najaar 2003

NAW

naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres

naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaatsnaam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats

Bouwfonds Ontwikkeling magazine # 10 / najaar 2003

Met dossier Woningmarkt

NAW

inhoud

Bij NAW horen de woorden Naam, Adres, Woonplaats. Dit zijn de begrippen die centraal staan in dit magazine. Aandacht voor de eindgebruiker (naam), de woning, het kantoor of de winkelruimte (adres) en de locatie (woonplaats) is voor Bouwfonds Ontwikkeling essentieel bij de realisatie van aantrekkelijke gebieden. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds Ontwikkeling.

actueel

programma

markt

dossier

proces

ontwerp

beleid

‘Groei door Snoei’ zet mes in wet- en regelgeving

Dichter bij het centrum kun je niet groener wonen

Wonen als in de film

Woningmarkt

Spectaculaire groei naar 50.000

Mensen komen hier niet alleen om te werken

Liefde voor het oude maakt niet blind

En verder in dit nummer

Door flink te snoeien in de wet- en regelgeving is het mogelijk de gestagneerde bouwproductie vlot te trekken. Dat zegt de Neprom in de notitie ‘Groei door Snoei’.

Parkhaven is de nieuwe wijk die op een steenworp afstand van het Utrechtse centrum wordt gerealiseerd. In het gebied, ooit gedomineerd door industrie, verrijzen 1.000 woningen.

Celebration, een door Walt Disney Company ontwikkeld stadje bij Orlando, symboliseert alles waar de Amerikanen voor staan: veiligheid en ouderwetse gemeenschapszin.

Het dossier staat geheel in het teken van de huidige woningmarkt. Een markt die in korte tijd is getransformeerd van een verkopers- naar een kopersmarkt. Dus de woningmarkt terug op aarde.

Houten-Vinex is een succes. Waar andere bouwlocaties stagneren gaat de verkoop in Houten nog steeds crescendo. Kortom een zoektocht naar het waarom van het succes van Houten.

Over een jaar of tien heeft Zwolle een nieuw herkenningspunt. Langs de A28 is dan het nieuwe 95 meter hoge kantoor van ABN AMRO Verzekeringen al van verre zichtbaar.

Het behoud van industrieel erfgoed is geen eenvoudige zaak. ‘Het is een kwestie van trekken, sleuren en eindeloos geduld hebben’, zegt Arno Boon, directeur van de stichting BOEi.

➔ opgevallen ➔ verhuizen ➔ 100 jaar wonen werken winkelen ➔ de verandering ➔ interieur

pagina 6

pagina 8

pagina 14

middenkatern

pagina 22

pagina 28

pagina 33

omslagfotografie Peter van Breukelen

4 13 20 21 38

opgevallen Bewoners helpen mee met parkaanleg

Een station van piepschuim

Wegens aanleg geopend. Dat is weer eens wat anders dan wegens verbouwing gesloten. Het tekent de speelse en onorthodoxe manier waarop de landschapsarchitecten Karres en Brands omspringen met het park dat zij voor Leidsche Rijn onder hun hoede hebben, de Hooge Weide.

Het ziet eruit als een aan land gespoelde potvis, het busstation bij het toekomstige Spaarne-ziekenhuis van Hoofddorp. Een ding is zeker: een gebruikelijk busstation is het niet.

Wat ze aantroffen was een vuilstort van afval, wat ze ervan (willen) maken is een park dat de bewoners zelf kunnen bepalen en aansturen. Ook dat is weer eens wat anders dan het gebruikelijke park met de bordjes ‘gelieve het gras niet te betreden’ of ‘honden alleen aan de lijn’. Van Karres en Brands mogen de Leidsche Rijners de paden op de lanen in en zelfs daarbuiten. Het pad dat de inwoners van de nieuwe stad Brasilia in Brazilië kozen (omdat er wel autowegen waren, maar te weinig auto’s) diende daarbij als inspiratiebron. In Brasilia zijn de uitgesleten paden door de plantsoenen symbolisch geworden voor het vrije menselijk gedrag. Het aardige van het Utrechtse proces is dat de bewoners van de Vinexlocatie al meteen een park in de schoot geworpen krijgen dat nog niet af is, terwijl ze er wel al wonen. Gewoonlijk is een park het sluitstuk van de

nieuwbouwwijk – en weer zien we zo’n bordje voor ons dat je op afstand houdt. ‘Het gazon is net ingezaaid’. Daar sta je dan als kind met je crossfietsje of met je barbecue als volwassene: je wil wat en je mag niet. In Hooge Weide kan men alvast terecht op de weides en hellingen die Karres en Brands lieten aanleggen. Niet alleen de methode is nieuw, ook het materiaalgebruik. Omdat er flink bezuinigd moest worden, gingen Karres en Brands grasduinen in het depot van openbare werken Utrecht. Daaruit haalden ze oude putdeksels, afgedankte hekjes en balustrades, restanten straatklinkers en toen er ergens ook nog een partij asfalt over was, kregen ze de schotsen cadeau. Die brokstukken asfalt hebben een onverwachte biotoop tot leven gebracht: tussen het asfalt bloeien waterplanten die Karres en Brands niet hadden verwacht. Dat is pas een cadeau.

Van stadskantoor naar stadswarenhuis

Bad IJburg

In Woerden heeft de gemeente in zijn grote wijsheid ooit besloten het stadskantoor op het industrieterrein te vestigen. De ambtenaar als arbeider, zo hadden we het nog nooit bekeken.

De dochter van Hans van Mierlo heeft de trend aangevoeld: een stadsstrand is helemaal hot. Het idee is vermoedelijk afgekeken van Paris Plage langs de Seine, dat vorige zomer een groot succes was.

Slim was het trouwens wel van Woerden, want zo bespaarde de gemeente op zijn huisvesting: men nam doodeenvoudig een gebouw van Nokia over. Of het nu het gevolg is geweest van de democratisering of niet, feit is dat menige gemeente in de jaren tachtig een scheiding heeft aangebracht tussen stad(gemeente)huis en stadskantoor, het eerste voor representatieve en bestuurlijke doeleinden, het tweede voor ‘het apparaat’. Verheffend was het resultaat niet altijd. Een stadskantoor is daardoor vaak net zo anoniem als een doos langs de snelweg. In groeigemeente Alphen aan den Rijn heeft het bestuur ingezien dat die ontwikkeling een doodlopende weg was, omdat met name newtowns daardoor identiteit misten. Gemeenten zonder eigenschappen, dat zijn het. Het Alphense stadskantoor is na welgeteld tien jaar van de aardbodem verdwenen. Daarnaast is een glinsterende ‘ijsklomp’ gebouwd – ontwerp Erick van Egeraat die zijn carrière begon bij Mecanoo. Een bijna scheepsachtig frame vormt het skelet van het stadhuis waartegen glaspanelen met fotoprints zijn bevestigd. De raadszaal ligt in een uitstulping boven de ingang. Je kunt nogal wat afdingen op het ontwerp omdat Van Egeraat alles uit de kast heeft gehaald, zoals de schuine wanden, de glaspanelen, gebogen dakspanten en ruw gezaagde natuursteen als bekleding voor de plint aan de achterkant. De ambtenaren in de kantoren erboven moet het zweet soms uitbreken omdat er zoveel glas is gebruikt dat rolgordijnen nauwelijks opgewassen zijn tegen de hitte. Maar het concept is interessant. Dat riekt zelfs naar de utopie van de jaren zeventig om het ‘bestuur naar het volk’ te brengen. Een groot overdekt plein – plaza, als het niet zo’n platgetreden woord was – spreidt zich uit tussen de spanten en de atriums, waar op strategische plaatsen lage balies staan, niet alleen van de gemeente en het Centrum voor Werk en Inkomen, maar ook van de politie en het postkantoor. Je paspoort verlengen, aangifte doen en een expositie bekijken, het kan allemaal in die organische klomp van Van Egeraat. Het wat bleke gezichtloze Alphen heeft ineens kleur gekregen – naast de tennisser die het heeft voortgebracht.

4

opgevallen

Parijzenaars konden uiteraard niet zwemmen in de Seine, maar wel beachvolleyen en luieren. Dat nadeel hebben ze ten opzichte van de IJburgers. Het IJmeer heeft zwemkwaliteit. En niet alleen IJburg had in de zomer van 2003 een strand, ook in Rotterdam was het heerlijk zonnebaden aan de Maas. Zonnebaden, niet pootje baden, daarvoor is de Maas niet bedoeld. De Maas is als de Seine, die voert te snel af naar de zee. Zo’n strand kon IJburg voor zijn reputatie wel gebruiken, want zo gladjes verloopt de verkoop van huizen niet. Wat moet daaraan gebeuren, stond onlangs ter discussie op een expertmeeting van het projectbureau en tal van participanten. Dan liggen de antwoorden voor de hand: gebrek aan betaalbare woningen, een goede (lees: sociaal veilige) bereikbaarheid en meer laagbouw. Dat laatste is voorzien in de tweede fase, waar de dichtheid wordt teruggedrongen, zodat er ook wat soepeler kan worden opgetreden ten opzichte van het autogebruik. Die hoge dichtheid mag dan een stedenbouwkundig begerenswaardig artikel zijn, het brengt wel hogere kosten voor de voorzieningen met zich mee. Meer garages, meer winkels, meer buurtcentra. En dan was er nog een wisecrack van een deskundige: hoe beter het openbaar vervoer, hoe vaker men de auto in zijn buurt laat staan. Ja, dat kan de bedoeling niet zijn. Gij zult rijden, Vinexiaan! Ooit een strand gezien waar je niet met je four wheel drive indruk kunt maken?

Rokerige of tochtige wachtkamers, daarmee moeten passagiers het doorgaans doen. Het is dus een kleine revolutie dat de ontwerper (hij noemt zich liever adviseur) Maurice Nio dit ontwerp er bij zijn opdrachtgever door heeft gekregen. Want niet alleen de vorm is uniek, ook het materiaal. Hoofddorp is gezegend met een busstation van piepschuim, dat is bekleed met een gel- en polyester-coating van zes centimeter dik. Dat materiaal heeft de weg geëffend naar die vloeiende, sculpturale vorm. Nio: ‘Als het enigszins kan, moet je poëtische objecten nastreven. Ik verklaar de oorlog aan het cynisme waardoor haltes en stations er altijd molestbestendig moeten uitzien.’ Kan een messentrekker of graffiti-spuiter dan geen kwaad in Hoofddorp? Nio: ‘We hebben het uitgetest door er met een pikhouweel op los te rammen. Het schuim gaf geen krimp.’ Het was een kwestie van ‘wie niet rijk is, moet slim zijn’. Toen het budget zo ongeveer werd gehalveerd, moest Nio een list zien te verzinnen. Zo kwam hij op het bewerkte piepschuim dat bij een scheepsmodellenbouwer in Wageningen in stukken werd ‘gezaagd’. In het dak en de wanden van de ‘stationssculptuur’ liet Nio gleuven frezen waarin de tl-verlichting werd aangebracht of de prullenbanken werden gehangen. Een kwestie van ‘one size fits all’. Minstens zo opmerkelijk als het ontwerp was de assemblage van de afzonderlijke delen. Dat gebeurde in een partytent op de plaats van bestemming. Wie over die bijzondere snelle Zuid-tangent door de Haarlemmermeer reist, heeft er een attractie bij. Hij passeert de uitkijkpiramide van de laatste Floriade en een busstation van piepschuim. Een bewijs dat de laagste polder van Nederland ook hoogtepunten kan opleveren.

Bus met bos Nu de eerste Architectuur Biënnale in Rotterdam is afgelopen, valt de balans op te maken. Het was vooral een douche aan ideeën en plannen, waaruit de korte voorbereidingstijd sprak. Het meest speelse onderdeel was de voormalige stadsbus die de twee locaties, NAI en het pakhuis Las Palmas, met elkaar verbond. Op donderdagen maakte deze bus een tour langs de ‘stadsnatuur’. Wij namen plaats in de bus tussen klimop en ander struikgewas, waar zich zowaar krekels en spinnen ophielden. En reisden zo langs bermen en stoepranden, die meer verrassing boden dan we hadden gedacht. Wie had een tomatenplantje op de Coolsingel vermoed? Het kan zijn meegevoerd via een schoenzool uit Italië, is een valide verklaring. Zo zijn immers ook de spoortaluds uitgegroeid tot rijke verzamelplaatsen. De mobiele natuur – een project van kunstenaar Ton Matton en het onderzoeksbureau Alterra – wilde aanschouwelijk maken dat Nederland een kunstmatige natuur kent die niet ophoudt bij de stadsgrens. Zelfs onder het voorplein van de Kunsthal blijken tussen het basalt het straatliefdegras en een paardebloem te gedijen. Het hangt er maar van af welk oog je wilt aanspreken: de blik die op de horizon of de stoeptegel is gericht.

woningmarkt

Zo’n gesprek geeft meteen de makke van IJburg aan: het is te bedacht, te netjes en te geprogrammeerd. Laat in een tijd van economische recessie duizend bloemen bloeien, een strandpaviljoen is er een van, een koepel van kartonnen kokers is een andere – een prachtig geïmproviseerd theater op het Steigereiland. Zelfs als de voorstelling tegenvalt valt er wat te genieten, op het opgespoten zand van IJburg. Met deze voorzieningen komen de aarzelende kopers en huurders vanzelf over de brug van Nicolas Grimshaw.

opgevallen

5

actueel

Een beperkte bloemlezing uit ‘Groei door Snoei’

Friso de Zeeuw: ‘Hiermee hebben we tachtig procent van de knelpunten te pakken’

‘Groei door Snoei’ zet mes in wet- en regelgeving auteur Hans Ouwerkerk beeld Frissewind

