Nota van Uitgangspunten 1. Inleiding 1.1 Aanleiding plan 1.2 Plangebied, doel en status plan 1.3 Totstandkoming plan 2. Beschrijving en analyse plangebied 2.1 Retrospectieve toets 2.2. Cultuurhistorisch onderzoek 3. Uitgangspunten en ontwikkelingen 31 Inleiding 3.2 Ruimtelijke uitgangspunten 3.2.1 Bebouwing 3.2.2 Cultuurhistorie 3.2.3 Groen- en waterstructuur 3.2.4 Verkeer en parkeren 3.3 Functionele uitgangspunten 3.4 Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen 4. Sectorale aspecten 4.1 Milieuparagraaf Milieudienst IJmond
1
1. Inleiding Het bestemmingsplan is voor de gemeente het belangrijkste instrument om richting te geven aan ruimtelijke ontwikkelingen. In een bestemmingsplan wordt duidelijk wat de gemeente wil consolideren, hoe zij wil ontwikkelen en welke mogelijkheden burgers en bedrijven hebben. Het bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat e.o.’ moet geactualiseerd worden. Het plan is van belang voor de inwoners van de gemeente Zandvoort die hier gevestigd zijn. Met het opstellen van een actueel bestemmingsplan wil de gemeente hen gelijke (bouw)mogelijkheden bieden. Ook stelt zij kaders waarbinnen ideeën zich kunnen ontwikkelen. De waarden van het gebied worden veilig gesteld en er wordt ingespeeld op het gewenste toekomstbeeld. 1.1 Aanleiding plan De gemeenteraad en het college streven naar het behouden van actuele bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan is actueel te noemen als het jonger is dan 10 jaar. Sinds de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht om voor het hele grondgebied actuele bestemmingsplannen te hebben en de houden. Ingevolge artikel 3.1 lid 2 Wro dienen bestemmingsplannen binnen een periode van 10 jaar, gerekend vanaf de datum van vaststelling door de raad, telkens opnieuw te worden vastgesteld. Indien de gemeente toch met verouderde bestemmingsplannen werkt, staat daar een financiële sanctie op; er mogen geen leges worden geheven. Het bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat e.o.’ is op 2 december 2003 door de toenmalige raad vastgesteld. Dit brengt met zich mee dat dit bestemmingsplan uiterlijk op 2 december 2013 moet worden vastgesteld om deze sanctie te ontlopen. In de nota van uitgangspunten zijn de beleidsuitgangspunten opgenomen die van belang zijn bij het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan. De nota biedt een actueel kader voor het planvormingsproces, waarin de meest relevante uitgangspunten en beleidsvoorwaarden worden weergegeven. De specifieke planregels ter vertaling van deze beleidsvoornemens zullen later in samenwerking met het bureau worden opgesteld. In deze nota zal met name aandacht worden besteed aan de voorgenomen wijzigingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat e.o.’. In het bijzonder moet hierbij gedacht worden aan: 1. de resultaten van de uitgevoerde retrospectieve toets en het hierop te baseren beleid; 2. de resultaten van het cultuurhistorisch onderzoek en de vertaling hiervan in het bestemmingsplan; 3. de nieuwe ontwikkelingen die binnen het bestemmingsplangebied worden voorzien; 4. de vertaling van het nieuwe aan- en bijgebouwenbeleid/ het vergunningvrij bouwen in het bestemmingsplan
2
1.2 Plangebied, doel en status plan Begrenzing Het plangebied is gelegen ten oosten van de kern van Zandvoort en kent de volgende begrenzing: Westzijde: de Koninginneweg en gedeeltelijk de Kostverlorenstraat/ Verlengde Haltestraat; Noordzijde: de spoorlijn Zandvoort- Haarlem Oostzijde: het duingebied Kostverlorenpark en het fietspad over de voormalige trambaan; Zuidzijde: de Haarlemmerstraat en de Zandvoortselaan
Kenmerken gebied Het bestemmingsplan beslaat een relatief groot gebied, gelegen aan de oostkant van Zandvoort. Het plangebied kan worden onderverdeeld in twee geheel van elkaar verschillende plandelen, te weten: 1. het westelijk gelegen stedelijk gebied, dat deel uit maakt van het stedelijke gebied van Zandvoort; en 2. het oostelijk gelegen duingebied, dat een overgangsgebied vormt tussen stadsrand en duinstreek Het grootste gedeelde van het gebied betreft echter een woongebied met een overwegend conserverend karakter. Binnen het gebied zijn tevens een aantal ontwikkelingslocaties aanwezig, waarop in paragraaf 3.4 nader zal worden ingegaan 1.3 Totstandkoming plan Voor de ontwikkeling van het plan is een planning opgesteld, welke als bijlage bij deze nota van uitgangspunten zal worden gevoegd.
3
1.4 Randvoorwaarden Bij het opstellen van het bestemmingsplan wordt daarnaast uitgegaan van de volgende randvoorwaarden: -
-
-
het bestemmingsplan voldoet aan de eisen die de Wro, het Bro en overige hieraan gelieerde regelgeving, aan een dergelijk plan stellen; uniformiteit in de opzet, methodiek en aanpak van het plan en standaardisering van de planregels, toelichting en verbeelding. leesbaarheid, duidelijkheid en toetsbaarheid van het plan; digitalisering op basis van IMRO-codering 2012, indien nodig aangepast aan de Zandvoortse situatie. Het bestemmingsplan moet digitaal door bestuurders, ambtenaren en burgers te gebruiken zijn en voldoen aan de nieuwe RO standaarden 2012; in het plan wordt -voor zover ruimtelijk relevant- het beleid op Europees, nationaal en provinciaal niveau verwerkt; het plan kent voldoende flexibiliteit om in te kunnen spelen op de meest gangbare kleine ontwikkelingen; het plan geeft een duidelijk inzicht van de toegestane mogelijkheden ter plaatse en beschrijft ook om welke redenen ontwikkelingen zijn toegelaten, dan wel worden uitgesloten.
