Novinky v legislativě, nový katastrální zákon JUDr. Eva Barešová Český úřad zeměměřický a katastrální 4. dubna 2012
Obsah Novela č. 349/2011 Sb. zákona č. 265/1992 Sb., zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem Návrh nového katastrálního zákona
Novela zákona o zápisech Zákon č. 349/2011 Sb. – zřejmě poslední novela zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (?) Účinnost 1. 1. 2012
Řízení o povolení vkladu práva od 1.1.2012 Zrušena ustanovení duplicitní ke správnímu řádu § 3 odst. 2 (o použití správního řádu - § 1 odst. 1 SpŘ) § 4 odst. 4 písm. b) (plná moc - § 33 odst. 1 SpŘ) § 4 odst. 4 písm. e) (§ 16 odst. 1 SpŘ – v řízení se jedná a listiny se vyhotovují v českém a slovenském jazyce) § 5 odst. 5 [§ 66 odst. 1 písm. c) SpŘ - žadatel v určené lhůtě neodstranil podstatné vady žádosti, které brání pokračování v řízení]
Zahájení řízení o povolení vkladu práva od 1.1.2012 § 4 odst. 2 – „Řízení o povolení vkladu je zahájeno okamžikem doručení písemného návrhu účastníka řízení příslušnému katastrálnímu úřadu. Není-li k návrhu přiložena ani v jednom vyhotovení listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru, nebo její úředně ověřený opis (kopie), k návrhu se nepřihlíží. O tom, že se k návrhu nepřihlíží, vyrozumí katastrální úřad navrhovatele.”.
Náležitosti návrhu od 1.1.2012 V § 4 se na začátek odstavce 3 vkládá věta “Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu se podává na stanoveném formuláři.”. Vyhláška č. 401/2011 Sb., o stanovení vzoru formuláře návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí Přechodné ustanovení po dobu 1 roku od účinnosti novely lze podávat návrh bez použití formuláře Nadále návrh v listinné podobě 1 rok návrh jako do 31.12.2011 – např. uvést práva jen odkazem na listinu
Přílohy návrhu od 1.1.2012 Přílohy návrhu jen listina, na základě které má být zapsáno právo do KN v počtu o 2 větším než je počet účastníků řízení (při směně v počtu o 2 větším pro každý další katastrální úřad) výpis z obchodního rejstříku nebo jiného zákonem určeného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba, jejíž vznik je podmíněn zápisem do takového rejstříku, pokud z příslušného rejstříku nelze zjistit potřebný údaj dálkovým přístupem.
Rozhodnutí o zamítnutí vkladu od 1.1.2012 V § 5 odstavec 4 zní: “(4) Rozhodnutí o zamítnutí vkladu se doručuje všem účastníkům řízení. Proti tomuto rozhodnutí není přípustný žádný opravný prostředek podle správního řádu. Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu je přípustná žaloba podle části páté občanského soudního řádu, která musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí.”.
Rozhodnutí o zamítnutí vkladu od 1.1.2012 V § 5 odstavec 5 zní: “(5) Další řízení o povolení vkladu, týkající se týchž nemovitostí jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu, se po dobu stanovenou pro podání žaloby podle odstavce 4, a pokud je žaloba podána, až do dne, kdy je příslušnému katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí soudu ve věci vkladu, přerušují. Jestliže je další řízení o povolení vkladu, týkající se týchž nemovitostí jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu, zahájeno po vydání rozhodnutí o zamítnutí vkladu, přerušuje se toto řízení usnesením s účinky ke dni doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu do dne, kdy je tomuto katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí soudu ve věci vkladu.”.
Záznam od 1.1.2012 Katastrální úřad zjistí, zda je předložená listina bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností a zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru (§ 8 odst. 2). Je-li listina vyhotovena státním orgánem nebo jiná listina způsobilá k vykonání záznamu, provede katastrální úřad zápis do katastru, jinak vrátí listinu tomu, kdo ji vyhotovil – nahrazeno slovem předložil.
Usnesení o nařízení exekuce Podle § 9 odst. 1 písm c) se nezapisuje poznámka o nařízení exekuce, pokud je povinným stát. Podle § 44a odst. ř exekučního řádu se na stát nevztahuje zákaz nakládat s majetkem, proto je zapisování této poznámky zbytečné.
Poznámka spornosti od 1.1.2012 § 9a (1) Katastrální úřad na základě doručeného oznámení soudu o podané žalobě nebo k doloženému návrhu žalobce zapíše v jeho prospěch poznámku spornosti, jestliže žalobce podá žalobu o určení, zda a) vlastníkem nemovitosti evidované v katastru je někdo jiný, než kdo je jako vlastník zapsán v katastru, nebo b) právní úkon, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatný či zrušený.
