bvo/jaar € 205,00 160,00 206,00 190,00 163,00 121,00 266,00 255,00 195,00

0,00 1

2

3

UWV

5

6

7

8

9

hoofdkantoren-organisaties

Hoofdkantoor UWV Voor het hoofdkantoor van UWV (€ 190 per m2 bruto vloeroppervlak) concludeert de Rgd dat het kostenniveau zich onder het gemiddelde in het onderzoek bevindt; dit tegen de achtergrond van het feit dat het een nieuw kantoorgebouw in de regio Amsterdam9 betreft. Eén kanttekening is op zijn plaats. De meeste in het onderzoek meegenomen gebouwen hebben een vvo/bvo factor (verhouding tussen verhuurbaar vloeroppervlak en bruto vloeroppervlak) van circa 0,85. Op basis van de meetcertificaten van de bouwdelen La Guardia Plaza A en B is voor het gehele hoofdkantoor van UWV een verhouding van 0,7 aangehouden. Dit betekent dat, bij een gelijk aantal m2 vvo, de gemiddelde huurprijs per m2 bvo van het hoofdkantoor van UWV lager is dan bij de andere in het onderzoek opgenomen hoofdkantoren. In de volgende subparagraaf ‘kosten per werkplek’ is het effect hiervan zichtbaar. Figuur 2 - Huur plus (annuïteit) inbouwpakket per m2 bvo nevenvestigingen8 €/m2 bvo/jaar 300,00 250,00

€

200,00 150,00

€

100,00

1 2 3 4 5 6 UWV

€/m2 bvo/jaar € 253,00 146,00 212,00 136,00 139,00 131,00 179,00

50,00 0,00 1

2

3

4

5

6

UWV

nevenvestigingen-organisaties

8

De nummers van hoofdkantoren en nevenvestigingen in de opeenvolgende tabellen zijn willekeurig en corresponderen niet met elkaar. 9 Vergelijk de tabel op blz. 13 van dit rapport.

17

Algemeen nevenvestigingen Voor de nevenvestigingen geldt qua spreiding hetzelfde als voor de hoofdkantoren. De gemiddelde prijs bedraagt hier € 171 per m2 bruto vloeroppervlak. Nevenvestiging UWV Met een prijs van € 179 m2 bruto vloeroppervlak voor huur en (annuïteit) inbouwpakket scoort UWV nagenoeg gemiddeld. 5.4.2 Kosten per werkplek Hiervoor is aangegeven dat voor de vergelijkbaarheid niet alleen het totale kostenniveau per m2 bruto vloeroppervlak van belang is, maar dat deze bezien dient te worden in relatie tot de totale kosten per werkplek. Algemeen hoofdkantoren De gemiddelde kosten voor huur en (annuïteit) inbouwpakket bedragen per werkplek per jaar € 5642. UWV hoofdkantoor De kosten per werkplek van het hoofdkantoor UWV bedragen € 6018. In deze tabel is het effect van de relatief ongunstige verhouding vvo/bvo terug te vinden. Daar waar UWV bij kosten per m2 bruto vloeroppervlak onder het gemiddelde scoort, is de score bij dit kengetal enigszins boven het gemiddelde. Figuur 3 - Kosten huur en (annuïteit) inbouwpakket per werkplek per jaar hoofdkantoren10

€

€/werkplek/jaar 10.000,00 9.000,00 8.000,00 7.000,00 6.000,00 5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 0,00

€

1

2

3

UWV

5

6

7

8

1 2 3 UWV 5 6 7 8 9

€/werkplek/jaar € 5.360,00 4.894,00 niet bekend 6.018,00 4.166,00 2.883,00 7.770,00 9.215,00 4.826,00

9

hoofdkantoren-organisaties

NB: Bij de hoofdkantoren is bij gebouw 3 geen waarde ingevuld, omdat gegevens met betrekking tot de werkplekken ontbreken.

