Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu Podklady
Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu
Životní cyklus výstavbového projektu • předinvestiční (přípravná) fáze – od první myšlenky na investici do stavby přes rozhodování o optimální variantě projektu do rozhodnutí, zda se v projektu bude či nebude pokračovat, • investiční fáze : – investiční příprava – do zadání dodavatelům realizace stavby, – realizační příprava – do zahájení prací na staveništi, – realizace(zhotovení) stavby na staveništi – do ověření všech funkcí stavby a zaškolení uživatelů či personálu provozovatele a uvedení stavby do provozu,
• fáze užívání (provozování) nebo též ukončování – po dokončení stavby probíhá ověření provozní spolehlivosti stavby a vyhodnocení
Investiční záměr • předběžné odhady nákladů stavby, stavby odhad časového horizontu, odhady potřeb, předběžný výběr lokality, předběžné konzultace s investorem i úřady • Doporučený způsob oceňování: – odhad pomocí cen porovnatelných staveb přizpůsobených místu, podmínkám a době vzniku předpokládané stavby – v případě rozpracovaného záměru lze pro propočet nákladů využít rozpočtové ukazatele na měrovou nebo účelovou jednotku stavby (RUSO).
Studie stavby (STS) • analýza podkladů, užší výběr staveniště, limity území, dostupnost energií. Studie se vypracovává ve variantách, řeší též hrubé dispoziční a hmotové řešení stavby včetně návrhu vzhledu a dostupnosti stavby. • Doporučený způsob oceňování: – pomocí ukazatelů na měrovou nebo účelovou jednotku stavby (RUSO) – konkrétních objektů RUSO s přihlédnutím k dalším podmínkám zamýšlené stavby (konstrukční řešení, požadovaná kvalita, místo realizace, termín výstavby, situace na trhu aj.).
Podklady • Rozpočtové ukazatele stavebních objektů (konkrétní realizované objekty) • Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku • Historické řady indexů = pouze ZRN, je třeba dopočítat NUS, ON, DPH…
Orientační cena na m3 obestavěného prostoru (c.ú.2013) Zdroj: www.stavebnistandardy.cz
Orientační cena na m3 obestavěného prostoru (c.ú.2013) Zdroj: www.stavebnistandardy.cz
Pokles o cca 2% (budovy pro bydlení)
Struktura propočtu A. B. C. D. E. F. G. H. I. J. K. L.
Projektové a průzkumné práce Provozní soubory Stavební objekty Stroje, zařízení, inventář Umělecká díla Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní náklady Rezerva Ostatní investice Nehmotný investiční majetek Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Kompletační činnost
Náklady na projektové práce a inženýrskou činnost • Sazebník pro navrhování nabídkových cen projektových prací a inženýrských činností společnosti UNIKA, • Výkonový a honorářový řád ČKA a ČKAIT, • individuální kalkulace, • kalkulace hodinové zúčtovací sazby, • expertní odhad nákladů na projektové práce jako % sazbu z předpokládaných nákladů na SO.
Náklady na SO • náklady na pořízení stavebních objektů včetně veškerého materiálu • náklady spojené s předepsanými zkouškami konstrukcí a kontrolními měřeními.
DPH • 15% - stavby pro sociální bydlení (byt 120m2, RD 350 m2) + příslušenství stavby (garáž, altán, kůlna, jímka, ČOV, oplocení, přípojky IS, studna, bazén, plocha pro parkování…)
• 21% - ostatní
Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby (NUS) NUS • • • • • • • • •
náklady na zařízení staveniště poplatek – zábor plochy provozní vlivy území se ztíženými výrobními podmínkami náklady související s vlivem extrémních klimatických podmínek mimořádně ztížené dopravní podmínky doprava zaměstnanců dodavatele na pracoviště a zpět individualizace mimostaveništní dopravy kulturní památky
Způsob ocenění vedlejších nákladů …podléhá režimu smluvních cen •přirážka k nákladům na stavební objekty •dohodnuté částky uvedené ve smlouvě o dílo •hodinové zúčtovací sazby (HZS) •samostatná položka v rozpočtu •individuální kalkulace na jednotlivé druhy nákladů •katalog 800-0 Vedlejší rozpočtové náklady
Náklady na provozní soubory • náklady na stroje a technologické zařízení, které bude součástí stavby a • náklady na jejich montáž.
Ostatní náklady • • • • • •
administrativní poplatky (kolky apod.), odměna právníka – smlouvy apod., zpracování studií, průzkum trhu, geodet - vytyčení stavby, zaměření stavby,… správci sítí – poplatek za připojení (vodovod, kanalizace, elektro), • energetický audit, • finanční náklady – vyřízení úvěru,… • …
Ostatní investice • příspěvky jiným investorům (přeložka inženýrských sítí), • konzervační, udržovací a dekonzervační práce při zastavení stavby apod., • náklady na pořízení pozemku vč. případných existujících staveb na pozemku určených k odstranění.
Rezerva na rizika • zahrnuje nepředvídané náklady, • obvykle se stanovuje zjednodušeně pomocí procentuální sazby, základnou jsou náklady SO, • obvyklé výše sazby rezervy na rizika (z nákladů na SO) – 4% – 7% pro novostavby, – 5% – 10% pro rekonstrukce a modernizace, – 13% – 18% při obnově kulturních památek
Náklady na stroje, zařízení a inventář • stroje, zařízení a inventář investiční povahy (nejsou součástí provozních souborů a stavebních objektů), • náklady na pořízení vč. nákladů na dopravu, umístění, osazení.
Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby • náklady na přípravu a zabezpečení stavby, • náklady na kompletační činnost (uskutečnění strojírenských a elektrotechnických dodávek) • orientační procentní sazba kompletační činnosti (z nákl. na SO) : – stavební část cca 0,8% – 2,5 % podle náročnosti stavby, – technologické části cca 2,0% – 4,9 % podle složitosti dodávek
Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Pořizovací náklady celkem
Výše nákladů [Kč] Bez DPH DPH vč. DPH
Pořizovací náklady SO1 SO2 SO3 SO4 SO5 SO6 -
Náklady na stavební objekty celkem
Výše nákladů [Kč] vč. Bez DPH DPH DPH
Pořizovací náklady
Možnost stanovení výše nákladů [Kč]
Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce
VHŘ (% z nákladů na stavební objekty) na www.stavebnistandardy.cz Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhady výše nákladů nebo % přirážky (k nákladům na stavební objekty) Ceníky odborných organizací
Náklady na stavební objekty
Rozpočtové ukazatele (ÚRS Praha, a.s.) Ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku (ÚRS Praha, a.s.) Katalog staveb a objektů (RTS Brno, a.s., www.stavebnistandardy.cz) Průměrné ceny (RTS Brno, a.s., www.stavebnistandardy.cz) Základní ceny (MF ČR, Vyhláška k oceňování majetku) Vlastní podklady (investor)
Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby
Ostatní investice (pozemek)
Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady
% přirážka k nákladům na stavební objekty Expertní odhady Zkušenosti ze srovnatelných staveb Cenová mapa stavebních pozemků Konzultace (realitní makléř) Nabídka a poptávka na trhu realit – porovnávací hodnota Expertní odhad výše nákladů Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby
Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Rezerva na rizika
Expertní odhad výše rezervy nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
