Nájem dle nového občanského zákoníku

Nájem dle nového občanského zákoníku Real Estate Market Autumn 2013

Jan Šolc 17.10.2013

Obsah • Přehled závazkových vztahů z titulu „přenechání věci k užití jinému“ upravených v NOZ • Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi dle NOZ • Shrnutí hlavních změn v úpravě nájmu dle NOZ • Obecná ustanovení o nájmu • Nájem prostoru sloužícího podnikání • Vybraná specifika ustanovení o nájmu bytu

17.10.2013

2

Přehled závazkových vztahů z titulu “přenechání věci k užití jinému” upravených v NOZ • Výprosa (§2189 a násl.) – bezplatné přenechání věci k užívání bez sjednání doby a účelu užívání (věc lze kdykoli žádat zpět)

• Výpůjčka (§2193 a násl.) - bezplatné přenechání nezuživatelné věci k dočasnému užívání

• Nájem (§2201 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání za nájemné

• Pacht (§2332 a násl.) - přenechání věci k dočasnému užívání a požívání za (i) pachtovné nebo (ii) poměrnou část výnosu z věci

17.10.2013

3

Základní znaky nájmu a pachtu a rozdíly mezi nimi NÁJEM

PACHT

• užívání, již ne požívání; nespotřebitelnost věci

• užívání a požívání – brání plodů a užitků (výnosů) a nabývání vlastnictví k nim

• dočasnost • úplata – nájemné • druhy – na obecná ustanovení o nájmu navazuje speciální úprava: (i) nájmu bytu a domu (k bydlení), (ii) nájmu prostoru sloužícího podnikání, (iii) podnikatelského nájmu movitých věcí, (iv) nájmu dopravního prostředku a (v) ubytování • forma - písemná forma vyžadována jen u nájmu bytu a u některých jednotlivých úkonů stran (např. souhlasy nebo ukončení) 17.10.2013

• dočasnost • úplata – pachtovné nebo část výnosu, případně kombinace • druhy – zemědělský pacht, pacht závodu • forma - není výslovně stanovena písemná forma • úprava stručnější, přiměřené použití ustanovení o nájmu

4

Nová úprava nájmu – shrnutí hlavních změn • Dispozitivní právní úprava • Závazek přenechat věc (i část věci, i budoucí věc) k dočasnému užívání • U nemovité věci možný zápis nájmu do katastru nemovitostí: • návrh vlastníka (nebo s jeho souhlasem i nájemce) • Nemá konstitutivní účinek, ale zakládá dobrou víru případného nabyvatele • Zajištění plnění povinností • Nájem - pronajímatel již nemá k movitým věcem nájemce umístěným v předmětu nájmu zástavní právo k zajištění nájemného (právo zadržovací ano) • Případná neplatnost nájemní smlouvy • Relativní neplatnost – pro rozpor s dobrými mravy, se zákonem (pokud to smysl a účel zákona vyžaduje) nebo pokud zakládá nemožné plnění • Nedostatek formy – je možné dodatečně zhojit, neplatnost možné namítat pouze, nebylo-li již podle smlouvy plněno

17.10.2013

5

Nová úprava nájmu – shrnutí hlavních změn (pokračování)

• Obnovování nájemní smlouvy při nevyklizení předmětu nájmu - § 2230 • Zachováno, ale pro neobnovení nájmu již není třeba žalovat na vyklizení, postačí písemná výzva pronajímatele (1 měsíc); neplatí pro byty - zvláštní úprava v § 2285 • Pronajímatel bude mít nově právo dát předem najevo, že nájem skončí – tím bude automatické obnovení vyloučeno

• možnost postoupení (nájemní) smlouvy - § 1895 („převzetí“ nájmu novým nájemcem)

17.10.2013

6

Nová úprava nájmu - obecná ustanovení (§2201 a násl.) Předmětem nájmu může být • Věc nemovitá nebo její část • Nezuživatelná věc movitá nebo její část • Věc, která v budoucnu teprve vznikne (je-li možné ji dostatečně přesně určit při uzavření smlouvy) Doba trvání • Doba určitá nebo neurčitá (nájem nad 50 let = vyvratitelná domněnka doby neurčité, v těchto 50 letech lze ale vždy vypovědět pouze z důvodů a ve výpovědní době stanovené ve smlouvě) Zhodnocení • Změna věci jen se souhlasem pronajímatele • Dojde-li změnou ke zhodnocení věci, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná dle míry zhodnocení

17.10.2013

7

Nová úprava nájmu - obecná ustanovení (pokračování)

Údržba a opravy • Běžnou údržbu provádí nájemce, ostatní údržbu a (všechny) opravy pronajímatel • Strany se vždy mohou dohodnout jinak Nájemné • Měsíčně pozadu, ve sjednané (jinak v obvyklé) výši Změna vlastnictví (§§2221 – 2224) • Změnou vlastníka se nájem neruší, práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nabyvatele • Z důvodu změny vlastnictví nelze nájem vypovědět žádnou stranou - rozdíl oproti § 680 OZ, výpověď však lze sjednat (ale omezení u nájmu bytu), výpověď nutno vykonat v 3měsíční lhůtě • Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné

