Obsah
1.
ZÁKLADNÍ VÝCHODISKA ...................................................................................... 5
1.1
Předmět a účel ocenění .............................................................................................................................................5
1.2
obecné Předpoklady a omezující podmínky pro odhad ......................................................................................5
1.3
Podklady a informační zdroje použité ke zpracování..........................................................................................6
1.4
Specifikace rozsahu ocenění.....................................................................................................................................6
2.
CHARAKTERISTIKA PODNIKU .............................................................................. 7
2.1
Základní identifikace podniku.................................................................................................................................7
2.2
Historie podniku a jeho perspektivy .......................................................................................................................9
3.
ANALÝZA POTENCIÁLU PODNIKU (VČETNĚ SWOT ANALÝZY) ..................... 10
3.1
Analýza odvětví (charakteristika trhu) ................................................................................................................10
3.2
Vnitřní potenciál podniku ......................................................................................................................................11
3.3
SWOT analýza .........................................................................................................................................................13
4.
FINANČNÍ ANALÝZA ............................................................................................ 14
4.1
Horizontální a vertikální rozbor výkazu rozvaha za léta 2008 – 11/2013 ....................................................15
4.2
Horizontální a vertikální rozbor výkazů zisku a ztráty za léta 2008 – 11/2013 .............................................17
4.3
Rozbor poměrových ukazatelů ..............................................................................................................................17
5.
FINANČNÍ PLÁN, PROGNÓZA TRŽEB ............................................................... 23
6.
METODOLOGICKÉ ASPEKTY OCENĚNÍ ............................................................ 24
7.
POPIS METOD PRO OCEŇOVÁNÍ PODNIKU, VOLBA METOD.......................... 26
7.1
obecná charakteristika metod................................................................................................................................26
7.2
Volba metod a jejich bližší charakteristika .........................................................................................................27
8.
ANALÝZA OCENĚNÍ ............................................................................................. 30
3
8.1
Určení tržní hodnoty substanční metodou ...........................................................................................................30
8.2
Určení tržní hodnoty podniku metodou kapitalizace zisku ..............................................................................38
8.3
Určení tržní hodnoty podniku metodou vážené střední hodnoty.....................................................................41
9.
ZÁVĚR ................................................................................................................... 42
10.
ZNALECKÁ DOLOŽKA .........................................................................................42
Přílohy: 1. Výpis z obchodního rejstříku (staženo z www.justice.cz) 2. Rozvaha k 30.11.2013 3. Výkaz zisku a ztráty k 30.11.2013 4. Přehled údajů z rozvah za léta 2008 – 2012, k 30.11.2013 a předběžná rozvaha za rok 2013 5. Přehled údajů z výkazů zisku a ztráty za léta 2008 – 2012, za 1-11/2013 a předběžný výkaz zisku a ztráty za rok 2013 6. Plán tržeb 7. Přehled a konstrukce poměrových ukazatelů použitých pro finanční analýzu 8. Kopie vybraných inventarizačních soupisů k 30.11.2013: 8.1. Dlouhodobý majetek 8.2. Drobný majetek neuvedený v rozvaze 8.3. Stanovení rozpracovanosti zakázek k 30.11.2013 8.4. Výpisy z běžných účtů společnosti 8.5. Kniha pohledávek 8.6. Kniha závazků 9. Kopie průkazu znalce
4
1.
ZÁKLADNÍ VÝCHODISKA
1.1
PŘEDMĚT A ÚČEL OCENĚNÍ
Tento posudek je zpracován na základě pověření soudním exekutorem. Jeho úkolem je odhad ceny 120 ks kmenových akcií na jméno společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE se sídlem Hvězdova 1689/2a, Praha 4 -Nusle, IČ: 283 73 421 v listinné podobě o jmenovité hodnotě 26.070,- Kč pro účely provedení exekuce prodejem movitých věcí. Akcie nejsou kótované na oficiálních trzích (nejsou veřejně obchodovatelné). Tyto akcie souhrnně představují 100 % podíl na plně splaceném základním kapitálu společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE. Uvedené akcie jsou ve vlastnictví jediného akcionáře - společnosti Independent Directors s.r.o.
1.2
OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY PRO ODHAD
Posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního předpokladu vlastnického práva. Předpokládá se v návaznosti na podklady a informace objednatele ocenění, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné – zpeněžitelné a že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, kromě uvedených objednatelem ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo část posudku, jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány ve všech případech. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Zpracovatel nebere žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události a podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi platnými aplikovatelnými zákony a předpisy v České republice. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o údržbě, souhlasu povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace pro jakoukoliv potřebu a použití, z nichž vychází odhad založený v této zprávě. Stanovená hodnota je dána aktuálními podmínkami trhu k datu ocenění a reflektuje finanční situaci podniku k datu tohoto odhadu. Ocenění je zpracováno pouze k vymezenému účelu.
5
1.3 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
1.4
PODKLADY A INFORMAČNÍ ZDROJE POUŽITÉ KE ZPRACOVÁNÍ KISLINGEROVÁ, E. Oceňování podniku. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha: C. H. Beck, 2001. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. http: //www.cnb.cz/ http: //czso.cz http: //www.mfcr.cz/ http: //www.justice.cz/ Účetní závěrky za období let 2008 – 2012, (od roku 2010 ověřené auditorskou společností) Předběžné účetní výkazy za rok 2013 včetně předběžné obratové předvahy Účetní výkazy sestavené k datu 30.11.2013, obratová převaha k 30.11.2013 Vybrané inventurní soupisy ke dni 30.11.2013 Vybrané smlouvy (podnájemní, o půjčkách) webové stránky společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE (http://www.ipidc.eu)
SPECIFIKACE ROZSAHU OCENĚNÍ
Samotnému odhadu ceny akcií pro účely provedení exekuce prodejem movitých věcí předcházelo důkladné seznámení se s oceňovanou společností a jejím účetnictvím, provedení marketingové a finanční analýzy a rovněž zhodnocení finančního plánu. Na základě všech analýz pak byly s ohledem na účel ocenění zvoleny vhodné metody oceňování a pomocí těchto metod byla odhadnuta cena akcií společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE.
6
2.
CHARAKTERISTIKA PODNIKU
2.1
ZÁKLADNÍ IDENTIFIKACE PODNIKU
Základní informace o společnosti, jejíž akcie jsou předmětem ocenění, byly převzaty z výpisu z obchodního rejstříku, který tvoří přílohu posudku. Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeným Městským soudem v Praze oddíl H, vložka 38. Obchodní firma:
International Project and Investment Development Corporation, SE
IČ:
283 73 421
Sídlo:
Hvězdova 1689/2a, Nusle, 140 00 Praha 4
Právní forma:
Evropská společnost
Základní kapitál:
3.128.400,- Kč (120.000,- EUR); splaceno 100 %
Počet akcií:
120 ks kmenových akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 26.070,- Kč (1.000 EUR)
Jediný akcionář:
Independent Directors s.r.o. se sídlem 150 00 Praha 5 – Smíchov, Holečkova 657/29, IČ 279 11 241
Statutární orgány:
Představenstvo: předseda představenstva: JUDr. Stanislav Janák, dat. nar. 23. června 1953 č.p. 711, 744 01 Trojanovice den vzniku funkce: 23. srpna 2011 den vzniku členství: 23. srpna 2011 člen představenstva: Vladimír Hrnčíř, dat. nar. 11. dubna 1983 Pilotů 599/68, Ruzyně, 161 00 Praha 6 den vzniku členství: 23. srpna 2011 člen představenstva: Radek Matějek, dat. nar. 24. ledna 1975 Vacínovská 799/15, Jinonice, 158 00 Praha 5 den vzniku členství: 23. srpna 2011
způsob jednání:
za představenstvo jedná navenek jménem společnosti buď předseda představenstva samostatně nebo dva členové představenstva společně
Dozorčí rada: předseda dozorčí rady: Ing. Miroslava Hrnčířová, CSc., dat. nar. 13. listopadu 1946 Praha 6, U Pilotů 599/68, PSČ 161 00 den vzniku funkce: 12. září 2008 den vzniku členství: 22. srpna 2008
7
Vznik společnosti:
31.03.2008
Předmět činnosti:
1) Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor bez poskytování jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor 2) Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona
Počet zaměstnanců: 10
8
2.2
HISTORIE PODNIKU A JEHO PERSPEKTIVY
International Project and Investment Development Corporation, SE je společností s pětiletou tradicí. Vznikla dne 31.3.2008 jako evropská společnost, jejímž zakladatelem byl její tehdejší jediný akcionář, společnost EUROPEA CAPITAL, SE. Dne 30.4.2008 došlo ke změně tohoto jediného akcionáře, nově se jím stala společnost Independent Directors s.r.o., která do dnešního dne vlastní všech 120 ks kmenových akcií na jméno ve jmenovité hodnotě 26.070,- Kč, resp. 1.000 Euro. Základní kapitál společnost nedoznal v průběhu let žádné změny, stále činí 3.128.400,- Kč, resp. 120.000,- Eur. International Project and Investment Development Corporation, SE je poradenskou společností, která se specializuje zejména na finanční strukturování mezinárodních investičních projektů, dále se zabývá také podporou řízení rizikových investic. Společnost vykonává svou činnost v podnajatých kancelářských prostorách v Praze 4. V minulých letech financovala několik obchodních případů a zahájila přípravu produktu, který by mohl umožňovat komplexní strukturování financování projektů. V současné době je činnost společnosti ztrátová, a to jednak z důvodu nedostatečné zakázkové náplně, a jednak z důvodu vysokých osobních nákladů.
