Oceňování při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Oceňování při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů Bakalářská práce

Autor:

Barbora Meisnerová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Vladimír Klimeš, CSc.

Odborný konzultant:

doc. Ing. Jan Heřman, CSc.

Praha

Duben 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Trutnově dne 18. dubna 2011

Barbora Meisnerová

Poděkování Děkuji Ing. Vladimíru Klimešovi, CSc., vedoucímu mé bakalářské práce, za připomínky při psaní této práce. Dále bych chtěla poděkovat Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za ochotu a poskytnutí kvalitní výuky nutnou pro zpracování předloţené bakalářské práce. Můj největší dík a vděčnost patří doc. Ing. Janu Heřmanovi, CSc. za ochotu, spolupráci, konzultace, cenné rady a poskytnuté podklady pro zpracování předloţené bakalářské práce.

Anotace Bakalářská práce na téma „Oceňování při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů“ se v první části zaměřuje na podrobný popis tvorby podnikatelských záměrů, moţnosti získání finančních prostředků na zrealizování těchto záměrů v bance a v neposlední řadě na způsob jejich ocenění. Dále je popsán postup ocenění jiţ existujících podniků. V další části jsou dva konkrétní příklady ocenění. Jedná se o trţní ocenění bytu a trţní ocenění komerční budovy. Část třetí tvoří analýza trhu. Jedná se o trh v Královéhradeckém kraji, zaměřený pouze na okres Trutnov. V poslední části práce (závěru) jsou shrnuty dílčí výstupy jednotlivých podkapitol a především dodrţení cíle, kterým bylo zaměření podnikatelských záměrů při oceňování a následné porovnání těchto metod.

Annotation The first part of Bachelor thesis „Pricing during formation and analysis of business plan“ focuses on the detailed description of the creation of the business plans, opportunities for obtaining funds for the realization of these plans in the bank and the method of their valutation. Furthermore, it describes the procedure of valuation of the existing firms. In the second part there are two concrete examples of the evaluation. The fis tone beány the flat market valuation and the second one the market valuation of the commercial premises. The third part consist of market analysis. I tis a market in Královéhradecký region, focusing only on the district of Trutnov. The last part summarizes the overall work. There are the outputs of each sub-chapters and especially talks about meeting the thesis target. The aim of this work is to focus on the business strategies for evaluation and the subsequent comparison of these methods.

Obsah Úvod................................................................................................................. 7 1 TEORETICKÁ ČÁST ................................................................................ 9 1.1 Podnikatelský záměr .................................................................................. 9 1.2 Rozhodovací metody.................................................................................. 10 1.2.1 Metoda kladů a záporů .................................................................. 10 1.2.2 Metoda bodového hodnocení......................................................... 10 1.2.3 Metoda trojúhelníků párů .............................................................. 11 1.2.4 Metoda významového hodnocení variant ...................................... 11 1.3 Osobnost podnikatele ................................................................................. 12 1.4 Situace na trhu ............................................................................................ 13 1.5 Potřebný kapitál ......................................................................................... 14 1.6 Zpřesnění podnikatelského záměru ............................................................ 14 1.6.1 Předmět podnikání ......................................................................... 15 1.6.2 Rozsah podnikání .......................................................................... 15 1.6.3 Velikost podniku............................................................................ 15 1.6.4 Umístění podniku .......................................................................... 16 1.6.5 Obchodní spojení ........................................................................... 16 1.6.6 Okamţik zaloţení .......................................................................... 17 1.7 Pojem oceňování a jeho metody ................................................................ 17 1.8 Podnikatelský úvěr ..................................................................................... 20 1.8.1 Československá obchodní banka, a. s. ........................................... 20 1.8.2 Česká spořitelna, a. s. ................................................................... 21 1.8.3 Porovnání podnikatelského úvěru u dvou bank ............................. 22 1.9 Způsoby oceňování podnikatelských záměrů ............................................ 23 1.10 Oceňování existujícího podniku............................................................... 25 5

1.10.1 Hladiny hodnoty podniku ............................................................ 25 1.10.2 Důvody oceňování podniku ......................................................... 26 1.10.3 Doporučený postup při ocenění podniku ..................................... 26 2 PRAKTICKÁ ČÁST................................................................................... 30 2.1 Trţní ocenění bytu ..................................................................................... 30 2.2 Trţní ocenění ziskové budovy ................................................................... 52 3 ANALYTICKÁ ČÁST ................................................................................ 81 3.1 Obecná charakteristika trhu........................................................................ 81 3.1.1 Popis okresu ................................................................................... 81 3.1.2 Trh s nemovitostmi ........................................................................ 84 3.2 Okres Trutnov ............................................................................................ 85 3.2.1 Pozemky ........................................................................................ 85 3.2.2 Byty ............................................................................................... 86 3.2.3 Rodinné domy................................................................................ 87 3.2.4 Bytové domy tzv. činţovní ............................................................ 87 3.2.5 Průmyslové objekty – sklady ......................................................... 88 3.2.6 Kanceláře ....................................................................................... 88 3.2.7 Prodejní prostory ........................................................................... 89 3.3 Krkonoše .................................................................................................... 90 3.3.1 Pozemky ........................................................................................ 90 3.3.2 Byty ............................................................................................... 90 3.3.3 Rodinné domy................................................................................ 91 3.4 Celkový marketingový výhled ................................................................... 91 Závěr ............................................................................................................... 93 Seznam literatury ........................................................................................... 94

6

Úvod Na začátku této bakalářské práce na téma „Oceňování při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů“ je důleţité říci, proč bylo dané téma autorkou práce vybráno. Autorka práce studovala Střední odbornou školu podnikatelskou Trutnov, s. r. o. se zaměřením na ekonomiku a podnikání. Při tomto studiu získala kvalitní teoretické znalosti ohledně zakládání a řízení podniku. Jedna z nejdůleţitějších částí tohoto studia bylo praktické zpracování podnikatelských záměrů, které bylo zároveň součástí praktické maturitní zkoušky. Je nezbytné říci, ţe autorka tuto práci vytvářela na zcela odlišné téma a do této bakalářské práce pouţila pouze teoretické znalosti. Autorka si téma práce vybrala především z důvodu blízkosti uvedeného tématu s problematikou, kterou studovala a rovněţ také proto, ţe problematikou oceňování se chce zabývat i v budoucnu. Cílem práce je přiblíţit čtenáři pojmy, jako jsou podnikatelský záměr, oceňování a metody jeho pouţívání na několika případech. Celá práce je sloţena ze tří hlavních částí. První část je věnována teorii dané problématiky. V první řadě se práce zabývá otázkou, co je to podnikatelský záměr a jakým způsobem se zpracovává. Je zde uvedený přesný postup jak by měl podnikatel svůj podnikatelský záměr vytvářet. Dále je v teoretické části vysvětlen pojem oceňování a jeho tři nejpouţívanější a také nejznámější metody (porovnávací, příjmová a nákladová). Protoţe se práce zabývá tématikou podnikatelských záměrů, je zde uveden nezbytný postup při jeho zpracování. Aby si čtenář mohl udělat dobrý obrázek, jak získat úvěr na základě podnikatelského záměru, jsou zde uvedeny podmínky pro získání finančních zdrojů u dvou komerčních bank, které jsou následovně porovnány na základě vnitřního cítění autorky práce. Jen pro zajímavost je v teoretické části popsán stručný postup při oceňování jiţ existujícího podniku. Druhá část bakalářské práce se zabývá vlastním oceněním dvou nemovitostí. Jako první je trţní ocenění bytu v panelovém domě, který je řešen porovnávací a příjmovou metodou. Druhé ocenění je zaměřeno na ziskovou budovu. V tomto případě se jedná o víceúčelovou cihlovou budovu, která se nachází na náměstí města Trutnova. V budově je moţné najít hospodu, tři kanceláře a dva byty. Všechny tyto části budovy byly oceněny porovnávací, příjmovou i nákladovou metodou.

7

V poslední, třetí části bakalářské práce, je řešena analýza trhu. Byla provedena analýza trhu nemovitostí v Královéhradeckém kraji, konkrétně okresu Trutnov. Okres Trutnov byl rozdělen na dvě části, na část města a jeho okolí, a na část Krkonoš. Je zde popsáno cenové rozpětí jednotlivých nemovitostí v celém okrese. Hlavním cílem bakalářské práce je zaměřit se na podnikatelské záměry při oceňování a porovnání metod oceňování. Zda a v jaké míře byly cíle splněny, je popsáno v závěru této práce.

8

1 TEORETICKÁ ČÁST 1.1 Podnikatelský záměr Kaţdý podnikatel, který chce začít podnikat, musí splnit sedm základních kroků, které vedou k zaloţení podniku. Do těchto kroků zahrnujeme: o nutnost prostudovat hlavní zákony a etická pravidla vztahující se k podnikání o zpracovat podnikatelský záměr vycházející ze schopností podnikatele, situace na trhu a výši získaného kapitálu o vybrat právní formu podnikání nejlépe vyhovující podnikatelskému záměru o připravit strategii zakládaného podniku stanovením dlouhodobých cílů a cest jejich dosaţení o promyslet zásady řízení podniku a jeho ekonomiky včetně právních aspektů podnikání o vypracovat

zakladatelský

rozpočet

zahrnující

ekonomické

hodnocení

podnikatelského záměru a finanční situaci podniku o zaloţit podnik v souladu s rozhodnutím o nejvhodnější variantě podnikatelského záměru. Podnikatelský záměr je nejdůleţitějším krokem zaloţení podniku. K jeho úspěšnému zpracování jsou nezbytně nutné tři faktory – podnikatel, kapitál a trh. Pro úspěch je výhodné, aby dané faktory byly vzájemně vyváţené. U podnikatelského záměru platí nepsané pravidlo, které říká: „Nepřeceňovat schopnosti a kapitál a nepodceňovat působení trhu“. Předloţená bakalářská práce, především teoretická část, se věnuje zejména druhému kroku – Podnikatelskému záměru. Podrobně rozebírá způsob, jak podnikatelský záměr zpracovat. Dále se zabývá moţností získání podnikatelského úvěru pro konkrétní podnikatelský projekt a porovnává moţnosti jeho získání u dvou komerčních bank. Na konci této části jsou vysloveny závěry, k nimţ se autorka v tomto tématu dopracovala.

9

1.2 Rozhodovací metody 1.2.1 Metoda kladů a záporů V metodě kladů a záporů určujeme volbu kritérií, zda chceme podnikat. Tato kritéria si kaţdý podnikatel stanovuje sám na základě předmětu a důleţitosti podnikání. Velmi důleţitým kritériem je zisk. Do kritérií můţe spadat například uspokojení zákazníka, pracovní doba, znalost v oboru, umístění provozovny, zajištění zdrojů, riziko, kvalita sluţeb, konkurence a jiné. Počet kritérií není stanoven, ale je dobré si stanovit lichý počet pro kvalitnější výsledek této metody. Podnikatel si musí dát pozor na podcenění své konkurence. V níţe uvedené tabulce Tab. 1 Metoda kladů a záporů je znázorněno, jak by měl podnikatel v této rozhodovací metodě postupovat. Tab. 1 Metoda kladů a záporů Kritéria

Podnikat

Nepodnikat

+ + +

+ -

Zisk Riziko Konkurence Uspokojení zákazníka Rozsah sluţeb Celkové zjištění Výsledek

+ 4 1 PODNIKAT

1.2.2 Metoda bodového hodnocení Další rozhodovací metodou je metoda bodového hodnocení, kde je nutné si zvolit systém hodnocení. Danou stupnici je důleţité uvést. Důleţité je, aby tato metoda nebyla v rozporu s metodou kladů a záporů. Kritéria jsou stejná jako u předchozí metody. Tato metoda je názorně předvedena v tabulce Tab. č. 2: Metoda bodového hodnocení. Tab. 2 Metoda bodového hodnocení Kritéria

Podnikat

Nepodnikat

6 2 4 6

2 6 2 2

Zisk Riziko Konkurence Uspokojení zákazníka 10

Rozsah sluţeb Celkové zjištění Výsledek

Systém hodnocení:

6 2 24 14 PODNIKAT

6 bodů = vyhovuje hodně 4 body = vyhovuje středně 2 body = vyhovuje málo

1.2.3 Metoda trojúhelníků párů Třetí metoda má stanovena stejná kritéria jako předchozí metody. Je zaloţená na porovnání kaţdého kritéria s kaţdým. Zvýrazněná kritéria jsou pro nás na daném řádku nejdůleţitější. Musíme určit počet voleb, coţ znamená kolikrát jsme dané kritérium pouţili, pořadí významu kde je uvedeno největší mnoţství voleného počtu a nakonec váhu, která je podle počtu kritérií, udává se podle pořadí významu. Níţe je opět uveden příklad, jak tato metoda vypadá.

1 2

1 3 2 3

1 4 2 4 3 4

1 5 2 5 3 5 4 5

Kritéria Počet voleb Zisk 4 Riziko 0 Konkurence 1 Uspokojení zákazníka 3 Rozsah sluţeb 2

Pořadí významu 1. 5. 4. 2. 3.

Váha 5 1 2 4 3

1.2.4 Metoda významového hodnocení variant Metoda významového hodnocení variant je poslední rozhodovací metodou. V této metodě máme opět stejná kritéria jako u předchozích variant. Opisujeme zde váhu z metody trojúhelníků párů a body, které jsme udělili v metodě bodového hodnocení. Metoda spočívá pouze v tom, ţe vynásobíme váhy a body z předešlých metod a pokud je jejich výsledkem podnikat nic nám nebrání pokračovat v tvorbě podnikatelského záměru. 11

Níţe je pro zpřesnění uvedená tabulka Tab. 3 Metoda významového hodnocení variant. Tab. 3 Metoda významového hodnocení variant Podnikat Nepodnikat Kritéria Zisk Riziko Konkurence Uspokojení zákazníka Rozsah služeb Celkem Výsledek

Váha 5 1 2 4 3 -

Body 6 2 4 6 6 24

Význam

Body

30 2 2 6 8 2 24 2 18 2 82 14 PODNIKAT

Význam 10 6 4 8 6 34

1.3 Osobnost podnikatele Osobnost podnikatele je velmi důleţitým faktorem, který má vliv na úspěšnost podnikání. Osobnost je vytvářena souhrnem předpokladů a schopností podnikatele. Předpoklady jsou jiţ vrozené, ovlivňují se velmi těţko. Do kladných osobních předpokladů spadá například pracovitost, výkonnost, elán, aktivita, pevná vůle, čestnost, serióznost, rozhodnost, předvídavost, taktnost v jednání s lidmi, schopnost vést kolektiv a jiné. Do záporných osobních předpokladů můţeme zahrnout například nízkou koncentraci myšlení, snadné rozptýlení, obavu z rizik, panikaření, nerozhodnost, malou schopnost improvizace. Schopnosti podnikatele jsou dány souhrnem odborných znalostí, dovedností a praktických zkušeností, které podnikatel za svůj ţivot nabyl. Kaţdý podnikatel musí pro svůj zvolený podnikatelský záměr splnit určité kvalifikační poţadavky. Například vyučení v oboru či odborné vzdělání, dostatečná odborná praxe a zkušenosti v oboru, věcná znalost situace v oboru a špičkové techniky a technologií, znalost ekonomiky podniku, účetnictví, financování, znalost obchodní politiky, řízení podniku a také znalost právních předpisů. Schází-li podnikateli některé z uvedených odborných znalostí je potřebné je doplnit ještě před zaloţením podniku. Splnění předepsaných kvalifikačních poţadavků se musí doloţit při ohlášení ţivnosti řemeslné a vázané a při podání ţádosti o vydání koncese. Další nezbytnou podmínkou pro zaloţení podniku je dobrý zdravotní stav, který by měl podnikatel ve svém podnikatelském záměru uvést.

