NIEUWSBRIEF
INHOUD Beste vastgoedfondsaanbieder van 2011 Jaarvergadering Woon-Winkel Fonds Ontwikkelingen van de Leegstand winkels stabiliseert Colofon & suggesties
Beste Vastgoedfondsaanbieder 2011 Met groot genoegen kunnen wij u mededelen dat Woon-Winkel Fonds tweede is geworden bij de !""#$ In de periode december 2011 tot en met maart 2012 heeft er voor het tweede jaar op rij een grootschalig onderzoek onder vastgoedbeleggers plaatsgevonden. De doelstelling van het onderzoek was om meer inzicht te krijgen in de mening van klanten over de dienstverlening van de vastgoedfondsaanbieders. Op basis hiervan is een ranking gemaakt van de best scorende vastgoedfondsaanbieders en is op 5 april de publieksprijs voor ‘Beste Vastgoedfondsaanbieder 2011’ uitgereikt. De winnaar was dit jaar ECC Investment Management B.V. (buiten de top-10 in 2010), gevolgd door Woon-Winkel Fonds (top-10 in 2010) op de tweede plaats en Kadans Vastgoed (winnaar van 2010) op de derde plaats. Synvest Fund Management en Holland Immo Group waren de nummers vier en vijf.
Voortgang herfinanciering Zoals wij u al eerder hebben vermeld heeft SNS Property Finance twee leningen van Woon-Winkel Fonds opgezegd. Zoals afgesproken in de jaarvergadering zouden wij u op de hoogte houden van de
>
JULI 2012 jaargang 7 nummer 15
>
Op 19 april 2012 heeft de Beheerder van WoonWinkel Fonds een gesprek gehad bij SNS Property Finance In dit gesprek is afgesproken dat de opgezegde leningen verlengd worden tot 31 december 2012 en dat Woon-Winkel Fonds voor leningen. Inmiddels zijn er gesprekken geweest met diverse banken, waarvan een aantal is afgevallen om diverse redenen. Met een aantal andere banken zijn wij nog in gesprek en hebben wij bij hen een voorstel neergelegd. Op dit moment zijn wij in afwachting van een reactie van deze banken. Zodra er meer duidelijkheid is zullen wij u hierover uiteraard informeren. Jacob Catsstraat in Rotterdam
Huizenverkoop in de lift in mei ) ' $ In de maand mei wisselden 10.182 woningen van eigenaar, een stijging van 2,7 procent ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder. Vergeleken met april is er zelfs sprake van een stijging van 23,6 procent. Dat blijkt uit de gepubliceerde cijfers op 18 juni 2012 van het Kadaster. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is er geen reden om de vlag uit te hangen. Er is nog geen sprake van trendbreuk. Het voorjaar is altijd beter dan de wintermaanden. De makelaarsorganisatie verklaart de toename voor een belangrijk deel uit de angst van kopers
voor een verhoging van de overdrachtsbelasting. Ook de gedwongen huizenverkopen namen afgelopen maand toe. In mei waren er 269 executieveilingen, een stijging van 21,2 procent ten opzicht van mei vorig jaar. In mei is er binnen Woon-Winkel Fonds ook weer een woning verkocht. Na 10 maanden was dit weer de eerste woning die verkocht is. Inmiddels is een tweede woning in juni verkocht.
Jubileum Participanten % ' "! ($ Wij hebben daarom als waardering het gebruikelijke beeldje voor 10 jaar deelname verstuurd, waarin het gezamenlijk werken aan een gestaag rendement tot uitdrukking moet komen. De plaats op de trap laat zien dat wij de top nog niet bereikt hebben, maar samen met u allen de weg omhoog willen bewandelen. Het schudden van elkaars hand symboliseert het wederzijds vertrouwen en onze dank voor de 10 jaar dat deze Participanten deelnemen in het Fonds.