9
3.
ANALÝZA POTENCIÁLU PODNIKU (VČETNĚ SWOT ANALÝZY)
3.1
ANALÝZA ODVĚTVÍ (CHARAKTERISTIKA TRHU)
Společnost International Project and Investment Development Corporation, SE působí jako poradenská společnost pro oblast financování projektů, a to zejména vývozních projektů či mezinárodních investičních projektů vyžadujících financování z více zdrojů, zvláště na trzích rozvíjejících se ekonomik. K prioritním odvětvím, jichž se projekty týkají, patří zejména energetika, zpracování dřeva, zpracování odpadů, zpracování dat, infrastruktura. Firma se svou činností snaží zaměřovat zejména na Evropské a Asijské trhy, a to zejména v Ruské federaci a v zemích východní a střední Evropy. V roce 2009 společnost zaznamenala prudký pokles tržeb, v dalších letech tyto tržby meziročně narůstaly až roku 2012 (blíže viz. graf níže). V roce 2013 jsou očekávány tržby výrazně nižší než v roce předcházejícím, a to z důvodu nedostatku zakázek.
3.1.1
Konkurence
Lze říci, že v této oblasti působí silná konkurence zejména větších mezinárodních společností, které poskytují obdobné služby. Pozici oceňovaného podniku na tomto trhu lze hodnotit jako spíše nestabilní, obtížně schopnou konkurovat ostatním společnostem zejména rozsahem poskytovaných služeb. 3.1.2
Zákazníci
Vymezeným trhem, na kterém tato společnost působí jako poskytovatel služeb, jsou trhy zemí Evropy a Asie. Partnery a klienty International Project and Investment Development Corporation, SE jsou především iniciátoři a investoři projektů, nebo společnosti, jejichž činnost je z velké míry zaměřena na vývoz technologií a služeb, a to i na složité a rozvíjející se trhy. V současné době společnost vyvíjí činnost pro celkem 4 zákazníky, ve všech případech se jedná o víceleté projekty, všechny však v roce 2014 končí. U služeb finančního strukturování investičních projektů leží těžiště odměňování za služby poskytované firmou International Project and Investment Development Corporation, SE v samém závěru přípravy konkrétního projektu jakožto odměna za výsledek (tzv. success fee) při prvním čerpání předmětného financování nebo tehdy, kdy dostane exportér zaplaceno za dodávku. 10
Konkrétní výše success fee je stanovena v procentech od objemu hledaného financování a závisí na velikosti projektu a druhu hledaného financování (bankovní seniorní od 0,4% do 2%; ekvitní od 2% do 5%). U služeb investičního poradenství v oblasti rizikových investic činí časový horizont od přijetí/získání mandátu na projektu do dosažení odměny za výsledek cca 1-3 roky. Iniciátor projektu může od realizace projektu kdykoliv odstoupit, či jeho realizaci pozastavit. Ze strany klientů jsou na firmu International Project and Investment Development Corporation, SE obvykle kladeny tlaky vedoucí ke snížení odměny, a to až o více než 70 %. Tyto skutečnosti mají negativní dopad na podnikové cash flow, rovněž je obtížně predikovat budoucí peněžní toky na více než několik měsíců dopředu. 3.1.3
Dodavatelé
Okruh dodavatelů lze charakterizovat jako zavedený a stabilní a obchodní kontakty jako dobré. Nákupní strategie je založena na snaze dosáhnout rovnováhu mezi kvalitou, nákupními cenami a dobou splatnosti dodávek. 3.2
VNITŘNÍ POTENCIÁL PODNIKU
3.2.1
Stručná charakteristika produktů
Jedná se o společnost specializující se na finanční strukturování mezinárodních investičních projektů z pohledu investorů, spoluinvestorů a dodavatelů. Ve většině případů jde o financování vícezdrojové, s využitím mezinárodních vývozních a rozvojových institucí, v kombinaci s lokálními zdroji. Společnost vyvíjí činnosti, které je možno rozdělit na tři skupiny: 1) Finanční strukturování investičních projektů a obchodu – jedná se zejména o tyto činnosti: •finanční
modelování; •rizikové posouzení příslušného obchodního plánu a projektu jako celku, se znalostí trhu daného produktového segmentu, jeho zákonitostí a možností; •rizikové analýzy a návrhy opatření ke zmírnění rizik; •s detailní znalostí aktuálního stavu bankovního trhu zpracování návrhu plánu financování konkrétního projektu, včetně dosažitelných nástrojů zajištění, a jeho implementace; 2) Služby investičního poradenství v oblasti rizikových investic poskytované investorům – jedná se zejména o tyto činnosti: •tvorba
investiční strategie z pohledu její financovatelnosti •výběr a implementace vhodné investiční infrastruktury (např. speciální fondy kvalifikovaných investorů v různých Evropských i mimoevropských destinacích) •nastavení parametrů investičního portfolia v souladu s příslušnou investiční strategií •hledání a výběr investičních příležitostí, které zapadají do investičního portfolia •identifikace rizik pro investory a identifikace způsobů jejich mitigace 11
•strukturování
financování na klíč s cílem minimalizovat jak náklady financování, tak rizikovou expozici investora, včetně nároků na výši vlastních finančních prostředků investora •využívání exportních úvěrových agentur, soukromých pojistitelů a dalších nástrojů ošetřujících rizika investorů •zapojení rozvojových bank a financování s podporou exportních úvěrových agentur s cílem maximalizovat výnos investora na vložené vlastní finanční prostředky 3) Vlastní investice: •Společnost
je rovněž schopna sama se spolupodílet na různých projektech, a to jednak vkladem vlastních finančních prostředků, které jsou investovány zejména v úvodních rizikových fázích přípravy projektů a jednak aktivním podílením se na řízení vybraných projektů a poskytnutím kompetence umožňující efektivně získat jejich financování. Z pohledu financovatelnosti dotváří business plán projektu a podílí se na jeho implementaci.
3.2.2
Organizační struktura
Jedná se o malou společnost, která je řízena výkonným ředitelem, který je současně členem představenstva. Jemu je přímo podřízen obchodní ředitel (rovněž člen představenstva), jakož i ostatní zaměstnanci. 3.2.3
Zaměstnanci
Schopnost International Project and Investment Development Corporation, SE poskytovat služby je plně závislá na konkrétních lidech, jenž v rámci IPIDC tyto služby poskytují nebo jenž mají marketingový a referenční potenciál. Pokud by tyto vysoce kvalifikované osoby přestaly se společností spolupracovat, tato by musela svou činnost ukončit. Mimo uvedené klíčové zaměstnance zaměstnává společnost další pracovníky, z velké části formou dohody o provedení práce dle konkrétní zakázkové náplně. 3.2.4
Vlastnická struktura podniku
Akcie společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE jsou 100% vlastněny společností Independent Directors, s.r.o., jejímiž společníky jsou tyto fyzické osoby: Jméno osoby
Obchodní podíl
JUDr. Stanislav Janák
34 %
Ing. Miroslava Hrnčířová
23 %
Sergey Andrejevič Emme
23 %
Mgr. Radek Matějek
10 %
Vladimír Hrnčíř
10 %
12
3.3
SWOT ANALÝZA
Shrnutí nejvýznamnějších silných a slabých stránek společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE a shrnutí nejvýznamnějších příležitostí a hrozeb, které mohou mít vliv na fungování tohoto podniku, nabízí tato tabulka: Silné stránky vysoce kvalifikovaný pracovní tým zkušenosti s využíváním nástrojů státní podpory vývozu a zahraničních investic rozsáhlá síť partnerských organizací v zemích působnosti společnosti
Příležitosti možnost proniknout na nové trhy zejména ve východní Evropě a v Asii vytvoření stabilního okruhu zákazníků
Slabé stránky poměr vlastních a cizích zdrojů není optimální a limituje další expanzi firmy (vysoká míra zadlužení) značné fixní náklady společnosti (zejména mzdové náklady, náklady na služební cesty, nájemné) závislost společnosti poskytovat své služby na několika konkrétních zaměstnancích, kteří nejsou zastupitelní nízká míra dosažitelnosti sjednaných odměn Ohrožení tlak existující konkurence a nástup konkurence nové kontinuálně se měnící se bankovní prostředí v průběhu přípravy projektů iniciátor projektu může od projektu kdykoli odstoupit, či jeho realizaci pozastavit silné tlaky klientů vedoucí k výraznému snížení sjednaných odměn u služeb investičního poradenství v oblasti rizikových investic
13
4.
