ODHAD POZEMKŮ – DVA TYPY 3. 1. První odhad 3.1.1. Úvodní list OBJEDNAVATEL: R. P. Heyrovského 4…. 779 00 Olomouc
ZPRAVA O HODNOCENÍ
Pozemek na ulici Zolova, parcely 21, 20/2, 19/2, 18/2 Katastrální území Slavonín Statutární území Olomouc Olomoucký kraj
ODHAD TRŽNÍ HODNOTY
Datum odhadu: 31. prosinec 2010
3.1.2. Obsah ocenění 1. úvodní list 2. obsah ocenění 3. úvodní dopis 4. popisné informace 5. ocenění 6. závěr 7. osvědčení
Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Výkaz dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí, geometrický plán Nový stav – rozdělení parcel
3.1.3. Popisné informace OBJEDNAVATEL: R. P. Heyrovského 4…. 779 00 Olomouc
Pozemek pro výstavbu RD v součastném stavu. Pozemek se nachází v katastrálním území Slavonín, Statutárního města Olomouce, viz vlastnický list 1090. Adresa: Zolova 33/9, Slavonín, 782 01 Olomouc 18 Účel ocenění se vytvářel pro úvěrové jednání.
Toto ocenění slouží jako učební a cvičební pomůcka čistě pro potřeby bakalářské práce, přesto se zakládá na skutečnosti, existujícího pozemku i vlastnických práv, neobsahuje žádné směrodatné skutečnosti, které bychom mohly použít pro jednání s bankou nebo klientem. Tento materiál je zpracován studentkou a ne certifikovaným odhadcem. Prosím berte na to zřetel. Poskytovatelé některých materiálů si nepřejí být jmenováni, a proto v kolonkách se jmény jsou uvedeny pouze jejich iniciály1. Tento materiál zpracovávám jako normální ocenění ve zjednodušené formě, tak jak slouží pro potřeby většiny bank. Do příloh jsem zahrnula výpis z katastru nemovitostí ze dne 14. 9. 2010 poskytnutý katastrálním pracovištěm v Olomouci. Předkládám zde dosavadní poznatky získané při studiu Oceňování majetku na Bankovním Institutu vysoká škola v Praze, kde studuji třetím rokem. Doufám, že mé dosažené poznatky a zkušenosti, které jsem se během svého studia naučila a získala, budu moci správně uplatnit a přispějí i k obhajobě mé bakalářské práce.
1
Některá jména byla změněna.
Pozemek se nachází v městské části Olomouce, jež je největším městem na území regionu Hané. Město se nachází na střední Moravě a již v historii bylo významným centrem historických událostí již od 10. Století. Nyní tvoří významnou křižovatku střední Moravy, jak železničních tratí, tak v dnešní době již perfektního dálničního uzlu. Také městská hromadná doprava je obsluhována jak tramvajemi, tak i autobusy, částečně i vlaky. Ve městě se také nachází jedna z nejstarších Universit na našem území s dostačujícím množství škol i školek pro místní obyvatel. V dnešní době dosahuje počet obyvatel 101 000. Ti všichni mají k dispozici dostačující infrastrukturu, několik nemocnic – fakultní, železniční, vojenskou i polikliniku. Ve městě se také nachází několik velkých a významných firem nabízející tisíce pracovních míst. Slavonín se nachází v okrajové části města, ve velmi žádané lokalitě v posledních letech. Je zde veškerá dopravní dostupnost i veškerá občanská vybavenost, ale přesto klid od shonu v centru města. Pozemek, který budu oceňovat, vznikl z původního pozemku většího parcelací – jedné větší parcely na dvě menší části. Tento pozemek byl tvořen zahradou a stávající zástavbou – geometrický plán je doložen v příloze č. 1168-73/2010. Nyní je toto území určené územním plánem k výstavbě rodinných domů. Pozemky jsou momentálně nezastavěné, ale na sousedních pozemcích se již výstavba nachází. Možnost připojení na inženýrské sítě se zde nachází, ale na okraji pozemku v ulici za kostelem. Což je vzdálenost asi 55 m., ale obsahují možnost veškerého připojení. Podmínky pro výstavbu jsou dobré, na pozemku se nenachází podzemní voda, ani není nepravidelního tvaru, terén je rostlý, měření radonu nebylo prováděno. Byla provedena konzultace na odboru rozvoje a koncepce na magistrátu města Olomouce kvůli možnosti a rozsahu zastavění. Původní majitel totiž pozemky nadhodnotil neadekvátně, protože většina cen pozemků se pohybuje na hladině 1 200 – 1 400 Kč za m2 a na tomto pozemku nejsou přivedeny inženýrské sítě.