4
2. Inventarisatie en analyse plangebied 2.1 Retrospectieve toets In augustus 2012 is door OB opdracht gegeven aan de afdeling Handhaving om een retrospectieve toets uit te voeren voor (delen van) het bestemmingsplangebied “Kostverlorenstraat e.o.”. Doel van deze retrospectieve toets is om inzicht te krijgen in de situaties in bouw en gebruik die binnen het plangebied bestaan welke niet in overeenstemming zijn met de vigerende bestemmingsplannen en verleende vrijstellingen. Aangezien er geen budget beschikbaar was voor een volledige retrospectieve toets, is besloten om aan te sluiten bij de structuurvisie en in het bijzonder aandacht te besteden aan de historische linten en entrees van Zandvoort. Meer specifiek betreft dit de linten Haarlemmerstraat/Zandvoortselaan en Kostverlorenstraat (beiden met name aandacht voor illegale bebouwing die vanaf de weg zichtbaar is) en de voormalige trambaan/Prinsseseweg (met name bebouwing op het achtererf, inclusief erfafscheidingen). Tevens heeft ten aanzien van de strokenverkaveling aan de Wilhelminaweg 22 t/m 54 een volledig onderzoek plaatsgevonden. Tot slot zijn vier incidenten onderzocht, namelijk het Beatrixplantsoen 8 en 9 (erfafscheidingen) en Kostverlorenstraat 1 en 3 (erfbebouwing). Voor de delen uit het plangebied welke niet zijn meegenomen in de retrospectieve toets, wordt door het betrokken stedenbouwkundig bureau een globale inventarisatie uitgevoerd. Op 18 oktober 2012 zijn de resultaten van de retrospectieve toets ontvangen. Uit de rapportage blijkt dat met name op de volgende punten strijdigheden zijn geconstateerd: - strijdig gebruik van de tuin: parkeren voor de voorgevelrooilijn; - strijdig gebruik van de tuin: carports en bijgebouwen; - erfafscheidingen; - overschrijden bouwvlak; - strijdig gebruik bijbehorend bouwwerk; - bouw- en goothoogte bijgebouw; - m2 erfbebouwing; Het verslag van de resultaten van de retrospectieve toets is als bijlage bij deze nota van uitgangspunten opgenomen. Voor de nota van uitgangspunten is met name relevant in hoeverre de geconstateerde strijdigheden aanleiding geven tot het wijzigen van het in het huidige bestemmingsplan “Kostverlorenstraat e.o.’ neergelegde beleid. De algemene conclusie is dat de resultaten van de uitgevoerde retrospectieve toets over het algemeen niet direct leiden tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Alleen ten aanzien van parkeren en recreatiewoningen aan de Prinsesseweg wordt een (gedeeltelijke) verandering van het beleid voorgesteld. • Parkeren Parkeren op eigen erf blijft in beginsel alleen toegestaan op de percelen welke voldoen aan de ‘Beleidsregels Uitwegen’ en daarmee aan de relevante bepalingen uit het bestemmingsplan. Wel wordt bij de afwijkingsbevoegdheid voor het parkeren voor de voorgevel voor wat betreft de linten, de voorwaarde toegevoegd dat de tuin een minimale breedte van 6 meter moet hebben. Met toepassing van deze afwijkingsbevoegdheid mag maximaal 1 auto in de voortuin geparkeerd worden. Zie verder paragraaf 3.2.2. Bovendien wordt voorgesteld om ten aanzien van de uitwegvergunningen welke in strijd met het bestemmingsplan zijn verleend, alsmede de uitwegen die door de gemeente zelf in het kader van de herstructurering van de Koninginnebuurt opnieuw zijn aangelegd, te veronderstellen dat voor deze situaties toepassing is gegeven aan de afwijkingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan. Deze situaties zullen hiermee worden gelegaliseerd.
5
• Recreatiewoningen Het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van recreatieve bewoning zal ook onder het nieuwe bestemmingsplan in beginsel niet worden toegestaan. Echter, voor de percelen welke met de achterzijde grenzen aan de Prinsesseweg wordt een enigszins gewijzigd beleid voorgesteld. Voor deze percelen overweegt de gemeente om per perceel één recreatiewoning toe te staan, mits deze met de voorzijde aan de Prinsesseweg zal worden gesitueerd. Hiermee wordt zowel aangesloten bij het toeristische beleid van de gemeente, welke is gericht op een toename van het aantal bedden, als bij het streven van de gemeente om de uitstraling van de Prinsesseweg als belangrijke toegangsweg tot de gemeente te verbeteren. Deze mogelijkheid zal middels een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan worden opgenomen. Voor meer informatie over deze ontwikkeling wordt verwezen naar paragraaf 3.4.5 b. • Aan- en bijgebouwenbeleid Voor het overige zal worden geanticipeerd op het in voorbereiding zijnde aan- en bijgebouwenbeleid. Dit beleid is reeds in een vergevorderd stadium en bevat een weergave van het op dit moment door de gemeente gewenste beleid. Vertaling van deze beleidsregels in het bestemmingsplan zal worden gerealiseerd middels het overnemen van deze bepalingen in de voorschriften van het bestemmingsplan. De voorschriften uit het nieuwe beleidsstuk bieden een aantal verruimingen ten aanzien van het vorige beleid. Daar waar door vergunningsvrij bouwen ruimere mogelijkheden zijn ontstaan, is het beleid hier bovendien zo mogelijk op aangepast. Het aan- en bijgebouwenbeleid zal naar verwachting over enkele weken in het college worden gebracht, maar in ieder geval vóór de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat e.o’. •
Wilhelminastraat 22 t/m 60 De Wilhelminastraat 22 t/m 60 bestaat uit vijf korte blokjes woningen die gesitueerd zijn in een strokenverkaveling (achtertuinen van woningen grenzen aan voorzijde van andere woningen). Bij de behandeling van bouwplannen is gebleken dat er bij deze woningen een variatie aan dakopbouwen vergunt is middels een vrijstelling. Voor deze woningen zal in het bestemmingsplan een ruimtere dakopbouwen regeling opgenomen worden, afgestemd op reeds verleende vergunningen.
