omgevingsvergunning Breestraat 149

omgevingsvergunning Breestraat 149

2

Inhoudsopgave

Besluittekst

5

Toelichting

15

Hoofdstuk 1

Inleiding

15

1.1

Aanleiding

15

1.2

Begrenzing Plangebied

15

1.3

Vigerend bestemmingsplan

15

Hoofdstuk 2

Beschrijving van de omgevingsvergunning

17

2.1

Geschiedenis van het plangebied

17

2.2

Inventarisatie plangebied

17

2.3

Ontwikkeling

17

Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

19

3.1

Europees en nationaal beleid

19

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

20

3.3

Gemeentelijk beleid

22

Hoofdstuk 4

Motivering

25

4.1

Inleiding

25

4.2

Archeologie

25

4.3

Cultuurhistorie

25

4.4

Milieu

26

4.5

Stedenbouwkundige inpassing

28

4.6

Verkeer en vervoer

29

4.7

Water

30

4.8

Wonen

31

Hoofdstuk 5

Procedurele aspecten

33

5.1

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

33

5.2

Procedure

33

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

35

6.1

Economische uitvoerbaarheid

35

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

35

Bijlagen projectbesluit "omgevingsvergunning Breestraat 149" (ontwerp)

36

3

Bijlage 1

Plancontour

37

Bijlage 2

Bouwtekeningen

41

Bijlage 3

Doorsnede en aanzicht

47

Bijlage 4

Bezonningstudie

53

projectbesluit "omgevingsvergunning Breestraat 149" (ontwerp)

4


5

Besluittekst


6


Boris Bayer Beheer B.V. t.a.v.: de heer B. Bayer Verlengde Kerkeboslaan 4 2244 BW WASSENAAR

Bezoekadres Postadres Telefoon E-mail Website

Gemeente Leiden Stadsbouwhuis Langegracht 72 Postbus 9100 2300 PC Leiden 071-5165165 [email protected] www.leiden.nl/gemeente

Datum

09-06-2011

Contactpersoon

Folkert van der Meulen

Ons Kenmerk

WABO 110197/66471 OLO

Doorkiesnummer

(071) 5165761

Onderwerp

brief ontwerp omgevingsvergunning Breestraat 149 het bouwen van een woning/studio boven de bestaande winkel Datum binnenkomst 03-02-2011

Geachte heer Bayer, Op 03-02-2011hebben wij uw aanvraag tot een omgevingsvergunning ontvangen voor Breestraat 149 . In deze brief informeren wij u over de voortgang van uw aanvraag. U ontvangt hierbij het ontwerpbesluit tot het verlenen van de door u gevraagde omgevingsvergunning. indienen van zienswijze Wanneer u zich niet met dit ontwerpbesluit kunt verenigen, kunt u binnen een termijn van zes weken na verzending van dit ontwerpbesluit een zienswijze indienen bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden. De zienswijze moet worden ondertekend, en dient ten minste de volgende gegevens te bevatten: • de naam en het adres van de indiener; • de dagtekening; • een omschrijving van het ontwerpbesluit waartegen de zienswijze is gericht; • de gronden van de zienswijze. U dient een kopie van het ontwerpbesluit bij te voegen. Wanneer u zich laat vertegenwoordigen, dient u een machtiging bij te voegen. Het correspondentieadres van het college is: postbus 9100, 2300 PC, Leiden. Wij willen u erop wijzen dat alleen degene die door het verlenen van de uiteindelijke vergunning rechtstreeks in zijn belangen is getroffen, en tijdig een zienswijze tegen het ontwerpbesluit heeft gemaakt, daartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht binnen een termijn van zes weken na datum van verzending of uitreiking van het besluit beroep in kan stellen bij de Arrondissementsrechtbank, Sector Bestuursrecht, Postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Meer informatie Voor informatie en vragen kunt u terecht bij het Servicepunt Bouwen & Wonen van de gemeente Leiden, telefoon 071 - 516 55 02 of per e-mail: [email protected].

ontwerpvergunning uitgebreid-257b

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Leiden, namens dezen,

A.H. Karbet Teamleider Vergunningen & Subsidies

Kopie aan gemachtigde: [email protected]


ONTWERP

Omgevingsvergunning (uitgebreide procedure) Burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden gezien het verzoek ingediend door: adres: postcode en woonplaats: ingekomen op: geregistreerd onder nummer

Boris Bayer Beheer B.V. Verlengde Kerkeboslaan 4 2244 BW WASSENAAR 03-02-2011 Wabo 110197 / 66471 OLO.

waarbij een omgevingsvergunning wordt gevraagd voor het project:”het realiseren van een nieuwe woning op het achterdak van de winkel op het perceel, plaatselijk bekend, Breestraat 149”, dat bestaat uit de volgende activiteiten: • het bouwen van een bouwwerk; • het gebruiken van grond in strijd met het bestemmingsplan. overwegende: ten aanzien van de procedure De aanvraag tot omgevingsvergunning is op 14-02-2011 op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt. Na bekendmaking zijn geen reacties binnengekomen. De aanvraag en de ontwerpbeschikking met bijbehorende stukken zijn op grond van de Algemene wet bestuursrecht met ingang van 20 juni 2011 voor de duur van 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn zijn de volgende / geen zienswijzen en / of adviezen op de ontwerpbeschikking ingediend: adviezen • zienswijzen naam

adres

De zienswijze heeft betrekking op de volgende activiteiten:

Voor de beantwoording van de zienswijzen en / of een reactie of de adviezen verwijzen wij naar de achter dit besluit gevoegde zienswijzennota, die hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd. of Voor de beantwoording van de zienswijzen en / of een reactie op de adviezen verwijzen wij naar de activiteit verderop in dit besluit waarop betreffende zienswijze en / of advies betrekking heeft.


ten aanzien van de activiteit bouwen De aanvraag ziet op het bouwen van een bouwwerk. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder a. van de Wabo is voor deze activiteit een omgevingsvergunning vereist. Het bouwplan is getoetst aan het Bouwbesluit, de bouwverordening, redelijke eisen van welstand en het bestemmingsplan. Bouwbesluit (artikel 2.10, eerste lid, onder a van de Wabo) Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder a Wabo moet de omgevingsvergunning worden geweigerd indien niet aannemelijk is gemaakt dat het aangevraagde bouwwerk voldoet aan de voorschriften zoals opgenomen in het Bouwbesluit. U heeft aannemelijk gemaakt dat het bouwplan voldoet aan deze voorschriften, mits de nader aan te leveren constructieve gegevens worden goedgekeurd. bouwverordening (artikel 2.10, eerste lid, onder b van de Wabo) Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder b van de Wabo moet de omgevingsvergunning worden geweigerd indien niet aannemelijk is gemaakt dat het aangevraagde bouwwerk voldoet aan de voorschriften zoals opgenomen in de bouwverordening. U heeft aannemelijk gemaakt dat het bouwplan voldoet aan de voorschriften uit de bouwverordening. welstand (artikel 2.10, eerste lid 1, onder d van de Wabo) Op grond van artikel 2.10 eerste lid, onder d van de Wabo mag de omgevingsvergunning alleen worden verleend indien het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. In de gemeente Leiden is de Welstandsnota gemeente Leiden 2010 van toepassing. Een bouwplan is niet in strijd met redelijke eisen van welstand en hoeft niet te worden voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) wanneer voldaan wordt aan de in deze welstandsnota opgenomen sneltoetscriteria. Het bouwplan voldoet niet aan de in de welstandsnota opgenomen sneltoetscriteria en is daarom voorgelegd aan de ARK. De ARK heeft in haar vergadering van 13 april 2011 geoordeeld dat het bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. ten aanzien van het bestemmingsplan Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan de omgevingsvergunning worden verleend indien het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of regels die zijn gesteld op grond van artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Ter plaatse is het bestemmingsplan “Binnenstad I” van kracht en geldt de bestemming “Winkeldoeleinden”. Het bouwplan is in strijd met het genoemde bestemmingsplan, omdat de nieuwbouw een hoogte heeft van 10,07 meter, terwijl artikel 11, derde lid sub f aangeeft dat de bouwhoogte van aanbouwen en tegen het hoofdgebouw aangebouwde bijgebouwen niet meer dan 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping, 2,9 meter, van het hoofdgebouw mag bedragen. Dit betekent dat de maximale toegestane bouwhoogte van 3,15 meter overschreden met 6,92 meter. Uw aanvraag wordt mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo.


