Oceňování za účelem stanovení pojistné hodnoty

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Oceňování za účelem stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce

Autor:

Svatava Dobiášová

Oceňování majetku

Vedoucí Práce:

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Praha

Červen 2010

1

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze dne 16. června 2010

Svatava Dobiášová

2

Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat za pomoc a vedení mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph. D.

3

Anotace Teoretická část. V úvodní části se zabývám vývojem a rozdělením

pojištění, dále

vysvětlením základních pojmů pojištění a oceňování, metodami oceňování. Cílem této části práce je popsat obecnou problematiku oceňování za účelem stanovení pojistné hodnoty se zaměřením na obecně uplatňovanou metodiku majetkového pojištění nemovitostí. Praktická část. Obsahuje dvě ocenění na tržních principech. Zpracovala jsem ocenění rodinného domu a bytového domu v Českých Budějovicích . Analytická část. V této části jsem se zaměřila na rozbor aktuálního trhu s nemovitostmi v okrese České Budějovice, kde jsem se snažila vyhodnotit aktuální rozmezí cen.

Anotacion Theoretical Part: In the introduction I apply myself to the development and sorting of the insurance. After that I explain the basic terms of the insurance and appraisal, the methods of appraising. The aim of this part of my thesis is to describe the general issues of appraising in order to assess the insurance value concerning general accepted methods of real estate insurance. Parctical Part: It contains two appraisals based on market principles. I worked out the appraisals of a house and a block of flats in the town of České Budějovice. Analytical Part :In this part I concentrated on the analysis of current market of real estates in the region of České Budějovice where I tried to assess the topical range of prices.

4

Obsah Prohlášení................................................................................................................................2 Poděkování..............................................................................................................................3 Anotace...................................................................................................................................4 Obsah......................................................................................................................................5 Úvod.......................................................................................................................................7

A. Teoretická část 1

Historie pojišťovnictví.................................................................................................8

1.1 Vývoj pojišťovnictví ve starověku.................................................................................8 1.2 Vývoj pojišťovnictví od starověku................................................................................8 1.3 Vývoj pojišťovnictví v Čechách....................................................................................9 2

Základní rozdělení Komerčního pojištění................................................................10

2. 1

Majetkové pojištění....................................................................................................10

2.2

Pojištění budov............................................................................................................11

2.3

Rizika.................................... .....................................................................................11

2.4 Pojmy související s pojištěním ....................................................................................12 3

Ocenění za účelem stanovení pojistné hodnoty.......................................................15

3.1

Základní pojmy z oceňování........................................................................................15

3.2

Základní metody tržního oceńování.............................................................................17

3.2.1 Porovnávací metoda.....................................................................................................17 3.2.2Příjmová metoda...........................................................................................................17 3.2.3Nákladovámetoda ........................................................................................................17 3.3

Stanovení pojistné hodnoty..........................................................................................19

3.3.1 Podpojištění..................................................................................................................21 3.3.2 Přepojištení..................................................................................................................21 3.4

Jednotlivé fáze určení pojistné hodnoty......................................................................22

3.5

Stanovení nové ceny pro budovy a haly......................................................................24

3.6

Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy......................................25

4

Příklad pojištění podle pojišťovny Kooperativa.....................................................27

4.1

Způsob sjednání pojištění............................................................................................27

4.2 Výpočet minimální pojistné ceny.................................................................................28 4.3 Příklad pojištění bytové jednotky ................................................................................28 5

Závěr teoretické části................................................................................................30

5

B: Praktická část 6

Ocenění rodinného domu.............................................................................................31

7

Ocenění bytového domu...............................................................................................48

C Analytická část 8 Analýza Českobudějovického okresu..........................................................................65 8.1 Obecná charakteristika okresu České Budějovice .........................................................66 8.2 Město České Budějovice ................................................................................................67 8.3 Okres mimo měst............................................................................................................71 8.4 Menší města....................................................................................................................72 8.5 Závěr analytické části.....................................................................................................75 Seznam čerpané literatury.....................................................................................................76 Seznam příloh.......................................................................................................................77 Přílohy .................................................................................................................................78 Oficiální zadání bakalářské práce.........................................................................................85

6

Úvod V bakalářské práci se zaměřuji na rozbor tématu oceňování nemovitosti se zaměřením na určení pojistné hodnoty. Zabývala jsem se postupy a metodami stanovení pojistné hodnoty nemovitostí. S konkrétním příkladem určení pojistné hodnoty bytové jednotky podle metodiky pojišťovny kooperativa. Specifika tohoto tématu mne zaujala obzvláště, protože této problematice bych se také chtěla v praxi věnovat. Specifickou záležitostí je hodnocení pojistné hodnoty pojišťovacích objektů. Pokud se jedná o občanskou výstavbu je určení pojistné hodnoty velmi jednoduché a v celku přesné. Problém nastává pokud se jedná o určení pojistné hodnoty větších objektů, hotelů, a jiných podnikatelských komplexů, jelikož se jedná o náročnou a složitou záležitost. Přesnost získaných hodnot je často sporná a bez praktických zkušeností akreditovaného odhadce prakticky nejistá. Je vždy důležité hodnotit případ po případu je-li v dané situaci lepší zvolit k odhadu metodiku vypočtu dané pojišťovny nebo si vybrat navrženou hodnotu klientem. Abychom předešli přepojištění a podpojištění je důležité, aby pojistná hodnota pro určené období byla nejblíže skutečné hodnotě. K problematice oceňování nemovitostí pro pojišťovnictví existuje v České republice přímo pouze jedna publikace Oceňování majetku v pojišťovnictví od autorů Ing. Alojze Nemečka a Ing Jiřího Janaty, Csc., která popisuje způsoby stanovení pojistné hodnoty majetku.

7

A: Teoretická část 1 Historie pojišťovnictví Nahodilé události jako živelné katastrofy, osobní neštěstí, úrazy nebo ztráta živitele vedly odedávna k úvahám o různých způsobech vyrovnání se s těmito nahodilými událostmi ovlivňujícími životy lidí1.

1.1 Vývoj pojišťovnictví ve Starověku Výskyt různých druhů majetkového a životního pojištění nalézáme už ve starověku, kde u kulturních národů vznikají rozmanitá sociální zařízení, která lze považovat za předchůdce majetkových a životních pojištění. Jsou dochovány zmínky o zájmových skupinách lidí, kteří se finančně zabezpečovaly pro případy invalidity, úmrtí a pohřbů. Z doby 2000 let před naším letopočtem jsou dochovány záznamy na hliněných destičkách o spolku majitelů velbloudů, které chránily své členy proti ztrátám, které s sebou přinášelo provozování obchodu a dopravy pomocí karavan. Dále například ve staré Indii existovalo pojištění úvěru u určité kasty obchodníků ( asi 1 000 před naším letopočtem). U Féničanů probíhalo zase dopravní pojištění lodí a nákladů.

1.2 Vývoj pojišťovnictví od starověku. V Evropě na přelomu 11. a 12. století začaly s rozvojem obchodu a řemesel vznikat větší skupiny, které pociťovaly potřebu sdružovat se v zájmu přežití. Utvářely se různé rodinné svazky, z nich postupně vzešly řemeslnické cechy. Cechy zakládaly četné mistrovské a tovaryšské pokladnice za účelem podpory členů v nemoci a poskytování pohřebného, ale i vzájemné pojištění pro případ smrti, úrazu, krádeže, dokonce i pojištění lodní dopravy a požární pojištění, čímž byly dány opět základy pojišťování. První dochovaná pojistná smlouva je ze dne 13. dubna 1379. Byla podepsána v italské Pisse a zahrnuje éru námořního pojištění. První požární pojišťovna vznikla v Hamburku roku 1676 jako „Generální požární pokladna“. V 18. století se vytváří pojišťovny ve formě vzájemných pojišťoven . Nejvýznamnějšími 1

Principy pojištění a pojišťovnictví, Ducháčková Eva

8

odvětvími, které se rozvíjejí, jsou pojištění námořní, požární, životní. Pojišťovnictví se nejprve začalo rozvíjet v přímořských státech Evropy a až odstupem ve vnitrozemských státech. V 19. století je pojištění chápáno jako určitý způsob obchodní činnosti. Velice rychle se rozvíjí a dostává se do širší vrstvy obyvatelstva. Koncem 19. století začíná stát do pojišťovnictví zasahovat v důsledku rozvoje a monopolizace hospodářství.

1.3 Vývoj Pojišťovnictví Čechách V dobách kdy, české země byly součástí habsburské monarchie, byli za největší nebezpečí považovány požáry. Ničili majetek lidí, ale i často přinášely také ztrátu pracovních příležitostí. V českých zemích byla právní úprava pojištění a pojišťovnictví upravena patentem císaře Františka 1., kterým se povolovalo pojištění jako soukromé podnikání. V Čechách vznikla první pojišťovna v roce 1827. Do konce druhé světové války působilo v Československé republice zhruba 700 pojišťoven a pojišťovacích spolků. V roce 1945 nastává znárodnění, počet pojišťoven se snížil na pět. Od roku 1948 zde vznikla pouze jedna pojišťovna, která měla monopolní postavení, tím zanikla vlastně konkurence v pojišťovnictví. Státní pojišťovna nabízela pouze malou nabídku služeb. V roce 1991 nastal zlom, byl vydán nový zákon o pojišťovnictví, kde bylo ustanoveno zrušení monopolního postavení České státní pojišťovny, tím vznikl prostor pro vznik nových pojišťoven.

9

2 Základní rozdělení komerčního pojištění Zahrnuje krytí subjektů (fyzických i právnických osob), obvykle v návaznosti na jejich rozhodnutí a potřeby (kromě některých povinných pojištění). Primárně lze rozdělit komerční pojištění na životní a neživotní. •

Životní pojištění

Charakteristikou životního pojištění je, že pokrývá rizika vztahující se k ohrožení života lidí a to riziko úmrtí a riziko dožití. •

Neživotní pojištění

Neživotní pojištění kryje rozsáhlé množství rizik, která mají neživotný charakter. Neživotní pojištění osob: – úrazové – nemocenské Pojištění majetková: – majetku obyvatelstva – podnikových a průmyslových rizik – zemědělských rizik Pojištění odpovědnostní – škodu při provozu vozidel – za a při pracovním úrazu, nemoci z povolání – profesní odpovědnostní pojištění Pojištění právní ochrany Cestovní pojištění –

2.1 Majetkové pojištění Pojištění majetku kryje rizika, při nichž je způsobena škoda na majetku jako jsou poškození, zničení, finanční ztráty, ztráty věcných hodnot. Majetkové pojištění se řadí k důležitým, tradičním pojistným produktům. Je zde velká nabídka množství druhů pojištění. Zpravidla se základním pojištění vzniká právo na pojistné plnění právě tehdy, když je majetek zničen či poškozen požárem, výbuchem, úderem blesku.

10

2.2 Pojištění budov Počátky tohoto pojištění souvisejí s nejčastější pohromou středověkých měst – požáry. Požáry představovaly nejčastější hrozbu pro středověká obydlí. Objekt pojištění staveb se vztahuje na stavby určené v pojistné smlouvě. Jedná se převážně o pojištění rodinných domů, nájemných obytných domů, rekreačních budov, hospodářských budov, menších staveb například garáže i domácí dílen. Pojištění budov také zahrnuje i nově zahájené stavby a stavební materiály určené k výstavbě nebo zařízení ke stavbě, oplocení a ohradní zdi obklopující pojistné budovy, studně, septiky vyskytující se v místě pojištění. Pojištění staveb převážně pokrývá rizika poškození či živelné katastrofy, havárie způsobené poškozením vodovodního zařízení, zničení stavby sněhem a námrazou, nárazem dopravního prostředku do budovy, úmyslné poškození věcí, v některých případech tam také může patřit odpovědnost vyplývající z vlastnictví budovy. Nejrozsáhlejší možnost krytí rizik, která je nabízena pojišťovnami je pojištění All Risks, kde jsou víceméně vyloučena válečná a politická rizika.

