OBSAH
ÚVOD ......................................................................................................................... 3 CENOVÁ MAPA........................................................................................................ 4 1.1. Jak vytváříme cenovou mapu ............................................................................. 4 1.1.1. Druhy map........................................................................................................ 4 1.2. Cenové mapy Olomouce od roku 1939 .............................................................. 5 1.3. Podklady cenové mapy ....................................................................................... 8 1.4. Zpracování podkladů ........................................................................................ 10 1.4.1. Cenová mapa v ČR a ministerstvo pro místní rozvoj .................................... 10 1.5. Cenové mapy v Olomouci ................................................................................ 11 POZEMEK ........................................................... Chyba! Záložka není definována. 2. 1. Půda.............................................................. Chyba! Záložka není definována. 2. 2. Pozemek ....................................................... Chyba! Záložka není definována. 2. 3. Výměra......................................................... Chyba! Záložka není definována. 2. 4. Druhy pozemku............................................ Chyba! Záložka není definována. 2. 5. Parcela .......................................................... Chyba! Záložka není definována. 2.5.1. Stavební parcela ........................................ Chyba! Záložka není definována. 2. 6. Územní plán ................................................. Chyba! Záložka není definována. 2. 7. Katastr nemovitostí ...................................... Chyba! Záložka není definována. 2.7.1. Pozemkový katastr .................................... Chyba! Záložka není definována. 2. 8. Vlastnické právo .......................................... Chyba! Záložka není definována. 2.8.1. Práva omezující vlastnické právo ............. Chyba! Záložka není definována. 2.8.2. Formy vlastnictví ...................................... Chyba! Záložka není definována. 2.8.3. Pozemková práva ...................................... Chyba! Záložka není definována. 2. 9. Ocenění pozemku ........................................ Chyba! Záložka není definována. 2.9.1 Zajištění úvěru........................................... Chyba! Záložka není definována. 2.9.2. Podnikatelské aktivity ............................... Chyba! Záložka není definována. 2.9.3. Pojištění ..................................................... Chyba! Záložka není definována. 2.9.4. Cenové předpisy ........................................ Chyba! Záložka není definována. 2.9.5. Věcná břemena .......................................... Chyba! Záložka není definována. 2.9.6. Ocenění věcného břemene ........................ Chyba! Záložka není definována. ODHAD POZEMKŮ – DVA TYPY ................... Chyba! Záložka není definována. 3. 1. První odhad .................................................. Chyba! Záložka není definována. 3.1.1. Úvodní list .................................................. Chyba! Záložka není definována. 3.1.2. Obsah ocenění ............................................ Chyba! Záložka není definována. 3.1.3. Popisné informace ...................................... Chyba! Záložka není definována. 3.1.4. Ocenění ...................................................... Chyba! Záložka není definována. 3.1.5. Závěr .......................................................... Chyba! Záložka není definována. 3.1.6. Osvědčení ................................................... Chyba! Záložka není definována. 3. 2. Druhý odhad ................................................. Chyba! Záložka není definována. 3.2.1. Úvodní list .................................................. Chyba! Záložka není definována. 3.2.2. Obsah ocenění ............................................ Chyba! Záložka není definována. 3.2.3. Popisné informace ...................................... Chyba! Záložka není definována. 3.2.4. Ocenění ...................................................... Chyba! Záložka není definována. 3.2.5. Závěr .......................................................... Chyba! Záložka není definována. 3.2.6. Osvědčení ................................................... Chyba! Záložka není definována.
