Oceňování podle cenového předpisu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování majetku

Oceňování podle cenového předpisu Bakalářská práce

Autor:

Tomáš Kočí, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Rokycanech dne 1.4. 2011

Tomáš Kočí, DiS.

Poděkování Zde bych chtěl poděkovat vedoucímu práce prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za správné nasměrování do tvorby bakalářské práce a za čas, který mi věnoval při konzultacích na dané téma práce.

Anotace V první části bakalářské práce je popsán způsob oceňování nemovitostí podle cenového předpisu, kde jsou popsány základní pojmy, způsoby oceňování a dále pak aktuální změny v oceňovací vyhlášce a vybrané problémy oceňování nemovitostí. V druhé části práce jsou zpracovány dvě trţní ocenění, z nichţ první je ocenění bytu a druhé je ocenění výrobního areálu. Obě nemovitosti jsou také oceněny dle aktuální oceňovací vyhlášky. V poslední části je zpracována analýza trhu s nemovitostmi v okrese Rokycany.

Annotation The first section describes the method of valuation of properties based on price regulation, which describes the fundamental concepts, valuation and the actual changes in the valuation and Selected Issues Decree valuation. In the second part are two market value, the first of which is flat and the other award is recognition of the manufacturing facility. Both properties are also valued by the current valuation regulations. The last part deals with the analysis of the real estate market in Rokycany.

Obsah Úvod

6

1. Teoretická část 1.1 Vymezení základních pojmů

8

1.2 Oceňování stavby

10

1.3 Oceňování bytu a nebytového prostoru

11

1.4 Oceňování pozemků

12

1.5 Oceňování trvalých porostů

14

1.6 Shrnutí změn v textové části oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb.

16

1.7 Shrnutí změn v přílohách oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb.

19

1.8 Vybrané problémy oceňování nemovitostí

22

1.9 Shrnutí teoretické části

24

2. Praktická část 2.1 Trţní ocenění bytu

25

2.2 Ocenění bytu podle cenového předpisu

44

2.3 Trţní ocenění komerční nemovitosti – výrobního areálu

51

2.4 Ocenění výrobního areálu podle cenového předpisu

77

2.5 Shrnutí praktické části

92

3. Analytická část 3.1 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Rokycany

93

Závěr

102

Seznam pouţité literatury

103

Seznam pouţitých zkratek

104

5

Úvod Oceňování podle cenového předpisu je jedním ze způsobů jak ocenit nemovitost. Pouţívá se hlavně pro zjištění základu majetkových daní, v dědickém řízení apod. Metodiku jak nemovitost ocenit upravuje zákon o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhláška. Hlavním cílem bakalářské práce je obecné seznámení a aktuální pohled na oceňování nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č. 364/2010 Sb. a jejich vybrané problémy, dále pak praktické vyhotovení dvou trţních ocenění majetku a následná analýza realitního trhu. Bakalářská práce je kromě úvodu a závěru členěna do třech dílčích kapitol. V první části práce se seznámíme se současnou situací oceňování nemovitostí podle cenových předpisů v České republice a jejich moţnou problematikou. V druhé části práce jsou vypracována dvě konkrétní trţní ocenění majetku. V prvním případě se jedná o ocenění bytu v bytovém domě. V druhém případě se jedná o ocenění komerční nemovitosti. Obě nemovitosti jsou rovněţ zpracovány podle aktuální oceňovací vyhlášky. Poslední část bakalářské práce je věnovaná analýze trhu s nemovitostmi v okrese Rokycany.

6

1. Teoretická část Oceňování nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a jeho prováděcí vyhlášky č. 364//2010 Sb. a jejich vybrané problémy

7

1.1 Vymezení základních pojmů Výchozím cenovým předpisem se pro oceňování podle cenového předpisu rozumí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku). Prováděcím předpisem k tomuto zákonu je pak vyhláška č. 364/2010 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná, která se stanovuje podle cenového předpisu se téţ nazývá cenou administrativní, někdy také cenou úřední. Tato cena se vztahuje na případy, kdy stanovení ceny podle zákona č. 151/1997 Sb. výslovně nařizují právní předpisy, nejedná se tedy o ocenění majetku pro trţní účely, ale pro účely a potřebu státní správy. Snahou při určování ceny zjištěné u nemovitostí je prostřednictvím koeficientu prodejnosti přiblíţit tuto cenovou kategorii co nejvíce reálným podmínkám na trhu s nemovitostmi tak, aby vystihovala závislost nabídky a poptávky. Vzhledem k tomu, ţe při statistickém zpracování cen prodejních a vyhláškových dochází k časové prodlevě mezi zveřejněním v oceňovací vyhlášce a skutečností na trhu, dochází k tomu, ţe administrativní cena se liší od skutečné trţní ceny i o několik desítek procent. V zákoně č. 151/1997 Sb. jsou specifikovány případy, kdy je třeba cenový předpis pouţít; jak je v textu zákona uvedeno, upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb jen pro účely stanovené zvláštními předpisy a to: -

ocenění majetku investičních společností a investičních fondů

-

vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim

-

konkursech a vyrovnání

-

stanovení základu daně darovací

-

stanovení základu daně z převodu nemovitostí

-

odměny notářů a správců dědictví

-

ostatní daňové účely. 1)

______________________________ 1) Bradáč, A..; Fiala, J. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, 2004

8

1.1.1 Způsoby oceňování majetku a sluţeb Majetek a sluţba se oceňují cenou obvyklou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Samozřejmě je nutné zváţit všechny okolnosti, která by mohly mít na cenu vliv, ale i přesto se do její výše nebude promítat vliv mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího, ale ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu je myšleno stav tísně prodávajícího nebo kupujícího. Co se týče osobních poměrů jedná se zejména o majetkové vztahy, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. V případě zvláštní obliby se jedná o zvláštní hodnotu přikládanou k majetku nebo sluţbě, která vyplývá z osobního vztahu k danému majetku.

Dalším způsobem oceňování majetku a sluţeb podle cenového předpisu je: a) nákladový způsob, který vychází z nákladů , které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu ( úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo, která je jinak zřejmá e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu

9

g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2)

1.2 Oceňování staveb Zákon o oceňování majetku rozděluje nemovitosti následovně: -

stavby

-

pozemky

-

trvalé porosty

Stavby se dále pro účely oceňování člení na: a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory 2. venkovní úpravy b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru c) vodní nádrţe a rybníky d) jiné stavby

______________________________ 2) §2 Zákona č. 151/1997 Sb. ( Zákon o oceňování majetku)

10

Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným uţitím se vychází při oceňování ze skutečného uţití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavba nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad.

Nestanoví-li zákon jinak, stavba nebo její část se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichţ pouţití u jednotlivých staveb stanoví vyhláška. Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se oceňuje podle účelu jejího uţití stejným způsobem, jako stavba nemovitá stejného uţití. Při oceňování staveb nákladovým způsobem se vychází ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo nákladů na pořízení stavby. U staveb určených k demolici se ocení pouze materiál, který bude k dalšímu uţití a odečtou se od něho náklady na demolici stavby. Dále pak se musí zohlednit charakter, velikost stavby, její vybavení, poloha a prodejnost dané stavby. U vodní nádrţe a rybníku je nutné i zohlednit jejich funkci. V neposlední řadě je nutné zohlednit hledisko opotřebení stavby. Dalším moţným způsobem ocenění staveb je způsob výnosový, kde vyhláška stanoví způsob jak cenu vypočítat, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Posledním způsobem ocenění staveb je způsob porovnávací. Vyhláška zde přesně specifikuje jak ocenit garáţ, byt ve vícebytovém domě, rekreační chatu, zahrádkářskou chatu, rodinný dům, rekreační chalupu a rekreační domek.

1.3 Oceňování bytu a nebytového prostoru Bytem se pro účely oceňování rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství, nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností

11

včetně příslušenství, určených k jiným účelům neţ k bydlení ( tzv. provozní prostory – obchody, ordinace, restaurace, garáţe, sklady, dílny, kanceláře aj.); pouţívá se název „jednotka“. Oceňují se včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné uţívání. Dokončené byty v bytových domech typových a netypových ( typy J,K) se oceňují způsobem porovnávacím, ostatní jednotky způsobem nákladovým. Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby slouţící výhradně společnému uţívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě na pozemku shodné, cena pozemku se rovněţ započte do ceny stavby.

1.4 Oceňování pozemků Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, 12

e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. 3)

Stavební pozemek se přednostně oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 podle cenové mapy pozemků, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě (tzn. buď obec cenovou mapu vůbec nemá, nebo cenovou mapu má, ale pro daný pozemek není v této mapě cena uvedena), ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2, upravené o vliv polohy a další vlivy, působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle příslušného ustanovení oceňovací vyhlášky. Pro sestavení cenových map pozemků stanoví zákon, ţe obce mohou stanovit obecně závaznou vyhláškou ceny stavebních pozemků v cenových mapách. Pro tento účel prodávající při prodeji stavebního pozemku zašle obci, na jejímţ území pozemek leţí, a to jen v případech a za podmínek stanovených obecně závaznou vyhláškou obce, informaci o jeho sjednané ceně za m2, o parcelním čísle a názvu katastrálního území. Finanční úřady shromaţďují v daňových spisech obsaţené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě jejich prodeje. Finanční úřady předávají údaje Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu.

Zemědělské pozemky jsou takové, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost. Oceňují se na základě bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) cenou dle vyhlášky, s případnými úpravami.

Lesní pozemky jsou takové, které jsou jako les evidovány v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky. Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů, zpravidla pomocí kódu, uvedeného v lesní hospodářském plánu. Základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorií lesů a další vlivy působící na vyuţitelnost lesní pozemků stanoví prováděcí vyhláška. ______________________________ 3) § 9 Zákona č. 151/1997 Sb. ( Zákon o oceňování majetku)

13

Pozemky vodních nádrţí a vodních toků ( pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky) a jiné pozemky ( například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina) se oceňují cenami stanovenými vyhláškou.

Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Proti tomuto ustanovení byla zpočátku řada připomínek, oprávněně kritizujících skutečnost, ţe se zde dává přednost stavu, který je v rozporu se zákonem. Je však třeba si uvědomit, ţe ocenění podle zákona se bude provádět velmi často zpětně, k datu, ke kterému jiţ není moţno antidatovat správné zapsání druhu pozemku v katastru. Jedná se například o ocenění pro případ dědictví, kdy se ocenění provádí k datu úmrtí zůstavitele. Obdobně například při rozvodu manţelství zanikne společné jmění manţelů k datu právní moci rozsudku o rozvodu manţelství, vypořádání se však můţe táhnout řadu let.

1.5 Trvalé porosty

Trvalé porosty se člení následovně: a) lesní porosty b) ovocné dřeviny c) vinnou a chmelovou révu d) okrasné rostliny

Pro lesní porosty stanovuje zákon ocenění nákladovým a výnosovým způsobem. Vychází se ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, věku, bonitních stupňů, obmýtí a zkamenění. Postup zjištění základních cen lesních porostů a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesa, hospodářský tvar lesa, stupeň poškození porostu, sortimentaci porostu a další vlivy, které

14

působí na produkci dřeva, stanovuje vyhláška. Při oceňování se vychází z údajů o lesním porostu obsaţených v závazném podkladu zpracovaném podle zvláštního předpisu. Není-li tento podklad zpracován nebo údaje v něm uvedené neodpovídají skutečnosti, zjistí se potřebné údaje podle skutečnosti. 4)

Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku, tvaru nebo způsobu zaloţení jejich porostu. Ceny vinné a chmelové révy obsahují ceny zařízení vinic a chmelnic. Okrasné rostliny se oceňují nákladovým způsobem. Základní ceny a jejich úpravu, vyjadřující zejména zdravotní stav porostů, stupeň poškození, jejich ekonomickou ţivotnost a ceny zařízení vinic a chmelnic stanovuje prováděcí vyhláška. Od novely vyhlášky č. 617/2006 Sb. pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí přináší vyhláška zjednodušené způsoby oceňování porostů lesních a dále ovocných porostů a okrasných rostlin na zahrádkách do 1 500 m2 procentem z ceny pozemku.

