Nieuwsbrief november 2012

WOON Algemene huurdersvereniging Postbus 27 9300 AA Roden

Nieuwsbrief november 2012

Opening Gezondheidscentrum in Haren

Gewoon goed wonen is uw recht!

_________________________________________________________________

Woon is lid van

WOON

ALGEMENE Nieuwsbrief voor leden November 2012 HUURDERSVERENIGING

Inhoud van deze nieuwsbrief Pagina -

Even voorstellen

3

-

WOZ-waarde

4

-

Alweer een (roerig) huurjaar bijna voorbij!

7

-

Van de vereniging

8

-

Haren

11

-

Berlijn

12

-

Overzicht adressen

16

- Pagina 2 -

WOON


Even voorstellen Mijn naam is Agnes Venema. Het afgelopen jaar heb ik samen met Sjoukje From secratariële werkzaamheden voor Woon verricht. We hebben de taken zo verdeeld dat ik alle vergaderingen bijwoon en daar de verslaglegging van doe. Dit doe ik met veel plezier want de zaken die er worden besproken hebben mijn interesse en daarbij is het ook goed vertoeven in het gezelschap van de bestuursleden van Woon. In het dagelijkse leven ben ik getrouwd en ben ik moeder van 4 kinderen waarvan 1 studeert, twee op het voortgezet onderwijs zitten en de jongste nog naar de basisschool gaat. Naast dit drukke en gezellige gezin en de werkzaamheden voor Woon heb ik ook nog een betaalde baan in het basisonderwijs. Op twee scholen ben ik intern begeleider waar ik de coördinatie van de leerlingenzorg voor mijn rekening neem en leraren mag coachen. Een erg leuk beroep! U zult waarschijnlijk eerder in contact komen met Sjoukje, maar misschien schudden we elkaar de hand eens bij een ledenvergadering. een hartelijke groet, Agnes Venema

- Pagina 3 -

WOON


WOZ-waarde WOZ-waarde als uitgangspunt voor het bepalen van de maximale huur In het regeerakkoord staan de maatregelen die de regering wil toepassen op de (huur)woningmarkt. Een van de afspraken is het vaststellen van de maximale huur. Tot nu toe wordt dit bepaald door het puntensysteem. De WWS, (het woningwaarderingsstelsel). De regering wil dit uitgangspunt loslaten en vervangen door een percentage van de WQZ-waarde, (waardering onroerende zaken), van de woning. Het percentage is 4,5%. Jaarlijks gaat de huur omhoog met een bepaald percentage plus het percentage van de inflatie. Niet iedereen is gelukkig met deze verandering. De Woonbond, de corporaties en AEDES hebben dan ook al hun bezwaren laten horen. In de hier gegeven rekenvoorbeelden per inkomenscategorie kunt u zien hoe de berekening gaat en wat de uitwerking is. Het is een algemeen voorbeeld, geen individueel praktijkvoorbeeld maar het maakt duidelijk hoe de systematiek is. Er zijn drie inkomenscategorieën, voor elk daarvan wordt een voorbeeld gegeven. Het gaat over de kale huur, de contributie voor bijvoorbeeld het Combinatiefonds blijft buiten beschouwing voor de berekening, de vaststelling van de maximale huur. 1. Huurders met een (gezamenlijk) inkomen tot € 33.000,2. Huurders met een (gezamenlijk) inkomen van € 33.000,- tot € 43.000,3. Huurders met een (gezamenlijk) inkomen vanaf € 43.000,Voor de huurders van groep 1 en 2 geldt dat de 4,5% van de WOZ-waarde de maximale huur is. M.a.w. de kale huur kan niet meer bedragen dan de 4,5%. Voor de huurders van groep drie geldt deze beperking niet. Dan kan de kale huur wel boven de 4,5% uitgaan: er is geen maximale huur meer voor die groep huurders. - Pagina 4 -

