Jaké předpisy se ruší ve vztahu k BD a SVJ? Od 1.1.2014 se ruší desítky právních předpisů, zde je jen základní přehled, který může mít vztah ke správě bytových domů
NOVÁ LEGISLATIVA
Občanský zákoník 40/1964 Sb. Obchodní zákoník 513/1991 Sb. Zákon o vlastnictví bytů 72/1994 Sb.
a její vliv na výkon správy bytového fondu BD a SVJ
22.11.2013
Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor č. 116/1990 Sb. Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník Nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vdávají vzorové stanovy SVJ
1
22.11.2013
2
NOVÉ PŘEDPISY po 1. 1. 2014 I.
NOVÉ PŘEDPISY po 1. 1. 2014 II.
HLAVNÍ PŘEDPISY: Nový občanský zákoník (NOZ) 89/2012 Sb. • bytové spoluvlastnictví jako zvláštní typ spoluvlastnictví (§ 1158 a násl.): vznik jednotek (nový obsah pojmu jednotka), výstavba domu s jednotkami, práva a povinnosti vlastníků jednotky, převody „nových“ jednotek, správa domu a pozemku (správa bez vzniku společenství, společenství vlastníků – jeho vznik, orgány, rozhodování) • obecná úprava osob, zastoupení, věcí, věcných práv, včetně bytového spoluvlastnictví, zajištění, závazky (včetně nájemní smlouvy, nájmu bytu, domu a nebytových prostorů) Zákon o obchodních korporacích 90/2012 Sb. • družstva – postavení družstev, jejich orgány, rozhodování, vznik a zánik členství, práva a povinnosti členů,
SPECIÁLNÍ ZÁKONY: Zákon o službách - 67/2013 Sb. • vztahuje se na domy s byty (a v těchto domech se vztahuje na byty a přiměřeně i nebytové prostory) • vymezení a rozsah služeb • postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby Zákon o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev - 311/2013 Sb. • ponechává „starým“ družstvům možnost (nikoli povinnost) převádět jednotky bezplatně do vlastnictví členů • stanoví povinnost zakládat společenství vlastníků v domech, v nichž podíl „starých“ družstev na společných částech klesl pod 50% (dosud 25%)
22.11.2013
22.11.2013
3
4
NOVÉ PŘEDPISY po 1. 1. 2014 III.
PŘEDPISY SE RUŠÍ, ALE STÁLE „ŽIJÍ“ PŘECHODNÁ USTANOVENÍ nového občanského zákoníku § 3028 – 3079 § 3028 NOZ odst. 1: novým občanským zákoníkem (NOZ) se řídí práva a povinnosti vzniklé od 1.1.2014 odst. 3: právní poměry vzniklé do 31.12.2013, i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených do 31.12.2013, se řídí dosavadními předpisy = „klec“ starého práva strany mají možnost dohodnout se na tom, že se i tak budou jejich práva povinnost řídit NOZ = „opt-in“ § 3063 NOZ – vlastnické právo k jednotkám v domech se „starými“ jednotkami bude vznikat i nadále podle zákona o vlastnictví bytů (ZVB), tj. i převody budou probíhat podle ZVB
PROVÁDĚCÍ PŘEDPISY: Nařízení vlády, kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky – 351/2013 Sb. • Úroky z prodlení, které nastane po 1.1.2014 • Minimální sazba nákladů spojená s uplatněním pohledávky mezi podnikateli - paušální částka 1.200,- Kč Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím – 366/2013 Sb. • Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce • Které části nemovité věci jsou společné • Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku
22.11.2013
5
22.11.2013
STAVBA, POZEMEK, JEDNOTKA
6
JEDNOTKY DO 31.12.2013 ZÁKON Č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (§ 2, písm. h)
• Obnovení zásady „superficies solo cedit“ – stavba je součástí pozemku. Stavba nebude samostatnou věcí, pokud bude pozemek i stavba ve vlastnictví též osoby. Kde budou k 1.1.2014 různí vlastníci, zůstane stavba oddělená od pozemku. Vzájemné předkupní právo.
