Oceňování podle cenového předpisu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Oceňování podle cenového předpisu Návrh změn a úprav Bakalářská práce

Autor:

Hana Lusová Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Starý Plzenec

doc. Ing. Josef Michálek, CSc.

březen 2012

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a že jsem uvedla veškeré použité zdroje.

Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Starém Plzenci dne 30. 3. 2012

…………………………….. Hana Lusová

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala p. doc. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., vedoucímu práce a p. Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za jejich cenné rady, připomínky a názory při psaní této bakalářské práce. Poděkování také patří všem přednášejícím a zaměstnancům Bankovního institutu vysoká škola Praha a.s. Poděkování také patří bývalým kolegům p. Ing. Jiřímu Škodovi a p. Václavu Landovi za jejich připomínky, názory a konzultace. V neposlední řadě velký dík patří mé rodině za jejich podporu.

Anotace Bakalářská práce se zabývá oceňováním podle cenového předpisu, a to zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku - předmětem, způsoby oceňování a členění staveb a prováděcí vyhláškou č. 387/2011 Sb. – předmětem, vymezením pojmů, oceňováním staveb dle jednotlivých způsobů ocenění a oceňováním pozemků. Práce je sestavena do tří tematických částí. Cílem teoretické části je seznámení se zákonem o oceňování majetku a prováděcí vyhláškou a dále návrh změn a úprav vybrané problematiky, zhodnocení a použití ocenění podle cenového předpisu. Cílem praktické části je vypracování ocenění rodinného domu a administrativní budovy podle cenového předpisu a tržního ocenění dvou vybraných nemovitostí a posouzení stanovených cen. Cílem analytické části je vypracování analýzy realitního trhu vybraného okresu a budoucího vývoje realitního trhu.

Abstract The Bachelor thesis is focused on an appraisal according to the Valuation Act, law No. 151/1997 Sb. – subject, appraisal methods and building classifications and Valuation Regulation No. 387/2011 Sb. – subject, concept definition, appraisal according to different valuation methods and land appraisals. The thesis is dividend into three chapters. The target of the theoretical chapter is to introduce the law and valuation regulation and a draft of possible changes. The target of practical chapter is elaboration of family house appraisal according to the Valuation Regulation, the market appraisal and review of these values. The target of analytical chapter is an elaboration of analysis of the real estate market in a specific county and analysis of future evolution of this market.

Klíčová slova zákon o oceňování majetku, oceňovací vyhláška, změny a úpravy, pojmy, technologie, standardy, rodinný dům, administrativní budova, metody, ocenění, analýza trhu, nemovitost, výpočet, obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha

Keywords Valuation act, Valuation Regulation, changes and adjustments, concepts, technologies, standa rds, family house, administrative building, methods, appraisal, market analysis, real estate, cal culation, enclosed area, builded up area, usable area

OBSAH ÚVOD.........................................................................................................................................7 TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................................8

I. 1.

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ............................................................................. 9

2.

Prováděcí vyhláška č. 387/2011 Sb.......................................................................................... 16

2.1.

ČÁST PRVNÍ - ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ.................................................................... 16

2.2.

ČÁST DRUHÁ - OCEŇOVÁNÍ STAVEB A BYTŮ......................................................... 18

2.2.1.

Hlava první - oceňování staveb nákladovým způsobem ................................................. 18

2.2.2.

Hlava druhá - oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu .......... 31

2.2.3.

Hlava třetí - oceňování staveb porovnávacím způsobem ................................................ 33

2.3.

ČÁST TŘETÍ - OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ........................................................................ 39

2.4. ČÁST ČTVRTÁ - OCEŇOVÁNÍ STAVEB A POZEMKŮ KOMBINACÍ NÁKLADOVÉHO A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOBU ........................................................................ 46 3.

Návrh změn a úprav vybrané problematiky v platné oceňovací vyhlášce ............................... 47

3.1.

Problematika názvosloví a definice ..................................................................................... 47

3.2.

Problematika technologie .................................................................................................... 50

3.3.

Problematika standardů vybavení ........................................................................................ 53

4.

Závěr teoretické části ............................................................................................................... 55

PRAKTICKÁ ČÁST ....................................................................................................57

II. 1.1.

Rodinný dům - ocenění podle cenového předpisu............................................................... 58

1.2.

Rodinný dům - tržní ocenění ............................................................................................... 74

1.3.

Rodinný dům – přílohy ........................................................................................................ 99

2.1.

Administrativní budova - ocenění podle cenového předpisu............................................. 106

2.2.

Administrativní budova – tržní ocenění............................................................................. 128

2.3.

Administrativní budova - přílohy ...................................................................................... 152

3.

III. 3.

Závěr praktické části .............................................................................................................. 157

ANALYTICKÁ ČÁST...............................................................................................158 Analýza realitního trhu okresu Plzeň - město ........................................................................ 159

ZÁVĚR...................................................................................................................................171 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ........................................................................................173

6

ÚVOD Téma oceňování podle cenového předpisu jsem si vybrala z důvodu několikaleté praxe na Finančním úřadu na oddělení Oceňování majetku a spolupráce se soudním znalcem, a proto je mi toto téma nejbližší.

Bakalářská práce je mimo Úvodu a Závěru rozdělena do 3 tematických částí: I. Teoretická část V teoretické části se věnuji zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů a vybrané problematice platné prováděcí vyhlášky č. 387/2011 Sb. Pro detailnější rozbor jsem si vybrala problematiku názvosloví a definic, nově zavedené ocenění technologie od vyhlášky č. 364/2010 Sb. a problematiku standardů používaných při výpočtu koeficientu K4. V závěru jsem provedla zhodnocení oceňování podle cenového předpisu s uvedením možností použití ocenění podle tohoto předpisu a návrh řešení vybrané problematiky.

II. Praktická část V praktické části jsem vypracovala ocenění rodinného domu ve Starém Plzenci a ocenění administrativní budovy v Praze 4. U obou nemovitostí jsem zpracovala jak tržní ocenění, tak ocenění podle platného cenového předpisu. V závěru praktické části jsem provedla zhodnocení obou stanovených cen.

III. Analytická část V analytické části jsem vypracovala analýzu realitního trhu v okrese Plzeň – město, který je svým rozsahem velmi obsáhlý a obchodují se zde všechny druhy nemovitostí.

Pro vypracování tržních ocenění a analýzy realitního trhu jsem použila vzory ze skript p. Ing. Petra Orta, Ph.D.

Při psaní bakalářské práce jsem vycházela z dostupných pramenů, kterými byly odborná literatura, skripta, právní judikáty a internetové zdroje. Při své práci jsem také zužitkovala dosavadní praxi a zkušenosti. Veškeré použité prameny jsou platné a účinné k datu vypracování této práce, tj. k 30. 3. 2012.

7

I. TEORETICKÁ ČÁST

8

1.

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

V této bakalářské práci se zabývám pouze první částí zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů a to Hlavou první, která řeší Základní ustanovení a Hlavou druhou, která řeší Nemovitosti.

§ 1 Předmět úpravy (1) Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen “majetek”) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. (2) Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. (3) Ustanovení tohoto zákona se nepoužijí a) v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování b) při převádění majetku podle zvláštního předpisu

§ 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností.

9

(3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je: a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen

§ 3 Členění staveb (1) Pro účely oceňování se stavby člení na: a) stavby pozemní, kterými jsou: 1. budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory 2. venkovní úpravy b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru c) vodní nádrže a rybníky d) jiné stavby

Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška.

10

(2) Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.

§ 4 Oceňování stavby (1) Nestanoví-li tento zákon jinak, stavba nebo její část (dále jen “stavba”) se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška. (2) Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se oceňuje podle účelu jejího užití stejným způsobem jako stavba nemovitá stejného užití.

§ 5 Ocenění nákladovým způsobem (1) Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se: a) ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění b) ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrže a rybníku i ze zohlednění jejich funkce c) z technického opotřebení stavby (2) Základní ceny a způsob jejich úpravy podle odstavce 1 u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a uplatnění technického opotřebení stanoví vyhláška. Ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu.

§ 6 Ocenění výnosovým způsobem Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období.

11

§ 7 Ocenění porovnávacím způsobem Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu.

§ 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru.

§ 9 Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky, kterými jsou: 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 12

2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. (2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.

§ 10 Oceňování stavebního pozemku (1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška. (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými

13

cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška. (4) Jestliže nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1druhé věty. (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. (6) Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. (7) Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá.

§ 11 Oceňování zemědělského pozemku (1) Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. (2) Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška.

§ 12 Oceňování lesního pozemku (1) Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. 14

(2) Základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesů a další vlivy působící na využitelnost lesních pozemků stanoví vyhláška.

§ 13 Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků Pozemky vodních nádrží, vodních toků a jiné pozemky se oceňují cenami stanovenými vyhláškou.

§ 14 Členění trvalých porostů Pro účely oceňování se trvalé porosty člení na: a) lesní porosty, b) ovocné dřeviny, c) vinnou a chmelovou révu, d) okrasné rostliny

§ 15 Oceňování lesního porostu (1) Lesní porost se oceňuje nákladovým a výnosovým způsobem. Vychází se ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, věku, bonitních stupňů, obmýtí a zakmenění. (2) Postup zjištění základních cen lesních porostů a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesa, hospodářský tvar lesa, stupeň poškození porostu, sortimentaci porostu a další vlivy, které působí na produkci dřeva, stanoví vyhláška. (3) Při oceňování se vychází z údajů o lesním porostu obsažených v závazném podkladu zpracovaném podle zvláštního předpisu. Není-li tento podklad zpracován nebo údaje v něm uvedené neodpovídají skutečnosti, zjistí se potřebné údaje podle skutečnosti.

§ 16 Oceňování ovocných dřevin, vinné a chmelové révy a okrasných rostlin (1) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru nebo způsobu založení jejich porostu. Ceny vinné a chmelové révy obsahují ceny zařízení vinic a chmelnic. (2) Okrasné rostliny se oceňují nákladovým způsobem. (3) Základní ceny podle odstavců 1 a 2 a jejich úpravu vyjadřující zejména zdravotní stav porostů, stupeň poškození, jejich ekonomickou životnost a ceny zařízení vinic a chmelnic stanoví vyhláška.1

1

zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

15

2.

Prováděcí vyhláška č. 387/2011 Sb.

2.1. ČÁST PRVNÍ - ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ § 1 - Předmět úpravy Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb.

§ 2 - Vymezení pojmů Pro účely této vyhlášky se rozumí: Hala -

stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných

vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru nejméně 400 m3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m; zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2 Vedlejší stavbou - stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. Vedlejší stavbou není garáž a zahrádkářská chata Stáří stavby - počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo započalo užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu, do roku, ke kterému se ocenění provádí. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem Stavba pro rodinnou rekreaci: 1. Rekreační chata s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví 2. Zahrádkářská chata s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví 16

3. Rekreační domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží, popřípadě jedno nadzemní podlaží a podkroví a jedno podzemní podlaží 4. Rekreační chalupa, kterou je stavba, u níž byl původní účel užití stavby změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci Soubor staveb vzájemně provozně a ekonomicky související stavby ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, a jejich příslušenství Funkční celek - soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků. Pozemek vodní plochy - pozemek s vodním dílem, kromě pozemku rybníku a malé vodní nádrže, a dále pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku vodní plocha, na němž je koryto vodního toku, předtím neuvedená vodní nádrž a zamokřená plocha Rybník - uměle vytvořená vodní nádrž, určená především k chovu ryb, s přírodním dnem a technickou vybaveností nutnou k regulaci vodní hladiny Malá vodní nádrž - uměle vytvořená nádrž s objemem do 2 milionů m3 po hladinu ovladatelného prostoru, s největší hloubkou 9 m, měřeno na pevné dno a stoletým průtokem v profilu hráze do 60 m3/s nebo u nádrží s umělým přívodem vody nesmí přesáhnout součet stoletého průtoku z vlastní vodní nádrže a kapacity přivaděče Počet obyvatel se rozumí počet obyvatel trvale bydlících na území příslušné obce podle jejich stavu uveřejňovaného Českým statistickým úřadem v Malém lexikonu obcí České republiky, který je aktuálním v období počínajícím prvým dnem druhého měsíce po jeho vydání. Za prvý měsíc se považuje měsíc následující po dni vydání. Při změně územní struktury v oceňovaném období se vychází z aktuálního počtu obyvatel obce ke dni ocenění Lesní porost - stromy nebo stromy a keře lesních dřevin v nezastavěném území, které jsou na pozemcích určených k plnění funkcí lesa Nelesní porost - okrasné, ovocné i jiné stromy a keře, včetně lesních dřevin, které v zastavěném a nezastavěném území plní také jiné funkce než porosty rostoucí na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, zejména jako zeleň v zástavbě i ve volné krajině, doprovodná zeleň vodních toků včetně břehových porostů a doprovodná zeleň komunikací.“.

17

2.2. ČÁST DRUHÁ - OCEŇOVÁNÍ STAVEB A BYTŮ 2.2.1. Hlava první - oceňování staveb nákladovým způsobem § 3 - Budova a hala (1) Jako budova a hala se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 4 až § 11. (2) Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 3. (3) Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K1 až K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp kde ZCU základní cena upravená ZC

základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3

K1

koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4

K2

koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce K2 = 0,92 + (6,60 / PZP)

kde PZP je průměrná zastavěná plocha (m2) 0,92 a 6,60 jsou konstanty

K3

koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce K3 = (2,1 / v) + 0,30 pro budovy K3 = (2.8 / v) + 0,30 pro haly ne však méně než 0,60

kde v

průměrná výška podlaží v metrech

2,10, 2,80, 0,30 a 0,60 jsou konstanty

18

K4

koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n)

kde 1 a 0,54 je konstanta n

součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením, uvedených v příloze 15 v tabulce č. 1 pro budovy a v tabulce č. 2 pro haly, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek

Dále platí, že: a) není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. a) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění b) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí se její stanovený objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů

Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním resp. nadstandardním provedením.

K5

koeficient polohový podle přílohy č. 14

Ki

koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994

Kp

koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39

(4) Podzemní budova a podzemní hala se oceňuje podle § 17.

§ 4 - Inženýrská a speciální pozemní stavba Cena inženýrské a speciální pozemní stavby, kromě stavby rybníka a malé vodní nádrže oceňované podle § 14 odst. 1, se zjistí vynásobením počtu příslušné měrné jednotky, kterou je

19

(m3, m2, m, kus nebo hektar, základní cenou uvedenou v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.

§ 5 - Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek (1) Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, jejichž obestavěný prostor je větší než 1 100 m3 nebo které patří k původní zemědělské usedlosti anebo jejichž indexovaná průměrná cena není uvedena v příloze č. 20a v tabulce č. 1 a cena rozestavěného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. (2) Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp kde ZCU základní cena upravená ZC

základní cena podle přílohy č. 6

K4



součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 3 s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením

Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. a) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění.

Dále platí postup uvedený v § 3 odst. 3 písm. b).

20


K5


Ki


Kp


(3) Je-li rodinný dům užíván i k jiným účelům než k bydlení v rozsahu, který nemění charakter jeho užívání, ocení se celá stavba jako rodinný dům. Jestliže dojde ke změně charakteru užívání, stavba se ocení podle § 3. (4) Navazující hospodářské části, bez ohledu na to, zda jsou provozně nebo stavebně propojeny s obytnou částí, se ocení na základě skutečného účelu užití samostatně, přičemž obytná část, pokud splňuje kritéria rodinného domu, se ocení podle § 5. Koeficienty K1 až K4 se pro hospodářskou část stanoví zvlášť, nezávisle na obytné části. Obestavěný prostor hospodářské části se do obestavěného prostoru rodinného domu nezapočítává. (5) Při ocenění rekreační chalupy a rekreačního domku, pokud jejich část slouží k jiným účelům, se postupuje obdobně podle odstavců 3 a 4.

§ 6 - Rekreační chata a zahrádkářská chata (1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejichž indexované průměrné ceny nejsou uvedeny v příloze č. 20 a cena rozestavěné rekreační chaty a zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 7, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. (2) Základní cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty uvedená v příloze č. 7 se násobí koeficienty K4, K5, Ki, a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp kde ZCU základní cena upravená ZC


21

K4







K5


Ki


Kp


§ 7 - Vedlejší stavba (1) Cena vedlejší stavby, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 8, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. (2) Základní cena vedlejší stavby uvedená v příloze č. 8 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

22

kde ZCU základní cena upravená ZC


K4







K5


Ki


Kp


§ 8 - Garáž (1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, tvořící příslušenství jiné stavby neoceňované porovnávacím způsobem, nebo rozestavěné garáže, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou, uvedenou v příloze č. 9, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

23

(2) Základní cena garáže uvedená v příloze č. 9 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp kde ZCU základní cena upravená ZC


K4







K5


Ki


Kp


(3) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m2 nebo stavba má více než dvě podlaží, cena garáže se zjistí podle § 3.

24

§ 9 - Studna (1) Cena studny se zjistí vynásobením počtu metrů hloubky studny cenou uvedenou v příloze č. 10 a připočte se cena příslušenství. Takto vypočtená cena se vynásobí koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (2) Narážená studna se ocení jako vrtaná studna s průměrem do 150 mm. (3) Vrtaná studna s průměrem od 500 mm se ocení jako studna kopaná. (4) Cena studny, která trvale neslouží svému účelu pro ztrátu vody nebo jinou podstatnou vadu, činí u kopané studny 20% z ceny zjištěné podle odstavce 1, u vrtané nebo narážené studny je cena nulová.

§ 10 - Venkovní úprava (1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou dle § 3 typu J, K podle přílohy č. 2 nebo § 5, jsou-li s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odstavce 1 nebo s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11 zjednodušeným způsobem ve výši 2 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. (3) Cena venkovní úpravy neuvedená v příloze č. 5 nebo příloze č. 11 se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování a upraví se koeficientem Kp z přílohy č. 39. (4) Cena venkovní úpravy neuvedená v příloze č. 5 nebo příloze č. 11 se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování a upraví se koeficientem Kp z přílohy č. 36.

25

§ 11 - Hřbitovní stavba a hřbitovní zařízení Cena jednotlivých částí hřbitovní stavby se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 12. Cena celé stavby se zjistí jako součet cen jejích jednotlivých částí, s připočtením ceny za montáž a ceny hřbitovního zařízení, násobený koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.

§ 12 - Kulturní památka Cena stavby, která je kulturní památkou, se zjistí podle § 3 až 11, § 14 a 17.

§ 13 - Byt a nebytový prostor (1) Cena bytu ve stavbách neuvedených v příloze č. 2 pod typem J, K, nebo rozestavěného bytu a cena nebytového prostoru, které jsou ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí jako podíl z ceny stavby: a) u rodinného domu vynásobením počtu m2 podlahové plochy oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m2 stanovenou podle přílohy č. 6, upravenou podle odstavce 2 b) v ostatních případech vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m2 stanovenou podle typu stavby v přílohách č. 2 a 3 a upravenou podle odstavce 2 (2) Základní cena bytu nebo nebytového prostoru uvedená v přílohách č. 2, 3 a 6 se násobí koeficienty K1, K4, K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp kde ZCU základní cena upravená ZC

základní cena podle přílohy č. 2, 3 nebo 6

K1

koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4. U bytu nebo nebytového prostoru v rodinném domě se použije koeficient K1=1.000

K4

koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru (položky č. 7, 10, 12 až 17, 19 až 26 přílohy č. 6 podle typu stavby u bytů v rodinných domech nebo položky č. 7, 9, 11, 13, 14, 15, 18 až 23, 25, 26 příloh č. 2 a 3 podle typu stavby v ostatních případech se posuzují podle vybavení bytu nebo nebytového prostoru, ostatní položky se hodnotí ve vztahu k vybavení stavby) se vypočte podle vzorce 26

K4 = 1 + (0,54 x n) kde 1 a 0,54 je konstanta n

součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulkách č. 1 až 3 s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením

Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. a) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění. Dále platí postup uvedený v § 3 odst. 3 písm. b).


K5


Ki


Kp


(3) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru vypočte podle příslušných ustanovení vyhlášky a k ceně bytu nebo nebytového prostoru se připočte poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.

§ 14 - Rybník, malá vodní nádrž a ostatní vodní dílo (1) Cena stavby rybníku a malé vodní nádrže se zjistí podle výše nákladů, které by bylo třeba vynaložit na jejich pořízení v místě staveb a ke dni jejich ocenění. Tyto náklady se vynásobí koeficienty KR1 až KR8, Ki a Kp podle vzorců uvedených pod písmeny a) a b). Způsob výpočtu ceny stavby, charakteristika a hodnoty koeficientů KR1 až KR8 jsou uvedeny v 27

příloze č. 13, koeficient Ki v příloze č. 38 a koeficient Kp v příloze č. 39

a) pro rybník s intenzívním chovem ryb a vodní drůbeže (dále jen „chovný rybník“) CSChR = CS x KR1 x KR2 x KR3 x KR4 x KR5 x KR6 x KR7 x KR8 x Ki x Kp kde CSChR

cena stavby chovného rybníku

CS

součet základních cen jednotlivých stavebních částí chovného rybníku

KR1

koeficient opotřebení

KR2

koeficient vodohospodářského významu

KR3

koeficient zásobení vodou

KR4

koeficient produkčního objemu

KR5

koeficient začlenění do soustav

KR6

koeficient přístupnosti

KR7

koeficient zabahnění

KR8

koeficient kontaminace

Ki

koeficient změn cen staveb

Kp

koeficient prodejnosti

b) pro ostatní rybníky a malou vodní nádrž CSOR = CS x KR1 x KR2 x Ki x Kp CSMVN = CS x KR1 x KR2 x Ki x Kp kde CSOR

cena stavby ostatního rybníku

CSMVN

cena stavby malé vodní nádrže

(2) Cena stavby vodního díla neuvedeného v odstavci 1 se zjistí podle § 4.

§ 15 - Rozestavěná stavba (1) Cena rozestavěné stavby se zjistí podle ustanovení části druhé hlavy první na základě projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem, a není-li projektová dokumentace, podle předpokládaného stavu stavby po jejím dokončení a sníží se podle stupně rozestavěnosti o podíly chybějících a nedokončených konstrukcí, uvedené v příloze č. 15. Pro stavby neuvedené v příloze č. 15 se výše podílů nedokončených konstrukcí zjistí odborným

28

odhadem. (2) Byt nebo nebytový prostor, popřípadě jejich části, které vzniknou nebo se mění jejich velikost na úkor společných částí domu na základě smlouvy o výstavbě, se z hlediska oceňování posuzují jako rozestavěné. Jejich cena se zjistí podle ustanovení části druhé hlavy první na základě jejich skutečného stavu se zohledněním stavu v projektové dokumentaci ověřené stavebním úřadem. Není-li projektová dokumentace k dispozici, vychází se z předpokládaného stavu po jejich dokončení. Cena se sníží o podíly chybějících a nedokončených konstrukcí s přihlédnutím ke stupni rozestavěnosti.

§ 16 - Stavba určená k odstranění (1) Cena stavby, o jejímž odstranění rozhodl soud nebo u které bylo stavebním úřadem nařízeno odstranění případně povoleno odstranění z důvodu špatného technického stavu, se zjistí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu, a popřípadě i o náklady na úpravu terénu. (2) Cena stavby, k jejímuž odstranění se nevyžaduje povolení stavebního úřadu, se zjistí podle odstavce 1 v případě, že jde o stavbu, která je určena k odstranění z důvodu špatného technického stavu. (3) Převýší-li náklady na zbourání a odklizení materiálu, a popřípadě i náklady na úpravu terénu obvyklou cenu použitelného materiálu, je cena stavby nulová.

§ 17 - Jiná stavba Nestanoví-li se v této vyhlášce jinak, cena stavby se zjistí podle výše nákladů, které by byly nutné na její pořízení v místě stavby a v době jejího ocenění, a upraví se koeficientem Kp. Použije-li se ke zjištění ceny cena srovnatelných staveb podle příslušných kritérií této vyhlášky, vynásobí se takto zjištěná cena koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.

§ 18 - Stavba bez základů Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se ocení podle příslušných ustanovení této vyhlášky s tím, že zjištěná cena u staveb oceňovaných podle § 3, 5 až 8 nebo § 17, se násobí koeficientem 0,90. Tento koeficient se nepoužije v případě, že chybějící konstrukce základů byla uplatněna při výpočtu koeficientu vybavení stavby K4.

29

§ 19 - Stavba z více konstrukčních systémů Je-li stavba provedena ze dvou nebo více podstatně odlišných konstrukčních systémů, zohlední se odlišnost druhu konstrukce v samostatném ocenění odlišných částí stavby podle příslušných ustanovení této vyhlášky.

§ 20 - Stavba s víceúčelovým užitím Je-li stavba určena nebo užívána k různým účelům, ocení se celá stavba podle převažujícího účelu užití, lze-li tento jednoznačně určit, přičemž se nepřihlíží k půdnímu a podkrovnímu prostoru zemědělských staveb užívaných ke skladování zemědělských produktů. Nelze-li účel užití jednoznačně určit, ocení se počet měrných jednotek stavby užívaný ke stejnému účelu základní cenou za měrnou jednotku uvedenou ve vyhlášce podle tohoto účelu užití. Tato základní cena se upraví příslušnými koeficienty, přičemž Ki je vázán na použitou základní cenu. Při rozdílných Kp se použije pro úpravu výsledné ceny Kp nejnižší. Půdní a sklepní prostor, pokud není užíván nebo upraven k užívání pro určitý účel, se rozdělí poměrem objemů obestavěných prostorů užívaných k různým účelům a ocení se cenou stanovenou v této vyhlášce pro daný účel užívání.