WOON


Voorbeeld voor groep 1 inkomen tot € 33.000,We stellen de WOZ-waarde van de woning op € 100.000 De maximale huur van de woning is: 4,5% van € 100.000 = € 4500 Maximale huur per maand: € 4500 : 12 = € 375 De jaarlijkse inflatie op 1%. Extra verhoging boven op de inflatie voor deze groep is 1,5%. Wel huurprijsbescherming. Als we uitgaan van € 375 als starthuur in het eerste jaar, waar dus ook het extra percentage al toegepast wordt, blijkt dat al in het eerste jaar de maximale huur wordt overschreden. De kale huur zou dan € 384,38 zijn, die niet gehanteerd mag worden.

inkomen van € 33.000,- tot € 43.000,Voorbeeld voor groep 2 We stellen de WOZ-waarde van de woning op € 100.000 De maximale huur van de woning is: 4,5% van € 100.000 = € 4500 Maximale huur per maand: € 4500 : 12 = € 375 De jaarlijkse inflatie op 1%. Extra verhoging boven op de inflatie voor deze groep is 2,5%. Wel huurprijsbescherming. Als we uitgaan van € 375 als starthuur in het eerste jaar, waar dus ook het extra percentage al toegepast wordt, blijkt dat al in het eerste jaar de maximale huur wordt overschreden. De kale huur zou dan € 388,13 zijn, die niet gehanteerd mag worden.

Voorbeeld voor groep 3 inkomen vanaf € 43.000,We stellen de WOZ-waarde van de woning op € 100.000 De maximale huur van de woning is: 4,5% van € 100.000 = € 4500 Maximale huur per maand: € 4500 : 12 = € 375 De jaarlijkse inflatie op 1%. Extra verhoging boven op de inflatie voor deze groep is 6,5%. Geen huurprijsbescherming. - Pagina 5 -

WOON


Als we uitgaan van € 375 als starthuur in het eerste jaar, waar dus ook het extra percentage al toegepast wordt, blijkt dat al in het eerste jaar de maximale huur wordt overschreden. De kale huur zou dan € 403,13 zijn. In deze inkomenscategorie geldt het plafond van € 375 als maximale huur niet. De verhoging kan de huurder in rekening gebracht worden.

Als de woning een hogere WOZ-waarde heeft, is de maximale huur ook hoger en zal het plafond van de maximale huur enkele jaren later bereikt worden. Voor de inkomensgroep van meer dan € 43000 geldt dan ook weer dat op hen het plafond van de maximale huur niet van toepassing is.

Ter verduidelijking van het begrip WOZ-waarde een citaat van ANP/Financieele Dagblad. “De WOZ-waarde van een huurwoning is de geschatte marktwaarde van het pand. Deze wordt bepaald door gemeenten en is van invloed op de hoogte van een aantal belastingen.” In hoeverre de WOZ-waarde kan gaan schommelen (verhoogd worden) is interessant. Hoe lager de WOZ-waarde is, hoe eerder de huur boven de grens zit, soms al direct in het zogenaamde startjaar. Voor huurders kan het belangrijk zijn bezwaar te maken als de WOZ waarde te hoog is vastgesteld.