In het bestemmingsplan is geen regel opgenomen om af te wijken van de voorgenoemde strijdigheid. Op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 1 van de Wabo kan de omgevingsvergunning danook niet verleend worden. Op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a onder 2 van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend voor in het besluit omgevingsrecht (Bor) aangewezen gevallen. Uw aanvraag betreft echter geen in het Bor aangewezen geval, omdat het aantal woningen toeneemt. Op grond van artikel 2.12 eerste lid, sub a onder 3 van de Wabo kan de omgevingsvergunning wel worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Wij zijn van oordeel dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, en dat er sprake is van een goede ruimtelijk onderbouwing. Wij zijn dan ook voornemens medewerking aan het plan te verlenen. De ruimtelijke onderbouwing is als bijlage bij dit besluit gevoegd en maakt daarvan deel uit.

BESLUIT Burgemeester en wethouders besluiten:

1. de omgevingsvergunning te verlenen voor het project: ”het realiseren van een nieuwe woning op het achterdak van de winkel op het perceel, plaatselijk bekend, Breestraat 149”, dat bestaat uit de volgende activiteiten: • Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, met toepassing van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wabo voor het overschrijden van de toegestane bouwhoogte met 6,92 meter. • het bouwen van een bouwwerk.

2. aan deze vergunning de volgende voorwaarden te verbinden: •

De volgende gegevens en bescheiden dienen uiterlijk binnen een termijn van drie weken voor de start van de uitvoering van de desbetreffende handeling ter goedkeuring aan ons te worden overgelegd: • gegevens en bescheiden met betrekking tot belastingen en belastingcombinaties (sterkte en stabiliteit) en de uiterste grenstoestand van alle (te wijzigen) constructieve delen van het bouwwerk alsmede van het bouwwerk als geheel.

bijgevoegde documenten De volgende stukken maken deel uit van de vergunning: • Bestaande situatie, tekeningen bestaand.pdf van 24-03-2011. • Nieuwe situatie, tekeningen nieuw.pdf van 24-03-2011. • Daglichtberekening.pdf van 03-02-2011. • Ventilatieberekening.pdf van 03-02-2011. • Principedetails.pdf van 03-02-2011. • Informatie over brandveiligheid, BVA.pdf van 03-02-2011. • Kleurenfoto's, Afbeelding 2.png van 03-02-2011. • Kleurenfoto's, P3120017.JPG van 03-02-2011. • Situatietekening, Kadastrale kaart.jpg van 03-02-2011. • Aanvraagformulier, papierenformulier.pdf van 03-02-2011. • Bouwveiligheidsplan en toegankelijk, 273.O.N.sit.11.03.pdf van 29-03-2011. • Overig, aanvullende brief.pdf van 24-03-2011. • Constructietekening, 273.CONSTRUCTIE.11.03.pdf van 24-03-2011.


• • • • • • • • • •

Constructietekening, 273.CONSTRUCTIEPRINCIPE.pdf van 24-03-2011. Detailtekening, 273.details.pdf van 24-03-2011. Overig, 273.isolatiewaarden.pdf van 24-03-2011. Berekeningen, EPC berekening.pdf van 24-03-2011. Kleurenfoto's, foto bestaande situatie 1.pdf van 24-03-2011. Kleurenfoto's, foto bestaande situatie 2.pdf van 24-03-2011. Kleurenfoto's, luchtfoto 1.pdf van 24-03-2011. Kleurenfoto's, luchtfoto 2.pdf van 24-03-2011. Overig, Zonstudie1.2.pdf van 09-05-2011. Ruimtelijke onderbouwing Breestraat 149.

Leiden, Burgemeester en wethouders namens dezen,

A.H. Karbet Teamleider Vergunningen en Subsidies


13


14


15

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op 3 februari 2011 is bij de gemeente Leiden een bouwplan ingediend voor een omgevingsvergunning voor het realiseren van een woning door het plaatsen van een opbouw achter op de bestaande winkel gelegen aan de Breestraat 149, kadastraal bekend als gemeente Leiden, sectie G, nummer 2027.

1.2

Begrenzing Plangebied

Het plangebied van de omgevingsvergunning "Breestraat 149" beslaat het perceel Breestraat 149, kadastraal bekend als perceel G2027. De plancontour is vastgelegd in een verbeelding met kenmerk GE 11100, opgenomen als bijlage 1.

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan

Vastgesteld

Goedkeuring

Onherroepelijk

Binnenstad I

30 juni 2005

14 februari 2006

11 oktober 2007

Afbeelding 1: Uitsnede bestemmingsplan Binnenstad I Op het perceel Breestraat 149 rust de bestemming Winkeldoeleinden. Op basis van het bestemmingsplan is dit perceel onder andere bestemd voor woondoeleinden. Wonen is uitsluitend toegestaan op de verdiepingen. De strijdigheid van het plan met het bestemmingsplan betreft het bouwen buiten het op de plankaart opgenomen bouwvlak. Tevens is het slechts toegestaan 0,25 meter boven de verdiepingsvloer van de eerste verdieping te bouwen. Dit houdt in dat de maximaal toegestane bouwhoogte 3,15 meter bedraagt. De hoogte van de nieuw te realiseren opbouw bedraagt 10,07 meter


16


17

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning 2.1

Geschiedenis van het plangebied

De Breestraat vormt het oudste deel van de burgernederzetting en heeft door de eeuwen heen een centrumfunctie gehad. De ruimtelijke kwaliteit van de straat wordt met name bepaald door het gebogen tracé en de grote breedte in het middengedeelte. De Langebrug is als achterstraat van de Breestraat nog herkenbaar door de aanwezigheid van koetshuizen en pakhuizen. Het bebouwingsbeeld langs de straten en stegen wordt met name bepaald door smalle 17e en 18e-eeuwse woonhuisgevels, langs de voormalige grachten in de wijken langs de Breestraat en het Rapenburg afgewisseld door brede panden. De afzonderlijke bouwmassa's liggen aaneengesloten langs de straat, zijn grotendeels opgebouwd uit 2 á 3 lagen met kap en worden gekenmerkt door kleine hoogteverschillen. Er bestaat een zekere eenheid in gevelopbouw en materiaaltoepassing. In grote delen van de wijk is de indeling van de dwarsprofielen zeer waardevol. Op vrij grote schaal komen nog hardstenen stoepen en bijbehorende overgangselementen tussen gebouw en openbare ruimte voor.

