I
•
,
OTB-WERKDOCUMENT
VERENIGING VAN EIGENAREN: NIEUWE ONTWIKKEUNGEN
Redactie: F.M. Meijer E. Sjoer
....
..c:
CJ
~
"E
~ al ~ I- .-
o 2
I-
Cl)
::l~
::l c: I- Cl) - c: ICl)
(/JO)
Z
c:
ëi5:S ~ .-
W..! 00.
NO a:: ::l
w C Z
96-24
t'O
Cl)
~
O~
8505399G Delftse Universitaire Pers
•
VERENIGING VAN EIGENAREN: NIEUWE ONTWIKKELINGEN
Bibliotheek TU Delft
1111111111111 C 2290055
8505 399 G
OTB-WERKDOCUMENT
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22 E-mail
[email protected] http ://www .otb.tudelft.nl
96-24
VERENIGING VAN EIGENAREN: NIEUWE ONTWIKKELINGEN
Redactie: F.M . Meijer E. Sj oer Bijdragen: A.M. Trip C. de la Bije E. Knol A.A. van Velten K. Schiffer P.L. Alers
I'"
. r' ,
.. '
•
\
~-
.
.i. .~
. ....
: \. .I
Delftse Universitaire Pers, 1996
'.
.
De OTB-werkdocumenten worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Vereniging van Eigenaren Vereniging van Eigenaren: nieuwe ontwikkelingen - F.M. Meijer, E. Sjoer (red.) Delft : Delftse Universitaire Pers. - lIl. - (OTB-werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1383-8017 : 96-24) ISBN 90-407-1399-5 NUGI 655 Trefw. : Vereniging van Eigenaren ; onderhoud ; financiering Copyright 1996 by Onderzoeksinstituut OTB No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher: Delft University Press, Mekelweg 4, 2628 CD Delft, The Netherlands.
INHOUD
1
INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F.M. Meijer, Onderzoeksinstituut OTB
2
ACTUELE ONTWIKKELINGEN ROND VvE'S . . . . . . . . . . . . . . 5 A.M. Trip, 'vereniging eigen huis' 'Hebben is (onder)houden' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Nieuwbouw koopappartementen ...... . . . . . . . . .. . . . . . . .... 8 Huisregels . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . . . . . . . . ... 9 Glazenwassers. ..... ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Tot slot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 11
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
3 3. 1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
4 4.1 4.2 4.3 4.3 .1 4.3 .2 4.3.3 4.3 .4
DE ONDERHOUDS- EN VERBETERPRAKTUK BU VvE'S ..... C. de la Bije, Administratiekantoor De La Bije Inleiding............ . . . . . . . . . . . . . . . . ... ..... .. . Financiering van het onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het voorkomen van problemen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Begeleiding van het proces door een vertegenwoordiging van de eigenaren ... .. . . .... . . . . . . . . . . . .. .. .... .... Afhandeling van klachten van bewoners .. .... . . . . . . . . . . . . . . Oplevering. . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . .... . . . . . . . Tot slot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
GEMEENTELUKE ROL BU ONDERHOUD EN VERBETERING . E. Knol, Bouw- en Woningtoezicht, Rotterdam Inleiding....... ... . . . . . . . . . . ... . .. . .. . . . . . . . . . . Particuliere Woningverbetering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorlichting. .. . ..... .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .... . . Dag voor de VvE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De VvE-winkel . . . . . . ... . . . . . . . .. .. . ... . .. ..... ... Financiële bijdrage voor een onderhoudsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhoudsinspectierapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
13 13 14 16 17 17 18 18
19 19 20 20 21 21 22 22
4.3 .5 4.3.6 4.3.7 4.4
Hulp bij het opstarten van de VvE's . . . . VvE-cursus . . . . . . . .. .. . . . . . . . . Herstructurering van VvE's . . . . . . . . . Tot slot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.. .. .. ..
22 23 23 24
5
JURIDISCHE VORMGEVING VAN VvE'S .. . . .... .. . . . . . . A.A. van Velten, Notariskantoor Boekel de Nerée De noodzaak van een VvE .... ... . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .. De verhouding tussen de Boeken 2 en 5 van het Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ' , ' , , , , , .. , ., De wettelijke regeling "" " " " " " " . " " " " . . .... Het splitsingsreglement . . . . . . , . . . . . . . . . . . . .. , .. , . . . . .. De organen. , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... , ., Huishoudelijk reglement .... , . . . . . . ..... . ... . . . . . . , . . ,
25
5.1 5.2 5.3 5,4 5.5 5,6
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
. . . .
25 26 27 29 30 32
6
FINANCIERING EN VERZEKERING VAN HET ONDERHOUD ., 35 K. Schiffer, Waarborgfonds Eigen Woningen
7
DE VvE-TEST . .. ... . . . . . ' . .... ... , .. , . . . . . . . . . .. P.L. Alers, 'vereniging eigen huis' Wetten en weten ... . . . . . . . . . . . . . . . ..... ... . . " , . , . Speciale cursussen ..... , .... , ..... , . ... ,. ... . . . . . . . De VvE-test: waardemeter voor VvE's . . . . . . . . . . , . . . . . . . . . . Uit welke vragen bestaat de test? . , , , , , . , . . . . . . . , .. , . , . , .. Wie gebruiken de test? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoe gebruik je de VvE:test? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wat is het uiteindelijke doel van de VvE-test? , . .. , . , .. , , . . . . .. Tot slot , .... , , , , . , , . . . . . . . . ..... , . . ... .. . . .. , .,
7.1 7.2 7.3 7.3.1 7.3.2 7,3.3 7.3.4 7.4
47 47 48 48 49 53 53 53 54
1 INLEIDING F.M. Meijer Onderzoeksinstituut OTB
De samenwerking in de appartementensector is wettelijk geregeld. Er moet een Vereniging van Eigenaren (VvE) worden opgericht, die minimaal jaarlijks bijeenkomt, een exploitatieregeling opstelt en een bestuurder benoemt voor de dagelijkse leiding. Er zijn in Nederland (naar voorzichtige schatting) ongeveer 8.000 functionerende VvE's. Daarnaast is er een onbekend aantal dat 'slaapt'. Op basis van de wettelijke regels is het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het meergezinshuis een zaak van alle eigenaren van de appartementen. De eigenaren moeten samen er ook voor zorgen dat het onderhoud betaald wordt. Dit verloopt niet altijd probleemloos. In VvE's ontbreekt het regelmatig aan voldoende financiële middelen om het onderhoud te kunnen betalen. De periodieke bijdragen van de bewoners zijn weleens ontoereikend om het normale gemeenschappelijke onderhoud goed van de grond te krijgen. Voor onverwachte tegenvallers is er veelal helemaal geen, of een te lage financiële reserve opgebouwd. In 1994 en 1995 organiseerde het Onderzoeksinstituut OTB studiedagen over Verenigingen van Eigenaren. Tijdens die dagen werd met name ingegaan op de problemen van VvE's en de oplossingen die daarvoor in de praktijk werden gevonden. Op 13 juni 1996 heeft er voor de derde keer een studiedag plaatsgevonden. Deze keer is vooral ingegaan op nieuwe ontwikkelingen op het gebied van onderhouds(planning), financiering en juridische vormgeving. De studiedag, die is georganiseerd door het Onderzoeksinstituut OTB in samenwerking met de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting en de 'vereniging eigen huis', stond onder voorzitterschap van prof. dr. ir. H. Priemus. Deze bundel bevat de verslagen van de inleidingen die de sprekers op die dag hebben gehouden. De eerste bijdrage (hoofdstuk 2) is van mevrouw mr. A.M. Trip van de 'vereniging eigen huis'. Zij staat allereerst stil bij de opzet en de resultaten van het Haagse project 'Hebben is onderhouden' dat gericht is op het activeren en stimuleren van VvE's. Verder schetst zij enkele actuele ontwikkelingen rond het thema Verenigingen van Eigenaren. Zij behandelt daarbij de laatste trends in het nieuwbouwaanbod van koopappartementen en de recente jurisprudentie over de huisregels die in het huishoudelijk reglement van de VvE kunnen worden opgenomen. Bij dit laatste
onderwerp gaat zij onder meer in op de klemmende vraag of het bezit van honden in het huishoudelijk reglement nu wel of nu niet verboden kan worden. In het derde hoofdstuk komt een professionele bestuurder aan het woord. De la Bije (van het gelijknamige administratiekantoor voor VvE's) brengt de onderhouds- en verbeterpraktijk bij VvE' s voor het voetlicht. In het recente verleden is hij betrokken geweest bij enkele omvangrijke onderhoudsingrepen die in opdracht van Verenigingen van Eigenaren zijn uitgevoerd. Op basis van deze praktijkervaringen geeft De la Bije mogelijke oplossingen voor problemen (onder andere op flnancieel en organisatorisch gebied), waarmee bestuurders en VvE's geconfronteerd kunnen worden. De heer ing. E. Knol, hoofd van de afdeling Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam schetst vervolgens in het vierde hoofdstuk hoe de gemeente Rotterdam met behulp van voorlichting en ondersteuning de Rotterdamse VvE's probeert te stimuleren. Rotterdam is - samen met vereniging Huis en Eigendom - enkele jaren geleden gestart om VvE's .via voorlichting en ondersteuning wakker te maken en ook wakker te houden. Knol gaat in op de vraag welke instrumenten (zoals voorlichting, onderhoudsinspecties, subsidies voor het maken van een onderhoudsplan, cursussen, etc.) Rotterdam precies inzet en wat de resultaten ervan zijn.
De juridische vormgeving van VvE's staat centraal in hoofdstuk 5. Prof. mr. A.A. van Velten (Bijzonder hoogleraar onroerend goed aan de Vrije Universiteit van Amsterdam en als notaris verbonden aan het kantoor Boekel de Nerée) stelt de (on)mogelijkheden van het appartementsrecht aan de orde. Een grote hoeveelheid aan thema's passeert daarbij de revue, zoals gewone verenigingen versus Verenigingen van Eigenaren, het verenigingsrecht versus het zakenrecht en de rol en status van rechtspersonen, splitsingsakte, splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. In hoofdstuk 6 gaat K. Schiffer (directeur Waarborgfonds Eigen Woningen) in op de
fmancieringsmogelijkheden van onderhoudsingrepen. Naast de rol die het Waarborgfonds zelf speelt, worden verschillende fmancieringsproducten (ondermeer de garantieverzekering, onderhoudsverzekering en koopsomverzekering) tegen het licht gehouden die zijn ontwikkeld voor de bekostiging van het onderhoud van woningen (en VvE's) . In het zevende en laatste hoofdstuk presenteert de heer mr. P.L. Alers ('vereniging eigen huis') de zogenaamde VvE-test. Met deze - door de 'vereniging eigen huis' en de Nederlandse Vereniging van Makelaars ontworpen - test wordt het functioneren van de VvE en de onderhoudsstaat van de appartementen (en het pand) meegenomen bij de waardebepaling van een appartement. Naarmate het functioneren en de onderhoudsstaat beter is, krijgt het appartement/de VvE meer punten. De test kent twee belangrijke onderdelen. In de eerste delen worden door middel van (in totaal 31) vragen punten toegekend aan de organisatie van de VvE. In het tweede deel staat de
2
financiële posItie centraal. Naar verwachting zal de test op korte termijn in de praktijk beschikbaar zijn.
3
4
2 ACTUELE ONTWIKKELINGEN ROND VvE'S A.M. Trip 'vereniging eigen huis'
Deze bijdrage gaat over onderhoud, nieuwbouw, huisregels en glazenwassers. De onderlinge samenhang tussen deze vier onderwerpen is ver te zoeken, maar dat is inherent aan de titel van mijn inleiding: Actuele ontwikkelingen rond VvE's. Ik start met het Haagse project 'Hebben is (onder)houden'.
2.1 'Hebben is (onder)houden' Bij appartementencomplexen kan er veel mis zijn. Verenigingen van Eigenaren (VvE's) die slapen, of erger nog , regelrecht in coma zijn. Dat betekent concreet dat de eigenaren niet vergaderen, dat er geen bestuurder is, dat een gezamenlijke verzekering ontbreekt en dat aan onderhoud, laat staan aan onderhoudsreserveringen, niets wordt gedaan. Als het meezit worden (bouwkundige) problemen ad hoc (provisorisch) opgelost. De oorzaken van deze problemen zijn redelijk in kaart gebracht. Ik noem er een paar: onbekendheid met het bijzondere karakter van het appartementsrecht (zowel bij zittende eigenaren als kopers), geldgebrek, geen of verstoorde onderlinge verhoudingen tussen bewoners, gemengde complexen, veel achterstallig onderhoud, gebrek aan kennis op dat terrein of een korte-termijnvisie: geld reserveren: onzin; het zal mijn tijd wel duren. De niet-actieve VvE's zijn soms herkenbaar aan een gedifferentieerd gevelbeeld, zoals: beneden kunststof en boven houten kozijnen, bij voorkeur in verschillende kleuren. Den Haag is één van de koplopers op het gebied van het activeren van VvE's. Op zich niet vreemd, want deze stad heeft veel gesplitst bezit. Een voorbeeld is het medio 1993 gestarte project 'Hebben is (onder)houden'. 'Vereniging eigen huis ' neemt aan dit project deel. Het doel van 'Hebben is (onder)houden' is het stimuleren van het structureel cascoonderhoud door de eigenaren. We hebben het dan over ongeveer 50.000 huizen uit de jaren 1920-1940. Het streven is in tien jaar circa 25.000 woningen op te knappen. Het leeuwendeel van dit woningbestand wordt gekenmerkt door gesplitst bezit, versnipperde eigendomsverhoudingen en onderhoudsachterstanden. De VvE's in de 5
20-40-gordel zijn veelal klein en slecht georganiseerd: 80% van deze VvE's bestaat uit 2 à 3 appartementen. Zowel voor gemeenten, corporaties als commerciële beheerders is deze markt nauwelijks grijpbaar of interessant. De NV Woningbeheer, waarvan de gemeente 100% eigenaar is, richt zich juist op deze markt met als motivatie dat elke niet geactiveerde VvE het proces van verpaupering kan versnellen. In de actiewijken zijn servicepunten opgericht en op dit moment zijn 14 adviseurs en één projectleider met de uitvoering belast. Via een tweesporenbeleid moet het doel van het project, het stimuleren van structureel casco-onderhoud, worden bereikt. . In de eerste plaats moeten eigenaren overtuigd worden van het belang van cascoonderhoud. Dat vereist een mentaliteitsverandering. Om dat te bereiken wordt veel geld en energie gestoken in het aan de man brengen van het project. Vanuit diverse invalshoeken: media, nieuwsbrief, video, het instellen van een VvE trofee e.d., worden eigenaren bestookt met de volgende boodschap: een goed onderhouden huis is meer waard dan een huis met gebreken en in een goed onderhouden huis is het plezieriger wonen (geen lekkages, vocht etc) dan in een slecht onderhouden huis. Het communicatiebudget bedraagt maar liefst een miljoen gulden per jaar. In de tweede plaats moeten VvE's geactiveerd worden om het casco-onderhoud uit te voeren. Geeft de VvE aan wat aan onderhoud te willen doen, dan wordt er per eigenaar een stimuleringspremie van f 550,-- gegeven. Dat geld kan voor verschillende zaken worden gebruikt: het opstellen van een meerjarig onderhoudsplan (de zogenaamde MOP), het geven van begeleiding bij de uitvoering van het onderhoud, het inhuren van een professioneel bestuurder of het volgen van een bestuurderscursus. De 'vereniging eigen huis' geeft de bestuurderscursus die de volgende veelzeggende titel heeft meegekregen: 'Een nieuw leven voor uw Vereniging van Eigenaren'. Van slapen tot ontwaken en van wakker worden tot wakker blijven. Deze cursus is bestemd voor mensen die een actieve rol willen spelen bij het wakker schudden van medebewoners om zo weer een bloeiende VvE van de grond te krijgen. Zij durven het aan om als 'opstarter' te fungeren. Ongeveer 250 mensen hebben deze cursus tot nu toe gevolgd. Tijdens deze bestuurderscursus, die twee avonden duurt, worden veel onderwerpen behandeld. Bijvoorbeeld: de (fmanciële) organisatie van de VvE, het uitschrijven van een vergadering, onderhoudsplanning en het motiveren van medebewoners. De 'vereniging eigen huis' probeert de cursisten ervan te overtuigen dat een gezonde VvE van direct of indirect financieel belang is voor alle eigenaren. Een appartement in een goed onderhouden complex brengt bijvoorbeeld bij verkoop meer geld op. De heer Alers zal hier dieper op ingaan bij de VvE-test (zie hoofdstuk 7). Een eigenaar die zijn nek uitsteekt om de moeilijke en dikwijls ondankbare taak van bestuurder uit te voeren, wordt door de 'vereniging eigen huis' van harte onder6
steund. Voorstellen tot reanimatie van de VvE vallen bij de medebewoners immers beslist niet altijd in goede aarde . Zo gauw de slapende leden vermoeden dat 'ontwaken' geld kost, geeft men niet thuis. Een goed bestuurder die met plannen komt moet daarom niet alleen rekening houden met wat wenselijk is, maar ook wat in de vergadering haalbaar is. Dat doet mij denken aan een voorzitter van een vereniging die de eigenaren voorhoudt: 'Na één jaar voorzitter te zijn, acht ik als meest treffend dat elke bewoner, als er iets in of rondom de flat niet in orde is, er instinctief toe neigt de kosten op de flatgemeenschap af te wentelen' (Consumentengeldgids april 1996). Resumerend: door middel van een samenspel van voorlichting, cursussen, ondersteuning via servicepunten, financiële prikkels en aantrekkelijke financieringsfaciliteiten wordt geprobeerd het casco-onderhoud te stimuleren. Als deze vriendelijke aanpak niet werkt, dan kan tot aanschrijving worden besloten. Resultaten van het project 'Hebben is (onder)houden' Bijna 1000 YvE's zijn geactiveerd en er zijn ruim 650 meerjarenonderhoudsplannen gemaakt. Het blijkt vooral moeilijk de kleinere YvE's te activeren. Ook het daadwerkelijk uitvoeren van onderhoud, al dan niet met behulp van de speciale financieringsarrangementen, komt wat minder uit de verf. Volgens wethouder Noordanus is dit voor een deel een kwestie van tijd. Dat denk ik ook. De beoogde gedragsverandering, zeker na een periode van subsidieverslaving, is niet van de één op de andere dag te bereiken.
