Onderwerp Oplossing Colenhoef in verband met aanleg verbindingsweg Ladonk-Kapelweg

Raadsvoorstel Ag. nr.: Reg. nr.: 1310427 Datum: 1-10-13

Onderwerp Oplossing Colenhoef in verband met aanleg verbindingsweg Ladonk-Kapelweg

Status Besluitvormend

Voorstel 1. In te stemmen met de uitvoering van herstructurering Ladonk: “Kansen voor Ruimtelijke Kwaliteit en de ondertekening van de bijbehorende samenwerkingsovereenkomst; e 2. akkoord te gaan met de voorgestelde dekking middels vaststelling van de 3 wijziging van de begroting 2014.

Inleiding Oplossing Colenhoef ten behoeve van het tracé van de verbindingsweg LadonkKapelweg Op 6 september 2011 heeft uw raad het ontwikkelingsplan voor bedrijventerrein Ladonk vastgesteld. Een van de conclusies van dit ontwikkelingsplan is dat om het bedrijventerrein ruimtelijk en kwalitatief aantrekkelijker te maken voor de omgeving, het van belang is enkele knelpunten aan te pakken. Dit zijn onder andere de ontsluiting van het bedrijventerrein en de aanwezigheid van de hinderveroorzakende zware bedrijfsactiviteiten. Nu doet zich de mogelijkheid voor om beide knelpunten gelijktijdig aan te pakken. Immers één van de locaties van MSB (Schouwrooij 8) ligt in het zoekgebied voor een nieuwe verbindingsweg. Onder de noemer TALK (tracéstudie A2-Ladonk-Kapelweg) is gestart met een onderzoek naar de verbetering van de verkeersdoorstroming in Boxtel. Één van de doelstellingen van TALK is het creëren van een betere doorstroming van en naar bedrijventerrein Ladonk, waardoor het lokale wegennet binnen de bebouwde kom wordt ontlast. Met TALK realiseert de gemeente Boxtel een verbinding tussen de A2 en de uitvalswegen richting Oisterwijk en Haaren. Deze verbetering wordt in deelprojecten gerealiseerd. Voor TALK is inmiddels een ontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht en er is vooralsnog gekozen voor de variant die over de percelen Schouwrooij 2b, Colenhoef 2, 4 en 6 loopt.(oostzijde). Hiervoor is het echter noodzakelijk dat een tweetal bedrijven wordt opgekocht en gesloopt. Ondertussen wordt de mogelijkheid om een stuk grond van MSB “(westzijde) te verwerven realistischer en ontstaat er een nieuwe kans voor TALK. Daartoe heeft de gemeente samen met