2.3 Rizika V přírodě a v lidském životě je realitou výskyt rizik a nebezpečí ovlivňující daný stav a výsledek. Z pohledu pojišťovnictví nazýváme riziko zápornou odchylkou od normálu a též jako nepříznivou událost v lidském životě. Rozdělit riziko můžeme podle mnoha kritérii, různost klasifikace vzniká seskupováním podobných druhů rizik. Pojištění je jednou z možností jak lze zmírnit možné riziko. Řízení procesu rizika a eliminace dopadů se nazývá Risk management. Postup řízení rizika lze moci rozdělit do 3 částí. 1. Seznámení se s rizikem 2. Zhodnocení rizika 3. Rozdělení rizika Jednotlivé subjekty zpravidla nemají finanční možnosti, aby pokryly celou škálu rizik, Proto je rozdělení rizika v procesu nejdůležitější. Pojistné riziko je takové riziko, na které je podle pojistně technických podmínek možné sjednat pojistnou smlouvu2. Prakticky pojem riziko je možno chápat jako událost či předmět (automobil), která zapříčiní škodu. Odhadce se může setkat s pojistnými riziky v případě, že jej pojistitel požádá například o jejich zhodnocení.

2

Oceňování na tržních principech, Ing. Ort Petr, Ph.D.

11

Rozdělení rizik: 1.Rizika, při jejichž realizaci dochází ke vzniku přímých věcných škod. •

Živelná rizika.

Jde o nebezpečí zaviněné živelnou událostí. Živelná událost je například blesk, vichřice, povodeň, zemětřesení, pád stromů i stožárů, výbuch, sesouvání, zřícení lavin a požár. V pojišťovnách je kladen velký důraz na požární nebezpečí, většina rizikových posudků se týká výhradně zabezpečení proti požáru.

•

Vodovodní rizika

Lze říci, že u vodovodního rizika jde o možné škody, které mohou být způsobeny například vytékající vodou z vodovodního zařízení, kanalizace i topení.

•

Rizika havarijní

Jde o rizika zapřičiněná vznikem majetkových škod například na dopravních prostředcích a jejich nákladu. •

Rizika odcizení a vandalství

Zde se jedná o majetkové škody, které jsou zaviněny třetí osobou například krádež nebo vandalství. 2.Rizika, při jejichž realizaci dochází ke vzniku finančních ztrát •

úvěrová rizika

Toto riziko zahrnuje škody v souvislosti nesplacení úvěru •

rizika přerušení provozu

Kryjí rizika související se vznikem škod způsobených přerušením provozu a výroby zapříčiněné živelnou událostí, výpadku dodávek.

2.4 Pojmy související s pojištěním V pojistném vztahu mezi účastníky pojištění je nutné popsat práva i povinnosti účastníků pojištění zejména podle postavení v pojištění, zejména v pojištěním smluvním. Je proto velmi důležité znát určité pojmy a jejich obsah. •

Pojistitel je právnická osoba,

která je oprávněna provozovat pojišťování ve

12

vymezeném rozsahu dle zákona 363/1999 Sb3. Obvykle se jedná o pojišťovnu nebo o jiný subjekt ( pojistného makléře), kterému bylo uděleno povolení k pojišťovací činnosti dle zákona č. 38/2004 Sb4.

•

Pojistník je osoba, která uzavřela s pojistitelem pojistnou smlouvu.

•

Pojištěný je osoba na jejíž majetek, odpovědnost za škody, život nebo zdraví se pojištění vztahuje. Osoba, která vzniká na základě uzavřené pojistné smlouvy právo na pojistné plnění, a to bez ohledu na to, zda pojištění sjednala sama, nebo jiná osoba ( pojistník )5.

•

Pojistitel práv

je právnická osoba, která má oprávnění pozorovat pojištění,

takzvaně pojišťovna případně jiná instituce, které bylo uděleno povolení k provozování pojištění.

•

Pojistné je cena za poskytovanou pojistnou ochranu, úplata za přenesení negativních finančních důsledků nahodilosti z jednotlivých subjektů na pojistitele.

•

Pojistné plnění je to náhrada pojistitele v případě, že dojde k pojistné události. Výše pojistného plnění se určuje na základě zásad likvidace pro jednotlivé druhy pojistných událostí a platných předpisů cenových i právních, podle konstrukce u jednotlivých druhů pojištění. Pojistné plnění pojistitel vyplácí v podobě náhrady škody na pojištěném majetku nebo v podobě výplaty z úrazového, životního a důchodového pojištění.

•

Pojistné riziko je riziko, na které je podle pojistně technických podmínek možné sjednat pojistnou smlouvu. V praxi se pojem pojistné riziko předmět nebo událost,

obvykle chápe

která je příčinou škody například úder blesku, požár,

havárie. 3 4

5

zákon č. 363/1999 Sb., zákon o pojišťovnictví zákon č. 38/2004 Sb., zákon o pojišťovacích zprostředkovatelích pojistných událostí Principy pojištění a pojišťovnictví, Ducháčková Eva

13

a samostatných likvidátorech

•

Pojistné je cena, kterou je povinen pojistník zaplatit za poskytnutou ochranu.

•

Všeobecné pojistné podmínky popisují základní pojmy pojišťovnictví, také určují způsob uzavření pojistné smlouvy, začátek, dobu trvání a ukončení pojištění, předmět pojištění, výluky z pojištění, způsob a termíny placení pojistného.

•

Pojistná částka je maximum plnění pojišťovny a to předem domluvené v pojistné smlouvě nebo dané právním předpisem.

•

Limit pojistného plnění je stanovena horní hranice pojistného plnění v případech, kdy nelze v době sjednání pojištění určit hodnotu věci nebo kdy se pojištění po dohodě sjednává pouze na část známé hodnoty věci nebo když tomu odpovídá pojistný zájem. Limit se volí než je pojistná částka. Při pojištění na limit plnění vyplatí pojistitel v případě pojistné škody náhradu až do výše tohoto limitu, aniž by namítal podpojištění. V případě pojištění majetku však pojistitelé sjednávají limit plnění jen neradi. Sazba se volí vyšší než při běžném způsobu pojištění.

14

3 Ocenění za účelem stanovení pojistné hodnoty 3.1 Základní pojmy z oceňování •

Stavba6 -jsou veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, vznikají bez zřetele na jejich stavebně technickém provedení

•

nemovitost -jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem

•

byt - je to samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k bydlení

•

parcela -je to geometricky určený obraz pozemku, který je označen v katastrální mapě a označen parcelním číslem

•

majetek – je to soubor věcí, práv a závazků patřící nějakému subjektu

•

nebytový prostor- je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení

•

pozemek- je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí - území správní jednotky - hranicí držby - hranicí druhů pozemků nebo rozhraním využití pozemku

•

cena- je to peněžní vyjádření hodnoty

•

cena pořizovací neboli cena historická- je to cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související

•

cena reprodukční- cena, za kterou by bylo možno pořídit věc novou bez odpočtu opotřebení

•

hodnota- je současná hodnota budoucích zisků současná hodnota budoucích zisků věcná hodnota-je reprodukční cena snížena o přiměřené opotřebení

•

výnosová hodnota- je součet diskontovaných budoucích příjmů z nemovitosti

•

obecná cena- je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.7

6 7

§ 3 odst. 1 zákona č. 151/1997. Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Doc.Ing, Drozden, František,CSc:Doc.Ing Ryska, Jaromír,Csc,IngVacek,Alexander. Oceňování majetku. 1

15

•

administrativní cena- cena stanovena podle cenového předpisu (při nedostatku realizovaných obdobných prodejů na trhu)

•

podnik - funkčně a právně samostatný podnikatelský subjekt sestávající z hmotných osobních i nehmotných složek

•

jednotková cena – je cena za jednotku ( m, m², m³, ks,..)

•

hmotný investiční majetek- majetek, který slouží dlouhou dobu a postupně se opotřebovává (přístroje, stavby, budovy, dopravní prostředky atd..) nebo takový majetek, který slouží dlouhou dobu aniž by se snižovala jeho hodnota (pozemky, umělecká díla, drahé kovy, atd.)

•

nehmotný investiční majetek8

- za úplatu získaná různá oprávnění (patenty,

licence, software, goodwill, atd) •

součást stavby -podle § 120 odst. 1 občanského zákoníku je součástí stavby vše co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno aniž by se tím stavba znehodnotila

•

8

příslušenství stavby -je určeno k tomu aby bylo s hlavní stavbou trvale užíváno

Nemovitosti oceňování a právní vztahy, Doc. Ing. Albert Bradáč a kol.

16

3.2 Základní principy tržního oceňování 3.2.1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je základem tržního oceňovaní. Porovnává se zde oceňovaná nemovitost s podobnými nemovitostmi. Výsledná tržní hodnota nemovitosti se zjistí na základě znalostí tržních cen a vlastností porovnávaných nemovitostí. K použití této metody je důležité, aby byly k dispozici úplné informace o oceňované nemovitosti, zároveň dostatečné a pravdivé informace o cenách porovnatelných nemovitostí a aby výsledná cena byla optimální, musejí se dodržovat čtyři základní pravidla: •

Nemovitosti, které jsou porovnávané musí být srovnatelné a podobné (rozsah, kvalita, užitek, atd..).

•

Porovnávané ceny by měly mít co největší aktuálnost.

•

Porovnávané ceny musejí být čerpány z dostatečné četnosti obchodů.

•

Porovnání oceňovaných nemovitostí musí probíhat za stejných podmínek. Nemovitosti by se měly nacházet ve stejném segmentu trhu a oblasti výskytu.

3.2.2 Příjmová metoda Ve výnosovém přístupu má nejdůležitější roli předpoklad budoucího užitku nemovitosti, vyjadřuje velikost předpokládaného budoucího výnosu. Výnosová hodnota, takzvaně kapitalizovaná míra nepřihlíží k vynaloženým nákladům, reprezentuje čistě ekonomický pojatý názor na tvorbu ceny. Touto metodou můžeme zejména ocenit komerční objekty jako výrobní haly, skladové haly, administrativní budovy. Příjmovou metodu můžeme též použít jako korektor jiné metody tržního ocenění. U oceňování v pojišťovnictví se prakticky nevyužívá.

3.2.3 Nákladová metoda Použití nákladové metody pramení z údajů minulosti, takzvaně hodnota nemovitosti se odvozuje od nákladů vynaložených na její pořízení, stavbu či zhodnocení. U nemovitostí, které se oceňují nákladovou metodou není důležitý výnos, ale jejich funkčnost. Zejména jsou to nevýrobní objekty jako rodinné domy, rekreační objekty, školy, kostely atd..Výsledkem nákladového ocenění je reprodukční cena, což je vlastně hodnota k datu

17

ocenění. Tato metoda byla dříve velice používána, byla založena na oceňování podle cenového předpisu. Nákladový přístup se uplatňuje v oceňovaní při stanovení pojistné hodnoty , v některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události, a pochopitelně i v ocenění na tržních principech9. Nákladovou metodu upravenou v různých modifikacích používá převážná většina pojišťoven na našem pojistném trhu. U nemovitostí je důležitě oceňování budov a hal, jelikož jsou součástí pojišťovacích aktiv. Nákladové metody oceňování nemovitostí O nákladové metodě lze říci, že je to technický pohled na nemovitost. Výsledkem ocenění nákladovým způsobem je takzvaná věcná hodnota, tedy jak velké by byly náklady na znovupostavení dané nemovitosti k datu ocenění. Existují tři základní postupy jak se výpočet může provést, rozpočtem, metodou agregovaných položek nebo pomocí metody technicko-hospodářských ukazatelů. •

Rozpočtový způsob tkví ve zpracování prvků položkového rozpočtu dle samostatných prvků stavebních konstrukcí. Tato metoda je podrobná, velice přesná a také nejvíce pracná. Rozpočtový způsob rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Je důležité aby byla použita pouze v případech kdy jsou přesně známy jednotlivé konstrukce a jejich přesné provedení. Muže se říci se prakticky vyskytuje jen u staveb, které jsou nově budovány nebo u nichž je k dispozici podrobná technická dokumentace. Ceníkové položky se mohou najít například v Katalozích popisů a směrných cen stavebních prací. Cena za jednotku se potom násobí objemem každého druhu. V závěru čísla sečteme a dostaneme celkovou reprodukční hodnotu10.