De bouwproductie komt ook dit jaar zeker niet boven de 60.000 woningen uit. Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling wijt deze lage productie ‘voor meer dan vijftig procent’ aan de veelheid van regels waar de bedrijfstak bouw met handen en voeten aan gebonden is. In de notitie ‘Groei door Snoei’ doet de Nederlandse vereniging van Projectontwikkelingmaatschappijen (Neprom) daarom voorstellen om een veelheid aan wetten en regels versneld aan te passen. ‘Hiermee hebben we’, benadrukt De Zeeuw, ‘tachtig procent van de knelpunten te pakken.’ ‘Meedoen, meer werk, minder regels’. Het is hét leidmotief van het kabinet Balkenende II. Vooral de laatste toevoeging ‘minder regels’ is De Zeeuw uit het hart gegrepen. Al jaren bestrijdt hij te vuur en te zwaard de in zijn ogen doorgeslagen Haagse regelzucht. ‘Natuurlijk zijn er regels nodig, maar in onze bedrijfstak is er sprake geweest van een sluipend proces waarbij steeds meer regels geleidelijk zijn ingevoerd. Met alle gevolgen van dien. Ik vergelijk het vaak met een trechter waarbij de overheid en lagere overheden maar ook in toenemende mate de Europese Unie fungeren als vulpunten. Wat uit die trechter vervolgens

6

actueel

komt is te typeren als een regelspaghetti waar je op locatie nauwelijks meer mee uit te voeten kan. Het ministerie van VROM heeft alle bestaande wetten en uitvoeringsbesluiten in kaart gebracht en telde er maar liefst 550. Ik bedoel maar…’ Dat het allemaal een stuk simpeler kan zonder dat overigens de rechtspositie van de Nederlandse burger wordt aangetast, staat volgens De Zeeuw als een paal boven water. Het bewijs ligt voor hem op tafel: de notitie ‘Groei door Snoei’ van de Neprom. Binnen deze brancheorganisatie is De Zeeuw initiatiefnemer van dit stuk geweest. ‘We hebben een ronde langs

diverse collega’s gemaakt met de vraag ‘Wat komen jullie in de praktijk allemaal tegen?’ om vervolgens te kijken op welke wijze we die knelpunten kunnen vereenvoudigen.’ Deze rondgang resulteerde in de aanpak van vijftien verschillende regels en wetten, variërend van de Woningwet tot de Onteigeningswet maar ook de Flora- en Faunawet en het Verdrag van Valetta/Malta. Europa Bij deze laatste wetten gaat het om Europese regelgeving die steeds meer op Nederland afkomt. Volgens de Neprom wordt bij het

Vergunning/wet

Probleem

Woningwet

Sinds per 1 januari 2003 in de Woningwet uniforme indieningvereisten voor Herstel expliciet de mogelijkheid om incomplete vergunningde bouwvergunning zijn ingevoerd, stellen gemeenten zich formeel op. Konden aanvragen later aan te vullen. vroeger bouwaanvragen worden aangevuld wanneer deze niet compleet bleken, thans wordt de bouwvergunning gewoonweg niet verleend.

Sloopvergunning

Wanneer men een object wil slopen zijn vaak verschillende sloopvergunningen Uniformeer de criteria voor de verschillende sloopvergunningen noodzakelijk. Er kunnen vergunningen aangevraagd worden en stem de indieningvereisten zo veel mogelijk op elkaar af. op basis van monumentenwet, bouw-verordening, etc.

Onteigeningswet

Er is een overdosis rechtsbescherming, die zeer vertragend werkt.

Vereenvoudig de procedure, onder meer door het schrappen van de mogelijkheid tot kroonberoep.

Duurzaam Bouwen

Duurzaam Bouwen (dubo) is de afgelopen jaren gemeengoed geworden. Toch blijven veel gemeenten (gestimuleerd door het Rijk) aanvullende – onderling afwijkende – dubo-eisen stellen of op ‘vrijwillige’ basis convenanten afsluiten met meerkosten en vertragingen tot gevolg.

Maak pas op de plaats met betrekking tot het dubobeleid. De komende vier jaar moet gericht zijn op het consolideren van de bereikte resultaten, waarbij de bestaande dubonormen en de EPC-norm niet verder worden aangescherpt en er geen nieuwe dubonormen meer bijkomen.

Monumentenzorg a

Monumentenzorg wordt – helaas – te vaak aangegrepen om na een onsuccesvol bezwaar- en beroepstraject in het kader van de bouwvergunning of bestemmingsplanwijziging, plannen opnieuw te vertragen.

Laat de automatische voorbescherming niet voor alle aanvragen voor de monumentenstatus gelden, doch uitsluitend voor panden die in een gemeentelijk, provinciaal of rijksinventarisatie voorkomen.

Monumentenzorg b

De Rijksmonumentenzorg bemoeit zich buitenproportioneel met details, waardoor herontwikkelingsplannen onacceptabel lange vertraging oplopen nadat alle andere procedures succesvol zijn doorlopen.

Zorg voor het terugdringen en stroomlijnen van de detailbevoegdheid van Rijksmonumenten-zorg.

Wet bodembescherming

Bij bodemsanering en bodembescherming worden verschillende normen gehanteerd.

Hanteer de risico-benadering als basis voor een uniforme normstelling.

Flora- en Faunawet

De bouwproductie wordt op diverse plaatsen in Nederland gehinderd door de aanwezigheid van beschermde planten- en diersoorten. Vaak blijft lang onduidelijk of ergens gebouwd mag worden.

Wijs voor bedreigde soorten ‘kernleefgebieden’ aan. Exemplaren die daarbuiten gevonden worden zijn dan niet noodzakelijk voor het duurzaam voortbestaan van de soort, waardoor ze de doorgang van projecten niet belemmeren.

Brandweervoorschriften

Na de rampen in Enschede en Volendam is een keur aan nieuwe, lokale voorschriften ontstaan.

Bekijk de voorschriften kritisch op doelmatigheid, uniformeer ze en neem ze vervolgens op in het Bouwbesluit.

opstellen van en het onderhandelen over die Europese regelgeving vanuit Nederland onvoldoende rekening gehouden met de consequenties voor de ontwikkeling en bouw van woningen, kantoren, winkels en andere voorzieningen. De Zeeuw: ‘De Nederlandse inbreng in Brussel is te zeer op het sectorbelang gericht, waarbij de bredere gevolgen van zo’n wet voor de Nederlandse situatie buiten beeld blijven.’ Een saillant voorbeeld daarvan is de nieuwe Europese richtlijn die (woning)bouw moet verbieden op locaties in de nabijheid van wegen. De auto’s op deze wegen zouden te veel vluchtige gassen afgeven. Een strikte toepassing van deze richtlijn zou echter betekenen dat veel stedelijke locaties als bouwlocaties komen te vervallen. En dat terwijl het Nederlandse ruimtelijke beleid er juist op is gericht woningbouw in landelijke gebieden te weren en deze in stedelijke gebieden te motiveren, dus op die locaties waarvan Brussel vindt dat dit niet kan. Gechargeerd komt het er op neer dat er volgens de Europese richtlijn alleen nog maar op de Veluwe en in het Groene Hart mag worden gebouwd, terwijl ons nationale beleid deze gebieden juist als ‘no construction areas’ bestempelt. ‘Dergelijke wet- en regelgeving staat dus gewoon haaks op elkaar’, onderstreept De Zeeuw.

Oplossing

Positief De notitie ‘Groei door Snoei’ ligt inmiddels op het bureau van minister Dekker. De eerste geluiden vanuit het ministerie over het initiatief van de Neprom zijn positief. Overigens is het ministerie zelf ook bezig met een herijking van de regelgeving. De Zeeuw heeft inmiddels kennisgenomen van de eerste resultaten daarvan. ‘En die gaan sterk de kant op van het instellen van een projectvergunning. De ongeveer 15 deelvragen die de aanvrager moet beantwoorden monden nu uit in 15 procedures. Dat zou dan in de nieuwe opzet één procedure worden met één samenhangende set afwegingscriteria. Het interessante van deze projectvergunning is dat nu meer uit wordt gegaan van de aanvrager zoals de burger of marktpartij. Maar’, voegt hij er in één adem aan toe, ‘dit is geen Haarlemmerolie. Het comprimeren van regels binnen één vergunning betekent nog niet dat we af zijn van priegelregels. Wat ons betreft moet het duidelijk een én, én verhaal zijn. Met enerzijds vereenvoudiging van procedures en anderzijds het schrappen en werkbaar maken van inhoudelijke voorschriften.’ Regierol Snoeien in regelgeving is één. Er moet wat de marktpartijen betreft ook helderheid komen in taken en bevoegdheden van gemeenten en van

de marktpartijen bij locatieontwikkeling. Hierover is de Neprom met de VNG in gesprek. ‘Kern ervan is dat er afspraken over de rolverdeling worden gemaakt. Vragen als ‘Wie voert de regie?’ maar ook ‘Hoe gaan we om met de eisen rond duurzaam bouwen, woningprogrammering en welstand en architectenkeuze?’ komen in dit afsprakenkader naar voren.’ Uit de onderhandelingen blijkt nu al dat het rijksbeleid op sommige punten zal moeten worden aangepast. ‘Dus ook dat moet worden meegenomen. Uiteindelijk hebben we allemaal hetzelfde doel, namelijk dat de huidige knelpunten die de bouwproductie vertragen en niks inhoudelijk aan het plan toevoegen zo snel mogelijk worden opgelost.’ De Zeeuw is vooralsnog optimistisch. ‘Hoewel ik natuurlijk ook regelmatig te horen krijg ‘je komt er toch niet door heen’ en ‘er zijn te veel belangen om de huidige regelgeving in stand te houden’ vertrouw ik erop dat we nu eindelijk een stap voorwaarts kunnen maken. Dat neemt niet weg dat er politiek bestuurlijk en ambtelijk een vrij fanatieke inzet nodig is om hier echt werk van te maken. Want de krachten en mechanismen om toch weer wat extra te regelen zijn nauwelijks te onderschatten.’ Dan, na een korte stilte: ‘Mocht het toch verzanden, dan rest het kabinet niets anders dan het zelfgekozen motto aan te passen en ‘minder regels’ eruit schappen. Ook een vorm van deregulering.’ ✏ [email protected]

actueel

7

programma

Parkhaven Utrecht

Dichter bij het centrum kun je niet groener wonen auteur Dolf Dukker beeld Robert Oerlemans

Kastanjebomen kunnen in brede lanen ongehinderd tot wasdom komen. Wuivende rietkragen geleiden het water voorbij riante appartementen in een ruime bocht naar het blauwe hart van de wijk. Wie niet beter weet, waant zich in een nieuwe uitleg aan de rand van een stad. Maar nee, slechts één weg scheidt Parkhaven van het Jaarbeursterrein. Dichter bij het centrum kan een mens niet groener wonen. De kastanjes zitten nog in de dop. Maar hun robuuste contouren zijn onherroepelijk in de groenstructuur vastgelegd. Deze majestueuze bomen zijn de groene hoofdletters in de herontwikkeling van het verouderde bedrijventerrein tussen het Merwedekanaal en de Croeselaan ten zuiden van de Jaarbeurs. Over 50 jaar zijn ze 20 meter hoog, de monumentale

8

programma

expressie van hoe goed het leven hier gedijt. Dat is wat het plan in alle facetten uitstraalt: leefruimte, zowel binnenshuis als buiten. Parkhaven moet een wijk worden die over 50 jaar nog onverminderd gewild is. Bezienswaardigheid Een project dat zich zo makkelijk in superlatieven laat beschrijven, krijgt ook iets onwerkelijks. Eerst zien, dan geloven, was de aanvankelijke houding van de aspirant huizenkoper. Nu de eerste woningen zijn opgeleverd, is volgens senior projectmanager Evert van der Gronde van de gemeente Utrecht van terughoudendheid geen sprake meer. ‘Ik merk de laatste tijd weinig meer van kopers die nog twijfelen aan de kwaliteit van het toekomstig woonmilieu. Vergeleken met de landelijke trend doet Parkhaven het zeer goed. Men is zeer enthousiast over de woningen op het vroegere veilingterrein.’ De Heycopstraat waar oud en nieuw elkaar ontmoeten, is nu al een bezienswaardigheid. Zelden gaat de zekerheid van het vertrouwde

zo naadloos over in de sprankeling van het nieuwe. Wethouder Marie Louise van Kleef (Ruimtelijke Ordening en Wonen), net terug van een fietstochtje door het plangebied: ‘Ik vind het geweldig. Echt heel mooi. Een moderne versie van woningbouw uit de jaren dertig, zonder dat het meteen historiserend retro-bouwen wordt. Je vindt er in terug dat mensen meer ruimte willen in hun huis. Ook aardige, behoorlijke tuinen. En niet van die smalle straten, gewoon een brede straat.’ Het is niet toevallig dat de gemeente en de marktpartijen eensgezind hebben besloten flink te investeren in de kwaliteit van deze nieuwe stadswijk. Dat heeft alles te maken met de grootte en de ligging van het plangebied. Met een omvang van achttien hectare en een bouwvolume van circa 1000 woningen is Parkhaven de grootste binnenstedelijke Vinex-wijk van Nederland. Daar komt bij dat de locatie grenst aan de uiterste buitenzijde van de bocht die het Merwedekanaal maakt naar het centrum. Dichter bij het hart van de stad komt

Marie Louise van Kleef

Evert van der Gronde

Wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen

Senior projectmanager gemeente Utrecht

het kanaal niet. Door juist op die plaats een hoogwaardig binnenstedelijk milieu te creëren, opent de stad als het ware zijn deuren naar het westen. Het is de opmaat van een enorme ruimtelijke ingreep die de komende decennia zijn beslag moet krijgen: de transformatie van de hele Merwedekanaalzone in gedifferentieerde stedelijke woon/werkmilieus. ‘Het gebied heeft binnen de gemeente een ontzettend strategische ligging’, onderstreept projectmanager Van der Gronde. ‘Het ligt tussen het centrum van Utrecht en Leidsche Rijn in. Als je vanuit Parkhaven een kwalitatieve sprong zou kunnen maken richting Defensieterrein (op de westoever van het kanaal, red.) en je de lijn doortrekt naar Leidsche Rijn kom je via Kanaleneiland bij de nieuwe Prins Clausbrug over het Amsterdam-Rijnkanaal. Je zou

aan een hele sterke ruimtelijke ontwikkelingsas kunnen gaan denken.’ Oude waaltjes Uit alles blijkt hoeveel waarde de gemeente aan het project Parkhaven toekent. ‘Het is een van die paar plekken in de stad, waarvan we zeggen ‘hier moeten we het geld niet verdienen met de grondopbrengsten’. Het is een plek in de stad waar de grondopbrengsten niet de allesbepalende factor dienen te zijn. Hier is kwaliteit namelijk de dominante drijfveer. Waarbij kwaliteit overigens niet altijd geld hoeft te kosten’, nuanceert Van der Gronde. ‘Het is ook aandacht en zorg voor waar je mee bezig bent. Alle moeite die we bijvoorbeeld hebben gedaan om het oorspronkelijke bestratingsmateriaal – oude waaltjes en klinkers – weer terug te