______________________________ 4) § 15 Zákona č. 151/1997 Sb. ( Zákon o oceňování majetku)

15

1.6 Shrnutí změn v textové části oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb.: § 5 ( rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky) Je zde doplněno, ţe RD, které patří k původní zemědělské usedlosti se ocení nákladovým způsobem.

§ 10 ( venkovní úprava) V druhém odstavci se slovo „3.2“ zrušuje, protoţe poloţka 3.2 Trafostanice byla v příloze č. 11 zrušena. Trafostanice je nyní v tabulce č. 25 v příloze č. 5 vyhlášky.

§ 15 ( rozestavěná stavba) Zde byly upřesněny pouze některé pojmy.

§ 21 ( opotřebení stavby) V tomto paragrafu bylo v odstavci č. 1 doplněno, ţe k ceně po odpočtu opotřebení se připočte cena technologického zařízení určujícího účel uţití stavby, zjištěná podle výše nákladů na jeho pořízení, sníţená o opotřebení a upravená koeficientem prodejnosti stavby Kp stavby.

§ 22 ( ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu) V druhém odstavci byl vypuštěn typ B u vyjmenovaných budov, dále pak je upřesnění u nepronajaté stavby a doplněno, ţe nelze-li pro účel uţití stavby obvyklé nájemné v místě objektivně zjistit, ocení se tato stavba nákladovým způsobem. V odstavci č. 3 se upřesňuje, ţe ocenění kombinací se pouţije jen za předpokladu, ţe všechny nemovitosti, které zahrnuje nájemní smlouva, jsou předmětem ocenění. § 23 ( popis výnosového způsobu ocenění) V odstavci č. 5 se upřesňuje, ţe případné porosty na pozemku se ocení podle části páté.

16

§ 24 aţ § 26a – stavby oceňované porovnávacím způsobem Zde je změna názvosloví a prvního vzorce: -

základní cena z přílohy se nyní nazývá indexovaná průměrná cena IPC

-

tato cena se násobí indexem cenového porovnání zjištěného analogickým jako dříve ( násobením IT,IP a IV) dle vzorce CU = IPC x I, kde výsledkem je cena upravená CU a ta se násobí výměrou stavby.

Dále bylo upřesněno, ţe v této ceně je jiţ obsaţeno standardní vybavení z příslušné přílohy nákladového ocenění

§ 26 ( rekreační a zahrádkářské chaty oceňované porovnávacím způsobem) Zde byla v odstavci č. 4 vypuštěna poloţka 3.2 trafostanice.

§ 26a ( rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky porovnávacím způsobem) V odstavci č. 1 je uvedeno, ţe rodinný dům, který patří k původní zemědělské usedlosti se neocení porovnávacím způsobem.

§ 29 ( zemědělský pozemek) Změna na konci odstavce č. 4 se vypouští slova „ a koeficientem Kp z přílohy č. 39“

§ 32 ( jiné pozemky) Odstavec č. 4 se nyní týká ostatních pozemků v nezastavěném území s koeficientem 0,06

§ 38 ( lesní porost na nelesním pozemku) Zde byla zrušena moţnost ocenit podle § 39.

17

§ 44 ( pouţívání koeficientu prodejnosti) V odstavci č. 1, coţ je koeficient prodejnosti hlavních staveb, bylo upřesněno, ţe se to týká bytů a nebytových prostorů. Dále v tomto odstavci písmeno b) bylo vypuštěno, ţe rozestavěnému bytu v budově typu J nebo K příslušel Kp uvedený ve sloupci 13 přílohy č. 39. V odstavci č. 2 (Kp staveb příslušenství) písmeno c) – zde se pouţije Kp ze sloupce 7 přílohy č. 39, tedy stejně jako pro bytové domy. V témţe odstavci písmeno f) - zde bylo vypuštěno to samé co v odstavci č. 1 V odstavci č. 10 bylo vyškrtnuto, ţe pozemku příslušejícího rozestavěného bytu v budově typu J a K příslušel Kp uvedený ve sloupci 13 přílohy č. 39 V odstavci č. 11 se zvýšila moţnost úpravy Kp z ±25 na ± 30 %. Je zde ale dodáno, ţe je nutné zdůvodnění této změny.

18

1.7 Shrnutí změn v přílohách oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb.: Příloha č. 2 – Základní ceny za m3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení a základní ceny za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru: Do textu pod tabulku č. 1 přibylo, ţe ZC neobsahuje cenu technologického zařízení, které je součástí stavby a odpovídá účelu uţití stavby. Dále v popisu standardního vybavení je nyní u kuchyní typu J a K standardní provedení „ Kuchyňská linka s dřezem a vestavnou troubou a varnou deskou nebo samostatným sporákem elektrickým, plynovým nebo kombinovaným v celkové délce do 240 cm. Příloha č. 3 – Základní ceny za m3 obestavěného prostoru haly a její standardní vybavení a základní ceny za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru: Zde je změna stejná jako u přílohy č. 2, tzn., ţe ZC neobsahuje cenu technologického zařízení, které je součástí stavby a odpovídá účelu uţití stavby. Dále v popisu standardního vybavení je nyní poloţka č. 9 pod názvem „Vnitřní obklady ( hygienické zařízení)“, bez slova keramické, u typů A aţ D se předpokládá běţný keramický obklad. Příloha č.5 – Základní ceny staveb inţenýrských a speciálních pozemních: V této příloze je nově na konci tabulka č. 25 - Trafostanice Příloha č. 6 – Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků a jejich standardních vybavení a základní ceny za m2 podlahové plchy bytu a nebytového prostoru: Zde byly doplněny popisy typů A aţ O. Příloha č. 11 – Základní ceny venkovních úprav a způsob jejich provedení: Zde byla zrušena poloţka 3.2 Trafostanice, která je nyní jako poloţka 25 v příloze č. 5. Příloha č. 17 – Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti pro ocenění kombinací nákladového a výnosového: V této příloze je v tabulce č. 2 změněn název posledního sloupce a dále byly změněny všechny vzorce pro případy, kdy ceny stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem je

19

větší neţ cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti. Příloha č. 18 – Základní ceny za m3 obestavěného prostoru garáţí: Zde je nová tabulka č. 1 , která změnila název. Původní název základní ceny se změnil na indexované průměrné ceny za m3 obestavěného prostoru garáţe . Do tabulky č. 2 přibyl znak číslo 0, kde jsou popsány konstrukce. Příloha č. 18a – Trh s nemovitostmi, poloha nemovitosti: V této příloze je změna pouze v tabulce č. 6 , kde ve znaku č. 4 ( dopravní spojení), číslo III. se mění hodnota Pi z 0,2 na 0,02 Příloha č. 19 – Základní ceny za m2 podlahové plochy bytu v budovách typu J a K: Zde je změněna tabulka č. 1 a opět nový název tabulky ( indexované průměrné ceny). Příloha č. 20 – Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rekreačních chat a zahrádkářských chat: Tato příloha je celá nová, kde opět v tabulce č. 1 je změněn název na indexované průměrné ceny a v tabulce č. 2 byl vloţen nový znak č. 0 „Typ stavby“, který je komentován po tabulkou. Příloha č. 20a - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup, rekreačních domků: Zde jsou stejné změny jako v příloze č. 20. Příloha č. 21 – Úprava základních cen stavebních pozemků: V této příloze je poněkud více změn. První změna se týká tabulky č. 1, kde přibyla poloţka č. 1.4 – přiráţky pro případy, kdy se jedná o pozemek v obci, ve které výše sjednaných cen stavebních pozemků výrazně překročí cenu pozemku zjištěnou dle § 28 odst. 1, upravenou poloţkami 1.1 – 1.3 této přílohy a koeficienty Ki a Kp, a to: -

ve výši do 300 %, pokud je to z důvodu polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) ( Praha) nebo c) ( Brno, Ostrava) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků, resp.

20

-

ve výši do 400 %, pokud je to z důvodu polohy v turisticky významné obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků a jiných, zastavitelných pozemků

Druhou změnou je v tabulce č. 3, poloţka 3.1 ( pozemek v k.ú. sídelní část obce) – u FrýdkuMístku jsou za sídelní části povaţována k.ú. Frýdek a k.ú. Místek. Poslední změnou je poznámka č.1 za tabulkou, kde jiţ není nutnost pouţít plnou výši přiráţky podle poloţky 1.2 ( výhodnost pozemku na území obce) vloţením slova „zpravidla“. Příloha č. 38 – Koeficienty změn staveb – Ki a Příloha č. 39 – Koeficienty prodejnosti – Kp: V příloze jsou jako kaţdý rok nové hodnoty. Na konec byla přidána věta, ţe při pochybnostech o určení budoucí stavby se pouţije Kp ze sloupce 11 ( rodinné domy) přílohy č. 39 a nejniţší Ki dle CZ-CC 111,112. 5) Příloha č. 39 – Koeficienty prodejnosti – Kp: Stejně jako u přílohy č. 38 jsou zde nové hodnoty Kp. Dále byl vypuštěn sloupec 13 ( byty), nyní se pouţije sloupec 7 ( bytové domy). Další změnou je, ţe hlavní město Praha je nyní rozděleno pouze na 21 oblastí místo původních 28 oblastí. Další změna je v poznámce č. 7, která nyní zní: Koeficient ze sloupce 7 přísluší stavbám typu J,K z přílohy č. 2 a bytům nebo nebytovým prostorám v bytových domech typu J, K, oceňovaných podle § 13 a pozemku, na kterém je byt oceňovaný podle § 25. 6) Poslední změna je v poznámce č. 11, která zní: Koeficient ze sloupce 11 přísluší stavbám oceňovaným podle § 5 a bytům a nebytovým prostorám v rodinném domě, oceňovaných podle § 13 a pozemku, na kterém je stavba oceněná podle § 26a. 7)

______________________________ 5), 6), 7) Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P., Úřední oceňování majetku 2011, CERM, 2011

21

1.8 Vybrané problémy oceňování nemovitostí 1.8.1 Objemové podíly konstrukcí a vybavení Objemový podíl konstrukce nebo vybavení vyjadřuje poměrný podíl, který v cenovém vyjádření zaujímá cena prvku ( konstrukce,vybavení) v ceně celé věci. Zjišťuje se podle vztahu cena prvku – i – na stavbě CPi = --------------------------------------------celkový součet cen prvků na stavbě Součet objemových podílů pro celou dokončenou stavbu pak musí činit 1,000. Velikost objemových podílů pro budovy, haly, rodinné domy, rekreační domky, rekreační chalupy, rekreační chaty a zahrádkářské chaty, garáţe a vedlejší stavby je ve vyhlášce uvedena v příloze č. 15, tabulka č.1 aţ č. 6. Vyhláška umoţňuje v případech, kdy určitá konstrukce nebo vybavení se nevyskytují ve výčtu v příslušné příloze pro standardní vybavení, provést výpočet pro tzv. konstrukce neuvedené. Od oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb. je tento postup včetně potřebných vzorců přehledně uveden v příloze č. 15, textová poloţka č. 8. Výše objemového podílu konstrukcí a vybavení neuvedených v přílohách popisu standardního provedení závisí na velikosti objektu; tentýţ bazén bude mít v malém objektu větší podíl, neţ u objektu velkého. Do konstrukcí a vybavení neuvedených je moţno zařadit například ( pokud nelze zahrnout do poslední poloţky „Ostatní“): -