2.2

Inventarisatie plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Breestraat 149 (plangebied zelf grenst niet aan de Breestraat). Het betreft een woning te realiseren op het achterhuis van de winkel aldaar gelegen. De ontsluiting van de nieuwe woning zal plaatsvinden via de Plaatsteeg. In het verleden heeft op de plaats waar nu de woning wordt gerealiseerd een achterhuis gestaan. Het gebied wordt gekenmerkt door de historische uitstraling van de binnenstad. De panden aan de Breestraat verschillen van perceelsbreedte, gevelopbouw- en indeling en kapvormen. Het perceel ligt in een gesloten bouwblok, waarvan het binnenterrein op de begane grond bijna volledig is bebouwd.

2.3

Ontwikkeling

2.3.1

Beschrijving van het plan

Geschiedenis van het plan Voor dit plan is in oktober 2010 een schetsplan ingediend. Met dit schetsplan is door de gemeente ingestemd, mits voldaan werd aan een aantal voorwaarden. Zo diende er een bezonningsstudie ingediend te worden ter beoordeling van de afname van zonlicht voor de belendende percelen. Verder stelde de afdeling Stedenbouw voor om de opbouw uit te voeren met een schuiner dakvlak, zodat er een kapconstructie ontstaat. Het verzoek voor een omgevingsvergunning is door de eigenaar van het perceel ingediend bij de gemeente Leiden op 3 februari 2011. In het huidige plan heeft de woning een steilere dakconstructie. Door deze constructie sluit het plan beter aan bij de kapvormen in de omgeving. Ook is er door de aanvrager een aanvullende bezonningsstudie ingediend welke als bijlage 3 is toegevoegd. Beschrijving van het plan Het bouwplan betreft het realiseren van een woning door het plaatsen van een opbouw op de bestaande uitbouw aan de winkel gelegen aan de Breestraat 149. De woning wordt op enige afstand van het hoofdgebouw geplaatst, de ontsluiting naar de woning zal gebeuren via de Plaatsteeg, deze wordt gedeeld met de bewoners van het hoofdgebouw. projectbesluit "omgevingsvergunning Breestraat 149" (ontwerp)

18

Het betreft een kleine zelfstandige woning, bestaande uit een tweelaagse opbouw met een kapconstructie. Het bouwplan is De bouwplannen zijn als bijlage 2 opgenomen.


19

Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

3.1

Europees en nationaal beleid

3.1.1

Nota Ruimte

De Nota Ruimte is een nota van het rijk, waarin de principes voor de ruimtelijke inrichting van Nederland vastgelegd worden. De nota is op 23 april 2004 door het kabinet vastgesteld en is tevens door de Tweede Kamer aangenomen. In de Nota Ruimte gaat het om inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven, waarbij de ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland een belangrijke rol zal spelen. Onderwerpen die aan bod komen zijn: wonen, woonlocaties en verstedelijking, natuur, landschap en waterbeheer, bereikbaarheid en het ruimtelijk accommoderen van de economie. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier algemene doelen: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland; bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland; borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden; borging van de veiligheid. Het rijk wil zich niet meer met alles bemoeien en wil strategisch op hoofdlijnen sturen. Decentrale overheden krijgen meer ruimte om hun eigen weg te gaan. Het gaat er uiteindelijk om dat de besluitvorming over de inrichting van de ruimte dichter bij de direct belanghebbenden komt te liggen. De Nota Ruimte kenmerkt zich dan ook door: Ontwikkelingsplanologie: het ruimtelijk beleid moet beter gaan voldoen aan maatschappelijke wensen en sneller uitgevoerd worden. Het accent zal meer liggen op wat kan en minder op wat moet. Decentralisatie: nationale prioriteiten en decentralisatie bepalen de inhoud. De nationale ruimtelijke hoofdstructuur is daarbij een belangrijk kader. Deregulering: dit betekent minder rijkssturing. Provincies en gemeenten kunnen hun eigen verantwoordelijkheid verschillend gaan invullen. Uitvoeringsgerichtheid: het kabinet legt het accent op uitvoering en financiële dekking. Voor verstedelijking, infrastructuur en vestiging van bedrijven en economische activiteiten geldt een zogenaamd bundelingsbeleid: nieuwe woongebieden en bedrijvigheid moeten zoveel mogelijk worden aangesloten op bestaande bebouwing en infrastructuur. Hierbij moet bovendien rekening worden gehouden met recreatieve voorzieningen, groen en water. Onder het overgangsrecht bij de Wro heeft de Nota Ruimte de status van structuurvisie gekregen. Hierin staat het beleid. Voor de belangen die juridisch moeten doorwerken in bestemmingsplannen is het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (AMvB Ruimte) vastgesteld.


20

3.1.2

Structuurvisie Randstad 2040

In de Structuurvisie Randstad 2040 zet het kabinet de koers uit om de Randstad integraal te ontwikkelen tot een duurzame en concurrerende topregio in 2040. Lopende en nieuwe ontwikkelingen en opgaven vragen om een visionair en samenhangend antwoord. Klimaatverandering, internationale arbeidsmigratie, bereikbaarheidsproblemen, vergrijzing van de bevolking en toenemende internationale concurrentie brengen kansen en risico's met zich mee voor de toekomstige concurrentiepositie in de Randstad. De steden van de Randstad ontwikkelen zich in een economisch krachtenveld van verdere internationalisering. De unieke ligging in de delta, de diversiteit en onderlinge nabijheid van steden en landschappen zijn kwaliteiten die de Randstad onderscheidt van andere Europese stedelijke regio's. Het kabinet wil keuzes maken vanuit vier leidende principes voor de langere termijn. Deze leidende principes zijn: 1. 2. 3. 4.

leven in een veilige klimaatbestendige en groenblauwe delta; kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking groen, blauw en rood; wat internationaal sterk is, sterker maken; krachtige duurzame steden en regionale bereikbaarheid.

Een belangrijke doelstelling die uit deze principes voortvloeit is het optimaal benutten en inrichten van de binnenstedelijke ruimte voor wonen, werken en voorzieningen door te transformeren, herstructureren en te intensiveren. Het realiseren van een woning in het centrum van de stad past binnen deze principes.

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, Ontwikkelen met schaarse ruimte' Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd: Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel; Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie; Divers en samenhangend stedelijk netwerk; Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap; Stad en land verbonden. 'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening

Op de kwaliteitkaart en functiekaart van de Provinciale verordening is de binnenstad van de gemeente Leiden aangeduid als stedelijk gebied met hoogwaardig openbaar vervoer. Het projectbesluit "omgevingsvergunning Breestraat 149" (ontwerp)

21 realiseren van een extra woning past binnen het stedelijk karakter van de binnenstad van Leiden.

3.2.2

Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland,op 2 juli 2010 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. De Provinciale Verordening Ruimte is niet van toepassing op dit plan.

3.2.3

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst. De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn: 1. Holland Rijnland is een top woonregio; 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie; 3. Concentratie stedelijke ontwikkeling; 4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal; 5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open; 6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis; 7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport. De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie. De regio Holland Rijnland biedt een unieke woonomgeving met een diversiteit aan woonmilieus in het hart van de Randstad, met topwoonlocaties waar ook de binnenstad van Leiden onder valt. Holland Rijnland wil dit kenmerk benutten en verder uitbouwen, zodat de regio een topwoonregio in de Randstad wordt In de Regionale Structuurvisie is de binnenstad van de gemeente Leiden aangeduid als stedelijk centrum. Het realiseren van een extra woning past binnen de Regionale structuurvisie nu hierdoor het stedelijk karakter van Leiden versterkt wordt.


22

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie. De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities: de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet; het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld; de bereikbaarheid wordt verbeterd; de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden; de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdragen te leveren aan de versterking van de kennisstad. Voor wonen zet deze Structuurvisie in op het realiseren van kwalitatief hoogwaardige woningen voor de midden en hoge inkomens in het centrumstedelijk woonmilieu. Het versterken van het centrumstedelijk woonmilieu door het realiseren van een extra woning past binnen deze visie.