Podíl Společné části domu
• Nový obsah pojmu „jednotka“ (zahrnuje prostor bytu i podíly na společných částech domu a pozemku)
Jednotka byt/nebyt
• Podlahová plocha jednotek: celá plocha jednotky včetně konstrukcí uvnitř jednotky (započítávají se i nosné a nenosné příčky a zabudované předměty) – n.v. 366/2013 Sb.
22.11.2013
Podíl pozemek
7
22.11.2013
8
JEDNOTKY PO 1.1.2014 „STARÉ“ JEDNOTKY ZÁKON Č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (§ 2, písm. h)
Podíl Společné části domu
VÝLUČNÉ UŽÍVÁNÍ společných prostor
„NOVÉ“ JEDNOTKY NOZ § 1159 JEDNOTKA = nemovitá věc (byt není samostatná věc, je součástí jednotky)
• Vymezení: v Prohlášení lze vymezit společné části, které bude užívat výlučně vlastník určité jednotky (§ 1166 NOZ)
JEDNOTKA (byt / nebyt)
• Údržba: Tento vlastník je povinen udržovat tuto společnou část domu stejně jako svůj byt, tj. tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu (§ 1175 odst. 2 NOZ)
JEDNOTKA byt/nebyt
Podíl pozemek
Podíl pozemek
Stále se budou převádět podle ZVB!
• Příspěvky: vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku podle svého podílu, ale zohledňuje se i užívání společné části domu (povaha, rozměry, umístění této části domu a rozsah povinnosti vlastníka spravovat tuto část domu na vlastní náklad).
Budou převádět podle NOZ
22.11.2013
9
22.11.2013
10
SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ
SPOLEČNÉ ČÁSTI DOMU
DO 31.12.2013
1) § 1160 odst. 2 NOZ: „Společnou částí domu“ je vždy pozemek, stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. 2) Prohlášení vlastníka: vymezuje podle uvedeného pravidla ostatní části domu podle své potřeby – NOVINKA (širší možnost projevu vůle) 3) Prováděcí předpis – nařízení vlády 366/2013 Sb. § 5 a 6: pomůcka pro případy, o kterých je spor a které nejsou upraveny v prohlášení
ZÁKON Č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a) Vznik automaticky přímo ze zákona (§ 9 odst. 3 ZVB): Dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu v KN poslednímu ze tří vlastníků v domě s nejméně 5 byty
b) Odložený vznik podle § 9 odst. 4 ZVB: Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo vzniklé vyčleněním z takového družstva, plnilo ke dni 1.7.2000 povinnosti správce podle § 9 ZVB (alespoň 1 jednotka byla převedena do vlastnictví jiné osoby), vzniká společenství prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu se snížil pod 25% do té doby společenství bez právní subjektivity
PROHLÁŠENÍ MÁ PŘED NAŘÍZENÍM VLÁDY PŘEDNOST!
22.11.2013
11
22.11.2013
12
SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ
SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ
PO 1.1.2014
PO 1.1.2014 – POKRAČOVÁNÍ I.