3.1.4. Ocenění Pozemek Zolova 33/9, Olomouc, 783 01, Slavonín
Identifikace¨ pořadí Název ulice
Porovnávaný Pozemek č. 1 1 Teichmanova
Číslo popisné
Porovnávaný Pozemek č. 2 2 Zolova
Porovnávaný Pozemek č.3 3 Keltská
Oceňovaný pozemek Zolova 33/9
1412/1
41,39
87/4
Povel
Slavonín
Hodolany
Slavonín
Olomouc
Olomouc
Olomouc
Olomouc
Prodejní
1 000 000
2 300 000
1 170 000
?
Výměra v m2
796m2
2 300m2
650m2
604m2
Cena za 1m2
1 256 Kč/m2
1 000
1 800
?
Datum prodeje
2010
2009
4/2010
korekce
1
1,05
1
Upravená hodnota
1 256
1 050
1 800
Vlastnická práva
absolutní
absolutní
absolutní
absolutní
Věcná břemena
bez
bez
bez
bez
Územní plán
RD
RD
RD
RD Tehdy ještě neproběhlo ohlášení stavby
Parcelní č. Katastrální Území obec
21,20/2,18/2,19/2
B – ceny
C – práva s pozemkem
Územní rozhodnutí
ano
ano
ano
korekce
1
1
1
Upravená hodnota
1 256
1 050
1 800
právní omezení
nejsou
nejsou
nejsou
nejsou
dobrá
lepší
dobrá
D – technické parametry lokalita
dobrá
korekce
1
1
0,9
Upravená hodnota
1 256
1 050
1 620
svažitost
rovinný
rovinný
rovinný
rovinný
Dostupnost inženýrských sítí
ano
ano
ano
55m
kontaminace
ne
ne
ne
ne
Dopravní obslužnost
bus
bus
bus
bus
parkování
Ano na vlastním pozemku
Ano na vlastním pozemku
Ano na vlastním pozemku
Ano na vlastním pozemku
Nutnost demolice
ne
ne
ne
ne
Jiná technická korekce
nepoužita
nepoužita
nepoužita
nepoužita
Možná zastavitelnost
obdobná
obdobná
obdobná
obdobná
Rozpětí nabídkových redukovaných cen
1 050-1 620 m2
1 000 000 2 300 000 Kč
Cena pozemku stanovena za 1m2 na Výměra pozemku Obvyklá cena
604 m2
1 050Kč/m2 1 050 Kč/m2 zaokrouhleno
634 200 Kč 634 000 Kč
3.1.5. Závěr Ocenění pozemku v městské části Slavonín, které jsem prováděla, se nachází ve velmi žádané lokalitě pro výstavbu rodinných domů. Cena za pozemek jsem zvolila na nejnižší možné hranici z důvodů vzdálenosti 55 m k přípojkám na inženýrské sítě. Také stav pozemní komunikace není vyasfaltován pouze zpevněn uježděným štěrkem. Přesto je pozemek dostatečně velký a vhodný k výstavbě rodinného domu a co je nejdůležitější, nenachází se
v záplavové oblasti. Věřím, že mé korekce byly použity správně a věrohodně. Myslím si, že tato cena by mohla být takto použita i při skutečném ocenění s ohledem na obvyklou cenu v této oblasti a na požadavky bank. S ohledem na polohu nemovitosti, inženýrské sítě, možnost výstavby v dané lokalitě, nutnosti dobudování přístupové cesty až k hranici pozemku jsem stanovila cenu na nejnižší hranici za 1/m2 v obchodovatelné ceně 1 000 Kč za m2 (tisíc korun). Plusy daného pozemku jsou, vhodná poloha k bydlení, okraj zástavby, vyhledávaná lokalita v obci Slavonín. Dostatečná velikost pro stavbu rodinného domu. Dostatečná dopravní dostupnost jak autobusy, tak městskou hromadnou dopravou. A také možnost napojení na veškeré sítě. Zápornou stránkou je vzdálenost 55m k připojení na inženýrské sítě a také stav přístupové komunikace, pouze zpevněná se štěrkem. Shrnutí: List vlastnictví souhlasí se skutečným stavem. K pozemku není nijak omezen přístup po pozemní komunikaci. S pozemkem nejsou spojena žádná věcná břemena ani ochranná nebo povodňová pásma nebo archeologický průzkum. S pozemkem není spojeno ani právo exekuce nebo zástavní právo. Pozemek je určen územním plánem pouze k výstavbě rodinného domu, ale územní rozhodnutí nebylo doposud vydáno, ani nebylo ohlášeno ohlášení stavby.