Ik signaleer de volgende knelpunten. Ten eerste geeft het meerjarenonderhoudsplan (MOP) aan wat er de komende 15 jaar moet gebeuren en wat dat gaat kosten. Het onderhoudsdenken van de eigenaren is echter meer op de korte termijn gericht. De MOP stimuleert niet, maar zorgt eerder voor een schrikeffect. Twee jaar geleden heb ik al eens tips gegeven om YvE's te stimuleren wat aan onderhoud te doen. Mijn advies was en is: houd het simpel en laat de YvE zich richten op haalbare doelstellingen. Immers vanuit welke onderhoudstoestand de toekomst wordt gepland verschilt van complex tot complex. Dat meerjarenonderhoudsplannen een schrikeffect opleveren kan ik mij wel voorstellen. Als er veel achterstallig onderhoud is, zal naar objectieve maatstaven veel tegelijk moeten gebeuren. Om de eigenaren in zo'n geval niet te ontmoedigen is het verstandig niet teveel tegelijk te willen en alleen het meest noodzakelijke aan te pakken. Bovendien gaat de MOP uit van een termijn van 15 jaar, terwijl de gemiddelde verhuiscyclus op 8 à 10 jaar ligt. Gedachten als 'mijn tijd zal het wel duren' en 'na mij de zondvloed' liggen dan erg voor de hand. Het beleid ten aanzien van onderhoudsplanning zal naar verwachting worden bijgesteld, waarbij de mensen meer hun eigen tempo mogen bepalen. Een ander probleem is dat naast eigenaren die wel willen maar niet kunnen er ook eigenaren zijn die gewoon geen zin hebben om tot onderhoud over te gaan. Zij wachten liever tot slecht onderhouden huurwoningen leeg komen om ze dan met 7
forse winst te verkopen. De oplossing van dit probleem kan zijn dat NV Woningbeheer waar nodig deze woningen gaat opkopen, opknappen en doorverkopen. Ook het instrument van de aanschrijving zal eerder, vaker, en consequenter worden ingezet. Het derde knelpunt is dat sommige delen van de woningvoorraad dermate grote onderhoudsachterstanden hebben dat de investeringen gewoonweg niet opgèbracht kunnen worden door de eigenaren. Dit probleem is niet verwonderlijk: de gemiddelde kosten voor het wegwerken van onderhoudsachterstand zijn namelijk circa f 10.000,-- per appartement of woning. Dan heb ik het nog niet over de noodzakelijke reserveringen ten behoeve van het normale planmatige onderhoud. Op dit moment wordt overwogen om premies te geven om specifieke bo~wdelen, bijvoorbeeld balkons, te verbeteren. Het niet of slecht functioneren van de VvE is een belangrijke oorzaak voor het achterstallig onderhoud. Daarom wordt er nu voor gekozen kleine VvE's waar mogelijk te stimuleren om· samen te werken. De la Bije heeft al enige ervaring opgedaan met een vorm van samenwerking: namelijk het samen laten vergaderen van een aantal VvE's. Volgens De la Bije is dat een goedkoop en goed alternatief. Ik geloof ook dat samenwerking voordelen biedt. Zo zal het gezamenlijk uitbesteden van het collectief onderhoud leiden tot kostenbesparingen. Bovendien heeft zo'n complexgewijze aanpak als voordeel dat het een positieve uitstraling heeft op de hele wijk. 'Hebben is (onder)houden' is een buitengewoon interessant project. Dat het vraagt om een lange adem was op voorhand bekend. Waar mogelijk zal de 'vereniging eigen huis' dit soort initiatieven ondersteunen. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de Stichting Onderhoudend Nijmegen die net is opgericht. Volgend jaar kan ik daarvan hopelijk al wapenfeiten melden.
2.2 Nieuwbouw koopappartementen Op een studiedag over VvE's wordt veel gesproken over problemen: geldgebrek, maar geen gebrek aan achterstallig onderhoud. Veelal wordt de spot gericht op oudere complexen. Maar er zijn natuurlijk ook VvE's in de nieuwbouw. Het leek mij aardig, gezien de titel van mijn bijdrage, de laatste trends te noemen in het nieuwbouwaanbod van koopappartementen. Vorig jaar heeft de 'vereniging eigen huis' daar onderzoek naar gedaan. Ik noem enkele saillante resultaten. In vergelijking met 1992 zijn de appartementencomplexen kleiner geworden. De gemiddelde omvang bedraagt nu zo'n 25 appartementen. Deze trend constateerden we ook al in 1992. Wij vinden dit een positieve ontwikkeling: massaliteit van een gebouw is zelden een aanbeveling. Ik durf zelfs te stellen: hoe minder appartementen er in een complex zitten, des te beter.
8
Zoals bekend wil de overheid nadrukkelijk dat er in en nabij de grotere steden en wel voornamelijk in de Randstad gebouwd wordt. In ons onderzoek troffen we evenwel de meeste appartementen juist verspreid over het land aan. In 1989 stond slechts 9% van de appartementen in het onderzoek buiten de Randstadprovincies. In 1992 was dit 23% en in 1995 41 %. Deze trend is een gevolg van de verstedelijking van de provincies. De Randstad barst uit z'n voegen en steeds meer bedrijven en mensen vestigen zich daarbuiten. Bovendien spelen de peperdure en kleine kavels, de verkeersdrukte en de (sociale) onveiligheid de 'stadsgewesten' in de kaart. Vergelijk die maar eens met de Utrechtse heuvelrug die al tientallen jaren een geliefde regio is voor 'pensionades' uit het westen. Het appartement als stedelijke woonvorm profiteert kennelijk van die ontwikkeling. Wij verwachten dat deze trend zich de komende 5 jaar versterkt zal voortzetten. Deze verwachting spreken we uit ondanks het feit dat de woning die de woonconsument wenst, afwijkt van het aanbod zoals dat op veel VINEX-locaties gestalte lijkt te krijgen. Simpel gezegd vraagt de woonconsument om ruimte, laagbouw, groen en parkeergelegenheid. Het werkelijke aanbod wordt gekenmerkt door hoge woondichtheid, gestapelde bouwen stedelijkheid. In 1989 werden er nog veel gesubsidieerde (premie A en C) appartementen gebouwd. Gesubsidieerd aanbod in de koopsector is nu vrijwel verdwenen. In 1989 kostte 12% van de appartementen minder dan f 150.0ü0,--, in 1995 was dat nog maar 2%. De gemiddelde prijs van een appartement is f 304.0ü0,--, een stijging van 7% ten opzichte van 1992. Het aantal vierkante meters woonruimte daarentegen blijft vrijwel gelijk. Tot slot nog een opmerking over de hoogte van de servicekosten. Bij veel projecten zijn de servicekosten op het moment van verkoop nog niet bekend. De servicekosten in ons onderzoek variëren van enige honderden tot over de duizend gulden per maand.
2.3 Huisregels De aanleiding om hierover iets te zeggen, is de vrij recente jurisprudentie over het onderwerp huisregels in huishoudelijke reglementen. Huisregels. Waar moeten we dan aan denken? Bijvoorbeeld aan voorschriften over vloerisolatie, maar ook aan het verbod om vogels uit het raam te voeren en het verbod om druipend wasgoed over de balkons te hangen. De Vereniging van Eigenaren mag niet alles opleggen wat haar goeddunkt. Het moet volgens de Hoge Raad gaan om regels van orde met betrekking tot het feitelijk gebruik van het appartement. De Hoge Raad besliste vorig jaar dat huisregels in het huishoudelijk reglement mogen worden opgenomen mits het splitsingsreglement
9
daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid biedt (HR 10 maart 1995 RvdW 1995, 59 en 60) . Het splitsingsreglement moet de opening bieden voor het opstellen van huisregels, omdat dat reglement in de openbare registers dient te worden opgenomen. Iedereen kan dus op voorhand weten dat er eventuele beperkende bepalingen gelden. Het is overigens op zich ook mogelijk het huishoudelijk reglement op te nemen' in de openbare registers. Maar daarbij is geen sprake van een verplichting, want het opstellen van zo' n reglement is facultatief. Eind vorig jaar is over dit onderwerp nog een kort geding gevoerd met als inzet twee honden (RB 22-9-1995 kort geding 1995, 430). Iemand wilde een appartement kopen en zijn twee honden meenemen. Het huishoudelijk reglement verbiedt echter het houden van honden, tenzij de algemene vergadering toestemming geeft. U snapt het al, de eigenaren zeiden 'nee' tegen de fIkkies . De hondenliefhebber beet zich in de zaak vast en spande een kort geding aan tegen de VvE. Het hondenverbod in het huishoudelijk reglement was volgens hem in strijd met de wet. Hij kreeg gelijk omdat het splitsingsreglement niet uitdrukkelijk de mogelijkheid bood om dit soort zaken te regelen. Deze uitspraak is dus geheel in lijn met de visie van de Hoge Raad. De huisregels lopen in de praktijk uiteen van zeer gedetailleerd tot enkele algemene bepalingen. Zij kunnen worden vastgelegd in het splitsingsreglement of in een huishoudelijk reglement. Zoals gezegd kan dit laatste alleen op voorwaarde dat het splitsingsreglement daarvoor de basis biedt. Het voordeel om één en ander te regelen in het huishoudelijk reglement is dat de huisregels bij gewoon meerderheidsbesluit kunnen worden herzien. Voor een wijziging in het splitsingsreglement is de medewerking nodig van alle eigenaren en eventuele zakelijk gerechtigden. Een tussenweg is mogelijk. Om ervoor te zorgen dat er voor deze regels een breed draagvlak is, kan in het splitsingsreglement staan dat die regels met een gekwalifIceerde meerderheid moeten worden vastgesteld.
2.4 Glazenwassers Een andere belangrijke actualiteit voor VvE's is van een geheel andere orde. Ik doel op de perikelen rond het gevelonderhoud. Wat is er aan de hand? In november vorig jaar heeft het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid voorstellen gedaan om de arbeidsrisico ' s voor glazenwassers te beperken. Op zich niet zonder reden, want elk jaar vallen enkele glazenwassers van de ladder en jaarlijks overlijden er gemiddeld drie als gevolg van een ongeluk op het werk. Het document gevelonderhoud van het ministerie sloeg in als een bom. De helft van de 6000 glazenwassers in Nederland vreesden voor hun toekomst. Met de strenge eisen zoals het verbod op losse hangladders, bootmanstoeltjes van de baan, limiet
10
aan lengte ladders etc. valt niet te werken, aldus de glazenwassers. Ze zijn bang voor hoge investeringen in nieuw materiaal. De maximale werkhoogte is nu vastgesteld op ruim twaalf meter. Dat betekent dat elk gebouw met meer dan drie verdiepingen een gevelinstallatie moet hebben van waaruit de glazenwasser zijn werk kan doen. Ontbreekt zo'n installatie, dan worden die ramen niet schoongemaakt, aldus een vertegenwoordiger van de werkgeversorganisatie. Wie past zich aan?; dat is de vraag. Zorgt de glazenwasser voor een hoogwerker of worden eigenaren van gebouwen verplicht een gevelinstallatie te plaatsen? Zo'n installatie kost al gauw tienduizenden guldens. Bovendien kan zo'n installatie niet zonder meer worden geplaatst. Aan het gebouw zelf worden ook eisen gesteld. "Bijvoorbeeld met betrekking tot de stevigheid van dakranden. Deze eisen zullen overigens te zijner tijd ook gelden voor anderen die zich met gevelonderhoud bezighouden. Denk bijvoorbeeld aan de schildersbranche. Het ministerie gaat voortvarend te werk. Afgelopen maandag is het convenant over gevelonderhoud gesloten tussen het ministerie en de werkgeversorganisaties. De nieuwe regels gaan gelden met ingang van 1 juli a.s. Met al uw praktische vragen over uw specifieke gebouw kunt u niet zonder meer terecht bij de werkgeversorganisaties. Gisteren deden wij een poging. Een vertegenwoordiger van de werkgeversorganisatie wilde vragen wel beantwoorden op voorwaarde dat we eerst f 350,-- betaalden. De andere werkgeversorganisatie rekende informatieverstrekking niet tot haar taken. De enige ambtenaar van het ministerie die alles over dit onderwerp weet, was gisteren helaas niet bereikbaar voor commentaar. Volgende week hebben we een gesprek met het ministerie om te inventariseren wat de consequenties zijn voor VvE's en individuele appartementseigenaren.
2.5 Tot slot In het begin zei ik dat de onderlinge samenhang tussen mijn onderwerpen: 'Hebben is (onder)houden', nieuwbouw, huisregels en glazenwassers ver is te zoeken. Het verbindende element is de huiseigenaar. Dat aantal groeit. We gaan het nog beleven dat het eigen woningbezit in Nederland meer dan 50% zal zijn. Dat betekent, zoals Priemus het een keer verwoordde, dat de meerderheid van het electoraat in Nederland bestaat uit automobilisten en eigen woningbezitters. Ik voorspel het einde van de overdrachtsbelasting.
11
Geraadpleegde literatuur Appartement in beeld, 1994, 'vereniging eigen huis '. Appartement in eigendom, ' vereniging eigen huis '. Consumentengeldgids, 1996. Meijer F. en A.C.W. van der Heijden, Vereniging van eigenaren: problemen en praktijkoplossingen, 1995. Meijer, F. en I. Smid, Vereniging van eigenaren: Ervaringen en perspectieven, 1994. Ontwaakt! Naar wakkere Verenigingen van Eigenaren, januari 1995, Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. Vereniging van eigenaars nader bekeken, november 1995, NVM, afdeling Den Haag.
12
3 DE ONDERHOUDS- EN VERBETERPRAKTIJK BIJ VvE'S · c.
de la Bije Administratiekantoor De la Bije
3.1 Inleiding In de afgelopen jaren hebben diverse grote onderhoudswerkzaamheden mijn agenda gevuld. Enkele voorbeelden zijn: Veenendaalkade: 100 appartementen met zeer veel achterstallig onderhoud; prijsklasse f 100.000,- per appartement renovatie in voorbereiding, door interne problemen binnen de VvE vooralsnog uitgesteld. Raming achterstallig onderhoud circa f 2,5 miljoen. Nirwana (Rijksmonument): 35 appartementen van f 250.000,- tot f 700.000,-; afronding complete renovatie buitenschil f 4 miljoen. Zorgvliet (Rijksmonument): 56 appartementen van f 300.000,- tot f 700.000,-; complete renovatie buitenschil tot en met de dakgoten, f 1,4 miljoen. Groenendaal: 60 appartementen van f 120.000,- tot f 400.000,-. Renovatie en face-lift gangen en trappenhuis f 350.000,-. Goeverneurlaan: 40 portiekwoningen, van circa f 100.000,-: renovatie met subsidie: circa f 700.000,-. Vanuit deze praktijkgevallen zal ik enkele problemen waarmee de bestuurder en de VvE geconfronteerd werden nader toelichten. Een en ander nader toegespitst op de organisatie en ftnanciering van het onderhoud. Ik zal hierbij niet ingaan op de gebruikelijke procedures die doorlopen moeten worden om tot de vaststelling van de uit te voeren werkzaamheden te komen. Zoals bekend zijn daar voldoende deskundigen voor beschikbaar die het proces van a tot z kunnen en willen begeleiden.