- Pagina 6 -

WOON


Alweer een (roerig) huurjaar bijna voorbij! Dit jaar zijn er wel erg veel politieke ideën losgelaten op huurders: * de discussie over dat corporaties alleen maar zouden mogen verhuren aan huurders met een gezamenlijk inkomen van maximaal 33.000 €; * de discussie over de woningmarkt die op slot zit en de rol die de huren en huurwoningen daarin spelen met het plan Wonen 4.0 van onder andere de Woonbond; * de kabinetsvoornemens voor de woningmarkt en een minister voor bouwen en wonen. In deze aflevering van ons verenigingsblad zullen we vooral op de kabinetsvoornemens ingaan. Op dit moment roeren de corporaties zich al over de voornemens: 4,5% van de WOZ-waarde als maximale kale huur is te laag in de buitengewesten stellen zij. De corporaties in de randstad denken er anders over. Het verschil in WOZ waarde tussen Amsterdam en Annen is ook erg groot. Een woning in Annen met een waarde van 100.000 € en een huur van maximaal 4,5 % van die waarde van doet dan maximaal 375.- € per maand. Diezelfde woning kan in Amsterdam wel de dubbele waarde hebben: met dan een maximale huur van 750.- € per maand. Afwachten maar hoe de discussie in de Tweede Kamer gaat verlopen over de wet waarin dit geregeld moet worden! In deze aflevering vindt u ook een verslag van de reis naar Berlijn die Wim Hagenaar en echtgenote Gonnie aangeboden hebben gekregen van Woon bij zijn afscheid als bestuurslid van Woon, als voorzitter, als secretaris en weer als voorzitter. Wij wensen u voor de komende tijd prettige feestdagen en een gelukkig Nieuwjaar

Het bestuur van Woon - Pagina 7 -

WOON


Van de vereniging Tijdens de laatste Algemene Ledenvergadering van de vereniging is besloten tot het instellen van een commissie van goede diensten die de organisatie van de vereniging tegen het licht gaat houden en kijken of en hoe de organisatie aangepast moet worden voor de toekomst. Veel verenigingen, ook huurdersverenigingen hebben te kampen met minder leden en vooral met minder leden die bestuurstaken op zich willen nemen. Het bestuur heeft deze commissie ingesteld. Deze commissie werkt zelfstandig en organiseert haar eigen werkzaamheden. De commissie heeft aangegeven op de vergadering van het bestuur in december haar rapport met het bestuur te kunnen bespreken. Het rapport zal op de algemene ledenvergadering volgend voorjaar worden besproken. Woon en Woonborg. Als huurdersvereniging is Woon een belangrijk adviseur van Woonborg. We spreken elkaar regelmatig over alle zaken die voor huurders van belang zijn. We hebben de afgelopen jaren ook zeker de indruk gekregen dat de mening van de huurdersvereniging ertoe doet. Niet altijd, wel meestal. Dit voorjaar waren er gesprekken over de begroting van Woonborg voor 2013. De inkomsten van Woonborg bestaan hoofdzakelijk uit betaalde huren. Ongeveer 5000 woningen die gemiddeld € 420.- per maand betalen geeft een opbrengst van 25,5 miljoen euro. In grote lijnen moet hiervan betaald worden : - de rente en de aflossingen op de leningen die nodig waren om de huizen te bouwen; - de kosten van het onderhoud en van renovatie; - de kosten van de organisatie van Woonborg (kantoor, salarissen,computers etc.; - sloop en vervangende nieuwbouw. Hoe dit bij Woonborg en andere corporaties gaat is te vinden op de site van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting www.cfv.nl - Pagina 8 -