3.1.6. Osvědčení Osvědčení: Já níže podepsaná, prohlašuji, Že si nečiním žádný právní ani finanční nárok na mou činnost při zpracovávání tohoto tržního ocenění.
Toto ocenění, jež jsem zde zpracovávala, se zakládá na mých poznatcích, získaných během tříletého bakalářského studia.
V Praze 31.prosince 2010
----------------------------------------Vendula Kovaříková
3. 2. Druhý odhad 3.2.1. Úvodní list Objednavatel MVDr. L. L. Senička 783 45 Senice na Hané
ZPRÁVA O HODNOCENÍ Pozemek: parcely č.: 184/39, 184/76 184/78 247/12 247/25 184/4 184/36 184/52 184/75 136/51 136/53 136/54 134/52 136/77 157/2 184/2
ODHAD TRŽNÍ HODNOTY
Datum: 30. května 2011
3.2.2. Obsah ocenění 1. úvodní list 2. obsah ocenění 3. úvodní dopis
4. popisné informace 5. ocenění 6. závěr 7. osvědčení
Přílohy: Kopie katastrální mapy Fotodokumentace
3.2.3. Popisné informace Objednavatel: MVDr. L. L.
Senička 783 45 Senice Na Hané
Pozemek pro výstavbu RD v součastném stavu. Pozemek se nachází v katastrálním území Neředín, Statutárního města Olomouce. Adresa: Úvoz, katastrální území Neředín, 772 00 Olomouc Toto ocenění slouží jako učební a cvičební pomůcka čistě pro potřeby bakalářské práce, přesto se zakládá na skutečnosti, existujícího pozemku i vlastnických práv, neobsahuje žádné směrodatné skutečnosti, které bychom mohly použít pro jednání s bankou nebo klientem. Tento materiál je zpracován studentkou a ne certifikovaným odhadcem. Prosím berte na to zřetel. Poskytovatelé některých materiálů si nepřejí být jmenováni, a proto v kolonkách se jmény jsou uvedeny pouze jejich iniciály2. Tento materiál zpracovávám jako normální ocenění ve zjednodušené formě, tak jak slouží pro potřeby většiny bank. Předkládám zde dosavadní poznatky získané při studiu Oceňování majetku na Bankovním Institutu vysoká škola v Praze, kde studuji třetím rokem. Doufám, že mé dosažené poznatky a zkušenosti, které jsem se během svého studia naučila a získala, budu moci správně uplatnit a přispějí i k obhajobě mé bakalářské práce.
Pozemek se nachází v městské části Olomouce, jež je největším městem na území regionu Hané. Město se nachází na střední Moravě a již v historii bylo významným centrem historických událostí již od 10. Století. Nyní tvoří významnou křižovatku střední Moravy, jak železničních tratí, tak v dnešní době již perfektního dálničního uzlu. Také městská hromadná doprava je obsluhována jak tramvajemi, tak i autobusy, částečně i vlaky. Ve městě se také nachází jedna z nejstarších Universit na našem území s dostačujícím množství škol i školek 2
Některá jména byla změněna.