3.3.2

Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

In 2004 is een gemeentelijke ontwikkelingsvisie vastgesteld waarin een toekomstbeeld wordt geschetst van de stad Leiden. De nadruk ligt op twee pijlers. De eerste pijler is kwaliteit. De historie, de ligging en de levendigheid zijn duidelijke kwaliteiten. Daarnaast valt op dat de Leidse bevolking jong is en een goed opleidingsniveau heeft. De tweede pijler is inbreiding en herstructurering. De stad is nagenoeg volgebouwd, met als gevolg een spanning op de woningmarkt en beperkte ruimte voor wonen, werken en recreëren. Leiden heeft het predicaat 'dichtstbevolkte stad van Nederland'. De ruimte voor de verschillende functies van de stad is dus beperkt. Ruimte voor wonen: woningen zijn nodig om een evenwichtige bevolking in de stad te houden. Leiden heeft echter nauwelijks ruimte om in de breedte te groeien. Er dient daarom creatief omgegaan te worden met de bestaande (beperkte) ruimte om woningen te creëren. Met dit plan is er sprake van inbreiding van de Binnenstad. Door het reconstrueren van het verdwenen achterhuis wordt invulling gegeven aan deze ontwikkelingsvisie. Tevens betreft het hier een relatief kleine woning geschikt voor afgestudeerde studenten. Voor de stad Leiden is het van belang om afgestudeerden aan de stad te laten binden door geschikte woonruimte voor deze doelgroep te voorzien. Jonge afgestudeerden met een goed opleidingsniveau zijn met name op zoek naar betaalbare woonruimte centraal gelegen in de stad. Het binden van deze doelgroep aan de stad is een streven van de ontwikkelingsvisie.


23

3.3.3

Programma Binnenstad

In het coalitieakkoord 2008-2010 heeft de Leidse binnenstad een prominente plek gekregen. De kwaliteit van de binnenstad is een van de ambities van het stadsbestuur, die is vastgelegd in het coalitieakkoord. Een paar citaten: 'Wellicht de grootste kans voor Leiden is de kwaliteit van haar historische binnenstad. De historische binnenstad is een sterk onderscheidende kwaliteit van Leiden ten opzichte van andere gemeenten. De combinatie met kenniseconomie biedt Leiden veel kansen. Voor de centrumpositie van Leiden is het eveneens cruciaal dat de bezoekersfunctie wordt versterkt. Wij zetten in op een aantrekkelijker winkel- en verblijfsgebied. De inrichting van de openbare ruimte verdient verbetering. Prioriteit daarbij heeft de entree van de stad vanaf het station tot het historische centrum.' Met dit vertrekpunt heeft in februari 2008 de gemeenteraad van Leiden het college van B&W opdracht gegeven een meerjarig en integraal programma Binnenstad op te stellen Op 16 juni 2009 heeft de raad het 'Programma Binnenstad' vastgesteld. Het doel van het Programma Binnenstad is een samenhangende visie en een programma gericht op de verbetering van de kwaliteit van de binnenstad van Leiden. De historische binnenstad is een van de onderscheidende kwaliteiten van de stad. Versterking van de kwaliteit zal de aantrekkelijkheid van de stad vergroten. Dit maakt de stad niet alleen aantrekkelijker voor inwoners, maar versterkt tevens de bezoekersfunctie van Leiden aanzienlijk. De tendens dat Leiden positie verliest als winkel- en bezoekersstad moet hiermee worden omgebogen. Om de leefbaarheid en de sociale veiligheid in de binnenstad te vergroten, met name ook in het kernwinkelgebied, wordt gepoogd wonen boven winkels mogelijk te maken. De Breestraat behoort tot het kernwinkelgebied. Het toevoegen van een nieuwe woning boven de bestaande winkel past binnen dit programma. Hierdoor neemt de levendigheid en de sociale veiligheid in het gebied toe.


24


25

Hoofdstuk 4 4.1

Motivering

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de in deze omgevingsvergunning gemaakte keuzes gemotiveerd. Per sectoraal onderwerp is een paragraaf opgenomen, waarin eerst kort het toetsingskader, bijvoorbeeld een wet of beleid, wordt aangegeven. Daarna worden de voor dit plan uitgevoerde onderzoeken besproken, gevolgd door een conclusie.

4.2

Archeologie

4.2.1

Beleidskader

4.2.1.1 Gemeentelijk beleid Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden - vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed, vastgesteld door de raad op 20 december 2005 - is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen. De Leidse bodem is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten dele bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting. Voor werkzaamheden die in deze gebieden de grond verstoren, is een aanlegvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het bestemmingsplan. Initiatiefnemers dienen bij de aanvraag van bovengenoemde vergunningen een rapport te overleggen. Daarin moet de daadwerkelijke archeologische waarde van het terrein dat zal worden verstoord zijn vastgesteld.

4.2.2

Onderzoeksresultaten

Het bouwplan betreft het realiseren van een woning op het bestaande achterhuis van de winkel. Er zal niet in de grond geroerd worden, er is daarom geen archeologisch onderzoek uitgevoerd.

4.3

Cultuurhistorie

4.3.1


4.3.1.1 Beschermd stads- of dorpsgezicht Historische karakterisering: Het object ligt binnen het beschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels. Het betreft een beeldbepalend pand. Het pand maakt deel uit van de aaneengesloten bebouwing aan de Breestraat. De huizen hier maken onderdeel uit van de oudste bewoonde delen van de binnenstad met veelal representatieve bebouwing. Het betreffende pand is bescheiden van opzet maar de exacte bouwgeschiedenis is vooralsnog niet bekend. Duidelijk is dat er oorspronkelijk sprake is geweest van een vooren een achterhuis waarbij de kap van het achterhuis aan het eind van de 20ste eeuw is verdwenen. Gevolgen voor historische waarden: Het maken van een woning op de plaats waar oorspronkelijk een achterhuis is geweest, is op zich een interessante ontwikkeling in het beschermde stadsgezicht. Het bestaande platte dak heeft in deze verschijningsvorm geen toegevoegde waarde. Vanwege de bouwgeschiedenis met een in der loop der tijd verdwenen achterhuis, leent deze plek zich bij uitstek voor het verdichten van de binnenstad. Het voorgestelde volume is fors maar passend binnen de opbouw van het huis waarbij het projectbesluit "omgevingsvergunning Breestraat 149" (ontwerp)

26 achterhuis lager dan en ondergeschikt aan het voorhuis blijft. Het materiaal is passend in de omgeving en zorgt voor een onderscheidende toevoeging aan de bestaande historische bebouwing. 4.3.1.2 Karakteristieke panden Het pand is aangeduid als een beeldbepalend pand.