• Incidenten Voor de woning aan de Burgemeester Nawijnlaan 34 wordt voorgesteld om hier een erfbebouwingszone op te nemen. Op deze wijze wordt beter aangesloten bij de bebouwingsmogelijkheden voor de omliggende percelen en de behoeften van de bewoner(s). 2.2 Cultuurhistorisch onderzoek Sinds januari 2012 is een cultuurhistorisch onderzoek bij het opstellen van bestemmingsplannen verplicht. Voor het cultuurhistorisch onderzoek t.b.v. het bestemmingsplan Kostverloren vormen de Structuurvisie Parel aan Zee+ (vastgesteld in januari 2010) en de Historisch-morfologische atlas (maart 2011) de basis. In beide documenten is aangegeven dat voor het plangebied waar het bestemmingsplan Kostverloren betrekking op heeft de historische entrees van Zandvoort Zandvoortselaan/Haarlemmerstraat en Kostverlorenstraat/Zeestraat) waardevol zijn.
6
De in 2011 opgestelde historisch morfologische atlas geeft voldoende basis voor de beschrijving van de stedenbouwkundige structuur vanuit een cultuurhistorisch oogpunt. Deze atlas geeft echter onvoldoende basis om ook uitspraken te doen op gebouwniveau. Om deze reden is aan bureau SteenhuisMeurs de opdracht gegeven om een onderzoek uit te voeren naar de aanwezigheid van gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden binnen de historische linten van het plangebied. Een vergelijkbaar onderzoek is uitgevoerd in het kader van het nieuwe bestemmingsplan ‘Centrum’. De resultaten van dit onderzoek zijn op 1 november ’12 aangeleverd. De belangrijkste conclusies uit dit rapport zullen op de volgende pagina worden weergegeven. Vervolgens zal een beleidsvoorstel worden gedaan m.b.t. de verwerking van de geconstateerde cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan. • Conclusie SteenhuisMeurs t.a.v. rijksmonument(en) Kostverlorenstraat 96 is aangewezen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden vaak niet apart in het bestemmingsplan behandeld, aangezien de Monumentenwet daarop van toepassing is en niet de Wet op de ruimtelijke ordening. In de Erfgoedverordening van de gemeente Zandvoort (december 2010) zijn bepalingen opgenomen voor de bescherming van rijksmonumenten. • Conclusie SteenhuisMeurs t.a.v. gemeentelijke monumenten Binnen het plangebied zijn 22 gemeentelijke monumenten aanwezig. Deze zijn allen gelegen aan de twee belangrijkste historische routes: de Kostverlorenstraat en de Zandvoortselaan. In de Erfgoedverordening van de gemeente Zandvoort (december 2010) zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van de bescherming van deze monumenten. Voor een heldere communicatie naar bewoners en gebruikers van het bestemmingsplan wordt door SteenhuisMeurs aanbevolen om de gemeentelijke monumenten in het bestemmingsplan op te nemen. In de toelichting zou dan verwezen kunnen worden naar de Erfgoedverordening. • Conclusie SteenhuisMeurs t.a.v. objecten/ensembles In het onderzoek worden 28 objecten/ensembles aangewezen als ‘karakteristiek’. De aanmerking ‘karakteristiek’ in een bestemmingsplan is een manier om panden die niet in aanmerking komen voor een monumentale status, maar wel een duidelijk aandeel leveren aan het karakteristieke beeld van dit gebied, te beschermen. Het doel van de bescherming van de karakteristieke objecten is vooral het behoud van het huidige straatbeeld. Daarom gaat het bij deze categorie om de hoofdbouwmassa, het aanzicht van de gevels die vanaf de openbare weg zichtbaar zijn en de kap. Het interieur, een bijgebouw of erfafscheiding valt in geen geval onder de bescherming Beleidsvoorstel 1.Zowel voor de rijks- en gemeentelijke monumenten als voor de karakteristieke panden de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarde' op de plankaart opnemen. In het artikel in het bestemmingsplan dat met deze aanduiding correspondeert de bepaling opnemen dat de bestaande situering, maatvoering en kaprichting van het hoofdgebouw hier als maximaal gelden. 2. Binnenplans afwijken van de bepaling onder 1. is mogelijk tot de maximale bebouwingsmogelijkheden (incl. vrijstelling) welke binnen de primaire woonbestemming reeds waren toegestaan. Voorbeeld: je hebt een woning van één bouwlaag en een bouwhoogte van 5,00 meter binnen de bestemming W1C met de aanduiding karakteristiek. In het bestemmingsplan zijn binnen die bestemming echter twee bouwlagen tot een maximale hoogte van 8,00 meter toegestaan. De eigenaar wil een tweede bouwlaag realiseren met een bouwhoogte van 7,50 meter. Dan kan binnenplans worden afgeweken van de onder 1. genoemde regeling, mits:
7
-
geen afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarden van het pand (onder verwijzing naar rapport SteenhuisMeurs)