§ 21 - Opotřebení stavby (1) Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15. K této ceně se připočte cena technologického zařízení určujícího účel užití stavby, zjištěná podle výše nákladů na jeho pořízení, snížená o opotřebení a upravená koeficientem prodejnosti Kp stavby. (2) U rozestavěné stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby podle § 17 se cena sníží o opotřebení přiměřeně. (3) Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 15 se sníží o 20 až 40 %. Lze tak postupovat i v případě dočasné stavby, pokud je její dočasnost průkazně doložena. (4) V případě výskytu radonu ve stavbě se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby snižuje po odpočtu opotřebení podle odstavců 1 až 3 o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné prokázat.

30

2.2.2. Hlava druhá - oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu § 22 (1) Je-li pronajata celá stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, jejíž cena se zjistí nákladovým způsobem podle § 3, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu. (2) Je-li stavba, popřípadě její převažující část, stavbou typu F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 2 nebo typu C, I, J podle přílohy č. 3 a je částečně pronajata, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem v souladu se svým účelem užití, ocení se taková stavba kombinací nákladového a výnosového způsobu. Není-li stavba vyjmenovaných typů pronajata, a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje, ocení se i taková stavba kombinací nákladového a výnosového způsobu. Nájemné za nepronajaté plochy se dopočte ve výši obvyklého nájemného podle § 2 odst. 1 zákona. Nelze-li pro účel užití stavby obvyklé nájemné v místě objektivně zjistit, ocení se tato stavba nákladovým způsobem podle hlavy I. (3) Je-li pronajat soubor staveb obsahující alespoň dvě stavby, jejichž cena se zjistí nákladovým způsobem podle § 3, popřípadě s příslušenstvím bez pozemků a trvalých porostů, jako celek bez rozlišení nájemného na jednotlivé stavby, ocení se soubor staveb jako celek kombinací nákladového a výnosového způsobu za předpokladu, že všechny nemovitosti, které zahrnuje nájemní smlouva, jsou předmětem ocenění. V opačném případě se soubor staveb posuzuje, jako by nebyl pronajat, a při ocenění jednotlivých staveb souboru se postupuje podle odstavce 2. (4) Je-li nájemní smlouvou spolu se stavbou oceňovanou podle odstavců 1, 2 a 3 pronajato i její příslušenství bez rozlišení nájemného, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu. Slouží-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným podle odstavců 1, 2 a 3, ale i stavbám oceňovaným pouze nákladovým způsobem, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu pouze tehdy, převažuje-li jeho užití pro stavbu oceňovanou tímto způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak. (5) Stavby pro energetiku jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice, se pro účely ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu posuzují vždy tak, jakoby šlo o stavby oceňované podle § 3 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu. (6) Pokud stavby, které jsou kulturní památkou, splňují podmínky podle odstavce 1 nebo 2 nebo 3, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu.

31

(7) Cena staveb uvedených v odstavcích 1 až 3 se zjistí z ceny stavby nebo staveb zjištěné nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Kp a ceny stavby nebo staveb zjištěné výnosovým způsobem s tím, že způsob výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 17 v tabulce č. 2 podle zatřídění do skupiny podle tabulky č. 1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti. Cena souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem se zjistí jako součet cen jednotlivých staveb souboru zjištěných nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti.

§ 23 (1) Cena nemovitostí uvedených v § 22 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce CV = N/p x 100 kde CV

cena zjištěná výnosovým způsobem

N

roční nájemné upravené podle následujících odstavců

p

míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 16; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace. U souboru staveb se míra kapitalizace použije podle jeho základního účelu užití

(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona. Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je možno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle účelu užití s uvedením nájemného, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav havárie neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, pouze na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor.

32

(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí. (4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb podle odstavců 2 a 3 se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka. Pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno nebo jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, sníží se o 5 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 22 odst. 1 až 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3. (5) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí, popřípadě trvalé porosty podle části páté.

2.2.3. Hlava třetí - oceňování staveb porovnávacím způsobem § 24 - Garáž (1) Cena dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných podle § 26 a § 26a, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 18 v tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení garáže uvedené v příloze č. 9. (2) Cena upravená se zjistí podle vzorce CU = IPC x I kde CU

cena upravená za m3 obestavěného prostoru

IPC

indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 18 tabulky č. 1

I

index cenového porovnání vypočtený podle vzorce I = IT x IP x IV

kde IT

index trhu se stanoví podle vzorce IT = 1 + Σ3i=1 Ti

kde Ti

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1

33

Pro garáže, které tvoří příslušenství ke stavbě oceňované podle § 26 a § 26a, se použije hodnota indexu trhu stanovená pro tuto stavbu.

Ip

index polohy se stanoví podle vzorce IP = 1 + Σ5i=1 Pi

kde Pi

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 2.

Pro garáže, které tvoří příslušenství ke stavbě oceňované podle § 26 a § 26a, se použije hodnota indexu polohy stanovená pro tuto stavbu.

IV

index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce IV = ( 1 + Σ5i=1 Vi ) x V6

kde Vi

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení podle přílohy č. 18a tabulky č. 2

Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

(3) Cena garáže zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje popřípadě i cenu jejího příslušenství, jako venkovní úpravy, uvedené v příloze č. 11, kromě položky 2.7. (4) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m2 nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí se cena garáže podle § 3. (5) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí, případně páté.

§ 25 - Byt ve vícebytovém domě (1) Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č. 2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené

34

způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 19 tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V této ceně bytu je zahrnuto standardní vybavení budovy, ve které se byt nachází, uvedené v příloze č. 2 (2) Cena upravená se zjistí podle vzorce CU = IPC x I kde CU

cena upravená za m2 podlahové plochy bytu

IPC


I


kde IT


kde Ti


IP

index polohy se stanoví podle vzorce IP = 1 + Σni=1 Pi

kde Pi

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 4 nebo č. 5 nebo č. 6 v návaznosti na velikost obce, ve které se byt nachází

n

celkový počet znaků v příslušné tabulce přílohy č. 18a

IV


kde Vi

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 9 tabulky č. 2

Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Index cenového porovnání se pro další výpočet zaokrouhlí na tři desetinná místa. 35

(3) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání. (4) Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně podle části třetí a páté.

§ 26 - Rekreační chata a zahrádkářská chata (1) Cena dokončené rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20 v tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty uvedené v příloze č. 7. (2) Cena upravená se zjistí podle vzorce CU = IPC x I kde CU


IPC


I


kde IT


kde Ti


IP

index polohy se stanoví podle vzorce IP = 1 + Σ11i=1 Pi

kde Pi

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 3

IV


kde Vi

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 20 tabulky č. 2

36

Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

(3) Není-li indexovaná průměrná cena rekreační a zahrádkářské chaty uvedena v příloze č. 20 tabulce č. 1, zjistí se jejich cena podle § 6. (4) Cena rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. (5) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství k rekreační chatě nebo zahrádkářské chatě větší než 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé. (6) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí, případně páté.

§ 26a - Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek (1) Cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m3, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20a a upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku uvedené v příloze č. 6. (2) Cena upravená se zjistí podle vzorce CU = IPC x I kde CU


IPC

indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 20a tabulky č. 1

I


37

kde IT


kde Ti


IP

index polohy se stanoví podle vzorce IP = 1 + Σni=1 Pi

kde Pi

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č. 18a tabulky č. 3, 4, 5 a 6 v návaznosti na účel užití stavby a podle toho, ve které obci se rodinný dům, rekreační chalupa nebo rekreační domek nachází

n

celkový počet znaků v příslušné tabulce

IV


kde Vi

hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č. 20a tabulky č. 2

Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v tabulkách příslušných příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

(3) Není-li indexovaná průměrná cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedena v příloze č. 20a tabulce č. 1 nebo je-li na pozemcích ve funkčním celku s nimi stavba určená nebo užívaná pro podnikání, zjistí se jejich cena podle § 5. (4) Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících jeho příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2.

38

(5) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství k rodinnému domu, rekreační chalupě nebo rekreačnímu domku větší než 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé. (6) Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí a páté.

2.3. ČÁST TŘETÍ - OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ § 27 - Cenová mapa stavebních pozemků (1) Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část. (2) Textová část ve formátu A4 obsahuje věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a možnosti jeho dalšího rozvoje zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu, popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, komentář ke zdrojům cen, použitým pro vypracování grafické části, a výsledky jejich rozboru, popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti. (3) Grafická část složená do formátu A4 obsahuje mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1:5000 nebo větším, popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popř. parcelní čísla pozemků, ceny jednotlivých stavebních pozemků, popř. ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností. (4) Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku dle § 9 zákona a podle cenové mapy stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy (případně geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části), vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, potvrzujícího, že k oceňovanému pozemku nebyl vydán regulační plán, územní rozhodnutí ani územní souhlas, nebylo učiněno ohlášení stavebnímu úřadu, nebyla uzavřena veřejnoprávní smlouva, nebyl stavebnímu úřadu ohlášen záměr odstranění stavby, ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby a potvrzení útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti. (5) Pozemek, který v cenové mapě není ve skupině parcel s vyznačenou cenou, jakož i pozemek, jehož části jsou ve skupinách parcel neoceněných nebo s rozdílnými cenami, se ocení podle příslušného odstavce § 28 a § 28a nebo podle § 32 odst. 2. 39

(6) Nejsou-li v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek včetně jednotného funkčního celku stejnou cenou, ocení se podle příslušného odstavce § 28 a § 28a nebo podle § 32 odst. 2, s výjimkou cenových map v měřítku větším než 1 : 1000 včetně, se samostatným, odděleným oceněním pozemků zastavěných ploch a pozemků s nimi funkčně spojených. (7) Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle § 28 a § 28a.

§ 28 - Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků (1) Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného činí: a) 2 250 Kč v hlavním městě Praze b) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým z katastrálních území hlavního města Prahy částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 5,0 kde Cp

cena pozemku v Kč/m2, zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená podle vzorce Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 kde

a

počet obyvatel v obci; pro a vždy platí a >= 1000, v případě, že počet obyvatel je nižší ež 1000, použije se a = 1000

c) 1 100 Kč v Brně a Ostravě d) v obcích, jejichž katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem c), částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 3,5 s tím, že v Bohumíně je základní cena 400 Kč a v Hlučíně 300 Kč e) 800 Kč v Českých Budějovicích, Františkových Lázních, Hradci Králové, Jihlavě, Karlových Varech, Liberci, Mariánských Lázních, Olomouci, Opavě, Pardubicích, Plzni, Ústí nad Labem a Zlíně f) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem e), kromě Jablonce nad Nisou a Chebu, částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 3,0

40

s tím, že v Otrokovicích je základní cena 400 Kč a v Přelouči 200 Kč g) 500 Kč v Českém Krumlově, Děčíně, Frýdku-Místku, Havířově, Chomutově, Jáchymově, Karviné, Kladně, Luhačovicích, Mladé Boleslavi, Mostě, Poděbradech, Přerově a Teplicích h) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem g), kromě Nymburku, částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 2,5 s tím, že v Orlové je základní cena 400 K, v Litvínově 300 Kč, v Jirkově 250Kč, v Bílině a Krupce 200 Kč i) 400 Kč ve městech Benešov, Beroun, Blansko, Bruntál, Břeclav, Česká Lípa, Domažlice, Havlíčkův Brod, Hodonín, Cheb, Chrudim, Jablonec nad Nisou, Jeseník, Jičín, Jindřichův Hradec, Klatovy, Kolín, Kroměříž, Kutná Hora, Litoměřice, Louny, Mělník, Náchod, Nový Jičín, Nymburk, Pelhřimov, Písek, Prachatice, Prostějov, Příbram, Rakovník, Rokycany, Rychnov nad Kněžnou, Semily, Sokolov, Strakonice, Svitavy, Šumperk, Tábor, Tachov, Trutnov, Třebíč, Uherské Hradiště, Ústí nad Orlicí, Vsetín, Vyškov, Znojmo a Žďár nad Sázavou j) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem i), částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 2,0 s tím, že v České Třebové je základní cena 250 Kč a v Novém Boru 200 Kč k) v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) až j), kromě Litomyšle, částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 1,0 s tím, že v Litomyšli je základní cena 200 Kč l) u obce, která má více katastrálních území a její některá katastrální území jsou odloučena tak, že nesousedí s ostatními katastrálními územími téže obce, se u územně odloučených katastrálních území upraví základní cena podle písmen a) a ž k) upraví koeficientem 0,65.

(2) Cena uvedená v odstavci 1 se upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (3) Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu a veřejnoprávní smlouvou, kromě pozemků uvedených v odstavci 6, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), se zdůvodněním upravená podle přílohy č. 21 se zdůvodněním a vynásobená koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. 41

Přitom platí, že: a) je-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40; totéž platí, je-li zvláštním právním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku b) není-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80 (4) Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného rozhodnutím o změně využití území pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště, rekreační plochu nebo pozemku takto již užívaného, s výjimkou pozemku oceňovaného podle odstavce 7, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l) vynásobena koeficientem 0,50. Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (5) Cenou v Kč/m2 pozemku zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2, je cena stanovená podle odstavce 2 vynásobená koeficientem 0,40. (6) Cenou v Kč/m2 pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití pozemku dráha, dálnice, silnice, ostatní komunikace, včetně jejich součástí a veřejné prostranství, které není součástí komunikace (dále jen "komunikace"), jakož i pozemku, k uvedeným účelům již užívaného nebo teprve určeného rozhodnutím o umístění stavby nebo regulačním plánem, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), upravená dále uvedeným způsobem. Přitom platí, že: a) slouží-li oceňovaný pozemek veřejně provozované komunikaci nebo je-li ke stejnému účelu určen podle stavebního zákona, upraví se jeho základní cena z odstavce 1 písm. a) až l) zdůvodněnými srážkami podle tabulky č. 3 přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Výslednou zjištěnou cenou pozemku komunikace se zpevněným, neprašným povrchem je nejméně cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), upravená koeficientem 0,60 a nejvýše trojnásobek takto upravené ceny, b) je-li oceňovaný pozemek komunikace veřejnosti nepřístupný nebo přístupný omezeně, popřípadě v uzavřeném areálu nebo je-li v souboru nemovitostí s komerční využitelností, zejména jde-li o parkoviště užívané s prodejnou, obchodním domem, hotelem, restaurací a jim obdobným zařízením s obchodními, stravovacími a ubytovacími službami, domem služeb a jinými objekty k poskytování úplatných 42

služeb, včetně služeb motoristům, s administrativními objekty, včetně parkovacích a obslužných ploch, jeho cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l) se upraví zdůvodněnými srážkami a přirážkami podle tabulky č. 1 v příloze č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (7) Cenou v Kč/m2 pozemku, na který bylo vydáno rozhodnutí o změně využití území, týkající se těžebních a jim obdobných činností nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu, zejména pro zřizování lomů, pískoven, odvalů a výsypek, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), vynásobená koeficientem 0,50 v městech s počtem nad 250 tis. obyvatel, koeficientem 0,75 v městech s počtem od 5 do 250 tis. obyvatel a koeficientem 1,15 v ostatních městech a obcích. Takto upravená cena se dále vynásobí koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (8) Pro způsob ocenění pozemků jsou rozhodující kriteria uvedená v odstavci 1 až 7 a v § 28a. Splňuje-li oceňovaný pozemek kriteria uvedená současně ve více odstavcích tohoto ustanovení, platí pro způsob ocenění toto pořadí použití odstavců: 2, 3, 6, 4, 7 a 5. (9) Cena zjištěná podle odstavců 1 až 8 činí nejméně 20 Kč/m2. § 28a - Společná ustanovení pro stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků (1) Pozemky oceňované podle § 28 odst. 6 a podle § 31 a § 32 odst. 3 a 4 netvoří jednotný funkční celek. (2) Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se bez ohledu na skutečný rozsah zastavění ocení podle § 28 odst. 2. (3) Je-li na jeden nebo více pozemků ve funkčním celku vydán regulační plán, územní rozhodnutí nebo uzavřena veřejnoprávní smlouva, ocení se podle skutečného účelu užití.

§ 29 - Zemědělský pozemek (1) Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 22. (2) Základní cena podle odstavce 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 se zdůvodněním a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. (3) Je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl 43

bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m2 zemědělských pozemků v katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu. Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. (4) Není-li pozemek uvedený v odstavci 1 více než 6 let obhospodařován a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle § 38 v nezastavěném území starší než 5 let, ocení se tento pozemek podle § 32 odst. 4 a vynásobí se koeficientem 0,65. (5) Cena zjištěná podle odstavce 2 až 4 činí nejméně 1 Kč za Kč/m2.

§ 30 - Lesní pozemek a nelesní pozemek s lesním porostem (1) Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem (dále jen “lesní pozemek”), není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho jiné využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč/m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24. (2) Základní cena podle odstavce 1 se upraví se zdůvodněním srážkami podle přílohy č. 25 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. (3) Cena zjištěná podle odstavce 2 činí nejméně 1 Kč/m2.

§ 31 - Pozemek vodní plochy (1) Cena pozemku zastavěného hrází, jezem a dalšími stavebními součástmi vodních děl, oceňovaných podle § 4, kromě rybníků a malých vodních nádrží, se zjistí podle § 28 odst. 2. (2) Cena nezastavěného pozemku, určeného k zastavění vodním dílem podle regulačního plánu, rozhodnutí o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou, kromě rybníků a malé vodní nádrže, se zjistí podle § 28 odst. 3. (3) Cena pozemku nezastavěné plochy funkčně související se stavbou vodního díla, kromě rybníku a malé vodní nádrže, se zjistí podle § 28 odst. 2 a vynásobí se koeficientem 0,20. (4) Cena pozemku rybníku a malé vodní nádrže, včetně jejich částí pod hrází a jejich dalšími stavebními součástmi, jakož i pozemku, který je určen regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou ke stavbě rybníku a malé vodní nádrže, se zjistí jako součin jeho výměry evidované v katastru nemovitostí v m2, ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), koeficientu Ki z přílohy č. 38, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a a) koeficientu 0,06 u pozemku v zastavěném území nebo 44

b) koeficientu 0,05 v nezastavěném území (5) Cena pozemku nebo jeho části umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakož i cena přírodní vodní nádrže a přírodního vodního toku, se zjistí jako součin jejich výměry v m2, ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), koeficientu 0,07 a koeficientu Kp z přílohy č. 39. (6) Zjištěná cena pozemků vodních ploch podle odstavců 2 až 5 je nejméně 10 Kč/m2. (7) Cena pozemku zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny se zjistí jako součin jeho výměry v m2, koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23 a koeficientu Kp z přílohy č. 39. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč/m2.

§ 32 - Jiné pozemky (1) Pozemky a jejich části, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu nebo platného regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichž je přípustná stavba, se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo 6 a vynásobí se koeficientem 0,30. Tato cena činí nejméně 10 Kč/m2. (2) Cenou v Kč/m2 pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2, je cena zjištěná podle § 28 odst. 2 vynásobená koeficientem 0,40. Tato cena činí nejméně 10 Kč/m2. (3) Cena pozemku prokazatelně hospodářsky nevyužitelného se zjistí jako součin jeho výměry v m2, průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,25. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč/m2. (4) Cena pozemku neuvedeného v odstavcích 1, 2 a 3 a pozemku, který prokazatelně není stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, se zjistí jako součin ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), jeho výměry v m2, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,06, jde-li o pozemek v nezastavěném území. (5) Na základě věcného zdůvodnění lze ceny podle odstavce 4 snížit až o 50 %, avšak cena zjištěná podle odstavců 4 a 5 činí nejméně 10 Kč/m2.

45

2.4. ČÁST ČTVRTÁ - OCEŇOVÁNÍ STAVEB A POZEMKŮ KOMBINACÍ

NÁKLADOVÉHO

A

VÝNOSOVÉHO

ZPŮSOBU § 33 (1) Je-li pronajat soubor staveb s pozemky v jednotném funkčním celku s ním, popřípadě s příslušenstvím těchto staveb, který obsahuje alespoň dvě stavby, které se oceňují nákladovým způsobem podle § 3, jako celek bez rozlišení nájemného na jednotlivé stavby, popřípadě pozemky, ocení se jako celek kombinací nákladového a výnosového způsobu. (2) Cena nemovitostí uvedených v odstavci 1 se zjistí ze součtu cen zjištěných nákladovým způsobem jednotlivých staveb souboru, cen pozemků zjištěných podle cenové mapy stavebních pozemků obce nebo podle § 28 a § 28a a trvalých porostů, vše bez koeficientů prodejnosti a z ceny zjištěné výnosovým způsobem s tím, že způsob výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 17 v tabulce č. 2 podle zatřídění do skupiny podle tabulky č. 1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti.

§ 34 (1) Cena nemovitostí uvedených v § 33 zjištěná výnosovým způsobem se stanoví podle § 23 odst. 1 až 3. (2) Roční nájemné zjištěné podle § 23 odst. 2 a 3 se sníží o 40 %.2

2

Vyhláška č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 46

3.

Návrh změn a úprav vybrané problematiky v platné oceňovací vyhlášce

Od 1. 1. 1998, kdy byla se zákonem č. 151/1997 Sb. současně vydána také prováděcí vyhláška k tomuto zákonu, prochází tato vyhláška postupným vývojem až do současné podoby. Zákon č. 151/1997 Sb. doznal jen minimálních úprav, avšak v prováděcí vyhlášce dochází každoročně k menším či větším úpravám jako např. k aktualizaci koeficientů inflace Ki nebo koeficientů prodejnosti Kp, případně k zásadním změnám v přístupu ocenění (např. zavedení ocenění porovnávacím způsobem). Pro detailnější analýzu jsem si vybrala tři oblasti. Jednou oblastí je názvosloví a definice, která trvá již několik let, stále na ni znalci apelují, ale zatím se nepodařilo dojít k nějakému závěru, který by byl pro všechny zúčastněné vyhovující. Druhá oblast je poměrně nová a tou je zavedení ocenění technologie od vyhlášky č. 364/2010 Sb. Třetí oblast se týká standardů vybavení jednotlivých typů staveb (budovy, haly, rodinné domy, rekreační a zahrádkářské chaty, vedlejší stavby a garáže).

V závěru bych krátce zmínila a odůvodnila potřebu oceňovací vyhlášky pro daňové účely, včetně návrhu na zlepšení komunikace s tvůrci oceňovací vyhlášky.

3.1.

Problematika názvosloví a definice

Názvosloví a definice některých pojmů uvedených v platné oceňovací vyhlášce nejsou totožné s ostatními právními normami, na které se zákon č. 151/1997 Sb. a vyhláška č. 387/2011 Sb. odkazují. Jedná se např. o zákon o vlastnictví bytů, stavební zákon, občanský zákon, katastrální zákon, zákon o dani z nemovitostí a další. Pro přehlednost a jednodušší přístup by bylo vhodné problémové pojmy používané při oceňování sjednotit s ostatními zákony a vyhláškami.

K analýze jsem si vybrala pojem „místnost“ a to z toho důvodu, že k této problematice bylo na školení pořádaném Ministerstvem Financí k poslední aktuální vyhlášce č. 387/2011 Sb. vzneseno několik dotazů od zúčastněných znalců a bohužel se jim nedostalo uspokojující odpovědi.

47

V oceňovací vyhlášce je místnost citována zejména v příloze č. 1 bod 4. podlahová plocha, definice zde však chybí. Pojem „místnost“ není přesně definován v občanském zákoníku ani v stavebním zákoně. Pojem místnost je velmi stručně definován ve vyhlášce o technických požadavcích na stavby č. 268/2009 Sb. v §3, který dále rozeznává i další pojmy - obytná místnost a pobytová místnost: místností prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami3 obytnou místností část bytu, která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2. Kuchyň, která má plochu nejméně 12 m2 a má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace tepla, je obytnou místností. Pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2; u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m3 pobytovou místností místnost nebo prostor, které svou polohou, velikostí a stavebním uspořádáním splňují požadavky k tomu, aby se v nich zdržovaly osoby3

Výše uvedené definice však zdaleka neobsahují tolik možností jako zákon o vlastnictví bytů č. 72/19974Sb. (pozn. zrušen zákonem č. 89/2012 Sb.), kde jsou v §2 pod pojmem místnost vedeny nejen obytné místnosti, ale všechny místnosti bytu, které se v něm nacházejí, včetně těch, které tvoří jeho příslušenství.

Obecně lze místnost definovat jako každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tzn. je opatřen vstupními dveřmi. Toto je jakási ustálená praxe, která vychází i ze skutečnosti, že v průběhu času, kdy platily v různých časových obdobích různé předpisy stavebního práva, byly odlišnými způsoby definovány prostory obytných budov.

Za místnosti lze považovat také společné prostory domu, jako jsou prádelny, sušárny, kočárkárny či různé komory. Přitom příslušenství bytů tvořené místnostmi a prostory mimo byt, jako jsou sklepy, komory a další místnosti splňují nepochybně kritéria místnosti jako samostatné věci ve smyslu § 121 občanského zákoníku i při skutečnosti, že se nejedná ani o místnosti obytné či pobytové ve smyslu stávajících stavebních předpisů. Tyto předpisy

3

§3 vyhlášky č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby

48

stanoví požadavky na novou výstavbu, uskutečněnou po jejich účinnosti, avšak v žádném případě nemohou postihnout aspekty výstavby realizované v letech, která předcházela těmto předpisům.