4.4

Milieu

4.4.1

Bodem

Bij de Milieudienst zijn geen bodemonderzoeken bekend van deze locatie. Tijdens de herinrichting wordt er niet in de bodem geroerd. Een bodemonderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.4.2

Geluid

Inleiding De opbouw aan de achterzijde van de locatie Breestraat 149 zal gebruikt gaan worden als woning. Een woning is een geluidgevoelige bestemming op grond van de Wet geluidhinder. De woning ligt niet binnen een weg met een wettelijke geluidzone uit de Wet geluidhinder (Wgh). Wegverkeerslawaai Volgens de Wgh moet ter plaatse van geluidgevoelige bestemmingen getoetst worden aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai van de Wgh. De Breestraat is een 30 km/uur weg die niet onder het regime van de Wgh valt . De weg is daarnaast gedurende de dagperiode alleen toegankelijk voor bussen en taxi's waardoor de verkeersintensiteit relatief laag zal zijn. Toetsing van de geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai aan de Wgh is daarom niet aan de orde. Aangezien de woning aan de achterzijde van een winkel komt is er voldoende afscherming van het verkeer op de Breestraat. Industrielawaai Bedrijven aan de Breestraat moeten volgens de van toepassing zijnde geluidnormen van een milieuvergunning of van het Activiteitenbesluit voldoen. Vanwege de vestiging van een nieuwe woning aan de achterzijde van de Breestraat 149 is beoordeeld in hoeverre de geluidrechten van de omliggende bedrijven worden ingeperkt. Voor de bedrijven aan de Breestraat zal het voornamelijk gaan om koel- en stookinstallaties. Van inperking zou sprake zijn als de woning dichterbij een geluidsbron wordt geplaatst dan de al bestaande woningen in de omgeving. Aangezien er meerdere woningen aan de achterzijde liggen is het niet aannemelijk dat de woning op kortere afstand wordt geplaatst van een of meerdere geluidsbronnen. De realisatie van de opbouw zal naar verwachting daarom geen gevolgen hebben voor de bestaande geluidrechten van de omliggende bedrijven. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat wegverkeerslawaai niet relevant is, omdat de opbouw niet in de geluidszone van een gezoneerde weg ligt. Ook zal de realisatie van de opbouw geen belemmeringen opleveren voor de omliggende bedrijven.


27

4.4.3

Luchtkwaliteit

Er worden minder dan 1.500 woningen en minder dan 100.000 m2 bvo kantoor gerealiseerd. Het betreft een woning aan de Breestraat 149 te Leiden. Volgens bijlage 3B van de Regeling “niet in betekenende mate” draagt het plan hierdoor “niet in betekenende mate” bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden. In dit geval is er geen sprake van een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale saneringstool (3.1), die behoort bij het NSL (beschikbaar gesteld door de ministeries van Vrom en Verkeer en Waterstaat) worden gebruikt. Uit de saneringstool 3.1.blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de Breestraat respectievelijk 27,2 µg/m3 (2011) en 18,7 µg/m3 (2011 met zeezoutaftrek) bedragen. Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.4.4

Externe veiligheid

De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Burgers hebben een minimum beschermingsniveau met betrekking tot gevaarlijke stoffen in hun woonomgeving gekregen. Deze normen zijn een wettelijk verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Externe veiligheid is niet van invloed op dit plan. De locatie ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd en niet in het invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. De locatie ligt binnen het effectengebied van de A4. Vanwege het transport van toxische stoffen is dit effectengebied groot. Het transport van toxische stoffen heeft geen invloed op de hoogte van het groepsrisico. Het toevoegen van een nieuwe woning is niet van invloed op de externe veiligheid, niet op de hoogte van het groepsrisico en op de overige aspecten van externe veiligheid zoals bereikbaarheid, capaciteit van hulpverleningsdiensten etc. Er zijn geen externe veiligheidsaspecten die een belemmering vormen voor het bouwplan

4.4.5

Bedrijven en milieuzonering

De omgeving van de Breestraat 149 kan worden getypeerd als een gebied met functiemenging (bron: VNG uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', 2009). Kantoren en winkels zijn aanpandig aan woningen toelaatbaar in een gebied met functiemenging. De dichtstbijzijnde inrichtingen zijn in de onderstaande tabel opgenomen:

Bedrijf

Adres

CBI code

Afstand tot locatie

Advies afstand

Bekmezri Stomerijen

Breestraat 128

9301.2

13

10

Restaurant Eazie

Breestraat 157

553

10

0

Aan de gewenste afstanden wordt voldaan. Het bouwplan is geen belemmering voor de bedrijven in de omgeving.


28 Wet milieubeheer Breestraat 149 is een winkelpand dat momenteel leeg staat. Er is geen sprake van een inrichting. Aangezien het hier niet om een inrichting volgens de Wet milieubeheer gaat, is deze dan ook niet van toepassing. In de omgeving van de locatie bevinden zich geen inrichtingen die een belemmering kunnen vormen voor het plan.

4.5

Stedenbouwkundige inpassing

4.5.1

Beleidskader

Welstandsnota De Welstandsnota vormt het gemeentelijk beleidskader voor de welstandstoets bij bouwplannen en renovatiewerkzaamheden. Alle aanvragen voor het oprichten of het onderhoud van bouwwerken worden op welstand getoetst. De gemeenteraad heeft op 18 februari 2010 de Welstandnota Leiden 2010 vastgesteld en deze nota is op 1 maart 2010 in werking getreden. Deze nota is de opvolger van de Welstandsnota 2004, en brengt een versimpeling van de regels met zich mee. Daarnaast is de nieuwe Welstandsnota voor heel Leiden, met uitzondering van het beschermde stadsgezicht in de historische binnenstad en de Zuidelijke Schil, minder streng dan diens voorganger. Anders dan de Welstandsnota 2004 maakt de nieuwe Welstandsnota een onderscheid tussen vier welstandsniveaus, te weten "behoud", "beheer met aandacht", "terughoudend beheer" en "welstandsvrij". Voor de historische binnenstad geldt het strengste welstandsniveau 'behoud.

4.5.2


Welstands- en monumentencommissie Leiden De Welstands- en Monumentencommissie Leiden (de WML) heeft op 13 april 2011 het bouwplan beoordeeld en goedgekeurd. De commissie is van oordeel dat het plan niet in strijd is met de Welstandsnota van de gemeente Leiden en acht het plan dan ook niet in strijd met de redelijke eisen van welstand. Stedenbouw Het bouwplan ligt in een gebied dat gekenmerkt wordt door de historische uitstraling van de binnenstad. De panden aan de Breestraat verschillen van perceelsbreedte, gevelopbouw- en indeling en kapvormen. Het perceel ligt in een gesloten bouwblok, waarvan het binnenterrein op de begane grond bijna volledig is bebouwd. Relevant ruimtelijk beleid Het pand is een beeldbepalend pand liggende in het beschermd stadsgezicht. Dat betekent dat wijzigingen in architectuur, gevelbeeld en straatbeeld niet storend mogen zijn voor het historische ruimtelijke beeld. Strijdigheid met het bestemmingsplan betreft overschrijding van de maximale bouwhoogte voor aanbouwen aan de achterzijde. Op basis van het bestemmingsplan is een maximale bouwhoogte van 3,15 meter toegestaan. De bouwhoogte van de opbouw bedraagt 10,07 meter, een overschrijding van 6,92 meter. Stedenbouwkundig is het streven de binnengebieden van de binnenstedelijke bouwblokken zo open, groen leeg mogelijk te houden. Dit om de ruimtelijke kwaliteit in de binnenterreinen optimaal te houden. Dat betreft dan voldoende dag- en zonlichttoetreding, open ruimte voor erf & achtertuin, geen blinde gevels zichtbaar vanuit woningen en voldoende buitenruimte in de vorm van dakterrassen of erf/achtertuin. De begane grondvlakken van de panden zijn meestal volgebouwd met achtererfbebouwing (op dit perceel toegestaan tot 100%), de bouwhoogte is echter beperkt tot projectbesluit "omgevingsvergunning Breestraat 149" (ontwerp)

29 de eerste bouwlaag. Er is een aantal panden in het binnengebied, die hoger zijn, en voorzien zijn van een kap. Gevolgen voor stedenbouwkundige context Voor het straatbeeld heeft het bouwplan geen gevolgen, wegens ligging aan de achterzijde, is het plan niet zichtbaar vanaf de openbare ruimte. Achterhuisopzet wordt ruimer van opzet ten opzichte van de bestaande situatie. Eerder stond hier een bebouwing van één laag met kap. De nieuwe situatie wordt met twee lagen en een kapverdieping even hoog als belending, Breestraat nummer 147. Gevolgen voor de bezonning In het vooren najaar zal er meer schaduw in de middag op het terras van het belendende perceel vallen. Uit de door de aanvrager aangeleverde bezonningsstudie blijkt dat in het vooren naseizoen pas aan het eind van de middag het terras van de buren beschaduwd wordt. Deze wijziging in bezonning is als acceptabel te beschouwen. Overige opmerkingen Een effect van de steilere kap is dat het zicht op het binnenterrein vanaf de tweede verdieping van nr 147 volledig te niet wordt gedaan. Maar in deze situatie met achterhuizen is dit te verwachten. Een dergelijke situatie behoort bij de bebouwing van de binnenstad.