Regulerní vznik SVJ podle NOZ (§ 1194 - § 1222) - Vznik už ne automaticky, ale (1) schválením stanov (§ 1200 NOZ) ve formě veřejné listiny, nutný souhlas 100% vlastníků a (2) zápisem do rejstříku společenství (1204 NOZ) veřejná listina netřeba, pokud stanovy součástí prohlášení nebo smlouvy o výstavbě Odložený vznik SVJ podle zákona 311/2013 Sb. (§ 24 odst. 1) - Odložený vznik SVJ
Povinný vznik SVJ podle zákona 311/2013 Sb. (§ 24 odst. 2) Sníží-li se po 1.1.2014 spoluvlastnický podíl družstva uvedeného v § 24 odst. 1 zákona 311/2013 Sb. na společných částech domu na méně než 50%, svolá družstvo do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho podílu, shromáždění vlastníků jednotek k založení SVJ
ke schválení stanov se vyžaduje nadpoloviční většina hlasů vlastníků přítomných na shromáždění (nevyžaduje se 100% jako u § 1200 NOZ)
Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 ZVB, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo vzniklé vyčleněním z takového družstva, plnilo ke dni 1.7.2000 povinnosti správce podle § 9 ZVB (alespoň 1 jednotka byla převedena do vlastnictví jiné osoby), a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se nesnížil ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku pod 50%, je toto družstvo správcem domu a pozemku. Dokud trvá tento stav Společenství bez právní subjektivity 22.11.2013
13
22.11.2013
RIZIKA při nevzniklém SVJ
BYTOVÁ DRUŽSTVA po 1.1.2014
V DOMECH, KDE NEVZNIKLO SVJ (nebylo založeno a zapsáno do rejstříku nebo nevzniklo ze zákona do 31.12.2013): BLOKACE ZÁPISŮ DALŠÍCH PŘEVODŮ JEDNOTEK V KATASTRU NEMOVITOSTÍ (§ 1198 NOZ)
• pojem „družstevní byt“ a „družstevní nebytový prostor“ v zákoně o obchodních korporacích = byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstvo, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem.
• pojem „družstevní podíl“ nahrazuje pojem „členský podíl“ a zahrnuje také veškerá majetková i nemajetková práva a povinnosti člena vůči družstvu včetně nájemního práva (přechází na nabyvatele dr. podílu automaticky) • práva a povinnosti vyplývající z užívání družstevního bytu jsou upravena především ve stanovách. Na otázky neupravené ve stanovách družtev budou použita zvláštní ustanovení NOZ o nájmu bytů (§ 2235 a násl.) vhodné upravit zejména, jaké opravy a údržbu provádí členové - nájemci
SOLIDÁRNÍ ODPOVĚDNOST VŠECH VLASTNÍKŮ (§ 1127 NOZ, § 1194 odst. 2 NOZ) na rozdíl od odpovědnosti vlastníků v domech, kde SVJ vzniklo, podle velikosti podílu na společných částech
22.11.2013
14
15
22.11.2013
16
BYTOVÁ DRUŽSTVA po 1.1.2014 – pokrač.
ROZHODOVÁNÍ SVJ A BD
DALŠÍ ČLENSKÉ VKLADY (financování pořízení domu, bytu nebo pozemku, technické zhodnocení domu nebo bytu, případně vklad při uzavření nájemní smlouvy na uvolněný družstevní byt) stanovy: - musí to připouštět - musí upravit výši dalšího členského vkladu nebo způsob určení písemná smlouva se členem (náležitosti uvedené v § 572 ZOK) - jestliže se má vracet nebo jinak vypořádávat za trvání členství, musí být vypořádání ve smlouvě upraveno - schvaluje ji členská schůze/shromáždění delegátů, ale stanovy mohou určit, že se tato smlouva členskou schůzí neschvaluje MUSÍ BÝT SPLNĚNY OBĚ PODMÍNKY
• rozhodování zjednodušuje v BD i SVJ možnost korespondenčního rozhodování „per rollam“ u všech orgánů SVJ: • už ne kvalifikovaná většina vlastníků (až na výjimky) – stačí nadpoloviční většina hlasů přítomných (vlastníci, kteří mají většinu hlasů) • shromáždění SVJ rozhoduje o nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve spoluvlastnictví společenství, o úvěru včetně jeho výše a podmínek
22.11.2013
17
– úvěr a zatížení jednotek může shromáždění odsouhlasit jen pro účely správy domu a pozemku (opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena usnesením shromáždění vlastníků jednotek (§ 14 nař. vl. 366/2013 Sb.)