‘Een moderne versie van woningbouw uit de jaren dertig’

werken in het gebied.’ Een soortgelijk historisch besef koesteren de betrokken partijen in het behoud van het veilinggebouw, een schitterend monument van de Amsterdamse School. Van der Gronde zoekt de verklaring voor het enthousiasme van alle betrokkenen in de benadering van het plangebied als één geheel. ‘Normaal wordt per fase en per deelgebied een inrichtingsplan gemaakt. Wat wij hier hebben gedaan, is voor het hele gebied voorlopige ontwerpen maken. Dus ook voor de woningbouw die pas over vier, vijf jaar aan de orde zou zijn. Daardoor heb je zicht op het hele gebied als totaliteit en ben je in staat daarvoor één inrichtingsplan maken. Dat geeft extra schwung aan het geheel.’ Hoogteverschillen De inrichting van de nieuwe stadswijk ademt een weldadige sfeer van ruimte, groen en water. Veel ruimte wordt gewonnen door het parkeren nagenoeg geheel ondergronds op te lossen. Alleen voor het parkeren van bezoekers zijn

programma

9

‘Er is een weldadige sfeer van ruimte, groen en water’ op het maaiveld enkele plaatsen gereserveerd. Hoogteverschillen markeren de scheiding tussen openbaar, gemeenschappelijk en privé, zonder de onderlinge groene verwevenheid te verbreken. Ordening van de niveauverschillen op een hoger schaalniveau maakt het mogelijk specifieke, herkenbare woonmilieus te creëren. Langs het kanaal komt een ecologische gebied met een zoals Van der Gronde het noemt ‘wetlands-achtige beplanting’. ‘Rietkragen gaan op de oever geleidelijk over in gewoon leef- en voetbalgras.’ ‘Af en toe moet je als gemeente zaken los kunnen laten’, zegt de senior projectmanager. ‘Je moet in de samenwerking tussen marktpartijen en de gemeente ruimte laten voor creativiteit. Dat is, denk ik, een belangrijke voorwaarde voor het slagen van een project.’ Een omgeving die de creativiteit wel zeer heeft geprikkeld, is de vroegere veilinghaven. Vanouds de plaats waar de contacten tussen de stad en de ommelanden het intensiefst waren, neemt de haven ook in het toekomstige woongebied een centrale plaats in. Particulieren hebben zich sterk gemaakt voor het herstellen van het historische karakter van de haven. De ideeën vonden gehoor. In de toekomstige haven zijn vijftien zogenoemde koopligplaatsen voorzien, bestemd voor authentieke schepen van 50 jaar en ouder. Eén schip heeft al z’n plaats in de haven gevonden, het Utrechtse statenjacht dat nog niet zo lang geleden op 23 mei te water is gelaten. ‘We krijgen straks een verlaagde kade ten opzichte van de weg erlangs’, vertelt Van der Gronde. ‘Het wordt een tafereel dat heel karakteristiek is voor Utrecht.’

10

programma

In de werfmuur van 2,70 meter hoog komen keldertjes waar de bewoners van de woonschepen hun vuilnis en fietsen kwijt kunnen. Niet typisch Utrechts, maar wel karakteristiek voor een haven is de aanwezigheid van zand- en grindtrechters. In het verleden hebben die er ook werkelijk gestaan. Om dat beeld terug te halen, heeft een particuliere initiatiefgroep het plan opgevat om deze trechters geschikt te maken als bedrijfsruimte. Met een binnenmaat van zeven bij zeven meter, bieden ze voldoende ruimte voor een atelier of klein ontwerpbureau.

vertelt wethouder Van Kleef die er overigens geen misverstand over laat bestaan het absoluut niet eens te zijn met die kritiek. Ze begrijpt het wel: ‘Doordat de wijk zo dicht bij het station ligt, had het dichter verkaveld en bebouwd moeten worden.’ Haar standpunt luidt: ‘De kracht van zo’n gebied is juist dat het dichtbij het centrum en het station ligt. Als we rondom het stationsgebied alleen maar in hoge dichtheden gaan bouwen, vernielen we onze eigen markt. Ik vind het nog steeds een hele goeie keuze.’

‘Dreigende bezuinigingen op ISV-budget baren ons zorgen’ Leuk idee, oordeelde de gemeente die vervolgens niet alleen de condities schiep om het plan werkelijk ten uitvoer te laten brengen, maar bovendien zelf een tweedehands kraan aanschafte om het aanzicht van de haven nog echter te maken. En omdat geen haven compleet is zonder havenpaviljoen komt zo’n maritiem trefpunt er dus ook, inclusief schipperslokaal voor het uitwisselen van zeemansverhalen. Kritiek Het kon haast niet uitblijven. Nu de ruime, hoogwaardige inrichting van de wijk gestalte begint te krijgen, klinken er bedenkingen. ‘Allerlei mensen beginnen van ‘zonde hè, dat we nou niet in veel hogere dichtheden bouwen’,

Goed beschouwd is de bebouwing helemaal niet zo ‘dun’. Met 55 woningen per hectare is de dichtheid hoger dan in de gemiddelde Vinexwijk. Het is volgens Bouwfonds-Fortisdirecteur Walter de Boer een misverstand te denken dat hoogbouw de dichtheid verhoogt en meer oplevert. ‘Ik durf te beweren dat de dichtheid van Parkhaven hoger is dan het Chassee-terrein in Breda met z’n hoge woontorens.’ De illusie van een lagere dichtheid houdt verband met het ondergronds parkeren. De Boer weet nog dat destijds de neiging bestond om de ruimte die daardoor vrijkwam te benutten voor een hogere dichtheid. ‘Dat heb ik afgehouden, want de kwaliteit ligt in dunne steden. Waar de mensen verankeren en niet na twee jaar zeggen ‘ik heb het gezien, ik ga ergens anders heen’.’

De oude situatie.

De grootste zorg van wethouder Van Kleef betreft de dreigende bezuinigingen op het ISV-budget. ‘Nog niet alle bedrijven zijn weg uit het plangebied. Als ik daar rondrij en zie aan de ene kant Bo-Rent en Royco nog staan en aan de andere kant dat gruwelijke gebouw van Defensie, dan word ik af en toe wel een beetje mismoedig als ik er aan denk wat ervoor nodig is om dat allemaal goed te krijgen. Dat kan niet anders dan met een forse subsidie van

De eerste fase van Parkhaven in aanbouw.

komen dan tussen de 30 en 40 miljoen. Dat krijgen we voor de komende vijf jaar. Daar kun je dus niks mee.’ Ontwikkelingsvisie Waar het bedrijfsleven volgens Walter de Boer vooral behoefte aan heeft, is een duidelijke ontwikkelingsvisie. ‘Het is niet zo erg als een gebouw in een ontwikkelingsgebied nog zeker twaalf jaar meegaat voordat het sloopwaardig

‘Iedereen is enthousiast over de gebiedsgerichte benadering’ het rijk. Maar als ik zie hoe het gaat met de bezuinigingen op de stadsvernieuwingen... Ik geloof dat er nog 800 miljoen ISV over is. Dat betekent dat wij als Utrecht – als de verdeelsleutel ongewijzigd blijft – niet verder

is of dat de boekwaarde zodanig laag is dat herontwikkeling interessant wordt, als je maar weet dat het over 12 jaar in het ontwikkelingstempo valt van een gebiedsgerichte aanpak. Waar iedereen nerveus van wordt, is een

Zo zal Parkhaven er straks uitzien.

grootschalige investering doen in een gebied, terwijl je weet dat de focus van de gemeente ligt op diverse oriëntaties in de stad. Dat weerhoudt het bedrijfsleven te investeren in de Merwedekanaalzone.’ Van Kleef: ‘Ik zou heel graag met al die bedrijven in de Merwedekanaalzone om de tafel gaan zitten. Waar gaan we heen? Wat kunnen wij voor jullie betekenen? Maar ik weet dat het er altijd op neerkomt dat we met een grote zak met geld moeten aankomen. En die hebben we niet. Dus zo enthousiast nodig ik ze niet uit.’ Met stemverheffing: ‘Willen we in de toekomst de stadsuitleg in nieuwe, groene gebieden beperken en dus meer binnenstedelijk gaan bouwen dan moeten we ons realiseren dat dat veelal onrendabele projecten zijn. Voor mij is het onontbeerlijk dat de overheid met voldoende financiële middelen die binnenstedelijke herstructurering blijft steunen.’ ✏ [email protected]

programma

11

Amsterdam ➔ Amsterdam

verhuizen

Amsterdamse architectuur krijgt de ruimte ‘Het werd echt tijd dat we verhuisden. Niet alleen hadden we in ons oude pand te weinig ruimte, maar het stond er in 1998 ook voor de derde keer in tien jaar tijd blank. Dat was letterlijk de druppel. En wat natuurlijk ook meespeelt, is dat we als Amsterdams Architectuurcentrum een wat eigentijdser onderkomen wilden’, vertelt Maarten Kloos, directeur van ARCAM in Amsterdam. Deze zomer is ARCAM verhuisd naar een opvallend nieuw gebouw aan de Prins Hendrikkade, bij de ingang van de IJ-tunnel. ‘Hier hebben we eindelijk genoeg ruimte voor alle exposities, educatieve projecten en andere activiteiten die we willen organiseren.’ auteur Boukje Klinker beeld Georges van Wensveen

Projectmanager Jaap van Engelshoven

Parkhaven blinkt uit tot op het uiterste detailniveau Hij kan er uren over vertellen. Projectmanager Jaap van Engelshoven van Bouwfonds is niet te stuiten als het gaat over Parkhaven, zonder twijfel het uitzonderlijkste binnenstedelijke woningbouwproject in de gemeente Utrecht. Uitzonderlijk door de omvang, de ligging en de hoge kwaliteit van de woningen en de openbare ruimte. De eerste 80 woningen zijn opgeleverd: 70 stadswoningen en 10 starterswoningen. In hun superieure, tijdloze vormgeving zijn ze het overtuigende voorproefje van de prachtige stadswijk die op het vroegere bedrijventerrein ten zuiden van de Jaarbeurs gaat verrijzen. Circa 900 woningen komen er op dit oostelijke deel van de oever van het Merwedekanaal. Daarvan bouwt BPF Bouwinvest er 124. De rest neemt Bouwfonds Fortis voor zijn rekening. Op termijn wordt de wijk aan de overzijde van het kanaal uitgebreid met ca. 600 woningen. Bij een hoog ambitieniveau zoals in Parkhaven is het van wezenlijk belang om niet alleen de grote lijn goed voor elkaar te hebben maar tevens het uiterste detail op een juiste manier vorm te geven. Dit betekent dat je continu bezig bent met kwaliteitsbewaking, initiëren van

ideeën en het motiveren en stimuleren van alle betrokken van architect tot en met aannemer. Jaap van Engelshoven en zijn collega projectleider Gerard Klomp hebben daar dan ook hun handen vol aan. Een ieder die het bouwplan bezoekt kan zien en voelen dat dit resultaat heeft opgeleverd. Ook de meer avontuurlijk ingestelde woningzoekenden komen ruimschoots aan hun trekken. In vermoedelijk geen enkel appartementencomplex zijn de verschillen tussen de woningen zo groot als in Symfonie: 46 appartementen in 46 types. Het gebouw is het resultaat van een bijzondere opdracht aan vier architecten. Min of meer onafhankelijk van elkaar hebben zij elk driekwart deel van een verdieping vormgegeven. De resterende kwart is steeds door een volgende architect ontworpen. De lezing van het gebouw is hierdoor totaal ongewoon: we krijgen een opeenstapeling van verschuivende horizontale delen en zijn er per verdieping de spannendste contrasten ontstaan. De gevels van Architecten Sluijmer en Van Leeuwen onderscheiden zich door een consequente afwisseling van transparante en gesloten gevelvlakken. De gesloten vlakken geven geborgenheid aan niet-woonfuncties,

zoals slapen en gebruik van sanitair. Door maximale concentratie van alle overige functies op een zo compact mogelijk oppervlak ontstaan ruime woonkamers. De woonkamers zijn extra vergroot doordat één gevel over de volle breedte als erker buiten het gevelvlak steekt. Bovendien is elke woning voorzien van minstens één harmonicapui. Door deze pui open te vouwen ontstaat binnen de woning een riante buitenruimte. Robbrecht & Daem Architecten maakten vrij traditionele appartementen met een privétuin, grenzend aan de binnentuin, heerlijk gelegen op het zuidwesten. Diederen Dirrix van Wylick Architecten heeft de gevel 30 centimeter naar buiten gebracht en gelijkgetrokken met de horizontale metalen randen die op iedere verdieping worden aangebracht. De appartementen zijn hierdoor net een slagje ruimer. De door Gulikers Architecten ontwikkelde gevellagen hebben een regelend en ontregelend effect. Opvallend zijn de verdiepingshoge ramen en geraffineerd gepositioneerde erkers. Alleen al door hun uitzonderlijke formaat trekken ze de aandacht. ‘Bij mijn weten is nooit ergens voor zo’n gewaagde aanpak gekozen’, accentueert Jaap van Engelshoven de exclusiviteit van de woningen, waarvan onlangs de verkoop is gestart.

programma

Futuristische vorm ARCAM koos voor het ontwerp van deze transformatie de architect René van Zuuk. De opgave voor hem lag er niet alleen in om alle wensen van ARCAM in het nieuwe gebouw te passen. ‘Met aan de noordkant het overweldigende NEMO en aan de noordoostkant het robuuste Scheepvaartmuseum, moest het ontwerp de dialoog met die grote gebouwen aankunnen. Daarnaast moest het een compact gebouw worden, dat toch herkenbaar is’, aldus Kloos. En dat is gelukt. Met zijn sculpturale, bijna futuristische vorm valt het gebouw meteen op. Kloos laat al lopend door het gebouw zien hoe ruim en simpel het ontwerp is. ‘Je ziet, de stalen draagconstructie geeft in één groot gebaar beschutting. De gesloten zuidwand maakt het gebouw geschikt voor exposities.’ De noordwand van het gebouw is helemaal van glas en biedt uitzicht over het water van het Oosterdok. De entree is aan de andere kant van het gebouw, langs de drukke Prins Hendrikkade. Hier zijn alleen de bovenste twee verdiepingen zichtbaar. In de multifunctionele ruimte op de benedenverdieping kunnen discussies plaatsvinden en groepen worden ontvangen. Op de eerste verdieping worden de exposities gehouden en daarboven bevindt zich de kantoorruimte. Ruimte en uitzicht De verhuizing leverde ARCAM flink meer ruimte op. Daar was ook behoefte aan. Kloos: ‘We organiseerden al activiteiten voor schoolklassen, maar nu hebben we ook de ruimte om grotere groepen te ontvangen. Die hadden we ook nodig, want we krijgen steeds meer aanvragen van buitenlandse delegaties, architecten, studenten en politici voor excursies naar de moderne architectuur van Amsterdam. Vanaf nu kunnen ze beginnen in een uitstekend voorbeeld hiervan.’ Het gebouw biedt overigens niet alleen voor al die in architectuur geïnteresseerde bezoekers een verbetering. Ook de medewerkers van ARCAM zijn blij met hun nieuwe onderkomen. Kloos: ‘Als we vanachter ons bureau de ene kant op kijken zien we het water van het Oosterdok en het IJ inclusief alle bouwactiviteiten daar, en de andere kant op zien we de oude binnenstad. Ik kan me geen mooiere werkplek voorstellen in Amsterdam.’