pro místní obyvatel. V dnešní době dosahuje počet obyvatel 101 000. Ti všichni mají k dispozici dostačující infrastrukturu, několik nemocnic – fakultní, železniční, vojenskou i polikliniku. Ve městě se také nachází několik velkých a významných firem nabízející tisíce pracovních míst. Slavonín se nachází v okrajové části města, ve velmi žádané lokalitě v posledních letech. Je zde veškerá dopravní dostupnost i veškerá občanská vybavenost, ale přesto klid od shonu v centru města. Pozemek, rozdělím na dva větší soubory pozemků, které budu oceňovat, každý zvlášť. Nyní je toto území určené územním plánem k výstavbě rodinných domů. Pozemky se nachází ve velmi žádané lokalitě v městské části Neředín a momentálně tvoří poslední okrajovou část. Pozemky nejsou dostatečně zasíťovány a některé sítě chybí zatím kompletně. Plynovod a kanalizace se v souboru pozemků číslo dvě nachází až ve vzdálenosti 200 m od pozemků. Naproti tomu u druhých pozemků není tato vzdálenost tak velká pouhých 60 m, ale bude se muset provést protlak, protože v cestě stojí široká a plně vytížená komunikace. Na druhé straně k oběma je pozemkům je vynikající dopravní dostupnost jak městské hromadné dopravy, tak i autobusů. To samé platí i o občanské vybavenosti. K pozemkům není příjezdová komunikace, existuje pouze přístupová částečně zpevněná. Není ani přístup k jednotlivým pozemkům Chybí geometrický plán celé oblasti a ani nebylo provedeno rozparcelování pozemků. Pro tuto oblast byla pouze vypracovaná urbanistická studie. Jinak je tato oblast velmi perspektivní s výhledem zhodnocení dané investice v nejbližší době. Existuje však částečně právní omezení ke dvěma parcelám 247/25 a 247/12, kde je věcné břemeno chůze a jízdy. A tím pádem budou tyto pozemky využity pro přístupovou a příjezdovou komunikaci, přesto však toto břemeno nemá vliv na obvyklou tržní hodnotu celého souboru pozemků. Na pozemky taktéž nebylo doposud vydáno územní rozhodnutí.
3.2.4. Ocenění Vlastnictví Parcela 184/39 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118
SJM
Parcela 184/76 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118
SJM
Parcela 184/78 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118
SJM
Parcela 247/12 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118
SJM
Parcela 247/15 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118 Parcela 184/4
SJM
L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118
Parcela 184/36 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118 Parcela 184/52 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118 Parcela 184/75 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118 Parcela 136/51 V. J. Olšany u Prostějova 50
1/2
V. L. Olomouc, Družstevní 620
1/2
Parcela 136/53 V. J. Olšany u Prostějova 50
1/2
V. L. Olomouc, Družstevní 620
1/2
Parcela 136/54 V. J. Olšany u Prostějova 50
1/2
V. L. Olomouc, Družstevní 620
1/2
Parcela 136/52 L. S. Olomouc, Neředínská 18/41 Parcela 136/77 L. S. Olomouc, Neředínská 18/41 Parcela 157/2
L. S. Olomouc, Neředínská 18/41
Parcela 184/2
V. J.+V. J. Olomouc, jílová 503, Milkova 148/12 SJM
Kladné a záporné vlivy na cenu pozemků Soubor pozemků č. 1 Kladné stránky pozemku: Pozemek se nachází ve vhodné lokalitě, vyhledávané k dlouhodobému bydlení. Nachází se v městské
části
Neředín
v okrajové
zástavbě.
Městská
část
Neředín
je
jedna
z nejvyhledávanějších lokalit k výstavbě rodinných domů. Velmi dobrá dopravní dostupnost
jak do centra města, tak do přilehlého okolí a to MHD i autobusy. V místě se nachází kompletní občanská vybavenost. Záporný vliv na pozemek: Pozemek není plně zainvestován. Napojení na vodovod se nachází ve vzdálenosti 15 – 30 m od pozemků. Plynovod a kanalizace je dokonce ve vzdálenosti až 200 m. Dále nejsou vyřešeny komunikační přípojky. Stále ještě není provedeno rozparcelování pozemku a to ani geometrický plán, tak aby mohly být tyto pozemky rozděleny. Na celou tuto lokalitu byla zatím provedena pouze urbanistická studie Panem Ing. arch. Pavlem Pospíšilem v roce 2004. Také pozemní komunikace vedoucí k těmto pozemkům se nenachází ve stavu odpovídajícím potřebám. Jde o částečně zpevněnou komunikaci, uježděný štěrk.