Zahraniční úpravy Pojem „místnost“ je využíván často pro různé statistiky a z důvodu stále žádanější mezinárodní komparace nejrůznějších statistických dat existuje celá řada aktivit, jejichž cílem je dohodnout mezinárodně uznávané a používané definice. V publikaci „Doporučení pro sčítání lidí a bydlení" vydané naposledy Organizací spojených národů a Eurostatem v roce 1998 pro účely censů na přelomu milénia (tj. kolem roku 2000), je uvedena následující definice „místnosti" (room): „Místnost je definována jako prostor v bytě (nebo i mimo byt) ohraničený zdmi sahajícími od podlahy ke stropu nebo střeše, pokud je tento prostor alespoň 2 m vysoký, přičemž této výšky musí být dosaženo pro většinu podlahové plochy tohoto prostoru, a pokud je tento prostor alespoň tak velký, aby v něm bylo možné umístit lůžko pro dospělou osobu (tj. alespoň 4 m 2

). Znamená to, že obvykle jsou za místnosti považovány ložnice, jídelny, obývací pokoje,

sklepní a půdní prostory užívané s bytem, pokoje pro služebnictvo, kuchyně a další prostory užívané nebo určené k užívání v bytě nebo s bytem, splňují-li takové prostory uvedené plošné a výškové parametry. Znamená to také, že kuchyňské kouty, které bývají menší než je výše uvedeno, chodby, verandy, kotelny, prádelny, zádveří nejsou považovány za místnosti, stejně jako nejsou za místnosti považovány koupelny nebo záchody (i mají-li podlahovou plochu větší než 4 m2)." V České republice se již poslední census v březnu 2001 do značné míry tímto doporučením řídil a do „místností" byly zahrnovány pokoje, jídelny, haly, kuchyně, pracovny v bytě, pokojíky pro služku apod., pokud měly podlahovou plochu 4 m2 a více, včetně takových prostorů umístěných mimo byt a určených k užívání spolu s bytem.4 Bylo by vhodné, ať už pro potřeby oceňování či pro jiné statistické účely, stanovit jednu definici pojmu „místnost“. Myslím, že výše citovaná zahraniční definice je srozumitelná a ve stejné či minimální úpravě použitelná i v našich právních úpravách.

Jedním z diskutovaných pojmů je pojem „zemědělská usedlost“, který se nově vyskytuje v oceňovací vyhlášce v §5 od novely oceňovací vyhláška č. 364/2010 Sb. Definice tohoto 4

Evropská hospodářská komise OSN – Doporučení konference evropských statistiků ke sčítání lidu, domů a bytů v roce 2010

49

pojmu existuje pouze v interních metodických pokynech, které mají k dispozici pracovníci finančních úřadů zabývající se oceňováním. Oficiálně tato definice nebyla nikde zveřejněna. Vzhledem k tomu, že na vesnicích a menších městech se zemědělské usedlosti vyskytují ve větší míře, bylo by vhodné i tuto definici zveřejnit a zařadit do oceňovací vyhlášky.

3.2.

Problematika technologie

Od novely vyhlášky č. 364/2010 Sb. se ustanovením §21 k ceně zjištěné (administrativní) připočítává cena technologického zařízení. Toto nově zavedené pravidlo podle zjištěných informací u několika soudních znalců a Finančních úřadů, dělá nezřídka problémy jak samotným zpracovatelům znaleckých posudků, tak i správcům daně při následné kontrole.

Oficiálně nikde není stanoven postup ocenění technologického zařízení. Není přesně vymezeno, v jakých případech se technologie připočte k ceně zjištěné, nicméně částečně lze toto odvodit ze znění §21, kde je uvedeno: „Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15. K této ceně se připočte cena technologického zařízení určujícího účel užití stavby, zjištěná podle výše nákladů na jeho pořízení, snížená o opotřebení a upravená koeficientem prodejnosti Kp stavby“5

Nikde také není přesně stanovena definice technologického zařízení.

Před samotným oceněním technologie je potřeba zanalyzovat veškeré informace a posoudit, zda se skutečně jedná o technologické zařízení a zda bude také předmětem ocenění. Zcela zásadní je fakt, zda se jedná o součást stavby, tzn. dle definice v § 120 Občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů je: „1) Součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“6

S tím přímo souvisí posouzení znalce, zda se jedná o technologické zařízení, které je součástí stavby nebo zda se jedná o movitou věc, která není součástí stavby. Pro správné rozlišení by měla být stanovena nějaká kritéria. Těmi by mohlo být např. druh kotvení a přívod elektrické energie. 5 6

§21 odst.1 vyhlášky č. 387/2011 Sb. § 120 odst. 1 Občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů

50

Je třeba vzít v potaz i další kritéria: •

Funkčnost x nefunkčnost zařízení

•

Využitelnost

•

Možná ekologická zátěž – náklady na likvidaci zátěže – mohou překročit cenu technologického zařízení – záporná hodnota

•

Nutnost likvidace – náklady na likvidaci – mohou překročit cenu technologického zařízení - záporná hodnota

Náklady na pořízení Náklady na pořízení není někdy tak snadné získat, hlavně v případě starého technologického zařízení. Nejpřesnější informace o výši nákladů na pořízení je informace pořízená z účetnictví. V případě, že firma již neexistuje nebo není možný přístup do systému účetnictví, jsou další možné postupy, jak výchozí cenu stanovit. Pro znalce neznalého z oboru opět náročné.

Výchozí cenou pro výpočet časové ceny jsou: •

pořizovací cena nového stroje stejného typu (je-li oceňovaný stroj dostupný na trhu a jeho cena je zjistitelná u výrobce nebo prodejce)

•

srovnatelná výchozí cena stroje (jestliže již se stroj jako nový nevyrábí ani není dostupný na trhu); srovnatelná výchozí cena se stanoví: o cenovým porovnáním (porovnávají se parametry: druh stroje účel jeho použití koncepce konstrukce výkonové parametry hmotnostní a rozměrové parametry kvalita provedení a nadstandardní funkce aj. o přepočtem historické pořizovací ceny - pořizovací cena odpovídající roku nákupu z evidence firmy se přepočítá indexem nárůstu cen, který vydává Český statistický úřad na hodnotu odpovídající cenové hladině toho roku, ke kterému se ocenění provádí.7

7

Prezentace p. doc. Ing. Jana Heřmana, CSc. – Oceňování podniku I.

51

Opotřebení Opotřebení technologických zařízení se většinou stanovuje lineární metodou. Při stanovení opotřebení je nutné zohlednit provedené údržby a opravy. Od provedených oprav se odvíjí životnost technologického zařízení. Stanovení životnosti je opět náročným procesem pro znalce neznalého v tomto oboru.

Ocenění technologie Pro potřeby stanovení základu daně by bylo vhodné vzhledem ke složitosti ocenění a především náročnosti na pořízení vstupních údajů stanovit co nejjednodušší způsob ocenění. Současný postup ocenění vychází z §21 platné oceňovací vyhlášky, kde platí že:

Cena technologie = pořizovací náklady – opotřebení x Kp

Dle mého názoru tímto zjednodušeným způsobem lze ocenit jednoduché technologické zařízení. Složitější technologická zařízení velkých výrobních podniků budou vyžadovat individuální přístup, větší časovou náročnost při zhotovení ocenění a především při získávání vstupních informací. Z tohoto důvodu bych jako znalec využila § 10 zákona č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících, kde se píše: „(2) Jestliže to vyžaduje povaha věci, je znalec (tlumočník) oprávněn přibrat konzultanta k posuzování zvláštních dílčích otázek; tuto okolnost spolu s důvody, které k ní vedly, musí uvést v posudku. Odpovědnost znalce (tlumočníka) není dotčena ani v oné části posudku (překladu), o níž bylo konzultováno.“ 8

Odůvodnění využití § 10 zákona č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících je dáno § 4 téhož zákona, který říká: „Jmenovat znalcem (tlumočníkem) lze toho, kdo: b) má potřebné znalosti a zkušenosti z oboru (jazyka), v němž má jako znalec (tlumočník) působit, především toho, kdo absolvoval speciální výuku pro znaleckou (tlumočnickou) činnost, jde-li o jmenování pro obor (jazyk), v němž je taková výuka zavedena“9

8 9

§ 10 zákona č. 36/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů § 4 zákona č. 36/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů

52

Vzhledem k tomu, že znalec jmenovaný v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí nemá dostatek znalostí a zkušeností z oboru technologických zařízení a na základě výše uvedených znění § nemá ani oprávnění tuto cenu stanovit.

3.3.

Problematika standardů vybavení

Při výpočtu nákladovým způsobem se u budov oceňovaných podle § 3, § 5, § 6, § 7 a § 8 stanovuje koeficient vybavení K4. Tento koeficient se stanovuje na základě objemových podílů jednotlivých konstrukcí a typů budov a také na základě standardu těchto konstrukcí. Od vyhlášky č. , kdy byly standardy zavedeny, se prakticky nezměnily i přesto, že za tu dobu veškeré materiály prošly vývojem až do současné podoby (např. nízkoenergetické stavby). Vývoj ani nové trendy v těchto standardech zatím nebyly aktualizovány. Co dříve bylo považováno za standard, v dnešní době je již podstandard. Co bylo považováno za nadstandard je dnes běžný standard. Pro detailnější analýzu jsem si zvolila standardy rodinných domů, rekreačních domků a rekreačních chalup. V níže uvedené tabulce jsem se pokusila již zastaralé standardy aktualizovat. Vzhledem k tomu, že trh s materiály pro výstavbu je velmi rozsáhlý a pestrý, nelze do tabulky uvést veškeré údaje.

II. Standardní vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků: Číslo položky 1

Typy domů, chalup a domků

Konstrukce a vybavení

Všechny

základy

A, B, C, D, E, F, G, H

zdivo

2

Popis standardu běžné zakládání s izolací (u podsklepených objektů i svislé) jakýkoliv zdící materiál splňující podmínky tepelného odporu dle platných předpisů (cihelné zdivo, porobetonove zdivo, sendvičové konstrukce) monolitický železobeton s tepelnou izolací jakékoliv výplňové zdivo ŽB montované prvky, ŽB monolit s tepelnou izolací +

CH, I, J, K

zdivo

L, M, N, O

Zdivo

jakákoliv dřevěná konstrukce s tepelně-izolační výplní

3

všechny

stropy

běžné novodobé konstrukce

4

všechny

střecha

jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha

5

všechny

krytina

pálená, betonová, pozinkovaný plech, vláknocementové šablony, bitumenová, plastová

6

všechny

klempířské konstrukce

úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů, z poplastovaného plechu, hliníkové

7

všechny kromě L, M, N, O L, M, N, O

vnitřní omítky

vápenné štukové, sádrové, maltové omítkové směsi, tapety

vnitřní omítky

malby, tapety

jakékoliv výplňové zdivo

53

Číslo položky

Typy domů, chalup a domků

8

všechny kromě L, M, N, O L, M, N, O

Konstrukce a vybavení

Popis standardu

fasádní omítky

vápenné štukové, omítkové směsi

fasádní omítky

nátěry, nástřiky, popř. omítky na pletivo

9

všechny

vnější obklady

obklady a nástřiky soklů

10

všechny

vnitřní obklady

běžné keramické, dřevěné

11

všechny všechny kromě L, M, N, O L, M, N, O všechny kromě L, M, N, O L, M, N, O

schody

běžná konstrukce s běžným povrchem

dveře

dřevotřískové, plastové - všechny typy

dveře

dřevotřískové - všechny typy

okna

plastová, dřevěná EURO

okna podlahy obytných místností

dřevěná EURO

12

13 14

15

všechny všechny kromě L, M, N, O

podlahy ostatních místností

laminátové, běžné keramické dlažby, koberce, marmoleum běžné keramické dlažby, teraco, lité podlahy, marmoleum, povlakové krytiny

16

všechny

podlahy ostatních místností vytápění

17

všechny

elektroinstalace

silnoproud, slaboproud, pojistkové automaty, datové rozvody, televizní rozvody,

18

všechny

bleskosvod

ano

19

všechny

rozvod vody

studená a teplá, plastové rozvody

20

všechny

zdroj teplé vody

ohřívače vody, akumulační nádoby, kotle s věstavěnými zásobníky

21

všechny

instalace plynu

zemní plyn

22

všechny

kanalizace

odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC, PVC rozvody

23

všechny

vybavení kuchyně

plynový sporák, elektrický sporák, sklokeramická deska

24

všechny

vnitřní vybavení

vana nebo sprchový kout, umyvadlo

25

všechny

záchod

standardní splachovací

26

všechny

ostatní

např. krb, vestavěné skříně, rozvod domácího a veřejného telefonu, EZS, odvětrávání prostoru ventilátory, okenice, mříže, klimatizace

L, M, N, O

běžné keramické dlažby, dřevěné, povlakové krytiny, laminátové ústřední s kotlem na plyn nebo elektrickou energii

54

4.

Závěr teoretické části

V souvislosti s fiskálními zájmy státu je potřeba stanovit daňový základ zejména u daně z převodu nemovitostí a proto je nutné, aby existoval právní předpis či právní norma, na základě které by bylo možné daňový základ a tedy cenu nemovitosti zjistit. Touto právní normou v ČR je v současné době zákon č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů o oceňování majetku. Tento zákon se nevztahuje na sjednávání cen. Sjednávání cen se řídí zákonem o cenách č. 526/2000 Sb. a probíhá dohodou zúčastněných stran. Zákon č. 151/1997 Sb. upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb jen pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazuji-li zvláštní předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem právě tento zákon. Zákon se vztahuje i na účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona.

Zákon č. 151/1997 Sb. je předpisem obecným, stanovuje základní zásady pro oceňování. K provedení zákona byla vydána prováděcí vyhláška č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona. Na použití zákona se odkazuje např. zákon č. 357/1992 Sb. o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí a některé další předpisy. Řada zákonů se odkazuje na ocenění podle zákona č. 151/1997 Sb. Mimo daňových zákonů jsou to např. zákony o majetku státu, určování některých náhrad při vyvlastnění ve veřejném zájmu, konkurzu a vyrovnání, o investičních fondech, o exekucích apod.

Cenu zjištěnou nemovitosti musí formou znaleckého posudku stanovit pouze soudní znalec nebo znalecký ústav (nicméně není toto vždy pravidlem – viz ocenění pozemků bez trvalých porostů a staveb). Znalecká činnost je upravena zákonem č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a prováděcí vyhláškou č. 37/1967 Sb. Výsledný znalecký posudek o ceně nemovitosti vypočtené dle platné oceňovací vyhlášky je předkládán spolu s daňovým přiznáním na daň z převodu nemovitostí a kupní smlouvou správci daně.

Samozřejmě, že soudní znalec může provést ocenění nejen dle výše uvedené oceňovací vyhlášky, ale i ocenění za účelem zjištění obvyklé ceny, kdy výsledkem je znalecký posudek o obvyklé ceně. Takto vypracovaný znalecký posudek však nelze pro účely daně z převodu nemovitostí použít, jelikož je vypracován jinými metodami, než stanoví oceňovací vyhláška. Je zřejmé, že při použití odlišných metod není znalec vázán pravidly, jako u konstrukce ceny 55

podle cenového předpisu, kde je vše přesně stanoveno. Znalec musí při zpracování znaleckého posudku postupovat podle daných stanov a pravidel. Prostor pro vlastní názor při tomto typu ocenění je velmi malý.

Uvítala bych lepší spolupráci a komunikaci ze strany tvůrců oceňovací vyhlášky tzn. Ministerstva financí ohledně řešení dotazů. Ministerstvo financí odpovídá na dotazy jednotlivým znalcům, ale tyto odpovědi již nejsou k dispozici ostatním znalcům či jiným osobám pracujícím se zákonem č. 151/1997 Sb. V rámci Ministerstva financí probíhají také vnitřní školení správců daní, kde jsou jednotlivé dotazy jak ze strany správců daní, tak ze strany znalců a znaleckých ústavů probírány. Zápisy z těchto školení jsou vzhledem k povinnosti mlčenlivosti přístupné pouze pro vnitřní potřeby jednotlivých Finančních úřadů. Pokud by se nejčastější dotazy v obecné rovině prezentovaly například v časopise Soudní inženýrství či jiném odborném periodiku, dotazů a nejasností by dle mého názoru ubylo a hlavně by jejich zveřejnění bylo prospěšné pro všechny strany.

56

II. PRAKTICKÁ ČÁST

57

1.1.

Rodinný dům - ocenění podle cenového předpisu

ZNALECKÝ POSUDEK 01/01/2012 O ceně - rodinného domu č.p. 636 na pozemku parc.č. st. 605/1, rodinného domu č.p. 639 a garáže bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 605/2 a pozemků parc.č. st. 605/1, st. 605/2 a 225/15 se všemi součástmi a příslušenstvím, vše zapsané na LV č. 1830 a č. 1504 v k.ú. Starý Plzenec ve městě Starý Plzenec.

Objednatel posudku:

Bankovní institut vysoká Nárožní 2600/9, 158 00 Praha 5

škola,

a.s

Účel posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 30. 3. 2012 znalecký posudek vypracovala: Hana Lusová Gorkého 636 332 02 Starý Plzenec Posudek obsahuje včetně titulního listu stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Starém Plzenci dne 30. 3. 2012 58

A. Nález 1. Znalecký úkol Zpracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 636 na pozemku parc.č. st. 605/1, rodinného domu č.p. 639 a garáže bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 605/2 a pozemků parc.č. st. 605/1, st. 605/2 a 225/15 se všemi součástmi a příslušenstvím, vše zapsané na LV č. 1830 a č. 1504 v k.ú. Starý Plzenec ve městě Starý Plzenec, podle stavu ke dni 30.3.2012 za účelem zpracování bakalářské práce.

2. Informace o nemovitostech Název nemovitostí: Rodinný dům č.p. 636 a č.p. 639 Adresa nemovitostí: Gorkého 636, 332 02 Starý Plzenec Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Starý Plzenec Katastrální území: Starý Plzenec 4 469 Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 60,9490 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 182,16 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření nemovitostí Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno dne 30. 3. 2012 za přítomnosti vlastníků.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku • • • • •

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Starý Plzenec, město Starý Plzenec, okres Plzeň - město, list vlastnictví č. 1830 vyhotovený dálkovým přístupem Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Starý Plzenec, město Starý Plzenec, okres Plzeň - město, list vlastnictví č. 1504 vyhotovený dálkovým přístupem Kopie katastrální mapy pro k.ú. Starý Plzenec vyhotovená z internetového serveru www.nahlizenidokn.cuzk.cz Částečná stavební dokumentace Informace a sdělení získaná při místním šetření od vlastníků nemovitostí

5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 1830 pro k.ú. Starý Plzenec, město Starý Plzenec ke dni 30. 3. 2012 zapsáni: Manželé XXX

59

6. Dokumentace a skutečnost Na hlavní rodinný dům byla k dispozici stavební dokumentace jak na původní stavbu z roku 1933, tak na nástavbu z roku 1976. Stavební dokumentace na rodinný dům v zahradě a na garáž není k dispozici. Z tohoto důvodu byly předmětné nemovitosti zaměřeny na místě.

7. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 636 na pozemku parc.č. st. 605/1, rodinný dům č.p. 639 a garáž bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 605/2 a pozemky parc.č. st. 605/1, st. 605/2 a 225/15 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Starý Plzenec ve městě Starý Plzenec. Oceňované nemovitosti se nachází v původní zástavbě zvané Vilová čtvrť v ulici Gorkého, která odbočuje z Radyňské ulice doleva nad železniční tratí. Příjezdová komunikace je částečně zpevněná. Nemovitosti jsou oplocené a jsou společně užívány. Okolní zástavbu tvoří původní a nově postavené rodinné domy a panelové a bytové domy. V blízkosti se nachází železniční trať.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Rodinný dům v zahradě 1.3. Garáže 1.4. Studna 1.5. Skleník 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

60

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 636 (hlavní rodinný dům) Popis Dům je dvoupodlažní s plochou střechou a je plně podsklepený. 1 podlaží je vyvýšené. Objekt je v současném stavu dvougenerační. V 1.NP se nachází byt o velikosti 2+1 a ve 2.NP se nachází byt o velikosti 3+1. V 1.PP se nachází sklepy. Z úrovně dvora jsou přístupné 2 sklady, které jsou součástí rodinného domu. Původní dům byl postaven v roce 1933. V roce 1962 byla provedena přístavba koupelny a WC v úrovni 1.NP směrem ke garážím. V letech 1977 - 78 byla provedena nástavba 2.NP, kdy původní dřevěný krov byl nahrazen plochou střechou. Svislé konstrukce jsou zděné v kombinaci s kamenem. Vodorovné nosné konstrukce jsou částečně dřevěné trámové a částečně jsou keramické tvořeny ocelovými I nosníky a tvarovkami HURDIS. Střecha je plochá dvouplášťová. Střešní krytina je plechová potažená odolným nástřikem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější povrch tvoří kompaktní zateplovací systém. Schodiště do sklepa je betonové bez povrchové úpravy. Schodiště do 2.NP je betonové s povrchem z leštěného kamene. Okna jsou dřevěná EURO. Dveře jsou dřevěné s ocelovými zárubněmi. Vnitřní povrchy tvoří omítky, dřevěný obklad nebo břidlicový obklad stěn. Na podlahách je položena keramická dlažba, dřevěná prkna, koberce nebo PVC. Ve sklepech je keramická dlažba a betonová mazanina. Každá bytová jednotka má vlastní sociální zařízení. V obou koupelnách se nachází vana a umyvadlo. WC jsou řešeny samostatně. V kuchyních jsou osazeny kuchyňské linky s plynovými sporáky. Vytápění je řešeno pomocí plynového kotle umístěného v 1.PP. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, zemní plyn a elektrickou energii. Dispoziční řešení RD č.p. 636 Vstup do domu je po schodišti umístěném ve verandě a z ní vlevo dveřmi do chodby. Z chodby vlevo je vstup do obývacího pokoje, který je propojen s ložnicí a následně s kuchyní. Do kuchyně je také vstup z čela chodby. Z kuchyně je přístupná koupelna umístěná v přístavbě. Vedle vstupu do kuchyně je vstup do další chodby vedoucí k WC a na schodiště do úrovně dvora a dále do sklepa. Z chodby vpravo naproti vstupu do obývacího pokoje je schodiště do 2.NP. Ve 2.NP se nachází chodba, ze které je přístupný dětský pokoj, kuchyně, která je propojená s obývacím pokojem, spíž, koupelna a WC. Z obývacího pokoje je přístupná ložnice. Z dětského pokoje je vstup na balkon. V 1.PP se nachází kotelna, dílna,

61

prádelna a sklep. Z úrovně dvora je přístup do kolny umístěné pod vstupním schodištěm a do kolny vzniklé pod přístavbou koupelny v úrovni 1.NP. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Plzeňský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyv. 80 let 3 665,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: (11,35*9,75)-(3,75*1,80) 1.NP: (11,35*9,75)-(3,75*1,80)+(3,40*3,30)+(1,40*0,80/2) 2.NP: (11,35*9,75)-(3,75*1,80)

= = =

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

Konstrukční výška 2,35 m 3,25 m 3,10 m

Zastavěná plocha 103,91 m2 115,69 m2 103,91 m2

Obestavěný prostor: 1.PP: 103,91*2,45 1.NP - původní RD: 103,91*3,25 1.NP-přístavba (3,40*3,30+(1,40**0,80/2))*2,90 koupelny a kolny: 2.NP: 103,91*3,10 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,80

103,91 m2 115,69 m2 103,91 m2

= = =

254,58 m3 337,71 m3 32,54 m3

= =

322,12 m3 946,95 m3

115,69 m2 323,51 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 62

č. IV III III I I V

Vi typ D 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,08

III III

0,00 0,00

8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,80 12

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,80 = 0,890 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. II

Pi 0,03

I III IV

0,02 0,00 0,03

II

0,00

III

0,04

II

0,00

III

0,00

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

12

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi) = 1,120 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 63

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,890 * 1,120 * 0,950 = 0,947 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 665,- Kč/m3 * 0,947 = 3 470,80 Kč/m3 CP = CU * OP = 3 470,80 Kč/m3 * 946,95 m3 = 3 286 674,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =

3 286 674,10 Kč

1.2. Rodinný dům v zahradě č.p. 639 Popis Dům je jednopodlažní bez stavebně upraveného podkroví a není podsklepený. Dům navazuje na garáže. Původně objekt sloužil jako dílna a postupně byl upravován pro bydlení. V domě se nachází byt o velikosti 1+1 se sociálním zařízením. Původní objekt byl postaven v roce 1933. V roce 19 byla provedena přístavba vstupní chodby a WC. V roce 19 byla provedena vestavba koupelny v kuchyni. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné trámové. Střecha je sedlová. Krov je dřevěný. Střešní krytina je původní tašková pálená. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější povrch tvoří omítka. Schodiště na půdu je ocelové s dřevěnými stupni umístěné mimo objekt. Okna jsou původní dřevěná. Dveře jsou dřevěné s ocelovými zárubněmi. Vnitřní povrchy tvoří omítky. Na podlahách je položena keramická dlažba nebo koberec. Na půdě je betonová mazanina. V koupelně se nachází zděný sprchový kout a umyvadlo. WC je řešeno samostatně. V kuchyni je osazena kuchyňská linka s plynovým sporákem. Vytápění je řešeno pomocí WAW. Zemní plyn je veden z hlavního rodinného domu. Dům je napojen na veřejný vodovod, zemní plyn a elektrickou energii. Kanalizace je svedena do žumpy. Dispoziční řešení Vstup do domu je po venkovním předsazeném schodišti do vstupní chodby. Z chodby vlevo je vstup do kuchyně. Naproti vstupu je umístěno WC. Z kuchyně je dále vstup do pokoje a koupelny. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu:

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Plzeňský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 79 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 665,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,77*5,95+1,43*5,05

64

=

59,40 m2

Název podlaží Zastavěná plocha 1.NP: 59,40 m2 Obestavěný prostor: 1.NP: 8,77*5,95*4,27+1,43*5,05*3,55 Zastřešení: 8,77*5,95*2,86/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

Konstrukční výška 3,55 m 248,45 m3 74,62 m3 323,07 m3

= = =

59,40 m2 59,40 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Dům nemá samostatné přípojky inž. sítí, je napojen z hlavního rodinného domu. Kanalizace je svedena do žumpy. Voda je napojena ze studny. Dům má mělké základy. 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 79 let: 0,70

