Nieuwsbrief 4 April 2013 Verhuurdersheffing zorgt voor forse verhoging bedrijfslasten. Op 13 februari heeft minister Blok het Woonakkoord gepresenteerd over de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurderheffing. Het wetsvoorstel is inmiddels op 12 maart door de Eerste Kamer aangenomen. Voor de verhuurdersheffing kend en 60 corporaties (16%) netto bedrijfslasten lager dan € 1.000 per verhuureenheid. Na de invoering van de verhuurderheffing is dat aantal afgenomen tot 8 (2%).Indien het aantal corporaties met netto bedrijfslasten lager dan € 1.500 beschouwd wordt, dan bet reft het 309 (81%) respectievelijk 51 (13%) corporaties.
Contactgegevens Benthink B.V.
Kerksingel 4 2951 GE ALBLASSERDAM Tel 078 - 6920070 Fax 078 – 6920079 Mob 06 53 96 88 22 E-mail
[email protected] http://www.benthink.nl/
Wij willen u in deze nieuwsbrief attenderen op hoe u uw kostenstructuur ten opzichte van andere corporaties en andere vastgoedbeleggers kunt vergelijken.
Stappenplan Zonder uitzondering zullen corporaties hun meerjarenbeleid moeten evalueren en bijstellen. Voor deze evaluatie zal een aantal stappen moeten worden doorlopen: 1. Wat is het effect van de verhuurderheffing op mijn kosten structuur? 2. Hoe is mijn kostenstructuur ten opzichte van andere corporati es? 3. In welke inkomenscategorieën vallen de zittende huurders? 4. Wat zijn de markthuren van de verhuurde eenheden? 5. Wat zijn de macro-economische ontwikkelingen in mijn markt? 6. In hoeverre kan de verhuurderheffing worden doorbelast aan huurders? 7. Wat is de marktwaarde van mijn bezit? 8. Hoe verhoudt de marktwaarde zich met de beleidswaarde van mijn bezit? 9. Hoe kan er gestuurd worden op rendement? 10. Welke kostenbesparingen kunnen nu en op termijn gerealiseerd worden? 11. Welk beleid is financieel aantrekkelijk bij het schei den van DAEB en niet-DAEB? 12. Dient het verkoopbeleid aangepast te worden? 13. Welke zaken zijn van belang bij verkoop van complexen? 14. Op welke wijze kan de rapportage aan interne en externe toezichthouders uitgebreid worden? 15. Op welke wijze kan de huursombenaderi ng het meest effectief ingezet worden?
In deze nieuwsbrief aandacht voor
‘Uw kostenstructuur ten opzichte van andere corporaties en andere vastgoedbeleggers ’ In onze vorige nieuwsbrieven kwamen aan de orde: Februari Maart
: Het effect van de verhuurderheffing op uw kostenstructuur : Uw reële huurpotentieel
Wilt u zich afmelden voor deze nieuwsbrief? Klik op de volgende link:
http://www.benthink.nl/nieuwsbrief/afmelden/
ADVIES ONDERSTEUNING OBJECTIEVE TOETS RISICOSCAN
Hoe is mijn kostenstructuur ten opzichte van andere corporaties en andere vastgoedbeleggers? Via het Centraal Fonds Volkshuisvesting ontvangt u jaarlijks de uitgave ‘Corporatie in Perspectief’. Daarin worden div erse kengetallen van uw organisatie vergeleken met referentie corporaties en het landelijk gemiddelde. Deze nieuwsbrief bevat informatie over de netto bedrijfslasten voor en na invoering van de verhuurderheffing. Nu, na invoering van de verhuurderheffing, ontstaan structurele wijzigingen in de kostenstructuur voor u en uw collega’s. Waarschijnlijk heeft u inmiddels al de effecten van de verhuurderheffing onder diverse scenario’s berekend. Hoe uw positie is ten opzichte van uw collega’s op landelijk niveau of de institutionele beleggers die ook in het gereguleerde segment beleggen, weet u waarschijnlijk nog niet. In deze nieuwsbrief worden u enige overzichten aangereikt.
De ontwikkeling van de netto bedrijfslasten in het recente verleden Op basis van gegevens van het CFV is de (ongewogen) gemiddelde stijging van de netto bedrijfslasten te berekenen voor de periode 2008 -2011. Deze bedraagt 9,4%, ruim boven inflatie. De spreiding van de ontwikkeling in de netto bedrijfslasten is echter zeer groot. Het volgende overzicht illustreert dat.