3.Tevens een aanlegvergunningenstelsel opnemen voor sloopactiviteiten (voor karakteristieke panden was deze nog niet vastgelegd in bvb de erfgoedverordening). 4. In de bijlage bij het bestemmingsplan een lijst opnemen met daarop alle rijks- en gemeentelijke monumenten en karakteristieke panden. Ook het rapport van SteenhuisMeurs als bijlage bij het bp opnemen als zijnde het toetsingskader bij een eventuele afwijking van de hoofdregel dat de bestaande situering etc. als maximaal geldt. • Conclusie SteenhuisMeurs t.a.v. fricties Binnen het plangebied worden door SteenhuisMeurs twee fricties geconstateerd. De eerste frictie betreft het pand op de hoek Koninginneweg/Kostverlorenstraat, welke een te grote bouwhoogte heeft en door de architectuur en de gekozen materialisatie een verstoring van het historisch straatbeeld oplevert. De Prinsesseweg wordt als tweede frictie aangeduid, nu het uiteinde van deze weg wordt gekenmerkt door achterkanten van tuinen en toegangen naar een garageblok Beleidsvoorstel De geconstateerde frictie op de hoek Koninginneweg/Kostverlorenstraat wordt voor kennisgeving aangenomen. Het is op dit moment niet mogelijk om hier iets aan te veranderen. Ten aanzien van de frictie Prinsesseweg heeft de gemeente reeds een ontwikkeling/ beleidswijziging voor ogen. Hierover volgt in paragraaf 3.4 meer. 3. Uitgangspunten en ontwikkelingen 3.1 Inleiding Het bestemmingsplan zal voornamelijk conserverend van aard zijn. Uitgangspunt voor de bestemmingslegging is de bestaande situatie, waarbij behoud van de bestaande kwaliteit wordt nagestreefd. Alle (legale) bestaande bebouwing en bestaand gebruik zal zoveel mogelijk worden bestemd conform de feitelijke situatie. Wel zal het plan nagelopen worden op eventuele ‘foutjes’, welke in het nieuwe bestemmingsplan hersteld zullen worden. Mogelijke toekomstige ontwikkelingen worden in dit plan slechts meegenomen indien deze voldoende zijn uitgekristalliseerd en/of daarover reeds (beginsel)besluitvorming heeft plaatsgevonden. Indien dit laatste niet het geval is wordt conserverend bestemd, waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de thans geldende bestemming en bij het bestaande legale gebruik. Hiermee wordt vertraging van de actualisatie ten gevolge van mogelijke toekomstige ontwikkelingen zo veel mogelijk voorkomen. Hieronder zullen per categorie slechts die uitgangspunten genoemd worden welke een wijziging betekenen van het huidige beleid. 3.2 Ruimtelijke uitgangspunten 3.2.1 Bebouwing Vergunningvrij bouwen Ten tijde van de inwerkingtreding van het vigerende bestemmingsplan bestond bijlage II van het Besluit omgevingsrecht nog niet. In het huidige bestemmingsplan is derhalve nog geen rekening gehouden met de mogelijkheden van het vergunningsvrij bouwen. In het nieuwe bestemmingsplan worden deze mogelijkheden zo veel mogelijk verwerkt in de bestemmingsplanbepalingen. 8
Voorgevelrooilijn In de huidige bestemmingsplanbepalingen wordt binnen een aantal bestemmingen opgemerkt dat bouwwerken vóór de voorgevel of het verlengde daarvan, slechts een beperkte hoogte mogen hebben. Ook is parkeren voor de voorgevel in beginsel niet toegestaan. Een en ander hangt samen met de ligging van de voorgevel aan openbaar toegankelijk gebied. Bouwwerken voor de voorgevel hebben over het algemeen een grotere ruimtelijke impact dan bouwwerken achter de voorgevel. Nu het begrip ‘voorgevel’ in het bestemmingsplan niet nader wordt gedefinieerd, moet aangesloten worden bij de in het verkeer geldende opvattingen hieromtrent. Over het algemeen wordt onder voorgevel verstaan: de gevel aan de voorzijde van de woning, waarin zich veelal de hoofdingang van het pand bevindt. Een woning heeft volgens deze uitleg slechts één voorgevel, hetgeen tot gevolg heeft dat slechts voor één zijde van de woning beperkte bouwmogelijkheden gelden. Een en ander sluit niet volledig aan bij de feitelijke situatie. Zeker bij hoekpanden zal sprake zijn van meerdere gevels welke naar het openbaar gebied zijn toegekeerd, en waarbij beperktere bouwmogelijkheden wenselijk zijn. De huidige bestemmingsplanbepalingen bieden echter geen ruimte om ook in deze situaties de bouwmogelijkheden te beperken. Immers, strikt gezien liggen deze gronden niet voor de voorgevel, en gelden dus de ruimere bebouwingsregels. Over het algemeen is deze situatie in het vigerende bestemmingsplan ondervangen door voor deze percelen ook voor het zij-erf de bestemming ‘Tuin of onbebouwd erf’, artikel 9 op te nemen. Dit biedt echter niet in alle gevallen soelaas. Zo geldt ook binnen de bestemming ‘Tuin en onbebouwd erf’ de voorwaarde dat alleen erfafscheidingen vóór de voorgevel 1,00 meter hoog mogen zijn. Voorgesteld wordt derhalve om het begrip voorgevelrooilijn op te nemen in het bestemmingsplan, waarbij deze wordt gedefinieerd als zijnde: ‘de grens van het bouwvlak die is gericht naar het openbaar gebied en het verlengde van die grens. Bij een hoekperceel wordt ook de zijdelingse bouwgrens die naar het openbaar gebied is gericht en het verlengde daarvan gezien als voorgevelrooilijn’. Tevens dienen de betreffende bestemmingsplanbepalingen te worden aangepast. Als voorbeeld, de onderstaande bepaling: h de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 2 m bedragen, met uitzondering van erfafscheidingen voor de voorgevel en/of het verlengde daarvan, waarvan de hoogte niet meer dan 1 m mag bedragen (..).
zal dan worden gewijzigd in: h de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 2 m bedragen, met uitzondering van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn en/of het verlengde daarvan, waarvan de hoogte niet meer dan 1 m mag bedragen (..).