17.10.2013

8

Nová úprava nájmu – obecná ustanovení (pokračování) • Ochrana dobré víry nabyvatele v případě změny vlastníka formou převodu vlastnického práva (singulární sukcese) • přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních povinnostech věděl • u úplatné koupě, kdy nabyvatel neměl rozumný důvod pochybovat, že věc není pronajata, může nabyvatel nájem vypovědět; práva nájemce vůči původnímu pronajímateli nejsou dotčena; výpovědní doba: nemovité věci - 3 měsíce, movité

věci - 1 měsíc Podnájem (§§2215) • Dle NOZ lze podnájem sjednat pouze se souhlasem pronajímatele (dispoz.); OZ – opačný přístup, lze podnajmout, pokud není smlouvou výslovně zakázáno (přechod. ustanovení!) • Pokud nájemní smlouva sjednána v písemné formě, souhlas je nutný také písemně • Podnájem lze sjednat jen na dobu nájmu, k delší době se nepřihlíží

17.10.2013

9

Nová úprava nájmu - obecná ustanovení (pokračování) Zánik a zhoršení věci • Zánikem věci nájem končí • Částečný zánik – volba nájemce mezi výpovědí bez výpovědní doby nebo přiměřenou slevou z nájemného • Věc se stane nepoužitelnou ke sjednanému/obvyklému účelu bez důvodů na straně nájemce – právo výpovědi nájemce bez výpovědní doby Výpověď • Doba určitá – nutno sjednat, včetně důvodů a výpovědní doby • Doba neurčitá – nájem končí výpovědí, která nemusí být odůvodněna (movitá věc – 1 měsíc, nemovitá věc – 3 měsíce) • Výpověď bez výpovědní doby – v případě, že strana poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem a působí tím druhé straně značnou újmu (výpověď musí být odůvodněná, i u nájmu na dobu neurčitou)

17.10.2013

10

Nájem a přechodná ustanovení NOZ (§3028 a násl., § 3074)

Všeobecná ustanovení • Novým občanským zákoníkem (NOZ) se řídí: • práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti • právní poměry týkající se věcných práv; jejich vznik, práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, se však posuzují podle dosavadních předpisů • jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, pokud si to strany ujednají; jinak se řídí dosavadními předpisy • I na práva a povinnosti posuzované podle dosavadních předpisů se použijí ustanovení části první hlavy I. NOZ (základní zásady soukromého práva) • Nejsou dotčena ustanovení právních předpisů práva veřejného a jiných právních předpisů upravujících zvláštní soukromá práva (pokud NOZ nestanoví výslovně něco jiného).

17.10.2013

11

Nájem a přechodná ustanovení NOZ (pokračování) • Nájem se řídí NOZ, i když započal již před účinností NOZ (vyloučit již v dnes uzavíraných smlouvách některá ustanovení NOZ) • Katalog ustanovení doporučených k vyloučení - pro pronajímatele x pro nájemce • Vznik nájmu a práva a povinnosti z něj vzniklé před účinností NOZ se řídí dosavadní úpravou • Pacht – není výslovně upraven (obecné přechodné ustanovení o závazcích)

17.10.2013

12

Nájem prostoru sloužícího podnikání (§2302 a násl.) • NOZ ruší zákon č. 116/1990 Sb. • Předmět nájmu • Prostory nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti • Účel nemusí být výslovně vyjádřen v nájemní smlouvě (pokud prostor převážně slouží podnikání) • Pokud něco není výslovně upraveno, použijí se přiměřeně obecná ustanovení o nájmu

• Možnost uzavřít nájemní smlouvu před vydáním kolaudačního souhlasu • NOZ nepoužívá definici nebytového prostoru - platnost NS není podmíněna rozhodnutím stavebního úřadu • NOZ výslovně stanoví dualitu soukromého a veřejné práva (§ 1 odst. 1: "Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného“) • Zákaz „podstatné“ změny činnosti (§2304)

17.10.2013

13

Nájem prostoru sloužícího podnikání (pokračování) • Převod nájmu společně s převodem podnikání – písemná forma a předchozí písemný souhlas pronajímatele (§ 2307) • Služby – nezbytné služby, ale lze vyloučit poskytování služeb pronajímatelem • Skončení nájmu na dobu určitou – 3 měsíční výpověď ze stanovených důvodů (§2308-9) a důvod výpovědi musí být uveden ve výpovědi (neplatnost) • Obdobné použití ustanovení o skončení nájmu bytu (?) § 2311 • Skončení nájmu na dobu neurčitou – 6 měsíční výpovědní doba, z vážného důvodu – 3 měsíční (nájem nad 5 let – 6 měsíční) • Námitky proti výpovědi – do 1 měsíce od výpovědi, a pokud výpověď není následně vzata zpět, možnost žádat soud o přezkoumání (prekluzivní lhůta) §2314 • Náhrada za převzetí zákaznické základny (obvyklá cena) § 2315

17.10.2013

14

Nájem prostoru sloužícího podnikání (pokračování) Skončení nájmu na dobu určitou • Nájemce může vypovědět: • ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor určen; • přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí odpovídající náhradní prostor; nebo • porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti • Pronajímatel může vypovědět: • má-li být nemovitá věc odstraněna anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostor; • porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, opatří nemovitou věc bez souhlasu pronajímatele štíty nebo podobným znameními nebo je déle než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb.