•

Metoda agregovaných položek spočívá v tom, že se podobným způsobem ocení skupiny příbuzných položek najednou. Je to zjednodušení rozpočtové metody. Zakládá se na spojování samostatných stavebních činností do jediné položky. Tato sloučená položka je znamená určitou část stavby nebo skupinu stavebních prací. Metoda agregovaných položek znamená značné ulehčení v oceňování stavebních prací a konstrukcí .

9 10

Oceňování na tržních principech, Ing. Ort Petr, Ph.D. Heřman., Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha

18

•

Metoda technicko-hospodářských ukazatelů se využívá nejvíce. Tato metoda využívá ocenění jedné měrné jednotky za celou stavbu. Měrnou jednotkou obvykle bývá 1 m3 obestavěného prostoru nebo jeden 1 m2 podlahové plochy. U každé nemovitosti se zjistí vybraná jednotková cena a vynásobením celkovým počtem měrných jednotek výsledkem poté je reprodukční hodnota. Jednotková cena je vztažena k určitému standardu, který nemůže být shodný s oceňovanou stavbou, je proto nutné provést úpravu pomocí poměrových koeficientů (např. vybavení, zastavěná plocha, místo, počet podlaží) a zohlednit tak rozdíly týkající se tvaru, velikosti, vybavení a polohy stavby11. Tuto metodu také používá vyhláška č.778/2010 Sb., v platném znění. Vyhláška stanoví základní ceny, koeficienty a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobu oceňování.

3.3 Stanovení pojistné hodnoty Hlavním krokem k uzavření pojistné smlouvy je učení pojistné hodnoty dané věcí a z ní stanovené pojistné částky . Zákazníci, kteří uzavírají pojistné smlouvy na svůj majetek nepřikládají důraz na možná rizika vzniklé nepřesným odhadem hodnoty majetku. V době, kdy nastává plnění pojistné události mohou nastat značné nesrovnalosti mezi náhradou majetku, který je sepsán v pojistné smlouvě a potřebnou náhradou a to může ohrozit v krajním případě existenci pojištěného. Nastat však může i skutečnost, že díky špatnému odhadu pojistné hodnoty majetku bude poškozeným pojišťovna. Nutné je tedy hned na začátku přesně stanovit pojistnou hodnotu věci. Pojistná hodnota12 věci může být vyjádřena jako: •

Nová cena- peněžní částka, která je nutná k financování nahrazení té samé věci stejného druhu, stejného rozsahu, kvality či místa

11 12

•

Časová cena- cena snížená o opotřebení

•

Dohodnutá cena – je cena dohodnutá mezi pojistitelem a pojistníkem

Heřman, Jan. Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha Oceňování na tržních principech, Ing. Ort Petr, Ph.D.

19

Při běžném procesu se používá všeobecně při uzavírání pojistných smluv cena časová. V případě, kdy majitel budovy vlastní budovu starší než 20 let a provede například rekonstrukci nebo budovu udržuje ve velmi dobrém stavu, doporučuje se pojistit na cenu novou. Pojistná hodnota se uskutečňuje jako nová hodnota budov. To je částka, která se musí zaplatit k vystavění nové stavby stejného charakteru a velikosti v daném místě. Zahrnuty jsou i náklady na zpracování projektové dokumentace. Důležité je pro určení nové hodnoty budovy, aby znehodnocení či opotřebení nedosahovalo hodnot, které jsou stanoveny do výše časové ceny. Dohodnutá cena se používá mezi pojistitelem a pojistníkem podle všeobecných podmínek tehdy, není-li jistá hodnota pojistné věci, například písemná dokumentace apod.

Všeobecně platí, že každá pojišťovna používá základní metodiku včetně formulářů, které slouží k usnadnění určení pojistné hodnoty. Formuláře bývají stadardizované, validitní a zjednodušené. Každý pojistitel, který prošel firemním školením tím může přesně zpracovat pojistnou hodnotu. Především se to týká menších staveb jako jsou rodinné domy a byty. V případě, kdy se jedná o odhad velkého majetku, nebo není-li schopen pojistitel stanovit pojistnou hodnotu pomocí standardizovaných formulářů, odhad provede odborný odhadce. Jako příklad můžeme uvést velkou firmu, zemědělské objekty, zdravotní zařízení, banka, pojišťovna a podobně. Obecně lze říci, že se všechny odhady řídí všeobecnými podmínkami. Pojistná částka má vždy vyjadřovat pojistnou hodnotu budovy a v případě, že není-li možno určit pojistnou hodnotu dané věci, určuje tuto hodnotu na vlastní zodpovědnost pojistník. Podle Všeobecných pojistných podmínek komerčních pojišťoven si pojistnou částku určuje klient sám a nese také důsledky svých rozhodnutí v otázkách pojistných hodnot i pojistných částek. Pojišťovna pojistnou částku zjištěnou odhadcem doporučí klientovi, ale zároveň upozorní pojistníka, že je to pouze doporučení a za její výši zodpovídá klient sám. Tímto se zamezí případnému vzniku podpojištění.

20

3.3.1 Podpojištění13 K podpojištění dojde za situace, kdy je v době vzniku pojistné události pojistná částka nižší než pojistná hodnota pojištěné věci. V takovém případě poskytne pojišťovna plnění ve stejném poměru jako je pojistná částka k pojistné hodnotě pojištěných věcí. Pojišťovna, která je na vysoké úrovni má toleranci podpojištění maximálně 10%. K vysvětlení podpojištění lze použít následující případ. Platí: Úhrada Pojistná částka = Škoda Pojistná hodnota

Úhrada=

Pojistná částka . Škoda Pojistná hodnota

Z uvedených rovnic je patrné, že pojišťovna uhradí skutečnou škodu v případě, jestliže poměr pojistné částky bude mít hodnotu 1 nebo se bude nevýrazně od této hodnoty lišit. Na základě dlouholetých zkušeností z oceňováním majetku pro pojištění se doporučuje interval 1± 0,1. Druhým jevem, který může nastat v praxi je Přepojištění.

3.3.2Přepojištění Přepojištěním se rozumí, když stanovená pojistná částka přesahuje pojistnou hodnotu pojištěného majetku. Takzvaně vzniká v případě, že poměr pojistně částky/pojistné hodnoty > 1. Zde se uplatňuje princip , že pojištění se z majetkového pojištění nemůže obohatit. Toto je možno přiblížit výkladem nové ceny stavby jako tržní hodnoty a technické hodnoty stavby. Pokud tedy pořídíme novou stavbu nákupem od jiného vlastníka, může být pořizovací cena stavby výrazně vyšší než náklady na znovu pořízení stavby při totální škodě.

13


21

3.4 Jednotlivé fáze určení pojistné hodnoty 1.Stanovení typu stavby Důležité je stanovit přesný výpočet reprodukční ceny. Z výpočtu určíme pojistnou hodnotu. Sazebníky pojišťoven jsou uspořádány podle rozdělení staveb. Jak rozdělovat stavby pojišťovna přesně nespecifikuje. Obecně se postupuje stejně jako u ostatních typů oceňování. 2.Materiálově technická charakteristická Dalším rozdělovacím kritériem sazebníků je materiálově technická charakteristika. Tyto sazebníky určujeme podle ceníku

stavebních prací a dodávek. V běžném procesu,

nečiníme žádné zásahy do konstrukcí. Sazebník sestavíme přímo z dokumentace, tím je myšlena materiálově technická charakteristika, kde je vše podrobně zapsáno. 3.Určení stáří stavby Stanovit správné stáří stavby je nutné jedině u pojištění na cenu časovou . U stanovení pojistné hodnoty na cenu novou se se stářím stavby nezabýváme. V případě pojištění na cenu dohodnutou není pravidlem stáří stavby stanovit. Podle všeobecných pojistných podmínek se stáří stavby dokládá například z účetní dokumentace, dále se stáří stavby může určovat podle kolaudačních rozhodnutí. Pojistník má podle vyhlášky možnost určit stáří sám, ale zároveň stoprocentně odpovídá za tyto údaje. 4.Opotřebení U uzavírání pojištění na cenu časovou se zabýváme opotřebením, v jiných případech se tím nezabýváme. Existují tři metody jak stanovit opotřebení nemovitosti: Lineární metoda Princip lineární metody je postaven na předpokladu, že opotřebení při stárnutí stavby probíhá lineárně. Metoda je v současné době výhradně používána, ale je nejméně přesná a nesmí se používat v případě rozestavěné stavby a stavby, která již byla rekonstruována.

22

Nelineární metoda Principem této metody je, že stavba během stárnutí se opotřebovává nelineárně. Opotřebení v první třetině stáří stavby je mírnější a v poslední fázi rapidně klesá. Analytická metoda Princip této metody je založen na tom, že postupně rozebíráme dílčí části a celky a zároveň u nich detailně děláme rozbor opotřebení. Tato metoda je velmi podrobná a přesná, přestože je nejpracnější. Provádíme ji pouze v případech, kdy stanovujeme pojistnou hodnotu, kdy jde o velké komplexy budov jako jsou administrativní budovy, nemocnice, hotely a ještě jedná-li se o případ rozestavěné stavby. 5.Stanovení standardu U dvou stejných staveb může být naprosto rozdílná pojistná hodnota, až o desítky procent. Příčinou je standard budovy. První ze staveb má standardní a druhá může mít až luxusní zařízení. Konkretizování standardu není nikde uvedeno, stejně tak jako nikde není napsáno, jak přímo definován standard. Na základě toho při určování můžeme využít postup obdobně jako při ocenění pro jiné účely. V případech, kdy se jedná o určování menší pojistné hodnoty, lze koeficient standardu určit agregovaně, tedy vynásobit základní reprodukční cenu jediným koeficientem vyjádřeným koeficientem standardu. U staveb s vysokou pojistnou hodnotou určujeme standard stavby analyticky, podle objemových podílů14. 6.Výpočet obestavěného prostoru Neexistuje žádná závazná metodika. Každá pojišťovna by měla mít své určité ceníky. Pokud ceníky nemá přímo stanovené, můžeme postupovat tak, že vypočteme výměr obestavěného prostoru stejně tak jako při ocenění pro jiné účely. 7. Stanovení reprodukční ceny Je obvykle závěrečným kritériem výpočtu při stanovení pojistné hodnoty. Pokud sjednáváme pojištění občanů existují stavby vyloučené z pojištění. Podle všeobecných podmínek, nelze pojistit budovy, které nejsou trvale obydleny, dále budovy 14


23

sloužící k výdělečným účelům, ani ty, které se nenachází v dobrém technickém stavu a už vůbec nelze pojistit stavby nemající charakter budovy (udírny, krby, bazény). Při sjednávání pojištění právnických a fyzických osob, lze pojistit nemovitý majetek, jehož vlastníkem je pojištěný a zároveň je zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské činnosti. Tato činnost je vymezena v pojistné smlouvě.

3.5 Stanovení nové ceny pro budovy a haly V oceňovací vyhlášce je Hlava první pojmenována Oceňování staveb nákladovým způsobem. Vyhláška zařazuje stavební objekty do tabulek dle účelu využití. Při nesouladu mezi účelem stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným užitím se vychází při oceňování nákladovým způsobem dle vyhlášky, bude popsán u objektů zařazených dle užití jako budova hala a rodinný dům. Cena, která se svým charakterem přibližuje nové ceně pro pojištění je označena CN. ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki * Kp, kde ZCU je základní cena upravená Kč/m3, ZC – základní cena podle účelu použití stavby Kč/m3 K1 – koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K2 – koeficient přepočtu základní ceny podle velikost průměrné zastavěné plochy K3 – koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K4 - koeficient vybavení stavby K5 - koeficient polohový Ki – koeficient změny cen staveb, vztažený k cenové úrovni roku 1994 Kp – koeficient prodejnosti Pak cena nová bude: CN = ZCU * OP, kde OP je obestavěný prostor Algoritmy oceňování nákladovým způsobem lze s určitými úpravami použít pro určování pojistných částek nemovitostí. Pro výpočet nové ceny pro pojištění je nutné provést korekci. Bude vyloučen koeficient Kp. Vyjadřující prodejnost stavby v daném regionu podle obce, počtu obyvatel a katastrálního území. Tento parametr není pro výpočet nové ceny relevantní, protože nová cena pro pojištění nemovitostí nemá tržní charakter.

24

Další koeficient, který bude ve výpočtu upraven, je cenový index Ki. Ki vyjadřující změnu ceny staveb je aktualizován podle Českého statistického úřadu každé čtvrtletí. Je důležitá definice nové ceny stavby jako pojistné hodnoty. Označuje se jako CNP, aby se odlišila od výchozí ceny stavby podle oceňovací vyhlášky. Koeficient změny cen stavby se označuje Kip. Jiná značka vyjadřuje skutečnost, že daný index je aktuálnější než cenový index Ki z vyhlášky. Oceňování majetku pro pojištění je odborná činnost orientovaná na minimalizaci rizika podpojištění a aktuální indexy tomu napomáhají. Výpočet proměnné CNP se provádí ze vztahu: ZCUP = ZC *K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Kip CNP = ZCUP * OP, kde hodnoty ZC, K1,K2,K3,K4,K5 jsou stejně proměnné jako ve výpočtu předchozím. Kip je aktuální cenový index ČSU.

3.6 Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy Výpočet upravené ceny ZCU a výchozí ceny CN pro rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky se podle oceňovací vyhlášky provede s použitím rovnic: ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki *Kp CN = ZCU * OP, Kde ZC je základní cena za 1m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků, K4 – koeficient vybavenosti stavby , K5 - koeficient polohy, Ki – koeficient změny cen staveb Kp – koeficient prodejnosti Výpočet hodnoty koeficientu K4 je stejný pro budovy i haly. Koeficient polohy K5 se vezme z přílohy 14 oceňovací vyhlášky. Koeficient Ki je souhrný cenový index podle ČSU a Kp koeficient prodejnosti. U výpočtu nové ceny jako pojistné hodnoty budov a hal CNP je provedena úprava v tom, že do výpočtu není zařazen koeficient Kp a místo koeficientu Ki je použit koeficient Kip, aktuální cenový index ČSÚ. Pro výpočet rodinných domů a rekreačních chalup bude provedena stejná úprava. Oceňování dalších staveb podle vyhlášky, které jsou vypočteny nákladovým způsobem.

25

Oceňování probíhá zcela analogicky pro: •

rekreační chaty

•

vedlejší stavby

•

garáže inženýrské a pozemní stavby

26

4 Pojištění bytové jednotky podle Kooperativy 4.1 Způsob sjednávání pojištění Při sjednávání pojištění by měl klient, pokud možno předložit smlouvu o převodu vlastnického práva k jednotce nebo výpis z katastru nemovitostí. Postup při sjednávání pojištění jednotky je následující: •

zjistit riziko povodně nebo záplavy

•

zjistit velikost plochy bytu

•

zjistit kategorii provedení bytu

•

vyhledat tzv. průměrnou hodnotu

•

stanovit systém pojištění (cenu novou, časovou)

•

vypočítat minimální pojistnou hodnotu majetku

•

vypočítat minimální pojistnou hodnotu jednotky

•

zjistit požadovanou částku jednotky

•

zjistit vyžadovanou variantu pojištění

•

zjistit požadovanou výši spoluúčasti

•

vyhledat odpovídající pojistnou sazbu

•

vyhledat koeficient spoluúčasti

•

vypočítat roční pojistné

Plocha bytu je podlahová plocha všech místností včetně podlahových ploch jeho příslušenství. Plocha bytu se vždy zaokrouhluje na celé m2. Minimální pojistná hodnota. Pro výpočet se používá dotazník pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Výjimku tvoří sporné případy, kdy zákazník trvá na nižší pojistné hodnotě jednotky, kterou doloží odborným posudkem vypracovaným stavební nebo projektantskou firmou nebo znalcem. Kopie posudku tvoří nedílnou součást pojistné smlouvy. Pojistnou částku si stanovuje vždy pojistník tak, aby odpovídala její skutečné pojistné hodnotě. Pojistná částka je základnou pro výpočet pojistného. Zaokrouhluje se vždy na celé deseti tisíce Kč.

27

Podílové spoluvlastnictví jednotky. Jde-li o jednotku v podílovém spoluvlastnictví, lze sjednat pojištění pouze pro celou jednotku, nikoli pro jednotlivý vlastnický podíl. Spoluvlastnický podíl. Velikost spoluvlastnického podílu se pokud možno specifikuje v pojistné smlouvě

4.2 Výpočet minimální pojistné hodnoty Minimální pojistná hodnota jednotky ( Kč) se vypočte podle vzorce: MHJ = plocha bytu (m2) * p Kde: MHJ......je minimální pojistná hodnota p ..........je průměrná hodnota vztažená na 1 m2 bytu

Kategorie provedení

Průměrná hodnota ( Kč/m2)

Účelné

15000

Běžné

20000

Nadstandard

30000

4.3 Příklad Pojištění bytové jednotky Jde o byt ve zděné budově, velikost klientova spoluvlastnického podílu na společných částech domu činní 1180/ 10 000 1. Pojištění jednotky Riziko povodně nebo záplavy

1- Nízké

Plocha bytu včetně příslušenství

75 m2

Kategorie provedení

Běžné

Průměrná hodnota

20 000 Kč/m2

Minimální poj. hodnota jednotky

75* 20 000 = 1 500 000Kč

28

Pojistná částka jednotky

2 000 000 Kč (stanoveno pojistníkem)

Varianta pojištění

Prima

Typ budovy- sazba

0,80%

Spoluúčast

1000 Kč (koeficient spoluúčasti= 1,0%)

Sleva

Individuální 10%

Roční pojistné

2 000* 0,80* O,90 = 1440 Kč

2.pojištění odpovědnosti za škodu Limit pojistného plnění

1000000

Spoluúčast

1 000 ( koeficient spoluúčasti)

Roční pojistné

210,00 Kč

Celkové roční pojistné

1 650,00 Kč

Komentář : Pojišťovny využívají více metod pro stanovovaní hodnoty majetku. Může se i dokonce stát, že z jedné pojišťovny budou vypracovány dvě pojistné hodnoty na jednu stejnou budovu. Tato skutečnost nastane za předpokladu, že pojišťovna používá ke stanovení pojistné hodnoty pro jeden typ nemovitosti sazebník i vyhlášku. Používání sazebníku ulehčuje činnost pojišťovacím zprostředkovatelům, kteří musejí být schopni i bez dostatečného vzdělání a zkušeností, stanovit pojistnou hodnotu. Jednoduchost vyplňování sazebníku jsem názorně předvedla v předcházejícím příkladu. Pojistná sazba vzniká v závislosti na variantě pojištění, riziku povodně či záplavy a konstrukci budovy. Koeficienty se volí dle jednoduchých předem vypracovaných tabulek které jsou součástí sazebníků.

29

5 Závěr Určení pojistné hodnoty a posléze pojistné částky je z mého pohledu nejdůležitější částí při uzavírání pojistné smlouvy. Klienti pojišťoven často nekladou důraz na přesné údaje o svém majetku, to v mnohých případech má za následek, že klientovi mohou vzniknout existenční problémy v důsledku rozdílu potřebné částky pro financování nápravy vzniklých škod a a částkou která je uvedena v pojistné smlouvě. Pojistnou hodnotu pojišťované nemovitosti menších staveb určujeme mnohem snadněji a přesněji než u pojištění velkých průmyslových staveb a jiných podnikatelských staveb, kde výpočet pojistné hodnoty je náročnou a velmi složitou činností. Proto je důležité zvolit správné metody práce a zkušeného odborného odhadce. Je zároveň důležité v jednotlivých situacích správně rozhodnout, zda je k odhadu efektivnější a zároveň výhodnější použít k výpočtu

odhadu přímo metodickou formu práce pojišťovny, nebo zvolenou metodu

odhadu od klienta. Já sama se bych zvolila metodiku daných pojišťoven a tím předcházela případným nepříjemným situacím, protože navržené hodnoty od zákazníka nemusí být blízké reálným hodnotám a tím zároveň

zabráníme

ohrožení chyb odhadu zejména mám na mysli

podpojištění .

30

B: Praktická část 6 Stanovení aktuální tržní hodnoty Odhad tržní hodnoty č. 001 Rodinný dům č.p. 1379 Parcelní číslo 3087 v katastrálním území České Budějovice 7 Vlastník (vlastníci)

Pavel Dědič

Účel ocenění:

stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) majetku

Objednatel odhadu:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Ocenění provedeno ke dni:

30.března.2010

Ocenění provedla:

Svatava Dobiášová Dobrovodská 88 370 06 České Budějovice

31

Obsah • Úvod • Popis lokality • Oceňovaný majetek • Pozemek • Vedlejší stavby a garáž • Trvalé porosty • Rodinný dům • Konstrukční řešení a vybavenost • Analýza nejvyššího a nejlepšího využití • Ocenění - úvod • Porovnávací metoda • Stanovení tržní hodnoty pozemku • Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku • Příjmová metoda • Nákladová metoda • Závěr Přílohy: •

výpis listu vlastnictví

•

fotografie rodinného domu

32

ÚVODNÍ ZPRÁVA Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 30. březnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu České Budějovice 3, na listu vlastnickém 1860 a 3963 pro katastrální území České Budějovice 3, obce České Budějovice. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (30. března 2010) užíván převážně k bydlení jako bytový dům se 6-ti nájemními byty, a s 2 nebytovými prostory v prvním podzemním podlaží a půdní vestavbou. Dům je ve společném jmění manželů. Byty jsou pronajímány za tržní nájemné. Nebytové prostory jsou pronajaty též za tržní nájemné. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech zprávy. Zpráva zohledňuje skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, která vyplývá z uzavření 4 nájemních vztahů. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla, změřila a při zpracování jsem vzala v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a využitelnost pozemku • velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší využití majetku • převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technický

33

ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

PODKLADY PRO OCEŇOVÁNÍ 1.

kopie katastrální mapy

2.

výsledky místního šetření

3.

výpisy z katastru nemovitostí

4.

informace z databáze realitní kanceláře

Popis lokality Město České Budějovic je významným městem regionu a má 94 622 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území České Budějovice 7. V místě je městská hromadná doprava (autobus, trolejbus), nejbližší stanice je cca 450m. Nejbližší železniční stanice je přibližně 2km od místa. Nejbližší letiště je vzdálené cca 13 km. Budova se nachází v pěkné čtvrti Rožnov. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Z pohledu oceňování nemovitostí se jedná o polohu velmi dobrou. V okolí se nachází veškeré služby, komunikační napojení je na Lidickou třídu, kde jezdí městská hromadná doprava, vzdálenost do centra je přibližně 10 min trolejbusem. Zároveň je zde zajištěno soukromí vlastním pozemkem se zahradou za domem, který je ohraničený živým plotem. Klid v této městské čtvrti a dobrá dopravní dostupnost zaručují spojení všech funkcí pro bydlení.

34

Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem objektu je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není určen k primárně ke komerčnímu využití Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie objektu- Stavebně historický vývoj Budova byla dle historických záznamů postavena v roce 1939. Původně se jednalo o hájenku situovanou na samém jižním okraji zastavěného území Rožnova, v prostoru mezi řekou Vltavou a původní silnicí Linec - České Budějovice – Praha. Nyní se silnice jmenuje Lidická třída. Později byla přestavěna do dnešní podoby. V posledních letech během užívání byly prováděny spíše dílčí opravy.