č. I

Vi typ A

III III I III III

0,00 0,00 -0,02 0,02 0,00

II III I I II

-0,04 0,00 0,00 -0,05 0,00

II

0,00

I

-0,10

III

0,85

12

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,70 = 0,482 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí 65

č. II

Pi 0,01

měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

I III IV

0,02 0,00 0,03

II

0,00

III

0,04

II

0,00

III

0,00

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

12

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi) = 1,100 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,482 * 1,100 * 0,950 = 0,504 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 665,- Kč/m3 * 0,504 = 1 847,20 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 847,20 Kč/m3 * 323,07 m3 = 596 774,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =

596 774,90 Kč

1.3. Garáže Garáž je umístěna mezi přístavbou hlavního rodinného domu a rodinným domem v zahradě. Garáž je přízemní nepodsklepená s pultovou střechou. Garáž se skládá ze 2 garáží pro osobní automobil. Garáže byly postaveny v roce 1968. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha je pultová. Střešní krytina je plechová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítka je břízolitová. Vnitřní omítky jsou vápenné. Vrata jsou dřevěná. Na podlahách je betonová mazanina. Garáže jsou napojeny na elektřinu. 66

Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):

Garáž § 24 porovnávací metoda Plzeňský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 44 let 1 920,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6,30*5,80

=

Název podlaží Zastavěná plocha 1.NP: 36,54 m2 Obestavěný prostor: 1.NP: 6,30*5,80*2,70 Obestavěný prostor - celkem:

36,54 m2

Konstrukční výška 2,60 m = =

98,66 m3 98,66 m3

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby – řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 44 let: 0,80

č. II I II II II III II

Vi typ B -0,01 0,00 -0,02 -0,01 0,00 1,05

5

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi) * V6 * 080 = 0,806 i=1

Index polohy: Převzatý index polohy IP = 1,120 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu IT = 0,950 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,806 * 1,120 * 0,950 = 0,858 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 920,- Kč/m3 * 0,858 = 1 647,40 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 647,40 Kč/m3 * 98,66 m3 = 162 532,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 67

162 532,50 Kč

1.4. Studna Studna se nachází na dvoře na rozhraní parcel. K oceňovaným nemovitostem náleží podíl 1/2. Studna je kopaná skružená nahoře opatřena železobetonovým poklopem. Studna má elektrické čerpadlo. Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: druhých 5,00 m hloubky: další hloubka: elektrické čerpadlo:

Kopaná 28,00 m 1 ks 2222

5,00 m * 1 950,- Kč/m 5,00 m * 3 810,- Kč/m 18,00 m * 5 200,- Kč/m 1 ks * 11 990,- Kč/ks

Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 79 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 79 / 100 = 79,000 % Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Studna - zjištěná cena

+ + + + =

9 750,- Kč 19 050,- Kč 93 600,- Kč 11 990,- Kč 134 390,- Kč

* * * =

1,0000 2,3230 1,2780 398 976,20 Kč

=

315 191,20 Kč 83 785,- Kč

* =

1/2 41 892,50 Kč

1.5. Skleník Skleník se nachází v pravé spodní části pozemku zahrady. Skleník je postaven na betonových základech a podezdívce. Nosná konstrukce je tvořena ocelovými profily, do kterých jsou osazeny tabule skla. Skleník je již dožilý a max. opotřebený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

19.1. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy 10,00 m2 zastavěné plochy 1271 68

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 10,00 m2 * 2 050,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 30 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % Skleník - zjištěná cena

= * * * =

=

20 500,- Kč 1,0000 2,1830 1,2780 57 192,40 Kč

48 613,50 Kč 8 578,90Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -3 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 7% Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2780 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1580 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. 2 [Kč/m ] [%] cena [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 182,16 1,00 2,1580 1,2780 7,00 539,586 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 182,16 0,40 2,1580 1,2780 7,00 215,835 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena

Parcelní číslo st. 605/1

Výměra [m2] 282,00

Jedn. cena [Kč/m2] 536,803

Cena [Kč] 152 163,25

st. 605/2

79,00

536,803

42 627,29

225/15

322,00

214,721

69 498,87 264 289,41 264 289,40 Kč

=

69

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé okrasné porosty i ovocné stromy. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

70

Kč m2 m2 Kč * =

262 926,05 683 100 38 495,76 0,065 2 502,20 2 502,20 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Rodinný dům v zahradě 1.3. Garáže 1.4. Studna 1.5. Skleník 1. Ocenění staveb celkem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 3. Ocenění trvalých porostů celkem Celkem

3 286 674,10 Kč 596 774,90 Kč 162 532,50 Kč 199 488,10 Kč 57 192,40 Kč 4 302 662,- Kč 264 289,40 Kč 264 289,40 Kč 2 502,20 Kč 2 502,20 Kč 4 569 466,60 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

4 569 470,- Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Rodinný dům v zahradě 1.3. Garáže 1.4. Studna 1.5. Skleník 1. Ocenění staveb celkem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 3. Ocenění trvalých porostů celkem Celkem

3 286 674,10 Kč 596 774,90 Kč 162 532,50 Kč 41 892,50 Kč 8 578,90 Kč 4 096 452,90 Kč 264 289,40 Kč 264 289,40 Kč 2 502,20 Kč 2 502,20 Kč 4 363 257,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

4 363 260,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

4 363 260,- Kč

slovy: Čtyřimilionytřistašedesáttřitisícdvěstěšedesát Kč

71

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne XX/YY/ZZZZ, č.j. Spr. AAA/ZZZZ pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové

Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 001/001/2012 znaleckého deníku.


Hana Lusová Soudní znalec Gorkého 636 332 02 Starý Plzenec Tel.: +420 732 758 738 E-mail: [email protected]

72

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1830 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1504 Kopie katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti

1 1 1 1 1

73

1.2.

Rodinný dům - tržní ocenění

Objednatel:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č.p. 636 a č.p. 639 Gorkého 636 332 02 Starý Plzenec

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

Datum ocenění:

30. března 2012

74

Obsah • • • • • • • • • •

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Podklady Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy • • • • •

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1830 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1504 Kopie katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti

75

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 30. března 2012

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění níže uvedených nemovitostí RODINNÝ DŮM č.p. 636 na pozemku parc.č. st. 605/1, rodinný dům č.p. 639 na pozemku parc.č. st. 605/2 a pozemky parc.č. st. 605/1, st. 605/2 a 225/15 se všemi součástmi a příslušenstvím uvedených na listech vlastnictví č. 1830 a č. 1504 pro katastrální území Starý Plzenec, obec Starý Plzenec, okres Plzeň - město nacházejících se na adrese Gorkého 636, 332 02 Starý Plzenec, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky svého šetření. Toto tržní ocenění vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí v absolutním vlastnictví, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu. Oceňované nemovitosti jsou bez jakýchkoliv věcných břemen a zástavních práv. Ocenění je zpracováno ke dni místního šetření, tj. k 30. březnu 2012. Vypracované tržní ocenění slouží pouze pro školní potřeby pro vypracování Bakalářské práce. Oceňované nemovitosti jsou zapsány u katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Plzeňměsto, na listech vlastnictví č. 1830 a č. 1504, pro katastrální území Starý Plzenec, obec Starý Plzenec, okres Plzeň - město. Výpisy z katastru nemovitostí a kopie katastrální mapy jsou přílohami této zprávy. Jako zpracovatel tržního ocenění o obvyklé ceně chápu obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obvyklá cena nemovitostí stanovena za předpokladu jejich nabídky na volném trhu, předpokládá se, že nemovitosti budou nabízeny na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce (obvykle do 6 měsíců). Oceňované nemovitosti byly ke dni ocenění (30. března 2012) užívány vlastníky výhradně k bydlení. Žádná část oceňovaných nemovitostí není pronajata za tržní nájemné. Podle sdělení vlastníků nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, zřízena věcná břemena nebo zástavní 76

práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví oceňovaných nemovitostí. Oceňované nemovitosti jsou tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňované nemovitosti jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: • Polohu, velikost a využitelnost pozemku • Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • Nejvyšší a nejlepší využití majetku • Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu • Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy • Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě • Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze stavby a pozemky. Jiný majetek jako je movitý nebo nehmotný majetek, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry hlavního rodinného domu č.p. 636 byly převzaty z vlastníky doložené stavební dokumentace. Ostatní objekty byly zaměřeny na místě při místním šetření.

77

PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1830 v k.ú. Starý Plzenec

1.b.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1504 v k.ú. Starý Plzenec

1.c.:

Kopie katastrální mapy, www.nahlizenidokn.cuzk.cz

1.d.:

Částečná stavební dokumentace, rodinného domu č.p. 636

1.e.:

Ekonomické údaje

1.f.:

Místní šetření, provedené dne 30. 3. 2012 zhotovitelem ocenění sl. Hanou Lusovou za účasti vlastníků

v k.ú.

Starý

78

Plzenec

z internetového

serveru

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňované nemovitosti - rodinný dům č.p. 636 na pozemku parc.č. st. 605/1, rodinný dům č.p. 639 a garáž bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 605/2 a pozemky parc.č. st. 605/1, st. 605/2 a 225/15 se nachází v k.ú. Starý Plzenec ve městě Starý Plzenec. Starý Plzenec je původní stará Plzeň. Oceňované nemovitosti se nachází v původní zástavbě zvané Vilová čtvrť v ulici Gorkého, která odbočuje z Radyňské ulice doleva nad železniční tratí. Celkově lze městečko charakterizovat jako příměstské bydlení středního až vyššího standardu s velmi dobrou dostupností do Plzně. Charakter bydlení je doplněn také komerční výrobou a to známými původními Škodovy závody v Sedlci a společností Bohemia Sekt známou výrobou sektu. Městečko je velmi atraktivní lokalitou především pro bydlení. Ve městě je základní občanská vybavenost. Nachází se zde školka, oba stupně základní školy, pošta, zdravotní středisko, Městský úřad, policie a základní síť obchodů a služeb. Město je také velmi dobře dostupné jak automobilem, tak veřejnou dopravou. Město Plzeň je vzdáleno cca 10 km. Dálnice D5 je vzdálena cca 5 min. Do města zajíždí MHD, autobusy ČSAD a jiných dopravců. Město také leží na hlavním železničním tahu Plzeň – České Budějovice. Oceňované nemovitosti Podle uskutečněného místního šetření slouží oceňované nemovitosti výhradně pro potřeby bydlení vlastníka. Oceňované nemovitosti nejsou určeny k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jejich komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňované nemovitosti tvoří funkční celek. Popis jednotlivých objektů je podrobně uveden v další části tohoto ocenění. Historie a provedené rekonstrukce Původní rodinný dům byl postaven v roce 1933. V roce 1962 byla provedena přístavba koupelny a WC v úrovni 1.NP směrem ke garážím. V letech 1976 - 78 byla provedena nástavba 2.NP, kdy původní dřevěný krov byl nahrazen plochou střechou a byla vytvořena nová bytová jednotka. V roce 2003 byla vyměněna původní okna za dřevěná EURO okna. V roce 1998 bylo provedeno zateplení domu. V průběhu užívání jsou prováděny běžné úpravy a lokální rekonstrukce. Rodinný dům v zahradě byl původně postaven jako dílna v roce 1933. Již předchozí vlastníci dům částečně předělali na obytný. Od roku 1978 prošel dům postupně dalšími rekonstrukcemi, byla provedena nová vnější omítka, byla provedena vestavba sprchového koutu a nově obložen kuchyňský kout. Objekt garáží sloužil původně jako kolny. V roce 1965 byly kolny zbořeny a postaveny garáže. Dokumentace a skutečnost Na hlavní rodinný dům byla k dispozici stavební dokumentace jak na původní stavbu z roku 1933, tak na nástavbu a přístavbu z roku 1976. Stavební dokumentace na rodinný dům v zahradě a na garáž nebyla k dispozici. Z tohoto důvodu byly předmětné nemovitosti zaměřeny na místě.

79

Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. st. 605/1, st. 605/2 a 225/15 v k.ú. Starý Plzenec, které spolu tvoří funkční celek. Pozemky jsou situovány ve městě Starý Plzenec ve čtvrti rodinných domků nazvané Vilová čtvrť. Jako celek mají podlouhlý obdélníkový půdorys s kratší severní a jižní stranou. Vůči sousedům jsou pozemky řadové, jižní hranice se nachází v ulici Gorkého. Pozemek p.č. st. 605/1 je veden v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, má rozlohu 285 m2 a je převážně zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 636. Nezastavěnou část tvoří zpevněný dvůr. Pozemek parc.č. st. 605/2 je veden v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, má rozlohu 79 m2 a je zastavěn stavbou rodinného domu v zahradě a dvojgaráží. Pozemek parc.č. 225/15 je veden v KN jako zahrada, má rozlohu 322 m2a slouží jako zahrada. Zahrada je upravena a je mírně svažitá k severu. Pozemky jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě (elektřina, voda, zemní plyn, kanalizace, telefon), které jsou vybudovány v příjezdové komunikaci. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich využití a uplatnění je jednotné, jsou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 686 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavbou jsou garáže. Jedná se o stavbu situovanou mezi oběma rodinnými domy. Garáže jsou přízemní, nepodsklepené s plochou střechou. Svislé konstrukce jsou zděné. Strop tvoří konstrukce ploché střechy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou hladké štukové. Vnější omítky jsou břízolitové. Okna nejsou osazena. Vrata jsou dřevěná. Do garáže je zaveden světelný i motorový proud. Garáže jsou v původním velmi dobře udržovaném stavu. Další vedlejší stavbou je skleník osazený na betonových základech. Skleník je max. opotřeben. Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích se nachází následující venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, přípojka telefonu, přípojka zemního plynu, oplocení včetně vrat a vrátek, zpevněné plochy, obrubníky, terasa, pergola, žumpa Trvalé porosty Na zahradě se nachází několik ovocných stromů a okrasné porosty. Tržní hodnota trvalých porostů není stanovena samostatně, ale je zohledněna při stanovení celkové tržní hodnoty. Rodinný dům č.p. 636 Dům je dvoupodlažní s plochou střechou a je plně podsklepený. 1.NP je vyvýšené. Objekt je v současném stavu dvougenerační. V 1.NP se nachází byt o velikosti 2+1 a ve 2.NP se nachází byt o velikosti 3+1. V 1.PP se nachází sklepy. Z úrovně dvora jsou přístupné 2 kolny, které jsou součástí rodinného domu. Svislé konstrukce jsou zděné v kombinaci s kamenem v 1.PP. Vodorovné nosné konstrukce jsou částečně dřevěné trámové a částečně jsou keramické tvořeny ocelovými I nosníky a tvarovkami HURDIS. Střecha je plochá dvouplášťová. Střešní krytina je z pozinkovaného plechu potažená odolným nástřikem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější povrch tvoří kompaktní zateplovací systém. Schodiště do sklepa je betonové bez povrchové úpravy. Schodiště do 2.NP je betonové s povrchem z leštěného kamene. Okna jsou dřevěná EURO. Dveře jsou dřevěné s ocelovými zárubněmi. Vnitřní povrchy tvoří omítky, 80

dřevěný obklad nebo břidlicový obklad stěn nebo stropů. Na podlahách je položena keramická dlažba, dřevěná prkna, koberce a PVC. Ve sklepech je keramická dlažba a betonová mazanina. Každá bytová jednotka má vlastní sociální zařízení. V obou koupelnách se nachází vana a umyvadlo. WC jsou řešena samostatně. V kuchyních jsou osazeny kuchyňské linky s plynovými sporáky. Vytápění je řešeno pomocí plynového kotle umístěného v 1.PP. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, zemní plyn a elektrickou energii. Dispoziční řešení RD č.p. 636 Vstup do domu je po schodišti umístěném ve verandě a z ní vlevo dveřmi do chodby. Z chodby vlevo je vstup do obývacího pokoje, který je propojen s ložnicí a následně s kuchyní. Do kuchyně je také vstup z čela chodby. Z kuchyně je přístupná koupelna umístěná v přístavbě. Vedle vstupu do kuchyně je vstup do další chodby vedoucí k WC a na schodiště do úrovně dvora a dále do sklepa. Z chodby vpravo naproti vstupu do obývacího pokoje je schodiště do 2.NP. Ve 2.NP se nachází chodba, ze které je přístupný dětský pokoj, kuchyně, která je propojená s obývacím pokojem, spíž, koupelna a WC. Z obývacího pokoje je přístupná ložnice. Z dětského pokoje je vstup na balkon. V 1.PP se nachází kotelna, dílna, prádelna a sklep. Z úrovně dvora je přístup do kolny umístěné pod vstupním schodištěm a do kolny vzniklé pod přístavbou koupelny v úrovni 1.NP. Užitná plocha rodinného domu č.p. 636 dle projektové dokumentace: 1.PP chodba prádelna kotelna dílna sklad (z důvodu nižší výšky započ.plocha ½) sklad (z důvodu nižší výšky započ.plocha ½)

= = = = = =

7,85 m2 8,10 m2 21,84 m2 20,14 m2 3,30 m2 3,55 m2

1.PP celkem

=

64,78 m2

1.NP veranda chodba kuchyň pokoj pokoj koupelna WC chodba spíž

= = = = = = = = =

5,85 m2 10,20 m2 7,52 m2 22,60 m2 24,75 m2 5,40 m2 1,08 m2 2,00 m2 2,02 m2

1.NP celkem

=

81,42 m2

81

2.NP chodba kuchyň pokoj pokoj ložnice koupelna WC spíž

= = = = = = = =

9,80 m2 10,20 m2 9,50 m2 23,10 m2 13,90 m2 3,30 m2 1,50 m2 1,40 m2

2.NP celkem

=

72,70 m2

Užitná plocha rodinného domu č.p. 636 - celkem:

=

218,90 m2

Rodinný dům v zahradě č.p. 639 Rodinný dům je jednopodlažní bez stavebně upraveného podkroví a není podsklepený. Dům navazuje na garáže. Původně sloužil objekt jako dílna a byl postupně upraven pro bydlení. V domě se nachází byt o velikosti 1+1 se sociálním zařízením. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné trámové. Střecha je sedlová. Krov je dřevěný. Střešní krytina je původní tašková pálená. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější povrch tvoří omítka. Schodiště na půdu je ocelové s dřevěnými stupni a je umístěno mimo objekt. Okna jsou původní dřevěná. Dveře jsou dřevěné s ocelovými zárubněmi. Vnitřní povrchy tvoří omítky. Na podlahách je položena keramická dlažba nebo koberec. Na půdě je betonová mazanina. V koupelně se nachází zděný sprchový kout a umyvadlo. WC je řešeno samostatně. V kuchyni je osazena kuchyňská linka s plynovým sporákem. Vytápění je řešeno pomocí WAW. Zemní plyn je veden z hlavního rodinného domu. Dům je napojen na studnu. Zemní plyn a elektrická energie jsou přivedené z hlavního rodinného domu. Kanalizace je svedena do žumpy. Dispoziční řešení rodinného domu v zahradě Vstup do domu je po venkovním předsazeném schodišti do vstupní chodby. Z chodby vlevo je vstup do kuchyně. Naproti vstupu je umístěno WC. Z kuchyně je dále vstup do pokoje a koupelny. Užitná plocha rodinného domu č.p. 639 dle zaměření: 1.NP chodba WC kuchyň pokoj koupelna

= = = = =

3,47 m2 1,34 m2 15,38 m2 21,08 m2 2,66 m2

1.NP celkem

=

43,93 m2

82

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota nemovitostí. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňované nemovitosti jsou zaneseny v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňované nemovitosti jsou po částečné rekonstrukci v dobrém stavebně-technickém stavu a jsou plně využívány. Podmínka okamžité využitelnosti nemovitostí je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že nemovitosti slouží k vlastnímu bydlení majitelů a rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

83

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda odráží aktuální situaci na trhu. Analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období realizovány nebo nabízeny za porovnatelné nemovitosti v místě či v obdobných lokalitách. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Jedná se o nejčastěji aplikovaný přístup. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích očekávaných příjmů z vlastnictví. Ke stanovení hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového, tzn. při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu a celkové kvality provedení. Z této hodnoty se odečítá opotřebení nebo jiné znehodnocení vzniklé funkční či ekonomickou nedostatečností, příp. odpisy. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění nemovitostí jako celku jsem použila všech tří metod ocenění.

84

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za 1 m2 pozemku. Vzhledem ke skutečnosti, že se jednalo pouze o nabídky, redukovala jsem nabídkovou cenu koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsem vzala v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemků souvisejících s rodinným domem stanovená porovnávací metodou je po zaokrouhlení: 1 502 600,- Kč a je kalkulována následně: 683 * 2 200 = 1 502 600,- Kč

Výpočet je uveden v tabulce na následující straně.

85

TABULKA I - POZEMEK Oceňované pozemky

Porovnávaný pozemek



1

2

3

Gorkého

Bezručova

K Lesu

Sedlec

Sedlec

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

st. 605/1, st. 605/2 a 225/15

Adresa pozemku

Gorkého 636

Bezručova

K Lesu

Katastrální území

Starý Plzenec

Starý Plzenec

Starý Plzenec

Sedlec

Obec

Starý Plzenec

Starý Plzenec

Starý Plzenec

Starý Plzenec

Okres

Plzeň-jih

Plzeň-jih

Plzeň-jih

Plzeň-jih

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Nabídková cena celkem Rozloha pozemku v m2

1 500 000,00 Kč 762

683

Cena za 1 m2

1 968,50 Kč

Datum transakce

-

Korekce

1

Upravená hodnota

1 968,50 Kč

3 746 800,00 Kč 1 292 2 900,00 Kč 1 2 900,00 Kč

1 203 200,00 Kč 640 1 880,00 Kč 1 1 880,00 Kč

C. Právní údaje Nabídka

Druh transakce

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

Upravená hodnota

1 771,70 Kč

2 610,00 Kč

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Nelze zjistit, předpoklad ANO

Korekce

1

Upravená hodnota Existence věcných břemen

1 771,70 Kč Ne

Nelze zjistit, předpoklad NE

Korekce

1

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

1 771,70 Kč Bydlení

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

1 2 610,00 Kč

1 1 692,00 Kč Nelze zjistit, předpoklad NE 1 1 692,00 Kč

Bydlení

Bydlení

1

1

1

2 610,00 Kč

1 692,00 Kč



1,05

1,05

1,05

Upravená hodnota

1 860,30 Kč Ne




Korekce

Jiná právní omezení a závazky

1 2 610,00 Kč

0,9 1 692,00 Kč

Bydlení

1 771,70 Kč Ano


Nabídka

2 740,50 Kč

1 776,60 Kč




1

1

1

Korekce Upravená hodnota

1 860,30 Kč

2 740,50 Kč

1 776,60 Kč

D. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Horší

Mírně lepší

Horší

1,05

0,95

1,05

1 953,30 Kč Pravidelný

Pravidelný

86



Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 953,30 Kč

2 603,50 Kč

1 865,40 Kč

Svažitost

Mírně svažitý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Upravená hodnota Nezjištěna

1 772,10 Kč

Kompletní

Kompletní

1

1

1

2 603,50 Kč

1 772,10 Kč Nelze zjistit, předpoklad NE

1

1

1

1 953,30 Kč Velmi dobrá

Upravená hodnota

Upravená hodnota Ne

Korekce Upravená hodnota N

Upravená hodnota

1 772,10 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

2 603,50 Kč

1 772,10 Kč

Výborné

Výborné

Velmi dobrá

1

1

1,05

1 953,30 Kč

2 603,50 Kč

Ne

Ne

1

1

1 953,30 Kč

Korekce

2 603,50 Kč

Velmi dobrá

1 953,30 Kč Výborné

Korekce

Jiná technická korekce

2 603,50 Kč

Kompletní


Korekce

Nutnost demolice stávajících objektů

0,95

1 953,30 Kč

Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

Rovinný

1


Korekce

Dopravní obslužnost

Mírně svažitý

1 1 953,30 Kč Kompletní

Korekce

Kontaminace půdy

Mírně svažitý

2 603,50 Kč

1 860,70 Kč Ne 1 1 860,70 Kč

N

N

N

1

1

1

1 953,30 Kč

2 603,50 Kč

1 860,70 Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

683

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

Porovnatelná

Větší

1

1,05

1 953,30 Kč viz. územní plán

Obdobná

Korekce

1

Upravená hodnota

2 733,70 Kč Obdobná 1

Porovnatelná 1 1 860,70 Kč Obdobná 1

1 953,30 Kč

2 733,70 Kč

1 860,70 Kč

1 953,30 Kč

2 733,70 Kč

1 860,70 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku

Celková porovnávací hodnota

2 182,60 Kč 683

1 490 715,80 Kč

Výpis oceňovaných pozemků Označení pozemku

Jednotková cena (Kč/m2)

Výměra (m2)

Celková cena (Kč)

st. 605/1

282

2 200,00 Kč

620 400,00 Kč

st. 605/2

79

2 200,00 Kč

173 800,00 Kč

225/15

322

2 200,00 Kč


683

708 400,00 Kč 1 502 600,00 Kč

87

Zaokrouhleno

1 502 600,00 Kč

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku Při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které jsou ve městě Starý Plzenec a okolí nabízeny k prodeji a v porovnatelných lokalitách. Informace o realizovaných prodejích obdobných rodinných domů s příslušenstvím jsem k dispozici neměla. Vzhledem ke skutečnosti, že se jednalo pouze o nabídky, redukovala jsem nabídkovou cenu koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými prodejními cenami. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí jsem zvolila za srovnávací jednotku celkovou užitnou plochu (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu nemovitostí považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem jsem dále vzala v úvahu faktory jako jsou vlastnická práva, technický stav nemovitostí, vybavenost, příslušenství, poloha, dostupnost automobilovou a hromadnou dopravou, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena nemovitostí jako celku stanovená porovnávací metodou je po zaokrouhlení: 4 680 400 Kč Výpočet je uveden v tabulce na následující straně.