FINANČNÍ ANALÝZA
Součástí, resp. výchozím předpokladem stanovení tržní ceny je i hodnocení finančního zdraví, které se opírá především o šetření účetních výkazů. Souhrnné výstupy z účetnictví samy o sobě totiž neposkytují úplný obraz o kvalitativní úrovni hospodaření a finanční situaci podniku, jeho silných a slabých stránkách, nebezpečích a trendech. Tyto dodatečné údaje, které přímo nevyplývají z účetnictví, poskytuje právě finanční analýza. Finanční analýza tímto rozšiřuje vypovídací schopnost účetních výkazů - poměřuje jednotlivé výstupy mezi sebou navzájem a tak umožňuje získat rychlý a nenákladný obraz o tzv. finanční kondici podniku. Až na základě této analýzy jsou prezentovány všeobecné závěry o hlavních vývojových tendencích jak ve výnosové schopnosti, tak ve struktuře aktiv a pasiv a celkové finanční situaci. Takové informace jsou žádoucí nejen pro vlastní řízení firmy, ale i pro stávající či potenciální dodavatele, odběratele, investory atd. Proto finanční analýza předcházela samotnému ocenění společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE. Při zpracování analýzy byly použity údaje účetních závěrek za více období (léta 2008 až 2012 a mezitímní závěrka k 30.11.2013), aby bylo možno učinit si představu o vývoji těchto ukazatelů v čase. Z možných metod, kterými lze finanční analýzu provádět, byly zvoleny jak metody absolutních ukazatelů (vertikální a horizontální rozbory výkazů), tak i metoda poměrových ukazatelů, která je založena na vyjádření procentního vztahu jednotlivých položek ke zvolenému základu, nebo na vyjádření koeficientu. Je však nezbytné upozornit, že v současné době neexistuje ani žádná závazná, ani teoreticky nejsprávnější metodika finanční analýzy. Každý, kdo zpracovává finanční analýzu, se musí při jejím zpracování řídit především účelem, pro který ji připravuje. Vzhledem k tomu, že i konkrétní podoba poměrových ukazatelů finanční analýzy je v různých odborných publikacích odlišná, uvádím v příloze posudku způsob, kterak byly jednotlivé ukazatele vypočteny.
14
4.1
HORIZONTÁLNÍ A VERTIKÁLNÍ ROZBOR VÝKAZU ROZVAHA ZA LÉTA 2008 – 11/2013
4.1.1 Vývoj aktiv Podíl oběžných aktiv na celkových aktivech je výrazný (viz. graf níže).
Z následujících dvou grafů je zřejmé, že největší podíl na stálých aktivech má dlouhodobý hmotný majetek (od roku 2012 je jedinou složkou stálých aktiv). Struktura oběžných aktiv není stálá, převažují krátkodobé pohledávky spolu s krátkodobým finančním majetkem.
4.1.2 Vývoj pasiv: Z následujícího grafu vyplývá, že společnost je financována převážně z cizích zdrojů, podíl vlastního kapitálu je minimální, v roce 2009 i za období 1-11/2013 dosahuje dokonce záporných hodnot, což znamená, že v těchto obdobích byly závazky společnosti vyšší než její majetek a lze tedy hovořit o předlužení.
15
Blíže strukturu vlastního jmění a cizích zdrojů ilustrují tyto grafy:
Z grafů lze vyčíst, že za většinou sledovaného období společnost dosahovala nízkých nebo záporných hospodářských výsledků. Pokud se jedná o cizí zdroje, zde převažují krátkodobé závazky.
16
4.2
HORIZONTÁLNÍ A VERTIKÁLNÍ ROZBOR VÝKAZŮ ZISKU A ZTRÁTY ZA LÉTA 2008 – 11/2013
Z těchto uvedených grafů je patrné, že se nejedná o trvale ziskový podnik. 4.3
ROZBOR POMĚROVÝCH UKAZATELŮ
Rozbor finanční situace podniku založený na poměrových ukazatelích, jinými slovy poměrová analýza, patří mezi nejoblíbenější ekonomické metody. Její hlavní předností je, že převádí objemové (extenzivní) údaje lišící se podle velikosti podniků, na společnou a tudíž srovnatelnou bázi. Je to nejrozumnější způsob, jak srovnávat aktuální finanční ukazatele daného podniku s jeho historickými hodnotami, anebo s ukazateli jiných podniků, byť jsou mnohem menší nebo větší, anebo s ukazateli, které charakterizují finanční situaci skupiny podniků, např. průmyslového odvětví.
17
Poměrové ukazatele č.
Ukazatel
2008
2009
2010
2011
2012
1-11/ 2013
1.
Rentabilita a nákladovost
1.1.
Rentabilita aktiv (ROA)
-16,51%
-53,86%
17,94%
9,72%
0,38%
-30,66%
1.2. 2.
Rentabilita tržeb Likvidita
-12,69%
-43,67%
18,34%
5,11%
0,18%
-23,46%
0,98
0,58
1,09
1,12
1,07
0,74
0,58
0,42
1,02
0,93
0,59
2.1.
Běžná
2.2. 3.
Pohotová Aktivita
0,98
3.1.
Doba obratu pohledávek (ve dnech)
212
64
65
67
36
100
3.2. 4.
Doba obratu dluhů (ve dnech) Struktura kapitálu
236
149
253
6
73
184
4.1.
Podíl vlast. zdrojů na celk. aktivech
10,3%
-27,3%
3,2%
12,7%
10,6%
-15,1%
Výše uvedená tabulka charakterizuje základní skupiny ukazatelů rentability, likvidity, aktivity a struktury kapitálu. Pro analýzu byly vybrány ty ukazatele, které mají největší vypovídací schopnost ohledně finanční situace oceňovaného podniku. Bližší rozbor těchto ukazatelů uvádím níže: 4.3.1
Hlavní ukazatele rentability
Ukazatele rentability poměřují konečný efekt dosažený podnikatelskou činností k určitému vstupu. Obecně lze říci, že čím větší rentabilitu podnik vykazuje, tím lépe. Situaci ve společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE dokumentují následující grafy: Rentabilita aktiv (ROA) zisk celk. aktiva
č. 1.1.
2008 -16,51%
2009 -53,86%
2010 17,94%
2011 9,72%
2012 0,38%
1-11/2013 -30,66%
Rentabilita aktiv hodnotí základní efektivnost využití hospodářských prostředků bez ohledu na zdroje kapitálu. Je možné tento ukazatel přímo srovnávat s bankovními úroky z vkladů.
18
Nepřevyšuje–li hodnota ukazatele ROA velikost bankovních úroků v daném prostředí, nemá provozování podniku ekonomické opodstatnění. Vzhledem k tomu, že v oceňované společnosti je v letech 2008, 2009, a v období 1-11/2013 dokonce záporná, což je způsobeno zápornými hospodářskými výsledky v těchto letech, je možno toto považovat za velmi varovný signál a impuls k revitalizaci společnosti směrem k obnovení ziskovosti. Rentabilita tržeb ( ROS ) č.
zisk tržby
1.2.
2008
2009
2010
2011
-12,69%
-43,67%
18,34%
2012
5,11%
1-11/2013
0,18%
-23,46%
Rentabilita tržeb vyjadřuje, kolik zisku vyprodukuje podnik každou 1 Kč tržeb. Hodnota ukazatele by měla být co nejvyšší.
4.3.2
Hlavní ukazatele likvidity:
Pokud se podnik nechce dostat do platebních potíží, měl by udržovat určitou výši nejlikvidnějších prostředků ke krytí splatných závazků. Pro měření schopnosti firmy uspokojit své splatné závazky vůči okolí se používají tzv. ukazatele likvidity, které v podstatě poměřují to, čím je možno platit, s tím, co je nutno zaplatit. Níže uvádím 2 typy likvidity, charakterizující finanční situaci společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE: Běžná likvidita (Current ratio) oběžná aktiva
č.