ANALÝZA TRHU - OLOMOUC ....................... Chyba! Záložka není definována. 4. 1. Úvod k analytické části ................................ Chyba! Záložka není definována. 4.1.1. Popis kraje ................................................. Chyba! Záložka není definována. 4.1.2. Trh s nemovitostmi v Olomouci ............... Chyba! Záložka není definována. 4.1.3. Pozemky v Olomouci ................................ Chyba! Záložka není definována. 4.1.4. Bydlení ....................................................... Chyba! Záložka není definována. 4.1.5. Průmyslové objekty a občanská vybavenostChyba! Záložka není definována. 4.1.6. Nájemní prostory ........................................ Chyba! Záložka není definována. 4.1.6.1. Regulace nájemného ........................... Chyba! Záložka není definována. ZÁVĚR...................................................................................................................... 70 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ............... Chyba! Záložka není definována.1 SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK ............... Chyba! Záložka není definována.2 SEZNAM PŘÍLOH ............................................ Chyba! Záložka není definována.3
ÚVOD Cílem mé bakalářské práce je přiblíţení tvorby cenových map obecně, ale hlavně se zaměřením na Statutární město Olomouc. Při svých konzultacích zejména s paní Ing. Šindelářovou, jsem se dozvěděla mnohé z toho, jak pracují a postupují při své práci na Magistrátu města. Snaţila jsem se nastínit, ţe smyslem těchto úřadů není jen sběr nějakých materiálů, ale také dodrţování příslušných zákonů a vyhlášek. Cenové mapy zejména stavebních pozemků slouţí nám všem, a proto bychom měli být rádi, ţe tuto práci ochotní lidé vykonávají. Ve druhé části jsem přiblíţila náleţitosti, které souvisejí s pozemky celkově i ty které můţeme vyuţívat při své práci jako je katastr nemovitostí, nebo územní plán a na právní náleţitosti které bychom neměly zapomínat, jako jsou vlastnická práva nebo věcné břemeno. V třetí části se dostávám k odhadům pozemků, které jsou v Olomouci hojně obchodovány a jejichţ ceny se výrazně liší, hlavně v závislosti na technickém vybavení. V závěrečné analytické části se snaţím nastínit nejen jaká je situace vývoje stavebních pozemků, ale také nastínit bytovou situaci a vývoj cen v závislosti posledních deseti let. Protoţe ve městě se nevyuţívají jen pozemky pro bydlení, jsou zde i pozemky pro průmyslové objekty a komerční vyuţití a ty zaznamenávají také svůj vlastní vývoj. Mnou vybrané téma nelze plně obsáhnout ve formě jedné bakalářské práce. Dotýkám se proto některých důleţitých témat a jiných méně. V příloze je také citována část pro nás nejdůleţitějšího zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku a také prováděcí vyhláška 3/2008 o provádění některých ustanovení § 27 se vyjadřuje přímo k cenovým mapám stavebních pozemků.
CENOVÁ MAPA 1.1. Jak vytváříme cenovou mapu Základ cenové mapy se vytváří pomocí konkrétně ujednané ceny stavebního pozemku uvedeného v kupní smlouvě. Tato cena za prodaný stavební pozemek se porovná s podobnými stavebními pozemky a na základě tohoto porovnání se dále zpracovává. Takto porovnaná cena se zapisuje do listů cenové mapy. V Olomouci se nachází mnoţství neoceněných pozemků spadajících především do oblastí technického vybavení, zdravotnictví, ochrany a obrany státu, kultury a školství, církevní budovy, nebo veřejné správy. Tyto pozemky se téměř neobchodují a tím pádem není moţno zjistit jejich prodejní cenu, nebo porovnatelnou cenu s obdobným pozemkem. Pokud při vytváření cenové mapy nejsou známy prodejní ceny, nelze je pouţít k dalšímu zpracování. Ke dni, kdy se cenová mapa zpracovává, a tím pádem nemohou odpovídat aktualizaci. Musí se proto porovnávat s obdobnými pozemky na základě cen zjištěných. Pokud je u některého stavebního pozemku zjištěna cena neúměrně vysoká, nebo nepřiměřeně nízká, vyloučí se z dalšího porovnávání, aby nedocházelo ke zbytečnému zkreslení a mlţení cenových údajů. Ve výsledné cenové mapě jsou pak vyznačeny nově zjištěné cenové údaje pro jednotlivé pozemky a tímto probíhá zaktualizování.
1.1.1. Druhy map Mapa: zmenšený, zjednodušený obraz zemského povrchu, nebo její části převedený do roviny kartografickým zobrazením pomocí matematických úprav, dle zvolených hledisek – poloh, stavů a ve vztazích přírodních, technických nebo socioekonomických objektů Katastrální mapa: je to podrobná polohopisná mapa ve větším měřítku, která nám zobrazuje skutečné nemovitosti v daném území, jeţ se udrţuje neustálou aktualizací daného terénu. Zahrnuje také soubory geodetických informací, které jsou potřeba pro katastr nemovitostí. Polohopisná mapa: mapa obsahující pouze polohopis, ne výškopis Pozemková mapa: je to podrobná polohopisná mapa ve velkém měřítku, zobrazující nemovitosti, jeţ byla udrţována se skutečností jako takovou. Bývala součástí bývalého měřičského operátu EN.