Op deze wijze kan beter worden aangesloten bij hetgeen ruimtelijk gezien voor deze gebieden wenselijk is. Aantonen woningbehoefte nieuwe stedelijke ontwikkelingen Op 1 oktober 2012 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van kracht geworden, ten gevolge waarvan de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt aan een aantal eisen moet voldoen. Voornaamste eis is dat zal moeten worden aangetoond dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte voorziet.
9
Hoewel dit niet zozeer een wijziging van het gemeentelijke beleid betreft, maar een wettelijke voorwaarde welke aan de toelichting van het bestemmingsplan wordt gesteld, is zij voor het te actualiseren bestemmingsplan Kostverloren wel degelijk van belang. Zoals uit paragraaf 3.4 van deze nota van uitgangspunten zal blijken, worden er binnen het bestemmingsplan een aantal stedelijke ontwikkelingen voorzien. De regionale behoefte aan deze woningbouw zal in de toelichting bij het bestemmingsplan nader worden toegelicht. l op de weg als in 3.2.2 Cultuurhistorie In het cultuurhistorisch onderzoek dat verricht is door het bureau SteenhuisMeurs, wordt aangegeven dat de de waardering van het gebied bestaat uit twee componenten te weten historisch waardevolle structuren en historisch waardevolle objecten/ensembles. De gebouwde component (de objecten en ensembles) worden in het bestemmingsplan geregeld door aan deze panden een aanduiding “cultuurhistorische waarde” met hieraan gekoppeld een op de deze waarde afgestemde bebouwingsregeling. De uitstraling van de linten is echter ook zeer afhankelijk van de aankleding en inrichting van de buitenruimte.
Verharding doet afbreuk aan uitstraling lint
Momenteel stelt de gemeente een Nota Openbare Ruimte op waarin de uitstraling van de linten een belangrijk item is. Privé voortuinen leveren echter een belangrijke bijdrage aan de uitstraling van straten. Het bestemmingsplan is het instrument waarmee sturing gegeven kan worden aan particuliere initiatieven. Activiteiten die de uitstraling van linten negatief kunnen beïnvloeden zijn het parkeren in, en het verharden van voortuinen. Voorgesteld wordt om in het bestemmingsplan voor de linten (Haarlemmerstraat, Kostverlorenstraat en Zandvoortselaan) op te nemen: 1. Bij de afwijkingsbevoegdheid voor het parkeren in de voortuin een minimale breedte van de tuin op te nemen van 6 meter, waarbij maximaal 1 auto in de voortuin geparkeerd mag worden. 2. Voor de percelen die grenzen aan de linten een bepaling op te nemen dat niet meer dan 50% van het voorerf mag worden verhard. Ad1. In de huidige afwijkingsbevoegdheid is wel een voorwaarde opgenomen dat alleen van de bevoegdheid gebruik gemaakt mag worden wanneer de voortuin minimaal 6 meter diep is. De breedte van de tuin is echter vrij gelaten. Voor de uitstraling van de voortuin is echter de breedte van de tuin wel van belang. Wanneer de breedte minimaal 6 meter is zal voldoende oppervlak overblijven om de tuin een groene aankleding te geven. Teven zorgt deze afstand voor ruimte tussen de geparkeerde auto’s waardoor de (karakteristieke) gevels van de woningen zichtbaar blijven.
Ongewenst 2 auto’s in een smalle tuin
Ad 2. Deze bepaling is beoeld om excessen waarbij voortuinen volledig verhard worden te voorkomen.
10
3.2.3 Groen- en waterstructuur Met betrekking tot de groen- en waterstructuur zullen alle relevante beleidsdocumenten in het bestemmingsplan worden verwerkt. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan het Groenbeleidsplan en de Structuurvisie Zandvoort, Parel aan Zee +. 3.2.4 Verkeer en parkeren Parkeren Op dit moment worden in de verschillende gemeentelijke bestemmingsplannen nog aparte parkeernormen gehanteerd. Voorgesteld wordt om in het nieuwe bestemmingsplan aan te sluiten bij de normen zoals deze zijn neergelegd in de Parkeernormennota 2012 (vastgesteld d.d. 9 oktober 2012). 3.3 Functionele uitgangspunten Ten aanzien van de functionele uitgangspunten van het bestemmingsplan worden geen wijzigingen in het beleid voorzien. 3.4 Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen Binnen het plangebied zijn een aantal ontwikkelingslocaties aanwezig. Voorafgaand aan het opstellen van de nota van uitgangspunten zijn deze ontwikkelingen beoordeeld op de vraag in hoeverre realisatie van de plannen voorzien werd binnen de planperiode van tien jaar. Ontwikkelingen waarvan onvoldoende zeker was of zij binnen deze periode gerealiseerd zouden (kunnen) worden, zijn niet meegenomen in deze nota van uitgangspunten en zullen ook niet opgenomen worden in het bestemmingsplan. Hieronder volgt een overzicht van de ontwikkelingen welke in het bestemmingsplan zullen worden overgenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen welke meteen positief bestemd zullen worden, en ontwikkelingen welke gefaciliteerd zullen worden middels het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid. Daarnaast worden de ontwikkelingen aangehaald, die momenteel niet concreet genoeg zijn om meegenomen te worden in het nieuwe bestemmingsplan. Deze zullen conserverend bestemd worden. 9 2 1 3 4 5B
8
5A
7 6
Op te nemen ontwikkeling Conserverend bestemd
11