Algemeen nevenvestigingen De gemiddelde kosten per werkplek bedragen voor de nevenvestigingen per jaar circa € 4573. Nevenvestiging UWV UWV scoort met € 3549 onder het gemiddelde.

10

Zie voetnoot 8 op blz. 17.

18

Figuur 4 - Kosten huur en (annuïteit) inbouwpakket per werkplek per jaar nevenvestigingen11 €/werkplek/jaar 7.000,00 6.000,00 5.000,00 4.000,00 €

€

3.000,00 2.000,00

1 2 3 4 5 6 UWV

€/werkplek/jaar € 5.565,00 3.984,00 6.244,00 3.964,00 5.849,00 2.853,00 3.549,00

1.000,00 0,00 1

2

3

4

5

6

UWV

nevenvestigingen-organisaties

5.5 Oordeel Rijksgebouwendienst over kosten/kwaliteit hoofdkantoor UWV De Rgd heeft voor het hoofdkantoor La Guardia Plaza van UWV een kosten/kwaliteitsonderzoek verricht. In dit onderzoek zijn de kosten van huur en (annuïteit) inbouwpakket vergeleken met de reguliere (referentie) kwaliteit voor de Rijkshuisvesting. Eerst worden de onderliggende (kwaliteits)aspecten van het hoofdkantoor UWV beoordeeld. Daarna wordt een eindoordeel over kwaliteit en kostenniveau van het hoofdkantoor UWV gegeven in relatie tot de reguliere (referentie) kwaliteit voor de Rijkshuisvesting. Opgemerkt dient nog te worden dat het oordeel is gebaseerd op de op dit moment beschikbare gegevens. Het hoofdkantoor van UWV is nog niet geheel gerealiseerd. Gebouw A is al opgeleverd. De gebouwen B en C zijn in de afbouwfase en worden binnenkort opgeleverd. Gebouw D bevindt zich pas in de ruwbouwfase. Op basis van bovengenoemde beperkingen leidt het kosten/kwaliteitsonderzoek van de Rgd tot de volgende bevindingen: Ø structuur van het gebouw La Guardia Plaza is een traditioneel gebouw bestaande uit een betonskelet en betonnen geprefabriceerde borstweringen, afgewerkt met glazen vliesgevel, gecombineerd met glazen puien en een natuurstenen bekleding voor de gevels op de begane grond. Het is echter ook een kostbaarder oplossing in vergelijking met een stalen skelet of een combinatie van staal en beton. Met de keuze voor een betonskelet wordt een stabiel en solide gebouw verkregen met minder dan gemiddelde exploitatielasten. Ø vormfactoren De verhoudingen vloer/geveloppervlak in samenhang met gebouwvorm zijn redelijk te noemen, doordat gevels elkaar onder een kleine (scherpe) hoek snijden, ontstaan echter ongunstig indeelbare ruimten (en hierdoor indelingsverlies). Normaliter wordt met circa 5% indelingsverlies rekening gehouden: in deze situatie is dat hoger (circa 7,5%). De vvo/bvo 11

Zie voetnoot 8 op blz. 17.