Mapy pozemkové knihy: jednotlivé mapy, jeţ jsou součástí pozemkové knihy, zobrazují parcely, jeţ jsou evidované operátem pozemkové knihy. Mapování: je to soubor činností geografických, kartografických, topografických a zeměměřičských, díky nimţ můţeme ve výsledku získat mapu. Mapový list: část rozsáhlejšího mapového zobrazení, ohraničeného mapového díla, jeţ je dáno technickými předpisy, jako je jméno, měřítko zobrazování, účel a druh a další. Mapový podklad: se pouţívá především pro plánované stavby nebo terénní úpravy, zobrazuje se ve větším měřítku 1:1000, 1:500, 1:200, ale můţe být i v menším. Musí obsahovat také výškopis, polohopis veškerých staveb nebo objektů na daném území, jeţ by mělo být dle projektu zastavěno, nebo upraveno. Zakreslují se zde také budoucí prostorové polohy plánovaných staveb nebo terénních úprav. Měřítko mapy: měřítko mapy vyjadřuje, v jakém poměru jsou zakresleny délky v mapě vzhledem ke skutečnosti. Pouţívá se výraz 1:M, kde M vyjadřuje měřítkové číslo Obsah mapy: zahrnuje v osnově soubor všech vyjádřených objektů v mapě, jevů a také jejich charakteristik a názvů Výškopis: se vyjadřuje pomocí grafického znázornění, znázorňuje reliéf daného zemského povrchu a to nejčastěji vrstevnicemi a výškovými kvótami.
1.2. Cenové mapy Olomouce od roku 1939 Olomouc jakou ji známe dnes, vznikla aţ v roce 1919 a to spojením několika přilehlých dědin k tehdejší městské části, dnešnímu centru. Byly to obce Bělidla, Černovír, Hejčín, Hodolany, Chvalkovice, Neředín, Lazce, Nové Sady, Nový Svět, Nová Ulice, Pavlovičky, Řepčín a Povel. Poslední připojenou obcí bylo klášterní Hradisko a to v roce 1924. Olomoucký archiv má dodnes v úschově ve svých sbírkách cenové mapy z dřívějších období a to z období ještě před druhou světovou válkou. Tyto mapy se skládají z 15 svazků s vloţenými cenovými mapami a informacemi o cenách pozemků na území města Olomouce. V kaţdém svazku je soubor jedné městské části. Ceny jsou zapsány plošně a také po ulicích. Navíc v německém jazyce a jeho české názvy jsou přepsány. Také jsou značně opotřebovány, coţ nasvědčuje tomu, ţe se pouţívaly nejméně aţ do roku 1955. Jde však o velmi vzácný
dokument, protoţe většina takovýchto dokladů byla zničena a nedochovala se. Bohuţel však chybí dostatečné vysvětlivky a popisky a tak se nedá zaručit, pro jaký účel byly vytvořeny a zda byly pouţívány pro oceňování nemovitostí nebo pouze chtěla mít Německá Říše přehled, můţe přicházet v úvahu také soukromý zájem. Cenové mapy vznikaly uţ po První světové válce po odtrţení Čech a Moravy od Rakouska – Uherska. Tehdy se nemovitosti oceňovaly tzv. obecnými cenami dle Odhadního řádu nemovitosti. 100 z roku 1933. V praxi to znamenalo, že znalec vycházel při oceňování nemovitosti z ceny, za kterou byla podobná nemovitost v místě a čase prodána.1 A tak fungovalo dokonale trţní prostředí ovládané pouze nabídkou a poptávkou. Kaţdý znalec měl tehdy skvělý přehled o tom co se děje na jeho trhu, kde působí a mohl si vést svou vlastní přehlednou evidenci o tom, co se prodává, za kolik se co nabízí a za kolik se převod skutečně uskutečnil. Porovnávali se samozřejmě jiţ zrealizované ceny a předešlými cenami a tak se také zjistila jejich skutečná hodnota. V tomto období zlatého věku docházelo ve všech odvětvích k růstu a blahobytu, takţe se trh mohl ustálit a stabilizovat. Bohuţel tak jako se vše mění, i v pozdějších letech dochází k výrazné změně v českém podvědomí o hospodářské stabilitě. Blíţí se Druhá světová válka a tak se hospodářské podmínky výrazně mění k horšímu. Opět nastupuje