2
Jaarvergadering Woon-Winkel Fonds 2012 * !" + , . $ De heer van Zinnicq Bergmann (directeur Beethoven Beheer B.V.) opende de vergadering en heette iedereen van harte welkom. Hierna werd de agenda vastgesteld en het aantal aanwezige stemmen doorgegeven. Van het totaal aantal uitstaande Participaties (312.869) waren 53.845 Participaties vertegenwoordigd door aanwezige Participanten, 121.479 Participaties werden vertegenwoordigd door Beethoven Beheer B.V. Ingekomen stukken werden behandeld tijdens de vergadering. Nadat de notulen van de vergadering van vorig jaar waren doorgesproken en goedgekeurd, was het de beurt aan de heer Knobben (directeur Beethoven Beheer B.V.). Hij deelde mee dat het Fonds tweede is geworden bij de publieksprijs ´De beste vastgoedaanbieder 2011´ en bedankte de Participanten die hebben gestemd. Daarnaast lichtte hij toe dat het jaarverslag 2011, weliswaar met vertraging, door de accountant is goedgekeurd. Vastgoedportefeuille De heer Knobben geeft toelichting op de stand van zaken van de vastgoedportefeuille, waarbij hij meedeelde dat er in 2011 geen aankopen hebben plaatsgevonden en er in datzelfde jaar 5 woningen en 1 garage zijn verkocht. De samenstelling van de portefeuille is nagenoeg gelijk gebleven aan het niveau van 2010 (28% woningen, 71% winkels en 1% overige). Vervolgens kwamen de verbouwingen en nieuwe huurcontracten aan bod. Jaarverslag 2011 De heer Knobben lichtte vervolgens het jaarverslag 2011 toe en deelde mee dat over 2011 een negatief resultaat is behaald van 3,9%. Dit bestaat uit 4,7% positief direct resultaat en -8,6% negatieve herwaardering van de portefeuille. In de brief van januari 2012 is door de directie van Beethoven Beheer B.V. aan de Participanten voorgesteld 3% uit te keren. Dit resulteert in € 1,95 per Participatie. Dit werd aan de vergadering voorgesteld en aansluitend door de vergadering goedgekeurd. Vervolgens verleende de vergadering décharge aan de Beheerder en de Bewaarder. Resultaten van het eerste kwartaal 2012 De heer Knobben ging verder met de begroting 2012. De begroting is opgesteld in lijn met voorgaande jaren, waarbij voor alle posten het voorzichtigheidsbeginsel is toegepast. Het geprognosticeerde directe resultaat voor
2012 is 5%. Om de begroting te onderbouwen liet de heer Knobben een sheet zien met daarop de resultaten van
kwartaalcijfers van 2011. Naar aanleiding hiervan werd
derivaten Woon-Winkel Fonds gebruikt. Het Fonds heeft geen spannende exotische producten die eventueel tot een verlies zouden kunnen leiden. De heer Knobben behandelde hierna de ontwikkeling van het ingelegd vermogen. De uitgegeven Participaties zijn licht gedaald, hier staat tegenover dat het percentage herbeleggingen 10% meer bedroeg dan vorig jaar en uiteindelijk is uitgekomen op 40%, dit wordt door de directie gezien als graadmeter voor het vertrouwen van de Participanten in Woon-Winkel Fonds en daar zijn we de Participanten erg dankbaar voor. Financiering Het volgende punt dat behandeld werd was de ! " ! heeft het Fonds eind 2011 een positieve revisie gehad, dit geeft veel vertrouwen in de Beheerder en de portefeuille. SNS Property Finance heeft in maart twee leningen van Woon-Winkel Fonds opgezegd. De achtergrond dat SNS Property Finance de leningen heeft opgezegd heeft niets te maken met Woon-Winkel Fonds. Dit heeft uitsluitend te maken met het feit dat SNS Property Finance onder zware druk staat en daarom haar balans zeer drastisch moet verkorten en iedere lening die expireert opzegt. Vorig jaar was de Beheerder al bezig met de her #$# &' * van SNS Property Finance waren echter zo scherp dat andere banken niet onder dezelfde condities konden + / SNS Property Finance verlengd en in maart hebben ze twee leningen geheel onverwachts opgezegd. Inmiddels heeft de Beheerder de leningen kunnen verlengen tot 31 december 2012. De Beheerder is zich nu uitgebreid aan het oriënteren, zowel in binnen- als buitenland. Na de rondvraag werd de vergadering gesloten. De voorzitter bedankte allen hartelijk voor hun aanwezigheid, inbreng en voor het vertrouwen in het Fonds. De volledige notulen van de jaarvergadering kunt u downloaden van onze website www.woonwinkelfonds.nl.