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jeden funkční celek. Pozemky jsou situovány ve čtvrti Rožnov, ve městě České Budějovice, v lokalitě rodinných domků. Jako celek mají pravidelný půdorys. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod, kanalizace, plyn, elektrika, telefon, kabelová televize. Na pozemku je také studna, která je zdrojem užitkové vody a septik. Přístupová komunikace k pozemku je zpevněná. Pozemek parc.č. 3087 o výměře 284 m2 je zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek parc.č 3088 o rozloze 266 m2 je nezastavěný a slouží jako okrasná zahrada u rodinného domu. Zahrada je architektonicky upravena, přičemž je využito rovinného pozemku. Pozemek je osázen okrasnými keři, je zde též okrasná skalka. Vzhledem k tomu, že pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 508 m2. Pozemek je oplocen částečně vzrostlým trvalým porostem a částečně dřevěným plotem s vraty.

35

Vedlejší stavby V Jihozápadním koutu parc. Č 3027 je drobný objekt kolny, který je bez významu na tržní hodnotu. Na pozemku je též nekrytý bazén, ten ale nebudeme zahrnovat do ocenění. Do vedlejších staveb, které jsou součásti nemovitosti také patří studna. Trvalé porosty na zahradě jsou okrasné a ovocné stromy, které byly osázeny v roce 2002. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci tržní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou. Stavba má jedno podzemní podlaží, jedno podlaží nadzemní a podkrovní podlaží. Podzemní podlaží tvoří sklepy. V přízemí jsou umístěny následující místnosti: veranda, předsíň, chodba, pokoj s kk, ložnice s toaletou, koupelna, schodiště do podkroví. Obytné podkroví obsahuje kuchyň, pokoj s krbem, šatnu, balkón. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení a stavba nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost •

základy- nefunkční izolace

•

zdivo -standardní

•

stropy- rovné- polospálené

•

střecha- sedlová

•

krov - dřevěný

•

krytina- tašková pálená krytina

•

klempířské konstrukce – pozinkovaný plech

•

vnitřní omítky – vápenné hladké

•

fasádní omítky- vápenné hrubé

•

vnitřní obklady - keramické

•

dveře dřevěné - některé s výplní

36

•

schody – betonové, dřevěné

•

okna – špaletová

•

podlahy v obytných místnostech – prkenné + PVC či koberec

•

podlahy ostatních místností- keramické dlažby

•

vytápění - ústřední topení, kotel plynový

•

elektroinstalace - světelný i silový obvod

•

bleskosvod

•

rozvody vody- standardní

•

zdroj teplé vody- elektrický bojler

•

instalace plynu

•

kanalizace standardní

•

vybavení kuchyně – elektrický sporák

•

vnitřní vybavení – vana, sprchový kout, umyvadlo

•

záchod – splachovací

•

krb

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek byl postaven roku 1939 a poté přestavěn do dnešní podoby. Nemovitost využívána k bydlení, ale bylo by třeba provést částečné rekonstrukce k prodloužení její životnosti

a to hlavně odizolování zdiva . Podmínka okamžité

využitelnosti majetku je tedy splněna.

37

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné, nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu. Vlastník nemovitost obývá, proto je kritérium maximální ziskovosti splněné Na základě výše uvedené skutečnosti jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

Ocenění Úvod Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v České republice v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Porovnávací metoda Analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos

je charakteristikou

užitkovosti. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Tuto metodu u tohoto rodinného domu neaplikuji z důvodu mizivého počtu pronájmu tohoto typu objektu. Nákladová metoda Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení).

38

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků jsem vzala v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 729 000,- Kč A je kalkulována následovně: 1324,84 × 550 = 728 861 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

3087

2

3

4

Stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

Pohurka

Srubec

Mladé

Rožnov

39

Katastrální území

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

Obec

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České České České Budějovice Budějovice Budějovice B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč

České Budějovice

České Budějovice

Okres

Prodejní cena celkem

728662

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

100800

1481810

876200

761404

840

1418

520

497

1200

1045

1685

1532

1.2.2010

1.2.2010

1.2.2010

1.2.2010

550 1324,84

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1200

1045

1685

1532

C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

1045

1685

1532


Korekce Existence věcných břemen Korekce

Bez věcných břemen

1

1

1

1045

1685

1532


Ano

1685 Rodinný dům

1532 Rodinný dům

1

1,1

0,9

0,9

1149,5

1516,5

1378,8

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1200

1149,5

1516,5

1378,8

Nejsou

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

1

1200

Korekce Nejsou

1

1045 Rodinný dům

Ano

Upravená hodnota


1

1200 Rodinný dům

Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky

Bez věcných břemen 1

Rodinný dům


1

Korekce Územní rozhodnutí


1200 Bez věcných břemen

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Prodej

1200 Absolutní vlastnictví

Upravená hodnota

Prodej

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1200

1149,5

1516,5

1378,8

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

1

1,12

0,9

0,95

1287,44

1364,85

1309,86

Pravidelný

Korekce Svažitost

Rovinný

Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

Kompletní

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

1200

1287,44

1364,85

1309,86

Mírně svažitý

Korekce

Dobrá

1200 Pravidelný

Upravená hodnota

Dobrá

Rovinný

Mírně svažitý

Rovinný

1,1

1

1,05

1

1320

1287,44

1433,09

1309,86

Kompletní

40

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

Upravená hodnota Kontaminace půdy

1320 Nezjištěna

Nezjištěna

Upravená hodnota Autobus

1

1

1

1287,44

1433,09

1309,86

Autobus

Dobré

Nutnost demolice stávajících objektů

Autobus

Ne

Upravená hodnota

1375,77 Dobré

1440,85 Dobré

1

0,97

0,97

1287,44

1334,5

1397,62

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

1386

1287,44

1334,5

1397,62

Neaplikováno

Korekce

1287,44

1,1

1

Korekce Jiná technická korekce

0,96

1386 Ne

Upravená hodnota

Autobus

1 Dobré


1309,86 Nezjištěna

1

1386 Dobré


1,05

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

1

1320 Autobus

Korekce

1


Korekce Dopravní obslužnost

1

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1386

1287,44

1334,5

1397,62

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

550 Větší

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

Dobrá

Větší

Upravená hodnota

Menší

1,08

1,2

1

0,98

1477,44

1544,93

1334,5

1369,67

Větší

Korekce

Obdobný

Větší

Dobrá

Dobrá

0,92

0,8

1

1

1359,24

1235,94

1334,5

1369,67

1334,5

1369,67

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku

1324,84

Celková porovnávací hodnota

728862

1359,24 1235,94

550

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly ve čtvrti Rožnov ve městě České Budějovice v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto porovnávané nemovitosti se nacházejí v obdobné lokalitě Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou podlahovou plochu. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu faktory, jako

41

jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě těchto skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 2 216 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1

2

3

4

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rožnov- Lidická

RožnovBudešínckého České Budějovice7 České Budějovice České Budějovice

RožnovČelakovského České Budějovice7

Rožnov- J.B. Foerstra České Budějovice7 České Budějovice České Budějovice

Rožnov

Parcelní číslo

Adresa nemovitosti Katastrální území

České Budějovice7 Obec České Budějovice Okres České Budějovice7 B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

České Budějovice

České Budějovice

1058

900

Hodnota za 1 m2 1324,84 1324,84 1324,84 pozemku Hodnota pozemku 728662 723362,64 808152,4 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

1324,84

1324,84

1 401680,72

1192356

108

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

14270,02

546

České Budějovice

610

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

550

České Budějovice7

České Budějovice7

124

138

104

110

2580000

2660000

3200000

2840000

1856637,36

1851847,6

1798319,28

1647647

14972,88

13419,19

17291,53

14978,61

42

Datum transakce

1.2.2009

1.2.2009

1.7.2007

1.3.2007

1

1

1

1

14972,88

13419,19

17291,53

14978,68

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej


Absolutní

1

1

1

14972,88

13419,19

17291,53

14978,68

Absolutní

Korekce

Existence věcných břemen Korekce

Ne

Využití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům

Kolaudační rozhodnutí Ano

1

1

14972,88

13419,19

17291,53

14978,68

Ne

Ne

1

1

14972,88

13419,19

17291,53

14978,68

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

14972,88

13419,19

17291,53

14978,68

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

14972,88

13419,19

17291,53

14978,68

Ne

Upravená hodnota

Ne

1

Korekce

Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

1

Ano

Upravená hodnota

Absolutní

1

Rodinný dům

Upravená hodnota

Absolutní

1

Ne

Upravená hodnota

Prodej

1

Absolutní

Upravená hodnota

Prodej

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

14972,88

13419,19

17291,53

14978,68

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Porovnatelná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

špatný

Upravená hodnota Dobrá

Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrý

1,05

1

14972,88

12077,27

18156,11

14978,68

špatný

horší

horší

0,95

1,15

0,9

0,9

14224,24

13888,86

16340,5

13480,81

Dobrá

Dobrá

Horší

0,95

1

1

1,12

13513,03

13888,86

16340,5

15098,51

Dobrá

Korekce

Porovnatelná

0,9

Dobrá

Upravená hodnota

Horší

1

horší

Korekce

Technická vybavenost budovy Korekce

Lepší

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

13513,03

13888,86

16340,5

15098,51

Dobrý

Dobrý 1

Lepší 1

43

Horší 0,9

1,1

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

13513,03 Autobus

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Horší

Upravená hodnota N/A

Upravená hodnota

Autobus

16608,36 Autobus

1

1

1

13513,03

13888,86

14706,45

16608,36

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

13513,03

13888,86

14706,45

16608,36

Průměrná

Horší

Průměrná

1

0,95

1,05

0,9

13513,03

13194,42

15441,77

14947,52

N/A

Korekce

14706,45

1

Horší

Korekce

Jiná technická korekce

Autobus

Dobrá

Korekce

13888,86

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

13513,03

13194,42

15441,77

14947,52

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

108

Větší

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Větší

Upravená hodnota

Obdobný

0,95

0,9

1

1

12837,37

11874,98

15441,77

14947,52

N/A

Korekce

Obdobný

N/A

N/A

N/A

1

1

1

12837,37

11874,98

15441,77

1 14947,52

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

13775,41

12837,37

11874,98

1487744,28

728662 2216406,28

44

15441,77

14947,52

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakožto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítaná částka, která reprezentuje kumulované odpisy na snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány takto: • fyzický odpis je snížení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí • funkční nedostatek je snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku • ekonomický nedostatek je neodstranitelné snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 1 850 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikace hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

45

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

Rodinný dům 3027

Rožnov

České Budějovice Klasická, zděná 71 29 let 94

1 podzemní

1 nadzemní

Půdní vestavba 110 0,8 150 510 5500Kč/m3 2805000

Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

-50,00% -10,00% 0,00%

1402500 280500 0 728662 1850662 1850000

Závěr: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 30.března.2010. Pojmy obvyklá cena popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací

Indikace

Váha

Vážený průměr

(Kč) 2216000

(%) 80

(Kč) 1772800

1850000

20

370000

100

2142800

metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

2143000

46

Oceňovaný majetek patří mezi běžně obchodovatelné nemovitosti na realitním trhu. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v dané lokaci zřídka pronajímán. Tato oceňovaná nemovitost slouží pouze k uspokojení bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Indikace tržní hodnoty příjmovou metodou byla při analýze finální hodnoty uvažována, ale byla jí přisouzena kontribuce 10 %. Vzhledem k tomu, že oceňovaný majetek byl postaven roku 1939 opodstatnění i indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody, které jsem přisoudila váhu 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 30.3.2010 reprezentovaná částkou: 2 143 000 Kč

Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

47

7 Odhad tržní hodnoty č. 002 Bytový dům č.p. 1943 Parcelní číslo 4568, 4567 v katastrální území České Budějovice 3 Vlastník nemovitosti

Ing. arch. Luděk Kamiš

Účel ocenění:

stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) majetku

Objednatel odhadu:

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Ocenění provedeno ke dni:

31.03.2010

Ocenění provedla:

Svatava Dobiášová, Dobrovodská 88 370 06 České Budějovice

48

Obsah: • Úvodní list • Obsah • Úvodní zpráva • Podklady pro ocenění • Popisné informace • Ocenění • Porovnávací metoda • Příjmová metoda • Nákladová metoda • Závěr • Přílohy Přílohy: •

výpis listu vlastnictví z katastru nemovitostí

•

fotografie bytového domu

•

kopie katastrální mapy

49

ÚVODNÍ ZPRÁVA Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 30. březnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu České Budějovice 3, na listu vlastnickém 1860 a 3963 pro katastrální území České Budějovice 3, obce České Budějovice. Výpisy z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (30. března 2010) užíván převážně k bydlení jako bytový dům se 6 nájemními byty, a s 2 nebytovými prostory v prvním podzemním podlaží a půdní vestavbou. Dům je ve společném jmění manželů. Byty jsou pronajímány za tržní nájemné. Nebytové prostory jsou pronajaty též za tržní nájemné. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech zprávy. Zpráva zohledňuje skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, která vyplývá z uzavření 4 nájemních vztahů. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a využitelnost pozemku • velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší využití • převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě

50

• očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

PODKLADY PRO OCEŇOVÁNÍ 1.

základní podklady

výpis z katastru nemovitostí pro k.ú České Budějovice 3 města České Budějovice, list vlastnictví č. 1860 a 3963 , 2.