17.10.2013

15

Nájem prostoru sloužícího podnikání (pokračování) • Nájemní smlouva - Katalog ustanovení vylučovaných z aplikace (k diskuzi)

• rozdíly v pohledu pronajímatele x nájemce Obecná ustanovení o závazcích: • § 1765 a § 1766 (podstatná změna okolností - aplikovatelnost na nájem ?) • §1977 a násl. a § 2002 a násl. (odstoupení při prodlení/porušení povinnosti) • § 2000 (smlouva zavazující člověka na dobu jeho života či kohokoli na více než 10 let) • další

17.10.2013

16

Nájem prostoru sloužícího podnikání (pokračování) • Nájemní smlouva - Katalog ustanovení vylučovaných z aplikace (k diskuzi) Ustanovení o nájmu: • § 2221 (2) – závaznost ustanovení o pronajímatelových povinnostech při změně vlastnictví - otázka efektivní obrany z pohledu nájemce • § 2223 – odstupné při výpovědi • § 2232 – výpověď bez výpovědní doby při porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem a způsobení značné újmy druhé straně • § 2303 a § 2311 – obdobné použití ustanovení o nájmu bytu (služby, ukončení v případě smlouvy na dobu určitou) • § 2305 – právo na loga a štíty (v praxi často odlišná úprava) • (veškerá) ustanovení o právu na jednostranné ukončení nájmu (za předpokladu, že smlouva obsahuje vlastní taxativní a konečnou úpravu ukončování) • § 2315 (náhrada za převzetí zákaznické základny) a řada dalších 17.10.2013

17

Vybraná specifika nájmu bytu (§2302 a násl.) • Písemná forma • Byt nebo dům pronajatý k zajištění bytových potřeb nájemce a případně členů jeho domácnosti (ne rekreace); podnikat v bytě lze, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům • Jistota – max. 6 měsíčních nájmů • Nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí – nelze sjednat právo pronajímatele na výpověď z důvodu změny vlastnictví Ochranářská ustanovení pro nájemce • Skutečnost, že prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu • Nepřihlíží se k ustanovením ukládajícím nájemci • povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu • jinou, v daných okolnostech zjevně nepřiměřenou povinnost • Platnost smlouvy - nájemní smlouva se považuje za řádně uzavřenou, pokud nájemce užívá po 3 roky v dobré víře, že nájem je po právu • Pronajímatel nemůže namítat neplatnost smlouvy pro nedostatek písemné formy

17.10.2013

18

Vybraná specifika nájmu bytu (pokračování) Nájemné • Strany sjednávají výši nájemného (jinak místně obvyklé nájemné, v případě nedohody rozhoduje soud) • Strany sjednávají související plnění a služby zajišťované pronajímatelem, jinak platí zákonný výčet tzv. „nezbytných služeb“. • Lze sjednat každoroční zvyšování nájemného; jinak pronajímatel může navrhnout zvýšení až do výše místně obvyklého nájemného, max. však 1x ročně a to o max. o 20% za poslední 3 roky, pokud nájemce nesouhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud (obdobně platí o ohledně návrhů nájemce na snížení) • Při provedení úprav ke zlepšení stavu domu či úsporám energií a vody možno dohodou zvýšit nájem o max. 10% z vynaložených nákladů ročně; pokud souhlasí 2/3 nájemníků, platí zvýšení i pro ostatní nájemce

17.10.2013

19

Vybraná specifika nájmu bytu (pokračování) • Nepřítomnost nájemce v bytě - pokud delší než 2 měsíce, musí nájemce určit svého zástupce pro účely zajištění vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí ( jinak je zástupcem pronajímatel) • Podnájem části bytu bez souhlasu pronajímatele je možný, jen pokud nájemce v bytě trvale bydlí; jinak vždy jen se souhlasem pronajímatele (fikce udělení) • Smrt nájemce - přechod nájmu, na dobu dvou let (nejde-li o osoby pod 18 či nad 70 let) • Není-li po smrti nájemce přechod nájmu, nájem se dědí s tím, že strany mohou nájem vypovědět • Nájemce může vypovědět při kvalifikované změně okolností oproti době uzavření smlouvy (po nájemci nelze rozumně požadovat, aby pokračoval) - § 2287 • Výpověď daná pronajímatelem – ze zákonných důvodů, bez nutnosti přivolení soudu

17.10.2013

20

Kontakt

Jan Šolc Advokát T: +420 236 082 215 E: [email protected]

DĚKUJI ZA POZORNOST

17.10.2013

21