nestabilita a nejistota z nadcházejícího období a politických poměrů v zemi i v Evropě. Na jaře v roce 1939 se rozpadá Republika a vzniká protektorát Čechy a Morava a to uţ zanikají téměř jakékoli trţní podmínky a téměř zaniká trţní prostředí s nastupující Německou říší. Byl sice zaměstnán vyšší počet lidí neţ doposud díky, ale spíše bohuţel ve zbrojním průmyslu, ale nabídka a poptávka jiţ nefungovala tak jako dříve. Neexistovalo ţádné konkurenční prostředí. V lidské povědomí začaly převládat obavy o budoucnost zachování a výhodné uloţení kapitálu, o který by se nemuseli obávat a, strachovat. Všichni začali skupovat vše a došlo k obrovské inflaci a znehodnocení měny doslova ze dne na den. Většina si myslela, ţe skupování nemovitostí bude tou správnou investicí. Tak docházelo k jejich hromadnému skupování, které bohuţel později přišlo na zmar. To vedlo k jejich neúměrnému navyšování a přehnaným cenám. V Praze byl proto vládou zřízen
1
http://www.olomouc.eu/administrace/repository/gallery/articles/88_/8894/cenova-mapa-protektorat.cs.pdf
,,Nejvyšší úřad cenový“2, jenţ měl za úkol zamezit neskutečnému nárůstu cen a kontrolovat cenovou politiku. V důsledku toho ovšem trh s nemovitostmi jako takový zanikl. Hlavním úkolem úřadu bylo kontrolovat a vyžadovat tvorbu centrálních regulovaných cen zboží všeho druhu v tom smyslu, aby ceny a úplaty byly v přiměřeném poměru k výši mezd a platů a aby vůbec ceny a úplaty byly národohospodářsky oprávněné. 3 Byl to první bezprostřední státní zásah, který výrazně ovlivnil a zamezil volné působení nabídky a poptávky, která byla doposud naprosto volná. Z toho nakonec vznikl zákaz o zvyšování ceny tzv. stopceny – vládní nařízení 121/1939 Sb. ze dne 10. května 1939 (viz příloha č. 1- vládní nařízení z 10. května 1939) o nařízení nejvyššího úřadu cenového. V platnost vešlo toto nařízení 20. května 1939 a to znamenalo, ţe nemůţeme navýšit cenu ţádného zboţí ani sluţby a ani statku a ani úkonu. Coţ v neposlední řadě mělo vliv i na ceny nemovitostí a pozemků, jiţ existujících, tak i vznikajících – coţ samozřejmě nelze srovnávat. A tak se při zjišťování cen pouţívala evidence vymořování a přírůstku jeho hodnoty. Tyto hodnoty pak pouţíval zemský úřad pro záznamy do cenových map. Ani v poválečných letech se trh s nemovitostmi neustálil. Ani po roce 1964 se situace nezměnila k lepšímu. Trh s nemovitostmi neexistuje v pravém slova smyslu a ani není zákonná moţnost jak s nemovitostmi právně a svobodně nakládat. Existuje dvojí vlastnictví a to buď osobní – kam náleţí věci pro vlastní potřebu, jako je auto, domek, chata, nebo vlastnictví soukromé – a zde náleţí všechny ostatní nemovitosti. Dále samozřejmě existuje i vlastnictví státu. Se soukromým vlastnictvím se nesmí obchodovat, ale dědit ano, nebo jej předat státu. Pozemek jako takový je v osobním uţívání přidělen státem, ale přesto zůstává ve vlastnictví státu. Teprve rok 1990 díky nové ústavě přináší nové změny ve vlastnictví a ruší rozdělení na osobní a soukromé vlastnictví. Jiţ rokem 1989 se začíná obnovovat trţní a hospodářské poměry v zemi zaloţené na demokratických přístupech. V této době se začínají vytvářet ceny nezávislé na centrálním předpisu a dochází ke smlouvání a volné tvorbě cen. Trh s nemovitostmi dostává jinou podobu a jsou upravována vlastnická práva majitelů. V této souvislosti se začínají oceňovat pozemky dle právních předpisů, nebo na základě kupních 2 3
vládní nařízení 121/1939 Sb. ze dne 10. května 1939 o zřízení Nejvyššího úřadu cenového vládní nařízení 121/1939 Sb. ze dne 10. května 1939 o zřízení Nejvyššího úřadu cenového