WOON


Uit een vergelijking met andere corporaties blijkt dat de personeelsomvang bij Woonborg groter is dat bij een vergelijkbare corporatie in de buurt. Dit jaar hebben we de directie tijdens het gesprek over de begroting voor 2013 gevraagd wat daarvan de oorzaak is. De indruk bestaat dat het bij die andere corporatie ook allemaal goed loopt. Ons is toegezegd dat Woon bij het onderzoek naar de kwaliteit van de organisatie dit jaar betrokken zal worden. Dat is ook gebeurd en we wachten nu op de uitwerking daarvan in de begroting van 2013. Woonborg verkoopt huurwoningen. Het is al jaren zo dat de Woonborg streeft naar het bouwen van woningen tegen bouwkosten die een huur geven tot maximaal 650 euro, zodat er voor huurders met een inkomen tot 33.000 een huurtoelage mogelijk is. De bouwkosten voor de woningen die de laatste jaren gebouwd worden zijn hoger dan met een huur van maximaal 650 euro betaald kunnen worden. Daarom worden er woningen verkocht. Met de opbrengst van die woningen worden de meerkosten van de nieuw gebouwde woningen betaald. Het woningbestand neemt daardoor af. Ook is er geprobeerd de afgelopen jaren in een nieuwbouwproject naast huurwoningen ook woningen voor de verkoop te bouwen. Met de winst op de koopwoningen werden dan de bouwkosten van de nieuwe huurwoningen gedrukt. In de woningmarkt van nu is de verkoop lastig geworden, terwijl de opbrengsten voor de vervanging en nieuwbouw van oude huurwoningen wel nodig is. Woningen die verkocht gaan worden komen uit complexen van woningen waarvan besloten is dat die woningen voor Woonborg op termijn niet meer nodig zijn. Vervangen of nieuw bouwen op een andere plek is beter. Deze woningen worden als ze vrij komen niet opnieuw verhuurd, maar te koop aangeboden. Dit kan betekenen dat woningen gedurende langere tijd leegstaan. Woonborg mag deze sociale huurwoningen niet tijdelijk verhuren. Als de huur opgetrokken wordt tot boven de huurgrens voor sociale huurwoningen mag dat wel. Woonborg heeft meegedeeld dat het plan nu is in een aantal gevallen deze - Pagina 9 -

WOON


woningen tijdelijk te willen verhuren tegen een huur boven de 650 euro in de hoop dat die huurders dan toch die huizen na enige tijd bewoning willen kopen. Dat levert Woonborg een hogere huur op tegenover leegstand en op termijn wellicht verkoop. Ons lijkt dat geen goede zaak. Er zijn nog steeds wachtlijsten. Als de woningen niet verkocht worden omdat er op dit moment geen belangstelling voor is lijkt het ons beter dat ze weer normaal verhuurd worden. Hiermee was Woonborg het niet eens. Daarbij hebben we voorgesteld dat er gekeken wordt naar de bouwkosten van nieuwe woningen. Kijk bij andere corporaties naar goede betaalbare woningen tegen lagere bouwkosten en probeer die woningen ook hier te bouwen. Met het laatste was Woonborg het wel eens. Corporaties in Noord en Oost Nederland vinden 4,5% van de WOZ waarde als maximale huur te laag. In deze aflevering van ons verenigingsblad vindt u een uiteenzetting wat dit voor de huurder betekent. De corporaties hebben in een grote bijeenkomst al aangegeven dat ze deze maximale huur te laag vinden. Dat betekent stellen ze dat er geen nieuwbouw meer kan plaatsvinden, dat er onvoldoende geld binnenkomt voor onderhoud, dat de isolatieprogramma´s niet meer uitgevoerd kunnen worden op de manier waarop het bedoeld was, en dat de bedrijfsvoering van de corporaties gevaar loopt omdat er wellicht mensen moeten worden ontslagen. Een rekensommetje. De gemiddelde jaarhuur bij Woonborg is 12 keer 420. Dan is de gemiddelde WOZ waarde waarbij de huur niet meer mag stijgen 112.000 euro Het zou best kunnen dat de gemiddelde WOZ waarde van de woningen van Woonborg lager is dan 112.000 euro. In dat geval mogen huurverhogingen bij veel woningen waarop wel gerekend was niet doorgaan. Afwachten maar of het kabinetsbeleid onder druk van de woningcorporaties bijgesteld wordt of zo blijft. Verderop vind u nog een artikel over die 4,5 % en de toegestane huurverhogingen. - Pagina 10 -

WOON


Haren Op 3 november was een delegatie van Woon aanwezig bij het openen van het Gezondheidscentrum Oosterhaar. Er was gelegenheid het gebouw te bezichtigen en na de officiële opening was er Open Huis voor omwonenden en geïnteresseerden. Het weer tijdens de opening werkte niet mee en de onthulling van de naam Gezondheidscentrum kostte dan ook enige moeite. Het idee was dat alle nieuwe gebruikers van het pand een doek weg zouden trekken waarna de naam tevoorschijn moest komen. Het doek zat echter te vast en de touwen schuurden af. Er moest een noodoplossing komen om de naam te onthullen. Een passende en symbolische onthulling voor een plan- en bouwproces dat moeilijk is verlopen. In zijn toespraak schetste Johan Dijk, directeur van Woonborg, de moeizame totstandkoming van het complex. Tien jaar geleden werd al gestart met de plannen, maar pas een jaar geleden kon de schop de grond in. In juli 2012 werd het hoogste punt bereikt.

