evidenční číslo 149
Rada
Pro 4. zasedání Zastupitelstva
Městské části Praha 7
Městské části Praha 7 dne 08.09.2014 řádné
NÁVRH na uzavření Dohody o narovnání ve smyslu technického zhodnocení nebytových prostor v 1. NP domu č.p. 1216, Tusarova 49-53, mezi MČ Praha 7 a Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, v souvislosti s ukončením nájmu Návrh usnesení: v příloze Předkládá: ZAS STA Kaštovský Tomáš MUDr. Zpracoval(a):
Projednáno:
VED OMA Kolář Robert Bc.
Přílohy:
č. 1 - posouzení technického zhodnocení NBP v 1.NP domu Tusarova 4953, Ing. Kšíkal, 2012
veřejná
č. 2 - posouzení technického zhodnocení NBP v 1.NP domu Tusarova 4953, Ing. Kšíkal, 2013
veřejná
č. 3 - posouzení technického zhodnocení NBP v 1.NP domu Tusarova 4953, Ing. Fujáček, 2013
veřejná
č. 4 - vyjádření Ing. Fujáčka k posouzení technického zhodnocení
veřejná
č. 5 - posouzení současného stavu spol. ISTAR s.r.o., 2014
veřejná
č. 6 - daňová a účetní analýza ukončení nájemního vztahu, 2014
veřejná
č. 7 - výpověď nájemní smlouvy NBP v 1.NP domu Tusarova 49-53
veřejná
č. 8 - nájemní smlouva NBP v 1.NP domu Tusarova 49-53
veřejná
č. 9 - sml. o uplatňování odpisů podle § 24 a § 28 odst. 3 zák.č. 586/92 Sb
veřejná
č. 10 - přehled odpisů Lascar Subag s.r.o.
veřejná
č. 11 - kolaudační rozhodnutí
veřejná
č. 12 - návrh dohody o narovnání
veřejná
č. 13 - výpis z aplikace obchodní rejstřík
veřejná
č. 14 - platební rozkaz ze dne 30.04.2014
neveřejná
č. 15 - návrh na vydání platebního rozkazu
neveřejná
č. 16 - podaný odpor MČ Praha 7
neveřejná
č. 17 - doplnění odporu MČ Praha 7
neveřejná
č. 18 - usnesení Rady MČ Praha 7 č. 0656/13-R ze dne 27.08.2013
veřejná
č. 19 - usnesení Rady MČ Praha 7 č. 0636/14-R ze dne 19.08.2014
veřejná
č. 20 - usnesení Rady MČ Praha 7 č. 0686/14-R ze dne 29.08.2014
veřejná
NÁVRH USNESENÍ Zastupitelstva MČ Praha 7 č.
/14-Z z jednání č.4, ze dne 08.09.2014
na uzavření Dohody o narovnání ve smyslu technického zhodnocení nebytových prostor v 1. NP domu č.p. 1216, Tusarova 49-53, mezi MČ Praha 7 a Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, v souvislosti s ukončením nájmu Anotace: Společnost Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, ukončila nájem NBP v 1. NP domu č.p. 1216, Tusarova 49-53, ke dni 31.07.2012 a v této souvislosti požádala o zákonnou úhradu technického zhodnocení, které provedla na vlastní náklady v roce 1994 se souhlasem MČ Praha 7. Zastupitelstvo Městské části Praha 7 po projednání I.
Bere na vědomí 1.
II.
návrh na uzavření Dohody o narovnání ve smyslu technického zhodnocení nebytových prostor v 1. NP domu č.p. 1216, Tusarova 49-53, mezi MČ Praha 7 a Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, v souvislosti s ukončením nájmu Konstatuje,
1.
že v letech 2012-2014 bylo vypracováno několik odborných posudků posuzujících ukončení nájemního vztahu mezi MČ Praha 7 a Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, přičemž k 14.07.2014 byla dokončena poslední odborná analýza, tudíž veškeré potřebné podklady jsou již kompletní a je možné provést finanční vyrovnání
2.