2008
2009
2010
2011
2012
1-11/2013
kr. závazky
2.1.
0,98
0,58
1,09
1,12
1,07
0,74
19
Ukazatel běžné likvidity vyjadřuje, kolikrát oběžná aktiva pokrývají aktuální podnikové závazky krátkodobého charakteru, to znamená kolikrát je podnik schopen uhradit své aktuální platby, kdyby proměnil svá veškerá oběžná aktiva v daném okamžiku v adekvátní peněžní hotovost. Zdravé podniky udržují svou hodnotu celkové likvidity mezi 100 % a 200 % (1,00 – 2,00). Příliš vysoká hodnota tohoto ukazatele může vypovídat o negativních tendencích, například při zhoršení odbytu výrobků podniku dochází k růstu zásob, hodnota nižší než 1,00 pak vypovídá o snížené schopnosti podniku hradit své aktuální platby. Firma International Project and Investment Development Corporation, SE v této oblasti nevykazovala v letech 2010-2012 problémy. Ukazatel likvidity za období 1-11/2013 ve výši 74 % znamená sníženou pravděpodobnost uhrazení závazků krátkodobým věřitelům. Pohotová likvidita (Quick asset ratio) č.
oběž. aktiva - zásoby kr. závazky
2.2.
2008
2009
2010
2011
2012
1-11/2013
0,98
0,58
0,42
1,02
0,93
0,59
Ukazatel pohotové likvidity má vyšší vypovídací schopnost oproti ukazateli likvidity běžné, zejména vzhledem k často problematické likvidnosti zásob. Podstatně nižší hodnota pohotové likvidity pak ve srovnání s běžnou likviditou naznačuje nadměrnou váhu zásob v oběžných aktivech podniku. Pohotová likvidita by ve zdravém podniku měla být okolo 100 %. Oceňovaná společnost má ukazatele likvidity pohotové v jednotlivých letech jen o něco nižší než ukazatele likvidity běžné, nelze tedy hovořit o nadměrné váze zásob v aktivech.
20
4.3.3
Hlavní ukazatele aktivity:
Poměrové ukazatele aktivity poměřují intenzitu využívání majetku. Měří se schopnost podniku produktivně využívat obhospodařovaný majetek ve vztahu k časovému fondu. Měří se jak celková rychlost jeho obratu jako celku, tak i obratovost jednotlivých majetkových složek a tím vyjadřuje vázanost kapitálu v daných formách majetku, čili likviditu majetku. Doba obratu pohledávek - Debtors collection period (ve dnech) č.
pohledávky tržby / dny v období
3.1.
2008
2009
2010
2011
2012
1-11/2013
212
64
65
67
36
100
Ukazatel doby obratu pohledávek vypovídá o tom, kolik dní je kapitál podniku vázán ve formě pohledávek, zpravidla z obchodního styku, a za jak dlouhé období jsou tyto pohledávky v průměru spláceny (=průměrné inkasní období). Hodnota ukazatele by měla být co nejnižší. Doba obratu dluhů - Creditors payment period (ve dnech) č.
kr. závazky tržby / dny v období
3.2.
2008
2009
2010
2011
2012
1-11/2013
236
149
253
6
73
184
[graf 1]
21
Doba obratu dluhů (závazků) udává dobu, která v průměru uplyne mezi nákupem materiálu, zboží či služeb a jejich úhradou (=průměrné platební období). Hodnota tohoto ukazatele by měla být o něco vyšší než průměrné inkasní období (= zlaté pravidlo solventnosti). Na základě výše uvedeného lze učinit závěr, že ve společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE je doba obratu závazků delší než doba obratu pohledávek, čímž firma zlaté pravidlo solventnosti splňuje.
4.3.4
Hlavní ukazatele zadluženosti
Pojmem zadluženost je vyjádřena skutečnost, že podnik využívá k financování svého majetku také cizí kapitál. Ve zdravém, finančně silném podniku může růst zadluženosti přispívat k celkové výnosnosti a tím i k růstu tržní hodnoty podniku, na druhé straně však při překročení zadluženosti nad určitou únosnou mez dochází k růstu pravděpodobnosti budoucích platebních obtíží podniku. Zadluženost vlastního kapitálu
č.
celkové závazky vlastní kapitál
4.1.
2008
2009
2010
2011
2012
1-11/2013
9
-5
30
6
8
-8
Ukazatel vyjadřuje výši dluhů připadající na 1 Kč vlastního kapitálu podniku. Hodnota poměru by se dle odborné literatury měla pohybovat do 100 %, vyšší hodnota je možná jen dočasně, trvale vyšší hodnota je pak přijatelná jen u podniků s bezpečnými a stabilními příjmy. V případě International Project and Investment Development Corporation, SE je nutno konstatovat, že je dlouhodobě několikanásobně překračována doporučená hodnota, což nelze pozitivně hodnotit.
22
5.
FINANČNÍ PLÁN, PROGNÓZA TRŽEB
Finanční plán byl sestaven vedením společnosti pouze do dubna 2014 v podobě plánu tržeb (viz. příloha), neboť charakter činnosti oceňované společnosti plánování v delším časovém horizontu neumožňuje. Dle tohoto plánu tržby za leden až duben 2014 měly dosáhnout částky 1.948 tis. Kč, čímž by měly pokrýt základní fixní nákladovou položku, kterou je podnájemné za kancelářské prostory ve výši 9.081,27 EUR čtvrtletně a podnájemné za tři parkovací stání ve výši 900 EUR čtvrtletně. Pokud společnost v dohledné době nezíská nové zakázky, bude nucena propustit část svých zaměstnanců.
23
6.
METODOLOGICKÉ ASPEKTY OCENĚNÍ Při oceňování jsem vycházela z legislativy platné k 30.11.2013.
Vzhledem ke skutečnosti, že oceňované akcie nejsou veřejně obchodovatelné a cenu tudíž nelze odvíjet z dostupných dat vývoje kapitálového trhu, je možné cenu akcií odhadnout pouze prostřednictvím ocenění podniku jako celku a následným přepočtem této hodnoty na alikvotní část. Podnik je vymezován v literatuře různě. Podle některých autorů lze podnik definovat jako jedinečné, méně likvidní aktivum, pro které existují velmi málo účinné trhy. Tato definice odpovídá situaci a má významné důsledky pro vymezení hodnoty podniku. Pro oceňovatele však mají největší význam definice uváděné v obchodním zákoníku, který definuje podnik v § 5 jako: „ soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. K podniku náleží věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit. Podnik je věc hromadná. Na jeho právní poměry se použijí ustanovení o věcech v právním smyslu. Tím není dotčena působnost zvláštních právních předpisů vztahujících se k nemovitým věcem, předmětům průmyslového a jiného duševního vlastnictví, motorovým vozidlům apod., pokud jsou součástí podniku.“ Podnik je jako každá jiná věc charakterizován užitnou hodnotou, jakožto souhrnem vlastností, které vyjadřují účel jeho faktického konkrétního využití, a dále směnnou (tržní) hodnotou, reprezentující vztah nabídky a poptávky na trhu, neboť i podnik může být předmětem směny a jiných transakcí, k nimž je potřebné znát jeho tržní hodnotu. Oceňujeme tedy podnik, nikoliv společnost jako právní subjekt. Tržní hodnotu podniku můžeme vyjádřit obvyklou cenou, kterou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné věci v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Soubor majetkových hodnot zvaný podnik je však podnikem jen tehdy, když plní svůj základní účel – dosahovat zisku. Z toho lze vyvozovat prioritu výnosových metod při ocenění podniku. Hladiny hodnoty podniku Podnik můžeme oceňovat na různých hladinách: •
Hodnota brutto – zde se jedná o hodnotu podniku jako celku, jako podnikatelské jednotky (entity). Zahrnuje hodnotu jako pro vlastníky, tak pro věřitele.
•
Hodnota netto – touto hodnotou rozumíme ocenění na úrovní vlastníků podniku. V principu tedy oceňujeme vlastní kapitál. Pojetí vlastního kapitálu zde však nemusí vždy přesně souhlasit s jeho účetním pojetím.