4.6

Verkeer en vervoer

4.6.1

Beleidskader

Met betrekking tot parkeren bevat het vigerende bestemmingsplan geen specifieke regels hetgeen tot gevolg heeft dat de regels in de gemeentelijke bouwverordening als leidend moeten worden gezien. In de bouwverordening is bepaald dat indien een gebouw is gelegen buiten een straal van 1200 meter van een NS-station "ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort." De Bouwverordening bevat in de regels geen uitleg van hetgeen als 'in voldoende mate' moet worden gezien, al blijkt uit de toelichting van de verordening dat bij het bepalen van de parkeerbehoefte in beginsel gebruik wordt gemaakt van de kencijfers, zoals genoemd in publicatie 182 van het Kenniscentrum voor verkeer, vervoer en infrastructuur (CROW).

4.6.2


4.6.2.1 Parkeren Inleiding De gemeente Leiden hanteert de kencijfers van kennisorgaan CROW als leidraad voor het bepalen van parkeereisen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Deze kencijfers worden landelijk geaccepteerd als leidende adviesnormen voor parkeersituaties. De CROW-kencijfers bieden adviesnormen voor verschillende functies, en met verschillende bandbreedtes. De gemeente Leiden hanteert in beginsel de maximale bandbreedte met de strengste norm, behalve in gebieden die buitengewoon goed ontsloten zijn met openbaar vervoer, zoals gebieden in de directe omgeving van NS-station Leiden Centraal of NS-station Lammenschans. Parkeerberekening Bij de berekening van de parkeereis wordt altijd van de bestaande situatie uitgegaan als zijnde de nulsituatie, waarbij het uitgangspunt geldt dat de parkeersituatie niet mag verslechteren. Ook in gebieden waar de parkeersituatie reeds slecht is kunnen ruimtelijke ontwikkelingen projectbesluit "omgevingsvergunning Breestraat 149" (ontwerp)

30 plaatsvinden, zolang aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Door de dakopbouw ontstaat er een nieuwe wooneenheid. Gelet op de beperkte omvang zal deze in het goedkope prijssegment vallen. De parkeerbehoefte neemt door het bouwplan met 1 parkeerplaats toe (norm = 1,2). De binnenstad van Leiden geldt als een parkeerristrictiegebied, waarmee een parkeertarief voor parkeren in de openbare ruimte van toepassing is, met bijbehorend vergunningsstelsel voor bewoners en bedrijven. Het parkeerrestrictiegebied is gericht op het ontmoedigen van autobezoeken aan de binnenstad en het stimuleren van bezoeken met het openbaar vervoer, de fiets of te voet. Gelet op het beleid kan gesteld worden dat het aantal autobezoeken en daarmee samenhangende parkeerbehoefte in werkelijkheid lager ligt in het parkeerristrictiegebied dan in gebieden waar gaan parkeertarieven bestaan. De werkelijke parkeerbehoefte in zowel de bestaande als de toekomstige situatie in de omgeving van de Breestraat 149 ligt daarom iets lager dan de bovenstaande parkeerbehoeften. Aangezien het plan gelegen is in het restrictiegebied en de parkeerbehoefte met 5 of minder toeneemt, wordt ontheffing verleend van de parkeereis op basis van de bouwverordening. 4.6.2.2 Ontsluiting De ontsluiting van de woning zal plaatsvinden via de Plaatsteeg.

4.7

Water

4.7.1

Beleidskader

4.7.1.1 Gemeentelijk beleid Waterplan Leiden (2007) Met het Waterplan Leiden hebben de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland afgesproken om gezamenlijk knelpunten in het watersysteem efficiënter op te lossen, kansen te benutten en andere te inspireren om 'Leiden Waterstad' nog beter op de kaart te zetten. In het Waterplan Leiden wordt aan de hand van de volgende vier thema's een visie op het water gegeven: Ruimte voor water, Water als trekpleister, Schoon en gezond water, Water in de wijk. Deze visie is vertaald in een uitvoeringsprogramma 2007-2010 met gezamenlijke maatregelen. Het Waterplan Leiden is de vertaling van het Waterbeheerplan 'Waterwerk Rijnland 2006-2009' voor het grootste deel van het grondgebied van de gemeente Leiden, met specifiekere richtlijnen. Omdat het Europese, nationale, provinciale en regionale waterbeleid zijn vertaald in beleid toegespitst op de unieke watersituatie in de gemeente Leiden vormt het Waterplan Leiden het belangrijkste en meest concrete beleidskader voor alles gerelateerd aan waterbeheer. Daarnaast zijn doelstellingen uit eerder gemeentelijk beleid, zoals het Gemeentelijk RioleringsPlan, in het kader verwerkt. Naast algemene doelstellingen, zoals het streven naar schoner en gezonder water, een grotere veiligheid rondom water en een werkend afwateringsen wateropvangsysteem, zijn in het document boezemgebieden en boezemwatergangen benoemd. Verharding onbebouwde gronden Binnen het beheersgebied van het hoogheemraadschap van Rijnland is het verboden om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de gronden is altijd een ontheffing van het Keur van het hoogheemraadschap van Rijnland noodzakelijk. Bij toename van verharding is compensatie in de vorm van extra oppervlaktewater noodzakelijk. Hiervoor geldt de zogenaamde 15%-compensatie regeling voor het verharden van onverhard terrein over oppervlaktes groter dan 500m2. Voor boezemwatergangen geldt een instandhoudingsbeleid, en opgestelde regels ten behoeve van het onderhoud van de watergangen projectbesluit "omgevingsvergunning Breestraat 149" (ontwerp)

31

4.7.2

Watertoets

Watertoets Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. 4.7.2.1 Uitgangspunten Handleiding Watertoets De "Handleiding Watertoets Leiden: Praktisch omgaan met Watertoets en waterbeleid bij ruimtelijke plannen" geeft alle betrokkenen meer duidelijkheid hoe praktisch moet worden omgegaan met de Watertoets en de watereisen, wensen en kansen. Het is opgesteld in samenspraak met het Hoogheemraadschap van Rijnland. De handleiding, en met name het daarin opgenomen stappenplan met invullijst, is bedoeld om het planproces te verduidelijken en te versnellen. Door vroegtijdig de watereisen in kaart te brengen en hiermee rekening te houden wordt de goedkeuring van het plan en het verkrijgen van de ontheffing van de keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland vergemakkelijkt. 4.7.2.2 Onderzoeksresultaten Het bouwplan betreft het realiseren van een extra woning op het bestaande achterhuis van de winkel. Het verharde oppervlak van de bestaande bebouwing neemt met de realisatie van dit plan niet toe. Voor dit plan is derhalve geen watertoets vereist.