Bazén,

-

rozvody počítačové sítě, klimatizaci,

-

podkroví u objektů oceňovaných jako budova n. hala ( tedy nikoliv u objektů s koeficientem úpravy ZC na vyuţité podkroví – RD, RCH),

-

vanu s vířivkou apod., je-li navíc;

-

pokud není vířivka navíc, ale místo normální vany a je několikrát draţší neţ standard ( při pouţití běţného postupu znamená nadstandard jen 54 % daného objemového podílu navíc), pak je moţný postup:

22

-

odečíst standardní vanu jako chybějící a

-

přičíst drahou jako vybavení navíc 8)

1.8.2 Cena „konstrukce neuvedené“ k datu a místu odhadu Je třeba uvaţovat cenu konstrukce pro případ, kdy je zabudována současně se stavbou objektu, nikoliv cenu rekonstrukce – dodatečné vestavby, která je zpravidla draţší o práce bourací a ztíţené podmínky. Cenu podkroví ( navíc, mimo cenu krovu) je moţno zjistit několika způsoby: -

vyuţitím existujícího rozpočtu ( s omezením o výše uvedené práce bourací a ztíţené podmínky ev. dodatečné vestavby),

-

nebo vyuţitím stávajících ZC podle vyhlášky, s úpravou lokálním koeficientem vybavení – nazvěme jej například K4L ( s tím, ţe některé konstrukce – např. základy – jsou jiţ oceněny v ceně základní části objektu) 9)

______________________________ 8), 9) Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P., Úřední oceňování majetku 2011, CERM, 2011

23

1.9 Shrnutí teoretické části V této části bakalářské práce vysvětluji jakými způsoby lze oceňovat nemovitosti podle zákona č. 157/1997 Sb. a aktuální vyhlášky č. 364/2010 Sb. Jsou zde podrobně popsány způsoby oceňování staveb, bytů a nebytových prostorů, pozemků a trvalých porostů. Dále jsou zde popsány hlavní změny v oceňovací vyhlášce a to jak v textové části, tak v části s přílohami. Na konci teoretické části jsou uvedeny vybrané problémy oceňování nemovitostí. Dle mého názoru je hlavní změnou ve vyhlášce č. 364/2010 Sb. oproti vyhlášce č. 460/2009 Sb. skutečnost, ţe v § 21 ( opotřebení stavby) se nově musí k ceně po odpočtu opotřebení připočíst cena technologického zařízení určujícího účel uţití stavby, která se zjistí podle výše nákladů na jeho pořízení a sníţená o opotřebení a upravená koeficientem prodejnosti Kp stavby. Tato změna samozřejmě má vliv na cenu. Další podstatnější změnu bych viděl u ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu, kde je nově nyní doplněno, ţe nelze-li pro účel uţití stavby obvyklé nájemné v místě objektivně zjistit, ocení se tato stavba nákladový způsobem. Další podle mě důleţitá změna je, ţe nákladovým způsobem se nově podle § 5 ocení i rodinný dům, který patří k původní zemědělské usedlosti. Změny, které mají vliv na cenu zjištěnou se týkají indexovaných průměrných cen bytů, rekreačních chat nebo zahrádkářských chat, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků. U bytů se ve většině lokalit cena zvýšila. Samozřejmě na cenu mají vliv jako kaţdý rok změny koeficientů Ki ( koeficient změn cen staveb ) a Kp ( koeficient prodejnosti).

24

2. Praktická část 2.1 Trţní ocenění bytu

25

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

TRŢNÍ OCENĚNÍ Byt č. 881/15 V bytovém domě č.p. 881 Na Pátku 881 337 01 Rokycany

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 1. DUBEN 2011

26

Společnost Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 1. dubna 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončil trţní ocenění majetku označeného mně jako Byt č. 881/15 Uvedený na listu vlastnictví č. 7065, pro katastrální území Rokycany Nacházejícího se na adrese Na Pátku 881, 337 01 Rokycany, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Toto trţní ocenění vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemen nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Trţní ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem k 1. dubnu 2011. Zpracovateli ocenění je známo, ţe ocenění má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli ocenění není známo nic o tom, ţe by ocenění mělo zároveň slouţit i pro jiný účel jako je např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Plzni, katastrálním pracovištěm Rokycany, na listu vlastnictví č. 7065, pro katastrální území Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.3. 2011 je přílohou tohoto ocenění. Zpracovatel ocenění chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má

27

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování ocenění nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – společnosti Bankovní institut vysoká škola , a.s. jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Toto ocenění tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající stavu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

28

Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém ke dni ocenění, tedy ke dni 1.4. 2011.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 881/15 se nachází v atraktivní lokalitě Rokycan, blízko centra města. Okolní zástavba je převáţně tvořena panelovými domy ze sedmdesátých let 20 století. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost ( obchody, banka, kulturní zařízení, apod.). V těsné blízkosti objektu je také zastávka městské hromadné dopravy. Parkování u objektu je moţné, ale není dostačující a budoucí rozšíření není moţné.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele má byt uzamykatelnou sklepní kóji a právo uţívat společné domovní prostory.

Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1969. Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako standardní nájemní byt.

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 1719/104975 na parcele č. 2741 o výměře 184 m2. podíl na oceňovaném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

29

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 1719/104975 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna

Byt Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlovými plným dveřmi.. Stávající dispozice obsahuje 1 pokoj, kuchyni, předsíň, koupelnu a WC. Byt je situován v šestém nadzemním podlaţím označený jako č. 15. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou panelové. Všechny prvky hlavní stavební výroby jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů ( trhliny, plísně apod.). Stav prvků pomocné stavební výroby je ke dni ocenění úměrný staří bytu.

Rekonstrukce V oceňovaném bytě nejsou nezbytné ţádné rekonstrukce vyjma koupelny a WC.

Dispozice bytové jednotky 881/15 Kuchyně

13,63 m²

Pokoj

16,04 m²

Předsíň

1,82 m²

Koupelna

1,95 m²

WC

0,94 m²

Celkem

34,38 m²

30

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţil pouze metodu porovnávací, vzhledem k tomu, ţe majetek není v současném stavu ekonomického vyuţití a metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku.

31

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mojí analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Rokycanech nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V tomto případě se jednalo o nabídky, musel jsem proto tuto skutečnost zohlednit koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden metr čisté vyuţitelné plochy ( NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

743 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

32

A - AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Byt Horákova ul. Rokycany, Na pátku 881

ul. K Řece

ul.Vokáčova

Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku

Rokycany Rokycany Rokycany

Rokycany Rokycany Rokycany

Rokycany Rokycany Rokycany

Rokycany Rokycany Rokycany

Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet srovnávacích jednotek 34,38 Prodejní cena celkem Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

X X

32

38

40

850 000,00 26 562,50

995 000,00 26 184,21

890 000,00 22 250,00

1.4.2011 1 26 562,50

1.4.2011 1 26 184,21

1.4.2011 1 22 250,00

Nabídka

Absolutní

Ne

Nabídka

0,9 0,9 0,9 23 906,25 23 565,79 20 025,00 Absolutní Absolutní Absolutní 1 1 1 23 906,25 23 565,79 20 025,00 Ne Ne Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Bytová, vícepodlaţní

Nabídka

1

1

1

23 906,25

23 565,79

20 025,00

Bytová, vícepodlaţní

Korekce Upravená hodnota

1 23 906,25

33

Bytová, vícepodlaţní 1 23 565,79

Bytová, vícepodlaţní 1 20 025,00

Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Ne Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Ano 1 23 906,25 Ne

Obdobná

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Dobré

Dobrá

Omezený

Dopravní obsluţnost

Obdobné

Dobrá

Atraktivita objektu

Dobrá

1

1

21 515,63

21 209,21

21 026,25

Dobrá 1

1

21 515,63

21 209,21

21 026,25

Omezený

Omezený

1 21 209,21 Dobrá

1 21 026,25 Dobrá

1

1

1

21 515,63

21 209,21

21 026,25

1 21 515,63 Dobrá 1 21 515,63

34

Dobrá

1

Dobrá

Korekce Upravená hodnota

Obdobné

1

Korekce Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Dobrý

21 026,25

Dobrá

Upravená hodnota

1,05 21 026,25

21 209,21

1 21 515,63 Dobrá

1 23 565,79

21 515,63

Omezený

Korekce Upravená hodnota

Horší

1

Korekce Další moţný rozvoj

1 20 025,00

0,9

Dobrá

Upravená hodnota

1 23 565,79

0,9

Korekce Funkční vyuţitelnost budovy

1 20 025,00 Ne

Velmi dobrý

Obdobné

Upravená hodnota

1 23 565,79

Obdobná

1 23 906,25 Dobrý

Ano

Ne 1 23 906,25

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Ano

Dobrá 1 21 209,21 Dobrá 1 21 209,21

Dobrá 1 21 026,25 Dobrá 1 21 026,25

Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobné 1 21 515,63

34,38 Obdobný

Korekce Upravená hodnota N/A

21 600,80

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

742 635,48

Zaokrouhleno

743 000,00

Obdobné

1 21 209,21 Obdobný

1 21 515,63

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

Obdobné

1 21 026,25 Větší

1 21 209,21 N/A

1,05 22 077,56 N/A

1 21 515,63

1 21 209,21

1 22 077,56

21 515,63

21 209,21

22 077,56

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace.

35

Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mém výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

390 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Hrubý příjem – 6 000,- Kč/p.m. * 12

72 000,- Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 10 %

7 200,- Kč

Efektivní hrubý příjem

64 800,- Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

30 000,- Kč

Ostatní provozní náklady ( pojištění, reţie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI)

3 500,- Kč 31 300,- Kč

Kapitalizační míra ( R )

8%

Trţní hodnota ( V )

391 250,- Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

390 000,- Kč

36

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, které reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrné konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

Závěr Toto ocenění vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 1.4. 2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části ocenění.

37

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Indikace ( Kč)

Váha (%)

Váţený průměr ( Kč)

Porovnávací metoda

743 000

90 %

668 700

Příjmová metoda

390 000

10 %

39 000

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota

707 700

Zaokrouhleno

710 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsme jí váhu 90 % při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem na ní poloţil váhu 10 %. Z důvodů, které jsem podrobně specifikoval v části Ocenění tohoto ocenění nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1. dubna 2011 reprezentována částkou:

710 000,- Kč ( slovy: Sedmsetdesettisíckorunčeských)

38

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v tomto ocenění mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části tohoto ocenění jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

39

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto ocenění, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Toto ocenění bylo vypracováno pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto ocenění. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto ocenění. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovali, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Rokycanech, dne 1.4. 2011

_______________________ Tomáš Kočí, DiS.

40

Příloha č. 1

41

Příloha č. 2

42

Příloha č. 3

43

2.2 Ocenění bytu podle cenového předpisu a) úkol odhadce: Úkolem je provedení ocenění nemovitostí – bytu č. 881/15 v bytovém domě ulice Na Pátku č.p. 881 a spoluvlastnického podílu pozemků st.p.č. 274 a st.p.č. 2742 v k.ú. Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany, a to za účelem převodu vlastnictví. Ocenění je podle poţadavku objednatele provedeno ke dni 1. 4. 2011. Zjištěná cena je v daném čase a místě obvyklá. b) prohlídka nemovitosti: Prohlídka nemovitostí se zjištěním skutečností byla provedena dne 21. 3. 2011. Posuzované nemovitosti se pro účely tohoto ocenění skládají z těchto částí: 1)

pozemky (podíl)

-

stavební parcela č. 2741 stavební parcela č. 2742

2)

byt č. 881/15

c) vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k bytu č. 881/15 bylo ke dni zpracování posudku vloţeno v katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 22. 6. 2010 pro Dagmar Rýdlovou, Masarykovo nám. 1, 337 01 Rokycany 1 (identifikátor 725801/2190). Vlastnické právo je zapsáno na listu vlastnictví č. 7065 pro katastrální území Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotoveným Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne 23. 3. 2011. Vlastnické právo ke společným částem bytových domů a pozemků bylo ke dni zpracování posudku vloţeno v katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 22. 6. 2010 pro Dagmar Rýdlovou, Masarykovo nám. 1, 337 01 Rokycany 1 (identifikátor 725801/2190) s podílem 1719/104975 a pro další spoluvlastníky (kopie výpisu je přílohou posudku).