• výbor SVJ rozhoduje do 10.000,- Kč o movitých věcech a o opravách nepřevyšujících 1.000,- Kč na jednotku (neplatí pro havárie) – lze ve stanovách upravit i jinak (§ 13 nař. vl. 366/2013 Sb.) • členem výboru (předsedou SVJ) může být i osoba, která není vlastníkem 22.11.2013
SPRÁVA po 1.1.2014 (obsahově)
18
SPRÁVA po 1.1.2014 (institucionálně)
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK: § 1189 •
•
•
obecné vymezení :„vše, co nenáleží vlastníku jednotky“ (negativní vymezení) „a je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí“ (pozitivní vymezení) nově: zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. vztahuje se i na části domu, které slouží k výlučnému užívání jen některému ze spoluvlastníků
Nař. vl. 366/2013 Sb.: •
•
příkladný výčet činností provozního a technického charakteru (provoz, údržba, revize, atd.), správních činností (správní, administrativní a operativně technické činnosti, vybírání finančních prostředků od vlastníků, vedení účetnictví, uplatňování a vymáhání pohledávek, atd.) přehled smluv, které se pro účely správy domu a pozemku sjednávají (dodávky služeb, pojištění , nájem společných částí domu NE SPOLEČNÝCH JEDNOTEK! ….)
22.11.2013
§ 1190 NOZ: kdo je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku: • SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK v domech, kde toto společenství vzniklo, správa neomezená • SPRÁVCE v domech, kde SVJ nevzniklo vždy je jím vlastník s nadpolovičním podílem na společných částech (§ 1192 NOZ) „prostá správa“ - omezena jen na zachování spravovaného majetku § 10 nař. vl. 366/2013 oprávnění: sjednávat smlouvy se správcem, o zajištění dodávek služeb, pojištění, nájem společných částí, zajištění provozu tech. zařízení) – smlouvu se správcem může osoba oprávněná za správu uzavřít nebo měnit, určí-li tak shromáždění vlastníků (§ 11 nař. vl. 366/2013)
19
22.11.2013
20
SMLOUVA o zajištění některých činností po 1.1.2014
POVINNOSTI VLASTNÍKŮ BYTŮ po 1.1.2014
shromáždění vlastníků - do jeho kompetence patří určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v důležitých částech (ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti) SVJ (správce v domech bez SVJ) uzavírá nebo mění smlouvu se osobou zajišťující některé činnosti správy na základě rozhodnutí shromáždění osobě zajišťující některé činnosti spojené se správou domu a pozemku nemohou být svěřeny činnosti, které spadají do kompetence shromáždění (§ 1208 NOZ) nebo výboru společenství
22.11.2013
21
• udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání (§ 1175 odst. 2 NOZ) např. balkony • v případě stavebních úprav umožnit přístup do bytu pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud k tomu byl předem vyzván ze strany SVJ (§ 1182) • řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 NOZ) domovní řád • oznámit nabytí jednotky včetně adresy a počtu osob do 1 měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To platí i pro změny těchto údajů (§ 1177 odst. 1 NOZ) • oznámit změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně 3 měsíce v 1 kalendářním roce a jméno a adresu případného nájemce 22.11.2013
POVINNOSTI VLASTNÍKŮ BYTŮ po 1.1.2014 – pokrač.
PŘÍSPĚVKY VLASTNÍKŮ BYTŮ po 1.1.2014
• umožnit přístup (po předchozí výzvě ze strany SVJ) a zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto, jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo společné části domu výlučně vlastníkem užívané (1183 NOZ)
1) NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU (§ 1180 odst. 1 NOZ) podle podílu na společných částech PODÍL NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH: - určený podle povahy, rozměrů a umístění bytu zohledňuje se přitom i výlučné - stejný užívání spol. prostor - odpovídající podlahové ploše v jiné výši se souhlasem 100% vlastníků 2) NA ODMĚŇOVÁNÍ členů volených orgánů SVJ nebo správce (§ 1180 odst. 2 NOZ) na vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti (režie) náklady se rozvrhnou na každou jednotku stejně a nelze se od tohoto způsobu odchýlit v prohlášení ani dohodou 3) ZÁLOHY NA SLUŽBY 67/2013 Sb.
