NEBYLA UMOŽNĚNA PROHLÍDKA OCEŇOVANÉ BYTOVÉ JEDNOTKY

Byt č. 707/2 ve vícebytovém domě č.p. 707 na st.p.č. 1053 v k.ú. Lanškroun, obci Lanškroun, ul. Dobrovského

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3218/045/15

O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 707/2 VE VÍCEBYTOVÉM DOMĚ čp. 707 NA ST. P.Č. 1053, V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ LANŠKORUN, OBCI LANŠKROUN , VČETNĚ SPOL.PODÍLU 6280/39647 NA STAVEBNÍ PARCELE, Č. 1053, POZEMKOVÉ PARCELE Č.3119/7 , SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH, PROSTORECH A PŘÍSLUŠENSTVÍ.

NEBYLA UMOŽNĚNA PROHLÍDKA OCEŇOVANÉ BYTOVÉ JEDNOTKY .

Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j.

331/2015-A

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny za účelem provedení aukce

Oceněno ke dni:

12.5.2015

Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56/8 02 Svitavy, tel. 461 533818, 603 108 441 znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje celkem 10 stran textu ( + 10 stran příloh samostatně ), je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy, 28.5.2015

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

1


FOTODOKUMENTACE

Parkovací plocha p.č.

3119/7

1.PP - společné prostory

chodba k bytu v 1.NP - společný prostor

okno do ulice Dobrovského - původní


2


ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

A. NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Číslo jednotky: 707/2 V budově č. p.: 707 Na pozemku parc. č.: st. 1053 Pozemky parc. č.: je oceněn spol. podíl 6280/39647 na st. p.č. 1053, p.č. 3119/7 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 6280/39647 na pozemku : 6280/39647 Vlastník jednotky: Chukwuodii Eva , č.p. 46, 563 01 Žichlínek Vlastník pozemku – spol. Chukwuodii Eva , č.p. 46, 563 01 Žichlínek podílu : Katastrální území: Lanškroun LV č.: 4585, 4194,3991 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Lanškroun Část obce: Žichlínské Předměstí Ulice: Dobrovského Číslo orientační:

PODKLADY A PŘÍLOHY Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4585 ze dne 1.4.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4194 ze dne 7.4.2015 Informace o p.č. 3119/7 Snímek katastrální mapy ze dne 24.4.2015 Mapa oblasti. Fotodokumentace ze dne 12.5.2015 Smlouva kupní ze dne 22.1.2008


počet stran A4 v příloze 4 2 2 1 1 v textu

3


ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 4585, 3991 oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo soudcovské Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku § 136 odst. 1 insolvenčního zákona Dražební vyhláška Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce

METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel provedení aukce. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací.

REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : odhadem (nebylo umožněno zaměření nemovitosti)

508 000,00 Kč

2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou :

350 000,00 Kč

Obvyklá cena byla odhadnuta ve výši :

350 000,00 Kč Slovy: Třistapadesáttisíc korunčeských Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách 28.5.2015 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy


4


SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Katastrální území:

Obec, část obce: Ulice:

Pardubický Lanškroun

STRUČNÝ POPIS

NEMOVITOSTI

jednotka

stávající stav

typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce:

2+1 1. NP S, J 62,80 m2 50 % 100 % bez vytápění průměrný - zhoršený bydlení před cca 10 lety 501 m2

výměra pozemků celkem: st. p.č. 1053, p.č. 3119/7

budova / počet sekcí: počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah: stručný popis budovy:

stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: stav stavby: typ konstrukce budovy:

Lanškroun, Žichlínské Předměstí Dobrovského

koncová řadová

1

1 3 7 0 ne Budova zděná, se střechou šikmou, krytina z bonského šindele, omítky vápenné, schodiště betonové do 1.PP, betonové s teracovou úpravou v nadz. podlažích. bez výtahu 77 50 odhadem 45 % nezjištěny průměrně - dobře udržovaná zděná budova s šikmou střechou