88

TABULKA II - NEMOVITOSTI JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




Gorkého

Ovocná

Lesní

Útušice

Sedlec

Lesní

Útušice

Sedlec

A. Identifikační údaje Název nemovitosti Parcelní číslo

st. 605/1, st. 605/2 a 225/15

Adresa nemovitosti

Gorkého 636

Ovocná


Starý Plzenec

Chrást

Dýšina

Útušice

Sedlec

Obec

Starý Plzenec

Chrást

Dýšina - Nová Ves

Útušice

Starý Plzenec

Okres

Plzeň-jih

Plzeň-sever

Plzeň-sever

Plzeň-jih

Plzeň-jih

B. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové užitné plochy podlaží Užitná plocha

262,83

Nabídková cena celkem Upravená hodnota

200

250

180

200

3 850 000 Kč

4 700 000 Kč

4 490 000 Kč

2 490 000 Kč

19 250,00 Kč

18 800,00 Kč

24 944,44 Kč

12 450,00 Kč


Druh transakce Korekce

0,9

Upravená hodnota

0,9

17 325,00 Kč

Vlastnická práva

Absolutní

Korekce

Není známo, předpoklad ANO

16 920,00 Kč Není známo, předpoklad ANO

1

Upravená hodnota

1

17 325,00 Kč

Existence věcných břemen

Ne

Korekce

16 920,00 Kč

Nejsou známy, předpoklad NE


1


Nabídka

1

17 325,00 Kč Rodinný dům

Korekce

1

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano


Ne

Korekce

1


1

Upravená hodnota

1

17 325,00 Kč

Nejsou známy, předpoklad NE 1

Bydlení

16 920,00 Kč


1 22 450,00 Kč

Bydlení


17 325,00 Kč


22 450,00 Kč

16 920,00 Kč

1

Upravená hodnota

0,9 22 450,00 Kč

16 920,00 Kč

1

17 325,00 Kč

Korekce


Bydlení

Nabídka

16 920,00 Kč

1 22 450,00 Kč Není známo, předpoklad ANO 1 22 450,00 Kč Nejsou známy, předpoklad NE 1

Nabídka 0,9 11 205,00 Kč Není známo, předpoklad ANO 1 11 205,00 Kč Nejsou známy, předpoklad NE 1 11 205,00 Kč Bydlení 1 11 205,00 Kč Není známo, předpoklad ANO 1 11 205,00 Kč Nejsou známy, předpoklad NE 1

22 450,00 Kč

11 205,00 Kč

Dobrá


Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrá

Dobrá

1

1

1,1

17 325,00 Kč Částečná rekonstrukce

Korekce

Celková rekonstrukce

16 920,00 Kč Částečná rekonstrukce

0,9

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Velmi dobrá

1


16 920,00 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

89

24 695,00 Kč Celková rekonstrukce pouze 1.NP 0,95 23 460,30 Kč Velmi dobrá

1,1 12 325,50 Kč Částečná rekonstrukce 1 12 325,50 Kč Velmi dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Velmi dobrá

Upravená hodnota

Korekce

Velmi dobrá

1

1

16 920,00 Kč

Velmi dobrý

Velmi dobrý 1 16 920,00 Kč

Velmi dobrá

N/A

Upravená hodnota

Dobrá

Dobrá

1

1,1

16 920,00 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá 1 16 920,00 Kč

Velmi dobrá

Velmi odbrá 1 16 920,00 Kč

1 12 325,50 Kč

Velmi dobrá

15 592,50 Kč

Korekce

1

12 325,50 Kč Velmi dobrý

23 460,30 Kč

1

1

Upravená hodnota


Velmi dobrá

15 592,50 Kč

Korekce

Jiná technická korekce - obč.vybav.

Velmi dobrá

1

1

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Velmi dobrá


1 12 325,50 Kč

1

15 592,50 Kč

Korekce

1 23 460,30 Kč

Velmi dobrá

1

Upravená hodnota


16 920,00 Kč


Korekce


1

15 592,50 Kč

1,1

25 806,30 Kč

13 558,10 Kč

Dobrá

Dobrá

1,05

1,05

27 096,60 Kč

14 236,00 Kč

Dobrá

Dobrá

1,1 29 806,30 Kč

1,1 15 659,60 Kč

N

N

A

N

1

1

0,9

1

15 592,50 Kč

16 920,00 Kč

26 825,70 Kč

15 659,60 Kč

E. Údaje o pozemku Plocha pozemku

683

Velikost pozemku Korekce

Všechny

456

Větší

Menší

1,1 18 612,00 Kč

Všechny

Septik

1

Upravená hodnota

1,1


Korekce

20 473,20 Kč

Pravidelný

Pravidelný

1

Upravená hodnota Svažitost

1 112

15 592,50 Kč

Korekce

Tvar pozemku

884 Větší

1

Upravená hodnota Napojení na inž. sítě

708 Srovnatelná

1

15 592,50 Kč Mírná k severu

Korekce

20 473,20 Kč

Rovinný

Rovinný

0,9

Upravená hodnota

0,9

14 033,30 Kč

18 425,90 Kč

1,15 30 849,60 Kč Všechny 1 30 849,60 Kč Pravidelný 1 30 849,60 Kč Mírně svažitý 1

0,9 14 093,60 Kč Všechny 1 14 093,60 Kč Pravidelný 1 14 093,60 Kč Více svažitý 1,1

30 849,60 Kč

15 503,00 Kč

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

266,42


Menší

Srovnatelná

Menší

Menší

0,9

1

0,85

0,9

12 630,00 Kč

18 425,90 Kč

26 222,20 Kč

13 952,70 Kč

Jiná korekce

N

N

N

N

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

12 630,00 Kč

18 425,90 Kč

26 222,20 Kč

13 952,70 Kč

12 630,00 Kč

18 425,90 Kč

26 222,20 Kč

13 952,70 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Započitatelná užitná plocha Porovnávací hodnota celkem (vč. pozemku)

Celková porovn. hodnota

17 807,70 Kč 262,83 m2 4 680 397,80 Kč

4 680 400,00 Kč

90

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu nemovitostí v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví těchto nemovitostí. Tato metoda je obecně považována za spolehlivé stanovení hodnoty nemovitostí pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Dle mého názoru nemá příjmová metoda při stanovení tržní hodnoty rezidenčních nemovitostí vypovídací schopnost. Principem výnosové metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto možné prostory k pronajmutí pronajímat. Toto se však u rezidenčních nemovitostí nepředpokládá. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o větší objekt, který by mohl mít alternativní využití jako např. sídlo firmy nebo kombinaci bydlení a podnikání (kancelářské prostory v 1.NP), stanovila jsem na základě vyhodnocení této skutečnosti také příjmovou metodu. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. Vzhledem k tomu, že v nabídce není dostatek porovnatelných objektů k pronájmu v daném místě, vzala jsem v úvahu porovnatelné nemovitosti v širším okolí a okrajových částech města Plzně. Ve svém výpočtu jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny odhadem na základě konzultace s vlastníky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovila obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí příjmovou metodou zaokrouhlenou na: 1 262 140 Kč Výpočet je uveden v tabulce níže.

91

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE

Budova RD č.p. 636 a č.p. 639 Hrubý výnos

Využití

Užitná plocha (m2)

Nájemné (Kč/měsíc)

262,83

15 000

bydlení

Ztráta nájemného Efektivní hrubý výnos celkem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

20,0%

Provozní příjem celkem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

7,0%

Výsledek výnosovou metodou po zaokrouhlení

Roční příjem (Kč) 180 000 Kč 180 000 Kč 36 000 Kč 144 000 Kč 15 000 Kč 5 100 Kč 550 Kč 5 000 Kč 25 650 Kč 118 350 Kč 30 000 Kč 88 350 Kč 1 262 143 Kč 1 262 140 Kč

92

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení nemovitostí nově postavených jsou náklady na vybudování stejných nemovitostí při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ze stanovené tržní hodnoty předmětných nemovitostí v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení nově postavených nemovitostí odečtena částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti nemovitostí a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady předmětných nemovitostí nebo jejich částí. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelné snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na předmětné nemovitosti, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití nemovitostí. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že nemovitosti by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohly být řešeny jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaných nemovitostí a nákladů na jejich nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím využitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitostí a nákladů na výstavbu. Jednotkové ceny rodinných domů a garáží byly převzaty z THU ukazatelů platných pro rok 2012 vynásobené koeficientem prodejnosti Kp. Jednotkové ceny skleníku a studny byly zjištěny u jednotlivých dodavatelů. Cena venkovních úprav byla spočtena dle platné oceňovací vyhlášky č. 387/2011 b.

93

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovila obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nákladovou metodou po zaokrouhlení na: 6 339 509 Kč Výpočet je proveden níže.

NÁKLADOVÁ METODA – ÚDAJE PRO VÝPOČET Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Zastavěná plocha Počet podlaží Celková užitná plocha Celkový obestavěný prostor Opotřebení analytickou metodou:

Rodinný dům č.p. 636 st. 605/1, 225/15 Klasická, zděná 79 let 115,69 m2 1 podzemní, 2 nadzemní 218,90 m2 936,56 m3 37,61 %

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Zastavěná plocha Počet podlaží Celková užitná plocha Celkový obestavěný prostor Opotřebení analytickou metodou:

Rodinný dům č.p. 639 st. 605/2 Klasická, zděná 81 let 59,40 m2 1 nadzemní, půda 43,93 m2 323,07 m3 59,89 %

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Zastavěná plocha Počet podlaží Celkový obestavěný prostor Opotřebení lineární metodou:

Garáž st. 605/2 Klasická, zděná 44 let 36,54 m2 1 nadzemní 98,66 m3 48,89 %

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce

Skleník 225/15 Betonový základ s nadezdívkou, ocelová konstrukce se skleněnou výplní 30 let 10,00 m2 85,71 %

Skutečné stáří Zastavěná plocha Opotřebení lineární metodou: 94

Název Číslo pozemku Skutečné stáří Hloubka Opotřebení lineární metodou:

Studna kopaná, podíl 1/2 225/15 79 let 28 m 79,00 %

Název Skutečné stáří Cena spočtena dle platné vyhlášky

Venkovní úpravy 30 let

Název

Pozemky

NÁKLADOVÁ METODA – CELKOVÝ VÝPOČET Obest. prostor (m3), zastavěná plocha (m2), hloubka (m)

Jednotková cena (Kč/m3/m2/m)

RD č.p. 636

936,56

6 318

5 917 591

38%

3 691 985 Kč

RD č.p. 639

323,07

6 520

2 106 531

60%

844 930 Kč

Garáže

3 916

386 371

49%

197 474 Kč

Skleník

98,66 10,00

100 000

86%

14 300 Kč

Studna

28,00

6 500

182 000

79%

38 220 Kč

-

-

100 000

50%

50 000 Kč

Věcná hodnota

Venkovní úpravy

10 000

Cena bez opotřebení (Kč)

8 792 493

Celkem stavby Pozemek Celkem

95

Opotřebení (%)

Věcná hodnota (Kč)

4 836 909 Kč 1 502 600 Kč 6 339 509 Kč

Závěr Toto tržní ocenění vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve vlastnictví bez břemen, zástav a jiných závazků, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 30. březnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Na základě výše uvedených jednotlivých metod ocenění jsem obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovila následovně: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

4 680 400,00 Kč

80%

3 744 320,00 Kč

Příjmová metoda

1 262 140,00 Kč

10%

126 214,00 Kč

Nákladová metoda

6 339 508,84 Kč

10%

633 950,90 Kč

Výsledná cena

4 504 484,90 Kč

Zaokrouhleno

4 500 000,00 Kč

Oceňované nemovitosti patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %. Oceňované nemovitosti – rodinný dům je v daném městě a okolí velmi málo nabízen k pronájmu. Obvykle se nejedná o druh nemovitosti, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb vlastníka nemovitosti a jeho rodiny. Z tohoto důvodu byla sice indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena váha pouze 10 %. Zejména u starších, i když funkčních nemovitostí, jako jsou tyto, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu, je ke dni 30. březnu 2012 stanovena částkou:

4 500 000 Kč (slovy: čtyřimilionypětsettisíckorunčeských) 96

Omezující podmínky a předpoklady •

•

•

•

•

•

• • • •

•

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

97

Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: • • • •

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.


………………………………………… Hana Lusová

98

1.3.

Rodinný dům – přílohy Příloha č. 1

99

100

Příloha č. 2

101

Příloha č. 3

102

Příloha č. 4

103

Příloha č. 5

RD č.p. 636, ulice Gorkého - pohled z ulice

RD č.p. 636, ulice Gorkého - pohled ze zahrady

Kuchyň - 1.NP

Pokoj - 1.NP

Koupelna - 1.NP

Kuchyň - 2.NP

104

Pokoj - 2.NP

Koupelna - 2.NP

Kotelna - 1.PP

Dílna - 1.PP

RD č.p. 639

Zahrada

105

2.1.

Administrativní budova - ocenění podle cenového předpisu

ZNALECKÝ POSUDEK č. 02/02/2012 O ceně nemovitostí - budovy č.p. 247 na pozemku parc.č. 1520 a pozemků parc.č. 1520 a 1521/1 se všemi součástmi a příslušenstvím, vše zapsané na LV č. 659 v k.ú. Krč ve městě Praha.

Objednatel znaleckého posudku:

Bankovní institut vysoká škola a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely bakalářské práce

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 30. 3. 2012 znalecký posudek vypracovala: Hana Lusová Gorkého 636 332 02 Starý Plzenec

Znalecký posudek obsahuje XX stran textu včetně titulního listu a bez příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Starém Plzenci dne 30. 3. 2012

106

A. Nález 1. Znalecký úkol Zpracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - budovy č.p. 247 na pozemku parc.č. 1520 a pozemků parc.č. 1520 a 1521/1 se všemi součástmi a příslušenstvím, vše zapsané na LV č. 659 v k.ú. Krč ve městě Praha, podle stavu ke dni 30. 3. 2012 za účelem zpracování bakalářské práce.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) :

Administrativní budova č.p. 247 U Habrovky 247/11 140 00 Praha 4 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Krč 1 257 158 2 250,- Kč/m2

3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 30.3.2012 za přítomnosti zástupce vlastníka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku • Výpis z katastru nemovitostí LV č. 659 v k.ú. Krč vyhotovený Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, KP Praha • Kopie katastrální mapy, v k.ú. Krč vyhotovená z internetového serveru www.nahlizenidokn.cuzk.cz • Částečná stavební dokumentace • Ekonomické údaje • Nájemní smlouvy • Místní šetření, provedené dne 30. 3. 2012 zhotovitelem ocenění sl. Hanou Lusovou za účasti zástupce vlastníka

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

AAA a.s., vlastnictví: výhradní AAA a.s., vlastnictví: výhradní

6. Dokumentace a skutečnost K dispozici byly půdorysy jednotlivých podlaží z roku 2001. Kompletní stavební dokumentace k dispozici nebyla. Výměry jednotlivých místností pro výpočet užitné plochy byly převzaty z doložených půdorysů.

107

7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je budova č.p. 247 na pozemku parc.č. 1520 a pozemky parc.č. 1520 a parc.č. 1521/1 v k.ú. Krč ve městě Praha. Nemovitosti jsou situovány při ulici U Habrovky v původní zástavbě rodinných domů a vil. Městská část Krč se rozkládá jižně od centra Prahy. Jedná se o velmi vyhledávanou a atraktivní lokalitu vhodnou jak pro bydlení, tak i pro komerční využití. Nachází se zde veškerá občanská vybavenost. Dostupnost je výborná a je zajištěna jak MHD, tak automobilem. Stanice metra Budějovická je vzdálena cca 5 min a centrum je dostupné do 15 min. Jižní spojka a Pražský okruh jsou vzdáleny cca 5 min a centrum je dostupné do 10 min za běžného provozu. V dané lokalitě jsou rozvedeny veškeré inženýrské sítě. Původní objekt pochází cca z roku 1921. Z tohoto období se zachovalo minimální množství stavebních konstrukcí (základy, zdivo). Ostatní stavební konstrukce a vybavení byly zcela obnoveny rekonstrukcí prováděnou v letech 2000 – 2001. Vzhledem k tomu a k řádně prováděné údržbě je nyní stavebně technický stav objektu velmi dobrý, odpovídající téměř novostavbě. Na oceňovaných pozemcích se nachází následující venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, přípojka telefonu, přípojka zemního plynu, oplocení včetně vrat a vrátek, zpevněné plochy, obrubníky, venkovní schody, zahradní jezírko. Veškeré příslušenství je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Příslušenství bylo vybudováno při rekonstrukci objektu v roce 2001.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Administrativní budova 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

108

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Administrativní budova Jedná se o objekt se zděnými svislými nosnými konstrukcemi, založený na betonových základech pravděpodobně s izolací proti zemní vlhkosti. Část svislých zděných nosných konstrukcí a základů pochází z původního objektu vybudovaného cca v roce 1921, zbývající většinová část je vybudována nově s novým dispozičním řešením. Střecha je řešena ocelovou konstrukcí krovu. Krytinou jsou osinkocementové šablony. Vnější omítky vápenné barvené s mramorovým obkladem soklu. Ostění kolem oken obloženo keramickými pásky. Vstupní prostor schodiště obložen po celé výšce keramickým obkladem. Klempířské konstrukce kompletní z měděného plechu včetně instalovaného bleskosvodu. Schodiště železobetonové konstrukce s povrchem z mramorové dlažby s nerezovým zábradlím. Vedle prostoru schodiště instalován osobní výtah s výstupními stanicemi ve všech nadzemních podlažích a se strojovnou v 1. PP. Vstup do objektu je předloženými schody s mramorovou dlažbou, vyhřívanou. Podlahy v kancelářských prostorách dřevěné parketové, v prostorách chodeb a na schodišti mramorová dlažba, v halách, sociálním zařízení a kuchyňkách keramické obklady. Okna plastová s izolačním zasklením, stěna vstupního prostoru a prostoru schodiště zasklena ocelovou konstrukcí s izolačním sklem. Vnitřní dveře dřevěné dýhované s obložkovými zárubněmi, vchodové dveře ocelové konstrukce s izolačním bezpečnostním zasklením automaticky otevíravé. Sociální zařízení je na každém podlaží a je běžného provedení. Kuchyňky vybaveny kuchyňskými linkami s kuchyňskými spotřebiči. Vytápění je ústřední, plynovými kotli pro každé podlaží a dále je vybudován na každém nadzemním podlaží (v prostorách hal) plynový krb. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody, elektroinstalace, odkanalizování do veřejné kanalizační sítě, rozvod zemního plynu, přípoj telekomunikace. Prostory objektu jsou klimatizovány klimatizačními jednotkami (ventilátory umístěny na střeše objektu). Objekt je vybaven elektronickým zabezpečovacím zařízením a kamerovou technikou. Dále je proveden rozvod telefonní sítě, TV+SAT a PC sítě. Dispoziční řešení 1. PP strojovna výtahu, sociální zařízení, kanceláře, místnost serverů, zázemí nočních hlídačů, šatna (sklad), sklad zahradního nářadí, komunikační prostory, schodiště 1. NP kanceláře, recepce s halou pro zákazníky, kuchyňka, sociální zařízení, komunikační prostory, schodiště, výtah 2. NP kanceláře, hala, kuchyňka, sociální zařízení, komunikační prostory, schodiště, výtah 109

Podkroví kanceláře, sociální zařízení, komunikační prostory, schodiště, výtah Prostory v 1. PP a v 1. NP jsou rekoulaudovány na nebytové prostory pro obecně administrativní využití (kanceláře, obchodní a servisní prostory). Prostory ve 2. NP a podkroví jsou stále evidovány jako bytové prostory. Vstup do objektu je hlavním vstupem s automaticky otevíranými dveřmi do 1. NP. vstup do ostatních podlaží je schodištěm a výtahem. Ve skutečnosti veškeré prostory slouží pro administrativní účely. Tato skutečnost byla ověřena při místním šetření. Budova je oceněna podle § 9 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Zatřídění Vzhledem k tomu, že dle výměr podlahových ploch převažují plochy pro administrativu, je budova zatříděna jako budova typu „F” dle přílohy č. 2 oceňovací vyhlášky. Stavebně technický stav Původní objekt pochází cca z roku 1921. Z tohoto období se zachovalo minimální množství stavebních konstrukcí (základy, zdivo). Ostatní stavební konstrukce a vybavení byly zcela obnoveno rekonstrukcí prováděnou v letech 2000 – 2001. Vzhledem k tomu a k řádně prováděné údržbě je nyní stavebně technický stav objektu velmi dobrý, odpovídající téměř novostavbě. Ke stanovení hodnoty výnosovou metodou je třeba stanovit příjmy z pronájmu oceňované nemovitosti. Daná nemovitost resp. její jednotlivé pronajímatelné prostory jsou v současné době užívány pro účely administrativy (jednací prostory). Objekt je celý pronajatý. Byly doloženy nájemní smlouvy. Nájemné uvedené v nájemních smlouvách je vyšší než obvyklé nájemné. Z tohoto důvodu bylo nájemné stanoveno jako simulované ve výši obvyklých cen získaných za pronájem obdobných prostor v daném místě a čase. Náklady kalkulované ve výpočtu výnosové hodnoty vycházejí ze skutečností, v případě, že tyto nejsou přesně zjistitelné, stanovují se odborným odhadem ve výši obvyklých hodnot.

110

Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů Administrativní budova č.p. 247 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

F. budovy administrativní Zděná 122

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 231,87 m2 231,87 m2 231,87 m2 218,78 m2 914,39

Název 1.PP 1.NP 2.NP Podkroví Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. Součin výška 2,95 m 684,02 3,32 m 769,81 3,35 m 776,76 3,40 m 743,85 2 974,44

PVP = 2 974,44 / 914,39 = 3,25 m PZP = 914,39 / 4 = 228,60 m2

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP 14,90*14,40+2*(1,975*1,975/2*(3,14*160,56/ 180-0,33828))+(10,01*1,54)/2*3,05 1.NP 14,90*14,40+2*(1,975*1,975/2)*(3,14*160,56 /180-0,33828)+(10,01*1,54/2)*3,32 2.NP (14,90*14,40+2*(1,975*1,975/2*(3,14*160,56 /180--0,33828))+(10,01*1,54)/2)*(3,35) podkroví + zastřešení 1/3*1,878*(14,90*14,4+204,31+13,7*14,2)+1/ 3*2,83*(13,70*14,20+57,68+4,5*3,8)

=

[m3] 684,03 m3

=

769,82 m3

=

776,78 m3

=

638,05 m3

Název

Typ

1.PP 1.NP 2.NP podkroví + zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP NP

111

Obestavěný prostor 684,03 m3 769,82 m3 776,78 m3 638,05 m3 2 868,68 m3

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu S

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy S 4. Krov, střecha N 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce N 7. Úprava vnitřních povrchů S 8. Úprava vnějších povrchů N 9. Vnitřní obklady keramické S 10. Schody N 11. Dveře N 12. Vrata X 13. Okna N 14. Povrchy podlah N 15. Vytápění S 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod S 19. Vnitřní kanalizace S 20. Vnitřní plynovod S 21. Ohřev teplé vody S 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vybavení S 24. Výtahy S 25. Ostatní N 26. Instalační pref. jádra X 27. Podkroví A Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] 8,20

Část [%] 100

17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00 11,54

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,54 1,00 1,54 1,00 1,54 1,54 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 11,24 2,10 0,92 6,90 5,08 1,80 4,47 4,77 0,00 8,01 4,93 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 9,09 0,00 11,54 128,55

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy včetně zemních S 8,20 25,00 1,00 2,05 1,60 91 200 45,50 0,7280 prací 1. Základy včetně zemních S 8,20 75,00 1,00 6,15 4,79 11 120 9,17 0,4392 prací 2. Svislé konstrukce S 17,40 25,00 1,00 4,35 3,38 91 200 45,50 1,5379 2. Svislé konstrukce S 17,40 75,00 1,00 13,05 10,15 11 120 9,17 0,9308 3. Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 7,23 11 120 9,17 0,6630 112

4. Krov, střecha N 7,30 100,00 1,54 11,24 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100,00 1,54 0,92 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů N 3,30 100,00 1,54 5,08 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 10. Schody N 2,90 100,00 1,54 4,47 11. Dveře N 3,10 100,00 1,54 4,77 13. Okna N 5,20 100,00 1,54 8,01 14. Povrchy podlah N 3,20 100,00 1,54 4,93 15. Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100,00 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100,00 1,00 0,20 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 23. Vnitřní hygienické S 3,00 100,00 1,00 3,00 vybavení 24. Výtahy S 1,40 100,00 1,00 1,40 25. Ostatní N 5,90 100,00 1,54 9,09 27. Podkroví 11,54 100,00 1,00 11,54 Součet upravených objemových podílů: 128,55 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 868,68 m3 * 7 764,80 Kč/m3 Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 15,4139 % Úprava ceny za opotřebení Administrativní budova č.p. 247 - zjištěná cena

8,74 1,63 0,72 5,37 3,95 1,40 3,48 3,71 6,23 3,84 3,27 4,43 0,23 2,49 2,41 0,16 1,32 2,33

11 120 9,17 11 80 13,75 11 80 13,75 11 80 13,75 11 60 18,33 11 50 22,00 11 120 9,17 11 80 13,75 11 80 13,75 11 80 13,75 11 50 22,00 11 50 22,00 11 50 22,00 11 50 22,00 11 60 18,33 11 50 22,00 11 40 27,50 11 60 18,33