13

12

De nieuwe plek van het ARCAM aan het water van het Oosterdok is zorgvuldig gekozen. Kloos: ‘We hebben een paar jaar geleden aan ons publiek gevraagd hoe ARCAM gehuisvest zou moeten worden. Volgens de ondervraagden moesten we in de Oostelijke binnenstad blijven, mochten we vooral niet te veel kapsones hebben wat huisvesting betreft en moest een architectuurinstituut in Amsterdam iets met water hebben.’ In dezelfde tijd kwam de gemeente met het voorstel om het paviljoen bij NEMO te gaan gebruiken. ‘Een fantastische plek natuurlijk, maar een veel te klein gebouwtje. Wat er stond was oneerbiedig gezegd een soort etalage op pootjes. Gelukkig kreeg de Stedelijke Woningdienst Amsterdam, die het pand voor ons zou aanpassen, toestemming van de architect van het paviljoen – Renzo Piano die ook NEMO ontwierp – om het gebouw volledig te transformeren.’

xxxxxx

verhuizen

13

markt

Celebration, Florida

Wonen als in de film auteur Boukje Klinker beeld Georges van Wensveen

‘Een buurt waar iedereen elkaar kent, waar het veilig wonen is’

‘Toen ik deze stad zag, wist ik meteen dat dit ons thuis was.’ Met deze woorden van Pam, inwoonster van Celebration in Florida en lerares op de lokale Celebration School, is meteen duidelijk hoe de bewoners over hun stad denken. Wie in Celebration woont, heeft daar bewust voor gekozen. Want er is geen tussenweg in deze door Walt Disney Company ontwikkelde Amerikaanse stad: je houdt ervan of je haat het. En het lijkt erop dat de ‘houders van’ in de meerderheid zijn. Een verhaal over een stad en gemeenschap die Amerika het veilige, ouderwetse gevoel van thuis teruggeven.

In Celebration zijn alle huizen wit. De ontwerpen zijn gebaseerd op de architectuur uit het zuidoosten van de Verenigde Staten van voor 1940. En alle huizen hebben een front porch; oftewel een veranda. Een plek waar de schommelstoel staat en waar vader en moeder ’s avonds als de kinderen naar bed zijn nog even zitten. Ze kijken uit over straat. Een straat met witte hekjes, waar de buren ook op hun veranda zitten. Men woont in een buurt waar iedereen elkaar kent, waar het veilig wonen is, kinderen nog gewoon op straat kunnen spelen en waar het niet vol staat met auto’s. Kortom: Celebration is het Amerika zoals we dat uit

14

markt

films kennen. Het Amerika van vroeger, dat eigenlijk niet meer bestaat, maar waar veel Amerikanen grote heimwee naar hebben. In Celebration is het goede uit het ouderwetse Amerikaanse dorpsleven gereconstrueerd en uit het niets opgebouwd. Van Disney naar stad De geschiedenis van Celebration is korter dan je zou vermoeden. Het begint eind jaren zestig met het aankopen van grote stukken land door de Walt Disney Company. Dit land rondom Walt Disney World Resort in Florida werd de daarop volgende vijfentwintig jaar gebruikt

markt

15

‘De auto’s zijn weggewerkt aan de achterzijde van de woning’

voor het uitbouwen van het attractiepark, het bouwen van hotels en vakantieparken en andere recreatiefaciliteiten. Tot eind jaren tachtig het bedrijf eens kritisch naar het overgebleven stuk land en de mogelijkheden daarvoor keek. In het zuidoosten van het gebied lag een stuk afgezonderd land van 4.000 hectare waarvoor het bedrijf een nieuwe bestemming zocht. Verschillende mogelijkheden werden overwogen, maar uiteindelijk koos de Walt Disney Company voor het bouwen van een nieuw stadje. Of zoals Andrea Finger, public relations representative van de Celebration Company, het uitdrukt: ‘Ze kozen ervoor een community te realiseren, die het ontwikkelen van nieuwe gebieden naar een nieuw niveau zou tillen.’ Om deze community te realiseren vroeg Walt Disney Company experts op het gebied van stedenbouw, gezondheid, onderwijs en architectuur om gezamenlijk een studie te doen naar succesvolle steden in Amerika. Finger: ‘Vraag in deze studie was: wat maakt een stadje prettig om in te wonen. Ze gingen daarvoor kijken in hele verschillende steden, van Charleston, South Carolina aan de Oostkust tot Santa Barbara aan de Westkust. Overeenkomst tussen al deze steden was dat ze in de tijd tot dusdanige gemeenschappen waren gegroeid dat ze nu aantrekkelijk zijn om in te wonen. De lering die uit die geschiedenis kan worden

16

markt

getrokken, hebben ze vervolgens verwerkt in het plan voor Celebration.’ Een gemeenschap maken Die lering uit de geschiedenis werd gecombineerd met de ideeën van het New Urbanism, een stroming in de Amerikaanse stedenbouw waarin het negentiende eeuwse dorp als uitgangspunt wordt genomen. Het New Urbanism zet zich af tegen de Amerikaanse suburbs, woonbuurten met een stedenbouwkundige opzet die alleen geschikt zijn om in de auto doorheen te rijden op weg naar je eigen huis. In deze suburbs is geen ‘leven’ en ontbreekt gemeenschapsgevoel. Het zijn slaapsteden in hun meest extreme vorm. Daarnaast ziet het New Urbanism ook geen heil in een opkomende vorm van wonen in Amerika: de gated community. Wijken met een hek eromheen, zodat alleen de bewoners erin kunnen en zij zich weer veilig kunnen voelen in hun buurt. Wat het New Urbanism wél wil is buurten creëren waarin geleefd wordt: wonen en werken zijn binnen één buurt te vinden, winkels zijn op loopafstand, autogebruik wordt ontmoedigd en er is ruimte voor voetgangers. De New Urbanisten geloven in de maakbare samenleving: doel van deze stedenbouwkundige visie is uiteindelijk om een buurt te maken met gemeenschapszin. Oftewel de community die Disney voor ogen stond.

Disney en de andere betrokken partijen hebben er vanaf het begin aan gewerkt om van Celebration een echte gemeenschap te maken. Met het vastleggen van ‘cornerstones’ gemeenschappelijke principes of idealen: sense of community, sense of place, health, technology en education. Daarnaast is een non-profit organisatie opgezet, in eerste instantie gefinancierd door de ontwikkelaars, de Celebration Organisation. Missie van deze organisatie is het helpen bij het opbouwen van een gemeenschap. De organisatie heeft onder andere bewoners ondersteunt bij het opzetten van verenigingen als de Womens club, Garden club en Rotary. In Celebration is mede hierdoor een bloeiend verenigingsleven ontstaan. Ook is een community website opgezet, met informatie over alles wat gebeurd in Celebration van een bijeenkomst van de Rotary tot een stoplicht dat een dag niet werkt. Witte hekjes en burencontact Dit alles leidde tot een knus stadje met een ouderwets centrum met winkels en voorzieningen als een hotel, een gemeenschappelijk zwembad en golfbaan, restaurants en een kliniek. Om dit centrum liggen buurten met hun eigen kern, vaak een park. De woningen zijn gebouwd in een architectuur die gebaseerd is op zes bouwstijlen die voor de jaren veertig voorkwamen in het zuidwesten van Amerika. De geïnteresseerde koper heeft de keuze

markt

17

‘Je koopt niet alleen een huis, maar een hele community’ tussen: Classical, Victorian, Colonial Revival, Coastal, Mediterranean en French, en dat dan weer in acht verschillende typen (groottes). Daarnaast zijn er nog regels waarin een koper niets te kiezen heeft. Zo zijn alle woningen in Celebration van wit hout en/of van rode bakstenen. Verder zijn de hekjes om de huizen wit en is de enige toegestane raambedekking witte gordijnen. De straten in Celebration hebben allemaal een voetpad, zodat wandelen door het dorp mogelijk is. Daar komt bij dat alle woningen relatief dicht bij de straat staan. Auto’s staan in Amerika vaak voor de deur geparkeerd, maar niet in Celebration waar ze zijn weggewerkt aan de achterzijde van de woning. Samen met de veranda, die elke woning echt heeft, moet deze stedenbouwkundige opzet ervoor zorgen dat buren elkaar weer spreken. Als ze op hun veranda zitten, door de straat lopen, naar de winkel fietsen, enzovoort. In alle gevallen is het makkelijker elkaar aan te spreken dan wanneer je in de auto elkaar passeert. Zo zorgt de stedenbouwkundige opzet voor contact

18

markt

tussen mensen, en is het de eerste stap naar een gemeenschapsgevoel. Meer dan een huis Grote vraag is natuurlijk: werkt het? Leveren de stedenbouwkundige opzet en de strikte architectuurregels uit het masterplan een prettig stadje op om in te leven? Ja, volgens de website van het stadje en verkoopfolders voor de woningen die Celebration ‘A place where memories for a lifetime are made’ en ‘The destination your soul has been searching for’. Maar ook ‘ja’ volgens de ondertussen 7.000 bewoners die er sinds de oplevering van de eerste woningen in 1996 zijn komen wonen. Ze voelen zich er thuis en, heel belangrijk, veilig. Want de huizen dicht bij de straat en de andere stedenbouwkundige uitgangspunten zorgen ook voor een grote sociale controle. Een controle die ervoor zorgt dat vreemdelingen snel herkend worden. Bezoekers worden vriendelijk aangesproken en de weg gewezen. En door Jay, de man van Pam, ook nog gewaarschuwd: ‘Je mag hier met de auto maar 25 km/uur, en daar zou ik me maar aan

houden. De politie heeft hier namelijk verder niets te doen.’ Er is immers vrijwel geen criminaliteit in Celebration. Een huis in Celebration is dan ook duurder dan in de omliggende dorpjes. ‘Wat het verschil is tussen een huis in Celebration en ander dorpen?’ Het is een simpele vraag voor Marissa Crawford, sales consultant van David Weekley Homes – één van de makelaars in Celebration – en bewoner van de stad. ‘In Celebration betaal je wel iets meer voor een huis dan daarbuiten, maar dat hebben we er graag voor over. Je koopt niet alleen een huis, maar een hele community.’ Dat blijkt de grote kracht te zijn van het stadje: de gemeenschapzin. Finger: ‘Die gemeenschapszin is dan ook de belangrijkste reden voor het kopen van een huis in Celebration. We wisten vanaf het begin dat dit het belangrijkste onderscheidende vermogen van Celebration zou zijn en daar hebben we ons met alle betrokken partijen voor ingezet. Want een nieuwe stad realiseren is meer dan het bouwen van gebouwen en straten.’ ✏ [email protected]

Goede infrastructuur en voorzieningen op fietsafstand ‘Veel van wat het New Urbanism voorstaat en wat in Celebration is uitgewerkt gebeurt hier eigenlijk al vanzelf. Voor Amerikaanse begrippen is het misschien bijzonder dat je door een buurt kunt wandelen, maar kun jij één straat in Nederland noemen zónder stoepen?’, vraagt Hans Rosenhart, directeur Persoonlijk Wonen van Bouwfonds Ontwikkeling, hoewel hij het antwoord zelf al weet: ‘Vast niet. Er wordt in Nederland bij de ontwikkeling van gebieden altijd ruimte gecreëerd voor langzaam verkeer en goede OV-verbindingen. Dat willen bewoners en gemeenten, en wij overigens ook.’ Er zijn in Nederland veel voorbeelden te zien van wonen á la Celebration, zowel in vooroorlogse woonsituaties als in recent gebouwde woonwijken. De meeste dorpen in ons land, maar ook nieuwe woonwijken als Brandevoort in Helmond, vertonen veel overeenkomsten met de principes van het New Urbanism. Maar er zijn uiteraard ook veel verschillen te

noemen tussen onze moderne stedenbouw en die van Celebration: en dat heeft vooral met beschikbare ruimte te maken. Rosenhart: ‘In Nederland bouw je toch meestal op een locatie bij of naast een bestaande gemeente. Voorzieningen zijn daardoor vaak al in de buurt. Zijn die niet op fietsafstand, dan moet je die ook gewoon realiseren, mits uiteraard economisch verantwoord. Hoewel er dus al veel overeenkomsten zijn, ziet Rosenhart nog wel leerpunten in het succes van Celebration. ‘We hebben hier natuurlijk ook een tijd gehad dat we woonerven bouwden met schuur, een parkeerplaats en de keuken aan de straatkant. En de woonkamer, heel introvert, dus aan de tuinkant. Op die manier zijn er veel anonieme, ‘unheimische’, straten gecreëerd. Maar die principes hebben we al vele jaren achter ons liggen: ook bij smalle rijenwoningen proberen we toch een woonplek of eetplek aan de straatkant te realiseren, waardoor de gevel minder gesloten is. En ook de auto en berging in de voortuin zien we steeds minder toegepast! Rosenhart ziet nog wel een onderdeel van Celebration dat niet aan zou slaan in Nederland: ‘iedereen verplicht dezelfde kleur hekjes en zelfs gordijnen? Nee, dat zullen Nederlanders nooit accepteren, daarvoor is hun huis teveel hún castle’.