Soubor pozemků č. 2 Kladné stránky pozemku: Pozemek se nachází ve vhodné lokalitě, vyhledávané k dlouhodobému bydlení. Nachází se v městské
části
Neředín
v okrajové
zástavbě.
Městská
část
Neředín
je
jedna
z nejvyhledávanějších lokalit k výstavbě rodinných domů. Velmi dobrá dopravní dostupnost jak do centra města, tak do přilehlého okolí a to MHD i autobusy. V místě se nachází kompletní občanská vybavenost. Záporný vliv na pozemek: Ani tyto pozemky nejsou v součastné době zainventovaný. K těmto pozemkům se bude muset provádět protlak přes velmi frekventovanou silnici, protože to je jediná možnost jak být připojeny na inženýrské sítě a to ze vzdálenosti asi 60 m. k těmto pozemkům také nevede žádná příjezdová komunikace, pouze z ulice Okružní je vstup na pozemek. Také není provedeno rozparcelování, ani geometrický plán. Jako v předešlém případě existuje pouze urbanistická studie. Taktéž chybí komunikační řešení k dané lokalitě. Příjezdová komunikace je pouze částečně zpevněná, zhutněný, uježděný štěrk.
Vyhodnocení rizika a skutečností:
K pozemku je dle právních okolností bezproblémový přístup. Není nijak omezen ani vázán. S pozemky nejsou spojena ani věcná břemena nebo omezení zástavby jako ochranné pásmo, nebo archeologický výzkum. S pozemky není spojeno ani zástavní právo nebo exekuce. Pouze s parcelami 247/25 a 247/12 je spojeno věcné břemeno a to právo chůze a jízdy. Tyto pozemky budou využity pro přístupovou a příjezdovou komunikaci, přesto toto břemeno nemá vliv na celkovou tržní hodnotu pozemků. Územním plánem jsou tyto pozemky určeny k výstavbě rodinných domů, ale územní rozhodnutí nebylo doposud vydáno. Tyto pozemky se také nenachází v záplavovém území. Na těchto pozemcích se také nenachází vlastní studna nebo možnost kanalizace do vlastní žumpy. Pozemky č. 1 budou zřejmě napojeny ze vzdálenosti 200 m, kde se v ulici Úvoz nachází nová zástavba a v ulici Nemedínská je ukončen plynovod a kanalizace. U pozemků č. 2 není v součastném stavu možnost na napojení inženýrských sítí. V úvahu připadá napojení z ulice Jílová nebo Okružní.
Porovnávání nezasíťovaných pozemků 1. pozemek, orná půda, p. č. 591, obec Olomouc, katastrální území Černovír, okres Olomouc, Olomoucký kraj Územní plán Napojení na inženýrské sítě Sklon pozemku
Schválen, určen k výstavbě RD Není, provede se vyúčtování Rovinný 339 m2
výměra Cena za pozemek Cena za m2 pozemku
272 000 Kč 802 Kč/m2
Pozemek se nachází v městské části Černovír, horší lokalita vhodnosti k bydlení, horší dopravní dostupnost, také nezainventován a záplavové území.
2. pozemek, orná půda, p. č. 590, obec Olomouc, katastrální území Černovír, okres
Olomouc, Olomoucký kraj Územní plán Napojení na inženýrské sítě Sklon pozemku
Schválen, určen k výstavbě RD Není, provede se vyúčtování Rovinný 360 m2
výměra Cena za pozemek Cena za m2 pozemku
294 000 Kč 816 Kč/m2
Pozemek se nachází v městské části Černovír, horší lokalita vhodnosti k bydlení, horší dopravní dostupnost, také nezainventován a záplavové území.