24
Vymezením těchto hladin pro ocenění se zabývá také obchodní zákoník. Hodnota brutto je zde označena jako obchodní majetek a definována v § 6 odst. 1 takto: „Obchodním majetkem podnikatele, který je fyzickou osobou, se pro účely tohoto zákona rozumí majetek (věci, pohledávky a jiná práva a penězi ocenitelné jiné hodnoty), který patří podnikateli a slouží nebo je určen k jeho podnikání. Obchodním majetkem podnikatele, který je právnickou osobou, se rozumí veškerý jeho majetek.“ Souhrnný pohled na majetek podniku a závazky je pak zahrnut v pojmu obchodní jmění vymezeném v § 6 odst. 2: „Pro účely tohoto zákona se soubor obchodního majetku a závazků vzniklých podnikateli, který je fyzickou osobou, v souvislosti s podnikáním označuje jako obchodní jmění (dále jen „jmění“). Jměním podnikatele, který je právnickou osobou, je soubor jeho veškerého majetku a závazků.“ Hodnotu netto pak nalezneme v § 6 odst. 3 obchodního zákoníku, kde se vymezuje čistý obchodní majetek (dále ČOM): „Čistým obchodním majetkem je obchodní majetek po odečtení závazků vzniklých podnikateli v souvislosti s podnikáním, je-li fyzickou osobou, nebo veškerých závazků, je-li právnickou osobou.“ Hodnotu netto nalezneme také v § 6 odst. 4 obchodního zákoníku, kde je vymezen pojem vlastní kapitál: „Vlastní kapitál tvoří vlastní zdroje financování obchodního majetku podnikatele a v rozvaze se vykazuje na straně pasiv.“ Toto vymezování lze považovat za poněkud problematické, protože zdaleka není zcela jasné, jaký je rozdíl mezi ČOM a vlastním kapitálem. Podle doslovného výkladu by ČOM byl vlastně vyjádřením čistých aktiv a vlastní kapitál je vlastním zdrojem financování, tedy pohledem ze strany pasiv na totéž. V odborné literatuře figuruje názor, že vlastní kapitál vymezený v § 6 odst. 4 obchodního zákoníku je třeba pojímat tak, jak vymezuje účetnictví. Naproti tomu ČOM je třeba chápat ve vazbě na „reálnou hodnotu“ podniku. Vlastní kapitál a čistý obchodní majetek mohou tedy být veličiny dost odlišné, a odlišný může být i způsob jejich ocenění. Zatímco vlastní kapitál v účetním pojetí získáme jako souhrn jednotlivých položek majetku v účetnictví snížený o cizí pasiva, jsou dvě možnosti, jak vypočítat ČOM: a) Opět na základě součtu jednotlivých položek majetku sníženého o souhrn závazků. Tento postup však přichází v úvahu jen ve dvou příkladech: •
Když se jedná o podnik, který nemá z podnikatelského hlediska jasnou perspektivu
•
Když bychom byli skutečně schopni ocenit veškeré majetkové položky včetně všeho majetku nehmotného, což však bude případ výjimečný
b) Cestou ocenění podniku jako celku, především výnosovými metodami, případně metodami tržního porovnání. Tento postup budeme považovat za základní způsob, jak ocenit ČOM. Nelze se tedy ztotožnit s představou, se kterou se lze někdy setkat v praxi, že ČOM se určuje pouze pomocí metod majetkového ocenění.
25
7.
POPIS METOD PRO OCEŇOVÁNÍ PODNIKU, VOLBA METOD
7.1
OBECNÁ CHARAKTERISTIKA METOD
V dostupné literatuře a při praktickém provádění ocenění se lze setkat s mnoha metodami používanými pro ocenění podniku. Obecně lze tyto metody zařadit do níže uvedených základních skupin: Ocenění na základě analýzy majetku (majetkové ocenění): a)
Likvidační hodnota.
b)
Účetní hodnota vlastního kapitálu na principu historických cen.
c)
Substanční hodnota (metoda věcné hodnoty majetku).
d)
Majetkové ocenění na principu tržních hodnot.
Metody jsou založeny na ocenění jednotlivých složek majetku na různých bázích v závislosti na různých předpokladech Ocenění na základě analýzy výnosů (výnosové metody): a) Metoda diskontovaného cash flow (DCF). b) Metoda kapitalizace zisku. c) Kombinované (korigované) výnosové metody. d) Metoda ekonomické přidané hodnoty. Tato skupina metod vychází z poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele, u podniků je tímto užitkem očekávaný výnos. Ocenění na základě analýzy trhu: a) Ocenění na základě tržní kapitalizace. b) Ocenění na základě údajů srovnatelných podniků. c) Ocenění na základě údajů o podnicích uváděných na burzu. d) Ocenění na základě srovnatelných transakcí. e) Ocenění na základě odvětvových multiplikátorů. Tyto metody jsou založeny na porovnání s obdobnými statky či obchodování s nimi. Metoda vážené střední hodnoty Tato metoda je používána za účelem objektivizování výsledků, jež samostatně poskytují majetkové, výnosové a tržní metody.
26
7.2
VOLBA METOD A JEJICH BLIŽŠÍ CHARAKTERISTIKA
Při rozhodování o volbě metod je třeba mít stále na zřeteli účel, pro který se ocenění provádí. Tento znalecký posudek je vypracován za účelem odhadu ceny akcií, které představují 100 % podíl na základním kapitálu společnosti. Jak již bylo uvedeno výše, tuto cenu je možné odhadnout pouze prostřednictvím ocenění podniku jako celku a následným přepočtem této hodnoty na alikvotní část. Níže uvádím bližší charakteristiku jednotlivých metod, které by mohly být s ohledem na účel posudku použity: 7.2.1 Majetkové metody Metody založené na stavových veličinách kladou důraz především na majetkovou stránku podniku. -
Metoda věcné hodnoty majetku (substanční metoda)
Substanční metoda ocenění spočívá v aktuálním tržním ocenění jednotlivých položek aktiv, sečtení jejich jednotlivých hodnot a následném odečtení všech položek dluhů (cizích zdrojů) za předpokladu trvalého fungování podniku. Vyjadřuje zjednodušené určení reprodukčních nákladů na znovupořízení majetku. Substanční metoda se opírá převážně o informace z účetnictví podniku a snaží se korigovat nedostatky, které účetní ocenění provází. Odhadce postupuje tak, že probírá jednotlivé majetkové části a ty znovu oceňuje z pohledu going-concern principu, tj. z pohledu zapojení do fungujícího podniku. Při aplikaci této metody je hlavní důraz kladen především na užitnou hodnotu jednotlivých majetkových částí. U stálých aktiv nemůže účetnictví z řady příčin poskytnout dokonalé informace, a proto se znalec snaží specifikovat hodnotu, která odpovídá dnešní situaci, a to s ohledem jednak na cenu pořízení, jednak s ohledem na stupeň morálního a fyzického opotřebení. U oběžného majetku je nutno zhodnotit jejich reálnost s ohledem na budoucí podnikatelské záměry a především jejich reálnou schopnost přeměny v likvidní aktiva. Majetek mimo účetnictví, zejména zcela odepsaný dlouhodobý majetek, se oceňuje obvykle dosažitelnou prodejní cenou. Jednotlivé druhy aktiv jsou tedy individuálně oceněny tržními cenami a sečteny, čímž se získá substanční hodnota brutto. Substanční hodnota netto se získá odečtením všech závazků a dluhů podniku. Expert tedy musí znát rozsah cizích zdrojů v podniku, přezkoumat všechny dlouhodobé i krátkodobé závazky a rezervy a případně i identifikovat ty závazky, které nejsou v účetnictví uvedeny. Největším nedostatkem substanční metody je, že ponechává stranou ocenění nekvantifikovatelných nehmotných složek (goodwill, pracovní síla, organizační struktura, vybudovaná síť odběratelů a dodavatelů,…). Proto zásadně platí, že substanční metoda představuje dolní hranici, tj. za kolik je ochoten prodávající prodat. Specifickým případem této metody je likvidační metoda, která se aplikuje při oceňování podniků, u kterých není předpoklad going koncern a představuje v podstatě množství finančních prostředků získaných prodejem jednotlivých majetkových částí.