1,09 11 50 7,07 11 80 8,98 11 80 Opotřebení:

22,00 13,75 13,75

- 3 433 404,10 Kč = 18 841 322,40 Kč

1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm 13,60 m 2222

113

0,2398 0,9721 1,2348 15,4139

= 2 807,* 0,9390 * 0,9489 * 0,9462 * 1,2855 * 1,2000 * 2,1270 = 7 764,80 = 22 274 726,50 Kč

Vodovodní přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

0,8015 0,2241 0,0990 0,7384 0,7240 0,3080 0,3191 0,5101 0,8566 0,5280 0,7194 0,9746 0,0506 0,5478 0,4418 0,0352 0,3630 0,4271

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 13,60 m * 360,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,000 % Vodovodní přípojka - zjištěná cena

= * * =

4 896,- Kč 1,2000 2,3230 13 648,10 Kč

=

3 002,60 Kč 10 645,50 Kč

Kanalizační přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm 15,50 m 2223

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,50 m * 1 240,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 80 = 13,750 % Kanalizační přípojka - zjištěná cena

= * * =

19 220,- Kč 1,2000 2,3270 53 669,90 Kč

=

7 379,60 Kč 46 290,30 Kč

Kanalizační šachta Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2.2.2. Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3 m 1,00 ks 2223

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 9 450,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:

114

= * * =

9 450,- Kč 1,2000 2,3270 26 388,20 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 80 = 13,750 % Kanalizační šachta - zjištěná cena

=

3 628,40 Kč 22 759,80 Kč

Plynovodní přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

4.1. Plynová přípojka do DN 40 13,00 m 2221

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 13,00 m * 305,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:

= * * =

3 965,- Kč 1,2000 2,3030 10 957,70 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 40 = 27,500 % Plynovodní přípojka - zjištěná cena

=

3 013,40 Kč 7 944,30 Kč

Elektro přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

3.1.6. Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel 14,80 m 2224


= * * =

2 886,- Kč 1,2000 2,2410 7 761,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,000 % Elektro přípojka - zjištěná cena

=

1 707,40 Kč 6 053,60Kč

115

Sloupek Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

3.3.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel 1,00 m3 obestavěného prostoru 2224

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 m3 * 2 810,- Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:

= * * =

2 810,- Kč 1,2000 2,2410 7 556,70 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 40 = 27,500 % Sloupek - zjištěná cena

=

2 078,10 Kč 5 478,60 Kč

Rozvodná skříň Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm 1,00 m 2222


= * * =

340,- Kč 1,2000 2,3230 947,80 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 40 = 27,500 % Rozvodná skříň - zjištěná cena

=

260,60 Kč 687,20Kč

Zpevněná plocha Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

8.3.28. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 80 mm 337,00 m2 211

116

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 337,00 m2 * 560,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:

= * * =

188 720,- Kč 1,2000 2,2740 514 979,10 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 80 = 13,750 % Zpevněná plocha - zjištěná cena

=

70 809,60 Kč 444 169,50 Kč

Opěrná zeď Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

11.5. Opěrné zdi monolitické ze železového betonu 8,38 m3 obestavěného prostoru 242


= * * =

20 112,- Kč 1,2000 2,3390 56 450,40 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 89 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 100 = 11,000 % Opěrná zeď - zjištěná cena

=

6 209,50 Kč 50 240,90 Kč

Venkovní schody Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

12.5. Schodiště betonové s teracem na terén 40,80 m 242


117

= * * =

12 036,- Kč 1,2000 2,3390 33 782,60 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,000 % Venkovní schody - zjištěná cena

=

7 432,20 Kč 26 350,40 Kč

Oplocení II Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

13.3.2. Plot z kovových profilů - kovářské provedení, zděné nebo kovové sloupky 37,26 m2 pohledové plochy 2222


= * * =

61 479,- Kč 1,2000 2,3230 171 378,90 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 40 = 27,500 % Oplocení II - zjištěná cena

=

47 129,20 Kč 124 249,70 Kč

Podezdívka Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

13.16. Podezdívka cihelná tl. do 30 cm, výška do 60 cm, omítka nebo spárování 20,70 m 2222

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 20,70 m * 1 300,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:

= * * =

26 910,- Kč 1,2000 2,3230 75 014,30 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,000 %

-

16 503,10 Kč

118

Podezdívka - zjištěná cena

=

58 511,20 Kč

Vrata Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

14.6.2. Vrata z ocelových profilů - kovářské provedení 1,00 ks 2222


= * * =

6 900,- Kč 1,2000 2,3230 19 234,40 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 40 = 27,500 % Vrata - zjištěná cena

=

5 289,50 Kč 13 944,90 Kč

Vrátka Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10:

14.3.2. Vrátka ocelových profilů - kovářské provedení 1,00 ks 2222

Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 200,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:

= * * =

3 200,- Kč 1,2000 2,3230 8 920,30 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 40 = 27,500 % Vrátka - zjištěná cena

=

2 453,10 Kč 6 467,20 Kč

Pojezd vrat Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra:

14.7. Elektrický pohon u vrátek a vrat 1,00 ks 119

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2222


= * * =

5 800,- Kč 1,2000 2,3230 16 168,10 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 20 = 55,000 % Pojezd vrat - zjištěná cena

=

8 892,50 Kč 7 275,60 Kč

Zahradní jezírko Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

20.2. Jezírko betonové ploché, hloubka max 50 cm 2 3,75 m zastavěné plochy 242


= * * =

4 500,- Kč 1,2000 2,3390 12 630,60 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,000 % Zahradní jezírko - zjištěná cena

=

2 778,70 Kč 9 851,90 Kč

Oplocení I Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 55,44 m2 pohledové plochy 242

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 55,44 m2 * 240,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): 120

= *

13 305,60 Kč 1,2000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Plná cena:

* =

2,3390 37 346,20 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 40 = 27,500 % Oplocení I - zjištěná cena

=

10 270,20 Kč 27 076,-Kč

Rekapitulace nákladových cen - stavby: Administrativní budova č.p. 247 Vodovodní přípojka Kanalizační přípojka Kanalizační šachta Plynovodní přípojka Elektro přípojka Sloupek Rozvodná skříň Zpevněná plocha Opěrná zeď Venkovní schody Oplocení II Podezdívka Vrata Vrátka Pojezd vrat Zahradní jezírko Oplocení I

= 18 841 322,40 Kč = 10 645,50 Kč = 46 290,30 Kč = 22 759,80 Kč = 7 944,30 Kč = 6 053,60 Kč = 5 478,60 Kč = 687,20 Kč = 444 169,50 Kč = 50 240,90 Kč = 26 350,40 Kč = 124 249,70 Kč = 58 511,20 Kč = 13 944,90 Kč = 6 467,20 Kč = 7 275,60 Kč = 9 851,90 Kč = 27 076,- Kč 19 709 319,- Kč

Nákladové ceny - celkem:

=

121

19 709 319,-Kč

Ocenění výnosovým způsobem: Vzhledem ke skutečnosti, že budova je celá pronajata, je oceněna podle § 22 odst.1. Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Míra kapitalizace (dle příl. č. 16):

Nemovitosti pro obchod a administrativu 7,00 %

Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m2] 1.PP 147,45 1.NP 156,10 2.NP 155,98 3.NP 150,60 Výnosy celkem

Nájemné [Kč/m2] 3 000,4 560,4 200,3 600,-

Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 8 506 300,- Kč Výměra stavebního pozemku: 1 406 m2 Skutečně zastavěná plocha: 242 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 1 464 100,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 2 351 442,00 * 40 % = 940 576,80 Odpočet nákladů procentem z nájemného: Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 7,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem

Výnos [Kč] 442 350,711 816,655 116,542 160,2 351 442,-

=

2 351 442,- Kč

-

73 205,- Kč

940 576,80 Kč = 1 337 660,20 Kč / 7,00 % = 19 109 431,40 Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina:

D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti

Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Jedná se o zcela zastavěnou lokalitu a tudíž stabilizovanou oblast. Ocenění nákladovým způsobem CN = 19 709 319,00 Ocenění výnosovým způsobem CV = 19 109 431,40 Rozdíl R = 599 887,60 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 19 169 420,20 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = 19 169 420,20 Kč

122

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 1520 a parc.č. 1521/1 v k.ú. Krč, které spolu tvoří funkční celek. Pozemky jsou situovány v původní zástavbě rodinných domů a vil. Jako celek mají podlouhlý obdélníkový až lichoběžníkový tvar. Vůči sousedům jsou pozemky řadové, východní hranice se nachází v ulici U Habrovky. Pozemek p.č. 1520 je veden v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, má rozlohu 285 m2 a je zastavěn stavbou administrativní budovy č.p. 247. Pozemek parc.č. 1521/1 je veden v Katastru nemovitostí jako zahrada, má rozlohu 1 164 m2 a slouží částečně jako zpevněná plocha – parkoviště a částečně jako zahrada. Zahrada je upravena a je svažitá k jihu. Pozemky jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě (elektřina, voda, zemní plyn, kanalizace, telefon), které jsou vybudovány v příjezdové komunikaci. Všechny pozemky tvoří jeden funkční celek. Oblast je památkově chráněným územím. Pozemky jsou oceněny v cenové mapě stavebních pozemků hlavního města Prahy.

Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ

Název

§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena

Parcelní číslo 1520

Výměra [m2] 242,00

Jedn. cena [Kč/m2] 6 050,000

Cena [Kč] 1 464 100,-

1521/1

1 164,00

6 050,000

7 042 200,8 506 300,8 506 300,- Kč

=

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37. Název Stáří [roků] Listnaté stromy I (bříza 22 bělokorá) Listnaté stromy II (jasan 42 ztepilý) Jehličnaté stromy II 17 (borovice černá) 32 Jehličnaté stromy II (borovice černá)

Počet / Výměra 3,00 ks

Jedn. cena Srážka Upr. cena [Kč Cena [Kč / jedn.] [%] / jedn.] [Kč] 19 650,19 650,58950,-

1,00 ks

35 280,-

35 280,-

35280,-

2,00 ks

9 110,-

9 110,-

18220,-

1,00 ks

18 610,-

18 610,-

18610,-

123

Jehličnaté stromy II (smrk 27 1,00 ks sivý) Listnaté keře opadavé a 17 1,00 ks stálezelené I (vrba – botanické a okrasné druhy) Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) Koeficient prodejnosti KP Celkem - okrasné dřeviny Trvalé porosty - zjištěná cena

124

18 610,-

18 610,-

18610,-

1 090,-

1 090,-

1 090,-

150 760,* * * =

0,750 1,200 1,000 135 684,- Kč 135 684,- Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Administrativní budova 1. Ocenění staveb celkem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 3. Ocenění trvalých porostů celkem Celkem

19 169 420,20 Kč 19 169 420,20 Kč 8 506 300,- Kč 8 506 300,- Kč 135 684,- Kč 135 684,- Kč 27 811 404,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

27 811 400,- Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Administrativní budova 1. Ocenění staveb celkem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2. Ocenění pozemků celkem 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 3. Ocenění trvalých porostů celkem Celkem

19 169 420,20 Kč 19 169 420,20 Kč 8 506 300,- Kč 8 506 300,- Kč 135 684,- Kč 135 684,- Kč 27 811 404,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Dvacetsedmmilionůosmsetjedenácttisícčtyřista Kč

125

27 811 400,- Kč

27 811 400,- Kč

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne XX/YY/ZZZZ, č.j. Spr. AA/ZZZZ pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové

Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 002/002/2012 znaleckého deníku.


Hana Lusová Soudní znalec Gorkého 636 332 02 Starý Plzenec Tel.: +420 732 758 738 E-mail: [email protected]

126

D. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 659 Kopie katastrální mapy Mapa oblasti Výřez z Cenové mapy Fotodokumentace nemovitosti

1 1 1 1 1

127

2.2.

Administrativní budova – tržní ocenění

Objednatel:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Administrativní budova č.p. 247 U Habrovky 247/11 140 00 Praha 4 - Krč

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

Datum ocenění:

30. března 2012

128

Obsah • • • • • • • • • •

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Podklady pro ocenění Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Příloha 1 – Výpis z katastru nemovitostí Příloha 2 – Kopie katastrální mapy Příloha 3 – Situační mapa Příloha 4 – Výřez Cenové mapy Příloha 5 – Fotodokumentace

129

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 30. března 2012

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění níže uvedených nemovitostí ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA č.p. 247 na pozemku parc.č. 1520 a pozemky parc.č. 1520 a parc.č. 1521/1 uvedených na listu vlastnictví č. 659 pro katastrální území Krč, město Praha, okres Hlavní město Praha a nacházejících se na adrese U Habrovky 247/11, 140 00 Praha 4 – Krč, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky svého šetření. Toto tržní ocenění vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu. Oceňované nemovitosti jsou bez jakýchkoliv věcných břemen, ale jsou zatíženy zástavním právem. Ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 30. březnu 2012 – tj. ke dni místního šetření. Vypracované tržní ocenění má sloužit pouze pro školní potřeby pro vypracování Bakalářské práce. Oceňované nemovitosti jsou zapsány u katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha, na listu vlastnictví č. 659 pro katastrální území Krč, obec Praha, okres hlavní město Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Jako zpracovatel tržního ocenění o obvyklé ceně chápu obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obvyklá cena nemovitostí stanovena za předpokladu jejich nabídky na volném trhu, předpokládá se, že nemovitosti budou nabízeny na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce (obvykle do 6 měsíců). Oceňované nemovitosti jsou ke dni ocenění (30. března 2012) užívány jako kancelářské prostory a jsou zcela pronajaty za tržní nájemné. Nájemní smlouvy byly doloženy zástupcem vlastníka. Podle výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 659 ze dne 21 .11. 2011 nejsou oceňované nemovitosti zatíženy žádným zástavním právem ani věcným břemenem. Oceňované nemovitosti jsou tedy v absolutním vlastnictví.

130

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňované nemovitosti jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: • Polohu, velikost a využitelnost pozemku • Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • Nejvyšší a nejlepší využití majetku • Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu • Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy • Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě • Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění je pouze budova a pozemky. Jiný majetek jako je movitý a hmotný majetek apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry jednotlivých podlaží byly převzaty z poskytnutých půdorysů jednotlivých podlaží.

131

PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitosti byly použity následující podklady: 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 659 v k.ú. Krč vyhotovený Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, KP Praha

1.b.:

Kopie katastrální mapy, www.nahlizenidokn.cuzk.cz

1.c.:

Částečná stavební dokumentace

1.d.:

Ekonomické údaje

1.e.:

Nájemní smlouvy

1.f.:

Místní šetření, provedené dne 30. 3. 2012 zhotovitelem ocenění sl. Hanou Lusovou za účasti zástupce vlastníka

v k.ú.

Krč

132

vyhotovená

z internetového

serveru

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňované nemovitosti – budova č.p. 247 na pozemku parc.č. 1520 a pozemky parc.č. 1520 a parc.č. 1521/1 se nachází v k.ú. Krč ve městě Praha. Nemovitosti jsou situovány při ulici U Habrovky v původní zástavbě rodinných domů a vil. Městská část Krč se rozkládá jižně od centra Prahy. Jedná se o velmi vyhledávanou a atraktivní lokalitu vhodnou jak pro bydlení, tak i pro komerční využití. Nachází se zde veškerá občanská vybavenost. Dostupnost je výborná a je zajištěna jak MHD, tak automobilem. Stanice metra Budějovická je vzdálena cca 5 min a centrum je dostupné do 15 min. Jižní spojka a Pražský okruh jsou vzdáleny cca 5 min a centrum je dostupné do 10 min za běžného provozu. V dané lokalitě jsou rozvedeny veškeré inženýrské sítě. Oceňované nemovitosti Podle uskutečněného místního šetření a skutečnosti slouží oceňované nemovitosti zcela pro komerční potřeby a to konkrétně jako administrativní budova s kancelářemi k podnikatelské činnosti a jsou zcela pronajaty za tržní nájemné. Oceňované nemovitosti jsou tvořeny funkčním celkem všech staveb a pozemků. Jednotlivé nemovitosti jsou popsány podrobně v dalších částech tohoto ocenění. Historie Původní objekt pochází cca z roku 1921. Z tohoto období se zachovalo minimální množství stavebních konstrukcí (základy, zdivo). Ostatní stavební konstrukce a vybavení byly zcela obnoveny rekonstrukcí prováděnou v letech 2000 – 2001. Vzhledem k tomu a k řádně prováděné údržbě je nyní stavebně technický stav objektu velmi dobrý, odpovídající téměř novostavbě. Dokumentace a skutečnost K dispozici byly půdorysy jednotlivých podlaží z roku 2001. Kompletní stavební dokumentace k dispozici nebyla. Výměry jednotlivých místností pro výpočet užitné plochy byly převzaty z doložených půdorysů. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 1520 a parc.č. 1521/1 v k.ú. Krč, které spolu tvoří funkční celek. Pozemky jsou situovány v původní zástavbě rodinných domů a vil. Jako celek mají podlouhlý obdélníkový až lichoběžníkový tvar. Vůči sousedům jsou pozemky řadové, východní hranice se nachází v ulici U Habrovky. Pozemek p.č. 1520 je veden v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, má rozlohu 285 m2 a je zastavěn stavbou administrativní budovy č.p. 247. Pozemek parc.č. 1521/1 je veden v Katastru nemovitostí jako zahrada, má rozlohu 1 164 m2 a slouží částečně jako zpevněná plocha – parkoviště a částečně jako zahrada. Zahrada je upravena a je svažitá k jihu. Pozemky jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě (elektřina, voda, zemní plyn, kanalizace, telefon), které jsou vybudovány v příjezdové komunikaci. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, jsou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1 406 m2. 133

Vedlejší stavby K administrativní budově nenáleží žádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích se nachází následující venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, přípojka telefonu, přípojka zemního plynu, oplocení včetně vrat a vrátek, zpevněné plochy, obrubníky, venkovní schody, zahradní jezírko. Trvalé porosty Na zahradě se nachází několik okrasných porostů. Tržní hodnota trvalých porostů není indikována samostatně, ale je zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty. Administrativní budova Předmětem ocenění je administrativní budova po celkové rekonstrukci z roku 2001 vyššího standardu. Budova má 1.PP, 2.NP a podkroví. Ve všech podlažích se nachází kancelářské prostory. V 1.NP se nachází recepce pro potřeby klientů. Vstup do objektu je předloženými schody s mramorovou vyhřívanou dlažbou. Jedná se o zděný objekt založený na betonových základech pravděpodobně s izolací proti zemní vlhkosti. Část svislých zděných nosných konstrukcí a základů pochází z původního objektu vybudovaného cca v roce 1921, zbývající většinová část je vybudována nově s novým dispozičním řešením. Střecha je řešena ocelovou konstrukcí krovu. Krytinu tvoří osinkocementové šablony. Klempířské konstrukce kompletní z měděného plechu včetně instalovaného bleskosvodu. Vnější omítky jsou vápenné barvené s mramorovým obkladem soklu. Ostění kolem oken obloženo keramickými pásky. Schodiště je železobetonové konstrukce s povrchem z mramorové dlažby s nerezovým zábradlím. Vedle prostoru schodiště je instalován osobní výtah s výstupními stanicemi ve všech nadzemních podlažích a se strojovnou v 1. PP. Vstupní prostor schodiště obložen po celé výšce keramickým obkladem. Podlahy v kancelářských prostorách dřevěné parketové, v prostorách chodeb a na schodišti mramorová dlažba, v halách, sociálním zařízení a kuchyňkách keramické obklady. Okna jsou plastová s izolačním zasklením. Stěna vstupního prostoru a prostoru schodiště je zasklena ocelovou konstrukcí s izolačním sklem. Vnitřní dveře jsou dřevěné dýhované s obložkovými zárubněmi. Vchodové dveře jsou z ocelové konstrukce s izolačním bezpečnostním zasklením automaticky otevíravé. Sociální zařízení je na každém podlaží a je běžného provedení. Kuchyňky jsou vybaveny kuchyňskými linkami s kuchyňskými spotřebiči. Vytápění je ústřední, plynovými kotli pro každé podlaží a dále je vybudován na každém nadzemním podlaží (v prostorách hal) plynový krb. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody, elektroinstalace, odkanalizování do veřejné kanalizační sítě, rozvod zemního plynu, přípoj telekomunikace. Prostory objektu jsou klimatizovány klimatizačními jednotkami (ventilátory umístěny na střeše objektu). Objekt je vybaven elektronickým zabezpečovacím zařízením a kamerovou technikou. Dále je proveden rozvod telefonní sítě, TV+SAT a PC sítě.

134

Dispoziční řešení 1. PP...............strojovna výtahu, sociální zařízení, kanceláře, místnost serverů, zázemí nočních hlídačů, šatna (sklad), sklad zahradního nářadí, komunikační prostory, schodiště 1. NP ..............kanceláře, recepce s halou pro zákazníky, kuchyňka, sociální zařízení, komunikační prostory, schodiště, výtah 2. NP ......... kanceláře, hala, kuchyňka, sociální zařízení, komunikační prostory, schodiště, výtah Podkroví ........kanceláře, sociální zařízení, komunikační prostory, schodiště, výtah Prostory v 1. PP a v 1. NP jsou provedenou rekoulaudací určeny jako nebytové prostory pro obecně administrativní využití (kanceláře, obchodní a servisní prostory). Prostory ve 2. NP a podkroví jsou stále evidovány jako bytové prostory, ale ve skutečnosti jsou užívány jako kancelářské prostory se zázemím. Vstup do objektu je hlavním vstupem s automaticky otevíranými dveřmi do 1. NP. Vstup do ostatních podlaží je schodištěm a výtahem. Užitná plocha 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP Celkem

147,45 m2 156,10 m2 155,98 m2 150,60 m2 610,13 m2

135

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňované nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí jako objekt pro bydlení. V roce 2001 byla provedena rekolaudace 1.PP a 1.NP na obecné administrativní prostory. Ve skutečnosti je celý objekt užíván jako kancelářské prostory a tudíž jeho využití zcela neodpovídá stavu zapsaném v evidenci Katastru nemovitostí. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že využití nemovitosti není zcela právně přípustné. Oceňované nemovitosti jsou po celkové rekonstrukci, tedy ve stavu, který umožňuje jejich využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jejich rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti nemovitostí je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že nemovitost je pronajata za tržní nájemné, čímž produkuje určitý výnos a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití oceňovaných nemovitostí je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

136

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění nemovitostí jako celku jsem použila všech tří metod ocenění.

137

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním administrativní budovy jsem porovnala pozemky nabízené k prodeji v dané lokalitě. Realizované prodeje pozemků jsem k dispozici neměla. Jako porovnávací parametr jsem zvolila předpokládanou prodejní cenu vztaženou na 1 m2 pozemku. Vzhledem ke skutečnosti, že se jednalo pouze o nabídky, redukovala jsem nabídkovou cenu koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako je lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Oceňované pozemky jsou oceněny v Cenové mapě hlavního města Prahy pro rok 2012. Jednotková cena je 6 050 Kč/m2 (výřez z Cenové mapy přiložen v přílohách). Dle mého názoru je obvyklá jednotková cena v této lokalitě vyšší než cena uvedená v Cenové mapě a z tohoto důvodu jsem provedla výpočet porovnávací metodou. Korekční činitelé, u nichž jsem neměla možnost získat skutečný stav, nebyly redukovány a je u nich uveden předpoklad. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemků stanovená porovnávací metodou je: 9 701 400 Kč a je kalkulována následně: 1 406 m2 * 6 900 = 9 701 400 Kč Výpočet je uveden v tabulce na následující straně.