12

1.4 Situace na trhu Další částí podnikatelského záměru je situace na trhu. Je jednou z nejdůleţitějších, protoţe kaţdý podnikatel musí ověřit svůj záměr a schopnosti v konkrétních podmínkách trhu. Trh rozhodne o tom, zda podnikatel uspěje či naopak. Proto nelze při této analýze šetřit časem a energií. Nutností je vycházet ze základních principů fungování trhu, kam spadá svoboda ekonomického jednání, volné působení nabídky a poptávky a také konkurenční prostředí. Podnikatel se musí připravit na následující okolnosti. Zhodnotit situaci na trhu z hlediska odbytových moţností, stanovit správnou odbytovou politiku, zvolit nejvhodnější metody prodeje a dosáhnout předstih oproti konkurenci. Je dobré, kdyţ podnikatel popíše místo svého působení, dostupnost a určí jaký typ reklamy bude uţívat pro zviditelnění svého podnikání. Poté by měl prostudovat svou konkurenci na trhu. A to nejdříve v konkrétním místě působiště jako je například město a měl by svou analýzu rozvíjet aţ do hranice, kde bude jeho podnikání končit, například vymezení na Českou republiku. Důleţité je, aby si podnikatel zjistil, jakým způsobem podniká jeho konkurence a našel ve svém trhu nevyuţité mezery, určil si způsob zvýšení výkonu, kvality, rozšíření sortimentu k předstihu jeho konkurence. Rozhodně by podnikatel neměl zapomenout určit si silné a slabé stránky (SWOT analýza) své konkurence. Dále by si podnikatel měl určit jakým způsobem se od konkurence chce odlišit. Podnikatel by neměl opomenout důleţitost stanovení skladby jeho zákazníků a nějakým způsobem ho vymezil. Například na běţné zákazníky, ţivnostníky, exkluzivní zákazníky, velkoodběratele či jejich kombinaci. Měl by se zaměřit na to, čím je ovlivněno zákazníkovo chování při koupi výrobků, sluţeb a co je v jejich rozhodování určující. Další nelehkou úlohou podnikatele je odhadnou schopnost zákazníků přijímat novinky, inovace výrobků a ochotu je zaplatit. V závěru průzkumu situace na trhu by měl podnikatel vyslovit plán či osobní přání do budoucna s jeho podnikáním.

13

1.5 Potřebný kapitál Potřebný kapitál je jeden ze základních výrobních činitelů. Určuje celkovou výši potřebného kapitálu, kterou rozdělíme na výdaje investičního, provozního a finančního charakteru. Investičním kapitálem se realizuje financování prostředků investičního charakteru, kam patří rekonstrukce provozů, přístavby budov, zakoupení strojů a jiné poloţky v celkové hodnotě vyšší neţ 40 tis. Kč. U provozního kapitálu musíme na základě skutečných výdajů na provoz a rozběh firmy určit potřebu financí na jeden rok a potom na základě příjmů určit obrátku těchto výdajů, poté do celkové výše zahrneme tyto výdaje pouze ve výši odpovídající jedné obrátce maximálně s malou rezervou, je tedy určován v celkové výši za jeden rok. Patří do něho například technické potřeby, sociální a zdravotní pojištění, topení, úklid, propagace a další poloţky. Do finančního kapitálu zahrnujeme provize, místní daně, domovní daně či úroky z úvěrů. Výše kapitálu se stanoví vyčíslením všech nákladů a výdajů, které lze reálně předpokládat. Výdaje, které přímo vstupují do výrobku lze vyjádřit na jednici výrobku. Do výše kapitálu patří ţivotní náklady podnikatele a rezervní prostředky. Naše moţnosti financování jsou rozděleny na vlastní a cizí kapitál. Vlastní kapitál jsou vlastní prostředky podnikatele případně prostředky od jeho společníků. Patří sem peníze v hotovosti, úspory na vkladních kníţkách, prodej cenných papírů (akcie, obligace, vkladové listy, dluhopisy), prodej majetkové podstaty (auta, chaty, pozemky), prodej nadbytečného majetku, odpisy, zisk a fondy ze zisku. Cizí kapitál je nabyt z cizích prostředků. Jsou to například soukromé půjčky od příbuzných a přátel, půjčky od organizací a institucí, úvěry od peněţních ústavů a bank, finanční podpora státu, příspěvky institucí a organizací podporující podnikání, dary od sponzorů, leasing, dodavatelský úvěr, závazky vůči zaměstnancům a jiným organizacím, či odkup pohledávek před lhůtou splatnosti.

1.6 Zpřesnění podnikatelského záměru

14

Po zpracování předchozích částí podnikatelského záměru, kde si podnikatel vyjasnil a upřesnil věci týkající se jeho předmětu podnikání a získal údaje, je nezbytně nutné upřesnit a dopracovat nebo dokonce i přepracovat celý podnikatelský záměr. Zpřesnění probíhá v šesti krocích, které následně podrobně rozeberu.

1.6.1 Předmět podnikání V předmětu podnikání je důleţité přesně určit výrobní náplň podniku, coţ znamená sortiment výrobků, technické a uţitné vlastnosti jednotlivých druhů výrobku a jejich předpokládané ceny. Pokud podnikatel chce poskytovat sluţby, jde o určení druhů sluţeb, způsobu provedení, podmínek zajištění o to, které sluţby vykonávat u zákazníka, které ve vlastní dílně nebo provozovně. Pro jednotlivé sluţby je potřeba stanovit ceny. Podnikatel se zde musí rozhodnout co chce vyrábět a co nabízet za sluţby. Dobré je stanovit si cíle, kterých chceme dosáhnout.

1.6.2 Rozsah podnikání V rozsahu podnikání je potřeba určit rozsah výroby jednotlivých druhů výrobků, který je vyjádřený počtem kusů za měsíc, čtvrtletí a rok a nesmí se opomenout určit objem výroby v peněţní hodnotě. U sluţeb jde o vyjádření výkonů jako jsou počty úkonů, opravy, návštěvy u zákazníků za časové období a objem výkonů v penězích. Určení rozsahu výroby v mnoţství, za něţ povaţujeme například kusy, kilogramy a jiné, slouţí ke stanovení potřebných výrobních kapacit, počtu zaměstnanců, nároků na materiál a energie. Mluvíme-li o vyjádření objemu výroby v penězích, je nutné dojít k ekonomickým propočtům například kolik je třeba vyrábět. Vynaloţené investiční náklady i provozní náklady budou uhrazeny jen při určitém minimálním objemu. Při niţší výrobě by docházelo ke ztrátě. Konečný rozsah výroby je ohraničený ekonomickým minimem a maximálními odbytovými moţnostmi. V této části je jen ku prospěchu, kdyţ podnikatel uvede plánovanou otevírací dobu a kontaktní údaje jako je e-mailová adresa, telefonní číslo nebo webové stránky.

1.6.3 Velikost podniku 15

Ve velikosti podniku jde především o určení velikosti prodejny, velikosti výrobních a skladových prostor, počet zaměstnanců a jejich kvalifikační struktury, rozmístění zaměstnanců do dílen, provozoven a obchodů, počty pracovníků v jednotlivých směnách a počet prodejen. Rozhodnutí s kým a s čím vyrábět je spojeno s ekonomickým a sociálním aspektem, které podnikatel nesmí opomenout.

1.6.4 Umístění podniku Umístění podniku má pro podnikání velký význam. Poţadavky na výběr místa jsou odlišné podle druhu podnikání. Zvolené místo by mělo co nejvíce odpovídat provozované činnosti. Určení tohoto místa řídí druh výrobní činnosti či sluţby, velikost podniku a okruh zákazníků. Místo musí podnikatel posoudit především z hlediska trhu, kde zkoumá počty zákazníků, sociální skladbu zákazníků kam spadá například věk či jejich příjmy, dále přístup k podniku, jeho umístění ve vztahu ke konkurenci, počet obdobných podniků a sluţeb a v neposlední řadě návštěvnost místa jak ve všední den tak i v dny volna. Dalším hlediskem pro výběr je kvalita místa a jeho atraktivnost. Jedná se o napojení na dopravní systém, moţnost parkování osobních i nákladních aut, blízkost veřejné dopravy, dostupnost pošty, moţnost občerstvení zákazníků, snadné napojení na inţenýrské sítě, zásobování elektřinou, plynem a vodou. V neposlední řadě by se měl podnikatel řídit i hlediskem ekonomickým. Zde by měl posoudit, zda cena pozemku, výše daně z nemovitosti nebo výše nájemného odpovídá kvalitě. Seznámit se s územním plánem města a záměry obce na výstavbu ve zvoleném místě, jedná se například o rozvoj města, obce, který by mohl v budoucnu podnik ohrozit jako je například demolice, změna uţití objektu nebo naopak zvýšit kvalitu území. Nesmí zapomenout prošetřit si majetkové vztahy u kupovaných i pronajímaných objektů. Rozhodnutí kde podnikat musí být výsledkem pečlivého zváţení všech nabízených moţností. Podnikatel si musí uvědomit, ţe špatné rozhodnutí nelze vůbec nebo jen velice obtíţně a především nákladně napravit.

1.6.5 Obchodní spojení

16

Obchodní spojení je část, ve které podnikatel určí své obchodní vztahy. Musí si určit dodavatele surovin a materiálů, ale také odběratele jiţ hotové produkce či sluţeb. Při popisu dodavatelů je důleţité určit jejich počet, mnoţství a lhůty dodávek, ceny surovin a materiálu a také obchodně technické podmínky dodávek. Dále si musí stanovit nároky na skladovací plochy, způsob manipulace s materiálem a jiné technické otázky. Velikost zásob mu určí objem finančních prostředků, které budou vázány v surovinách, materiálech a polotovarech. U odběratelů je nezbytné posoudit jejich obchodní zdatnost, rozsah, kvalitu a soustavnost odběrů. Pokud budou výrobky prodávány přímo, budou s odbytem spojené přímé obchodní náklady na skladování hotových výrobků, dopravu a náklady prodejen. Nejdůleţitější je spolehlivost a serióznost jeho obchodních partnerů.

1.6.6 Okamžik založení Posledním bodem zpřesnění podnikatelského záměru je okamţik zaloţení podniku. Zvolit si vhodný okamţik zaloţení podniku a především zahájení jeho činnosti je velice důleţitou částí. Má odpovídat úplné připravenosti záměru a vhodné situaci na trhu. Neuváţené zahájení činnosti bez zajištění všech výrobních, právních, obchodních, servisních, propagačních a dalších podmínek můţe znamenat ztrátu dobrého jména hned v úvodu podnikání. Avšak pozdní zahájení činnosti zvyšuje riziko ztráty trhu a předstiţení konkurencí. V přípravě podnikatelského záměru je třeba postupovat rychle a je-li situace na trhu příznivá, vyuţít momentu překvapení. Rozhodnutím kdy podnikat je dán termín zahájení činnosti podniku, musí tomu být podřízeny veškeré práce na podnikatelském záměru.

1.7 Pojem oceňování a jeho metody Pojem oceňování má v zásadě tři funkce:1 o dává obecné návody, řešení a postupy aplikovatelné na konkrétní obchodní případ o umoţňuje vytváření nových metod oceňování 1

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN 978-80-7265-113-9

17

o v některých případech i vytváří novou skutečnost (např. vytvoření nového legislativního prostředí) Můţeme říci, ţe ocenit lze všechno. Aby nedošlo k chybnému pochopení předchozí věty musíme říci, ţe máme na mysli stanovení trţní hodnoty libovolného hmotného i nehmotného majetku. První metodu, kterou v této části práce budeme řešit, je metoda porovnávací. Kaţdého asi napadne, ţe tato metoda něco s něčím porovnává a je to tak. Jde o porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek.2 Tato metoda je nefunkční a nemůţeme ji pouţít na nově vzniklých trzích. Nevýhodou metody je, zda jsou informace o porovnatelné nemovitosti pravdivé, proto se v praxi pouţívá neúplná indukce. Pro zohledňování odlišností porovnávané a oceňované nemovitosti uţíváme korekční činitele, které jsou algoritmem pro výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou. Pro správné stanovení korekce je třeba vybrat v hodné porovnávané nemovitosti tak, aby:3 o cena za 1m2 celkové podlahové plochy (nebo za jinou jednotku) se u porovnávané nemovitosti (předběţným odhadem) příliš nelišila od oceňované nemovitosti o ţádná z pouţitých korekcí nebyla vyšší neţ 50% - se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce o není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, ţe všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší neţ oceňovaná nemovitost. Pokud to uděláme, potom nám všechny korekční činitele mohou způsobit to, ţe získáme matematicky správné, ale trţně zcela nesmyslné číslo. Ideální je, pokud některé porovnávané nemovitosti jsou lepší, jiné horší a oceňovaná nemovitost tedy leţí v intervalu mezi porovnávanými hodnotami. Druhou metodu, kterou si ve zkratce popíšeme je metoda příjmová. Často je tato metoda nazývána také jako výnosová. Tato metoda je méně časově náročná v porovnání s metodou porovnávací. Příjmová metoda nemůţe mít vyšší zjištěnou hodnotu majetku neţ metoda porovnávací. Často slouţí jako ověření správnosti porovnávací metody a 2

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN 978-80-7265-113-9 3 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN 978-80-7265-113-9

18

jako další cenový argument.4 Metoda je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Při algoritmu výpočtu trţní hodnoty příjmovou metodou musíme zpracovat: o analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku o čistý provozní příjem (NOI) o kapitalizační míru ( R ) o trţní hodnotu (V) Třetí metodou oceňování trţní hodnoty majetku je metoda nákladová. Často je také pro tuto metodu uţíván název metoda věcné hodnoty. Nákladová metoda je uţívána při stanovení pojistné hodnoty, stanovení náhrady škody při pojistné události a samozřejmě také pro oceňování na trţních principech. Tato metoda nejvíce vychází z vypracování podnikatelského záměru, který je prvním krokem investora, ve kterém analyzuje předpokládaný zisk z prodeje nebo pronájmu nemovitosti. Na základě této úvahy investor propočítává maximální moţné náklady.5 Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou.6 Algoritmem výpočtu trţní hodnoty nákladovou metodou je: o popis majetku o výpočet obestavěného prostoru o stanovení typu objektu o výpočet reprodukční ceny o ţivotnost o opotřebení o funkční nedostatky o ekonomické nedostatky.

4

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN 978-80-7265-113-9 5 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN 978-80-7265-113-9 6 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN 978-80-7265-113-9

19

1.8 Podnikatelský úvěr Po dokončení podnikatelského záměru potřebuje podnikatel získat podnikatelský úvěr, aby mohl začít s podnikáním. Proto tato část bude porovnávat moţnosti získání úvěru u dvou komerčních bank, zjišťovat podmínky, výhody a nevýhody. Na porovnání byla vybrána Československá obchodní banka, a. s. a Česká spořitelna, a. s.. Na konci této části bude proveden vlastní závěr a vyhodnocení, od které banky by byl nejvhodnější úvěr pro daný podnikatelský záměr zvolen.