44

Vlastnické právo je zapsáno na listu vlastnictví č. 6807 pro katastrální území Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotoveným Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne 23. 3. 2011. d) pouţité právní předpisy: -

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

-

vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.

e) pouţité podklady: -

výpis z katastru nemovitostí z listů vlastnictví LV č. 7065, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne 23. 3. 2011

-

kopie katastrální mapy v měřítku 1:500, vyhotovená geografickým informačním systémem pomocí dálkového nahlíţení do katastru nemovitostí dne 23. 2. 2011

-

původní smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze dne 31. 5. 2007 s uvedením podlahových výměr jednotlivých místností a popisem nemovitostí

-

informace a údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku

-

skutečnosti zjištěné na místě dne 21. 3. 2011

f) popis jednotlivých dílčích částí: 1)

pozemky (podíl)

Podle výpisu z katastru nemovitostí se jedná o stavební parcelu č. 2741 o výměře 184 m2, která je evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří a stavební parcelu č. 2742 o výměře 185 m2, která je evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří. Stavební parcely jsou zastavěny bytovými domy č.p. 881 a č.p. 882. Pozemky se nachází ve středu zastavěného území města Rokycany, v blízkosti centra města. Přístup na pozemek je z uliční zpevněné komunikace ulice Na Pátku. V místě je moţnost

45

napojení na rozvod elektřiny, rozvod plynu, veřejný vodovod i veřejnou kanalizaci. Negativní účinky okolí, ani jiné omezení uţívání pozemků nebyly při prohlídce zjištěny. Rokycany je město s počtem 14 086 obyvatel (Malý lexikon obcí ČR - 2010). Ve městě není schválená cenová mapa stavebních pozemků. 2)

byt č. 881/15

Jedná se o byt s příslušenstvím označený jako č. 15 umístěný v 6. NP bytového domu č.p. 881 členěný na 1 pokoj, kuchyni, předsíň, koupelnu a WC. Jedná se o podsklepenou montovanou panelovou stavbou s plochou střechou. Stavba má osm nadzemních podlaţí. Dům je podle zjištěných informací uţíván

od roku 1969, stáří stavby ke dni ocenění je 42 let. Stavba je

v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou. Další charakteristika je uvedena v části II. Ocenění v popisu indexů trhu, polohy, konstrukcí a vybavení. Podlahová plocha bytu pro potřebu ocenění: kuchyně

=

13,63 m2

pokoj

=

16,04 m2

předsíň

=

1,82 m2

koupelna

=

1,95 m2

WC

=

0,94 m2 celkem

46

34,38 m2

OCENĚNÍ 1)

pozemky (podíl)

stavební parcely

-

podle § 28, odst. 1 uvedené vyhlášky

základní cena: § 28, odst. 1, písm. i)

=

400,- Kč / m2

přiráţky a sráţky v % podle přílohy č. 21: - výhodnost polohy pozemku – pol. 1.2.3

+ 50 % celkem + 50 % (200,- Kč / m2) 600,- Kč / m2

- moţnost napojení na rozvod plynu

+ 10 % celkem + 10 % (60,- Kč / m2)

základní cena upravená

- § 28, odst. 1

Kč / m2

=

660,-

=

243 540,- Kč

=

2,154

=

0,514

=

0,0164

=

4 422,04 Kč

výpočet ceny: 184 m2 + 185 m2 x 660,- Kč / m2 koeficient změny stavby Ki CZ-CC 1122; SKP 46.21.12. (budovy vícebytové) Ki koeficient prodejnosti Kp bytové domy, Rokycany

Kp

spoluvlastnický podíl: (1719/104975) úprava ceny: 243 540,- Kč x 2,154 x 0,514 x 0,0164 zjištěná cena podílu pozemků:

4 422,04 Kč

47

2)

byt č. 881/15

byt ve vícebytovém domě

- podle § 25 uvedené vyhlášky

kraj

=

Plzeňský

Indexovaná průměrná cena, podle přílohy č. 19, tabulky č. 1

=

22 106,- Kč / m2

výpočet indexu trhu Ti , příloha č. 18a, tabulka č.1: č.

znak

popis pásma

č.

1. Situace na trhu

nabídka odpovídá poptávce

III

0,00

2. Vlast. nemovitostí

stavba ve spoluvlastnictví

II

0,00

3. Vliv na prodejnost

bez vlivu

II

0,00

celkem index trhu Ti

= 1 + součet hodnot 1-3

=

1 + 0,00

hodnota Ti

0,00 =

1,00

popis pásma

č.

hodnota Pi

1. Poloha nemovitosti

souvisle zastavěné území

III

0,00

2. Význam lokality

preferovaná

III

+ 0,08

3. Okolní zástavba a ŢP

objekty pro bydlení

III

0,00

4. Dopravní spojení

centrum obce

III

+ 0,02

5. Parkovací moţnosti

omezené

II

0,00

6. Obyvatelstvo

bezproblémové okolí

II

0,00

7. Změny v okolí

bez vlivu

III

0,00

8. Vlivy neuvedené

bez dalších vlivů

II

0,00

výpočet indexu polohy Pi , příloha č. 18a, tabulka č.6: č.

znak

celkem index polohy Pi

= 1 + součet hodnot 1-8

=

48

1 + 0,10

+ 0,10 =

1,10

výpočet indexu konstrukce a vybavení Vi , příloha č. 19, tabulka č.2: č.

znak

popis pásma

č.

hodnota Vi

1. Typ stavby

budova panelová, zateplená

III

0,00

2. Společné části domů

sušárny, prádelny

II

0,00

3. Příslušenství domu

bez dopadu na cenu

II

0,00

4. Umístění bytu

ostatní podlaţí – 6.NP s výtahem

II

0,00

5. Orientace bytu

ostatní světové strany s částečným

II

0,00 0,00

výhledem 6. Příslušenství bytu

standardní provedení

III

7. Další vybavení

bez dalších prostor

I

8. Vytápění bytu

dálkové vytápění

III

0,00

9. Neuvedená kritéria

bez vlivu na cenu

III

0,00

celkem 10. Stavebně-tech. stav

- 0,03

- 0,03

v dobrém stavu II C (1,05 x 0,8)

III

0,84

index konstrukcí a vybavení Vi = (1 + součet hodnot 1-9) x hodnota 10 = (1 - 0,03) x 0,84

=

0,815

výpočet ceny: Cena upravená CU = Indexovaná průměrná cena IPC x index cenového porovnání I IPC I

=

Ti x Pi x Vi

=

1,00 x 1,10 x 0,815

CU

=

22 106,- Kč / m2 x 0,897

34,38 m2 x 19 829,08 Kč / m2 Zjištěná cena bytu č. 881/15:

=

22 106,- Kč / m2

=

0,897

=

19 829,08 Kč / m2

=

681 723,77 Kč 681 723,77 Kč

49

REKAPITULACE 1) pozemky (podíl) 2) byt č. 881/15 součet celkem zaokrouhleno

4 422,04 Kč 681 723,77 Kč 686 145,81 Kč 686 150,- Kč

Cena bytu č. 881/15 ke dni ocenění činí

686 150,- Kč slovy: šestsetosmdesátšesttisícstopadesát Kč

50

2.3 Trţní oceněními výrobního areálu - výrobna brusných kotoučů

51

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

TRŢNÍ OCENĚNÍ Výrobna brusných kotoučů Radnice 338 28 Radnice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 1. DUBEN 2011

52

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 1. dubna 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončil trţní ocenění majetku označeného mně jako Výrobna brusných kotoučů Uvedený na listu vlastnictví č. 10001, pro katastrální území Radnice, obec Radnice, okres Rokycany Nacházejícího se na adrese Pikova ul. , 338 28 Radnice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Toto trţní ocenění vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemen nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Trţní ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem k 1. dubnu 2011. Zpracovateli ocenění je známo, ţe ocenění má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli ocenění není známo nic o tom, ţe by ocenění mělo zároveň slouţit i pro jiný účel jako je např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Plzni, katastrálním pracovištěm Rokycany, na listu vlastnictví č. 10001, pro katastrální území Radnice, obec Radnice, okres Rokycany. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.3. 2011 je přílohou tohoto ocenění. Zpracovatel ocenění chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má

53

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování ocenění nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – Města Radnice jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Toto ocenění tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající stavu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

54

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek se nachází ve městě Radnice u Rokycan, vedle městského úřadu. Okolní zástavba je převáţně tvořena rodinnými domy. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou dopravu. Parkování je moţné na veřejných prostranstvích před areálem nebo přímo ve výrobním areálu. Okolní zástavba je převáţně zastavěna rodinnými domy.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní podnikatelskou činností výroba brusných kotoučů.

Pozemek Oceňovaný pozemek se stává ze 3 pozemkových parcel. Podle výpisu z katastru nemovitostí se jedná o stavební parcelu č. 686/1 o výměře 391 m2, která je evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří, částečně zastavěnou stavbou výrobny brusných kotoučů. Dále pak se jedná o pozemkovou parcelu - zahradu č. 247/1 o výměře 202 m2 a pozemkovou parcelu – zahradu č. 247/13 o výměře 146 m2. Pozemkové parcely tvoří se stavebním pozemkem a stavbou výrobny brusných kotoučů jednotný funkční celek. Seznam pozemkových parcel je uveden v části Ocenění.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují zejména jednotlivé přípojky ( rozvod elektřiny, rozvod plynu, veřejný vodovod a veřejná kanalizace) a rozvody inţenýrských sítí, různě technologické rozvody, zpevněné plochy a komunikace a oplocení.

Budovy Výrobna brusných kotoučů Jedná se o nepodsklepenou budovu s jedním nadzemním podlaţím, v části je nástavba podlaţí. Střecha nástavby je nízká sedlová, zbylá část střechy je plochá. Výrobní budova je v 1.NP

55

uţívaná jako výrobna a sklad materiálů a výrobků; ve 2.NP je v části sociální zázemí pro zaměstnance výrobny (šatny, sprchy, WC) zbývající část je bez vyuţití. Stavba je zaloţena na betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel a tvárnic zděné v tl. do 40 cm; strop s rovným podhledem. Konstrukce krovu nízké sedlové střechy je dřevěná vázaná. Krytina sedlové střechy je z vlnitých osinkocementových desek, krytina ploché střechy je ţivičná svařovaná. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní povrchy jsou upraveny vápennou dvouvrstvou omítkou. Vnější povrchy 1.NP jsou z břízolitu a u 2.NP chybí. Dveře jsou hladké plné i prosklené, vrata dřevěná truhlářsky zpracovaná, okna dřevěná zdvojená. Podlaha betonová a z keramické dlaţby. Vytápění ústřední, elektroinstalace světelná i třífázová, bleskosvod je proveden. Vnitřní rozvod studené i teplé vody je proveden. Vnitřní kanalizace z litinového a plastického potrubí, vnitřní plynovod je proveden, ohřev vody je zajištěn bojlery, vnitřní hygienické vybavení tvoří umyvadla, sprchové kouty a splachovací WC. Ostatní konstrukce a vybavení chybí.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je relativně v dobrém stavu, základní údrţba je prováděna. Není tedy nutné vynaloţení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Vyuţití majetku je tudíţ fyzicky moţné a rovněţ je splněno kriterium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe nemovitost je vyuţívána jejím majitelem k podnikatelským účelům, je splněno i toto kritérium.