13
3.2 Financiering van het onderhoud De kosten voor de onderhoudswerkzaamheden zijn onder te verdelen in: voorbereidingskosten (in- of extern); begeleidingskosten (architect, opzichter etc.); kosten van uitvoering conform bestek; meerwerkkosten. De eerste drie categorieën zijn veelal makkelijk vast te stellen en kunnen, voorzien van taakomschrijvingen, bestekken, offertes enz., aan de leden van de VvE worden voorgelegd. . Hoewel hiermee veel papier gemoeid is, is mijn advies om de leden zo uitgebreid mogelijk van informatie te voorzien. Het laten circuleren van deze stukken werkt niet. Onvoldoende informatie leidt tot te veel vragen tijdens de vergadering en tot een zekere achterdocht bij leden die vinden dat zij onvoldoende geïnformeerd worden door het bestuur. Een voorbeeld: een VvE elders in het land heeft afgelopen zaterdag vergaderd over een renovatie van een gebouw voor een totaal bedrag van f 4 miljoen. De informatie aan de leden was op een half A4-tje samengevoegd en op dat papier stond per onderdeel een vermelding van het soort werk en het daarbij behorende bedrag. Naar ik vernomen heb, hebben diverse leden, terecht, laten weten op basis van deze summiere informatie geen besluit te willen nemen. Op de flnanciering van de voorgenomen uitgaven zal ik later terugkomen. Hiervoor zijn voldoende regels en voorschriften in het appartementsrecht opgenomen zodat hier, wanneer de regels worden gevolgd, geen verrassingen kunnen ontstaan. Verrassingen kunnen wel ontstaan bij meerwerk of aanvullende eisen van de overheid die uiteindelijk tot grote overschrijdingen van de begroting en van het door de vergadering vastgelegde budget leiden. Hoewel veel verenigingen een post 'onvoorzien' van 10% van de totale bouwsom opnemen, is dat in sommige gevallen onvoldoende. Als voorbeeld dient het flatgebouw Zorgvliet. Dit is een 'woonhotel' uit de twintiger jaren dat onlangs het predikaat Rijksmonument verkreeg. Dit gebouw is zeer solide gebouwd. Het heeft een zware betonconstructie als basis met daaromheen een prachtige schil van metselwerk. Vorig jaar heeft deze VvE een grondige renovatie van de gevels laten uitvoeren. Voor de voorbereiding en begeleiding van de werkzaamheden werd een architectenbureau geselecteerd dat ervaring had op het gebied van renovatie van jonge monumenten en goed thuis was in de problematiek van 'oud beton' . Op de geveltekeningen werd exact vastgelegd welke delen van het voegwerk vervangen dienden te worden en welke scheuren hersteld moesten worden. Daartoe werd het gebouw door twee partijen afzonderlijk vanaf de buitenzijde geïnspecteerd (met behulp van onder meer een verrekijker) . Aan de hand van de verkregen gegevens werd een bestek gemaakt en werd er, na de diverse procedures doorlopen te hebben, opdracht verstrekt aan een gerenommeerd aannemer.
14
Een en ander werd voorafgegaan door de benodigde procedures zoals het verkrijgen van een beschikking van de fiscus voor het zeker stellen van de aftrekbaarheid voor de inkomstenbelasting van de aan de renovatie verbonden kosten, de bouwvergunning , toestermiling en medewerking van het bureau Monumentenzorg, enz. Bij aanvang van de werkzaamheden aan het eerste geveldeel bleek, toen deze gevel in de steigers stond, dat er haarscheurtjes op de hoeken werden geconstateerd die om nader onderzoek vroegen. Nadat de gevels waren opengehakt bleek dat de scheurtjes veroorzaakt werden door roestend wapeningsijzer dat als het ware koud tegen het metselwerk aanzat. Het bleek dat de maatvoering in het verleden even onnauwkeurig was als bij de huidige nieuwbouw en dat de bakstenen buitenschil op sommige hoeken van het gebouw als het ware bestond uit steenstrips die tegen het beton waren aangeplakt. Hierdoor kon veel vocht in het beton dringen waardoor het bovengenoemde verschijnsel ontstond. De aannemer sprak over meerwerk. Zoals bekend een zaak waar moeilijk greep op te krijgen is . Hoewel de architect in het bestek zo zorgvuldig mogelijk afspraken voor verrekenprijzen voor meerwerk had vastgelegd, was dit probleem niet helemaal voorzien. Bovendien werd gevreesd dat het verschijnsel zich ook zou voordoen bij de overige hoeken van dit, overigens zeer grote - sommige appartementen zijn 350380 m 2 groot - gebouw. Tijdens de bouwvergadering werd besproken op welke wijze het probleem zou moeten worden aangepakt. Aangezien het om haarscheuren ging, werd even overwogen vooralsnog de scheuren te laten injecteren en later over te gaan tot een grondige aanpak. 'Later' zou kunnen betekenen over enkele jaren of op nog langere termijn. Er bestond immers geen indicatie over de termijn waarop de haarscheuren ontstaan waren en over de mate waarin de scheurvorming zich zou doorzetten. Gedacht werd nog even dat de oorzaak zou kunnen liggen in het ontbreken van dilatatievoegen op de hoeken. Na enige discussie werd besloten dat het niet verstandig zou zijn te kiezen voor een simpele aanpak; een grondige aanpak en een daaraan voorafgaand onderzoek zou de enige juiste methode zijn. Tevens werd besloten een extra ledenvergadering uit te schrijven om de leden op de hoogte te stellen en bovendien te bespreken op welke wijze de extra bijdrage die nodig is, gefmancierd zou kunnen worden. Daarvoor was het uiteraard noodzakelijk om inzicht te hebben in de te verwachten kosten. Aan de hand van de beschikbare gegevens werd een inschatting gemaakt van het aantal open te hakken vierkante meters en van de te verrichten werkzaamheden. Om een inschatting te kunnen maken van de kosten per m 2 werd besloten de eerste hoek te behandelen en aan de hand van deze resultaten een verrekenprijs vast te stellen. Nadat dit gedaan was, werd een berekening gemaakt van de te verwachten totale kosten, waarvoor tijdens de vergadering een budget verkregen diende te worden. Men verzocht de vergadering opnieuw een extra bijdrage vast te stellen van een bedrag van totaal f 375.000,- (eerder dit jaar was reeds een extra bijdrage van f 700.000,- gevraagd). De leden waren overtuigd van de noodzaak van deze extra werkzaamheden en stemden dan ook unaniem in met deze extra bijdrage, in de wetenschap dat er via de fiscus een teruggaaf van (voor de meeste leden) 60% van de kosten te verwachten was. 15
Binnen deze VvE kon deze 'verrassing' dan ook snel worden verwerkt en kon de aannemer opdracht krijgen de werkzaamheden uit te voeren. Een en ander bracht wel met zich mee dat de bouwtijd werd verlengd waarbij het risico bestond dat de werkzaamheden niet voor het invallen van de winter 1995 zouden kunnen worden afgerond. De betaling van de laatste termijn(en) zou daardoor pas in 1996 kunnen vallen en dat zou weer gevolgen hebben voor de aftrekbaarheid van het bedrag, omdat bij monumenten eerst een vrije voet moet worden overschreden voordat de posten in mindering kunnen worden gebracht op het inkomen. Wat is uit dit voorbeeld te leren: een post 'onvoorzien' is nooit helemaal te voorzien; , het ontbreken van fmanciële middelen kan uiterst verstorend werken; onvoorzien betekent veelal vertraging in het proces, omdat een bestuurder zelden snel kan beslissen in deze zaken: overleg met bouwer, bestuur, extra ledenvergaderingen en het vaststellen van betalingstermijnen kunnen de zaak ernstig vertragen; de formele bepaling in het appartementsrecht dat men pas opdracht tot uitvoering van de werkzaamheden mag geven nadat alle leden aan hun betalingsverplichting van de extra bijdrage hebben voldaan, kan leiden tot het verspelen van subsidies, de aftrekbaarheid van uitgaven en kan leiden tot opnieuw meerkosten van de aannemers in verband met extra bouwplaatskosten, enz.
3.3 Het voorkomen van problemen Aangenomen mag worden dat, zeker bij oude gebouwen, er regelmatig tegenvallers zullen zijn, Bovendien is vrijwel zeker dat deze verrassingen zullen leiden tot extra kosten. Bijna geen enkele VvE beschikt over voldoende reserves om grote, onvoorziene uitgaven tijdens een renovatie op te vangen. Wanneer men spreekt over renovaties zoals boven genoemd, dan betekent dit veelal dat de kas van de VvE vrijwel leeg zal zijn wanneer de werkzaamheden op normale wijze verlopen. Tegenvallers leiden in dergelijke gevallen tot fInanciële problemen. Inmiddels heb ik ervaring met enkele banken over het afsluiten van een tijdelijke rekening courant-faciliteit. Afhankelijk van het jaarlijks te reserveren bedrag voor groot onderhoud, dat als het ware de aflossingscapaciteit van de VvE vormt, kan men op relatief eenvoudige voorwaarden de beschikking krijgen over een krediet van soms enkele tonnen waarmee in noodgevallen op adequate wijze kan worden gereageerd. Men betaalt alleen een bereidstellingsprovisie en rente over het opgenomen bedrag. Wanneer het krediet niet nodig blijkt te zijn, bedragen de kosten in totaal slechts enkele honderden guldens. Ik heb op dit gebied erg goede ervaringen met de ING-bank te Scheveningen. Veel verenigingen gaan nog uit van het feit dat een bank hun niet wil lenen; maar het tegendeel is waar. Een en ander vraagt uiteraard een vergaderbesluit om deze overeenkomst te mogen aangaan. Daarnaast dienen duidelijke afspraken gemaakt te worden met de leden over de procedure die gevolgd dient te worden wanneer de VvE het krediet wil 16
aanspreken. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het betrekken van de leden van de kascommissie bij de vergadering met het bestuur over deze kwestie, het schriftelijk informeren van leden over het moment waarop een beroep moet worden gedaan op deze kredietfaciliteit, enz. Soms lijken problemen inzake de betaling niet meer tijdig op te lossen, omdat een van de eigenaren niet kan betalen. Zoals bekend kan dit uiteindelijk leiden tot veiling van het appartement. Veiling wordt echter pas bereikt na het bewandelen van een lange weg: aanmanen, in gebreke stellen, deurwaarder, rechter, betekenen van het vonnis, overleg met hypotheekbank, en tenslotte de veiling. Hierdoor ontstaan grote risico's voor de VvE. Wanneer de aanvang van de bouw nog niet is vastgesteld, betekent dit vrijwel altijd een prijsstijging. Daarnaast loopt men het risico dat aan tijd gebonden subsidies in gevaar komen. Formeel is hier geen kruid tegen gewassen. Toch is het vaak gewenst, hoewel het appartementsrecht dit niet toestaat, al opdracht aan de aannemer te geven om de werkzaamheden te starten. Ik heb voor het argument dat de belangen van de overige eigenaren beschermd moeten worden, wel eerder begrip gevonden bij de rechter. Er dient wel enige zekerheid te bestaan over het feit dat het ontbrekende bedrag uit de nog bestaande reserves of uit de lopende bijdragen van de overige leden voldaan kan worden. Er moeten bovendien goede afspraken met de aannemer gemaakt worden over een mogelijk latere betaling van het openstaande bedrag.
3.4 Begeleiding van het proces door een vertegenwoordiging van de eigenaren Bij de leden bestaat vrijwel altijd de wens om betrokken te zijn bij een uitgebreide renovatie van het complex. Omdat het uiteraard niet mogelijk is wekelijks of maandelijks een ledenvergadering te beleggen, verdient het aanbeveling een 'bouwcommissie' te benoemen waarin uiteraard naast de bestuurder, een lid van het bestuur en enkele leden betrokken worden. Veelal kan gebruik worden gemaakt van de deskundigheid van leden uit de VvE. De bouwcommissie of een vertegenwoordiging daaruit, dient natuurlijk de bouwvergadering bij te wonen. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen de 'dagelijk- . se zaken' die tijdens de bouwvergadering tussen bouwer, opdrachtgever en begeleider/architect besproken worden, en tussen voor de bouwcommissie relevante zaken zoals voortgangsbewaking, meerwerk, aanpassingen van de opdracht, enz. Uiteraard dient de ledenvergadering aan de bouwcommissie een zekere beslissingsbevoegdheid toe te kennen. In goed overleg kunnen binnen deze bouwvergadering besluiten genomen worden en kunnen de leden via een regelmatige rapportage op de hoogte gehouden worden van de voortgang van de werkzaamheden.
3.5 Afhandeling van klachten van bewoners Elke ingrijpende werkzaamheid in of aan een gebouw leidt tot grote of kleine ergernissen bij bewoners. Met name in complexen waar veel gepensioneerden 17
wonen, kan dit leiden tot een enigszins gespannen relatie met de aannemer die, zoals bekend mag worden verondersteld, niet kan werken met rubber hamers en geluidloze drilboren. Als dan tijdens de zeer warme zomer van het afgelopen jaar de gevels schuil gaan achter steigers en groen gaas, wordt er veel incasseringsvermogen gevraagd van de betreffende eigenaren. Het vergt veel van de leden van de bouwcommissie, uitvoerder, opzichter, bèstuurder om alle klachten van de eigenaren in goede banen te leiden. Om te voorkomen dat men te pas en te onpas met mensen in gesprek raakt over grote of kleine problemen tijdens de bouw werd bij de genoemde renovaties een spreekuur ingesteld, op een vaste dag en op een vast tijdstip. Tijdens dit spreekuur is de uitvoerder bereikbaar voor rechtstreeks of telefonisch contact. Dit leidt ~ot grote tevredenheid bij de bewoners (uiteraard was er altijd de mogelijkheid om in noodgevallen direct contact op te nemen). Afgesproken was dat de uitvoerder klachten van allerlei aard in ontvangst zou nemen en deze, indien nodig, aan de eventueel andere betrokkenen zou doorgeven. Een en ander heeft geleid tot een goede opvang van bewoners, die veelal behoefte hadden hun al dan niet terechte klachten te bespreken, aanvullende informatie te vragen, zicht te krijgen op de bekend gemaakte tijdplanning, enz.
3.6 Oplevering De oplevering van de genoemde renovatieprojecten geschiedde aan de VvE, die vertegenwoordigd werd door de bij het project betrokken professionals. Ook de bouwcommissie was er aanwezig. Alle eigenaren waren, voordat de oplevering plaatsvond, in de gelegenheid gesteld schriftelijk hun op- of aanmerkingen kenbaar te maken. Diezelfde mogelijkheid werd opnieuw gegeven vóór dat de tweede oplevering plaatsvond. Hiermee werden ook alle individuele eigenaren bij de oplevering betrokken. Uiteraard leidde een en ander ook tot enkele zeer onterechte klachten, eisen en claims. Daar werd echter eveneens in goed overleg op ingespeeld.
3.7 Tot slot Samenvattend kan gesteld worden dat bij grote renovaties er vrijwel altijd sprake zal zijn van tegenvallers met uiteraard (soms grote) fmanciële gevolgen. Het is verstandig hieraan bij de voorbereiding in de ledenvergadering aandacht te besteden en hierover afspraken te maken. Het hebben van een fmancieel vangnet is noodzakelijk om de voortgang van de werkzaamheden niet te vertragen. Een goede, wellicht overvloedige, informatie aan de eigenaren voorkomt het gevoel dat 'anderen' over hun huis beslissen en leidt veelal tot een tevreden gevoel bij de diverse partijen na afronding van het project.