4.8

Wonen

4.8.1

Beleidskader

Regionale woonvisie Holland Rijnland 2009-2019 Holland Rijnland is een top woonregio in de Randstad, op zijn minst hebben we de ambitie en potentie om dat te zijn. Echter, er is sprake van een groot kwantitatief woningtekort dat leidt tot vertrek uit de regio. Ook in kwalitatief opzicht lijkt het aanbod niet overeen te komen met de vraag. Er bestaat een behoefte aan het afstemmen van nieuwbouw- en herstructureringsplannen. De Regionale Woonvisie Holland Rijnland 2009-2019 draagt bij aan versterking van de woonkwaliteiten in de Randstad en in het bijzonder in de Zuidvleugel. Daarom sluit deze regionale visie aan bij verschillende bovenregionale visies zoals Randstad 2040, de verstedelijkingsstrategie Zuidvleugel en de woonvisie van de provincie Zuid-Holland: “Samenhang en Samenspel”. Daarnaast houden we zoveel mogelijk rekening met andere parallelle beleidstrajecten en ontwikkelingen die van invloed zijn op de woningmarkt.

Woonvisie 2005-2015 De Woonvisie Leiden is op 11 oktober 2005 door de Raad vastgesteld en beloopt de periode van 2005 tot 2015. De Woonvisie bestaat uit een schets van de ontwikkeling van de woningmarkt in het algemeen gedurende de afgelopen decennia, een analyse van de Leidse situatie op dit moment, de visie zelf en het daarop aansluitende actieprogramma voor Leiden. In het actieprogramma zijn zowel kwantitatieve aspecten (de regionale woningbouwafspraken, hoeveel gaan we bouwen etc.) als kwalitatieve aspecten van de woningbouwopgave verwerkt projectbesluit "omgevingsvergunning Breestraat 149" (ontwerp)

32 (voor wie bouwt Leiden, houden we voldoende rekening met groeiende doelgroepen als ouderen, welk kwaliteitsniveau voor duurzaam bouwen willen we realiseren etc.). Leiden wil een stad zijn waar alle inwoners (binnen hun financiële mogelijkheden) vrij kunnen kiezen voor een woning met de door hen gewenste kwaliteit. Om dit te bereiken staan drie doelen centraal: doorstroming bevorderen door snel te bouwen in die segmenten waar de spanning op de woningmarkt het grootst is; het maken van een kwaliteitssprong zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad; zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor de huishoudens met een laag inkomen. De taakstelling uit de regionale woonvisie Holland Rijnland 2009-2019 is het netto realiseren van 5.777 woningen in de periode 2000- 2020 in Leiden. De kwalitatieve en kwantitatieve spanningen op het gebied van woningbouw zijn groot. Vanuit de Woonvisie wordt getoetst aan een aantal aspecten, namelijk aantal sociale huurwoningen, oppervlakte bij nieuwbouw, levensloopbestendigheid en woonmilieu. Bij nieuwbouw moet voldaan worden aan de eis dat 20% van de bouw sociale huurwoningen moeten zijn. Dit vloeit voort uit de Regionale Woonvisie Holland Rijnland 2009-2019. Een ander doel is om de kwaliteit van de woningen te vergroten. Een groot deel van de huidige woningen kent een beperkte woninggrootte. Daarom richt de kwalitatieve aandacht zich op zaken als woninggrootte (de richtlijn is minimaal 100 m² voor zowel eengezinswoningen als appartementen) en op het maken van bergruimte. Het bouwplan voldoet niet aan deze eisen van kwaliteit en omvang zoals beschreven in de Woonvisie. Echter in de binnenstad is er een grote vraag naar kleinere woningen. Omdat het niet steeds mogelijk is om in dit gebied grotere woningen te realiseren in combinatie met de vraag naar kleinere woningen kunnen de genoemde randvoorwaarden uit de woonvisie los gelaten worden voor de binnenstad. Daarnaast is woningdiversiteit in de Binnenstad van belang om het aantrekkelijk te maken voor jonge afgestudeerde hogere opgeleiden om in Leiden te blijven wonen en werken. Om deze groep aan de stad te binden is er behoefte aan kleinere betaalbare woonruimte in het centrum.

4.8.2


De Raad en het college van de gemeente Leiden willen wonen boven winkels stimuleren. Het primaire doel is het verhogen van de sociale veiligheid en levendigheid van de binnenstad. Het plan voldoet aan het doel van wonen boven winkels. Het kernwinkelgebied biedt niet altijd het gewenste comfort voor gezinnen of alleenstaanden die een grotere woning willen hebben. Ook bouwkundig is het bouwen van grotere woningen niet altijd mogelijk. Bovendien is er vraag naar kleinere studio's, bijvoorbeeld bij studenten die een volgende stap in hun wooncarrière willen maken. Het is daarom wenselijk om geen specifieke gemeentelijke randvoorwaarden te formuleren voor de kwaliteit of de omvang van woningen in het kernwinkelgebied, maar om uit te gaan van de gebruikelijke eisen op grond van Bouwbesluit en Bouwverordening. Dit betekent dat de kwaliteitseisen uit de Woonvisie niet als randvoorwaarde gelden, maar als richtlijnen.


33

Hoofdstuk 5 5.1

Procedurele aspecten

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Met de inwerkingtreding van de Wabo is het gedeelte van de Wro dat betrekking had op ontheffingen van het bestemmingsplan en projectbesluiten komen te vervallen. De inwerkingtreding van de Wabo heeft gevolgen voor de manier waarop vergunningen worden verleend door de gemeente. Het doel van de Wabo is de beslistermijnen te verkorten en het aantal verschillende vereiste vergunningen, bijvoorbeeld de bouwvergunning, sloopvergunning en kapvergunning, voor ruimtelijke projecten terug te brengen tot één: de omgevingsvergunning. Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden indien deze in strijd is met het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan in geval van strijdigheid met het bestemmingsplan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden: indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo; indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur (Besluit omgevingsrecht) afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo; indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, maar de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan een procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden.

5.2

Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan Binnenstad I. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking. Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo. Deze notitie vormt de 'ruimtelijke onderbouwing' voor het plan aan de Breestraat 149. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt gemotiveerd waarom meegewerkt wordt aan het verzoek om omgevingsvergunning voor het realiseren van een extra woning op het achterhuis van het bestaande pand.


34

5.2.1

Procedureverloop

Op basis van een verzoek voor een omgevingsvergunning wordt besloten al dan niet medewerking te verlenen aan een plan. Besluit de gemeente mee te werken aan het verzoek, dan wordt de procedure hiertoe opgestart. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze met betrekking tot het voornemen indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen. Conform artikel 3.1.1 Bro jo artikel 3.19 Wabo treedt de gemeente in overleg met de waterbeheerder, het Hoogheemraadschap van Rijnland. Op grond van artikel 6.12 Wabo zal, tenzij uit het provinciaal en rijksbeleid blijkt dat geen provinciale – dan wel rijksbelangen bij de omgevingsvergunning betrokken is, de ontwerp omgevingsvergunning naar Gedeputeerde Staten en de Inspecteur worden gezonden. Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan worden de indieners van de zienswijzen door de betreffende raadscommissie gehoord. De raadcommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden. De omgevingsvergunning treedt in werking nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.