1

Raadsvoorstel Ag. nr.: Reg. nr.: 1310427

de BOM een intentieovereenkomst (zie bijlage 1) gesloten met MSB, die verder uitgewerkt is in voorliggende samenwerkingsovereenkomst en een projectplan.(bijlagen 2 en 3) Taxatieadvies In opdracht van de gemeente en de BOM heeft taxatie- en adviesbureau Gloudemans een taxatieadvies voorbereid welke vertrouwelijk ter inzage ligt (zie bijlage 4). Voorts is een second opinion aangevraagd bij bureau Arcadis. De conclusie van Arcadis is dat de berekeningen niet onredelijk lijken (bijlage 5). Grofweg komt het er op neer dat de hele operatie € 1.260.000, - kost en dat MSB hiervan € 460.000, - voor haar rekening neemt en de gemeente/BOM de rest voor hun rekening nemen (zie financiële onderbouwing). Voor het bedrag van € 800.000, - zijn de tegenprestaties afgesproken. Deze zijn gelijk aan de uitgangspunten uit de intentieovereenkomst (zie bijlage 3) zoals hiervoor genoemd. Voor de aankoop van de oostzijde is een geveltaxatie door Arcadis gemaakt ter hoogte van € 1.100.000,- waarbij het risico bestaat dat de kosten tegenvallen en de aankoop dus duurder wordt. (bijlage 6) Kostenvergelijk van de variant MSB (Schouwrooij 8) en aankoop Schouwrooij 6 b, Colenhoef 2, 4 en 6 Aankoop Schouwrooij 8 De gemeente kan van MSB een stuk grond aankopen met een omvang tussen de 1200 en 1500 m2 voor een bedrag van ongeveer € 800.000, -. In dit bedrag is € 200.000, voor de grond verdisconteert en het overige bedrag bestaat uit diverse schadeloosstellingen. Het grootste deel van de schadeloosstellingen houdt verband met de herstructurering van het terrein van MSB (verplaatsten shredder e.d.). Een ander deel kan wellicht ten laste van TALK komen zoals verplaatsen van de terreinafscheiding, waarvoor in de raming rekening is gehouden met een bedrag van ca. € 200.000,-. Deze berekening/raming is door Gloudemans gemaakt en gecheckt door Arcadis (zie bijlage 3 en bijlage 4: “conceptmemo-advies inzake msb”). De BOM ondersteunt de gemeente in deze operatie en onderschrijft het economische belang ervan. Ook zullen nog gesprekken met de provincie worden gevoerd over de mogelijke inzet van de PHP-gelden en de zogenaamde nimbysubsidie, waaruit de € 600.000, - schadeloosstellingen betaald kan worden. Overigens kijkt ook de BOM naar mogelijke financiële bijdragen buiten het Lokaal Herstructureringsfonds om. Duidelijk mag zijn dat hierover op dit moment nog geen volledige zekerheid bestaat. Daarnaast biedt een ontsluiting van de VLK via het terrein van MSB een kans de investeringskosten van de TALK te verlagen en dus de dekking te vergroten. Hier ligt nog een enorme opgave omdat op dit moment een budget beschikbaar is van € 2.7 mln. (nog geen krediet) De raming van de kosten voor de aanleg bedragen ca. € 8 mln. Wanneer er overeenstemming wordt bereikt is bijkomende voordeel dat er geen sprake zal zijn van onteigening t.b.v. de aanleg van de VLK. Aankoop Schouwrooij 6b, Colenhoef 2, 4 en 6 (oostzijde)

2

Raadsvoorstel Ag. nr.: Reg. nr.: 1310427

Deze vier percelen zijn gelegen aan de overzijde van MSB. Het gaat hier om de aankoop van ruim 3.000 m2 voor een totale prijs van ca. € 1.100.000, -. Dit bedrag is inclusief alle schadeloosstellingen en inclusief bedrag van € 100.000, - voor het perceel in eigendom van de gemeente. De waarde is bepaald door bureau Arcadis. Als de opstallen van deze percelen gesloopt worden blijft er te verkopen grond over, deze is echter door de ongunstige verhoudingen moeilijker uitgeefbaar.

Vergelijk van kosten vanuit TALK-budget: VLVLK niet over terrein MSB kosten aankoop 3 bedrijven (raming Arcadis i.k.v. VLK) kosten verminderde uitgifte gemeentelijk kavel Totaal: VLK wel over terrein MSB kosten aankoop grond (gewaardeerd) en nieuwe erfafscheiding kosten riolering (aanpassing omdat dit tracé riool overstort raakt) kosten planaanpassingen (DO VLK, bestemmingsplan VLK – Ladonk) Totaal

