Nedostatky rezervačních smluv a smluv o smlouvách budoucích kupních
Mgr. Josef Hlavička Advokát
9.10.2008
Úvod •
Standardní smluvní dokumentace pro rezidenční projekty a transakce: - rezervační smlouvy - smlouvy o smlouvách budoucích kupních - kupní smlouvy
•
Cíl developerů a realitních kanceláří - přenos podstatných rizik na zájemce o koupi vs.
•
Zákonná úprava ochrany spotřebitele (§§ 55 a 56 Obč. Z.)
•
Míra nevyváženosti a nekorektnosti smluvní dokumentace představuje riziko pro samotné developery - absolutní nebo relativní neplatnost smluvního ujednání, popř. celé smlouvy - odpovědnost za škodu
-2-
Rezervační smlouva - obsahové náležitosti • Závazek developera i zájemce uzavřít navazující smlouvu o smlouvě budoucí nebo přímo smlouvu kupní • Lhůtu, po níž je nemovitost rezervována • Zákaz dalšího nabízení a prodeje po dobu rezervační lhůty • Rezervační záloha a její výše • Podmínky pro vrácení rezervační zálohy • Započitatelnost rezervační zálohy na kupní cenu nemovitosti • Smluvní pokutu -3-
Rezervační smlouva – problematická ustanovení •
Smlouva neobsahuje závazné znění nebo pravidla pro dojednání obsahu dalších smluv
•
Smlouva neobsahuje závazek developera uzavřít další navazující smlouvy po uzavření rezervační smlouvy
•
Možnost ponechat si rezervační poplatek developerem i v případě, že sám neuzavře další smlouvy ve stanovené lhůtě
•
Krátká doba na uzavření smluv navazujících na rezervační smlouvu
•
Nevyváženost smluvních pokut pro developera a zájemce
-4-
Smlouva o smlouvě budoucí – obsahové náležitosti • Smluvní povinnost pro jednu nebo obě strany uzavřít v budoucnu kupní smlouvu v určité dohodnuté době, popř. vázané na splnění určitých podmínek – zájemce nemá zajištěno financování nebo nemovitost ještě není dokončena • Výzva jedné nebo obou stran k uzavření kupní smlouvy • Existence dohody stran na podstatných náležitostech kupní smlouvy – nejlépe již kompletní text kupní smlouvy v příloze • Písemná forma • Ve výjimečném případě, jestliže dojde k zásadní změně okolností, za kterých nelze spravedlivě požadovat uzavření budoucí smlouvy, tento závazek zaniká -5-
Smlouva o smlouvě budoucí – problematická ustanovení • Zaplacení celé kupní ceny před zhotovením a převzetím bytu bez zajištění závazků developera • Nejasný termín zahájení či dokončení výstavby a předání předmětu koupě • Změna podlahové plochy do určité výše (x%) nemá vliv na kupní cenu a odstoupit od smlouvy lze až po větší změně výše podlahové plochy (cca o více než x%) • Zatížení předmětu převodu v okamžiku zaplacení celé kupní ceny a podepsání kupní smlouvy, např. existence zástavního práva ve prospěch banky, která projekt financuje (neexistuje přímý závazek financující banky k vzdání se zástavního práva k předmětu převodu ani závazek developera zajistit, a v případě, že tak banka neučiní, nemá spotřebitel možnost od smlouvy odstoupit) -6-
Smlouva o smlouvě budoucí – problematická ustanovení •
Nedostatečné zajištění plnění závazků developera (spotřebitel platí smluvní pokuty, developer max. vrací zálohy)
•
Nevyváženost smluvních pokut (přísné pro spotřebitele a zanedbatelné pro developera)
•
Přejímací řízení a převzetí předmětu prodeje - existence ujednání o fikci převzetí a fikci neexistence vad a nedodělků
•
Přejímací řízení a převzetí předmětu prodeje – existence ujednání o povinnosti předmět prodeje převzít i za existence vad a nedodělků bránících i nebránících užívání
•
Povahu vad a nedodělků závazně rozhoduje „nezávislý“ expert, kterého má možnost jednostranně určit developer
•
Spotřebitel podpisem smlouvy souhlasí s dalšími výhodami pro developera (souhlas s výstavbou dalších objektů v okolí developerem či závazek spotřebitele poskytnout součinnost např. při stavebním řízení apod.) -7-
Děkuji za pozornost.
HAVEL & HOLÁSEK s.r.o., advokátní kancelář Týn 1049/3, 110 00 Praha 1 Tel.: +420 224 895 950 Fax: +420 224 895 980 Zámecká 20, 702 00 Ostrava Tel.: +420 596 110 300 Fax: +420 596 110 420
[email protected] www.havelholasek.cz