56

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemků, jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Pro stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním výrobní haly jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako porovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami.

57

Při porovnání pozemků jsme vzali v úvahu faktory jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar, velikost pozemku, vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků a další. Pozemek je zatíţen věcným břemenem spoluuţívání za úplatu, ale toto břemeno nemá na cenu pozemku vliv. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku související s výrobní halou indikovaná porovnávací metodou je:

318 000 Kč je vypočítána následovně: 739 * 430 = 317 770 Kč VÝPIS POZEMKŮ Katastrální území: Radnice u Rokycan Pořadové

Číslo

Výměra

Jednotková

Trţní

číslo

parcely

parcely

cena

hodnota

m2

Kč/ m2

1

686/1

391

430

168 130

2

247/1

202

430

86 860

3

247/13

146

430

62 780

Celkem

739

Zaokrouhleno

317 770 318 000

58

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

Výrobna brusných kotoučů, Radnice viz tabulka Radnice Radnice Rokycany

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1 Pozemek Osek

2 Pozemek Rokycany

3 Pozemek Rokycany

N/A

N/A

N/A

Osek Osek Rokycany

Rokycany Rokycany Rokycany

Rokycany Rokycany Rokycany

X 739

20 354 850 Kč 27 796 600 Kč 45233 42764

X 450,00 Kč

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

Vyuţití podle územního plánu Korekce

700,00 Kč 1

650,00 Kč

700,00 Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9 Absolutní vlastnictví

405,00 Kč Absolutní vlastnictví

0,9 585,00 Kč Absolutní vlastnictví

1 405,00 Kč Věcné břemeno Bez věcných spoluuţívání břemen

1 630,00 Kč Bez věcných břemen

1 585,00 Kč Komerční zástavba

1 59

630,00 Kč Absolutní vlastnictví

585,00 Kč Bez věcných břemen

405,00 Kč Komerční zástavba

0,9

1

1 Komerční zástavba

1

450,00 Kč

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

650,00 Kč 1

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

3 431 400 Kč 4902

1 630,00 Kč Komerční zástavba

1

1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota

Ano

Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota

Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce

585,00 Kč Ano 1

405,00 Kč Nejsou

Průměrná

585,00 Kč Nejsou

630,00 Kč

Obdobná

Lepší

Lepší

405,00 Kč Pravidelný

0,8 468,00 Kč Pravidelný

405,00 Kč Rovinný 1 405 1

1

1

0,9

0,9 453,60 Kč Výborná

0,9 379,08 Kč Ne

1

1 504,00 Kč Dobrá

421,20 Kč Výborná

405,00 Kč Ne

1 504,00 Kč Nezjištěna

468,00 Kč Dobrá

405,00 Kč Dobrá

1 504 Kompletní

468,00 Kč Nezjištěna

405,00 Kč Průměrná

60

504,00 Kč Rovinný

Kompletní

405,00 Kč Nezjištěna

1

1 468

1 Ne

504,00 Kč Pravidelný

468,00 Kč Rovinný

Kompletní

0,8

1

1 Dobrá

1

585,00 Kč

1 Průměrná

630,00 Kč Nejsou

405,00 Kč

1

Nezjištěna

1

1

1 Pravidelný

630,00 Kč Ano 1

1

Svaţitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských Kompletní sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota

405,00 Kč Ano

0,9 408,24 Kč Ne

1

1

Upravená hodnota 405,00 Kč Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

379,08 Kč 1

405,00 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

1 379,08 Kč

739 Větší 445,50 Kč Obdobná

viz. územní plán

Větší 1,1

416,99 Kč Obdobná 1

430,38 Kč

1 408,24 Kč

Větší 1,1

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

408,24 Kč

N/A

1,05 428,65 Kč Obdobná

1

1

445,50 Kč

416,99 Kč

428,65 Kč

445,50 Kč

416,99 Kč

428,65 Kč

739 0

0

0

318 050,82 Kč

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mojí analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy výrobní areály, které byly nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V tomto případě se jednalo o nabídky, musel jsem proto tuto skutečnost zohlednit koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu( GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Nemovitost je zatíţena věcným břemenem uţívání za úplatu, ale toto břemeno nemá na cenu nemovitosti vliv. 61

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

900 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1 Výrobna brusných kotoučů, Radnice 686/1

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Radnice Obec Radnice Okres Rokycany B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

Porovnávaná nemovitost 2

Porovnávaná nemovitost 3

Výrobní hala, Kaznějov

Výrobní areál, Výrobní areál, Břasy Zbiroh

Kaznějov Kaznějov Plzeň – sever

Břasy Břasy Rokycany

739

2503

Zbiroh Zbiroh Rokycany

47458

739

430 Kč 500 Kč 400 Kč Hodnota pozemku celkem 317 770,00 1 251 500,00 18 983 200,00 C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek 520 710 5 650

300 Kč 221 700,00

Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku

X

3 500 000,00 2 248 500,00

24 980 000,00 5 996 800,00

785 000,00 563 300,00

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

3 166,90

1 061,38

857,38

1.4.2011 1 3 166,90

1.4.2011 1 1 061,38

1.4.2011 1 857,38

Hodnota za 1 m2 pozemku

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

62

657

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nabídka

Nabídka 0,9

Absolutní

850,21 Kč Absolutní

955,24 Kč Absolutní

1 2 850,21 Věcné břemeno uţívání

Ne

Upravená hodnota

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

1 955,24

1

2 850,21

955,24

771,64

Výrobní areál

Ano

Ano

Ne

Upravená hodnota Dobrá

Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá

1 955,24

1 771,64 Dobrý

0,9

0,9

1

2 565,19

859,72

771,64

Obdobná

Obdobná

1

1

1

2 565,19

859,72

771,64

Obdobná

63

1 771,64 Obdobná

Lepší

Obdobná

Upravená hodnota

Ne

Obdobná

Lepší

1 771,64

1 955,24

1 2 850,21 Dobrý

Ano

Ne

Obdobná

1 771,64

1 955,24

1 2 850,21 Dobrá

Výrobní areál

1 955,24

1 2 850,21 Ne

Ne 1

1 2 850,21 Ano

1 771,64

1

Korekce Technická vybavenost budovy Korekce

0,9 771,64 Kč Absolutní

Ne

Výrobní areál Výrobní areál

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

0,9

2

Korekce Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Nabídka

Lepší

Obdobná

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Dobrý

Dopravní obsluţnost

Dobrá

1

0,95

1

2 565,19

816,73

771,64

Dobrý

Dobrý 1 2 565,19

Dobrá

Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

1

2 565,19

816,73

771,64

Dobrá

Průměrná

N/A

Průměrná

N/A

391 obdobná

1 118,94

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

581 847,55

Hodnota pozemku

317 770,00

Celková porovnávací hodnota

899 617,55

64

Průměrná 1 771,64 N/A

1 816,73 Větší

1 2 565,19 N/A

1 771,64

1 816,73

1 2 565,19

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

Dobrá 1 816,73

1 2 565,19

Korekce Upravená hodnota

Dobrá 1

Dobrá

N/A

1 771,64

1

1 2 565,19

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Porovnávací hodnota 1 jednotky

1 816,73 Dobrá

Korekce Upravená hodnota

Dobrý

1 771,64 Větší

1,3 1 061,75 N/A

1,1 848,81 N/A

1 2 565,19

1 1 061,75

1 848,81

2 565,19

1 061,75

848,81

PŘIJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mém výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

726 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

65

PŘEHLED NÁJEMNÉHO Popis

Výroba

Trţní

Trţní

Nájemné

nájemné

nájemné

dle smluv

celkem

Potencionál ní roční hrubý příjem

m2

Kč/m2/rok

Kč/m2/rok

Kč/rok

Výrobna

357

600

214 200

214 200

Sociální zázemí

162

350

56 700

56 700

Venkovní plochy

348

50

17 400

17 400

Celkem

Kč

288 300 PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE

Příjem z pronájmu

288 300,- Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 20 % Efektivní hrubý příjem

57 660,- Kč 230 640,- Kč

Náklady na údrţbu

50 000,- Kč

Pojistné

13 000,- Kč

Daň z nemovitosti

4 000,- Kč

Pronájem cizích pozemků

0,- Kč

Marketing

5 000,- Kč

Ostatní provozní náklady

6 000,- Kč

Provozní náklady celkem

78 000,- Kč

Provozní příjem

152 640,- Kč

Rezervy na renovace

80 000,- Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

72 640,- Kč

Kapitalizační míra ( R )

10 %

Trţní hodnota ( V )

726 400,- Kč

66

Trţní hodnota zaokrouhlená

726 000,- Kč

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, které reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrné konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů ne reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţství komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním.

67

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţná nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

1 305 000 Kč

Popis

stáří rok

GFA m²

GBV m³

BUDOVA fyzické funkční morální RC opotřebení opotřebení opotřebení Kč/m³ % % %

výrobní hala Sociální zázemí ( šatny) celkem

43

369

1 374

2 400

61

0

45

707

21

162

826

4 000

30

0

45

1 272 1 979

Popis

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Výměra, délka, fyzické funkční morální stáří ks GBV RC opotřebení opotřebení opotřebení rok m² m³ kč/m³ % % %

věcná hodnota 1000 Kč

věcná hodnota 1000 Kč

Vodovodní přípojka

43

28,7

1 062

84

0

45

3

Kanalizace

43

25

2 285

52,5

0

45

15

Jímka Zpevněné komunikace

43

6 000

52,5

0

45

24

43

35

877

84

0

45

3

Ploty

43

2,5

758

85

0

45

0

Podezdívka

43

2,5

2 255

84

0

45

0

Vrátka

43

1

12 500

85

0

45

1

Vrata celkem

43

1

33 600

85

0

45

3 49

15

68

REKAPITULACE HODNOT budovy pozemky vedlejší stavby a venkovní úpravy celkem celkem zaokrouhleno

1 979 000,318 000,49 000,2 346 000,2 350 000,-

Kč Kč Kč Kč Kč

ZÁVĚR Toto trţní ocenění vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 1.4. 2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části tohoto ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace ( Kč)

Váha (%)

Váţený průměr ( Kč)

Porovnávací metoda

900 000

60 %

540 000

Příjmová metoda

726 000

20 %

145 200

2 350 000

20 %

470 000

Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota

1 155 200

Zaokrouhleno

1 160 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtíţně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe i kdyţ porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba jí korigovat i jinými oceňovacími

69

metodami. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 60 %. Oceňovaný majetek není vzhledem k typu majetku a zejména vzhledem k lokaci mimo velká města typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace trţní hodnoty pouze na základě výsledku příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné trţní hodnoty rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 20 %. Na trhu s obdobným majetkem v České republice přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pouze pomocí nákladové metody spolehlivým ukazatelem trţní hodnoty majetku a byla jí přisouzena váha 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem došel k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1.4. 2011 reprezentována částkou

=1 160 000,- Kč (slovy: Jedenmilionstošedesáttisíckorunčeských)

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v tomto ocenění mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného.