€ 1.000.000,-€ 100.000,-€ 1.100.000,--

€ 200.000,-€ 100.000,-€ 50.000,-€ 350.000,--

Bijdrage van € 200.000 vanuit de VLK realistisch. Voor de VLK is op dit moment een budget (geen krediet) beschikbaar van € 2.7 mln. De raming van de kosten voor de totale aanleg bedragen ca. € 8 mln. Voor de VLK is het dus een enorme opgave om budget/financiering te vinden voor het project. De optie VLK wel over terrein MSB biedt een financieel voordeel van € 750.00,- voor het project TALK. Tegelijkertijd wordt een herstructureringsopgaaf gerealiseerd. Gaan we voor de variant niet over het terrein MSB is de gemeente meer geld kwijt en blijft de overlast van MSB bestaan. Vergaring subsidies Betrokken partijen spannen zich maximaal in om aanspraak te kunnen maken op subsidies. Één van de regelingen betreft het ‘Provinciaal Herstructurerings Programma (PHP)”. Als onderdeel van het PHP werkt de provincie Noord Brabant een subsidieregeling voor het jaar 2014 uit. De uitvoering van de regeling wordt door onze partner BOM Bedrijfslocaties verzorgd. De voorwaarden en eventuele aanpassingen voor de regeling worden naar verwachting dit najaar vastgesteld. De intekening start per 1 januari 2014 en loopt door tot 1 maart 2014. Per 1 mei 2014 is dan bekend welke projecten voor subsidie in aanmerking komen. Naar verwachting zal een belangrijk kenmerk van de subsidie zijn dat de projecten binnen 24 maanden na subsidieverstrekking worden opgeleverd en dat de projectsubsidie maximaal € 750.000, - per aanvraag bedraagt, uitgaande van cofinanciering. In combinatie met TALK voldoet ons project hieraan.

3

Raadsvoorstel Ag. nr.: Reg. nr.: 1310427

Samenwerkingsovereenkomst en projectplan Op basis van de hiervoor genoemde items en uitgangspunten heeft adviesbureau Archicom in samenwerking met notariskantoor Mirck/Sulzer en in nauw overleg met MSB, gemeente en BOM het bijgevoegde projectplan (bijlage 3) en samenwerkingsovereenkomst (bijlage 2 voorbereid. Na een gedegen voorbereiding zijn partijen op hoofdlijnen het volgende overeengekomen: - verplaatsing shredder naar Breda (opheffen geluidsoverlast); - verkoop stuk grond aan gemeente ten behoeve van aanleg verbindingsweg; - opheffen van woonbestemmingen op de betrokken locaties; - terugbrengen van de werklocaties van MSB in Boxtel tot maximaal 2 locaties. Over de volgende drie items zijn na uitgebreid onderzoek en discussie de volgende afspraken gemaakt: - Aanpassen hoogte tbv erfafscheiding in bestemmingsplan Ladonk In het toekomstige bestemmingsplan Ladonk is het uitgangspunt dat erf- en terreinafscheidingen een maximale bouwhoogte mogen hebben van maximaal 2,5 meter. Dit heeft gevolgen voor de huidige geluidsmuur die MSB aan de Colenhoef heeft aangebracht. Momenteel heeft de huidige afscheiding een hoogte van 4 meter en valt daarmee onder het bouwovergangsrecht. Nu de gemeente een stuk grond kan verwerven voor de aanleg van de TALK moet deze terreinafscheiding zeker verplaatst worden en opgetrokken worden naar 6 meter. Door miscommunicatie is deze omissie niet rechtgetrokken in de zienswijze procedure. Middels een wijziging van het bestemmingsplan kan dit rechtgetrokken worden. Dit voorstel zal separaat aangeboden worden. -

Aanpassen milieucategorie Schouwrooij 8 Conform het beleid van de gemeente Boxtel is in het bestemmingsplan Ladonk van de zogenaamde “inwaartse zonering” toegepast waarbij langs de randen maximaal milieucategorie 3 (Schouwrooij 8) is opgenomen onder de restrictie dat bestaande bedrijven de mogelijkheid krijgen om hun bedrijfsvoering te continueren en uit te breiden. Gebleken is dat dit niet voldoende soelaas biedt voor de bedrijfsvoering van MSB. In gezamenlijk overleg tussen MSB, gemeente en BOM is gekozen voor de volgende omschrijving: “Een bedrijf dat zich bezig houdt met het innemen, op- en overslaan van primaire en secundaire grond- en bouwstoffen en van afvalstoffen zoals veegvuil, gevaarlijk afval, bouwafval, sloopafval, huisvuil en groenafval alsook met het al dan niet geheel of gedeeltelijk be- en verwerken daarvan, eventueel met gebruikmaking van installaties zoals installaties ten behoeve van het sorteren, breken, zeven en persen alsook, louter voor wat betreft grond(stoffen), middels biologische reiniging”. Hierin kunnen alle partijen zich vinden en deze omschrijving kan middels een herziening van het bestemmingsplan aangepast worden.