1.8.1 Československá obchodní banka, a. s. První banka, která byla osobně navštívena za účelem získání informací o podnikatelských úvěrech byla Československá obchodní banka, a. s., kterou kaţdý zná pod zkratkou ČSOB. Následující informace byly získány na pobočce v Trutnově. Banka ČSOB pro náš podnikatelský úvěr uţívá termín účelový úvěr. Můţe být krátkodobý, střednědobý i dlouhodobý. Slouţí k financování nákupu či výstavby nemovitosti a pořízení movitých věcí. Banka ho doporučuje společnostem s obratem nad 10 milionů korun. Výše půjčky se pohybuje od 50 tisíc do 8 milionů korun. Úvěr se splácí měsíčně. Je moţné splatit část či celou půjčku mimořádnou splátkou, která je nedoporučovaná z důvodu sankce. Podnikatel musí pro získání půjčky mít 20% vlastních prostředků z ceny nemovitosti. Do banky ČSOB s ţádostí o účelový úvěr můţe přijít jak její klient, tak i člověk z ulice, který u banky nemá ţádný bankovní účet a s bankou nikdy nespolupracoval, tzv. neklient. Klient pro získání účelového úvěru musí s sebou přinést doklad opravňující k podnikání, coţ je z pravidla výpis z obchodního nebo ţivnostenského rejstříku, který není starší 3 měsíců a v případě, ţe je jiţ úvěrovaným klientem banky ČSOB stačí tento doklad pouze při jeho změně.7 Nutnou součástí jsou daňová přiznání za předchozí dvě účetní období včetně příloh a finančních výkazů a doklad o zaplacení daně z příjmů za uplynulý rok. Dále musí mít klient čestné prohlášení o bezdluţnosti vůči finančnímu úřadu a České správě sociálního zabezpečení.8 Pro ověření totoţnosti klienta, musí mít také dva doklady totoţnosti jako je například občanský a řidičský průkaz. Nedílnou

7 8

ČSOB, leták: Otevřete si cestu k novým investicím, 2005 ČSOB, leták: Otevřete si cestu k novým investicím, 2005

20

součástí, kterou klient musí mít, je jeho podnikatelský záměr a odhad nemovitosti, ve které chce svůj záměr provozovat. Důleţitou informací pro podnikatele je, ţe banka ČSOB nepodporuje podnikatelské záměry s nevhodným oborem podnikání jako je herna, erotický klub či pojišťovnictví. Pro lepší orientaci a představivost jak účelový úvěr od ČSOB banky vypadá, jsem připravila konkrétní příklad úvěru. Podnikatelský záměr je zpracován na horský pension. Nemovitost, která je vhodná pro tento podnikatelský záměr je podnikatelem zvolena v Horním Maršově v Krkonoších. Pořizovací cena je stanovena na 3 miliony korun. Banka podnikateli půjčila 2 560 tisíc korun, protoţe 20% prostředků musí mít podnikatel z vlastních zdrojů. Podnikatel má obrat 8 552 tisíc korun, roční zisk 1 175 tisíc korun a provozní zisk ve ztrátě 337 tisíc korun. Byla mu stanovena sazba na 6,4%. Úvěr je naplánován na 141 měsíců s měsíční splátkou 26 tisíc korun. Přečerpání je moţné do 1 100 tisíc korun. Úvěr je zajištěn nemovitostí.

1.8.2 Česká spořitelna, a. s. Druhou banku, která byla osobně navštívena, je Česká spořitelna, a. s. na pobočce v Trutnově. Byly zjišťovány stejné informace jako u ČSOB, aby bylo moţno tyto dvě komerční banky v závěru porovnat. Stejně jako u předchozí banky můţe podnikatelský úvěr získat jak klient, tak neklient banky. U neklienta jsou důleţité jeho stávající ekonomické výsledky a podíl vlastních prostředků na podnikatelském záměru. Podnikatel si můţe pro svůj podnikatelský záměr zřídit půjčku v podobě firemního úvěru. Česká spořitelna poskytuje tento úvěr ve výši od 50 tisíc aţ do 1 500 tisíc korun.9 Úvěr je ideální pro dlouhodobé financování rozvoje podniku, zejména pak zajišťování investičních potřeb. Tento úvěr je bezúčelový, coţ znamená, ţe podnikatel ho můţe čerpat a pouţít na cokoliv co k provozu svého podniku potřebuje. Banka po podnikateli nevyţaduje zajištění nemovitostí. Podnikatel můţe úvěr splácet aţ 6 let a má zajištěno, ţe se jeho úroková sazba po celou dobu splácení nezmění. Výhodou této půjčky je, ţe podnikatel nemusí zaplatit ţádný vstupní poplatek. Podmínkou pro tuto půjčku je, ţe si podnikatel musí zaloţit firemní účet u České spořitelny10.

9

ČS, leták: Peníze na rozvoj Vašeho podnikání s Firemními úvěry České spořitelny, 2011 ČS, leták: Peníze na rozvoj Vašeho podnikání s Firemními úvěry České spořitelny, 2011

10

21

Podnikatel k získání úvěru musí doloţit následující dokumenty. Pro ověření jeho identity postačí pouze jeden doklad totoţnosti a to občanský průkaz. Pro doloţení podnikání je nutné, aby klient přinesl doklad opravňující ho k podnikání a jedno daňové přiznání za poslední zdaňovací období. U České spořitelny záleţí podíl vlastních prostředků podnikatele především na jeho bonitě a druhu úvěrové nemovitosti. V obecných měřítkách je dáno, ţe na výrobní objekty je potřeba 15% vlastních prostředků a u pensionů či restaurací aţ 40% vlastních prostředků. Další důleţitou roli hraje ekonomická historie provozovny. Úroková sazba se po celou dobu splácení nemění. Její výše záleţí na bonitě klienta a v současné době se pohybuje mezi 4,5 – 8 % p.a.. Jako v předchozím případě jsem si připravila vzorový příklad úvěru. Jedná se o nákup souboru movitých věcí v hodnotě 5 milionů korun. Klient z této částky musí mít 25% vlastních zdrojů. Jeho půjčka je vypočítána pouze na 3 roky (čili 36 měsíců) s měsíční splátkou 148 tisíc korun a 5% úrokovou sazbou p.a.. Pokud by klient chtěl zaplatit mimořádnou splátku musí se podívat do své smlouvy. V případě, ţe podnikatel očekává poskytnutí dotace či garantu na příslušnou akcii nejsou mu sankce započítávány. Není-li ve smlouvě uvedeno jinak banka si nárokuje za splacení mimořádné splátky ušlé úroky.

1.8.3 Porovnání podnikatelského úvěru u dvou bank V závěru této části jsem se rozhodla učinit vlastní závěr a rozhodnutí, u které banky bych ţádala o úvěr v případě, ţe bych byla podnikatelkou a měla připravený svůj podnikatelský záměr. Kaţdý podnikatel musí rozhodnout sám o tom, co mu vyhovuje, které výhody upřednostňuje, co poţaduje za sluţby od banky či můţe dát na doporučení a nebo moţnost, ţe jiná banka mu na jeho podnikatelský závěr nepůjčí finanční prostředky. Po získání veškerých informací se mi na první pohled zdá banka Česká spořitelna výhodnější. Nabývám z ní pocit vstřícnosti ke klientovi a snahu ulehčit mu starosti s vyřizováním půjčky. Avšak osobně bych si vybrala účelový úvěr od ČSOB, protoţe podmínky u České spořitelny se mi zdají aţ neuvěřitelně jednoduché a bez komplikací. Velikou nevýhodou je, ţe tento úvěr dosahuje hranice 1 500 tisíc korun a musí být splacen do 6 let. Další nevýhodou se mi zdá vysoká výše vlastních zdrojů, které jako začínajícímu podnikateli schází a je nesnadné je získat, protoţe podnikání doposud není zrealizováno a tím nepřináší ţádný zisk. 22

Z předchozího odstavce vyplývá, ţe bych si jako podnikatelka vybrala účelový úvěr u banky ČSOB. V této bance mám vedený studentský účet jiţ 5 let a se sluţbami této instituce jsem prozatím velice spokojená. Banka pro získání úvěru poţaduje dostatečné mnoţství dokumentů, díky nimţ dokáţí rozpoznat, zda je úvěr moţné bez komplikací poskytnout a především splácet. Pro podnikatele to představuje nevýhodu v podobě četného pobíhání po úřadech a získávání těchto dokumentů. Co se týče zástavy nemovitosti, tak to povaţuji za dobrý způsob ochrany jak pro podnikatele, tak pro banku. Podnikatel si bude vědom co můţe ztratit, kdyţ nebude svůj závazek splácet a banka má jistotu, ţe své peníze získá zpět, pokud podnikatel nedostojí svých závazků. Výhodou, kterou v tomto úvěru vidím, je velké rozmezí objemu peněţ, o které můţe podnikatel ţádat. Věřím, ţe spousta začínajících podnikatelů potřebuje více jak 1 milion korun na realizaci a rozjezd nového podniku. Tato banka jim to umoţňuje. V tomto případě má také podnikatel niţší procentní podíl vlastních finančních zdrojů oproti České spořitelně. Určitě to hraje velikou roli při výběru banky, protoţe ne kaţdý podnikatel má před zahájením podnikání dostatečnou finanční rezervu právě na tento podíl. Nesmíme opomenout výhodu v podobě doby splácení úvěru aţ 12 let. Tím vzniká menší splátka po delší dobu, coţ sniţuje finanční zatíţení ze začátku podnikání. Nemalou roli při výběru hraje i osobní dojem. Při konzultaci se zaměstnanci jsem se cítila velice dobře a měla jsem pocit jistoty, ţe mě banka nezradí a dobrých sluţeb, především v oblasti poradenství.

1.9 Způsoby oceňování podnikatelských záměrů Oceňování podnikatelského záměru provádí odhadce na základě ţádosti od podnikatele, který ho potřebuje pro získání úvěru a nebo přímo bankou, která bude úvěr poskytovat. Ocenění, které odhadce vytvoří se stane součástí i nástrojem cenové dokumentace a cenové argumentace daného podnikatelského záměru. Nejtěţší úlohou odhadce je stanovit ocenění hypotetického budoucího stavu podniku, kterou nazýváme Future value. Odhadce by měl zachovat a vytvořit určitou strukturu svého odhadu. V první řadě musí provést analýzu aktuálního, tedy současného, stavu. Jeho úkolem je stanovit trţní hodnotu majetku před zamýšlenou investicí. Můţe se jednat jak o koupi pozemku tak i

23

nemovitosti. Odhadce by neměl opomenout vyhodnotit rizika, která jsou spojená s koupí daného majetku.11 Další poloţku, kterou musí odhadce řešit je marketingová analýza investice. Odhadce by měl prozkoumat podnikatelský záměr z hlediska marketingu v reálném čase. Důleţité informace, k tomu potřebné, získá v jiţ připraveném podnikatelském záměru od podnikatele, především v části situace na trhu. Musí zde zjistit, zda zamýšlený podnikatelský záměr můţe být skutečně zrealizován, zda má reálnou šanci uspět na trhu a také by neměl podcenit prozkoumat jeho konkurenci a odlišnosti podniku od ní. Třetí důleţitou poloţkou je analýza investičních nákladů. Odhadce zde musí sestavit strukturu investičních nákladů a vypočítat výši jednotlivých poloţek.12 Pokud podnikatel svůj podnikatelský záměr vytvořil poctivě, měl by odhadce tuto poloţku v připraveném záměru najít v části potřebného kapitálu a následně ji pouze zkontrolovat a posoudit spránost skladby i přiměřenosti dané na konkrétním záměru. Po analýze investičních nákladů je nutné, aby odhadce vypracoval také analýzu potenciálních výnosů. Tato analýza úzce souvisí a zároveň navazuje na marketingovou analýzu. Je zde nutné vyhledat a především posoudit veškeré zdroje příjmu, které podnikatel bude mít. Jedná se například o pronájem prostor, plošnou reklamu na budově či parkovací místa, která jsou součástí objektu. Po součtu potenciálních zdrojů příjmů se musí jednotlivé příjmy vyčíslit, analyzovat jejich stabilita, jejich budoucí vývoj a především vyhodnotit rizika s těmito příjmy a výnosy spojená.13 Analýza vývoje tržní hodnoty v čase investice je další poloţkou, která by v ocenění neměla chybět. Kaţdá investice do majetku se v čase mění a v této závislosti se mění i trţní hodnota majetku, která vţdy stoupá aţ do doby, kdy majetek dosáhne svého maxima. Výjimkou časového vývoje trţní hodnoty je rekonstrukce objektu. Na začátku investice trţní hodnota majetku klesá a aţ v momentě, kdy se objekt začne rekonstruovat dochází k nabývání na hodnotě a tím i na jeho trţní hodnotě. Odhadce by měl do svého ocenění v podnikatelském záměru popsat kaţdý typ vývoje hodnoty majetku a okomentovat ho. V případě, ţe je předem zřejmé, ţe trţní hodnota majetku

11

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-08-7265-101 12 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-08-7265-101 13 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-08-7265-101

24

poklesne pod výchozí trţní hodnotu, měl by odhadce o této minimální budoucí hodnotě v bodě zlomu informovat podnikatele. Poslední částí, kterou odhadce vytvoří, je indikace finální budoucí tržní hodnoty. Jedná se o dobu, kdy bude podnikatelský záměr zrealizován a uveden do provozu. Provádí se pomocí stanovení budoucí hodnoty tzv. Future value s mimořádným důrazem na správné provedení omezujících podmínek a předpokladů.14

1.10 Oceňování existujícího podniku 1.10.1 Hladiny hodnoty podniku Podnik je moţné oceňovat ve dvou hladinách:15 o hodnota brutto – jedná se o hodnotu podniku jako celku. Zahrnuje hodnotu jak pro vlastníky, tak pro věřitele. o hodnota netto – hodnotou se rozumí ocenění podniku na úrovni vlastníků podniku. V principu se oceňuje vlastní kapitál. Pro pochopení pojmu hodnota je nutné vědět co znamená. Jedná se o ekonomický pojem. Hodnota je základem pro jednání o ceně.16 Při ocenění znalec určí hodnotu, nikoliv cenu majetku. Hodnotu vytváří čtyři faktory:17 o uţitečnost o přání o nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou) o efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla). Pojem hodnota můţe být chápán také jako prospěch vlastníka majetku, který plyne z jeho vlastnictví ke dni odhadu.18

14

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd.. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-08-7265-101 15 MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění – základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3 16 HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku I. studijní materiály, 2010 17 HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku I. studijní materiály, 2010 18 HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku I. studijní materiály, 2010

25

1.10.2 Důvody oceňování podniku Důvodů pro ocenění podniku je celá řada. Ocenění si objednává zadavatel, který z určitých důvodů potřebuje znát hodnotu podniku. Mezi tyto důvody se mohou zařadit například kapitálový vklad do podniku, záruka za poskytnutí úvěru, změna právní formy společnosti, stanovení daňového základu poplatníka, nákup a prodej podniku nebo na základě rozdělení společnosti.