27
7.2.2 Metody založené na tokových veličinách (výnosové metody) Tyto metody vycházejí z předpokladu, že podnik je nástroj k vytváření peněz. Základ výnosových metod spočívá v stanovení hodnoty podniku na základě aktualizace budoucích výnosů. Teoretickým základem výnosových metod je, že tržní hodnota podniku se rovná současné hodnotě očekávaných výnosů vyjádřených očekávanými zisky, očekávanými finančními toky nebo očekávané ekonomické přidané hodnoty (ekonomického zisku), a to po dobu, po kterou investor bude podnik vlastnit. Principem ocenění je využití kapitalizace, tj. převodu budoucích výnosů na jejich současnou kvantitativní úroveň při stanovení odpovídající kapitalizační míry. Podmínkou seriózního přístupu k ocenění těmito metodami je provedení finanční analýzy podniku a sestavení finančního plánu. -
Metoda kapitalizace zisku
Tato metoda představuje základní model, prostřednictvím kterého lze přímo stanovit hodnotu podniku. Východiskem pro ocenění je průměrný zisk za minulá období minimálně v rozmezí 3-5 let, popř. plánovaný zisk. Tento zisk je upraven o mimořádné vlivy tak, aby s ním bylo možno i do budoucnosti počítat jako se ziskem trvalým, stabilizovaným (tzv. trvale udržitelný zisk). Úkolem odhadce je tedy podrobit zisk vykázaný v účetnictví celé řadě korekcí (vyloučení mimořádných výnosů, nutnost prověřit opravné položky, rezervy, odpisy, péči o stálá aktiva – údržby, opravy, …). Takto zjištěný trvale udržitelný zisk se poté, matematicky vyjádřeno, vydělí odpovídající kapitalizační mírou. -
Metoda diskontovaného cash flow (model DCF)
Modelů diskontu cash flow existuje celá řada a jejich podstatou je, že hodnota aktiv je odvozována od současné hodnoty budoucích peněžních toků (cash flow). Zisk jako základní hodnota ekonomického přínosu je zde tedy nahrazen finančními toky. Hodnota podniku vypočtená metodou diskontovaného cash flow je dána tímto základním vzorcem: HP = ∑[CFX/(1+i)t], kde t = 1,2,3,….n HP
=
hodnota podniku
CFX =
peněžní tok
i
=
diskontní míra
t
=
roky
7.2.3 Metody analýzy trhu Tyto metody nebyly a nemohly být pro daný účel využity, neboť akcie oceňované společnosti nejsou obchodovatelné na kapitálových trzích a údaje o případných porovnatelných transakcích nejsou k dispozici.
7.2.4 Metody kombinující výše uvedené přístupy Mezi metody kombinující oba přístupy patří zejména metoda vážené střední hodnoty, která zjišťuje cenu podniku jako vážený průměr hodnoty majetku a hodnoty výnosu podniku. Cílem 28
této metody je větší objektivita ocenění. Tato metoda může při vhodném použití korigovat výsledky ostatních oceňovacích postupů a poskytovat věrohodnější informace o reálné hodnotě podniku, majetkového podílu apod. Všechny výše uvedené i jiné metody mají své klady a zápory, většinou jsou založeny na zjednodušujících předpokladech a dosud neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit přesná hodnota podniku. Abych eliminovala nepřesnosti v ocenění podniku dané použitím jednotlivých metod a také vzhledem k tomu, že pro hodnotu podniku je směrodatná jak hodnota substance, tak i výnos, byla společnost International Project and Investment Development Corporation, SE oceněna celkem 3 metodami. V rámci metod založených na stavových veličinách jsem se rozhodla použít metodu substanční a v rámci metod výnosových metodu kapitalizace zisku, neboť se mi jeví jako nejadekvátnější s ohledem na charakter oceňovaného podniku i na účel, pro který se ocenění provádí. Metoda diskontovaného cash flow nemohla být využita, neboť společnost není schopna reálně predikovat své budoucí peněžní toky na více než 5 měsíců dopředu. Výsledná cena podniku pak byla určena metodou vážené střední hodnoty, tzn. jako vážený průměr tržní hodnoty čistého obchodního majetku zjištěného metodou substanční a čistého obchodního majetku zjištěného metodou kapitalizace zisku.
29
8.
ANALÝZA OCENĚNÍ
8.1
URČENÍ TRŽNÍ HODNOTY SUBSTANČNÍ METODOU
Touto metodou byly oceněny jednotlivé složky obchodního jmění z pohledu jejich zapojení do fungujícího podniku. Tato metoda vychází z informací poskytovaných z účetnictví podniku a hlavní důraz klade na užitnou hodnotu jednotlivých majetkových částí. Stálá aktiva byla oceněna s ohledem na cenu pořízení a s ohledem na stupeň morálního a fyzického opotřebení. Složky oběžného majetku byly oceněny s ohledem na jejich reálnost a na jejich skutečnou schopnost přeměny v likvidní aktiva. V případě oceňování pasiv jakožto zdrojů pořízení majetku byl kladen důraz především na to, aby byly identifikovány eventuální závazky, které nejsou v účetnictví uvedeny.
8.1.1
Dlouhodobý nehmotný majetek
zřizovací výdaje (účet 011, účet 071)
0 tis. Kč
účetní hodnota netto = tržní hodnota
0 tis. Kč
Zřizovací výdaje byly vynaloženy v roce 2008 v celkové výši 253 tis. Kč, k datu ocenění jsou plně kryty účetními oprávkami a jejich tržní hodnota je rovněž nulová. 8.1.2
Dlouhodobý hmotný majetek ÚČETNÍ HODNOTA:
samostatné movité věci a soubory movitých věcí (účet 022, účet 082)
1.890 tis. Kč
účetní hodnota netto
1.890 tis. Kč
Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Pro stanovení hodnoty těchto samostatných movitých věcí byl k dispozici seznam jednotlivých majetků, jejich stáří, pořizovací hodnota, odpisy a oprávky. Ocenění bylo provedeno po zjištění skutečného stavu těchto majetků, míry jejich opotřebení a v závislosti na jejich očekávané životnosti. Individuální přecenění jednotlivých majetků bylo provedeno s ohledem na jejich charakter a průměrnou životnost následovně:
30
ROK POŘÍZENÍ / VÝROBY Vzduchotechnické zařízení Osobní automobil Mercedes-Benz Kombi typ R 350 CDI L 4MATIC
Osobní automobil Volvo XC 90 D5 AWD
2013 2011 rok pořízení, 2010 rok výroby
Server DELL s disky NB Sony Vaio Zasíťování kanceláří
2009
Osobní automobil Volvo XC60
69 tis. Kč 1.246 tis. Kč
2010 2012 rok pořízení, 2011 rok výroby 2011 2012
VSTUPNÍ CENA
893 tis. Kč
811 tis. Kč 84 tis. Kč 54 tis. Kč 87 tis. Kč
CENA OBVYKLÁ STANOVENA ZNALCEM Snížení vstupní ceny o 10 % 62 tis. Kč Tržní cena určená dle obvyklé prodejní ceny 750 tis. Kč srovnatelných vozidel (www.tipcar.cz) Tržní cena určená dle obvyklé prodejní ceny 506 tis. Kč obdobných vozidel (www.tipcar.cz) Tržní cena určená dle obvyklé prodejní ceny 624 tis. Kč obdobných vozidel (www.tipcar.cz) Snížení vstupní ceny o 60 % 36 tis. Kč Snížení vstupní ceny o 40 % 32 tis. Kč Snížení vstupní ceny o 0 tis. Kč 100 % ZPŮSOB KOREKCE VSTUPNÍ CENY NA CENU OBVYKLOU
3.244 tis. Kč (brutto)
Celkem
2.010 tis. Kč
Drobný dlouhodobý majetek vedený v podrozvahové evidenci Ve vlastnictví společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE je rovněž drobný dlouhodobý majetek v souhrnné pořizovací ceně 871 tis. Kč, který není veden v účetnictví, ale pouze v operativní evidenci. Jedná se o majetky pořízené v letech 2009 až 2013, jejichž ocenění na cenu obvyklou je následující: Určení tržní hodnoty drobného majetku POŘIZOVACÍ CENA majetky pořízené v letech 2009 a 2010 majetky pořízené v roce 2011 majetky pořízené v roce 2012 majetky pořízené v roce 2013 (do 30.11.) celkem
KOREKCE - SNÍŽENÍ POŘIZOVACÍ CENY O:
100%, většinou se jedná o nefunkční a neprodejné drobné majetky 90%, jedná se zejména o opotřebovanou 199 kancelářskou elektroniku 60%, jedná se zejména o počítače a 119 tiskárny 30%, jedná se zejména o kancelářský 394 nábytek 158
870 tis. Kč
OBVYKLÁ CENA V TIS. KČ 0 20 47 276 343 tis. Kč
31
TRŽNÍ HODNOTA DLOUHODOBÉHO MAJETKU: drobný dlouhodobý majetek vedený v podrozvahové evidenci
343 tis. Kč