markt

19

100 jaar wonen werken winkelen

Super-sentiment Natuurlijk was het Konmar-experiment van de Laurus-keten gedoemd te mislukken, niet alleen vanwege de logistiek, maar ook vanwege de vormgeving. Hoewel de huisstijl van een supermarktketen niet het eerste is waar je aan denkt, gefocust als je bent op prijzen en aanbiedingen, kan het de smaakmaker van een onderneming zijn. Wie durft er met een knalrode tas rond te lopen met daarop breeduit DIRK of BAS (als je in de regio Rotterdam woont)? Daar is moed voor nodig, zo’n demonstratie van ‘meneer is net bij de kiloknaller geweest’. Albert Heijn opereert in dat opzicht fijngevoeliger door ruim twintig jaar geleden een logo te introduceren waar de A en de H in elkaar vervlochten zijn – het was een vinding van een Brits ontwerpbureau. Het hemelsblauw keerde vervolgens terug in de advertenties, affiches en etiketten. Consequent, moet je concluderen. Als het ’t afgelopen jaar slecht is gegaan met Ahold komt dat uiteraard door het boekhoudschandaal, maar misschien ook door de beslissing om de plastic draagtassen ineens een oranje kleur te geven. Hadden we niet stilzwijgend afgesproken dat die kleur alleen bestemd was voor koningshuis en nationale manifestaties? Nou dan. Terug naar het hemelsblauw, Albert! Waarom zou een supermarkt zich eigenlijk qua vormgeving willen onderscheiden? Het gaat toch om prijs en product, zou je zeggen. Niet helemaal waar: marketeers geven met een logo de consument een handreiking. Ze krijgen de gelegenheid bij een club of genootschap te horen. Je bent waar je koopt. De betreurde winkelketen De Gruyter was waarschijnlijk de eerste in Nederland die het middel van klantenbinding als cruciaal onderdeel van de bedrijfsvoering zag. De Bossche firma introduceerde met het ‘snoepje van de week’ een wekelijkse aanbieding, en versterkte dat met spaarzegelacties. Dat snoepje, zo gaat het verhaal, deed zijn intrede in 1948 toen suiker van de bon ging en een overschot aan suiker vrijkwam. Wie een paar gulden aan boodschappen deed, kreeg een zakje lekkernijen cadeau. De winkels straalden een zekere luxe uit, in de vorm van mooie counters, verzorgd tegelwerk aan de muur, en vooral een persoonlijke

20

100 jaar winkelen

benadering van de klant. Dat De Gruyter onverbloemd katholiek was, bleek uit het kruisbeeld in de winkels. Daar hing ook een wereldkaart, getekend door Eppo Doeve waarop de herkomst van de koffie, thee en cacao was aangegeven. Een koloniale verbintenis waarover men vlak voor en na de oorlog nog niet viel. De Gruyter kwam, toen het tij al tegenzat, met een eigen logo, een gecomprimeerde letter G in een opvallend gele kleur, ontworpen door Total Design. Het heeft niet mogen baten. Van de ooit 550 winkelvestigingen waren er in 1970 nog maar twintig over. De Gruyter had de wissel van zelfbedieningszaak naar supermarkt gemist, en viel van zijn voetstuk net als de Amsterdamse rivaal Simon de Wit. De Gruyter ging op in SHV, Simon werd Albert. Waren ze hun tijd vooruit met de ‘klant is koning’-policy? Vermoedelijk. Want de laatste ontwikkelingen in het supermarkt-bedrijf laten een terugkeer naar de kleinschaligheid zien. Er is een tweedeling merkbaar: enerzijds de dumpzaken als Lidl en Aldi, anderzijds de shop-in-shopformule bij C1000, Albert Heijn en Sperwer. De laatste keten biedt zijn klanten nota bene een café in de supermarkt aan, een listige methode om Unilever-producten aan de man te brengen. Nee, de geest van De Gruyter is niet helemaal verdwenen. Sterker zelfs, hij dook op, op een onverwachte plaats: bij de worsten- en broodjescounters van de Hema. Opvallend aan die counters is het tegeltableau op de muur, in een koningsblauwe letter die de waren aanduidt. De grafisch ontwerper daarvan, Rene Knip, refereert daarmee aan een gevoel dat je moeilijk kunt onderdrukken, een sentiment dat is samengesteld uit traditie, degelijkheid, betrouwbaarheid en zelfs vergane glorie. ‘Sinds 1850’ placht een winkel dan op een pui te zetten – of hofleverancier. In een tijd dat Nederland weer zwijmelt bij Kameleon, Pietje Bell en Ja Zuster, Nee Zuster kijkt niemand op van die nostalgie. Als Laurus de markt goed had begrepen, had ze een succesvolle Konmar gekneed uit een replica van De Gruyter. ✏ [email protected]

auteur Jaap Huisman

g de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering ering de verandering de verandering de verandering de veranderingde verandering e verandering de verandering de verandering de veranderingde veranderin andering de verandering

Van uitgeverij naar corporatie

‘Tom Poes verzin een list’ auteur Suzanne Witteman beeld Don Wijns

Op een terras in Roermond zit een energieke, opgewekte man. Als Elmer Schouten vertelt over de carrière die hij sinds zijn studie heeft doorlopen, valt een licht Limburgs accent te bespeuren. Schouten is back to the roots. ‘Na acht jaar in Maarssen gewoond te hebben, ben ik weer terug in Roermond, waar ik eerder 38 jaar woonde.’ Sinds vier maanden vormt Schouten samen met Ger Logister de directie van de Woonkern Groep, een samenwerkingsverband van vier corporaties uit Kerkrade. Een totaal andere branche dan de boeken- en uitgeverijwereld waar hij vandaan komt. Schouten begon zijn carrière bij de Rijks Accountants Dienst. Schouten: ‘Deze rijksdienst bood uitstekende studiemogelijkheden naast het werken. In die periode ben ik afgestudeerd als registeraccountant. Eigenlijk wilde ik het bedrijfsleven in. Ik dacht altijd dat die wereld beter bij me zou passen.’ In 1988 deed de mogelijkheid zich voor om die stap te nemen. Bij een uitgeverijconcern de Malherbe Groep uit Weert – later verkocht aan Meulenhoff & Co – trad hij in dienst. Eerst als financieel controller en later als lid van de driehoofdige directie van Meulenhoff & Co. In 1997 werd Schouten voorzitter van de directie. Een baan die hem op het lijf was geschreven. Vol spanning en onverwachte beslissingen die genomen moesten worden. Eind 2000 besloot PCM, de grootaandeelhouder van Meulenhoff & Co, om de ondernemingsstructuur te veranderen, waardoor de uitgeefactiviteiten direct onder de concernleiding van PCM kwamen te vallen. Daardoor verloor Schouten z’n baan: ‘Natuurlijk was dit niet leuk, maar het bood mij de kans om een lang gekoesterde wens in vervulling te laten gaan: Engels studeren. Hij vertrok begin 2001 naar Engeland, naar een school voor buitenlanders in Wimbledon. Eenmaal terug in Nederland begon het denken over de toekomst en een periode van netwerken. De economische terugslag en 11 september zaten niet mee. Schouten besloot ‘iets’ voor zichzelf te beginnen. Wat wist hij

nog niet precies, waar wist hij wel: ‘Een eigen bedrijf kan het beste slagen in de buurt van je eigen netwerk. Voor mij was dat Roermond -Limburg, daar is mijn sociale netwerk toch het grootst.’ Tijdens de voorbereidingen van de verhuizing werd Schouten gebeld door een bekende uit het circuit. ‘Hij vertelde me dat hij deze baan goed bij me vond passen. Dat bleek ook zo te zijn. Natuurlijk, het is voor mij een hele nieuwe wereld. De verschillen lijken echter groter dan ze zijn. Een corporatie is ook gewoon een bedrijf dat geleid moet worden.’ Commerciëler denken De Woonkern Groep faciliteert als overkoepelende organisatie behoeften van de individuele corporaties, zoals het personeelsbeleid, de administratie en bijvoorbeeld het ondersteunen en realiseren van nieuwbouwprojecten. Er moet nog wel een omslag plaatsvinden. Hierbij doel ik vooral op resultaatgericht en commerciëler denken. Uiteindelijk willen we goede betaalbare woningen voor de minder draagkrachtigen blijven aanbieden. Continuering van de doelstellingen vraagt om winstoptimalisering. Dat is tenslotte bij elke organisatie zo. Deze boodschap probeer ik hier over te brengen. Ik ben pas een paar maanden in functie en geef het dan ook de tijd. Maar gedreven ben ik wel. Liefst kom ik onderweg onverwachte, lastige dingen tegen. Vaak geldt dan ‘Tom Poes verzin een list’, maar het is mijn wens dat anderen die rol ook kunnen vervullen of zelfs overnemen.’

de verandering

21

proces

‘Een groene omgeving maar wel optimaal bereikbaar’

Houten-Vinex Spectaculaire groei naar 50.000 auteur Suzanne Witteman beeld Don Wijns / Leo van der Noort (portretten)

Aan de rand van de Houten, de meest fietsvriendelijke gemeente van Nederland, verrijzen de komende jaren ruim zevenduizend woningen. Terwijl in veel uitleggebieden de nieuwbouwproductie stagneert, is Houten-Vinex een succes. Waar is dit succes van Houten-Vinex aan te danken?

In Houten-Vinex worden ruim 7.000 woningen, 100.000 vierkante meters kantoren en een winkelcentrum van 7.500 vierkante meters gerealiseerd. In 1997 is Houten-Vinex gestart, de woningen moeten volgens planning in 2006 opgeleverd zijn. De gemeente Houten is momenteel bezig aan haar tweede groeitaak in dertig jaar. Begin jaren zeventig kreeg Houten haar eerste groeitaak. De kern Houten is vervolgens in de jaren tachtig gegroeid van 4000 naar bijna 30.000 inwoners. Eind jaren negentig startte een tweede groeiperiode, die zal leiden tot een inwonertal van 50.000 in 2005. In de stedenbouwkundige opzet van deze eerste groeitaak speelde de auto een ondergeschikte rol. De structuur van het wegennet is opgezet vanuit het oogpunt van de fietser. Overal dertig kilometerszones, verspringende wegen, veel fietspaden, veel slingerwegen voor auto’s waardoor ze niet hard kunnen rijden. Dit principe van ‘de fietser gaat voorop’ is in

de ontwikkeling van Houten-Vinex wederom gehanteerd. Elke wijk heeft een entreeweg, een zogenaamde inprikker, die het verkeer de wijk inloodst. Deze entreewegen komen elk uit op de rondweg. Het is met de auto alleen mogelijk om van de ene naar de andere wijk te rijden via de rondweg. Met de fiets is gelijk doorsteken wel mogelijk. Door de nieuwe wijken liggen straks allerlei fietspaden die de woningen, voorzieningen en de oudere wijken van Houten met elkaar verbinden. Wethouder Reni Lubberdink – portefeuille ruimtelijke ordening en verkeer – is binnen het College van B&W de eerste verantwoordelijke voor Houten-Vinex. ‘De keuze om ook hier een fietsvriendelijke wijk te maken, was snel gemaakt. Door de ondergeschikte rol van de auto, worden de verschillende wijken automatisch groener en rustiger. Deze verkeerskundige opzet, die we al 25 jaar lang consequent doorvoeren, is wereldberoemd. En ja, daar zijn we trots op.’ Differentiatie Voor wie worden al die fietspaden in HoutenVinex aangelegd? Lubberdink: ‘De samenstelling van de bevolking in onze gemeente is vrij eenzijdig. Veel jonge gezinnen met kinderen. Relatief nog weinig ouderen en weinig allochtonen. Deze eenzijdige opbouw ambiëren we niet specifiek, maar het is in de loop van de tijd zo gegroeid. Door de ontwikkeling van Houten-Vinex, en de daarmee gepaard

gaande groei binnen onze gemeente, nemen we ook het centrum van Houten onder de loep. De komende jaren groeit Houten naar iets meer dan 50.000 inwoners. Deze inwoners hebben recht op een volledig centrum. We zijn nu dan ook bezig met het ontwikkelen van een centrumplan met woningen. Deze woningen in het centrum zijn met name bedoeld voor doelgroepen die in Houten-Vinex misschien niet zo snel aan hun trekken komen. Ouderen die kleiner willen wonen dichtbij alle voorzieningen en starters voor wie een eengezinswoning nog niet aan de orde is. Deze groepen willen we ook in Houten een plek geven. Om een gedifferentieerde bevolkingsopbouw te stimuleren.’ Pluspunten Terug naar het succes van Houten-Vinex. Klaas Telgenhof is namens Bouwfonds Ontwikkeling verantwoordelijk voor de woningontwikkeling binnen Houten-Vinex. Als echte Houtenaar kent hij de markt goed. Over de voordelen van de locatie hoeft hij niet lang na te denken. ‘De ligging – in een groene omgeving maar wel optimaal bereikbaar – is een groot pluspunt. Binnen tien minuten ben je met de trein in het centrum van Utrecht. Met de auto ligt Houten ideaal midden in het land, goed bereikbaar via de A27. En de directe omgeving van Houten-Vinex is groen. Deze combinatie spreekt mensen aan. Een ander pluspunt is het dorpse karakter van Houten. Natuurlijk, het is niet meer dat rustige dorp met die paar duizend inwoners. Maar de sfeer is wel dorps gebleven. Een rustige mentaliteit en sociale controle op een prettige manier. Dat zoeken mensen in Houten-Vinex ook.’