1.10.3 Doporučený postup při ocenění podniku Předtím, neţ si odhadce zvolí metodu, kterou pouţije pro ocenění podniku, musí si zpracovat určitý postup při tomto ocenění. Níţe uvedený postup, který se provádí při oceňování jiţ existujícího podniku je pouze doporučený a jedná se pouze o koncept. Vychází z teoretických i praktických znalostí. Postup je zpracován především z pohledu potřeb podnikatelů. První krok, který by neměl být nikdy vynechán, je zaměřený na sběr informací. Jedná se o vstupní data, které musí odhadce před samotným oceněním znát. Tyto data mohou být rozdělena do několika skupin:19 o základní data o podniku – data, která identifikují podnik, jako jsou název, právní forma, předmět podnikání, rozdělení majetkových podílů, základní řídící struktura podniku a informace o historii podniku o ekonomická data – jedná se o účetní výkazy za poslední období, výroční zprávy, zprávy auditorů a podnikové plány o relevantní trh – jde o vymezení trhu, na kterém se oceňovaný podnik pohybuje, velikost a vývoj tohoto trhu, segmentace trhu, faktory atraktivity relevantního trhu a faktory vývoje trhu o konkurenční struktura relevantního trhu – hlavní přímí konkurenti a data o nich, moţné substituty výrobků nebo produktů oceňovaného podniku, bariéry vstupu do odvětví, poměr sil oceňovaného podniku k dodavatelům a odběratelům o odbyt a marketing – data o struktuře odbytu v časových řadách (z hlediska struktury výrobků a odběratelů, územní struktury), hlavní produkty s jejich hodnoceními a srovnáními s konkurencí, ceny, cenová politika, hlavní odbytové 19

MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění – základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3

26

cesty a jejich hodnocení, reklama, velikost a struktura výdajů, srovnání výdajů na reklamu s konkurencí, výzkum a vývoj, hlavní výsledky, výdaje na výzkum a vývoj o výroba a dodavatelé – řízení kvality, certifikáty kvality, charakter výroby (hromadná, zakázková), úroveň technologie (stáří, srovnání s konkurencí), kapacity a jejich vyuţití, stav dlouhodobého majetku, investice prováděné v minulosti a investiční plány do budoucnosti (obnova, modernizace, rozšíření). U dodavatelů struktura dodávek a dodavatelů, míra závislosti oceňovaného podniku na dodavatelích, logistika a její úroveň, stav a struktura zásob o pracovníci – struktura pracovníků, nároky provozu podniku na kvalifikaci pracovníků, situace na trhu práce, atmosféra na pracovištích, nálady mezi zaměstnanci, míra ztotoţnění se s podnikem, fluktuace pracovníků, produktivita práce a její srovnání s konkurencí, personální náklady a jejich úroveň podle jednotlivých kategorií pracovníků. Dalším krokem je strategická analýza. Její provedení je nezbytné a mělo by se provádět v kaţdém případě. Jde o vymezení celkového výnosového potenciálu oceňovaného podniku.20 Zabývá se analýzou vnějšího prostředí a současně i vnitřních zdrojů a schopností podniku. Cílem strategické analýzy je identifikovat, analyzovat a ohodnotit všechny relevantní faktory, o nichţ lze předpokládat, ţe budou mít v budoucnosti vliv na volbu cílů a strategie podniku.21 Strategická analýza se zabývá otázkami jaké jsou perspektivy podniku, jaký je vývoj podnikových trţeb a jaká jsou s podnikem spojená rizika. Strategická analýza můţe být sloţena z následujících kroků:22 o relevantní trh, jeho analýza a prognóza (analýza vnějšího potenciálu) o analýza konkurence a vnitřního potenciálu podniku o prognóza trţeb oceňovaného podniku (výsledek předchozích dvou kroků). Třetím krokem při oceňování podniku je analýza finančního zdraví podniku. Má za úkol prověřit finanční zdraví podniku. Toto zdraví se prověřuje pomocí zjištění finanční 20

MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění – základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3 21 SEDLÁČKOVÁ, Helena. Strategická analýza, C. H. Beck, 2000, ISBN 80-7179-422-8 22 MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění – základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3

27

situace k datu oceňování podniku. Pro kvalitně zpracované zjištění se doporučuje prozkoumání historie firmy a především historie její finanční situace. Historie o podniku toho mnohé prozradí a na jejím základě můţeme předpokládat budoucí vývoj. Tyto informace je moţné získat ze základních účetních výkazů, jako jsou rozvaha, výkaz zisků a ztrát a výkaz cash flow. Nedílnou součástí je také analýza poměrových ukazatelů. Poměrovými ukazateli jsou na mysli konkrétně ukazatele likvidity, aktivity, rentability a zadluţení. Dalším krokem je rozdělení aktiv na provozně potřebná a nepotřebná. Je důleţité určit si, proč toto rozčlenění majetku provádět. Důvody mohou být následující: 23 o část majetku vůbec nemusí být vyuţívána a neplynou z něj vůbec ţádné, nebo jen malé příjmy. Příkladem jsou nevyuţité pozemky, peněţní prostředky ve větším neţ provozně potřebném rozsahu, dlouhodobě drţené akcie nevyplácející dividendy atd. Potom se můţe stát, ţe ocenění tohoto majetku pomocí výnosových metod povede buď k jeho podcenění, nebo nebude tento majetek oceněn vůbec, ačkoli svoji hodnotu má o vyčlenit by se měla aktiva nesouvisející s provozem i v případě, ţe určité příjmy přinášejí, protoţe rizika spojená s těmito příjmy mohou být odlišná od rizika hlavního provozu podniku o k ocenění obou skupin aktiv budeme často přistupovat pod jiným zorným úhlem a pouţijeme proto i jiné metody. Provozně potřebná aktiva zůstanou nadále součástí podniku a budeme je tedy oceňovat například výnosově na základě výnosů, které z vyuţívání těchto aktiv podniku plynou, nebo z pohledu hodnoty jejich znovupořízení Příkladem nepotřebných aktiv mohou být peníze, krátkodobé cenné papíry, podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem, pohledávky nesouvisející s hlavní činností podniku nebo nemovitosti, které neslouţí základnímu účelu podniku. V pořadí jiţ šestým krokem při ocenění podniku je analýza a prognóza generátorů hodnoty.

Generátorem

hodnoty

se

rozumí

soubor

několika

základních

podnikohospodářských veličin, které ve svém souhrnu určují hodnotu podniku.24 23

MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění – základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3 24 MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění – základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3

28

Následující krok je sestavení finančního plánu. Finanční plán se skládá z účetních výkazů, jako jsou výsledovka, rozvaha a výkaz cash flow. Měl by vycházet z dlouhodobé strategie podniku. Patří sem například plány prodeje, produkce, kapacit (investic, pracovního kapitálu, údrţby a obnovy a odpisů) a pracovních sil. Posledním krokem je samotné ocenění podniku. Toto ocenění můţe být provedeno třemi způsoby: o ocenění na základě analýzy výnosů (výnosová metoda) o ocenění zaloţené na analýze trhu (trţní metoda) o ocenění na základě analýzy majetku (majetkové ocenění).

29

2 PRAKTICKÁ ČÁST 2.1 Tržní ocenění bytu Nejčastěji prováděným trţním oceněním je ocenění bytu. V porovnání s jinými nemovitostmi má ocenění bytu svá vlastní specifika. Hlavní roli má při ocenění metoda porovnávací. Tuto metodu pouţíváme téměř vţdy. Metoda je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které jiţ byly prodány za těchto porovnatelných podmínek. Příjmovou metodu vyuţíváme ve velkých městech a v hlavním městě Praze. V malých a menších městech, neţ jsou města okresní, jsou pronájmy bytů spíše ojedinělé. Proto se nedá zjistit objektivní výsledek pomocí příjmové metody. Avšak je-li k dispozici více jak pět bytů, například v nabídce realitní kanceláře, můţeme tuto metodu bez problémů aplikovat. Nákladovou metodu pouţíváme zásadně u novostaveb a nově zrealizovaných developerských projektů. Nákladovou metodu u starších bytů nepouţíváme z důvodu vysoce neobjektivních výsledků. Při ocenění bytu zároveň neprovádíme samostatné ocenění pozemku. Podíl připadající na pozemek, který tvoří funkční celek s bytovým domem, zohledníme při indikaci trţní hodnoty. Stejný postup pouţíváme při oceňování vedlejších staveb a venkovních úprav. Nesmíme zapomenout, ţe při ocenění bytu zohledňujeme také nebytové prostory, jako jsou například sklepní kóje. Dále musíme zohlednit moţnost vyuţívání společných domovních prostor, jako je například zahrada nebo prádelna.

30

Objednatel: Pavel Podhajský Papírenská 592 541 01 Trutnov

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Byt č. 360/10 V panelovém domě č.p. 360 V. Nezvala 360 541 01 Trutnov

STANOVENENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 1. DUBEN 2011

31

Obsah zprávy o Úvodní list o Obsah o Průvodní dopis o Popisné informace o Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití o Ocenění o Závěr o Omezující podmínky a předpoklady o Osvědčení

Přílohy o Výpis z katastru nemovitostí o Snímek katastrální mapy o Snímek mapy o Fotodokumentace současného stavu

32

Průvodní dopis Pavel Podhajský Papírenská 592 541 01 Trunov 1. dubna 2011 Oznamujeme Vám, ţe bylo ukončeno trţní ocenění majetku označeného jako Byt č. 360/10 v katastrálním území Trutnov, město Trutnov, okres Trutnov nacházejícího se na adrese V. Nezvala 360, 541 01 Trutnov, Česká republika. V této zprávě Vám předkládáme výsledky šetření. Zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví bez břemene nájemních smluv. Jedná se o hodnotu, jako by byl majetek nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpracování zprávy je podle technického stavu a právních skutečností, které byly platné ke dni zadání, tedy 1. březnu 2011. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Trutnově, v katastrálním území Trutnov, město Trutnov, okres Trutnov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1. dubna 2011 je přílohou této zprávy. Trţní hodnota je v tomto případě chápána jako cena, za kterou by mohl být majetek prodán bez jakéhokoliv nátlaku ze strany kupujícího i prodávajícího. V případě, ţe je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, bude moci být tento majetek na nabízeném trhu přiměřeně dlouhou dobu pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy komerčně vyuţíván. Majetek se ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví a bez budoucího nájemního vztahu. Proto zpráva nezohledňuje ţádné skutečnosti, mající vliv na výši trţního hodnoty, z tohoto nájmu vyplývající. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez

33

jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování ocenění byly brány v úvahu následující faktory: o poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku, o velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav, o nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku, o převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu, o prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Předmětem ocenění jsou budovy, stavby a pozemky. Do ocenění nezahrnujeme majetek jako je vnitřní zařízení. Výměry bytu byly za přítomnosti klienta měřeny. Ocenění je zpracováno pro aktuální trţní hodnotu podle ţádosti zadavatele. Toto ocenění je platné ke dni 1. dubna 2011.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek, byt č. 360/10 se nachází v těsné blízkosti centra Trutnova na městské části Kryblice. Tato část je velmi lukrativní a vyhledávaná. Jedná se o část zastavěnou převáţně panelovými domy. Na jejím okraji jsou staré vily a řadové domy. Kryblice je klidná část, která má blízko les, zahrádkářské kolonie, sportoviště, základní školu a oblastní nemocnici. V dochůdné vzdálenosti od objektu jsou obchody a hospody. Zastávka městské hromadné dopravy je vzdálena jeden blok od nemovitosti. Jedná se o zastávku autobusovou. Parkování je moţné v bezprostřední blízkosti objektu. Kapacita parkovacích míst je nedostačující. Parkování je moţné pouze na vyhrazených místech v ulicích u domů. Plošná parkovací místa nejsou a ani nebudou v budoucnu ve výstavbě z důvodu nedostatečného místa pro tuto zástavbu.

34

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě, i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění, je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Dům je přístupný z místní zpevněné komunikace, je napojen na rozvod elektrické energie,dále rozvod plynu, rozvod horkovodu, rozvod vodovodu a kanalizace. Objekt je čtyřpodlaţní s technickým podlaţím. Je rozdělen na tři části, kaţdá část má svůj vlastní vchod a schodiště. V technickém podlaţí se nachází sklepní kóje jednotlivých bytů, společné prostory, schodiště a chodba. V kaţdém podlaţí se nachází tři byty, celkem jich je tedy šestatřicet. Konstrukce objektu je z plošných ţelezobetonových prvků. Stropy jsou rovné a střecha je plochá. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu a fasáda je tvořena povrchovou úpravou panelů. V objektu se nenachází výtah. Oceňovaný byt se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaţí. V bytě je kuchyň, dva pokoje, koupelna, samostatné WC, komora, předsíň a balkon. K bytu patří i sklepní kóje, která se nachází v technickém podlaţí avšak jí nelze povaţovat za místnost. Byt je vybavený plastovými okny s izolačním dvojsklem. V bytě je rozvod elektroinstalace, rozvod plynu, rozvod teplé a studené vody a vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody je centrální, vytápění je ústřední centrální s napojením na teplovod. Kuchyň je nová, vybavena kombinovaným sporákem. V koupelně je vana a umyvadlo. Stáří objektu je 30 roků. V objektu jsou vyměněna okna za plastová s izolačním dvojsklem přibliţně před 4 roky.

Historie Objekt byl vystavěn asi před 30 lety. Jedná se o panelový dům. V domě se nenacházely ani nenachází ţádné nebytové prostory, které by byly vhodné ke komerčnímu vyuţití. Dům doposud nebyl rekonstruován, je nezateplený. Pouze byla vyměněna okna za plastová s izolačním dvojsklem. V budově není výtah a ani není plánovaný. Vlastní oceňovaný byt je dispozičně nezměněný, pouze rekonstruovaný. 35

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 2921/100000 na pozemku č. 1505/59, jeţ je uţíván v jednom funkčním celku s obytným domem č.p. 358, 359 a 360. Pozemek se nachází na území okresu Trutnov. Celková výměra pozemku je 821m2. Stavební pozemek obytného domu č.p. 358, 359 a 360 je v katastru nemovitostí veden jako stavební parcely č. 3522 s výměrou 289m2, 3523 s výměrou 307m2 a 3819 s výměrou 363m2. Tento stavební pozemek je uţíván v jednom funkčním celku s pozemkovou parcelou č. 1505/59.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 2921/100000 na společných částech a příslušenství domu č.p. 358, 359 a 360.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho uţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je předpoklad, ţe vyuţití nemovitosti je právně přístupné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Můţe být vyuţitelný jak pro potřebu vlastního bydlení majitele bytu, tak pro případný pronájem třetí osobě. Avšak podle informací zadavatele byt není určen pro pronájem třetí osobě, nýbrţ pro potřebu vlastního bydlení zadavatele. Můţeme říci, ţe podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné, o které zhotovitel nemá zájem. Další moţností je vyuţití nemovitosti vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt není pronajat a momentálně ani vyuţíván k vlastnímu bydlení není tato podmínka splněna. Avšak podmínka bude splněna k datu 1. května 2011, kdy má zadavatel v plánu byt začít plně vyuţívat.

36

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je z 50% v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. V době splnění podmínky vyuţívání majetku budeme moci říct, ţe majetek je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K tomuto faktu by mělo dojít jiţ 1. května 2011.

Ocenění Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku není indikováno samostatně a je zohledněno při výpočtu majetku jako celku. Při této analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku se vzali v úvahu byty porovnatelných parametrů, které byly v Trutnově v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem se pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy, tzv. NFA. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se došlo k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 1 120 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Tab. 4 Aktuální trţní hodnota bytu porovnávací metodou Byt č. 360/10, V Nezvala 360, Trutnov Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo

1

37

2

3

Byt 360/10 Trutnov Katastrální území Trutnov Obec Trutnov Okres B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA 63,8 Počet jednotek Prodejní cena x Cena za jednotku 3/2011 Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Prodej Druh transakce Korekce Upravená hodnota Absolutní vlastnictví Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Mánesova ulice Trutnov Trutnov Trutnov

Náchodská ulice Trutnov Trutnov Trutnov

64 1 270 000 19 844 3/2011 1,00 19 844

63 1 199 000 19 032 3/2011 1,00 19 032

65 848 000 13 046 3/2011 1,00 13 046

Prodej Prodej Prodej 1,00 1,00 1,00 19 844 19 032 13 046 Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví 1,00 1,00 1,00 19 844 19 032 13 046 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1,00 1,00 1,00 19 844 19 032 13 046 Bytová Bytová Bytová Bytová vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní 1,00 1,00 1,00 19 844 19 032 13 046 Ano Ano Ano Ano 1,00 1,00 1,00 19 844 19 032 13 046 Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1,00 19 844

1,00 19 032

1,00 13 046

Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá 1,00 1,00 19 844 19 032 Dobrý

Technický stav budovy

Michnova ulice Trutnov Trutnov Trutnov

Dobrá 1,1 14 351

Po Po Po rekonstrukci rekonstrukci rekonstrukci velmi dobrý velmi dobrý velmi dobrý

38

0,85 16 867

0,85 16 177

0,85 12 198

Po rekonstrukci velmi dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobré

1,1 18 554 Dobré 1,00 18 554

1,1 17 795 Dobré 1,00 17 795

1,1 13 418 Dobré 1,00 13 418

Balkon

Chybějící

Chybějící

Chybějící

1,1 20 409 Dobrá 1,00 20 409 Omezený 1,00 20 409 MHD 1,00 20 409 Průměrná 1,00 20 409

1,1 19 574 Dobrá 1,00 19 574 Omezený 1,00 19 574 MHD 1,00 19 574 Průměrná 1,00 19 574

1,1 14 760 Dobrá 1,00 14 760 Omezený 1,00 14 760 Ţádná 1,1 16 236 Průměrná 1,00 16 236

Horší

Obdobné

Obdobné

1,1 22 450

1,00 19 574

1,00 16 236

Obdobný 1,00 22 450

Menší 0,95 18 595

Větší 1,05 17 048

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00 22 450

1,00 18 595

1,00 17 048

Korekce Upravená hodnota

Technický stav bytu Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Technické vybavení budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Omezený

MHD

Průměrná

Příslušenství bytu

Podíl hodnoty pozemku

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 19 364 jednotky Celková porovnávací 1 235 449 hodnota 39

Zaokrouhleno

1 120 000

40

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Pro stanovení příjmové metody musíme určit hrubý potenciální příjem, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále stanovujeme neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného. Tyto ztráty vznikají v momentě, kdy je byt neobsazený a tím nevykazuje ţádný zisk. Poté se zjišťuje efektivní hrubý příjem, rezerva na renovace a ostatní provozní náklady, kde se určuje pojištění nemovitosti, správní reţie a daň z nemovitosti. Dále byly počítány čistý provozní příjem, kapitalizační míra a trţní hodnota, které byly následně zaokrouhleny. Na základě výše uvedených skutečností se došlo k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 1 100 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Tab. 5 Aktuální trţní hodnota bytu příjmovou metodou Příjmová metoda Hrubý příjem - 8 000 Kč/p.m * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5 % Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace - odborný odhad Ostatní provozní náklady (daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R ) Trţní hodnota (V ) Tržní hodnota zaokrouhlená

41

96 000 Kč 4 800 Kč 91 200 Kč 9 600 Kč 14 100 Kč 67 500 Kč 6% 1 125 000 Kč 1 100 000 Kč

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednoty, není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu. Proto tuto metodu neaplikujeme ani v tomto ocenění bytu.