samostatné movité věci a soubory movitých věcí
2.010 tis. Kč
tržní hodnota
2.353 tis. Kč
8.1.3
Oběžná aktiva
Vzhledem k tomu, že úlohou oběžného majetku je především zajišťovat plynulost reprodukčního procesu a zejména potřebnou likviditu, při stanovení jeho substanční hodnoty je rozhodující likvidita jednotlivých majetkových částí. ÚČETNÍ HODNOTA: zásoby
1.173 tis. Kč
krátkodobé pohledávky
2.792 tis. Kč
krátkodobý finanční majetek
1.625 tis. Kč
účetní hodnota
5.590 tis. Kč
Zásoby nedokončená výroba a polotovary (účet 121)
1.173 tis. Kč
účetní hodnota
1.173 tis. Kč
Vzhledem ke skutečnosti, že hlavní činností oceňované společnosti je vedle business developmentu a rozvoje investic poskytování konzultantských služeb strukturování financování pro projekty v různých sektorech hospodářství, jsou zásoby společnosti představovány pouze nedokončenou výrobou v podobě rozpracovaných projektů. Tyto rozpracované projekty však v účetnictví společnosti k 30.11.2013 nevykazují aktuální stav, neboť rozpuštění nedokončené výroby ve stavu k 31.12.2012 dosud nebylo zaúčtováno a nebyl zaúčtován stav nový, toto bude realizováno až v rámci uzávěrkových prací k 31.12.2013. Pro účely ocenění k 30.11.2013 byl představenstvem společnosti určen dle vlastních poznatků z vývoje a intenzity činnosti aktuální stav rozpracovanosti v hodnotě 2.161 tis. Kč. nedokončená výroba a polotovary
2.161 tis. Kč
tržní hodnota
2.161 tis. Kč
Krátkodobé pohledávky pohledávky z obchodních vztahů (účet 311)
880 tis. Kč
stát – daňové pohledávky (účet 341, 343, 345)
203 tis. Kč 32
krátkodobé poskytnuté zálohy (účet 314)
6 tis. Kč
jiné pohledávky (účet 315, 325, 335, 378)
1.703 tis. Kč
účetní hodnota
2.792 tis. Kč
POHLEDÁVKY Z OBCHODNÍCH VZTAHŮ: Pokud se jedná o pohledávky z obchodních vztahu, jejich ocenění předchází analýza s ohledem na lhůtu splatnosti, platební morálku a solventnost dlužníků. Základem ocenění pohledávek jsou jejich brutto jmenovité hodnoty, přičemž u pohledávek po splatnosti je nutné toto jejich nominální ocenění snížit v závislosti na míře pravděpodobnosti jejich inkasa. Obvyklá cena pohledávek po splatnosti je tedy vypočtena jako součin jejich nominálních hodnot a tzv. koeficientů pravděpodobnosti inkasa. V praxi používané koeficienty mají nejčastěji tyto používané hodnoty: Doba splatnosti pohledávky Pohledávky do lhůty splatnosti Pohledávky po lhůtě splatnosti do 30 dnů Pohledávky po lhůtě splatnosti 30 až 90 dnů Pohledávky po lhůtě splatnosti 90 až 180 dnů Pohledávky po lhůtě splatnosti 180 až 360 dnů Pohledávky po splatnosti více než rok
Koeficient 0,97 0,91 0,80 0,61 0,32 0
Ocenění pohledávek International Project and Investment Development Corporation, SE (v tis. Kč): účetní hodnota Pohledávky do lhůty splatnosti Pohledávky po lhůtě splatnosti do 30 dnů Pohledávky po lhůtě splatnosti 30 až 90 dnů Pohledávky po lhůtě splatnosti 90 až 180 dnů Pohledávky po lhůtě splatnosti 180 až 360 dnů Pohledávky po splatnosti více než rok celkem
296 tis. Kč 152 tis. Kč 156 tis. Kč 276 tis. Kč 0 Kč 0 Kč 880 tis. Kč
koeficient 0,97 0,91 0,80 0,61 0,32 0
obvyklá cena určená znalcem 287 tis. Kč 138 tis. Kč 125 tis. Kč 168 tis. Kč 0 0 718 tis. Kč
DAŇOVÉ POHLEDÁVKY, KRÁTKODOBÉ POSKYTNUTÉ ZÁLOHY: V případě daňových pohledávek za státem ani v případě krátkodobých poskytnutých záloh není korekce účetního ocenění nutná.
33
JINÉ POHLEDÁVKY Účetní Komentář ohledně přecenění hodnota 35 tis Kč Nebyl shledán důvod k přecenění
Titul Pohledávky na účtu 315 Pohledávky z titulu nevyúčtovaných výdajů platebními kartami na služebních cestách (na účtu 325) Pohledávky za zaměstnanci (účet 335)
Pohledávky z titulu poskytnutých půjček včetně úroků celkem
325 tis. Kč Nebyl shledán důvod k přecenění 76 tis. Kč Nebyl shledán důvod k přecenění Zde je hlavní majetkovou položkou pohledávka za mateřskou společností Independent Directors s.r.o. z titulu půjčky, která byla splatná již 31.12.2012 (k 30.11.2013 činí celková pohledávka z titulu jistiny a úroků 1.265 tis. Kč). Z rozvahy dlužníka k 31.12.2012 založené ve Sbírce listin obchodního rejstříku vyplývá, že se jedná o předluženou společnost, která kromě obchodních podílů ve svých dceřiných společnostech nedisponuje téměř žádným jiným majetkem, splacení půjčky tedy nelze reálně očekávat . Koeficient pravděpodobnosti inkasa zde proto činí 0,00 a tržní ocenění 1.267 tis. Kč pohledávky je nulové. 1.703 tis. Kč
Ocenění znalcem 35 tis. Kč
325 tis. Kč 76 tis. Kč
0 tis. Kč. 436 tis. Kč
pohledávky z obchodních vztahů
718 tis. Kč
stát – daňové pohledávky
203 tis. Kč
krátkodobé poskytnuté zálohy jiné pohledávky tržní hodnota
6 tis. Kč 436 tis. Kč 1.363 tis. Kč
Krátkodobý finanční majetek peníze (účet 211, účet 213)
219 tis. Kč
účty v bankách (účet 221, účet 261)
1.406 tis. Kč
účetní hodnota = tržní hodnota
1.625 tis. Kč
Finanční majetek podniku je tvořen zejména penězi na účtech a hotovostí v pokladně, v účetnictví je zachycen ve své jmenovité hodnotě a žádné korekce ocenění nejsou nutné.
34
TRŽNÍ HODNOTA OBĚŽNÝCH AKTIV: zásoby
2.161 tis. Kč
krátkodobé pohledávky
1.363 tis. Kč
krátkodobý finanční majetek
1.625 tis. Kč
tržní hodnota
5.149 tis. Kč
8.1.4
Časové rozlišení aktiv
náklady příštích období (účet 381)
336 tis. Kč
účetní hodnota = tržní hodnota
336 tis. Kč
U této kategorie nebyl shledán důvod k přecenění, ocenění lze ponechat bez úprav.
8.1.5
Cizí zdroje ÚČETNÍ HODNOTA:
dlouhodobé závazky
1.474 tis. Kč
krátkodobé závazky
7.524 tis. Kč
účetní hodnota
8.998 tis Kč
Dlouhodobé závazky Jiné závazky (účet 479) Odložený daňový závazek (účet 481) účetní hodnota = tržní hodnota
1.310 tis. Kč 164 tis. Kč 1.474 tis. Kč
U těchto závazků nebyla shledána žádná rizika, pro která by bylo nutné ocenění korigovat.
Krátkodobé závazky závazky z obchodních vztahů (účet 321) závazky ke společníkům, členům družstva závazky k zaměstnancům (účet 331, účet 333) závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění (účet 336)
2.696 tis. Kč 169 tis. Kč 1.116 tis. Kč 120 tis. Kč
stát – daňové závazky a dotace (účet 342)
53 tis. Kč
dohadné účty pasivní (účet 389)
70 tis. Kč
jiné závazky (účet 379)
3.300 tis. Kč
účetní hodnota = tržní hodnota
7.524 tis. Kč
35
Po prověření krátkodobých závazků z obchodních vztahů bylo zjištěno, že zde není výrazné riziko dalších penalizací spojených s těmito závazky po splatnosti a proto není nutné korigovat účetní ocenění. Rovněž po prověření charakteru ostatních krátkodobých závazků bylo shledáno, že účetní ocenění je reálné. Protože snahou znalce bylo přesně kvantifikovat a vymezit rozsah cizích zdrojů, těžiště práce nespočívalo jen v přesném určení závazků uvedených v účetnictví, ale důležité bylo i specifikovat potenciální závazky, které by do budoucna vznikly investorovi v případě, že by investoval do nákupu akcií společnosti. Pozornost znalce byla soustředěna i k zachycení tzv. podmíněných závazků. Po zhodnocení výše uvedeného však nebyla zjištěna nutnost dalších korekcí ocenění. TRŽNÍ HODNOTA CIZÍCH ZDROJŮ: dlouhodobé závazky
1.474 tis. Kč
krátkodobé závazky
7.524 tis. Kč
tržní hodnota
8.998 tis Kč
36
REKAPITULACE OCENĚNÍ SLOŽEK ČISTÉHO OBCHODNÍHO MAJETKU Dlouhodobý majetek
2.353 tis. Kč
Oběžná aktiva
5.149 tis. Kč
Časové rozlišení aktiv
336 tis. Kč
Obchodní majetek celkem
7.838 tis. Kč
Cizí zdroje
8.998 tis. Kč
Cizí zdroje celkem
8.998 tis. Kč
Obchodní majetek celkem – cizí zdroje celkem = 7.838 tis. Kč – 8.998 tis. Kč = - 1.160 tis. Kč Tržní hodnota podniku k 30.11.2013 zjištěná metodou substanční činí
0 tis. Kč.