(2) Pokud je řízení zahájené podáním žaloby podle odstavce 1 řízením o předběžné otázce v řízení o povolení vkladu, řízení o povolení vkladu se nepřerušuje. Je-li poznámka spornosti zapsána v katastru až po podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu, řízení o povolení vkladu podle předchozí věty se nepřeruší jen tehdy, pokud s tím souhlasí všichni účastníci řízení o povolení vkladu. Pokud je podána žaloba podle odstavce 1 písm. a) a řízení o povolení vkladu se nepřeruší, katastrální úřad v řízení o povolení vkladu vychází z dosavadních zápisů v katastru. Pokud je podána žaloba podle odstavce 1 písm. b) a řízení o povolení vkladu se nepřeruší, katastrální úřad posoudí listinu v řízení o povolení vkladu podle hledisek uvedených v § 5 odst. 1.
(3) Pokud katastrální úřad vklad povolil a soud o předběžné otázce rozhodne tak, že by to bylo důvodem k zamítnutí vkladu, vymaže katastrální úřad povolený vklad a všechny na něj navazující zápisy práv, které jsou s rozhodnutím soudu v rozporu a oznámí to všem osobám, jejichž práva zapsaná v katastru byla v důsledku tohoto rozhodnutí soudu vymazána.
Nové zmocnění od 1.1.2012 V § 17 se dosavadní text označuje jako odstavec 1 a doplňuje se odstavec 2, který zní: “(2) Český úřad zeměměřický a katastrální stanoví vyhláškou vzory formulářů návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru.”. Realizováno vyhláškou č. 401/2011 Sb.
Přechodná ustanovení k novele od 1.1.2012 3. Má se za to, že zástavní práva, jejichž zápis byl do katastru převzat z bývalé pozemkové knihy, zemských desek nebo železniční knihy, zanikla. Katastrální úřad tato zástavní práva vymaže z katastru záznamem na základě ohlášení vlastníka nemovitosti, k níž je zaniklé zástavní právo zapsáno, sepsaného ve formě notářského zápisu.
Jedná se jen o zástavní práva zapsaná v pozemkové knize, zemských deskách nebo železničních knihách. Vyvratitelná domněnka, že tato práva zanikla. Výmaz na základě ohlášení sepsaného ve formě notářského zápisu. Notářská komora ČR spolupracuje s ČÚZK – zašle ČÚZK vzor tohoto ohlášení. Tímto způsobem lze vymazat i zápisy, kde není výslovně uvedeno,, že se jedná o zástavní právo (např. pohledávka fyzické osoby).
Správní poplatek za přijetí návrhu na vklad od 1.1.2012 500 Kč – nyní v návrhu novely od 1.1.2012 1000 Kč limit dříve 5000 Kč, nyní 10 000 Kč
Základní zákonné předpisy 1.1.2014 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Účinnost 1.1.2014 3081 paragrafů, 238 zrušených předpisů Zákon č. xx/2012 Sb., o katastru nemovitostí Účinnost 1.1.2014 Zrušeny budou: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem Zákon č. 344/1992 Sb., katastr nemovitostí ČR (katastrální zákon) Všechny provádějící předpisy
Základní změny Definice nemovitosti Stavba je součástí pozemku – superficies solo cedit Zásada materiální publicity Předmět evidování v KN Nová práva zapisovaná do KN Nový obsah pojmů vklad a záznam Nové poznámky zapisované do KN
Veřejný seznam 1.1.2014 Nový ObčZ neobsahuje termín katastr nemovitostí, ale jen obecný termín veřejný seznam (vyjma přechodných ustanovení). Do veřejného seznamu se budou provádět zápisy. Rozlišení vkladu a záznamu bude obsahovat až katastrální zákon.
Nemovitá věc v roce 2014 pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby). Stanoví-li právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, bude i tato věc nemovitá (dočasná stavba).
Superficies solo cedit od 1.1.2014 Návrat k zásadě superficies solo cedit, tj. povrch ustupuje půdě, čili stavba je součástí pozemku. § 506 „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.“
Superficies solo cedit od 1.1.2014 Stavba se tak účinností nového ObčZ stane součástí pozemku, ale jen tehdy, pokud bude totožný vlastník stavby s vlastníkem pozemku, na němž stavba stojí. Nikdo o své vlastnické právo však nepřijde, ale vlastník pozemku bude mít předkupní právo ke stavbě (tj. k právu stavby) a stavebník bude mít předkupní právo k pozemku.
Zásada materiální publicity § 984 NObčZ (1) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.
Zásada materiální publicity § 986 NObčZ (1) Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.
Zásada materiální publicity (2) Požádal-li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře. (3) Nebyl-li žadatel o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta podle odstavce 2 na tři roky; lhůta počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden.