smluv, kde se pozvolna uplatňuje síla nabídky a poptávky a tyto ceny se začínají opět zaznamenávat do cenových map. Obrázek 1,2: Snímky cenové mapy Olomouce z období po roce 19394
1.3. Podklady cenové mapy Pro vytváření jakékoli cenové mapy potřebujeme základní informace, které nám budou slouţit jako podklad naší práce. Musíme vědět pro jaký účel a záměr budeme cenovou mapu vytvářet, a komu bude slouţit. Informace, které do ní budeme vkládat, musí být aktuální a spolehlivé. Nelze pracovat s domnělými nebo útrţkovitými informacemi, které nám sdělil někdo třetí. I v průběhu práce si musíme neustále ověřovat, ţe se doposud nic podstatného nezměnilo o nové údaje, které bychom mohly doplnit. K tvorbě cenové mapy stavebním pozemků potřebujeme následující údaje, které můţeme najít na místním katastrálním úřadě v daném městě. Katastrální území Číslo a podlomení parcely Prodávaná část pozemku Výměra pozemku Datum vkladu Druh, tvar a orientace pozemku Absolutní cena v Kč za m2 Čím více informací o daném pozemku máme k dispozici, tím lépe se nám bude pracovat. Měli bychom si je nejlépe obstarávat sami, abychom se mohli zaručit za to, z jakého zdroje pocházejí a také, ţe jsou pravdivé. Také není dobré pracovat s pozemky, které se prodávaly 4
http://www.olomouc.eu/administrace/repository/gallery/articles/88_/8894/cenova-mapa-protektorat.cs.pdf
několikrát. To stejné platí i u pozemků, které se dokupovaly s velmi malou výměrou pozemku, např. 10 m2 a menší. I přesto musíme být neustále na pozoru, jaké údaje do zpracování zahrnujeme. Je samozřejmé, ţe nejčastěji se budou prodávat pozemky nové, v nově zbudovaných lokalitách, neţ pozemky, které jiţ slouţí svému účelu. Ta se naopak budou prodávat méně častěji. Nejfrekventovanějšími prodeji jsou pozemky určené k bydlení, pro výstavbu rodinných domů a bytových domů. Ostatní pozemky zaujímají jen necelou třetinu z celkového mnoţství prodejů. Také nesmíme zapomenout na podstatný rozdíl v cenách, pokud jde o centrum města nebo naopak okrajovou část. Tabulka 1: Průměrné ceny pozemků dle účelu v roce 2004 KÓDY
CENY V KČ ZA M2
Zastavěná plocha
13
304
Ostatní plocha
14
445
Zahrada
5
517
Orná půda
2
468
Louka
7
263
DRUH POZEMKU
Tabulka 2: Průměrné ceny, srovnání k roku 2010 KÓDY
CENY V KČ ZA M2
Zastavěná plocha
13
1 462
Ostatní plocha
14
1 612
Zahrada
5
801
Orná půda
2
719
DRUH POZEMKU
Zdroj: http://www.olomouc.eu:85/text2009.htm5
5
čerpáno – vlastní úprava
1.4. Zpracování podkladů Základem cenové mapy jsou obchodované stavební pozemky, jejichţ převody jsou ošetřeny kupními smlouvami. Cenovou mapu musíme zpracovávat na základě pravdivých údajů v souladu s platnými zákony a aktuální prováděcí vyhláškou (viz příloha č. 2 – citace §10 ze zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku). Taktéţ musíme přihlédnout k charakteristice pozemku a účelu jeho vyuţití. Při vytváření cenové mapy musíme vycházet z rozboru pozemků dle jejich charakteristiky a podle výše sjednané ceny. Jednotlivé pozemky se pak porovnávají s obdobnými pozemky. Do cenové mapy pak graficky značíme obdobné pozemky. Pozemky musí být porovnatelné vzájemně dle účelu vyuţití, vybavenosti, a polohy v dané obci. Tyto pozemky potom porovnáváme s jiţ uskutečněnými cenami stejných nebo obdobných pozemků. Některé pozemky přesto zůstávají neoceněny, jedná se především o pozemky slouţící veřejné správě, zdravotnictví nebo školství a s těmito pozemky se také neobchoduje, nebo nebyly ani v minulosti obchodovány. Vyjádřit cenu stavebního pozemku v cenové mapě musíme na základě jiţ ujednané ceny, sjednané za trţních podmínek v místě a čase a čerpaných z uskutečněných kupních smluv. Tyto kupní smlouvy můţeme získat v realitních agenturách nebo nahlédnutím do katastru nemovitostí. Pokud ovšem nemáme k dispozici kupní smlouvy, nebo data uskutečněných smluv jiţ nejsou aktuální, nebo příliš zastaralé, porovnáváme opět tyto pozemky s pozemky porovnatelnými za přihlédnutí k jejich vybavenosti, poloze a hlavně účelu jejich vyuţití. Z ocenění musíme také vyloučit ty pozemky, které vzhledem k ostatním cenám jsou příliš podhodnocené nebo cena je naopak neadekvátně vysoká a tím by zcela znehodnotily cenovou mapu - docházelo by ke zkreslení. Na základě těchto skutečností se provádí zápis nebo aktualizace v cenové mapě.
1.4.1. Cenová mapa v ČR a ministerstvo pro místní rozvoj Ministerstvo pro místní rozvoj má zájem o vytvoření cenových map. Tuto práci zadalo firmě IRI (Institutu regionálních informací). Názory na tuto zadavatelskou práci se velmi různí, protoţe jedni tvrdí, ţe dojde ještě k většímu zkreslení cenových map a to především ze stran realitních agentur. Ministerstvo však má za to, ţe by mohly určit, alespoň přibliţnou hranici obvyklého nájemného v daném místě. Teoreticky i prakticky by však mohly vyřešit dočasné problémy na trhu s bydlením, například ve vztahu s regulovaným nájemným.
Systém by měl zahrnovat aţ šest set obcí v naší republice s informacemi o obvyklém nájemném. A to zejména místa s nájemními byty. Těchto informací by bylo moţno vyuţívat jak pro soukromé osoby, které mají zájem o byt, tak těm kteří jej pronajímají, taktéţ i z hlediska právní ochrany nebo v soudních sporech. Zatím je od 28. února k dispozici cenová mapa na www.mmr.cz/mapanajemneho, která ještě bude v průběhu roku doplňována o chybějící informace. Zahrnuje totiţ jen část našeho území. Informace, které jiţ jsou v cenové mapě obsaţeny, vycházejí hlavně ze znaleckých posudků a z informací poskytnutých realitními agenturami. Také se zapojilo občanské sdruţení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí. I přesto je však problém s rezidenčními nemovitostmi, kde na rozdíl od západu, nejsou nájemní smlouvy uzavírány přes realitní agentury. To bohuţel samo o sobě můţe způsobovat nepřesnost, protoţe kdybychom chtěly absolutní přesnost, potřebovali bychom podklady od samotných vlastníků. Ti však u nás nemají ohlašovací povinnost, na rozdíl od zahraničí. S tím by potom souviselo, ţe by se tato povinnost musela zavést i u nás, s čím by ovšem většina vlastníků nesouhlasila. Protoţe by vznikla otázka, jak by to potom souviselo s odvody z daní. Zatím tímto způsobem stát nevydělává i na tomto zdanění. Mohly by se v tomto případě ušetřit prostředky na získávání informací a jejich spolehlivosti. Jistě by se ale našel nějaký způsob, jak tuto povinnost obejít. S tím by ovšem souvisely i další problémy v naší legislativě a to například jak ochránit vlastníka a jeho osobní data. V součastné době je proto nereálné vůbec o ohlašovací povinnosti uvaţovat. Z toho vyplývá, ţe cenové mapy budou stále jen orientačním nástrojem cenové politiky. Přesto i v těchto cenových mapách nebude zahrnuta odlišnost mezi nájmy bytů různých kategorií a kvalitou poskytnutých sluţeb, technický stav, lokalitou – atraktivností, přestoţe tyto náleţitosti ovlivňují výši nájemného. Jedinou moţností je zavést nějaký systém, který by tyto odlišnosti zohledňoval a upravoval. A pak je teprve otázka budoucnosti, jakým skutečným směrem se bude tento problém vyvíjet. Tak jako mi nejsme dokonalý, ani tento systém nebude nikdy dokonalý.