3. pozemek, orná půda, p. č. 1083/37, obec Samotišky, ulice Třešňová, katastrální území Samotišky, okres Olomouc, Olomoucký kraj Územní plán Napojení na inženýrské sítě Sklon pozemku výměra Cena za pozemek Cena za m2 pozemku
Schválen, určen k výstavbě RD Není, provede investor Rovinný 992 m2 550 000 Kč 554 Kč/m2
Pozemek se nachází v sousední obci vzdálené 5 km od Olomouce, stejně vyhledávaná lokalita k bydlení, obec propojena s MHD, určeno pro výstavbu RD
4. pozemek, orná půda, p. č. 83/1, obec Olomouc, katastrální území Nemilany, okres
Olomouc, Olomoucký kraj Územní plán Napojení na inženýrské sítě
Schválen, určen k výstavbě RD Není, vše v dosahu, provede investor
Sklon pozemku
Rovinný
výměra
2 577 m2
Cena za pozemek
(850 Kč/m2) 2 190 450 Kč
Provedena korekce
20 %
Upravená hodnota
1 752 000 Kč
Cena za m2 pozemku
680 Kč/m2
Pozemek je vzdálenější od městské části, horší dopravní dostupnost, horší úroveň bydlení, horší stav občanské vybavenosti, nezainvestovaný pozemek, záplavové území
Porovnávání zainventovaných pozemků 1. pozemek, obec Olomouc, ulice Teichmannova, katastrální území Olomouc, okres Olomouc, Olomoucký kraj Územní plán
Určen k výstavbě RD
Napojení na inženýrské sítě
Veškeré
Sklon pozemku
Rovinný
výměra Cena za pozemek Cena za m2 pozemku
796 m2 1 000 000 Kč 1 256 Kč/m2
Pozemek se nachází v městské části Povel, mírně horší atraktivita bydlení, záplavové území,
všechny inženýrské sítě na pozemku, srovnatelná občanská vybavenost i dopravní dostupnost, územním plánem určen ke stavbě RD
2. pozemek, ulice Klusalova, katastrální území Neředín, okres Olomouc Územní plán
Schválen, určen k výstavbě RD
Napojení na inženýrské sítě
Veškeré
Sklon pozemku
Rovinný 650 m2
Výměra Cena za pozemek
1 450 000Kč
Cena za m2 pozemku
2 300 Kč/m2
Pozemek se nachází ve stejném katastrálním území v nové lokalitě pro výstavbu RD, na pozemku jsou všechny napojení na inženýrské sítě
3. pozemek, ulice Keltská, katastrální území Olomouc, okres Olomoucký Územní plán
Schválen, určen k výstavbě RD
Napojení na inženýrské sítě
Veškeré
Sklon pozemku
Rovinný
výměra Cena za pozemek Cena za m2 pozemku
650 m2 1 170 000 Kč 1 800 Kč/m2
Pozemek se nachází ve stejném katastrálním území v nové lokalitě pro výstavbu RD, na
pozemku jsou všechny napojení na inženýrské sítě a je vhodný pro výstavbu RD.
Vyhodnocení srovnávaných pozemků nezasíťovaných 554 – 816 Kč/m2
Rozpětí
272 000 – 1 752 000
pozemků plně 1 256 – 2 300 Kč/m2
Rozpětí
1 000 000 – 1 495 000
zainventovaných pozemků Stanovení ceny za 1 m2
Soubor pozemků č. 1 = 850 Kč/ m2
pozemku
Soubor pozemků č. 2 = 500 Kč/m2
Obvyklá cena – soubor pozemků č. 1 Parcela 184/39
370 m2
850 Kč/m2
314 500Kč
Parcela 184/76
1 226 m2
850 Kč/m2
1 042 100 Kč
Parcela 184/78
841 m2
850 Kč/m2
714 850 Kč
Parcela 247/12
996 m2
850 Kč/m2
846 600 Kč
Parcela 247/25
456 m2
850 Kč/m2
387 600 Kč
Parcela 184/4
551 m2
850 Kč/m2
468 350 Kč
Parcela 184/36
54 m2
850 Kč/m2
45 900 Kč
Parcela 184/52
314 m2
850 Kč/m2
266 900 Kč
Parcela 184/75
786 m2
850 Kč/m2
668 100 Kč
Parcela 184/2
1 696 m2
850 Kč/m2
1 441 600 Kč
Výměra celku
7 290 m2
850 Kč/m2
6 196 500 Kč
Obvyklá cena – soubor pozemků č. 2 Parcela 136/51
4 408 m2
500 Kč/m2
2 204 000 Kč
Parcela 136/53
765 m2
500 Kč/m2
382 500 Kč
Parcela 136/54
1 741 m2
500 Kč/m2
870 500 Kč
Parcela 136/52
4 279 m2
500 Kč/m2
2 139 500 Kč
Parcela 136/77