70

Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části tohoto ocenění jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto ocenění, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Toto ocenění bylo vypracováno pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto ocenění. 19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v tomto ocenění. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

71

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovali, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Rokycanech, dne 1.4. 2011

_______________________ Tomáš Kočí, DiS.

72

Příloha č. 4

73

Příloha č. 5

74

Příloha č. 6 75

Příloha č. 7 76

2.4 Ocenění výrobního areálu podle cenového předpisu 77

a) úkol odhadce: Úkolem je provedení ocenění nemovitosti – stavby výrobny brusných kotoučů bez č.p. s příslušenstvím; trvalých porostů; pozemků st.p.č. 686/1, p.p.č. 247/1 a p.p.č. 247/13 v k.ú. Radnice u Rokycan, obec Radnice, okres Rokycany, a to za účelem zjištění ceny pro převod vlastnictví. Ocenění je provedeno ke dni 1. 4. 2011 a zjištěná cena je v daném místě a čase obvyklá. b) prohlídka nemovitosti: Prohlídka nemovitosti se zjištěním skutečností byla provedena dne 1. 4. 2011. Posuzované nemovitosti se pro účely tohoto ocenění skládají z těchto částí: 1)

pozemky

-

stavební parcela č. 686/1 pozemková parcela č. 247/1 pozemková parcela č. 247/13

2)

budova

3)

venkovní úpravy

4)

trvalé porosty

-

výrobna brusných kotoučů

c) vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k uvedeným nemovitostem bylo ke dni ocenění vloţeno v katastru nemovitostí pro společnost Město Radnice, Náměstí Kašpara Šternberka 363, 338 28 Radnice. Vlastnické právo je evidováno na listu vlastnictví č. 10001 pro katastrální území Radnice u Rokycan, obec Radnice, okres Rokycany a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne 23. 3. 2011.

d) pouţité právní předpisy: 78

-

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

-

vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. , č. 460/2009 Sb.a č. 364/2010 Sb.

e) pouţité podklady: -

výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví LV č. 10001, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne 23. 3. 2011

-

kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Rokycany dne 23. 3. 2011

-

částečná projektová dokumentace

-

informace a údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku

-

skutečnosti zjištěné na místě dne 1. 4. 2011

f) popis jednotlivých dílčích částí: 1)

pozemky

Podle výpisu z katastru nemovitostí se jedná o stavební parcelu č. 686/1 o výměře 391 m2, která je evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří, částečně zastavěnou stavbou výrobny brusných kotoučů, pozemkovou parcelu – zahradu č. 247/1 o výměře 202 m2 a pozemkovou parcelu – zahradu č. 247/13 o výměře 146 m2. Pozemkové parcely tvoří se stavebním pozemkem a stavbou výrobny brusných kotoučů jednotný funkční celek. Pozemky se nachází v zastavěném území města Radnice, severně od budovy Městského úřadu Radnice. Přístup na pozemky je po zpevněné místní komunikaci. V místě je moţnost napojení na rozvod elektřiny, rozvod plynu, veřejný vodovod i veřejnou kanalizaci. Negativní účinky okolí, ani jiné omezení uţívání pozemků nebyly při prohlídce zjištěny.

79

Radnice je obec s počtem 1 755 obyvatel (Malý lexikon obcí ČR – 2010). Ve městě není schválená cenová mapa stavebních pozemků. 2)

výrobna brusných kotoučů

Jedná se o nepodsklepenou budovu s jedním nadzemním podlaţím, v části je nástavba podlaţí. Střecha nástavby je nízká sedlová, zbylá část střechy je plochá. Výrobní budova je v 1.NP uţívaná jako výrobna a sklad materiálů a výrobků; ve 2.NP je v části sociální zázemí pro zaměstnance výrobny (šatny, sprchy, WC) zbývající část je bez vyuţití. Stavba je zaloţena na betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti; svislé konstrukce jsou zděné z cihel a tvárnic zděné v tl. do 40 cm; strop s rovným podhledem; konstrukce krovu nízké sedlové střechy je dřevěná vázaná; krytina sedlové střechy je z vlnitých osinkocementových desek, krytina ploché střechy je ţivičná svařovaná; klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu; vnitřní povrchy jsou upraveny vápennou dvouvrstvou omítkou, vnější povrchy 1.NP jsou z břízolitu a u 2.NP chybí. Dveře jsou hladké plné i prosklené; vrata dřevěná truhlářsky zpracovaná; okna dřevěná zdvojená; podlaha betonová a z keramické dlaţby; vytápění ústřední; elektroinstalace světelná i třífázová; bleskosvod je proveden; vnitřní rozvod studené i teplé vody je proveden; vnitřní kanalizace z litinového a plastického potrubí; vnitřní plynovod je proveden; ohřev vody je zajištěn bojlery; vnitřní hygienické vybavení tvoří umyvadla, sprchové kouty a splachovací WC. Ostatní konstrukce a vybavení chybí. Stavba se pro potřeby ocenění povaţuje za budovu typu „L“ – CZ-CC 125111;

SKP

46.21.13.1..1 s účelem uţití budovy pro průmysl. Základní cena je podle přílohy č. 2 pouţité vyhlášky 2 786,- Kč / m3. Objemové parametry stavby: zastavěné plochy: 1.NP 28,70 m x 6,80 m

=

195,16 m2

24,20 m x 6,70 m

=

162,14 m2

=

11,59 m2

6,10 m x 1,90 m (schodiště)

80

368,89 m2 2.NP i zastřešení 24,20 m x 6,70 m

=

162,14 m2

6,80 m x 2,00 m

=

13,60 m2 175,74 m2

výpočet obestavěného prostoru: vrchní stavba – 1.NP: 195,16 m2 x 3,80 m

=

741,61 m3

162,14 m2 x 3,90 m

=

632,35 m3 1 373,96 m3

nástavba a schodiště vč. zastřešení: 162,14 m2 x 3,90 m

=

632,35 m3

13,60 m2 x 3,90 m

=

53,04 m3

=

87,87 m3

11,59 m2 x 2,60 m

=

30,13 m3

11,59 m2 x 3,90 m / 2

=

22,60 m3

175,74 m2 x 1,00 m / 2

825,99 m3 2 199,95 m3

Obestavěný prostor celkem:

výpočet průměrné zastavěné plochy a průměrné výšky podlaţí: podlaţízastavěná plocha 1. NP

konstrukční výška

součin

195,16 m2

3,80 m

741,61 m3

162,14 m2

3,90 m

632,35 m3

11,59 m2

2,60 m

30,13 m3

368,89 m2

1 404,09 m3

průměrná zastavěná plocha podlaţí:

=

81

368,89 m2

1 404,09 m3 / 368,89 m2 =

průměrná výška podlaţí:

3,81 m

Standardnímu vybavení budov posuzovaná stavba odpovídá v souladu s přílohou č. 2 pouţité vyhlášky s výjimkou následujících poloţek: pol.č. konstrukce vybavení 8.

navíc nadstandard

podstandard

chybí

úprava vnějších povrchů – chybí z 30 %

0,010

24.

výtahy – chybí

0,013

25.

ostatní – chybí

0,056

součet

0,00

0,00

0,00

0,079

Podle informace objednatele posudku bylo uţívání 1.NP výrobny zahájeno v roce 1968 a nástavby v roce 1990. Stavebně technický stav odpovídá pravidelné údrţbě. Vzhledem k uvedeným skutečnostem je pro výpočet opotřebení pouţito lineární metody.

3)

venkovní úpravy

Jedná se o venkovní úpravy, které byly provedeny v rámci realizace původní stavby výrobny v roce 1968 – stáří 43 let. vodovodní přípojka

-

CZ-CC 2222

potrubí ocelové DN 40 mm

28,70 m

předpokládaná ţivotnost 50 let kanalizační přípojka

-

CZ-CC 2223

potrubí kameninové DN 150 mm

25,00 m

předpokládaná ţivotnost 80 let ţumpa

-

CZ-CC 2223 15,00 m3

z monolitického betonu

82

předpokládaná ţivotnost 80 let zpevněné plochy

-

CZ-CC 211

s povrchem betonovým monolitickým, tl. 15 cm

35,00 m2

předpokládání ţivotnost 50 let ploty

-

CZ-CC 1251

(uliční) z ocelových plotových rámů na ocelové sloupky 2,50 m2

(2,50 m x 1,00 m) předpokládaná prodlouţená ţivotnost 45 let stanovené opotřebení 85 % podezdívka

-

CZ-CC 1251

betonová, výška 30 cm

2,50 m

předpokládaná ţivotnost 50 let vrátka

-

CZ-CC 1251

ocelová s výplní z drátěného pletiva

1 ks

předpokládaná prodlouţená ţivotnost 45 let stanovené opotřebení 85 % vrata

-

CZ-CC 1251

ocelová s výplní z drátěného pletiva

1 ks

předpokládaná prodlouţená ţivotnost 45 let stanovené opotřebení 85 %

4)

trvalé porosty

Na pozemku u výrobny se nachází okrasné rostliny - břízy. Jejich počet a stáří je uvedeno v části II. Ocenění. OCENĚNÍ

83

1)

pozemky

stavební parcela

-

podle § 28, odst. 1 uvedené vyhlášky

pozemkové parcely

-

podle § 28, odst. 5 uvedené vyhlášky

základní cena: 35 + (počet obyvatel – 1000) x 0,007414 35 + (1755 – 1000) x 0,007414

=

40,60 Kč / m2

přiráţka v % podle přílohy č. 21: - moţnost napojení na rozvod plynu

+ 10 % celkem + 10 % (4,06 Kč / m2)

základní cena upravená

=

44,66 Kč / m2

- § 28, odst. 5 (44,74 x 0,4) =

17,86 Kč / m2

=

17 462,06 Kč

=

6 215,28 Kč

celkem =

23 677,34 Kč

- § 28, odst. 1

výpočet ceny: st.p.č. 686/1 391 m2 x 44,66 Kč / m2 p.p.č. 247/1 a p.p.č. 247/13 202 m2 + 146 m2 x 17,86 Kč / m2 koeficient změny stavby Ki CZ-CC 1251; SKP 46.21.13.1 (průmysl)

Ki

=

2,133

Kp

=

0,577

koeficient prodejnosti Kp výroba, 1-2 tisíce obyvatel, okres Rokycany

úprava ceny:

84

23 677,34 x 2,133 x 0,577

=

zjištěná cena pozemků:

2)

29 140,67 Kč 29 140,67 Kč

výrobna brusných kotoučů

budova

-

podle § 3 uvedené vyhlášky

základní cena ZC budovy typu „L“

=

2 786,- Kč / m3

koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K1 konstrukce zděná

K1

=

0,939

koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu K2 K2 = 0,92 + 6,60 / m2 průměrné zastavěné plochy K2 = 0,92 + 6,60 / 368,89 = 0,92 + 0,018

K2

=

0,938

koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu K3 K3 = 2,10 / průměrná výška podlaţí + 0,30 K3 = 2,10 / 3,81 + 0,30 = 0,551 + 0,3

K3

=

0,851

koeficient vybavení stavby K4 K4 = 1 + [0,54 x (1,852 x CPnavíc + CPnadstandard - CPpodstandard - 1,852 x CPchybí )] K4 = 1 + [0,54 x ( 0 + 0 - 0 - 1,852 x 0,079)]

K4

=

0,921

K5

=

1,00

Ki

=

2,133

koeficient polohový K5 ostatní města koeficient změny stavby Ki CZ-CC 1251; SKP 46.21.13.1 (průmysl)