Nově žaloba na určení hranice pozemku od 1.1.2014 Doposud nelze podat žalobu na určení hranice pozemku. § 1026 „Jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby. Nelze-li ji zjistit, určí soud hranici podle slušného uvážení.“
Stavba na cizím pozemku od 1.1.2014 § 1084 (1) Stavba zřízená na cizím pozemku připadne vlastníkovi pozemku. (2) Vlastník pozemku nahradí osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady.
Právo stavby § 1240 a násl. NObčZ Opět bude zavedeno právo stavby pro případy, kdy bude pozemek zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Právo stavby právo dočasné nebude moci být zřízeno na více než 99 let
Služebnosti a reální břemena od 1.1.2014 Dojde k návratu ke služebnostem a reálním břemenům, které budou společně nazývány věcnými břemeny (§ 1257 a násl.). Budou vznikat zápisem do veřejného seznamu.
Nájem a pacht do veřejného seznamu od 1.1.2014 Do veřejného seznamu se bude zapisovat nájem a pacht, pokud o to někdo požádá (se souhlasem vlastníka)
Vkladový princip od 1.1.2014 Vkladový princip při převodu vlastnického práva k nemovitosti bude zachován. Bude stanoveno, že „Převádí-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.“. Vkladový princip bude i při vzniku ostatních věcných práv.
Do katastru nemovitostí se budou zapisovat tato práva od 1.1.2014 vlastnické právo, věcné břemeno (služebnosti a reální břemena), zástavní právo, podzástavní právo, budoucí zástavní právo předkupní právo s účinky věcného práva
Do KN se budou zapisovat tato práva od 1.1.2014 právo nezbytné cesty, výměnek, budoucí výměnek přídatné spoluvlastnictví, správa svěřenského fondu, výhrada vlastnického práva, právo zpětné koupě,
Do KN se budou zapisovat tato práva od 1.1.2014 zákaz zcizení nebo zatížení sjednaný jako věcné právo, výhrada práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, nájem, pacht, vzdání se práva na náhradu škody na pozemku, rozdělení budovy na dům s byty a nebytovými prostory.
Návrh nového katastrálního zákona Věcný záměr schválen vládou Paragrafované znění návrhu duben 2012 3.2.2012 – 2.3.2012 meziresortní připomínkové řízení Účinnost shodně s NObčZ
Předmět evidence v katastru nemovitostí od 1.1.2014 pozemky v podobě parcel, budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, nebo budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud jsou hlavní stavbou na pozemku, nejedná-li se o drobné stavby, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby, jednotky, včetně rozestavěných, právo stavby, nemovitosti, o nichž to stanoví jiný zákon.
Druhy zápisů do KN od 1.1.2014 Vklad – věcná práva na základě smluv i rozhodnutí státních orgánů, ze zákona apod. náležitosti vkladových listin Na listiny se nebude dávat doložka o provedení vkladu, ale bude se zasílat vyrozumění.
Záznam – oprávnění k nemovitostem ve vlastnictví státu, kraje, obce Poznámka
Přezkum vkladové soukromé listiny § 19 Před rozhodnutím o povolení vkladu KÚ zkoumá u vkladové listiny, která je soukromou listinou, zda vkladová listina splňuje náležitosti listiny pro zápis do KN obsah listiny doložené k návrhu na vklad odůvodňuje navrhovaný vklad, právní jednání je učiněno v předepsané formě, účastník řízení není omezen právními předpisy v nakládání s nemovitostí,
Přezkum vkladové soukromé listiny k právnímu jednání byl udělen souhlas podle jiného předpisu, z obsahu listiny a jeho porovnáním s dosavadními zápisy v KN není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné, Navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v KN (na překážku povolení vkladu není, pokud logickou mezeru mezi zápisem v KN a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní zápisy v KN doplní)
Přezkum vkladové veřejné listiny Pokud je vkladová listina sepsána jako veřejná listina, KÚ zkoumá, zda veřejná listina splňuje náležitosti listiny pro zápis do KN obsah veřejné listiny doložené k návrhu na vklad odůvodňuje navrhovaný vklad a navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v KN.
Rozhodnutí o povolení/zamítnutí vkladu Rozhodnutí o povolení vkladu se poznamená ve spise (nabývá právní moci) Účastníci obdrží vyrozumění o vkladu (změnový výpis z KN) Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu je přípustná žaloba podle OSŘ
Poznámka Poznámky k osobě nebo k nemovitosti Značně rozšířen okruh poznámek
Správní poplatky od 1.1.2014 Zpoplatněny budou vklady (včetně těch, které dosud jsou záznamem), nikoliv záznam a poznámky
Děkuji za pozornost