Situační podklady

Kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú České Budějovice 3, mapový list č. 1-2/ 33, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice dne29.3.2009 pod č. Zak PH 1719/2008-301-108 v měřítku 1:1000 3.

Doklady o nabytí

Kupní smlouva ze dne 3.4. 1992 s(registrací Státním notářstvím v ČB) (vkladem do KN Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště v Českých Budějovicích) ke dni. Pod č.j. Z- 2904116/1992-301 kupní smlouva ze dne 31.51995 s ( registrací Státním notářstvím v ČB) (vkladem do KN Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice) ke dni 8.8.1995 pod č.jZ- 2900779/1995-301 kupní smlouva ze dne 27.12.2006 s ( registrací Státním notářstvím v ČB) (vkladem do KN Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice) ke dni 19.1.2007 pod č.j. V- 479/2007- 301 4. projektové podklady projekty modernizací z projektové dokumentace vypracované projektantem ing.arch. Luďkem Kamišem bytem ul. Nová 1943/60. s datem 25.2.2000 5. Doklady o stáří a době užívání zápis v pozemkové knize platný pro k.ú. České Budějovice3, město České Budějovice

51

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Město České Budějovic je významným městem regionu a má 94 622 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území České Budějovice 3. V místě je městská hromadná doprava (autobus trolejbus), nejbližší stanice je cca 300m. Nejbližší železniční stanice je v místě. Nejbližší letiště je vzdálené cca 10 000 km. Budova se nachází v centrální části města. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Z pohledu oceňování nemovitostí se jedná o polohu velmi dobrou, protože veškeré služby, komunikační napojení na všechny výpadovky, docházková vzdálenost do centra ( náměstí Přemysla 0takara 2.), zároveň však i soukromí zajištěné vlastním pozemkem se zahradou za domem a relativně klid v této městské čtvrti zaručují spojení všech funkcí od bydlení přes velmi dobré komerční využití objektu.

Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je podnikatelskou činností pronajímání bytu za tržní ceny. Dům je tedy především určen k bydlení. Oceňovaný majetek tvoří funkční celek bytového domu a pozemku. Jednotlivé č Souhrnné informace o nemovitosti. Souhrnná velikost pozemku je 357m2. Souhrnná velikost pronajímaných ploch činí 330.8 m2. V budově se nachází 7 bytů s neregulovaným nájmem přičemž 6 je pronajatých a 1 podkrovní byt užívá majitel objektu s rodinou. Historie- Stavebně historický vývoj Budova byla dle historických záznamů postavena v r. 1901. Během doby užívání byly provedeny spíše drobné opravy. Rozsáhlejší rekonstrukcí objekt prošel až v průběhu posledních 13 let, kdy byl po zakoupení posledními majiteli přestavěn do současné podoby. Jedná se zejména o rozdělení na více bytových jednotek v jednotlivých podlažích, dále pak o novou půdní vestavbu a s tím související novou střechu a krov, dále pak předělání sklepů na nebytové prostory. Budova ke dni ocenění je běžně využívaná. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.

52

Pozemek Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod do řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektrika, telefon, kabelová televize. Přístupová komunikace k pozemku je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je rovinný. Orientace pozemku je převážně na jih. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova je postavena na vlastním pozemku.

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 6 bytových jednotek, 1 půdní vestavbu, 2 nebytové prostory, 1. podzemní podlaží -156m2˛ -pravá část- projekční kanceláře -levá část čistírna peří 1. nadzemní podlaží – 156m2˛ - byt 1+kk (22m) – tržně pronajat - byt 1+1

(33m) – tržně pronajat

- byt 3+ kk (59m) – tržně pronajat 2. nadzemní podlaží -156 m2˛ - byt-1+1 (24 m2) - byt -1+1 (42 m2) - byt 2+1(54 m2) Půdní vestavba - 156 m2˛ byt- půdní vestavba (156 m˛ )- obýván majitelem bytového domu.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.

53

Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití nemovitosti odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využití. Všechny prostory jsou absolutně komerčně využity, kromě půdní vestavby, která je využívána majitelem domu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ Úvod Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v České republice v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Porovnávací metoda – analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda (výnosová) – analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos

je

charakteristikou užitkovosti. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu ( časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použila porovnávací metodu pozemků, pro ocenění majetku jsem použila všech tří metod.

54

POROVNÁVACÍ METODA Pro stanovení obvyklé ceny pozemku jsem předpokládala, že pozemky jsou volné, připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším využití.

Název pozemku

stavební parcela

Parcelní číslo

stavební parcela

4568 N/A

stavební parcela

stavební parcela

N/A

N/A

České Budějovice 2


České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

Adresa pozemku Katastrální území


Obec

České Budějovice

České Budějovice 3 České Budějovice

Okres

České Budějovice

České Budějovice

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

2324070

Rozloha pozemku v m2

3320784

2675457

310

432

503

6524

7687

5319

20.3.2010

20.3.2010

20..2010

1

1

1

6524

7687

5319

357

Cena za 1 m2 Datum transakce

2022440

6510 20.3.210

Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Prodej

Prodej



1

1

1

6524

7687

5319



Korekce

1

Upravená hodnota Existence věcných břemen

S věcnými břemeny

Upravená hodnota zastavěná plocha a nádvoří

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

1,2

1

1

7687

5319

stavební parcela

stavební parcela

1

1

1

7828,8

7687

5319

Ano

Upravená hodnota Nejsou

55


7828.8

Ano

Korekce

1


stavební parcela

Korekce


1


Korekce Využití podle územního plánu

Prodej

Ano

1

1

1

7828,8

7687

5319

Nejsou

Nejsou


1

1

1

7828,8

7687

5319

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

lepší

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

1

0,9

1

7828,8

6918,3

5319

Pravidelný

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce

Rovinný

Dostupnost inženýrských sítí

1

1

1

6918,3

5319

1 Kompletní

0.95

1,05

6572,39

5584,95

Kompletní

1 Nezjištěna

Kompletní

1

1

1

6572,39

5584,95

Kompletní

Korekce Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

1

1

1,02

6572,39

5696,65

Dobré

Dobré

1

Upravená hodnota Ne

Upravená hodnota Neaplikováno

Upravená hodnota Velikost pozemku

357

Upravená hodnota Možná zastavitelnost

1

0,8

1

5257,91

5696,65

Neaplikováno

Dobrá

Neaplikováno

1

1

1

8611,68

5257,91

5696,65

Obdobný

Korekce

Větší

Větší

1

0,9

0,9

8611,68

4732,12

5126,99

Dobrá

Dobrá

Korekce

5696,65 Ne

8611,68 Neaplikováno

Korekce

1

6572,39 Ano

Korekce Jiná technická korekce

Dobré

1

8611,68 Ne

Kompletní

8611,68

Korekce Nutnost demolice stávajících objektů


8611,68 Kompletní

Upravená hodnota

1



Kompletní

1


Mírně svažitý

1,1 Kompletní

Upravená hodnota

Dopravní obslužnost

Rovinný

8611,68

Korekce Kontaminace půdy

Pravidelný

7828,8 Mírně svažitý

Upravená hodnota

Dobrá

Dobrá

1

1

1

8611,68

4732,12

5126,99

6156,93

8611,68

4732,12

5126,99

357

310

432

503

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

2 198024,01

56

Na základě uvedených skutečností jsem zjistila, že tržní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je: 2 198 024 Kč A je kalkulována následně: 357 x 6157 = 2 198 049 Kč Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzala v úvahu bytové domy, které byly v Českých Budějovicích v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 12 365 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

57

Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost





A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1 Bytový dům

Parcelní číslo

2

3

4

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Rošického

Jeremiášova

Dobrovodská

V zahrádkách

2805

Adresa nemovitosti

Nová

Katastrální území


České Budějovice 6 České Budějovice 7

Obec

České Budějovice 3 České Budějovice 2 České Budějovice České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

Okres

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

357

653

570

350

411

6157

6157

6157

3509490

2154950

2530527

500

568

425

600

13460000

15800000

11 200000

14999000

9439479

12290510

9 045050

12999000

18878,96

21638,22

21282,47

21665

11.1.2010

13.2.2010

2.2.2010

25.1.2010

1

1

1

1

18878,96

21638,22

21282,47

21665

Hodnota za 1 m2 6157 6157 pozemku Hodnota pozemku 2198049 4020521 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

624

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

12365431,64

30.2.2010

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka


Bez omezení

Korekce

Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

0,85

0,85

0,85

16047,12

18392

18090,1

18415,25

14442,41 Ne

Bytový dům

Nabídka

0,85

Břemeno Absolutní nájemních smluv 0,9

Upravená hodnota

Nabídka

Ne

Břemeno Absolutní nájemních smluv 1 0,9 18392

Ne

16281,09 Ne

1 18415,25

Ne

1

1

1

1

14442,41

18392

16281,09

18415,25

Bytový dům

Bytový dům

58

Bytový dům

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano

1

1

1

1

14442,41

18392

16281,09

18415,25

Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

Ano

1

1

1

1

14442,41

18392

16281,09

18415.25

Ano

Upravená hodnota

Ano

Ne

Ne

Ne

0,9

1

1

1

12998,17

18392

16281,09

18415,25

E. Technické parametry Lokalita

Výborná

lepší

Horší

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Výborný

0,9

0,9

1

13648,08

16552,8

14652,98

18415,25

Průměrný

Korekce

Technická vybavenost budovy Korekce

Dobrá

Funkční využitelnost budovy

Dobrá

0,9

0,95

15012,89

16552,8

13187,68

17494,49

Dobrá

Průměrný

Dopravní obslužnost

Kompletní

1

1

15012,89

14897,52

13187,68

17494,49

Dobrá

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Upravená hodnota Jiná technická korekce

Hlučnost

1

1

15012,89

14897,52

13187,68

17494,49

Dobrý

Ne

Dobrý

Dobrý

1

0,9

0,95

0,95

15012,89

13407,77

12528,3

16619,77

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1,1

1

1

1,1

16514,18

13407,77

12528,3

18281,75

Výborná

Dobrá

Dobrá

1

1,1

0,95

0,95

16514,18

14748,55

11901,89

17367,66

Dobrá

Korekce

Dobrá

1

Dobrá

Korekce

Dobrá

1

Kompletní

Korekce

Dobrá

0,9

Průměrný

Upravená hodnota

Dobrá

1

Korekce

Další možný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrý

1

Dobrá

Upravená hodnota

Dobrý

1,1

Dobrá

Upravená hodnota

Výborná

1,05

Lepší

Upravená hodnota

Horší

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,05

0,95

1,08

1

17339,89

14011,12

12854,04

17367,66

Ano

59

Ano

Ano

Korekce

1

Upravená hodnota

1,1

1

1

1

19073,88

14011,12

12854,04

17367,66

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

624

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Obdobný

Upravená hodnota

Obdobný

1

1,06

1,08

1

19073,88

14851,79

13882,36

17367,66

N/A

Korekce

Větší

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

19073,88

14851,79

13882,36

17367,66

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

16293,92

19073,88 14851,79

13882,36

17367,66

10167407,64

2198024 12365413

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následovně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla následně stanovena na základě skutečně

60

uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů a nebytových prostor. Ve výpočtech jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 11 325 000 v Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uvedený v následující tabulce.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - nájemné tržní Nebytové prostory – kancelář, provozní místnost Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

937400

5%

235267 58633

Efektivní hrubý příjem

1114034

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Náklady na zprávu Provozní náklady celkem

50 000 6000 4500 0 0 40000 100500

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

1013534 107500 906034 8,00%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

11325425 1132500

61

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku přepočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány: • technické/fyzické opotřebení • funkční nedostatky • ekonomické nedostatky Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 10 538 000 Kč Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou.