‘Ondanks de groei heerst hier nog een dorpse sfeer’ Hans Slappendel

Reni Lubberdink

Klaas Telgenhof

Adjunct directeur Bouwfonds Ontwikkeling Amersfoort

Wethouder Ruimtelijke ordening en Verkeer

Projectmanager Bouwfonds Ontwikkeling

22

proces

1 Plattegrond Houten-Vinex

2 Luchtfoto Houten-Vinex

proces

23

Bij de invulling van de Vinex-opgave heeft de gemeente een open planproces doorlopen. In overleg met bewoners,belangenorganisaties, bedrijven, de provincie en het rijk is er een Structuurmodel voor Houten-Vinex opgesteld. Het stedenbouwkundige plan komt van de hand van hetzelfde bureau dat het plan voor de eerste uitbreiding van Houten maakte. Lubberdink: ‘We hebben weer voor hen gekozen omdat we in Houten-Vinex dezelfde stedenbouwkundige opzet wilden.’ Lange gesprekken In 1997 werd de eerste paal geslagen in het oostelijk deelgebied Loerik 1. In de westelijke helft van Houten-Vinex kwam de woningbouwproductie in 1998 op gang. Voordat het zover was, zijn intensieve onderhandelingen gevoerd door een aantal marktpartijen: toentertijd Bouwfonds, ABN AMRO, Hopman, Dura, Wilma en Trebbe. Alle zes hadden aan de westzijde van het spoor gronden verworven. Hans Slappendel, adjunct directeur van Bouwfonds Ontwikkeling

24

proces

‘We hebben duidelijk voor ogen wat we willen bereiken met Houten-Vinex’ Amersfoort, voerde de onderhandelingen namens Bouwfonds. ‘Het waren complexe en lange gesprekken, die uiteindelijk een uitstekend resultaat hebben opgeleverd. De gronden die in handen waren van de verschillende partijen lagen erg versnipperd door het gebied. Allemaal waren we van mening dat autonoom bouwen niet de juiste oplossing was. Dat zou de totale kwaliteit van Houten-Vinex niet ten goede zijn gekomen. Daarom hebben we onze krachten gebundeld.’ In 1998 is het Ontwikkelingsverband Houten opgericht. Slappendel is directeur van deze organisatie, waarin (na fusies en naamwijzigingen) Dura Vermeer, AM, Trebbe, Hopman en Bouwfonds Ontwikkeling deelnemen. Dit samenwerkingsverband voorziet ook in de fysieke bouw van de woningen, door een speciaal in het leven

geroepen Bouwcombinatie Leebrug, waarin Trebbe, Dura Vermeer en BAM Wilma samenwerken. De verkoop wordt verzorgd door Bouwfonds. Co-productie De gemeente Houten en het Ontwikkelingsverband Houten werken intensief samen. Lubberdink: ‘Wij voeren als gemeente een vrij sterke regierol. We hebben dan ook duidelijk voor ogen wat we willen bereiken met HoutenVinex. De samenwerking met het Ontwikkelingsverband Houten verloopt naar onze volle tevredenheid. Voor ons is het prettig om één aanspreekpunt te hebben.’ Aan de oostkant van het spoor realiseren losse ontwikkelaars de woningen wel autonoom. ‘Een voordeel daarvan is,’ aldus Lubberdink, ‘dat het soms wat sneller gaat.

Daar heb je met zelfstandige partijen te maken, die nu eenmaal snellere beslissingen kunnen nemen. Met name in het begin liepen we aan de westkant wat achter op de planning. Inmiddels is deze achterstand ruimschoots ingelopen.’ De private partijen ervaren de regierol van de gemeente ook positief. ‘We delen een gezamenlijke visie op het gebied. Dat is denk ik de kracht’, aldus Slappendel. Overigens ligt er de afspraak dat per deelgebied steeds opnieuw wordt bekeken of deze samenwerking ook voor elk nieuw deelgebied nog steeds de beste is. Lubberdink: ‘We willen gewoon het onderste uit de kan halen met Houten-Vinex. Graag doen we dat met het Ontwikkelingsverband Houten. Maar als een andere combinatie voor een specifiek deelgebied beter zou zijn, dan kan dat.’ Zo houden de partijen elkaar scherp. ‘Inderdaad,’

beaamt Slappendel, ‘zo’n afspraak als deze zorgt er ook voor dat we het beste bij elkaar naar boven halen. En dat komt de kwaliteit van Houten-Vinex alleen maar ten goede.’ Disciplines Een duidelijk voorbeeld van de sterke regierol die de gemeente speelt, zijn de verschillende project- en ontwerpteams die aan Houten-Vinex werken. Per deelgebied werkt allereerst een ontwerpteam de afspraken uit die er liggen over woningtypen, percentages huur en koop en aantallen en prijzen van de woningen. Lubberdink is enthousiast over deze werkwijze. ‘In zo’n ontwerpteam zitten alle mogelijke disciplines bij elkaar aan tafel. Van stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten tot mensen uit de civiele techniek en verkeers- en milieukundigen. Ieder bekijkt de plannen door

‘Elk deelgebied heeft z’n eigen gezicht, dat is wat de mensen willen’

zijn eigen bril. Daardoor kun je niets over het hoofd zien. Houten-Vinex onderscheidt zich dan ook door de hoge kwaliteit van woningen én woonomgeving.’ Als de grote lijnen op papier staan, werkt een projectteam de plannen tot in detail verder uit. Weer met al die disciplines tezamen. Lubberdink realiseert zich dat deze werkwijze veel geld kost. ‘Al de experts die je inhuurt kosten geld, dat staat vast. Maar ik ben er van overtuigd dat deze uitgaven ook daadwerkelijk de moeite waard zijn. Kennelijk werkt het, want de kopers staan in de rij.’ Variatie De variatie in het aanbod is een andere reden waarom kopers in de rij staan om in HoutenVinex een woning te kopen of huren. Telgenhof: ‘Elk deelgebied krijgt een eigen gezicht. Dat is namelijk wat mensen willen, een huis dat niet wegvalt in de massa. Wat mensen volgens mij ook willen is ‘net dat stukje extra’ ten opzichte van hun huidige woning. Wat dat stukje extra precies is, verschilt. Soms is dat

proces

25

Ruimte voor een andere koers een extra grote woonkamer, soms een werkplek aan huis.’ Variatie betekent volgens Lubberdink ook dat de woningen niet teveel op elkaar moeten lijken. ‘Ik wil hier niet driehonderd woningen van dezelfde signatuur. Wat ik wel wil? Een speelse opzet per wijk. Differentiatie in koop en huur, in typen woning, in uitstraling en karakter.’ ‘Precies mijn idee’, vult Telgenhof aan. ‘Wij geven elk buurtje iets eigens mee. Het ene krijgt een bijzondere kapvorm, het andere een kenmerkende kleur. We hebben ook bewust gekozen voor een wat meer traditionele architectuur. Dat is namelijk wat de mensen

hier graag willen, passend bij de dorpse uitstraling van Houten. Maar het moet wel vernieuwend zijn. Steeds balanceren we op deze lijn, tussen traditioneel en vernieuwend. En alle woningen zijn van hoge kwaliteit. We maken bijvoorbeeld liever een betonnen dan een kunststof dakgoot. Dat ziet er over tien jaar ook nog mooi uit. Alles moet een bewuste keuze zijn.’ Keuzes Al deze bewuste keuzes – over de juiste samenwerkingsvorm, over de best passende architectuur, over de prijscategorieën en de aantallen en ga zo maar door – hebben ertoe

bijgedragen dat de zevenduizend woningen, die Houten-Vinex straks telt, succesvol verkocht worden. Lubberdink: ‘Daar zijn we als gemeente erg blij mee. We zijn natuurlijk begonnen met bouwen in een gunstige periode. Maar nu nog vinden de woningen gretig aftrek. Makelaars uit de regio zeggen vaak ‘doe mij nog zo’n woning in Houten-Vinex, die ben ik zo kwijt’.’ Zo te horen is het een combinatie van factoren die Houten-Vinex succesvol maakt. Volgens Slappendel is de ultieme locatie doorslaggevend voor het succes. ‘Maar ook de samenwerkingsvorm en de werkwijze hebben daartoe zeker een bijdrage geleverd.’ ✏ [email protected]

Op het scherpst van de snede Bouwfonds Ontwikkeling realiseert in Houten-Vinex ruim 3.200 woningen over vier deelgebieden aan de westkant van het spoor van Den Bosch naar Utrecht: van vrijstaande woningen tot appartementen, van eengezins- tot twee-ondereen-kapwoningen. De prijzen variëren van circa 146.000 euro tot 780.000 euro. Met de gemeente en de andere ontwikkelaars zijn vooraf afspraken gemaakt over aantallen woningen, typen woningen en met name over prijscategorieën. Elk deelgebied is ook weer onder te verdelen in kleinere buurtjes. Klaas Telgenhof, Projectmanager van Bouwfonds: ‘Elk buurtje krijgt een eigen gezicht. De uitdaging is om de meest optimale prijs-kwaliteitverhouding te vinden. We werken daarbij op het scherpst van de snede’. Verder stelt Bouwfonds ook hoge eisen aan de kwaliteit van elk product; de beste bouwmaterialen, de beste indeling van de woning. Telgenhof: ‘Gewoon de beste woning ontwikkelen voor het vooraf afgesproken budget. Eigenheid, herkenbaarheid en veiligheid. Daar gaat het om. Consumenten willen bijvoorbeeld liever een kap dan een plat dak. Dan doen we dat. We springen in op de wensen van consument. En het resultaat is ernaar. De tweekappers verkopen nog steeds goed, terwijl het elders minder loopt.’ In Houten-Vinex is vijftien procent van de woningen bestemd voor sociale huur. Bouwfonds Ontwikkeling realiseert deze woningen en verkoopt ze vervolgens door aan corporaties. Telgenhof: ‘Koop- en huurwoningen komen door elkaar heen. Aan de buitenkant zijn de verschillen ook niet te zien. Menging is in de optiek van Bouwfonds ook goed voor de sociale opbouw van de wijk.’ 26

proces

De woningmarkt verandert. Het is de consument die dicteert. De consument die meer kwaliteit, meer comfort en meer toegevoegde waarde verlangt. In ieder geval niet meer van hetzelfde. Voor een projectontwikkelaar-met-vooruitziende-blik reden om te denken vanuit een concept. En soms is dat concept dichtbij huis: als er huizen aan het water kunnen worden gebouwd. Met architectuur, die de beleving van wonen aan het water accentueert. Maar ook als het concept minder voor de hand ligt, merkt u wat u aan Bouwfonds Ontwikkeling heeft. Een slagvaardige partner, die betrouwbaarheid koppelt aan creativiteit. Daarmee overal ruimte creërend. Ruimte voor conceptontwikkeling.

ontwerp 1

Nieuwbouw ABN AMRO Verzekeringen in Zwolle

‘Mensen komen hier niet alleen om te werken’ auteur Dorien Kasteleijn beeld PPKS / Martin van Welzen (portret)

Over een jaar of twee heeft Zwolle een nieuw herkenningspunt. Komend vanaf Amersfoort over de A28 zal al van ver een 95 meter hoge toren zichtbaar zijn. De toren is onderdeel van het nieuwe hoofdkantoor voor ABN AMRO Verzekeringen. Architect René Steevensz: ‘We wilden niet alleen een gebouw ontwerpen, maar een omgeving. Geen kantoor om alleen te werken, maar een plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Waar ze wat kunnen eten en drinken, sporten en ontspannen. ‘De toren is straks veruit het hoogste gebouw van Zwolle. Echt een landmark dus, en ook nog op een uitstekende plek: langs de A28, aan de grote rotonde direct bij binnenkomst in Zwolle. Een betere zichtlocatie kun je niet bedenken.’ Aan het woord is Bob Nikkessen, projectontwikkelaar voor Bouwfonds Ontwikkeling. De nieuwbouwlocatie bevindt zich op nog geen 400 meter van de huidige huisvesting van ABN AMRO Verzekeringen, aan de overkant van de snelweg. ‘We hadden meer ruimte nodig’, antwoordt Johan Schinkelshoek, hoofd Huisvesting en Logistiek van ABN AMRO Verzekeringen, gevraagd naar de reden voor de verhuizing. ‘Bovendien is ons huidige gebouw verouderd en voldoet het niet meer aan de eisen.’ Uitbreiding op de huidige locatie was geen optie, volgens Schinkelshoek. ‘Dat zou te veel logistieke problemen opleveren en bovendien te kostbaar zijn. We moesten dus op zoek naar een geschikte locatie in Zwolle. We wilden een markant gebouw met uitstraling. Deze plek, aan de A28, is daar bij uitstek geschikt voor.’

Architect René Steevensz 28

ontwerp

Visie waarmaken Voor het ontwerp van de nieuwe huisvesting voor ABN AMRO Verzekeringen, dat overigens kort geleden een joint venture is aangegaan met Delta Lloyd, is het Amerikaanse architectenbureau Perkins Pryde Kennedy & Steevensz (PPKS) aangetrokken. In Nederland is het

bureau bekend door een aantal bijzondere projecten, zoals het bruggebouw over de A10 West bij Bos en Lommer in Amsterdam en het ontwerp voor de hoogste toren van Nederland aan de Coolsingel in Rotterdam. Architect René Steevensz is Nederlander van geboorte, maar woont en werkt al twintig jaar in Chicago. Hij is verantwoordelijk voor het ontwerp van het nieuwe bankgebouw. ‘Deze opdracht vonden we direct interessant omdat wij hier een visie kunnen waarmaken. Wij willen niet alleen

Dit podium, ook wel concourse genoemd, is eigenlijk een overdekt plein op zes meter hoogte, waar allerlei publieke faciliteiten te vinden zijn, zoals het bedrijfsrestaurant, vergaderruimtes en een fitnessruimte. Het podium verbindt de verschillende onderdelen van het complex en is vanuit elk gebouw te bereiken. Ook de entree en de centrale receptie bevinden zich hier. Onder het podium komen nog twee parkeerlagen met plaats voor 470 auto’s en een fietsenstalling.’