3.4.1 Beatrixplantsoen Vanuit het LDC bestaat de wens om de huisartsenpost die gevestigd is aan het Beatrixplantsoen te verplaatsen naar de AHOED in het LDC. Dit is stedenbouwkundig onderzocht. Uit dit stedebouwkundig onderzoek (als bijlage toegevoegd) is gebleken dat ruimtelijk geen bezwaar is om het betreffende terrein aan het Beatrixplantsoen te herontwikkelen naar woningbouw. Om deze ontwikkeling daadwerkelijk plaats te laten vinden dient het terrein integraal ontwikkeld te worden. De apotheker heeft echter aangegeven niet geïnteresseerd te zijn in een verplaatsing naar de AHOED. Dit maakt het aantoonbaar maken van een haalbare ontwikkeling lastig. Vooralsnog zal de ontwikkeling dan ook niet meegenomen worden in het bestemmingsplan. 3.4.2 Sophiaweg Op het kruispunt van de Kostverlorenstraat en de Sophiaweg ligt de locatie die door Woonstichting De Key en de gemeente Zandvoort is aangewezen als vernieuwingslocatie. Op deze vernieuwingslocatie is op dit moment een flatgebouw met 37 woningen aanwezig, alsmede een aantal bovengrondse garageboxen. Zowel het flatgebouw als de garages zullen worden gesloopt. Hiervoor in de plaats zullen ongeveer 50 woningen worden teruggebouwd; 28 sociale huurappartementen en 22 grondgebonden koopwoningen. Tevens wordt de woning aan de Kostverlorenstraat 77 gesloopt. Hiervoor zal één twee-onder-eenkapwoning worden teruggebouwd De Key zal op korte termijn overgaan tot het indienen van een aanvraag om een omgevingsvergunning met grote afwijking (projectafwijkingsbesluit). Onderdeel van deze aanvraag is het aanleveren van een goede ruimtelijke onderbouwing. Het plan zal te zijner tijd tevens aan de raad worden voorgelegd in verband met het aanvragen van een verklaring van geen bedenkingen, welke onderdeel uitmaakt van deze procedure. Met de aanvraag om een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit wordt vooruit gelopen op de actualisering van het bestemmingsplan Kostverloren. De vergunning zal derhalve naar verwachting eerder worden verleend dan dat het bestemmingsplan in werking treedt. Gelet op het feit dat de plannen al zeer concreet zijn, zal het plan rechtstreeks in het bestemmingsplan worden opgenomen. Dit om te voorkomen dat het bestemmingsplan reeds achterhaald is op het moment dat zij in werking treedt. 3.4.3 Het Spalier Aan de Kostverlorenstraat 95 is het Spalier, een instelling voor Jeugd & Opvoedhulp gevestigd. Het hoofdgebouw is een rijksmonument. Conform de functie die hier nu gevestigd is, is het terrein in het vigerende bestemmingsplan bestemd voor Maatschappelijke doeleinden. Het gebouw staat echter te koop, het Spalier zal per 1 januari 2013 uit Zandvoort vertrekken. Het terrein zal een nieuwe functie krijgen. De afdeling MD heeft aangegeven dat de bestemming Maarschappelijke doeleinden wat hun betreft niet gehandhaafd hoeft te worden. Er is een korte stedenbouwkundige studie verricht naar de mogelijkheden van het terrein. Deze studie is als bijlage bij de Nota van uitgangspunten gevoegd. Voorstel: Voor de locatie een wijzigingsbevoegdheid op te nemen waarbij de bestemming “Maatschappelijke doeleinden”omgezet kan worden naar Wonen. Waarbij de volgende randvoorwaarden opgenomen zullen worden in het bestemmingsplan:
12
• De kavel ligt op de hoek Kostverlorenstraat/Max Eeuwenstraat. Nieuwbouw langs de Kostverlorenstraat zal hierop georiënteerd worden en meedoen in de karakteristiek van dit lint. Nieuwbouw aan de Max Eeuwenstraat wordt hierop georiënteerd (belangrijkste gevel wordt hierop gericht) en doet mee in de karakteristiek van de aangrenzende buurt. • Het hoofdgebouw moet gehandhaafd worden, in dit gebouw mogen ten hoogste 9 appartementen gevestigd worden. • Om het hoofdgebouw als karakteristieke bebouwing binnen de wijk optimaal tot zijn recht te laten komen dient de nieuwbouw die hieromheen gerealiseerd wordt lager te zijn dan het hoofdgebouw. In hoogte dient de nieuwbouw op de woningen in de aangrenzende buurt aan te sluiten. • Aan de Kostverlorenstraat dient de bebouwing aan te sluiten op de in de structuurvisie beschreven karakteristieken behorende bij dit historische lint (blz 37 van de visie). Daarnaast is de voortuin minimaal 8 meter diep. • Aan de Max Eeuwenstraat dient de bebouwing aan te sluiten op de aangrenzende woningen. Deze bestaan uit twee bouwlagen met een kap en hebben een grote voortuin (min 5 meter diep). • Op het terrein mogen maximaal 5 twee onder een kap of vrijstaande woningen gebouwd worden. • Voldaan moet worden aan de Parkeernormennota. Het benodigde parkeren dient op eigen terrein opgelost te worden. De voortuin wordt zoveel mogelijk vrij gehouden van parkeren door de parkeerplaats of garage 2 meter achter de voorgevel te plaatsen. 3.4.4 Kerk Julianaweg Aan de Julianaweg staat een Kerkgebouw. Momenteel is er op basis van een tijdelijke vergunning een school gevestigd in dit gebouw. De school gaat verhuizen naar een andere locatie. Het Kerkgebouw staat momenteel te koop. In de Zandvoortse structuurvisie “Parel aan Zee +” is één van de beleidsuitgangspunten “authenticiteit en kleinschaligheid” (blz. 32 en 33 van deze visie). Met deze ambitie heeft de gemeente een omslag in beleid ingezet met als doel meer te kijken naar de geschiedenis van de plek en reeds aanwezige karakteristieke elementen. Door het bureau SteenhuisMeurs is in het kader van het bestemmingsplan voor Kostverloren een cultuurhistorisch onderzoek te verrichten. In dit onderzoek is aangegeven dat de kerk en de pastorie van hoge waarde zijn voor het dorpsbeeld. De kosterswoning is waardevol als een (voor de wijk zeldzaam) voorbeeld van naoorlogse architectuur. Het cultuurhistorisch onderzoek van Steenhuis-Meurs is als bijlage bij deze Nota gevoegd. Het kerkgebouw zal in het bestemmingsplan als te handhaven opgenomen worden. Het gebruik zal verruimd worden. In het huidige bestemmingsplan is het perceel bestemd voor maatschappelijke doeleinden. In het nieuwe bestemmingsplan zal een wijzigingsbevoegdheid naar maatschappelijke voorzieningen, wonen en kantoren worden toegevoegd. Hierbij zal als voorwaarde worden opgenomen dat slechts toepassing mag en kan worden gegeven aan deze afwijkingsbevoegdheid indien de ontwikkeling niet leidt tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk. 3.4.5a Voormalig bedrijventerrein Prinsesseweg Voor het voormalige bedrijventerrein aan de Prinsesseweg bestaat de wens om hier woningbouw te realiseren. Dit voornemen dateert al van voor de vaststelling van het huidige bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat e.o’ in 2003. In de toelichting van het vigerende bestemmingsplan wordt al gesproken over de verbetering van de ruimtelijke uitstraling van de Prinsesseweg. Hiertoe is destijds een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming wonen opgenomen.