3
Overdrachtsbelasting over vastgoedaandeel of –Participaties ) '$ + % / De Nederlandse vastgoedbeleggingssector heeft een brandbrief naar de Tweede Kamer gestuurd naar aanleiding van het wetsvoorstel om overdrachtsbelasting te heffen op vastgoedaandelen of -participaties van maatschappen en CV’s wanneer deze worden overgedragen. Mede door deze brief heeft het ministerie van Financiën het wetsvoorstel ingetrokken. Onderdeel van het wetsvoorstel was dat de overdracht van minder dan een derde van de aandelen van een vennootschap zonder rechtspersoonlijkheid, vastgoedmaatschappen en CV’s, voortaan belast zou gaan worden met overdrachtsbelasting. Tot nu toe wordt er geen belasting geheven bij de overdracht van vastgoedaandelen of – participaties van maatschappen en CV’s wanneer het verhandelde belang kleiner is dan een derde. Nederlandse vastgoedbeleggers waarschuwden dat zonder die vrijstelling de waarde van participaties daalt en de verhandelbaarheid afneemt. Dat zou een klap betekenen voor de vastgoedfondsenpraktijk
op een moment dat veel vastgoedfondsen het al moeilijk hebben als gevolg van waardedalingen en leegstand. De nieuwe regels zouden het ook moeilijker, zo niet onmogelijk, maken om noodlijdende fondsen samen te voegen of te herstructureren. De belangenvereniging van aanbieders van vastgoedbeleggingsproducten Forumvast, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) en de vereniging van particuliere beleggers in vastgoed, Vastgoed Belang, hebben daarop gezamenlijk een brandbrief aan de fracties in de Tweede Kamer gestuurd. Daarin vroegen zij om overleg met staatssecretaris Frans Weekers, aanpassing van de voorstellen en een overgangsregeling als de vrijstelling toch verdwijnt. Na bijval voor de vastgoedbeleggers van de Tweede Kamerfracties van VVD, CDA en PVV heeft de staatssecretaris besloten het betreffende gedeelte van het wetsvoorstel opnieuw te bekijken. Hij zegt dat te doen in overleg met de vastgoedbeleggingssector.
Spar in Aduard
Deens hypotheekmodel ‘beter voor consument’ De hypotheekrente die Nederlandse geldverstrekkers hun klanten berekenen is hoog vergeleken met die in de betaalt gemiddeld 1,5% tot 2% meer rente dan een Deense huiseigenaar. Bovendien zijn onze hypotheekvoorwaarden rigide. Dit stellen De Hypotheekshop, Vereniging Eigen
overeenkomst getekend, waarmee zij hebben afgesproken te
!
"
# $
4
nieuwe hypotheekmodel is gebaseerd op het Deense model. & $ '
renteopbouw. $ #
# de wijze waarop Nederlandse aanbieders het uitgeleende ( $ #
$$ Nederlandse hypotheekmarkt.