NÁKLADOVÁ METODA Název Bytový dům Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží 2. NP Průměrná podlahová plocha podlaží Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Pozemek


České Budějovice

2805 zděná 109 80 70 490 1.PP, 2 NP

půdní vestavba 156 0,85 624 2021,5 5500 Kč/m3

-20,00% -5,00% 0,00%

11118250 2223650 555912,5 2198000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

10536687,5 10 538 000

62

ZÁVĚR: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. března 2010. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Váh

Indikace (Kč)

Vážený průměr (Kč)

a (%) Porovnávací metoda

12365000

Příjmová metoda

11325000

Nákladová metoda

10538000

65

7419000 3397500

30 526900

5 Výsledná cen Zaokrouhleno

11343400

11343000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány a proto porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 65 %. Oceňovaný dům má všechny byty až na jeden, který je obýván majiteli tržně pronajaté proto jsem příjmové metodě indikovala váhu 30 % . U starších, i když funkčních nemovitostí jako je posuzovaný objekt, nejsou obvykle investoři akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jsem jí přisoudil váhu 5 %.

63

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je k 31. března 2010 reprezentovaná částkou: 11 343 000 v Kč Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovaného majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Kladný vliv na výši obvyklé ceny této nemovitosti má její dobrá poloha v blízkosti centra krajského města, dopravní napojení. Dále pozitivně působí na cenu je její dobrý stavební stav. Interiéry bytů a společných prostor

jsou ve výborném stavu a nadstandartně

provedená půdní vestavba bytu také dělá velmi dobrý dojem. Dalším kladem je eventuální možnost přístavby domu směrem do dvora objektu. Negativně však působí technický stav některých okolních objektů, přičemž v současné době dochází k neustálému zlepšování situace, objekty jsou postupně rekonstruovány.

64

C: Analytická část 8 ANALÝZA TRHU

OKRES ČESKÉ BUDĚJOVICE ČESKOBUDĚJOVICKÝ KRAJ

65

8.1 Obecná charakteristika Okres České Budějovice je jeden ze sedmi okresů Českobudějovického kraje. Sídlem tohoto okresu je město České Budějovice, dalšími součástmi okresu je 8 měst , čtyři obce mají status městyse. Celkový počet obcí je 109. Rozloha okresu je 1 638,30 km2, patří mezi větší kraje v České republice. Počet obyvatel je 180 986 s toho 72, 21 obyvatel žije ve městech, průměrná lidnatost – 110 obyvatel na km2.

Struktura povrchu českobudějovického okresu může být rozdělena na tyto části15: •

skládá se z 51,11% zemědělských pozemků, které z 72,91% tvoří orná půda, to je 38,72% rozlohy okresu.

•

48,89% ostatní pozemky z toho 68,73% lesy , které zabírají 32,22% rozlohy okresu

Popis

Ženy

Muži

Počet obyvatel

180024

91954 51,08%

88 070 48,92%

Průměrný věk

39,6

40,9

38,2

Dalšími městy v okrese jsou: Borovany, Hluboká nad Vltavou, Lišov, Nové Hrady, Rudolfov, Trhové Sviny, Týn nad Vltavou, Zliv. Městyse v okrese jsou Dolní Bukovsko,Ledenice, Ševětín. Mezi průmyslová centra v okrese České Budějovice se dají určitě zahrnout budějovické podniky Gama a.s. , která vyrábí zdravotnické potřeby, budějovický Budvar -výrobce světoznámé značky piva, Madeta a.s- mlékárny a sýrárna. V okrese je obchodní síť na vynikající úrovni. V dřívějších časech však nebyla tak pestrá. Počet marketů a obchodních domů, které k dnešnímu dni vznikly plně pokrývá okres a v Českých Budějovicích dokonce přesáhla výstavba velkoplošných prodejen celorepublikový průměr. Vývoj služeb má pozitivně vzestupnou tendenci 15

www.wikipedie.cz

66

vzhledem tomu, že se zde nacházejí žádaná turistická centra. Dopravní situace je v okrese je dobrá. Její zlepšení by měla ještě vylepšit plánovaná výstavba dálnice, která lépe propojí České Budějovice s hlavním městem, s metropolí okresu jsou obce propojeny železniční a autobusovou dopravou. V Českých Budějovicích funguje městská hromadná doprava. TRH S NEMOVITOSTMI V posledních 20 letech je možné ve vývoji trhu sledovat určité faktory. Prvním z nich je odprodej bytů, které byli z majetku obcí prodány do osobního vlastnictví jejich nájemníků. Privatizace v budějovickém okrese byla započata začátkem 90. let z části průběžně pokračuje až dodnes. Vlivem privatizace došlo ke zvětšení trhu v sektoru v soukromého vlastnictví. Prodejem bývalých státních bytů za tržní ceny získali majitelé volné finance ke koupi dalších nemovitostí. Druhým významným faktorem je dobrá ekonomická a politická situace státu. Díky zpřístupnění úvěrové politiky bank bylo obyvatelstvu umožněn odkup různých nemovitostí. Koncem roku 2008 a začátkem roku 2009 se tato situace mění a dochází k zostření hypoteční politiky v důsledku „ ekonomické krize“ .Tím dochází ke značné stagnaci a poklesu trhu s nemovitostmi. Významným třetím faktorem je výstavba bytových domů developerskými firmami, která probíhá ačkoliv je ovlivněna nynějším útlumem poptávky. REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres České Budějovice můžeme z hlediska trhu rozdělit na tři části- krajské město České Budějovice a přilehlé obce, Menší města- (Týn nad Vltavou, Hluboká nad Vltavou, Borovany ,Lišov, Nové Hrady, Zliv, Trhové Sviny) a zbytek okresu.

8.2 MĚSTO ČESKÉ BUDĚJOVICE POZEMKY Proluky V centru Českých Budějovic žádné proluky nevyskytují. Poslední prolukou byl

67

dlouhou dobu dům na náměstí Přemysla Otakara druhého bývalý hotel Slunce, který byl přestavěn na obchodní dům a zachován byl pouze historický štít. Jediným způsobem výstavby v této lokalitě města nyní je přestavba či oprava stávajících nemovitostí. Za hranicemi historického centra se proluky vyskytují, poptávka po nich vysoká. Velký zájem je o proluky v prvorepublikové čtvrti v okolí Palackého náměstí.

Stavební pozemky České Budějovice jsou okresním ale i krajským městem. Zde je poptávka po stavebních pozemcích stále značně vysoká. V tomto regionu se převážně poptává po stavebních pozemcích s vybudovanými inženýrskými sítěmi

a obslužnými

komunikacemi. Velmi žádanou lokalitou je Hlincova Hora- Kodetka, u Stromovky, Zavadilka, Pohůrka, Srubec zde se realizované ceny pohybují v rozmezí 1 400 – 2 000 Kč za metr čtvereční. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu by měla být uspokojena plánovanou přestavbou nynějšího

areálu výstaviště. V

budoucnu lze předpokládat udržení nebo mírný růst cen pozemků a to převážně v lokalitách města, které budou vybaveny inženýrskými sítěmi a budou vyhrazeny pro zástavbu rodinnými i bytovými domy.

BUDOVY Byty Dlouhodobý růst poptávky po bytech všech velikostí, stáří a lokace stagnuje v důsledku „ekonomické krize“. V Českých Budějovicích se nejvíce poptává po menších cihlových bytech v širším centru města. Trendem je, že m² v menších bytech je zpravidla dražší než m² bytech větších. Průměrná cena nového bytu v cihlovém domě se pohybuje kolem 30 000 Kč/m² ve starších cihlových domech se pohybuje cena okolo 25 000 Kč/ m² podlahové plochy bytu a průměrná cena v panelovém domě se pohybuje od 20 000 Kč/m² do 25 000Kč/m² podlahové plochy bytu, podle lokality a stavu domů . V budoucnu se dá předpokládat opětovný mírný růst rekonstruovaných bytů, cihlových objektů , stejně tak jako nově vystavených domů na perifériích města a v

68

prolukách. Ceny panelových domů zaznamenají spíše stagnaci nebo mírný pokles navzdory prováděné dílčí revitalizace (nové výtahy, zateplování fasády, či výměna oken) např. Na sídlišti Vltava, Máj. Cihlové starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech : Byt 1+1

1 200 000 – 1 400 000

Byt 2+1

1 550 000 – 1 800 000

Byt 3+1

1800 000 – 2 100 000

Byt 4+1

2 100 000 – 2 500 000

Byty v panelových domech se obchodují v těchto cenových intervalech : Byt 1+1

800 000 – 1 150 000

Byt 2+1

1 200 000 – 1 500 000

Byt 3+1

1 300 000 – 1 750 000

Byt 4+1

1 500 000 – 1 900 00

Bytové domy S bytovými domy v Českých Budějovicích se obchoduje ,poptávka je mírně vyšší než nabídka. Převážně jde o domy v okolí náměstí Palackého. V historickém centru se zobchoduje jen několik domů ročně, tyto domy jsou vysoce ceněny. V blízké době chce město formou dražeb prodávat některé bytové domy, které vlastní z důvodu nedostatku financí na jejich opravy. Ceny menších bytových domů se pohybují kolem od 6 000 000 do 8 000 000milionu korun, větší bytové domy v širším centru města se pohybují od 13 000 000 do 40 000 000milionu korun. Rozhodující je poloha, velikost a technický stav. Nově vystavěné bytové domy se většinou prodávají rozdělené na bytové jednotky. Rodinné domy Zájem o rodinné domy je dlouhodobě vysoký. Poptávka převyšuje nabídku. V okrajových částech Českých Budějovic vzniká nová výstavba rodinných i řadových domů například Na Včelné, Srubeckém kopci, Zavadilka , Mladé. Velký podíl na výstavbě mají developeři. Domy na klíč jsou však podstatě dražší, takže značná část výstavby domů vzniká svépomocí. Starší rodinné (řadové) domy v lokalitách Havlíčkova Kolonie nebo Suché Vrbné se začínají obchodovat od 2 500 000Kč do 3 500 00 Kč . Novější samostatně stojící domy se pohybují od 3 500 000 do 5 000000 milionu korun.

69

Administrativní budovy Nabídka s těmito druhy objektů je dostatečná. Jedná se o budovy bývalých státních podniků. V Českých Budějovicích byly v nedávné době developerskými firmami nově vystavěny dvě velké administrativní budovy IGY centrum a objekt u Zimního stadionu. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor.

Průmyslové objekty, Zemědělské objekty. Volné průmyslové objekty se zde víceméně nevyskytují. Zemědělské objekty se v nabídce vyskytují. Zájem je o ně minimální s ohledem na útlum zemědělské výroby a vliv má i jiný způsob hospodaření než v minulosti.

Objekty pro individuální rekreaci O objekty sloužící k rekreaci je v posledních letech o něco nižší, příčinou je tomu změna životního stylu a hodnot stejně tak jako možnost strávení jiné atraktivnější rekreace. Ze staveb sloužící k rekreaci se ve městě vyskytují pouze zahrádkářské chatky soustředěné v zahrádkářské kolonii např. U vysílače, v Mladém, Suchém Vrbném. Obchodování s nimi je však minimální, protože jejich majitelé si je cení. Zahrádkářské chatky mají převážně dřevěné konstrukce. Jejich cena se pohybuje od 200 000 Kč do 350 000 Kč. Garáže Obchodování s garážemi je většinou v okrese záležitostí města České Budějovice. Ceny garáží se pohybují od 100 000 do 130 000 Kč ve starších garážových komplexech. V širším centru se ceny běžně obchodují kolem 150 000 – 200 000 Kč.