1.5. Cenové mapy v Olomouci Cenové mapy města Olomouce jsou vytvářeny a spravovány od roku 1993. Jedná se o cenové mapy především stavebních pozemků, jenţ se vytvářely na základě zákona 151/1997 Sb. zákon o oceňování majetku, ,,cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění
stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami“.6 Do cenových map se zapisují ty ceny těch pozemků, jeţ byly tento rok prodány – koupeny, na základě kupních smluv. Všechny ostatní se pak tvoří na základě porovnávání stavebních pozemků. Tyto informace slouţí čistě, jako informační podklad pro kaţdého kdo si přeje do nich nahlédnout nebo zjistit jak se vyvíjí ceny, v ţádném případě jako jednohlasná směrnice k obchodním účelům. Měly by být pouţívány jako podpůrná pomoc při stanovení orientační ceny. Mohou však slouţit pro odhadce, a to za účelem stanovení daně z pozemku při převodu nemovitosti. Pokud je pozemek součástí dědického jednání jako součást nemovitosti, je součásti řízení i v případě dědické daně, v této souvislosti můţe jít i při vyvlastnění pozemku, protoţe pak je cena stanovena na základě cenové mapy. V cenové mapě vyjadřujeme cenu vţdy v Kč/m2 a to tučně ve vymezené skupině parcel souhlasných typů pozemků. Většina těchto pozemků se potom oceňuje označenou cenou dle uvedení v cenové mapě. Dle §28 vyhlášky se oceňují ty stavební pozemky, které nejsou v cenové mapě označeny ţádnou cenou a ani nepatří do nějaké skupiny vyznačených pozemků, nebo jsou označeny jinou cenou. Taktéţ se takto oceňují pozemky, jejichţ část zasahuje do neoceněných pozemků, nebo je u nich uvedena jiná cena. Mezi ostatní pozemky jako silnice, ţelezniční dráha, veřejná komunikace nebo ostatní plocha, kromě soukromých ploch a komunikací, se taktéţ neoceňují podle cenové mapy, ale podle vyhlášky. Spadají zde také soukromé plochy a prostory, které jsou vyuţívané pro komerční účely, nebo poskytovány za úplatu, a nebo jsou spojeny s komerčním charakterem, jako jsou parkoviště, obchodní domy, nebo objekty slouţící k vyuţití sluţeb jako ubytování, stravování, kdyţ se v některých případech mohou oceňovat podle cenové mapy. Dle §27 se oceňují ty pozemky, které mají odlišný stav nebo terén neţ jaký je uveden v cenové mapě.(viz příloha č. 3 – prováděcí vyhláška 3/2008 k provádění některých ustanovení 151/1997) Do cenové mapy ve městě Olomouci můţe nahlédnout kaţdý a bezplatně. Je přístupná na Magistrátu města a to vţdy v pracovní době v přízemí na adrese: Hynaisova 9. Pokud někdo
6
§ 10 zákona 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů
má nějaké připomínky nebo návrhy nebo dotazy měl by vyjít do 4. patra do odboru koncepce a rozvoje.
Postup schvalování Cenová mapa stavebních pozemků na území města Olomouce (2011/2012) a obecně závazná vyhláška o cenové mapě ve formě návrhu (viz příloha č. 1) byla předložena Radě města Olomouce dne 31. 5. 2011 a schválena bez připomínek. Cenová mapa 2011/2012 spolu s návrhem OZV o cenové mapě je předkládána Zastupitelstvu města Olomouce ke schválení a k vydání s nabytím účinnosti od 1. 7. 2011.7
7
Důvodová zpráva pro ZMO 22. 6. 2011, OZV o cenové mapě