13
De locatie bestaat uit 3 kadastrale percelen, waarbij de gemeente eigenaar is van één perceel en de Ontwikkeling Prinsesseweg Zandvoort B.V. (OPZ) eigenaar is van de overige twee percelen. Om de totale locatie te kunnen bebouwen zijn partijen derhalve tot elkaar veroordeeld. De gemeente Zandvoort en de Ontwikkeling Prinsesseweg Zandvoort B.V. (OPZ) hebben voor het voormalige bedrijventerrein en de vm. bibliotheek locatie een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt dat nagenoeg gereed is. . Het woningbouwplan bestaat uit 22 woningen. 10 twee-onder-één kapwoningen en 12 woningen in 2 rijtjes van 6. De woningen zijn gegroepeerd om een groen binnenhofje en 4 twee-onder-één kapwoningen zijn langs de Prinsesseweg geplaatst. Verder bevat het plan 8 garageboxen en een parkeerhof waarin de gewenst parkeercapaciteit wordt gerealiseerd. Partijen, de gemeente en OPZ bv., zijn in overleg om tot definitieve afspraken te komen met betrekking tot de planrealisatie. Afhankelijk van hoe snel deze plannen concreet worden zal de keuze worden gemaakt tussen het direct positief bestemmen van de ontwikkeling, het prolongeren van de reeds bestaande wijzigingsbevoegdheid, ofwel het opnemen van een op het specifieke stedenbouwkundige ontwerp geënte wijzigingsbevoegdheid. 3.4.5 b Achterzijde van woningen aan de Prinsesseweg Aan de Prinsseseweg ter hoogte van de busbaan grenzen achterzijden van woningen aan de openbare weg. Het beeld wat ontstaat door de aanwezige schuttingen en garages is niet representatief, terwijl de Prinsseseweg als één van de belangrijke entrees in de structuurvisie wordt genoemd. (blz 72 in de visie). Het verbeteren van de uitstraling van de Prinsesseweg , als belangrijke entree van het centrum, is één van de doelstellingen uit de structuurvisie. In het kader van het bestemmingsplan is onderzocht in welke mate het nieuwe bestemmingsplan Kostverloren bij kan dragen aan het verbeteren van de uitstraling van de Prinsesseweg. Dit is op twee manieren bekeken: a. in de retrospectieve toets is gekeken naar illegale erfbebouwing bij de aan de Prinsesseweg grenzende kavels. b. In een stedebouwkundige studie is gekeken naar het mogelijk verruimen van de erfbebouwingsregels voor de kavels die grenzen aan de Prinsesseweg. De retrospectieve toets is behandeld in paragraaf 2.1 Wanneer op basis van de retrospectieve toets gehandhaafd wordt, verbeterd met name aan de noordzijde van de Prinsesseweg de uitstraling, doordat er meer zicht komt op de achtergelegen straten. De voor- achterkanten situatie blijft bestaan, waardoor de weg nog steeds voornamelijk begeleidt wordt door schuttingen. De stedebouwkundige studie richt zich op de mogelijkheid om naar de weg gekeerde functies toe te voegen op de achtererven. Hierin is een concreet verzoek voor bewoners aan de Haarlemmerstraat 29 om een “zorghotel” te beginnen mee genomen. De stedebouwkundige studie is in de bijlage bij de Nota van Uitgangspunten opgenomen.
14
Voorstel: Na consultatie van de eigenaar/bewoners van de betreffende percelen de erfbebebouwingsregeling voor percelen waarvan de achtererven grenzen aan het vroegere tracé van de trambaan (huidige busbaan Prinsesseweg en een deel van de Burgemeester Nawijnlaan) te verruimen. Dit met als doel om vakantiewoningen op deze percelen toe te staan. De verruiming van de erfbebouwingsregeling betreft: • Verruiming van de gebruiksbepaling zodanig dat recreatief verblijf mogelijk is • Per perceel maximaal 2 vrijstaande bijgebouwen toestaan waarvan er één het zomerhuis betreft • Maximaal 35% van het erf bebouwd mag worden • Het totale toegestane oppervlakte aan voor- en uitbouwen maximaal 50m2 is. Daarnaast dienen een aantal aanvullen randvoorwaarden gesteld te worden: • Perceelsplitsing is niet toegestaan • Maximaal 60% van de perceelsbreedte mag bebouwd Schets huidige beeld Prinsesseweg worden • Wanneer een zomerhuis gerealiseerd wordt dient de juridische regeling zodanig te zijn dat de zomerhuizen een voorgevel aan de zijde van de Prinsseseweg of Burgemeester Nawijnlaan hebben en dat hiermee de erfafscheiding maximaal 1meter hoog mag zijn. • Volwassen bomen dienen gehandhaafd te worden
Schets nieuwe beeld Prinsseseweg
De eigenaar/bewoners van Haarlemmerstraat 29 hebben aangegeven dat zij graag een zorgpension op hun achtererf willen starten. De plannen zijn echter nog te weinig concreet om in het bestemmingsplan op te nemen.