‘We wilden vooral een markant gebouw met uitstraling’ een gebouw, maar een complete omgeving ontwerpen. Mensen komen namelijk niet meer alleen naar kantoor om te werken. Ze willen ook andere mensen ontmoeten, sporten en na het werk nog even iets drinken op het terras. Een moderne werkplek moet passen bij deze nieuwe leefstijl, waarin mensen op een andere, meer informele manier tegen leven en werken aankijken’, legt Steevensz uit. ‘Ons ontwerp is het resultaat van deze filosofie. Het bestaat uit een aantal onderdelen. Meest in het oog springend is natuurlijk de toren. Schuin hiernaast komen twee lagere gebouwen, van vier en zes lagen, die op ranke poten lijken te zweven boven een soort podium. ontwerp

29

‘Waar vandaan je ook kijkt, overal ontdek je een speels lijnenspel’

Een speels lijnenspel Markant, maar ook sober en ingetogen. Transparant, maar ook functioneel en flexibel.

30

ontwerp

Schetsontwerpen van het ABN AMRO Verzekeringen kantoor

Laverend tussen deze verschillende uitgangspunten heeft de architect een mooie balans gevonden. Steevensz: ‘Om te beginnen met de toren; deze bestaat uit twee gedeeltes die als het ware tegen elkaar geschoven zijn. Door de glazen gevel, met aan de bovenkant een opvallende knik, heeft het gebouw vanaf de snelweg een heel open karakter. Aan de entreekant is de gevel juist meer gesloten. Hier gebruiken we zwart graniet, met een paar ‘happen’ van glas om transparantie en levendigheid uit te stralen. Ook de kleinere torens worden in deze donkere natuursteen uitgevoerd.’ Het materiaalgebruik zorgt voor een chique uitstraling, maar toch blijft het ontwerp volgens Steevensz levendig. ‘Waar vandaan je ook kijkt, overal ontdek je een speels lijnenspel. Zo hou je het spannend. We wilden dan ook niet één van die serieuze gebouwen neerzetten.’ Een andere manier om dit te voorkomen is door groen toe te passen. ‘Met name de entreezijde van het complex krijgt een heel landschappelijk karakter. Het groen van het maaiveld loopt straks door in het schuine dak van het podium, dat wordt bekleed met klimop. Dit zorgt voor een heel bijzonder effect. De beplanting wordt overigens niet alleen buiten toegepast. Door een binnentuin aan te leggen, halen we het groen, net als

het daglicht, ook naar binnen.’ Vlak voor de zomer heeft ABN AMRO bureau PPKS gevraagd om ook het interieur van het bankcomplex te ontwerpen. Ook hier is het uitgangspunt transparantie. Steevensz: ‘We gaan uit van een open kantoorconcept. Geen hokjes dus. Maar je kunt er niet omheen dat sommige mensen een eigen kamer willen; denk alleen al aan de directie. Daarom laten we aan de glaskant van de toren de kantoorruimte open en maken we de gesloten kamers aan de entreekant. Deze leent zich daar het beste voor.’ A28-zone Dat het een sterk ontwerp betreft, blijkt volgens Nikkessen onder meer uit het feit dat het in de loop van de tijd steeds overeind is gebleven. ‘Vaak verandert er wel het een en ander tijdens het ontwikkelingsproces. Eigenlijk waren alle partijen vanaf het begin enthousiast over de plannen. De bank viel als een blok voor het ontwerp. En ook bij de gemeente Zwolle en de lokale bevolking werd het plan goed

ontvangen.’ Inmiddels zijn alle planologische procedures doorlopen en staat niets de start van de bouw nog in de weg. De bouw van de bank is de eerste fase van de ontwikkeling van de zogenaamde A28-zone. Later komen hier meer kantoren, winkels en andere grootschalige bedrijvigheid. Nikkessen: ‘Dit terrein ligt al lange tijd braak. Spoolderwerk, een combinatie van Trebbe, Moes en DLH Projektontwikkeling, had hier grond in bezit. Bouwfonds had ABN AMRO als huurder. Een combinatie was snel gevormd. De gemeente heeft ons gevraagd om de A28zone in een keer op de kaart te zetten en een kwaliteitsimpuls te geven aan het gebied.’ Spoolderwerk gaat de tweede fase aanpakken. Ook deze ontwikkelaar gaat in zee met architect René Steevensz. Hij is tevens gevraagd om de supervisie te voeren over dit project. Een unieke kans om beide ontwerpen op elkaar af te stemmen. Voor de landschappelijke structuurvisie van de A28-zone heeft de gemeente bureau Alle Hosper

‘We gaan uit van een open kantoorconcept zonder hokjes’ ontwerp

31

uit Haarlem aangetrokken. Nikkessen: ‘Dit bureau zet de grote lijnen uit voor de inrichting van het gebied. Van hen komt onder meer het idee om water rondom het complex te realiseren. Dit zorgt voor extra kwaliteit, maar er komt wel veel bij kijken. Zo moeten er nu ook bruggen komen en er moeten kademuren aangelegd worden. We zijn deze plannen momenteel verder aan het uitwerken. Daarbij kijken we bijvoorbeeld hoe de werkzaamheden op elkaar afgestemd moeten worden. Veilig Het nieuwe complex krijgt in totaal 1200 werkplekken. ABN AMRO Verzekeringen komt in de hoogbouw. Daarnaast is er ruimte voor een aantal andere business units van ABN AMRO, waaronder het Customer Contact Center, een callcenter waar ruim 200 mensen komen te werken en dat straks 24 uur per dag bezet is.

‘Medewerkers moeten zich in en om het gebouw veilig kunnen voelen’ Steevensz: ‘Een extra reden om veel aandacht te besteden aan de sociale veiligheid. Medewerkers moeten met een gerust hart naar hun werk kunnen komen, ook midden in de nacht. In het ontwerp houden we er daarom rekening mee dat zij zich in en om het gebouw veilig kunnen voelen.’ Dit is ook een uitdaging voor bureau Mien Ruys, dat in samenspraak met PPKS de inrichting van het buitenterrein ontwerpt. Het bureau verzorgt de beplanting, de bestrating en bijvoorbeeld de overgangen van weg naar water en water naar groen. Een andere partij die betrokken is bij het ontwerp, is architectenbureau Van Mourik Vermeulen uit Den Haag. ‘Voor ons is het heel praktisch om samen te werken met een Nederlands bureau’,

legt Steevensz uit. ‘Zij houden zich met name bezig met het uitvoeringstechnische gedeelte, de afstemming op het bouwbesluit en dat soort dingen.’ Webcam Najaar 2003 gaat de bouw van start en deze zal ruim twee jaar in beslag nemen. Schinkelshoek kijkt al uit naar de oplevering. ‘Tot het zover is, kunnen we dagelijks de bouw in de gaten te houden. Vanuit het hoogbouwgedeelte van ons huidige gebouw kunnen we de vorderingen aan de overkant van de snelweg mooi volgen. We denken er zelfs over om webcams neer te zetten op de bouwlocatie. Dan zitten we helemaal eerste rang.’ ✏ [email protected]

1, 2 De A28-zone vanuit de lucht

1

beleid

2

BOEi geeft industrieel erfgoed nieuwe toekomst

Liefde voor het oude maakt niet blind auteur Hans Ouwerkerk beeld Don Wijns / Georges van Wensveen (portret)

‘Er is de laatste jaren groeiende belangstelling en waardering voor het behoud van industrieel erfgoed. Maar het gaat niet vanzelf’, zegt Arno Boon, directeur van de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed, kortweg BOEi. ‘Het is een kwestie van trekken, sleuren en vaak eindeloos geduld hebben. Wat het dan leuk maakt? Je bent wel bezig met projecten die, eenmaal gerealiseerd, altijd lof oogsten. Want aan het einde van de rit is iedereen altijd blij. Industrieel erfgoed levert immers een belangrijke bijdrage aan de identiteit van een locatie. Het is heel tastbaar en daar houden mensen van.’

‘Krachten bundelen door samenwerking’ ‘Net als het complex van ABN AMRO aan de Paasheuvelweg in Amsterdam Zuidoost is dit project een voorbeeld van de nieuwe huisvestingsaanpak van de bank’, zegt Bob Nikkessen, projectontwikkelaar voor Bouwfonds van de nieuwbouw voor ABN AMRO Verzekeringen in Zwolle. ‘Eerder bouwde de bank alleen voor eigen gebruik. Sinds Bouwfonds zo’n drie jaar geleden onderdeel is geworden van ABN AMRO wordt de huisvesting van de bank op een andere manier aangepakt. Bouwfonds ontwikkelt het gebouw en na oplevering wordt de bank huurder.’ Deze constructie stelt bepaalde eisen aan het ontwerp en het karakter van het gebouw. ‘We moeten een marktconform gebouw neerzetten. Het moet immers ook geschikt zijn voor een toekomstige andere huurder, die heel andere wensen en eisen heeft’, legt Nikkessen uit. ‘Natuurlijk bouwen we in eerste instantie voor de bank, maar het ontwerp moet wel flexibel zijn.’ Een goed voorbeeld van deze flexibiliteit is het ontwerp van het publieke gedeelte van het

32

ontwerp

bankgebouw, het zogenaamde podium. Behalve het restaurant en een fitnessruimte komen hier de vergaderruimtes. ‘Deze vergaderruimtes zijn als een soort losse dozen in de ruimte neergezet. Later kunnen ze heel gemakkelijk verwijderd worden of een andere functie krijgen. Handig voor de bank, maar vooral ook voor een eventuele toekomstige gebruiker.’ Pilotproject De nieuwbouw in Zwolle is, net als het complex in Amsterdam Zuidoost, een van de pilotprojecten voor de nieuwe samenwerking tussen ABN AMRO en Bouwfonds. Nikkessen: ‘Het bijzondere is dat het twee heel verschillende projecten zijn. De vestiging in Amsterdam Zuidoost heeft meer het karakter van een werkgebouw. Dit heeft te maken met de locatie en de aard van de werkzaamheden die daar uitgevoerd worden. Het gebouw voor ABN AMRO Verzekeringen in Zwolle is net iets chiquer en heeft meer uitstraling. Vooral de toren is een opvallende verschijning op een zeer markante plek: echt een landmark. Deze verschillen zijn interessant om mee te nemen in de evaluaties straks. Beide projecten zijn voorbeelden van de goede samenwerking tussen ABN AMRO en Bouwfonds.’

Het is een warme vrijdagmiddag in juni als Wim Hilbron, voorzitter van de Stichting tot behoud van de Bovenste Polder, ‘zijn’

steenfabriek aan de oever van de Rijn bij Wageningen officieel overdraagt aan BOEi. Acht jaar lang heeft Hilbron zich samen met een ploeg van vrijwilligers ingezet voor het behoud en de renovatie van de steenfabriek de Bovenste Polder. Met de overdracht aan BOEi zit voor het stichtingsbestuur deze taak er nu officieel op. ‘Ik heb hetzelfde gevoel dat je als vader hebt wanneer je kind het huis verlaat’, zegt Hilbron na afloop van alle officiële plichtplegingen. ‘Een beetje weemoedig ja. Maar wel met de wetenschap dat je je kind goed hebt opgevoed en dus alle vertrouwen hebt in zijn toekomst.’ De stichting is dan ook een heel eind gekomen sinds het in ’96 de vervallen fabriek in bezit kreeg. De fabriek, die tot begin jaren zestig in gebruik was, is fraai omgebouwd tot atelierruimte voor kunstenaars, een onderkomen voor

de plaatselijke kanovereniging en popbandjes en twee woningen. Deze metamorfose heeft de stichting in totaal ruim 500.000 euro gekost. Dit bedrag is onder andere door sponsoring en fondsenwerving op tafel gekomen. Hilbron: ‘We hebben de Bovenste Polder altijd als project benaderd. Dat betekende dat we vonden dat de steenfabriek zich uiteindelijk zelf moest kunnen bedruipen door de huuropbrengsten van de gerealiseerde ruimten. En dat is tot op de dag van vandaag gelukt. We moeten nu echter weer een nieuwe restauratieronde aan onder andere de schoorsteen uitvoeren, waarmee 150.000 euro gemoeid is. En het bleek niet meer mogelijk om nog meer geld aan te trekken. Vandaar dat we hebben besloten de steenfabriek aan BOEi te verkopen. Daarmee is de toekomst van de fabriek en ook de huurders gegarandeerd.’

beleid

33

Jan Timmer, voorzitter van de Raad van Commissarissen van BOEi, zegt blij te zijn met de nieuwe aanwinst. Het is deze middag zijn eerste officiële optreden als voorzitter van de Raad van Commissarissen en hij geniet er zichtbaar van. ‘Ik ben in de Betuwe opgegroeid en er stonden daar tijdens mijn jeugd twee steenfabrieken als een soort landmark in de omgeving. We droogden appeltjes op de stookzolder. Ik geloof dat ze allebei inmiddels zijn verdwenen, dat is eeuwig zonde. Kijk naar de Bovenste Polder, dit is toch meer dan de moeite waard om bewaard te blijven?’ Tastbaar Het zijn woorden waar Arno Boon, directeur van BOEi, zich geheel in kan vinden. ‘Het is ook een tastbaar iets. Het vertelt iets over onze geschiedenis.’ De Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed werd vier jaar geleden opgericht. De oorsprong lag echter drie jaar eerder, in 1996. Tijdens het jaar van het Industrieel Erfgoed vond onder meer de Rijksdienst voor de Monumentenzorg dat het behoud van oude en waardevolle industriële

gebouwen handen en voeten moest krijgen. ‘Het grootste probleem bij industrieel erfgoed is namelijk niet alleen het behoud’, vertelt Boon. ‘Daarvoor beschikken wij over de