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 1. dubna 2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny indikace, které jsou v následující tabulce. Tab. 6 Aktuální trţní hodnota bytu Aktuální tržní hodnota bytu Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno

Indikace v Kč 1 120 000 1 100 000 N/A

Váha v % Váţený průměr v Kč 80 896 000 20 220 000 0 0 1 116 000 1 100 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se předpokládá, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe 42

stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů při indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a byla jí přisouzena váha 80%. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není pro stanovení výsledné hodnoty příliš podstatná a důleţitá, protoţe zadavatel o pronájem momentálně nemá zájem a proto jí byla přiřazena váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byl konstatován tento závěr. Aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 1. dubna 2011 reprezentována částkou: 1 100 000 Kč (slovy: Jedenmilionjednostotisíckorunčeských).

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu

43

majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo stude vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny v předchozím textu. 4. Při činnosti nebyla shledána ţádná skutečnost, která by nasvědčovala, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Trutnově, dne 1. dubna 2011

Barbora Meisnerová

44

Přílohy Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí 1/5

45

Výpis z katastru nemovitostí 2/5

46

Výpis z katastru nemovitostí 3/5

47

Výpis z katastru nemovitostí 4/5

48

Výpis z katastru nemovitostí 5/5

49

Příloha č. 2 Snímek katastrální mapy

Snímek katastrální mapy

50

Příloha č. 3 Snímek mapy

Snímek mapy z webové stránky seznam.cz

51

Příloha č. 4 Fotodokumentace objektu

52

3.2 Tržní ocenění ziskové budovy Objednatel: Ing. Luděk Kašparovský Fritzova 904 541 01 Trutnov

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Víceúčelový dům č.p. 164 V domě č.p. 164 Jihoslovanská 164 541 01 Trutnov

STANOVENENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 1. DUBEN 2011

53

Obsah zprávy o Úvodní list o Obsah o Průvodní dopis o Popisné informace o Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití o Ocenění o Závěr o Omezující podmínky a předpoklady o Osvědčení

Přílohy o Výpis z katastru nemovitostí o Snímek katastrální mapy o Snímek mapy o Fotodokumentace současného stavu

54

Průvodní dopis Ing. Luděk Kašparovský Fritzova 905 541 01 Trunov 9. dubna 2011 Oznamujeme Vám, ţe bylo ukončeno trţní ocenění majetku označeného jako Víceúčelová budova č.p. 164 v katastrálním území Trutnov, město Trutnov, okres Trutnov nacházejícího se na adrese Jihoslovanská 164, 541 01 Trutnov, Česká republika. V této zprávě Vám předkládáme výsledky šetření. Zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví bez břemene nájemních smluv. Jedná se o hodnotu jako by byl majetek nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpracování zprávy je podle technického stavu a právních skutečností, které byly platné ke dni zadání, tedy 1. březnu 2011. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Trutnově, v katastrálním území Trutnov, město Trutnov, okres Trutnov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1. dubna 2011 je přílohou této zprávy. Trţní hodnota je v tomto případě chápána jako cena, za kterou by mohl být majetek prodán bez jakéhokoliv nátlaku ze strany kupujícího i prodávajícího. V případě, ţe je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, bude moci být tento majetek na nabízeném trhu přiměřeně dlouhou dobu pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek je ke dni zpracování komerčně vyuţíván. Podrobné informace o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

55

Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování ocenění byly brány v úvahu následující faktory: poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku, velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav, nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku, převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu, prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Předmětem ocenění jsou budovy, stavby a pozemky. Do ocenění nezahrnujeme majetek jako je vnitřní zařízení. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých zadavatelem a nebyly podrobně ověřovány. Ocenění je zpracováno pro aktuální trţní hodnotu podle ţádosti zadavatele. Toto ocenění je platné ke dni 9. dubna 2011.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek, víceúčelový dům č.p. 164 se nachází v centru města Trutnova. Za toto centrum se povaţuje náměstí a jeho historická část. Jedná se o velmi lukrativní a vyhledávanou lokalitu. Tato část se z trţního hlediska dá povaţovat za nejlepší v celém Trutnově. Celkový charakter lokality je historické centrum Trutnova, kde jsou měšťanské domy, restaurace, hotely a obchody. Lokalita je mimořádně atraktivní z hlediska komerčního. V dochůdné vzdálenosti je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Zastávka městské hromadné dopravy je v dochůdné vzdálenosti. Autobusové a vlakové nádraţí je od budovy vzdáleno okolo 500m. Moţnost parkovacích míst je velmi omezená. Dá se parkovat pouze v přilehlé ulici nebo na náměstí, kde je vyhrazeno okolo čtyřiceti parkovacích míst. Další moţnost je parkování na parkovišti vzdáleném od objektu do 200m. Nevýhodou je, ţe veškerá parkovací místa jsou zpoplatněna. Další moţná výstavba parkovacích míst není v této oblasti moţná z důvodu chybějícího prostoru pro tuto výstavbu.

56

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku

je

hlavní

a

zároveň

jedinou

podnikatelskou

činností

poskytování

pronajímatelných prostor. Můţeme říci, ţe budova je primárně určena k podnikatelské činnosti. Budova je přístupná z místní zpevněné komunikace dvěma vchody. Jeden vede pouze do hospody a druhý na schodiště, které vede do dvou nadzemních podlaţí. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie, rozvod plynu, rozvod pitné vody a na veřejnou kanalizaci. Příprava teplé uţitkové vody je zajištěna kombinovanými plynovými kotli. Oceňovaná budova je zděná, třípodlaţní s obdélníkovým půdorysem a sedlovou střechou. Klempířské konstrukce jsou z ocelového pozinkovaného plechu s nátěrem. Nejedná se o kulturní památku, přestoţe se nachází v městské památkové zóně. Budova je víceúčelová. V prvním nadzemním podlaţí se nachází hospoda. K výměře hospody byly započítány i dvě WC a malý sklad. V druhém nadzemním podlaţí jsou příčkami oddělené tři téměř identické kanceláře. Jedna z nich není pronajímána a je pouţívána pro potřeby vlastníka nemovitosti. V tomto patře je jedno společné WC. V posledním, třetím nadzemním, podlaţí se nachází dva byty 3+1. Byty jsou výměrou téměř identické a jsou pronajímané. V bytech se nachází kuchyň, tři pokoje, koupelna, WC a předsíň. Celá budova je postavena za účelem zisku a je aţ na jednu místnost pronajímána. Stáří objektu je asi 35 roků. V celém objektu je provedena výměna oken, jinak je objekt v původním stavu, bez zateplení. Údrţba je prováděna pravidelně.

Historie Historie objektu na adrese Jihoslovanská 164 je velmi zajímavá. Veškeré informace jsou získány od majitele objektu. Bohuţel k úplné historii majitel nemá ţádné podklady, jen informace od obyvatel, kteří ţili v těsné blízkosti objektu. Jiţ ve dvacátých letech minulého století byla na tomto místě postavena hospoda. Jednalo se spíše o putyku, která byla v té době naprosto běţná. Krátkou dobu se v tomto objektu nacházela vinárna. Budova byla v sedmdesátých letech minulého století z neznámých důvodů zbourána. V tomto místě vznikla proluka, která zde byla pět let.

57

V roce 1975 se v proluce začal stavět nynější objekt, který byl zkolaudován roku 1976. Jednalo se o komerční budovu, která byla vyuţívána pro výrobu kancelářských strojů a jejich opravu. Budovu v roce 2004 koupil zadavatel posudku. Provedl četné dispoziční úpravy objektu. Ve třetím nadzemním podlaţí z kancelářských místností nechal vybudovat dva byty 3+1. Ve druhém nadzemním podlaţí zanechal kanceláře, avšak je dispozičně upravil. K prvnímu nadzemnímu podlaţí byla postavena přístavba na dvorní části o velikosti 73,25m2. Tato část je propojena s objektem a momentálně se v celém prvním nadzemním podlaţí nachází hospoda.

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které tvoří jeden funkční celek. Jedná se o pozemek č. 86, který má výměru 153m2 a pozemek č. 87, který má výměru 211m2. Oba tyto pozemky mají výměru celkem 364m2. Pozemky jsou z většiny plochy zastavěny budovou. Pozemky jsou ve vlastnickém právu zadavatele. Pozemek se skládá ze dvou obdélníků a je rovinný. Pozemky jsou napojeny na všechny obvyklé systémy inţenýrských sítí.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se u oceňovaného majetku nevyskytují. Venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Oceňovaný majetek je uţíván v souladu s katastrem nemovitostí, a proto je povaţováno, ţe vyuţití nemovitosti je právně přístupné. Podmínka okamţité vyuţitelnosti objektu je splněna, protoţe oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska a není potřebná rekonstrukce.

58

Celý objekt je pronajat za trţní nájemné, proto můţeme říci, ţe podmínka maximální ziskovosti nejvyššího a nejlepšího vyuţití je také splněna. Na základě výše uvedených skutečností je současné vyuţití majetku v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Porovnávací metoda Protoţe je objekt víceúčelový, bylo by velmi sloţité porovnávat ho s jiným podobným objektem. Objekt tohoto typu se na trhu s nemovitostmi velmi špatně shání. Aby se majetek dal porovnat, byl rozdělen na několik částí. Stanovení tržní hodnoty pozemku Jako první se řeší ocenění trţní hodnoty pozemku. Při stanovení této ceny byly brány v potaz pozemky, které jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Konkrétně byly vybrány pozemky, které jsou určeny ke komerční zástavbě. Pro porovnání byly vybrány tři pozemky, určené ke komerční zástavbě v centru Trutnova a jeho blízkém okolí. Všechny pozemky byly nabízeny k prodeji, proto je jejich hodnota zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Jako srovnávací jednotka byl určen jeden metr čtvereční. Pro porovnání byly vzaty v úvahu faktory jako lokalita, tvar a velikost pozemků, dostupnost inţenýrských sítí, nutnost demolice stávajících objektů a jiné. V souladu s výše uvedenými skutečnostmi se předpokládá, ţe aktuální trţní hodnota pozemku související s víceúčelovým domem, indikována porovnávací metodou je: 623 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. Tab. 7 Aktuální trţní hodnota pozemku porovnávací metodou Pozemek Oceňovaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek

A. Identifikační údaje

59

Pořadové číslo pozemku

1 Jihoslovanská 164

2

Pozemek pro Pozemek pro Pozemek pro komerční komerční komerční výstavbu výstavbu výstavbu

Název pozemku 86 a 87 N/A N/A Parcelní číslo Katastrální Trutnov Trutnov Trutnov území Trutnov Trutnov Trutnov Obec Trutnov Trutnov Trutnov Okres 2 B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1m v Kč Prodejní cena 7 435 800 900 000 celkem Rozloha 4 374 1 059 pozemku v m2 Cena za x 1 700 850 jednotku 4/2011 4/2011 4/2011 Datum transakce 1,00 1,00 Korekce Upravená 1 700 850 hodnota C. Právní údaje Prodej Nabídka Nabídka Druh transakce 0,9 0,9 Korekce Upravená 1 530 765 hodnota Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví Vlastnická práva vlastnictví 1,00 1,00 Korekce Upravená 1 530 765 hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená

Víceúčelová vícepodlaţní

Ano

3

N/A Trutnov Trutnov Trutnov 4 520 000 1 808 2 500 4/2011 1,00 2 500 Nabídka 0,9 2 250 Absolutní vlastnictví 1,00 2 250

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1,00

1,00

1,00

1 530

765

2 250

Komerční

Komerční

Komerční

1,1

1,1

1,1

1 683

841

2 475

Ano

Ano

Ano

1,00 1 683

1,00 841

1,00 2 475

60

hodnota Jiná právní omezení a Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Velmi dobrá Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Omezený

MHD

Ne

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1,00

1,00

1,00

1 683

841

2 475

Velmi dobrá 1,00

Horší 1,2

Dobrá 1,1

1 683

1 010

2 723

Pravidelný

Nepravidelný Nepravidelný

1,00

1,1

1,1

1 683

1 111

2 995

Rovinný 1,00

Rovinný 1,00

Rovinný 1,00

1 683

1 111

2 995

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1,00

1,00

1,00

1 683

1 111

2 995

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1,00

1,00

1,00

1 683

1 111

2 995

Omezený

Dobré

Dobré

1,00

0,9

0,9

1 683

1 000

2 695

MHD, vlak

Ţádná

MHD

0,9

1,2

1,00

1 515

1 199

2 695

Ne

Ne

Ne

61

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost 364 pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná N/A zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 713 jednotky Rozloha 364 pozemku Celková porovnávací 623 526 hodnota Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo 1 2 Celkem

1,00

1,00

1,00

1 515

1 199

2 695

N/A

N/A

N/A

1,00

1,00

1,00

1 515

1 199

2 695

Větší

Větší

Větší

0,95

0,95

0,95

1 439

1 139

2 561

N/A

N/A

N/A

1,00

1,00

1,00

1 439

1 139

2 561

číslo parcely výměra v m2 trţní hodnota zaokrouhleno 86 87

153 211 364

262 086 361 439 623 526

623 000

Stanovení tržní hodnoty části majetku – hospody Pro sloţitost ocenění majetku jako celku byl majetek rozdělen na několik částí. Jako první část byla určena hospoda, která se nachází v prvním nadzemním podlaţí. Pro porovnání byly vybrány tři hospody. Vzhledem k nevelké nabídce tohoto druhu majetku byla na porovnání nalezena pouze jedna nemovitost, která se nachází v Trutnově Poříčí. Další dvě hospody se nacházely jiţ ve větší vzdálenosti od Trutnova. Jedna byla nalezena v obci Ţireč, která sousedí s městem Dvůr Králové nad Labem. Od Trutnova je

62

vzdálena okolo 25km. Druhá vzdálenější hospoda vhodná pro porovnání byla nalezena v Havlovicích. Tato obec je od Trutnova vzdálena 15km. Všechny nemovitosti byly nabízeny k prodeji, tato skutečnost byla zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při stanovení trţní hodnoty majetku porovnávací metodou byly brány v úvahu faktory, jako jsou lokalita, technický stav budovy, dopravní obsluţnost, atraktivita objektu a mnoho dalších. Jako srovnávací jednotku byl zvolen jeden metr čtvereční čisté vyuţitelné plochy. Na základě výše uvedených skutečností se předpokládá, ţe obvyklá cena části nemovitosti, indikována porovnávací metodou je: 2 536 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených k získání trţní hodnoty části nemovitosti je uveden v následující tabulce. Tab. 8 Aktuální trţní hodnota části majetku – hospody porovnávací metodou Hospoda č.p. 164, Jihoslovanská 164, Trutnov Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo

1

2

Hospoda č.p. 164

Ţireč

Havlovice

Trutnov

Ţireč Městys

Havlovice

Ţireč Trutnov

Havlovice Trutnov

Poříčí u Trutnova Poříčí Trutnov

240 1 800 000 7 500 4/2011 1,00 7 500

200 3 850 000 19 250 4/2011 1,00 19 250

2253 7 000 000 3 107 4/2011 1,00 3 107

Katastrální území Trutnov Obec Trutnov Okres B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovníní - NFA 174 Počet jednotek Prodejní cena x Cena za jednotku 4/2011 Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

63

3 Polská, Poříčí

Nabídka 0,9 6 750 Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví Vlastnická práva 1,00 Korekce 6 750 Upravená hodnota Nezjištěna Existence věcných břemen Nezjištěna 1,00 Korekce 6 750 Upravená hodnota Víceúčelová, Víceúčelová, Vyuţití podle územního vícepodlaţní vícepodlaţní plánu 1,00 Korekce 6 750 Upravená hodnota Ano Ano Stavební povolení 1,00 Korekce 6 750 Upravená hodnota Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou závazky 1,00 Korekce 6 750 Upravená hodnota E. Technické parametry Velmi dobrá Horší Lokalita 1,2 Korekce 8 100 Upravená hodnota Velmi dobrý Dobrý Technický stav budovy 1,1 Korekce 8 910 Upravená hodnota Dobré Horší Technické vybavení 1,1 Korekce 9 801 Upravená hodnota Dobrá Dobrá Funkční vyuţitelnost 1,00 Korekce 9 801 Upravená hodnota Omezený Omezený Další moţný rozvoj 1,00 Korekce 9 801 Upravená hodnota MHD Ţádná Dopravní obsluţnost 1,1 Korekce 10 781 Upravená hodnota Velmi dobrá Dobrá Atraktivita objektu 1,1 Korekce 11 859 Upravená hodnota Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Prodej

64

Nabídka 0,9 17 325 Absolutní vlastnictví 1,00 17 325 Nezjištěna 1,00 17 325 Rodinný dům 1,1 19 058 Ano 1,00 19 058

Nabídka 0,9 2 796 Absolutní vlastnictví 1,00 2 796 Nezjištěna 1,00 2 796 Víceúčelová, vícepodlaţní 1,00 2 796 Ano 1,00 2 796

Nejsou

Nejsou

1,00 19 058

1,00 2 796

Horší 1,2 22 869 Dobrý 1,1 25 156 Dobré 1,00 25 156 Dobrá 1,00 25 156 Omezený 1,00 25 156 Ţádná 1,1 27 671 Dobrá 1,1 30 439

Dobrá 1,1 3 076 Dobrý 1,1 3 383 Dobré 1,00 3 383 Dobrá 1,00 3 383 Omezený 1,00 3 383 MHD 1,00 3 383 Dobrá 1,1 3 722

N/A Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota N/A Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 14 573 jednotky Celková porovnávací 2 535 685 hodnota 2 536 000 Zaokrouhleno

N/A 1,00 11 859

N/A 1,00 30 439

N/A 1,00 3 722

Větší 0,95 11 266 N/A 1,00 11 266

Větší 0,95 28 917 N/A 1,00 28 917

Větší 0,95 3 536 N/A 1,00 3 536

Stanovení tržní hodnoty části majetku – kanceláře Druhou porovnávanou částí oceňovaného majetku jsou tři kanceláře, které se nacházejí v druhém nadzemním podlaţí víceúčelové budovy. Všechny tři kanceláře jsou téměř identické co se týče výměry. Pro porovnání byly vybrány tři kanceláře. Ani jedna z nich se nenachází přímo v Trutnově. První porovnávaná kancelář se nachází ve Lhotě u Trutnova, která je od Trutnova vzdálena 7km. Druhá porovnávaná kancelář se nachází v okresním městě Vrchlabí. Vrchlabí je od Trutnova vzdálené 31km. I přes tuto vzdálenost byla nemovitost v části lokalita hodnocena jako porovnatelná. Budova je totiţ umístěna v samotném srdci města Vrchlabí, které je jedno z dvanácti měst okresu Trutnov. Z výše uvedených důvodů bylo určeno toto hodnocení. Poslední porovnávaná kancelář se nachází ve vzdálenější obci Hajnice. Tato obec je od Trutnova vzdálena 11km. Skutečnosti ohledně lokace porovnávaných kanceláří byly zohledněny koeficienty. Ve všech případech porovnávání se jedná o nabídku prodeje. I tato skutečnost je zohledněna koeficientem, který odráţí obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Jako při ocenění předchozí části nemovitosti byla srovnávací jednotka stanovena jako jeden metr čtvereční čisté vyuţitelné plochy.

65

Při stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou byly vzaty v úvahu faktory jako jsou lokace, technický stav, dopravní obsluţnost, atraktivita objektu, velikost kanceláří a další. Na základě výše daných skutečností a předpokladů byl učiněn závěr, ţe trţní hodnota části nemovitosti indikována porovnávací metodou je: 519 000 Kč. Z důvodu, ţe je tento porovnávaný majetek v objektu obsaţený třikrát, který je identický, musíme tuto skutečnost zohlednit i při výši této trţní ceny. Bezpochyby bude pochopeno, ţe provádět nové porovnání těchto identických objektů zvlášť, by bylo naprosto bezpředmětné. Z tohoto důvodu uţijeme stejnou tabulku i s výpočty, která byla vytvořena pro jednu z těchto tří částí objektu, konkrétně kanceláří. Proto se porovnávaná trţní hodnota části nemovitosti vynásobí třemi. Tím vznikne skutečná hodnota celkové části nemovitosti, která se nachází ve druhém nadzemním podlaţí oceňovaného majetku. Tato hodnota je: 1 557 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Tab. 9 Aktuální trţní hodnota části majetku – kanceláře porovnávací metodou Kancelář č.p. 164, Jihoslovanská 164, Trutnov Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo Kancelář č.p. 164 Katastrální území

Trutnov

1 Lhota u Trutnova

2 Nádraţní Vrchlabí

Lhota u Trutnova

Vrchlabí

Hajnice

Vrchlabí

Hajnice

Trutnov

Trutnov

450 7 990 000

752 3 990 000

Lhota u Trutnova Trutnov

Trutnov

Obec Trutnov Okres B. Údaje o pozemku Pozemek oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA 42 Počet jednotek Prodejní cena

590 5 200 000

66

3 Hajnice

Cena za jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav budovy Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

x 4/2011

8 814 4/2011 1,00 8 814

17 756 4/2011 1,00 17 756

5 306 4/2011 1,00 5 306

Prodej

Nabídka Nabídka Nabídka 0,9 0,9 0,9 7 932 15 980 4 775 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví 1,00 1,00 1,00 7 932 15 980 4 775 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1,00 1,00 1,00 7 932 15 980 4 775 Víceúčelová Víceúčelová, Víceúčelová, Víceúčelová, vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní 1,00 1,00 1,00 7 932 15 980 4 775 Ano Ano Ano Ano 1,00 1,00 1,00 7 932 15 980 4 775 Nejsou

Velmi dobrá

Velmi dobrý

Dobré

Dobrá

Omezený

MHD

67

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1,00 7 932

1,00 15 980

1,00 4 775

Horší 1,2 9 519 Dobrý 1,1 10 471 Horší 1,1 11 518 Dobrá 1,00 11 518 Omezený 1,00 11 518 Vlak

Porovnatelná 1,00 15 980 Velmi dobrý 1,00 15 980 Dobré 1,00 15 980 Dobrá 1,00 15 980 Omezený 1,00 15 980 Vlak

Horší 1,2 5 730 Dobrý 1,1 6 303 Dobré 1,00 6 303 Dobrá 1,00 6 303 Dobrý 0,9 5 673 Ţádná

Korekce Upravená hodnota Velmi dobrá Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota N/A Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota N/A Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 12 351 jednotky Celková porovnávací 518 735 hodnota 519 000 Zaokrouhleno Celková porovnávací hodnota všech 3 kanceláří

1,1 12 669 Dobrá 1,1 13 936 N/A 1,00 13 936

1,1 17 578 Velmi dobrá 1,00 17 578 N/A 1,00 17 578

1,20 6 808 Dobrá 1,1 7 488 N/A 1,00 7 488

Větší 0,95 13 239 N/A 1,00 13 239

Větší 0,95 16 699 N/A 1,00 16 699

Větší 0,95 7 114 N/A 1,00 7 114

1 557 000

Stanovení tržní hodnoty části majetku – bytu Jako třetí a poslední část stanovení hodnoty části majetku je ocenění dvou bytů, které se nacházejí ve třetím nadzemním podlaţí. Jedná se o dva byty 3+1. V kaţdém bytě je koupelna, WC, předsíň, tři pokoje a kuchyň. Výměra těchto bytů je stejná. Pro porovnání byly vybrány tři byty porovnatelných parametrů. Všechny byty se nacházely ve městě Trutnov a byly nabízeny k prodeji. U všech porovnávaných bytů byla tato skutečnost zohledněna koeficientem,

který odráţí obvyklý rozdíl mezi

nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Stejně jako v předchozích částech nemovitosti se i v bytech pouţilo porovnávací jednotky jednoho metru čtverečního čisté vyuţitelné plochy.

68

Při stanovení trţní hodnoty oceněním porovnávací metodou byly vzaty v úvahu faktory jako jsou lokalita, technický stav, funkční vyuţitelnost, velikost bytu, dopravní obsluţnost a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se došlo k názoru, ţe trţní hodnota této části nemovitosti indikována porovnávací metodou je: 1 948 000 Kč. Jako v předchozím případě musíme počítat s tím, ţe v objektu se nachází tyto byty dva. Jsou ve všech směrech identické. Z tohoto důvodu můţeme pouţít jednu tabulku s výsledky z porovnávací metody jednoho bytu i pro byt druhý. Pro zjednodušení trţní hodnotu bytu vynásobíme dvěma a tím získáme celkovou trţní hodnotu části víceúčelové nemovitosti ve třetím nadzemním podlaţí. Tato hodnota je: 3 896 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Tab. 10 Aktuální trţní hodnota části majetku – bytu porovnávací metodou Byt č.p. 164, Jihoslovanská 164, Trutnov Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo

1 Zámečnická Byt č.p. 164 ulice Trutnov Trutnov Trutnov Trutnov Trutnov Trutnov

Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA 67 Počet jednotek Prodejní cena x Cena za jednotku 4/2011 Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Prodej Druh transakce

69

2 Křiţíkova ulice Trutnov Trutnov Trutnov

3 Úpské nábřeţí ulice Trutnov Trutnov Trutnov

72 1 490 000 20 694 4/2011 1,00 20 694

67 1 210 000 18 060 4/2011 1,00 18 060

96 2 050 000 21 354 4/2011 1,00 21 354

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Stavební povolení Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav budovy Korekce Upravená hodnota Technický stav bytu Korekce Upravená hodnota Technické vybavení Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

0,90 0,90 0,90 18 625 16 254 19 219 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví 1,00 1,00 1,00 18 625 16 254 19 219 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1,00 1,00 1,00 18 625 16 254 19 219 Víceúčelová Bytová Bytová Bytová vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní 1,1 1,1 1,1 20 488 17 879 21 141 Ano Ano Ano Ano 1,00 1,00 1,00 20 488 17 879 21 141 Nejsou

Velmi dobrá

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1,00 20 488

1,00 17 879

1,00 21 141

Dobrá Dobrá 1,1 1,1 22 536 19 667 Velmi dobrý Velmi dobrý Dobrý 1,00 1,1 22 536 21 634 Velmi dobrý Dobrý Velmi dobrý 1,1 1,00 24 790 21 634 Dobré Dobré Dobré 1,00 1,00 24 790 21 634 Dobrá Dobrá Dobrá 1,00 1,00 24 790 21 634 Omezený Omezený Omezený 1,00 1,00 24 790 21 634 MHD MHD MHD, vlak 1,00 0,9 24 790 19 470 Velmi dobrá Dobrá Dobrá

70

Dobrá 1,1 23 255 Dobrý 1,1 25 580 Dobrý 1,1 28 138 Dobré 1,00 28 138 Dobrá 1,00 28 138 Omezený 1,00 28 138 MHD, vlak 0,9 25 324 Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota

Příslušenství bytu

Podíl hodnoty pozemku

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 29 076 jednotky Celková porovnávací 1 948 120 hodnota 1 948 000 Zaokrouhleno Celková porovnávací hodnota dvou bytů

1,1 27 269

1,1 21 417

1,1 27 857

Horší

Horší

Horší

1,1 29 996

1,1 23 559

1,1 30 642

Větší 1,05 31 496

Obdobný 1,00 23 559

Větší 1,05 32 175

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,00 31 496

1,00 23 559

1,00 32 175

3 896 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku porovnávací metodou je v okrese Trutnov nemoţné, tak jak bylo řečeno na samém začátku provádění této metody. Je to z důvodu nemoţnosti najití porovnatelného objektu, který je určený ke komerčnímu vyuţití a obsahuje stejné nebo porovnatelné části objektu. Proto bylo stanovení trţní hodnoty nemovitosti rozděleno na několik celků. V této části je pouze tabulka s rekapitulacemi hodnot nemovitosti. Na základě předchozích porovnávaných částí objektů a následném sečtení těchto částek se dá říci, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku porovnávací metodou je: 8 612 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím porovnávací metody je uveden v následujíc tabulce.

71

Tab. 11 Aktuální trţní hodnota majetku jako celku porovnávací metodou Rekapitulace hodnot v Kč Pozemek Hospoda Kanceláře Byty Celkem

623 000 2 536 000 1 557 000 3 896 000 8 612 000

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Pro stanovení příjmové metody musíme určit hrubý potenciální příjem, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále stanovujeme neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného. Tyto ztráty vznikají v momentě, kdy je objekt neobsazený a tím nevykazuje ţádný zisk. Poté se zjišťuje efektivní hrubý příjem, rezerva na renovace a ostatní provozní náklady, kde se určuje pojištění nemovitosti, správní reţie a daň z nemovitosti. Dále byly počítány čistý provozní příjem, kapitalizační míra a trţní hodnota, které byly následně zaokrouhleny. V objektu se nachází hospoda, tři kanceláře a dva byty 3+1. Všechny prostory v objektu jsou pronajímány. Výjimku tvoří jedna kancelář, která je uţívaná majitelem objektu pro vlastní účely. Avšak tuto kancelář můţe kdykoliv začít pronajímat jako zbytek nemovitosti. Z tohoto důvodu je do trţního ocenění nemovitosti pomocí příjmové metody zahrnuta i tato kancelář. Na základě výše uvedených skutečností se došlo k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 13 849 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následujících tabulkách.

72

Tab. 12 Přehled nájemného Přehled nájemného v Kč Hospoda Kancelář 1 Kancelář 2 Kancelář 3 Byt 1 Byt 2 Celkem Celkem za rok

40 000 13 000 13 000 13 000 13 000 13 000 105 000 1 260 000

Tab. 13 Aktuální trţní hodnota majetku jako celku příjmovou metodou Příjmová metoda Příjem z pronájmu

1 260 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 2% Efektivní hrubý příjem

25 200 1 234 800

Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Provozní náklady celkem

20 000 12 000 6 000 0 38 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

1 196 800 227 392 969 408

Míra kapitalizace

7%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

13 848 686 13 849 000

Nákladová metoda U nákladové metody je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Proto počítáme veškeré náklady na pořízení

73

stejného majetku jako nového avšak při současných cenách, stejném materiálu, projektu a celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se došlo k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 3 393 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce. Tab. 14 Aktuální trţní hodnota majetku jako celku nákladovou metodou Nákladová metoda Komerční budova, Jihoslovanská 164, Trutnov 86 a 87 zděná 35 let 65 let 100 let 3 nadzemní

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

513m2 0,95

Celková podlahová plocha

469m2

Celkový obestavěný prostor

1796m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Pozemek

2 373 Kč/m3 4 261 908 Kč 35% 2 770 240 Kč -0% 2 770 240 Kč 0% 2 770 240 Kč 623 000 Kč 3 393 240 Kč 3 393 000 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

74

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 8. dubnu 2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tab. 15 Aktuální trţní hodnota majetku jako celku Aktuální tržní hodnota majetku jako celku Indikace v Kč Váha v % Váţený průměr v Kč Porovnávací metoda 8 612 000 30 2 583 600 Příjmová metoda 13 849 000 60 8 309 400 Nákladová metoda 3 393 000 10 339 300 Výsledná cena 11 232 300 Zaokrouhleno 11 232 000

Oceňovaný majetek je svým způsobem výjimečný a to jak svým vyuţitím tak i svojí lokací.