DŮSLEDKY PORUŠENÍ POVINNOSTÍ VLASTNÍKA: - Soudní žaloba -
Vykonatelné rozhodnutí soudu
-
pokud vlastník i nadále porušuje povinnost způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek Soud může nařídit prodej jednotky (§ 1184)
22.11.2013
22
23
22.11.2013
24
SLUŽBY
OPRÁVNĚNÍ SVJ VŮČI VLASTNÍKŮM BYTŮ po 1.1.2014 • v případě, že vlastník provádí stavební úpravy bytu, vstupovat do bytu a požadovat předložení stavební dokumentace v odůvodněných případech, pokud je předpisy vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu (§ 7 písm. d) nař. vl. 366/2013 Sb.) • činit opatření ke zjednání nápravy v případě, kdy vlastník neplní povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, a to tehdy, kdy nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku (§ 9 nař. vl. 366/2013 Sb.) – tj. SVJ je oprávněno provést údržbu samo. • při převodu jednotky nevzniká povinnost vyúčtovávat příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu (dluhy přechází na nabyvatele na základě potvrzení) - 1186
22.11.2013
25
ZÁKON 67/2013 Sb. o službách: § 3: definice služeb: zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor, úklid, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu § 4: zálohy: - dohodou - rozhodnutím družstva (podle stanov) nebo SVJ (na shromáždění) - určí poskytovatel jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů § 5: rozúčtování: - dohodou s 2/3 nájemců v domě, nebo - rozhodnutím družstva nebo SVJ - jinak platí pravidla v § 5 odst. 2 zákona o službách 22.11.2013
SLUŽBY - pokračování (novinky)
SČMBD – vzory dokumentů
paušály: (§ 9 zákona o službách) - lze sloučit částku nájemného i služeb do jedné konkrétní částky (ujednáním stran) - lze určit paušálně i jen platbu za služby v obou případech platí, že se služby nevyúčtovávají (nelze u nájmů na dobu neurčitou nebo delší než 2 r. ohledně tepla, teplé a studené vody a stočného) pokuty !! (§ 13 zákona o službách) při nesplnění povinností pokuta 100,- Kč za každý den prodlení! platí i pro poskytovatele služeb, tj. družstvo nebo SVJ poplatek z prodlení prodlení s peněžitým plněním přesahujícím 5 dnů ode dne splatnosti: 1 promile dlužné částky, nejméně však 10 Kč za započatý měsíc prodlení POZOR! Pokuty a poplatek z prodlení není stanoven jen pro příjemce služeb, ale i pro poskytovatel (SVJ, BD) 22.11.2013
26
27
PŘIPRAVENY: - Stanovy družstev se shromážděním delegátů s komentářem - Stanovy malých družstev do 50 členů s komentářem - Stanovy středních družstev se středisky hospodaření (13.11.2013) - Stanovy středních družstev bez středisek hospodaření (13.11.2013) - Vzor smlouvy o výkonu funkce a směrnice pro odměňování s komentářem
22.11.2013
28
SČMBD – vzory dokumentů Děkuji za pozornost…
PŘIPRAVUJÍ SE: - Vzor smlouvy o převodu družstevního podílu (doplňují se připomínky) - Komentář pro stanovy středních družstev - Stanovy SVJ – pro nově zakládaná SVJ (začátek prosince) - Stanovy SVJ – pro změny stávajících SVJ - Vzor nájemní smlouvy k družstevnímu bytu - Vzor smlouvy o převzetí dalšího členského vkladu - Jednací a volební řád
SČMBD Podolská 50 Praha 4 – Podolí, 147 01 tel.: 241 087 305 Mgr. Kateřina Horáková
Legislativně-právní komise 26.11.2013
[email protected] 22.11.2013
29
22.11.2013
30