18
4
GEMEENTELIJKE ROL BIJ ONDERHOUD EN
VERBETERING E. Knol Bouw- en Woningtoezicht, Rotterdam
4.1 Inleiding In toenemende mate richt de gemeente Rotterdam zich op Verenigingen van Eigenaren. Immers, de ruim 5.000 VvE's, die op Rotterdams grondgebied voorkomen, omvatten ca. 56.000 woningen, alle in particulier bezit. Voor Rotterdam is dit 1I5de deel van de gehele woningvoorraad. Hierbij baren de vooroorlogse en vroegnaoorlogse woningen uit die voorraad de meeste zorgen. Uit onlangs gepubliceerd onderzoek blijkt de onderhoudsstaat van deze woningen zodanig slecht te zijn dat gemiddeld ca. f 15.000,- voor vooroorlogse en f 6.700,- voor naoorlogse woningen aan herstelkosten nodig is. Ik heb het dan over de gemiddelde herstelkosten aan het casco van de woningen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de aanpak van woontechnische gebreken. Uit de markt zijn er te weinig initiatieven om deze trend afdoende aan te pakken. Het reserveren voor onderhoud is nog altijd geen algemeen gebruik. Voor een groot deel van het woningbezit zullen de achterstanden dan ook steeds groter worden. Het beeld van slopen van woningen lijkt niet meer denkbeeldig. De gemeente Papendrecht bijvoorbeeld, sloopt binnenkort 416 appartementen. De herstelkosten van die woningen waren hoger dan de waarde van de woningen. De eigenaren waren niet meer in staat om aan de instandhouding mee te werken. Een neerwaartse spiraal, 10 jaar geleden ingezet, leidt uiteindelijk tot de ondergang van 10 flatgebouwen. Overheidssubsidies kunnen slechts in geringe mate aan de oplossing van de problemen bijdragen. Het beperkte budget en de grote aantallen woningen maakt een selectief gebruik van de gelden nodig. In Rotterdam bepalen deelgemeenten de prioriteiten bij de inzet. Daar waar appartementseigenaren in prioriteitsgebieden een onderhoudsplan ontwikkelen, vindt ondersteuning van overheidswege plaats. Maar als eigenaren dan niet mee kunnen of willen werken, komt er weinig van de grond. Andere stimuleringsmaatregelen van de overheid blijven daarom noodzakelijk. Soms in de vorm van een financiële bijdrage, maar steeds meer in de vorm van ondersteuning bij het functioneren, informatieverstrekking over VvE's en begeleiding bij het opnemen van achterstallig onderhoud. Achtereenvolgens zal ik nu een aantal van die stimuleringsmaatregelen noemen.
19
4.2 Particuliere Woningverbetering Ook dit jaar is subsidie en fmanciering mogelijk voor het verbeteren van particulier woningbezit. Verbeteringen met stichtingskosten tussen f 5.000,- en f 70 .000 ,komen voor subsidie in aanmerking . De regeling is van toepassing op eigenaarbewoners en eigenaar-verhuurders van woningen en op eigenaren van bèdrijfsruimten onder woningen. Zowel voor een financieringsmethode van een bijdrage ineens als een subsidie in termijnen bestaan regelingen. Vooral bij subsidie in termijnen zijn hele voordelige constructies te bedenken die tot 100% subsidie kunnen leiden. Het gaat hierbij om vooroorlogs woningbezit, aangewezen door het bestuur. Is de staat van de woning zo slecht, dat investeren onverantw?ord wordt bevonden, dan volgt zeker uitsluiting van subsidie. Zeker als de kwaliteit van de fundering onvoldoende is. Voor intensief beheer zijn eveneens regelingen getroffen. Integrale aanpak van onderhoud, verbeteren, opbouwen en beheren van de woonomgeving en het activeren van de samenleving 'staat hierbij centraal. In deze regeling zit ook een verplichting opgenomen. De deelgemeenten Kralingen/Crooswijk, Noord, Delfshaven, Feijenoord en Charlois zijn inmiddels met deze aanpak van start gegaan. Eigenaren binnen een VvE, gelegen in een Intensief Beheergebied, die niet vrijwillig aan een opknapbeurt willen meedoen, worden tot verbetering gedwongen via het aanschrijfinstrument. Uiteindelijk zal de gemeente tot uitvoering overgaan. Een onwillige eigenaar kan op deze wijze niet aan de belangen van de VvE en de gemeente ontkomen; we hebben hierin immers een gemeenschappelijk belang. De belangstelling voor gesubsidieerd opknappen is groeiende. Voor 1996 is er voor 900 woningen subsidie beschikbaar. De eerste voorzichtige verwachtingen zijn dat dit aantal gehaald wordt en misschien zelfs overschreden tot een aantal van 1400 woningen. Het grootste deel daarvan betreft appartementen. Hoewel de vraag naar het subsidieproduct groter wordt, kan niet gesproken worden van een structurele oplossing voor de kwaliteit van de 'woningvoorraad met subsidieverstrekking. Aanvullende stimuleringsmaatregelen zijn noodzakelijk.
4.3 Voorlichting Gemeentelijke voorlichting en andere eenvoudige stimuleringsmaatregelen, moeten de eigenaren van de voorraad, die niet met subsidie kan worden verbeterd, stimuleren hun woning zelf op te knappen. Door vanuit meerdere invalshoeken de eigenaren hulp te bieden, moeten VvE's weer gaan functioneren. Functionerende VvE's zorgen immers voor een onderhoudsreserve en voor planmatig onderhoud door per woning jaarlijks voldoende te reserveren. Planmatig uitgevoerd onderhoud is een garantie voor een woningvoorraad van goede kwaliteit. De gemeente staat de volgende hulpmiddelen ter beschikking: een jaarlijks symposium voor VvE's: de 'Dag voor de VvE'; een aanspreekpunt voor appartementseigenaren: de ' VvE-winkel'; fmanciële bijdrage voor een onderhoudsplan;
20
een onderhoudsinspectierapport; hulp bij het opstarten van de VvE; de VvE-cursus; projectmatige aanpak van VvE's, de zogenaamde 'herstructurering van VvE's'.
4.3.1 Dag voor de VvE Ook dit voorjaar is de beurs 'Kopen & Bouwen' in het Ahoycomplex in Rotterdam gehouden. Een beurs die er op is gericht om kopers en (ver)bouwers van woningen te informeren over alles wat bij de koop en (ver)bouw van woningen komt kijken. De gemeente gebruikt deze gelegenheid om een presentatie van haar producten te verzorgen. Vooral op het gebied van subsidieverstrekking en VvE-ondersteuning is aan vele bezoekers informatie gegeven. ·Tijdens deze beurs is - inmiddels een traditie geworden - voor de vierde maal de 'Dag voor de VvE' gehouden. Een symposium waar 900 bezoekers op af zijn gekomen. De dag stond in het teken van voorlichting aan (potentiële) eigenaarbewoners van een appartement. Door zogenaamde 'materiedeskundigen' is getracht helderheid te geven over het functioneren van een VvE. De voorkant van het proces: de aankoop van een appartementsrecht, is daarbij als belangrijkste invalshoek gekozen. Zij benadrukte dat het belangrijk is een aantal vragen aan een verkoper of zijn vertegenwoordiger te stellen. Welke appartementen behoren tot de VvE? Welke delen zijn gemeenschappelijk? Wat is mijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten? Hoe is de stemverhouding? Hoe functioneert de VvE? Wat zijn de onderhoudsplannen? Zijn er betalingsachterstanden? Stuk voor stuk vragen die er toe moeten leiden dat men niet achteraf geconfronteerd wordt met problemen. Overigens was opvallend dat er vragen kwamen van mensen die al een appartement hadden gekocht en die eigenlijk wel van de Vereniging af wilden. Het viel zwaar deze mensen duidelijk te maken dat het lidmaatschap net zo vrijwillig was als de dienstplicht. De opzet van het symposium heeft vele positieve reacties opgeleverd. Ter stimulering van het (weer gaan) functioneren van VvE's is opnieuw een prijsvraag uitgeschreven voor de VvE met de meest inventieve ideeën. De winnaar krijgt f 5.000,-, te besteden aan het reservefonds. 4.3.2 De VvE-winkel Gedurende twee jaar al is er een aanspreekpunt voor alle appartementseigenaren in Rotterdam: de VvE-winkel. Deze winkel is ontstaan door samenwerking van de gemeente met de vereniging voor huiseigenaren Huis & Eigendom. In de winkel kunnen alle problemen op bouwkundig en op juridisch gebied worden voorgelegd. Meer dan 800 bezoekers zijn er in de afgelopen twee jaar geweest en ruim 2000 eigenaren hebben telefonisch om raad gevraagd. Uit een onlangs gehouden enquête blijkt dat 58% van de contacten hebben geleid tot (beter) functioneren van de VvE. In sommige gevallen doordat men zelf meer inzicht heeft gekregen in de eigen positie binnen de VvE, in andere gevallen door het stimuleren van de andere eigenaren, en soms is een andere bestuurder aangesteld.
21
Gezien dit resultaat neem ik: aan dat dit een efficiënte vonn van voorlichting is die sterk in een behoefte voorziet. Een duidelijke reden om door te gaan met dit initiatief. 4.3.3 Financiële bijdrage voor een onderhoudsplan Een andere stimuleringsmaatregel is een financiële bijdrage voor het maken vlm een onderhoudsplan. Een onderhoudsplan is een goede stap op weg naar de uitvoering van onderhoud. Een onderhoudsplan voorziet in het meerjarenonderhoud van een complex woningen op middellange tennijn. Ook hier weer: regelmatig onderhoud voorkomt hoge investeringen in de toekomst. Op basis van de geraamde kosten voor de uitvoering moet jaarlijks een bedrag worden gereserveerd; Kortom, het onderhoudsplan is de basis voor afspraken over het instandhouden van het complex. Zo'n onderhoudsplan wordt in het algemeen door een architect of bouwkundige opgezet. De drempel om opdracht te geven voor het maken van een onderhoudsplan is echter voor veel 'sluimerende' VvE's om financiële redenen te hoog. Er is immers meestal nog geen geld in kas . Een bijdrage in de kosten kan dan helpen. Voor de helft van de kosten met een maximum van driehonderd gulden per woning steunt de gemeente de VvE. Deze maatregel is bedoeld voor de 'kleinere VvE's tot 25 appartementen. In deze sector is het minst sprake van reserveringen voor onderhoud. De enige zekerheid die de gemeente vraagt, is het besluit van de VvE tot aanpak van het onderhoud en het besluit om daarvoor te gaan sparen. 4.3.4 Onderhoudsinspectierapport Een eenvoudige stimuleringsmaatregel is het onderhoudsinspectierapport. Eigenaren die voor zichzelf inzicht willen hebben in de onderhoudsgebreken aan de woning en aan het complex kunnen gebruik: maken van een inspectierapport. Het rapport is door bouwkundigen van de VvE-winkel ontworpen. De basis van dit rapport is een logisch opgezette opsomming van alle bouwdelen die in een complex voorkomen. Een korte verklaring verwijst de eigenaar naar waar deze delen te vinden zijn en waar hij op moet letten. Is er schade zichtbaar, dan kan dat in het rapport opgeschreven worden. Wordt het rapport na enige tijd opnieuw gebruikt voor een opname, dan kunnen gemeten verschillen voor de eigenaar aanleiding zijn om iets aan de gebreken te doen. In elk geval vonnt het rapport aanleiding om met alle eigenaren van het complex over het gemeenschappelijke onderhoud te praten. Aan eigenaren die zelf geen kans zien om een opname te doen, wordt door de bouwkundigen van de VvE-winkel hulp geboden. Samen met de eigenaar wordt het rapport ingevuld. De eigenaar krijgt zo meer inzicht in de onderhoudsgebreken en wat er aan moet gebeuren om ze te verhelpen. Het kan aanleiding zijn om een onderhoudsplan te laten opstellen of om met z'n allen geld te gaan reserveren. 4.3.5 Hulp bij het opstarten van de VvE's Een verdergaande stimuleringsmaatregel is het verlenen van praktische hulp bij het opstarten van de VvE. Het inhuren van een professionele bestuurder is voor vele kleinere VvE's niet weggelegd. Men zou het liever zelf doen. Alleen ontbreekt de kennis en ervaring om met z'n allen besluiten te nemen. En zo komt er van reserve22
ren nauwelijks iets terecht. Ook de onwil van één of meerdere eigenaren kan een struikelblok vormen. De gemeente biedt in samenwerking met de vereniging van huiseigenaren Huis & Eigendom de mogelijkheid om zulke VvE's bij te staan. De eerste vergaderingen worden begeleid door een deskundige en leden krijgen de gelegenheid om ervaring op te doen. Na een periode van twee jaar moet de VvE zelfstandig kunnen functioneren . De service wordt daarna beperkt tot het beantwoorden van resterende vragen. 4.3.6 VvE-cursus Een reeds enige jaren lopende maatregel is de VvE-cursus . Een cursus voor appartementseigenaren, die zelf als bestuurder willen fungeren . Aan de hand van een syllabus wordt uitgelegd wat een Vereniging van Eigenaren is en behoort te doen (of te laten). De deelnemers worden actief betrokken aan de hand van enkele casus. Door het cursusgeld te beperken tot f 80,- per deelnemer wordt de drempel zo laag mogelijk gehouden. De cursus wordt voor groepen van ongeveer 20 deelnemers gegeven. Dit concept vindt navolging in andere gemeenten. Zelfs ons cursusboek wordt daar gebruikt. 4.3.7 Herstructurering van VvE's Een van de maatregelen, die op dit moment wordt uitgewerkt is de herstructurering van VvE's. In vele gevallen hebben VvE's het moeilijk. De aanpak van onderhoud wordt gefrustreerd door meningsverschillen tussen eigenaren, doordat een eigenaar er geen direct belang bij heeft of doordat er geen financiële mogelijkheden bij een eigenaar zijn om mee te doen. Vele redenen zijn denkbaar. Op projectniveau wordt bezien of binnen VvE's de eigendomsverhoudingen moeten worden gewijzigd. Aankoop van één of meerdere appartementen kan daarbij een rol spelen. In een recent gestart project speelt de kwestie van woningen boven winkels. We hebben het hier over een winkelstraat in Rotterdam, de Noorderboulevard. De winkels hebben eerste prioriteit; de bovenwoningen vormen de ballast voor de eigenaren van de panden. Verpaupering is het gevolg. Een neergaande spiraal wordt ingezet en die heeft uiteindelijk ook gevolgen voor de winkeliers. Wat eerst een' Alocatie' is, vervalt tot een kwijnend winkelstraatje. De 'trekkers' trekken weg en voor de achterblijvers is er zeker geen mogelijkheid om de panden op te knappen. In dit project wordt bezien of de woningen van de winkels gescheiden kunnen worden. De woningen kunnen vervolgens een grondige opknapbeurt ondergaan en aangepast worden aan de huidige wooneisen. Het is hier waarschijnlijk ook nodig om de van de winkels afgesplitste woningen onder één VvE te brengen. Na verbetering kunnen de woningen weer op de markt gebracht worden. Inventief omgaan met afsplitsing, verbetering en ontsluiting, regulerend handelen en bewaking van alle belangen is het credo.
23
4.4 Tot slot Wat ik heb aangedragen zijn middelen om het woningbestand in de gemeente Rotterdam zo goed mogelijk op peil te houden. Daarnaast leven nog vele ideeën om met meer daadkracht aan de slag te kunnen. De VvE-winkel waar in het dagelijks contact met eigenaren VvE-problemen over tafel komen is één van de kraamkamers. Beperkingen zijn er ook, in de vorm van geld en mankracht. Hoewel de markt de grootste inzet moet leveren, blijkt ook de overheid een steentje bij te kunnen dragen. Het geeft ons in elk geval een steun in de rug om op de ingeslagen weg door te gaan.