In het gebouw, dat op de verdieping zeven mooie sociale huurappartementen heeft, hebben Mediq Apotheek Oosterhaar, Huisartspraktijk Heikens, De praktijk voor fysiotherapie en ZINN Thuiszorg/Buurthuiskamer hun intrek genomen. De foto’s op de voorpagina van deze nieuwsbrief laten de opening zien van het Gezondheidscentrum in Oosterhaar. - Pagina 11 -

WOON


Berlijn Wat doet een verslag van een reis naar Berlijn in de nieuwsbrief van de huurdersvereniging? In de nieuwsbrief van mei 2012 staat een verwijzing naar deze trip. Dat is in de passage over mijn afscheid als bestuurslid van AH Woon In oktober hebben mijn vrouw en ik deze cultuurreis gemaakt. Vandaar en daarvan nu een kort verslag van dit kijkje bij de oosterburen. Berlijn in cijfers weergeven is een onbegonnen zaak. Op internet kunt u daar veel over vinden, bijvoorbeeld op Wikipedia, en dan gerangschikt naar onderwerp. Eén getal om een idee te krijgen van de uitgestrektheid van Berlijn: de ringweg is 196 km. Berlijn is niet alleen heel groot - ongeveer zo groot als de provincie Utrecht Berlijn is veel meer. Cultuur en historie zijn overal binnen handbereik. Berlijn is niet los te zien van de Tweede Wereldoorlog. Twee grote gevolgen van WO II voor Berlijn zijn de opdeling in 1945 van Berlijn in vier geallieerde sectoren en op 13 augustus 1961 de scheiding en isolering van West-Berlijn (eerst door prikkeldraad en daarna door de Muur) omdat steeds meer burgers uit de DDR naar West-Berlijn vluchtten. Aan de deling kwam een einde toen in 1989 de ontevredenheid in de DDR zo groot werd, dat het regime er geen grip meer op had. Op 9 november 1989 werd de Muur door demonstranten langzaam afgebroken. Sinds de hereniging in 1990 is Berlijn de hoofdstad van de Bondsrepubliek Duitsland. Tot zover ‘toen’ nu weer naar kortgeleden. Het mooie weer was een belangrijk bestanddeel van ons verblijf. Het straatbeeld is dan levendiger en men heeft meer oog voor de omgeving, een - Pagina 12 -

WOON


straat is dan meer dan een traject dat afgelopen moet worden om ergens te komen. We reden Berlijn in via de Kurfürstendamm, een boulevard. Daar is het populairste winkelgebied van Berlijn. Dit was de eerste kennismaking met wegen en wijken die tot nu toe alleen van papier of van horen zeggen in een film of van een televisieprogramma bekend waren. Die namen hebben nu een gezicht gekregen. In de drie dagen tussen de uit- en thuisreis maakten we veelvuldig gebruik van het openbaar vervoer. Dat heeft Berlijn voortreffelijk geregeld. Voor de toeristen is er de voordelige Berlin Welcome Card. Wij hadden een kaart voor 72 uur. Daarmee konden we onbeperkt over grote afstanden reizen. Met de dubbeldeksbus, tram, de S-Bahn en de U-Bahn (metro). Uit de vele bezienswaardigheden - musea, gedenkplaatsen, bijzondere gebouwen en locaties - moest een beperkte keuze gemaakt worden. Enkele daarvan zijn: - De Reichstag. Als gebouw een combinatie van delen van de in 1933 verbrandde Reichstag en de in het midden van het gebouw opgerichte glazen koepel (1995 – 1999). Nu is het de zetel van het Duitse parlement, de Duitse Bundestag. De koepel heeft geen trap maar een in cirkels lopend pad. Het uitzicht begint al gelijk en bovenin is het uitzicht over Berlijn 360º. De verscheidenheid aan gebouwen van de oude en de nieuwe architectuur die Berlin heeft is goed te zien. De vier hoekgebouwen van de oude Reichstag symboliseren de vier koninkrijken van het Duitse Keizerrijk: Beieren, Saksen, Pruisen en Württemberg. - De Gedächtniskirche. Voluit de Kaiser-Wilhelm-Gedächtniskirche. Na het bombardement in 1943 bleef alleen een 68 meter hoge toren over. De ruïne kon blijven staan en werd - Pagina 13 -