35

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Het bouwplan betreft een particulier initiatief dat door de aanvrager, tevens eigenaar van het perceel, voor eigen rekening wordt uitgevoerd. Aan een project of een bouwplan zijn drie gemeentelijke exploitatiebijdragen verbonden, namelijk: de kosten voor het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied (art. 6.2.4, lid h Bro); de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet (art. 6.2.4, lid l Bro), ten behoeve van mogelijke planschade; de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d (art. 6.2.4, lid g Bro), ten behoeve van de aansluiting van de nieuwe woningen op het gemeentelijke rioolnetwerk en andere nutsvoorzieningen. Voor de verantwoording van de bovenstaande gemeentelijke exploitatiebijdragen is het opstellen van een exploitatieplan of anterieure overeenkomst bij het onderhavige bouwplan niet noodzakelijk, omdat: de gemaakte kosten in het kader van het opstellen van ruimtelijke plannen, zoals deze ruimtelijke onderbouwing, worden verhaald op basis van de gemeentelijke legesverordening. de mogelijke planschadekosten worden verhaald op de ontwikkelaar op basis van een getekende planschadeovereenkomst. de gemeentelijke kosten voor het aansluiten van rioolverbindingen zijn vastgelegd in de gemeentelijke aansluitverordening. Deze zullen worden verhaald op het moment dat een aanvraag om aansluiting wordt gedaan.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Algemeen

6.2.2

Vooroverleg

De gemeente is conform artikel 3.1.1 Bro jo artikel 3.19 Wabo in overleg getreden met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Op grond van artikel 6.12 Wabo zal de ontwerp omgevingsvergunning naar Gedeputeerde Staten en de Inspecteur worden gezonden.

6.2.3

Zienswijzen

Zoals in paragraaf 5.2.1 uiteengezet, bestaat er tijdens de periode van de terinzagelegging van het ontwerpbesluit (en de ruimtelijke onderbouwing) de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen.


36

Bijlagen


37

Bijlage 1 Plancontour


38


9b

8

9

9c

9 12

9

ar

4 11 a 4 11

1b

6

13 14

b 14 a 14

a 5 13

8

0 12

1a

4

9 13

1d

7a 13 7 13

3

8 11

2a

2

g

5

6 11

oo Ch

ee rs t me m r la

12

eg

c

lb

s te

4 11

te Ke

er oet

10 1 14

1 2 12

3 14

a

12

3 14

4 12

6 12

8 12

e Br

7 14

5 14

56a

es

9a 14 9 14

0 13 t/m 13

56

1 15

1 15

a

4

g

at

e tste

tra

a Pla

/m 1t

13

8 13

5a 15 55 1

6 13

15 3

14 0

15 9 15 a 9

15 7

14 2

g ebru Lang

1 16

14 4

2

16 7

16 9

1 1 65 6 e 16 5c 16 16 5d 5b

teeg ards mg a o o B

5a

60

9

VERKLARING 16 5

7

16 3

25

21

23

k

5 13

b

19

27a 27

m3 3 t/

7a

grens van de omgevingsvergunning

11

10

3 13

kt

8

4 11

1

m1 5 t/

PLANGEBIED

rm

10

te Bo

1 13

a

2 11

2 11

11

7 12

0a 11 0 11

LEGENDA

0

o_NL.IMRO.0546.PB00023.dwg 10

20

30

40

50 m

Omgevingsvergunning Breestraat 149 Status

IDN.IMRO

Datum

Schaal

ontwerp 20-04-2011

NL.IMRO.0546.PB00023-0203

Archiefnummer pdf-versie

1:500

Formaat A3

GE-11.100 Gemeente Leiden, Postbus 9100, 2300 PC Leiden

Bladnr

1 van 1

Leiden

Afdeling Realisatie Team Onderwijshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

62

41

Bijlage 2 Bouwtekeningen


42


A

B

OPSLAGRUIMTE 119 m2 Behoort niet bij de aanvraag

2

1

4

3

3715

2195

940

hwa

hwa

3000

x

x

A x

x

x

x

BELPANEEL + BRIEVENBUS

OPEN PLAATS

HE 140 B

3000

PLAATSTEEG

B

IPE 80

IPE 80

HE 140 B

3000

x

x

C

HE 140 B

D

C

C' HE 140 A

U-profiel 180

HE 160 B

WINKELRUIMTE 144 m2 Behoort niet bij de aanvraag

A'

T A A R T S BREE

B'

273. Breestraat 149 Plattegrond begane grond nieuwe situatie Nieuwe situatie

Boris Bayer Beheer BV 1:100 273.O.N.11.01.18

18/01/2011

00/00/0000

2

1

4

3

A

B 2195

940 hwa

275

hwa

PLAATSTEEG

3715

VG 1.1 37,7 m2 GO: 48,4 m2

3410

3000

A

1555

RM

badkamer 1.2 3,7 m2

C

v.

toilet 1.3 1,4 m2

CV 1.4

915

3000

7580

B

1360

D

x

x

VKR 1.0 2,6 m2 hwa

3570

1940

x

x

1100 275

3000

RM

535

C

980

C'

BEHOORT NIET BIJ DE AANVRAAG

A'

B'

T A A R ST BREE

273. Breestraat 149 nieuwe situatie Plattegrond eerste verdieping Nieuwe situatie


18/01/2011

00/00/0000

2

1

4

3

A

B 2195

940

hwa

PLAATSTEEG

3715

hwa

h = 1000

3000

A

3000

h = 1000

7580

B VG 2.0 8,0 m2 GO: 15,5 m2 2600

C 3000

1500

hwa

D 3565

3675

C

C'

BEHOORT NIET BIJ DE AANVRAAG

A'

B'

T A A R T S BREE

273. Breestraat 149 nieuwe situatie Plattegrond eerste verdieping Nieuwe situatie


18/01/2011

00/00/0000

hwa

PLAATSTEEG

hwa

hwa

T A A R T S BREE 273. Breestraat 149 nieuwe situatie Dakaanzicht


Nieuwe situatie 18/01/2011

00/00/0000

47

Bijlage 3 Doorsnede en aanzicht


48


273. Breestraat 149

Boris Bayer Beheer BV

A

C

B

nieuwe situatie

D

Doorsnede B - B'

+10450

1:100 3800

18/01/2011

Dichte borstwering, h = 1000 mm

+6250

Traptreden berken Dichte uitvoering Trapleuning, dicht, h = 900 mm

2400 30

176

30 30

+3590

Ilu =< 0 dB(A) Ico =< 5 dB(A) WBDBO = 60 min.

IPE 300

800

30

60 60

IPE 300

220

IPE 300

IPE 240

2 x U 70

3830 Behoort niet bij de aanvraag

3000

2750

Behoort niet bij de aanvraag

273.O.N.11.01.18 +0

DOORSNEDE B - B'

273. Breestraat 149


A

C

B

Nieuwe situatie

D

Doorsnede A - A'

+10450

1:100

18/01/2011 6460

+6250

30 30

30

+3590

60 IPE 300

30

Ilu =< 0 dB(A) Ico =< 5 dB(A) WBDBO = 60 min.

60

IPE 300

IPE 300

IPE 240

2 x U 70

3830 Behoort niet bij de aanvraag

3000

2750

Behoort niet bij de aanvraag

273.O.N.11.01.18 +0

DOORSNEDE A - A'

273. Breestraat 149


nieuwe situatie Aanzicht zijkant

1:100

18/01/2011

273.O.N.11.01.18

273. Breestraat 149


nieuwe situatie

1:100

merk C

v.

18/01/2011

v. merk A

v. merk B

273.O.N.11.01.18

AANZICHT ACHTERKANT DOORSNEDE C-C'

53

Bijlage 4 Bezonningstudie


54


omgevingsvergunning Breestraat 149

Recommend Documents