24
5 JURIDISCHE VORMGEVING VAN VvE'S A.A. van Velten Notariskantoor Boekel en Nerée te Amsterdam (bewerking van de gehouden voordracht)
5.1
De noodzaak van een VvE
Bij een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten, is op het eerste gezicht een vereniging van eigenaren (VvE) niet nodig . Dat was oorspronkelijk ook het idee van de appartementensplitsing: er is een gebouw dat gezamenlijk eigendom is van een aantal eigenaren. Dit is dan te omschrijven als een gemeenschap, waarmee men vervolgens gewoon aan het werk kan. Deze gemeenschap kan bijvoorbeeld een opstalverzekering afsluiten. Het is een gesloten gemeenschap en als iemand zijn appartementsrechten overdraagt, dan is hij weer uit die gemeenschap en komt er iemand anders in. Die gemeenschap heeft echter een paar nadelen. Het belangrijkste nadeel is natuurlijk dat deze niet goed gestructureerd is en dat er geen afgescheiden vermogen is. Deze gemeenschap is al met al, ondanks het gesloten karakter een nogal losse gemeenschap. Daarom heeft de wetgever aanvankelijk gezegd dat naast die gemeenschap - maar het was niet verplicht - er een vereniging van eigenaren kan worden opgericht, een rechtspersoon. In dat geval ontstaan er dus twee eenheden: een gemeenschap van eigenaren en een rechtspersoon waarvan al de eigenaren kwalitatief lid zijn. De oorspronkelijke gedachte van prof. Beekhuis, de ontwerper van de wet van 1952, was dan ook dat een vereniging van eigenaren alleen nodig zou zijn bij een grote gemeenschap, waarbij een afgescheiden vermogen wenselijk was. Dat bleek in de praktijk heel anders uit te pakken: het ging eigenlijk altijd zo dat de vereniging van eigenaren werd opgericht en dus naast de gemeenschap van eigenaren ging staan. Dat is de reden dat bij de wetswijziging in 1972 is gezegd: we gaan die vereniging van eigenaren voortaan verplicht stellen. Maar we mogen niet vergeten dat die VvE een aparte rechtspersoon is, die naast de gemeenschap staat. Wanneer speelt dat nu? Dat komt naar voren als het over verschillende handelingen gaat. De VvE is er voor het beheer, het gewone dagelijkse beheer. En daarmee kan die vereniging , mits het binnen haar doelomschrijving valt, van alles en nog wat doen. Zij kan bijvoorbeeld een lening afsluiten, mits dat binnen het doel valt van de VvE: het beheren van de gemeenschap. Dit werd oorspronkelijk heel eng opgevat; later is in de wet dat beheer wat ruimer geïnterpreteerd, zodat bijvoorbeeld ook de diensten die verband houden met de exploitatie van een serviceflatgebouw daaronder 25
kunnen vallen, evenals het beheer van een kantoorgebouw . Die gemeenschap blijft echter wel sluimeren; daar merkt men weinig van, tot er op een gegeven moment iets komt van een daad van beschikking. Dan komt opeens die gemeenschap naar voren. Zodra er iets gebeurt op het gebied van beschikking gaat het rechtspersonenrecht opzij en dan komen we weer terug bij het zakenrecht; dan komen we weer terug op die gemeenschap van eigenaren. Met andere woorden, zolang men praat over een normaal beheer van het gebouw met aanbehoren, staat het verenigingsrecht op de voorgrond; zodra men het heeft over zakenrecht, bijvoorbeeld de verkoop van een lapje grond aan de gemeente, dan hebben we met die vereniging niets meer te . maken. Die vereniging heeft namelijk geen onroerend goed op naam, de VvE is alleen maar een exploitatiehuls; het onroerend goed is eigendpm van de eigenaren tezamen. En wil men een stukje grond gaan verkopen en overdragen aan de gemeente, dan kan het besluit wel worden genomen in de VvE, maar alle eigenaren dienen vervolgens aan de overdracht mee werken. Als er één niet meewerkt, gebeurt er in beginsel helemaal niets. Kortom, de gemeenschap die sluimert, wordt opeens wakker als er zich een beschikkingshandeling, bijvoorbeeld iets wat het onroerend goed aangaat, voordoet; dan valt men terug op die zakenrechtelijke gemeenschap. En dat maakt het zo ingewikkeld.
5.2
De verhouding tussen de Boeken 2 en 5 van het Burgerlijk Wetboek
Wat het nog veel gecompliceerder maakt, is de vervlechting van twee rechtssystemen. Op het eerste gezicht lijkt het heel makkelijk: de VvE is een rechtspersoon en rechtspersonen vallen onder Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Maar dat geldt niet voor de gemeenschap. Voor de VvE geldt Boek 2, voor de gemeenschap geldt het zakenrecht van de Boeken 3 en 5. Dat lijkt op zichzelf wel weer duidelijk. Maar dat is niet zo eenvoudig en er is lang over nagedacht. De wetgever heeft uiteindelijk een regeling getroffen om te laten zien dat Boek 2 inderdaad op de VvE van toepassing is. Maar deze regeling zorgt ook weer voor een aantal problemen. Doordat aan de ene kant het verenigingsrecht van toepassing is en aan de andere kant het gemeenschapsrecht, zijn er wel mogelijkheden. En dat is belangrijk, want als ik op het zakenrecht terug moet vallen, bijvoorbeeld omdat de splitsing gewijzigd dient te worden of iets door de gemeenschap van eigenaren afgestoten moet worden, dan stuit ik op die starre regeling van Boek 5, van het zakenrecht. In beginsel moeten dan alle eigenaren, maar ook alle hypotheekhouders en beslagleggers, meewerken. En dat kan wel eens veel moeite en tijd kosten. Ik geef een voorbeeld van de manier waarop daarmee een foefje uitgehaald kan worden. Stel er ligt naast een gebouw een prachtig weiland en dat weiland wordt te koop aangeboden aan het bestuur. Hoe moet die koop nu geregeld worden als we in Boek 5 gaan kijken? Dan is er op het eerste gezicht maar één oplossing mogelijk: men dient nu de splitsing aan te passen en dit weiland in de splitsing betrekken. Dan kan er een parkeerterrein van gemaakt worden of een recreatieterrein, of beide. Het onroerend goed trekken we bij de gemeenschap. Maar wanneer we de splitsing willen wijzigen, dan hebben we alle eigenaren en alle hypotheekhouders en beslagleggers nodig. De akte van
26
splitsing moet worden aangepast en een nieuwe tekening moet worden gemaakt. Nu het foefje met Boek 2: ik heb immers ook een rechtspersoon: de VvE. En die rechtspersoon heeft ten doel : de exploitatie en beheer van het gebouw met aanbehoren. Wel, de exploitatie van zo ' n parkeerterrein en recreatieterrein ten dienste van de bewoners, valt binnen het doel van de VvE. Ik ga dan niet gebruik maken van die hele moeilijke omslachtige regeling van Boek 5; ik koop dit stukje grond gewoon aan op naam van de VvE. Wat er gebeurt, is, dat er een gemeenschap met betrekking tot het flatgebouw is , maar dat er daarnaast een VvE bestaat, die opeens óók onroerend goed op naam krijgt. Dus het weiland komt bij die VvE terecht en dat is daarmee een uitzondering op de regel, want normaal gesproken heeft de VvE geen onroerend goed op naam . Ander voorbeeld . In een gesplitst gebouw bevindt zich een gemeenschappelijke zolderruimte. Die dient in gebruik te komen bij een van de eigenaren. Hoe lossen we dat op? Volgens het zakenrecht moet de splitsing gewijzigd worden, een nieuwe tekening worden gemaakt en moet een extra appartementsrecht gecreëerd worden. Maar het kan ook anders. De VvE beheert het gebouw, waarin zich een gemeenschappelijke ruimte bevindt. In plaats van dat het gebruik van de zolder wordt overgedragen, lost de VvE het op via huur, bijvoorbeeld door een langlopende huurovereenkomst af te sluiten, waarbij de huurprijs in een keer betaald wordt aan de VvE. De VvE gaat dus, in het kader van het beheer, de zolder verhuren aan een van de eigenaren. Dit voorbeeld lijkt onbelangrijk, maar het speelt wel degelijk in groot verband en wel bij serviceflats. Serviceflats zijn in de jaren vijftig en zestig ontwikkeld, met grote eetzalen, grote recreatiezalen. Maar nu is het geld op , het personeel is niet meer te betalen en het restaurant moet sluiten. Er zijn dan ruimten over die men wil verhuren, bijvoorbeeld aan een restaurantbedrijf. Het is dan mogelijk om de splitsingsakte te wijzigen. Maar de splitsingswijziging van een grote serviceflat is vaak een uiterst moeizame zaak. Die optie is in de praktijk, mede door het hoge aantal eigenaren, vrijwel uitgesloten. Een alternatief is dat de VvE, via een meerderheidsbesluit binnen de vergadering van eigenaren, besluit om de restaurantgedeelten te verhuren in het kader van het beheer van het gebouw aan het restaurantbedrijf. Daardoor ontstaat feitelijk een zelfstandige eenheid, die buiten de exploitatie van de VvE komt. Ik moet wel zeggen dat sommigen dit bestrijden, maar lang niet iedereen en ik hou me in zulke gevallen altijd maar bij deze constructie.
5.3 De wettelijke regeling De verhouding van het appartementsrecht tot het verenigingsrecht stel ik nu opnieuw aan de orde. Die verhouding met Boek 2 is in 1992 buitengewoon moeizaam geregeld in de wet, nadat men daar eerst tientallen jaren op gestudeerd had . In artikel 5:124 BW wordt eerst vermeld dat de VvE rechtspersoon is, dat is niets nieuws, en dan staat er in lid twee dat de eerste titel van Boek 2 op de VvE van toepassing is, behoudens een heel stel uitzonderingen, en dat de tweede titel van Boek 2 juist niet van toepassing is, behalve als die met zoveel woorden in de regeling van Boek 5 van toepassing wordt verklaard . Dat is al wat chaotisch. Dit is 27
geen regeling die een schoonheidsprijs verdient. Ik noem een paar opvallende verschillen tussen de VvE en het genoemde verenigingsrecht. Het eerste grote verschil is natuurlijk het feit dat als men een appartementsrecht verwerft, men automatisch lid van de VvE wordt. Er is geen aanmelding en wat nog opvallender is: het lidmaatschap is niet opzegbaar. Met andere woorden, het is een kwalitatief lidmaatschap en het aantal lidmaatschappen is beperkt; het kàn niet minder worden en het kan niet meer worden. En dat is al een groot verschil met de gewone vereniging. Een tweede verschil ligt in het feit dat de gewone vereniging failliet kan gaan, net zoals elke andere rechtspersoon, maar volgens mij kan een VvE niet failliet gaan. De VvE is namelijk met haar leven gebonden aan de splitsin$ en failliet gaan wil zeggen dat daarna de vereniging geliquideerd en ontbonden wordt. Dat kan hier niet. Die VvE zit gekoppeld aan de appartementensplitsing en is daar voor het leven van afhankelijk: zo lang de splitsing in appartementsrechten bestaat, kan de VvE niet beëindigd worden, dus kan die ook niet failliet gaan. Een ander verschil: een gewone vereniging moet worden ingeschreven in het verenigingsregister. Hier staat nadrukkelijk in de wet, via de uitzonderingsregelingen, dat de VvE niet kan worden ingeschreven. Daar is vroeger overigens wel anders over gedacht. Dan het meest ingewikkelde vraagstuk: de statuten. De statuten van een gewone vereniging kunnen worden ingezien door de oprichtingsakte op te vragen en de eventuele latere wijzigingen. Heel makkelijk, heel overzichtelijk. Bij de VvE staat het woord 'statuten' nauwelijks ergens en zeker niet in de akte van splitsing en het modelreglement. De bepalingen die op de VvE betrekking hebben, staan eigenlijk overal. Het is dus zo, dat die bepalingen van de VvE die men dan, normaal gesproken, de statuten zou noemen, en de bepalingen van de gemeenschap door elkaar lopen. Mooiste voorbeeld daarvan is het huishoudelijke reglement: als dat aanwezig is, betreft het meestal een uitwerking van zowel het splitsingsreglement als van de statuten van de VvE. In de meeste gevallen is niet duidelijk te zeggen: dit artikel hoort bij de statuten en dat artikel hoort bij de splitsing. Om een voorbeeld te geven waarbij het wèl duidelijk is: de in een splitsingsakte opgenomen regeling inzake de breukdelen, bijvoorbeeld elke een/zesde voor elke eigenaar in een gebouw van zes gelijke flats, is als verdeling van de gemeenschap duidelijk een onderdeel van de splitsing. Het stemrecht: ieder één stem, samen zes stemmen, is duidelijk een voorbeeld van het verenigingsrecht, dus onderdeel van de statuten, althans wat men de statuten zou moeten noemen. Om het ingewikkeld te maken heten die bepalingen overigens geen statuten, maar reglement. Dan krijgen we nog iets bijzonders: een lid van een gewone vereniging is nooit aansprakelijk voor de schulden daarvan. Dat is bij de VvE anders; er is een specifieke regeling waarin staat dat een lid aansprakelijk is voor de schulden van de VvE (art. 5:113 BW). Tenslotte nog iets heel merkwaardigs, ook heel anders dan bij een gewone vereniging: de VvE kan naar buiten toe de appartementseigenaren vertegenwoordigen in bepaalde gevallen, bijvoorbeeld als er een actie tegen iemand ingesteld dient te
28
worden. Dat is anders dan bij een gewone vereniging. Verder kan ook de VvE tegen de individuele eigenaren en tegen huurders optreden; met andere woorden, naar binnen toe kan de VvE ook optreden. Dit waren een paar voorbeelden van de bijzondere positie van de VvE; er zijn er nog een stuk of tien meer waarin de grote verschillen die er zijn tussen de VvE en de gewone vereniging tot uitdrukking komen. Het is duidelijk dat die toepassing van Boek 2 wringt. Dat klopt niet, dat loopt niet lekker. Het was misschien beter geweest als de wetgever die bijzondere rechtspersoon niet 'vereniging' had genoemd, ' maar daarvoor een andere naam had bedacht en een aparte regeling had gemaakt. Het voordeel van de regeling van de toepassing van Boek 2 is overigens wel, dat daardoor de hele rechtspraak van het gewone verenigingsrecht in één klap naar binnen is gehaald, zodat er een referentiekader is. 'Een voorbeeld van het feit dat ook de gewone verenigingsgedachte vanaf het begin in de VvE werd ingebakken, is het ontstaan van de VvE. Bij splitsing wordt er een notariële akte gemaakt. Die akte wordt in de openbare registers geschreven en op dat moment is er een splitsing. Wat zegt de wet over de rechtspersoon die er aanhangt? Dat die rechtspersoon zijn werking krijgt als er twee of meer appartementseigenaren zijn. Dat is dus meestal later. Hier heerst nog de oorspronkelijke gedachte dat een vereniging uitsluitend kan worden opgericht door twee of meer personen. Het is duidelijk dat die bepaling ook weer wringt, want in het geval van een gebouw dat in de nieuwbouwfase moet worden overgedragen aan de bewoners, moet er natuurlijk op het moment dat het gebouw wordt opgeleverd een uitgebreide verzekering zijn. En liefst ook een administratief beheerder: iemand die het financiële beheer verzorgt. Dan is de vraag of dat kan, want die verzekering moet worden aangegaan door het bestuur van de vereniging. Als die vereniging er nog niet is en pas haar werking begint op het moment dat er twee eigenaren zijn, is het te laat: dan is het gebouw onverzekerd. Een administratie-overeenkomst sluiten is dan ook onmogelijk. Daar wordt op het ogenblik in de rechtspraak aardig onderuit gekomen. De laatste rechtspraak die ik zag, zei: "Ja, de wettelijke regeling houdt in dat de vereniging dàn pas effectief wordt als er twee of meer eigenaren zijn, maar zij is er wel op het moment van splitsing." Met andere woorden, die vereniging is er wel degelijk van het begin af aan en zij wordt pas effectief op het moment dat er twee of meer eigenaren zijn (Kantonrechter Amsterdam, 1 april 1996, De Praktijkgids nr 4578, inzake ABClVvE Skydome). Dan moet men niet vragen aan die rechter wat dat precies betekent, dat weet hij ook niet, maar dat is niet erg, want we zijn op het ogenblik er naartoe aan het werken dat die vereniging er wel direct bij splitsing is, alleen ze werkt nog niet. En dat laatste is wel logisch, want als men één eigenaar heeft voor het hele gebouw: wat valt er dan te beheren? Wel kan de beheersovereenkomst direct worden aangegaan.
5.4
Het splitsingsreglement
Statuten, als ik die zo mag noemen, van de VvE's, behoeven niet uitgebreid te zijn. De wet noemt maar een paar vereisten: de wet zegt eerst dat de naam moet worden 29
voorafgegaan door VvE of voluit Vereniging van eigenaren, gevolgd door een aanduiding van de ligging van het gebouw. Tegen die eis wordt nogal eens gezondigd. Ik zie nog wel eens gebouwen waar een prachtige fantasienaam voor bedacht is , maar de plaatselijke aanduiding staat niet in de naam. Volgens de wet moet de plaatselijke aanduiding er echter wel degelijk in staan. De VvE mag dus best die mooie fantasienaam krijgen, maar achter die naam moet het adres van het gebouw staan. Verder moet de gemeente waar de zetel is (en dat hoort dezelfde gemeente te zijn waarin het gebouw ligt) , in de statuten staan. Dat is allemaal geregeld in de gebruikelijke splitsingsakte. Tenslotte is vermeld: het doel van de VvE, een regeling omtrent de te betalen bijdragen, het stemrecht en verder pe wijze waarop de algemene vergadering bijeen wordt geroepen. Dat is ook in de splitsingsakte en het modelreglement geregeld. Eigenlijk zijn dit de enige vereisten die de wet stelt; dat is dus heel erg weinig. De uitwerking in de akte en vooral in het modelreglement is derhalve des te belangrijker.