85

koeficient prodejnosti Kp výroba, 1-2 tisíce obyvatel, okres Rokycany

Kp

=

0,577

základní cena upravená ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp ZCU = 2 786,- Kč / m3 x 0,939 x 0,938 x 0,851 x 0,921 x 1,00 x 2,133 x 0,577 ZCU = 2 367,04 Kč / m3 výpočet ceny: 1 373,96 m3 x 2 367,04 Kč / m3

=

3 252 218,20 Kč

=

- 1 997 837,60 Kč

=

1 254 380,60 Kč

=

1 955 151,30 Kč

opotřebení lineární metodou: 43/70 x 100

=

61,43 %

825,99 m3 x 2 367,04 Kč / m3

opotřebení lineární metodou: 21/70 x 100

=

30,00 %

= =

zjištěná cena výrobny brusných kotoučů: 3)

-

586 545,39 Kč 1 368 605,91 Kč 2 622 986,51 Kč

venkovní úpravy

venkovní úpravy

-

podle § 10 uvedené vyhlášky

vodovodní přípojka základní cena

=

úprava ceny koeficienty:

86

360,- Kč / m

K5

=

1,00

Ki

=

2,322

Kp

=

0,577

=

482,32 Kč / m

=

13 842,58 Kč

=

- 11 074,06 Kč

základní cena upravená 360,- Kč / m x 1,00 x 2,296 x 0,531 výpočet ceny: 482,32 Kč / m x 28,70 m opotřebení lineární metodou: 43/50 x 100

=

86,00 %

zjištěná cena:

2 768,52 Kč

kanalizační přípojka základní cena

=

1 180,- Kč / m

K5

=

1,00

Ki

=

2,324

Kp

=

0,577

=

1 582,32 Kč / m

=

39 558,00 Kč

=

- 21 262,43 Kč

úprava ceny koeficienty:

základní cena upravená 1 180,- Kč / m x 1,00 x 2,324 x 0,577 výpočet ceny: 1 582,32 Kč / m x 25,00 m opotřebení lineární metodou: 43/80 x 100

=

53,75 %

zjištěná cena:

18 295,57 Kč

ţumpa

87

=

2 300,- Kč/m3 OP

K5

=

1,00

Ki

=

2,324

Kp

=

0,577

=

3 084,18 Kč/m3

=

46 262,70 Kč

=

- 24 866,20 Kč

základní cena úprava ceny koeficienty:

základní cena upravená 2 300,- Kč / m3 OP x 1,00 x 2,324 x 0,577 výpočet ceny: 3 084,18 Kč / m3 OP x 15,00 m3 opotřebení lineární metodou: 43/80 x 100

=

53,75 %

zjištěná cena:

21 396,50 Kč

zpevněné plochy =

290,- Kč / m2

K5

=

1,00

Ki

=

2,284

Kp

=

0,577

=

382,18 Kč / m2

=

13 376,30 Kč

=

- 11 503,62 Kč

základní cena úprava ceny koeficienty:

základní cena upravená 290,- Kč / m2 x 1,00 x 2,284 x 0,577 výpočet ceny: 382,18 Kč / m2 x 35,00 m2 opotřebení lineární metodou: 43/50 x 100

=

86,00 %

zjištěná cena:

1 872,58 Kč

ploty

88

=

450,- Kč/m2 p.pl.

K5

=

1,00

Ki

=

2,133

Kp

=

0,577

=

553,83 Kč/m2

553,83 Kč / m2 pohl. pl. x 2,50 m2

=

1 384,58 Kč

opotřebení lineární metodou: 85 %

=

- 1 176,89 Kč

základní cena úprava ceny koeficienty:

základní cena upravená 450,- Kč/m2 pohl.pl. x 1,00 x 2,133 x 0,577 výpočet ceny:

zjištěná cena:

207,69 Kč

podezdívka základní cena

=

950,- Kč / m

K5

=

1,00

Ki

=

2,133

Kp

=

0,577

=

1 169,20 Kč / m

=

2 923,00 Kč

úprava ceny koeficienty:

základní cena upravená 950,- Kč / m x 1,00 x 2,133 x 0,577 výpočet ceny: 1 169,20 Kč / m x 2,50 m opotřebení lineární metodou:

89

43/50 x 100

=

86,00 %

=

zjištěná cena:

- 2 513,78 Kč 409,22 Kč

vrátka základní cena

=

1 450,- Kč / ks

K5

=

1,00

Ki

=

2,133

Kp

=

0,577

=

1 784,57 Kč / ks

1 784,57 Kč / ks x 1 ks

=

1 784,57 Kč

opotřebení lineární metodou: 85 %

=

- 1 516,88 Kč

úprava ceny koeficienty:

základní cena upravená 1 450,- Kč / ks x 1,00 x 2,133 x 0,577

výpočet ceny:

zjištěná cena:

267,69 Kč

vrata základní cena

=

3 420,- Kč / ks

K5

=

1,00

Ki

=

2,133

Kp

=

0,577

=

4 209,13 Kč / ks

úprava ceny koeficienty:

základní cena upravená 3 420,- Kč / ks x 1,00 x 2,133 x 0,577 výpočet ceny:

90

4 209,13 Kč / ks x 1 ks

=

4 209,13 Kč

opotřebení lineární metodou: 85 %

=

- 3 577,76 Kč

zjištěná cena:

631,37 Kč

zjištěná cena venkovních úprav: 4)

45 849,14 Kč

trvalé porosty

trvalé porosty -

podle § 41 uvedené vyhlášky

okrasné rostliny: druh a tvar

listnaté stromy I (bříza)

stáří

počet

cena

celková cena

(roky)

(ks)

(Kč)

(Kč)

21-40

2

19 650,součet celkem

39 300,39 300,- Kč

úprava cen okrasných rostlin polohovým koeficientem: zeleň ve výrobních areálech

=

0,45

39 300,- Kč x 0,45

=

17 685,- Kč

úprava ceny koeficientem prodejnosti Kp

=

1,0

zjištěná cena trvalých porostů

=

17 685,- Kč

5)

věcné břemeno - uţívání nemovitosti

Popis Popis věcného břemene: Věcné břemeno spočívá v úplatném uţívání nemovitosti na parcele č. 686/1 pro pana Ing. Jiřího Koldu na dobu 10 let. Výměra uţívaných ploch: 391,00 m2 Výpočet ceny věcného břemene (§ 18 zákona č.151/1997 Sb.) _______________________________________________________________________________________________________________

91

Roční uţitek zjištěný ze smlouvy

100 800,- Kč

Počet let uţívání práva podle smlouvy

10 let

Uvaţovaný počet let uţívání práva pro výpočet

5 let

Cena věcného břemene (roč.uţitek x počet let)

504 000,- Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

Věcné břemeno podle § 18 zákona

Cena celkem

504 000,- Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

REKAPITULACE 1)

pozemky

29 140,67 Kč

2)

výrobna brusných kotoučů

3)

venkovní úpravy

45 849,14 Kč

4)

trvalé porosty

17 685,00 Kč

5)

věcné břemeno – uţívání nemovitosti

2 622 986,51 Kč

- 504 000,00 Kč součet celkem 2 211 661,32 Kč zaokrouhleno 2 211 660,-

Cena nemovitostí ke dni ocenění činí

2 211 660,- Kč slovy: dvamilionydvěstějedenácttisícšestsetšedesát Kč

2.5 Shrnutí praktické části 92

Kč

V této části práce jsem zpracoval dvě trţní ocenění, a to ocenění bytu a v druhém případě se jednalo o komerční nemovitost – výrobní areál. Oba objekty jsem také zpracoval podle platné oceňovací vyhlášky. Zajímalo mě, jestli se bude trţní cena a cena zjištěná vybraných nemovitostí výrazně lišit, nebo jestli se bude k sobě přibliţovat. V prvním případě se jednalo o byt 1+ 1 v osobním vlastnictví v panelovém domě v Rokycanech. Trţní cena tohoto bytu mi vyšla 710 000,- Kč a cena zjištěná podle cenového předpisu mi vyšla 686 150,- Kč. Takţe v tomto případě se ceny příliš nelišily a vyhláška je zřejmě v tomto případě dobře zpracovaná. V druhém případě se jednalo o malý výrobní areál – výrobnu brusných kotoučů ve městečku Radnice. Zde jsem spočítal trţní cenu na 1 160 000,- Kč, ale cena zjištěná podle cenového předpisu činila 2 211 660,- Kč. Zde bohuţel vyhláška nekoresponduje s trţní cenou nemovitosti. Je tedy zřejmé, ţe je třeba vyhlášku stále zdokonalovat, aby se výsledné ceny k sobě co nejvíce přibliţovaly.

93

3. Analytická část

3.1 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Rokycany

94

Obecná charakteristika trhu POPIS OKRESU Okres Rokycany leţí ve východní části Plzeňského kraje. Rozlohou i počtem obyvatel je okres nejmenší v kraji, a po okrese Jeseník i v České republice. Rokycansko je region mezi Berounkou, Brdy a Křivoklátskem. Ve střední části okresu Rokycany najdeme pásmo kopců sopečného původu Radeč s nejvyšším vrcholem Brno, vysokým 745m n.m. Územím okresu Rokycany prochází 26km dálnice mezi Plzní a Prahou. Okresní město Rokycany bylo vyhlášeno městskou památkovou zónou.

Nejnavštěvovanějšími památkami okresu Rokycany jsou vodní hamr v Dobřívě – technická památka a zámek ve Zbiroze. Další zajímavé zámky jsou Liblín, Radnice, Mirošov a Bušovice. 95

Střediskem agroturistiky je "Darovanský dvůr" u řeky Berounky, přes kterou v obci Darová celoročně funguje přívoz pro pěší i auta. S postupujícím otevíráním cyklostezek se stále rozšiřuje i tento druh turistiky. V Radnicích, severně od Rokycan, najdete nejzachovalejší ţidovskou synagogu v kraji. V mnoha obcích okresu se zachovala typická lidová architektura - Ostrovec je vesnickou památkovou rezervací. U obce Podmokly, v nejsevernější části Rokycanska, byl nalezen největší zlatý poklad Keltů v celé Evropě. Obec Ejpovice se pyšní statky se zdobenými štíty ve stylu selského baroka. Jedním z turistických cílů v okrese Rokycany je také vrch Ţďár 629 m.n.m. východně od Rokycan a je příjemným místem k relaxaci, objevování dávné historie a tajemna i k obdivování přírody či krásného výhledu. Klid, ticho, ţádný spěch mezi Plzní a Prahou. To je Rokycansko. Krásné, zdravé a rozlehlé lesy s neuvěřitelným mnoţstvím hub. Města V okrese se nacházejí 3 pověřené obce (Rokycany, Zbiroh a Radnice), území okresu je totoţné s obvodem obce s rozšířenou působností Rokycany.

Obyvatelstvo V dnešní době ţije v okrese Rokycany 47 185 obyvatel, z toho 23 439 muţů a 23 746 ţen. V dlouhodobém výhledu se očekává postupný pokles obyvatel.

Cestovní ruch Rokycansko je velmi oblíbeným rekreačním zázemím nejen obyvatel Plzně a západočeské oblasti, ale také mnohých Praţanů. Na okrese je velmi rozšířené chalupářství a chatařství – některé obce mají i přes 50 % domů vyuţívaných k rekreaci. Největším lákadlem je relativně zachovalá příroda údolí Berounky, podbrdského kraje a Křivoklátska, která je navíc dobře dostupná po dálnici z Plzně i z Prahy. Úsek Berounky na Rokycansku je oblíben mezi vodáky.