3.4.6 Gertenbachmavo
Schetsontwerp terrein Gertenbach
Schetsontwerp wanneer naburige kavels niet meegenomen worden
15
Het gebouw van de Gertenbachmavo is verouderd. De wens is om op korte termijn nieuwbouw te plegen. Momenteel wordt onderzocht wat de beste optie is voor nieuwbouw van de Gertenbach. Een mogelijheid is vervangend nieuwbouw plegen op het sportveld dat behoord bij de school, maar nieuwbouw op een geheel andere locatie behoort ook tot de onderzochte mogelijkheden. Voor het gebied is een schetsontwerp gemaakt met een mogelijke nieuwe invulling van het gebied. Dit schetsontwerp biedt de mogelijkheid een nieuw gebouw voor de mavo op het huidige sportveld te realiseren, gecombineerd met woningbouw. Indien besloten wordt de mavo op een andere locatie te herbouwen dan binnen de geschetste verkaveling het gehele gebied ingevuld worden met woningbouw. Voor het terrein van de Gertenbach zal, op basis van het schetsontwerp, een wijzigingsbevoegdheid opgenomen worden waarbij: • De wijziging dient plaats te vinden conform de hoofdstructuur die is aangegeven in figuur (wordt nader uitgewerkt, basis is de hierboven weergegeven verkaveling. • Het woongebied moet worden ontsloten via de Burg. Nawijnlaan • In de rand maximaal 26 vrijstaande en/of twee onder een kapwoningen gerealiseerd mogen worden. Aansluitend op de woningen aan de Burgemeester Nawijnlaan zal de regeling voor deze woningen vergelijkbaar zijn met de huidige in het plan opgenomen bestemming W1B krijgen. • In het middengebied compacte bebouwing in het groen gerealiseerd wordt die in volume en richting aansluit op de bebouwing van Huis Kostverloren. • In het middengebied kunnen een school en/of woningen gerealiseerd worden. • De voetprint van het gebouw in het middengebied maximaal 1100m2 mag bedragen • De hoogte van het gebouw in het middengebied maximaal twee bouwlagen is met een accent (ten hoogste 1/3 van het gebouw) van maximaal drie bouwlagen. Om optimaal aan te sluiten op de structuur van de aanliggende wijk wordt voorgesteld om ook voor een deel van de erven van de percelen Haarlemmerstraat 11 en 13 een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Deze wijzigingsbevoegdheid is bedoeld om de rand van het plan en hiermee de ontsluiting van het gebied af te maken. Derhalve zal bepaald worden dat pas wanneer toepassing gegeven wordt aan het wijzigingsbesluit dat op het terrein van de Gertenbach ligt van de wijzigingsbevoegdheid op de percelen Haarlemmerstraat 11 en 13 gebruik gemaakt kan worden. Verder zal bepaald worden dat: • De bestemming gewijzigd kan worden in een regeling die vergelijkbaar is met de bestemming W1B in het vigerende bestemmingsplan. • Voorwaarde voor wijziging is het afmaken van de ringvormige buurtweg • De bebouwing dient in verschijningsvorm aan te sluiten aan de randbebouwing op het terrein Gertenbach. 3.4.7 Huis in de Duinen De projectontwikkelaar van Woonzorg heeft aangegeven dat de plannen voor Huis in de Duinen nog onvoldoende concreet zijn om in het bestemmingsplan opgenomen te worden. Derhalve zal de regeling uit het vigerende plan overgenomen worden. 3.4.8 Camping Sandevoerde Bij camping Sandevoerde ligt een sportveld dat inmiddels eigendom is van de eigenaar van de camping. Dit sportveld dient een gelijke regeling te krijgen als het huidige campingterrein. De ambities om het gebied gedeeltelijk om te zetten naar woningbouw krijgen vooralsnog geen vertaling in het bestemmingsplan, omdat bij de provinicie een motie aangenomen is die woningbouw op het terrein onmogelijk maakt.
16
3.4.9 Max Euwestraat 40 t/m 68 Van een bewoner is het verzoek gekomen om in het kader van het bestemmingsplan te bekijken of er mogelijkheden zijn deze woningen aan de voorzijde (zijde Visserspad)uit te breiden. Het betreft hier een rij woningen aan een in de structuurvisie vastgelegde hoofdgroenstructuur (duinen bij het Visserspad). Gezien de grote oppervlakte groen dat voor de woningen ligt is de bijdrage van de voortuinen van de woningen aan de groene uitstraling van het gebied nihil. De uitstraling van de bebouwing levert echter wel een belangrijke bijdrage aan de uitstraling van het gebied. In de huidige situatie liggen de schuren die aan de voorzijde van de woningen gesitueerd zijn prominent in het zicht. Door de woning aan de voorzijde uit te komt de het representatieve deel van de gevel (het deel met deuren en ramen) naar voren en komen de blinde gevels van de schuren minder prominent in het zicht te liggen. Voorgesteld wordt om in het bestemmingsplan voor deze specifieke rij woningen middels een afwijking een woninguitbreiding aan de voorzijde toe te staan.
Uitsnede vigerende bestemmignsplan
Gevelaanzicht
4. Sectorale aspecten Door de Milieudienst zal een verkennende milieuparagraaf worden opgesteld, waarin alle voorgenomen ontwikkelingen integraal zullen worden meegewogen. Hierbij zal aandacht worden besteed aan de aspecten Water, Ecologie, Archeologie, Bedrijven en milieuzonering, Geluid, Luchtkwaliteit, Bodemkwaliteit en Externe veiligheid.
17