-

Verlagen van de milieucategorie op Industrieweg 9 Gedurende het hele proces is als uitgangspunt gekozen om de milieucategorie op Industrieweg 9 van milieucategorie 4.2 naar 3.2 terug te brengen. Voor MSB is het van essentieel belang dat zij in elk geval kunnen beschikken over één locatie met milieucategorie 4.2. Daar op Schouwrooij 8 nu een milieucategorie 3.2 rust met

4

Raadsvoorstel Ag. nr.: Reg. nr.: 1310427

uitzondering van bepaalde specifieke omschreven activiteiten door MSB worden verricht en die in principe in milieucategorie 4.2 vallen is het van economisch belang voor MSB dat op de Industrieweg 9 de milieucategorie 4.2 gehandhaafd blijft. Dit is in afwijking van de eerder opgestelde vertrekpunten. Echter ook is gebleken dat een verlaging van de milieucategorie op de Industrieweg juridisch niet houdbaar is. De gemeente heeft immers als beleidsuitgangspunt er voor gekozen dat wordt uitgegaan van een zogenaamde ‘inwaartse zonering”, waarbij maximaal milieucategorie 3 langs de randen en maximaal milieucategorie 4 in het middengebied wordt toegestaan. Industrieweg 9 ligt in het middengebied en milieucategorie 4 is dan ook conform het beleid. Bij eventueel toekomstige wijzigingen in bedrijvigheid of ondernemers kan de milieucategorie 3.2 weer planologisch zonder problemen weer omgezet worden naar een milieucategorie 4.2. Een dergelijke afspraak voegt dus niets toe. De milieuwinst dient dan ook gezocht te worden op het perceel Schouwrooij 8.

Beoogd effect Versterking ruimtelijke kwaliteit bedrijventerrein Ladonk voor de omgeving en de ondernemers, alsmede creëren van mogelijkheden voor de aanleg van de verbindingsweg Ladonk-Kapelweg.

Argumenten 1.

Met de herstructurering van MSB en de aanleg van de verbindingsweg LadonkKapelweg wordt de kwaliteit en het imago van bedrijventerrein Ladonk aanzienlijk verbeterd;

2.

Dit is een uniek kans om de al jarenlange durende beleidsvoornemens van het gemeentebestuur te realiseren; In alle gemeentelijke beleidsstukken is al jarenlang de wens geuit een ontsluiting voor het bedrijventerrein te realiseren en de zogenaamde nimby-problematiek op te lossen. Dit is de ultieme kans om deze wensen te realiseren.

3.

Een ontsluiting via het terrein van MSB biedt een kans de investeringskosten te verlagen en dus de dekking te vergroten; mits het terrein nodig is voor het te kiezen tracé. De aankoop van MSB is in totaliteit gunstiger voor de begroting van de Verbindingsweg Ladonk – Kapelweg (zie financiën).

Kanttekeningen 1.

Risico dat MSB afhaakt Alle afspraken die met MSB gemaakt worden, zijn verwerkt in een projectplan en een bijbehorende samenwerkingsovereenkomst. Risico’s zijn hierin zoveel mogelijk afgedekt.

2.

Het budget voor de TALK moet nog geoptimaliseerd worden De totale kosten van de aanleg van de TALK bedragen ongeveer € 8 mln. en er is nu

5

Raadsvoorstel Ag. nr.: Reg. nr.: 1310427

€ 2,7 mln. beschikbaar. Voor het resterende bedrag moet nog dekking worden gezocht. Vooruitlopend op de realisering heeft de gemeente de strook grond voor de aanleg van TALK dan al in haar bezit. 3.