19

factor (de verhouding tussen verhuurbaar vloeroppervlak en bruto vloeroppervlak) is voor kantoorgebouwen gemiddeld 0,85. Bij het gebouw La Guardia Plaza is sprake van factor van 0,7. Er gaat naast de ongunstig indeelbare ruimten meer ruimte dan gebruikelijk verloren aan stijgpunten (trappen, liften, schachten) en technische ruimten. Ø levensduurkosten Met de materiaalkeuzen die voor het skelet zijn gemaakt zijn onderhoudsarme producten gekozen. Dit komt tot uitdrukking in de exploitatielasten. Het inbouwpakket van UWV volgt de huidige trend en doorstaat de vergelijking met de overige kantoren. Ø aanpasbaarheid van het gebouw Het gebouw is in zowel de x- als y-assen opgezet met een stramien van 7200 mm. Dit is geen ongebruikelijke stramienverdeling. De dieptematen van het gebouw die zo ontstaan zijn echter minder gunstig indien besloten wordt om een indeling met middencorridor toe te passen. De in het geval van La Guardia Plaza gekozen verdeling brengt dus enige beperkingen met zich mee als het gaat om volledige vrijheid in indeelbaarheid. Ook de scherpe hoeken vormen een belemmering in deze vrije indeelbaarheid (zie ook onder ‘vormfactoren’). Ø klimaat en verlichtingsniveau Voor de installatietechnische kwaliteiten van het gebouw wordt de mate waarin per vertrek het klimaat en het verlichtingsniveau goed kan worden geregeld meegewogen voor het vaststellen van het kwaliteitsniveau. Ook de aanpasbaarheid van installaties is een kostenbepalende factor. De in La Guardia Plaza toegepaste installaties bieden geen mogelijkheden tot individuele instellingen. Wel is het systeem zodanig van opzet dat er bij indelingswijzigingen geen andere aanpassingen noodzakelijk dan het opnieuw inregelen van installatieonderdelen. De geleverde kwaliteit is in overeenstemming met de investering. Ø architectonische kwaliteit De architectonische kwaliteit van het gebouw is voor een dergelijke locatie als gebruikelijk te beschouwen. La Guardia Plaza is een normaal kantoor op een goede locatie. Het kantoor zal haar waarde in de komende periode van 10 á 15 jaar moeten bewijzen. Ø ruimtelijke kwaliteit De ruimtelijke kwaliteit is bovengemiddeld. Eindoordeel Rgd De bouwkundige kwaliteit van het hoofdkantoor UWV bevindt zich op het niveau van de reguliere (referentie) kwaliteit voor de Rijkshuisvesting. Op basis hiervan dient het kostenniveau voor de huur- en inbouwcomponent overeenkomstig de voornoemde referentiekwaliteit te liggen. Voor de huur kan worden vastgesteld dat deze als marktconform en gelijk aan het referentie kostenniveau (€ 170 per m2 vvo, exclusief BTW) is te beschouwen. Het huurbedrag van La Guardia Plaza komt namelijk overeen met de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in dezelfde periode in het betreffende deel van Amsterdam. Voor het totaal van inbouwkosten en overige inrichtingskosten is in onderstaande tabel een overzicht gegeven van de kosten van UWV per m2 bruto vloeroppervlak versus de reguliere (referentie) kwaliteit voor Rijkshuisvesting.

20

In de kosten voor UWV is een korting (bijdrage van de eigenaar) in de ‘overige inrichtingskosten’ inbegrepen. Verhuiskosten zijn in deze vergelijking niet meegenomen. Tabel 1 - Investeringskosten La Guardia Plaza in €/m2 bvo resp. in €/werkplek per jaar

A B C D

UWV - La Guardia Plaza €/m2 bvo reguliere (referentie) kwaliteit voor Rijkshuisvesting €/m2 bvo UWV - La Guardia Plaza €/ per werkplek reguliere (referentie) kwaliteit voor Rijkshuisvesting €/ per werkplek

Kosten totaal 635 697 20 129 18 819

De som van de kosten inbouwpakket en overige inrichtingskosten van UWV is op basis van per m2 bvo (voor het gehele complex La Guardia Plaza) circa 9% lager dan de reguliere (referentie) kwaliteit voor de Rijkshuisvesting. De kosten per werkplek zijn ongeveer 6% hoger dan de reguliere (referentie) kwaliteit van de Rijkshuisvesting. Het materiaalgebruik wijkt niet af van wat gebruikelijk is ten aanzien van een soortgelijk gebouw op een vergelijkbare locatie. Er zijn enige architectonische accenten ingebracht, deze zijn gebruikelijk bij de huisvesting van soortgelijke organisaties. Deze accenten leiden echter niet tot een substantieel kostenverhogend effect.

21

Bijlage – Rapportage huisvesting UWV

22