Proto

je

velmi

obtíţné

vyhledat

dostatečně

reprezentativní

soubor

porovnatelných nemovitostí. Z výše uvedených důvodů bylo určeno, ţe porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto indikace trţní hodnoty porovnávací metodou není rozhodující a byla jí přisouzena váha 30%. Díky tomu, ţe je oceňovaný majetek víceúčelová, komerční budova a jedná se o typicky investiční majetek, u kterého je rozhodující schopnost produkovat příjmy z pronájmu, se předpokládá, ţe příjmová metoda dokáţe nejlépe zobrazit skutečnou trţní hodnotu majetku. Z tohoto důvodu jí byla přisouzena váha 60%. Nákladová metoda je v tomto případě téměř nepouţívaná. Je to z důvodu, ţe starší budovy, i kdyţ stále funkční a vykazující zisk jsou nákladnou záleţitostí pro jejich výstavbu. Budovy tohoto typu jsou spíše rekonstruované neţ-li znovu stavěné. Z důvodů je i atraktivita a lokalita umístění, které jsou nezbytné pro tento typ objektů. Proto není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující a byla jí přisouzena váha pouze 10%.

75

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se došlo k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 8. dubna 2011 reprezentována částkou: 11 232 000 Kč (slovy: jedenáctmilionůdvěstětřicettřitisíckorunčeských).

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo stude vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

76

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny v předchozím textu. 4. Při činnosti nebyla shledána ţádná skutečnost, která by nasvědčovala, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Trutnově, dne 1. dubna 2011

Barbora Meisnerová

77

Přílohy Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí

Snímek výpisu z katastru nemovitostí

78

Příloha č. 2 Snímek katastrální mapy

Snímek katastrální mapy

79

Příloha č. 3 Snímek mapy

Snímek mapy z webové stránky seznam.cz

80

Příloha č. 4 Fotodokumentace objektu

Fotodokumentace bytu 3+1

Fotodokumentace kanceláře

Fotodokumentace hospoda

81

3 ANALÝZA TRHU 3.1 Obecná charakteristika trhu 3.1.1 Popis okresu Pro analýzu trhu jsem si vybrala Královéhradecký kraj, který se nachází na severovýchodě Čech. Spadá pod něj okres Hradec Králové, Jičín, Náchod, Rychnov nad Kněţnou a Trutnov. Konkrétně jsem se zaměřila na okres Trutnov a zvolila ho z důvodu, ţe jsem se zde narodila a především mi přijde jako velice atraktivní část České republiky. Okres Trutnov je situován v severní části kraje. Severní hranici tvoří státní hranice s Polskem, na východě sousedí s okresem Náchod, na jihu z části sousedí s okresem Náchod, Jičín i Hradec Králové a na západě s okresem Semily, který spadá do Libereckého

kraje.

Rozkládá

se

na

1 147m2

a

je

největším

okresem

v Královéhradeckém kraji. V okrese Trutnov ţije 120 193 obyvatel a ve městě Trutnově 31 005 obyvatel. Hustota zalidnění v okrese je 105 obyvatel/km2.25 Sídlem okresu je město Trutnov. V okrese je 75 samostatných obcí a z toho 12 má statut města.26 Okresem protékají řeky Úpa a Labe, které mají povodí v Krkonoších. Na území Trutnovského okresu se nachází Krkonošský národní park – KRNAP, který do okresu zasahuje 70% své rozlohy. Jeho celková výměra je 54 969 ha a v Trutnovském okrese se rozkládá na 35 362 ha. Sahá do nadmořské výšky 1 602 m n.m., nalezneme v něm více jak 1 300 druhů rostlin, 57 savců, 135 ptáků a okolo 800 km značených cest.27 V tomto okrese nalezneme také nejvyšší horu České republiky, která má 1 602 m n. m., Sněţku. Protoţe je okres Trutnov ze severní strany ohraničen horami, nalezneme zde turistická lákadla v podobě zimních středisek jako jsou Pec pod Sněţkou, Jánské Lázně, Špindlerům Mlýn, tak i menších středisek jako je Ţacléř, Mladé Buky, Černý důl a mnoho dalších. Výše zmiňovaná střediska mohou být vyuţívána jak pro zimní, tak i pro letní rekreaci, turistiku a sport. Dalším přírodním lákadlem, především pro turisty a horolezce, jsou Adršpašské a Teplické skály. Díky tomu je v okrese Trutnov turistický a cestovní ruch na vysoké úrovni a zajišťuje jednu z největších oblastí zaměstnanosti obyvatel. 25

www.czso.cz, únor 2011 www.czso.cz, únor 2011 27 www.krnap.cz, únor 2011 26

82

V okrese Trutnov nalezneme také řadu historických památek. Například: barokní Hospital Kuks a nedaleký Braunův Betlém u Dvora Králové nad Labem, Babiččino údolí v České Skalici, které je spjato se spisovatelkou Boţenou Němcovou a jejím dílem Babička. Z období druhé světové války můţeme najít zbytky pevnostních bunkrů, například Stachelberg na Babí, který je jeden z největších dělostřeleckých bunkrů v České republice. Historická je také část vnitřního města Trutnov a nesčetné mnoţství kostelů v blízkém okolí. Okres Trutnov je zaměřen především na průmysl. Největší zastoupení zde má automobilový průmysl, kterým se zabývají firmy Škoda se svou pobočkou ve Vrchlabí, Automotiv v Rudníku a Adršpachu, Takata - Petry parts, s. r. o. ve Rtyni v Podkrkonoší a Horce u Staré Paky, kteří se zaměřují na airbagy či HLF v Hajnici, kteří se specializují na automobilovou elektroniku. Dále je zde četné mnoţství menších firem specializující se na doplňky či součástky do automobilů. Dalším velkým průmyslem v okrese Trutnov je elektronický průmysl, kterým se zabývají velké firmy jako je Tyco Electronics, Siemens a ABB, které se nacházejí přímo v Trutnově. Další firmou je Cablo Vrchlabí, která se specializuje na elektrické kabely. Okres Trutnov nezaostává ani ve stavebním průmyslu. Sídlí zde jedna z největších stavebních firem v České republice BAK. Je zaměřena na stavbu průmyslových a logistických hal, obchodních a administrativních center, bytových a hotelových objektů, staveb občanské vybavenosti, vodohospodářských a ekologických staveb a v neposlední řadě i rekonstrukcí budov a památkových objektů.28 Druhou velkou firmou je společnost Kasper CZ, s. r. o., která se zabývá výrobou dřevěných střešních konstrukcí, vazníků a dřevěných staveb.29 Jako zajímavost kaţdý rok vytváří park pro mbx a mtb na Bike Hall Contest Trutnov. Velice známý je také textilní průmysl. Velkou firmou je Kara Trutnov v Bohuslavicích a Prime Hide v Trutnově Poříčí, které se zabývají zpracováním kůţe. Známé byly i firmy jako Texlen, Tiba či Tepna, které se zabývaly textilním průmyslem, ale jiţ ukončily svou činnost úpadkem.Velkou část průmyslu si bere i firma KRPA v Hostinném, která se zabývá zpracováním papíru a lepenek. Má celkem šest závodů.

28 29

www.bak.cz, únor 2011 www.kasper.cz, únor 2011

83

Známá je také cementárna v Kunčicíh či JUTA ve Dvoře Králové nad Labem, která se zabývá izolací, lepenkami a nově i umělým trávníkem. Neměl by se opomenout energetický průmysl v podobě Elektrárny Poříčí patřící pod firmu ČEZ. Jedná se o systémovou elektrárnu, která zásobuje napětí v celých severovýchodních Čechách. Je sloţena ze dvou provozů Elektrárny Poříčí II a Teplárny Dvůr Králové. Elektrárna se stará o vytápění, ohřev teplé uţitkové vody, vzduchotechniku a tepelnou energii pro technologické účely.30 Pro milovníky sladkého nalezneme ve Dvoře Králové nad Labem čokoládovnu Carla a kdo není příznivcem sladkostí a dává spíše přednost hořké chuti českého piva, objeví v centru Trutnova pivovar Krakonoš, který vaří světlou i tmavou desítku, světlou jedenáctku a dvanáctku. K svátečním příleţitostem jako jsou Vánoce či Velikonoce čtrnáctku. V Jánských Lázních se nacházejí lázně, ve kterých se léčí pohybové ústrojí dětí i dospělých pacientů. Dopravní dostupnost v okresu je ucházející. V Hradci Králové začíná dálnice D11 směr Praha. Avšak státní silnice z Trutnova do Hradce Králové není v příliš dobrém stavu. Především při projíţdění obcemi jako jsou Kocbeře či Choustníkovo Hradiště, se nedá mluvit jako o silnici 1. třídy a především hlavního a jediného tahu na Hradec Králové. I přes tuto překáţku se vzdálenost mezi Trutnovem a Hradcem Králové, která je okolo 60 km, dá podle předpisů ujet za 50 minut. Prodlouţení dálnice D11 je naplánováno přes Trutnov aţ do Polska. Ovšem tento plán je jiţ 20 let starý a v nejbliţší době se pravděpodobně neuskuteční. Ţelezniční koridor vede přímo do centra Trutnova, ale vede oklikou přes Malé Svatoňovice, Červený Kostelec, Jaroměř a aţ poté do Hradce Králové, tudíţ cesta zabere něco málo přes hodinu. V této části koridoru doposud nebyly zavedeny elektrické lokomotivy. Průměrný věk je v okrese Trutnov okolo 40 let a index stáří je téměř 104 let.31 Hojné mnoţství lidí zde najde práci především v průmyslovém odvětví. Nevýhodou je špatná moţnost uplatnění vysokoškolského vzdělání, a s tím spojená moţnost pracovních míst na vyšších a lépe placených postech. Převáţná část těchto lidí za prací dojíţdí do krajského města Hradce Králové. Stěhování těchto lidí za prací je jen malé mnoţství.

30 31

www.cez.cz, březen 2011 www.czso.cz, duben 2011

84

Většina lidí totiţ upřednostňuje ţití v menším městě se snadným přístupem do přírody a ţivot v její blízkosti. Část těchto lidí také ţije na dvou místech najednou, přes týden v Hradci Králové kvůli zaměstnání a na víkendy jezdí za klidem do Trutnova. Ţivot je zde dobře uzpůsobený jak pro malé děti, dospívající, dospělé i lidi důchodového věku. Je zde mnoho moţností pro sportovní aktivity. Pro děti jsou vzdělávací instituce jako jesle, školky, základní školy, střední odborné školy, učiliště a gymnázium. Nově byly otevřeny dvě pobočky vysokých škol. Lze studovat obor sociálně-právní a fakultu elektrotechniky.32 Nechybí prodejny s veškerým druhem zboţí, restaurace, hotely či kluby. Zanedbána není ani kulturní stránka, je zde nově postavené divadlo UFFO. Pořádají se zde akce typu Jazzinec, Pivofest, Slavnosti Draka či známý a populární Open Air Music Festival Trutnov, na který se sjíţdějí lidé z celé České republiky. Nepředpokládám četné stěhování lidí důchodového věku do jiných měst, protoţe zde mají moţnost navštěvovat kulturní akce, přírodu. Většina z nich zde proţila celý ţivot a především jsou zde levnější nemovitosti neţ v Hradci Králové. Podle statistik se od roku 2003 do okresu Trutnov přistěhovalo v průměru o 172 lidí více neţ se odstěhovalo. Pouze v roce 2009 tomu bylo naopak.33 Okres Trutnov lze regionálně rozdělit na dvě části, na okres Trutnov i s jeho vnitřní částí a jeho širším okolím a na rekreační část v oblasti Krkonoš.

3.1.2 Trh s nemovitostmi Ve vnitřním městě Trutnově na náměstí je trh s nemovitostmi velmi ţádaný. Jedná se o staré cihlové měšťanské domy, které jsou zrekonstruované. Jejich atraktivita tkví v architektuře a především v umístění. V těsné blízkosti města můţeme najít jak panelové domy, například na malém sídlišti zvané Šestidomí, tak i cihlové rodinné domy a vily. Město Trutnov je ze všech stran obklopeno zastavěnými částmi, vzdálenými od centra okolo dvou kilometrů. V této zástavbě se vyskytují jak panelové domy do pěti nadzemních podlaţí, staré rodinné vily, tak i staré a nové rodinné domy. Tyto oblasti jsou velice oblíbené z hlediska blízkosti do centra města a zároveň pro těsnou blízkost do přírody, převáţně do lesů a luk. Výhodou těchto lokalit je klidná část města.

32 33

www.g2.cz, březen 2011 www.trutnov.cz, březen 2011

85

V Trutnově nechybí ani typické velké sídliště zastavěné panelovými domy. Tyto objekty jsou na sídlišti s názvem Zelená louka. Tato část není atraktivní, avšak je umístěna nedaleko centra města, mluvíme o vzdálenosti okolo čtyř kilometrů. V panelové zástavbě nechybí obchodní domy, restaurace, školy a veřejné prostory pro sport a zábavu. V okolních obcích se setkáváme převáţně se starší zástavbou rodinných domů. Většinou ve středu obce je umístěn bytový dům či řadové rodinné domy. Výjimkou není ani nová zástavba rodinnými domy či sruby, které jsou určené převáţně k rekreaci. Ve větších městech jako je například Vrchlabí nebo Dvůr Králové nad Labem, je trh s nemovitostmi obdobný jako ve městě Trutnově. Výjimku trhu s nemovitostmi tvoří horské objekty v Krkonoších, především ve městech jako je Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněţkou nebo Jánské Lázně. Najdeme zde zástavbu jak bytových domů, starých i nových rodinných domů, tak především objekty určené k rekreaci, tedy penziony, hotely a chalupy. Protoţe se jedná o oblast zvláštní obliby, jsou ceny nemovitostí značně vyšší neţ jinde v okrese Trutnov. Tuto cenu zvyšuje především lokace horských středisek, tak i Krkonošský národní park.

3.2 Okres Trutnov 3.2.1 Pozemky V okrese Trutnov je v územním plánu dostatečné mnoţství pozemků, připravených k zástavbě především rodinnými domy. V blízkosti centra Trutnova se jedná o lokace jako je Červený kopec, Nové Dvory či Bojiště. Tyto lokace jsou vzdáleny od centra města okolo dvou kilometrů s dobrou dopravní dostupností a určeny pro novou zástavbu rodinnými domy. Na okraji lokace Červený kopec probíhá developerská výstavba rodinných dvoudomů. V ostatních obcích okresu jsou v nabídce pozemky převáţně pro výstavbu rodinných domů. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu je na nízké úrovni. Protoţe je okres Trutnov vysoce průmyslový, je zde mnoho pozemků tohoto typu jiţ vyuţíváno. I přes nízkou nabídku a poptávku těchto pozemků je území pro tento druh výstavby existující. V budoucnu lze předpokládat nárůst cen pozemků, především těch, které jsou určeny k zástavbě rodinnými domy.