Risico van onteigening bij aanleg van de TALK over het grondgebied Schouwrooij 6b, Colenhoef 2,4 en 6 (oostzijde) Van de eigenaar van Schouwrooij 6, de heer Mahfooz Raja, is bekend dat hij interesse heeft in een perceel grond op Vorst (ca. 3.300 m2). Deze interesse was er al voordat bekend was dat de Verbindingsweg Ladonk – Kapelweg (VLK) zou worden aangelegd. In een persoonlijk gesprek met de bedrijfscontactfunctionaris en de projectleider TALK op dinsdag 24 september jl. heeft de heer Raja nogmaals bevestigd dat hij zonder meer interesse heeft in de aankoop van een perceel grond op Vorst. Als zijn bedrijf niet aangekocht hoeft te worden voor de VLK kan hij het pand via de geijkte wegen te koop aanbieden of verhuren. Risico van onteigening is voor dit perceel vrijwel nihil. Van de heer Van de Nieuwelaar, eigenaar van de Colenhoef 2 en 4 was bekend dat hij niet zonder meer overgaat tot verkoop aan de gemeente. Recent is weer gesproken met de heer Van de Nieuwelaar, hieruit blijkt dat hij genuanceerder aankijkt tegen eventuele verkoop. Risico van onteigeningsprocedure die moet worden doorlopen is aanwezig. Het perceel Colenhoef 6 is al geruime tijd in eigendom van de gemeente en kan aangewend worden voor de aanleg van de VLK. Wanneer overeenstemming is bereikt met MSB zullen er geen onteigeningsprocedures nodig zijn. Daarnaast is dan geen sprake van kapitaalvernietiging omdat ter plaatse van de Colenhoef de relatief nieuwe opstallen gesloopt moeten worden en er uiteindelijk alleen uitgeefbaar bedrijventerrein voor terug komt.

4.

Herstructurering gaat door en de verbindingsweg Ladonk-Kapelweg komt over terrein MSB Eerder is besloten om met het tracé van de VLK niet over het terrein van MSB te gaan. Dit kan ondervangen worden door bij het vaststellen van het ontwerp bestemmingsplan op 26 november a.s. een wijzigingsbesluit te nemen als toch gekozen wordt voor de aanleg van de TALK op het grondgebied van MSB.

5.

Aanpassing bestemmingsplan vergt tijd Conform de afspraken met MSB dient de hoogte voor de erfafscheiding aan de voorzijde in het bestemmingsplan aangepast te worden en de milieucategorie voor Schouwrooij 8 dient aangepast te worden. Beide zaken kunnen middels een wijziging van het bestemmingsplan gerealiseerd worden en kunnen van invloed zijn op de planning. (zienswijzen) 6.

MSB wil kostenvergoeding als gemeenteraad niet akkoord gaat met voorliggende samenwerkingsovereenkomst en projectplan Ter dekking van reeds gemaakte en te maken plan- en voorbereidingskosten zoals inzet milieuadviseur, voorbereiding milieuvergunning Breda, toetsing juridische en fiscale aspecten heeft MSB om een tegemoetkoming in de kosten gevraagd.

6

Raadsvoorstel Ag. nr.: Reg. nr.: 1310427

Het gaat hier om een aantoonbaar (facturen) maximaal bedrag van maximaal € 60.000,- exclusief BTW. De afspraken worden vastgelegd in een separate overeenkomst en de kosten kunnen worden gedekt uit de reserve “Kwaliteitsimpuls Ladonk-Vorst. 7. Door het wijzigen van het bestemmingsplan in verband met aanleg verbindingsweg over terrein MSB kunnen nieuwe zienswijzen worden ingediend Tegenstanders van de verbindingsweg kunnen opnieuw zienswijzen indienen tegen de verbindingsweg en dus ook tegen de wijzigingen die in het bestemmingsplan ten behoeve van MSB gerealiseerd worden (aanpassen milieucategorie en verhogen erfafscheiding) Navraag heeft geleerd dat deze zienswijzen waarschijnlijk niet leiden tot aanpassingen in het bestemmingsplan

Uitvoering en planning Zie bijlage in projectplan (bijlage 3) De samenwerkingsovereenkomst dient uiterlijk op 26 november ondertekend te worden zodat de gehele operatie uiterlijk in maart 2015 afgerond kan worden.