Zoals af te lezen is uit de grafiek hebben 156 corporaties (41%) een stijging van de netto bedrijfslasten van meer dan 10%, 87 corporaties (23%) kennen zelfs een stijging van de netto bedrijfslasten van meer dan 20%. Een en ander zal ongetwijfeld te maken hebben met de invoering van de integrale vennootschapsbelasting in 2008. Uit de grafiek is verder af te leiden dat 145 corporaties (38%) een daling van de netto bedrijfslasten heeft weten te realiseren.
Het effect van de verhuurderheffing op de netto bedrijfslasten Ter illustratie van het effect van de verhuurderheffing op de netto bedrijfslasten voor 2014 worden de netto bedrijfslasten over 2011 als uitgangspunt gehanteerd. Volgens het CFV bedragen de gemiddelde netto bedrijfslasten over 2011 € 1.293 per verhuureenheid. Indien deze bedrijfslasten worden geïndexeerd met inflatie (2012: 1,75%, 2013: 2%) en indien uitsluitend de verhuurderheffing over 2014 als extra last wordt toegevoegd dan ontstaan netto bedrijfslasten van € 1.856 per eenheid. Dat komt neer op een toename van de bedrijfslasten van € 563 per eenheid, ofwel 44%. De volgende tabel geeft een illustratief beeld van de spreiding van de netto bedrijfslasten van corporaties voor en na verhuurderheffing.
Zoals af te lezen valt uit de grafiek kenden 60 corporaties (16%) netto bedrijfslasten lager dan € 1.000 per verhuureenheid voor de verhuurderheffing. Na de invoering van de verhuurderheffing is dat aantal afgenomen tot 8 (2%). Indien het aantal corporaties met n etto bedrijfslasten lager dan € 1 .500 beschouwd wordt, dan betreft het 309 (81%) respectievelijk 51 (13%) corporaties. Als het effect van de invoering van de verhuurderheffing op de netto bedrijfslasten uitgedrukt wordt in het aantal woningen dan ontstaat het volgende beeld.
Voor de verhuurderheffing kenden 169.478 woningen (7%) netto bedrijfslasten lager dan € 1.000 per verhuureenheid. Na de invoering van de verhuurde rheffing is dat aantal afgenomen tot 40.395 (2%). Indien het aantal woningen met netto bedrijfslasten lager dan € 1 .500 beschouwd wordt, dan betreft het 1.676.135 (72%) respectievelijk 201.791 (9%) woningen .
Bedrijfslasten van corporaties versus institut ionele beleggers Uit een publicatie van C. Van den Hoogen (2010) waarin onderzoek gedaan wordt naar de verschillen in exploitatiekosten tussen ROZ/IPD deelnemers en aeDex deelnemers komt naar voren dat er grote verschillen bestaan in exploitatienormen tuss en deze twee groepen vastgoedexploitanten. Voor 2008 blijken de totale exploitatiekosten als % van de bruto inkomsten voor het gereguleerde bezit 23,7% te bedragen. Voor de corporaties die deelnemen aan de aeDex bedraagt dit percentage 52%.
Zoals af te leiden is uit bovenstaande grafiek , zijn de exploitatiekosten niet alleen voor onderhoud significant hoger (115%) maar vooral de beheerkosten (296%) aanmerkelijk hoger. De vaste lasten zijn gemiddeld 33% hoger maar die worden nu juist als gevolg van de invoering van de verhuurderheffing fors hoge r. De stijging van de netto bedrijfslasten met gemiddeld 44% vereisen zeker in dit licht een serieuze bezinning op de kostenstructuur en de ambities.
Volgende stappen in uw analyses Het vergelijken van uw kostenstructuur na invoering van de verhuurderheffing is langs diver se andere dimensies te berekenen. Zo kan ook een vergelijk ing worden gemaakt ten opzichte van de corporaties in een bepaalde regio, gemeente of grootteklasse. Nog veel belangrijker blijkt wel de vergelijking van de exploitatienormen ten opzichte van instit utionele beleggers in het gereguleerde segment. De gemiddelde corporatie zou zijn exploitatiekosten norm met circa 50% terug moeten brengen om enigszins in de buurt te komen van de normen van institutionele beleggers. Indien u behoefte heeft aan een verder e analyse of indien u ondersteuning zoekt bij het inzichtelijk krijgen van uw kostenstructuur ten behoeve van het herijken van uw strategische beleid, dan kunt u contact opnemen met Benthink Advies.
Wilt u zich afmelden voor deze nieuwsbrief? Klik op de volgende link: http://www.benthink.nl/nieuwsbrief/afmelden/