86

Tab. 4 Prodej pozemků Druh

Cenový interval v Kč

Cenový interval v Kč za m2

Pozemky

190 000 - 390 000

200 - 800

3.2.2 Byty V současné době je vzrůstající poptávka po bytech všech velikostí, stáří i lokace. V okrese Trutnov se prodávají byty, jak v panelových domech na menších i větších sídlištích, tak i cihelné činţovní domy. Vysoký zájem je především o byty nacházející se přímo na náměstí a jeho těsném okolí. V četných panelových domech, které měly okolo 5 nadzemních podlaţí byly provedeny rekonstrukce a půdní nástavby v podobě podkrovních bytů. Tato výstavba proběhla především v městské části Kryblice. Hojné mnoţství bytů je k získání na největším sídlišti v Trutnově na Zelené louce. V této lokalitě je nejběţnější panelový dům s osmi nadzemními podlaţími, ale výjimkou nejsou ani dvanáctipodlaţní panelové domy. Na Zelené louce proběhla také výstavba tzv. Eurobytů, avšak těchto domů je pouze malé mnoţství. V ostatních okresních městech je to velice obdobné jako u předchozího popisu ve městě Trutnov. Nejţádanější jsou části v centru města a na okrajích měst jsou sídliště z panelových domů. V obcích je moţné koupit byt v činţovním domě, avšak o tyto byty není příliš velký zájem, především kvůli dojíţdění do měst. V době zpracovávání této práce nebyla nalezena ţádná nabídka prodeje těchto bytů. V budoucnu není předpokládaný výrazný nárůst cen bytů. Předpokládat by se dal u rekonstruovaných historických objektů. Tab. 5 Prodej bytů Druh

Cenový interval v Kč

Cenový interval v Kč za m2

Byt 1kk, 1+1

890 000 - 940 000

18 000 - 22 500

Byt 2kk, 2+1

780 000 - 1 230 000

16 000 - 24 500

Byt 3kk, 3+1

880 000 - 1 500 000

13 500 - 26 500

87

Jako ve většině okresních měst je nabídka bytů na pronájem minimální. Jinak tomu není ani v okrese Trutnov. Je zde moţné pronajmout si byt všech velikostí a stáří, ale lokace bytů je obtíţnější z důvodu malého mnoţství nabídek pronájmů. Tab. 6 Pronájem bytů Druh

Cenový interval v Kč za měsíc

Byt 1kk, 1+1

3 500 - 5 000

Byt 2kk, 2+1

4 000 - 9 000

Byt 3kk, 3+1

5 000 - 10 000

3.2.3 Rodinné domy Poptávka po rodinných domech v posledních letech rapidně stoupá. Je zájem, jak o starší řadové domy, staré rodinné domy postavené před rokem 1940, tak především o nové rodinné domy. Oblíbenými objekty se staly i nové takzvané pasivní, nízkoenergetické domy a také domy dřevěné. Poptávka po rodinných domech převaţuje u rodin s dětmi. Hlavní výhodou rodinných domů je soukromí, zahrada a moţnost přístaveb. Avšak tento majetek má i své nevýhody jako jsou například vyšší finanční náklady či větší vzdálenost od centra města. Tab. 7 Prodej rodinných domů Druh

Cenový interval v Kč

Cenový interval v Kč za m2

Rodinný dům

700 000 - 2 270 000

4 000 - 19 000

Pronájem rodinných domů není příliš obvyklý. S tímto pronájmem se setkáváme spíše v turistických oblastech u domů určených k rekreaci. Z tohoto důvodu nebyl zjištěn cenový interval těchto rodinných domů k pronájmu v okrese Trutnov.

3.2.4 Bytové domy tzv. činžovní Prodej bytových domů jako celků je spíše ojedinělý. Setkáváme se s prodejem těchto celků po jednotlivých bytových jednotkách. Ve většině případů se jedná o historické objekty před i po rekonstrukci. Avšak tato skutečnost není pravidlem a bytový dům jako celek v nabídce k prodeji nalezneme.

88

Tab. 8 Prodej bytových domů Druh

Cenový interval v Kč

Cenový interval v Kč za m2

Bytový dům činţovní

5 500 000 - 7 750 000

10 500 - 24 000

Přesto, ţe prodej činţovních domů i jeho bytových částí je obvyklý, jeho pronájem je téměř nemoţný. V době vypracovávání této práce nebyla v celém Trutnovském okrese jediná nabídka. Proto nebylo moţné vypracovat cenový interval na pronájem těchto objektů.

3.2.5 Průmyslové objekty – sklady Průmyslových objektů se v okrese Trutnov vyskytuje četné mnoţství. Protoţe je okres Trutnov průmyslová oblast, a průmysl zde stále přeţívá, je většina těchto objektů plně vyuţitých. Objekty po zkrachovalých společnostech byly přestavěny na byty či pro jiné účely. Obchoduje se převáţně s menšími sklady, které nemají jiné vyuţití. Tab. 9 Prodej průmyslových objektů - skladů Druh

Cenový interval v Kč

Cenový interval v Kč za m2

Průmyslové objekty - sklady

450 000 - 3 000 000

1 500 - 8 000

Vzhledem k vysokému průmyslu v okrese Trutnov je nabídka pronájmů průmyslových objektů na nízké úrovni, která je téměř stejná jako nabídka prodeje těchto objektů. Tab. 10 Pronájem průmyslových objektů - skladů Druh

Cenový interval v Kč za měsíc

Průmyslové objekty - sklady

6 000 - 10 000

3.2.6 Kanceláře Poptávka po prodeji kanceláří je v okrese Trutnov téměř nulová. Tento fakt se odráţí i v nabídce prodeje kanceláří. Proto je prodej spíše výjimečný.

89

Tab. 11 Prodej kanceláří Druh

Cenový interval v Kč

Cenový interval v Kč za m2

Kancelář

4 000 000 - 5 000 000

5 000 - 8 500

Poptávka po pronájmu kanceláří je mnohem vyšší neţ u prodeje. Díky rozvoji elektronického obchodování a internetu obecně je zřejmý pokles poptávky po nájmech kanceláří. V budoucnu lze předpokládat, ţe tento pokles bude stále vyšší. I přesto jsou profese, které se bez pronájmu kanceláří neobejdou. Například lékařská ordinace nebo advokátní kancelář. Tab. 12 Pronájem kanceláří Druh

Cenový interval v Kč za měsíc

Kancelář

3 500 - 10 500

3.2.7 Prodejní prostory U prodejních prostor v okrese Trutnov je nabídka i poptávka vysoká. Zájem je o prostory v centru města, na velkých sídlištích i v objektech supermarketů. Tab. 13 Prodej prodejních prostor Druh

Cenový interval v Kč

Cenový interval v Kč za m2

Prodejní prostory

60 000 - 2 500 000

2 000 - 10 500

Pronájem prodejních prostor je v porovnání s prodejem mnohem vyšší. Zájem o prostory je stejný jako u prodeje v centru města, na velkých sídlištích i v objektech supermarketů. Nejčastějšími zájemci o pronájem prodejních prostor jsou asijští obchodníci, kteří se stěhují z trţišť do kamenných objektů. Tab. 14 Pronájem prodejních prostor Druh

Cenový interval v Kč za měsíc

Prodejní prostory

5 000 - 10 000

90

3.3 Krkonoše 3.3.1 Pozemky Poptávka po pozemcích v lokalitě Krkonoš značně převyšuje nabídku. Tuto nerovnost vysvětluje atraktivita a lukrativnost území. Převáţná část území spadá do Krkonošského národního parku. Jedná se o vyhledávanou lokalitu. Největší zájem je pro výstavbu hotelů, penzionů, chalup k rekreaci a rodinných i bytových domů. Výstavba v této lokalitě je velmi omezená a kaţdý projekt spadá pod přísná pravidla, aby objekty byly v souladu s přírodou a nerušily vizuální atraktivnost okolí. Pozemky v těchto lokalitách se pohybují ve výměře okolo 1 500 aţ 8 000 metrů čtverečných. Vzhledem k atraktivnosti lokality jsou ceny pozemků značně vysoké. Tab. 15 Prodej pozemků Druh

Cenový interval v Kč

Cenový interval v Kč za m2

Pozemky

9 500 000 - 13 750 000

1 400 - 2 500

3.3.2 Byty Prodej bytů se v horských střediscích probíhá ve všech lokalitách, velikostech a stáří. Nejširší nabídka prodeje bytů je v Jánských Lázních a ve Špindlerově Mlýně. Tab. 16 Prodej bytů Druh

Cenový interval v Kč

Cenový interval v Kč za m2

Byt 1kk, 1+1

2 000 000 - 2 500 000

44 000 - 53 000

Byt 2kk, 2+1

3 200 000 - 3 800 000

74 500 - 91 500

Byt 3kk, 3+1

2 200 000 - 5 500 000

36 500 - 92 000

Nabídka pronájmu bytů v lokalitě Krkonoš je velmi malá, téměř mizivá. Do této nabídky nejsou započítávány apartmány k ubytování turistů. Pro parametr bytů 3kk a 3+1 v rozmezí jednoho měsíce nebyla zjištěna ţádná nabídka pronájmu bytu. Tab. 17 Pronájem bytů Druh

Cenový interval v Kč za měsíc

Byt 1kk, 1+1

8 000 - 12 000

91

Byt 2kk, 2+1

10 500 - 12 000

3.3.3 Rodinné domy Trh s rodinnými domy v oblasti Krkonoš můţeme rozdělit na klasické rodinné domy staré i nové výstavby a horské chalupy, které jsou určeny k ubytování turistů. Rodinné domy nalezneme všech velikostí, stáří i lokace. Často jsou umístěny v těsné blízkosti horských středisek. K prodeji jsou i horské chalupy, které se mohou vyuţívat jako penziony či rekreační chalupy. Tyto objekty jsou přímo v centru horských středisek, proto je jejich cena mnohonásobně vyšší neţ rodinné domy. Tab. 18 Prodej rodinných domů a horských chalup Druh

Cenový interval v Kč

Cenový interval v Kč za m2

Horská chalupa

4 300 000 - 26 000 000

24 000 - 60 500

Rodinný dům

4 300 000 - 16 000 000

24 000 - 36 000

Pronájem horských chalup a rodinných domů je v oblasti Krkonoš nejčastější a nejběţnější nabídkou. Pronájem těchto chalup jen obtíţně najdeme na webových stránkách realitních kanceláří. Nejčastěji nabídku pronájmu najdeme na internetových stránkách jednotlivých penzionů, webových stránkách zaměřených na ubytování v horské oblasti a nebo v nabídce cestovních kanceláří, kde máme moţnost objednat si celý zájezd. Cena se mění v závislosti na počtu osob, stravování, umístění penzionu a především na ročním období. Ceny penzionů se pohybují mezi 187 – 500 Kč na osobu za noc.34

3.4 Celkový marketingový výhled Celkově lze v krátkodobém i střednědobém výhledu očekávat růst cen všech typů nemovitostí. Největší nárůst cen je předpokládaný v lokalitě Krkonoš. V budoucnu je předpokládaný pokles nabídky a tím i cen nájmů všech typů nemovitostí. Výjimku bude pravděpodobně tvořit pronájem nemovitostí v rekreační oblasti Krkonoš, kde tyto ceny porostou.

34

www.krkonose.ubytovani-penziony.net, březen 2011

92

Vzhledem k vysoké úrovni průmyslu není předpokládaný pokles ani nárůst v budoucnu, proto cena nevyuţívaných průmyslových objektů, které se vyuţívají převáţně jako sklady budou spíše stagnovat. Do konce roku 2011 bude vytvořena cenová mapa nájemného, která posune trh s byty kupředu. Mluvíme o bytech, které mají regulované nájemné. Odhad ministerstva pro místní rozvoj je, ţe do konce roku 2011 bude deregulace nájemného u více jak 400 000 bytů. Do konce roku 2012 je předpoklad deregulace nájemného o dalších 300 000 bytů. Mapa má pomoci při řešení sporů nájemců a nájemníků regulovaných bytů a zároveň pomůţe i trhu s byty. 35 Velký rozvoj je očekáván v sektoru sluţeb a cestovního ruchu.

35

www.pisek.regiony24.cz, duben 2011

93

Závěr Cílem bakalářské práce na téma „Oceňování při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů“ bylo zaměřit se na oceňování podnikatelských záměrů a porovnání metod oceňování. Tyto cíle se podařilo splnit v první, teoretické části bakalářské práce. Tato část se zabývala pojmem a tvorbou samotného podnikatelského záměru. Dále řešila problém, jakým způsobem podnikatelský záměr ocenit. Byly zde popsány tři procesy oceňování. Ocenění nemovitosti jako takové, ocenění podnikatelských záměrů a také ocenění jiţ existujících podniků. Kaţdé z těchto ocenění probíhá odlišným způsobem. Avšak nelze říci, která z daných metod je nejlepší či nejefektivnější, protoţe kaţdá metoda řeší jiný pohled na majetek a všechny jsou nezbytné. Pro vytvoření reálné představy o financování podnikatelských záměrů byly důleţité především poznatky z provedeného průzkumu dvou komerčních bank, které tuto práci uţitečně obohatily. Prostřednictvím druhé, praktické, části bakalářské práce došlo k ujasnění fungování oceňování nemovitostí v praxi. Byly zde nastíněny dva odlišné případy oceňovaných nemovitostí. V první části bylo ocenění trţní hodnotou nemovitosti zaměřeno na byt v panelovém domě. Druhým oceňovaným majetkem byla víceúčelová, komerční budova, která byla postavena za účelem zisku. V obou případech byly dodrţeny veškeré náleţitosti podle vyučovaných metod. Třetí, analytická, část bakalářské práce provedla výzkum trhu s nemovitostmi v okrese Trutnov. Tento okres byl rozdělen na dvě části, na část města Trutnova a jeho blízkého okolí a na část Krkonoš. O tomto horském okrese se říká, ţe se jedná o nejchudší část České republiky. V provedeném výzkumu bylo zjištěno, ţe toto tvrzení není příliš pravdivé. V tomto průmyslovém okrese je vysoká moţnost nové výstavby jak rodinných domů, bytových domů, tak i rekreačních chalup a podniků. Okres má svou historii, přírodu, vysokou kulturní úroveň i moţnosti dále se rozvíjet. Přínos této práce lze vidět, jak v důleţitých poznatcích o teorii a moţnostech oceňování nemovitostí, tak i v překvapujících informacích o okrese Trutnov. Autorka osobně získala cenné informace o velkém rozsahu a moţnostech oceňování nemovitostí. Sama si vyzkoušela ocenit nemovitost, přičemţ poznala odlišnosti teorie od praxe a zároveň získala jiný pohled na budoucí povolání, kterému by se chtěla nadále věnovat. Dalším důleţitým přínosem bylo zjištění mnohých zajímavostí o okrese, ve kterém celý ţivot ţije, a které doposud neznala. 94

Seznam použité literatury ČS, leták: Peníze na rozvoj Vašeho podnikání s Firemními úvěry České spořitelny, 2011 ČSOB, leták: Otevřete si cestu k novým investicím, 2005 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 4. přepracované a doplněné, Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. r. o., 1998, ISBN 80-7204-0 HEŘMAN, Jan. Oceňování podniku I. studijní materiály, 2010 MAŘÍK, Miloš a kol.: Metody oceňování podniku; Proces ocenění – základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené. Praha: Ekopress, s. r. o., 2007. ISBN 978-80-8692932-3 MEISNEROVÁ, Barbora. Podnikatelský záměr – Cestovní kancelář Extremetour. ročníková práce k praktické maturitě, 2008 MEISNEROVÁ, Barbora. Založení a provoz podniku. vlastnoručně psané studijní materiály z výkladu Ing. Zdeňka Víta, 2008 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1, 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2008, ISBN 978-80-7265-128-3 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007 ISBN 978-80-7265-113-9 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-08-7265-101 SEDLÁČKOVÁ, Helena. Strategická analýza, C. H. Beck, 2000, ISBN 80-7179-422-8

www.bak.cz, únor 2011 www.cez.cz, březen 2011 www.czso.cz, únor 2011 www.g2.cz, březen 2011 www.kasper.cz, únor 2011 www.krkonose.ubytovani-penziony.net, březen 2011 www.krnap.cz, únor 2011 www.pisek.regiony24.cz, duben 2011 www.trutnov.cz, březen 2011 95