>
>
In Denemarken wordt het benodigde $ #
#
( $ "
# ! ' ! $
# 6 ( "
# #$ ## als pensioenfondsen. De bank verstrekt niet zelf de lening, maar is de makelaar die de huiseigenaar en de geldverstrekker bij elkaar brengt. Het Deense hypotheekmodel kan $ ) *
besparen. Ook zou het bijdragen aan
) ( $
"
* + " $ #
# #$ #
#'
# ) $ *
$
" # # afgenomen. -/-# 0 # $ # "
#
3 #
# # is op dit moment hard nodig. Door dit model zal de woningmarkt weer opleven en dit zal
$ ## 4 $ $
Positie Woon-Winkel Fonds steekt gunstig af in vastgoedsector ) 3 4)3 6 % % 8 $ Een kwart van de 80 miljard euro aan commercieel vastgoedleningen van banken staat onder water. Bovendien loopt in 2012 en 2013 30% van de leningen af. Dit schrijft DNB in zijn : ;
Het gevaar is dat leningen niet worden terugbetaald en in onderpand gegeven vastgoed in waarde daalt. Verzekeraars en pensioenfondsen beleggen direct in vastgoed of in aan vastgoed gerelateerde producten. De prijsontwikkeling treft hen direct. De centrale bank maakt zich grotere zorgen dan een half jaar geleden. In de zogenoemde hittekaart in het rapport over gevaren voor ; risico op verliezen nu hoger in. DNB vermoedt bovendien dat een groter deel van de leningen een loan-to-value-ratio (LTV) heeft van meer dan 100% ten opzichte van het onderpand. Volgens de DNB zijn de waarderingen deels
gedateerd en weerspiegelen dus niet de laatste ontwikkelingen op de markt. Zoals u weet worden alle panden van WoonWinkel Fonds ieder jaar getaxeerd. Afgelopen jaar is de waarde van de panden behoorlijk afgewaardeerd, zoals u heeft kunnen lezen in het jaarverslag. Desondanks was de LTV van Woon-Winkel Fonds per ultimo 2011 74,7%, dus staat het onroerend goed van WoonWinkel Fonds niet onder water. Per januari 2012 zijn de leningen bij FGH Bank verlengd en wordt er nu ook afgelost. Hierdoor zal de LTV, bij een gelijkblijvende waarde van het onroerend goed, ook dalen. De directie van Woon-Winkel Fonds heeft zich voorgenomen om de LTV de komende drie tot vijf jaar verder te laten dalen naar 70%. Dit zal deels gebeuren door op de leningen af te los / < sluiten tegen een lagere LTV.
5
Ontwikkelingen van de vastgoedportefeuille Werk aan de winkel ,9, ( ' ' $ In Drachten is men begonnen met het werk aan het grootste centrumproject van dit moment. Het merendeel van de grond is reeds afgegraven en de heiwerkzaamheden zijn in volle gang. Te midden van deze bedrijvigheid slagen wij erin de woningen te verhuren. Doordat er nu daadwerkelijk met de bouw begonnen is, kunnen mensen zich beter voorstellen hoe uniek de woningen in de toekomst komen te liggen. Ten opzichte van de nieuw te bouwen woningen in dit project zijn wij van mening een zeer goede concurrentiepositie te hebben, doordat de huurprijzen van de nieuwe woningen op een hoger niveau liggen en de oppervlaktes kleiner zijn. Bij de uitvoering van toekomstig onderhoud zullen wij rekening houden met de energieprestaties van de woningen en het wooncomfort. Dit hangt samen met de verplichting tot het hebben van een energielabel (hierover leest u verderop in deze nieuwsbrief meer). Daarnaast heeft de VVE in Drachten de vordering op = /> "
/ * ? @@ ontvangen. De VVE wil dit geld aanwenden voor onderhoud van het complex, dat gaat zij doen op basis van een meerjarenonderhoudsplanning. Verbouwing Raadhuisplein in Drachten
Aan de Griendtsveenweg te Hoogeveen is ook gestart met de verbouwing van de winkels. Op verzoek van huurder &J/ > > van de winkelruimte en uitbreiding van de verdieping waardoor hier een groter winkeloppervlak wordt gecreëerd. Deze uitbreiding bood tevens de mogelijkheid om de voorgevels te vernieuwen en hier meer glas en een verbeterde uitstraling te realiseren. Naast extra huuropbrengst levert dit tevens een kwaliteitsimpuls en is het onderhoud voor een aantal jaar weer verzorgd.