187 m2
500 Kč/m2
93 500 Kč
Parcela 157/2
83 m2
500 Kč/m2
41 500 Kč
Výměra celku
11 463 m2
500 Kč/m2
5 731 500 Kč
Obvyklá cena celkem
11 900 000 Kč
3.2.5. Závěr Ocenění pozemků v městské části Neředín, které jsem prováděla, se nachází ve velmi žádané lokalitě pro výstavbu rodinných domů. Z této oblasti je velmi dobrá dopravní dostupnost do centra města – MHD i městskými autobusy. V této oblasti je také velmi dobrá občanská vybavenost. Tyto oceňované pozemky jsem soustředila do dvou souborů pozemků, tak aby tyto pozemky byly převážně sousedícími pozemky. Pozemky jsou součástí územního plánu určené k zastavení. Soubor pozemků č. 1se nachází v sousedství od ulice Úvoz a navazují jakoby na její část, jsou převážně rovinaté až částečně svažité, ve středu však rovinaté. Soubor pozemků č. 2 se nachází v sousedství od ulice Okružní a Úvoz. A tyto pozemky jsou rovinaté. Nachází se v okrajové části zástavby, stále vyhledávané k řešení bytové situace a jsou nezastavěné. Je zde také možnost napojení na veškeré inženýrské sítě a to u souboru pozemků č. 1 ve vzdálenosti asi 30 m z ulice Úvoz a u souboru pozemků č. 2 ze vzdálenosti 50 – 100 m. možnosti připojení na sítě jsou dostatečné. Na pozemcích se nevyskytuje podzemní voda, měření radonu nebylo prováděno, na pozemcích je rostlý terén a tím pádem i dobré základové
podmínky. V sousedství se nacházejí již novostavby rodinných domů. Dle konzultace s magistrátem města Olomouce je k pozemkům provedena urbanistická studie, která řeší celou tuto západní oblast od ulice Okružní a tudíž rozsah i možnost zastavění by měl být obvyklý. Při porovnávání uvedených pozemků jsem především brala zřetel na to, jak se pohybují ceny pozemků nezasíťovaných, bez technické infrastruktury a na druhou stranu s pozemky, které již jsou plně zainvestovány s tím, že se musí odečíst náklady na technické vybudování infrastruktury. Plně zainventované pozemky v této oblasti se pohybují převážně v cenách kolem 1 800 – 2 600 Kč/m2. Cena 2 500 Kč/m2je cenou obvyklou při vybudování veškerých inženýrských sítí a přístupové a příjezdové komunikace a po rozparcelování pozemků na jednotlivé parcely vhodné k výstavbě rodinných domů. Náklady na takto upravené pozemky se většinou pohybují okolo 1 000 Kč/m2. V této oblasti nedošlo ke stagnaci trhu, naopak poptávka po pozemcích v této oblasti je stále nevyčerpána. Pozemků v této oblasti je stále nedostatek. Vhodnost vzhledem k poptávce je stále nejvyšší ze všech oblastí v městské části Olomouce. Shrnutí: Přístup a příjezd k pozemkům by měl být zbudován na parcel 547/1, která se nachází ve vlastnictví obce. Přístup i příjezd je v tomto období velmi omezen. Komunikace není v dobrém stavu, pouze zpevněná, na povrchu štěrk a v zimních obdobích by byl vstup téměř znemožněn. U souboru pozemků č. 2 je navíc pouze pěší přístup. Z těchto důvodů jsou soubory pozemků č. 2 ohodnoceny na nejnižší možnou úroveň 500 (pět set) Kč/m2 a soubory pozemku č. 1 na 850 (osm set) Kč/m2.
3.2.6. Osvědčení Osvědčení: Já níže podepsaná, prohlašuji, Že si nečiním žádný právní ani finanční nárok na mou činnost při zpracovávání tohoto tržního ocenění. Toto ocenění, jež jsem zde zpracovávala, se zakládá na mých poznatcích, získaných během tříletého bakalářského studia.
V Praze 30. května 2011
----------------------------------------Vendula Kovaříková
