MODUL 4 BREAK-EVEN CALCULATION
Apa yang anda akan dapat pelajari dalam modul ini? 1) Pengiraan Break-Even Point 2) Pengiraan Kos-kos yang terlibat dalam sublet premium
PENGIRAAN BREAK-EVEN DAN KOS-KOS PERMULAAN Break Even adalah satu penanda aras bagi kita melihat potensi sesebuah sublet premium. Break-Even merujuk kepada titik pertembungan antara kos dan keuntungan.
Graf di atas menunjuk Break Even Point yang mudah.Ia merujuk kepada bilangan hari yang patut penuh bagi setiap bulan.
Berdasarkan graf di atas : Kos Sewaan Bulanan dari pemilik unit : RM 750. Harga penginapan untuk 1 malam : RM 150
Jadi anda akan dapat tahu bahawa Break Even akan berlaku pada hari kelima. Ini bermakna dalam setiap bulan anda perlu mendapatkan sales (booking) sekurang-kurangnya 5 hari untuk mencapai breakeven.
Sekiranya anda hanya mendapat 3 hari booking sahaja untuk bulan tersebut,maka anda terpaksa mengeluarkan duit sendiri sebanyak RM 300 untuk membayar kos sewaan bulanan, INI MENDATANGKAN KERUGIAN PADA ANDA.
Jadi amat penting untuk anda kenal pasti berapakah bilangan hari yang anda perlu lakukan sales untuk setiap bulan untuk mendapat keuntungan. Jika SALES (tempahan) melebihi BREAK EVEN bermakna anda telah mendapat untung.
Di dalam contoh diatas saya hanya menyatakan KOS adalah bayaran bulanan kepada pemilik, tetapi dalam senario yang sebenar kos terbahagi kepada dua. KOS TETAP
KOS TIDAK TETAP
Sewa kepada pemilik rumah
Bil Elektrik Bil Air Bil Astro Bil Internet Dobi Upah Housekeeping
Daripada senarai di atas anda boleh buat semula BREAK EVEN anda yang baru melibatkan kos tidak tetap ini.
Break Even yang terbaik adalah 6 hari. Kenapa ? Kerana kita mengandaikan keadaan yang paling teruk dimana unit sublet premium kita hanya diduduki pada hujung minggu sahaja dalam tempoh sebulan.Dalam sebulan kita mempunyai 3 kali hujung minggu.Katakan hanya setiap hujung minggu yang penuh (2x3 = 6 Hari) jadi kita telah selamat dari mengeluarkan wang kita sendiri.
Tetapi sekiranya Break Even kita tidak melebihi 6 hari? Apa yang boleh kita lakukan? Adakah kita boleh berhenti dan lupakan angan-angan kita ingin memiliki sublet premium?
Jawapan saya tidak. Kita tidak boleh mengalah. Apa yang boleh kita lakukan adalah dengan meningkatkan lagi promosi ataupun teknik pemasaran. Kita akan sentuh bab pemasaran dalam modul berikutnya. KOS –KOS PERMULAAN Berikut disenaraikan antara kos permulaan untuk sesebuah sublet premium. PERKARA 1
KOS (RM)
Deposit Sewa (2+1+1/2 utility) Katakan Studio unit di Subang : RM 1500/bulan
5,250.00
RM 1500+RM 1500+ RM 1500 + RM 750 (utility) 2
Fully Furnished : -Air Cond. -Perabot. -Katil. -Televisyen. -Cadar+Bantal. -Water Heater.
4,000.00
-Peti Sejuk. -Sofa. -Peti Ais. -Periuk Nasi Elektrik. -Seterika. *Bergantung kepada keperluan 3
Internet (Unifi) Jumlah Keseluruhan
200.00 9,450.00
Kita dapati kos yang diperlukan adalah amat tinggi menghampiri RM 10,000.Jangan risau sekiranya keuntungan anda adalah RM 2,000 sebulan, dalam masa 5 bulan anda telah mendapat kembali modal dan selebihnya adalah penjanaan keuntungan anda.
Pelbagai cara boleh dilakukan untuk modal permulaan contohnya seperti membuat JV bersama rakan. Saya juga mempunyai unit sublet yang diusahakan bersama rakan untuk modal permulaan.
Bagi kos pembelian perabot kebanyakannya membeli perabot-perabot terpakai.Ada sesetengah tempat anda boleh mendapat perabot terpakai yang nampak baru dengan harga yang amat murah.Anda boleh mengurangkan separuh dari kos diatas dengan hanya menggunakan perabot terpakai.
Didalam kajian kes, saya juga ada bongkarkan teknik bagaimana untuk mengurangkan kos-kos diatas terutamanya kos fully furnished .
Antara contoh Grah yang menerangkan berkaitan dengan Break-Even Point Di dalam bahagian bonus juga ada dibongkarkan lubuk-lubuk barangan terpakai yang mempunyai masih mempunyai kualiti seperti barang baru dan boleh digunakan oleh anda semua bagi menjimatkan kos perabot.