Místopis: Město Lanškroun je průmyslovým městem umístěným v Pardubickém kraji, bývalém okrese Ústí nad Orlicí, v podhůří Orlických hor, je městem s počtem obyvatel cca 10 100, je významně se rozvíjejícím městem s elektrotechnickým průmyslem, průmyslem zpracování dřeva - papírny, zpracování plastů pro automobilový průmysl, je správním centrem pro 22 obcí. 14 km od města je lyžařské středisko Čenkovice - Červená Voda. Vzdálenost do bývalého okresního města Ústí nad Orlicí je cca 18 km. Oceňovaná nemovitost je umístěna cca 800 m severovýchodně od centra města na ul. Dobrovského. Okolní zástavbou jsou vícebytové domy, základní škola, tenisové kurty, provozní objekty s provozem bez negativního vlivu na životní prostředí, bez hluku. Budova je odsazena cca 10 m od komunikace I.třídy č. 43 - Brno - Lanškroun - Štíty. Infrastruktura města odpovídá městům s počtem obyvatel cca 10 000 - MÚ, pošta, ordinace lékařů, lékárny, ZŠ. MŠ, SOŠ, krytý zimní stadion, přírodní koupaliště, autocamping. Ve městě je stanice ČD, nádraží autobusové. Nejbližší správní centrum je v místě. Poloha bytu je neutrální - jedno okno do komunikace I/43, druhé do dvora. Budova je odsazena od komunikace zeleným pásem. Přístup je zajištěn po p.č. 3119/1 ve vlastnictví Města Lanškroun přes p.č. 3119/7 ve spoluvlastnictví vlastníka oceňovaného bytu . Přístup je – je zajištěn Cena spoluvlastnického podílu 6280/39647 na pozemcích p.č.st. 1053, p.č. 3119/7 je zohledněna v ceně bytu.


5


Popis bytu - dle sdělení dalších vlastníků bytů v budově s oceňovaným bytem, nebylo umožněno místní šetření Popis Předmětem ocenění je byt 2 + 1 s přísl. umístěný v 1.NP. Byt je atypický řazením místností za sebou - pokoj, kuchyně, pokoj - průchozí. Je umístěn na západní straně budovy s tím, že jedno okno je do ulice, druhé do dvora a jedna obytná místnost je pravděpodobně bez přímého osvětlení. Dle sdělení vlastníků bytů v budově není byt ke dni ocenění vytápěn a vytápět nelze, protože v minulosti byl napojen na kotel v jiném bytě, po odpojení nebylo nové vytápění instalováno. Údajně po stavebních úpravách před cca 6 - 10 lety nebyl užíván, nebylo zjištěno, zda úpravy byly dokončeny. Předpokládá se výměna instalaci, výměna podlah, dveří, měla by být vybavena kuchyně, koupelna. Technický stav - poslední opravy: Budova pochází z roku 1938, v minulosti byla využívána jako pionýrský dům, poté pojišťovna, byla převedena na investora, který provedl určité stavební úpravy, jejichž provedení bylo nedbalé s co nejnižšími náklady, vymezil jednotky v budově a jednotlivé byty prodal. Technické provedení oprav a stavebních úprav nebylo ve standardním provedení. V oceňovaném bytě nebyla vyměněna všechna okna, nelze jej vytápět, není informace o konkrétním vybavení kuchyně a koupelny.

Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm s rovným podhledem, polospalné, nespalné krov dřevěný, vázaný bonský šindel pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady betonové s teracovou úpravou, betonové do 1.PP dřevěná špaletová keramická dlažba, plovoucí keramická dlažba světelná studená i teplá voda,

plastové potrubí sporák, kuchyňská linka ? vana, umyvadlo ? splachovací


6


Přehled započitatelných ploch bytu a příslušenství: Název podlaží Název místnosti

Podlahová plocha 20,10 m2 18,03 m2 15,14 m2 3,98 m2 5,55 m2 62,80 m2

obývací pokoj pokoj kuchyň chodba koupelna s WC Celkem

Odhad

Koeficient

Započitatelná plocha

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

20,10m2 18,03m2 15,14m2 3,98m2 5,55m2 62,80 m2

nákladové ceny - bez místního šetření :

Reprodukční cena : (62,80 m2 * 9630,00 * 2,1 * 0,85 = 1 016 000,00 Kč

Opotřebení: 50%

Nákladová cena, věcná hodnota: 1 016 000 Kč * 0,50 =

508 000,00 Kč

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY POROVNÁVACÍ METODOU : Výpočet porovnávací hodnoty Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného bytu: Započitatelné plochy obytných místností + příslušenství : Byt bez vytápění.

62,80 m2

Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby

Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2

Byt 1+1 s přísl. Byt 1+1s přísl. v 1. NP vícebytového zděného domu , velmi klidná lokalita V domě v r.2008 proběhla rekonstrukce centrální kotelny s plynovým kotlem. Byt nebyl v posledních 20 letech modernizován, je vytápěn ze společné kotelny. Má starší kuchyňskou linku, vanu a umyvadlo v koupelně. Technický stav bytu je dobrý, vybavení standardní.

Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2

ul. Olbrachtova Lanškroun.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,80; Lokalita - klidná lokalita - koeficient 0,95; Velikost objektu - menší započitatelná plocha Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

7

Byt č. 707/2 ve vícebytovém domě č.p. 707 na st.p.č. 1053 v k.ú. Lanškroun, obci Lanškroun, ul. Dobrovského koeficient 0,60; Provedení a vybavení - srovnatelný - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka; Lokalita - klidná lokalita; Velikost objektu - menší započitatelná plocha; Provedení a vybavení srovnatelný; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt; budova zděná 27,40 1.NP Byt 1+1 s 550 000 20 073 přísl. Byt 3 + 1 s přísl. Byt 3 + 1 s přísl. umístěný ve 2.NP vícebytového zděného domu s celkem čtyřmi byty. Stavba vícebytového domu byla postavena v roce 1942, v roce 1987 byla vyměněna krytina, v roce 2005 byly vyměněny vstupní dveře. Byt po částečné modernizaci a opravách v roce 1987 - výměna elektroinstalace, vodoinstalace, kuchyňské linky, vybavení koupelny . Vyšší opotřebení vykazují původní dřevěná okna, úpravy povrchů, podlahy, v bytě jsou dvě lokální topidla WAW nejsou vytápěny všechny obytné místnosti.

0,39

7 828

ul. Zborovská, Lanškroun

Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - klidná lokalita - koeficient 0,95; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - vyšší opotřebení konstrukcí - koeficient 1,05; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - klidná lokalita; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - vyšší opotřebení konstrukcí; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt; budova zděná 66,00 2.NP Byt 3 + 1 s 650 000 9 848 přísl. Byt 2+1 s přísl.. Byt ve zděné budově 2+1 s přísl. v osobním vlastnictví se sklepem, na ulici Špindlerově, byla provedena částečná modernizace koupelny, kuchyně, elektroinstalace. Vytápění lokální na plyn, ohřev vody plynovou karmou. Poloha lukrativnější - lokalita bydlení s rezidenčními stavbami. Byt je vytápěn.

0,80

7 878

ul. Špindlerova, Ústí nad Orlicí

Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita lukrativnější, klidná poloha - koeficient 0,90; Velikost objektu - srovnatelná koeficient 1,00; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - bez vlivu koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita lukrativnější, klidná poloha; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěný byt; budova zděná 60,00 2.NP 2+1 s přísl. 760 000 12 667


0,58

7 347

8


Byt 1 + 1 s přísl. Byt vel. 1+1 s přísl. ve vícebytovém netypovém domě. Byt je umístěn v 1. NP vícebytového zděného domu u frekventované komunikace. Stavba vícebytového domu je stavbou samostatně stojící, podsklepenou, se dvěma nadzemními podlažími a volným půdním prostorem ve valbové střeše. Budova obsahuje 6 bytových jednotek, vždy 3 na jednom nadzemním podlaží, v podzemním podlaží jsou umístěny sklepy k jednotlivým bytům. Byt je vytápěn vlastním etážovým topením s kotlem plynovým, je po modernizaci v posledních 10 letech. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch - koeficient 0,85; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení, kompletní vybavení - koeficient 0,70; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení koeficient 0,90; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - vytápěn vlastním et. topením - koeficient 0,75;

ul. Litomyšlská , Česká Třebová

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita srovnatelná; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení, kompletní vybavení; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění vytápěn vlastním et. topením; zděná budova 43,85 1.NP Byt 1 + 1 s 640 000 14 595 přísl. Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

26,15 %

Variační koeficient po úpravách: 62,80 m2 5 838 Kč/m2 Minimální cena: 7 223 Kč/m2 Průměrná cena: 7 878 Kč/m2 Maximální cena: 7 200 Kč/m2 Porovnávací hodnota:

0,40

5 838

11,43 % 366 626 Kč 453 604 Kč 494 738 Kč 452 160,- Kč

Závěr: Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. Byla odhadnuta po vyhodnocení příkladů prodejů bytů a porovnáním s oceňovaným bytem ve výši 450 000 Kč . Vzhledem k tomu, že nebyla provedena fyzická prohlídka bytu a není znám technický stav a standard vybavení bytu kuchyňskou linkou, vybavení koupelny, osazení vnitřních dveří a stavu podlah, snižuji obvyklou cenu na 350 000 Kč.

Kladné vlivy na obvyklou cenu: -

Velmi dobrá dosažitelnost centra. Budova v dobrém technickém stavu kromě krytiny - nekvalitní provedení a montáž bude vyžadovat opravu Možnost parkování na p.č. 3119/7 Počet bytů 7 je výhodou .

Negativní vlivy: -

Poloha u komunikace I/43 - je orientovaná jedna obytná místnost Byt bez vytápění, všechny obytné místnosti nejsou pravděpodobně přímo osvětleny


9


REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : odhadem

508 000,00 Kč

(nebylo umožněno zaměření nemovitosti)

2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou :

350 000,00 Kč

Obvyklá cena byla odhadnuta ve výši :

350 000,00 Kč Slovy: Třistapadesáttisíc korunčeských

Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách 28.5.2015

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3218/045/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15045/15.

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy


10

NEBYLA UMOŽNĚNA PROHLÍDKA OCEŇOVANÉ BYTOVÉ JEDNOTKY

Recommend Documents