WOON


een monument van de Tweede Wereldoorlog. Op 17 december 1961 werd de nieuwe Gedächtniskirche ingewijd. Die bestaat uit drie afzonderlijke delen die om de oorspronkelijke toren staan en met elkaar verbonden zijn. Vanwege de vorm van de nieuwe gebouwen hebben die de bijnamen lippenstift en poederdoos gekregen. - Het Holocaust-monument. 2711 betonblokken, van verschillende grootte, een labyrint van kaal beton, waarin een gevoel van verlorenheid opkomt. In het ondergrondse documentatiecentrum zijn aangrijpende levensverhalen gedocumenteerd. - Het concentratiekamp Sachsenhausen. Het concentratiekamp ligt bij de stad Oranienburg. In de Tweede Wereldoorlog zijn er veel gruwelijkheden gebeurd. Het was een oord van verschrikking. Nu is het is een gedenkplaats. De reis met de S-Bahn door het rustige en zonnige landschap ernaartoe en terug werkt vervreemdend. In plaats van woorden zijn gedachten hier beter op zijn plaats. - Checkpoint Charlie. De grensovergang tussen de Amerikaanse en de Russische zone. - Brandenburger Tor. In de DDR-tijd stond deze poort met bovenop het vierspan (paarden) in het niemandsland bij de Muur. Voor bezoekers van Parijs geldt dat zij Parijs niet gezien hebben als ze niet op z’n minst de Eiffeltoren en bijvoorbeeld het Louvre gezien hebben, dat gaat ook voor Berlijn op. Wat in de vorige eeuw in Duitsland plaatsvond, vraagt erom dat de toeristen in Berlijn bepaalde ijkpunten bezoeken. Wat ons bij al het voorgaande ook opviel was dat er veel hoffelijkheid is.

- Pagina 14 -

WOON


Tot slot twee citaten uit Woonbondig van november 2012. “Huurders vormen nog steeds de meerderheid in landen als Duitsland (57%). “In veel grote steden maken de huurders de meerderheid uit, zoals in Berlijn (86%).” Wilt u een korte beschrijving van een aantal van de Berlijnse bezienswaardigheden, dan is http://berlijn-blog.nl/ een mooie site.

Wim Hagenaar

- Pagina 15 -

WOON


Overzicht adressen Algemeen Bestuur AH WOON: Voorzitter

Annie Wekema

050 – 5010712

Penningmeester

Johan Sluiter

050 – 5015893

Secretaris en regiovoorzitter Haren Luuk de Jonge

050 - 3120927

Regiovoorzitter Noordenveld Annie Wekema

050 – 5010712

Regiovoorzitter Aa & Hunze Wenny Hilverts

0592 – 273215

Secretaresse AH Woon: Sjoukje From-Bijlsma Antwoordnummer 10 (postzegel niet nodig!) 9300 XA RODEN tel. 0516 - 422469 e-mail: [email protected] Adviseur Herman Kocks e-mail: [email protected]

06-2296 74 31

Kijk ook eens op onze website: www.ahwoon.info - Pagina 16 -

Nieuwsbrief november 2012

Recommend Documents