138

TABULKA I - POZEMEK Oceňované pozemky




2

3

4

V jehličí

Tajovského

Kunratice IV

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

U Habrovky

Parcelní číslo

1520, 1521/1

Adresa pozemku

U Habrovky 247/11

V jehličí

Tajovského


Krč

Krč

Krč

Kunratice

Obec

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Okres

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Nabídková cena celkem Rozloha pozemku v m2

11 990 000,00 Kč 1 678

1 406

Cena za 1 m2

7 145,40 Kč

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

8 057 000,00 Kč 2 302 3 500,00 Kč

13 000 000,00 Kč 850 15 294,10 Kč

-

-

-

1

1

1

7 145,40 Kč

3 500,00 Kč

15 294,10 Kč


Druh transakce

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

Upravená hodnota

6 430,90 Kč

3 150,00 Kč

Vlastnická práva

Absolutní


Korekce

1


6 430,90 Kč Bez věcných břemen


Korekce

1


6 430,90 Kč Bydlení

Bydlení

Nelze zjistit, předpoklad ANO 1 3 150,00 Kč Nelze zjistit, předpoklad NE 1 3 150,00 Kč Bydlení

Nabídka 0,7 10 705,90 Kč Nelze zjistit, předpoklad ANO 1 10 705,90 Kč Nelze zjistit, předpoklad NE 1 10 705,90 Kč Bydlení

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

5 787,80 Kč

2 835,00 Kč

9 635,30 Kč



Korekce

1,05

1,05

Upravená hodnota

6 077,20 Kč

2 976,80 Kč

Územní rozhodnutí


Ano

Nejsou


Korekce

1

Upravená hodnota

6 077,20 Kč

Nelze zjistit, předpoklad NE 1 2 976,80 Kč

Ano 1 9 635,30 Kč Nelze zjistit, předpoklad NE 1 9 635,30 Kč


Výborná

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Horší

Horší

Horší

1,05

1,05

1,05


Korekce

139

3 125,60 Kč

10 117,10 Kč

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

Upravená hodnota

6 381,10 Kč

Svažitost

Svažitý


3 125,60 Kč

Mírně svažitý

Rovinný

0,95

0,9

6 062,00 Kč

2 813,00 Kč

Částečná

Kompletní

Korekce

1,05

1

Upravená hodnota

6 365,10 Kč

Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

Kontaminace půdy

Nezjištěna


Korekce

1

Upravená hodnota

6 365,10 Kč


Velmi dobrá


2 813,00 Kč Nelze zjistit, předpoklad NE 1 2 813,00 Kč

Obdobná

Obdobná

1

1

6 365,10 Kč

2 813,00 Kč

Horší

Horší

Korekce

1,05

1,05

Upravená hodnota

6 683,40 Kč

2 953,70 Kč

Ne

Ne

1

1


Velmi dobré

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne


6 683,40 Kč


N

N/A

Korekce

1

Upravená hodnota

6 683,40 Kč

2 953,70 Kč N 1

10 117,10 Kč Svažitý 1 10 117,10 Kč Kompletní 1 10 117,10 Kč Nelze zjistit, předpoklad NE 1 10 117,10 Kč Horší 1,05 10 623,00 Kč Horší 1,05 11 154,20 Kč Ne 1 11 154,20 Kč N 1

2 953,70 Kč

11 154,20 Kč

Mírně větší

Větší

Menší

0,95

0,9

1,1

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1 406


6 349,20 Kč

Možná zastavitelnost

viz. územní plán

2 658,30 Kč

12 269,60 Kč

Neomezená

Obdobná

Obdobná

Korekce

0,9

1

1

Upravená hodnota

5 714,30 Kč

2 658,30 Kč

12 269,60 Kč

5 714,30 Kč

2 658,30 Kč

12 269,60 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku


6 880,70 Kč 1 406

9 674 264,20 Kč

Výpis oceňovaných pozemků Označení pozemku 1520


Výměra (m2)

Celková cena (Kč)

242

6 900,00 Kč

1 669 800,00 Kč

1521/1

1 164

6 900,00 Kč

8 031 600,00 Kč


1 406

9 701 400,00 Kč

140

Zaokrouhleno

9 700 000,00 Kč

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku Při své analýze pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí jako celku jsem vzala do úvahy porovnatelné objekty, které jsou v městské části Praha 4 nabízeny k prodeji. Informace o realizovaných prodejích obdobných objektů s příslušenstvím jsem k dispozici neměla. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Vzhledem ke skutečnosti, že se ve všech případech jednalo o nabídky, redukovala jsem nabídkovou cenu koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelnými nemovitostmi jsem pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí zvolila za srovnávací jednotku celkovou užitnou plochu (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav nemovitostí, vybavenost, příslušenství, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena oceňovaných nemovitostí jako celku stanovená porovnávací metodou je 36 309 810 Kč Podrobný výpočet je uveden v tabulce na následující straně.

141

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost





1

2

3

4

Název nemovitosti

U Habrovky

Nad Branickým pivovarem

Lopatecká

Pražského povstání

Ke Kamýku

Parcelní číslo

1520, 1521/1 Nad Branickým pivovarem

Lopatecká

Pražského povstání

Ke Kamýku

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Adresa nemovitosti Katastrální území

U Habrovky 247/11 Krč

Braník

Podolí

Kunratice

Kamýk

Obec

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Okres

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

B. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové užitné plochy podlaží Užitná plocha

610,13

1 075

360

310

960

Nabídková cena celkem

43 900 000 Kč

34 350 000 Kč

20 000 000 Kč

36 990 000 Kč

Upravená hodnota

40 837,20 Kč

95 416,70 Kč

64 516,10 Kč

38 531,30 Kč

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce

Ne

Upravená hodnota Rodinný dům

Upravená hodnota Ano

58 064,50 Kč

34 678,20 Kč

Není známo, předpoklad absolutní




1

Korekce

1 58 064,50 Kč

1 34 678,20 Kč




1

1

1

1

85 875,00 Kč

58 064,50 Kč

34 678,20 Kč

Bydlení

Bydlení

Bydlení

Bydlení

0,95

0,95

0,95

0,95


81 581,30 Kč Není známo, předpoklad ANO 1

Nejsou známy, předpoklad NE 1

Upravená hodnota

85 875,00 Kč


34 915,80 Kč Nejsou

0,9

85 875,00 Kč

1

Upravená hodnota

Nabídka

36 753,50 Kč

34 915,80 Kč

Korekce


0,9

36 753,50 Kč

Korekce

Kolaudační rozhodnutí

Nabídka

0,9

36 753,50 Kč

Korekce

Využití podle územního plánu

Nabídka

0,9

1


Nabídka

81 581,30 Kč Nejsou známy, předpoklad NE 1

34 915,80 Kč

55 161,30 Kč Není známo, předpoklad ANO 1 55 161,30 Kč Nejsou známy, předpoklad NE 1

32 944,30 Kč Není známo, předpoklad ANO 1 32 944,30 Kč Nejsou známy, předpoklad NE 1

81 581,30 Kč

55 161,30 Kč

32 944,30 Kč

Horší

Horší

Horší


Výborná

Korekce

1

Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota

Obdobná

1,05

34 915,80 Kč Výborný

Výborná

85 660,40 Kč Výborný

1

1

34 915,80 Kč

142

85 660,40 Kč

1,1 60 677,40 Kč Dobrý 1,15 69 779,00 Kč

1,05 34 591,52 Kč Výborný 1 34 591,50 Kč

Technická vybavenost budovy

Výborná

Korekce

Výborná

Výborná

1

Upravená hodnota

1

34 915,80 Kč

Funkční využitelnost budovy

Výborná

Korekce Upravená hodnota Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Výborná

Korekce

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

Výborná


Velmi dobrý

1

1

1

1

Velmi dobrá

85 660,40 Kč Velmi dobrá 1,1

Velmi dobrá


Korekce

1,05

1,05

Upravená hodnota

40 327,80 Kč

98 937,70 Kč

76 756,90 Kč Dobrá 1,2 92 108,30 Kč Dobrá 1,1 101 319,10 Kč

Velmi dobrá

Velmi odbrá

Dobrá

Korekce

1,05

1,05

1,15

Upravená hodnota

42 344,20 Kč

Atraktivita objektu

Výborná


N

N

Korekce

103 884,60 Kč N

1

Upravená hodnota

34 591,50 Kč

Velmi dobrý

38 407,40 Kč


85 660,40 Kč

Velmi dobrý

1,1

Upravená hodnota

1 34 591,02 Kč

1

34 915,80 Kč


1,1 76 756,90 Kč

Výborná

Výborná

34 915,80 Kč

Další možný rozvoj nemovitosti

85 660,40 Kč

Dobrá

1

42 344,20 Kč

103 884,60 Kč

116 517,00 Kč N 1 116 517,00 Kč

34 591,50 Kč Velmi dobrá 1,1 38 050,70 Kč Výborná 1 38 050,70 Kč Velmi dobrá 1,05 39 953,20 Kč N 1 39 953,20 Kč

E. Údaje o pozemku Plocha pozemku

1 406

650

490

776

933 Menší

Menší

Menší

Menší

Korekce

0,85

0,8

0,85

Upravená hodnota

35 992,60 Kč

Velikost pozemku

Napojení na inženýrské sítě

Všechny

Korekce Upravená hodnota Pravidelný


99 039,50 Kč

Všechny

Všechny

Všechny

1

1

1

35 992,60 Kč

Tvar pozemku

83 107,70 Kč

83 107,70 Kč

99 039,50 Kč

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

35 992,60 Kč

83 107,70 Kč

99 039,50 Kč

0,9 35 957,90 Kč Všechny 1 35 957,90 Kč Pravidelný 1 35 957,90 Kč

Mírně svažitý

Mírně větší

Mírně svažitý

Korekce

0,95

0,95

0,95

Upravená hodnota

34 193,00 Kč

78 952,30 Kč

94 087,50 Kč

35 957,90 Kč

Větší

Menší

Menší

Větší

Svažitost

Svažitý

Svažitý 1

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

610,13

Korekce

1,05

0,95

0,95

1,05

Upravená hodnota

35 902,70 Kč

75 004,70 Kč

89 383,10 Kč

37 755,80 Kč

N

Jiná korekce

N

Korekce

N

1

Upravená hodnota

1

N 1

N 1

35 902,70 Kč

75 004,70 Kč

89 383,10 Kč

37 755,80 Kč

35 902,70 Kč

75 004,70 Kč

89 383,10 Kč

37 755,80 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Započitatelná užitná plocha

59 511,60 Kč 610,13 Kč

Porovnávací hodnota celkem (vč. pozemku)

36 309 812,50 Kč

Celk. porov. hodnota

36 309 810 Kč

143

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovanými nemovitostmi. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě obvyklého nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. Ve svém výpočtu jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Při výpočtu bylo porovnáno nájemné z doložených platných nájemních smluv s obvyklým nájemným v dané lokalitě. Z tohoto porovnání jsem zjistila, že nájemné v nájemních smlouvách je vyšší než obvyklé nájemné. Pro výpočet jsem použila obvyklé nájemné. Provozní náklady byly stanoveny na základě informací poskytnutých zástupcem vlastníka. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovila obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí příjmovou metodou po zaokrouhlení na: 25 118 070 Kč Podrobný výpočet je uveden v tabulce na následující straně.

144

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Budova

Využití

1.PP kanceláře 1.NP kanceláře 2.NP kanceláře 3.NP kanceláře Hrubý výnos

Užitná Nájemné plocha (Kč/měsíc/m2) (m2) 147,45 250 156,10 380 155,98 350 150,60 300

Nájemné (Kč/rok/m2) 3 000 4 560 4 200 3 600

Nájemné (EUR/měsíc/m2 ) 10 15 14 12

Roční příjem (Kč) 442 350 Kč 711 816 Kč 655 116 Kč 542 160 Kč 2 351 442 Kč

Ztráta nájemného 10,0% Efektivní hrubý výnos celkem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

235 144 Kč 2 116 298 Kč 50 000 Kč 13 106 Kč 3 746 Kč 10 000 Kč 76 852 Kč

Provozní příjem celkem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace 8,0%

2 039 446 Kč 30 000 Kč 2 009 446 Kč 25 118 073 Kč

Výsledek výnosovou metodou po zaokrouhlení

25 118 070 Kč

145

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení nemovitostí nově postavených jsou náklady na vybudování stejných nemovitostí při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětných nemovitostí v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení nově postavených nemovitostí odečtena částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady předmětných nemovitostí nebo jejich částí. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelné snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na předmětné nemovitosti, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití nemovitostí. Ve výpočtu ekonomické nedostatky neuvažuji z toho důvodu, že jednotkové ceny jsou převzaty z THU ukazatelů platných pro rok 2012, ve kterých jsou již aktuální ekonomické podmínky zahrnuty. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Jednotková cena budovy byla převzata z THU ukazatelů a vynásobena koeficientem prodejnosti Kp podle platné oceňovací vyhlášky. 146

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovila obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nákladovou metodou po zaokrouhlení na: 32 323 225 Kč Podrobný výpočet je uveden níže.

NÁKLADOVÁ METODA - VÝPOČET Obestavěný prostor (m3)


Budova č.p. 247

2 868,68

9 160

Venkovní úpravy

-

-

Věcná hodnota

Cena bez opotřebení (Kč)

Věcná hodnota (Kč)

26 277 109

15,36%

22 240 945 Kč

450 000

15,36%

380 880 Kč

26 727 109

Celkem stavby

Opotřebení (%)

22 621 825 Kč

Pozemek

9 701 400 Kč

Celkem

32 323 225 Kč

147

Závěr Toto tržní ocenění vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve vlastnictví bez věcných břemen, ale zatížených zástavním právem, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 30. březnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

36 309 810,00 Kč

40%

14 523 924,00 Kč

Příjmová metoda

25 118 070,00 Kč

50%

12 559 035,00 Kč

Nákladová metoda

32 323 225,00 Kč

10%

3 232 322,50 Kč

Výsledná cena

30 315 281,50 Kč

Zaokrouhleno

30 320 000,00 Kč

Oceňované nemovitosti jsou svým způsobem výjimečné a to jak svými objemovými a cenovými parametry, tak i svým umístěním. Bylo obtížné vyhledat dostatečně reprezentativní porovnatelné nemovitosti. Z výše uvedených důvodů se domnívám, že v tomto konkrétním případě porovnávací metoda nemůže nejlépe odrážet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaných nemovitostech. Proto nepovažuji stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 40 %. Oceňovaná nemovitost – administrativní budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, že příjmová metoda dokáže nejlépe zobrazit skutečnou tržní hodnotu oceňované nemovitosti a proto jí byla přisouzena váha 50 %. U moderních objektů postavených v prima rate lokalitách lze vysledovat, že se tyto objekty většinou obchodují za ceny vyšší než je jejich reprodukční hodnota. Tento jev je způsoben velkým převisem poptávky po tomto typu administrativních prostor nad nabídkou, která je limitována volnými pozemky. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %.

148

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu je ke dni 30. březnu 2012 stanovena částkou :

30 320 000 Kč (slovy: třicetmilionůtřistadvacettisíc korun českých)

149

Omezující podmínky a předpoklady •

•

•

•

•

•

• • • •

•

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

150

Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: • • • •

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. Zpracované ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mi předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Starém Plzenci, dne 30. 3. 2012

…………………………………… Hana Lusová

151

2.3.

Administrativní budova - přílohy Příloha č. 1

152

Příloha č. 2

153

Příloha č. 3

Příloha č. 4 154

Příloha č. 5 155

Budova č.p. 247, ul. U Habrovky, Praha 4

Vnitřní prostory

Vnitřní prostory

Vnitřní prostory

Vnitřní prostory

Vnitřní prostory

156

3.

Závěr praktické části

Ocenění podle platného cenového předpisu se dnes používá prakticky jen pro daňové potřeby a to pro zjištění základu daně z převodu nemovitostí při prodeji nemovitosti, případně pro daň darovací. Vzhledem k tomu, že od vyhlášky č. 456/2008 Sb. bylo zakomponováno také ocenění porovnávacím způsobem u rodinných domů, výsledná cena se tak přiblížila ceně tržní. To je vidět i na nepatrném rozdílu obou stanovených cen u rodinného domu. Výpočet porovnávacím způsobem dle platné oceňovací vyhlášky se snaží zohlednit faktory trhu a tím se co nejvíce přiblížit k tržní hodnotě. Tržní hodnotu rodinného domu jsem stanovila na základě aplikace nákladové, výnosové a porovnávací metody a přiřazením vah podle důležitosti jednotlivých metod. U ocenění rodinného domu jsem největší váhu přiřadila porovnávací hodnotě a to z důvodu residenčního využití, kde výnosová hodnota nemá vypovídací schopnost. Vzhledem k velikosti a možnosti využití části objektu i pro komerční využití jsem stanovila i výnosovou hodnotu, které jsem přiřadila váhu nejnižší.

U komerčních budov, jejichž prostory lze pronajmout, je administrativní cena stanovena kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění. Tržní hodnotu administrativní budovy jsem stanovila také na základě aplikace nákladové, výnosové a porovnávací metody a přiřazením vah podle důležitosti jednotlivých metod. U ocenění administrativní budovy jsem největší váhu přiřadila výnosové hodnotě a to z důvodu komerčního využití a výnosu z pronájmu objektu. Nejnižší váhu jsem pak přiřadila nákladové hodnotě. Vzhledem k tomu, že bylo do oceňovacích vyhlášek zakomponováno také ocenění výnosovým způsobem, i v tomto případě se administrativní cena přibližuje ceně tržní.

Tržní ocenění se zpracovává nejčastěji pro potřeby zajištění hypoték. V tržním ocenění neexistují přesná pravidla, ale pouze doporučené postupy, které je potřeba přizpůsobit konkrétním podmínkám trhu. Tržní hodnota se na rozdíl od administrativní ceny nedá stanovit, ale pouze odhadnout. Tržní hodnotu ovlivňuje celá řada faktorů. Před samotným zpracováním odhadu tržní hodnoty je třeba všechny tyto faktory zanalyzovat.

Ovlivňující faktory: stav nabídky a poptávky, aktuální stav trhu, konkurenční prostředí, rizika, nejlepší a nejvyšší využití, trendy, předpokládané změny, politicko – správní vlivy, ekonomické vlivy, sociálně – demografické vlivy, fyzikální vlivy 157

III. ANALYTICKÁ ČÁST

158

3.

Analýza realitního trhu okresu Plzeň - město

ANALÝZA REALITNÍHO TRHU

OKRES PLZEŇ - MĚSTO PLZEŇSKÝ KRAJ

Hana LUSOVÁ 2012

159

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Okres Plzeň – město se nachází na jihozápadě České republiky v Plzeňském kraji. Sídlem okresu je město Plzeň. Mimo města Plzeň se v okrese nachází město Starý Plzenec a dalších 11 obcí (Dýšina, Chrást, Chválenice, Kyšice, Letkov, Lhůta, Losiná, Mokrouše, Nezbavětice, Nezvěstice, Štěnovický Borek, Šťáhlavy a Tymákov). Celkový počet měst a obcí v okrese je 15. Rozloha okresu je cca 125 km2. Počet obyvatel je cca 181 000 a průměrná lidnatost je vysoká – cca 700 obyvatel na 1 km2, jedná se o bývalé okresní město. Plzeň je čtvrtým největším městem v České republice. V západní části Čech zaujímá výrazné dominantní postavení jako silné průmyslové, obchodní, kulturní a správní centrum. Město bylo založeno v roce 1295 na soutoku řek Úhlavy, Úslavy, Radbuzy a Mže českým králem Václavem II. Výhodná geografická poloha mezi Prahou a zemskými hranicemi mu umožnila rychlý ekonomický rozvoj. Vysoká kulturní i hospodářská úroveň města se odrazila v osobitém stavebním vývoji. Historické jádro města bylo v roce 1989 prohlášeno městskou památkovou rezervací. Mezi cenné stavební památky patří zejména gotický chrám sv. Bartoloměje, renesanční radnice, barokní přestavby budov arciděkanství a františkánského kláštera či židovská synagoga. Na přelomu 19. a 20. století jsou dokončovány náročné stavby veřejných budov, např. městské divadlo, muzeum, Měšťanská beseda a další. V období industrializace v 19. stol. byly v Plzni založeny známé průmyslové giganty strojírenský komplex Škoda a Plzeňský Prazdroj. Mimořádným projektem v rámci celé České republiky je současná výstavba moderní průmyslové zóny Borská pole. Úsilí o zkvalitnění úrovně vzdělání vyvrcholilo v roce 1991 založením Západočeské univerzity. Rekreační možnosti okresu jsou velmi bohaté, neboť jej obklopují četné lesy s mnoha vodními plochami.10 TRH S NEMOVITOSTMI Od realitního boomu v letech 2007-2008 dochází k neustálému poklesu cen většiny nemovitostí. Ceny se tak postupně dostávají na svoji reálnou hladinu. Ve městě jsou provedeny kompletní rozvody inženýrských sítí. Postupně se provádí výměna či rekonstrukce původních rozvodů, tudíž není problém s novou výstavbou objektů či využitím stávajících objektů. Problém může nastat v okrajových částech či rekreačních oblastech, kde jsou nové inženýrské sítě budované v rámci výstavby jednotlivých projektů či je toto řešeno individuálně. Vzhledem k velikosti okresu Plzeň – město se zde obchodují veškeré nemovitosti. Nejvíce zastoupeny jsou nemovitosti pro bydlení. V okrese Plzeň – město bylo a je stále realizováno spousta projektů. Mezi nejvýznamnější projekty patří např. Industriální zóna Borská pole. Před dokončením je první etapa Plzeňského vědecko- technologického parku. Dokončen byl fotbalový stadion. V plánu jsou další velké projekty jako je nové divadlo, relax centrum Štruncovy sady nebo atletický stadion Vejprnická.

10

Zdroj http://www.plzen.eu/o-meste/informace-o-meste/kratke-predstaveni/

160

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Plzeň – město lze z hlediska trhu rozdělit na dvě části – na vlastní okresní město Plzeň a dále na přidružená okolní města a obce. MĚSTO PLZEŇ POZEMKY Proluky V samotném centru města se nachází několik volných proluk či lukrativních stavebních pozemků k zastavění (proluka větší výměry na místě bývalých mlýnů za Komorním divadlem v Prokopově ulici, pozemek U Zvonu po demolici bývalého bytového domu, další volné pozemky v ulici Pallova, sady 5. Května, roh ulic Sedláčkova a Bezručova, Veleslavínova, Palackého nám. (současné parkoviště), roh ulic Přemyslova a Jízdecká, Purkyňova, proluka mezi ulicemi Kollárova a Přemyslova, Anglické nábřeží (mezi KB a řekou). Další možnost výstavby je rekonstrukce stávajících objektů. V centru je možnost výstavby determinována požadavky památkové péče. Také mimo samotné centrum se nachází volné proluky (např. bývalé kasárna na Slovanech), ale obecně lze říci, že v těchto částech města poptávka převyšuje nabídku. Do budoucna není moc reálný vznik dalších nových proluk, jedinou možností jsou demolice současných nevyužívaných staveb hlavně v centru města popř. průmyslových areálů. Lze tedy předpokládat, že se tento sektor trhu zúží a prodeje budou spíše ojedinělé, ale za velmi vysoké ceny. Stavební pozemky Během posledních let se zvýšila poptávka po stavebních pozemích pro rezidenční výstavbu a to především díky větší dostupnosti hypoték. Stavební pozemky pro rezidenční výstavbu se nachází spíše v okrajových částech města. U pozemků s vybudovanými kompletními inženýrskými sítěmi a obslužnými komunikacemi se nabídkové ceny pohybují v rozmezí 1 000 – 3 500 Kč/m2. U pozemků, kde jsou inženýrské sítě vybudovány pouze částečně, je cena nižší. Vzhledem ke skutečnosti, že město Plzeň je také průmyslovým městem, poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu je a ve městě se nachází několik lokalit určených pro tuto výstavbu. Mezi nejvýznamnější lokality patří Borská pole, Borská ul., Jateční ul., Bukovec. Nabídkové ceny se po redukci na předpokládanou prodejní cenu pohybují v intervalu až 15 000 Kč/m2 v centru města, v rozmezí 1 000 – 2 500 Kč/m2 v širším centru a větší výměře a v rozmezí 500 – 1 000 Kč/m2 v okrajových částech města. Nabídkové ceny jsou stanoveny v závislosti na umístění, velikosti a vybavení inženýrskými sítěmi. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny veškerými inženýrskými sítěmi a budou určeny především pro zástavbu rodinnými nebo bytovými domy. Růst cen pozemků bude, dle mého názoru, nepatrný vzhledem k současné situaci na realitním trhu a cena se bude odvíjet především od umístění, lokality a vybavení inženýrskými sítěmi. Myslím si, že ve městě Plzeň je stále k dispozici dostatek pozemků určených pro výstavbu. Zemědělské pozemky Po vstupu ČR do Evropské unie se trh se zemědělskými pozemky hodně změnil. Tato změna 161

byla způsobena především evropskou dotační politikou. Postupně dochází k rozvoji ekozemědělství a ekoturistiky. Rapidně stoupla poptávka po bioproduktech a stále stoupá a je také podporována. V centru města ani v širším centru se zemědělské pozemky nenachází. Zemědělské pozemky se nachází v okrajových částech města a okolí. Ceny pozemků se pohybují v rozmezí 30 – 300 Kč/m2 v závislosti na velikosti, umístění a územním plánu. Zahrady Pozemky druhu zahrady jsou v Plzni jednou z hojně obchodovatelných nemovitostí. Tyto pozemky se nachází především v okrajových částech v oblastech určených pro rekreaci či zahrádkářství. Vzhledem k uvolnění pravidel a podmínek pro bydlení v těchto oblastech, jsou zahrady v posledních letech vyhledávané z důvodu možné výstavby rekreačních domků či chat pro celoroční bydlení. Leckdy se jedná se o pozemky umístěné na velmi atraktivních místech, čemuž také odpovídá jejich cena. Ceny zahrad se pohybují v rozmezí 300 – 2 000 Kč/m2. Ostatní pozemky Z ostatních pozemků se nejvíce obchodují lesy a rybníky. V dnešní době je obchod s rybníky velmi výhodný. I přesto, že se v Plzni nachází několik rybníků, jejich obchodovatelnost je minimální, spíše žádná. Naopak klesla cena lesů, jež je způsobeno dovozem dřeva z jiných zemí a poklesem naší produkce a dalšími např. politickými vlivy. BUDOVY Byty Od realitního boomu v letech 2007 – 2009 došlo k obrácení nabídky a poptávky a nabídka najednou převyšovala poptávku a ceny bytů začaly postupně klesat až na svoji reálnou cenovou hladinu. To se projevilo především u bytů v panelových domech, jejichž cena byla přemrštěna. Ceny bytů v prima rate lokalitách si stále drží svoji cenu nebo došlo k minimálnímu snížení, ale stále jsou pro kupující a investory zajímavé. Další samostatnou skupinou jsou byty v cihlových domech, které byly kdysi nedostatkovým zbožím. O tyto byty je stále velký zájem a jejich cena se snížila jen nepatrně. Poslední skupinou jsou byty v novostavbách, především v developerských projektech. Před prvním zvýšením DPH byl trh s byty pro developery žněmi. Bublina ale rychle opadla a i trh s novými byty se dostává do normálu. Nabídka developerů je stále vysoká a i přes další zvýšení DPH k navýšení cen bytů v těchto projektech ve většině případů nedošlo. Kupující se zdrží zpátky, šetří peníze z důvodu avizovaných zdražení a nejasné ekonomické situaci, jsou zpřísněné podmínky pro hypotéky a tím je poptávka nízká, což se projevuje na dalším postupném snižování cen bytů. Na trhu stále zůstávají předražené byty. Do budoucna je předpoklad stagnace cen bytů či opět nepatrné snížení. Mezi největší developerské projekty bytových jednotek v Plzni patří lokalita Sylván a Černice. Další větší projekty jsou v lokalitách Kalikovská, Malostranská, Bručná, Lobzy, Zelený trojúhelník. Dále se realizují projekty menších rozsahů v podobě 1-2 menších bytových domů, některé vznikají ve stávajících prolukách či po demolici původních objektů. Zájem o bydlení v Plzni stále trvá.