že dle Čl. V. odst. 4) Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 11.05.2009 mezi MČ Praha 7 a Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, může nájemce požadovat úhradu protihodnoty toho, o co se zvýšila jeho přičiněním hodnota předmětu nájmu, vše na základě znaleckého posudku, kdy znalce zvolí pouze pronajímatel, čemuž odpovídá i § 667 odst. 1) zákona č. 40/1964 Sb. a též § 2220 odst. 1) zákona č. 89/2012 Sb.
III. Schvaluje 1.
finanční narovnání technického zhodnocení nebytových prostor č. 1216/101, 1216/102, 1216/104, 1216/105 a 1216/106 umístěných v 1.NP domu č.p. 1216 Tusarova 49-53, Praha 7, k.ú. Holešovice, od bývalého nájemce Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, se sídlem Dobšická 1777/27, Praha 9, za cenu
stanovenou znaleckým posudkem č. 144/2622/13, zpracovaným znalcem Ing. Janem Fujáčkem, Čenkov 216, 250 70 Odolená Voda, ve výši 955 170,- Kč 2.
uzavření Dohody o narovnání ve smyslu technického zhodnocení mezi MČ Praha 7 a Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, se sídlem Dobšická 1777/27, Praha 9, za cenu stanovenou znaleckým posudkem č. 144/2622/13, zpracovaným znalcem Ing. Janem Fujáčkem, Čenkov 216, 250 70 Odolená Voda, ve výši 955 170,- Kč
3.
text Dohody o narovnání ve smyslu technického zhodnocení mezi MČ Praha 7 a Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, se sídlem Dobšická 1777/27, Praha 9, za cenu stanovenou znaleckým posudkem č. 144/2622/13, zpracovaným znalcem Ing. Janem Fujáčkem, Čenkov 216, 250 70 Odolená Voda, ve výši 955 170,- Kč
4.
provedení rozpočtového opatření měsíce září 2014, k vykrytí nákladů na narovnání technického zhodnocení nebytových prostor č. 1216/101, 1216/102, 1216/104, 1216/105 a 1216/106 umístěných v 1.NP domu č.p. 1216 Tusarova 4953, Praha 7, k.ú. Holešovice, na částku 955 170,- Kč rozpočtově 955,2 tis. Kč takto: 1. zvýšení rozpočtu převodů z účtu 9021 - zdaňovaná činnost OMA - do činnosti hlavní ve výši 955,2 tis. Kč - příjmová část 2. zvýšení rozpočtu investičních výdajů ORJ OMA
5.
převod rozpočtovaného objemu ve výši 955,2 tis. Kč z účtu 9021 na ZBÚ v roce 2014 a úhradu investičních výdajů v objemu 955,2 tis. Kč v roce 2014 dle dispozic OMA
IV.
Neschvaluje 1.
V.
finanční narovnání technického zhodnocení nebytových prostor č. 1216/101, 1216/102, 1216/104, 1216/105 a 1216/106 umístěných v 1.NP domu č.p. 1216 Tusarova 49-53, Praha 7, k.ú. Holešovice, od bývalého nájemce Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, se sídlem Dobšická 1777/27, Praha 9, za cenu stanovenou znaleckým posudkem č. 144/2622/13, zpracovaným znalcem Ing. Janem Fujáčkem, Čenkov 216, 250 70 Odolená Voda, ve výši 955 170,- Kč Ukládá
1.