Verder zijn de plannen om het winkelcentrum aan de Wielewaal te Hoogeveen uit te breiden in een vergevorderd stadium. De vergunningsaanvraag ligt bij de gemeente en de start van deze verbouwing zal begin 2013 kunnen plaatsvinden. Op dit moment staan er enkele winkels leeg, deze zullen worden ingevuld door een uitbreiding van de Aldi en de komst van een drogisterij.
Verkopen De leegstaande appartementen in Haarlem zijn dit jaar door ons voorzien van nieuwe keukens, sanitair en een laminaatvloer. Dit heeft ertoe geleid dat we erin geslaagd zijn om dit jaar al twee woningen te verkopen. In Apeldoorn hebben we nu ook opdracht gegeven een leegstaande woning te schilderen en te voorzien van een nieuwe vloer, nieuwe keuken en nieuw sanitair, zodat er betere voorwaarden worden geschept ter stimulering van de verkoop.
Griendtsveenweg in Hoogeveen
6
Vraag naar huurwoningen neemt fors toe De vraag naar vooral commerciële huurwoningen neemt de komende acht jaar toe met 75.000 woningen, waar twee jaar geleden nog werd uitgegaan van een daling van de vraag met 45.000 huurwoningen. Dat staat in een rapport over de woningmarkt dat minister Spies (Binnenlandse Zaken) naar de Tweede Kamer heeft gestuurd. Een oorzaak van de stijging is de economische crisis. Hierdoor durven minder mensen een woning te kopen. Er ontstaat meer vraag naar huurwoningen in de vrije sector. De omvang van de gereguleerde huursector neemt af. Dit geldt ook voor de portefeuille van Woon-Winkel Fonds. Vrijkomende woningen kan de Beheerder vrijwel meteen doorverhuren.
Leegstand winkels stabiliseert + ' $ Voor de crisis in 2008 bedroeg de landelijke leegstand 5%. Begin 2012 stond dat percentage op 6,3%. Dat is sindsdien stabiel gebleven. Dit wordt gesteld door winkelconsultant Locatus. De toename is gedreven door de recessie. Natuurlijk zijn branches als de CD-, boeken- en elektronicamarkt kwetsbaar door internet. Maar de modebranche is bijvoorbeeld de komende vijf jaar niet van plan het aantal winkels terug te brengen. Veel modeketens willen juist meer fysieke winkels als de economie herstelt, blijkt uit gesprekken die Locatus en de TU Delft hebben gevoerd. Winkels verdwijnen niet, maar veranderen. Zo zie je onder invloed van internet een toename van meer servicegerichte en dienstverlenende winkels ontstaan.
Suggesties
Brugstraat in Roosendaal
Energielabels
Heeft u suggesties, opmerkingen of vragen over onze nieuwsbrief? Mail deze dan naar
[email protected]
Door de wijzigingen in de wetgeving is het vanaf 1 januari 2013 verplicht om een energielabel te kunnen overhandigen aan huurders van woningen. Woon-Winkel Fonds zal dus dit jaar voor de woningen die nog niet beschikken over een label de energielabels aanvragen. Ook voor winkels is het verstandig om een energielabel te hebben. Wij hebben ervoor gekozen om niet alleen een label uit te laten brengen, maar tevens ook een adviesrapportage op te laten stellen voor verbeteringen die zowel verhuurder als huurder kunnen toepassen om op de betreffende locatie minder energie te verbruiken. Dit sluit aan bij ons standpunt van maatschappelijk verantwoord ondernemen.
COLOFON Deze nieuwsbrief is een uitgave van ,9, ($ ) ' ' % : 8 $ ' ' hoogte van de ontwikkelingen die ,9, ($ ; ' < 7
Bel ons gerust voor meer informatie of met vragen over Woon-Winkel Fonds. U wordt dan persoonlijk te woord gestaan door één van onze medewerkers.
Woon-Winkel Fonds Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Postbus 1188 3840 BD Harderwijk telefoon 0341 43 86 10 fax 0341 46 06 74 e-mail
[email protected] internet www.woonwinkelfonds.nl