Communicatie In overleg met de stuurgroep Herstructurering zal bekeken worden op welke wijze de ondernemers op bedrijventerrein Ladonk worden geïnformeerd. In overleg met communicatie zullen de media ingeschakeld worden om bij de officiële ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst aanwezig te zijn.

Financiën € 500.000, te dekken uit de reserve ”Kwaliteitsimpuls Ladonk-Vorst”, Het restant uit de kwaliteitsimpuls ad € 500.000 wordt niet gestort in het Lokaal Herstructureringsfonds. € 100.000,- te dekken uit het Lokaal Herstructureringsfonds, € 200.000,- te dekken door BOM/BHB onder de voorwaarde dat PHP-subsidie wordt aangevraagd welke maximaal € 750.000,- bedraagt. Dit bedrag komt uit het project Stationszone waar (zoals het er nu naar uitziet een surplus in zit van € 200.000) Als dit surplus minder is dan € 200.000 dan wordt de bijdrage ook minder. Als uw raad niet instemt met de voorliggende samenwerkingsovereenkomst en projectplan wordt aan MSB een maximaal aantoonbaar (facturen) bedrag van € 60.000,- betaald. Dit bedrag wordt ten laste gebracht van de reserve “Kwaliteitsimpuls Ladonk-Vorst”

Inbreng adviesorganen De stuurgroep Herstructurering is in de vergadering van 27 juni 2013 geïnformeerd en heeft positief gereageerd op de uitwerking van de samenwerkingsovereenkomst en projectplan.

7

Raadsvoorstel Ag. nr.: Reg. nr.: 1310427

De samenwerkingsovereenkomst en project zijn doorgesproken met de stuurgroep Herstructurering akkoord bevonden. De Werkgeversvereniging Boxtel moet nog over de uitwerking op de hoogte worden gesteld.

Duurzaamheid Door de aanleg van de verbindingsweg Ladonk-Kapelweg en de verplaatsing van hinderveroorzakende zware bedrijfsactiviteiten (shredder) wordt een duurzame ruimtelijke kwaliteitsverbetering gerealiseerd. Doordat de milieucategorie op het perceel Schouwrooij 8 nu vastgesteld kan worden op 3.2 met specifieke gebruiksmogelijkheden voor MSB zal op termijn een milieuwinst gerealiseerd worden die de directe omgeving ten goede komt.

Werkgelegenheid Door de aanleg van de verbindingsweg Ladonk-Kapelweg wordt het bedrijventerrein aantrekkelijker voor de vestiging van nieuwe bedrijvigheid en zal de werkgelegenheid eveneens toenemen.

Boxtel, 22-10-13 Burgemeester en wethouders van Boxtel, de secretaris, de burgemeester, drs. J.K. Fraanje M. Buijs

Bijlagen 1. intentieovereenkomst 2. projectplan

Ter inzage 1. 2. 3. 4.

samenwerkingsovereenkomst taxatieadvies taxatie- en adviesbureau Gloudemans second opinion MSB raming Arcadis (oostzijde van de Colenhoef)

Contactpersoon Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling, M. Wolf, [email protected], 0411 655911

8

Raadsbesluit Ag. nr.: Reg. nr.: 1310427

Aanhef De raad van de gemeente Boxtel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 22-10-13 ; gehoord de commissie Bestuurlijke Zaken;

Besluit 1. In te stemmen met de uitvoering van herstructurering Ladonk: “Kansen voor Ruimtelijke Kwaliteit en de ondertekening van de bijbehorende samenwerkingsovereenkomst; e 2. akkoord te gaan met de voorgestelde dekking middels vaststelling van de 3 wijziging van de begroting 2014. Aldus vastgesteld in zijn niet openbare vergadering 1-10-13; De gemeenteraad van Boxtel, de griffier, Mw. Ir. V.M.E. van den Broek

de voorzitter, M. Buijs

1