‘Meestal gaat het om gebouwen die de markt niet oppakt’ mogelijkheid om de maximale subsidie op de restauratie te verkrijgen. Los daarvan is het punt vaak het toekomstige gebruik. Zonder duurzame herbestemming zijn veel industriële monumenten namelijk vroeg of laat gedoemd te verdwijnen, of ze nu beschermd zijn of niet.’ Om dergelijke gebouwen voor de toekomst te waarborgen en ze dus een tweede leven te geven is BOEi in het leven geroepen. De aanpak van deze onderneming is dezelfde als de bekende stadsherstelformule: koop een pand op, restaureer het en geef het de economischer functie terug zodat instandhouding in de toekomst gewaarborgd blijft. Over de vraag wat nu de kracht van BOEi is hoeft Boon niet lang na te denken: ‘Het is een mix van eigen vermogen dat relatief goedkoop is, expertise

op het gebied van restauraties, marketing en herbestemming en het zijn van een logische partner voor gemeenten. We maken een minimaal rendement en al ons werk staat in het teken van het in stand houden van rijksmonumenten. Maar dan wel steeds op een realistische manier.’ De wijze waarop BOEi bij projecten betrokken raakt is wisselend. ‘Dat kan, zoals hier met de Bovenste Polder, zijn omdat stichtingen of lokale overheden begonnen zijn met de restauratie of herbestemming en er niet uitkomen. Maar we halen ook projecten binnen door middel van acquisitie. Via krantenberichten en internet krijgen we bijvoorbeeld informatie en dan gaan we er op af. Je moet het gebouw goed op je netvlies krijgen, net als de omgeving en de stad of het dorp waar het staat. Meestal gaat het om gebouwen die de markt niet oppakt. En er worden natuurlijk ook projecten aangedragen, rijp en groen. Eénvoudig is het nooit. Het kan gaan om een conflict tussen een gemeente die wil behouden terwijl en een eigenaar die een goed rendement zoekt. Het kan ook zijn dat er iets met het pand is, het ligt

bijvoorbeeld te excentrisch of is bouwkundig lastig. Of er is onvoldoende subsidie en andere goedkope financiering. De problemen zijn net zo verschillend als er situaties en gebouwen zijn. Onze ervaring komt dan van pas. We stellen ons op tussen de partijen, dus tussen gemeenten, projectontwikkelaars, belanghebbenden, actievoerders, de rijksdienst, en proberen bruggen te slaan. Realisme, idealisme en creativiteit moeten samengebracht worden. Dan kom je tot behoud door ontwikkeling en krijg je kwaliteit en uitstraling. Bovendien houden we een bestand van belangstellenden

‘We stellen ons op tussen de partijen en proberen bruggen te slaan’ bij. We streven naar een goede mix van kleine en grotere gebouwen uit verschillende bedrijfstakken maar dat is niet dwingend. Uiteindelijk is het de Raad van Commissarissen die ja of nee tegen de aankoop moet zeggen. Maar het zal duidelijk zijn dat wanneer partijen het geheel op eigen kracht kunnen wij er niets te zoeken hebben.’

Ringovenpark Voor de aanpak van een industrieel gebouw bestaat geen enkele pasklare methode. Boon: ‘Het is dus altijd maatwerk. Maar voor veel monumenten fungeren wij als laatste strohalm.’ Onderzoek naar wat de toekomstmogelijkheden van een gebouw zijn vormt voor Boon vaak de start van een project. Een voorbeeld daarvan is de aankoop van de voormalige Heldensche steenfabriek in het Limburgse Panningen. Rond deze ringoven wordt een zogenoemd ringovenpark gerealiseerd, bestaand uit kantoren en zorgwoningen. BOEi heeft geïnvesteerd in een bouwhistorisch onderzoek en een haalbaarheidsstudie. ‘Op basis van deze onderzoeken wordt nu gezocht naar een herbestemming van de steenfabriek in de sfeer van zorg en welzijn.’ Boon praat met enthousiasme over ‘zijn’ projecten. ‘Het gaat er om dat je voeling houdt met wat er lokaal speelt. Want je bent altijd bezig met gebouwen die een belangrijke rol voor de mensen in de omgeving ervan hebben gespeeld. Bijvoorbeeld het voormalig DRUterrein in Ulft. De gebouwen van de DRU symboliseren al vanaf 1750 de industriële

productie van ijzer. Velen jaren heeft deze fabriek voor de werkgelegenheid in de streek gezorgd. Er komen nu 220 nieuwe woningen rond de zeven bedrijfsgebouwen. Zo’n nieuwe wijk krijgt door het behoud van die gebouwen direct identiteit.’ Boon streeft bij de herbestemming van de gebouwen altijd naar een functiemix. ‘Dat kunnen de ene keer verschillende sociaal culturele functies zijn en de andere keer woningen gecombineerd met kunstenaarsateliers en andere functies, zoals hier in de Bovenste Polder. In Dongen wordt bijvoorbeeld de restauratie van een voormalige Leerlooierij financieel mogelijk gemaakt door de realisering van acht eengezinswoningen die achter het gebouw komen. Deze woningen

‘De problemen zijn net zo divers als er situaties en gebouwen zijn’ worden overigens door Bouwfonds Ontwikkeling gerealiseerd. In Etten-Leur wordt de voormalige zeepziederij ‘de Ster’, dicht tegen de oude haven, gerestaureerd en krijgt het straks een

1

2

34

beleid

Arno Boon

Steenfabriek de Bovenste Polder

Directeur BOEi

1 De fabriek was tot begin jaren 60 in gebruik als steenfabriek 2 Wim Hilbron draagt de Bovenste Polder over aan Jan Timmer, voorzitter Raad van Commissarissen van BOEi beleid

35

nieuw leven als onderkomen voor tal van sociaal culturele maar ook commerciële functies. Deze restauratie is voor de gemeente heel belangrijk omdat daarmee niet alleen het historisch aanzicht van de haven maar ook de levendigheid van het gebied sterk verbeterd wordt.’ Aandacht Boon erkent dat de aandacht en waardering voor de historische waarde van industriële gebouwen in de afgelopen jaren sterk zijn toegenomen. En dat is wel eens anders geweest. Dat blijkt wel uit de geschiedenis van de steenfabriek de Bovenste Polder. In de jaren zestig werd de fabriek gesloten omdat de gemeente Wageningen woningbouw in deze fraaie uiterwaarden wilde realiseren. Mede door verzet van de plaatselijke bevolking veegde de rijksoverheid halverwege de jaren zeventig deze plannen uiteindelijk van tafel. Maar toen duurde het toch nog heel wat jaren eer een groep vrijwilligers zich hard ging maken voor een herbestemming van de steenfabriek.

Voormalig ijzergieterij ‘De Dru’ in Gendringen

36

beleid

Kunstenaar Twan de Vos kijkt van een afstandje naar alle genodigden die in de steenfabriek rondwandelen. Sinds vijf jaar is hij één van de zeven huurders van de atelierruimte. ‘Het is

‘Het zijn vaak langdurige trajecten van trekken en sleuren’ hier perfect’, zegt hij terwijl hij een rondleiding door zijn atelier geeft. ‘Licht, lekker hoog en een mooi uitzicht op het water. Weet je,’ zegt De Vos terwijl hij naar buiten wijst, ‘bij hoog water lopen de uiterwaarden vol en dan moeten we met een bootje hier naar toe. Echt leuk. En dan te bedenken dat ze dit ooit wilden slopen…’ Lange adem Het traject naar uiteindelijke herbestemming gaat echter niet altijd van een leien dakje. Niet zelden zit tussen aankoop, uitvoering en daadwerkelijke oplevering een periode van vijf jaar. ‘Soms moeten nog gebruikers worden

uitgekocht en plannen gemaakt. Het zijn vaak langdurige trajecten van trekken en sleuren. Het zijn ook geen projecten die we van achter de tekentafel kunnen uitwerken. Ieder gebouw is wat dat betreft uniek. En om de lokale binding te benadrukken, willen we altijd zoveel mogelijk met een plaatselijke architect en aannemer werken.’ BOEi streeft ernaar om twee tot drie projecten per jaar te doen. ‘En dan doe je het, denk ik, als organisatie niet verkeerd. Om dat aantal te halen moet je natuurlijk wel meerdere potjes op het vuur hebben staan en moet je daarin regelmatig roeren. Anders bakken ze aan.’ ✏ [email protected]

Aandeelhouders van BOEi zijn de Bank Nederlandse Gemeenten, Triodos Ventures (dochter van de Triodosbank uit Zeist), NS Vastgoed bv, ABN AMRO Bouwfonds Nederlandse Gemeenten nv en AM. BOEi wordt, net zoals het Nationaal Groenfonds, het Nationaal Restauratiefonds en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten, gefaciliteerd door Bouwfonds Fondsenbeheer.

Voormalig leerlooierij ‘Driessen’ in Dongen

Het moet niet altijd om geld gaan ‘Het is voor een ontwikkelaar van belang om je ook in maatschappelijke organisaties te profileren. Niet omdat het financieel rendement oplevert, maar vooral maatschappelijk.’ Dat zegt Henk van Zandvoort, directeur van Bouwfonds Ontwikkeling, over het aandeelhouderschap in BOEi. Het gaat Van Zandvoort niet om het koketteren met dit soort activiteiten. ‘Zeker niet. Bouwfonds levert het management van bijvoorbeeld het Nationaal Groenfonds. Je kan je er wel mee profileren als een maatschappelijke ondernemer maar je moet het zeker niet zien als

Voormalig zeepziederij ‘De Ster’ in Etten Leur

acquisitie-instrument. Hoewel de werkzaamheden van met name BOEi in het verlengde liggen van onze activiteiten. Alleen BOEi pakt die zaken op die andere laten liggen. Wij ook? Weet ik niet. Als ik kijk naar de projecten die BOEi oppakt dan gaat het toch vaak om solitaire gebouwen die voor een ontwikkelaar inderdaad niet altijd even interessant zijn, maar voor de omgeving of direct betrokkenen natuurlijk een geweldige impact hebben.’ Van Zandvoort is commissaris bij BOEi en volgt het doen en laten van de organisatie op de voet. ‘Ik vind dat ze goed werk verrichten. Het doel van de aandeelhouders is niet om hier geld aan te verdienen. Belangrijker is het dat industriële gebouwen mede door BOEi een goede toekomst hebben.’ Sinds kort heeft BOEi in de persoon van Jan Timmer een nieuwe voorzitter van de Raad van Commissaris. Van Zandvoort: ‘We wilden graag iemand hebben die uit de industrie komt en het liefst ook nog iemand van naam. En dan kom je bijna automatisch bij Timmer terecht. We zijn erg blij dat hij ja heeft gezegd. Het is toch iemand die over veel contacten beschikt en, zeer belangrijk, ook oprecht geïnteresseerd is in industrieel erfgoed.’

Voormalig kunstzijdespinnerij ‘Enka’ in Ede

beleid

37

interieur

Edith Fleischeuer Bedrijfsleider bij lifestylewinkel voor kinderen ‘Keet in huis’

UITGAVE

HOOFDKANTOOR

Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Westerdorpsstraat 66 Rutten Communicatie-advies bv, Amsterdam Postbus 15 3870 DA Hoevelaken ONTWERP EN ART DIRECTION Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 96 85 REDACTIERAAD Email [email protected] Jasper de Boom, Rob van den Broek, COMMERCIEEL VASTGOED René van Gameren. Annemarie de Graaff, Westerdorpsstraat 66 Hella Hendriks, Anneke Maessen, Postbus 15 Hans Ouwerkerk, Jan Rutten, 3870 DA Hoevelaken Diederik Stradmeijer, Jolanda Vlastuin, Telefoon 033 253 91 11 Jan Kees Visscher, Henk van Zandvoort, Fax 033 253 97 77 Friso de Zeeuw Email [email protected] AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE REGIO NOORD-OOST Dolf Dukker, Jaap Huisman, Grote Voort 45 Dorien Kasteleijn, Boukje Klinker, Postbus 10054 Hans Ouwerkerk, Suzanne Witteman 8000 GB Zwolle BEELD Telefoon 038 425 44 40 Theo Baart, Peter van Breukelen, Fax 038 425 44 41 Reinier Gerritsen, Robert Oerlemans, Email [email protected] Ronald Segaar, Tijn Snoodijs, Martin van Welzen, Georges van Wensveen, Don Wijns REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 en anderen Postbus 1 LITHOGRAFIE 3800 AA Amersfoort Nefli, Haarlem Telefoon 033 453 41 11 DRUK Fax 033 453 41 90 PlantijnCasparie, Capelle aan den IJssel Email [email protected] CONTACT REGIO NOORD-WEST Jasper de Boom, telefoon 033 253 97 85 Schipholpoort 64 Dit is een uitgave van Bouwfonds Postbus 4376 Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg 2003 EJ Haarlem samengesteld. U kunt er echter geen Telefoon 023 530 66 03 rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren Fax 023 536 63 94 van (delen van) de inhoud is toegestaan Email [email protected] in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling. Bouwfonds Ontwikkeling najaar 2003 PRODUCTIE EN COÖRDINATIE

REGIO ZUID-WEST

NAW ‘In onze winkel staan de spullen zo opgesteld dat de klanten ze zelf kunnen bekijken. Dat creëert een plezierige open sfeer voor de klanten en mijzelf. Ik werk hier altijd bijzonder ontspannen.’ 38

interieur

colofon

Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email [email protected] REGIO ZUID

Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email [email protected]

Ruimte voor succesvolle combinaties

Alles wat leeft veroudert. Ook steden. Wie in een stad de condities wil scheppen voor plezierig wonen en werken, moet zorgen voor een goede balans tussen oud en nieuw. Binnenstedelijke ontwikkeling is daarom niet bouwen-om-het-bouwen. Het is het benutten van kansen om wijken een nieuwe injectie te geven. Oude en nieuwe wijken moeten harmonieus in elkaar overvloeien. Succesvolle vernieuwing binnen de stadsmuren begint daarom met een sterk concept. Oog hebben voor wat er al is. En oor hebben voor de wensen van mensen die er wonen en werken. Optimale combinaties vragen ruimte. Ruimte voor woonconcepten.