5.5
De organen
Vervolgens bespreek ik de organen. Elke rechtspersoon heeft organen, en dat is in eerste instantie de vergadering van eigenaren. De vergadering van eigenaren is een belangrijk orgaan dat het reilen en zeilen binnen de vereniging bepaalt. Deze vergadering is een belangrijker orgaan dan bij andere rechtspersonen, want zij kan het bestuur aanzienlijk beperken in zijn bevoegdheden. Dat is iets wat normaliter niet bij het normale rechtpersonenrecht voorkomt. De algemene regeling is, dat alle besluiten met gewone meerderheid van stemmen worden genomen, tenzij er een specifiek andere regeling is. Het besluit voor de aankoop van het stukje grond dat erbij komt, kan de vergadering dus in beginsel met gewone meerderheid van stemmen nemen. Heel moeilijk wordt het, en ik zie in de praktijk dat daarover ook wel eens lichtvaardig wordt gedacht, wanneer de splitsing alleen een beneden- en een bovenhuis kent, dus de appartementsrechten twee in getal zijn; dan moet er een bijzondere regeling gemaakt worden. Allereerst moet, ongeacht de waarde van de appartementsrechten, een stemrechtregeling gemaakt worden van één op één, anders ontstaat er de situatie dat de een de ander kan overstemmen. Bovendien moet er een arbitrageregeling in de akte worden opgenomen. Naar mijn mening kan dat. Met andere woorden als de een "ja" zegt tegen het nieuwe schilderwerk en de ander "nee", dan kunnen zij naar de arbiter stappen die aangewezen is en die besluit of het wel of niet gebeurt. Uiteraard kunnen zij ook altijd naar de kantonrechter als het mis is, daar is ook rechtspraak over, maar zo'n arbitrageregeling werkt natuurlijk sneller en zij is ook vaak goedkoper. Er is nog een andere truc die we kunnen uithalen. Bij een groot gebouw met winkels beneden en boven woningen - hoeveel appartementsrechten dat zijn dat interesseert me niet zoveel - kunnen moeilijkheden ontstaan, omdat winkeliers bijna altijd iets anders willen dan de mensen die in woningen wonen. Dus ik ga in eerste instantie 30
beginnen met het uit elkaar halen van de onderhoudsregelingen en -schulden. Ik zorg ervoor dat die winkelpuien en die gevelpuien apart worden onderhouden, maar wèl via vergaderbesluiten, zodat de raarste uitwassen kunnen worden tegengehouden. En ik zorg ervoor dat ik ook deze stemverhouding gelijk maak; bijvoorbeeld 100 : 100. Dan kan ik dus een arbitrageregeling maken. Het gebeurt ook wel eens dat een gemeente een vinger in de pap wil houden en als arbiter wil optreden; dat kan men op een heel aardige manier doen. Er bevindt zich namelijk in zo'n groot gebouw altijd wel een elektriciteitskastje. Wanneer dat elektriciteitskastje nou eens als een extra appartementsrecht op naam van de gemeente wordt gezet met één stem, dan is er al een arbitrage! Zèlfs met het zakenrecht kan men een beetje spelen. Dan kom ik op het bestuur van die VvE. Bij de oude VvE's was er één bestuurder en, om het dan weer onduidelijk te maken, die persoon heette de administrateur. Tegenwoordig kunnen er meer bestuurders zijn en die heten dan met elkaar het bestuur. Hoe is dat gekomen, die benaming administrateur? Dan moeten we weer even terug naar wat ik vertelde aan het begin, de situatie van 1952. Toen was de VvE niet verplicht; er kon dus een splitsing zijn zonder vereniging, maar ook in dat geval moest er iemand zijn die de zaak op de rails hield en die de bewoners naar buiten toe kon vertegenwoordigen. Die persoon konden ze moeilijk een bestuurder noemen, want er was geen rechtspersoon, vandaar dat ze gekozen hebben voor de benaming van administrateur. De naam administrateur is dus afkomstig uit de splitsingen zónder naastgelegen VvE. In 1972 is de wetswijziging gekomen waarbij de VvE verplicht werd gesteld, maar de oude benaming bleef. Toen we echter het nieuw Burgerlijk Wetboek kregen in 1992 schrapte men alsnog de term administrateur en heeft men er bestuurder van gemaakt. Daardoor is er wat onduidelijkheid weggenomen, maar in de reglementen van oude verenigingen heet een bestuurder nog steeds administrateur. Stel nu de situatie van een grote flat die nog onder het oude recht is opgericht. De volgende merkwaardige situatie doet zich voor. Er is een bestuur dat bestaat uit tenminste drie personen en die heten alle drie administrateur. Dus dat is al verwarrend. Hoe werkt het in de praktijk? Het bestuur kiest een voorzitter, een secretaris en een penningmeester. De wet, ook de huidige wet, kent die termen niet. Onder de oude wet was er dus een college van drie personen, die waren administrateur, en die noemden zichzelf voorzitter, secretaris en penningmeester. Onder de huidige wet heten die drie personen met elkaar het bestuur. Ze zijn bestuurders en ze heten onderling voorzitter, secretaris en penningmeester. Dat laatste is wat duidelijker. Verwarrend is echter het volgende. In 1952 zei de wetgever: als er een gebouw is zonder VvE kan zo'n administrateur zijn gang gaan. Omdat hij toch krachtig tegenspel moet hebben, heeft de wetgever bedacht die administrateur in de vergaderingen een ondergeschikte positie te geven door te zorgen dat er een aparte voorzitter is van de vergadering van eigenaren. Bij zo'n clubje was het dus duidelijk: een van hen wordt voorzitter van de vergadering van eigenaren en de administrateur kan hieruit benoemd zijn, maar het kan ook een buitenstaander zijn. Zo'n voorzitter heeft in zijn achterhoofd het belang van de gemeenschap, waar hij zelf deel van uitmaakt, en hij kan de administrateur op zijn nummer zetten en eventueel zelfs door de vergadering laten ontslaan. 31
Terug naar het voorbeeld van de grote flat. Het wettelijk systeem is dus dat de vergadering wordt geleid door de voorzitter van de vergadering. Formeel leidt het bestuur niet de vergadering, ook niet de voorzitter daarvan, maar een aparte persoon. Wij hebben dus, om die reden, en dat wringt met de wet en dat is ook in strijd met de oorspronkelijke gedachte van de wet, in het nieuwe modelreglement gezet: als het bestuur uit meerdere personen bestaat, dan kan de functie van de voorzitter van de vergadering samenvallen met de voorzitter van het bestuur. Dus dan hebben we het systeem in tact gelaten, we zijn elegant geweest ten opzichte van de wetgever - we kunnen overigens niet anders: het is dwingend recht - door te bepalen dat deze twee functies in één persoon verenigd kunnen worden. En dat is dus tegenwoordig, maar dan heb ik het over het modelr~glement van nu, de oplossing. Voor flatgebouwen welke nog onder de oude modelreglementen vallen kan deze oplossing ook gebruikt worden, maar die wordt dan niet door een reglementaire regeling gesteund en daardoor is die oplossing kwetsbaar. Een derde orgaan, behalve de vergadering en het bestuur, is de raad van commissarissen. Vroeger stond in de wet dat er een raad van commissarissen mogelijk was, maar dat staat er nu niet meer in. Kan dat niet meer? De raad van commissarissen is mogelijk, maar alleen via een sluiproute. Opnieuw een voorbeeld van hoe ondoordacht het hele systeem op het ogenblik is. De sluiproute staat in Boek 2, het algemene verenigingsrecht, in een bepaling die (gelukkig) van toepassing is verklaard: de bepaling over de jaarstukken: art. 2:48 BW. Terloops staat bij het gewone verenigingsrecht, dat als er een raad van commissarissen is, een kascommissie niet meer nodig is. Dus daaruit kan indirect worden afgeleid dat ook bij de VvE een raad van commissarissen mogelijk is.
5.6
Huishoudelijk reglement
Tenslotte stel ik het huishoudelijke reglement aan de orde, omdat daar juist de laatste tijd wat interessante rechtspraak over is geweest. Het huishoudelijke reglement, is een uitwerking zowel van de splitsing als van het verenigingsrecht; het heeft dus een dubbelfunctie. En het was altijd een probleem dat we niet wisten in hoeverre het huishoudelijke reglement nu iets kon regelen of niet. In elk geval is het duidelijk, dat een bepaalde kwestie niet in strijd kan zijn met het reglement, dus met het splitsingsreglement en de statuten van de vereniging. Maar, stel voor dat het op een gegeven moment onduidelijk is, in hoeverre men een bepaalde kwestie kan regelen bij huishoudelijk reglement? Die vraag is erg belangrijk, want normaal is bij een gewone vereniging de statutenwijziging helemaal niet zo problematisch; daar is slechts een vergaderingsbesluit voor nodig, gevolgd door vastlegging bij notariële akte (dat geldt ook voor de coöperatieve flatvereniging). Maar bij de VvE is het wel heel erg moeilijk, want deze statuten zijn opgenomen in de splitsingsakte en voor de wijziging van de splitsingsakte zijn alle eigenaren nodig, plus alle hypotheekhouders en beslagleggers. Zoals wij reeds zagen, is dat splitsingsreglement vooral bij grote flatgebouwen, bijna niet te wijzigen. Daarom is een huishoudelijk reglement zo
32
handig, dat kan wèl via de regels van het verenigingsrecht gewijzigd worden, meestal met een meerderheid van tweederde of driekwart. Dus in hoeverre kan het huishoudelijk reglement nu wel of niet iets regelen? Enige tijd geleden hebben we daarover een aardige uitspraak gehad, althans dat dachten we, maar die viel nog onder het oude recht. Dat betreft de zaak van de heer Wagemakers tegen de VvE Van Blankenburgerstraat, over het houden van een hondje. Tot de Hoge Raad toe! (HR 8 oktober 1993, NJ 1993, 778) . En wat was de uitspraak van de Hoge Raad: in het modelreglement was de mogelijkheid geboden om bij huishoudelijk reglement het gebruik van de flat nader te regelen. Wel, dat was een opening die voldoende was voor ons hoogste rechtscollege. De Hoge Raad zei: "Als die opening wordt geboden, dan mag je dus het gebruik nader regelen en dan mag je dus ook zeggen dat je geen hondje mag houden." De meneer die tot de Hoge Raad procedeerde was dus een illusie, een hondje en een boel geld kwijt. En we dachten allemaal: nu zijn we er. Maar toen kwamen er in 1995 opeens twee uitspraken van de Hoge Raad die dit standpunt sterk nuanceerden. Want van diezèlfde regel - die algemene regel dat men het gebruik kon regelen van de privégedeelten - wilden twee personen gebruik maken: de ene was partij in het arrest van de Novamij tegen VvE Duinroos/Duindistel te Noordwijk, en de andere was een soortgelijke zaak: de VvE Amelandstate tegen Mink. Die arresten zijn op dezelfde dag gewezen; het is duidelijk dat ze als één geheel moeten worden gezien. In het huishoudelijke reglement van de ene VvE was opgenomen dat je uitsluitend mocht verhuren via een verhuurorganisatie en in het reglement van de andere VvE was een toelatingsregeling opgenomen. Met name die bepaling over het verhuur uitsluitend via de verhuurorganisatie van de projectontwikkelaar, was een duidelijk voorbeeld van een regeling op het laatste moment. Aan de andere kant: het kan geregeld worden in het huishoudelijke reglement, want het gebruik van de privégedeelten kan volgens het modelreglement nader geregeld worden. Toen heeft de Hoge Raad gezegd: "Nee, dit kan niet, want dit zijn zulke belangrijke beperkingen van het gebruiksrecht, die moeten geregeld worden in het splitsingsreglement, zodat men die beperkingen in het gebruik als buitenstaander duidelijk kan zien." De Hoge Raad heeft daarbij een heel aardig argument gebruikt dat jammer genoeg niet meer geldt. De Hoge Raad heeft gezegd: "Bovendien kan een derde, bijvoorbeeld een aspirant-koper, er nooit kennis van nemen, omdat die beperkingen in een huishoudelijk reglement zijn opgenomen en een huishoudelijk reglement niet kan worden gepubliceerd in de openbare-goedregisters." Na de invoering van het nieuw Burgerlijk Wetboek van 1992 kunnen die regels wèl gepubliceerd worden en dat gebeurt op het ogenblik regelmatig. De Hoge Raad zocht kennelijk een kapstok om deze twee beperkingen onderuit te halen en gebruikte daarbij een argument dat niet meer als argument gebruikt kan worden. Dus hoe de Hoge Raad hier volgende keer uit probeert te komen moeten we maar zien, maar in ieder geval is de toon gezet. Kortom: In het huishoudelijke reglement, en nou chargeer ik even, want het zijn verschillende gevallen, kan wel geregeld worden, mits in de algemene regeling staat dat het gebruik van de flat bij huishoudelijk reglement te regelen is, dat iemand geen hondje mag hebben, maar niet dat iemand zijn flat uitsluitend mag verhuren via de 33
organisatie van de projectontwikkelaar of deze uitsluitend ingebruik kan nemen na een ballotage. Dat had van te voren in het splitsingsreglement moeten staan. De huidige situatie geeft een stel mogelijkheden, maar ook een stel onzekerheden, en we weten niet precies waar de grens ligt. In noodgevallen doe ik het gewoon, als ik iets moet regelen en het kan niet geregeld worden via het splitsingsreglement dat al vast ligt, dan doe ik het bij huishoudelijk reglement. Maar ik zeg er altijd bij: "ik weet niet of het houdt". En als het niet houdt dan zijn we weer net zo ver, maar dan heb ik het in ieder geval geprobeerd.
Aanbevolen literatuur Kort en bondig R.F.H. Mertens, 'Appartementen', Monografie Nieuw BW nr. B-29, Kluwer, 1993. Uitgebreid - Losbladige bundel 'Zakelijke rechten' (laatste onderdeel), Kluwer. - Asser 'Zakenrecht' deel 11, (laatste hoofdstukken), Tjeenk Willink, 1996.
34
6 FINANCIERING EN VERZEKERING V AN HET ONDERHOUD K. Schiffer Waarborgfonds Eigen Woningen
De bijdrage van de heer Schiffer is niet op schrift gesteld. Hierna volgen de sheets die hij bij zijn lezing heeft gebruikt.
Cl NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE
Financiering en verzekering van het onderhoud
35
0>
Producten
NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE
• • • •
Nationale Hypotheek Garantie Garantieverzekering Onderhoudsverzekering Koopsomverzekering
Q . ~m~~m Nationale Hypotheek GarantIe
GARANTI E
• Opvolger gemeentegarantie • Korting op de hypotheekrente • Veilige woonlasten • Gunstige schuldregeling • Meefinancieren achterstallig onderhoud
36
Q
NATI ONAL E HYPOTHEEK GARANTIE
Bouwkundig rapport verplicht
• Herstelkosten > 100/0 • Advies taxateur • Vooroorlogse appartementen
Cl
NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE
Bouwkundig rapport
• Gemeente • vereniging eigen huis • Bouwkundig bedrijf » standaard rapport
37
Q NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE
Financiering
• Verplicht bij bouwkundig rapport • Vrijwillig in overige gevallen • Depot • Ook gemeenschappelijke delen
0
NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE
Resultaten (jan.-mei 1996)
• Hypotheekgaranties » Verplicht onderhoud (> 10%) » Vrijwillig onderhoud «= 10%)
38
24.000 112 492
100% 0,5% 2,0%
Q
NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE
Gemiddelde herstelkosten
• Verplicht (>100/0) • Vrijwillig «= 100/0)
0>
NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE
f 32.500,f 7.000,-
. Appartementen
• Totaal aantal » waarvan vooroorlogs
2250 (1000/0) 350
(16%)
39
o NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE
Achterstallig onderhoud appart ernent en
• Vooroorlogse appartementen 350 (1000/0) » achterstallig onderhoud
116
(33%)
» gemiddelde herstelkosten (100%) f2.500,» gemiddelde herstelkosten (33%) f7.500,-
Effectiviteit
NATIONALE HYPOTHEEK GARANTI E
• Gering • Evaluatie » strategisch gedrag taxateur » kwaliteit bouwkundig rapport » achterstallig onderhoud valt mee » financiering zonder NHG
40
Cl NA TlONALE HYPOTHEEK GARANTIE
Garantieverzekering • Bij aankoop • Bouwkundig rapport • Vergoeding specifieke gebreken • Premie
Cl ~~~h~~m
GARANTIE
Waardering garantieverzekerl'ng
• Commercieel product • Aansprakelijkheid makelaar • Kleine lettertjes / brandend huis • Effectiviteit als beleidsinstrument gering
41
Cl
Onderhoudsverzekering
NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE
• • • • •
o
~~~~~m~
GARANTIE
• • • •
42
Bij aankoop of bij bewoning Bouwkundig rapport Onderhoudsplanning Herstel specifieke gebreken Premie
Waardering onderhoudsverzekering
Commercieel product Aansprakelijkheid makelaar Kleine lettertjes / brandend huis Effectiviteit als beleidsinstrument gering
Cl
NA TlONAlE HYPOTHEEK GARANTIE
Koopsomverzekering • • • •
Bij aankoop Taxatierapport Koopsom gegarandeerd bij verkoop Onbeïnvloedbare omstandigheden
• Premie
Cl> NATIONALE
~~PROI~m
Waardering k oopsomverzek enng .