Zhodnocení výsledků zjištěných pomocí substanční metody: Hodnota podniku pomocí substanční metody byla zjištěna relativně transparentním, ale podstatně pracnějším způsobem, než za použití jiných metod. Toto však neznamená, že substanční metoda lépe vystihuje skutečnou hodnotu podniku. Substanční metodou bylo zjištěno, kolik kapitálu je investováno v podniku, resp. kolik činí náklady na jeho znovupořízení, aniž však byla vzata v úvahu návratnost této investované sumy a ocenění nekvantifikovatelných nehmotných složek podniku (pracovní síla, know-how, organizace, goodwill atd.). Pro případného potenciálního kupujícího má substanční hodnota pouze pomocnou funkci.
37
8.2
URČENÍ TRŽNÍ HODNOTY PODNIKU METODOU KAPITALIZACE ZISKU
Tato metoda umožňuje odvodit tržní hodnotu podniku z diskontovaného rozdílu výnosů a nákladů (tj. zisku) jako jednoho z možných efektů, který bude požadován budoucím kupujícím, ke dni ocenění. Za základ pro ocenění byly vzaty výsledky hospodaření společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE za léta 2008 – 2013, přičemž v případě roku 2013 se jedná o výsledek hospodaření předběžný. Tyto hospodářské výsledky vykázané v účetnictví byly pak dále korigovány o mimořádné vlivy a byly jim přiřazeny různé váhy tak, aby bylo možno určit trvale dosažitelný zisk. Dále byla stavebnicovou metodou zjištěna míra kapitalizace tohoto zisku. Podílem hodnoty trvale dosažitelného zisku a míry kapitalizace pak byla vypočtena tržní hodnota podniku. 8.2.1
Způsob stanovení údajů nutných pro výpočet tržní hodnoty podniku
Způsob stanovení vah Největší váha byla přidělena hospodářským výsledkům let 2010 až 2012, u výsledku roku 2010 byla stanovena váha nižší. Roku 2008 byla přidělena váha nulová, neboť se jednalo o první rok podnikání společnosti (vznikla 31.3.2008). Nižší váha byla přidělena i očekávanému hospodářskému výsledku za rok 2013, neboť se jedná o výsledek hospodaření pouze předběžný. Způsob stanovení míry kapitalizace Výsledná kapitalizační míra byla stanovena jako součet 4 složek: •
r1 (bezrizikový reálný výnos):
3,85 %
Tento bezrizikový výnos se doporučuje určit jako výnos do doby splatnosti 10-letých státních dluhopisů. Výnosnost dlouhodobých státních dluhopisů byla zjištěna z emisního kalendáře střednědobých a dlouhodobých státních dluhopisů zveřejněných na www.mfcr.cz. Z emisního kalendáře byl vybrán dluhopis s úrokovou sazbou 3,85 %, ISIN CZ0001002851: Název emise
ISIN
Číslo emise
Datum aukce
Datum emise
Datum splatnosti
Doba splatnosti (roky)
Orientační objem emise (mld Kč)
Dluhopis republiky 3,40%
České 2010-2015,
CZ0001002737
60/6
6.10.2010
11.10.2010
1.9.2015
5
5
Dluhopis republiky 5,70%
České 2009-2024
CZ0001002547
58/9
20.10.2010
25.10.2010
25.5.2024
15
6
Dluhopis republiky 2,80%
České 2010-2013,
CZ0001002729
59/6
10.11.2010
15.11.2010
16.9.2013
3
6
Dluhopis republiky 3,85 %
České 2010-2021,
CZ0001002851
61/1
24.11.2010
29.11.2010
29.9.2021
11
7
Dluhopis republiky 3,40%
České 2010-2015,
CZ0001002737
60/7
8.12.2010
13.12.2010
1.9.2015
5
6
38
•
r2 (míra inflace):
1,4 %
Jedná se o průměrnou míru inflace vyjádřenou přírůstkem indexu spotřebitelských cen (v roce 2013). •
r3 (specifické riziko):
4%
Složka r3 se má pohybovat v doporučeném intervalu 2 - 5 %. Její konkrétní úroveň byla stanovena po prozkoumání specifického rizika ve společnosti International Project and Investment Development Corporation, SE a.s. na 4 %. •
r4 (míra životnosti podniku):
100 %
Míra životnosti podniku je převrácenou hodnotou doby životnosti podniku. Doba životnosti podniku byla stanovena pouze na 1 rok, neboť k datu zpracování znaleckého posudku společnost nemá delší zakázkovou náplň, v současnosti realizované zakázky skončí v průběhu roku 2014 a dle vedení společnosti nelze zodpovědně predikovat následný vývoj. Celková míra kapitalizace zisku vypočtená jako součet výše uvedených 4 složek tedy činí 109,25 %. 8.2.2
Výpočet tržní hodnoty podniku: VÝPOČET TRVALE DOSAŽITELNÉHO ZISKU (údaje jsou v tis. Kč) rok
zisk uvedený ve výkazu zisku a ztráty
2008
2009
2010
2011
2012
2013
suma
-1.924
-2.443
1.507
882
43
-580
očištění hosp. výsledku o mimoř. vlivy
0
0
0
0
0
0
Upravený zisk (Z)
-1.924
-2.443
1.507
882
43
-580
váha (q)
0
1
3
3
3
1
Z*q
0
-2.443
4.521
2.646
129
-580
∑ q =11 ∑ (Z * q) = 4.273
trvale dosažitelný zisk = ∑ (Z * q) / ∑ q = 4.273 / 11 = 388,45 tis. Kč
trvale dosažitelný zisk
388,45
Tržní hodnota podniku = --------------------------------- = --------------------- = 355,56 tis. Kč míra kapitalizace
1,0925
39
Tržní hodnota podniku k 355,56 tis. Kč
30.11.2013 zjištěná metodou kapitalizace zisku činí
Zhodnocení výsledků dosažených použitím metody kapitalizace zisku: Hodnota podniku vypočtená touto metodou je simulací tzv. věčné renty, tj. příjmu (v daném případě zisku), který by teoreticky plynul potenciálnímu investorovi po dobu životnosti podniku. Pro výpočet hodnoty podniku bylo možno využít jak historickou úroveň zisku, tak i zisky budoucí. Vzhledem k nejisté budoucnosti, byla zvolena aplikace minulých výsledků hospodaření, které dávají potenciálnímu investorovi jistotu minimálních čistých výnosů (zisku), s menší váhou byl zohledněn rovněž celý rok 2013, neboť jeho předběžný hospodářský výsledek byl k datu zpracování posudku již znám.
40
8.3
URČENÍ TRŽNÍ HODNOTY PODNIKU METODOU VÁŽENÉ STŘEDNÍ HODNOTY
Konečné tržní ocenění podniku bylo provedeno kombinovanou metodou – jako vážený aritmetický průměr výsledků zjištěných ze stavových veličin (metoda věcné hodnoty) a z tokových veličin (metoda kapitalizace zisku), přičemž váhy vyjadřují významnost výsledků jednotlivých metod. Metoda ocenění Tržní hodnota dle každé metody Váhy
Substanční 0 tis. Kč
Kapitalizace zisku 355,56 tis. Kč
1
2
Výnosové metodě kapitalizace zisku byla přiřazena vyšší váha než metodě substanční, neboť má pro daný účel ocenění vyšší vypovídací schopnost. Výpočet (v tis.Kč): 1 * 0 + 2 * 355,56 tržní hodnota podniku = ----------------------------- = 237 tis. Kč 3 Tržní hodnota podniku k 30.11.2013 zjištěná metodou vážené střední hodnoty činí 237 tis. Kč.
Cílem znaleckého posudku bylo odhadnout cenu 120 ks kmenových akcií na jméno v listinné podobě. Vzhledem ke skutečnosti, že těchto 120 ks kmenových akcií představuje 100 % podíl na základním kapitálu společnosti, není třeba uplatňovat srážky za minoritní podíl. Tržní hodnota 120 ks akcií k datu 30.11.2013 je tedy rovna tržní hodnotě podniku, tj. částce 237 tis. Kč.
41