162

Starší byty před rekonstrukcí se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1 18 000 – 25 000 Kč/m2 Byt 2 + 1 20 000 – 25 000 Kč/m2 Byt 3 + 1 15 000 – 17 000 Kč/m2 Byt 4 + 1 Nejsou v nabídce Byt 5 + 1 a více, atyp Nejsou v nabídce Starší byty udržované nebo po rekonstrukci se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1 20 000 – 33 000 Kč/m2 Byt 2 + 1 21 000 – 30 000 Kč/m2 Byt 3 + 1 19 000 – 33 000 Kč/m2 Byt 4 + 1 19 000 – 25 000 Kč/m2 Byt 5 + 1 a více, atypické byty 20 000 – 30 000 Kč/m2 Byty v novostavbách se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1 30 000 – 45 000 Kč/m2 Byt 2 + 1 25 000 – 43 000 Kč/m2 Byt 3 + 1 30 000 – 43 000 Kč/m2 Byt 4 + 1 25 000 – 43 000 Kč/m2 Byt 5 + 1 a více, atypické byty 40 000 – 45 000 Kč/m2 Rodinné domy Trh s rodinnými domy lze rozdělit na domy původní postavené cca do roku 1990 a domy postavené po roce 1990, které jsou většinou stavěny developery v okrajových částech města. V nabídce v Plzni jsou zastoupeny oba typy rodinných domů. Nabídka převyšuje poptávku. Roli hraje lokalita, umístění a další vlivy a to především u původních domů. U novostaveb je kladen důraz mimo lokality na vybavení, dispoziční řešení, dostupnost, občanskou vybavenost. Ceny starších rodinných domů v dobrém stavu se pohybují v rozmezí 15 – 30 000 Kč/m2. Ceny novostaveb rodinných domů se pohybují v rozmezí 20 – 50 000 Kč/m2. Ceny rodinných domů před rekonstrukcí se pohybují v rozmezí 7 – 20 000 Kč/m2. Developerské projekty novostaveb rodinných domů se nachází např. na Bručné, v Černicích, v Liticích, ve Lhotě, na Roudné. Objekty pro individuální rekreaci V okrajových částech města jsou územním plánem určené lokality pro rekreaci. V tomto segmentu trhu převyšuje nabídka poptávku. I když v posledních letech je zaznamenaný větší zájem o tyto nemovitosti a to především z důvodu možnosti přestavby stávajících chat na objekty pro trvalé užívání. Ceny zahrádkářských chatek se pohybují v rozmezí 300 – 600 000 Kč. Ceny dřevěných nebo zděných chat s možností přechodného bydlení se pohybují v rozmezí 700 – 2 000 000 Kč. V následujících letech lze očekávat stagnaci či mírný nárůst poptávky u těchto nemovitostí a větší vzestup cen u chat v zajímavých lokalitách. Ceny jsou závislé na lokalitě a velikosti, hlavně velikosti pozemku. Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu a rozprodání bytových jednotek do osobního vlastnictví jsou 163

prodeje bytových domů v dnešní době spíše ojedinělé – obchoduje se jen několik nemovitostí tohoto typu ročně. Většinou se jedná o původní činžovní domy v širším centru a to ve stavu před nebo po rekonstrukci. Ceny bytových domů před rekonstrukcí se pohybují v rozmezí 5 – 25 000 0000 Kč, tj. 11 – 26 000 Kč/m2 užitné plochy bytového domu. Ceny bytových domů po rekonstrukci se pohybují v rozmezí 7 – 20 000 000 Kč, tj. 15 – 30 000 Kč/m2 užitné plochy bytového domu. Ceny jsou odvozeny od velikosti, lokality a technickému stavu. Vzhledem k tomu, že nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. Z výše uvedených skutečností vyplývá spíše vzrůst cen tažený poptávkou. Garáže/garážová stání V širším centru a okrajových částech města se vyskytují zděné řadové garáže, které se na trhu v Plzni také obchodují. V nabídce jsou především samostatné zděné garáže. Poptávka po tomto druhu nemovitosti je vyšší než nabídka a je ovlivněna zvýšenou kriminální činností v naší republice. V nabídce je také malé množství garážových stání v hromadných garážích. Ceny zděných garáží se pohybují v rozmezí 80 – 150 000 Kč. Ceny garážových stání se pohybují v rozmezí 150 – 200 000 Kč. V následujících letech lze očekávat mírný nárůst poptávky u těchto nemovitostí právě z důvodu vyšší kriminality. Administrativní budovy/kanceláře Samotné administrativní budovy jako celek se v nabídce prakticky nevyskytují. V nabídce jsou spíše jednotlivé kanceláře všech velikostí. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu těchto prostor. V současné době jsou nabízeny k prodeji administrativní budovy v ulicích Radyňská, Pobřežní a A. Uxy. Jedná se o starší činžovní domy. Moderní administrativní budovy se k prodeji v Plzni nenabízí. Dále jsou nabízeny samostatné kanceláře. Ceny kanceláří se pohybují v rozmezí 7 500 – 23 000 Kč/m2 užitné plochy. Cena platí jak pro samotné kanceláře, tak i pro celé administrativní budovy. Obchodní prostory Obchodní prostory jako samotné budovy se v nabídce prakticky nevyskytují. V nabídce jsou spíše jednotlivé prostory všech velikostí. Trh s obchodními prostory je stejně jako s administrativními prostory spíše trhem pronájmu těchto prostor. V současné době je nabízeno k prodeji několik budov a samotné prostory. Moderní administrativní budovy se k prodeji v Plzni nenabízí. Ceny obchodních prostor se pohybují v rozmezí 3 – 23 000 Kč/m2 užitné plochy. Cena platí jak pro samotné obchodní prostory, tak i pro celé obchodní budovy. Průmyslové/skladové objekty V nabídce se objevují výrobní a skladové haly i celé průmyslové areály. I přesto, že celkově došlo k útlumu průmyslu a logistiky, Plzeň je významným průmyslovým městem a poptávka po tomto druhu nemovitostí stále je. Spíše se obchodují menší provozovny. Velké areály mají již své vlastníky či nájemce. Budoucí vývoj cen v tomto odvětví je ovlivněn podmínkami pro budoucí investory, ale celkově se počítá se stagnací nebo mírným oživením. Staré, morálně dožilé, objekty čeká spíše demolice nebo přestavba na jiný účel – např. loftové byty. Ceny průmyslových prostor se pohybují v rozmezí 2 500 – 10 000 Kč/m2 užitné plochy. Ceny skladových prostor se pohybují v rozmezí 3 – 15 000 Kč/m2 užitné plochy.

164

NÁJMY Byty V současné době nabídka bytů na pronájem převyšuje poptávku. Tento fakt je způsobený nízkou cenou bytů a neochotou vlastníků své nemovitosti prodávat, pokud nemusí a raději je pronajmou. Dalším důvodem je výhoda investovat do koupě nemovitosti pro spekulativní investory pro výnos z pronájmu. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech: Byt 1 + 1 4 500 – 8 000 Kč/byt/p.m. Byt 2 + 1 5 500 – 9 500 Kč/byt/p.m. Byt 3 + 1 8 500 – 15 000 Kč/byt/p.m. Byt 4 + 1 8 500 – 20 000 Kč/byt/p.m. Rodinné domy V současné době nabídka rodinných domů na pronájem převyšuje poptávku. Tento fakt je způsobený tím, že většina vlastníků rodinných domů je využívá ke svým vlastním potřebám. Rodinné domy se pronajímají v rozmezí 8 000 – 30 000 Kč/měsíc. Garáže/garážová stání Na realitním trhu v Plzni jsou v nabídce také pronájmy garáží a garážových stání. I v tomto případě je poptávka vyšší než nabídka z důvodu vyšší kriminality. Zděné garáže se pronajímají v rozmezí 600 – 1 500 Kč/měsíc. Garážová stání se pronajímají v rozmezí 500 – 1 200 Kč/měsíc. Obchodní prostory Na rozdíl od kanceláří je poptávka po nájmu obchodních prostor vyšší a to jak v centru města, tak převážně ve velkých obchodních centrech. Velkou část nájemců kamenných obchodů tvoří asijští obchodníci, kteří se přesunují z tržišť. Menší rozměry Větší rozměry

1 000 – 7 200 Kč/m2/p.a. (3 – 24 EUR/p.m.) 1 000 – 4 560 Kč/m2/p.a. (3 – 15 EUR/p.m.)

Kanceláře V posledních letech je výrazný pokles poptávky po nájmech kanceláří, čímž se snížila i cena za pronájem. Nabídka převyšuje poptávku. Do budoucna lze předpokládat, že tento stav se nijak extrémně nezmění. Velký důraz je kladen na vybavení a umístění kanceláří. Menší rozměry Větší rozměry

700 – 3 000 Kč/m2/p.a. (2 – 10 EUR/p.m.) 1 200 – 2 500 Kč/m2/p.a. (4 – 9 EUR/p.m.)

Průmyslové objekty Vzhledem k výše uvedenému útlumu průmyslu ve městě je nabídka pronájmu průmyslových objektů velmi vysoká. V mnoha případech jsou bývalé průmyslové objekty využívány jako sklady. 165

Výrobní a provozní prostory Sklady větších rozměrů Sklady menších rozměrů

500 – 1 600 Kč/m2/p.a. (1,6 – 5,5 EUR/p.m.) 500 – 1 800 Kč/m2/p.a. (1,6 – 6 EUR/p.m.) 100 – 1 300 Kč/m2/p.a. (0,5 – 4,5 EUR/p.m.)

OKOLNÍ MĚSTA A OBCE Druhým segmentem trhu s nemovitostmi v okrese Plzeň – město jsou přidružená města a obce nacházející se geograficky stále v okrese Plzeň – jih a Plzeň – sever, ale papírově náleží do okresu Plzeň - město. V posledních letech byl zaznamenán boom stěhování obyvatel z měst na venkov a nárůst poptávky především po pozemcích na výstavbu rodinných domů, po rodinných domech a méně pak po bytech. Okolní města mají výhodu v lepším životním prostředí na rozdíl od měst, v dobré dostupnosti do města jak autem, tak MHD. Ve většině měst a obcí se nachází také základní občanská vybavenost (školy, pošta, základní služby a obchody). Trh s pozemky a objekty pro bydlení je v těchto okolních městech a obcích největší.

POZEMKY Proluky Proluky se prakticky nevyskytují, pouze ojediněle. Např. ve Starém Plzenci je nezastavěna proluka větší výměry v těsné blízkosti náměstí. Cena těchto pozemků bude vždy o něco vyšší než cena běžného stavebního pozemku. Stavební pozemky Během posledních let se zvýšila poptávka po stavebních pozemích pro rezidenční výstavbu a to především díky větší dostupnosti hypoték a boomu stěhování z města do okrajových částí či blízkého okolí s dobrou dostupností. Stavební pozemky v těchto okolních obcích postupně ubývají a tudíž jejich cena si drží svoji hladinu či mírně roste. Tento stav se bude projevovat i v budoucnosti. Ceny stavebních pozemků s vybudovanými kompletními inženýrskými sítěmi a obslužnými komunikacemi se nabídkové ceny pohybují v rozmezí 600 – 2 500 Kč/m2. U pozemků, kde inženýrské sítě vybudovány nejsou nebo pouze částečně nebo je špatná dostupnost je cena nižší. Lukrativními pozemky jsou pozemky v rekreačních oblastech, kde je za určitých podmínek možnost výstavby objektu pro trvalé bydlení. Zemědělské pozemky, zahrady, ostatní pozemky Ceny zemědělských pozemků se pohybují v rozmezí 50 – 200 Kč/m2. Ceny zahrad se pohybují v rozmezí 300 – 1000 Kč/m2. Pozemky lesů se obchodují minimálně. Ceny lesů se pohybují v rozmezí 10 – 300 Kč/m2. Nachází se zde také rybníky, jež se prakticky neobchodují a v současné době není v nabídce na prodej žádný.

166

BUDOVY Byty V přidružených obcích a dále v obcích dále od města se nachází menší množství původních bytů, tudíž obchodovatelnost je minimální. V posledních letech ale dochází k občasné výstavbě nových bytových domů a to na základě poptávky po bydlení v okrajových částech města a dobré dojezdové vzdálenosti. Ceny v těchto nových bytových domech se pohybují v rozmezí 20 000 – 30 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. V budoucnu lze předpokládat zvýšenou poptávku po bydlení v těchto lokalitách a to jak po bytech ve stávajících objektech, tak v novostavbách. Rodinné domy I zde lze trh s rodinnými domy rozdělit na domy původní postavené cca do roku 1990 a domy postavené po roce 1990. Poptávka po bydlení v okolí města Plzně je stále vysoká, i přesto nabídka převyšuje poptávku. Cena původních starších rodinných domů v dobrém udržovaném stavu se pohybuje v rozmezí 10 – 30 000 Kč/m2. Ceny rodinných domů před rekonstrukcí se pohybuje v rozmezí 7 – 15 000 Kč/m2. Cena novostaveb rodinných domů se pohybuje v rozmezí 20 – 30 000 Kč/m2. V každé obci jsou provedeny developerské projekty rodinných domů ať už dokončené nebo ve výstavbě. V posledních letech je módou výstavba řadových domů, které se leckdy cenově vyrovnají cenám bytových jednotek o stejné výměře a dispozici. Objekty pro individuální rekreaci V okrajových částech města jsou územním plánem určené lokality pro rekreaci. V tomto segmentu trhu převyšuje nabídka poptávku. I když v posledních letech je zaznamenaný větší zájem o tyto nemovitosti a to především z důvodu možnosti přestavby stávajících chat na objekty pro trvalé užívání. Ceny zahrádkářských chatek se pohybují v rozmezí 300 – 600 000 Kč. Ceny dřevěných nebo zděných chat s možností přechodného bydlení se pohybují v rozmezí 700 – 2 000 000 Kč. V následujících letech lze očekávat stagnaci či mírný nárůst poptávky u těchto nemovitostí a větší vzestup cen u chat v zajímavých lokalitách. Ceny jsou závislé na lokalitě a velikosti, hlavně velikosti pozemku. Bytové domy Bytové domy jako celek se v těchto lokalitách neobchodují. Garáže/garážová stání V okolních obcích se nenachází moc velké množství samostatně postavených garáží. Jejich počet je velmi omezen. Takové garáže byly stavěny především pro vlastníky bytových jednotek. Poptávka po tomto druhu nemovitosti je výrazně vyšší než nabídka a je ovlivněna zvýšenou kriminální činností v naší republice. Ceny zděných garáží se pohybují v rozmezí 50 – 120 000 Kč. Garážová stání se v těchto lokalitách nevyskytují. Kanceláře, obchodní prostory Samotné administrativní budovy jako celek se v nabídce nevyskytují. V nabídce jsou spíše jednotlivé kanceláře a obchodní prostory. Trh s administrativními obchodními prostory je spíše trhem pronájmu těchto prostor. V nabídce se nachází malý počet těchto prostor. Ceny kanceláří se pohybují v rozmezí 5 – 20 000 Kč/m2. Ceny obchodních prostor se pohybují 167

v rozmezí 6 – 15 000 Kč/m2. V okolních obcích i nadále bude trh s kancelářemi a obchodními prostory minimální. Průmyslové objekty, sklady V okolí Plzně se nachází několik průmyslových areálů (př. Starý Plzenec, Dýšina), které mají své vlastníky a jsou využívány. V nabídce je malé množství jak průmyslových tak i skladových prostor. Ceny průmyslových prostor se pohybují v rozmezí 5 – 10 000 Kč/m2. Ceny skladových prostor se pohybují v rozmezí 2 – 10 000 Kč/m2. NÁJMY Byty V současné době nabídka bytů na pronájem je minimální. Byty se pronajímají v rozmezí 3 500 – 10 000 Kč za byt. Do budoucna se nabídka bytů k pronájmu nijak výrazně nezvýší. Rodinné domy V současné době nabídka rodinných domů na pronájem je minimální. Domy se pronajímají v rozmezí 8 – 15 000 Kč za dům. Do budoucna se nabídka rodinných domů k pronájmu nijak výrazně nezvýší. Garáže/garážová stání V nabídce se na pronájem nachází několik zděných garáží. Garážová stání se v okolních obcích nenachází. Poptávka je spíše ze strany vlastníků bytových jednotek. Zděné garáže se pronajímají v rozmezí 500 – 1 000 Kč/měsíc. Kanceláře, obchodní prostory V současné době se na trhu nenabízí k pronájmu kanceláře a obchodní prostory v okolních obcích. Průmyslové objekty, sklady V současné době se na trhu nenabízí k pronájmu kanceláře a obchodní prostory v okolních obcích.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Další vývoj realitního trhu celkově v ČR, nejen v okrese Plzeň – město, lze velmi těžko odhadovat. Odhady a prognózy na rok 2011 byly pesimistické a nakonec po zhodnocení byl tento rok nakonec úspěšný hlavně v segmentu residence a průmyslu a logistiky. Vzhledem k nestálé ekonomické situaci v ČR i ve světě odhad dlouhodobějšího vývoje není v tuhle chvíli na místě. Nicméně prognózy pro rok 2012 jsou opět pesimistické, ale záleží na jednotlivých segmentech a lokalitách. Očekává se snížená úvěrová kapacita bank v důsledku navýšení rezerv, omezená poptávka na residenčním trhu z důvodu rostoucích výdajů za základní zboží a služby kvůli změnám v DPH. Banky budou přísněji posuzovat žádosti o hypotéky. U starších a již postavených bytů se očekává mírný pokles. U nově postavených bytů bylo podle informací několika stavebních 168

firem a developerů nutné cenu zvýšit v souvislosti se zvýšením DPH a nárůstem nákladů. Vzhledem k tomu, že na trhu je v nabídce stále velký počet neprodaných bytů a další projekty jsou ve výstavbě či přípravě, budou developeři nuceni i přesto postupně ceny snížit, popř. zvýšení DPH do koncových cen nepromítnout. U rodinných domů se očekává spíše stagnace. Ceny mohou mírně vzrůst, ale i poklesnout. Konečná cena se bude odvíjet od lokality, dopravní dostupnosti a přítomnosti základní občanské vybavenosti (školka, škola, lékař, obchody, základní služby). U pozemků se očekává stagnace či nepatrný nárůst cen. Zájem bude o pozemky v dobrých lokalitách s dobrou dostupností, veškerými inženýrskými sítěmi a alespoň základní občanskou vybaveností. Zájem bude i nadále o pozemky v okrajových lokalitách města či blízkém okolí. Nejdražší budou pozemky v centrech a prolukách. Administrativní budovy a budovy pro obchod se v Plzni téměř neobchodují a to potrvá i nadále. Spíše se obchodují jednotlivé prostory a to většinou formou pronájmu. I v tomto segmentu převyšuje nabídka poptávku. Jsou kladeny vyšší nároky na zařízení prostor, zájem je o kvalitní kanceláře. Zde je předpoklad mírného poklesu cen. Obchodní prostory v centru města a v nákupních centrech jsou plně obsazeny. Zde je nájemné nejvyšší. Další obchodní centra se v Plzni stavět nebudou mimo již dlouho plánované výstavby nového centra místo původního kulturního domu na Americké třídě. Provozovatelé spíše centra renovují nebo přistavují. V okrajových částech je o obchodní prostory menší zájem a ten je především ze strany Vietnamských obchodníků. V přidružených obcích se nachází velmi malý počet obchodních prostor, které se veřejně neobchodují. Jsou využívány vlastníky nebo pronájem funguje pouze na základě domluvy přes známé. Velký zájem je ze strany Vietnamských obchodníků. Plzeň je významným průmyslovým městem a od toho se také odvíjela poptávka po pozemcích a objektech v tomto segmentu trhu. Strategickou průmyslovou lokalitou, po industriální zóně Borská pole, je areál bývalých závodů Škoda, který se otevřel lidem a ustoupil od těžké výroby. Areál je užíván pouze z části a je velmi atraktivní investicí do lehkého průmyslu. Areál je také velmi dobře dostupný z dálnice D5, navíc se nachází v blízkosti centra. Průmyslový a logistický trh bude v Plzni i nadále aktivní a z důvodu strategické polohy o něj bude stále velký zájem. Důvodem je pokračující převis poptávky nad nabídkou a tento trend by se měl udržet i v roce 2012. Nedostatečná nabídka moderních prostor na Plzeňsku způsobuje tlak na růst cen. U nájemného je předpoklad stagnace cen či mírného snížení.

169

Obrázek 1 – Mapa katastrálních území okresu Plzeň – město

Obrázek 2 – Letecká mapa okresu Plzeň - město

170

ZÁVĚR Cílem této bakalářské práce bylo zpracovat tři tematické části a to teoretickou část na vybrané téma, praktickou část s vypracováním ocenění dvou vybraných nemovitostí a analytickou část s vypracováním analýzy realitního trhu vybraného okresu. Vzhledem k tomu, že za každou tematickou částí jsou provedeny detailnější závěry, v celkovém závěru jsem provedla velmi stručné zhodnocení z důvodu opakování. Jako hlavní téma pro teoretickou jsem si vybrala oceňování podle cenového předpisu a vybranou problematiku doplněnou o návrhy změn a úprav. Pro detailnější analýzu jsem zvolila problematiku názvosloví, konkrétně pojem „místnost“ a „zemědělská usedlost“. Další řešenou problematikou je zakomponování ocenění technologického zařízení, která dělá nezřídka problémy jak samotným zpracovatelům, tak i správcům daně při následné kontrole. Poslední problematikou jsou zastaralé standardy při výpočtu koeficientu vybavení K4.

Z výše uvedených analýz jsem došla k následujícím závěrům: Do oceňovací vyhlášky by se měly zakomponovat definice všech pojmů, které se ve vyhlášce vyskytují a nejvíce používají a na které apelují tvůrci zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky č. 387/2011 Sb. při vypracování znaleckých posudků. Zakomponování ocenění technologického zařízení a přičtení k ceně zjištěné nebylo dle mého názoru ne zcela uvážené a promyšlené. Zřejmě zde byla vidina ze strany Ministerstva financí obohatit státní kasu v pokračující ekonomické krizi. Vzhledem k celkové složitosti problematiky ocenění technologického zařízení doporučuji již při zadání úkolu od klienta na tuto skutečnost upozornit a využít § 10 a § 4 zákona č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a přizvat znalce znalého v oboru technologických zařízení. Dále doporučuji aktualizovat veškeré standardy potřebné pro výpočet koeficientu vybavení K4 u budov oceňovaných podle §3, §5 až §8. Standardy doposud uváděné jsou již zastaralé. S postupným vývojem materiálů jsou ve většině případů již podstandardní. I přesto, že existuje řada odpůrců administrativního oceňování, myslím si, že právní norma pro potřeby daňové povinnosti, by měla existovat. V případě, že by existovala pouze obvyklá cena (tržní hodnota), která by byla zároveň také základem daně pro daňovou povinnost, zcela

171

jistě by ze strany poplatníků docházelo k podvodným jednáním a úmyslnému snižování kupní ceny a tím základu daně.

Na ocenění jsem si vybrala rodinný dům a administrativní budovu. U obou vybraných nemovitostí jsem vypracovala znalecký posudek a tržní ocenění a následně jsem porovnala výsledné ceny. U porovnání výsledných cen rodinného domu jsem došla k závěru, že administrativní ocenění po zakomponování porovnávací metody do oceňovací vyhlášky se velmi přibližuje tržní hodnotě a nachází se v intervalu obvyklé ceny. U porovnání výsledných cen administrativní budovy jsem došla k závěru, že na základě ekonomických kritérií (náklady na pořízení nemovitosti a dosažitelný výnos z pronájmu nemovitosti) jsou obě stanovené ceny velmi podobné. I v tomto případě možnost výpočtu výnosovým způsobem v oceňovací vyhlášce se administrativní cena přibližuje tržní ceně.

Analýzu realitního trhu jsem zpracovala pro okres Plzeň – město. Město Plzeň je čtvrtým největším městem v České republice, realitní trh je zde velmi pestrý a obchoduje se ve všech segmentech trhu.

172

SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ 1. Seznam literatury Ing. Ort Petr, Ph.D. (2007). Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I - Oceňování na tržních principech. Bankovní institut vysoká škola a.s. ISBN doc. Ing. Heřman Jan, CSc.: prezentace Oceňování podniku I. Evropská hospodářská komise OSN (2006). Doporučení konference evropských statistiků ke sčítání lidu, domů a bytů v roce 2010. Připraveno ve spolupráci se Statistickým úřadem Evropských společenství (EUROSTAT) 2. Seznam právních předpisů Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů, dostupný také z http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/cenovy_vestnik_2012-01.pdf Vyhláška č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), dostupná také z http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/cenovy_vestnik_2012-01.pdf Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů, dostupný také z http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/ Vyhláška č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby ve znění pozdějších předpisů, dostupná také z http://eagri.cz/public/web/mze/legislativa/ostatni/100146314.html Zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, dostupný také z http://www.pravnipredpisy.cz/predpisy/ZAKONY/1967/036967/Sb_036967_------_.php 3. Seznam internetových zdrojů www.sreality.cz http://wgp.praha-mesto.cz/tms/projects_h/cmp08/index.php http://www.plzen.eu/o-meste/informace-o-meste/kratke-predstaveni http://www.nahlizenidokn.cuzk.cz http://www.stavitel.ihned.cz http://www.krytiny-strechy.cz/katalog http://www.stavba-online.cz/omitky/vnitrni-omitky-zakladni-druhy/ http://www.stavebnistandardy.cz/doc/ceny/thu_2012.html

173

Oceňování podle cenového předpisu

Recommend Documents