TRH S NEMOVITOSTMI

96

V současné době Město Rokycany zahájilo za přispění Evropské unie výstavbu místní komunikace pro napojení rozvojové plochy Osecký vrch. Díky této přístupové komunikaci vznikla na Oseckém vrchu připravovaná rozvojová plocha pro 37 rodinných domů. Zasíťování pozemků a kanalizace je řešeno připojením na stávající síť, novými rozvody na vodu, elektřinu a plyn. Celkové náklady dosáhly výše 11 343 865 korun, z nichţ dotace z ROP NUTS II Jihozápad představovala 9 311 346 korun, zbytek financovalo město. Ke konci roku byla zahájena dlouho poţadovaná rekonstrukce ulice Boţeny Němcové, která byla v katastrofálním stavu. Tato investice (cca 43 000 000,- Kč) se platí také z dotace ROP NUT II Jihozápad a samozřejmě z prostředků města. Mezi nejdůleţitější stavby na Rokycansku bude jistě patřit silniční obchvat z Rokycan do Hrádku, který by měl měřit 9,5 km. Bohuţel ještě není zcela jasné, kdy tato stavba započne.

Město Rokycany POZEMKY Proluky V centru města se ţádné proluky nenacházejí. Jedinou moţností by byla rekonstrukce stávajících objektů. Samozřejmě jako všude jinde je moţnost rekonstrukce pod drobnohledem památkové péče.

Stavební pozemky Volné stavební pozemky se ve městě vyskytují je zřídka. Momentálně nové pozemky včetně inţenýrských sítí se vyskytují na okraji Rokycan na „ Oseckém vrchu“.

Cenová relace

stavebních pozemků ve městě je od 800 – 1 500,- Kč/ m2, přičemţ na výše zmiňované lokalitě je cena pozemků 1 500,- Kč/m2.

BUDOVY 97

Byty V Rokycanech se v nabídce objevují zejména byty panelové technologie, které byly postaveny od 60 do 90 let. Největší výskyt panelových domů je na sídlišti „ Na Ţelezné“ a na sídlišti „ U Václava“. Objevují se zde samozřejmě i byty zděné z cihlových bloků, které se vyskytují různě po celém městě. V nedávné době byla dokončena výstavba nových bytů v ul. Štáhlavská, a momentálně byla dokončena výstavba nových bytů v ul. Sladovnická.

Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1

740 000 – 990 000 Kč

Byt 2 + 1

950 000 – 1 250 000 Kč

Byt 3 + 1

1 150 000 – 1 400 000 Kč

Byt 4 + 1

1 600 000 Kč

Rodinné domy Rodinných domů se V Rokycanech vyskytuje poměrně dost. Ceny se u volně stojících rodinných domů pohybují zhruba v rozmezí od 750 000 aţ do 4 000 000,- Kč. Řadové domy se v Rokycanech vykytují zřídka. Největší poptávka po rodinných domech je v lokalitě „ U Václava“ a „ Na Rabínově“.

Objekty pro individuální rekreaci Zahrádkářské a chatové oblasti se nacházejí na okraji města. Největší výskyt je pod kopcem „ Čilina“. Vyskytují se zde chaty jak dřevěné, tak i zděné. Cena dřevěných chat se pohybuje zhruba od 300 000 do 500 000,- Kč. Ceny zděných rekreačních chat se pohybují v rozmezí 400 000 do 1 000 000,- Kč.

Bytové domy

98

Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů v Rokycanech spíše ojedinělé. Momentálně zde není na prodej ţádný bytový dům.

Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce vůbec neobjevují. Objevují se pouze pronájmy menších prostor v administrativních budovách.

Průmyslové objekty V nabídce jsou jen zřídka výrobní areály. Momentálně je k prodeji pouze jeden výrobní areál, který má zároveň skladovací prostory i kanceláře. Podobné je to i se skladovými halami, kde momentálně ţádná nabídka není.

NÁJMY Byty Jako v jiných okresních městech je zde nabídka pronájmu bytů minimální. I v Rokycanech zaţily velký rozvoj ubytovny, je jich tu celkem 6.

Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech: Byt 1 + 1

5 000 – 6 000 Kč/ byt / p.m.

Byt 2 + 1

7 000 – 8 000 Kč/ byt / p.m.

Byt 3 + 1

8 000 – 9 000 Kč/ byt / p.m.

Byt 4 + 1

8 000 – 9 000 Kč/ byt / p.m.

Prodejní prostory

99

Nabídka prodejních prostorů je poměrně vysoká, ale spíše v centru města. Na okrajových částech je velmi zanedbatelná. Momentálně tvoří velkou část nájemců asijští prodejci, kteří provozují hlavně obchody s textilním zboţím. Cena za pronájem prodejních prostor je uvedena v následující tabulce:

Centrum města

50 – 160 Kč/ m²/ p.m.

Širší okolí

70 – 120 Kč// m²/ p.m.

Kanceláře V poslední době je zřejmý značný pokles poptávky po pronájmu kanceláří, stejně je tomu i v Rokycanech, kde nabídka převyšuje poptávku. Do budoucna lze předpokládat podobný vývoj, protoţe rozmach elektronického obchodování je markantní.

Centrum města

140 – 200 Kč/ / m²/ p.m.

Širší okolí

50 – 60 Kč/ m²/ p.m.

Průmyslové objekty V současné době není nabídka průmyslových objektů tak vysoká. Ve většině případů pronájmu se jedná o bývalé výrobní areály, které jsou nyní nabízeny k pronájmu jako sklady.

Výrobní a provozní prostory

30 – 60 Kč/ / m²/ p.m.

Sklady

30 – 90 Kč/ / m²/ p.m.

OKRES ROKYCANY MIMO MĚST

100

Trh je nejvíce aktivní v obcích Kamenný újezd, Volduchy a u silnice směrem na Prahu a dále v místech, kde je moţnost rekreace a to se týká obcí poloţených blízko řeky Berounky.

Pozemky Stavební pozemky se v širším okolí Rokycan pohybují v cenové relaci 300 – 700,- Kč/ m². Další pozemky, které se vyskytují v nabídce jsou pozemky pro komerční zástavbu, kde se cena za prodej pohybuje v rozmezí 300 – 1000,- Kč/ m². Samozřejmě v nabídce najdeme i zemědělské pozemky se kterými se obchoduje za cenu kolem 10,- Kč/ m².

Budovy Byty V nabídce se objevují byty typů 2 + 1 a 3 + 1. Cenová relace bytů 2 + 1 se pohybuje v rozmezí 500 000 – 1 000 000,- Kč. U bytů velikosti 3 +1 se cena pohybuje v rozmezí 850 000 – 1 250 000,- Kč. Menší byty se v nabídce prakticky nevyskytují.

Rodinné domy V nabídce se vyskytují různé typy rodinných domů. Ceny se pohybují v rozmezí 1 600 000 – 4 000 000,- Kč. Jedná se o starší rodinné domy, kde je cena spíše kolem uvedené spodní hranice. Modernější rodinné domy lze pořídit zhruba od 3 000 000,- Kč výše.

Ostatní objekty V nabídce se objevují různé typy objektů od starých výrobních areálů, zemědělských objektů, venkovských prodejen. Bohuţel zájem o takovéto objekty je minimální.

Nájmy 101

V této části okresu Rokycany se nájmy bytů a rodinných domů vyskytují velmi sporadicky.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Celkově lze předpokládat, ţe ceny všech typů nemovitostí kromě bytů budou stagnovat. Co se týče bytů, tak ty by mohli ještě dál klesat, bude se spíše jednat o starší byty, které jsou dlouhodobě neprodejné, nebo se nachází v neatraktivní lokalitě. Dá se očekávat nárůst cen výstavby nových nemovitostí, který bude mít za následek zvýšení daně z přidané hodnoty, i kdyţ konkurenční boj mezi stavebními firmami výrazné zdraţení výstavby přinést nemusí. Mírné zdraţení se bude spíše týkat rodinných domů a průmyslových objektů. Největší míru zhodnocení investic lze předpokládat u stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů. Co se týče průmyslu, ten by neměl v okresu nějak výrazněji klesat, neboť jsou zde zavedené podniky, které jiţ fungují bezproblémově několik let. Jejich hlavním zaměřením je automobilový průmysl, takţe nelze předpokládat ukončení jejich činnosti z důvodu velké poptávky po nových automobilech. Trh s byty je jiţ nyní ovlivněn deregulací nájemného. Konkrétně v Rokycanech uţ tolik bytů u kterých bylo regulované nájemné není. Hodně bytů je jiţ v druţstevním nebo osobním vlastnictví.

Závěr 102

Touto bakalářskou prací jsem chtěl seznámit čtenáře s problematikou oceňování podle cenového předpisu. Jsou zde popsány základní metody oceňování staveb, pozemků, bytů a nebytových prostorů a trvalých porostů. Nejdůleţitější je shrnutí změn, které přináší aktuální oceňovací vyhláška. Ve shrnutí jsou popsány změny jak v textové části tak v přílohách vyhlášky. Dále v bakalářské práci upozorňuji na některé vybrané problémy oceňování nemovitostí. V shrnutí teoretické části popisuji co nejpodstatnějšího vyhláška přinesla co se týče vlivu na cenu nemovitosti. Ve druhé části jsem vypracoval trţní ocenění bytu a trţní ocenění výrobního areálu. Tato část byla pro mě velice důleţitá k poznání a osvojení si nových znalostí a zkušeností z oceňování nemovitostí. Aby praktická část mé práce co nejvíce korespondovala s částí teoretickou, vypracoval jsem i ocenění výše uvedených nemovitostí podle cenového předpisu. Jak jsem jiţ uvedl ve shrnutí praktické části, ocenění bytu na trţních principech a cenou zjištěnou se lišilo jen minimálně. V druhém případě, kdy se jednalo o ocenění výrobního areálu – výrobny brusných kotoučů, tak tam byl rozdíl mezi trţní cenou a cenou zjištěnou podle cenového předpisu poměrně značný. Je tedy zřejmé, ţe třeba oceňovací vyhlášku stále vylepšovat, aby ceny zjištěné odpovídaly co nejvíce cenám trţním. V poslední práci bakalářské práce jsem zpracoval analýzu trhu s nemovitostmi v okrese Rokycany, coţ mi napomohlo se seznámit blíţe s realitním trhem v mém budoucím poli působnosti.

103

Seznam pouţité literatury 1. Bradáč, A. , FIALA, J., Hlavinková V. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy. 4 přepracované vydání. Praha: LINDE Praha, a.s. – Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2007, ISBN: 978-80-7201-679-2 2. Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P. – Úřední oceňování majetku 2011, ISBN: 978-80-7204719-2 3. ORT Petr, Ph.D. Oceňování nemovitostí na trţních principech, první vydání, únor 2007, ISBN: 978-80-7265-101 4. ORT Petr, Ph.D. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, první vydání, prosinec 2008, ISBN: 978-80-7265-128-3 5. ORT Petr, Ph.D. Moderní metody oceňování na trţních principech, první vydání říjen 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9

Zákony a vyhlášky 6. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů 7. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů Internetové a jiné zdroje 8. http://www.rokycany.cz/

104

Seznam pouţitých zkratek K1 – koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K2 – koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu K3 – koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu K4 – koeficient vybavení stavby K5 – koeficient polohový Kp – koeficient prodejnosti Ki – koeficient změny cen staveb Ti – index trhu Pi – index polohy Vi – index konstrukce a vybavení CP – cenový podíl ZC – základní cena CU – cena upravená ZCU – základní cena upravená IPC – indexovaná průměrná cena CZ-CC – klasifikace stavebních děl SKP – standardní klasifikace produkce OP – obestavěný prostor CPi – objemový podíl konstrukce nebo vybavení

105

106

107