• Onbeïnvloedbaar -- arbitrage • Geen verzekering voor bijkomende kosten • Effectiviteit als beleidsinstrument gering
43
---".1:..
1. • • 1
'I
.....--....
Cl ~m~~m
GARANTIE
..11
..... . . . . . - -
Bevordering eigen woningbezit
• Fiscale faciliteiten • Premiekoop • Hypotheekgarantie » GERICHT OP AANKOOP WONING!
Cl> ~m~~m
GARANTIE
Heroverweging beleid
• Van 12% naar 50% eigen woningbezit • Nieuwe hypotheekproducten • Vermogensopbouw door waardestijging • Veroudering woningvoorraad » Van BOUWEN naar WONEN
44
Q ~m~~m
GARANTIE
Instrumenten veroudering woningvoorraad
• Landelijk gereguleerde aankoopkeuring • Hypotheekgarantie voor woningverbetering
NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE
Aankoopkeuring • Standaard bouwkundig rapport • Vaste prijs
c:::::::> 1250,-
• Kosten fiscaal aftrekbaar • Kosten meefinancieren • Aanbieders vrij • Opleiding • Certificering • NVM, veh, NHG
45
o
~m~~m
GARANTIE
Hypotheekgaranties voor woningverbetering
• Bouwkundig rapport • Taxatierapport • >
100/0 waarde
• Nieuwe lening • Aanvullende lening • Koppeling subsidies -- aanschrijvingsbeleid • Lagere woonlasten dan bij: - 2e hypotheek - consumptieve kredieten
46
7 DE VvE-TEST P.L. Alers 'vereniging eigen huis'
Slapende VvE's, hoe krijg je ze wakker? Betere voorlichting, speciale cursussen, er is vanmiddag al een aantal voorbeelden genoemd. En het is goed en nuttig dat dat gebeurt. Maar is dat genoeg, moet er niet nog meer gedaan worden? Het antwoord is ja. De 'vereniging eigen huis' en de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen (NVM) hebben het initiatief genomen om een test te ontwikkelen, de VvE-test, die ik hier zal bespreken. Met die test kan iedere VvE, klein of groot, weten wat zij waard is. Bovendien kunnen appartementeigenaren met die test geld verdienen. Eigenlijk gaat het hierom: modderen we met z'n allen door, of zetten we de VvE nu eens echt in de steigers en maken we er werk van. Want behoud vraagt onderhoud, ook bij VvE's!
7.1 Wetten en weten Tussen wetten en weten is er maar één letter verschil. Maar die ene letter is wel cruciaal. In wetten en reglementen staat beschreven dat er een VvE is, wat haar taken zijn, wie de bestuurder is, kortom wat de spelregels zijn. Iedere Nederlander wordt geacht de wet te kennen, dus ook de appartementseigenaar. Een mooi uitgangspunt, maar dat blijkt een illusie te zijn. Want hoeveel VvE's weten eigenlijk wat de VvE-spelregels inhouden? Komt het niet regelmatig voor dat appartementseigenaren niet weten dat er een VvE is, dat zij daar lid van zijn en wat dat betekent? Dat zij ook moeten meebetalen aan herstel van het dak ook al wonen zij helemaal beneden? Onwetendheid, niet bewust, is veelal een garantie voor een lange winterslaap. Als de VvE niet goed is georganiseerd, is het met de onderhoudsreserve meestal ook slecht gesteld. Onderzoek van de 'vereniging eigen huis' wijst uit dat meer dan 30% van de VvE's niet zonder problemen functioneert . Grootste manco's zijn: slecht beheer en onderhoud, rommelige boekhouding, onvoldoende communicatie tussen leden en bestuur en besturen die niet of niet goed functioneren . In bijna 50% van de onderzochte VvE's wordt niet voor groot onderhoud gereserveerd. Nog niet de helft van de VvE's maakt een meerjarenplanning, een derde bekijkt van jaar tot jaar welke onderhoudsmaatregelen nodig zijn.
47
Het een is een logisch gevolg van het ander, want als er geen belangstelling is voor het reilen en zeilen van de VvE, dan zal de noodzaak tot onderhoud ook niet erg gevoeld worden. Als het er van binnen maar mooi uitziet, de rest lijkt bijzaak. Maar die houding vraagt om problemen. Want er komt een dag dat het dak moet worden vernieuwd en de portemonnee moet worden getrokken. En dan heeft de VvE spijt als haren op het hoofd dat er niet gereserveerd is voor groot onderhoud. Voorlichting, goede informatie vooraf is dus onontbeerlijk.
7.2 Speciale cursussen Daarom heeft de ' vereniging eigen huis' speciale cursussen ontwikkeld om (toekomstige) appartementseigenaren te informeren over wat hen te wachten staat als ze een appartement kopen. Ook veel mensen die al een appartement bezitten, bezoeken de cursusavonden. Een aanwijzing dat er duidelijk behoefte is aan meer informatie. Zo worden op die avonden veel vragen gesteld die te maken hebben met communicatie tussen de eigenaren. VvE's kunnen lid worden van de 'vereniging eigen huis', waardoor ze gebruik kunnen maken van het dienstenpakket dat daarvoor is ontwikkeld. De 'vereniging eigen huis' geeft ook nieuwsbulletins uit voor VvE's met praktische tips. Een onderhoudskeuring voor VvE's is ook zo'n nieuw product waarmee de 'vereniging eigen huis' haar service voor VvE's heeft uitgebreid. En tenslotte is voor slapende VvE's een speciale cursus ontworpen, gericht op bestuurders van VvE's onder de veelzeggende titel 'Een nieuw leven voor uw Vereniging van Eigenaren'. Van slapen tot ontwaken, van wakker worden tot wakker blijven. Kortom, een breed scala van serviceverlening voor een groep eigenwoningbezitters die dat hard nodig heeft. Omdat er ook iemand aan hun kant moet staan!
7.3 De VvE-test: waardemeter voor VvE's Maar is dat dan niet genoeg, houdt die informatie de VvE niet wakker? Neen, er moet meer aan de weg getimmerd worden om VvE's bewust te maken dat het belangrijk is dat de VvE een actieve club is en vooral blijft. Dat het de moeite waard is om tijd in de VvE te steken, omdat een actieve VvE werkt! Daarom is er nu de VvE-test. Een praktische test: doeltreffend, inzichtelijk, eenvoudig. Een test, zonder poespas, waarmee iedere VvE getest kan worden op organisatie en fInanciële positie. Aan het eind van de test rolt er een puntentotaal uit. Wel gehaald, niet gehaald, meer mogelijkheden zijn er niet. En deze test is gratis. Het idee van de test is geboren uit een gedachtewisseling met de SEV, de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, en mede-organisator van deze dag. De SEV is voorstander van een keurmerk voor VvE's. Een stempel waarmee de ene VvE zich onderscheidt van de andere. De 'vereniging eigen huis' en de NVM zien daar echter weinig in omdat keurmerken nogal kostbaar zijn.
48
In de eerste plaats moet er een onafhankelijke stichting worden opgericht die het keurmerk verleent. Die stichting moet natuurlijk worden bemand en dat brengt extra kosten met zich mee . Bovendien moeten er bouwkundige controles en inspecties plaatsvinden, andérs heeft een keurmerk weinig zin. Opnieuw kosten. Maar het gaat niet alleen om bouwkundige zaken, ook het feitelijk functioneren van de VvE moet daarbij worden betrokken, dus ook hier weer: extra kosten. In de tweede plaats veronderstelt een keurmerk een lange geldigheidsduur. Dat is aardig voor zaken die niet aan verandering onderhevig zijn. Maar de VvE die nu goed scoort, staat er over een paar jaar wellicht heel anders voor. Zonder periodieke herkeuring zal een keurmerk al gauw zijn waarde verliezen. En herkeuringen zijn duur. Tenslotte bestaat de kans dat door strenge keuringseisen juist de VvE's die uit hun slaap moeten worden gewekt zich nog maar eens omdraaien, omdat zij nooit aan de keuringseisen kunnen voldoen. Geen echte stimulans dus om de VvE in de steigers te zetten.
7.3.1 Uit welke vragen bestaat de test? Vandaar dat de 'vereniging eigen huis' het initiatief heeft genomen om samen met de NVM te gaan praten over een beter alternatief. Geen keurmerk, maar een test. De opdracht luidde: ontwikkel een aantal criteria waarmee kan worden bepaald of een VvE goed functioneert of niet en geef daaraan zodanig vorm dat de test bruikbaar is in de markt. De test moet door de markt te gebruiken zijn, omdat de test die prijsverschillen zal laten zien tussen appartementen waarvan de VvE goed functioneert en vergelijkbare appartementen waarbij dat juist niet het geval is. Een projectgroep van de 'vereniging eigen huis' en de NVM ging van start om te brainstormen over de vragen die in de test zouden moeten worden gesteld om een goed beeld van een VvE te krijgen. De test moet bestaan uit twee delen: een eerste deel met vragen over de organisatie van de VvE; het tweede deel met vragen over de fInanciële positie van de VvE. Per vraag worden punten toegekend: hoe zwaarder de vraag weegt in de beoordeling hoe meer punten hij oplevert. Tenslotte komt er een rapportcijfer uit de test, waarmee komt vast te staan of de VvE voor de test is geslaagd of gezakt. Na veel wikken en wegen is de projectgroep op 31 te beantwoorden vragen uitgekomen, onderverdeeld in de twee zojuist genoemde categorieën. Dat lijkt veel, maar de meeste vragen zijn eenvoudig te beantwoorden. Per testonderdeel moet een minimum aantal punten worden behaald. De punten van de onderdelen opgeteld geeft de eindscore. Wanneer voor het ene onderdeel meer dan het vereiste minimum is gehaald, maar voor het andere onderdeel niet, dan is niet voldaan aan de test. Met andere woorden: compenseren is niet mogelijk. In totaal zijn er maximaal 30 punten te halen. Voor het halen van de test is vereist dat er 21 of meer punten zijn gescoord. De test kent alleen maar pluspunten, minpunten zijn er niet. Scoort een vraag negatief dan krijgt de VvE er geen punten voor. Voordat ik enkele testvragen doorloop, wijs ik er op dat het behalen van de test geen garantie is dat de VvE ook altijd en eeuwig goed functioneert en een gezond
49
financieel beleid voert. Een positieve testuitslag is wel een belangrijke aanwIJzmg dat de VvE het nu goed doet en hij kan zijn diensten bij het verkoopproces bewijzen. Ik geef enkele voorbeelden van testvragen. Eerst een vraag uit het onderdeel beoordeling van de organisatie van de VvE. Een van de eerste vragen is: is er een eigenaar met 50% of meer dan 50% van het' aantal stemmen? Deze vraag wordt gesteld om inzicht te krijgen in de stemverhoudingen. Is er een eigenaar met de helft of meer van de stemmen dan kan dat een barrière zijn voor goed functioneren. Groot eigenaren kunnen, dat is bekend, behoorlijk dwars liggen bij te nemen besluiten over onderhoud bijvoorbeeld. Antwoord ' neen' levert 2 punten op, antwoord 'ja' , geen punten. Vervolgens de vraag of er een bestuurder is. Logisch, want dit is een van de belangrijkste vragen om te weten of de VvE slaapt of niet. Is er een bestuurder dan levert dat 2 punten op. Om desgewenst contact op te kunnen nemen met de bestuurder, wordt naar naam en adres gevraagd. Verder wordt gevraagd of de bestuurder lid is van de VvE of niet. Dit met het oog op het uitvoeren van deze taak door een beheerskantoor, makelaar en dergelijke. Punten worden hier niet toegekend omdat het uitbesteden van de taak van bestuurder aan een derde geen garantie hoeft te zijn voor kwaliteit. De vraag is dus louter van informatieve aard en nuttig voor mogelijke belangstellenden. Dan volgt een aantal vragen over de vergadering van eigenaren. Omdat wij de vergaderfrequentie willen weten, wordt er gevraagd of er tenminste één keer per jaar wordt vergaderd. Een positief antwoord levert 2 punten op, een negatief antwoord geen punten. De VvE slaapt dan klaarblijkelijk. Interessant is ook om te weten of er notulen of schriftelijke besluiten en actielijsten van de laatste twee vergaderingen beschikbaar zijn. En als dat zo is, dan moeten ze worden opgevraagd. Een ontkennend antwoord levert geen punten op, een bevestigend antwoord 1 punt. Het doorlezen van de opgevraagde gegevens kan een aardig beeld geven hoe het er in de vergaderingen toegaat en bovendien zijn deze gegevens informatief voor eventuele kopers . Niet onbelangrijk is ook de vraag of er procedures tot vernietiging van besluiten lopen. Het feit dat er geen procedures lopen, wordt met 1 punt gehonoreerd. De besluitvorming komt kennelijk op evenwichtige wijze tot stand en het democratisch gehalte van de genomen besluiten wordt als voldoende ervaren. Dan enkele verzekeringsvragen waarmee tezamen 3 punten kunnen worden behaald. Is er een collectieve opstalverzekering? Die vraag is van belang omdat een collectieve verzekering verreweg te verkiezen is boven individuele verzekeringen. Bij schade aan het gebouw is er dan geen sprake van verschillende individueel gesloten polissen met diverse voorwaarden en uitsluitingen. Bovendien bestaat niet het risico van onderverzekering omdat een eigenaar zijn premie niet heeft betaald. Ook de opname van de appartementenclausule (schade wordt gedekt ook als die is ontstaan door moedwil of verwijtbare nalatigheid van een van de eigenaren) is een positief punt. Het belang van die vraag wordt pijnlijk duidelijk uit het eerder genoemde onderzoek van de 'vereniging eigen huis' . Daaruit bleek dat van de onderzochte VvE's maar de
50
helft van de opstalverzekeringen voorzien is van een appartementenclausule. In 30% van de gevallen kenden de VvE's het bestaan van deze regeling niet. Ook het aanwezig zijn van een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering wordt als positief aangemerkt. Maximaal kunnen voor het eerste deel van de test 12 punten worden behaald, het minimum aantal punten is 8. Het tweede testonderdeel heeft betrekking op de financiële positie van de VvE. In totaal kunnen voor dit onderdeel 18 punten worden behaald, het minimum is 13. Ook hier krijgt men geen aftrek- of strafpunten, alleen punten bij een positieve beantwoording. Deel twee is verdeeld in drieën: vragen over de jaarrekening, de begroting en de onderhoudsplanning. De vragen over de jaarrekening gaan onder meer over de ouderdom van de laatste jaarstukken. De reden is duidelijk: hoe ouder de laatste jaarstukken, hoe onbetrouwbaarder het fmanciële beeld van de VvE is. Zijn de laatste jaarstukken ouder dan 1,5 jaar dan zijn ze verder niet van belang. Zijn de jaarstukken recenter dan 1,5 jaar, dan wordt daarvoor 1 punt gegeven. Ook de exploitatierekening komt aan bod. Als die er niet is, levert dat niets op, anders 1 punt. Van belang is te weten of de exploitatierekening globaal overeenstemt met de begroting van het jaar daarvoor. Bij een positief antwoord kan 1 punt worden verdiend. Stemt de exploitatierekening niet overeen, dan worden er geen punten toegekend. De afwijking kan twee oorzaken hebben: er is meer uitgegeven dan er is ontvangen of er is meer ontvangen dan uitgegeven. Dat laatste lijkt een gunstig resultaat, maar dat hoeft het niet te zijn. Een voorziene uitgave voor noodzakelijk onderhoud heeft bijvoorbeeld niet plaatsgevonden. Opgegeven moet ook worden of er een balans beschikbaar is. Als die er is, wordt 1 punt verdiend, is die er niet, dan worden geen punten toegekend. Van belang is ook of de jaarrekening voorziet in opgave van een of meer reservefondsen, met opgave van de posten hoeveel waarvoor is gereserveerd. Er kan natuurlijk een reserve voor een jaarfeest worden opgenomen, maar ook een post voor groot onderhoud. Als er een begroting wordt opgesteld, wordt er gevraagd of er een post dagelijks onderhoud op voorkomt en vanzelfsprekend ook of er voor onderhoud wordt gereserveerd. Cruciaal voor de beoordeling is vervolgens de vraag of er een aparte post 'groot onderhoud' op de begroting voorkomt. Omdat juist het ontbreken van dit onderdeel de zwakte van de fmanciële positie van de VvE vormt, levert een reserve voor groot onderhoud 2 punten op. Vragen over de onderhoudsplanning vormen het sluitstuk van dit onderdeel. Allereerst wordt aandacht besteed aan de vraag of er een bouwkundig rapport is dat niet ouder is dan 4 jaar waarin de bouwkundige toestand van het gebouw wordt beschreven. Daarmee kan 1 punt worden verdiend . Dit is in ieder geval een aanwijzing dat de VvE zich bewust is van het feit dat er onderhoud moet worden gepleegd.