70

Nájmy Cena nájmů se v obecné rovině odvíjí od množství nabízených bytů k pronájmu a možnosti získání bytů i nižším a středním příjmovým skupinám- dostupnost hypotečních úvěrů. Ve městě České Budějovice je dále cena určována lokalitou, polohou bytu v domě, rozlohou podlahové plochy i vybavením bytu. Jelikož se jedná krajské město poptávka nabídka je velká poptávka vzhledem dlouhodobému průměru zaznamenala mírný pokles. Nejlevnější pronájmy se vyskytují na sídlišti Máj v panelových domech a nejdražší v cihlových objektech v centru města. Průměrná cena pronájmu podlahové plochy se pohybuje kolem 90-100 Kč/m² měsíčně. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech: Byt 1+1

5 000 – 6 500

Byt 2+1

7 000 – 9 500

Byt 3+1

8 000 – 11 000

Byt 4+1

10 000 – 13 000

Prodejny, kancelářské prostory, nebytové prostory Množství pronajímaných prostor pro komerční využití je v Českých Budějovicích dostatek.

V důsledku působení obchodních center se část nebytových prostor

uvolnila. Je zaznamenám dlouhodobý

pokles poptávky, tím i

snížení

cen

nebytových prostor. Velikost nájemného se odvíjí od velikosti prostor a lokace ve městě. Nejdražší nájemné se vyskytuje na náměstí Přemysla Otakara 2, nejlevnější na okraji a v přilehlých ulicích jako je Lanova třída, Krajinská. Nájemné se obvykle pohybuje od 2 000do 3 000 za m²/rok.

8.3 Okres České Budějovice mimo měst Trh je nejvíce aktivní v obcích hlavních tahů na Tábor, Prahu, České Budějovice a dále v místech s dobrými možnostmi pro rekreaci.

71

Pozemky Stavební pozemky se cenově pohybují v menších obcích okresu České Budějovice v rozmezí 300 – 700 Kč/m² záleží na lokaci i možnosti napojení na inženýrské sítě. Zemědělské pozemky a pastviny jsou obchodovány za ceny 5- 20 Kč/m² . Byty Nabídka bytů je popěrně malá. Ceny bytů se odvíjí podle lokace obce, občanské vybavenosti a pracovních příležitostí v okolí. Ceny se obchodují v rozmezí od 400 000 do 1 000 000 Rodinné domy Starší rodinné domy typu venkovských chalup se prodávají od 800 000 do 1 000 000. Ceny se odvíjí od lokace, dopravní dostupnosti obce, občanské vybavenosti a pracovní příležitosti v okolí. Novější rodinné domy se pohybují od 1 200 000 Kč do 2 500 000Kč. Stavby pro individuální rekreaci Vyskytují se tu 2 typy těchto objektů rekreační chaty a rekreační chalupy. Nejvíce vyhledávané chalupy a chaty jsou v lokalitě Novohradska a Týnska. Rekreační chaty se začínají obchodovat kolem 400 000 .Rekreační chalupy jejich cena se začíná 650 000 Samozřejmě, že cena se odvíjí od místa lokace a stavu nemovitosti. Pronájmy Pronajímání bytů na venkově minimální. Je to dáno nízkým, výskytem většinou i nedostatečnou dopravní situací a občanskou vybaveností. Poptávají většinou zde pouze mladí místní lidé.

8.4 Menší Města Mezi menší města patří Týn nad Vltavou, Hluboká nad Vltavou, Borovany, Zliv , Nové Hrady, Lišov, Trhové Sviny, Rudolfov- Ten plynule navazuje na České Budějovice ceny nemovitostí se pohybují ve srovnatelných cenách jako v krajském městě.

72

Pozemky Ceny pozemků se pohybují značně individuálně v každém městě je to dáno převážně lokací daného města v okrese jeho občanskou vybaveností a dopravní dostupností. Hluboká nad Vltavou Město se nachází nedaleko Českých Budějovic díky zámku se stala Hluboká vyhledávanou „ dobrou adresou“ kde jsou ceny stavebních pozemků vyšší než v krajském městě. Pozemky s vybudovanými inženýrskými sítěmi se začínají obchodovat v průměru rozmezí 1 500 Kč/m2 až 2 500Kč/m2. Týn nad Vltavou V tomto městě se ceny pozemků pohybují na relativně nízké úrovni. Je zde nízká poptávka i nabídka. Velkou roli zde hraje nedaleká elektrárna Temelín. Průměrná cena pozemků s vybudovanými inženýrskými sítěmi se pohybuje mezi 350 Kč/m2 až 500Kč/m2. Ostatní města. Trhové Sviny, Nové Hrady, Ševětín zde se pohybuje 250Kč/m2 až 400 Kč/m2. Lišov, Zliv 650Kč/m2 až 800 Kč/m2 BUDOVY Byty Hluboká nad Vltavou Nabídka bytů je poměrně omezená. Ceny zde se jsou srovnatelné s Českými Budějovicemi. Byty se prodávají přibližně v těchto intervalech 1+1

Chybí v nabídce

2+1

1 300 000 – 1 500 000

3+1

1 500 000 – 1 700 000

4+1

1 700 000 – 2 000 000

73

Týn nad Vltavou Převážný počet bytů které se V Týně nad Vltavou nabízí k prodeji se nachází v panelových domech na sídlištích, např. sídlišti Hlinka Velký podíl má na tom elektrárna Temelín která zde sídliště Hlinka vystavěla pro své zaměstnance. Zaměstnanci elektrárny zde měli nárok na levné byty. Většina bytů byla později bezúplatně převedena na město. Nabídka cihlových bytů je tu prakticky mizivá. Byty se prodávají přibližně v těchto intervalech 1+1

Chybí v nabídce

2+1

650 000 –

800 000

3+1

800 000 –

950 000

4+1

1 000 000 – 1 300 000

Ostatní města V Lišově a ve Zlivi se ceny v průměru pohybují 18 000Kč/m². V Nových Hradech , Borovanech a Trhových Svinech 13 000 Kč/m². Rodinné domy Hluboká nad Vltavou Trh s rodinnými domy je v podstatě největším segmentem trhu s nemovitostmi na Hluboké. Výstavba nových rodinných domů tu prakticky stále probíhá. Cena nových rodinných domů se obchoduje 4 000 000 korun do 7 000 000 korun . Z Hluboké se stala jedna z nejžádanějších lokalit okresu a bydlení zde se stalo pro některé lidi otázkou prestiže. Týn nad Vltavou, Borovany, Nové Hrady, Trhové Sviny, Ševětín Cena rodinných domů se zde pohybuje od 1 500 000 do 3 000 000 korun. Zliv a Lišov Cena rodinných domů se zde pohybuje od 3 000 000 do 5 000 000 korun

74

Ostatní objekty V nabídce se objevují různé typy objektů. V Hluboké nad Vltavou jde převážně o restaurace hotely a penziony. V 90 letech zde stoupl počet hotelů a penzionů oproti socialismu desetkrát. Nájmy Nabídka nájmů je v menších městech okresu nízká stejně tak jako jejich nabídka. Mladí lide dávají přednost bydlení ve „ větším“ městě z důvodu lepších pracovních příležitostí a větší škály možností kulturního vyžití. Týn nad Vltavou Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech: 1+1

3 000 000 – 5 500 000

2+1

4 500 000 – 6 500 000

3+1

6 000 000 - 8 000 000

8.5 Závěr Závěrem lze říci, že v krátkodobém i střednědobém časovém horizontu ceny pozemků budou růst a výhodnou investicí se stanou zasíťované pozemky s dobrou dopravní dostupností v okolí Českých Budějovic. V případě zděných bytů lze očekávat mírný růst. Stále však zůstanou velice atraktivní malé byty v cihlových domech. U bytů v panelových domech se dá očekávat mírný pokles. Menší zájem se dá předpokládat i u bytů nad 100m² v nových bytových domech, protože jejich cena dosahuje ceny menších rodinných domů. Zájemci o nemovitost si raději pořídí za cenu nového bytu dům se zahradou v bezprostřední blízkosti města. Na trhu rodinných domů by se více mohly dostat do zájmu nízkoenergetické domy v případě atraktivní pořizovací ceny.

75

Seznam literatury Seznam bibliografických záznamů •Bradáč,Albert a kol.Teorie oceňování nemovitostí :VII přepracované vydání. Brno:akademické nakladatelství CERM, 2008.ISBN 978-80-7204-578-5. •Ducháčková ,Eva. Pojišťovnictví a pojištění. Praha:Vysoká škola ekonomická v Praze,1.vydání v Praze,2000. ISBN-80-245-0023-X. •Ducháčková, Eva . Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Nakladatelství Ekopross.1.vydání,2003.ISBN 80-86-1119-67-X. •Heřman,Jan.Ocenění nemovitostí .1.vydání Praha:Vysoká škola ekonomická,2005.ISBN 80-245-0947. •Němeček,A.,Janata,J. 1.vydání. Praha:C.H. Beck, 2010. ISBN 978-80-7400-114-7. •Ort,Petr .Oceňování nemovitostí na tržních principech.1.vydání Praha :Bankovní institut vysoká škola.2007.ISBN 978-80-7265-101-6. •Ort Petr.Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech .1.vydání Praha: Bankovní institut vysoká škola 2006. ISBN 80-7265-085-8. •Ort,Per.Cvičení z oceňování nemovitostí.díl 1.1.vydání Praha: Bankovní institut vysoká škola 2008.ISBN 978-80-7265-128-3. •Doc.Ing Drozden,František,CSc,Doc Ing Ryska,Jaromír,Csc,Ing Vacek,Alexander.Oceňování majetku.1 vyd.Prah: Vysoká škola ekonomická 1997.25-28 s ISBN 80-7079-932-3. •Internetová zdroje a jiné •www.cap.cz •www.wikipedia.cz •www.cenovemapy.cz •Zákony •Zákon č.151/1997 Sb. Oceňování majetku. •zákon č.

363/1999 Sb., zákon o pojišťovnictví

76

Seznam příloh: •

příloha č.1. - výpis listu vlastnictví rodinného domu Lidická třída 1379/300 České Budějovice,

•

příloha č.2.- fotografie rodinného domu na Lidické třídě,

•

příloha č.3.- fotografie rodinného domu na Lidické třídě,

•

příloha č.4.-výpis listu vlastnictví bytového domu v Nové ulici 1943,

•

příloha č.5.- kopie katastrální mapy bytového domu v Nové ulici,

•

příloha č.6- fotografie bytového domu v Nové ulici,

•

příloha č.7- fotografie zahrady bytového domu v Nové ulici.

•

příloha č.8- mapa České republiky s červeně vyznačeným Českobudějovickým okresem,

•

Příloha č.9- mapa Českobudějovického okresu,

77

Přílohy: Příloha č. 1

Parcelní číslo:

3087. 3088

Výměra [m2]:

508

Katastrální území:


Číslo LV:

1276

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

orná půda

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Dědič Pavel

Podíl

Lidická tř. 1379/300, 370 07České Budějovice

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

54702 220 Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezení jiné zápisy

78

příloha č.2 fotografie domu na Lidické třídě,

79

příloha č.3. fotografie rodinného domu Lidická třída,

80

př č.4. List vlastnictví Nová ulice,

Parcelní číslo:

4568

Výměra [m2]:

357

Katastrální území:


Číslo LV:

1860

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

orná půda

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Luděk Kamiš

Adresa

Podíl

Nová 1943 České Budějovice

Způsob ochrany nemovitosti Název bydlení Seznam BPEJ BPEJ

Výměra Bez zápisu

Omezení vlastnického práva

Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy

81

příloha č.5 kopie katastrální mapy bytového domu v Nové ulici,

82

příloho č.6. fotografie bytového domu Nová ulice,

př. č. 7 zahrada bytový dům Nová,

83

příloha č.8. mapa České republiky s červeně vyznačeným územím Českobudějovického okresu,

příloha č.9. mapa Českobudějovického okresu,

84

Oceňování za účelem stanovení pojistné hodnoty

Recommend Documents