STA Ječmének Marek 1.1. podepsat Dohodu o narovnání ve smyslu technického zhodnocení mezi MČ Praha 7 a Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, se sídlem Dobšická 1777/27, Praha 9, za cenu stanovenou znaleckým posudkem č. 144/2622/13, zpracovaným znalcem Ing. Janem Fujáčkem, Čenkov 216, 250 70 Odolená Voda, ve výši 955 170,- Kč Termín: 30.09.2014
Marek Ječmének starosta Městské části Praha 7
Josef Neuberg zástupce starosty Městské části Praha 7
D ů v o d o v á z p r á v a: Společnost Lascar & Subag spol. s r.o., IČ 40612066, se sídlem Dobšická 1777/27, Praha 9, uzavřela v roce 1994 s MČ Praha 7 smlouvu o nájmu nebytového prostoru v 1. NP domu Tusarova 49-53/1216. V téže roce provedl nájemce na vlastní náklady, se souhlasem MČ Praha 7, rozsáhlou rekonstrukci - technické zhodnocení - pronajatých prostor (blíže viz. znalecký posudek a technické posouzení) s celkovými náklady 3 145 113,- Kč, kdy z původní autodílny a garáže vznikla dílna pro kožedělnou výrobu. Celková výměra pronajaté plochy činila 523 m² (od roku 2009 činila pronajatá plocha 531,1 m²). Nájemce užíval prostory bez přerušení v letech 1993-2012, řádně platil nájemné, přičemž přibližné (vzhledem ke skartačním lhůtám) výnosy z nájmu činily 11 251 016,- Kč. Nájemní vztah byl ukončen výpovědí ze strany nájemce ke dni 31.07.2012 a v této souvislosti nájemce požádal o úhradu technického zhodnocení. Požadavek nájemce se opírá jednak o ustanovení nájemní smlouvy Čl. V. odst. 4), jehož část zní ,,...... Dal-li pronajímatel souhlas s investicí, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. ..... “ a dále o zákonné ustanovení zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník), § 667 odst. 1), které zní ,, Změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.“. Ve stejném smyslu hovoří i zákon č. 89/2012 Sb. nový Občanský zákoník, konkrétně § 2220 odst. 1), který zní ,,Nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.“. Nárok nájemce na úhradu technického zhodnocení tedy nelze zpochybňovat, pouze je množné diskutovat o výsledné částce zhodnocení. Nájemce původně žádal částku ve výši 2 561 934,- Kč (započteny i společné části domu patřící již společenství vlastníků jednotek), dále 1 247 990,- Kč, to vše stanovené na základě znaleckých posudků nájemce. Dle Čl. V. odst. 4) předmětné smlouvy o nájmu může nájemce požadovat úhradu protihodnoty toho, o co se zvýšila jeho přičiněním hodnota předmětu nájmu, ovšem na základě znaleckého posudku, kdy znalce zvolí pouze pronajímatel. Celková hodnota technického zhodnocení ke dni ukončení nájemní smlouvy tak činí 955 170,- Kč, stanovená znaleckým posudkem č. 144/2622/13, zpracovaným znalcem Ing. Janem Fujáčkem, Čenkov 216, 250 70 Odolená Voda (znalec vybraný pronajímatelem). Vzhledem k vysoké hodnotě technického zhodnocení a skutečnosti, že převážná část tohoto zhodnocení byla čistě účelová k provozované činnosti nájemce, bylo nutné vypracovat odborné posouzení technického stavu (viz. příloha č. 5) a dále daňovou, účetní analýzu (viz. příloha č. 6). Poslední analýza byla dokončena k 14.07.2014 tudíž veškeré potřebné podklady jsou již kompletní a je možné provést finanční vyrovnání. Bohužel bývalý nájemce nedbal na povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy (tj. znalce pro posudek vybere pronajímatel) a
závěry z proběhlých společných jednání (tj. nutnost vypracovat další odborné analýzy) a dne 24.02.2014 podal k příslušnému soudu návrh na vydání platebního rozkazu na částku 2 561 934,- Kč. Obvodní soud pro Prahu 7 tak dne 30.04.2014 vydal platební rozkaz na uvedenou částku, přičemž MČ Praha 7 proti tomuto podala odpor. V souvislosti s tímto proběhlo neformální jednání s žalobkyní na Odboru právním, kde byly žalobkyni předloženy všechny důkazní materiály, jenž hovoří proti vyplacení požadované částky ve výši 2 561 934,Kč. Zároveň byl žalobkyni vylíčen postup v případě, že by MČ Praha 7 byla povinna vyplatit požadovanou částku na základě usnesení soudu, což by vedlo k následné žalobě na bezdůvodné obohacení, neboť oprávněná částka pro vyplacení zhodnocení je 955 170,- Kč. Žalobkyně se posléze během jednání ústně vyjádřila, ve světle všech dostupných důkazních materiálů, pro úhradu technického zhodnocení ve výši 955 170,- Kč a uzavření dohody o narovnání. Návrh dohody byl připomínkován Odborem právním, AK Mgr. Pytlík a odsouhlasen protistranou. MATERIÁL JE PŘEDKLÁDÁN VE VARIANTNÍ VERZI (schvaluje vs. neschvaluje)