51
Daarna wordt geïnformeerd of er een schriftelijk plan van onderhoud is voor de komende jaren. In de toelichting die onderdeel van de test uitmaakt, wordt aangegeven waaraan een onderhoudsplan tenminste moet voldoen. Dit om te voorkomen dat een in de notulen vermelde summiere opgave dat het dak moet worden vernieuwd als 'onderhoudsplan' wordt aangemerkt en ten onrechte zou scoren. Eigenlijk gaat het over een meerjarenplanning, want het onderhoudsplan moet tenminste voldoen aan de volgende criteria: het plan moet op schrift zijn gesteld; het voorziet in een onderhouds-, herstel- en vervangingscyclus voor de gemeenschappelijke delen (dragende constructies, vloeren, daken, afvoeren, installaties en kozijnen e.d.); het geeft de kosten voor onderhoud, herstel en vervanging aan; het plan omvat een periode van minimaal 10 jaar. Voldoet het plan aan deze eisen, dan scoort de VvE 2 punten, zo niet dan levert dat niets op. Een plan is mooi, maar et moet natuurlijk wel voldoende geld in kas zijn om het te kunnen betalen. Daarom wordt de hamvraag gesteld of de opgebouwde reservering voor groot onderhoud, toereikend is in relatie tot het onderhoudsplan. Als dat zo is, dan levert dan 3 punten op. Is er geen onderhoudsplan dat aan de gestelde eisen voldoet, dan is het ook niet goed mogelijk om de vraag in relatie tot de reserve te beantwoorden. Bij slecht onderhouden panden is aanschrijving mogelijk om de VvE te dwingen minimaal noodzakelijk onderhoud uit te voeren. Stilzitten en het laten aankomen op een aanschrijving is echter onverstandig en kostbaar. Een VvE die dat overkomt, is kennelijk aan onderhoud weinig of niets gelegen. Daarom wordt gevraagd naar eventuele aanschrijvingen. Zijn die er niet, dan scoort de VvE 1 punt. Is er wel een aanschrijving, dan dient daarvan opgave te worden gedaan. Die informatie is zeer interessant voor belangstellenden. De VvE-test is een logisch opgebouwde vragenlijst die veel informatie geeft over het reilen en zeilen van de VvE en die uiteindelijk tot de conclusie moet leiden of de VvE goed functioneert of niet. Het is natuurlijk mooi als de VvE voor de test slaagt, maar wat als dat niet het geval is. Stelt de VvE dan helemaal niets voor? Neen, niet als op beide onderdelen niet of nauwelijks gescoord wordt. Dan wordt het hoog tijd voor actie. Maar het kan ook zijn dat de VvE kortgeleden is ontwaakt en de zaak aan het optuigen is. Dan kan de organisatie mogelijk wel aan het minimale eisenpakket voldoen, maar is de financiële positie nog te wankel om de VvE positief te kunnen beoordelen. Maar dat kan over een tijdje heel anders zijn als de VvE daar nu ook werk van maakt. Want wordt de test een paar jaar later opnieuw afgelegd dan kan het best zo zijn dat de VvE dan wel slaagt, omdat zij ook fmancieel gezond is. Een stimulans dus om door te gaan, omdat de moeite uiteindelijk beloond kan worden met een goed rapportcijfer.
52
7.3.2 Wie gebruiken de test? De test is nu nog niet beschikbaar, maar de verwachting is dat dit spoedig het geval zal zijn. De 'vereniging eigen huis ' en de NVM zijn voornemens een convenant te sluiten waarin tot introductie van de VvE-test wordt overgegaan als een middel om appartementseigenaren meer bewust te laten worden van het feit dat een actieve en financieel gezonde VvE zich in positieve zin kan onderscheiden van slapende VvE's. Om te kunnen beoordelen of de test in de praktijk werkt, hebben de 'vereniging eigen huis' en de NVM afgesproken dat vooralsnog alleen NVM-makelaars in Haarlem, Den Haag en Rotterdam met de test zullen werken en wel voor de periode van 1 jaar. Daarna worden de resultaten besproken en wordt de vraag beantwoord of de test in de praktijk bruikbaar is. Als dat het geval is komt de test voor iedereen beschikbaar. De SEV, die van het initiatief om de VvE-test te ontwikkelen op de 'hoogte is, heeft aangeboden om een bijdrage te leveren bij de evaluatie van het proeftraject. 7.3.3 Hoe gebruik je de VvE-test? Het is heel simpel. Als een makelaar een opdracht tot aan- of verkoop voor een appartementsrecht krijgt, maakt de VvE-test onderdeel uit van het bemiddelingstraject. De makelaar zal de vragenlijst dan samen met de verkoper invullen, de gevraagde stukken bestuderen en beoordelen aan de hand van de vragen. Kan een verkoper, of zijn makelaar niet alle vragen beantwoorden, dan zal van de makelaar contact moeten opnemen met de bestuurder van de VvE. Betreft het een aankoopopdracht, dan ligt het voor de hand dat de makelaar contact opneemt met de (makelaar van de) verkoper of de bestuurder van de VvE. De resultaten van de test worden besproken met de opdrachtgever. Hij dient zich ervan bewust te zijn dat de resultaten aan iedere serieuze gegadigde worden meegedeeld. Dat is geen enkel bezwaar, want het Nieuw Burgerlijk Wetboek legt toch al een zwaardere informatieplicht op de verkoper. Afgesproken is dat een positieve uitslag gebruikt kan worden in reclame-uitingen, dus bijvoorbeeld in advertenties e.d .. Voldoet de VvE niet aan de test dan zal daarmee niet worden geadverteerd. 7.3.4 Wat is het uiteindelijke doel van de VvE-test? De VvE-test maakt onderdeel uit van een proces om appartementseigenaren ervan te doordringen dat een actieve VvE die plant en onderhoudt de moeite waard is en uiteindelijk loont. Hierbij speelt onderhoud van het gebouw een wezenlijke rol. Een gebouw dat er goed onderhouden en verzorgd uitziet, oogt beter dan een flatgebouw waarvan de verf afbladdert, ook al ziet het er van binnen nog zo mooi uit. Een mooie buitenkant nodigt eerder uit tot een kijkje binnen. En daar heeft iedere eigenaar die zijn appartement wil verkopen, belang bij. Eigenlijk is het net als op een bouwplaats. Is daar keurig een hek om geplaatst, liggen de kostbare materialen goed beschermd tegen regen en wind en maakt het geheel een nette indruk, dan geeft dat meer vertrouwen dan wanneer iedereen de bouwplaats op kan en het geheel de aanblik heeft van een slagveld. Of, kort en bondig: de eerste klap is een daalder waard. 53
Op langere termijn zal blijken dat een appartement waarvan de VvE voldoet aan de VvE-test doorgaans eerder en voor meer geld zal worden verkocht dan appartementen waarvan de VvE niet aan de test voldoet. Kassa dus, voor de appartementseigenaar! Ook de NVM wil haar dienstenpakket meer gaan richten op appartementseigenaren van moeilijker te verkopen flats . Volgens vice-voorzitter Timo Smit bereidt de sectie Vastgoedmanagement zich voor op een grotere rol van de makelaar in de appartementenmarkt. 'Wij moeten onze maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen en de markt opkrikken', aldus Smit in het juninummer van 'Vastgoed', maandblad van de NVM . Of een actieve VvE een positieve invloed heeft op d~ verkoopprijs en verkoopbaarheid is recentelijk onderzocht door de NVM-afdeling Den Haag. In haar rapport ' vereniging van eigenaren nader bekeken' (NVM-afdeling Den Haag, door Judith van Iddekinge, november 1995) komt de onderzoeker met betrekking tot de Haagse situatie tot de volgende conclusies: appartementen met èen niet-actieve VvE zijn vaak moeilijker verkoopbaar dan appartementen waarvan de VvE functioneert; appartementen met een actieve VvE zijn doorgaans sneller verkocht; het verschil tussen vraag- en verkoopprijs van appartementen met een actieve VvE is kleiner dan bij appartementen met een niet-actieve VvE. Bij een nietactieve VvE zijn de verschillen tussen vraag- en verkoopprijs het grootst; bij VvE's waarbij een actief onderhoudsbeleid wordt gestimuleerd en gevoerd komen de grootste prijsverschillen voor: gemiddeld meer dan 7 % hogere opbrengst bij verkoop.
7.4 Tot slot VvE's die met de komst van de VvE-test nog slapen, kunnen maar beter wakker worden. Want met een geslaagde VvE-test heeft iedere appartementseigenaar een extra verkoopargument. Een argument waarmee hij zich onderscheidt van de appartementen waarvan de VvE niet actief is. Natuurlijk, aan koperskant zullen de goed onderhouden appartementen met een actieve VvE duurder blijken te zijn. Maar dat prijsverschil zal niet opwegen tegen de fInanciële risico's die een koper loopt van een goedkoper, maar slecht onderhouden appartement zonder actieve VvE. Want die komt vroeg of laat voor onaangename verrassingen te staan als achterstallig onderhoud noopt tot fInanciële offers. Neen, een verstandige koper kiest dan voor een appartement in een goed onderhouden gebouw. Wel duurder, maar met veel minder fInanciële risico's . En die zekerheid is die meerprijs alleszins waard, dunkt mij . De VvE-test: waardemeter voor VvE' s. Want meten is weten!
54
Geraadpleegde literatuur Iddekinge, J. van, 1995, Vereniging van Eigenaren nader bekeken, NVM , afdeling Den Haag. Smit, T., 1996, ' Vastgoedmanagers bereiden zich voor', Vastgoed (juni), p. 59.
55
VERSCHENEN IN DE SERIE OTB-WERKDOCUMENTEN
96-01
L. Bosten, B. Theelen, F. Wassenberg, Bijlmerbewoners over de toe-
komst van hun F-buurt 1996/81 blz./ISBN 9O-407-1230-1If 20,96-02
E. Tuinen en H. Heeger, Gekwalificeerd adviesrecht bij woningcorporaties 1996/43 blz./ISBN 9O-407-1309-X/f 10,-
96-03
H. Priemus, l.S. Smid (red.), Woningbouw op binnenstedelijke locaties, Ervaringen - problemen - perspectieven 1996/58 blz./ISBN 9O-407-1318-9/f 20, -
96-04
I.M . Kersloot en C .I .M. Lamain, Bouwstenen voor kwalitatieve woningbouw in Gelderland 1996/178 blz./ISBN 9O-407-1312-X/f 30,-
96-05
I. Kullberg, Aanbodmodellen geïnventariseerd, een landelijke studie
naar de vormen van marktgericht woonruimteverdeling en ervaringen van de verdelers Verschijnt binnenkort 96-06
H. Priemus en l.S . Smid (red.), Aanbodgerichte woonruimteverdeling; ervaringen met het Delftse model en varianten 1996/70 blz./ISBN 9O-407-1329-4/f20,-
96-07
H. Olden en H. Priemus, De (on)wenselijkheid van bebouwing van de grote polder in Zoeterwoude 1996/29 blz./ISBN 9O-407-1331-6/f 10,-
96-08
H. Olden en H. Priemus, De behoefte aan bouwlocaties voor woningen en bedrijven in Deventer tot het jaar 2020 1996/19 blz./ISBN 9O-407-1337-5/f 10,-
96-09
H. Priemus, A.C.W. van der Heijden en H.W.M. Toneman (red.), Uitvoering van ruimtelijk beleid: naar nieuwe coalities tussen publiek, privaat en privé 1996/66 blz./ISBN 90-407-1335-9/f 20,-
96-10
M. Elsinga, Evaluatie koopwoningen en groeiend eigendom in de Schilderswijk 1996/63 blz./ISBN 90-407-1341-3/f 20,-
96-11
H. Priemus en A.C.W. van der Heijden, Ruimtelijke segregatie en volkshuisvesting, Invloed van de volkshuisvesting op het voorkomen en voorkomen van inkomenswijken 1996/80 blz./ISBN 9O-407-1355-3/f 20,-
96-12
P.J. Boelhouwer, J.B.S. Conijn, E. Philipsen (red.), De markt van koopwoningen. Panacee voor volkshuisvestingsvraagstukken? 1996/76 blz./ISBN 9O-407-1403-7/ca. f 20,-
96-13
Verschijnt binnenkort
96-14
R.A. van çlen Broeke, Ondersteunende informatiesystemen woningvoorraadbeleid 1996/111 blz./ISBN 9O-407-1361-8/f 20,-
96-15
H. Bourneester, F. Wassenberg, m.m.v. H.J. Korthals Altes , Video voor veiligheid? Effecten van camerabewaking in de Bijlmermeer 1996/75 blz./ISBN 9O-407-1363-4/f 20,-
96-16
C.M. Krebber, De onderkant van de Haagse woningmarkt; typologie van vraag en aanbod 1996/69 blz./ISBN 9O-407-1364-2/f 20,-
96-17
P.J. Boelhouwer, m.m.v. P. de Vries, De leetbaarheid in stedelijk Gelderland gepeild 1996/41 blz./ISBN 9O-407-1367-7/f 10,-
96-18
F.M.J. van der Zon, Prestatie-afspraken in de volkshuisvesting 1996/50 blz./ISBN 9O-407-1370-7/f 10,-
96-19
B. van Rosmalen en F. Wassenberg, m.m.v. H. Boumeester, A.W. Faber, J.J. Koffijberg, H. Priemus, Knelpunten op de woningmarkt in Gooi en Vechtstreek, Basis voor een regionale volkshuisvestingsvisie 1996/120 blz./ISBN 9O-407-1371-5/f 20,-
96-20
C.M. Krebber, De onderkant van de Haagse woningmarkt; vraag en aanbod in beeld Verschijnt binnenkort
96-21
H. Priemus, A. Dijkstra en H. Olden, HSL in Haaglanden. Bundeling van infrastructuur en ruimtelijk-economische impuls 1996/35 blz./ISBN 9O-407-1383-9/f 10,-
96-22
R.A. van den Broeke, H. Heeger en H. Priemus, Analyse van de volkshuisvestingssituatie in Lelystad en visieontwikkeling 1996/47 blz./ISBN 90-407-1392-8
96-23
J.B.S. Conijn, V. Gruis, Bedrijfswaarde als kompas? Verschijnt binnenkort
ot6
ONDERZOEKSINSTITUUT OTB Bureau Opleidingen en Kennisoverdracht
Postbus 5Ö30 2600 GA Delft
Thijsseweg 11 2629 JA Delft Telefoon (015) 2783005 Telefax (015) 278 44 22
'vereniging eigen huis' verenigingleigen huis
Postbus 735 3800 AS Amersfoort
Displayweg 1 3821 BT Amersfoort Telefoon (033) 45077 50
ISBN 90-401-L399-5
SEV
9 789040 713996
Postbus 1878 3000 BW Rotterdam
Kruisplein 25R 3014 DB Rotterdam Telefoon (010) 4130935
